房地产企业财务核算分析

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在社会经济体系快速发展的背景下，房地产企业呈现出了快速发展态势，但需要注意的是，房地产企业具有风险大、收益大的特点，在我国对房地产行业宏观调控力度不断增加的基础上，房地产行业需要创新发展和转型发展。这就需要对房地产企业财务核算加以重视，提升风险管控的有效性，确保房地产企业实现可持续发展。我国城市化发展进程不断加快，房地产行业随之发展起来，其在发展阶段会面对各种各样的风险，其中财务风险是重点。为更好地控制和降低财务风险，应快速找出抵御风险的对策，以此来确保房地产企业健康稳定发展。针对房地产企业的财务核算工作来讲，其存在诸多问题有待解决，如不能与市场经济发展进行融合等。因此，房地产企业需要优化和完善财务核算制度体系，保障财务核算制度可以与市场经济发展的实际情况进行融合，这样才可以强化房地产企业发展的有效性。

一、房地产企业财务核算的工作目标

随着营改增的实施，房地产企业财务核算工作的重要性依然十分明显，针对房地产企业财务核算工作来讲，需要实现以下几点目标：其一，房地产企业财务核算工作应强化财务管控能力。需要财务核算工作的开展可以解决企业各部门之间信息不对称的问题，同时促进财务信息安全性与可靠性的提升，强化房地产企业的财务管理能力；其二，房地产企业的财务核算应对资金进行盘活处理，同时优化企业资源配置。在房地产企业财务核算工作开展过程中，资金管理的重要性十分明显，也是关键内容。在当前激烈的市场环境中，财务核算工作需强化房地产企业资金的科学使用，以免导致房地产企业资金出现过度紧张或闲置较大情况；其三，房地产企业财务分析工作需及时准确，为房地产企业各项经营决策提供参考依据。另外，在房地产企业财务核算工作中，需要尽可能规避财务信息失真问题或信息滞后问题的出现，要满足房地产企业实际发展需求与各项决策需求，全面保障财务信息数据的精准性，确保房地产企业经营效益和发展质量的提升；其四，房地产企业财务核算工作应强化风险管理控制能力，以强化企业财务执行力为核心，财务核算应充分做到统筹监督，保障不同部门之间可以相互合作和相互牵制，规避风险问题的发生。

二、房地产企业资金层面的风险

房地产企业财务风险主要体现为资金运转问题，房地产企业的资金较为集中，并且在建设阶段会使用诸多资金。部分房地产企业为了追赶进度和抢占市场，就会实施融资举债，这种方式基本上都会超出正常利率，长时间就会增加房地产财务管理风险及财务危机。如果债务关系处理不合理，容易造成房地产企业资金链断裂，直接影响到房地产企业健康稳定发展。

（一）债务偿还的风险债务关系都有时间限制，针对房地产企业来讲，资金贷款基本上都是来自银行，银行在债务偿还方面的规定十分严格。如果房地产企业在销售不理想或存在问题，就容易出现资金回笼不及时的问题，房地产企业就难以及时偿还银行债务，进而导致房地产企业出现财务危机。

（二）融资不及时的风险房地产在开发建设阶段，需要使用到大量资金，而诸多房地产企业自身并没有充足的资金来作为支撑，这时就需要对资金进行统筹协调，因为市场融资渠道和方式会随时发生改变，房地产企业一旦因为各种原因不能快速且及时融资，就容易出现资金链断裂这一严重问题，进而增加房地产企业财务风险。

（三）房地产政策的调整变化房屋属于住所，是供给人们居住的，并不是用来炒作的。需要注意的是，目前诸多商品房的价格都已经远超于社会群众的实际收入水平。另外，在政策体系不断加紧的同时，炒房客不再大量购买商品房，同时由于房地产企业对市场评估的不准确，容易出现房屋建设与销售难以同步，降低了房地产企业资金流转效率。

三、房地产企业财务核算风险控制的对策

（一）强化项目论证，使投资决策更加科学房地产投资属于一项专业性和技术性较强的行为，其面临的投资风险也相对较高，容易引发一些相对严重的后果。所以，需要加强对项目的论证，对投资项目进行可行性分析，确保投资决策更加科学、合理。对投资项目可行性分析是关键步骤，能够为项目立项及决策提供参考，投资项目的优劣会直接对企业资金回收带来影响，所以，需要在进行细致分析和探索的基础上构建风险防范预案，确保投资收益的稳定性。另外，房地产企业在对投资项目进行可行性分析的过程中，也需要对所在城市进行分析，了解其发展趋势，进一步论证项目开发规模、用途、地理位置等。在做好调查研究的同时收集相关数据资料，依照规定标准来对项目实施设计规划，使项目咨询设计方可以有足够的工作周期，全面提升项目投资决策的科学化水平。

（二）重视财务专业管理队伍的构建及培养

财务管理属于房地产企业发展的关键内容。目前，部分中小型房地产企业的资金管理人员都使用亲属，专业财务管理人员较为匮乏，管理现状不容乐观。同时，财务管理模式也不规范，导致房地产企业经济秩序运转不稳定。因此，房地产企业想要在激烈的市场竞争中获取优势，就需要重视提升财务管理的有效性。专业财务管理工作的开展需要由专业能力较强的人才队伍来作为支撑，作为房地产企业领导人员与管理人员，需要重视培养财务管理队伍，构建一支具有较强专业能力和素质的财务管理队伍，强化房地产企业财务管理水平，避免财务风险问题的出现。其一，需要强化房地产企业管理人员对财务工作的重视度，确保财务管理工作高效开展和实施；其二，引入专业的财务工作人员。财务工作属于一项技术性工作，需要有专业的技术人员来进行管理才可以促进房地产企业健康稳定发展。另外，还需要对财务核算工作人员的专业素质进行培训教育，提升其综合能力，强化房地产企业财务核算管理水平。

（三）完善收入确认标准，提升财务信息披露在房地产企业进行财务核算工作时，应全面强化收入确认标准，减少财务收入核算问题的出现。房地产企业应借助竣工批准、房地产管理部门出具的调查表、销售合同规定义务的履行以及价款收取等，有效开展计量相关条件之后才能够满足收入确认的条件。另外，在房地产企业已经获取预售单价款之后，不可直接将其作为收入确认，应依照相关条例和制度规范来作为收入确认的保障，这样才能够使房地产企业收入得到保证，并且使财务工作人员有效开展财务核算。此外，因为房地产行业的风险相对较大，更应全面强化对风险的披露。总体来讲，房地产企业风险分析主要包含抵押担保风险、土地风险、融资风险以及建设风险等，应对这些风险进行披露，使房地产企业发展更加透明，可以全面控制风险问题的出现。同时在财务工作开展阶段，也需要健全质量保证金的风险管理，提升对现金流信息披露的重视度，并提高现金流量信息的实用性，促进房地产企业风险承受力的加强。

（四）构建财务预警系统及管理机制

房地产企业应关注市场实际发展情况，依照市场经济发展来合理构建财务风险预警方案，设置健全且完善的风险管理机制。其一，应明确资金流风险，资金流可以说是促进房地产企业健康稳定发展的关键，尤其是周期较长的项目，资金流在其中的重要性更加明显。需要对每一种资金流风险都进行科学判断，依照其基本条件科学执行现金流预算，细致分析存在的预算差异和异常波动，快速发现资金流存在的问题，并及时运用相应的措施控制风险问题的出现。另外，也可以借助构建现金流量表掌握资本供求及环境变化，使房地产企业管理人员可以依照实际情况来做出科学决策。同时还应构建完善的成本核算管理系统及管理标准，促进房地产企业有效进行成本控制，使其盈利水平得到提升；其二，需要强化建筑材料成本管理。材料开发成本约占总成本的60%左右，全面做好材料成本管理对房地产企业盈利具有十分重要的作用和意义。房地产企业需要确定选择材料的核算方式，针对性地构建全材料成本管理制度体系及标准，借助构建原材料成本考核体系监督采购部门降低采购标准。同时在核算阶段也应进一步提升对材料成本的核算及控制，充分做好材料的入库与出库管理；其三，强化应收账款管理。房地产企业做好应收账款管理可以加快其资金周转，也可以强化资金的使用效率，实现防范风险和维护投资者利益这一目标。在此过程中房地产企业需要运用合理的管理模式，制定一套健全且系统的应收账款制度体系，通过科学的信用政策对应收账款实施账龄分析，借助坏账准备金额制度有效核算企业资金；其四，加强存货管理。商品房属于房地产企业的特别存货，有着金额大、投资成本占比大等特点，一旦商品房出售困难，那么投资回收就会出现问题。所以，从这一角度分析，房地产企业可以借助降低商品房空置率来减少资金过度占用，这样不仅可以加快资金周转和提升资金利用率，也可以全面缩短投资回收期。

（五）强化成本管理及控制

其一，需要实施全过程成本管理。房地产企业既要做好施工过程的成本管理，也需要重视和关注事前采购成本及事后成本分析管理，全面对投建项目执行成本计划进行监控，同时检查计划的落实情况，发现问题及时修正，以此来确保对成本计划的科学控制。另外，也应对已经完工项目的指标完成情况进行分析评价，提出优化成本管理的措施，以此来实现降低成本这一目的；其二，需要强化各环节成本控制。

1）采购过程。在确保房地产企业房屋质量的基础上科学选择相应的采购模式，建立完善的采购成本控制体系。

2）开发过程。需要了解和熟悉相关法规政策，确保在不违规的基础上有效控制各环节成本，例如征地成本、拆迁成本、补偿成本等。

3）勘察设计前期。在此过程中依照招投标规定来公开招标，确定承包单位十分关键，可以全面降低工程项目的整体造价。此外，也需要做好用材管理，对入库材料进行验收登记，不合格的材料不可进入。通过多种方式来减少由管理不佳而造成的损失，加快企业资金运转及周转。结语在房地产企业财务核算工作中，为减少风险问题的出现，需要找出相应的解决方案，以此来强化房地产企业抗风险能力。另外，相关管理人员也需要健全房地产企业财务核算制度体系，规范财务核算模式，为房地产企业提供一个良好的发展环境，使房地产企业实现可持续发展。

作者:王智杰 单位:南通星瀚房地产发展有限公司