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健身房合同模板(10篇)
时间：2022-03-06 10:04:34
导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇健身房合同，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
篇1
乙方（承租方）：
身份证号：
根据国家相关法规及规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以资共同遵守。
第一条：承租房屋位置、面积与用途
1.1乙方承租甲方位于房屋，房屋建筑面积平方米。
1.2上款所称房屋是指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及其配套设施。
第二条：租赁期限
2.1租赁期限：年。自年月日起至年月日止。（甲方允许乙方提前进驻装修，时间为年月日至年月日，该期间不收取租金。）
2.2承租期满前两个月，若乙方希望继续承租，应书面告知甲方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方的承租权利，经甲乙双方协商一致后办理续租手续，逾期告知视为放弃。
2.3在合同履行期间，因不可抗力导致本合同租赁标的物灭失或不适于继续使用，本合同自发生不可抗力之日起自动终止。
第三条：租金及支付方式
3.1每年租金额为：元人民币（￥元）。
3.2付款方式：自年起，每年月日前乙方向甲方支付一年房租。
第四条：履约保证金
4.1乙方应于本合同签订同时缴纳元履约保证金。
4.2在本合同解除或终止时，乙方应依约退还房屋并结清各项费用。乙方若有欠款现象（包括但不限于：水电费、煤气费、应向甲方支付的款项等），甲方有权在履约保证金中扣除，履约保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足。若无任何欠款，甲方应在本合同终止后15天内，无息返还乙方履约保证金。
4.3如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返回履约保证金。
第五条：甲乙双方租赁该房屋的相关规定
5.1在乙方如约支付租金的情况下，由甲方支付出租房屋的供暖费用。
5.2乙方负责出租房屋内财产设施的保管和保险。
5.3因不可抗力导致本合同无法履行，双方免责，并互相协助争取相应补偿。
第六条：房屋的装修和维护保养
6.1甲方负责该房屋的建筑质量达到使用要求（不得漏雨，排水系统、电力供应及供暖系统完好等）。
6.2乙方在足额支付第一年租金及履约保证金后即可进驻装修。乙方装修不得拆改主体结构，在地面、墙体及棚顶打钉钻眼加大荷载时不得损坏建筑的结构；乙方应爱护并合理使用房屋内设施。
第七条：违约责任
7.1合同期内，乙方逾期支付租金，履约保证金等其他费用超过15天，甲方有权解除合同。
7.2因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金将不予返还。
7.3双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付合同总金额10％的违约金。
第八条：合同解除或终止后的处理
8.1在本合同解除或终止时，乙方应十五日交还该房屋，并将存放的自有财产物资及时处置。如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置。
第九条：适用法律及争端解决
9.1双方产生争端，应友好协商，互谅互让，协商不成，任何一方可向有管辖权的人民法院。
第十条：通则
10.1合同未尽事宜，经双方协商一致以书面形式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。
10.2本合同由甲乙双方签字生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
篇2
1、关于农村房屋拆迁补偿利益进行转让（即关于回迁安置房屋的买卖）合同的效力问题。
近几年的旧村拆迁改造过程中,部分村民(有一些改为居委会)不想要回迁房，而拆迁人又不同意给与货币补偿，因此，村民为了将拆迁回迁房屋尽快变现为资金，于是将拆迁补偿安置的房屋预先对外出售。具体交易模式如下：民房的所有人与他人签订买卖(转让)协议，约定:将其旧房拆迁后将来补偿(回迁安置)的楼房转让给受让人，受让人支付一定的对价,受让人以被拆迁人的名义,按照当地(本村)拆迁补偿安置方案参入挑选回迁安置房,根据挑选的回迁安置房屋的状况与出让方进行货币结算。签订转让（买卖）合同后后，受让人给付了出让人一定数额的价款（有的是定金，也有的一次性给付全部价款），出让人取得了回迁安置的新楼房后，又不同意转让了，遂发生纠纷。诉讼中，双方对该（买卖）转让合同的性质和效力发生争议，如何认定该合同的性质和效力。
第一种意见认为，转让双方间实质上存在房屋拆迁补偿合同的权利义务的概括转让，出让方将其与拆迁人间房屋拆迁补偿合同的权利义务概括转让给受让人，此种情况下，应当通知拆迁人作为第三人参加诉讼，拆迁人同意转让的，则双方间转让合同合法有效，否则就是无效。
第二种意见认为，转让双方间实质上是房屋拆迁补偿权利的转让，即出让方将其依据当地（本村）拆迁补偿政策取得补偿安置房屋的权利转让给受让人，受让人给付相应价款。此种情况下，拆迁人一般不干涉出让方的转让行为，按照统一的拆迁补偿安置办法给与拆迁补偿安置。因此，转让双方当事人间转让合同合法有效，无需通知拆迁人作为第三人参加诉讼。转让双方通知拆迁人就可以了。
第三种意见，转让双方就是单纯的房屋转让合同，由于签订转让合同时，转让的房屋不确定，因此，双方间转让合同不成立。
审判实践中，赞成第一种和第二种意见的人较多，体现了当事人的意思自治，维护诚信交易。但也有部分赞成第三种意见。此类纠纷比较普遍，上级法院应当就本地发生的类是纠纷统一处理意见。
2、商品房买卖（预售）合同纠纷中，出卖人对逾期办证行为免除违约责任的“出卖人的原因”如何理解和适用问题。
按照司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人不能按合同约定期限办理房证，出卖人要承担违约责任。此处“出卖人的原因”的范围如何确定，能否认为：不是出卖人本身直接的原因，出卖人就不承担违约责任？可能存在水、电、煤气、暖等配套施工部门逾期配套施工，或者是建筑施工单位逾期完工的原因，也可能是工程验收监督部门逾期验收备案、拆迁户逾期搬迁影响房屋施工的原因，在以上几种情况下，出卖人都可以免除违约责任吗？
实践中，一般从宽掌握。通常情况下，可以考虑出卖方是否已经充分考虑和注意到了相关的因素，并已经为此尽到了合理范围和限度的努力，出卖人已经充分做到了应尽的本职义务，就可以考虑将有关情况作为免责事由。具体主要体现在相关行政管理部门的职能（验收备案、产权初始登记）行使的事项上，如果因该方面的原因，一般免除出卖人逾期办证的违约责任。但诸如水、电、煤气、暖等配套施工，以及出卖人自己完成拆迁补偿安置的拆迁户逾期搬迁，不应作为逾期办证违约责任的免责事由。请上级法院对此能统一指导意见。
3、房屋买卖合同中关于税、费负担的约定条款的效力问题。
房地产转让过程中，在办理房屋所有权或土地使用权变更（转移）登记时，需要缴纳登记费、工本费测绘费、印花税、营业税、个人所得税、契税等多种税和费，多数转让合同中约定“交易过户过程中发生的一切费用由受让方承担”。发生纠纷后，双方对“一切费用”的解释有争议。受让方认为，“一切费用”仅指登记费、工本费测绘费等各种费，不包括营业税等各种税，按照法律规定，营业税、个人所得税等税应当由转让方交纳；转让方认为，按照交易习惯，“一切费用”统指各种税、费。
实践中，一种意见认为，可以按照通常的交易习惯理解为“一切费用”包含了各种税、费。其效力问题，虽然国家税法规定出让方（出卖人）是营业税、个人所得税、增值税等税的法定纳税人，属于法定的纳税义务，但是房地产转让的双方当事人可以约定该缴费、缴税义务由某一方承担，该约定对双方当事人具有约束力，当事人应当照约履行，但该约定不能对抗税务机关及第三方。另一种意见认为，国家税法规定营业税、增值税、个人所得税等税应当由出让方(卖方)交纳，这是法定义务，不能由当事人自行约定承担义务人，此种约定条款无效，应当按照国家税法规定确定税费的承担。
多数人同意第一种意见，因为民间交易中，一般是约定房屋转让的总价款，前提是将来过户所需缴纳的全部费用由买方负担，与卖方无关，这也是民间通行的做法。
4、房屋买卖中的抵押限制问题。
出卖人将自己的房屋卖与买房人之后，在没有办理所有权转移登记之前，又以该房屋设定抵押的，买房人可以要求解除房屋买卖合同并主张惩罚性违约金，但如果买受人坚持要求出卖人继续履行合同，请求法院判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的，如何处理?
在情况下，我们一般建议买房人首先另行诉讼，请求确认抵押无效，解除抵押登记，否则，即使法院判决卖房人协助办理房屋所有权转移登记手续，房管部门也因为存在抵押限制而无法办理。但是，有个别少数当事人不同意提起确认之诉，是否应当判决驳回其请求，等抵押解除后再行主张权利。
5、关于单位与职工之间腾退福利房问题。
职工基于与工作单位原存在的劳动关系，工作单位分配给职工的住房，职工按月缴纳一定数额的租金，属于福利待遇，如果职工离开单位后，单位要求职工腾出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租赁合同纠纷进行处理。过去法院曾经处理过很多的此类案件，是按照房屋使用权纠纷或房屋租赁合同纠纷处理的，通常情况下，如果职工离开了原工作单位，就应当退出单位分配的房屋。但是现在，考虑到执行问题、社会稳定问题、等综合问题，是否决定对此类纠纷法院一律不受理，理由是：职工与单位间原存在管理与被管理的隶属关系，安排职工居住使用房屋基本上系由工作单位单方指定，因此，双方就此产生的权利义务关系不是平等主体之间通过磋商后以契约的形式建立的，虽然职工也按月向单位收取极少数额的租金，但双方之间并不属于通常意义上的平等民事主体间的房屋租赁合同关系，故双方因房屋的居住使用产生的纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围，法院不应受理。
但是问题是，如果法院对此类问题不受理的话，职工离开工作单位后拒绝腾房的，工作单位就没有救济途径了，单位的合法权益怎么保障。
对此问题，请上级法院统一明确指导性意见。
6、关于对违法建筑买卖（转让）合同中的拆迁补偿利益的处理问题。
按照法律规定和上级法院指导意见，对于国有土地上的建筑物，如果没有办理建设工程规划许可证（土地证和房产证都没有），则属于违法建筑，当事人要求确认权属的，法院不受理。对于涉及违法建筑的买卖合同纠纷，法院应当作为民事案件受理，一般应判决认定买卖合同无效。对于此类合同的效力认定，比较简单，但是问题是，违法建筑进行买卖后，违章建筑进行拆除时，拆迁人给与违章建筑补偿安置（高区、孙家疃等地有这种情况），也就是说，尽管关于违法建筑的买卖合同无效，但是违章建筑确实带来了拆迁补偿利益，该拆迁补偿利益应当归谁？如何分配？存在不同的讨论意见：
第一种意见认为，既然认定关于违章建筑的买卖合同无效，无效合同应当返还原物，因此，违章建筑带来的拆迁补偿利益应当归出卖人。
第二种意见认为，虽然关于违章建筑的买卖合同无效，但是该买卖标的物确实具有较高价值，如果单纯返还原物则对买受人明显不公平，本着公平原则，可以考虑根据发生买卖关系的年限对拆迁补偿利益按照一定比例进行分配。
对此问题，多数人认为第二种意见比较合理，但是目前缺乏依据，请上级法院对此能够统一意见。
7、对于划拨土地上房屋买卖合同效力问题
按照法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房屋的，应当经有批准权的人民政府批准并补缴土地出让金。在处理具体纠纷时，凡是在审理过程中没有经过政府批准的，是否都一律认定房屋买卖合同无效？但是，由于目前土地和房屋权属登记是两个行政部门分别管理的，房管部门在办理房屋所有权变更登记时，不考虑土地性质和土地用途，一般都给与办理了房屋所有权变更登记，在此情况下，是否还认定房屋买卖合同无效？此种情况多出现在已经农转非（集体土地变为国有土地）的城中村里的旧房屋（有的是别墅），也有的是过去机关、事业或企业单位利用划拨国有土地建设的楼房，以上情况（土地是划拨，未经政府批准转让房屋，转让的房屋已经办理产权过户，但没有办理土地使用权变更登记）的房屋买卖合同的效力如何认定。
多数人认为，如果转让的房屋已经办理产权过户，尽管没有政府批准，也应当认定买卖合同有效，只是在办理土地使用权变更登记时，由土地管理部门责令买受人补缴土地出让金。
8、商品房买卖合同纠纷中房屋交付条件问题。
按照建筑法和房地产法规定，房屋（当然包括商品房）建成后必须经验收合格后才能交付使用。此情况下的验收合格应当是土建、装饰、水电暖煤气、硬化、绿化等方面的综合验收。但是，近几年的房地产开发建设中，开发商出售的房屋通常属于成片开发（俗称住宅小区），开发建设周期较长，整个小区综合验收的时间较长，但出售的单栋楼体一般不影响业主正常使用，为此，将了缩短房屋交付期限，很多商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而不是综合验收合格。对此，如何掌握？实践中存在两种不同意见：
第一种意见，按照合同约定，即如果商品房预售（买卖）合同约定的房屋交付条件是单体竣工验收合格，而且交付的房屋也通过单体竣工验收（建设单位组织施工、监理、设计、勘察等联合验收），同时，交付的房屋也具备水电暖煤气等设施齐全，具备基本的使用功能，就可以认定为具备交付条件。无需通过综合验收。
第二种意见认为，建筑法和房地产法规定房屋必须经验收合格后才能交付使用，属于强制性规定，且规定的验收合格应当是综合验收合格，因此，合同约定的单体验收之交付条件违反了法律的强制性规定，应当是无效，一律认定房屋交付条件必须是综合验收而非单体竣工验收。
实践中，多数采用第一种意见。省高院2011年的民事审判会议既要中提到该问题，但没有具体的意见。
9、农村（集体土地上的）房屋买卖合同纠纷中，因出卖人（一般是部分共有人）无权处分共有房屋而造成买卖合同无效的损失认定和分配问题。
前几年，对于因买受人资格问题（不是本村集体经济组织成员）造成农村（集体土地上的）房屋买卖合同无效情况下，损失如何处理，我们已经统一了处理意见，即按照买卖关系发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。但是，对于因出卖人无权处分共有房屋（部分共有人出卖共有房屋）而造成买卖合同无效的损失问题，没有确定。实践中，有两种意见：
第一种意见，按照买卖行为发生的年限对房屋增值部分损失按照一定比例进行分配。此种做法是参照因买受人资格问题造成农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿原则来处理。
第二种意见，只是判令返还财产，出卖人退还买受人购房款及法定孳息，不考虑增值部分的损失。
以前多数情况下是按照第二种意见处理的，部分案件是按照第一种意见处理。请上级法院明确统一意见，应当按照哪一种意见处理。
10、关于以房抵债情况下的房屋买卖合同效力问题。
近些年，房产开发公司因为无力支付开发建设费用或工程款，开发公司以开发建设的房屋（有的建成，有的尚未开工或竣工）抵顶工程款或材料款，准许施工方或材料商对外出售（或预售）房屋。施工方或材料商与购房人签订房屋买卖（预售）合同，该些合同的效力如何认定。实践中存在多种情况：
第一种情况，发生纠纷时，开发商已经将抵债的房屋建成并交付施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同应当属于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并办理产权过户手续时，应当追加开发商为第三人，判令第三人协助过户，因为，开发商没有将房屋所有权转移登记给施工方或材料商，过户时，需要开发商出手续。
第二种情况，发生纠纷时，开发商没有将抵债的房屋建成或交付给施工方或材料商，此时，施工方或材料商与购房人发生房屋买卖合同纠纷，也应当追加开发商为第三人。在此，一般又存在两种情况：1、如果开发商表示同意交付抵债的房屋，则该种情况与第一种情况相同。2、如果开发商不同意交付或无法交付抵债的房屋，在此情况下，施工方或材料商与购房人签订的房屋买卖合同属于效力待定还是无效？毕竟是施工方或材料商在还没有取得抵债房屋的所有权或处分权的情况下与购房人签订的房屋买卖合同，应当认定无效。
第三种情况，施工方或材料商为了出售抵债的房屋，收取了购房人的房款，而为了让开发商协助办理按揭贷款和办理房屋过户手续，一般由开发商与买房人直接签订房屋预售合同（或买卖合同）。在此种情况下，开发商与买房人签订的房屋预售合同（或买卖合同）的目的是为了办理房屋交付手续、办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，开发商与买房人不存在实质上的房屋买关系，那么该房屋预售合同（或买卖合同）对开发商和买房人是否具有约束力？开发商是否应当按照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记手续的义务？是否该承担逾期交房、逾期办证或不能交房的违约责任。对此有不同意见：第1种意见认为，开发商与买房人签订的房屋预售合同只是为了办理按揭贷款、办理房屋所有权转移登记等手续，双方并不存在实质上的房屋买关系，买房人也没有向开发商支付购房款，因此，房屋预售合同对开发商不具约束力，无需承担违约责任。第2种意见认为，由于开发商与施工方或材料商签订的以房抵债合同应当属于转预售合同关系，只要在诉讼过程中开发商具备了房屋预售条件，就应当承认该合同有效，反之就无效。施工方或材料商与买房人间的房屋买合同应属于房屋预售合同关系，如果开发商具备房屋预售条件，施工方或材料商接受转预售，就可以承认合同有效。开发商与买房人签订的房屋预售合同属于施工方或材料商将其与开发商间房屋预售合同中的权利（交付房屋、协助过户）转让给买房人，开发商与买房人签订的房屋预售合同对开发商具有约束力。
以上情况下的处理原则和处理意见，请上级法院明确指导意见。
11、参入合作开发房地产的一方出售商品房的合同效力问题。
近些年，许多公司或个人参入与有开发资质的房产公司合作开发建设房地产，双方约定，以开发公司名义开发建设，合作双方对建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在办理过户手续时，买房人需与开发公司签订预售合同。此种情况下，由于参与合作开发的公司或个人不具备开发资质，分得的房屋需要登记在开发公司名下，在出售房屋时需要借助开发公司名义，因此，处于被动地位。参与合作开发的公司或个人与买房人发生房屋买卖纠纷时，也存在多种情况，且发生纠纷的各种情况与上一条讲的出售抵债房屋的情况基本一样，也存在参与合作开发的公司或个人能否取得分成楼房、开发公司与买房人签订的房屋预售合同的性质和效力问题。请上级法院，对此类问题也一并明确指导性意见。
12、关于“二手房”买卖合同效力问题。
对于近几年盛行的“二手房”买卖，审判实践中主要遇到以下几种类型：（一）出卖人将已经取得完全所有权的房屋对外出售，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；（二）、出卖人只是与开发商签订房屋认购协议或预售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情况下，出卖人又将购买的房屋出售给他人，此种情况类似“炒楼花”；（三）、出卖人与开发商签订房屋预售合同，已经付清全部房款，房屋已经交付，但还没有办理房屋过户，出卖人又将购买的房屋出售给他人，与新的买受人发生房屋买卖合同纠纷；
上述第（一）种情况下发生的房屋买卖纠纷一般情况下法律关系较为单一，比较容易处理；第（二）种情况下的买卖纠纷较为复杂，实际上属于房屋买卖合同的权利义务的概括转让，发生纠纷时，如果买卖的房屋没有建成或开发商不同意转让行为，则转让（买卖）买卖双方间的买卖合同就会因出卖人无权处分而无效；
对于第（三）种情况较为普遍，虽然出卖人已经付清房款，房屋已经交付，但由于没有办理房屋过户，出卖人没有取得完全所有权，如果买受人要求继续履行合同、协助办理过户手续，怎么办？实践中存在多种不同做法：第（1）种做法，由于出卖人已经付清房款，房屋也已经交付，房屋产权已经没有争议，出卖人有权处分该房屋，可以直接判决出卖人向买受人交付房屋并办理过户手续；第（2）种做法，由于出卖人尚没有取得完全所有权，需要开发商（原始产权人）表态是否同意出卖人出售该房屋，如果同意，则出卖人有权处分，买卖合同有效，如果开发商（原始产权人）不同意，则出卖人无权处分，买卖合同无效；第（3）种做法，需要追加开发商（原始产权人）作为第三人参加诉讼，如果第三人同意出卖人出售该房屋，则买卖合同有效，在此情况下，是判决开发商直接协助买受人办理房屋过户手续还是判决出卖人办理过户手续，因为，如果需要法院强制执行的话，必然涉及到开发商（原始产权人）的利益，但是，如果直接判决开发商（原始产权人））协助买受人办理房屋过户手续，则国家利益受到损害，因为，这样就减少一次房屋交易手续，国家就少收取一次交易的税费。正常情况下应该是，开发商（原始产权人）将房屋过户给买房人（即下手买卖的出卖人），买房人（下手买卖的出卖人）再过户给买受人。在此情况下，我们应当怎么掌握？请上级法院规范该方面意见。
13、自然人之间房屋买卖合同中的违约金标准问题。
自然人之间的房屋买卖合同中对于逾期付款、逾期办证的违约金数额约定过高、或者没有约定的情况下，当事人主张违约金或者请求降低违约金数额，参照什么标准计算，是否可以参照最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》的有关规定处理。请上级法院明确指导意见。
14、关于“擅自处分”房屋买卖合同效力问题，善意取得如何掌握
近年来，存在大量因为部分共有人处分共有的房屋而发生的纠纷案件，此类性的案件大体上有以下几种情形：（一）、部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；（二）、夫妻一方处分了夫妻共有的房屋；对于第（二）种情形中又存在两种不同情况：（1）、夫妻一方将夫妻共有的房屋处分给了外人；（2）、再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。以上各种不同形式的“擅自处分”行为，有其共同点，但也有一定区别。通常情况下，我们一般这样掌握：
对于第（一）种情况，部分家庭成员出卖了家庭共有的房屋（一般是旧房屋或继承取得的前辈或祖遗房屋）；对于此类合同的效力，一方面要看买受人是否构成善意有偿取得，另一方面要看主张权利的其他共有人是否构成知道或者应当知道的情形。重点调查以下方面的事实：房屋的来源、房屋所有权证登记的产权人或共有人情况、买卖前房屋的占有使用情况，买卖行为发生的时间长短、买受人支付房屋价款是否符合当时的市场价格、房屋价款是否支付、买房人购买后占有使用情况、买卖房屋的交付以及权利凭证（产权证、土地证等）的交付情况、其他共有人距离买卖房屋的远近及关心程度、其他共有人知晓房屋买卖行为的可能性大小、有无办理所有权转移登记。对于第（一）种情况的买卖合同，多数情况下按照善意有偿取得来处理。
对于第（二）种情况，夫妻一方处分了夫妻共有的房屋。重点调查的事实除了同第（一）情况外，还要看：出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况。
对于第（二）种情况中的第（2）种情形，再婚的夫妻一方将共有房屋处分给了自己单方的子女。该种情况下多数存在处分人与子女恶意串通，故意转移财产。除了考虑以上几个方面因素外，重点要考虑：再婚夫妻的再婚时间、再婚后的感情、出卖房屋时的夫妻关系如何、买卖房屋前后夫妻占有使用房屋的情况、买受人购买房屋的目的和实际用途（是自己居住、出租、转卖、还是仍然由父母住）、对支付房屋价款的真实性及数额的审查也很重要。
二、对于最高法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题司法解释》适用中的有关建议意见
1、近些年，商品房开发建设和买卖的主体日趋复杂化，不仅有房产开发企业，也有其他企业或个人，而且房屋买卖合同纠纷的双方当事人为自然人的较为普遍，因此，建议将该司法解释的适用范围扩大到非房地产开发企业或个人，或者规定非房地产开发企业或个人因房屋买卖合同发生纠纷的，参照该司法解释规定执行。
篇3
邮:请记住我站域名 编：
委托人：
地 址：
邮 编：
承租方（乙方）：
地 址：
邮 编：
营业执照或身份证号码：
委托人：
地 址：
邮 编：
依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房屋管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则的规定，经甲、乙双方协商一致，订立本合同。
第一条 甲方将位于深圳市 区，房屋（间）编码为 的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计 平方米，建筑物总层数 .
租赁房屋权利人： ；
房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称、
号码： ；
第二条 租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月人民币 元（大写： 元）计算，月租金总额为 人民币元（大写： 元）。
第三条 乙方应天 年 月 日前交付首期租金，
金额为人民币 元（大写： 元）。
第四条 乙方应于：
口每月 日前；
口每季度第 个月 日前；
口每半年第 个月 日前；
口每年第 个月 日前；
向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。
（上述四种方式双方应共同选择一项，并在所选项口内打“√”）
第五条乙方租用租赁房屋的期限自 年 月 日起至 年 月 日止。
前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，超出部分无效。
由此造成的损失，双方有约定的，从其约定；没有约定的，由甲方承担。
第六条租赁房屋用途： .
乙方将租赁房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房屋主管部门申请改变房屋使用用途，经批准后方可按批准用途改变。
第七条 甲方应于 年 月 日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续。
甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。
第八条 交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。
第九条 甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取 个月租金数额的租赁保证金，即人民币 元（大写： 元）。
甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。
甲方向乙方返还保证金的条件：
1、
2、
3、
口只满足条件之一。
口全部满足。
（上述两种方式双方应共同选择一项，并在所选项口内打“√”）
出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：
1、
2、
3、
第十条 租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费、 费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、 费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。
第十一条甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。
因甲方的故意或过失，致使乙方在租赁房屋内受到人身或财产损害，乙方有权向甲方请求相应赔偿。
第十二条乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为；对乙方正常、合理使用租赁房屋，甲方不得干扰或者妨碍。
第十三条乙方在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后 日内进行维修或径直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后乙方可代为维修。
发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方。
上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担。
第十四条 因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，可经合同登记机关备案后，由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担。
第十五条本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议。
前款规定之情形，按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。
第十六条
口租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；
口乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。但在租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。
口租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。
（上述三款双方应共同选择一项，并在所选项口内打“√”）
第十七条本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。
租赁房屋转让他人的，甲方有责任在签订
转让合同时告知受让人继续履行本合同。
第十八条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：
（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；
（二）政府征用、收购、收回或拆除租赁房屋；
（三）甲、乙双方协商一致。
第十九条出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，
口向乙方请求损害赔偿；
口不予退还租赁保证金；
口乙方支付违约金人民币 元（大写： 元）。
（上述三种方式由双方协商选取，并在相应口内打“√”）：
（一）乙方拖欠租金达___天（___个月）以上；
（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达 元以上；
（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；
（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；
（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；
（六）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；
（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。
除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。
第二十条出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，
口向甲方请求损害赔偿；
口请求甲方双倍退还租赁保证金；
口甲方支付违约金人民币 元（大写： 元）
（上述三种方式由双方协商选取，并在相应口内打“√”）：
（一）甲方迟延交付租赁房屋 天，（ 个月）以上；
（二）甲方违反本合同第十一条第一款约定，使乙方无法实现承租目的的；
（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；
（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修。
除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房屋）或向甲方提出变更合同条款。
乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需向甲方交付租金。
第二十_条 本合同终止后，乙方应于 日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。
乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。
第二十二条本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前 个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。
甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到合同登记机关重新登记。
第二十三条 本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。
第二十四条甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力。
甲、乙双方在租赁期间对本合同内容达成交更协议的，须到原合同登记机关登记。经登记的协议与本合同具有同等效力。
第二十五条 甲、乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，应提交华南国际经济贸易仲裁委员会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第二十六条 本合同自签订之时起生效。
甲、乙双方应自签订本合同之日起十日内到主管机关进行登记或备案。
第二十七条本合同以中文文本为正本。
第二十八条本合同一式 份，甲方执 份，乙方执__份，合同登记机关执 份，有关部门执 份。
甲方（签章）：
法定代表人：
联系电话：
银行帐号：
委托人（签章）： 年 月 日
乙方（签章）：
法定代表人：
联系电话：
银行帐号：
委托人（签章）： 年 月 日
篇4
雷电灾害具有突发性、毁灭性特点，为主要自然灾害之一。根据历史资料统计，我县年平均雷暴日数为68天，最多年份高达81天，属多雷暴区，每年因雷害造成的经济损失在数百万元以上，因雷击造成的人员伤亡事件屡见不鲜。随着经济的发展和社会的进步，各种高层建筑、计算机设备和电气设备日益增加，以直击雷为主的雷电灾害，迅速向感应雷和雷电波入侵灾害扩展，雷电造成的危害愈加明显，社会对雷电灾害的防御工作提出了越来越高的要求，防雷措施必须从单一的防直击雷转向综合防雷。各部门、各单位要从实践“三个代表”重要思想的高度，采取切实有力的措施，扎实做好防雷安全工作，认真对待新建建（构）筑物防雷装置设计审核与竣工验收工作，从源头做起，确保安装的防雷装置符合国家防雷规范要求。
二、范围与对象下列建（构）筑物或者设施的防雷装置必须经过设计审核和竣工验收：
（一）《建筑物防雷设计规范》规定的一、二、三类防雷建（构）筑物；
（二）油库、气库、加油加气站、液化天燃气、油（气）管道站场、阀室等爆炸危险环境设施；
（三）邮电通信、交通运输、广播电视、医疗卫生、金融证券、文化教育、文物保护单位和其他不可移动文物、体育、旅游、游乐场所以及信息系统等社会公共服务设施；
（四）按照有关规定应当安装防雷装置的其他场所和设施。
三、规范程序
（一）设计审核工作程序
1、申请单位持新建建（构）筑物防雷设计图纸及有关材料到县气象局办理审核手续。
2、申请单位应当提交下列材料：
①《防雷装置设计审核申请书》；
②总规划平面图；
③防雷工程专业设计单位和人员的资质证和资格证书；
④防雷装置施工图设计说明书、施工图设计图纸及相关资料；
⑤设计中所采用的防雷产品相关资料。
3、申请单位提交的材料齐全且符合条件的，应当受理；材料不齐全或不符合条件的，应一次告知需要补正的全部内容，并出具《防雷装置设计审核资料补正通知》。
4、设计审核通过后，颁发《防雷装置设计核准书》。施工单位应当按照经核准的设计图纸进行施工。
5、办理防雷装置设计审核手续的建（构）筑物，开工后必须进入防雷施工验收程序，进行质量跟踪、监督。
（二）竣工验收工作程序
1、申请单位持新建建（构）筑物防雷装置竣工图纸及有关材料到县气象局办理竣工验收手续。
2、申请单位应当提交下列材料：
①《防雷装置竣工验收申请书》；
②《防雷装置设计核准书》；
③防雷工程专业施工单位和人员的资质证和资格证书；
④由具有防雷装置检测资质的检测机构出具的《防置装置检测报告》；
⑤防雷装置竣工图等技术资料；
⑥防雷产品出厂合格证、安装记录和由国家认可防雷产品测试机构出具的测试报告。
3、防雷装置经验收合格的，颁发《防雷装置验收合格证》，防雷装置验收不合格的，出具《防雷装置整改意见书》，整改完成后，按原程序进行验收。
四、几点要求
（一）将防雷装置设计审核与竣工验收列入县工程建设综合报建程序。
（二）凡是应当安装防雷装置的新建建（构）筑物必须到县气象局进行设计审核，未经县气象局审核或经审核不符合国家有关防雷技术规范和标准的建（构）筑物，不得交付施工。
（三）对各类防雷装置进行竣工验收。经县气象局验收并符合国家有关防雷技术规范和标准的，发给合格证书。未取得县气象局发给的防雷装置合格证书的建（构）筑物不得投入使用。
（四）未经县级以上气象行政主管机构审核批准，任何单位和个人不得开展防雷装置设计审核和竣工验收工作，所出具的合格证书一概无效。
篇5
1．本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当仔细阅读合同条款和二手房购房指引（交易场所现场悬挂）的内容。
2．本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
3．买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
4．为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。
5．买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。
6．政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定标准收取佣金。
7．买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。
8．居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站（）“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。
当事人基本信息：
卖方：_______________________________________
姓名：________________ 国籍／地区：_________
身份证／护照号码：___________________________
联系电话：____________ 通讯地址：___________
邮政编码：____________ 所占份额：___________
公司或机构名称：_____________________________
营业执照号码：________ 所占份额：___________
通讯地址：____________ 邮政编码：___________
法定代表人：__________ 联系电话：___________
身份证／护照号码：___________________________
人：______________ 联系电话：___________
身份证／护照号码：___________________________
通讯地址：____________ 邮政编码：___________
共有权人：___________________________________
姓名：________________ 国籍／地区：_________
身份证／护照号码：___________________________
通讯地址：____________ 邮政编码：___________
联系电话：____________ 所占份额：___________
公司或机构名称：_____________________________
营业执照号码：________ 所占份额：___________
通讯地址：____________ 邮政编码：___________
法定代表人：__________ 联系电话：___________
身份证／护照号码：___________________________
居间方：_____________________________________
公司名称：___________________________________
篇6
前言
由于小型农田水利中普遍存在渠系硬质化率较低，灌排水利设施老化，在灌溉期间出现渗漏、跑水现象，对于节水、增产、维护都带来了严重的影响。因此，将土质明渠改建为永久性梯形混凝土防渗渠道，能达到了节水灌溉的目标，经济效益显著。下面就以一实际案例进行分析。
1 工程概况
宜兴市地处江苏南部，是全国节水灌溉示范县市。和桥镇同里村小型农田水利专项项目区（以下简称同里项目区）位于宜兴市和桥镇南面，建设规模约4900亩，以种植小麦、水稻为主。现有农渠25400米、斗渠6480米、灌溉站11座、配套交叉建筑物14座，灌、排、挡、降工程体系较为齐全。但现有的一些基础设施始建于上世纪70～80年代，已严重老化、陈旧，灌排渠系淤积严重，引排不畅，田间建筑物实际配套率不足45%，已不能满足生产发展需要。
为了改善农业生产条件，做到科学用水，节约用水，排灌畅通，我镇于2013年对同里项目区原有土质渠道进行全面改造，改建为永久性梯形混凝土防渗渠道。主要完成如下工程内容：暗渠1700米；永久性斗渠4930米；永久性农渠20370米；人机下田32座。工程于1月20日正式开工，6月份全面竣工。确保了当年工程，当年收益。
2 经济效益调查分析
同里项目区投资457.95万元，对原有的土质渠道进行高标准改造。其中：暗渠545870元；斗渠1142281元；农渠2882355元；人机下田8944元。
选取2012年和2013年典型的两个年份对同里项目区进行调查分析，得出初步结论，渠道进行防渗建设，是一项投资少，见效快，效益显著，具有发展前途的农业基础设施改造工程。主要体现在以下四个方面：
2.1 节水、节电，降低灌溉成本
渠道用砼预制品护砌后，可有效防止渗漏、防杂草，水流顺畅，缩短灌溉时间。考虑到我地区2012年和2013年5-10月份的降雨量较接近，我们和桥镇水利农机站对同里项目区2012年及2013年农灌运行时间、耗电情况作了调查。（见附表1）
注：用水量M亩=运行时间×流量÷收益面积
资料表明：卖、稻两熟年净用水量为850m3
渠系水利用系数的计算公式η=850÷毛用水量
5―10月份灌溉期间降雨量由水文站提供
从上表分析可以看出，建设防渗渠道后，农灌耗电量明显下降，年节电115640-85465=30175度，按我地区农灌电价标准，为0.51元/度，得出每年可节约电费为15389元。加之防渗渠道本身设计具有1/3000的坡比，缩短了灌水时间，渠系水利用系数也由52.3%提高到78.1%，平均每受益亩年节约水量为1625-1088=537m3，项目区4940.15亩，可节约水量2652861m3，按0.01元/m3标准计收水资源费，可节约水资源费26528元。降低了灌溉成本。
2.2 节约土地，增加有效耕地面积
钢筋砼暗渠是将原有灰土暗渠改建而成，因此未增加有效耕地面积。而同里项目区明渠建设，与土渠相比，梯形防渗渠道的建造一般采用较陡的边坡，灌区梯形砼防渗明渠，渠道断面与原来土渠（沟）相比，明显缩小了。考虑项目区地势比较平坦，地面高程均为5.9，斗渠和农渠施工断面边坡相同，经过现场测量，农渠横向占地每边一般比原来减少0.5米。据计算，20370米农渠可节约耕地30.54亩，斗渠横向占地每边一般比原来减少0.65米。据计算，4930米斗渠可节约耕地9.61亩。因此，同里项目区新建25.3公里防渗明渠共可节约耕地40.15亩，按照灌区耕地平均每亩年收益1200元计算，同里项目区每年可相对节约成本48180元。
2.3 节省维修费用
渠道硬质化后，能防止杂草和倒塌现象，可大大节约渠道管理、维修人工费用。据统计，原有土渠每年每米约需花0.12个工日用于渠道的运行管理，按每工日73元计算，约需花8.76元。同里项目区建成后，4930米斗渠和20370米农渠每年可以减少25300×8.76=221628元沟渠维修费用。根据规定总支出运行费按总投资款的2%计算，约为4579450×2%=91589元，年运行费用为总运行费除以正常运行时间，工程使用寿命以30年计，年运行费用为3053元。因此，新建25.3公里明渠，每年可节约人工维护费用221628-3053=218575元。
2.4 粮食增产
防渗渠道由于糙率小，水利用高，提高了农田的抗旱标准，保证了灌溉质量，使农作物正常需水量得到了有效的保障。同时，采用防渗沟渠可有效地避免因渠道渗漏致使地下水位的抬高而引起的作物减产，提高了农业生产水平和土地产出率。据和桥镇农副办2012年至2013年底对同里项目区的年平均亩产量统计显示：2012年度灌区受益面积达4900亩，水稻平均亩产量600公斤，小麦平均亩产量375公斤。而2013年度灌区受益面积达4940.15亩，水稻平均亩产量625公斤，小麦平均亩产量400公斤。
由上数据可以看出，渠道防渗后，平均每亩粮食单产增幅在50公斤左右，其中水稻和小麦各增幅约25公斤。按我地区每公斤粮食单价：水稻1.4元/公斤、小麦1.0元/公斤，则每年每亩增加效益为60元，灌区粮田4940.15亩，计增产效益为296409元。
考虑增产原因有农业技术和灌溉两方面因素，取灌溉效益分摊系数0.3（参考水利工程经济学），则每年每亩增加效益为18元，灌区粮田4940.15亩，得出增产效益为88922元。
同里项目区改建工程为一次性投入工程，当年投资，当年竣工，当年获得收益，其经济效益一般采用静态分析法计算。
篇7
一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系
在商品房按揭纠纷中，一般主要存在四个基本合同关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。
在这四个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性，；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。我们认为，这种观点值得商榷。
根据民法基本原理，凡不以他种合同的存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同，称这主合同。反之，必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同，叫做从合同。
虽然借款合同与购房合同存在密切的联系，借款合同中的物的担保标的物与购房合同的标的物具有同一性，按揭贷款的款项也用于支付购房合同的价款，但是，借款合同并不以购房合同的存在为前提，其不是购房合同的从合同。 首先，借款合同不因购房合同的消灭而消灭。根据《合同法》第 91 条的规定，合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者依约支付首期房款并委托按揭银行将其所贷款项支付给开发商，开发商按照合同约定履行交楼并为购房者办理房地产权证等合同义务以后，购房合同的权利义务归于消灭。但借款合同却并不因此而消灭，其可独立存在到 20 、 30 年后购房者（借款人）还清贷款时才消灭，其次，购房合同的无效、可撤销并不必然导致借款合同的无效、可撤销。银行与购房者之间的借款合同只要不具有合同法规定的合同无效、可撤销情形，法院便不能以购房合同的无效、可撤销为由而认定借款合同无效或予以撤销。购房合同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不因此导致银行依法向购房者发放贷款行为的无效、可撤销。实践中银行在购房合同被认定无效、撤销或解除后，往往要求解除借款合同，主要考虑的是购房者的资信状况。从理论上说，即使购房合同存在瑕疵，导致抵押担保不能实现，但如购房者资信并未下降或提供其他担保。银行认为不影响资金安全，其也不会必然要求解除借款合同。因此，购房合同与借款合同不是主从合同，它们是有一定联系但也相互独立的合同。
二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题
司法实践中对于按揭纠纷案件中的诉讼主体问题争议较大的是，在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时，法院是否应追加按揭银行行为第三人参加诉讼。有种观点认为，在此情形下，按揭银行属于无独立请求权的第三人，法院应追加按揭银行参加诉讼，如果法院判决解除购房合同或认定购房合同无效，则由开发商直接将购房者所欠按揭银行本息退还给按揭银行，其余的购房款则返还给购房者。我们认为，这种做法固然可以一并解决按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系，但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定不符，也缺乏民事诉讼理论依据。根据《民事诉讼法》第 56 条、最高人民法院《关于适用 < 民事诉讼法 > 若干问题的意见》第 65 条的规定，有独立请求权第三人与无独立请求权第三人的区别，在于该第三人对于当事人双方的诉标的是否“有独立请求权”。有独立请求权第三人有权向法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人。而独立请求权第三人可以申请参加诉讼，也可以由法院通知参加诉讼，其只有在法院判决其承担民事责任时才有权提出上诉，且其在一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。民事诉讼理论通说认为，无独立请求权第三人参加诉讼，是参加到当事人一方进行诉讼，与所参加的当事人一方有法律上的利害关系，案件处理结果涉及他的合法权益，因此他在诉讼中一般是通过支持一方的主张，反对另一方的主张，来维护自己的合法权益。而有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告，以本诉中的原告和被告。他既不同意本诉中原告的主张，也不同意本诉中被告的主张。实际上他是为了维护自己的合法权益，以独立的实体权利人的资格，向法院提起了一个新的诉讼。在按揭纠纷中，当购房者起诉开发商，要求确认房屋买卖合同无效或解除合同，并退还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，按揭银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。因此，在此种情形下，按揭银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。
在按揭纠纷中，银行也有作为无独立请求权第三人的情形。
根据《城市房地产管理法》第 44 条第 3 款和《城市商品房预售管理办法》第 11 条的规定，开发商进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的是为了防止开发商将商品房预售款挪作他用，导致房地产项目“烂尾”，损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履行该项法定义务，实践中都要求开发商在银行设立商品房预售款专用帐户。《广东省商品房预售管理等比例》明确规定，开发商使用商品房预售款时，银行应当根据房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。如果按揭银行同时也是开发商预售款专用帐户的开户银行，购房者以银行未经房地产交易登记机构核准同意，擅自向开发商支付商品房预售款致使楼盘烂尾为由，要求开发商、银行承担责任的，应将开发商、银行列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商，而未起诉银行，当事人可申请，、法院亦可通知银行作为无独立请求权第三人参加诉讼。但此时的银行并不是因其按揭银行身份，而是因其预售款专用帐户的开户银行身份被追加参加诉讼的。
三、购房合同解除或认定无效后的处理
在购房者起诉开发商要求解除购房合同或确认购房合同无效时，由于购房者已将所购房屋或楼花抵押给按揭银行，因而其实质上是要求处理抵押物。根据《担保法》第 49 条的规定，抵押人地抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人。实践中按揭银行与购房者在合同中亦对此有明确约定。因此，购房者在起诉开发商要求解除购房合同时，应依法知按揭银行。为了切实保护按揭银行的合法权益，如果购房者没有通知按揭银行，法院应告知按揭银行作为抵押权人有权以独立请求权第三人的身份参加诉讼。如果按揭银行参加诉讼，法院在判决解除购房合同或认定购房合同无效时，可一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多个法律关系，即购房者将房屋或楼花退还开发商，开发商将购房款项返还给购房者，并由双方依法承担相应民事责任的同时，解除按揭银行与购房者之间的借款合同，按揭银行对购房者处理抵押物所得价款行使物上代位权，并可要求开发商承担连带保证责任，由开发商将购房者所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行，其余款项支付给购房者。但是，由于银行有抵押权和开发商的保证作为担保，其参加诉讼又需预缴案件受理费，而且，购房合同能否解除或认定无效只有在案件审结后才能确定。因此，为了防止浪费人力和财力，按揭银行往往不愿意参加购房者与开发商的购房合同的诉讼。而银行不参加诉讼，法院只能审理购房者与开发商的购房合同关系，如果判决购房合同无效或解除购房合同，则只能判决开发商退款给购房者，购房者退房给开发商。目前司法实践中大都采用这种做法。但这种做法存在以下问题：在此种情形下，购房者退给开发商的房屋或楼花上已设有抵押权，且开发商在购房者与银行的借款合同中往往承担连带保证责任，如果购房者不退还银行的借款，则银行有权行使抵押权或要求开发商承担连带保证责任。因此，开发商有可能在退还购房者全部购房款后，还要向银行承担退还购房者所欠银行借款本息的责任。虽然开发商在承担责任后可向购房者追偿，但购房者通过诉讼从开发商取得的款项，又要开发商通过另外的诉讼取回，这显然不符合诉讼效益原则，既增加了当事人的讼累。也浪费了有限的司法资源。而且，如果购房者将款项转移或携款隐匿，致使开发商无法追偿，则显然对开发商不公平。
为了解决上述问题，我们认为，可参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第 35 条关于当理人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定的精神，在按揭银行没有参加购房者与开发商购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同的，法院应告知按揭银行参加诉讼。此时，按揭银行一般会参加诉讼主张权利，因为在购房合同解除或认定无效后，银行一般会要求解除购房者与其签订的借款合同，提前收回贷款。如果按揭银行在此时仍不参加诉讼，由于法院已明确告知其将解除购房合同或认定合同无效，其享有优先受偿权的抵押物将被处置，按揭银行不参加诉讼主张权利，应视为其同意抵押人处分抵押物。此种情形下按揭银行不得行使抵押权的追及权，无权对该抵押物主张优先受偿，而只能向抵押人（购房者）行使物上代位权，即要求购房者将开发商退还的购房款用于提前清偿银行借款本息。
开发商在将全部购房款退还给购房者以后，虽然对购房者的银行借款仍承担连带保证责任，但根据《担保法》第 28 条第 1 款和最高人民法院《关于适用 < 中华人民共和国提保法 > 若干问题的解释》第 38 条的规定，同一债权既有保证又有债务人提供物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任。在借款合同中，债务人（购房者）是以其所购买的房屋或楼花作为物的担保的，因此，开发商只应对物的担保以外的债权承担保证责任。由于实践中一般是七成按揭，购房者一般已至少支付30% 的购房款，以房屋或楼花的全部价值来担保 70%以下购房款的债权，按揭银行的债权本来可以通过物的担保全部得以实现，如果按揭银行放弃物的担保，开发商无须再承担保证责任。因此，在这种情况下，开发商在将全部购房款退还给购房者以后，已不需要再承担保证责任。当然购房者与开发商在诉讼过程中，如果达成解除购房合同的协议，也可根据最高人民法院《关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题的解释》第 67 条第 1 款的规定，由取得抵押物所有权的开发商行使涤除权，代替债务人（购房者）清偿其所欠按揭银行全部债务，其余款项则返还给购房者，从而一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多种法律关系。
四、按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突与保护
按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突，是审判实践中遇到的新问题。购房者所购房屋或楼花有可能存在三种抵押权：按揭银行的抵押权、建筑商的法定抵押权和开发商的其他债权人的一般抵押权。
（一）购房者与按揭银行的权益冲突与保护
为了从按揭银行获得贷款，购房者将其所购“楼花”或房屋抵押给按揭银行。由于我国内地各商业银行从事按揭贷款业务时间不长，对按揭贷款的决策和管理均缺乏成熟的经验和恰当的手段，因而各商业银行在单方面制定按揭贷款格式合同时，均充分利用其所拥有的资金优势地位，侧重强调按揭银行的利益保护，而往往忽视对购房者正当权益的保障。目前较为突出的问题主要有以下几个。
1 、楼宇发生毁损、灭失或停建情形的风险分配不合理。按揭合同往往规定；按揭抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何种原因，亦不论何人过失，均由购房者负全部责任，并向按揭银行赔偿由此引起的一切损失。这种不区分具体情况而要求购房者承担所有风险的条款，显然是通过牺牲购房者的权益以达到保护按揭银行的利益的目的，加重了购房者的责任，导致当事人利益的失衡。由于按揭合同是按揭银行提供的格式合同，因此，法院在审理案件时可依据《合同法》第 40 条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效，并区分以下不同情形予以处理：（ 1 ）在开发商将房屋交付购房者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因开发商的原因而毁损、灭失、停建的，应由开发商承担责任，购房者无须承担责任。（ 2 ）在开发商将房屋交付购房者使用以前，或为购房者办理房地产权属登记之前，按揭房产因不可扩力而毁损、灭失、停建的，则开发商和购房者均不需承担责任。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行可以就保险金请求行使物上代位权。（ 3 ）在开发商将房屋交付购房者使用以后，或为购房者办理房地产权属登记之后，按揭房产毁损、灭失的，风险责任则由购房者承担。如果按揭房产已经买了保险，按揭银行亦可就保险金请求行使物上代位权。
2 、对购房者合理使用房屋限制过严。实践中许多按揭银行合同规定：购房者不得将按揭抵押房产全部或部分出租。有些按揭按揭合同规定；购房者将按揭抵押房产全部或部分出租的，应经按银行书面同意。我们认为，购房者将按揭房产出租，属于合理使用抵押物，并不会对按揭银行的抵押权造成损害，相反还有利于购房者筹措资金，及时支付供楼款。按揭银行就按揭房产仅享有优先受偿权而并不具有直接支配的权能，在购房者的行为不妨碍按揭银行之优受偿权的情况下，按揭银行不应对其进行限制。因此，法院在审理案件时，亦可依据《合同法》第 40 条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。
3 、按揭银行单方面解除合同的随意性过大。按揭合同一般均规定：购房者违反合同的任何条款，按揭银行有权要求购房者提前偿还部分或全部贷款本息，由此而引起的任何损失均由购房者负担。这种条款使购房者处在十分不利的地位，因为不按揭合同中的许多条款（如不许购房者出租的条款）本来就不公平，而一旦购房者违反，按揭银行就可以解除合同，要求购房者提前清偿贷款本息，导致当事人双方权益严重失衡。
（二）购房者与建筑商的权益冲突与保护
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一、指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：积极稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我省省情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革的目标是：改革住房分配体制，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在全省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和职工个人合理负担；坚持新的住房制度与我省原房改政策的衔接，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（四）从1998年12月15日起，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，住房分配货币化主要包括为职工建立住房公积金和购房补贴等。停止住房实物分配后，新购、新建住房原则上只售不租，房价按当年经济适用住房的成本价执行，不再享受原政策优惠。1998年12月15日前开工，1999年底前竣工交付使用的住房，既可以按照本地当年现有公有住房售房成本价和有关政策规定向职工出售，也可以按照新的规定由职工购买。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房抵押贷款，以及财政和单位原有住房建设资金转化的购房补贴等。
（五）全面建立住房公积金制度，提高住房公积金缴交比例。
1.所有行政机关、企事业单位，必须建立住房公积金制度。到2000年，单位住房公积金缴交比例提高到上年度职工工资总额的8－15％，职工个人住房公积金缴交比例提高到6－8％。从1998年12月起，省直、石家庄市住房公积金单位缴交比例由5％提高到10％，职工个人缴交比例提高到6％。1998年12月15日以后参加工作的职工，单位住房公积金缴交比例可适当提高，具体比例由各市、县根据房价收入比测定。个别有困难的市、县，经省政府批准可以低于规定的缴交比例。困难企事业单位的职工个人缴交比例可暂不提高。
2.单位住房公积金补贴资金来源：行政单位由财政全额负担；事业单位由财政根据单位收支情况，实行定额补贴，不足部分单位自筹；企业自行筹措，可列入经营成本。
3.确有困难的企事业单位，经当地房改部门批准可暂用售房款为职工缴存住房公积金；对不能足额发放工资的单位，可按实发工资数额缴纳住房公积金；对暂不能发放工资的单位，待经营好转后，要按规定及时为职工缴存住房公积金；妥善存放下岗职工的住房公积金，再就业时办理转移手续；对单位内部提前退休的职工，住房公积金要缴交到国家法定的退休年龄。
（六）购房补贴办法。购房补贴要坚持政策衔接、公平合理的原则。
1.停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建设面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的，可以对1998年12月15日以前参加工作的无房和住房面积未达到规定标准的职工实行购房补贴；住房面积已达到规定标准的职工不发给购房补贴。
2.购房补贴标准。购房补贴根据当地上年经济适用住房平均价格、年职均工资、职工住房面积标准、职工工作年限和建立住房公积金制度以前的工龄等因素测定、计算。
购房补贴按单位面积补贴和年工龄补贴测定。单位面积补贴额按当地政府确定的经济适用住房平均价格除以2与职工平均负担额之差确定。职工个人平均负担额按职工年平均工资的4倍除以60平方米计算。
年工龄购房补贴额按建立住房公积金制度以前的实际工龄测算，原则上要低于冀政〔1996〕23号文件规定的出售公有住房的工龄折扣额。
计算公式为：
经济房平均价格 4×职工年平均工资
购房补贴额＝（—————— － ——————————）×购房补贴面积
2 60
＋原售房年工龄折扣额×建立住房公积金前的工龄×购房补贴面积
3.购房补贴方式。可采用一次性补贴方式，在职工购房时一次性计发；也可采用按月补贴的方式，在购房补贴发放年限内按月计发。具体补贴方式由各市确定。
4.购房补贴资金来源。主要是财政、单位原有可转化的住房建设资金和公有住房出售收入。各单位要做好原有资金的核定划转工作，资金不足部分由当地政府从可利用资金中自行研究解决。
三、加快经济适用住房建设，建立新的住房供应体系
（七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房。购买经济适用住房和租住廉租住房实行申请、审批制度。住房供应政策和具体办法由各市、县人民政府制定。
（八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在成本的3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，切实降低成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭承受能力相适应，促进居民购买住房。
（九）采取扶持政策，加快经济适用住房（安居工程）建设。经济适用住房由当地政府统一组织建设，实行统一规划、统一征地、统一拆迁。建设用地采取行政划拨方式供应。可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。为发展经济适用住房，满足中低收入家庭的住房需求，各市、县人民政府要制定相应的优惠政策，予以扶持。
（十）经济适用住房建设要符合城市建设的统一规划，合理确定建筑标准。坚持新区开发和旧城改造相结合，着力建设有一定规模、配套齐全、环境优美的居住小区。经济适用住房的建设要纳入建筑市场统一管理，通过招投标优选施工队伍，推行住房保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，确保工程质量。
（十一）单位购建住房要纳入经济适用住房建设统一管理。为防止新房再流入旧的分配体制，从1998年12月15日起，各单位购建住房必须先经当地房改部门审批，再按建设程序报批，建成的住房要按成本价向职工出售，方可办理产权手续。
（十二）积极推进居住小区的物业管理，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强对物业管理企业的监督和管理，切实减轻住户负担，引入竞争机制，努力提高管理水平和服务质量。物业管理要与社区管理相结合，为居民创造整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的居住环境。
四、继续推进现有公有住房改革，有步骤地培育和规范住房交易市场
（十三）逐年提高房租。到2000年公有住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的10％，有条件的争取达到15％。1998年全省房租水平要提高到每平方米使用面积1.60－2.00元，今后每年要逐步提高。提高房租后，对特困职工、优抚户、社会救济户等，各地可根据具体情况适当予以减免。
（十四）进一步搞好现有住房出售。从1998年12月15日起，居民购买现住公房，一律实行成本价，成本价逐年核定。按成本价购房可执行原房改售房的优惠政策，优惠的幅度应逐年减少。对有特殊原因不能购买现住公房的职工，经当地房改部门批准，今后仍可享受一次政策性购房优惠。
校园内不能分割及封闭管理的住房不得出售，教师公寓等周转用房不得出售。具体办法按国家有关规定执行。
（十五）鼓励按标准价所购住房向成本价过渡。在1999年底前过渡的，可执行原购房当年的成本价与优惠政策，以后再过渡的，要执行届时的房改成本价和政策规定。具体过渡办法由各市、县人民政府制定。
（十六）离休干部和离休干部遗配偶住房因特殊情况不能出售的，可另行提供可售住房，没有条件提供的，房租不再提高。
（十七）稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场，对交易市场实行准开制度，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。各市要对城镇职工家庭住房状况进行普查登记，建立个人住房档案，按照国务院和省政府的统一政策，在试点的基础上制定办法，报经省政府批准，慎重稳妥地实施。职工所购公有住房和经济适用住房进入市场后，其住房只能通过市场解决，单位不再负责。
五、稳步搞好企业的住房制度改革
（十八）企业住房制度改革是城镇住房制度改革的重要组成部分，逐步把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能从企业中分离出去，有利于企业机制转换和实现住房社会化。各级政府要区别情况，分类指导。企业可参照本通知精神，稳步推进住房制度改革。
六、积极推进县镇住房制度改革
（十九）各级政府要重视县镇房改工作，坚持全面入轨，整体推进。要全面建立住房公积金制度，逐步提高住房公积金的缴交比例。已出售的公有住房要作好政策衔接，理顺房屋产权关系，颁发所有权证。对职工集资建设的住房，按有关政策进行规范，明晰房屋产权。经济适用住房建设要按照统一规划，提高设计水平和工程质量，搞好公用基础设施配套，改善居住环境，不断提高县镇城市化水平。
七、发展住房金融，规范住房资金管理
（二十）各地要积极推行对职工购房的政策性住房抵押贷款，调整住房公积金贷款方向，主要用于个人购买、建造、大修理自住住房贷款。对已经建立住房公积金制度的无房户、特困户职工要优先发放个人政策性抵押贷款，贷款额度和期限可适当放宽。
（二十一）扩大个人住房担保贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房担保贷款，取消对个人住房担保贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款期限。
（二十二）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房抵押贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化贷款手续，提高服务效率。
（二十三）完善住房产权抵押登记制度，加快发展住房抵押贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
（二十四）按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房资金的管理。各项住房资金要由住房资金管理中心直接归集、管理。住房资金的净收益由住房资金管理中心集中管理和使用，重点用于建立风险准备金、住房制度改革和建设廉租住房补助。
八、加强领导，确保城镇住房制度改革的顺利实施
（二十五）各级政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。各市可根据本通知精神，结合本地实际制定具体的实施方案，报省政府批准后实施。要坚持房改属地原则，隶属关系不同的单位，都必须执行当地房改的统一政策。
（二十六）城镇住房制度改革政策性强，涉及面广，关系到城镇居民的切身利益，是一项长期的艰巨任务。各级政府要高度重视，建立健全政府直接领导下的、独立的、具有综合协调能力的房改工作机构。各级房改部门要加强自身建设，提高整体素质，保证住房制度改革的健康发展。
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一、前言
现代建筑的基本发展动向是：向高处和地下发展，即在节约城市用地的同时，将城市立体化；向多用途、多功能、复合型建筑方向发展，这就给建筑的防火、避火、控火和灭火带来全新的问题，对现有消防技术提出新的挑战。而不论是在高层建筑、居住建筑、公共建筑，一般都设有自动喷水灭火系统。但若是自动灭火系统的设计不过关，导致自动喷水灭火系统在发生火灾时不能有效地喷水灭火，容易造成重大财产损失和人员伤亡事故。能否把好建审关，及时发现并解决其存在的问题，对于加强和提高建、构筑物的消防安全，促进和加快我国经济建设的发展，创造良好的社会安全体系和环境具有重大意义。
二、建筑消防审核中自动喷水灭火系统常见问题解析
1、 喷头问题
喷头是自动喷水灭火系统的主要组件，具有探测火灾、均匀布水、控制喷水强度等作用。要充分发挥自动喷水灭火系统的作用，必须正确地正确选用并合理布置喷头。但在实际的建筑审核中发现，喷头设计不当是最常见的问题。如喷头的类别没有根据建筑本身构造的特点及部位进行合理的选择；喷头的公称动作温度选择不合理等。
1.1 喷头的选型
对喷头的选择一定要根据保护场所的火灾危险性、保护空间的建筑构造、自动喷水灭火系统本身的特点，以及喷头的流量系数和最大保护面积来确定。在实际工程设计中，应考虑下列问题：
（1）在管路下面经常存在移动物体的场所，为避免碰撞喷头的事故，应采用直立型喷头；在灰尘或其他飞扬物较多的场所，为防止飞扬物覆盖喷头热敏感元件造成喷头动作迟缓，应采用直立型喷头；在无吊顶的场所，为使热气流尽早接触和加热喷头的热敏元件，应采用直立型喷头。当然，在有吊顶的场所，应采用下垂型喷头或吊顶型喷头，否则吊顶将阻挡洒水分布。
（2）中、轻危险等级场所和保护生命场所宜采用快速响应喷头。如：公共娱乐场所、住宅、医院、疗养院的病房及治疗区域，老年、少儿、残疾人的集体活动场所等。而严重危险场所在发生火灾时燃烧加速度快，快速释放大量的热量。由于快速响应喷头对热很敏感，有可能造成大面积的喷头开启，从而使开启喷头数量超过设计值，导致喷水强度不足，即实际喷水强度小于设计喷水强度，而无法实现灭火。所以在严重危险场所不应采用快速反应喷头。
（3）仓库等危险场所可采用经过专门认证的快速反应喷头。如早期抑制快速反应(ESFR)喷头。ESFR喷头仅是仓库专用喷头，不应用于大空间等非仓库场所。
（4）干式、预作用系统应采用直立型喷头或干式下垂型喷头。目的是预防系统管道内积水，减少管道局部腐蚀等不利于系统动作的因素。
（5）防火分隔水幕应采用开式洒水喷头、水幕喷头，或同时采用以上两种喷头；防护冷却水幕可采用水幕喷头或专用喷头(如玻璃幕墙专用喷头)。
（6）同一隔间内应采用热敏性能、流量系数相同的喷头；雨淋系统的防护区内，应采用相同的喷头。
2、 系统无减压措施的问题
高层建筑的自动喷水灭火系统存在着高、低层管道中水压不平衡的问题。即使在低层建筑内，如果系统分布面积大、配水管道长、连接喷头数量多，那么最远点喷头和靠近干管的喷头出口水压相差就很大，喷头的流量也相差悬殊，所以在管网设计中必须考虑水压平衡问题，在控制管道静压的区段设减压阀，在控制管道动压的区段设减压孔板或节流管，以达到减压和节流的目的。
3、末端试水装置设置问题
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笔者在1993至2008年以痛泻要方合四君子汤、四神丸加减治疗慢性结肠炎60例，收到了较好的治疗效果，报告如下。
1 资料与方法
1.1 一般资料 根据1978年中华医学会杭州全国消化系统疾病学术会议制定的诊断标准，全部病例均经纤维结肠镜检查确诊。60例慢性结肠炎中，男36例，女24例；年龄25～35岁10例，36～45岁19例，46～55岁22例，56岁以上9例；病程最短1年，最长20年。
1.2 治疗方法 方药：白术20 g，白芍15 g，陈皮12 g，防风 15 g，人参15 g，茯苓 15 g，炙甘草6 g。脾肾虚寒者加肉豆蔻12 g，补骨脂20 g，五味子12 g，吴茱萸10 g。热毒者加白头翁12 g，气滞者加木香10 g，槟榔 10 g；湿热者加黄芩10 g，黄连10 g；食滞者加山楂15 g，神曲15 g；便脓血者加地榆15 g。用法：每日1剂，水煎分二次服。10天为1个疗程。
2 结果
2.1 疗效标准 痊愈：临床症状、体征消失，纤维结肠镜复查正常，肠黏膜病变恢复正常；好转：临床症状明显减轻，体征基本消失，纤维结肠镜复查好转，肠黏膜病变明显改善；无效：治疗前后临床症状和体征无改善，纤维结肠镜复查无好转。
2.2 治疗结果 60例中痊愈45例，占75%，好转15例，占25%，总有效率100%。
3 典型病例
患者，男，52岁，农民，2002年8月16日初诊。主诉：反复腹痛腹泻18年。病史：患者18年前开始经常腹痛、腹泻、泻后痛不减，发作期间大便每日3～4次，质稀，伴少量黏液，每遇劳累或生气后发作，或在晨起前腹痛欲便。曾在县级医院做纤维结肠镜检查，诊断为慢性结肠炎。早年曾服PPA等药有效，后渐效果不佳，多年来已习以为常，不做治疗。此次乃为其母亲取药，中间谈及自己的腹泻而就诊。查体：左中下腹轻度压痛，舌淡、苔薄白，脉细弦。在我院纤维结肠镜检查提示慢性结肠炎（无溃疡）。辨证属肝气郁滞，脾肾虚寒。治法：泻肝补脾温肾。方药：陈皮12 g，白芍15 g，白术20 g，防风15 g，人参15 g，茯苓15 g，甘草6 g，补骨脂20 g，肉豆蔻12 g，五味子12 g，吴茱萸10 g，水煎分早晚二次分服。结果服上方10剂后明显减轻，再服10剂后腹痛腹泻消失，又巩固服三剂。1个月后结肠镜复查，肠黏膜恢复正常，随访5年无复发。
4 体会
慢性结肠炎临床症状以慢性腹泻、腹痛，排黏液便、血便为主，呈慢性反复性发作或持续性发作，中医辨病属泄泻、腹痛、痢疾等范畴。本病病程较长，多因长期饮食不慎、劳倦内伤，致脾胃虚弱［1］。《景岳全书》所谓“泄泻之本，无不由脾胃”，且反复发作，缠绵难愈，极易耗损正气及影响情志，以致肝失疏泄，肝脾不和。清代叶天士“肝病必犯土，是侮之所胜也，土虚木乘脾受肝制，克脾则腹胀，便或溏或不爽”［2］。由此可见本病病机为脾虚肝郁，湿阻气滞，大肠通降功能失调，病久则致脾肾虚寒。痛泄要方中白术健脾补虚，白芍养血柔肝，陈皮理气醒脾，防风升清止泻，四药相配，可以补脾土而泻肝木，调气机以止痛泻；四君子汤中人参大补元气健脾养胃，茯苓渗湿健脾，炙甘草干温调中；四神丸中诸药相配，具有温肾健脾、固肠止泻之功。临证时根据患者全身状况予以加减，每每收到良好功效。目前在高等医药院校教材《内科学》中只有“溃疡性结肠炎”而没有“慢性结肠炎”病名，但临床实践表明很多慢性结肠炎患者结肠镜检并无溃疡和糜烂，在纤维结肠镜下的表现主要是肠段黏膜的充血、粗糙，血管网络模糊、偏粗，黏膜发红或因苍白而光亮，这部分患者不应诊断为溃疡性结肠炎。慢性结肠炎和溃疡性结肠炎都是结肠的慢性炎症，慢性结肠炎包括溃疡性结肠炎，两者在病因上和治疗方法上都有区别。病因上，溃疡性结肠炎是自身免疫性疾病，与细胞凋亡有关，正常结肠上皮细胞很少发生凋亡，受T细胞免疫反应影响，产生的细胞因子比例失衡，引起细胞凋亡，从而使上皮细胞构成的黏膜屏障破坏，导致结肠黏膜的损伤和溃疡。而慢性结肠炎大多是从急性肠炎、细菌性痢疾等感染性疾病发展而来，与细菌、真菌和病毒有关。因此，笔者认为，为了更准确制定疗效标准，确定和建立治疗方法，有必要将慢性结肠炎和溃疡性结肠炎区别对待，很多慢性腹泻患者，比如中医泄泻病中肾阳虚衰型的五更泻，就大多不是溃疡性结肠炎，而是慢性结肠炎。
