合同纠纷协议书模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇合同纠纷协议书，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

乙方：__________公司_____________支公司甲方诉乙方机动车辆保险合同纠纷一案，现甲乙双方本着自愿公平的原则，经友好协商达成本和解协议，共同遵照执行。

第一条

乙方确定甲方的机动车辆保险定损额为________元人民币（________________）。因甲方无法提供病历，加扣医疗费用的x%，同时因甲方投保车辆系第二次出险，也须加扣相应金额的x%。最后确定实际赔付金额为__________元人民币（_________________）。乙方在收到甲方符合理赔条件的有关票证之日（全套理赔票证原件已交付乙方）起10个工作日内一次性支付。

第二条

甲方在收到上述第一条所述赔款____________元人民币后，2个工作日内，向__________县人民法院撤回起诉。诉讼费用由甲方承担，与乙方无关。

第三条

有关甲方出险车辆的全部残值由乙方收回，甲方保证不得短少，否则扣减本协议第一条约定的相应的赔付金额。

第四条

本协议签订履行后，甲乙双方无其他争执。

本协议一式两份，甲乙双方各执一份。经双方代表签字或盖章后即生效。

篇2

律师解答：

篇3

???一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。

???二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。

???合同的签订

???三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。

???四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。

???五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。

???六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

???七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。

???八、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。

???合同内容应注意的主要问题是：

???1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点；

???2、正文部分：建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款；产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等；

???3、结尾部分：注意双方都必须使用合同专用章，原则上不使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。

???九、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

???十、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。

???合同的审查批准

???十一、合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。

???十二、合同审批权限如下：

???1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

???2、下列合同由董事长审批：

???标的超过50万元的；投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。

???3、标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

???十三、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是：

???1、合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

???2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。

???3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。

???十四、根据法律规定或实际需要，合同还应当或可以呈报上级主管机关鉴证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。

???合同的履行

???十五、合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

???十六、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

???十七、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。

???合同的变更、解除

???十八、在合同履行过程中，碰到困难的，首先应尽一切努力克服困难，尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更，解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

???十九、对方当事人提出变更、解除合同的，应从维护本公司合法权益出发，从严控制。

???二十、变更、解除合同，必须符合《合同法》的规定，并应在公司内办理有关的手续。

???二十一、变更、解除合同的手续，应按本制度规定的审批权限和程序执行。

???二十二、变更、解除合同，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律无效。

???二十三、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

???二十四、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

???二十五、以变更、解除合同为名，行、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。

???合同纠纷的处理

???二十六、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

???二十七、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

???二十八、处理合同纠纷的原则是：

???1、坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。

???2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本公司合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。

???3、因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。

???二十九、在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外。

???三十、合同纠纷的提出，加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或的足够的时间。

???三十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷，有关部门必须主动提供下列证据材料。

???1、合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等；

???2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证；

???3、货款的承付、托收凭证，有关财务帐目；

???4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告；

???5、有关方违约的证据材料；

???6、其他与处理纠纷有关的材料。

???三十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

???三十三、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。

???三十四、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的，承办人应及时向主管领导汇报。

???三十五、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，可向人民法院申请执行。

???三十六、在向人民法院提交申请执行书之前，有关部门应认真检查对方的执行情况，防止差错。执行中若达成和解协议的，应制作协议书并按协议书规定办理。

???三十七、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总、归档，以备考。

???合同的管理

???三十八、本公司对合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托书制度，基础管理制度。

???三十九、本公司合同管理具体是：

???公司由董事长授权总经理总负责，归口管理部门为财务部、办公室；副总经理归口管理房地产开发、建设合同；各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。

???四十、公司所有合同均由办公室统一登记编号、经办人签名后，按审批权限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。

???四十一、办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下：

篇4

Abstract: Due to the intensification of market competition, the construction has become increasingly specialized, the owners have become increasingly demanding of quality, schedule and level of service, specialist sub-contractors or labor subcontracting trend is inevitable. This trend, the sub-project to increase, to some extent, also increased the risk of contract disputes, construction general contracting business how to improve the management of subcontracted effectively circumvent the sub-contract disputes risk, will be the future of the construction market the core of the competition. Subcontracted work is an important part of the turnkey project, subcontracted work and management is good or bad, will directly affect the credibility of the project quality, schedule, and units of the total package. Therefore, the risk of sub-effectively circumvent the construction of corporate sustainability, health and scientific development, to some extent the decision. Project sub-contract disputes that may arise risk of evasion and countermeasures.Keywords: project; subcontracts; disputes risk; evasion and Countermeasures

中图分类号： D923.6文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

目前，大中型施工企业实行总分包管理是大势所趋，其原因是：1、新的资质就位以后所建立的总包、专业分包、劳务分包的管理体制，迫使大中型施工企业必须实行总分包的管理方式；2、社会上蕴藏的大量劳动力和专业施工队，对减轻施工企业负担和适应施工期间劳动力波动的需要具有很大的优势；3、总承包与分承包的各自的优势，靠技术精、管理强、智力密集的实力与组装社会劳动力相结合；靠总部服务控制、项目授权管理、专业施工强化、社会力量协作，走社会化大生产和专业化大协作之路，才能实现市场的最大化，规模化和效益的最佳化。

在以施工为主体的工程总承包业务中，对工程分包的管理是十分重要的。施工工程总承包的风险在很大程度上就体现在对工程分包的管理上，而分包的过程控制则成为分包管理的核心内容。总承包方与分包方发生纠纷后，通常也会影响到监理和业主方，使得纠纷的处理变得复杂。如果能够通过协商的方式解决纠纷，对各方都是较好的选择。协商成功的前提是各方都能客观地认识到正在讨论的方案对自己来说是相对有利的，无论是从眼前利益来考虑，还是从长远利益来考虑，相对进入司法程序来说，协商是最好的结果。这需要各方对自己掌握的信息作出评估，进而设定让步的底线，并通过良好的谈判策略使最终的方案在可以接受的范围内被认可。因为诉讼和仲裁即便是企业有专业的法律顾问去处理，也是需要投入不少的精力。

1 施工企业目前采用的总分包形式

目前，总分包方式在建设市场中采用的有两种：一是自有人员管理与按工种的劳务分包（俗称包工不包料）；二是自有人员组成的项目班子，除基础和主体自己施工外，其他按专业分包（俗称包工包料）。2 常见的分包纠纷风险及简单应对

2.1分包方拖欠工人工资纠纷风险分包方除主要人员外，对临时招用的民工基本上采用的都是口头协议。对民工工资不按时发放。把资金转移，待施工生产进入关键时期或年关之际，资金又十分紧张时，民工因领不到工资而罢工。影响主包方正常施工生产，分包方再把拖欠问题的矛盾转移给主包方，叫闹事民工到主包方要钱，产生纠纷。应对方法是主包方建立分包方人员祥细档案，完全掌握分包方的人员情况，按月要求分包方报工资表，在主包方支付分包方工程款时，由分包方出书面委托，主包方代付民工工资，将工资直接发到民工手中，防止分包方转移资金。2.2 分包方冒用主包方名义对外赊购或机械租赁纠纷风险 分包方在施工中，其材料来源主要部分由主包方供应外，自己也需采购一部分材料，租赁机械设备。他们在外面打着主包方的名义，采取签订购销与租赁合同，然后拖欠货款和租金，其行为过程主包方不得而知，待债主要款时，分包方以没钱为由将风险转移到主包方，使主包方承担连带责任纠纷风险。 针对此种情况，主包方过程控制尤显重要，对分包方债权债务情况要进行掌握，在施工期间支付工程款时，以分包方委托付款的方式，由主包方进行代付，以防止分包方资金挪用。 项目

2.3 分包方要求费用补偿纠纷风险

分包方要求费用补偿，索赔的理由主要是施工过程中发生停工、误工或材料供应不及时，总包方提供的机械设备满足不了施工需要等情况，致使分包方施工成本增加，并以此为由分包方狮子大张口，索要大额费用，这种情况下，不管是和解或是走上仲裁或诉讼，一般都是主包方吃亏。和解也要主包方进行一部分费用补偿。这就要求总包方在合同履行全部过程进行有效控制，才可能尽可能的降低这种纠纷风险。

3 分包合同纠纷问题的全过程风险规避和对策

项目按照分包工程发生合同纠纷的特点，必须从分包前的分包计划，分包队伍的选择，分包合同的签订，分包队伍施工过程合同管理，全过程全方位的进行风险规避。 3.1 事前进行资源配置，制定分包计划

工程有可能中标前，根据工程需要对企业的人财物等资源进行预配置，自身不足之处项目部编制工程分包策划书，策划书中做出拟分包量、对分包队伍的要求、达到什么分包目标、分包纠纷风险预测等内容。 3.2 细选分包队伍 国外的经验，对分包队伍的考核内容十分详细，特别是首次合作的，其预审资料长达四十多页，包括施工过的施工项目，近期在建的工程、施工机械设备、财务资金状况、员工情况，而我们做得十分简单，往往等着分包队伍上门，有的分包队伍打着总包旗号去承接任务，谁找的活就归谁干，这就形成了在与分包队伍的谈判处于被动的地位，为工程履约带来了许多不利的影响。这一切都是需要高度重视的。施工企业必须建立自已内部的分包方档案库，使资质合格，信誉好，队伍实力强的分包方作为首选队伍。

3.3 结合工程实际，认真签订合同 总包单位应与分包单位签订一份明确的分包合同或协议书。合同签订要及时。分包合同的形式、条款及订立审查程序等不可随意。作为总承包单位，还应在分包合同或协议书中明确分包工程的范围、价格及结算方式、变更调整、结算条款、质量技术要求、工期、双方的责任和义务以及最终验收的标准。还要将总包合同中的有关变更调整及结算条件、时间、标准、方法等相联系，在分包中化解、分解总包合同的相应风险。另外，对现场管理的方式如质量监督、安全检查、施工配合、分项评定等，均应在分包合同或协议书中得到确认。合同签订必须明确是专业分包合同还是劳务分包合同。目前，许多施工企业都有自己的合同范本或格式合同。但很多合同采用范本签订合同后，执行中发现合同漏洞多，特别是可操作性差，又没有及时进行协商签订补充协议，造成合同签订时就留下后患。因此，合同签订一定要结合工程具体情况，认真对合同范本内容尽心研读，进行补充完善后再签订。并建议推行分包方缴纳履约保证金制度。

3.4 严格合同执行过程中的管理，进行事中控制

合同生效后，合同的管理是合同能否履行兑现的核心任务。也是合同纠纷风险出现的主要阶段。我认为合同的管理，主要抓好以下几个方面。 ①建立完整的组织机构：完整的组织机构是总承包方控制分包方的基础，作为总承包商必须配备以项目经理、项目总工为首的高效精干的项目经理部。

②对施工工序质量的监督检查 施工企业的质检人员应对分包工程施工中的工序质量进行定期或不定期的监督检查。对需要隐蔽的部位，在隐蔽前总包单位的质检人员应参与隐蔽验收，并督促劳务分包单位及时办理验收签证手续。

③对施工进度管理 施工企业加强现场进度检查监控，制定激励、奖罚措施，与有关各方及时沟通。因工地实际情况不能按计划施工或因天气不好不能施工需要调整施工进度时，劳务分包单位应以“工程联系单”等书面形式上报总包单位认可。

篇5

第二百零六条公司各部门及下属公司、企业对外签订的各类经济合同一律适用本制度。

第二百零七条经济合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好经济合同管理，对于公司经济活动的开展和经济利益的取得，都有积极的意义。各级领导干部、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的经济合同管理工作。

第二节经济合同的签订

第二百零八条签订经济合同，必须遵守国家的法律、政策及有关规定。

第二百零九条对外签订经济合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人。法人委托人必须对本企业负责，对本职工作负责，在授权范围内行使签约权。超越权限和非法委托人均无对外签约，但经总经理特别授权并发给委托证明收的例外。

第二百一十条签约人在签订经济合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。包括：对方单位是否具有法人资格、有否经营权、有否履约能力及其资信情况，对方签约人是否法定代表人或法人委托人及其权限。做到既要考虑本方的经济效益，又要考虑对方的条件和实际能力，防止上当受骗，防止签订无效经济合同，确保所签合同有效、有利。

第二百一十一条签订经济合同，必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

第二百一十二条签订经济合同，如涉及公司内部其他单位的，应事先在内部进行协商，统一平衡，然后签约。

第二百一十三条经济合同除即时清洁者，一律采用书面格式，并必须采用统一的经济合同文本。

第二百一十四条合同对方当事人权利、义务的规定必须明确、具体、文字表达要清楚、准确。

合同内容应注意的主要问题是：

1.部首部分，注意写明供需双方的全称、签约时间和签约地点。

2.正文部分，注意：产品名称应具体写明牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等；技术质量要求要明确、具体；数量要明确计量单位、计量方法、正负尾差、合理称差及自然损耗率等；馐、运输方式及运费负责应具体明确；交（提）货期限、地点及验收方法应明确；价金必须执行现行的国家定价或国家指导价、市场调节价；违约责任有法定违约金的按规定写明，法律没规定或规定不具体的，应具体写明约定的违约金数额、比例及计算方法。

3.结尾部分，注意：双方都必须使用合格的印章------公章或合同专用章，不得使用财务章或业务章等不合格印章；注明合同有效期限。

第二百一十五条签订经济合同，除合同履行地在我主所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在区、县人民法院管辖。

第二百一十六条签订购货合同应以现货为主，并坚持经销定进原则；付款尽可能采用托收承付，如需预付货款或定金按二百一十九条规定办理。

签订购货合同应以现款为主，不准赊销；确需赊销或代销的，赊销金额在20万元以下的由下属公司、企业经理审批，20万元至50万元的由总会计师和主管副总经理（总经理助理）审批，50万元以上的由总经理审批。

第二百一十七条任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订经济合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。

第三节经济合同的审查批准

第二百一十八条经济合同的正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。

第二百一十九条经济合同审批权限如下：

1.下属公司、企业对外签订的经济合同，除按规定须上报公司审查批准者外，由公司、企业领导审批。

2.下列合同由总经理或其授权人审批：

标的超过100万元的；

预付定金或预付货款超过10万元的；

联营、合资、合作合同；

重大涉外合同。

3.下列合同由董事长审批：

标的超过500万元的；

投资100万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。

4.标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

5.法律顾问室负责对下列合同进行审查：董事会、总经理委托审查的合同；内容复杂、较难掌握，各企业要求提供法律帮助的合同。法律顾问室主要负责审查合同条款、内容的合法性、严密性、可行性，提出意见供决策部门参考。

第二百二十条经济合同审查的要点是：

1.合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本《制度》规定；当事人的意思表地是否真实、一致，权利、义务是否平等；订约程序是否符合法律规定。

2.合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。

3.合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。

第二百二十一条根据法律规定或实际需要，经济合同还应当或可以呈报上级主管机关见证、批准，或报工商行政管理部门鉴证，或请公证处公证。

第二百二十二条经济合同的审批程序如下：

1.申报。各企业的法人委托人在授权范围内对外签订合同，应事先填写“经济合同签约申报表”（一式二份），报本企业的领导审查批准。（凡先经领导口头同意签约的，签约后需补办手续）。需报总经理、董事长审批的，应由该企业领导签署意见，随同合同初稿及有关资料、附件等，一并上报。

2.审核。对送审的经济合同，应按本《制度》第二百一十九条规定的审批权限，由主管人或有关人认真审阅，必要时可进行调查研究，最后作出：批准、不批准；通知申报单位补报材料或进一步谈判。（应提出谈判的具体要求和注意事项）。

主管人在“申报表”上批写意见后，“申报表”一份及合同初稿留底，另一份“申报表”连同其他材料发还申报单位，由承办人按批准的意见办理。

上述审批程序，一般为1…2天。特殊情况，经批准或授权的可不受审批程序的约束。

第四节经济合同的履行

第二百二十三条经济合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

第二百二十四条合同履行完毕的标准，应经合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

第二百二十五条各企业领导及签约人应随时了解、掌握经济合同的履行情况，发现问题及时处理汇报。否则，造成经济合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。

第五节经济合同的变更、解除

第二百二十六条在经济合同履行过程中碰到困难的，各企业首先应尽一切努力克服困难的，尽力保障合同的履行。

如实际履行或适当履行确有不可克服的困难而需要变更、解除合同时，应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

第二百二十七条对主当事人提出变更、解除合同的，应从维护本企业合法权益出发，从严控制。

第二百二十八条变列、解除经济合同，必须符合《经济合同法》的规定，并应在公司内办理有关手续。

第二百二十九条变理、解除合同的手续，应按本《制度》第二百一十九条及第二百二十条规定的审批权限和程序执行。

经上报主管机关批准的合同，在达成变更、解除协议前，应报原机关批准。

经上级主管机在见证或工商行政管理机关鉴证的合同，在达成变更、解除协议后，应报原机关备案。

经公证机关公证的合同，在达成变更、解除协议后，必须报公证机关重新公证，才具有法律效力。

第二百三十条变更、解除经济合同，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），口头形式一律作废。

第二百三十一条变更、解除经济合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

第二百三十二条因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律允许免负责任的以外，均应承担相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

第二百三十三条以变更、解除合同为名，行、假公济私之实，损公肥私的，一经发现，从严惩处。

第六节经济合同纠份的处理

第二百三十四条合同在履行过程中如与对方当事人发生纠份的，应按《经济合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

第二百三十五条合同纠纷由签约企业负责处理。涉及内部几个企业的，可以协商或由公司确定一个企业为主负责修理。签约人对纠纷的处理必须具体负责到到底。

第二百三十六条处理合同纠纷的原则是：

1.坚持以事实为依据、以法律为准绳，法律没规定的，以国家政策或合同条款为准。

2.以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本企业合法权益，又不侵犯对方合法权益的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。

3.因对方责任引起的纠纷，应坚持原则，保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的合法权益，主动承担责任，并尽量采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，应实事求是，分清主次，合情合理解决。

第二百三十七条各企业在处理纠纷时，应加强联系，及时通气，积极主动地做好应做的工作，不互相推诿、指责、埋怨，统一意见，统一行动，一致对外.

第二百三十八条法律顾问室处理合同纠纷的范围是：

1.董事会、总经理交办的；

2.经各企业处理解决不了的；

3.其他应由法律顾问室处理的。

第二百三十九条提请处理合同纠纷的程序是：

1.承办人填写“对外经济合同纠纷申报表（一式二分），按本《制度》第二百二十二条的规定报批。

2.审批单位可依据情况，在1天内作出；由上报单位负责处理；由法律顾问室负责处理。

3.法律顾问室对经协商仍无法解决或认为有必要的合同纠纷，经主管领导同意，可提交上级主管机关、仲裁部门或人民法院依法处理。

第二百四十条合同纠纷的提出，加上由我方与对方当事人协商处理纠纷的时间，应在法律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或记拆的足够时间。

第二百四十一条凡由法律顾问室处理的经济合同纠纷，有关企业必须主动提供下列证据材料（原件或影印件）：

1.经济合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等；

2.关货、提货、托运、验收、发票等有关凭证；

3.货款的承付、托收凭证，有关财务财目；

4.产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告；

5.有关违约的证据材料；

6.其他与处理纠纷有关的材料。

第二百四十二条对于经济合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方代表签字并加盖双方法人公章或合同专用章。

第二百四十三条各企业对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与该纠纷处理及履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。

对于对方当事人在规定定期限届满时没有执行上述文书中有关规定的，承办人应及时向主管领导和法律顾问汇报。

第二百四十四条对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的，由法律顾问室配合各单位向人民法律申请执行。

第二百四十五条在向人民法院提交申请执行书之前，有关单位应认真检查对方的执行情况，防止差错。

执行中若达成和解协议的，应制作协议书并按协议书规定办理。

第二百四十六条合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料汇总、归档，以备查考。

第七节经济合同的管理

第二百四十七条本公司对经济合同实行二级管理、专业归口制度，法人委托书制度，合同专用章制度及基础管理制度。

第二百四十八条本公司经济合同的二级管理具体是：

公司由总经理总负责凡管副总经理（总经理助理）具体负责，归口管理管理部门为法律顾问室。

下属公司一级由经理、副总理负责，归口管理人为办公室主任或秘书；各法人委托人具体负责各自授权范围的合同签订、履行工作。

第二百四十九条公司主管内贸的副总经理（总经理助理）负责审批内贸合同。

公司主管外贸的副总经理（总经理助理）负责审批外贸合同。

公司主管工业的副总经理（总经理助理）负责审批工业方面的引进、合资、合作合同。

公司主管房地产业的副总经理（总经理助理）负责审批房地产、建设合同。

第二百五十条法律顾问室的主要职责是：

1.负责管理公司的各类合同；

2.负责检查各类合同的合法性，实行法律监督；对公司审批或签订的合同负责把关，对下属企业审批的合同负责抽查，提供法律帮助；

3.负责对法人委托人和有关人员进行法律培训、考试、提高法人委托人的法律素质；

4.负责考评各企业的合同管理工作，总结交流经验教训，提高合同管理水平；

5.配合各企业办理合同的报批、见证、鉴证和公证等事项；

6.配合各企业处理合同纠纷；

7.参与有关合同的谈判、签约、履行等工作。

第二百五十一条下属公司、企业合同管理的主要职责是：

1.负责管理本企业签订的合同；

2.负责审查本企业签订的合同的合法性、完整性和可行性；对须报请公司或上级主管机关审批、见证、签证或公证的合同，办理申报手续，提出初步意见；

3.负责本单位法人委托人的日常管理及年终审查的初审；

4.根据法律及本《制度》的规定，制定本企业合同管理的实施细则，采取切实措施，搞好合同管理工作；

5.负责修理本企业合同纠纷；对难度较大单位经济合同资料的汇总、分类、归档、保管及合同台帐的设立、统计、上报等基础管理工作。

第二百五十二条法人委托人的主要职责是：

1.在授权范围内负责谈判、签订合同，既不能违章越权，也不能消极推诿；

2.对所签订合同的合法性、完整性和可行性负责；

3.对须报请上级领导审批的合同，办理申报手续，提出本人意见并对本人意见负责；

4.对所签合同的全面履行具体负责，履行中发现问题应立即上报、并积极想办法解决，对发生的合同纠纷负责处理好或协助有关部门处理好；

5.负责保管好本人所签合同的一切资料；合同履行完毕后应立即将资料上交归档。

第二百五十三条凡具备下列条件的，可以发给法人委托证书：

1.政治思想好。能自觉遵守国家的法律政策，遵守公司各项规章帛；能拒腐蚀，不贪污贿，不假公济私、损公肥私。

2.业务工作好。熟悉本职工作，能够良好地完成本人的业务工作，并以公司利益为重，择优签约，严格履约，节约资金，增加收益，取得一定成绩，无遗留问题。

3.法律意识强。对《经济合同法》等经济法规认真学习，初步掌握并能运用有关法规。

第二百五十四条公司根据各部门和下属公司、企业的实际情况，决定法人委托人的设置及数额，具体人选由各单位确定，经培训考核合格后，发给法人委托书。

第二百五十五条法人委托书庆于每年终重新审核一次。审核的主要内容是：法人委托人在本年度的工作、学习及思想情况，取得什么成绩，发生什么问题，有无违纪行为等。审核后，法定代表人可根据情况分别作出：维持授权范围、变更授权范围、撤销授权及吊销法人委托书等决定。

第二百五十六条法人委托证书应妥善保管，防止遗失。不准将法人委托证书转借他人或用作其他证明，否则，除吊销其法人委托证书外，还要追究相应的责任。

第二百五十七条法人委托人工作调动时，应向所在企业交销其法人委托证书。

第二百五十八条签订合同专用章制度。公司及下属保企业对外签订合同所加盖的印章，除各企业的公章外，一律使用合同专用章，其他印章一律不准代替使用。否则，财务部门有术拒绝办理结算手续，由此所引起的责任由有关人员承担，还可以予以处罚。

第二百五十九条合同专用章由各单位统一刻制、编号和颁发；严禁任何人私自刻制、使用。

第二百六十条合同专用章应严格按授权的范围使用，不准混用、代用或借用。

第二百六十一条合同专用章应妥善保管，若有遗失，除立即登报声明作废外，还要追究有关人员的经济责任和行政责任。

第二百六十二条公司各企业都必须认真做好经济合同管理和基础工作。具体如下：

篇6

    一种意见认为，该案属居间合同纠纷。从双方签订的《认购合同协议书》的内容来看，该协议对袁某居间行为的报酬、支付方式、有效时间及居间行为的目的都做了明确、具体的规定；从协议的实际履行过程来看，袁某耗费了大量的人力、物力来推销该楼盘，这都说明了该协议是典型的居间合同。而袁某不具有房地产经纪人资格，不具备签订代销协议的主体资格，属无效合同，依照该无效合同取得的差价应归房地产公司所有。

    另一种意见认为，该案是商品房包销合同纠纷。袁某与房地产公司签订的《认购合同协议书》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，房地产公司应依协议将差价款返还袁某。因袁某有10套房屋未在2003年春节前售出，则房地产公司不应退其20万元定金。

    法理解析? 根据合同法第四百二十四条的规定，所谓居间合同，是“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同的重要特征之一，是居间人只按照委托人的指示和要求，给委托人提供订约的机会，或者充当委托人与第三人订立合同的媒介桥梁，使双方得以订立合同，但居间人并不参与委托人与第三人之间的合同关系之中。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?下称《商品房司法解释》?第二十条的规定，商品房包销合同是出卖人与包销人订立的，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的合同。其实质上应归类为无名合同。另外，实行商品房包销制度，对开发商、包销商和国家均有好处，可谓“一举三得”。一般而言，商品房包销合同具备如下几个特征：一、合同标的物是商品房；二、合同期内包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润，和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损；三、除合同另有约定外，对包销期满后未售出的商品房，包销人应按事先约定的价格予以购买。

篇7

中图分类号：DF418 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）04-0102-02

一、案例介绍

（一）不方便法院原则

2008年10月9日，Baron Motorcycles INC.（巴润摩托车有限公司）以海上货物运输事同货损赔偿纠纷为案由向宁波海事法院提讼，要求被告AWELL LOGISTICS GROUP，INC.（美顺国际货运有限公司）返还货物。①该案中，原告系收货人、被告系承运人，货物由中国宁波港运至美国MIAMI，原、被告双方都是在美国注册的公司，涉案提单系被告签发，运费由收货人到付，而提单背面载有第40条第2项载明的“美国区法院（U.S District Court）裁决”的条款。但原告认为，提单为被告与发货人之前的合同关系，而涉案货物在我国的宁波港装运，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，可以由合同履行地人民法院管辖。据此，原告认为中国法院本应有管辖权。而被告提出管辖异议，被告认为原、被告都是美国公司，提单按美国法律制作并由被告签发，诉称的事件发生在美国，诉讼标的也在美国，与美国的联系最密切，故该案应由美国法院管辖。最终，宁波海事法院以不方便原则为由，裁定驳回了原告的。

不方便法院原则，源自2005年12月26日最高人民法院关于印发《第二次全国涉外商事海事审判工作会议纪要》的通知（法发[2005]26号），该通知第11条规定，我国法院在审理涉外商事纠纷案件过程中，如发现案件存在不方便管辖的因素，可以根据“不方便法院原则”裁定驳回原告的。“不方便法院原则”的适用应符合下列条件：（1）被告提出适用“不方便法院原则”的请求，或者提出管辖异议而受诉法院认为可以考虑适用“不方便法院原则”；（2）受理案件的我国法院对案件享有管辖权；（3）当事人之间不存在选择我国法院管辖的协议；（4）案件不属于我国法院专属管辖；（5）案件不涉及我国公民、法人或者其他组织的利益；（6）案件争议发生的主要事实不在我国境内且不适用我国法律，我国法院若受理案件在认定事实和适用法律方面存在重大困难；（7）外国法院对案件享有管辖权且审理该案件更加方便。

本案是两个外国公司之间的合同关系，其当事人、涉案标的、法律事实均发生在国外，由外国法院管辖确实能够方便双方当事人，也有利于该案的审理。但是司法实践中，还有涉外合同一方当事人是中国自然人或法人，却依然无法准确地适用中国法院管辖的实例，该等情况下，势必给中国自然人或法人带来诉讼成本增加等麻烦。

（二）约定准确的仲裁条款至关重要

以某中国企业与韩国企业买卖合同纠纷为例，②中国企业与韩国企业为合同买卖双方，于2009年签署了《协议书》，约定，中国企业向韩国企业出口电子偏转线圈。《协议书》中，双方具体约定了合同的生效日期、发送订单的具体要求等。关于争议的解决，向“国际仲裁法庭”申请仲裁。经查实，“国际仲裁法庭”并不是一个现存有效的仲裁机构。而根据我国《仲裁法》的规定，仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但是能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构；仲裁协议约定了地点，但该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中一个仲裁机构申请仲裁，当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。

该案中，因仅凭“国际仲裁法庭”，既不能确认具体的仲裁机构，亦无法判断仲裁地点，双方也没能就仲裁机构的选择达成一致意见。因此，本案中中国企业的律师，选择了向中国的法律，本案现已被中国的法院受理。经与中方当事人交流，原来双方当时选择“国际仲裁法庭”的初衷，是希望选择仲裁途径，因为仲裁方式中，当事人有权选择仲裁员，同时仲裁裁决是一裁终局，时间较快，流程也更为便捷。只不过他们选的“国际仲裁法庭”名称错误，导致了仲裁条款无效。所幸的是，该案因为合同签订地、合同履行地在中国，中国法院有管辖权。否则，如果该案需由韩国法院管辖，则中国企业则需要承担诉讼成本增加、需要聘请韩国律师、还有可能承担其他不利后果。

综上，签署涉外合同时，准确地约定争议解决途径，准确地选择争议解决结构（尤其是仲裁机构），对涉外合同纠纷起着至关重要的作用。

二、涉外合同中的“争议解决”及“法律适用”条款

（一）争议解决条款

争议解决条款是合同的必备内容，而对于涉外合同则显得更为重要。一般而言，涉外合同的争议解决途径主要包括：提交仲裁裁决或提交有管辖权的法院管辖；当然笔者见过一些特殊的合同，是涉外合同双方当事人约定由3个专业人士进行调解，同时也约定该解决方式为最终解决方式。因为第三种方式鲜有人使用，且就该种解决的调解协议或达成的一致意见，在我国司法实践中并不能直接得到法院认可，为此本文仅就仲裁及法院管辖进行研讨。

其一，仲裁条款。

在涉外合同中，较提起法院诉讼的争议解决方式而言，仲裁更为常见。其原因主要有两点：首先，仲裁裁决是终局，裁决一旦做出，双方的争议就能解决。其次，关于执行方面，我国于1986年加入了《纽约公约》，根据我国作出的互惠保留声明和商事保留声明，但我国将承认在另一缔约国领土内作成的仲裁裁决，并在执行时适用该公约，前提是裁决解决的争议系契约性和非契约性商事法律关系引起。而针对判决的承认和执行，则需要我国与涉外合同相对方的国家有互认判决的公约或双方/多边条约。以韩国为例，我国与韩国都是《纽约公约》的成员国，双方亦签署了《中华人民共和国和大韩民国关于民事和商事司法协助的条约》，但都只有互认仲裁裁决和协助执行的约定，并没有承认判决和执行的约定。因此，考虑到程序的简便、节省时间等原因，选择仲裁条款的较多。再次，当事人有权选择仲裁员，各方可以分别指定一个仲裁员，双方还可以共同指定第三个仲裁员，并且，各方还可以选择带专业背景的仲裁员，因此，当事人的意治自由能够在争议解决过程中得到较大的体现。

值得提醒的是，在涉外合同中设定仲裁条款时，应注意仲裁协议的有效性。根据我国《仲裁法》规定，仲裁协议约定的仲裁机构名称不准确，但是能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构；仲裁协议约定两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁，当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效；仲裁协议的约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效。仲裁协议仅约定纠纷适用的仲裁规则的，视为未约定仲裁机构。法律实践中，常常因当事人双方未能准确的选择仲裁机构，或者仅制定仲裁规则，甚至因为选择仲裁机构时写错了其英文简称，事后又不能达成一致，从而导致仲裁条款的无效。为避免类似情况出现，笔者特列举几个涉外合同中比较常用的仲裁机构供参考：中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）；香港国际仲裁中心（HKIAC）；国际商会仲裁院（ICC）；瑞典斯德哥尔摩商会仲裁院（Arbitration Institute of Stockholm Chamber of Commerce）。

其二，诉讼管辖条款。

涉外合同中，当事人也可以约定通过诉讼的方式对争议进行解决，由双方自行协议确定行使案件管辖权的法院。根据最新修改的《民事诉讼法》，涉外合同与国内合同一样，合同双方可以用书面协议选择与争议有实际联系的地点的法院管辖，但不得违反本法关于级别管辖和专属管辖的规定。与涉外合同相关的重要专属管辖为：根据我国《民事诉讼法》的规定，因在中华人民共和国履行中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同发生纠纷提起的诉讼，由中华人民共和国人民法院管辖；因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖。

（二）法律适用条款

法律适用条款主要指涉外合同中如何选择合同的准据法问题。实践中，所有涉外合同的结尾部分除约定争议解决条款、合同语言外，都会约定“适用法律（Governing Law）”条款，指明该合同适用哪个国家的法律。原则上，合同双方可以依意思自治选择适用法律，但实践中，大多数国家会选择与合同履行地或一方当事人国籍国家法律，我们把这些原则分别称之为意思自治原则和最密切联系原则。除此以外，在国际私法的范畴上还包括公共秩序保留原则以及强制适用原则等。

值得提醒的是，因为不同国家对同一法律术语可能有不同的解释，为避免因各准据语言或各国对法律术语的不同解释引起麻烦，法律实务中，涉外合同在设置“法律适用”条款时，除对准据法进行选择外，还会进而对解释合同条款所适用的法律进行选择，因此，我们常常会看到这样的表述：“本合同适用中华人民共和国法律并根据该法律进行解释（This contract shall be governed and construed in accordance with the laws of the PRC）”。

参考文献：

〔1〕黄进.中国国际私法.北京：法律出版社，1998.

〔2〕黄进.国际私法.北京：法律出版社，1999.

〔3〕.国际经济法学.国际私法学.北京：法律出版社，1999.

篇8

关键词：商品房买卖；认购协议；预约合同；定金；定金罚则

所谓房屋买卖，是指房地产开发商将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者，买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈现逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。房屋买卖不仅关系到社会稳定和经济繁荣发展，而且关系到开发商的品牌建设和可持续发展，因此解决房屋买卖合同纠纷的司法难题，无疑意义重大。

一、商品房认购书的性质

（一）商品房认购书的概念

商品房认购书是指商品房买卖双方在签订预售合同之前前所签订的合同。认购书一般会对商品房买卖的相关事宜作出初步的确认。如桂民申字第6号案中买方提出卖方擅自将《商品房认购协议书》中约定的建筑面积更改为套内面积，与约定不符，双方就此存在争议①。

认购书内容中还通常含有买方向卖方交纳一定数额的定金，没有定金条款，认购书在一定程度上变失去了意义，起不到约束的作用。

（二）认购书的性质

认购书的性质在法律上并没有明确的界定，所以在实践中概念也出现了模糊性。笔者搜集，目前学术界大致有如下几种观点：（1）认购书并不发生法律效力，其属于要约，是一种意向书。（2）认购书中设定了定金条款以此来担保正式合同的成立，作为担保合同，在正式的商品房买卖合同成立生效之前，作为从属合同的认购书并不能成立或者生效。（3）认购书是附生效条件的商品房买卖合同。（4）认购书属于正式的预售合同，当然在二手房买卖中不存在此问题。（5）认购书的性质是预约不是本约，其属于预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。

笔者比较认同最后一种观点，即认购书是一种独立的预约合同，认购书的订立是为了在将来订立正式的商品房买卖合同而存在，当然这种预约时附条件的，具体条件可以由法律规定也可当事人约定。如桂民申字第229号案中就认购书的性质作出了裁定②又如民申字第255号案中，争议焦点之一就是案涉协议的性质问题③。

二、认购书的效力

（一）认购书的生效条件

从主体上来说，开发商应当取得房屋销售许可证或者预售许可证。认购书只能是在取得预售许可证之后才能签订收取定金，就是说签订认购书时只能存在事实壁垒而不是法律壁垒。

（二）认购书的效力

综上所述，笔者认识认购书是具有独立性的预约合同。也就是说，卖方在固定时间内保留标的即房屋，不能再转售给其他人，而认购书中约定的基本情况也不能在变更。如果购房人没有遵守约定时间来签订合同，那么有权没收定金。

三、商品房认购定金

在实际商品房买卖中，当事人对于定金的理解差异很大。“定金”是严格的法律上的一个概念，但是在实际中，经常被人写成“订金”、“诚意金”等。这使得在发生商品房买卖合同纠纷时当事人权利不能得到很好的保护。

（一）认购书定金性质

认购书定金的性质应为立约定金。其设立是为了担保主合同的订立。如一方后悔不签订正式主合同，则适用定金罚则。如粤高法民一申字第186号案中，双方的争议焦点为已付款项到底为“定金”还是购房款。

（二）认购定金的辨明

在实际的商品房买卖中，认购书里买方预先交纳的部分款项有很多称呼，如“订金”、“预定金”、“诚意金”等等。如桂民申字第856号案中，双方约定的是诚意金，而并不是定金。所以在案件处理中，违约责任并不相同。根据《担保法解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、预约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

（三）认购定金效力

定金罚则应当注意的是如果双方始终是善意地履行了合同洽谈的义务，即使最终没有达成合意，定金罚则也不能适用，除非能确认是一方非善意的拒绝签约。

（四）定金罚则的适用

商品房买卖涉及的数额较大，需双方洽谈达成合意，所以在实际中不可能都顺利地完成，而造成商品房买卖合同不能订立的原因也千差万别，此时就需要辨明正确适用定金罚则。

同时也可能由于卖方的原因而未能订立正式合同。如买卖标的是二手房则可能由于卖方反悔，不想再出卖房屋等原因。如卖方是开发商，则有可能是开发商在签订认购协议时没有取得预售许可证，开发商一房二卖等等原因。此时买方则可基于定金罚则要求卖方双倍返还定金，如粤高法民一申字第130号④。

最后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，卖方应将定金退还买方，双方互不负有违约责任。即有可能双方都无违约行为，知识因为没有就有关条款达成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罚则的适用不是以最终正式合同的订立或者生效为标准，而是只要当事人本着诚实信用原则，按照认购书约定的时间协商订立买卖合同即可，即使最终没有协商一致，那么也不属于违约行为，也不适用定金罚则原则，卖方应将定金返还买方。（作者单位：西北政法大学）

参考文献：

[1] 付桂荣，房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对，经济与法，2013.4下总期第421期。

[2] 唐烈英，论贷款银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位，社会科学，2013年第9期。

[3] 周秋荣，浅谈商品房买卖合同定金的认定及纠纷的法律问题，科技与法制，2009年第19期。

[4] 陆宝丽，浅析商品房买卖合同中的问题，法律杂谈，2013.10（中）。

[5] 沈晖，情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探索，房地产法律，2013.1.5。

[6] 李东光、厉永刚，商品房买卖合同制度之解析，房地产法律。

[7] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

注解：

① 此案中，法院经查明认为：虽然双方签订的《商品房认购协议书》中载明“买受人认购上述物业暂测建筑面积为64.47平方米（实际建筑面积以房产测绘部门测定结果为准），但后来正恒公司向徐文发出了通知书，但该通知书明确载明徐文所购房屋与《商品房认购协议》约定的是同一套房屋，不能证明正恒公司存在欺诈行为。

篇9

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。

但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。

而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。

因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。

注释：

①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献：

篇10

涉及到我国《合同法》的立法实践，我国《合同法》除了在第6条把诚实信用原则确定为《合同法》的基本原则外，《合同法》第42条还把诚实信用原则确定为订立合同双方不得违背的原则，第60条把诚实信用原则确定为合同双方履行合同的原则，第90条把诚实信用原则确定为在合同终止后合同双方还要遵守的原则，第125条把诚实信用原则确定为解释合同涵义的原则，等等。由此可见，我国《合同法》在立法中已经把诚实信用原则确定于合同的订立、履行、解释、终止的各个阶段之中，从而有可以看出诚实信用原则的适用贯串于《合同法》中的始终。此外，我国众多的法学家、立法专家对《合同法》的条文阐释、学术着述，也都在强调了诚实信用原则在我国《合同法》中的重要性。

本文，笔者仅从合同履行的角度，阐述一下在合同的履行上，诚实信用原则的适用前提或者适用范围。

正如上面所言，我国的《合同法》以及我国众多的法学家、立法专家对《合同法》的条文阐释、学术着述都在阐明一个观点：任何合同，合同双方都要按照诚实信用的原则去履行。

不过，按照笔者多年学习《合同法》的感受，以及许多合同纠纷的司法实践，一直有个疑问萦绕心头：自始没有法律约束力的合同，诸如无效的合同，被撤销的合同，合同双方当事人也要按照诚实信用的原则去履行吗？

显然，这个疑问的答案很明确：对于自始没有法律约束力的合同，合同双方当事人不必按照诚实信用的原则去履行。

譬如，2007年在北京市宋庄镇画家村发生的作为农村户口的出卖人马某，作为城市居民户口的买受人画家李某关于农村房屋的一般买卖合同纠纷案件，就足以说明这个问题。

当时，国内许多媒体，以及法律界许多人士，包括律师界同人，纷纷指责房屋的出卖人马某，在面对土地升值、房屋增值甚至拆迁、补偿可能获得巨大利益的情况下，见利忘义，背信弃义，其请求法院认定自己与买受人李某签定的《买卖房协议书》为无效合同的行为违背我国《合同法》规定的“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，侵犯买受人李某的因为合同带来的财产利益，因此，法院应该依法判决双方签定的《买卖房协议书》

北京市燕园律师事务所

为有效合同，以此体现诚实信用原则的法律尊严和不容侵犯，但是，一审判决、二审判决都根据我国《合同法》第52条中“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同的规定，确认双方在2002年7月1日签订的《买卖房协议书》无效。

由此，我们从这个案件的判决结果可以看到，如果当事人签定的合同属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，那么，法院并不会因为一方当事人提出合同无效，不履行合同，有违诚实信用原则，就因而认定合同有效。

其实，按照我国《合同法》第56条“无效的合同或者被撤消的合同自始没有法律约束力”的规定，我国《合同法》第52条规定的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的五类合同，以及按照《合同法》第54条规定的当事人一方请求人民法院或者仲裁机构撤消的“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”两类合同，和“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立”，受损害方请求人民法院或者仲裁机构撤消的合同，都属于没有法律约束力的合同，对双方当事人都没有法律约束力，双方当事人都没有遵守诚实信用的原则去履行这些合同的义务。换句话说，对于当事人签定的是以上没有法律约束力的合同，当事人完全可以不去履行这些合同，而不必考虑诚实信用原则这条“帝王规则”的约束，无疑，从这个角度，又体现了我国《合同法》中规定的“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的合法原则。由此可见，我们可以得出一个结论：合同双方当事人按照诚实信用的原则“行使权利、履行义务”的前提，必须是对当事人具有法律约束力的“依法成立的合同”。

例如，当事人双方签定的买卖婚姻的合同，赌博的双方为还赌债签定的还款协议，当事人双方签定的处分他人财产的合同等，如果其中一方翻悔，不去履行这类合同约定的义务，从对方的角度说，该方违背诚实信用的原则，但是，从法律角度说，该方当事人违背诚实信用原则不履行这些没有法律约束力的合同的翻悔行为，应该得到法律的支持！

不过，没有法律约束力的无效合同以及被撤消的合同，从法律的角度说，尽管任何一方当事人都可以不理睬诚实信用原则不去履行自己签定的合同，但是，在合同订立时，如果一方当事人违背诚实信用的原则，对合同的签定存在过错，并造成对方包括信赖利益的财产损失，按照《合同法》第58条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，该方当事人应该作出赔偿，但是，这却是诚实信用原则在合同订立阶段的体现。

再如北京市宋庄镇画家村的农村房屋的一般买卖合同纠纷案件。对于这个案件，一审判决、二审判决都认定，“考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。”

如上，法院的认定告诉我们，出卖人马某在与买受人李某于2002年7月1日签订《买卖房协议书》时，就知道自己的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，不能出售，自己与李某签定的《买卖房协议书》属于无效合同，但是，马某隐瞒这个情况，致使李某误认为与马某签定的《买卖房协议书》是有效合同，并根据这个《买卖房协议书》，她便成为了所购房屋及院落的所有权人，因而对所购房屋及院落不仅拥有了占有、使用、收益、处分的权利，而且还拥有着该房屋及院落遇到拆迁所获得的安置、补偿等利益。不过，李某的这些信赖利益却由于马某的“出尔反尔”而落空。

正因为如此，马某的行为便具有了我国《合同法》第42条中“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……;（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的违背诚实信用原则的行为特点，因此，法院按照《合同法》第58条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定认定马某的责任，并从“出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素”来确定马某对买受人李某信赖利益损失的赔偿，无疑完全符合诚实信用原则的法律精神。

尤为重要的是，北京市宋庄镇画家村的农村房屋的一般买卖合同纠纷案件，给予了人们对《合同法》的诚实信用原则一个深度思考的机会：

自始没有法律约束力的合同，包括无效的合同和被撤消的合同，当事人任何一方完全可以不必遵行诚实信用的原则去履行合同，但是，如果有一方当事人在订立无效的合同或者被撤消的合同时，具备我国《合同法》第42条的违背诚实信用原则的行为，给造成对方包括但不限于信赖利益的损失，那么，就应该承担赔偿责任。

于是，北京市宋庄镇画家村的农村房屋的一般买卖合同纠纷案件，又让我看到我国的《合同法》对诚实信用原则的适用范围没有限制，如《合同法》第6条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，无疑包含着一种假定，就是当事人对任何合同，都要按照诚实信用原则去行使权利、履行义务，不能翻悔！但是，不言而喻，尽管人们不管是故意，还是无意，签定了包括无效的合同、被撤消的合同这些自始就没有法律约束力的合同，我们还是坚持按照诚实信用的原则去要求合同双方去行使合同权利、履行合同义务，则无疑违背我国《合同法》所规定的合同必须合法的原则。由此，笔者认为我国《合同法》第6条的规定过于笼统，因此，笔者建议，结合《合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，把我国《合同法》的第6条、第8条进行整合，突出合同双方遵循诚实信用原则的前提，就是合同必须具有法律约束力。这样，我国《合同法》的第6条、第8条经过整合，就成为一条新的法律规定：

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。