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房地产市场分析报告模板(10篇)
时间：2023-02-16 10:52:25
导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产市场分析报告，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
篇1
中国指数研究院对全国100个大中城市的广告投放监控数据显示，2009年第三季度中国房地产网络广告投放费用总计3.7亿元，环比增长15.6%。搜房网、新浪乐居、搜狐焦点依旧占据市场前三位，其中搜房网广告投放费用达到2.15亿元，环比大增19.4%。新浪乐居投放费用约为6200万元，在三季度市场全面向好情况下，环比下滑4.6%，搜狐焦点投放费用约为2250万，其它房产网络媒体广告投放费用约为7050万元。
中国指数研究院研究数据显示，第三季度中国经济复苏明显，房地产行业的网络广告投放额度增加，其中搜房网表现出强者恒强的态势，增长速度超过行业平均水平。从投放费用占比情况来看，搜房网占比最大，网络广告投放市场份额达58.1%。新浪乐居占16.8%，搜狐焦点约占6.1%，其它房产网络媒体约占19.0%。
从房地产网络媒体的发展策略来看，以搜房网为代表的垂直门户网站加强了对二三线城市的渗透，大规模推进城市地方站的建设工作，有效促进了搜房网市场份额的进一步提升。二、三线城市网络的普及和房地产开发企业对网络的认知不断提高，尤其是全国性大型房地产集团在二、三线城市的开发建设带动新的产品和营销模式的变革，进一步促进了地方城市房地产网络广告的增长。由于房地产行业极强的地域属性，导致单一综合性门户网站的集中优势无法体现，因此综合性门户网站模式在房地产网络媒体业受到极大挑战。
2、2009年三季度搜房网广告投放市场份额领先优势继续扩大
中国指数研究院监控数据显示，搜房网第三季度广告投放份额的领先优势进一步扩大，市场份额从二季度的56.25%增长到三季度的58.1%。搜房网在三季度推出了一系列的产品和品牌活动，率先在全国启动的城市“购房圈”产品，提供了领先、独创的区域购房互动理念，为购房者搭建区域购房互动平台，获得了购房者的追捧，极大丰富了房地产网络平台的资源整合优势。
新浪乐居的市场份额较二季度下滑4.6%，失去了3.5%的市场份额。中国指数研究院分析：新浪乐居由于其主要城市采取外包的经营模式，因此，虽然在三季度这些主要城市网络广告额度大幅度增加下，却没有能够获得相应份额，其弊端进一步显现。同时在上海、广州等核心城市由于先发者已经构建了极高的竞争壁垒，导致新浪乐居的市场缺口迟迟不能打开，反而被不断压缩市场份额，导致其在大市场全面向好的同时，难以获得新的增长。搜狐焦点经过二季度的管理层变动后，三季度趋于稳定，广告投放在第三季度出现回升，但由于总体规模与前两位有较大差距，市场份额还有待提高。
相关链接：
中国指数研究院对100个城市家居网络媒体监控数据显示，2009年三季度全国家居商家在搜房家居网的广告投放保持持续增长，搜房家居网的市场份额达75%以上。
本报告由中国指数研究院依据权威监测数据进行专业统计分析。其中，搜房网采取的是直销模式，报价体系相对统一，基础统计数据容易获取；新浪乐居、搜狐焦点以及其它房产网络媒体由于采用模式，报价体系因公司不同而存在差异，统计数字会略有出入。
省城十月楼市放量趋缓继续维持供应紧张局面
记者走访了省城近期热销的几大楼盘，发现区域的供应量明显呈现下降势头。从十月份市场将推出的房源信息获悉，汇东·香墅里地处浆水泉路上，位置优越，以庭院复式、顶层复式等高端产品组成的花园洋房，从项目一亮相，就受到市民热烈追捧。位于济南经十东路的保利花园，将加推一期压轴4号楼，主力户型是94平方米经典两居和137平方米的舒适三居。山水泉城·南城自10月1日起推出了100至120平米的部分三室精品现房，即买即住，受到了购房者的强烈追捧。自10月9日起，山水泉城·南城又继续追加推出了上述户型，起价自3350元/平米起。名士豪庭珍藏小高层96平米两房、观景高层141平米三房，将于10月17日盛大开盘。
高新区板块的茗筑美嘉预计10月底推出210余套面积在89-119平米的户型；未来城在十月份的房源也将围绕130平方米亲情两代居、4+1层低密度稀缺花园洋房、41-53平方米精装公寓等多种户型推出；海信慧园也将在本月推出中央景观区小高层，其中精装小高层和小高层楼王66套，部分精装修房源涵盖其中。
奥体板块是新楼盘亮相比较集中的区域，像中海·奥龙观邸预计将在十月开盘，首先推出一期别墅，预计面积从248到551平方米不等，户型以四室两厅、四室三厅、五室四厅为主。红山圣都本月准现房面世，红山圣都总体占地面积15.7万平方米的整个居住区由景观公寓、电梯花园洋房和叠拼别墅组成，本月将准现房认筹。海尔绿城全运村100-200平方米全景观高层、稀缺多层继续加推；
位于大明湖西南门正对面的明湖湾·开元广场目前推出一期50-9000メ双生态写字间，即将于10月中下旬公开认购，现正接受预约登记。明湖湾·开元广场总建筑面积约10万メ，由双生态写字间、国际美食汇和城市底商组成，目前项目外立面装修已完成，预计2010年10月份一、二期整体交房。
篇2
2.杭州商品房市场分析报告――透明售房市场研究院.
3.2013年杭州土地市场分析报告――透明售房市场研究院.
4.15家外来大鳄首次在杭州市区拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm
篇3
一、加快我市房地产市场信息系统建设
房地产市场信息系统是做好房地产市场监测分析工作的基础。我市房地产市场信息系统建设的基本工作思路是：以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融、税务等其他信息，形成全面客观地反映本地房地产市场运行状况的信息系统，及时反映房地产市场运行状况，满足市场分析需求。各有关部门要充分认识到在当前形势下此项工作的重要性和紧迫性，加强沟通与协调，采取有效的措施，切实抓紧、抓好本市房地产市场信息系统的相关工作。
市级房地产市场信息系统应按要求抓紧建设，力争于**年12月底前完成各项基础性工作。具备条件的县、市应在**年6月底前完成房地产市场信息系统建设，其他各县、市要在**年底前完成系统建设。
二、建立房地产市场形势分析报告制度
自**年1月起，本市建立房地产市场形势分析报告制度。房地产市场形势分析报告分为房地产市场监测分析报告和专题分析报告两种。
房地产市场形势分析报告要按照建设部《房地产市场形势分析报告编制办法（试行）》格式要求，写出涉及本部门内容的专题报告，连同各项有关数据指标及时通报给分析报告的编制部门。各相关单位、各县（市）必须于每月（每季度首月）10日前，将上月（上季度）情况简报（季度分析报告）报送，此项工作的牵头部门市房管局（电话、传真：2255601）进行汇总，按期编制全市房地产市场形势分析报告，经市政府同意后，报省建设厅。
市区、县（市）房地产市场运行中出现下列情况之一时，房地产行政主管部门要及时撰写并上报专题分析报告：（1）房价上涨过快或出现异常情况；（2）房地产开发投资规模过大或增幅过快；（3）主要媒体报道反映房地产市场的重大问题；（4）当地商品房空置套数或空置面积出现明显变化；（5）房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。市区房地产市场专题分析报告由市房管局负责牵头撰写，经市政府同意后，上报省建设厅；县（市）房地产市场专题分析报告由县（市）房管部门负责牵头撰写，经县（市）政府同意后，报市房管局。
三、加强领导，强化责任，狠抓落实
篇4
1.1.1显性市场容量
1.1.2 隐性市场容量
1.2 行业分析
1.2.1 主要品牌市场占有率
1.2.2 销售量年增长率
1.2.3 行业发展方向
1.2.3.1 市场发展方向
1.2.3.2 产品研发方向
1.3市场发展历程及产品生命周期
2市场竞争状况分析
2.1 市场竞争状况
2.1.1 竞争者地位分布
2.1.2 竞争者类型
2.2 产品销售特征
2.2.1 主要销售渠道（分分销渠道、零售渠道）
2.2.2 主要销售手段
2.2.3 产品地位分布及策略比较
2.2.3.1洗发水产品地位分布
2.2.3.2 主要品牌成功关键因素分析
2.2.4 产品销售区域分布及分析
2.2.5未来三年各产品销售区域市场需求及价格预测
2.3 行业竞争者分析
2.3.1 主要生产企业基本资料
2.3.2 主要品牌经营策略
2.3.3 竞争品牌近三年发展情况
2.3.4 竞争者未来发展预测
3市场特点
4 消费状况
5主要洗发水品牌产品零售价格市场调查
6 中国洗发水市场发展历程
房地产市场分析报告编制办法（试行）
一、分析范围
（一） 地域范围
覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。
统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。
统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。
（二） 房屋类型
兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。
商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。
二、分析内容
围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。
(一) 市场现状分析
针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。
市场现状分析重点围绕以下几方面进行：
1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。
2、报告期房地产开况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。
3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表1—2。
4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3—5。
（1）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。
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（2）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。
（3）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。
（4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。
5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表5—7。
6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。
7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。
8、报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。
（1）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。
（2）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。
（3）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。
(二) 近期采取的主要政策措施
主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。
(三) 市场存在的主要问题及原因
1 .报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。
2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。
3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。
4.其他可能影响市场健康发展的因素等。
(四) 市场形势预测
采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：
1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。
2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。
(五) 下一步的政策建议及主要措施
主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。
三、 附加说明
简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。
附表1—7。
附表1：
商品房供需基本情况表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米
分类 批准预（销）售面积 月末累计可售面积 实际登记销售面积 平均销售价格
与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 预售 现售 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
同期
比（%） 环比（%） 同期比（%） 环比（%）
商品房
商品住房
附表2：
二手房买卖基本情况表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米 单位：亿元、万平方米、元/平方米、套
分类 成交面积 成交金额 成交套数 平均销售价格
与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
二手房
二手住房
附表3：
不同套型新建商品住房供求结构表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%
≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合计
占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比
面积 批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
套数 批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
平均成交价格 登记销售
注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比。
附表4：
不同价位新建商品住房供求结构表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%
≤1000元/m² 1000-1500
元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合计
占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比
面积 批准预（销）售 …
月末累计可售 …
登记销售 …
套数 批准预（销）售 …
月末累计可售 …
登记销售 …
平均成交价格 登记销售
注： ①1500-2000元/ m²是指超过1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比；
③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m²以上的要至少每1000元为一个档次。
附表5：
商品住房购买对象分类表
1月～ 月 单位：万、平方米、元/平方米、套、%
分 类 本 市 外 地
本市城区 本市其他 本省其他地区 外省市 境 外
面 积 销 售
套 数 销 售
价 格 平均价格
平均价格与上年同期比（%）
附表6：
典型楼盘同质比较价格变动情况表
1月～ 月 单位：元/平方米、%
分 类 价格 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
二手房
二手住房
数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况
附表7：
价格指数变动情况表
1月～ 月 单位：%
分 类 价格指数 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
篇5
在理论上，情景分析法适用于像房地产开发这样周期较长的行业。实际上，情景分析法所预测的是在较长的时间范围内可能发生的事件，却不限定时间界限。情景一词有电影脚本的意思，一个脚本就是一个决策方案。依照使用过程中编制脚本的方法不同，情景分析法可分为定量脚本和定性脚本。
定量脚本是以计量经济学或其他定量分析方法为基础建立的模型，通过选择和调整不同的参数可以得到不同的脚本。分析人员对每一个脚本的合理性和发生的概率作出评估。定量脚本法可以得到大量的备选脚本，充分分析环境的各种情况。
房地产营销方案制定过程中需要对居民收入水平、消费水平、经济增长速度、房地产上下游行业发展规模等宏观经济环境的数据以及房地产市场现有规模、未来容量、即将进入市场项目的体量等数据进行收集，针对本项目所处区位，形成定量的数据集合，制定出各种决策脚本。然后，营销团队对各种脚本进行评估，抛弃不合理的脚本，保留适宜的脚本作为营销的备选方案。
定性脚本法的基本特点是认识未来而非推导未来，不是基于过去和现在的数据去推断某一因素未来的变化趋势，而是通过认识各种因素之间的合理联系去设想和认识未来。
在房地产营销中，营销团队成员的操盘经验和操盘能力至关重要。营销团队对于政治、经济、技术和社会发展的未来趋势认知度和对未来市场的研判进行综合整理，以此给项目营销方案的制定提供定性脚本。定性脚本法可提高营销团队对环境威胁的警惕性，使营销战略更具有灵活性，同时有利于把握项目未来发展的脉搏。
二、情景分析法的六个步骤
英国学者梅瑟(David Mercer)提出了简化情景分析法，并将该方法分解为六个步骤。
第一步，确认决策焦点。即确定所要进行的决策内容项目，以凝聚情境发展焦点。所谓决策焦点，是指为达成企业使命与经营视野下所必须做出的一组选择。通过从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目的承受风险能力，识别决定环境变化的重要因素，然后选择关键性的因素进入脚本。
在全员营销的背景下，房地产营销理念贯穿在房地产开发的各个环节。项目开发过程中可能遇到政策风险、政治风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、经济周期性波动风险等系统风险，以及运营风险、财务风险、变现风险等非系统风险。多种风险的组合形成了项目运作变化的因素。在这一阶段，营销团队应摒弃固有思维方式，捕捉潜在的异常变化和决定因素形成决策脚本。
近几年，房地产市场蓬勃发展，房价不断飙升，因此，房地产市场必会面临各种宏观调控政策。对于房地产营销来说，如何进行项目定位，如何提升项目价值?营销部门应参与规划、设计、施工、销售等各个环节并从营销的角度进行分析研究，针对项目的区位、规划、环境等特点制定营销、推广、广告等主要策略，形成一组决策焦点，从而确定项目未来的发展方向，形成项目初步定位。
第二步，确定关键决策因素。即认定所有影响决策的关键因素。也就是根据营销团队所发现的各个因素之间可能存在的关系将这些因素的共同变化可能引发的时间形成若干个事件。每个时间都有自己的情景逻辑，形成脚本的雏形，构成情景分析的一个基本框架。
在房地产营销中，就是解读影响项目决策的金融政策、税收政策、土地政策等宏观形势发展的趋势，了解微观市场供给和需求对比情况，调研竞争项目的空白点，将宏观趋势与微观要素相结合，形成房地产市场分析报告。
第三步，分析外在驱动力量。即认定重要的外在驱动力量，包括政治、经济、社会等各层面，以决定关键决策因素的未来状态。对第二步形成的若干脚本中具有驱动作用的因素再作进一步分析，将相近的事件合并在一起，形成小型脚本。比如，银行收紧银根的主要目的是为了减少开发企业的资金量还是为了减少购买者的贷款额度，是为了限制投资者还是降低所有购买需求。将其原因进行归纳，进一步精炼，进行房地产区域市场的深耕。
第四步，选择不确定主轴。在高冲击水平、高不确定的驱力群组中，归类选出2至4个相关构面，称之为不确定主轴，作为情境内容的主体架构，进而发展出情境逻辑。这时，需要进一步识别真正重要的因素和事件，在更大范围内梳理各种因素、各个事件之间的联系，把可以放在同一情境下考虑的事件合并为一个事件。
在房地产营销案例中，应该把未来销售过程中的风险进行合并，从而制定出应对策略。同时，房地产总体市场和区域市场的变化以及市政设施的提升趋势都会对房地产营销产生驱动力。因此，营销人员应从各种变化中抓住主要的影响因素。
第五步，选择并增修情境内容。选定2至4个情境，并针对各个情境进行细节描绘，对情境本身赋予内涵。营销团队应清晰完整地将可能发生的事件和彼此之间的联系编制成脚本，作为制定房地产营销战略的依据。
对于不同市场中的房地产项目应当运用具有其所处市场特质的因素赋予该项目更细致的描述，促使营销人员依据国家、地区的政策和市场情况定义项目环境更加饱满和详尽，从而制定出更加适合项目的营销方案。
篇6
房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。本文就讲述了房地产经济现状分析，存在的问题及发展走向。
一、房地产经济中存在的问题
（1）规划脱离市场。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿美其名曰“筑巢引凤”，这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多，这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引凤”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版，政府在这个问胚上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。
（2）调整脱离市场化。在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。
（3）地产市场不成熟。土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。有两个问题显得很突出：①盲目的高价行为表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是一种非理。②行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。
（4）经济泡沫和金融风险。房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机，房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
二、房地产经济未来发展的走向
（1）合理规划建设用地，搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP，这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房、娱乐用房等；有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加。
（2）将市场逐渐走向成熟化。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者城市运营商很多，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得，从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
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一、房地产营销策划的发展历程
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初是深圳房地产业的黄金时代，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。92年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，开始产生了房地产营销策划大师。97年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。99年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
二、房地产营销策划中出现的问题
（一）市场调研不够仔细深入，缺乏创新
开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要归回理性市场，不能全凭经验和个人感性判断。
（二）营销策划方案过度追求概念的炒作
概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然背道而驰。
（三）广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨
在房地产营销的后期策划任务当中，广告制作精美但缺乏内涵广告的陷阱，往往表现为：客户通过广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。
（四）网络营销手段成为潮流，但缺乏有效评估体系
目前有些房地产企业开发网络营销手段，存在一定的盲目性，企业缺乏有效评估网络营销活动的手段，没有相应的监控机制评估网络营销的效果，企业不能单纯地将浏览人数简单地作为可靠的评估指标。
三、新形势下房地产营销策划创新
（一）强调市场调研，注重市场分析
前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划
（二）明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际
营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须忠实于房地产项目本身所占有的资源，必须忠实于这些资源的排列组合和相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。
营销策划工作重要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：
1.从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；
2.做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；
3.立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。
（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系
网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。
（四）提倡房地产企业之间的合作营销
房地产开发商之间通过合作营销，可以获得多赢的局面，节约资源，提高整体的运行效率，增加宣传效果，促进房地产产品销售。例如中山秀山片区，该区域环境优美，非常幽静，但交通不便，于是该地段的几家开发商通过努力，在政府的支持下，道路修建通畅，并将引进公交线路，以带动该地段的商品房销售。又如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
（五）加强专业培训，提高策划人员素质
加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过组织定期培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，吸取经验。房地产营销策划需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种概念运用到营销策划的工作过程中去，才能做好房地产营销策划工作。
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一、宏观经济背景
2000年以来，中国经济一直保持高速增长，GDP年平均增长率保持在9.5%，同时国际收支始终保持“双顺差”格局。2006年我国国际收支经常项目顺差达2499亿美元，外汇储备资产较2005年末增加了2475亿美元，达到10663亿美元。仅仅2007年上半年，国际收支经常项目顺差达1629亿美元，外汇储备资产较2006年末又增加2633亿美元，达到13326亿美元，同比增长29.37%。与此同时，人民币汇率改革也在2006年进一步深化，2006年7月，人民币汇率突破1美元兑换8元人民币的心理关口，2006年末，人民币汇率升高到1美元兑换7.8238元人民币，较年初增长2.2%。截至2007年12月13日，人民币汇率再创新高，达到1美元兑换7.3568元人民币，创汇改以来连续最大升幅。与这些数字同时出现的还有不断上涨的CPI指数以及没有计入CPI指数的居高不下的房价，2007年上半年，CPI同比上涨3.2%，11月涨幅更是高达9.6%，创1997年以来的新高。而据2007年12月14日的《新京报》报道，国家统计局新闻发言人表示，全国住房价格上涨在2007年逐渐有所加快，一至三季度平均涨幅超过10%的城市，分别是深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。两种同时出现的经济现象使很多学者开始研究人民币汇率升值对于房地产价格的影响，房地产价格的飙升究竟是国民经济发展使然，还是财政货币政策起了主导作用，已经进行了两年有余的汇率改革究竟在里面扮演了怎样的角色的问题。
二、理论综述
学术界对这个问题有两种截然相反的观点。一种观点认为汇率的变动不会对我国房地产市场及价格产生重大影响。这种观点主要基于以下两条理由，其一，房地产项目建设周期长，作为资产变现能力差的特点导致大规模投资房地产的风险较大，大规模的国外风险基金不会大量投机国内房地产市场，尤其是住宅市场。其二，中国政府近年来不断抬高外资投资房地产市场的政策门槛，加强对房地产市场的监管，对捂盘惜售和囤地行为严厉打击，一系列宏观调控政策措施使投资于房地产市场的海外资金短期内难以套现。另一种观点则认为人民币升值会导致大量“热钱”涌入，投资于股票和房地产市场，造成经济过热，出现泡沫和通货膨胀，一旦资金撤走，中国将会重蹈亚洲金融危机东南亚国家的覆辙。这种观点主要是基于日本和台湾市场的前车之鉴。我国的汇率改革过程与当年日元的升值有很多相同之处，而签署了“广场协议”的日本在经历了国内消费品价格走低、货币供应过剩、地价飙升、投机盛行之后泡沫破灭，陷入“失去的十年”，为经济的复苏付出了巨大代价。此外我国台湾地区也经历过类似的过程。不少专家因此指出，中国房地产市场的价格飙升正在重演日本当年的悲剧，政府一定要给予足够的警惕。
对此，本文将以事实数字为依据，从人民币升值房地产物业市场和资本市场的影响方面分别阐述汇率改革对房地产价格的影响。
三、实证分析
1、人民币升值对国际资本的影响
（1）人民币升值对房地产物业市场的影响。外资投资房地产的预期回报率可写为：r=R/H+E（h）+E（e）。其中，r：房地产投资预期回报率；R/H：房地产租金收益率；E（h）：预期物业增值率；E（e）：预期该国货币对人民币涨（跌）的百分比。随着中国对外开放程度不断提高，国际企业纷纷在中国开设分支机构，沿海发达地区的高端写字楼呈现供不应求的趋势，尤其是2005年汇率改革之后，投资写字楼、商铺等高端物业可以获得除了物业本身增值的之外又增加了人民币升值的收益，国际资本投资的热情更加高涨。
全球知名的综合性地产资讯服务公司世邦魏理事在其2007年第三季度中国房地产市场分析报告中写到，香港上市公司资本策略投资和天安中国成立的合资企业以1.05亿美元收购位于人民广场的永新广场，本次收购距离2005年花旗银行以5000万美元的代价收购永新广场75％的股份还不到两年，花旗持有永新广场的股份增值率达到57.5％；SEB和PACIFIC STAR集团以1.5亿美元联合收购了2005年被高盛集团收购并更名为“高腾大厦”的CROSS TOWER写字楼。据此《上海商报》分析指出：“上海房地产市场正在发生一个重要的变化：一些以风险投资类型为主的机构投资者，在早期进入上海市场，并实现了预期的内部收益率后，现在正设法出售其所持物业。未来市场上可售的核心资产数量将会有所上升，而一些稳健型投资机构将成为下一轮接盘者。稳健型基金的进入，往往被认为是一个地区房地产市场在全球范围内被视为逐渐成熟的标志。”
以2007年11月的中房上海指数为例（见图1），可以看出上海办公写字楼的价格指数和住宅指数自2006年末以来始终保持稳定增长的趋势，在2007年第三季度，住宅价格指数上涨速度还有所加快。这是预期机制的示范效应所致。预期机制是指当一国货币存在升值预期时，投资者倾向于持有本币，但本币持有存在机会成本，更多的表现为购买该国的资产。国外资本对于汇率的理性预期使得热钱进入房地产市场，促使具有指标性的房地产市场价格上扬，从而使得投资者和投机者又相继进入房地产市场。房地产市场由于牵涉资本金大，资金回笼周期长，从而有别于其他一般消费品市场，房地产市场的预期因素主导着供求，在房地产交易市场上发挥着决定性的作用。但是由于房地产市场产品相对股票、债券变现能力较弱，所以“热钱”引起的示范效应在一段时间内都会存在。可见，预期机制之所以成为其主要影响渠道，是由于房地产市场本身的特殊性引起的，而这一过程又作用于房地产市场供求交易的全过程。
（2）人民币升值对房地产资产市场的影响。2006年171号文公布以后，传统意义上的外资试图短期持有高端物业，通过快速转手以赚取利差的行为被严格限制。更多看好中国房地产市场但却对中国市场不熟悉的战略基金或者投资银行采取了与国内著名地产公司合作的方式进入房地产市场，著名的例子便有荷兰ING基金与金地集团的合作，以及上海的复地集团与加拿大著名Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目，投资金额超过10亿元。根据国家统计局“国房景气指数”的统计，近年来我国房地产行业资金来源中，外资投资额占有份额越来越大（见图2、图3）。
（数据来源于中国统计局网站：月度国房景气指数。）
从图2可以看到在房地产企业资金来源中，企业自筹资金和银行贷款仍然占据绝对多数的份额，这也符合国内的现实经济运行情况，国内房地产开发企业仍然有很多是单纯的项目公司，没有足够雄厚的资金实力与项目运作经验，也就不可能得到国际投资机构的青睐，也只有复地、金地这样有政府背景、成熟运作经验的公司才能吸引国际投资机构的注意。但是图3显示，近年来投资于房地产的外资越来越多的以合作的形势出现，而且外资投资增长速度远远超过自筹资金和银行贷款增长比例。这样，国外投资者既可以通过在中国投资享受到人民币升值带来的利差，又避开了央行打击外资在华盲目投资高端物业再迅速转手赚取差价的意图，为下一步在中国成立自己的房地产投资公司积累了经验。同时通过在国内地产市场有成熟运作经验的房地产开发商的运作获得资金收益，可谓是一举多得。这种新型的外资进入我国房地产市场的方式对宏观经济更重要的影响在于它一定程度上抵消了国家宏观调控政策的效果。近年来国家出台一系列紧缩银根、遏制银行向房地产行业过度贷款、提高拿地成本的政策以遏制其捂盘惜售、盲目抬高地价的行为，试图从资金链上控制房地产业。但是国际资本的进入，无异于增强了大型房地产公司的资金实力，为其提供了高价拿地，抗衡政府的政策的筹码。
2、人民币升值对国内投资的影响
由于我国很大程度上仍然是出口依赖型经济模式，依靠出口大量的廉价的制成品拉动经济增长，企业手中持有的大量外汇，人民币升值后企业更加热衷于将外汇到银行兑换成人民币获得利差。这样造成央行外汇储备不断增加，投放大量基础货币。造成流动性过剩，企业和居民手中多余的人民币纷纷投入资本市场，购买股票和房地产以保值增值，获得风险投资回报，由此也造成了2006年以来持续至今的房价、物价上涨，经济开始出现过热势头的情况。
四、结论
长期以来我国一直实行盯住美元的汇率制度，2005年汇率改革之后，人民币升值幅度从最初每天限制在千分之三以内上升至千分之五，而且升值速度还在加快，这也进一步验证了国外资本对于人民升值的预期，大量国际风险投资进入中国的股票、房地产市场，以期获得股价、房价上涨和人民币升值的利差的双重收益。同时过度依赖出口的经济造成了央行外汇储备不断增加，2006年6月我国已经超过日本，成为第一大外汇储备国，央行购买企业和居民的外汇的同时投放大量人民币，造成流动性过剩。同时央行为了抑制商业银行过度放贷的高风险行为而不断提高利率，而欧美国家则不断降低利率，从而更多国际资本进入中国寻找利差。从而推动股价、房价等资产价格进一步上涨。这对我国控制金融风险和促进房地产业健康发展都是非常不利的，此外也削弱宏观调控政策的效果。根据现实情况，现在当务之急是切断由预期机制带来的恶性循环，及时公布市场真实信息，提醒市场参与者投资风险，进行合理引导。央行与财政部应慎用宏观调控措施，在表明严格遏制投机行为的态度的同时，应注意遵循金融政策的周期规律，给市场以吸收政策效果的间隔时间，同时眼光应放长远，不宜“头痛医头、脚痛医脚”而是综合“治疗”，尽最大努力预期政策带来的未来相当长时间内的连锁反应，使宏观经济可以在实施银根紧缩政策的2008年平稳着陆。
【参考文献】
篇9
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别。因此，我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。房地产泡沫产生的主要原因是：
1、房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以，房地产易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。
2、土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。
3、地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差。
4、房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
5、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。
二、房地产泡沫评估
人们常常用以下几种指标来反映和判断房地产的市场状况。
1、空置率。空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。1998～2003年我国商品房累计竣工面积为123841.6万平方米，累计销售面积为93098.1万平方米，新增空置量30743.5万平方米，年均增加空置量6148.7万平方米，若将30743.5万平方米直接除以123841.6万平方米，会得到24.82%的空置率，远远高于国际10%～13%的警戒线。
2、房价收入比。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。该指标受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价高低；二是住房面积标准；三是该地区居民收入水平高低。西方国家房价收入比一般在3～6，有资料显示我国的平均房价收入比为7.8，不少城市超过了10。
3、房价增长率与GDP增长率。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。一般认为，只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。在一般情况下，我们只要将房屋价格的上涨率与反应全部商品及劳务价格变动的GDP平减指数比照，就可以测定房地产在全部商品体系中价格的走向，从而为房地产业的冷热判断提供依据。
三、房地产泡沫防范措施
1、大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用：一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买；二是平抑过高的商品房价格。
2、强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。
3、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
4、整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款；三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
篇10
目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。
一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题
1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导
通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。
2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善
在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。
3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大
在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。
二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因
导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。
三、完善房地产项目可行性分析的建议
1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新
建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。
2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系
可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。
3、加强咨询业的规范化
咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。
4、加强项目风险分析
在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。
