商业地产可行性报告模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业地产可行性报告，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1商业地产项目的造价管控中存在的主要问题

1)项目开发前期决策阶段准备不足。由于商业地产市场前景较好，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中出现失控。2)项目开发设计与项目招商后期运营结合不够。在项目设计阶段，一些房地产企业对项目的设计考虑不够全面，忽略了设计方案的经济合理性与商业地产的特殊性。以至于在项目施工阶段为了配合招商需要频繁出现设计变更，造成建造成本上升，给造价管理带来诸多问题。3)项目施工过程中造价控制力度不够。由于很多房企无大型商业体的开发招商运营经验，以至于全面成本管理实施过程中，因涉及因素较多，对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。对工程变更和现场签证把关不严，成本偏差越积越大，导致竣工核算时出现问题。

2清单计价模式下的商业地产项目各阶段造价管控措施

2．1新清单与原清单的比较1)专业划分更科学。原清单规范中只有六个专业，2013年新清单规范为了使各专业的界定更加科学合理、更具针对性，重新调整为九个专业，建筑、装饰专业进行了合并，仿古专业从园林中剥离了出来，划分为一个新的专业。根据近年来工程建设领域新的发展形势，新纳入了构筑物、城市轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价管理提供了规范化依据。2)责任界定更清晰。新清单对原清单中一些比较模糊的定义进行了明确界定，有利于建设和施工单位加强合同管理。比如，对于发包方提供的材料、暂估材料及承包方提供的材料的计价方式，原清单强制性不够，新清单将其调整为强制性条文，并且增加了补充说明，要求招标文件要明确应由投标人承担的风险范围及其费用，未明确的应提请招标人明确。3)可操作性更强。新清单对原清单中不够明确的条了细化说明和补充完善，清单执行性、操作性更强。比如，对于由于工程变更引起的综合单价调整，原清单只有原则性说明，没有讲明调整比例和计算公式。新清单对此做了细化，明确提出，若实际工程量与招标工程量清单出现偏差且超过15%时，当工程量增加15%以上时，其增加部分工程量的综合单价应予以调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分工程量的综合单价应予以调高，并给出了调整公式。2．2准备阶段的造价控制1)确定投资计划和投资目标。商业地产项目在投资策划阶段，首先应了解本地区同类项目的投资成本，包括工程价格、各项费用等，再根据本项目实际情况测算工程费用，尤其是城市基础设施配套费、工程质量监督费等行政事业性收费，各地政府对这些收费项目有不同的减免优惠政策，需要充分了解。最后根据了解到的情况拟定本项目的投资方案。2)预测商业地产各项费用和综合单价，合理编制目标成本。依据项目所在地造价管理部门的人工单价预测人工单价，依据项目所在地工程建设市场机械租赁费和燃油价格预测机械单价，依据当地市场的调研情况结合回归法等定量模型预测材料单价，综合形成商业地产项目各项费用和综合单价，并编制目标成本。同时，系统收集类似已完商业项目的成本数据，为预测商业地产项目各项费用奠定坚实的数据来源基础。3)结合设计和工程量清单计价。商业地产项目往往设计复杂，设计单位在造价管控中起到非常重要的作用，设计人员要高度重视工程量清单的编制，从设计的专业角度完善清单中的项目特征描述、工程内容描述，使其在符合设计规范和施工验收规范要求的同时，清单内容更精准，避免清单与设计脱钩，或者设计深度不够，导致后期施工与招标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等问题，避免造成施工期间费用索赔力争成本控制在目标成本偏差幅度范围内。4)择优选择单位、尽量缩短项目前期的持续时间。需要选择优秀的设计和设计监理单位，途径就是设计招标和方案竞选。工程量清单要选择资质优秀和经验丰富的专业人员或中介机构编制，增强清单编制的准确性、科学性和可行性。5)后期商业管理部门在项目前期准备阶段，提出满足商业运营需要的各项指标，紧密配合项目决策人员对商业项目的全方位论证，提出合理化建议。2．3设计和招标阶段的造价控制1)严格施工图设计和审查。由于某些项目设计质量和深度存在问题，施工、设计单位沟通不够，审图只注重结构等重大问题，加上施工单位抢工赶工，工程开工后接连遇到图纸变更、明确施工做法等问题，工程造价迫不得已只有跟着调整。比如某商业地产的电影院消防工程的管道施工，因设计不详细、专项论证又没跟上，招标清单上仅列估20多吨，专项设计出来后增加了10多吨，给造价控制带来很大压力。2)编制招标文件。编制招标文件时必须遵循工程量清单计价的原则和规律，注意把握有关法律法规的禁止性规定以保证招标人和投标人的权利和义务。要依据商业地产项目实际情况，严格编制文件条款，做到严谨、明确，防止出现漏项、错项，以免施工过程突破合同价甚至概算费用，造成承发包双方的纠纷使工程造价控制局面失控。3)编制工程量清单。项目编码、名称、计量单位根据计价规范要求编写。项目特征、工作内容要根据项目实际情况准确描述。商业地产项目涉及大量装饰工程，内容多、程序繁、工程复杂，尤其是要规范清单项目特征和工作内容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索赔，影响造价控制。4)编写合同专用条款。商业地产项目涉及大量分包项目，合同管理难度大，编写细致、完善、规范、严谨的施工合同尤其重要。编制合同条款时，既要规范条款用语，语言准确、肯定，不能含糊不清、模棱两可，也要互相支撑、环环相扣，不能相互矛盾，还要考虑周全，不可漏项。因为合同文件的缺陷导致合同纠纷，不仅影响施工推进也严重影响造价控制。5)编制商业地产的合约规划。结合商业地产的特殊性，项目前期准备阶段规划好合约签订情况。划分各施工单位作业工作面，为招标、合同签订打好基础。6)商业管理要在设计阶段紧密配合设计、招采，提出合理化建议。提早将商业考虑到的问题从设计阶段便消化，编制招标清单时将商业要求的指标、技术要素考虑进来。2．4施工阶段的造价控制1)及时调整材料价格。商业地产项目建设周期少则2年～3年，多则3年～5年，时间跨度大，市场变化也大，工程材料往往在施工阶段发生巨大波动，虽然招标清单和合同条文中对材料价格波动、市场风险等情况作了预测，并在预算中留了波动余地，但毕竟不能做到精确无误。在施工过程中，必须密切关注主要材料价格走势，依据合同要求，及时调整材料价格。2)妥善处理工程变更。重点避免出现施工单位由于利益驱使而造成的设计变更，对于确需更改的公车，要严格管理变更程序，加强对变更工程量的验收和审核，对索赔事项及时处理。部分设计变更没有在施工图范围内，要标明更改时间、地点、原由以及工程原始数据等详细情况，避免笼统签注工程量和工程造价。3)加强现场签证管理。要严格控制现场签证的签批程序，明确签证责任人和签证权限。一旦出现变更，需要及时固定证据，严格区分是否属于工程量的清单范围，对于清单范围外的变更，必须会同预算、审计部门联合审签。还要严格区分是否属于合同范围，是否包含在综合单价以内。4)做好索赔处理。施工中工程索赔在所难免，既有“索赔”也有“反索赔”，建设方和施工方都要引起高度重视。对于商业地产项目来讲，设计错误、工程变更、现场条件变化、工期拖延、恶劣气候影响等都是引起索赔的因素。5)抓好企业内部成本管理。根据确定的目标成本，将目标成本分解到对应的职能部门。实行年度目标责任、月度目标责任，加强企业内部全员成本意识，建立健全目标责任考核体系，实行有奖励、有惩罚的责任体系，实际行动起来进行成本管控。2．5竣工结算阶段的造价控制1)做好竣工图纸审核。工程结算中的工程量依据竣工图，所以必须准确绘制竣工图，做到工程内容明确、变更情况清楚。在实际施工中，当竣工图完成初稿绘制并经项目经理或技术负责人审批后，很有必要由造价人员进行审核，从有利于结算的角度出发提出修改意见，最后再正式定稿。2)准确计算工程量。工程量的准确程度直接决定造价的准确程度。算量是竣工结算过程中最累的环节，时间耗费非常大。造价人员对施工现场情况要了然于胸，对定额说明和计算规则要滚瓜烂熟，对计算过程要科学高效。工程量计算书要清楚反映计算过程、相应图纸编号、相应签证编号等内容。3)准确计价。对合同范围内的项目按综合单价记取，合同范围外的项目按新增单价记取，新增单价要与综合单价编制口径一致，定额套用和换算正确合理。尤其重视签证造价，需要仔细把关，结合投标文件按签证时间单独列算。

作者：杨何娅 单位：重庆宏达招标有限公司

篇2

认真贯彻落实科学发展观，以《**城市总体规划》所确立的城市发展规划布局为前提，以《**县城区商贸业发展规划》所明确的城区商贸服务业发展的功能定位、业态结构、空间布局为依据，以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、发展综合消费为目标，构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的商贸网络。

二、基本原则

（一）依法依规原则。商业设施开发，必须遵循国家的有关法律法规和县有关规划及文件精神。

（二）统筹兼顾原则。商业设施开发，应当立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件；要研究消费规律和发展趋势，同消费群体分布和购买力水平相适应，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。

（三）各具特色原则。商业设施开发，应当体现层次化、多样化，按商业中心、社区商业和商业特色街不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。

（四）适度超前原则。商业设施开发，应当瞄准现代化新兴城市的目标，着眼于**远，以满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式。在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应商业发展需要。

三、政策依据

1.国家零售业态分类标准（GB/T18106-**）；

2.商务部编制的《城市商业网点规划资料汇编》；

3.**年5月28日省十届人大十一次会议修订的《**省商品交易市场管理条例》；

4.《**城市总体规划》；

5.《**县城区商贸业发展规划》；

6.《**县城区“月光经济”发展规划》；

7.**政办发〔**〕84号AA市人民政府办公室《关于印发AA市各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准实施细则的通知》；

8.**政办发〔**〕180号**县人民政府办公室《关于规范商品交易市场管理的若干意见》。

四、工作重点

（一）规范和控制大中型商业设施发展的范围

我县规范和控制大中型商业设施发展的范围包括四个区域：**县老城区、**新区、**经济技术开发区和雉城镇工业园区。现规划区域面积30平方公里，人口22万；到**年，规划区范围40平方公里，人口30万；到**年，规划区面积50平方公里，人口40万。

（二）规范和控制大中型商业设施发展的类型

规范和控制大中型商业设施发展的类型,包括：单体面积在2000平方米以上（包括2000平方米）的购物中心、超市、百货商场、专卖店和其它商业地产；单体面积不论大小的各类商品交易市场。

（三）规范和控制大中型商业设施发展的时间

规范和控制大中型商业设施发展的时间期限共七年，从**至**年，包括已建、在建和规划中的商业地产。

（四）规范和控制大中型商业设施发展的标准和数量

1.大型超市

根据国家零售业态分类标准（GB/T18106-**）和商务部《城市商业网点规划资料汇编》的规定精神，确定我县大型超市实际营业面积为5000平方米以上。

依据**县目前超市发展现状和《**城市总体规划》、《**县城区商贸业发展规划》要求，可发展3～4家大型超市。其中，第一阶段（**～**年）发展2家，可选址在城东和城南。第二阶段（**～**年）发展1～2家，可选址**新区商业副中心和城西。

2.中型超市

营业面积2000～5000平方米（不包括5000平方米）。

根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可改造提升3家和发展3～5家中型超市。其中，第一阶段（**～**年）为改造提升阶段，重点对现有中百一店、联华超市和浙北大厦超市进行改造提升，并可在城中心、城西和北门发展2～3家。第二阶段（**～**年）发展1～2家，可选址雉城镇工业园区和**新区或总部经济园区。

3.大型购物中心

营业面积10000平方米以上（包括10000平方米）。

根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可发展2～4家大型购物中心。其中，第一阶段（**～**年）在中心商务区和老城区发展1～2家，第二阶段（**～**年）在**新区商业中心和总部经济园区发展1～2家。

4.商品交易市场

对于营业面积5000平方米以上（包括5000平方米）的大型商品交易市场，根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可发展5～6家。改造提升城北农贸市场，新建建材城二期，新建城东、城南农贸市场，新建家俱市场，规范皮俱市场。

对于营业面积5000平方米以下（不包括5000平方米）的中小型商品交易市场建设在审批环节上严加控制。

商品交易市场的建设，将严格遵循**政办发〔**〕84号AA市人民政府办公室《关于印发AA市各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准实施细则的通知》、**政办发〔**〕180号**县人民政府办公室《关于规范商品交易市场管理的若干意见》以及我县其他有关规定。禁止以兴建工业企业为名举办商品交易市场，禁止以办商品交易市场为名搞房地产开发。

5.其它商业地产

营业面积2000平方米以上的百货商场（专卖店）、大中型宾馆、饭店和娱乐等设施，将根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，进行控制性建设。

五、工作措施

（一）建立机制，协调推进

强化对大中型商业设施管理，在现有的管理制度前提下，建立大中型商业设施项目预审机制。贸粮局作为商业网点规划管理的行政主管部门，负责大中型商业设施项目用地红线确定前（立项前）的预审，发改、国土、建设、工商、公安（消防）等部门根据预审意见办理有关审批、审核手续。各有关部门要统一思想、明确责任、严格把关。

1.预审范围

（1）新建、改建的面积超过2000平方米的大中型商业项目以及各类大中小型商品交易市场。

（2）已建商业用房引进面积超过2000平方米的大中型商业项目以及各类大中小型商品交易市场。

（3）重点商业圈、主要商业街、新建住宅小区、旅游开发区、工业园区的商业布局方案。

2.预审方法

（1）列入预审范围的商业网点建设项目,建设单位应向贸粮局提交材料:建设项目拟选址位置平面图;建设项目的规模、功能定位;建设项目的总投资及资金来源;建设项目的可行性报告；建设单位的基本情况等。

（2）县贸粮局根据《**县城区商贸业发展规划》和规范控制我县大中型商业设施的有关要求，对项目内容进行预审，控制重复建设、不合理建设和转让方式，并出具预审意见分送有关部门。

（二）完善制度，健康发展

1.实行商业网点备案制度。

新建、改建的大中型商业设施符合规划的，在取得建设部门的规划审批后，送县贸粮局备案。

2.建立商业网点、商品交易市场用地预留制度。

国土部门对规划确定的商业设施、商品交易市场等用地，实行一定期限的预留制度，待时机成熟再投放市场，以招标、拍卖、挂牌等方式供应土地。

3.明确大中型商业设施出售、租赁模式。

建设局对大中型商业设施发放预售证前，应先征求贸粮局意见，贸粮局按照县政府有关规定，提出销售方式和销售面积的建议，再送建设局。

篇3

“为何不反个方向试试？”20世纪60年代，有个叫做迪克・福斯贝里（Dick Fosbury）的小男孩经常这样问自己。

在俄勒冈麦德福德中学的田径运动员中，福斯贝里只是名不见经传的一位。当时的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯贝里则喜欢“背越式”跳高。这是一种打破常规的反身起跳法――即大步快速前进，最后扭身使背部与横杆平行，并以弧线形成一个优美的反弓――肩膀先过，然后是膝盖，两只脚在最后越过横杆，随即脸朝上背部着地。

当时不少专业人士断言，福斯贝里会摔断脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奥运会上，他不仅没有摔断脖子，还以7英尺4 1/4英寸的成绩打破了全美纪录和奥运会记录，将金牌收入囊中。

迪克・福斯贝里开创了一种全新的跳高方式，这种背越式跳高也被称作“福斯贝里跳”（Fosbury Flop）。福斯贝里在上世纪60年代中期发明了这个跳法，后来被全世界每一个跳高选手所采用。

在房地产界，也有一个很经典的案例――潘石屹是如何从海南岛跑出来的。潘石屹自己讲起当时流传很广的一个谣传：“我到北京来调查写了一个可行性报告，发了封六个字的电报回海南：人傻、钱多、速来。这比较可笑。”

20世纪90年代初，尚在海南从事地产投机的潘石屹，走到了自己人生的一个关键路口。有一次，在当地规划局，潘注意到了两组数据：第一，海南的暂住者比长住居民多得多；第二，按人均算，海南这个穷岛，人均居住面积却是北京的七倍。于是，在海南房地产市场崩溃前不久，潘离开海南，进军北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。从早期的精装修概念，到商住两用（SOHO）、开放社区（建外SOHO）概念，他与主流市场有所区别，逐渐清晰了自己的品牌个性，从而不断发展壮大。2005年，潘石屹再次启动战略大调整计划，“弃住从商”，旗帜鲜明地表示要放弃住宅主攻商业地产。

靠着“永远不做大多数”的理念，潘石屹不仅成为一个拥有耀眼个人品牌的CEO，更把公司做成了一个最具进攻型的公司。过去几年时间里，SOHO公司蝉联北京房地产项目销售冠军：2003年30.12亿元；2004年32.81亿元；2005年33.42亿元。2005年，SOHO中国已经取得了近150亿元的销售额。11年时间，潘石屹实现了从“最吸引眼球”到“北京最大”地产公司的跨越。

在这个“世界是平的”的互联网时代，成功和失败都以“10倍速”进行，不少人抓住了这股“10倍速”力量，让自己的个人品牌一飞冲天。与迪克・福斯贝里、潘石屹的经验类似，他们都采取了“换个方向是第一”的路径，比如：

章子怡――放弃电视剧阵地，擅长品牌减法。

李宇春――不以传统形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德纲――自我定位为“非著名相声演员”。

徐静蕾――博客一姐。

当前明月――放弃传统路子，明史也可以写得很好看。

是什么让默默无闻的李宇春、郭德纲、章子怡“一飞冲天”？是什么让曾经的“草根”打破平庸，成为与众不同的超级明星？从“草根”到超级明星，绝对不是Mission Impossible！做一条反方向游的鱼，才能与众不同。

那么，该如何做条“反方向游的鱼”呢？

其实，“反方向游”就是要创造个人品牌，不管是明星、CEO，还是“草根”阶层、职场人士，个人品牌变得越来越重要有六条寻求与众不同并取得成功的路径可供借鉴：“反方向游”；“10倍速”力量：互联网；开动你的右脑；亮剑精神；个人危机公关修炼；快就是慢。

“做一条反方向游的鱼”是有前提条件的，那就是对未来的理性判断，即人们常说的远见。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏执；它需要勇气与胆量，把自己赶出舒适的区域，到一个陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不断挑战自己的决心；它还涉及到人才的相对性概念，人才不是绝对的，而是相对的，在一个单位做不好，甚至被开除，换个地方就可能是出色的员工，要选择一个能认同你优点的雇主。

“做一条反方向游的鱼”，很难！但一旦做到了，你就会发现，你已经从“草根”变成超级明星了。

让你身价百万的方法

有一个故事叫做《穷人的习惯》。说有一个富人见一个穷人可怜，就想帮他致富，富人送给他一头牛，叮嘱他好好开荒，等春天来了撒上种子，秋天收获了，就不会再过穷日子了。

于是，这个穷人满怀希望地开始奋斗。可是没过几天牛要吃草，人要吃饭，日子比过去过得还要艰难。穷人心思一动：不如把牛卖了买几只羊回来，先杀一只吃，剩下的还可以生小羊，长大了再拿去卖，就可以赚更多的钱了。

穷人的计划如愿以偿。只是吃了一只羊之后，小羊迟迟没生下来，日子又艰难了，穷人忍不住又吃了一只羊。穷人一想，这样下去可不得了，不如把羊卖了买成鸡，鸡生蛋的速度要快一些，鸡蛋立刻可以赚钱，日子或许就可以好转了。

穷人的计划又如愿以偿了，但是日子并没有好转。他又忍不住开始杀鸡，终于只杀到剩一只鸡时，穷人的理想彻底崩溃。他想：致富是无望了，还不如把鸡卖了打一壶酒，三杯下肚，万事不愁。

很快春天来了，发善心的富人兴致勃勃地送种子来，竟然发现穷人正在就着咸菜喝酒，牛早就没了，房子里依然一贫如洗。

不是在春天到来之时把荒开好，把种子撒下去，等待秋天到来后不菲的收获；而是习惯于将牛卖了去换羊，换鸡，最后换得一无所有。这就是“穷人的习惯”。

穷人往往认为他们自己不可能成为富人，即使富人告诉他们致富的不二法门，即使他们拥有成为有钱人的一切条件。

而美国一位单身母亲、35岁时成为百万富翁的劳拉・兰格梅尔则提出一种全新的观点，她认为，百万富翁有两点与众不同：拥有财富与懂得积聚财富。受此启发，她独创了“财富圈”的方法，致力于将普通人打造成百万富翁，使他们拥有积聚财富的能力。她创立的Live Out Loud公司，每年向上万客户传授“财富圈”项目。

作为过来人，劳拉认为，成为百万富翁其实并不真的非常困难，只要方法得当。如果你有机会向她请教，她会请你先回答如下8个问题：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少资产？

（4）你有多少负债？

（5）还有其他什么资产或负债？

（6）你想达到什么目标？

（7）你有哪些技能可用以赚钱？

（8）你愿意建立并执行“财富圈过程”吗？

“财富圈过程”是个实实在在的计划。它施行起来很简单：像有钱人一样思考；模仿有钱人的行为方式。

“财富圈过程”涉及到12个致富模块，可以把收入变成资产，再将资产变成收入……不断循环增长。不管你收入水平如何，负债程度如何，都可以根据一年的期限，按照书中的方法和步骤，设定自己的财富规划，最终过上理想的生活：

不需工作，从事喜欢的事情；

搞定一切债务；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇4

要让变形金刚“下乡”，关键是要打破“囚徒困境”。

变形金刚、哈利・波特的小城市商机

如今在北京、上海这样的一线中心城市，很少有人在用影院的数量来描述院线的实力，投资者更愿意用屏幕的数量来衡量投资的安全权重――更多更好的屏幕意味着更多的观影者，这是院线的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同样不能忽视，据说，一线城市里，食品销售收入占比已经达到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中国大陆共有放映设备 8400 台，其中 2K 放映设备 5386 台，1.3K 放映设备 1200 台，另有 1800 多台胶片放映设备，电影设备的数字化率达到78%，大大超过全球 19.8%的平均值。全国共有 3D 放映设备 2900 台左右。 2010年中国主流电影院可统计观影人次为2.86亿，比2009年的2.04亿增长了40% 。

这里的1.3K和2K是不同类别放映机的简称，分别能达到131万和221万像素的数字分辨率。2K机更是国际标准，解码能力更强，价格更贵。

如此强劲的跨越增长，小城市的贡献几乎为零。

据统计，2010年我国有 2868 个县，但是只有 20% 的县城有影院，而这其中还有80%是20世纪70 年代建成的文化宫或者俱乐部，到现在已经无法正常放映。即使是那些能够放映的也多采用传统的胶片放映，无法实现和一线城市同时放映大片的需求。电影拷贝数字化的发展让二三线影院的市场空白更加凸显。

这个空白区域，是辐射了4.6亿人口的一线城市的郊区、地级市、县（县级市）以及较大一点的城镇的观影需求。

数字化时代的今天，流行元素的传播越来越同步，城际反射弧、传导链趋近于零，小城的电影消费的空间就成了很多投资人的“囚徒困境”――会有那么多人来看大片吗？

答案似乎是肯定的。

2010国家颁布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》为中小城市电影院建设做出整体规划，未来五年国家和地方在政策上大力支持。

国家电影专资办出台《关于对影院安装2K和1.3K数字放映设备补贴的通知》对安装数字放映设备的补贴政策，一套2K设备补贴5万元，一套1.3K 设备补贴 1―2 万元，以鼓励中小城市数字影院建设。对于几百万的电影院投资来说，这些补贴只能说是杯水车薪，但至少传递了积极的市场信号。

北京九州中原数字电影院线有限公司主管投资发展的副总经理靳赋新表示：“两年前九州中原在各个城市做市场调研时，“观众是谁”、“投资电影院能否赚钱”是众多人关注的焦点。“现在不一样了，大家都知道电影产业火起来了。找我做影院的，有地产商、矿产商、网络商、图书商，还有做珠宝生意的，哪一行都有。”靳赋新用“五花八门”来形容自己这两年接触的投资商。从2009年1月创立至今的短短两年多时间里，九州中原已在内地中小城市建立了153家影院，涵盖了除和青海之外的所有省份。

变形金刚的生意经

2002年，我国开始实行以院线为主的发行放映机制（简称“院线制”），这意味着只有院线才能从电影发行方拿到拷贝，所以中国目前没有独立电影院，全部都是以加盟院线的形式来经营。大多数院线都是由当地省、市电影公司转制而成，因此中国的院线制与国外院线制有所不同，其资产联结性较差，一般都为加盟形式进入院线。

资产联结型模式主要以万达为代表。影院由院线或者院线母公司直接投资兴建，影院资产归院线所有。国外院线普遍都是这种性质。由于资本联结关系，能够实现以资本和供片为纽带，统一品牌、统一排片、统一经营和统一管理。

签约加盟型模式以中影星美为代表，影院和院线没有资产从属关系，只是以签约形式加入院线，只是以供片为纽带，实现统一排片，不能完全实现统一品牌、统一经营、统一管理，是中国特有的院线形态。

无论是哪种模式，影院的盈利模式基本上是一样的。

在电影产业比较成熟的北美，电影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特许产品销售以及屏幕广告组成，其中，特许产品销售为影院带来了接近 50%的利润。相比之下，中国电影院收入比较单一，票房分成收入就占了总收入的80%以上。

中国电影产业链的利益分配以影院的票房收入为主。利益在产业核心环节（制片方、发行方、放映方）的分配以票房分账的形式进行。用于利益分账的剩余部分票房为“分账票房”（分账票房=实际票房―营业税及附加税―国家电影专项资金）。

电影院在分账所得中，还需要上缴 5%的国家电影事业发展专项基金以及 3.3%的营业税及其他附加税种，最后留给影院的大概是 40%左右。再扣除房租水电人工等成本，目前国内电影院的收回成本时间普遍在2-3年。

在国外，还有很多可以借鉴的增加收入的渠道，其中包括食品饮料、年卡收入、贴片广告之外的座椅及灯箱广告收入、场地租赁收入、团体票等等，这都是可以形成规模的盈利点。

变形金刚“下乡”，总共分几步？

影院投资，设备、装修是最大的成本。

北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生介绍，按照市场价，1.3K数字放映设备每套约15万元人民币，2K数字放映设备每套约45万元人民币，3D数字放映设备目前每套约63万元人民币（3D数字放映机是在2K放映机的基础上加装一个7-10万元人民币的模块，并要求升级音响灯光设备方能使用），偏光眼镜每付300元，以一个80个座位的电影厅为例，装修费用大约为25-30万元人民币左右，此外强电弱电、给排水、监控系统、座椅、广告灯箱、冰激凌店、售票系统等需要35万元人民币。

这样一来，不包括场地使用费（租或买），一个电影厅的硬件投资规模大概可以算出来：按80座计算，一个1.3K的电影厅投资额在75万，2K的在105万，3D的就是125万。

此外，还需要配备相关的工作人员：影院经理、行政财务、售票员、售货员、保洁员、保安员等，依据各地区的工资水平开支不等。

开办电影院，要向当地市的影院主管部门（一般是各市县的“文化局”，有些地方改制后叫“文化广电新闻出版局”，简称“文广新局”）申领许可证，在工商注册之后备齐申请书、法人资格证明、建筑土地使用证明、公安消防证明后进行申领，并在许可证下发之后，申请影院编码，各加盟院线售票系统需要编码安装后方可使用。

一般至少需要四个月办完这样的手续，而且需要注意的是，一定要将装修做完才能办理消防许可证。

“变形金刚看风水”

电影院选址很重要，是其收益高低、能否可持续发展下去的核心。用行话来讲就是“码头要好”。大到一个城市的地理人口状况、未来发展规划、各商圈的租金情况、经济文化发展情况、竞争对手的状况等一系列因素，小到一个商业中心的楼层，都要一一考虑。

好“码头”大致有三个方向。

一是地区购物中心，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态，但往往租金较高，以一线城市为例，租金平均达到票房总收入的20%以上。

二是合适的优质的人群聚集区，周围有餐饮和小商业也可以。医院、社区、矿区、部队、学校都不错。就近看，服务群众，也是将来一大趋势。

三就是借助小城市特色，可以在图书馆、文化站建影院，可以毗邻网吧游戏厅等青年人集中的地方建影院。

变形金刚会占领小城市么？

目前各大院线的片源相同，经营同质化明显，5年之内“千院一片”的格局很难打破。热钱不断涌入电影院，竞争日益激烈，为了在固定时间内（通常是5年，超过此年限影院硬件就要淘汰）收回投资成本甚至盈利，影院的通常做法是将高票价降低，但是这样的做法，业内人士并不提倡，他们认为最重要的是培养观众的观影习惯，注重观众的观影感受，让他们觉得“票”有所值才是关键。

国内票房主要靠暑期档、春节档等几个黄金档期为主力收益期，票房收入难以持久稳定。然而，横向比较来看，我国目前每年每人的观看电影的次数仅为0.2次，远落后于美国的4.3次、法国的3.3次、日本的1.2次，北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生认为，只要影院选址得当，对当地人的文化需求有基本了解，未来五年内电影院还是一个很好的投资选择。毕竟在选对地方的前提下，对于一个有市场、有需求、有政策扶持的投资，不成功？挺难的！

他们的小城镇电影院开张了！

高军：开业一周年 收支有盈余

创业人 高军 创业时间 2010年8月8日

创业原因 爱好 创业地点 江苏仪征

创业投入 400万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在《扬州晚报》每周影讯，发短信，散发传单

回本时间 预计3-4年

在军校学土木工程的高军，03年毕业后就成为北漂一员，现在一家建筑设计工作室任总经理，年收入50万元人民币。他和老家的3个朋友都很爱看电影，因而萌生了开电影院的念头。

开影院前，他们花了三个星期时间自己做市场调研，主要考察想看电影的人数。调查主要靠发问卷，问题包括“想看电影去什么地方”，“如果仪征有电影院会不会去看”，“理想的票价是多少”，“对电影院的要求是什么”等等。调研的结果让他们大受鼓舞，30岁以下的人里有80%想看电影，30岁以上的人中则有30%到40%有此需求。

按高军自己的说法，开电影院最主要的目的不是盈利，而是“让仪征人民有电影看，看得起电影”。所以直到目前为止，票价基本上也定在片方规定的最低票价，20到25元左右，6点之前和10点之后都在这个价位，黄金时间稍微提价，周二、周三全天半价。高军说，家乡的平均工资在一千元左右，这样的票价保证了每个人每个月到电影院看场电影也能负担得起。

为了这个影院，高军和3个朋友投了400万，每人100万左右，这在仪征算得上大投资了，400万元中有60万银行信用贷款。因为有朋友在当地开工厂，贷款办得很容易，高军觉得，这些无形的资源也是在外打拼的回本地创业的一个优势。一年下来，影院的运营成本在100万左右，纯票房收入已达到200多万，做到了收支盈余，高军预计3到4年就能收回成本。

这400万里设备和装修占大头：设备中光投影仪和播放器就100多万，装修也花了100万。他们的场地选在仪征老电影院，将其重新装修，隔成三个厅，小厅90个座，中厅139个座，大厅220个座，最初只配了一个3D屏幕和两个1.3K的屏幕。

高军觉得开影院过程中最困难的是通过消防审批。他们本来准备2010年7月22号，《唐山大地震》首映的时候开业，结果被发现厅里面的吸音材料是易燃物，只能加班加点地扒掉重来。电影院的维护成本主要是电费和灯泡，2K放映设备的射灯每用1000个小时就要更换，一万元人民币一个灯泡。今年5月份，因为观众的需求，影院还把一个1.3K的屏幕换成了2K屏幕，因为1.3K的屏幕不能放分账进口大片，只能放一些国产和买断的外国片子。

至于推广成本，高军认为并不大，他说主要靠在《扬州晚报》（仪征是扬州下的县级市）上每周影讯，发短信，散发传单来宣传。高军说，当地人看电影的习惯是培养起来的，在2010年贺岁档之前，他们的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《变形金刚3》已经火到了一票难求的程度。

王文涛：辞职回家开影院 最晚三年回本！

创业人 王文涛 创业时间 2011年8月底

创业原因 有市场需求 创业地点 安徽砀山县

创业投入： 130-140万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在商场电梯两侧放上大型海报、派发名片式小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等

回本时间 计划最晚3年

王文涛现在的身份是影院老板，他的影院最迟就在8月底开业。已经年近三十的王文涛，过去7年里一直在深圳搞IT，做大型网站架构，辞职前月入2万。但是，他不喜欢朝九晚五替人打工，他想有份自己的事业。

于是，2010年11月份他辞职回老家安徽砀山县创业。之所以离开深圳回老家，是因为他觉得深圳的创业环境不如五六年前好，“在家里资源比较多”。

王文涛觉得开电影院可行，主要是因为确实存在需求：砀山县已经十年没有电影院了，却至少有七、八家KTV，想看场电影都得坐车去周边县市。开电影院之前，他也没做过系统的调查，主要就是靠询问身边的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看电影”。开电影院需要当地消防部门和文化部门审批，据王文涛讲，其中消防审批很严，而文化部门审批则很顺畅。

最终，他的影院选在砀山县比较繁华的地段，面积不大，总共设了三个厅，一个大厅80个座位，两个vip小厅各50个座位，分别配有一块2K屏幕和两块1.3K屏幕。设置vip小厅主要是因为当地电影消费群体里有很大一部分是情侣，厅里安排的是可以两个人坐在一起的情侣沙发。

王文涛准备先尝试用多种方式推广影院：选择当地比较繁华的一个购物商场，在电梯两侧的广告位打上大型海报、派发名片式的小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等等。他准备将来根据效果再调整推广方式，而推广的花费由票房决定。

除去后期推广，王文涛已经为这个影院投入了约130到140万元人民币，主要靠自己的积蓄、家里的支持以及向银行贷款，因为所加盟的院线允许分期交纳设备款项，减轻了他前期相当大的一部分资金压力。

影院的运营成本按每年租金10万元人民币，电费每天100到200元人民币，雇佣的3到5名员工每月工资1500元人民币计算，每年至少需要二十多万元人民币。而根据当地人的消费能力，王文涛准备把票价定在15到30元。

他对影院的将来十分乐观，“预期两年，最晚三年还本”。但是梦想是否能照进现实，还有待时间的考证！

曲声广：跟着肯德基开影院 半年收益超预期

创业人 曲声广 创业时间 2011年元旦

创业原因 家乡人看电影难 创业地点 山东蓬莱

创业难点 影院地点 创业投入 300-400万人民币

推广方式 媒体报道、网站社区、公共场所宣传单

回本时间 预计3-4年

跟着肯德基开影院，听起来好像很滑稽，但曲声广就是这么干的，从元旦开始到现在，他在老家山东蓬莱开设的橙果影城运营收益比预期还要好。

今年是曲声广来上海工作的第7个年头，目前他在一家商务咨询公司做管理咨询和国内IT产业投资，月收入2万，而他哥哥在蓬莱管理兄弟俩共同投资的电影院。

萌生开电影院这个想法纯属偶然，那是在2010年春节，曲声广回家的时候和哥哥聊天，聊到蓬莱还没有电影院，看电影要去烟台。兄弟俩觉得，蓬莱的人均收入在东部沿海还算不错，应该能支撑一家电影院，就把投资影院这件事情定了下来。

而曲声广的市场调研方法则简单得难以置信：“在一个城市走几圈，看看有没有一家麦当劳，有没有一家肯德基”，如果有，则完全足够支撑一家数字影院。因为麦当劳和肯德基在进入任何一个城市前，都会做十分详实的调研，包括这座城市的人口结构、人均收入等等，只有这些达到要求，麦当劳和肯德基才会进入。而麦当劳、肯德基在二、三线城市针对的消费人群，和电影院针对的消费人群，在很大程度上是重合的，所以可以根据这样的方法间接判断。

为这个影院，曲声广和哥哥投资了三、四百万积蓄，面积一千多平方米，大、中、小3个厅，总共300多个座位，其中大厅配2K屏，可放3D，另外两个厅配1.3K屏。虽然规模不大，但效果、设施都不错，“有些观众也曾到北京、上海、烟台比较好的电影院看过电影，在这里看过后反映也都很好。相比一线影院，我们的区别只是没有imax，座位少一点而已”，曲声广说。

他估计3到4年能收回成本。在自己的可行性报告里，他对第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而开业半年来影院的运行情况比预期还要好一些，现在的收入已经超过运营成本了，像《变形金刚3》这样的大片一票难求，需要提前一天甚至两天预定才行。

他推广影院的方式主要有：

打平面广告，因为和当地政府关系比较好，有活动会在电影院里面进行，进而也会有一些媒体报道；

因为观影人群年轻，而蓬莱当地有比较大的社区网站，和这些网站保持比较好的合作，建立电影社区；