物业管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇物业管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise

前言

本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。

一、前期物业管理的定位

前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”

二、前期物业管理的特殊性确定了其重要

前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。

加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。

三、前期物业管理的内容确定了其特殊性

《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。

（二）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。

（三）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。

因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。

应严格按照建设部1997年7月1日的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。

四、前期物业管理中的问题

《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：

（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。

《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。

（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。

在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。

（三）共用设施设备不明确。

物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。

（四）业主临时公约未建立或未约定。

《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。

（五）前期物业管理招投标不规范。

目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

（六）物业服务和收费“质价不符”。

《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。

（七）物业管理用房未配置。

《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”

物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。

（八）物业维修资金管理制度未建立。

《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。

五、加强前期物业管理的对策

鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：（一）规范前期物业管理招投标行为。

《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。

《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：

1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

（二）制定前期物业管理业主临时公约

《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。

1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。

综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。

（三）规范前期物业管理服务合同

篇2

一、传统住宅物业管理分析

传统的住宅物业管理是一种复合型的管理服务，其主要的功能有管理、经营和服务等三个重要的方面，实际的涉及领域非常广泛。从总体上来看，传统住宅物业管理由客户服务与管理、工程维护保修、环境服务与管理以及安全秩序维护等四个重要内容组成。首先，客户服务与管理主要是指收取物业费用，收集客户的意见和建议，协调好与客户的关系以及办理客户的进驻等相关的管理和服务，一般情况下来说，客户服务与管理是传统的住宅物业管理的核心工作。其次，工程维护保修是指对物业项目的供电供水以及电梯和消防等设备的维修和保养，另外，工程维护保修还包括对房屋的维修和管理工作。第三，环境服务与管理主要是指对相关区域内的生活环境和工作环境等进行综合化的治理，具体来看，环境服务与管理包括绿化、保洁和污染治理等主要的工作。第四，安全秩序维护主要是指采取积极的措施对物业区域内的公共安全和消防安全等进行维护，对进出车辆进行安全管理，这对于维护整个物业区域的安全与稳定至关重要。

二、商业物业管理分析

为了对商业物业管理进行深入的分析和研究，我们首先要对商业物业的含义和特点进行明确。通常情况下而言，商业物业主要是指用于经营的物业形式，如餐饮、娱乐、休闲和零售等。一般情况下，我国的商业物业主要有购物中心、步行街和专业市场等多种不同的类型。商业物业是一种特殊的物业形式，它的主要特点表现在以下几个方面。首先，商业物业的建筑规模往往非常大，而且一般都带有大型的停车场。其次，商业物业所包含的具体行业非常丰富，其中的店铺数量也非常大。第三，商业物业的环境往往非常好，能够满足不同客户的具体需求，对于刺激消费，推动经济增长发挥着十分重要的作用。

三、商业物业管理与住宅物业管理的差异性探究

商业物业管理和住宅物业管理存在着比较大的区别，其中最主要的差异性体现在以下几个方面。1.客户类型不同。首先，商业物业的主要客户是一些商户，他们的主要工作是销售商品，因此客流量非常大，而且不稳定。住宅物业的主要客户是普通居民，他们在这里居住和生活，客流量比较固定，而且相对比较稳定。其次，商业物业的主要客户以各种类型的法人为主，而住宅物业的主要客户大多是一些普通的自然人，以家庭为单位进行居住。第三，住宅物业的主要客户相对商业物业来说比较复杂，因为商业物业的主要客户大多从事商业活动，而住宅物业的主要客户从事各行各业的都有。总而言之，商业物业与住宅物业主要的客户类型存在着较大的差别。因此在开展商业物业管理与住宅物业管理的实际过程中，我们要深入把握两者不同客户的特点，然后针对他们的实际需求来开展相应的管理工作，只有这样才能真正提高商业物业管理和住宅物业管理的质量。2.客户流量存在巨大差别。从客户流量的角度来说，住宅物业的主要客户群体是比较稳定的业主以及租户，因此可以说住宅物业的客户是静态的。而商业物业在本质上是一种经营性的场所，因此其主要的客户群具有很大的流动性，其客户群的构成也非常复杂，从这个角度来说，商业物业的客户是动态的。另外，在节假日的时间段，很大大型商业物业的客流量是非常大的，在这种情况下很容易发生安全事故，因此商业物业的管理难度要远远大于住宅物业，尤其是在消防、安保和卫生等方面商业物业的管理压力非常大。总而言之，客户流量存在巨大差别是商业物业管理和住宅物业管理重要差异性之一。3.对设备维护的实际要求存在着较大的差别。一般情况下来说，住宅物业的相关设备和设施比较简单，主要的设备类型有电梯设备、供水设备、供电设备以及监控设备等，这些设备的主要目的是为了适应住宅物业用户的日常生活要求，因此住宅物业对于相关设备和设施的智能化程度要求比较低，而且实际的使用频率也比较低。然而商业物业的建筑规模相对比较大，其具体的设备更加先进和复杂，在这种情况下，商业物业对相关设备和设施的智能化程度要求比较高。具体来看，商业物业的监控系统、空调系统、供电系统、电梯设备以及消防设备等的使用频率非常高，而且这些设备大多由计算机控制。这些设备一旦出现问题，将会给商业物业带来严重的后果，因此商业物业对设备维护的实际要求要远远大于住宅物业。4.环境管理存在着较大的差异。住宅物业的环境管理重点是保持物业公共区域的卫生整洁以及安全舒适，为了达到这个目标住宅物业的环境管理的主要工作有做好保洁、增加绿化、保护环境等。然而商业物业的环境管理则更加注重营造一种良好的商业氛围，吸引更多的消费者前来消费，因此商业物业的环境管理必须要保证整个商业物业的宽敞和明亮，同时要保证商业物业的整洁和美观。为了达到这种的目的，在商业物业的环境管理过程中，我们要为商业物业配置最适宜的光照，同时要保持温度的舒适，并保证商业物业具备良好的空气质量，如果条件允许，我们还要放一些唯美的音乐，使客户在商业物业完美的环境中流连忘返，这样可以刺激消费。总而言之，商业物业和住宅物业的环境管理存在着较大的差异。5.对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。一般情况下来说，商业物业是一种综合性的营业场所，它具备了购物、娱乐、餐饮和休闲等许多的功能，因此日常的客流量非常大，同时车流量也非常大，因此对交通的便捷性的要求非常高。相比较而言，住宅物业的客户群体主要是住户和租户，车流量要远远小于商业物业，因此住宅物业对交通便捷性的要求也远远低于商业物业。进一步来说，商业物业的交通管理压力要远远大于住宅物业的交通管理。所以，在实际的交通管理过程中，商业物业要对交通线路进行良好的设计和管理，同时要注意加强来往车辆的交通指挥，保证交通的畅通无阻。总体来看，商业物业和住宅物业对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别。

四、结语

综上所述，随着房地产行业的发展和繁荣，物业管理行业也逐渐实现了发展和壮大。物业管理为广大业主营造了一个安全和文明的生活环境，对于提高物业的使用寿命，促进城市的和谐发展做出了突出贡献。通常情况下而言，物业管理分为商业物业管理和住宅物业管理两个重要的类型，因此二者的服务的对象不同，因此实际的管理方法也存在着较大的差异，主要体现在客户流量存在巨大差别、对设备维护的实际要求存在着较大的差别、环境管理存在着较大的差异、对交通的便捷性的要求存在着巨大的差别等四个重要的方面，因此我们必须要进一步加强分析和研究，科学掌握商业物业管理与住宅物业管理的差异性，不断提高物业管理的实际质量，保证商业物业和住宅物业的安全与稳定。

作者:夏靖星 单位:厦门市集美城市发展有限公司

参考文献：

篇3

在城市化进程中，随着经济的发展，生活水平的提高，人们对物业管理提出了更高的要求。物业管理作为城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影响到人们的生活质量。良好的物业管理可以提高小区业主的工作、生活品质，反之，会激发业主与物业管理人员之间的矛盾，进一步影响社区和谐，对于小区业主来说，这样的物业不如没有。随着房地产市场的快速发展，物业管理应运而生。近年来，在经济利益的驱动下，房地产经济发展过快，而与之配套的物业管理却没有得到相应的完善，物业管理水平比较低。在这种情况下，大大小小的物业管理问题相继出现。

1 物业管理存在的问题

1.1 物业管理制度不完善 虽然国家制定实施了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等行政规章制度，但是现行的物业管理法规与行业发展之间缺乏协调性，关于物业管理的法律法规不健全，进而在组织开展物业管理工作的过程中遭遇一些问题，由于这些问题没有得到有效的解决，无法兑现给予业主的承诺，导致物业管理单位与业主之间的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物业管理专业人才 在开展物业管理工作的过程中，由于现有物业管理人员专业水平不高，对于自己分管之外的工作，一些物业管理人员没有办法做好，难以胜任其他物业管理岗位的工作。由于物业管理属于新兴的行业，行业整体素质普遍较低，物业管理理念落后、专业意识薄弱，进而影响物业管理行业的整体水平。物业管理人员在开展物业管理工作时，由于缺乏专业知识和专业技能，无法解决业主提出的房屋问题，增加了业主的不满。

1.3 物业管理没有全覆盖 在城市化进程中，物业管理水平的高低在一定程度上直接影响城市的经济发展水平，以及社会的稳定程度。权威机构在对物业管理状况分析结果显示，在组织开展物业管理工作时，如果物业管理人员没有使用先进的技术设备，或者物业管理单位的经营规模不能满足业主的物业需要，在这种情况下，就会增加物业管理单位收取物业费的难度。在市场经济环境下，这一现象制约了物业管理的覆盖面。

1.4 开发商失信 在市场经济环境下，开发商为了吸引购买者，获取更大的经济利益，制定了一套有关周边设施、物业管理营销方案。购房者正是在开发商做出的承诺下对所购房屋充满信心。但是，业主正式购房之后，房屋出现问题，开发商就会推卸责任，于是产生纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，就会激化业主与物业公司之间的矛盾，同时物业公司会丧失公信力。

2 物业管理问题成因

在物业管理过程中，引发物业管理问题的原因比较多，但是归结起来主要集中在三个方面：

2.1 政府方面 在房地产行业中，物业管理作为售后服务部门，政府相关部门没有高度重视该部门的工作，由于物业管理工作比较复杂，并且涉及多项服务，多个部门，政府制定实施的法律法规，在实践中难以满足物业管理的需要。

2.2 业主方面 在计划经济时代，城市居民的住房一般由单位来解决（分房），在人们的意识形态中，普遍认为只要房屋出现问题就应该由国家来解决。但是，在市场经济环境下，人们没有正确认识物业管理市场化作用，甚至觉得物业管理费就不应该缴纳。

2.3 物业公司方面 在物业管理问题方面，物业管理公司也有不可推卸的责任：首先，物业管理规章制度不完善，各项工作任务没有落实到具体的个人。对于物业管理公司来说，由于内部管理制度缺乏科学性，在一定程度上增加了企业日常运营的难度；其次，物业管理公司不能对人力资源进行有效的利用，造成人才浪费。在组织开展物业管理工作的过程中，由于物业管理公司缺乏专业人才，进一步降低了物业服务质量。在市场经济环境下，物业管理公司一味地追求经济利益，忽略了自身的持续发展；最后，物业管理公司缺乏管理经费，进而增加了提高物业管理服务水平的难度。

3 解决物业管理问题措施

为了提高物业管理水平，确保社会和谐，本文认为可以从以下方面着手开展物业管理工作。

3.1 完善物业管理行业法规 随着法制化进程的不断推进，一切行为都要依法而行。对于物业管理行业来说，需要不断完善法律法规体系，对整个物业管理市场进行规范化、法制化管理，确保物业管理人员在组织开展物业工作时有法可依，妥善解决与业主之间的矛盾，切实维护业主、物业公司的权益，进一步实现社会的和谐与稳定。

3.2 培养专业性人才 为了提供物业服务质量，物业管理公司需要对管理人员加大教育培训的力度，帮助其掌握先近的物业管理理念和管理技术。物业管理公司在培养物业人才的过程中，需要开展一系列的思想整治工作，从根本上提高物业管理人员的综合素质。

3.3 规范开发商行为 在规范开发商行为方面，政府需要制定实施相应的规章制度，由于小区物业委员会控制配套物业的分配权，代替物业管理公司行使经营权，同时将物业收入划为物业管理经费，剩下归物业管理公司，这样有利于推动物业管理公司的持续发展。

3.4 解决物业管理经费 对物业管理费进行宣传，帮助业主认识物业管理费的重要性，让业主在享受优质物业服务的同时，缴纳相应的服务费。

4 结论

综上所述，随着房地产行业的不断发展，小区物业管理问题受到社会的普遍关注。当前，我国的物业管理正处于起步阶段，在发展过程中需要解决一系列问题，化解供需双方的矛盾。在政府、物业公司、业主的共同努力下，实现物业管理的市场化、专业化和规模化，不断提高物业管理的水平，确保社会的和谐与稳定。

参考文献：

篇4

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。美佳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

美佳物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在2003年美佳重点开展了“顾客互动年”活动。成立了美佳俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准；发电机每月试运行一次；消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

篇5

河某小区的业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.谈谈你对此事的看法.

业主李某经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元.李某认为其摔倒主要是因为地滑,因此物业公司应负担一定责任,物业公司应当补偿其医药费,误工费和精神损失费.请问此事物业公司是否需承担责任谈谈你的看法.

某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.

大厦入伙时,由于个别业主对《业主公约》中的部分条款有意见,并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署,该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问:该物业公司的做法有何不妥你会如何处理

先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:"我们半年都不在家,不应该交物业管理费."请问:物业管理公司应如何处理.

大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中,发现A公司的门未关,叫了几次里面也没回应.于是他马上走进A公司查看有无财物失窃.请问:小朱的做法有无不妥你有什么建议

九,某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台,大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上,各业主对此部分共有使用权.要求物业管理公司不要侵犯业益,拆除展台或给予业主一定的赔偿.

十,先生(即业主)投诉大堂管理员,原因是大堂管理员没有代其保管物品.刚到该公司的几位实习生有不同看法:小李认为管理员做得对,因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定;小陈认为管理员做得不对,因为他违反了顾客至上的服务宗旨,没有想业主之所想,急业主之所急.请问:你有什么看法

十一,某小区共有1000套住房,还有200套尚未售出,为了进一步搞好物业管理工作,发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组,经过一段时间的准备工作,筹备小组召开了业主大会,并通过差额选举,选举出了业主委员会委员.但在公布业主委员会当选委员名单前,有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,并要求进行重新选举.请问:1,发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,为什么2,物业公司应如何协调本案的这个矛盾

十二,某小区保安员小张有一次在门岗值班时,住在A栋三楼的业主下班回来,他想把公文包放在门岗处,等买菜回来再拿.小张思考片刻后,礼貌地拒绝了该业主的请求.请问:小张的做法有无不妥你会如何处理

十三,某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内.除自行车免费保管外,物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管

理费,物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.

请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理若合理,应如何向业主解释收费的合理性

十四,某房地产公司开发了花地小区.由于是分期开发,分期入住的方式,该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会,故由开发商委托物业公司管理.但随后开发商接到居民投诉,指责物业公司人员经常不到位,楼梯垃圾清理不及时,环境绿化无人管.开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求,但物业公司在限期内并无任何

明显改善.于是开发商以物业公司违约为由,到法院,要求解除合同,由物业公司赔偿损失.

1.开发商与物业公司之间的合同是否有效为什么2.开发商是否有权解除合同为什么

十五,某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏,湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.

请问你对此有什么看法

十六,某写字楼客户有重要客人来访,向管理员口头提出:要在入口处悬挂一幅巨大的欢迎标语,迎接客人.该管理员起初觉得为难,但本着服务客人的精神,就答应了客户的要求.请问:该管理员的做法有无不妥你有什么建议

十七,某管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥你有什么建议

十八,房改后,新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司.目前,新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务,每月每户各项服务只收2元的服务费.一天,海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货,司机小谭到达住宅门卫,递交出入卡后,开车驶入住宅区.为了赶时间,车速较快,不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤.姚女士因此花去11万元医疗费,经协商,其中海天商场及事故责任人同意支付10万元,剩余的1万元由新埠物业管理公司支付,另支付5千元的营养费.新埠物业管理公司认为他们没有责任,不同意支付1.5万元的费用.你对新埠物业管理公司有什么看法和建议

十九,方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良

好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物

业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的

要求是否合理你有什么建议

二十,某小区管理员在巡视小区时,发现一个可疑的人在一楼梯口前游荡,立即招来保安员将其带到办公室审问.请问:你会如何处理

案例分析

一,①发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任.

②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同.业主必须按规定交纳物业管理费.

③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.

因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.

二,高空抛物致人伤害是一种危害极大的违法行为.因为,这种从天而降的行为所非法侵害的对象是不特定的主体,凡是在高空抛物期间从抛物的这个区域经过的任何人,都有受到这种非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也难以预料.

从法律责任来看,该妇女应承担违宪法律责任,民事法律责任以及刑事法律责任.

《中华人民共和国宪法》第五十一条规定:"中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候,不得损害国家的,社会的,集体的利益和其他公民的合法的自由和权利."案例中,该妇女高空抛物,致人伤害死亡,显然是违反了宪法的这个法律规定,应承担违宪的法律责任.

《中华人民共和国刑法》第一百一十五条规定:危害公共安全罪"以其他危险方法致人重伤,死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处十年以上有期徒刑,无期徒刑或者死刑.过失犯前款罪,处三年以上七年以下有期徒型,情节较轻的,处三年以下有期徒刑或者拘役.",该妇女构成危害公共安全罪.

《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定:"公民,法人由于过错侵害国家的,集体的财产,侵害他人财产,人身的,应当承担民事责任."

因此,该妇女应承担民事责任

②,受害人家属可要求民事赔偿.法律依据为中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定:"建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外."及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第2款规定:"公民,法人由于过错侵害国家的,集体的财产,侵害他人财产,人身的,应当承担民事责任."

三,首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此,本案例中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.

治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.

四,这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任,即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定:"没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任."因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任.

《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定:在公共场所,道路旁或者通道上挖坑,修缮安装地下设施等,没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的,施工人员应承担民事责任.同理,在本案例中,如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施,则应承担民事赔偿责任.否则就不应承担民事赔偿责任.

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定:"经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身,财产安全的要求.应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法."这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的,都包含有要"明确的警示"的法律要求.

五,按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.

六,该物业管理公司的做法不妥.应按如下要求处理:(见小书)

七,第一,业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.

第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.

第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.

第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理,要二位老人按时交纳物业管理费.

八,小朱的做法不妥,《中华人民共和国宪法》第九十条明确规定,"中华人民共和国公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在没有任何其他见证人在场的情况,擅自进入A公司显然不妥.在此情况下,小朱应通过对讲机,通知管理处其他保安及A公司有关人员,同时自己守住门口不动,待管理处其他保安及A公司有关人员到场后才能进入A公司.然后再查看有否失窃,若有失窃,则立即报案.若失窃.查看完后,应关好A公司门.

9,业主的要求是合理的.因为业主买房时,合同就明确规定了,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的共同财产,业主可以要求物业管理公司拆除展台.如果不拆除,则利用业主共同财产赚的钱,理所当然也归全体业主.并应根据业主大会的决议,或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足,或直接纳入到维修基金之中,也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配.

10,小李的做法是对的.因为一旦形成事实上的保管合同,万一物品有损坏或丢失,则小李就要承担赔偿责任.当然,小李要做好对业主的耐心解释工作,动之以情,晓之以理.我们提倡业主至上的服务宗旨,但不能违反有关原则和规定.

十一,第一,发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权,.根据物权法的建筑物区分所有权理论,任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式,就是原始取得和继受取得.原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体,从而取得了建筑物所有权的方式.继受取得是指在建筑物原始取得的基础上,建筑物发展商通过买卖,赠与,继承,交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式.因此,是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权.

任何人,或者任何其他组织依法通过买卖,赠与,继承,交换或其他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房,就成为建筑物区分所有权人,即通常在物业管理活动中所说的业主.

发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用,出租或其他用途,只要这部分房屋的所有权未发生转移,所有权者仍然是发展商.因此,这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人.当发展商成为建筑物区分所有权人之后,从法律地位上,自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权,共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利,当然也应该承担相应的义务.这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务.任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业利和义务,否则,就构成侵害发展商业主的合法权益,发展商有权依据法律,法规的有关规定来维护其合法权益.

既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人,就必然拥有业主大会的选举权和被选举权.

综上所述,发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人,即未出售房屋的业主,与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权.某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,要求进行重新选举,这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解.

第二,作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释,使他们清楚了解法律,法规的有关规定,依法维护发展商和全体业主的合法权益,依法做好业主委员会的选举工作.

十二,同10题

十三,合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要视合同的订立情况.如果订立的合同不存在主体不合格,无效,意思表示不真实,内容不合法等四种情况,则合同有效,但只要出现了这四种情况中的任何一种,则该合同无效.

第二,合同的解除有两种情形:即约定解除和法定解除二种形式.约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定,而进行的合同解除.约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后,全部履行之前,由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有解除权,并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系,如果开发商要单方面行使约定解除权,就必须以约定的合同解除条件出现为前提.协商解除是指合同双方当事人协商一致,都同意解除,而不是单方面行使解除权.因此,如果没有约定的合同解除条件,开发商就无权解除合同.但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼,申请解除合同.

法定解除是合同解除的条件由法律直接规定.

十五,水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据"谁受益,谁负责"的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.

十六,如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作规程要求,则该管理人员的做法无不妥.但如果该管理人员不知道这方面的要求或不知道如何操作,则应对客人说明,其本人不知究竟应该如何处理此事,他可带客人一起或独自到有关部门了解情况后,再做决定,但他无权拒绝.

十七,做法无不妥.因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.

18,如果没有证据证明物业管理公司有过错,造成该业受重伤,则物业公司不应承担责任.尽管物业公司收取了保安服务费,但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务.物业管理公司在本物业管理区域内与业主,住户之间不存在人身,财产的保管或保险关系.

篇6

物业管理分为三个阶段：早期介入、前期管理和物业管理（也称后期管理）。在我们大多人的理解中，以为物业管理就是在小区门口设个保安，所谓的替别人看门的。其实不然，物业管理包括：公共秩序管理服务、小区环境管理服务、房屋和设施设备管理等等。是物业服务企业通过专业的保安、保洁、绿化、设备维修、水电维修等部门对小区所有有形资产和无形资产的维护、维修、和保养，以达到小区物业增值之目的！

篇7

根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条　物业基本情况

座落位置：_________市_________区_________路（街道）________号；占地面积：________平方米；建筑面积：________平方米；其中住宅_________平方米；物业类型：_________（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合）。

第二条　委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理。

5.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

第三条　合同期限

本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

第四条　甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；

2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；

4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房________平方米（其中办公用房________平方米，员工宿舍________平方米，其它用房_________平方米），由乙方按下列第_________项使用：

（1）无偿使用。

（2）按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料），并在乙方管理期满时予以收回；

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第五条　乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主；

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作；

11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构；

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有，专门合同规定除外）。

第六条　管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后_________年内达到_________的管理标准；_________年内达到_________管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条　管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：

（1）按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；

（2）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积_________元；

（3）由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方米建筑面积_________元；支付期限：_______；支付方式：______

2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行

（1）按政府规定的标准调整；

（2）按每年_________%的幅度上调；

（3）按每年_________%的幅度下调；

（4）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

（5）按双方议定的标准调整________________；

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

4.房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_________元，由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：

（1）由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付；

（2）由乙方承担；

（3）在_________费用中支付；

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：

（1）由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元；

（2）由甲方承担上述管理成本费用的_________%

第八条　奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：______________；

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：________________；

3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条　违约责任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第十条　其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协

议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交_________仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

7.本合同自签订之日起生效。

甲方（盖章）：_______________

乙方（盖章）：_______________

法定代表人（签字）：_________

法定代表人（签字）：_________

篇8

广州有个开发商承诺，买房子赠送5年物管费。售出一年以后，小区成立了业主委员会，选聘了新的物业管理企业。新物管上门来收费，却被业主告知今后四年的物管费还算开发商赠送的。要收你去找开发商吧。物业公司多次催缴无果只好把业主告上法庭。

东莞的开发商绕得更远一些，不直接赠物管费，而是送面积，买33平方米，赠送15平方米。物管去收费，业主只肯按自己实际买的面积缴费，按赠送部分计的费用不肯交，而且堂而皇之认为“早知道赠送的部分也要交物管费，那当初就不买这房子了”。

按应缴费面积与实际缴费面积的折算，物业管理企业在此项目上将白白损失三分之一的收入。物管也可以说。早知道赠送的面积不交物管费，我们就不接这个小区了。然而这两个“早知道”，结果却是谁也不知道，因为开发商既没有和业主说“赠送的要交费”，也没有和物业管理单位说“赠送的不收费”。

此外诸如“终身免物管费”的销售承诺，更不知道有谁有能力来兑现。是开发商把盖楼赚的钱再分70年花在业主身上?还是有一个物业管理企业愿意不顾自己的死活连续70年为业主做雷锋?显然这都不符合常识。

不过开发商依然这么做了，因为游戏规则里有空子可以钻。

先来看看“前期物业管理”。业主大会成立之前制度设计了由开发商作为物业管理合同的甲方。“前期物业管理”制度的设计者把开发商作为物业产权所有人，道理上并没有问题。但房屋销售行为，不管是有偿的还是赠与的，在这个制度当中就简化为产权之间的契约换。至于交换之中乖之后可能出现的管理问题并不在必须规定之列。

然而，开发商的目的是以房换钱，小业主的目的是以钱换住。显然。达成“现金”与达成“安居”这两个目的在时间上的成本并不相等。而物业管理真正的含金量是需要经过相当的时间才能检验出来。制度赋予了开发商支配“前期物业管理”的权力。使得他们为了达成短期的盈利目的，可以赠送一个根本不属于他们的东西。这也就是将小业主使用物业时的时间成本在销售时化为虚无，而以价格的优惠条件重新定义物业管理。小业主在购房前没有权利为自己物色今后相当一段时间的物业管理人选，也只好通过选择开发商来选择最初的物业管理，或者干脆，就把物业管理当做开发商的售后服务来考虑，于是物业管理费变成了最容易贱卖的筹码。

篇9

委托方(以下简称甲方)：______________________

受托方(以下简称乙方)：______________________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将________(物业名称)委托于乙方被告物来管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：________________________________

坐落位置：_______市________区_______路(街道)________号

四至：东______________ 南 ______________

西______________ 北　______________

占地面积：____________平方米

建筑面积：____________平方米

委托管理的的业构成细目见附件一。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物来使用人均应对履行本合同承担相应责任。

第二章 委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________________________________________　。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____________________________________　。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、___________________________

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、____________________。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运、____________________

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、___________________________________。

第十二条　管理与物来相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

篇10

物业管理是城市管理的一个重要组成部分，物业管理好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展。随着生活水平的提高，人们对居所的要求更着重于良好的居住环境。物业管理是社区管理的要素之一，物业管理纳入社区管理已越来越成为人们关注的焦点。因此，如果做到了物业管理纳入社区管理，不仅有利于物业管理的发展，而且也符合社区管理的目标，有利于深化城市管理体制改革。

比如，城市中老的居住小区虽然有了物业公司，但居民对物业管理认识不足，交费情况并不乐观；在新的小区，很多物业公司隶属于开发商，业主入住后没有选择物业公司的权力。由于缺乏竞争，有的物业公司不仅服务差，并且乱收费。同时，政府的有关政策法规也很难在这样的小区中得以贯彻实施。相反，如果把物业管理纳入社区管理，政府的房管局和民政局就可联合关于将居住区物业管理纳入社区管理的有关规定。又如，在物业小区纳入社区管理之前，社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业管理企业、房管局的派出机构之间的复杂关系往往是物业管理中的症结所在。物业管理纳入社区管理之后，政府就可用政策明确界定他们之间的责任。社区居委会就可以加强对业主委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、业主委员会和业主之间的关系。另外，社区居委会也可会同物业管理行政主管部门及有关单位和业主委员会、物业管理企业,一起组建联席会或管理委员会，代表区域内全体业主和使用人的物业权益。业主委员会应按章程认真履行职责，还应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定。业主委员会如果做出违反法律法规、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。

（二）有利于创建新型社区清洁、优美、舒适、安全的居住环境

把物业管理纳入社区管理的目的之一，就是提高居住区物业管理水平，改善小区的居住环境。因此，在抓创建文明社区、文明小区工作中,要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性。

基于这种认识，把物业管理纳入社区管理的工作应着重做到以下三点：第一，要根据老小区先天条件差、配套设施不足、推进物业管理难度较大的特点，着重加大老小区的整治力度。通过综合整治项目为创建物业管理优秀小区、文明小区创造必要条件。第二，新建小区的创优工作要做到谁开发谁负责，各有关部门应大力支持，创造良好的外部环境。第三，全面推进物业管理纳入社区管理的步伐，在小区中应尽快建立小区管理委员会制度。由此引伸出“四位一体”的组织形式，来协调处理好居委会、业主委员会、物业公司和社区民警之间的关系，从而，实现各司其职、分工协调、运作流畅、职责分明、有序高效的“四位一体”新格局。

二、物业管理纳入社区管理的具体措施和办法

（一）要有操作性较强的相应政策出台

虽然物业管理纳入社区管理有利政府、居民和物业管理多赢，但也不可过于乐观。因为，不仅物业管理、业委会和居委会等有关方面的关系协调好还需要一个过程，而且，还有待于新的法规的出台和房改

政策的进一步深入。例如，物业管理纳入社区管理之后，小区实行了保安、保洁、保绿、保修、停车等一体化管理，但在老小区中，人们还不习惯于每月交保安、保洁、停车费等，使物业公司无法进行管理。再如，在新小区中，物业公司对物业管理纳入社区管理这件事情的态度和居民对成立业主委员会的意识等也都是不确定因素。目前,成立业主委员会需要街道盖章，但是街道对于业委会规范运作却没有任何制约措施。目前，业主大会通过业主委员会有选择物业管理公司的权力，但是，业主委员会组成人员的素质对此项工作影响很大。由此可见，物业管理要纳入社区管理，必须出台操作性较强的相应政策加以规范才行。

（二）建立“四位一体”联席会议制度

在政府有关部门和街道指导下建立“四位一体”联席会议制度，应是物业管理纳入社区管理的关键。为此，应做到“六明确”：一要明确街道办事处应会同有关部门指导业主委员会的工作;二要明确业委会筹备小组应由街道、居委会、房地产主管部门进行指导;三要明确划分物业管理区域的基本原则;四要明确第一次业主大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和业委会选举产生的方式;五要明确提高业主自治管理水平，保障业委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务;六要明确加强对业委会及其成员的培训。

（三）落实有关方面的职责

要落实街道办事处、物业管理企业和政府有关部门在物业管理纳入

社区管理中各自所应承担的职责。街道办事处应当加强对辖区内物业管理的指导和监督检查。其主要职责是:参与新建居住小区的入住验收，对未按规划管理配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划管理主管部门予以纠正;会同房地产主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见;会同房地产主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理;对物业管理员的服务质量和管理水平进行考核，并反馈给物业公司;及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。

物业管理企业要按照法律、法规的规定和物业管理服务合同的约定为居民提供服务。要自觉接受街道办事处和居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平；要严格按国务院《物业管理条例》及有关法律、法规的规定进行管理。