不动产登记细则模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇不动产登记细则，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1进一步明确土地及地上附着物主体一致性的要求

《细则》第二条规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”

2处分共有不动产的登记有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请)

《细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。”

3除已经过公正外，自然人处分不动产需“现场”委托登记

《细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。自然人处分不动产，委托人申请登记的，应当与人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”

与目前土地、房产登记相比，《细则》的规定，使委托程序较为复杂和严谨。

4不动产登记人员可能需要现场查看不动产的状况

《细则》第十六条规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况;……”

即不动产登记申请人要做好现场查看的准备。

5小区公共道路、绿地等用地作为业主产权登记存在可能

《细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

6国有农场土地相关登记也有规可依法

《细则》第五十二条规定：“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。”

7登记信息保护要求，杜绝“房叔”、“房婶”

《细则》第九十五条：“各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。”

第一百零三条规定：“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：……(三)泄露不动产登记资料、登记信息;……”

【相关阅读】

不动产登记机构整合基本完成后，《不动产登记暂行条例实施细则》的落地意味着，中国不动产登记工作从此有了更加详实和可操作的法律依据。

【明确一：小产权房无法登记】

国土资源部地籍司副司长冷宏志表示，我们国家物权法规定，不动产如果不登记，是不受法律保护的。从这个角度讲，建立不动产统一登记制度以后，大家为了更好保护自己的物权或者财产权，正常地讲就应该到登记部门进行登记。如果不登记，他就不能够对抗第三人。

只有全面纳入登记的不动产才能在法律框架内受到保护，对于此前非法买卖的小产权房，目前不动产登记条例明确暂不登记，这意味着小产权房不可能随之合法化。

【明确二：三类人可查询不动产】

实施细则明确“三类人”可以查询不动产登记资料：一是权利人可以查询、复制其不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

根据上述规定，只有特定人可以查询不动产登记资料，而且并非“以人查房”，即输入姓名即能查询房产等不动产信息。权力机关依法查询，也需经过合理的法定程序。

根据实施细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书;查询目的的说明;申请人的身份材料;利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。

实施细则要求，不动产登记资料由不动产登记机构管理，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。违反规定的，除依法给予处分外，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

【明确三：小区公共部分归业主所有】

值得注意的是，实施细则对小区内道路、绿地的产权归属登记进行了明确规定：办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

“在我国现今的城市建设模式下，城市居民自购的住房往往位于小区内，此类小区的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所似乎并无登记人信息。”北京圣运律师事务所行政法首席律师王优银表示。

【明确四：农村宅基地及房屋要登记】

此外，对于国有建设用地上的建筑物，此前有房产证登记制度相对完善。农村集体土地、宅基地和集体土地承包经营权等多数在村内登记，而且多数手工登记，资料并不完整。

此次实施细则对于集体土地宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权、土地承包经营权都明列单独章节要求登记。

中国社会科学院农村经济研究所研究员党国英表示，不动产登记制度本身就是保护各种不动产的合法性，有些地区农村集体土地确权工作近几年开展不错，还有很多农村集体土地确权登记尚需完善。不动产登记全面推开后，所有的建筑物应该全部登记。

实施细则第42条规定，因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，需提交下列材料：不动产权属证书或者其他权属来源材料;依法继承的材料;分家析产的协议或者材料集体经济组织内部互换房屋的协议等。

【明确五：登记未引发市场波动】

在不动产登记条例征求意见期间，业内人士曾经担心，不动产登记掌握房产基础信息，是为征收房地产税铺路。而开征房地产税的预期，可能会引发有多套房产的业主抛售房产，从而引起楼市震荡。

事实证明，江苏、北京、天津等地在20xx年已经开始对不动产变更、交易的居民换发不动产登记证，从而陆续实现新证(不动产登记证)换旧证(房产证)。这些地区的房地产市场去年稳中有升，不动产登记并未引发市场波动。

篇2

国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，《不动产登记实施细则》对于2019年全面推进不动产登记具有至关重要的作用，相比框架、原则性的规定，实施细则对于登记的规定更具操作性，将为地方实行不动产登记奠定制度基础。

实施细则很快出台

今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》于3月26日公开征求社会意见。

按照国土部不动产登记的时间表，实施细则本来是希望安排在全国市县级不动产登记整合过半时出台。上述地籍司的人士说。

根据国土部的数据，截至10月20日，全国市、县两级职责机构整合的占比均已超过50%，为确保2019年底前全面完成市、县两级职责机构整合，国家土地督察机构将开展地方不动产登记职责机构整合的专项督察。

在全国不动产登记职能机构整合占比过半之时，上述征求意见稿也走完了法定的程序。

10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就《细则》的制定出台进一步征求意见。

上述国土部地籍司的人士告诉21世纪经济报道记者，在联席会议上，各部委的并没有太多大的修改意见，也就是说，《实施细则》的最后一道法定程序已经走完，并有望很快出台。

上述地籍司人士介绍，在督察和多次视频会议上，国土部多次提出让各地发不动产统一证书。《细则》对于登记程序、登记的办理、资料的查询和保护等均作出了详细的规定，也将指导各地推进不动产统一登记的具体落地。

11月9日，北京已经开始受理不动产登记申请，启用不动产登记簿证，并将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。

根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截止到目前，已有青岛、厦门、广州、深圳、泸州等超过20个地方启动了不动产登记制度，并发出不动产权证书。

数据整合成下一步重点

《细则》的出台将指导各地全面推进不动产登记，与此同时，不动产登记的数据移交整合亦是不动产统一登记工作的前提。根据《不动产登记暂行条例》，把过去分散在林业、海洋、土地等部门的不动产登记职能进行整合，并统一登记。

截至目前，国家层面的不动产登记资料移交已经完成。

11月9日，国土资源部网站显示，国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构。

根据国家海洋局资料显示，自2019年至2019年9月底，国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗，包含约4.7万条数据和3200多个图片，确权用海面积约8.5万公顷。

此前的8月26日，国土资源部和国家林业局交接了重点国有林区登记资料和土地基础数据。

9月9日，国土部与住建部也联合发文称加强住建部门的房屋数据和不动产登记数据的衔接，推进房地登记统一。

中地数码副总经理张利峰表示，各部门、地方的数据标准不一，导致了数据的整合性较差，国土部也有相关的指导文件，要求各地上报的数据必须使用统一的标准，如此就能起到上下的融汇贯通。

不动产登记的技术并无障碍。各地的思路和进展不一，政府职能的转变和数据的共享无疑是不动产登记工作的重要支撑点，张利峰介绍。

篇3

二、不动产登记资料利用制度比较

《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。依此规定，《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二十七条规定，“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体，同时增加了有关国家机关。

《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定，将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定：一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄漏查询获得的不动产登记资料。

《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定，“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落，可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人（受遗赠人）、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。

《土地登记资料公开查询办法》第二条规定，“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图，任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定，“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

对比以上法律规章，可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排，即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点，即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定，排除了任何人公开查询的情况。此外，《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定，为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。

从法律位阶分析看，效力最高的是《物权法》，其次是国务院颁布的《条例》，再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》，住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规，效力高于其他部门规章，且颁布时间迟于其他规章。因此，从法律依据来讲，不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。

三、不动产登记资料利用实践与对策

我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询，不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开，而是“有限公开”，依法对不同查询主体进行不同范围的公开，按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定，权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料，查询、复制范围是最大的，不仅包括不动产登记簿，也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定，“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见，利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料，只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。

那么，工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定，既防止不动产登记信息泄漏，保护权利人隐私，又方便群众办事，做好服务工作呢？

1.完善不动产登记系统，整合提升登记数据质量

不动产登记数据质量，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题，这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，要提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。

2.重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用

《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错（以笔者所在城市为例），这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。

3.加强信息互通共享，切实减轻群众负担

《条例》第二十五条规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。比如，通过信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明，既提升社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。

4.推行网络自助服务，提高查询服务效率

不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。

5.推行委托查询，依法规范查询行为

国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定，“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发矛盾，影响窗口服务效率和质量。笔者认为，类似查询可用委托查询，因为《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序是否合规即可。

6.严格登记信息管理，强化信息保密责任

篇4

一、现状分析

通过丰都试点和调研发现，当前县级农林主管部门主要负责农村土地承包经营权和林权的登记管理、纠纷调处及流转备案等日常工作。其登记业务、调查成果及管理方式主要有以下特点：

1.登记实质属行政行为

当前农林主管部门负责的相关登记工作是基于行政管理的需要，属于行政行为。登记的客体对象主要包括依承包经营合同为依据的承包经营权登记和依双方协议为依据的经营权流转备案登记。前者属于物权，而后者却属于债权。登记类型分初始登记、变更登记、注销登记和经营权流转备案登记等。登记的业务量与土地、房屋登记相比小很多。以丰都为例，全年县农业主管部门办理登记件数量大致为100-120件，其中，经营权流转备案登记占一半以上；县林业主管部门办理登记件数量大致为200-300件。

2.调查成果差异较大

本次丰都试点采取了普查的方式。即以1：5000正射影像图（地理国情调查用图）为基础图件，通过农户实地指界，将农户实际拥有的承包地块逐一调绘上图，然后与登记簿记载的地块及面积进行对照分析。从已完成三个社的数据对比发现，农林部门用于登记的调查成果与实际差异较大：3个社的农户实有地块数均大于权证记载地块数，平均差异约30%；实有地块面积也普遍大于权证记载地块面积，平均差异超50%。究其原因，农林部门未按农业行业标准《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，而是以国土“二调”数据为控制，对原有面积进行平差完成了本轮农村土地承包经营权的确权颁证工作（见表1）。

3.成果数据采取台账式管理

丰都调研发现，县级农林主管部门在完成了确权颁证后建立了相应的登记簿、册及电子数据，然后以此为基础，采取台账式数据管理方式开展日常登记管理工作。这种模式仅能维护权证数据与台账数据一致，由于没有开展测绘标准的空间调查，无法建立矢量图形数据库，仅靠文字描述区分权属界线，故登记地块无法真正落地。

二、问题剖析

农林纳入不动产统一登记后，其法律效力由原行政行为产生转变为不动产登记行为产生。不动产登记行为首先要有《物权法》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）等上位法的支撑，然后有准确的权籍调查结果为依据，再有规范的信息平台保障实现。

1.登记业务对接

依据《条例》规定，在登记业务的对接中主要存在以下问题：一是权利名称相同内涵不同。“农村土地承包经营权”在《条例》中仅指承包权，而在农、林部门的登记管理中，却包含了可用于流转的经营权，由于目前承包权与经营权的分离尚无法律支撑，故形成了同名不同质的现象。二是存在权利重叠的现象。由于承包经营权证和林权证由农、林主管部门分别颁发，部门之间缺乏有效衔接，如退耕还林后农户取得了林权证，但原有耕地的承包经营权证并未注销。三是登记内容存在差异。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）要求，不动产登记簿中要求填写的内容与农、林原登记簿的内容不完全一致。如用途的细化、农地的等级、价格等，因此在纳入农林不动产统一登记时还需补充完善缺少的相关信息。四是登记类型需作调整。《条例》规定的各登记类型及包含的内容与原农、林的规定有较大差异，例如，以转让、互换等方式改变权利人的，在原农林登记中列入变更登记，而在不动产登记中属于转移登记。因此，原农林登记类型与不动产登记类型还需进行梳理、调整，进一步细化登记业务。

2.数据衔接和不动产单元编码是权籍调查的难点所在

由于《条例》明确规定原有权证、登记簿合法有效，意味着原有成果数据也全部合法有效。然而之前农林部门并没有严格按照《农村土地承包经营权调查规程》开展调查，形成的成果中缺乏空间矢量图形数据，已发权证的地块仍然存在权属四至不清、面积不准、数量不合等问题，无法落地。因此，农林纳入不动产登记后，权籍调查面临的主要难点就是与原有“合法数据”的衔接，既要符合法律、法规的规定，又不能损害农户的合法权益而造成社会不稳定。另一方面，根据国土资源部《不动产单元编码规则》的要求，需对每一个地块采用28位码进行唯一性编码。然而按照规则要求，在实际操作将缺失“社”和“户”两级信息的码位，这样，对于集体经济组织是以社为单位、土地承包经营权以户为单位颁发权证并统一管理的南方地区来说不利于日常管理。

3.信息平台尚待构建

由于当前农、林主管部门只有属性数据库，未建立空间矢量图形数据库。因此，如何在新系统中有效对接农林移交的相关数据，如何开展好新的农林发证工作，如何构建符合国家相关技术规范的农林不动产数据库是当前建设信息平台的重点。在此，我们特别要注意，不能简单地照搬土地房屋部分的“不动产登记系统”。基于重庆市国土房屋合一管理多年，土地房屋部分已有较好的测绘调查数据基础、成熟的登记规范及多年的地房籍信息系统运行经验，基本具备国土资源部不动产统一登记后的入库要求。但农林部分则不然，一是原农林部门用于颁发权证的调查成果实质并未达到不动产登记的要求，这种矛盾需要时间和方法逐步过渡处理，不可能一步到位；二是原有权证是以户为单位颁发和管理，记载所有承包地块，按照国土资源部《不动产单元编码规则》“一个承包地块为一个宗地”的要求，每户可拥有多个宗地，那么，正确反映农户、宗地、不动产单元编码及相应登记簿的复杂变化关系需要在系统中采取技术手段加以解决。

三、对策与建议

通过试点分析，我们认为农、林部分不动产登记应以“尊重历史、平稳推进”为整体工作原则，采取“依申请登记、时间换空间”的策略稳步推进。

1.利用地方立法体系完善可操作的农林不动产登记细则

不动产登记的基本原则是依法、依规办理。因此，我们应在当前国家已出台的相关法律、法规的基础上尽快细化符合重庆实际的操作细则，为办理农、林不动产登记提供直接法律依据。可从《重庆市不动产登记条例》编制、“国土、农、林”三部门联合发文及国土系统内发文三个层面明确和细化农林不动产纳入不动产登记的相关规定，有效完成登记业务的对接。主要解决以下问题：一是登记类型的调整，如承包经营权的分割、林权的分户在农林部门均按“变更登记”类型办理，纳入不动产登记后则应按“转移登记”类型办理。二是明确工作边界，除重庆市编办已明确承包经营权、林权的权属调查及调处由农林部门负责外，还应明晰纳入不动产登记的具体业务。区分物权登记和行政管理登记的实质，例如农、林经营权的转让，在没有上位法支持前，其实质不属于物权，因此，建议涉及此类权利的登记暂不纳入不动产登记体系。三是登记数据的衔接，农林纳入不动产登记后，新、旧登记数据的衔接必须以保护权利人的合法权益为原则，如何衔接必须出台相关细则予以明确。四是权利重叠的统一，针对原有承包经营权和林权出现重叠的现象系管理脱节造成，建议在相应地块办理不动产登记前依法予以统一。

2.做好权籍调查和信息平台建设是农林纳入不动产登记的关键所在

建议尽快出台《重庆市不动产权籍调查实施细则》，充分考虑重庆的复杂情况和现有成果数据的特性，重点解决好“调查数据衔接”和“不动产单元编码”两大难题。农林纳入不动产登记后所面临的“调查数据衔接”不是简单的前后测绘调查数据的平差，而是权利人合法权益得以保护的体现。因此，在制定调查细则时须首先以保护权利人的合法权益为原则，其次以权利人需办理新的不动产登记业务类型为导向，最后以相关技术规范为依据建立数据衔接体系和操作细则，为农林不动产登记提供准确可靠的成果数据。“不动产单元编码”在《条例》中有明确规定，而国家的《不动产单元编码规则》对于地方的管理需要尚有不足，主要表现在“社级经济组织”和以家庭为承包单位的“农户”两个管理层级的信息无法在28位编码中得以体现。建议在调查细则中考虑地方编码，在包含国家要求的28位编码的基础上，利用技术手段合理扩展4?-6位编码，既能符合国家的要求，又能满足地方的管理需要。另外，利用变更调查、质量评价等成果在调查中增加不动产登记需要的农地用途、等级、价格等新增登记。

信息平台建设必须以满足登记业务需要为目的，与权籍调查紧密结合。建议目前情况下，农林部分的不动产登记系统与土地房屋不动产登记系统分开建设，条件具备后再合并。重点解决以下问题：一是在数据库中如何纳入农、林移交的相关数据；二是在国家《不动产数据库建设规范》的基础上合理增加字段，以满足权籍调查对不动产单元编码扩展的需要；三是提高系统的兼容性，既能按照国家的要求提交相关登记数据，又能满足实际登记工作的需要；四是在信息系统中考虑农林部分与土地房屋部分界面统一但实质区分的登记系统，以达到逐步过渡的目的。

3.加强国家、市、区县三级层次的工作联系，确保农林不动产登记的顺利纳入

篇5

《不动产登记暂行条例》第八条已规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》对不动产单元的界定是“不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成”。从以上表述来看，不动产单元和《房屋登记办法》所规定的房屋基本单元并没有多大的差别。

不动产登记簿应当与不动产单元相对应。在房屋登记中，一个房屋基本单元的房地产权利记载于一个登记簿，设一个房屋编码，彼此一一对应。按照这一方式，是无法把不同权利主体的不动产编入同一登记簿的。

《房地产登记技术规程》在列举三种编码方式时，包括了利用宗地号的分宗法（因宗地号本身的缺陷，在实际工作中，使用分宗法的极少）。可见，不动产单元编码也可以使用宗地号，在编码中使用宗地号并不要求把同一宗地范围内不同权利主体的房屋权利编入同一登记簿。

上述规定中涉及到对“同一登记簿”的定义，那么，是把一个宗地内所有的不动产权利的归属和内容界定为“一个”登记簿，还是把一个宗地中某一权利主体的不动产权利作为“一个”登记簿呢？

篇6

某市登记机构询问：我市中级人民法院在一起民事诉讼案件中做出判决，认定某单位为第三人担保的抵押合同无效。现该判决书已发生法律效力，抵押人要求我单位注销已办理的抵押登记。但是法院在判决书中并没有撤销抵押登记，抵押权人也不愿意交出抵押登记证书。在这种情况下，我们是否可以受理？如果可以，应该用更正登记还是注销登记？

金绍达：2010年，最高人民法院以法释〔2010〕15号文颁发了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。其中第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》对此也做了类似的规定。因而，对已登记的抵押权，人民法院可以在民事诉讼中认定抵押合同无效。

无效的合同自始没有法律效力，抵押合同被认定无效后，作为不动产物权登记的基础已不再成立。因而，这一抵押事项不应再保留于不动产登记簿，当事人可以就此提出注销登记申请。《不动产登记暂行条例》第三条所规定的登记种类包括了注销登记和更正登记，更正登记是消除登记权利与真正权利不一致的状态，利害关系人申请更正登记时要取得登记簿记载的权利人书面同意；而注销登记是彻底地取消登在册的事项，并不一定要登记簿记载的权利人书面同意。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十八条在规定当事人可以申请办理注销登记的范围时，也明确包括了“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的”（第一款第四项）。因此，本例应当适用注销登记。

《细则》第七十条在规定当事人申请抵押权注销登记时应“持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料”，如依此，应当提交不动产登记证明。然而，《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）在规定申请抵押权注销登记应提交的材料时，又明确了“抵押权人单方申请注销登记的，提交不动产登记证明；抵押人等当事人单方申请注销登记的，提交证实抵押权已消灭的人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书”（《规范》14.4.3）。依此，则毋须提交不动产登记证明。

《细则》是行政规章，其效力本应优于《规范》。然而，在实践中，当抵押合同被认定无效后，要求抵押人从抵押权人那里取得登记证明是难以做到的。况且，这一抵押权在实体上已经不能成立，登记机构予以注销并无不当。因此，当抵押合同被人民法院认定无效后，抵押人单方申请抵押权注销登记时，可以持生效的法律文书申请。在注销登记后，登记证明无法收回的，按《细则》第二十三条规定公告作废。

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国务院下发的《不动产登记暂行条例》，于20xx年3月1日起实施。《条例》为不动产统一登记制度提供了基本法律依据，利于不动产物权的信息共享与保护。对于下一步的具体工作落实，关键还在地方，特别是推动市县级不动产登记工作的开展。

建立信息管理平台

关于登记信息共享与保护，《条例》主要规定有以下三条：一是要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息纳入此平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;二是加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享;三是要求国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间加强不动产登记有关信息互通共享。

利于物权确权与保护

作为一项利国利民的重要制度，《条例》的实施意义重大，不仅为建立不动产统一登记制度提供基本法律依据，对不动产统一管理奠定保障，而且利于不动产物权的确权与保护，激发不动产交易的市场活力。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从产权的确权方面来说，这将极大改善设计不动产信息工作时的行政和司法效率。在动态登记、联网、适度开放查询等情况下，能避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的交易风险，提升不动产交易的便捷性。

实施统一登记后，可以更好厘清不动产的权利界限，减少农林用地、农牧用地及林牧用地之间的权属纠纷，更好维护当事人的不动产物权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。一直参与《条例》制定等相关立法工作的国土资源部政策法规司副司长魏莉华这样说道。她认为，不动产登记的目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。

国土资源部科学技术委员会委员、中国人民大学土地管理系主任叶剑平也赞同这一说法。他认为，不动产登记的目标也很明确，主要是保护产权人的权益。同时他也强调，包括城市、农村、林地等都要经过登记，不动产登记制度也为未来不动产的统一管理奠定了保障。

信息不能随意查

不动产登记工作完成后，市民可以在查询产权归属，但是《条例》对信息安全与保护也提出明确规定：一方面规定只有权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供;另一方面，要求查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

还规定了登记机构的安全保密责任，规定登记机构、信息共享单位及其工作人员要对登记信息保密，涉及国家秘密的要依法采取必要的安全保密措施，违反规定泄露登记资料、信息，或者利用登记资料、信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

工作关键在地方

近四千字的《条例》对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等各方面都做出规定，国土资源部也将根据《条例》要求会同有关部门进一步制定实施细则。

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2018年，新组建的中华人民共和国自然资源部，开始对不动产登记档案实施集中管理。不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存价值的各种形式各种载体的原始性凭证和材料。不动产登记档案客观、全面、真实记录了工作过程中的各种活动，对于不动产各项工作的开展具有重要的参考价值和指导意义。

1不动产登记档案的特点

1.1复杂性。不动产登记主要涉及土地、海域、房屋及林木等定着物，涉及的部门和内容多。从不动产登记的类别来看，包括首次登记、变更登记、注销登记、查封登记等；而从具体不动产权利来看，《不动产登记暂行条例》中明确了十大类适用不动产登记的权利，包括集体土地所有权、建设用地使用权、地域权及宅基地使用权，等等。可以看出，不动产登记工作本身就比较复杂，而从不动产登记的具体运行来看，各项工作的程序也十分复杂，譬如，房屋登记工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋销售面积等，需要搜集记录大量的内容和数据。而我国疆域辽阔且人口众多，不动产登记工作十分复杂，相对应档案管理工作也具有复杂性，管理难度大。1.2动态性。市场经济快速发展，不动产交易成为市场交易的一种普遍形式，最为常见的即商品房交易。有交易就会涉及不动产产权的变化。不动产登记工作是动态发展的一项工作，需要即时更新相关的信息，以确保信息的准确性，从而确保产权人的合法权益。基于此，不动产档案同样需实时更新，真实客观地反映不动产交易的各项活动，档案管理工作要求及时、全面、客观、真实。1.3专业性。从专业性的角度来看，不动产登记档案具有其独特性，是一种特殊的专业档案，2016年，《不动产登记暂行条例实施细则》颁布，其中第六章第九十四条明确了不动产登记档案的具体内容：一是不动产登记簿等不动产登记结果；二是不动产登记原始资料，如申请人身份材料、登记原因等。［1］可以说，不动产登记档案存储了权利人的所有登记信息，能够为相关职能部门和个体用户提供不动产登记信息、出具相关证明，相比于一般的文书档案，不动产登记档案具有较强的专业性。

2不动产登记档案管理的问题分析

2.1管理难度比较大。不动产登记档案管理难度大主要源于三点原因：一是档案意识薄弱。不动产登记档案以法律的形式明确了物权所有者的权利，能够保护物权所有者的合法权益。但在档案管理的实际工作中仍存在意识不强的问题，部分单位并未出台符合工作实际的配套管理制度，档案管理缺乏规范性。二是配套设施不完善。互联网+时代，档案的信息化建设、数字化管理成为发展趋势，但由于资金问题，部分基层管理部门仍存在基础设施和设备不健全的问题，这不利于档案的规范化管理。三是档案数量与日俱增。随着市场经济的繁荣发展，城市规模不断扩大，房地产市场十分活跃，不动产管理活动在社会生活中发挥着越来越大的作用，也造成了各种不动产档案资料的不断累积。［2］发达省份的市级单位产生的不动产档案存卷可能多于100万卷且资料分散保存在各个不同的部门，难以实现档案的统一规范化管理。2.2信息更新不及时。前文已经提到，不动产登记档案工作具有较强的动态性，随着我国房地产市场的繁荣发展，不动产交易的数量和频次与日俱增，房产权属的变更成为普遍现象，这就要求不动产登记档案管理工作做到信息的即时更新，以确保信息的准确性和真实性。但从不动产登记工作的实际运行来看，全国范围内每天的交易次数多，可能存在应发生变更的不动权属，但不动产档案尚未紧随权属的变更而即时更新数据，这样就可能造成后期产生法律纠纷问题。此外，随着经济和社会发展的需求，国家的土地政策也历经了多次改变，由于档案意识薄弱或者专业人员不足等原因，不动产登记档案信息更新不及时，从而产生系列后续问题。2.3管理格局不成熟。不动产登记档案涉及的内容十分广泛，既包括自身各档苑论坛类业务工作行程的档案资料，还包括从不同部门，如农业部门、林业部门、房管部门等移交过来的档案资料，形成了一个十分庞大的档案信息资源库。目前，不动产档案管理工作主要由自然资源和规划部门负责，能够有效解决城镇化建设中住房拆迁安置补偿问题和市场经济中房地产交易问题。但不动产登记档案涉及多个部门，部分领域不动产登记档案工作机制尚不成熟，仍存在收集不齐全完整、保管不规范等问题，这就给不动产登记档案的规范化管理带来了不良影响。如何进一步完善管理格局，逐步实现不动产登记档案的统一规范化管理值得探究。2.4数字化管理不健全。“互联网+”时代，信息技术快速发展，“互联网+不动产登记”大大提升了不动产登记工作的效率，但给不动产登记档案管理带来了冲击，主要体现为三个方面：一是不动产登记机构更加注重精简流程，业务部门完成登记后，未即时与档案管理部门完成有效对接，由此造成业务工作与归档工作脱节。二是“互联网+不动产登记”，此种工作方式能够实现“不见面审批”，推行“无纸化办公”，但部分机构忽视电子文件的归档，只是在业务系统中完成信息的相关登记，并未完整保存好业务过程中形成的各类电子文件，导致登记材料缺失影响正常归档。三是“互联网+不动产登记”形成的档案资料包括纸质和电子两种载体，相比于传统的纸质档案管理，档案管理的手段和方式均需进行调整。［3］

3不动产登记档案规范化管理探析

3.1参照相关标准，完善管理制度。完善的管理制度能够为不动产登记档案的规范化管理提供执行依据，为实现档案管理的规范化、科学化、现代化，各省市职能部门均结合自身不动产登记工作实际出台了相应的管理规范。譬如，2019年，湖南省不动产登记中心制定的《不动产登记档案管理规范》正式，立足湖南省不动产登记工作实际，明确了不动产登记档案的分类标准、归档范围及保管期限等相关规范，［4］对于推动省内不动产登记档案的管理具有重要意义。职能部门出台的相关管理规范在档案管理方面发挥着重要作用，完善相关管理制度要参照相关的标准，如《中华人民共和国档案法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等，这些是开展不动产档案管理工作的重要参照标准，在遵循法律法规的前提下，要以上述规定标准为主要指导依据。3.2理顺工作机制，实施动态管理。不动产登记档案具有较强的实时性，需要进行动态管理，保障产权人的合法权益。实施动态管理需关注三点内容：一是实现业务工作与档案工作的无缝对接。不动产登记工作本身就具有动态性，任何环节的变动、任何信息的更改均会影响档案，档案管理工作要紧随业务工作的进度适时更新相关信息。二是明确各职能机构的职责。不动产登记档案管理工作涉及多个部门，各部门之间应强化交流，对档案管理工作进行统一规划，明确各职能部门在档案管理中的作用并督促落实各项工作，确保档案收集的齐全完整。三是要强化档案意识。通过宣传教育进一步强化产权人、业务办理人员和档案管理人员的档案意识，各参与人员意识到档案的重要性有利于实现各方的良性沟通，有利于做好档案数据的更新工作。3.3掌握核心技术，推进数字管理。“互联网+”时代，不动产登记档案面临新的机遇与挑战，档案管理的模式需要进一步完善以适应不断变化的形势。不动产登记档案管理机构应充分运用大数据、云存储等先进技术，实现档案的智能化管理。推进数字化管理可以从三个方面着手：一是逐步推进传统载体档案的数字化建设。将以前遗留的纸质载体档案进行数字化处理，采用OCR识别技术将数字化形成的图像文件转化为文字文件，实现档案的全文检索。二是建立不动产登记档案管理系统，实现各业务系统与档案管理系统的有效对接，用大数据思维管理档案，档案的收集、利用等各项工作均实现在线办理。三是注重信息化人才的引进与培养。不动产登记档案的数字化管理是一项系统工程，是一个持续性发展的工作，需要专业的人才作保障。

在人才引进阶段，注重考察人才的专业技能、信息技术及职业素养。此外，注重人才的培养，系统开展专业技能、信息技术、知识结构和服务理念等方面的培训，以更好地适应不动产登记档案管理工作出现的新变化和新需求。

参考文献：

［1］不动产登记暂行条例实施细则［EB/OL］.［2020-08-30］.

［2］王小童.不动产档案的集约化管理思路和策略分析［J］.兰台世界，2019（9）：73—75.

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不动产登记职责和机构整合是推进不动产统一登记的前提，也是国土资源部确定的今年的工作目标。从全国的情况来看，截至3月底，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。即使已经完成职责整合的市县，大多也尚未将相应的登记机构进行整合，登记人员也未整合到位。这种进度已经制约了不动产统一登记整体工作的推进，特别是市县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后。

不动产统一登记的顺利实施，首要的是解决职责和机构的整合问题。只有权责清晰、分工合理、流程高效，才能真正实现不动产统一登记保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人合法财产权的目的。否则，一盘散沙或名实不符的登记管理，都不会带来不动产登记制度质的飞跃，更不会对构建房地产市场平稳发展的长效机制起到积极作用。

为此，各地应全力以赴推进整合工作，借鉴示范城市的成功经验，积极研究推动本地的不动产登记职责和机构整合，尽快建立起适宜的不动产登记体系。今年2月，国土资源部确定四川泸州市泸县、江苏徐州等15个地市作为首批不动产登记示范城市。泸州在全国率先完成登记机构和职能整合。“泸州经验”的一大亮点就是把数据标准库建在前面。信息的互通互联，扫除了统一登记的最大障碍。这也符合国家不动产登记的要求，在未来国家、省、市、县四级登记信息最终都要实现实时共享。

根据国土资源部、中央编办近日联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》，各地首先要整合不动产登记职责，将土地、房屋、林地、草原、海域登记等职责整合由一个部门承担，严禁随意拆分不动产登记职责，确保不动产登记职责的完整性。在职责整合中，不能因部门利益而损害权利人的利益。其次是在不动产登记职责和机构的整合中要最优使用资源，科学统筹调配相关资源，考虑原有各类不动产登记工作的专业性和连续性。再次是厘清登记职责，整合归并登记机构，尽快实现不动产登记机构的高效重组和流程再造。

尽管困难重重，不动产统一登记的大幕已经拉开。随着《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，在总结示范城市经验教训的基础上，在各级部门的积极推动下，各级不动产登记职责和机构的整合正在加速。在职责和机构的整合完成后，不动产统一登记的大格局就会呈现，下一步就是继续在法规制度上不断完善，形成完整的不动产登记体系。

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第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿

第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章登记程序

第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章登记信息共享与保护

第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章法律责任

第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他、行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。