营销策划行动方案模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇营销策划行动方案，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

头脑风暴换来的是一个一个或新奇或生动的点子。活动如何将DCⅢ直流风扇“风神省电王”的卖点“省电”与艾美特致力于节能产品的研发和生产结合目前低碳环保的生活等贯穿在一个活动呢？于是，经过讨论，有人提出，将骑自行车发电可以与电风扇的省电结合，再直接转化为将自行车发电换算成省电使用“风神省电王”52天一度电的时间，或许更有冲击性。于是，“发电擂台赛”的活动雏形初现端倪。

骑自行车发电如何吸引社会的关注呢？有人提出可以与骑自行车的驴友组织联合举办。于是，艾美特市场部找到了深圳较为知名的旅游网站“磨房网”，希望通过网站征集到擂台赛的参赛者。而与磨房网沟通的过程中，他们提出将“发电擂台赛”与骑车游西藏赞助结合到一起。因为，作为环保的圣殿，很多自行车爱好者都有骑车到西藏的愿望。尤其是每年的五六月份是最适宜的时间。所以，将“发电擂台赛”与“骑车西藏行”就这样巧妙地结合在了一起。

事实证明，这个策划点受到了很多驴友的追捧，各地很快征集到了发电擂台赛的参赛驴友。

点评：

策划一个活动最大的难点除了要充分结合企业的本身特点，将活动做到润物无声地融入其中之外，在做促销推广的时候，都在讲5W2H，但是如何在费用可控的情况下，如何将活动的亮点充分体现出来，更为重要。而本次发电擂台赛的难点是将骑车发电等多个单点的事件联系到一起，并串联成连贯的活动。尤其是将骑车发出的电换算成使用DCⅢ直流风扇“风神省电王”的时间。

活动目的

以“骑自行车游西藏”为话题，传达节能低碳出行的理念，用实际行动倡导大众共同参与环保活动；通过活动，推广艾美特DCⅢ直流风扇“风神省电王”系列产品的节能环保优势，扩大品牌知名度。

活动合作伙伴—磨房网

磨房网站建立于2000年6月，起初是深圳驴友的聚集地，经过了十年发展，已成为聚集国内众多户外运动和自助旅行爱好者的交流平台。磨房网提供的用户服务越来越多，从一个简单的讨论版，发展成了一个提供论坛、圈子、活动约伴、相册、二手装备交易等服务的社区。目前用户人数突破700,000大关。

活动简介

在不断强调“低碳出行、节能减排”的今天，越来越多的人开始选择自行车作为代步工具。艾美特“发电擂台赛，全国征集进藏骑行勇士”活动，旨在通过环保骑行宣传低碳环保的理念。艾美特将为车手提供总额超过10万元的赞助，帮助有西藏骑行计划的车手实现心中的梦想。

活动主题

艾美特“发电擂台赛”全国征集进藏骑行勇士

活动内容

艾美特在全国三大城市招募能骑车发电，供艾美特DCⅢ直流风扇“风神省电王”运行时间最久的9个人。

具体执行：艾美特在广州、上海、北京设擂台，看谁能骑单车发电量最多。参赛选手骑单车发的电，将转换成供艾美特DCⅢ直流风扇“风神省电王”运行的时长。艾美特将赞助每个城市前三名的选手骑单车去西藏。

各地竞选出前三名：第一名进藏奖金20,000元；第二名进藏奖金10,000元；第三名进藏奖金5,000元。

报名流程

点评：

与磨房网的合作，让艾美特发电擂台赛从纸面落地到了现实，也更加贴近消费者。磨房网不但在圈内拥有极高的号召力，同时更有着丰富的策划和组织活动的经验。借助磨房网的专业力量，整个活动的反应速度和参赛者覆盖面都获得了提升。每场次都有超过预计数量的驴友报名。磨房网与艾美特的市场部共同组成评委会，通过专业的测评，很快筛选出了足够的驴友。这些测评包括对于环保的理解；是否有去西藏的计划；平时使用微博的频率；微博的粉丝数量等等。这些题目设置，保证了参赛驴友的质量和与艾美特活动结合的紧密性。因此，与磨房网的合作无疑是一个强强联合的结果。

各场次活动流程

点评：

在各场次的户外活动现场中，与在场观众的互动也成为吸引在场消费者，尤其是吸引了年轻消费者额参与。互动环节中竞猜题目的设计为：本场次所有车手的发电总量是多少度？这个发电量换算成使用“风神省电王”电风扇的时间是多少？说出最接近实际值答案的观众获得艾美特的“风神省电王”一台，这无疑让现场的气氛活跃起来。

为了让现场之外更多的消费者参与这个活动，艾美特的官方微博也提前做了活动的预热，发起发起各场次驴友发电总量的竞猜活动。由于网络的无地域扩散效应，知道和参与这个活动的人数量不断地攀升，对于活动现场与网络的推广都起到了很大的推动作用。

5月份，随着北京、上海和广州三地“发电擂台赛”的成功举办，获奖的11名户外自行车爱好者带着自己的环保愿望和艾美特的赞助金陆续出发骑车进藏。他们中有学生，有老资格的驴友，更有年逾花甲的自行车爱好者。截至到6月底，已经有4位获奖者启程。7月下旬，从湛江出发的驴友已经到了拉萨。这些驴友在行程中不断将沿途的所见所闻通过微博到了网络，吸引了更多的博友，也让艾美特此次活动的意义更加非凡。有的驴友在粤藏公路上骑车，还主动捡拾路边的垃圾，并告诫其他驴友不要乱丢垃圾，这更是体现了环保的理念，受到了其他驴友的响应。

效果：由于活动在三地的成功举办，市场上也获得了回报。艾美特中国市场营销总部总部长丁和华说，年初公司制定DCⅢ直流风扇“风神省电王”系列风扇15万台的销售规划，没想到，7月中旬就已经达到了14万台，各地商都在催货。而在广西市场，4月份以来，均价在七八百元的“风神省电王”系列风扇的销售更是供不应求。

另外，艾美特的经销商反映，“发电擂台赛”活动的场次太少，四川、广西等艾美特的品牌占比高区域的经销商希望将活动办到那里的卖场举办。丁总说，2013年，艾美特还会再组织类似发电擂台赛这样的推广活动，而且要将活动扩散到更多的城市。

编后语：

本次活动的成功，已成为家电企业品牌营销中较为成功的案例而被行业媒体所关注。艾美特过去一直着重于产品力的用心耕耘，在品牌价值层面的主动传播较少，以往多是靠产品品质打动经销商或消费者，透过口碑传播进行营销。近年来，则开始注重品牌价值认知的传递，除了让消费者感受到艾美特一如既往的产品力，也希望艾美特的品牌力能够逐渐发光发热。如此，在产品力与品牌力的良好交互作用下，艾美特才能更加成长茁壮，达到永续经营的目标。

篇2

旅游规划，是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。规划经相关政府审批后，是该区各类部门进行旅游开发、建设的法律依据。规划要求从系统的全局和整体出发，着眼于规划对象的综合的整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。因此，规划必然要站在高屋建瓴的角度统筹全局，为旅游实现提供指导性的方针。

旅游策划，是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化拟合，实现旅游业发展目标的创造过程。策划强调的是通过创造性思维，找出资源与市场间的核心关系，建构可采取的最优途径，形成可实施的明确方案，并对近期的行动进行系统安排。

、理念差异

规划是一套法定的规范程序，是对目的地或景区长期发展的综合平衡、战略指引与保护控制，从而使其实现有序发展的目标。规划是为旅游的发展设计的一个框架，所以这个框架必须是长期地、稳定地，必要地。

策划是从创造性思维的角度出发，以资源与市场对接为目标，用独树一帜和鹤立鸡群的方法解决旅游吸引力、产品、开发过程、营销等方面的独特性与操作问题；围绕旅游吸引力、商业感召力、游憩方式、营销方式、商业模式等问题的解决，旅游策划必须具有创新性、可操作性。

、任务差异

旅游规划的基本任务是：通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡游历体系、支持体系和保障体系的关系，拓展旅游内容的广度与深度，优化旅游产品的结构，保护旅游赖以发展的生态环境，保证旅游地获得良好的效益并促进地方社会经济的发展

策划的基本任务则是：针对明确而具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式，从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力，或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。

二、对规划的置疑与策划的作用

由于中国的旅游规划还非常年轻，规划的编制标准尚未成熟，市场较为混乱，因此，出现了业界对旅游规划极大的置疑。

可以说，传统的规划已经不能适应当今旅游产业发展的需求，走到了尽头。

、旅游规划的困境

旅游规划编制已经普及到县、甚至乡镇。然而，越来越多的人提出，旅游规划不能指导产业的发展，不断的要求修编。修编后发觉，仍不能解决招商引资、营销促销、景区经营等实际问题。

其实，这是由于两方面原因共同作用形成的结果。一、规划不能跟上旅游产业发展的要求；二、委托方对规划的错误理解。

规划本身存在的问题：规划单位的资质、能力有限、顾忌成本、基础资料不详细等导致规划深度不足，定位不准等。旅游规划的重要性日益突出，从事旅游规划单位也随之增多，市场竞争因而变得激烈，导致了旅游规划低价竞争的出现。县级规划普遍价格已经被压低至20万甚至更低，低价竞争导致产品的质量下降，规划的深度降低，规划单位因为顾忌各种成本，无力投入资金、人力进行市场调查；无暇与周边竞争区域进行差异化比较；没有投入足够的精力对产品进行策划以及对其可行性进行细致的评估。忽略了上述因素便导致规划偏重于原则性的套话、空话，好比医生告诉病人你病了，身体不好，但是病人想要知道到底哪里有问题，该怎么治，却无从下手。这也就是现在规划中虽然可能没有方向性的错误，但是也找不到指导性、操作性的内容。

对规划的误解：要求规划完成其所不能完成的任务。比如针对细分市场的营销方式、对不同景区游憩方式的设计、对旅游收入模式的设计、对全套产品的策划或者更有甚者说用规划怎么来指导近期操作等问题，都是规划所不要求解决的，因为规划的使命并不在于此。

误解可以消除，但是问题总要解决，这些问题的解决还有赖于旅游策划！

、规划做硬件，策划做软件

现今先进的思想强调的更多的是旅游的两划，是指对旅游城市建设进行系统整体规划的同时也要进行系统地策划，而且策划要在规划之前。旅游规划就是相当于企业产品的生产过程，主要围绕硬件来做，而策划则是在生产该产品之前的软件设计。要使旅游业得到健康、顺利的发展，既要抓硬件又要抓软件，软件启动硬件，软件决定硬件。

软件的重要性体现于三个方面，一方面，对硬件的大量投入已经遇到了发展的瓶颈，投资几千万甚至上亿不见效果已经不算什么，但是花十几万搞软件，比如韶山的故居，硬件就是一栋农村的旧房子，而的影响就是软件，这个软件就决定了其旅游的发展。另一个方面，现今旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较多的依赖于软件的开发，也就是开发人文旅游资源和提高旅游服务的质量和水平等。第三个方面是因为旅游行为的特殊性，旅游景点所在的位置、旅游建筑等都是静态的，它不可能搬动，而静态的旅游要用动态的方法来进行推广。旅游城市要能充分挖掘景区的服务功能，通过不断变换景区的活动内容，推出新主题，延长产品寿命来推动旅游，让每位顾客感受到山水依旧，感受常新。这些都是可以看出旅游发展对软件的严重依赖性，也体现出了软件的重要性。

三、用好策划、发展旅游

由于人们对旅游规划的认识远较旅游策划要深入，而对如何运用旅游策划来实现工作目标不是十分清晰，我们特以规划为参照，说明旅游策划的运用：

、规划前的策划--总体策划

在规划之前导入总体策划，可以解决目前规划中存在的一些问题：

）深度进行市场研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；

）拟合资源与市场，大胆创意，形成表现吸引力的产品形态；

）运用韬略，建构战略，并落实为战术和行动计划。

在旅游规划之前要有策划的介入，首先针对目的地或景区面临的症状进行望闻问切，查出病因，决策采用何种治疗方法，其次才是通过规划部署治疗方案。也就是首先寻找资源与市场的结合点，制订旅游目的地吸引力构架及产品基础；对目的地的资源进行整合，推出有旅游

地自身特色且为客源市场所接受的整体形象，也就是形象策划；对形象有了定位之后，就可以针对细分的目标市场制订营销方案；在对旅游目的地进行上述策划行为之后，旅游规划就有了编制的依据，并且通过规划确定其发展目标；落实形象诉求、开发格局、产品结构；对产业链、政策资金、基础设施、执行措施等进行配套。并经过政府审批以法律的形式固定下来，以这样的步骤来开发旅游，保证规划有了依据，策划有了落实，策划先行的规划才从根源上避免了现在规划中存在的战略目标依据不足、客源市场分析不够详细、形象设计不到位等问题，促使规划与当地实际情况结合更为紧密，使规划变得更具时效性、直接性和指导性。、规划后的策划――深度策划（项目策划、营销策划、招商策划、融资策划）

我们往往会发现，规划完成了，但没有形成具体可进行招商引资的项目，没有形成营销的具体战略战术及行动计划，没有开发运作的具体步骤。怎么办？

特别是由一些粗糙空洞的言词堆砌起来的规划，甚至不能解决规划应该解决的问题，又怎么办呢？

我们认为，一个好的规划，必然要高屋建瓴，高瞻远瞩，但由于规划的任务在于把握规划地长期的发展目标，涉及产业配套，用地控制与平衡等方向性的大问题，存在操作性上的空缺。这是，需要进一步进行策划，来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。依托策划报告，就可以编制详细规划，进行建设了。

1、落地策划

规划的期限最少也有15年，性质要求其不可能对整个规划期的发展进行详细具体的安排，即使对近期（3年-5年）有了较为具体的说明，但是其分量远远不能用来指导实践。这也就是规划拿得起放不下的地方。委托方对照规划中的近期重点项目章节是无法进行细化实施的，即便是对重点项目进行编制详规，其项目也是依据总体规划而来，只是进行了更为具体的设计，并没有从旅游者的角度来看待问题，是否创造了新奇的游玩方式，是否带给游客全新的旅游体验，是否营造了独具吸引力的营销宣传策略等等这些问题都没有涉及。例如我国现在3000多个主题公园仅有10％盈利，1000多个亿的不良资产躺在主题公园的现状就说明，题材趋同化、主题创意缺乏独特个性和商业感召力等这些先天性缺陷是最大的祸根，而创造性思维封闭或缺乏创新能力是现状规划发展的瓶颈。这里要说的是，针对单个旅游产品，策划要比规划切实的多，有力的多，旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长，而策划更针对于近期设计出符合游客口味的产品，通过最出位的营销方式讲这种产品宣传给游客，用最合理的收入模式促使游客在这里高高兴兴的花钱……这些都是规划所反应不及的。策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，策划又能灵活的调整，同一个舞台可以迅速上演不同的戏，这就是策划的优势所在。

2、营销策划

没有专业的品牌规划，没有准确的品牌定位，没有鲜明的品牌形象，没有震撼的品牌口号，没有整合的品牌传播，这是当前旅游企业策划缺失的种种表现。从具体表现看，企业大多混用马踏飞燕、地球、ts等标志，没有自己地方特色的品牌标志。宣传资料也是大同小异，往往草草几页纸，行文也比较传统，图文编排呆板，让人看完整个资料，也难以留下深刻印象，很难达到较好的宣传效果。造成这些问题的原因是多个方面的，归根结底是，虽重视宣传，但没有找到专业的策划设计公司。

在更为个性化的今天，一个专业化的品牌带来的是一种信任，更是不可估量的大规模回报，特别是旅游行为，一个优秀的标识给旅游者的是一种向往，一种怀念，这些特有的感触迟早会发展成为旅游的实际行为。比如美国的象征是自由女神，每看到它一次都会加深一层对它的期盼，潜移默化之中成为了美国的潜在旅游者。经营管理上的策划地重要性虽然不如产品策划那样看上去更为实际，但是它却是一个成熟旅游地的标志。

3、招商融资策划（包装）

旅游景区的开发规划工作，也是一个涉及如何利用资金发展旅游的问题，一个景区的发展到底是依靠全民、全国乃至世界来投资，还是依靠计划拨款、财政恩赐或是银行贷款？规划在对旅游景区的研究中给出了很好的方向，但毕竟规划不是单个项目，无法真正招商引资。由于有了单项策划对规划的分解，使投资者有了投资的机会点，而策划追求商业化盈利的目标，正是符合投资者的利益目的的，策划的创造性思维给投资者带来了丰厚的回报！

从这个意义上说，规划实施的可操作性应被单项策划通过分解来一步一步实施。策划作为可以马上付诸现实的方案，对规划进行细化、分解，将规划的内容变成可以实施的工作，将定性的东西变成定量的东西，使旅游规划摆脱地平线看得见，摸不着的尴尬局面，配合规划成为指导旅游业发展的实实在在的工作。

4、策划分类

篇3

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。

一、独创原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：

(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。

(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅

小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。

(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。

二、整合原则

在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。

为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：

第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。

第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。

第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

三、客观原则

客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。

四、定位原则

所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：

第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。

第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。

第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。

五、可行原则

可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：

(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。

(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。

(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。

六、全局原则

全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。

房地产策划全局原则的主要要求是：

(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。

(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。

(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。

(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。

七、人文原则

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：

(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。

(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。

(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。

(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。

八、应变原则

所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。

房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：

(一)增强动态意识和随机应变观念。

(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。

(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。

(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。

房地产营销策划方案

前 言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1. 销售(招商)目标

2. 销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。

2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

篇4

十年来，福来积累了许多经过时间沉淀的文化、理念和方法，这些宝贵的无形资产是福来未来发展必须坚持和深化的。

福来能力

“发现问题”和“解决问题”的能力是福来核心能力之一。

发现问题

正确的发现问题是解决问题的前提，重要性不言而喻！

千万不要小看发现问题的能力，发现问题等于解决问题的一多半。

发现问题需要极强的洞察力，这种能力不是一朝一夕所能具备的，需要对行业、企业、产品及竞争环境的深度理解，更需要对未来机会的敏锐把握！

现在主流的智业公司（包括本土和国际4A），绝大多数是任务接收型公司。客户下任务，交由他们完成；客户让他们做什么，他们就做什么。这样的作业观念和服务定位，应对大型的企业和客户没有问题，例如可口可乐、联想、海尔、蒙牛等。这种类型客户的特点是，战略清晰成熟，营销能力很强大，他们既有强大的运营团队，又从多个层面聘请专业外脑，分工明确，运作成熟。中国的本土企业有几家具备这样的能力和资源呢？他们给智业公司下的自认为是重要的任务有时也会出现错误，问题找错了，智业公司无论开什么药方都是南辕北辙，于事无补。

福来十年来，在客户的推动和团队的用心努力下，磨练了敏锐和独特的发现问题的能力。例如南方食品找到福来的时候，本想做一个利乐装的饮品项目。经过深入分析后，福来发现南方的问题不是利乐饮品一个产品所能解决的：

战略问题：南方黑芝麻糊飘香20载，中国糊老大，但是整个冲调品类老化，消费人群、终端柜台都在逐渐被边缘化，企业的很难取得跨越式突破；

产品问题：黑芝麻糊、高山玉米糊、核桃糊等冲调产品，产品严重老化，不时尚、不快消哪里来销量？

团队问题：营销团队及商业合作伙伴虽然稳定，但缺乏激情与突破，急需一次全新的营销革命，全面激活。

这些问题背后的本质是什么呢？福来认为，根本在于南方食品的战略定位和战略目标必须进行实质性大突破。福来建设性提出从南方黑芝麻糊到南方黑芝麻的战略升级，定位“南方黑芝麻”，做中国黑芝麻品类的品牌老大，退一步海阔天空。在战略指导下，打响两大战役：糊类防御战和饮料进攻战，推出全新产品南方黑芝麻糊“爱心杯”和南方黑芝麻露，实现品牌时尚化、人群年轻化和产品快消化。

解决问题

福来解决问题的逻辑：

先制定战略方向，解决企业主的思想问题；

在战略定位和目标的指导下，制定营销策略和品牌策略；

制定和开发合理的产品结构，选择明星产品，以支撑和实现营销战略目标；

创意设计系列营销工具，包括影视、平面、户外及终端应用物料，为市场打造武器弹药；

传播及推广的手段应用，包括广告、公关、网络互动，包括大众传播及专业传播。

福来解决问题的要求：

第一，要有高度、系统地解决。

不能简单的就事论事，靠一个创意、一个包装、一个推广活动等单点解决问题，而是要从战略入手，解决方向问题并完成企业思想、观念的提升，围绕战略，系统地解决产品、创意、传播推广、团队建设等营销问题。

第二，要有创意、创新地解决。

如何事半功倍？如何以小博大？如何创造奇迹？这都是要结合企业情况拿出创新的解决方案，这一点是客户成功的重要保证，更是福来发展的源动力。

福来理念

坚持团队作战的经营理念：

中国从不缺乏有想法、有能力的个人，真正稀缺的是“一群”有想法、有能力的人走在一起，长期合作，形成稳定而强大的团队。这在智业行业显得尤为难能可贵。

福来十年，核心团队极其稳固，新一代福来人用心努力，冲劲十足！福来团队的很多成员都是五至八年以上的老员工，很多人在这里完成了自己职业生涯的一次次蜕变，也有不少人走了再回来……。也正是这样的团队推动着福来不断前进！福来人各自都有各自的优点，当然也有缺点，但是把他们放在一起，优势叠加，是最厉害的。他们共同的优点是：低调、干练、务实而又不乏激情、活力和创造力！

在福来，大家敢于直言，我想这与福来一直注重的团队作战、人性化管理的公司文化密切相关。

团队作战是福来必须坚持的核心竞争力之一！一个有战斗力的稳定团队，对客户意味着什么？意味着每个环节都出精品，意味着成功！

坚持以“客户满意度”为中心的服务理念：

客户凭什么满意？开始是一套好方案，其次是扶上马还送一程的系统服务能力，最后是市场给了真金白银的反馈和回报。这样客户满意了，可以谈谈续约合作的事了，第二年周而复始。

当然，福来也不是对所有客户都追求满意度的。有些客户喜欢让外脑改方案、改作品，有些人放着大事、原则性的事不思考，却用心在鸡蛋里挑骨头。这些人福来建议他自己回家开个广告公司，或者去找个没有原则“超级配合”的外脑一起娱乐吧。福来更愿意把有限的时间和精力，留给那些以企业成功、市场赢利为导向的客户！同时，我们更需要不断学习，向行业学习、向客户学习，时时进步，与客户共同成长，永无止境！

福来定位

职能与模式定位：打造以“品牌营销顾问”为根的全服务链服务

福来10年取得了不错的成绩，在营销策划行业立住了脚，奠定了自己的江湖地位。但是，无论在服务的深度和广度上都需要取得质的突破。围绕“品牌营销顾问”这个核心，在影视制作、名人代言、公关及网络互动营销上进行全力拓展，将福来打造成为品牌营销传播全服务链一站式服务平台。

服务目标：以“大健康、大食品”为重点行业定位

大健康是福来服务的传统优势行业，十年来，福来在大健康行业沉淀下了绝对领先的经验和资源，宛西制药、华北制药、滇虹药业、神威药业、沈阳红药、水仙药业.......，月月舒、康王发用洗剂、神威藿香正气软胶囊、水仙风油精、果维康、午时金银花露、仲景西洋参地黄丸.......。通过对这些王牌企业及优质产品的全程策划和深度服务，福来对整个行业的理解和洞察非常深入。

以“厨房餐桌食品”品牌为重点的大食品行业，将是福来未来5的重点行业，温总理说得好，“没有农业的现代化就没有全国的现代化”！品牌农业时代已经到来，福来在品牌农业领域的发现和精耕，五年不动摇！

福来文化

福来今天之所以能留下一支稳定的精英团队，取得不错的成绩，这和福来独特的文化紧密相关。

责任文化

“对客户负责，对福来负责，对自己负责”是福来人十年如一的经营信条。我们坚信：福来能走多远取决于福来服务的客户能走多远！作为外脑，受人之托，就要尽心尽力，把客户的事情当作自己的事业，设身处地为客户着想。世界上没有超人，只有努力和拼命，让客户成功换来的成就感，让福来人深刻体会到痛并快乐的职业真谛。

有沟通，就有可能！

沟通创造价值，无论对客户还是内部的沟通，都非常重要。

有层次而无边界的沟通是一切成功的基础。沟通的质量决定市场的业绩。坦诚决定沟通的质量，包容决定沟通的顺畅。沟通的本质决不是单纯改变别人，更要改变自己。

福来“家”文化

在福来大家庭中强调的是，人和事分开，工作和生活分开。

对福来人的要求是，做人比做事更重要，态度比能力更重要，学习比资历更重要，激情比年龄更重要。

打造有理想、有追求、诚实、坚持、快乐的福来大家庭！

链子文化

关键时刻决不能掉链子，这句话在福来内部已形成强烈共识，无论任何人，任何事情，在关键时刻必须顶得上、靠得住、干得好。

责任是第一生产力，杂交是第一创新力，团队是第一保障力。这是客户成功的保障，更是福来成功的秘诀。

福来十年路，坚守理想志。