房地产价格调控模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产价格调控，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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一、房地产价格调控的界定

房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。

在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。

房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。

二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷

（一）金融调控措施方面的缺陷

1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。

2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。

3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。

2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。

3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。

三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考

（一）完善房地产金融调控制度

提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。

利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。

（二）完善房地产土地使用制度

对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。

进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。

从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。

参考文献：

[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）

[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）

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一、引言

近年来，房地产行业作为国民经济支柱产业在经济发展中的作用日趋显著，每年可以拉动GDP2%左右，但居高不下的房地产价格已经成为关乎国计民生的焦点，2012年，我国城镇的房价收入比高达12.07，远远高出国际上公认适宜的房价收入比6～8。因此，抑制房地产泡沫，促进房地产业健康发展成为政府调控亟待解决的问题，而平抑房价则是这一问题的核心。

房地产业是资金密集型产业，有“准金融业之称”，货币政策在调控房价方面发挥着重要的作用。而利率政策作为货币政策的重要组成部分势必对房地产价格的变动产生影响。本文运用计量经济分析方法，从实证分析的角度，通过研究贷款利率对房地产价格的影响以及其影响的滞后性，从而为增强利率对房地产价格调控的有效性提供政策建议。

二、实证分析

（一）数据来源与选择

通过检验所有可获得数据的有效性，本文选择为2007年2月到2010年12月的月时间序列数据作为研究样本，数据来源为中国人民银行网站和中宏数据库（高教版）。

本文将房地产价格作为被解释变量，由房地产销售额除以房地产销售面积得到[1]，同时选取五年以上贷款利率作为解释变量。

（二）多元线性回归模型分析

为了分析利率变动对房地产价格的影响，建立半对数线性回归模型，原始模型如下：

其中 、 为待估参数， 为随机扰动项。Price为房地产价格， 为五年以上贷款利率。

利用统计软件Eviews7.0对该模型进行OLS估计得到如下结果：

（90.34）（8.17）

=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21

在5%的显著水平下，该模型通过了F检验和t检验，又经White检验可知回归方程不存在异方差，但是回归方程没有通过DW检验，即存在自相关。

采用广义差分法对回归方程进行自相关修正，取 =0.3498，可得到回归方程：

（64.26） （5.66）

=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59

说明在5%的显著性水平下广义差分模型已无自相关，并通过F检验和t检验，但是可决系数偏低。

由广义差分方程得：

=6.0064/（1-0.3498）=9.2378

因此，得到利率与房地产价格的关系是：

（三）滞后效应分析

为了分析利率变动影响房地产价格的滞后性，对r做滞后18个月的分布滞后模型。结果如下：

结果表明，r从滞后11个月开始t统计量值显著，一直到滞后14个月为止，从第15个月开始t统计量值开始不显著；从回归系数看，从滞后期11月开始显著增大，12月达到最大，然后逐步下降[2]。

三、结论

通过对多元线性回归模型的分析，可以判断，房地产价格与五年以上贷款利率存在

线性关系，其系数为0.1201，说明房地产价格与五年以上贷款利率呈正相关关系，但从弹性大小来看，由于政策的干预等原因，利率对房地产价格的调控作用较小。同时，模型的拟合度偏低，说明房地产价格还受到土地价格，税收等其他因素的影响。

通过滞后效应分析，可以看出，在我国，利率变动对于房地产价格的影响具有明显的滞后性，滞后期大约一年，而且滞后影响具有持续性，持续期大约四个月，其影响力度先增大后减小，滞后结构为∧型。

四、政策建议

基于以上实证分析，对于如何增强利率对房地产价格调控的有效性提出以下对策和建议：

第一，大力推行利率市场化改革。相比于政策控制下的利率，市场化的利率更能如实反映房地产投资和消费的收益与风险，真实反映房地产价格。因此必须大力推行利率市场化改革，进一步增强利率调控房地产价格的有效性。

第二，采用利率政策与其他政策的政策组合。单纯的利率政策是一种需求与供给并重的措施，最终效果受多重因素的制约[3]。因此，须在利率政策的基础上加强其他相关政策的配合，如土地政策和税收政策等。

第三，利率政策必须有一定的预见性。因为利率对房地产价格的调控有大约一年的滞后期，利率政策的出台必须对未来一年房地产市场的发展有一定的预见性，正确引导市场预期，合理调控房地产市场健康发展。

参考文献

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一、我国房地产价格调控的背景分析

从2003年起，我国的房地产价格就开始持续走高，相应的调控措施每年也在不断的推出。这些调控政策在一定环境、一定的时间限度内也发挥了一些作用，但是纵观这十年房地产的发展，价格始终处于不断上升的趋势之中。房地产价格调控，并不仅仅关系到价格问题，其背后的复杂性、利益关联性导致当前国家在房产价格调控工作上始终处于被动局面。比较明显的就是，2005年至2008年，房地产价格进入了一个空前攀升的阶段，国家在这一时期为了社会的均衡发展采取了一些金融政策来对房价进行调控，在2008年底，房产价格上升的趋势被钳制，但是与此同时导致了国民经济增长速度的降低，出现了大幅度的下滑。房产价格虽然得到了控制，但是国内市场出现通货紧缩的状况。到2012年，国家对房产调控表明了决心与态度，但是从2013年房市反弹的现状来看，房价继续上涨是不争的事实。这也告诫我们，对房地产价格的研究，不能仅仅从物价水平的角度来进行分析，而是要理清这背后的各种经济联系和利益关系，这种复杂的现实背景，也是我国房产价格屡控屡涨的原因所在。

二、影响我国房地产价格的因素分析

房地产本身就是一个牵涉到多方利益主体的行业，利益的复杂性，导致任何一个利益相关方都可能对市场价格产生影响。这些影响因素之间通常也并不是孤立存在，相互作用、相互影响，共同作用于房产市场价格。主要影响因素有以下几个：

1.宏观环境影响

我们这里所说的宏观环境，包括供需、利率等细节问题。住房是整个社会的刚性需求，无论价格如何上涨，需要住房的人数并不会改变。这种稳定的市场需求，也是导致房价居高不下的因素。除此以外，银行利率的变化，对房价影响重大。近年来，国家对房价的调控，一个重要手段就是加息。银行利率的上涨，影响的不是哪一方的利益，是整个社会公众的利益，并且这种利益影响难以完全界定正确与否。银行利率上升，间接增加了开发商的投资成本，投资成本增加，必然会反应在房价上涨上。但是银行提升利率，也会有效的遏制投资过热，降低投资商对房产开发的热情。但是从这些年银行利率调整来看，究竟是对房价上涨起到遏制还是推动作用，还很难讲。但是，这些客观因素的存在，的确会对房产价格产生重要影响。

2.成本影响因素

从价值规律的角度来讲，价值影响价格。从房产开发的角度看，价值与成本紧密相关，成本增加，必然导致房价上涨。一个房产项目从设立到完工，需要经过多个步骤，项目前期需要解决的就是土地资源的开发利用问题，这是房产开发必须存在的客观基础。对于土地使用，我国采用的是有偿使用的制度，土地可以依法转让，但是必须支付相应的转让费用，也就是土地出让金。商业用地，基本形态就是土地转让，划拨用地的比例越来越小。在这个过程中，如果土地出让金增加，那么相应的商品房成本也要增加。随着城市用地的日趋减少，土地出让金也在增加，这也对当前房产市场的价格产生了重要影响。

三、我国房地产价格调控难的原因分析

上文我们分析了影响房产价格的一些客观因素，但是当前我国房地产价格难以调控现象的产生，并不仅仅是由这些因素造成的。在调控过程中，涉及到的国家利益、企业利益、个人利益之间的取舍问题，所以调控往往是为了利益均衡。但是在开放的市场经济环境下，这种利益均衡并不是固定的，所以调控政策也并不能长期稳定有效，这就导致了房价的调控难。具体来说，有以下几方面的原因：

1.房地产本身就是一种属性特殊的商品

房产不像我们日常生活中的普通消费品，仅仅具有使用价值和消费功能，在当前的社会环境下，房产还具备相应的投资功能。房屋不仅可以供人们居住，而且在这个居住过程中随着土地价格、城市级差等因素的影响，在满足其使用价值的前提下，价值也在不断提升。所以，当前的购房市场，并不仅仅是没有住房的人想购买住房，一些已经有住房甚至多套住房的消费者从投资的角度也愿意购买房产，这就使原本已经存在的刚性需求更加白热化发展，需求过度，使国家仅仅从首套房购买者的角度来调控房价很难全面的发挥调控作用。商品房自身所具备的双重性质，是导致政府调控难的一个重要原因。

2.大幅调控房价不现实，而且具有风险

从经济发展的角度看，我国在2012年虽然已经实现国内生产总值大的突破，位居世界第二。但是这种繁荣经济的背后，不可避免的包含房产泡沫经济的因素。从上世纪90年代开始，我国的市场经济体制逐渐活泛，创造出来的经济价值也为整个国家和普通民众有大的受益。所以这种稳定发展的经济形势是国家与民众共同追求的结果，如果过度的调控房价，现有的经济发展速度必然会减慢，这通过2005年到2008年房价调控导致通货紧缩的事实就可以证明。虽然当前通货膨胀导致民声载怨，但是从中央到地方，没有一个政府愿意拿市场经济与社会环境的稳定做筹码，来对房产价格进行大的调控。诚如前总理所言，个人能力的确是有限，房产调控涉及到的是一个国家的体制问题。这个敏感因素的存在，导致大幅度调控房价成为一种不可能。因为一旦打压房价，就会导致如下问题，银行投入房地产行业的贷款有两部分：一是提供给开发商的开发贷款；二是提供给购房人的购房贷款 房价大幅下降就意味着贷款抵押物房屋的贬值，当开发商或购房人不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时，银行要面临巨大的坏账风险。所以，在当前，为了宏观经济的稳定发展，不可能在短时间内降低房价，因为这不仅会引起经济的倒退，甚至会导致一定的政治风险。这也是我国的房产调控总是呈现出左右为难状态的一个重要原因。

3.住房制度的不完善

住房制度不完善，是导致当前我国房产价格难以合理有效调控的一个重要原因。我们以保障性住房制度为例，就能够看出住房制度不完善。保障性住房，本身就是国家为了缓解经济两级分化，导致中低收入者住房困难的制度保障。但是，这项制度作为房产调控其中的一项政策，发挥的价值是有限的。在许多地方，土地已经成为地方推动经济发展，展现政绩的重要载体。所以，政府在土地价值上的趋利性，使保障住房的建设受到诸多制约。政府行为的趋利性，并不是不能被遏制的，其中一个重要的原因还在于，地方政府在当面受到的激励不足，过于追求以土地为资源推动地方经济发展水平。如果调控政策一再紧缩，当房价调控政策真正取得实效时，由于地方经济、财政和金融对于房地产业的过度依赖，这又会造成经济放缓地方财政吃紧，金融风险显现，于是中央政府不得不默认地方政府的各种救市行为在房价的企稳回升中，经济增长财政收入和金融风险才得以稳定。所以，房地产价格的过度膨胀仍将重新显现，实现房地产价格平稳运行的调控目标则难以得到实现，从而造成房地产价格调控的两难困境。

四、加强我国房地产价格调控难的对策分析

上文中，我们分析了影响我国房地产价格的相关因素，以及导致调控难的一些具体原因。虽然面临着重重困难，但是调控房价是必然之举。过度的调控房价会对经济社会产生负面影响，放任房价的攀升同样会带来对社会稳定不利的结果。所以，无论面临何种困难，房产价格调控是不可避免的，只是在不同的发展时期会采取不同的调控措施。就现阶段的发展现状而言，对房地产价格进行调控，可以尝试从以下几个方面入手：

1.对房地产行业银行信贷予以控制

之所以对房地产价格的调控较为谨慎，其中一个重要原因就是过于压缩房价，会对商业银行带来生存危机。为大宗房地产开发商提供信贷资金是商业银行盈利的一项重要业务。从盈利的角度考虑，银行业原因将资金借给开放商用于开发。资金到位，项目就能启动，相应的社会宣传多，营造了一个一房难求的社会氛围，这就热化了当前的房产市场。当前，金融机构调控贷款规模的主要工具有利率贴现率和存款准备金率，政府机构调控贷款规模的主要工具有行政指令财政政策和宏观政策引导。上文我们已经分析了，利率的上调是一把双刃剑，对整个社会经济的影响既有积极一面也有消极一面，所以每次利率调控政策出来以后，学者、社会评论员、普通民众对这项政策的意见看法都不一致。但是在当前，这仍然是我们调控房价的一个常见金融手段，能够要求的，就是利率的上调频率与上调幅度，应该更加科学。既能够触动投资与需求，也不会对市场经济秩序产生负面的影响。所以，行政政策在必要的时候要限制“无形的手”，对经济秩序进行行政干预，使调控政策更加合理。例如2013年2月，国务院针对房产调控推出的“国五条”，可以说就是行政政策参与房产调控的有一个重要举措，但是新规的实施效果，还需要市场与时间来进行检验。

2.构建合理的价格体系

从上个世纪90年达以后，国民经济增长速度加快，人均生活水平也有了显著提高。虽然从经济总量上看，我国经济发展成果显著，但是从人均收入角度来看，还将长期位于发展中国家之列。住房，作为普通社会公众的基本消费品，其价格增长指数与这种鲜明需求相关。按照消费品的使用期限，我们可以将其分为长期消费品和短期消费品两种，在社会消费能力一定的情况下，二者之间呈现出来的是一种此消彼长的关系。一定期限内，如果短期消费行为过剩，那么长期消费必然受到影响，反之亦然。所以，房地产价格体系的构建，必须考虑到短期与长期的因素，使长期消费与短期消费的需求趋于均衡、合理，缓解房产市场的井喷与白热化状态。

3.房产调控不能仅仅着眼在对价格的调控上

虽然当前我国的房产市场，民众普遍讨伐的是房价过快增长，与经济收入的增长速度不相称。但是我们在研究这个问题的时候，决不能简单的将其作为一个价格问题来对待，因为如果仅仅是价格过高，那么有物价部门来对其作出调整与规范即可，但现实显然并非如此。所以，在对房地产价格进行调控时，我们必须从制度与市场的角度来更多的考虑调控措施。住房，不仅仅是公民个人消费的物品，也具有公共物品的属性，所以，政府在调控中必须注意自身的定位，究竟是站在民生角度，还是社会建设角度，做出的调控政策都是不一样的。构建合理的土地转让制度，根据每一个地区不同的经济发展水平、发展速度来对土地供应设置不同层次的规划，确保土地供应与当地居民的住房需求相平行，并且要完善保障房制度，将保障性住房与商品房的比例控制在合理限度内，重视对中低收入者需求的保护与满足。

参考文献：

[1]贺建清 邓宏亮：房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].区域金融研究，2011（1）.

[2]孙 莹 高芳菲：近年来我国房地产价格调控政策的演变[J]. 中国物价，2011（2）.

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二、我国房地产价格调控中存在的问题

房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。

（一）地方政府的执行力度不足

受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。

（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高

近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。

三 、我国房地产价格调控的建议对策

房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用

在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。

（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度

两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。

（三）进行房地产产业结构调整

重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。

（四）规范土地市场

规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。

总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。

参考文献：

[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).

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[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.132

自我国政府正式取消住房分配政策之后，房地产行业以通过建造房屋创造房屋价值进而通过销售房屋进行利获取，开始兴起并迅速发展。房屋价格也以其价值为基础，同时在市场需求变化的基础上波动，近些年，我国房价总体持续上涨，使得人们备受住房、购房压力的困扰，同时严重影响了我国经济的健康、持续、稳定发展步伐，房价以及住房问题成为人们关注的重要话题。为了稳定房地产业房价上涨过快的问题，我国政府相关部门通过颁布一系列与房地产业相关的土地政策以及房屋买卖政策，有效地控制了当前房地产业过速增长的问题，尤其是近一两年，房地产价格有了明显的回落和相对的稳定。

1影响我国房地产价格的原因

1.1土地价格

每一座高楼、房屋都是从平地上建起来的，而根据我国相关法律规定，房地产使用的土地必须是建设用地，并且必须是国有土地，而不能使用农业用地以及集体所有土地。首先，由于我国人口众多，除了西部地区之外，其他地区人均土地面积较少，再加上房地产用地必须是国有土地，在一定范围内就限定了房地产用地的范围；其次，由于近些年来许多农村人口大量涌入城市，城镇原本的住房远远无法满足这一现状的需求，刺激了房地产业迅猛地发展，许多房地产企业开始对城市内建筑用地进行竞标争夺，这在一定程度上使得城市的建筑用地价格开始伴随市场需求量还增长。与此同时，由于大量人口涌入城市，城市为了满足居民的日常生活需求，不断进行基础设施的建设，而基础设施的用地也必定会使得房地产用地更加紧张。我国城市发展的程度和速度，也极大程度地影响了土地的价格，而二线、三线城市也伴随着农村人口向城镇的迁移，住宅用地的明显增多，土地价格也开始持续增长。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造过程中一些材料、人工等产生的成本费用以及在房屋基本建造完成之后，一些相关设施，例如门窗、排水系统、水电等安装设施的成本费用。一般情况下，影响房地产价格的建安成本因素通常是比较稳定的，也就是说房屋的建造成本以及安装成本一般不会有过大幅度的变化，但是同时，建安成本也是房地产总成本的主要构成因素，占据了房地产总成本的2/3左右。近些年，伴随着我国经济发展过速，物价上涨过快，建安成本也出现了明显的增长状况，建造房屋的基本材料，例如水泥、钢材等以及建造房屋所需的人工劳动力等成本，都出现了明显的上涨态势，如此就导致了整体的建安成本出现较大幅度的增长，同时，也对房地产价格的上涨带来了很大的影响。

1.3房地产税费

当前，我国房地产税有以下几种：第一种是城镇土地使用税，该税是结合房地产需要使用土地的特征，对其使用的无论是国有土地的单位或者个人征收的税收形式，城镇土地使用税的主要税收依据是纳税人占用了多少面积的土地，从而具体实行差额税收；第二种是土地增值税，该税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，在按照和依据以转让其所获得的一切形式的收入除去法定扣除项目金额后的增值额以征收的税费，其具体实行超额累进税率。需要注意的是，土地增值税所指的通常是有买卖活动的土地房产行为，并不包括继承、无偿转让以及赠予的方式；第三种是耕地占用税，耕地占用税简单来讲就是对占用耕地进行其他活动，一般是建房或进行其他建设的税收，而耕地占用税的具体税收标准是以县为基础单位，进而按照人均占用耕地的具体来收取相应的税费；第四种是房产税，房产税指的是以具体房屋租售的价值为基础，按照具体房屋的租金以及余值向房屋所有权人或者管理者征收的税费，通常情况下房产税的具体要根据租金或房产余值来具体征收，分别为1.2%、12%；第五种是销售不动产营业税，销售不动产营业税是指土地使用权或者建筑物转让的过程中，向土地使用权转让者或者是建筑物出卖者征收的税收，其一般是根据销售不动产的营业收入的5%进行征收；第六种是城市维护建设税，城市维护建设税是为了维护和建设城市而进行的税收，同时也是城市建设资金来源的一部分，而城市维护建设税一般根据所处地区不同，根据地区具体情况及税收设置进行征收；第七种是教育附加费，教育附加税与城市维护建设税有一定程度的相同，其是政府为了更好地筹集教育经费的一种税收手段，一般教育附加税税率为3%；第八种是房地产契税，所谓房地产契税指的是房屋在买卖、赠送或者交换过程中以及土地使用权在出让、转让过程中，向产权受让人征收的一种税费，具体根据面积增收税费，当前我国一般情况下为1%～3%；第九种是城市房地产税，一般这种税费所针对的是外企或者外商投资的企业所征缴的税费，一般税率为1.8%。这些税收一般都是针对房地产行业的税收，而除去这些税收，还有一般作为企业或公司所必须缴纳的税费及印花税、企业所得税、个人所得税等。无论房地产税费高低，其最终一般情况都是间接或直接转移到消费者身上。

1.4供求关系

根据价值规律可以看出，影响价格的除了商品本身的价值之外，还会受到市场供求关系的影响，当供过于求时，那么商品的价格就会降低；当供不应求时，商品的价格就会随之提升。而对于当前房地产而言，其作为一种商品，其价格不仅受到了本身价值量的影响，同时，也受到了市场供求关系的影响，当人们对房屋需求量过大，而房地产有限的同时，房地产价格就会提升；而当人们需求有限，房地产出现大量剩余时，房地产价格就会降低。

就目前为止，我国影响房地产市场供求关系的原因主要有以下几个方面：第一，城镇化水平的不断提升。就是在我国当前经济的快速发展条件下，生产力水平与人民生活水平不断提升，在这样的条件下，以农业为主的乡村型社会开始向以服务业与工业为主的现代化城市发展。城镇化的发展，带动了我国房地产市场的快速发展，人们开始对房地产有了更大程度的需求，从而使得房地产市场需求量增加；第二，我国居民收入水平以及思想理念的不断提升。伴随着社会经济的发展，我国居民的生活水平有了极大程度的提升，在生活水平提升的同时，人们的消费理念和消费水平也有了转变，同时人们开始对生活质量有了更高的要求，在这样的条件下，许多人都通过不断提高自己的住房质量，来进行生活要求的提升，人们的购房需求被更大程度地激发出来，这也就刺激了房地产的销售和发展；第三，投资性以及投机性购房的增加。对于房地产市场而言，需求是其发展和销售的根本，而一般情况下，房地产的销售都是用于普通的居住或者办公等，而伴随社会经济以及房地产的发展，尤其是我国房地产价格的飞速增长，许多人意识到房产有保值和增值的作用，也意识到了利用房价差能够赚取利润的方式，因此，导致了近些年来我国出现了许多炒房现象。

2我国调控房地产价格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影响我国房地产价格的重要因素，在我国相关土地管理法上已经规定了房地产用地必须是国有建设用地，同时土地的所有权和使用权是分离的，房地产相关企业只拥有土地的使用权。为了更好地发展地方经济，一般情况下的土地出让金都归地方政府所有，这不仅扩宽了地方政府的收入来源，也为地方建设提供了资金支持。2007年开始，我国土地有偿使用费在原本费用的基础上涨了一倍，在这种情况下，也就意味着房地产价格势必会随之增长，在这种情况下，为了更好地遏制我国房价的快速增长，我国开始不断地调整城市土地的供给结构，同时要求房地产行业在申报住宅用地的同时，其廉租房、经济适用房、中低价位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其对于一线城市而言，要更加严格控制土地供给结构。

2.2价格法律制度

为了更好地控制我国房地产价格的过速增长，有效保证房地产行业平稳健康发展，有效维护我国居民的住房权益，减轻我国居民住房压力，根据《价格法》，我国在由房地产市场决定房地产价格的同时，通过具体宏观调控的方式，来更好地稳定房价。我国政府确定了由相关价格主管部门来限定一定的房屋价格范围，以及价格浮动的具体程度。我国发展速度较快的城市和地区，尤其是一线城市，其房地产价格现已高出了国际标准，因此，通过国家宏观调控及法律手段来有效遏制房价的过速增长，是顺应社会发展需要的。

2.3金融法律制度

虽然伴随着社会经济的发展，我国居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我国社会生产力仍然处于欠发达阶段，人们的收入通常不是很高，而房屋的购置所需要的资金一般都比较庞大，人们想要购置房地产，通常是进行贷款。针对房地产而言，我国有商业性贷款以及政策性贷款，所谓政策性贷款就是为了更好地对房地产产业进行调控而进行的贷款，一般有住房公积金贷款、经济适用房建设贷款等，而商业贷款则是一般情况下通过银行进行借贷的贷款方式。房地产价格的高低与银行放贷程度有明显的关系，当银行放宽借贷条件的时候，房地产买卖就能更简单地完成，从而使得房地产能够出现频繁的买卖，同时资金回流到房地产市场，就会使其更为快速地发展；而当银行严格控制放贷条件的时候，房屋购置就会出现一定程度地减少，那么也就会导致房地产价格的降低。

2.4税收制度

税收制度是我国政府利用其职权调节财政收入的分配活动，在这种条件下，针对房地产行业，我国制定了一系列与其相关的税收制度，从土地使用税到房屋买卖的契税等，在一定程度上，更好地遏制了由于投机性及投资性购房的出现，在一定程度上有效地调节了房地产市场的供求关系。

2.5市场管理法律制度

为了更好地控制房地产市场的发展，按照我国《反垄断法》《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》《产品质量法》等相关规定，有效地保护了在房屋买卖过程中，消费者被动出钱的局面，有效地保障了消费者的切身利益。同时，为了更好地维护房地产价格的稳定，我国颁布了房屋限购条例，规定一般情况下，每人最多只能拥有两套房子，而当超过的时候，银行不允许进行借贷等，同时在购买第二套房的同时增加其契税基准；为了保障经济条件困难的居民有住房权力，我国政府专门建设保障性住房，解决了家庭条件困难的用户的住房问题，也有效降低了房地产市场的需求数量。

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［中图分类号］F832 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）2-0039-02

本文着重分析金融危机及后危机时代我国货币政策调控房价的主要途径和困境所在。最后对今后可能出台的货币政策提出自己的看法和建议。

1 我国货币政策对房价的调控分析

1.1 传导机制分析

(1)利率传导渠道。利率变化可以明显的增减消费者的还款额,直接影响其购房成本。由于房地产价格富有弹性,购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场,从而达到调节房地产的需求,从而直接影响房价。例如央行加息,提高利率,则消费者的还款额增加,购房成本上升,敏感的消费者就会退出房市,需求下降自然会降低房价。其过程表现为：

利率还贷额购房成本房地产需求房地产价格

(2)信贷传导渠道。对消费者而言,现金流入的增加、资产负债表的改善,获得银行消费信贷的可能性增加,他们会增加在耐用消费品和住房等方面的支出。在二级银行体制下,中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性,从而增加或减少房地产需求,引起其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策,商业银行的准备金和存款增加,其发放贷款的能力提高,房地产贷款随之增加,从而扩大了房地产的有效需求,导致房地产价格上升。这一传导过程可以概述为：

货币供应量房地产贷款房地产需求房地产价格

(3)资产结构选择传导渠道。货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化,调整组合中各种资产的比例,以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策,降低利率和增加货币供应量,那么货币资产的收益率下降、边际效用降低,原有资产组合的均衡被打破,投资者会减少资产组合中货币资产的比例,而增加非货币资产的比例,以形成新的均衡,从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。这一传导过程可以概述为：

利率(货币供应量)货币资产收益率、边际效用房地产投资性需求房地产价格

1.2 货币政策调控房价的实际效果分析

自我国实行住房体制改革以后,我国房地产价格一直呈现出快速上涨的趋势。2009年全年在宽松的货币政策刺激下的房价更是一路高歌。通过这些数据可以看出,房价在持续上涨。虽然有少数城市的部分楼盘价格下降,但这种房价下调是在房价大幅上调的基础上的,且局限于部分楼盘,不具有普遍性。房价上涨的总体趋势并未改变。

图1 2002―2007年全国商品房销售面积和空置面积数据来源：中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统。

图2 2008年9月―2010年9月房价的走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心,中国房地产指数系统。

近十年来,央行一直采取的都是稳健的货币政策,直到2008年二季度才改为“适度从紧的货币政策”,也就意味着2008年中国宏观调控政策发生转向。面对房价上涨,政府不断出台政策对房价进行调控,货币政策逐步从紧。

2008年为应对金融危机尤其是四季度,金融政策转向“积极”：多次下调存款准备金率,5次降息。10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长、扩内需、调结构,推动经济又好又快发展”；“131”号文件提出了若干促进房地产市场健康发展的措施,强调落实地方政府稳定房地产市场的职责,这些促进住房消费的优惠政策,的确对2009年楼市成交起到了极大地推动作用,成为促进2009年市场回暖的重要原因。2009年以来,在主基调仍然适度宽松的货币政策环境下,在抑制的市场需求集中释放,投资性需求不断释放的大背景下,中国房地产市场实现“V”形反转,1~11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元,同比增长53%和86.8%。住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%。规模和增速均创历史新高。

从2010年1月18日起央行上调存款准备金率0.5%，到5月3日本年度第三次上调存款准备金率0.5%,存款准备金率已升至17.00%。10月19日,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率,这一政策是政府出台限购政策,问责制度等调控办法这一系列组合拳的重要一击,表现出政府抑制房地产过快增长的决心。这无疑也会对房价有一定的控制――商业银行的放贷能力会受到限制,银行会调整贷款投向,减少对房地产领域的贷款投放。

从总体来看,我国货币政策的调整虽然对房价上涨,投资过热问题有一定的抑制作用,但部分货币政策的普适性的作用远远大于其纯粹的经济上的作用,对房价的上涨和投资过热的抑制作用比较明显。

2 我国货币政策调控房价的不足之处

2.1 尚未市场化的利率及利率差的扩大，冲销了利率作为政策操作指标的能力

货币政策从制定实施到对房地产价格产生影响,这之间有一个较长时间的传导过程,而利率是连接其中的重要纽带,目前我国的利率尚未市场化且央行在连续几年的加息的过程中,存贷款利率提高的比率却是不对称的。央行加息的行动,原本是控制商业银行的信贷规模,但存贷款利率差的扩大反而更加刺激了商业银行的信贷规模,高利差环境,已经在某种程度成为了激励银行扩大贷款规模的最大动力,因为这种贷款能为银行带来更加丰厚的利润(在当前我国商业银行利润组成主要来自存贷款利率差额)。

2.2 通货膨胀进一步刺激了对房地产的需求

货币的流动性过剩进一步推动了通货膨胀的加剧。央行在2009年货币政策执行报告中坦言,我国的通货膨胀压力在不断加大。在费雪方程式中,名义利率i等于真实利率ir加上预期通货膨胀率ne即i=ir+ne。于是理性的投资者在投资时会考虑真实利率而不是名义利率。在高通货膨胀率下,我国的真实利率实际已经很低或者是负利率。对居民来说,如此低的真实利率以及对通货膨胀上升的预期,促使人们不愿意持有货币,同时我国资本市场容量的限制,使得人们偏好对非货币资产的投资,主要集中在对房地产的投资,这就促使房地产价需求增加,导致房地产价格上升。

3 对今后我国货币政策调控房价的建议

3.1 完善金融市场,尽早实现利率汇率市场化

让利率和汇率成为反映真实经济运行的指标,保证货币政策的传导途径的畅通。货币数量政策和货币价格政策是货币政策的两个基本元素,作为货币价格的利率和汇率,我国的利率和汇率未完全市场化,因此数量型政策工具和价格型政策工具的混合作用难以发挥,货币政策的传导渠道受阻,货币政策的独立性和有效性不足。因此建议同步加大利率和汇率的市场化改革,制定货币政策时货币数量政策和利率,汇率政策协调一致加以考虑,同时完善间接调控的机制,灵活运用数量型政策和价格型政策工具的搭配,保证政策工具到中间目标间的传导效果。

3.2 合理解决资本流动性过剩的问题

我国目前以金融机构超额准备金水平合适为主,稳定货币市场利率为辅的货币政策操作体系,在利率市场化改革加深的情况下,仅以数量型政策工具较难以实现操作目标从金融机构超额准备金水平为主向货币市场利率为主的转型,应同时加大金融市场的建设和完善,建立多层次的金融市场体系,增加金融资产供给。充分利用当前股市的繁荣的大好时机,进行股市的增容,减轻房地产市场的压力,减轻房价的继续升温,有效解决资本的流动性过剩。

3.3 应注重选择性货币政策的作用

鉴于货币政策是总需求调控政策,人民银行对房地产市场调控的重点应是通过选择性货币政策调控商品房需求来调控房地产价格,应注重区域性和差别化信贷政策的运用,对于中国这样一个地区经济发展水平差异比较大的国家来说,在统一的货币政策之下,还应该有针对各地区不同经济发展水平而制定的各地区的区域性货币政策。在央行统一的货币政策前提下,应提高区域货币政策的灵活性,因地制宜进行宏观调控。

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全文目前，我省城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成商品住房大量空置。为了认真贯彻《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发〔1998〕34号）精神，结合我省实际情况，切实解决目前存在的问题，加强和改善房地产价格调控，调整和规范住房价格构成，保持价格合理稳定，以扩大居民住房消费，促进住房建设，拉动我省经济更快更好地发展，特提出如下意见。

一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系

各地要加强对房地产价格总水平的调控，以保持经济适用住房价格合理稳定为重点，做好房地产价格调控工作，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。

对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。经济适用住房用地实行划拨方式供应，免收土地出让金。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁炒卖经济适用住房用地。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，制止各种乱收费，禁止乱摊和虚置成本。新建经济适用住房出售价格构成包括以下因素：住房建设的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；以上4项之和为基数的2％以内的企业管理费（确有特殊情况，不得超过3％）；贷款利息；税金；3％以下的利润。经济适用住房出售价格由所在地市（县）以上人民政府物价部门根据以上因素商有关部门合理确定，并定期公布。价格一经确定，任何单位或个人不得随意提价。经济适用住房销售价格未经物价部门审批定价的，房地产管理部门不予核发《商品房销售（预售）许可证》，也不予办理交易手续和产权登记手续。

对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，具体廉租住房租金标准，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（县）级物价部门制定，报上一级物价部门批准执行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平线由市（县）人民政府依据本地区经济发展水平、职工家庭工资水平、住房面积标准和住房价格等因素确定，每年公布一次。

对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格，接受物价部门监督。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。高收入家庭购房不得享受经济适用住房的各种价格优惠政策。

加强土地使用权价格的管理。基准地价实行政府定价，各地要抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。基准地价由县以上人民政府价格主管部门会同土地管理部门制定，经当地政府同意后，报省物价局会同省土地管理局审批，再由当地人民政府公布实施。基准地价一般每两年调整公布一次。标定地价的制定，应当以取得资质的专业评估机构的地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策要求和房地产供求市场变化趋势，经组织专家论证后，由县以上价格主管部门会同土地及房地产管理部门确定，由同级人民政府批准，定期向社会公布，并报省级物价、土地管理部门备案。

城市改造拆迁，要认真贯彻《湖北省城市房屋拆迁管理实施细则》（省人民政府49号令）精神，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。

二、清理整顿建设项目和房地产交易环节收费，降低住房建设成本，减少住房交易中的流通费用

各地、各部门要加大清理整顿工作力度，坚决取消一批不合理收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用住房实行减半征收）。停止向住房开发建设收取用电权费，要加强对住房建设中的供水、供电、供气、通讯等附属设施建设的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。工程监理、房地产价格评估等中介组织，对经济适用住房开发建设的服务收费不超过法定标准的70％。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，调整和规范住房价格构成，加强对建设项目收费及住房价格构成的监审，严禁开发企业将自身应承担的费用转嫁给购房者。

全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，整顿规范房地产交易中的交易手续费及各种服务收费，按精简效能原则压缩房地产交易管理机构及其人员，降低机构人员经费和流通费用，促进房地产交易。

对城市基础设施配套费等较大的收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由省物价局会同省财政厅、省建设厅结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案，在治理方案出台前，各地要按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。

规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，不得只收费不建设或是多收费少建设。

各地要坚决贯彻国务院关于停止征收经济适用房商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点及其它营业性配套公建，要根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房及其它营业性配套公建，应按照保本或保本微利的原则由当地价格主管部门核定价格标准。配套建设的网业商点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途。

凡经国务院和省政府及同级财政、物价部门公布取消的建设项目收费的项目，各地、各部门、各单位均不得继续收取，违者按有关政策法规规定严肃处理。

三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序

政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。标准计量行政主管部门，要加强对销售住房面积的监督管理。

加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。

规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。

鼓励物业管理企业之间开展正当的竞争，逐步实行规模化经营，避免点多、规模小、管理成本高，促进物业管理收费的合理和规范。

四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要达到占双职工家庭平均工资的15％的要求，继续推进租金改革，使租售比价逐步合理化。租金改革同时要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。在国家公有住房出售价格政策出台之前，仍按省物价局有关政策执行。

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一、前言

自20世纪90年代开始的房改以来，我国房地产的发展步入了一个快车道。国民的住房条件得到了极大的改善，人均住房面积也大面积的提高。房地产业很快成为国民经济的支柱产业，但在房地产业的快速发展的过程中也出现了一系列的问题，房地产商品房价格的持续走高，已经超出了一般百姓心理与经济的承受范畴，对整个社会的稳定都构成了威胁。国家历次出台的政策措施都是以堵为主，所以从实际效果上看，相关的宏观调控政策都只是具有短期抑制商品房买卖的效应，并没有从根本上抑制商品房价格的持续上涨的势头。

二、现今乱象原因分析

我国现今房地产商品房价格如此之高，涨势如此之猛的原因相当复杂。但是理清头绪，分析清楚后，我们可以得出以下几条重要原因。

（一）房地产改革道路的问题

我国房改是从上世纪九十年代开始的，当时的整个改革思路是主要让市场来解决住房问题，改变过去单位包办住房的情况。一方面，由于当时职工住房已经相当紧张，历史遗留下了许多的欠账。另一方面，当时走的道路是以商品房为主，辅以经济适用房来解决困难群众的住房问题。房地产业师迅速发展了，但是经济适用房并没有起到它为穷人解决住房问题的作用。经济适用房成为一些单位员工的福利，而且加上数量太少，价格偏高等原因，根本解决不了困难群众的住房问题。

（二）地方土地财政对房地产商品房价格上涨的推波助澜作用

从实行中央和地方分税制改革，土地出让金的收入归地方财政以来，房地产价格就注定跟地方官员的“政绩”结下了“不解之缘”。地王一次次的涌现，看在老百姓的眼里，乐在地方官员的心里。2010年土地出让金占到地方财政收入的百分之七十以上，土地出让金收入的迅速增长为近年来地方财政收入百分之二十以上的增长速度做出了巨大的贡献。试想想，如此高昂的土地出让金，房价能不高吗？

（三）民间的炒房加速了房地产商品房价格的上涨

民间炒房分不同的两种情况，他们应该区别来分析。普通市民的炒房，他们很多是出于躲避通胀，为了资产的保值增值的原因而选择买房的。

三、政策分析

（一）中国现今政策分析

自2003年，特别是2007年房价迅速上涨以来，国家已经连续出台了数次调控措施，措施可以说是一次比一次严厉，但是商品房价格上涨的势头却没有从根本上得到遏制，房价依然坚挺。分析出现上述现象的原因基本有以下几方面：

1.三次调控政策都以“堵”为主

洪水来了，光“堵”是不行的，最有效的办法还是“疏”。2010年4月17日第一次调控当中有一个相当重要的措施就是：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年9月29日第二次调控和2011年1月26日的第三次调控也只是把其中的基准利率提高了限制购买第三套住房。其中2011年1月26日的第三次调控更把户口作为了购房的一项限制条件。

2.保障性住房的供应依然存在着巨大的差距

房地产市场中可以大体分为两类：一是商品房，二是保障性住房。只有把保障性住房搞好了，商品房的价格调控才会真正的步入正轨，整个房地产市场才会健康有序的发展。由于历史的原因，我国在保障性住房方面有很多欠账，再加上一些分配不公等问题，使得我国等保障性住房建设成为房地产产业发展的一个相当薄弱的环节。这也是为什么我国这些年商品房市场大力发展的同时却不能使房价稳定。

3.房产税改革措施不够有针对性

目前重庆、上海正在进行房产税改革试点工作。从执行的效果上看，效果并不是很理想。重庆市首批纳入征收对象的住房为三类。一是个人拥有的独栋商品住宅，二是个人新购的高档住房，三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的试点范围为上海市市行政区域。征收对象是暂行办法施行之日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。两市的房产税主要对增量房征税和高级住宅征税。其出发点依旧“以堵为主”，并未进行“疏”。并没有对现已手头上拥有大量闲置房的炒房客持房造成影响，对富人拥有的高级住房影响也有限。

四、对我国房地产商品房价格调控政策的建议

针对我国房地产商品房市场的现状和国家政策的实施状况，借鉴国外有关房地产商品房价格调控的有益经验，笔者认为为了更有有力地调控我国房地产商品房的价格，促进我国房地产市场的健康稳定发展，国家要兼顾当前很长远，以法律手段为主，辅之以经济手段和行政手段。具体措施如下：

（一）立法机关必须加紧进行房地产领域的立法

只有通过立法，才能确定政府在房地产领域的明确责任，才能从根本上促进房地产商品房市场的稳定健康发展。从保护公民的居住权角度，目前立法机关必须尽快制定出我国整个房地产领域的基本规范，明确政府职责，规范政府行为。比如说立法机关可以明确政府必须从每年的财政收入中拿出一定的比例用于保障性住房建设，地方政府的土地出让金的一半以上必须用于保障性住房建设。另外，我国房地产价格管理的法制建设工作还不够健全。

（二）行政机关制定房地产发展的长远年规划

国家可以制定房地产市场发展的十年规划，五年规划等。只有立足长远，才能解决好当前。明确到到2015年和到2020年时我国居民的人均住房面积，保障房建设面积，房地产商品房价格与人均收入之比等一些关键性指标，确定政府的职责，确立知道思想与原则。根据这些目标，政府在确定每年必须完成的任务，一步一步的彻底稳定房地产商品房价格，维护房地产市场的健康、稳定发展。

（三）出台更加有针对性的房价调控政策

据统计我过目前城市的住房拥有率达到了百分之八十，但是由于我国正在加速城镇化的进程，还有大学毕业生等对住房的硬性需求，造成目前房地产商品房市场的供求矛盾突出，目前在政府的保障性住房建设缺少的情况下，占城市群众百分之二十的低收入群体，把目光都集中到了商品房市场。政府应该做的是，一是必须扩大有效供给，第二疏导群众的住房消费理念。但是政府目前做的却背离了这条路线，政府通过限购来抑制需求。舆论应该引导群众改变“居者有其屋的思想”为“居者有房住”。先租再买，先小再大。一步步解决问题。

（四）开征房产税

世界上大多数国家都已经开征了房地产税。借鉴发达国家征收房产税，当政府解决好了低收入者的住房问题，建设有足够的保障性住房，房地产商品房的需求就自然会下降，商品房市场就可以更多的交给市场来调控。国家开征房地产税，这样既能解决针对炒房者的大量持有商品房问题，也能增加政府的税收收入，这样就可以改变一次缴纳土地出让金为长久的征收房产税，保证政府财政收入的稳定。

（五）加大廉租房、公租房供应

政府的廉租房公租房的建设是解决低收入群众住房问题的根本之道，也是稳定商品房价格的前提条件。到2015年将建设3600套保障性住房。但是从目前保障性住房的缺口来看，这个力度显然还是力度不够的。政府必须成倍的加大廉租房，公共租赁房建设力度。通过向市场购买，引进民间资本，鼓励企业自建，加大资金投入等方式来迅速增加廉租房、公租房的供应，满足群众需求。

参考文献：

[1]从华.国外如何调控房地产[J].资源导刊,2010(4).

[2]陈柳钦.房地产调控政策回眸与价格走势分析[J].广东经济,2010(3).

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中图分类号：F830；F293.35 文献标识码：A 文章编号：1007-4392（2013）01-0022-04

自1978年改革开放三十五年以来。随着国家住房制度改革的深入开展，我国的房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国新的经济增长点。尤其从1998年住房货币化改革开始，我国的房地产消费需求更是得到了极大的释放，房地产市场日趋繁荣。作为国民经济的先导产业和支柱产业，房地产业的健康发展对人们的生活及国民经济发展都起着十分重要的推动作用。然而，随着我国房地产业的蓬勃发展。我国的商品房价格也在节节攀升。房地产价格的大幅波动不仅对我国实体经济的投资和消费产生了很大的影响，同时，也开始对我国的货币政策体系和金融稳定产生了一定的影响。2010年以来。为了抑制我国房地产价格的过快上涨。国务院、国土资源部和中国人民银行等部委相继下发了多个针对于房地产市场的宏观调控政策来抑制房价。近些年来，我国房地产市场的发展状况和货币政策实践也不断证实了我国房地产价格与货币政策之间的密切关系。因此，正确理解房地产价格在货币政策传导机制中的地位和我国中央银行针对予房地产价格的货币政策调控实践。将有助于货币政策制定者有效地实施货币政策，进而维护我国金融和宏观经济稳定。

一、房地产价格与货币政策反应

发达国家和许多发展中国家在20世纪80年代后期都成功地控制了通货膨胀。物价稳定是当时大多数国家最重要的货币政策调控目标。然而，随着金融市场的不断发展和金融结构的变化，使得资产价格波动对中央银行的货币政策实行提出了新的挑战，资产价格泡沫的形成和破灭也给许多国家的实体经济造成了不利影响。以此为契机。引发了20世纪90年代国际上学者们对于“中央银行是否应对资产价格波动做出反应”的讨论。

（一）货币政策应该对房地产价格做出反应

部分货币经济学家认为货币政策应该对资产价格做出积极的反应。因为资产价格不仅能够反映当前消费的物价变动情况，还能预测到未来的通货膨胀水平；另外，资产价格的过快上涨会形成资产价格泡沫，而资产价格泡沫的破灭会对整个国家的宏观经济造成破坏性影响，因此中央银行应把资产价格作为货币政策的调控要素之一，并通过积极调整货币政策来避免资产价格出现较大偏离（Alchian和Klein，1977）。Cecehettiet al.（2000）通过研究认为，如果一国的货币政策工具对产出缺口、通货膨胀和资产价格波动进行反应则会提高宏观经济绩效并减少产出波动，因此，一国的中央银行应该对该国的资产价格波动进行反应。具体措施为中央银行应该在该国资产价格高于基础价值时提高利率水平，在该国资产价格低于基础价值时降低利率水平。Goodhart和Hofmann（2000）在研究中发现资产价格不仅能够反映当前的消费水平，而且还能预期到未来的通货膨胀水平。因此中央银行应该把资产价格作为货币政策的重点关注对象。这些学者支持货币政策应该对资产价格做出积极反应的原因主要有以下两点：

第一，资产价格的波动不完全是由于经济基本面变化所导致的。更有可能是由于资产投资者的非理和监管体制不健全所导致。持有这种观点的学者认为，如果资本市场是理性的并且其价格能够完全反应经济基本面的变化，那么中央银行就不应该对其进行干预，应该顺应市场机制在资本市场中所发挥的作用；而如果事实恰恰相反，中央银行就不能够视而不见而应该进行积极应对。1997年爆发的东南亚金融危机就是很好的例证，在东南亚国家金融自由化的过程中，大量资金涌入到资本市场当中，房地产市场和股票市场大幅上涨。资本市场出现了诸如羊群效应、过度自信等投资者的非理，进而催生了房地产泡沫和股市泡沫，像这样不完全由经济基本面变化而导致的资产价格泡沫是需要中央银行采用货币政策加以干预的。

第二，资产价格泡沫破灭会对一国的实体经济造成重大的负面影响。资产价格泡沫在产生和持续的过程中，会通过财富效应、托宾Q效应以及资产负债表效应等来对经济增长和通货膨胀起到推动作用，并且不断通过金融机构增强其效果。泡沫膨胀到一定程度必然会破灭，当资产价格泡沫破灭时就会对实体经济产生破坏性的影响。并且会对整个国家的金融稳定造成很大的危害。因此，中央银行应该对资产价格波动予以更大的关注，在制定货币政策时也应重点考虑资产价格因素，并积极调整使之回复到真实的基本价值。甚至部分经济学家认为，20世纪80年代开始的日本泡沫经济就是日本中央银行未能及时关注房地产、股票等资产价格泡沫并及时对其进行反应所造成的后果。

（二）货币政策不应该对房地产价格做出反应

相反。也有部分学者认为中央银行不应该直接对资产价格做出反应，货币政策当局的货币政策调整应当实行有弹性的通货膨胀目标制度。对资产价格直接作做出反应的货币政策会加剧经济的波动，这其中最主要的代表人物是美国普林斯顿大学的伯南克和纽约大学的哥特勒。他们采用了加入“金融加速器”效应和外生资产价格泡沫影响的标准动态新凯恩斯主义模型，得出结论认为中央银行不应该对资产价格变化做出直接反应。除非这种资产价格变化能够显示出预期通货膨胀的变化；他们还提出中央银行应该实行“有弹性的通货膨胀目标”制度来同时实现价格稳定和金融稳定；另外，他们还进一步指出货币政策不应该对资产价格进行直接反应的原因，即我们并不知道给定的资产价格波动是由经济基本面因素还是非基本面因素导致的，抑或是两者兼而有之。如果中央银行关注于资产价格波动所引起的通货膨胀或通货紧缩压力，则可以在不考虑资产价格波动原因的前提下有效地遏制资产价格泡沫兴起及破灭所带来的负面影响，此时的货币政策制定者在追求价格稳定的同时还能够间接地促进金融市场和宏观经济环境的稳定。

总体上来说，持反对观点的学者认为货币政策不应该对资产价格进行反应的原因在于：首先，中央银行不能够准确辨别出资产价格波动是基于经济基本面还是非基本面因素，也即中央银行无法有效识别资产价格泡沫。如果中央银行判断错误，干预了由于基本面变化所导致的资产价格涨跌就会引起资产价格的不必要震荡；其次，由于资产价格存在着与通货膨胀和总产出之间的矛盾和冲突，那么盯住资产价格的货币政策将会引起一国通货膨胀和经济增长的剧烈波动。此时的货币政策很可能与之前的政策目标背道而驰，进一步还可能加剧物价和总产出波动：最后，加入资产价格的货币政策多重目标可能会加大中央银行的货币政策操作难度。在单一目标下，中央银行的调控目标仅仅是物价稳定，一般只需要盯住预期通货膨胀率。如果一旦增加了资产价格这一货币政策目标。就会使中央银行在物价稳定和资产价格泡沫同时出现时显得无所适从。Bemanke和Gertler（1999）还在文章中以美国和日本为例分析了不同货币政策实践的效果。得出的结论是：盯住通货膨胀率的美国在促进物价稳定和保持经济增长方面效果比较显著：而对资产价格关注程度相对较高的日本，其近些年来的货币政策实践效果并不理想。

二、我国货币政策对房地产价格的调控特点

中国人民银行根据币值稳定、促进经济增长的要求来制定货币政策，以达到宏观调控的目标。纵观我国房地产市场宏观调控实践，可以看出房地产市场的发展在我国货币政策制定中起到了越来越重要的作用。同时通过我国的货币政策调控实践，本文总结出以下我国货币政策针对于房地产市场的调控特点：

第一，在宏观经济出现过热时，中国人民银行通常会采用一般性货币政策工具如调整存款准备金率和基准利率等方式来对经济中过热的趋势进行干预和调节，以实现物价稳定和经济增长的最终调控目标。同时，人民银行这种对宏观经济的干预也间接地调控了房地产市场。也对房地产价格过快上涨起到了一定的抑制作用，但这些货币政策的干预并不是直接针对于房地产市场。如，现任中国人民银行副行长的易纲曾表示：“货币政策的目标是反通胀。保持币值的稳定，保持币值的稳定主要是指以CPI衡量的通货膨胀。房地产市场是一个重要的资产市场，所以各国的中央银行对房地产市场都是关注的，中央银行对房地产市场最准确说法就是关注，实际上在理论上和实践中，都应当把央行货币政策的调控理解为央行反通胀的措施，而资产价格是处于关注的范围，但是房地产价格并不是制定和执行货币政策的直接依据。”。

第二，中国人民银行不仅仅只采用一般性货币政策工具来对宏观经济进行调节，在很多情况下，为了控制房地产泡沫的进一步扩大、房地产信贷风险在银行的过度积累和房地产价格高涨对金融稳定所存在的潜在威胁等情况。中国人民银行多采用选择性货币政策工具，如优惠利率、消费信用控制、房地产信用控制等方式来对房地产市场进行直接调控。房地产市场调控的选择性货币政策工具主要是指中央银行通过控制与房地产行业的相关贷款数额、价格和期限等方式来调控房地产市场中银行资金的投放量。根据以上对我国货币政策中房地产贷款政策调控的实践。可以总结出我国中央银行对房地产市场调控的选择性货币政策工具主要有四种：一种是主体控制，即规定只有符合一定条件的主体才能得到银行贷款；二是价格控制。即规定仅仅针对于房地产行业的银行贷款利率调整幅度；三是期限控制，即规定住房按揭贷款的最长偿还期限；四是比例限制。即规定房地产开发企业中房地产项目自有资金的最低比例。由此可见，我国中央银行在追求币值稳定和促进经济增长这样中长期目标的同时。也对房地产市场和股票市场的过度波动予以特殊关注并采取了灵活的态度。由我国房地产市场调控过程也可以看出，中国人民银行具体采用了控制房地产贷款、扩展银行贷款期限、规定贷款首付比例等方式对我国房地产市场的异常波动予以了适度和灵活的干预。

三、我国货币政策对房地产价格调控的发展

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一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。

2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。