信托投资论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇信托投资论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

在历经5次整顿，2002年回归主业后，中国信托业获得了较快的发展。在证券市场持续低迷的情况下，信托成为了中国金融市场上一道亮丽的风景线。但金新信托乳品计划到期未能兑现、青海青泰信托巨额亏损以及金信信托停业整顿等风险事件说明，信托公司的风险也不容忽视。事实上，信托投资公司作为我国目前唯一能够跨越货币市场、资本市场和实业投资市场的非银行金融机构,在信托财产来源的广泛性、信托财产运用方式多样性方面具备明显的优势。然而在我国投资理财法律法规尚不完善、投资理财市场尚不发达、投资者投资理财理念尚不成熟的环境下,信托投资公司也承受着很多系统性和非系统性的风险。这就要求信托投资公司必须建立一套高效、科学、专业的风险控制体系，运用适当的风险管理方法和工具才能够适应信托投资公司未来的发展。

一、信托公司业务及风险揭示

信托公司的业务根据《信托投资公司管理办法》的规定，信托投资公司的业务范围可划分为五大类：

1、信托业务，包括资金信托、动产信托、不动产信托；

2、投资基金业务，包括发起、设立投资基金和发起设立投资基金管理公司；

3、投资银行业务，包括企业资产重组、购并、项目融资、公司理财、财务

顾问等中介业务，国债企业债的承销业务；

4、中间业务，包括代保管业务、使用见证、贷信调查及经济咨询业务；

5、自有资金的投资、贷款、担保等业务。

其中第三和第四为非资金推动型业务，其面临的主要风险为政策风险和法律风险。第一、二、五类业务一般需要资金支持，是目前信托公司的主营业务，也是主要的风险源，按照国际上惯行的对风险的分类方法，信托公司在开展这几类业务时，主要面临政策法律风险、市场风险、信用风险、操作风险、流动性风险等9个方面，每个业务都会面临其中的一项或几项风险。目前信托公司的风险主要集中在理财中心、信托业务总部、证券管理总部、自营业务总部等部门，同时资金管理部作为公司的业务支持部门，其资金运用和调度，对风险具有直接的重大影响。

（1）政策风险。指因财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等发生变化而给信托业务带来的风险。财政政策、货币政策对资本市场、货币市场影响显著，产业政策则对实业投资领域有明显作用。在我国，市场化程度还并不充分，政策因素很多时候对某一行业或市场的发展具有决定性的影响。这种政策因素可能直接作用于信托投资公司，也可以通过信托业务涉及的其他当事人间接作用于信托投资公司。

（2）法律风险。对信托业务来说，其法律风险主要是指信托法律及其配套制度的不完善或修订而对信托业务的合法性、信托财产的安全性等产生的不确定性。我国现行的法律体系同以衡平法为基础的信托法之间存在一定的冲突，且信托登记制度、信托税收制度、信息披露制度等大量信托配套法规尚不健全，在这种情况下，信托业务的法律风险就更为明显。

（3）市场风险。即由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险。市场风险可细分为利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等。

（4）信用风险。对信托投资公司而言，主要指信托财产运作当事人的信用风险。信托财产在管理运用过程中会产生信托财产的运作当事人，形成新的委托关系，从而也会产生新的信用风险，该风险主要来自于以下几个方面：

一是在业务运作前，信托财产的实际使用方（融资方）向信托投资公司提供虚假的融资方案与资信证明材料、提供虚假担保等，骗取信托财产，最终造成信托财产损失；

二是在运作过程中，信托财产的实际使用方或控制方为了自身的利益的最大化，未严格按合同约定使用信托资金，或将信托资金投向其它风险较高的项目，造成信托财产损失；

三是在信托业务项目结束后，信托财产的实际使用方或控制方不按照合同约定，向信托投资公司及时、足额返还信托财产及收益，或担保方不承担担保责任等，造成信托财产损失。

（5）操作风险。信托投资公司由于内部控制程序、人员、系统的不完善或失误及外部事件给信托财产带来损失的风险。操作风险还可以细分为（1）执行风险，执行人员对有关条款、高管人员的意图理解不当或有意误操作等；（2）流程风险，指由于业务运作过程的低效率而导致不可预见的损失；（3）信息风险，指信息在公司内部或公司内外产生、接受、处理、存储、转移等环节出现故障；（4）人员风险，指缺乏能力合格的员工、对员工业绩不恰当的评估、员工欺诈等；（5）系统事件风险，如公司信息系统出现故障导致的风险等。

操作风险内在于信托投资公司的每笔业务之内，且单个操作风险因素与风险损失之间不存在清晰的数量关系，对业务延伸领域相当广泛的信托投资公司来说，最容易受到操作风险的冲击。

（6）流动性风险。这里的流动性风险指信托财产、信托受益权或以信托财产为基础开发的具体信托产品的流动性不足导致的风险。流动性要求信托财产、信托受益权或信托业务产品可以随时得到偿付，能以合理的价格在市场上变现出售，或能以合理的利率较方便地融资的能力。目前，信托投资公司主要将募集的资金以贷款的方式投入到资金需求方，信托财产的流动性主要由资金的需求方控制，信托投资公司不能对其流动性进行主动设计，加之现行政策法规中对信托产品的流动性制度安排本来就存在缺陷，结果造成流动性风险在当前的信托业务中普遍存在。

二、基于PKRI的风险管理模式

在信托公司的多种风险中，按可度量程度可以分为两类：一是可度量风险，如市场风险、流动性风险；二是不可准确量化的风险，如操作风险、政策风险、法律风险等。那么根据这种不同情况，对风险的识别、评估和防范都要采取有针对性的不同方式。为此，我们提出了一种新型的“程序＋主要风险指标”（PKRI，Procedures+KeyRiskIndicator）风险管理模式，建立基于“PKRI”的风险识别、评估和防范体系（见图1）。

“PKRI”风险管理包括三个方面：一是信托公司风险管理的组织结构；二是建立对风险度量的指标体系；三是通过规范化、标准化的程序对业务风险进行控制。从而体现了制度建设与运用现代计算机技术对业务风险管理的重要性。

完善的组织结构是信托公司实施有效的风险管理的基础。公司的风险管理控制系统必定与公司的组织结构、业务实践以及风险偏好相符。虽然风险管理系统依公司业务的规模与复杂程度而不同，但都有一些基本的要求：一个全面的风险管理与控制战略、完成这一战略的政策与程序、风险度量与控制方法、战略实施的监督与报告系统以及战略、政策与程序的有效性本身的实时评估与反馈系统。所有这些基本要求，都需要有效的组织结构作为支撑，否则再好的条件也无法得到有效实施。

PKRI中的P代表程序，即各项业务的决策程序、管理程序、资金运用程序和操作程序。所有这些程序必须是根据各项业务特点制定的标准化、规范化的程序。因此，P代表了对于不可准确量化的风险的控制。

"PKRI"中的KRI是指以主要风险指标为基础的风险度量和监控系统。该风险管理系统主要监控和测量可量化风险，如市场风险、流动性风险等。体现了对可量化风险的准确度量，为风险控制提供准确的判断依据。

三、风险控制指标体系设计

指标体系主要适用于可度量风险的识别和评估，根据银监会对信托公司的监管指标及有关的法律法规，参照巴赛尔协议、商业银行风险评级体系、商业银行企业的信用等级评价办法、证监会颁布的《证券公司管理办法》，我们设置了三级风险控制指标体系，一级指标是公司层次上的，反应整个公司整体风险情况（见表2），二级指标是各个业务部门的风险指标，可进行实时监控（见表3）；三级指标主要针对项目,是对项目的评价准则，从而形成公司业务总部项目三个层次的全面风险控制指标体系。一二级指标侧重的是对风险的事中、事后监控，三级指标侧重对风险的事前控制。构建该套指标体系的基本原则是：（1）代表性，风险指标能代表同类指标的变化趋势和对公司经营活动的影响。（2）全面性，要覆盖信托公司全部经营活动,具有全面风险管理特征。（3）可比性，能够在不同平台上横向与纵向比较信托公司的各种风险,以满足监管需要，并能连续计算，使资料完整可比，能够连续观察经济运行变动。（4）实用性，指标简洁易于操作,具有实用性。（5）风险系统所选指标对公司经营活动过程的变化有灵敏的反映。

（一）一级指标体系

在确定风险控制指标后，根据信托公司的行业特点及公司发展的历史经验，以及参考银行和证券公司的数据确定各指标的预警界限值，再用事先确定的数据处理方法，对各指标的取值进行综合处理，得出公司风险的综合分数和相应的风险等级，最后显示公司风险状态。

由于指标体系中每一指标量纲不一致，为了综合反映风险程度并进行数据处理，我们将指标值统一映射为百分数范围内表示的分数值。设风险状态有4种，分别用安全、基本安全、有风险和较大风险表示，这4种状态规定分别对应不同的分数范围：0-20、20-50、50-80、80-100，分数值越大，表示对应的风险越大。

具体做法为：对于每一个指标值，根据其在不同风险状态的预警界限上限和下限以及对应的分数段范围，按照下列线性映射函数，可以得到相应的分数。

Y=a2*[(x-b1)/a1]+b2（1）

其中b1、b2分别表示某风险指标警界状态的下限及所对应的分数段的下限，a1、a2分别为该风险指标警界状态的上限与下限之差及所对应的分数段的上限与下限之差，x为风险指标值，则Y即为映射后的分数值。

一级指标体系共分为四类指标，每一类指标又包括若干个具体的指标，在确定公司的整体风险状况时，可先计算每一类指标的风险综合分数，然后确定整个公司的风险综合分数，具体计算步骤如下：

第一步，第m（m＝1，2，3，4）类指标的风险程度的综合分数的计算公式为：

sm=∑wmismi(2)

i

其中smi表示第m类指标中，第i个指标的分数；wmi为第m类中第i个指标所占的权重，sm的取值在0－100之间。

第二步，计算整个公司的风险综合分数，计算公式为：

4

（3）s=∑w

篇2

2美国模式与中国香港模式分析

2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革，是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。

2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》，明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架，包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度，满足上述五项要求的基础上，可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》，调整了针对房地产投资信托的纳税条款，以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略，问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题，《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理，允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营，提高了经营决策效率，促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《REIT现代化法》，在组织结构上，肯定了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的合法地位；授予房地产商将所持有房地产组建UPREIT与DOWNREIT的免税资格；允许REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述，美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法，税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。

2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来，美国房地产投资信托组织结构有诸多变异，在契约制、公司制与有限合伙制的基础上，衍生出多种组织结构，如UPREIT与DOWNREIT、双股（Paired-share）与合订（Stapled）结构、纸夹（Paperclip）结构等，其中以UPREIT与DOWNREIT最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例，因此，发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式，管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后，在美国金融创新的带动下，房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来，组建UPREIT和DOWNREIT，充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，1992年之后在美国迅速发展起来，成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UPREIT的税收优势，1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托，通常设立下属合伙人实体，由下属合伙人实体直接拥有新购入地产，传统结构演变为DOWNREIT。UPREIT与DOWNREIT的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革，促进了房地产投资信托市场的繁荣。

2.2中国香港模式

2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上，2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律，设立《房地产投资信托基金守则》，明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度，如表1所示，与美国相比，中国香港立法与监管更为严格、细致，严格立法对控制风险有积极的作用，但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面，由于中国香港税负较轻，因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来，随着房地产投资信托的逐渐成熟，出于刺激金融市场发展的需要，中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势：如允许海外投资等。

2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同，使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制，但为防范风险，2003年设立房地产投资信托之初，限定仅能采取信托形式（2006年后允许采用公司形式）；中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类，加强国际金融中心地位，因而允许进行海外投资；由于中国香港本身税赋很低，对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。

2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定，房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法，其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果，且发展历史较短，所以组织结构形式单一，没有形成由市场环境所致的结构变异。

3中国房地产信托发展现状

目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金，与之最相似的是房地产集合信托计划产品（简称房地产信托）。中国房地产信托发展现状如下：

3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律，相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）等。《信托法》规定，能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司，即信托只能由信托机构发行，将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订，扩张了信托计划的规模，增强了流动性，但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定；此外，规定不可公开营销宣传信托计划，使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力，而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现，税收政策具有不稳定性。

3.2以信托公司为主导，以信托型、封闭式为主如前文所述，信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位，因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同，信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金，管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人，监督信托资金的使用，房地产信托以信托型为主。此外，中国当前房地产信托不能上市交易，也没有相应的二级交易市场，因此在信托存续期内，投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。

3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要，由信托公司设立信托，向投资者筹集资金，专项用于房地产开发，实质上具有融资贷款的性质。因此，当前房地产信托是一种融资工具，而非投资工具。

4中国发展房地产投资信托的路径选择

目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托，目的在于：第一，促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；第二，解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力，2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金，在中国香港交易所上市，第一轮筹集资金25亿美元，中国目前面临相似的环境。因此，中国发展房地产投资信托，应在美国和中国香港的成熟经验的基础上，以中国香港制度与发展模式为主要参考，形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。

4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业，而公共租赁住房多为新建住房，且租金较低，需要政府财政补贴，因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示，首先，设立公共租赁住房投资信托，作为委托人，发行受益凭证，委托信托公司管理信托财产，分配投资收益；信托公司作为受托人，持有、管理信托财产，代表投资者处理相关事务；物业管理人接受信托公司的委托，管理投资信托所持有物业；选择商业银行作为基金托管人，依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金

4.2组织结构设计在组织形式上，虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好，但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型，原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长；此外，发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此，本文建议在发展初期设立信托型，发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看，本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于，第一，权益型的主要收入来源于租金，这正符合公共租赁住房的特性；第二，抵押型将主要资产配置在抵押贷款上，财务杠杆较高，当市场不景气时财务风险更高；同时抵押型受利率变动的影响更大，发展权益型有助于规避利率风险；第三，从国际发展经验来看，在美国，在资产规模方面，权益型占91%，债权型占7%，混合型占2%；在中国香港只允许设立权益型。因此，建议设立权益型房地产投资信托。

4.3专项立法，严格立法，逐渐放松中国发展房地产投资信托，可在美国与中国香港成熟经验的基础上，专项立法，对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定，一来可以节约立法成本，加快立法进程；二来便于操作，利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业，在制定制度时，最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容，由国务院专项行政法规，最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上，制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规，都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出，房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征，设立之初立法严格，以控制运行风险，进入成熟发展阶段后，逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法，将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房，待发展成熟之后，再扩展到商品房或商业地产。

篇3

中图分类号：F832，43

文献标识码：A

文章编号：1672-3309(2009)04-0069-03

近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。

一、我国房地产投资信托的现状

(一)房地产投资信托的概念

房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

(二)我国房地产投资信托的发展现状

从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。

2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。比2007年略有增长。

2008年12月21日，国家要开展房地产投资信托基金试点，并且可以在上交所和深交所上市。中国大陆地区的房地产投资信托设立的前期筹备工作已经到了最后阶段。虽然在我国推出房地产信托投资基金目前还面临较多创新和突破，REITs的发行时机已经臻于成熟。

二、我国房地产投资信托存在的问题

从1992年信托融资引进至今，房地产信托发展速度很快，发展规模不断壮大。有效解决了房地产企业的融资困难。信托融资为房地产业提供了新的融资渠道，对我国房地产业的发展起到了积极的促进作用。但是，我国现阶段还处在市场经济初期，信托融资的过程中还存在一些问题。

(一)房地产投资信托产品规模小且模式单一

按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划要求普通投资者的资金一般在20-40万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划认购起点不低于5万元，对于个人投资者而言。并不容易接受。目前，国内信托公司在房地产开发过程中普遍扮演了一个贷款发放机构的角色，而且通过信托计划募集得到的资金基本上都运用在一个房地产项目上，而且房地产商的开发和投资没有完全分离。信托计划应有的组合投资、分散风险的作用也并未发挥。

(二)信托公司在房地产业务中的道德问题

由于我国缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

1，职责“转委托”现象

信托公司在行使投资决策的职责时存在“转委托”的现象。目前市场发售的以房地产投资为主体的基础设施建设信托产品中，信托计划中列明由政府发文确认债务，并由人大通过决议，列入财政预算，这实际上属于变相的政府担保，与《担保法》的有关规定不符。而且，信托公司无法控制当地政府的或有负债、后续财政收入、支出情况，甚至无法及时获取准确信息，一旦出现流动性不足，就会引发这类信托产品的延期兑付。或是出现发新还旧的市场道德问题。

2，信息不对称引发的道德风险

信息不对称也会导致道德风险。在信托公司寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场，导致信托公司与项目提供者之间以及委托人与受托人之间的“逆向选择”问题。

(三)税收问题

目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。在美国，房地产投资信托只要满足了《国内税收法》第856-858条的法定要求就可以免缴公司所得税，1960年。艾圣豪威尔总统签署了将RElTs作为利润传递的特殊税收条例，一直持续至今。

而在我国，由于《信托法》规定委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移。需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生产权转移，又交纳了一次个人所得税。所以，对于信托财产的课税既有对收益的课税。又有对流转的课税。多重征税提高了信托公司的经营成本，影响了投资者的收益率水平。

(四)流动性问题

信托产品的流动性问题是一项难以解决的系统工程。信托产品作为一种全新的金融产品，其相对高收益、低风险的特征吸引了广大投资者。但在流动性方面，却成为制约我国房地产信托融资发展的另一个瓶颈。

1，信托产品认知度低

根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，因此，信托产品的知名度、认可度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多。而信托产品的销售，不能公开宣传，不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。现行法律规定：信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，目前，信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，其本身流动性较差。

2，信托产品缺乏转让平台

房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所。缺少转让平台，绝大多数的投资者只能在认购后一直持有信托产品到产品的到期日，信托产品流动性不足直接影响投资者的购买意

愿，进而制约信托产品的资金募集。由于没有集中竞价交易场所，投资者欲转让所持信托产品，只能通过协议转让方式进行变现，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。

按照现有的转让模式，流通市场发展的滞后已制约了信托产品的进一步发展。信托产品不像有价证券可以随时转让。因此不能进入流通领域，这样就限制了信托产品的活跃程度。尤其是在没有兑现前，其产品的价值无法实现。使得一部分购买者在急需资金时，无法进行等值兑现，会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。这直接导致信托产品的认知程度低、交易成本高，限制了信托流通市场的形成。

三、完善我国房地产投资信托的对策

(一)完善法律制度

我国已经初步建立了信托业的基本法律框架，包括《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等一系列法规，虽然出台了这些法律法规，但是针对性并不强，尤其是关于投资信托的立法仅仅处于初级阶段。虽然有《中华人民共和国信托法》作为我国REITs经营事业的法律基础，但是关于房地产信托的各项实施细则，尤其是投资信托的具体运作、税收制度等细节并没有很清楚的操作法则。最新的规定，信托产品200份上限已经被突破，而且在房地产投资信托运营中的双重征税问题也有待于补充和修改。

(二)培养机构投资者

在美国，无论是权益型REITs,还是抵押型REITs，房地产经纪机构、房地产咨询机构、房地产评估机构等各种专业的房地产中介都发挥着重要的作用。而我国目前的房地产中介市场的发育很不完善，房地产中介机构数量较少，管理也很不规范，在执业过程中时有违法违规情况发生，有时还会发生诈骗等刑事案件。

因此，房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。我国应建立由房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。

(三)完善信托投资公司法人治理和内控制度

可以考虑引进独立董事制度。独立董事制度有利于强化上市公司内部制衡机制，规范大公司的行为，监督公司经营者：有利于保持董事会的独立性，维护全体股东的利益：有利于公司法人治理结构的完善和上市公司质量的提高，从源头上遏制企业的“内部人控制”现象，提高投资者信心。

我国房地产投资信托公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国目前还有不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题。很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

(四)改变双重征税制度

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REITs最早诞生于美国，美国是房地产投资信托基金（REITs）最发达的市场，其规模约占全球的76%左右。美国型REITs相比其它国家（或地区）的REITs有其自己的特点。

3.1.1税收优惠对美国

REITs的推动纵观REITs在美国的发展历史，其变化发展均受税法变动的显著影响。REITs传统的含义是专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金[30]。目前REITs的前身为马萨诸塞商业信托(Massachusettstrusts)，它是为了享有税收优惠，规避相关法律而诞生的9，随后这种信托投资方式很快在美国各大城市发展起来。到了1935年，美国最高法院取消了这种信托的税收优惠，房地产类信托在美国开始进入基本停滞状态。1960年美国《国内税法改革》正式批准成立REITs业务，并规定了REITs能够享受的税收优惠政策，同年出台的《房地产投资信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）进一步明确了REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠政策。REITs成立后，随着美国经济环境的变化和税法等相关法律的不断调整，经历了曲折的发展过程。其中《1976年税制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《税收改革法案》（TaxReformActof1986,简称1986）对当时处于低迷的REITs起到了有利的推动作用。2001年的《REITs现代化法》允许REITs获得税后补贴，同时将REITs应纳税收益的分配比例从95%降低到90%，这使得在亚洲金融危机时期受到严重打击的REITs又开始稳步发展[31]。美国REITs税收的变革对REITs发展的影响如图5所示。9当时美国的法律禁止一般的公司持有与经营无关的房地产，而允许信托持有房地产，只要信托的收入被用来分配给各个受益人的，就不必纳税。-18-1971-2007年1月底美国REITs的数量与市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份个050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百万美元美国REITs数量美国REITs的市值来源：根据NAREIT网上资料整理编制，具体数据见附录1图5税收政策与美国REITs数量和市值的变动关系

3.1.2美国REITs的法定条件自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定。税收优惠已经成为其主要优势之一：凡符合税法规定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除；同时REITs在分红时具有递延纳税的功能。为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”（见表2）。1986年税收改革法1976年税收改革法2001年《REITs现代化法》-19-表2REITs资格的法定要求资料来源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美国REITs的运营流程

美国房地产投资信托基金的基本运作模式如图6所示[32]。根据REITs的基本运作模式，其基本运营流程如下：REITs通过在股票市场发行股票（IPO或增发）募集资金后10，持有并管理房地产资产11，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其它REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。10这里的REITs是指公开上市交易的REITs。11REITs所持有的房地产资产的类型范围较宽，包括持有

（1）实际房地产和房地产抵押贷款资产的所有权及其他收益；

（2）其他REITs的股票。另外，REITs还可以持有不超过1年的短期投资（债务工具或股份）。主要方面具体要求组织结构（组织测试）1.必须采取公司、商业信托或者协会（association）的组织形式；2.必须由一个或多个董事或者受托人进行管理；3.征税时视为国内公司法人；4.不属于金融机构和保险公司。股权结构（所有权测试）1.股票或收益凭证必须可以转让；2.“百人原则”：股东或收益人不得少于100人；3.“五人原则”：在一个纳税年度的后半年，5个或5个以下的个人持有的REIT股份不得超过50%。资产结构（资产测试）1.房地产、现金及现金等价物、政府证券必须占到总资产的75%以上；2.除了上述政府证券之外，REIT持有单个发行人的证券不得超过总资产的5%，不得超过该发行人已发行有投票权证券余额的10%。收入结构（收入测试）1.下列收益必须占到总收入的95%以上：股利、利息、房地产租金，股票、证券和房地产处理收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等；2.下列收益必须占到总收入的75%以上：房地产租金，房地产或房地产抵押担保债务孳生利息，房地产处置收益，从其他REIT投资中所得收益，房地产相关税种的减税或退税，被取消赎回权的房地产拍卖所得等。3.下列收益占总收入的比例不得超过30%；处置持有期不满1年的股票或其他证券所得，处置持有期不满4年的房地产所得等。收益分配（分配测试）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的应税收入必须作为股利分配给股东。-20-图6美国房地产投资基金的基本运作模式

3.2亚洲的房地产投资信托基金与拥有

40多年历史的美国REITs相比，亚洲REITs市场如同一个“新生儿”。但近年来，以日本、新加坡和我国香港地区为代表的亚洲房地产投资基金市场发展较快。其中，马来西亚的房地产投资信托基金问世虽已有10多年时间，但发展状况不好。韩国和我国台湾地区的房地产投资信托基金的经验并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港为代表，介绍亚洲REITs的发展情况。

3.2.1日本的房地产投资信托基金

日本房地产投资信托基金的发展背景如下：（1）房地产价格飙升，资产膨胀；（2）政府对于证券发行管制放宽；（3）住宅融资贷款余额增加；（4）企业已发行证券筹资需求增加；(5)休闲与商用不动产渐趋热火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在东京证券交易所上市，标志着亚洲REITs市场的诞生。到2006年底，日本房地产投资基金公司数量在一年内从22家上升至38家，REITs市场规模已经达到290亿美元，占亚洲REITs将近65%的市场份额。1．日本REITs的运作模式和流程（1）运作模式投资者证券市场REIT(上市公司)IPO/增发投资组合投资资产管理公司委托管理持有租金股利利息资本利得（股票升值收益）买卖股票股利持有股份-21-日本REITs的基本运作模式如图7所示。图7日本REITs的运作模式（2）运作流程日本REITs基本运作流程如下：A.不动产公司将土地、建筑物分售给投资者；B.投资者将其持有的共有持分权信托给信托银行；C.信托银行给投资者发受益凭证，并将不动产全部贷给（即租赁给）不动产公司，同时向该公司收取租赁费；D.信托公司向投资者发放红利；E.信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。2．日本REITs的组织形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契约型，契约型REITs根据投资管理人的不同又可分为间接型和直接型。间接型REITs的投资管理人需要聘请国内某基金管理公司负责运作。直接型RETIs不需要从外聘请基金管理人，基金经理可由信托公司内部人士担任[34]。

3.2.2新加坡的房地产投资信托基金

新加坡早在1986年就提出了设立房地产投资信托市场的想法。1999年新加坡金融管理局颁布了房地产基金准则，为设立REITs跨出了关键一步。2001年11月新加坡尝试通过SingMallPropertyTrust房地产信托（SPT）发行第一只REIT。由于首次公开募股的认购不足，导致首只REIT上市计划无法实现。失败的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益权信托红利信托期满归还财产信托银行土地信托银行信托财产（土地）信托财产（建筑物）建筑公司承包合同金融机构建筑贷款支付利息承租或买受人出售出租租金价格-22-要归咎市场时机不理想和缺乏税收优惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重组了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次发行12，取得了成功。随后腾飞基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公开募股。新加坡国内税务局给予的税收优惠是这两只REIT获得成功的主要因素。另一个原因是REIT客观的收益率，CMT和A-REIT的预期收益分别是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房产投资信托挂牌，涉及市场资金超过260亿新元，使新加坡成为日本以外亚洲最大的房产投资信托市场，投资领域涉及到商场、工业厂房、办公楼、车库等，2006年又扩展到旅店业，甚至保健业13。

1．新加坡REITs的特点新加坡房REITs主要有以下几个特点。

（1）很大程度上参考了美国和澳大利亚房地产信托基金的法规和实际经验，为了使新加坡成为世界金融中心，新加坡政府放宽了很多相关的规定，包括税务优惠政策，如REITs将收入的90%分配给投资者后其盈利可免缴所得税，同时个人投资者收益可免缴个人所得税，豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税等。

（2）法规较齐全，业务开展较早，市场信誉较好，且近年来发展很快，前景很好。新加坡已经吸引了16只REIT股,市值约为193亿美元,而香港则只吸引到了7只REIT股,市值为88亿元。在吸引来自中国大陆的REIT上市方面,新加坡的优势变得越来越明显。

（3）REITs的大股东都有很强的实力和房地产开发背景。这些大股东愿意在不失掉这些物业的情况下，增加资产的流动性即融到更多的资金来进一步开拓自己的主营业务。

（4）新加坡的房地产投资信托投资者中有16%是散户，这个比例比一般股票的5%散户投资者要多[36]。

2．新加坡REITs的运作流程新加坡REITs的基本运作流程如下。

（1）选择包装的物业。被选择的物业必须能够获得稳定租金收入并有较广的增值空间。

（2）以选出的物业为基础，发行有价证券来募集资金。12CMT的IPO定价为每单位0.96新元，据估计大约是给予了净资产（NAV）2%的缩水。第一次的IPO的缩水大约为2.7%。13《新加坡16个REITs260亿新元:位居亚洲信托市场第二》，联合早报，2007年5月28日。-23-

（3）将募集的资金用于投资其它房地产，获得稳定的租金收入。

（4）房地产投资信托基金的有价证券可以在二级市场上流通转让，从而解决投资者的资金退出问题。

（5）以作为基金基础的物业产生的租金收入和基金募集之后投资的物业产生的租金收入来作为基金分配的红利。

3.2.3香港的房地产投资信托基金

2003年8月，香港证券和期货委员会(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地产投资信托的相关规定，对房地产投资信托的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面做出了明确的规定。2005年6月16日，香港证监会对03年的《香港房地产投资信托基金守则》的两处地方进行了修改:一是REITs允许的投资领域发生了变化。原来《守则》规定，在香港上市的REITs只可投资于香港的物业，现在改为海外的物业也可投资；二是放宽REITs的负债比率，从原来的35%放宽至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地产信托IPO——领汇基金（LinkREIT）发行，募集到1,100多亿港币，获得19倍的超额认购15。2005年12月16、17日又分别成功推出繁荣房地产投资信托基金（ProsperityREIT）和第一只以广州物业为基础、跨境上市的越秀地产投资信托基金（GZIREIT）。到目前为止，香港已有七只REIT股,市值约88亿元。

1．香港REITs的运作流程和特点香港房地产投资信托基金的基本运作流程与新加坡相似，将合适的物业进行包装募集资金，通过募集的资金去投资更多的物业，分派的股息收益主要来源于物业的租金收入，基金单位可以在证券交易所上市交易。香港的房地产投资信托基金有以下特点。（1）专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目。禁止投资于空置土地或从事和参与物业开发活动（不包括修缮、装修）；不得以借出、承担、担保、加签或以其它任何方式，直接或间接就任何人的任何责任或债务承担责任；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。（2）为了确保房地产投资信托具有较为清晰的资产隔离，香港规定房地产投资14LinkREIT曾尝试于2004年12月公开募股，但由于房屋租户的法律诉讼而被搁置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必须以信托的结构模式组成。房地产投资信托可以通过特别控股公司持有物业。（3）必须持有每项房地产项目最少2年，分派股息占税后净收入比率不少于90%，借贷不超过资产总值的45%，可以将资产抵押作为借入款项的抵押品。（4）对股东没有REITs分红、地产税和资本利得等方面的特殊优惠。但是越秀REITs作为香港上市的内地离岸REITs，由于越秀投资在海外注册了六家BVI公司，根据香港有关规定，BVI公司自香港以外地区所得的租金收入一般被视为香港以外地区或源自香港以外地区的收入，免缴香港利得税16。

2．香港REITs的实例分析鉴于香港地区的REITs对我国内地有较大的借鉴作用，下面选择领汇（Link-REIT）房地产投资信托基金为例对香港REITs的资产选择、运营结构和运作流程进行分析。（1）上市选择领汇房地产投资信托基金通过在香港联合交易所（“联交所”）挂牌上市募集资金，公开发售集资237.06亿港元。投资者购买房地产投资信托基金的基金单位，可分享及分担房地产投资信托基金持有的房地产资产的利益和风险。（2）资产的选择领汇基金筹集资金后，购买香港房委会旗下的物业（包括151个房委会旗下商场和178个停车场）以赚取租金收入，从而为基金单位持有人带来稳定的回报。领汇管理有限公司为基金管理人，领汇管理的商场、鲜活食品市场和停车场附近的公共屋及私人住宅楼宇居住的人口，接近全港一半人口，即约300万人。领汇基金管理有限公司的主要任务是负责制定领汇房地产投资信托基金的投资和财务策略、资产提升、收购和出售资产政策，以及领汇房地产投资信托基金旗下物业组合的整体管理。（3）运营结构与运作程序领汇基金的运营结构如图8所示。16REITs问路：越秀REITs案例解析，和越秀领跑内地首只离岸REIT分拆上市可带来双赢，证券市场周刊，2005年12月5日。-25-资料来源：领汇的招股说明书图8Link-REIT运营结构领汇基金因需规避有关法律挑战，结构设计相对复杂。根据领汇基金发售通函显示,其基本运作程序是：A.香港房屋委员会组建领汇基金管理公司,领汇基金管理公司在香港注册成立FinanceCo，在开曼群岛注册成立HoldCo和PropCo两个公司，由PropCo作为承接香港房屋委员会旗下商场及停车场等物业的主体；B.根据有关合约，领汇基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委会附属公司，一旦上市成功，领汇基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司代为拥有，并为基金单位持有人之利益而持有；HoldCo公司成为PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司则在领汇发售后作为领汇融资工具；C.PropCo公司向香港房委会购买有关物业，以基金发行所募集的资金作为对价；D.领汇基金管理公司及受托人为投资者提供管理服务，并收取适当的费用[37]。3.3各国（地区）REITs的比较从发展历程看，美国REITs主要是市场广泛需求和税收制度驱动的结果；而亚洲REITs主要是亚洲国家为了加强本地区经济的竞争力，政府通过专项法律法规驱动的，没有明显的税收优惠驱动。亚洲国家的REITs借鉴了美国的模式，因此和美投资者及基础投资者受托人管理服务费用费用该等物业之拥有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式为基金单位持有人持有基金单位持有基金单位费用HoldCoPropCo该等物业FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服务-26-国REITs有一些共同的特征，但因为各国国情的不同，在很多方面也存在明显的差异。

3.3.1各国（地区）模式的比较表3各国（地区）REITs的比较

亚洲国家/地区美国日本新加坡香港法律结构立法法度产品结构所有权结构用于房地产投资的最少份额分红政策(最少分配)负债杠杆限制(占总资产百分比)对开发行为投资的限制税收优惠地产区域限制公司税收比较复杂5/50法则,最少100位基金投资者,根据OBR93,养老基金视为独立投资者75%90%无无对分红有优惠无投资信托或投资公司专项法规较简单至少1000位基金投资者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投资需少于总股份的75%75%90%无无对分红有优惠无信托单位或共同基金专项法规较简单至少25%的股份应被多于500位投资者所持有70%90%35%或65%(如有信用评级)，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成时拥有该物业，不超过总资产的10%)对分红和交易有优惠无信托单位专项法规较简单无90%90%45%(2005年6月17日起，原为35%)禁止对分红无优惠无(2005年6月17日前仅限香港)来源：笔者根据相关资料整理通过本章上述分析，我们对国外（或地区）的REITs发展做以下小结。-27-

（1）各国的REITs以封闭式为主，开放式较少。而且封闭式期限较长，有利于基金更好地运作。上市型基金成为房地产基金的主流品种，而上市的条件一般参考主板股票上市标准。对上市REITs的信息披露有严格要求。

（2）美国是最典型的采用公司型REITs的国家，美国的传统REITs以公司型为主，大量的现代REITs是以契约型和公司型相结合的混合型REITs。而在亚洲契约型REITs是主流：香港REITs采用契约型组织形式；在日本和新加坡，两种组织形式均为法律许可，但实际操作中，日本以公司型为主，新加坡目前发行的均为契约型REITs[38]。

（3）美国REITs的结构较为复杂（有UPREIT,DOWNREIT，合股和纸夹等），亚洲国家的REITs结构相对简单。

（4）很多国家REITs发展得到了税收优惠，且投资者必须获得大部分投资收益（大多为90%）。

（5）各国都要求将REITs的大部分资产投资于房地产，并对REITs资产的出售有严格的控制，这与一般房地产开发商通过开发出售方式盈利有较大区别。

（6）各国（地区）REITs的投资对象具有广泛性。可以投资商业地产、仓库、工业厂房、优质零售商铺、高科技园及工业园区等。同时，美国的REITs可以发放抵押贷款，而香港明文规定不允许REITs发放抵押贷款。

3.3.2对我国发展REITs的启示

通过上文对各国（或地区）REITs的介绍和比较分析，可以从以下几个方面得出对我国发展REITs的启示。

1．时机的选择房地产投资信托基金除受到整体社会经济环境——对房地产的市场需求与总体空置水平的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托基金的营运业绩与市场价值。如上文介绍，新加坡首次尝试通过SingMallPropertyTrust房地产信托（SPT）发行第一只REIT，就由于市场时机不理想和缺乏税收的优惠而导致失败。我国在推出REITs产品的过程中，要引以为戒，选择合适的时机非常重要。

篇5

房地产投资信托(REITs),是指采取投资公司、信托计划或投资基金的形式,通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金,然后进行专业化的房地产或房地产抵押贷款投资。近年来,REITs在国外发展迅速,形成了以美国为代表的美国模式和以日本、新加坡等亚洲国家为代表的亚洲模式,这两种模式在发展历程、立法和结构方面都表现出不同的特点。我们有必要对此进行分析,并从中得到一些启示。

一、两种房地产投资信托模式的发展历程

(一)美国房地产投资信托的发展历程

REITs以美国发展的最为成熟和完善,至今已有40多年的历史。可以说REITs基本上是《国内税收法典》的产物。当时的美国政府为刺激疲软的房地产市场,在税法的修订案中授予REITs特殊的所得税待遇,同时对它的组织结构、收益分配等要件方面做出严格的界定。而且REITs所发行的股票或受益凭证可以上市交易,这就解决了传统的房地产投资流动性差的问题。

但是,REITs在美国的发展并非一帆风顺。20世纪80年代以前,REITs受限于法律约束和经济形势的变化,发展大起大落,投资者对这种创新的投资模式充满了怀疑。80年代以后,REITs的状况开始好转,这不仅得益于美国《1986年税收修正案》的颁布,它极大地增强了REITs的获利能力,使REITs获得了避税优势,从而吸引了大量投资者;而且也得益于REITs自身的调整和改变,在经历了70年代的挫折以后,REITs积累了大量经验,改变经营战略以增加投资机会及分散风险。进入90年代以后,随着美国房地产市场的复苏和繁荣,REITs也进入了一个繁荣发展阶段。迄今美国大约有300余家REITs,总资产超过3000亿美元,大约2/3在股票交易所上市。从长期来看,REITs在美国目前还处于逐步成长的少年时期。而根据预测,以后30年REITs的总资产将在4500亿-6000亿美元之间。随着美国REITs的不断发展与完善,它对美国房地产业乃至整个国家经济必将产生更大的作用。

(二)亚洲国家房地产投资信托的发展历程

日本的REITs是由金融机构、房地产界及政府共同推动发展的。上世纪90年代日本泡沫经济的破灭给金融机构留下大量贬值的抵押房地产,形成巨额不良资产。面对此现实,金融机构和房地产界开始考虑房地产的流动性,极力推出有关房地产的证券化产品。同时,日本政府采取一系列措施刺激房地产业的发展,1998年通过了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正为《投资信托法》,准许投资信托资金进入房地产业,2001年3月东京证券交易所建立了REITs上市系统,允许REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。可以预想,随着日本经济的复苏,银行坏账的消除,REITs的发展将开始进入繁荣时期,并对日本房地产市场的结构性调整产生深远影响。

自2000年起,REITs在亚洲其它国家也有了突破性的发展。新加坡财政当局在1999年5月14日颁布了《财产基金要则》,并在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs做出相关规定,以管理REITs的运行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,总市值估计超过220亿元;韩国在2001年颁布了《房地产投资公司法》,为REITs发展提供相关的法律依据。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITs上市的相关条例。目前韩国有8支REITs,其中7支公开上市,另一支为私募发行。

总之,美国REITs经过多年的发展,已成为一种合理可行的房地产投资方式,其比重已经超过直接投资方式。但在新兴市场和发展中国家,REITs还处于起步阶段,具有良好的发展前景。

二、两种房地产投资信托模式在立法上的比较

(一)税收优惠驱动模式—美国REITs

美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外,其最主要的法律条件来自于针对REITs的税法。由于REITs在税收方面享受优惠,因此相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。在美国设立REITs并享受税收优惠的主要条件包括REITs的结构、投资范围、收入分配等方面。可以说,税收优惠是美国REITs发展的主要驱动力,而REITs行业也根据市场的发展不断创新,选择合适的结构和发展策略。

篇6

美国的房地产投资信托（REIT）从1960年美国的房地产信托投资法成立以来，经历了30多年的历史，而房地产投资信托只是在20世纪90年代中期才被市场认识到它的巨大潜力。20世纪90年代初，美国金融市场发生了深刻的流动性不足的问题，由于房地产投资信托所具有魅力的投资手段，使其得以迅速发展，并成功地解决了美国金融市场的流动性不足的问题。这几年，随着中国房地产市场的迅速发展，房地产的泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注，资产证券化正被纳入立法的程序，而作为房地产证券化的先头金融产品——房地产信托投资还没有被金融界所认识，这不能不说是房地产证券化理论的一种缺陷，也是房地产证券化市场不能完善且很难启动的重要原因。因此，我们有必要对美国房地产信托投资进行深入的研究。

一、房地产投资信托的内涵

房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。

从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21世纪最具有魅力的金融投资商品之一。

我国的资产证券化在理论界和金融界已经历了多年的探讨，甚至准备推出资产证券化产品（以下主要指房地产证券化），但是由于政策法律还不配套、证券化资产本身质量、资产证券化目的（主要是资产的流动性）不明确以及资产证券化的需求不足等原因，使我国迫切需要的资产证券化还只能停留在研究和探索之中。资产证券化的需求是保证资产证券化商品能否最后实现的关键。从目前我国的情况来看，我国的机构投资者——社会养老保险基金、商业保险公司、现有的投资基金以及商业银行由于各种原因，用于投资资产证券化商品的资金规模非常有限，很难对资产证券化起到推进作用。而从现有我国个人储蓄和投资环境来看，个人投资者应该是资产证券化的最大投资者，但是对于资产证券化这种高风险且信息不对称的新金融商品，个人投资者很难有能力直接投资于资产证券化商品，只能以信托的方式，通过专门的房地产投资信托公司间接地投资于包括资产证券化商品在内的房地产投资。因此，房地产投资信托发展的情况很大程度上影响了资产证券化的进展。实际上我们也可以把房地产投资信托看做是一种资产证券化商品。遗憾的是在我国的理论界却还很少有人研究房地产投资信托这一高端的新金融商品。

二、美国房地产投资信托的发展过程

房地产投资信托（REIT-RealEstateInvestmentTrust）的雏形起源于美国的19世纪末，当时在新格兰顿这个地方，为了发展房地产业，以富裕阶层作为对象，发放较大金额面值的信托凭证，共同投资到房地产业，这种信托组织被认为是房地产投资信托的起源。尽管由于30年代的美国经济大萧条，这种信托组织的发展开始停滞。但是，50年代末期，这种信托组织的构想在房地产界被越来越受到重视，以致房地产界努力争取把这种构想通过立法得以承认。1960年，在艾森豪尔大总统任期的最后几个月前，签署了《内国岁入法》的856-859条的法文，规定满足了一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。

房地产投资信托根据它的投资对象可分为权益型（equityREIT）、不动产担保借贷型（mortgageREIT）和混合型（hybridREIT）三种类型。从1961年到1967年间，美国成立的房地产投资信托在法律上只承认直接所有型的房地产投资信托，再加上股票市场的低迷，在这一期间总共只有38家直接所有型的房地产投资信托成立。但是，这以后不动产担保贷款型的房地产投资信托也被法律认可，而且房地产投资信托对于咨询公司也好，对于投资者也好，都成了非常需要的金融商品。从1968年到1973年，有209家的直接所有型房地产投资信托和103家的不动产担保贷款型房地产投资信托成立，在这5年间，房地产投资信托的总资产大约是以前的20倍。不动产担保贷款型房地产投资信托开始高速发展。在1969年有10亿美元，在1970年有13亿美元以上的资金流入到房地产投资信托中。在1970年初，银行和储蓄金融机构也开始扩大贷款，银行的贷款并没有大量、直接投放到房地产市场，而是选择了对房地产投资信托的贷款来扩大贷款规模，使不动产担保贷款型房地产投资信托进一步扩大。1973年，FRB（美国联邦准备银行）再一次提高利率，同年又爆发了石油危机，经济不景气，房地产投资信托受到严重的打击，近30家房地产投资信托倒闭。房地产投资信托又经受了一次危机。

从1980年初开始，REIT（房地产投资信托）市场开始复苏并迅速发展。1981年，美国政府规定有限责任合资公司投资的房地产，可以加速提取房地产的折旧，这对投资者来说可以起到节税的效果。正是这样，美国的机构投资者以及国外的投资者积极投资于房地产，使美国的建设和房地产业得到空前的大发展。但是到了1986年，由于税制改正法，对于有限责任合资公司的税制上的优惠被取消，而房地产投资信托公司却被允许直接开发房地产项目。可以说，这时的房地产投资信托完全取代了有限责任合资公司，成为了最具有代表性的房地产投资手段。

随着20世纪80年代后期商业房地产的急跌，房地产市场经过几年的调整，在1992年前后，美国房地产市场开始出现复苏的迹象。以房地产投资信托为主的各种投资家开始从RTC（1989年成立的、专门处理金融机构不良债权的整理信托公社ResolutionTrustCorporation）中大量购买已经不良化了的债权（这些证券主要是用于担保的不动产）从中获取高额的收益。但是，房地产投资信托本身由于资金不足，在1992年前后，房地产投资信托公司开始公开上市，这样，不但在短期内可以从市场上筹集大量的资金，而且，那些还没有上市的房地产投资信托所拥有的房地产通过公开上市还可以获得减税。从1988年到1992年5年间，公开上市的房地产投资信托公司只有50家，而1993年一年间却公开上市了50家房地产投资信托公司，筹集了93亿美元。1994年又上市了45家，筹集了72亿美元。1990年美国房地产投资信托公司的时价总值为87亿美元，而到1997年房地产投资信托公司的总值则达到1405亿美元，可以说房地产投资信托的发展在20世纪90年代已经达到了空前的。

三、日本的房地产投资信托的发展

日本的房地产证券化理论和房地产投资信托的理论开始盛行是在1985年前后，当时正是日本泡沫经济的时候，人们对房地产和房地产的有关话题非常热衷。理论界对房地产的证券化特别是对房地产投资信托的探讨异常活跃，但是，由于当时的房地产的价格正在不断地上涨，投资者只要直接购买房地产很快就可以得到增值，房地产公司的担保能力也大幅增加，很简单就能从银行里得到贷款，因此，那时的房地产公司对于采取多样化的筹集资金手段的必要性也认识不够，这样，投资者和房地产公司对于房地产投资信托这种金融商品都没有现实的需求。

1987年，一些人把房地产投资信托的几个法律提案提交到日本国会，但是由于受到强烈的反对而最后没有被采纳。反对这些提案的理由主要有两个；一是房地产投资信托会进一步引起对房地产的潜在需求，从而引起房地产价格的上涨；二是日本的银行有大量富余的资金，即使不实行房地产投资信托制度，对促进房地产的发展不会产生任何的不利影响。对于以上两个理由，当时看来似乎有些道理，但是现在回头来看是多么的鼠目寸光。这对日本来说是个经验教训，而对中国现在来说则是一种对经验教训的学习和启示。

20世纪90年代初，日本的泡沫经济开始破灭，股票和房地产的价格暴跌，日本房地产经历了13年连续下跌，金融机构和房地产公司再也不能像以前那样依赖房地产的增值来进行融资和开发。相反，金融机构却留下大量贬值的抵押房地产，从而形成大量的不良资产，使金融机构接二连三地破产。面对这样的现实，金融机构和房地产公司也开始认真考虑房地产的流动性，认识到房地产证券化的必要性，开始极力推出有关房地产的证券化产品。同时政府也在1998年9月开始实施《关于特定目的公司的特定资产的流动化的法》，2001年10月，房地产投资信托公司被允许在证券市场上市。但是，房地产投资信托的发展并不是那么简单的事。日本的房地产证券化和房地产投资信托的发展并没有像预期的那样快，它既没有解决金融机构的抵押房地产的流动性问题，也没能马上阻止房地产价格的下跌，房地产证券化和房地产投资信托并没能给日本房地产业带来更多的生机。

四、美国和日本的房地产投资信托发展对我国的启示

我国的资产证券化理论大约在1999年前后才开始认真研究，各银行对于住房抵押贷款证券化的研究更是特别的积极，并且对此寄予很高的期望。但是，至今资产证券化产品还没有被推出，这其中有政策的配套、对产品的认识、投资环境、信息的披露、投资主体的缺乏、配套产品等原因。在这里笔者想通过对资产证券化的投资主体也可以说是配套产品的房地产投资信托的研究，并结合美国和日本的房地产投资信托发展，完善我国的资产证券化理论，使我国房地产证券化能够更加理智、健康地发展。

从美国的房地产投资信托的发展过程可以看出，美国的房地产投资信托从1960年被立法到现在已经历了40多年的市场的洗礼，才在法律、税务、透明性、公正以及内部经营管理等方面逐渐完善。在这40年间，房地产投资信托业（包括房地产公司、投资者、房地产投资信托公司）也经历了多次的失败，并且受到了严重的损失，美国也正是在这些失败中认识到房地产投资信托和其他房地产商品一样只是一种优良的投资工具，而并非解决房地产市场问题的万能手段。因此，美国能够通过改善和调节投资的环境，让新的金融商品能够客观地、理性地自然成长，而没有被催化，使美国的金融商品能够比较健康快速发展。

日本的房地产投资信托从1987年开始研究、调查到现在也经历了15年，却不见有多大的发展，充其量也只能说是刚刚开始，其中的原因是什么？笔者通过对房地产证券化、房地产投资信托、日本经济文化的研究，对其原因进行了分析。

（一）房地产投资信托这种新的金融商品从产生、发展到投资者的认识要花费很长的时间。美国的房地产投资信托从1960年法制化以来，到1993年开始高速发展，经历了30年的艰难岁月。日本虽然在20世纪80年代中期开始对房地产投资信托进行研究，但是中断了近10年的时间，从1999年才真正把房地产证券化和房地产投资信托提到议事日程。

（二）房地产证券化是连接资金需求者和资金供给者的纽带，如果不能保证在税务、法律、财务和证券交易上的公正性和透明性，那么必然阻碍房地产证券化商品的发展。日本政府也正是在没有认真调整房地产证券化所必须的条件下，单纯为了处理银行的不良资产和阻止房地产下跌趋势而匆匆推出了房地产证券化产品和房地产投资信托产品。

（三）从日本人的文化特征来看，对新的事物在没有完全确定的情况下，不敢轻易行动。另外日本泡沫经济破灭，经过连续12年房地产价格下跌，日本人对房地产市场还抱强烈的不信任感，在这种对政策和市场都抱有不信任的背景之下，房地产投资信托确实很难发展。

从对美国和日本房地产投资信托的发展的成功经验和失败教训的研究中，笔者认为，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点

（一）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。我国的现状与日本的80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，房地产公司也可以简单地从银行获得资金，同时银行还有大量的资金在寻找出路，这样银行和房地产公司对于房地产投资信托的热情不会太高。但是，总结日本的教训，我们应该未雨绸缪，尽快建立一套房地产投资信托的体系，完善房地产投资信托的操作。

（二）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律，我们只能给它创造适合生长和发展的条件，不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。

（三）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。

（四）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。例如，美国在发展房地产投资信托的同时，大力开发了房地产特定共同事业、特定目的公司（SPC）、公司型投资信托等中介商品，并由此发展了大批机构投资者，使美国的房地产投资信托和房地产证券化市场能够形成一个相互联系且日益完整的市场。

（五）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。

参考文件：

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中图分类号：F832.49 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）04-019-03

一、我国信托行业定位的历史轨迹

我国信托业发展可谓一波三折。最初信托公司成立的目的在于探索引进外资的新渠道。但随着信托公司的职能由对外融资逐渐扩展到国内的资金融通，随着我国信托机构的逐渐快速增加，一些问题也暴露出来，监管机构开始了对信托行业的调整。在调整―发展―问题―调整的循环中，监管机构共进行了6次整顿：

第一次整顿开始于1982年4月，整顿的要点是信托投资业务一律由人民银行或人民银行指定的专业银行办理。经批准办理的信托投资业务，其全部资金活动要纳入国家信贷计划和固定资产投资计划。目的在于清理非金融机构设立的信托公司，禁止变相的信贷业务。

第二次调整是在1985年9月，人民银行发出通知，决定停止发放新的信托贷款，停止新增信托投资，明确了信托公司的经营范围，并明确框定了信托公司的资金来源渠道。目的在于打击信托公司超范围经营，避免其影响国家的宏观调控。

第三次调整是在1988年10月，依循着撤并信托机构、压缩信托公司的政策方向，基本上是前一次整顿模式的复制。

第四次调整是在1993年到1996年间，监管机构决定信托投资公司与专业银行脱钩，压缩信托投资公司数量，从1995年的392家下降到1996年的244家。目的在于改变信托公司高息揽存、盲目投资、不良资产增多的现象。

第五次调整是在1998年6月，对所有问题严重、地方政府不愿救助或无力救助的信托公司一律实行停业整顿、关闭、撤销，并进入清算程序，而且信托业与证券业彻底分离。

第六次整顿是在2006年12月，对信托业实施分类监管，信托公司或立即更换金融牌照，或进入过渡期。新规下发之后，各大信托公司开始实业清理，争取早日换发新牌照。

以《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布为标志，中国信托业步入规范运行的轨道。信托从以信贷、实业和证券为主营业务和收入来源的模式，转向以“受人之托，代人理财”为主营业务，以收取手续费、佣金和分享信贷收益为主要收入来源的金融机构。2007年1月，银监会修订的《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式出台，“信托新两规”的修订，开宗明义强化信托公司的信托功能，提出防范风险与鼓励创新并举。2010年银监会《信托公司净资本管理办法》（征求意见稿），信托行业正式进入净资本管理时代。

二、我国信托业发展现状与存在的问题

（一）信托业蓬勃发展

近年来，我国信托行业持续扩容，行业发展景气度大幅提升。从2006年到2010年五年间，中国信托业管理资产规模高速扩张，规模从3000多亿扩张到3万亿，增长达10倍。在信托产品数量上面，2006年全行业共发行534只信托产品，发行规模达到400亿元；而到2010年全行业发行2566只信托产品，发行规模达到2800亿元。

从行业整体盈利情况来看，2006年行业整体净利润为42亿元，至2010年行业整体净利润达到162亿元，增长4倍，信托行业的繁荣活跃了中国的资本市场，也使其逐步缩小与银行、保险和证券之间的发展差距。

从结构上看，截至2011年上半年，单一资金信托仍占据主要地位，占比为72%，集合资金信托以24%位居第二，管理财产类信托仅占4%；从信托资产运用构成来看，融资类信托仍占据主要地位，占比为57%，投资类信托以28%位居第二，事务管理类信托占15%；从信托资产的投向分布变动来看，随着我国对基础产业投入的加大以及2008年4万亿经济刺激计划的施行，投向实业的信托资产占比由2007年的10%逐步上升到2010年上半年的19%；与此同时，信政合作信托资产占比由2010年的12%下降到2011年年中的8%，银信合作资产占比虽有所下降，但仍维持在50%以上。

从行业集中度上看，截至2010年，以净利润为参考标准，行业共有65家信托公司，排名前5名的信托公司净利润占全行业43%，前10名公司占全行业58%，前15名公司占全行业68%。

（二）持续发展的问题依然严峻

虽然目前信托资产管理规模超过公募基金，信托公司收入和净利润也大幅上升，但我国信托行业发展仍存在一些突出问题，这些问题制约着信托的可持续发展。

1.行业定位模糊，信托公司缺乏核心竞争力。在过去的30多年中，信托公司每三五年都要“面临调整”，每次整顿都没有真正回答信托公司的主营业务和盈利模式。虽然银监会多次表示信托公司是“受人之托，代人理财”的专业机构，但在专业理财机构的定位下，信托公司仍面临和银行、券商、基金、保险公司的竞争，这些机构都有自己的专营业务。信托公司表面上是金融百货公司，但实际上每一个细分领域都将遭受其他金融机构的强烈竞争。比如，做贷款和银行竞争，做证券投资遭遇券商和基金的竞争，做股权投资遭遇政策红线和私募基金竞争，信托业一直在探索自己的核心业务和核心竞争力，却一直被短期利益所左右陷入迷途。

2.信托公司缺乏独立性，沦为大型机构的政策工具。在信托的发展过程中，经历了地方政府办信托、银行办信托、保险办信托，信政合作、银信合作都曾火爆一时，如今大型央企以“产融结合”为口号大举进入信托业，目前，在总共65家信托公司中，实业类央企控制了16家。这一方面显示出信托业近几年的快速发展，以及其自身灵活性和综合性所孕育的市场价值，引起市场广泛认可；另一方面也反映出信托公司缺乏独立性，由于信托缺乏的核心竞争力，但信托牌照又赋予其横跨货币市场、资本市场和实业类领域的灵活性，很容易使信托公司沦为“工具”，而信托公司也甘于靠牌照获取微薄的“制度红利”，这大大限制了信托公司的创新能力和开展业务的自由度。

3.商业模式上，以融资类、通道类的被动管理为主，经营较为粗放。从商业模式上看，信托公司盈利模式主要依靠融资业务、通道业务等被动管理方式，信托的投资功能和资产管理功能没有充分发挥，这也是信托整体利润水平增速低于信托资产规模增速的原因。项目融资型业务是“先有项目，后有资金”，这种融资属于过渡型业务，缺点是项目太分散，难以形成核心竞争力和规模效益；并且完全依赖手续费或佣金的方式收取信托报酬，无法成为信托公司的主营业务收入，业务模式不具备可持续性。

从具体业务上看，该商业模式主要表现为银信合作的信托贷款和房地产信托业务。在银信合作中，信托公司主要扮演通道角色，获利微薄，且信托资产运用于贷款比例过大影响其发挥“受人之托，代人理财”的作用，使信托公司进一步偏离回归主业的轨道。另一方面，银监会颁布72号（2010）文和14号（2011）文进一步规范融资类的银信合作，要求融资类项目将由表外转至表内，以及相应满足150%拨备覆盖率和大银行按11.5%、中小银行10%的资本充足率要求计提资本。受上述规定制约，银信合作业务规模将减少，传统的银信合作不具备可持续性。

房地产信托在2010年第三、第四季度分别占信托资产的13%和12%，目前比例有所降低，但仍保持在9%左右。房地产信托的活跃受益于银根的紧缩和国家对于房地产市场严厉的宏观调控，具有一定的周期性和偶然性；而且由于资金面紧张，房地产信托融资成本大幅上升，2011上半年我国房地产信托产品利率普遍在10%~15%左右，个别项目甚至超过25%，项目风险较大。绿城集团旗下房地产信托遭遇调查给该市场带来巨大压力，一旦信托资产违约将会给购买信托产品的投资者造成损失，并给信托公司信誉带来不利影响。银监会还对多家大型信托公司进行窗口指导，要求停发房地产信托。

4.监管当局监管力度过于严格，一定程度上抑制了信托的良性发展。改革开放以来，我国多个行业均出现过“不管就乱，一管就死”的局面，信托业在“一法两规”颁布前由于资本市场不完善和监管制度不健全，出现了一系列的违约事件和信托公司破产事件，监管机构处于审慎性考虑，对于创新型极强的信托行业实行了严厉的监管，相继叫停“股权+回购”的信政合作、信托开立证券开户、通道类银信合作、过桥类银信合作、部分房地产信托业务等，监管机构习惯于以“叫停”的方式处理信托行业出现的问题，一步步将信托的生存空间越压越窄。与此同时，银监会强调信托公司“刚性兑付”机制，信托公司不仅要有严格的风控体系，而且对信托项目强调“刚性兑付”以保障投资者利益，这与公募基金和私募基金“风险共担”的模式有所区别，无形中也限制了信托公司业务的拓展和创新的激励。

综上所述，我国信托行业虽已初具规模，但发展方式较为粗放，业务类型和资金来源较为单一，经营效率有待提高，缺乏核心竞争力和核心价值，信托难以像银行、保险和证券成为金融市场的核心支柱，信托行业的破茧成蝶还任重道远。

三、信托公司的核心竞争力及发展方向

信托业要实现可持续发展，成为独立有影响力的支柱，必须明晰自身的定位，在为客户提供专业的金融服务方面发力，要将盈利模式逐渐向财富管理、私人银行等主动管理业务改变。同时信托公司要大力发展金融创新，以创新产品服务并领先市场，从而成为真正的“受人之托，代人理财”的专业金融机构。

首先，信托公司应着重于满足客户需求，为客户提供专业的金融服务。财富管理是信托的本质诉求，也将是中国信托业未来的发展方向。因此，以服务客户为导向的发展就显得尤为重要。依托专业人员，为客户量身定制差异化信托产品和服务，是提升信托公司核心竞争力的关键所在。

其次，信托公司应强化自主管理能力。目前，在一些专业领域，信托公司的经验以及经营能力并不占优势。在这种情况下，信托公司以有限合伙形式开展相应的投资业务，是一种值得肯定的方式；通过与实力较强的专业公司开展合作，逐步培养自己的投资队伍。待自身条件具备时，再以信托计划的形式直接开展相应直接投资业务。

最后，信托公司应加强创新能力。信托公司创新能力的提高是信托公司更好地满足客户需求，提升自主管理能力的基础。依托产品创新，信托公司能够为客户提供专门的产品与服务，在产品设计中充分考虑客户的偏好；通过产品创新，在自主管理中信托公司才能敏锐地把握市场的变化。信托公司应进一步加大公司的研发投入和研发力度，大力引进和培养产品研发人才，设立专门的研发机构，组建一支高水平的研发团队，以高质量的信托产品赢得客户满意度和市场份额。

参考文献：

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5.招商证券研究所.信托行业专题报告――银信受限促转型.招商证券研究报告

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7周新花.浅谈我国信托公司与商业银行的合作与发展.科技致富向导，2010（7）

8.王绪祥.中国信托业存在的问题及对策研究.天津财经学院硕士论文，2004.6.1

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内容提要:受托人的谨慎投资义务乃是现代信托法制的核心。对谨慎投资义务的内涵宜从法律属性、根本特点、核心内容和理论背景等方面进行诠释。在美国，谨慎投资义务属于默示条款，并引入资产组合投资理论来指导受托人投资时应考虑的相关因素，要求受托人对可能招致信托财产价值变化的信息尽严格审查义务。而对受托人在进行投资时是否履行了谨慎义务，应当根据受托人作出决定或者采取行动当时的情况和环境来判断，并采用一种“总体回报”标准来衡量受益人对与信托投资战略所带来的损失和收益的合理预期。参考美国等信托发达国家的成功经验，并结合我国具体国情，将谨慎投资者规则引入我国的信托基本立法是非常必要的。

受托人的谨慎投资义务乃是现代信托法制的核心。而我国对于此问题的立法空白将会长期制约我国相关信托产品的发展。从1830年至今，美国信托下受托人谨慎投资义务的研究和规制经历了从诞生到逐步完善的历程。美国1994年的《统一谨慎投资人法》（UniformPrudentInvestorAct，以下简称UPIA）堪称200多年来美国谨慎投资人规则的集大成者。在此前统一州法委员会拟订的9个关于信托以及与之有关的成文法草案，以及美国国会颁布的4个成文信托法特别法中，UPIA是它所在领域的佼佼者。以它为蓝本，至今在美国已经有38个州制定并通过了相似的法案或条例，可以预见的是，在未来的日子里，所有的其他州也会制定相似的立法。

一、谨慎投资义务的基本内涵

关于谨慎投资义务的定义，国内有的学者认对“受托人的谨慎义务是指受托人在信托管理中负有运用通常的人在处理自己的财产时所应有的谨慎和技巧”。这一概括似乎不能完整表述出谨慎投资义务的全部内涵。笔者在此尝试分析有关该规则的基本内涵。

首先，谨慎投资义务是关于信托受托人行为的一种法律义务规范。这包含两层含义：其一，谨慎投资义务是关于信托受托人行为的法律规范。之所以强调此点的目的在于长期以来国内很多学者认为，信托投资主要就是基金投资。从我国基金立法发展的现状和动向来看，这一趋势还在加强。相比较而言，对于基金管理公司的行为规制我们国家还是高度重视的，但基金毕竟不等于信托投资，二者在诸多方面大相径庭。其二，谨慎投资乃是一种法律义务，而非法律权利，更不是一种纯经济的操守。谨慎投资义务是一种默示性的法律义务，也正是这点，使信托具有了较强的灵活性，使受益人权益得到了最好的保护。

其次，谨慎投资义务应当是一种客观的法律评价标准。谨慎投资规则一个根本性的特征就是将经济学的理论糅合到了法律之中，通过法的强制效力和经济理论的科学客观性相结合对信托行为予以规制。这一做法亦使信托行为法更具可操作性。

再次，谨慎投资义务乃过程导向型（processoriented），而非结果导向型，但其又非纯粹的程序法。这一点是谨慎投资规则最核心的内容。投资关注的是回报，但这一提法在UPIA中面临着挑战，谨慎是针对程序而言的，而回报在UPIA的视角中似乎仅是谨慎程序一个或有或无的理念，一个积极（positive）的回报并不能一定使受托人免责。此外，UPIA中的大部分投资要求都同现资组合理论所要求的实质性任务（SubstantiveTasks）紧密结合，具有客观性。

最后，谨慎投资义务是：对现资组合理论的推崇和遵从。虽然目前没有一个己被广泛认同的用以指导受托人和法院的金融财经理论，但这并不意味信托法中的谨慎的法律标准没有一个能对受托人行为作出裁量和评价的原则。理论之间的冲突也许会产生许多相互矛盾的观点，但同时也带来一些共同的认可。UPIA就是采用了现资组合理论这么一利“认同”，并且大部分承继了它的观点。在现代美国，合格的信托投资人都要求必须掌握这一理论。

二、谨慎投资规则的法律地位

UPIA第一条（b）款明确将谨慎投资规则的法律地位定位于一个默示条款，因此可以被扩张、限制、取消或者被信托文件的另行规定所取代。

默示条款是英美法的一个法律概念，它是指未经当事人写入合同，却含有法律意义的合同条款。合同的默示条款具有两个明显特征：一是没有直接写入合同；二是没有经过当事人合意。一般认为，默示条款具有功能的补充性和适用的法定性两大特点。只有在合同的明示条款不能说明当事人的真实意图，或者其本身与法律规定相矛盾时，才引入相关的法律的规定。

默示条款不同于当事人陈述，也不同于尚未确定的条款。当事人陈述和尚未确定的条款不具有法律上的效力，不与一定的司法救济手段相对应。而默示条款是合同内容本身不可或缺的组成部分，对默示条款的违反，无过错当事人可以提起对合同的诉讼，能够获得司法上的救济。我国民法因继受了大陆法系传统，没有默示条款这一说法，而代之以主要条款和普通条款。合同的主要条款是合同必须具备的条款，是确定当事人双方权利义务的基本依据，欠缺主要条款，往往直接影响合同的成立和生效。合同的主要条款因合同类型和性质的不同而各异，但一般而言，合同的标的、标的的质量和数量、合同的价款或酬金、合同履行的期限、履行的地点和方式以及违约责任等条款均是合同的主要条款。合同的普通条款是合同主要条款以外的条款，它又可以分为两种类型：一是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律的规定，理应存在的合同条款；二是留待以后协商或根据具体情况加以确定的条款。故这里我们可以将默示条款划入普通条款的范畴。

在信托法之中，几乎所有的法定规则都是默示条款，这也体现了信托的初衷、法律对契约自由的尊重以及法律对弱势群体的保护。在现在信托投资中，由于信息和技能水平的不对称，受益人在诉讼中往往处于不利的局面，谨慎投资者行为规则无疑为投资从业人员从法律上设立了较严格的从业门槛，从而保护了真正的投资者利益。

三、谨慎投资规则的核心要求

UPIA的第二条是整个谨慎投资规则的核心。其中（1）、（2）和（3）款规定取自第三次信托法重述以及199]伊利诺伊州条例。第（6）款则取自统一继承法典（UniformProbateCode）。

早期的谨慎人原则规则中经常碰到的一个难题是：很难清楚区分受托人为他人投资与为自己投资。而UPIA第二条第（1）款将受托人的责任同信托目的、条款、资产分配要求以及其他信托环境联系起来，从而很好地解决了这一问题。

UPIA第二条第（2）款则再次强调了已经深入人心的资产组合投资理论。第（2）款的规定还符合现资操作中的风险与回报敏感曲线，风险的承受能力主要受经济因素以及投资者因素的影响，在信托中表现为受信托目的和受益人因素的影响。例如，以养年老寡妇为目的设立的信托与为抚养幼子而设立的信托在信托目的、对经济的回应敏感性、投资策略以及风险的承受性等方面就大相径庭。

在UPIA第二条第（3）款中，列举了八项信托投资中受托人应当考虑的经济、社会和个人因素，并且这八项因素都是相关联、非排他性的。以“税收预期”为例：一个高级纳税人（high—brackettaxpayer）如果购买低收益的免税债券绝对是非常谨慎的，但同样的做法用在一个收入免税的慈善信托受托人身上却就不谨慎了。该第（3）款反映了现代管理和经济学理论对法律的渗透，在实际的信托资产管理中，受托人要考虑的经济因素远不止上述几点，UPIA所倡导的仅是一般意义上的关键因素，它把更大的空间留给各州根据自身情况去考虑。另外，UPIA还要求受托人应当考虑到信托财产对于受益人所具有的“特殊意义或特别价值”。这一标准不但要求受托人对其投资从经济上进行考虑，还要求受托人考虑某些财产对于受益人身份、人格上的特殊关系。

UPIA第二条第（4）款是关于经济信息真实性的要求。其要求受托人对可能招致信托财产价值变化的信息尽严格审查义务，例如审计报告、年度财务报表等。在1977年EstateofCollins一案中，受托人因为接受了没有经过评估的低级房产抵押而被法院判决承担随后的信托财产损失责任。而1978年的StarkVSUnitedStatesTrustCompanyofNewYork一案首开以投资管理的程序判断受托人是否满足谨慎人标准之先河。

UPIA第二条第（5）款想要说明的是没有任何一个投资者天生是不谨慎的。长期以来，信托投资的类型都受到立法的制约，例如前面所提到的“法律列举”原则。但在实践中信托投资的范围经历了空前的变化。曾经被认为是极具风险的投资产品今天被广泛地加以运用，例如证券。而以前被认为是最好的投资领域（例如远期债券）却因为一些诸如通货膨胀等难以预见的因素而成为高风险产品。UPIA认为，对于风险和收益的监控远比去花费大量精力考虑哪一项投资是否谨慎更能使受益人的权益受到更好的保护。这一观点也是符合现代资产组合理论的：一个再谨慎和专业的市场投资人员哪怕再能有效的防范和化解市场的非系统性风险，他也没有办法应付无法预见且随时可能发生的系统性风险。UPIA规则含蓄地否定了以往信托法中要求受托人规避“投机”类或是“有风险”类投资的这一规定。

UPIA第二条第（6）款是对具有特殊技能或专长的特殊受托人的一般例外规定。技能原则是基于专业人士所应该具有的技能，而不是他们实际显示出来的技能。易言之，专业人士所应该具有的技能是以一个拥有同样技能的合理谨慎的专业人士在相同的情况下将如何行事来衡量的。技能原则认为像公司受托人这样有特殊技能的受托人有绝对的义务施展其技能，如果该受托人只做了一个普通人应该做的事情是不够的。信托法重述建议委员会认为“如果一个受托人比一个普通人有更高程度的技能，那么他应该对没能使用这种技能所受到的损失负责”。许多法院都使用了这个标准对公司受托人科以注意义务。在stainerVsHawaiianTrustco．一案中夏威夷最高法院使用了技能原则来解释一个信托公司的投资。基于技能原则，美国加利福尼亚州还出现了一个对公司信托人施加更高标准的著名案例，即EstateofBeachv．Carter案。

四、谨慎义务履行的判断依据

UPIA第八条规定，对受托人在进行投资时是否履行了谨慎义务，“应当根据受托人作出决定或者采取行动当时的情况和环境来判断”。此条是UPIA对判例法发展的具体体现，也是一项具有开创性的规定。它将受托人在进行信托投资时所处的客观情况确定为判断受托人是否履行了谨慎义务的依据，从而为受益人和法院进行这一判断指明了方向。依美国信托法的一般规定，如果受托人未履行谨慎义务并由此致使信托财产灭失或毁损，其应当承担赔偿责任。这一规定也适用于信托投资中的受托人，正是此点，致使对该受托人是否履行了谨慎义务的判断在实践中极具意义。而对受托人是否履行了谨慎义务只有着眼于其在执行信托之当时所处的客观情况来进行判断，才能使这一判断标准避免主观臆断，具备较强的可操作性和公信力。由此可见，关于进行这一判断的依据的规定是一项公平合理的立法安排。在1996年的华盛顿EstateofCooper一案中，上诉法院一致认为，受托人义务并不仅依靠最后总的收益回报来加以分析，而应当结合当时的信托投资环境综合加以分析。在本案中，亡者以其丈夫作为受益人将她一半的财产设立了信托，并约定在其夫死后将剩余的资产平均分给他们的孩子。但是丈夫在信托开始后并没有认真对待信托约定。相反，他将信托项下的财产作为自有财产来加以管理。在这当中一个重要的资产是存在于一个松散型股份公司的股票，丈夫卖掉了所有的股票并获得了一笔丰厚的收益。就从收益角度而言，这笔收益已经远远超过了如果这笔资产交由另外一个受托人进行管理所可能带来的回报。在诉讼中，丈夫辩称，他的行为应当被视为谨慎的投资行为。但是法院却认为被告在进行该股票交易时并不能预先料到其可能获得的收益。所以丈夫的信托行为是不谨慎的。当然，法院还查到，在那以后，Cooper先生将所有的资产都投资了股票，并且都指定了一个唯一的受益人——他自己。

五、受托人的损害赔偿责任

关于受托人损害赔偿责任问题，在1992第三次信托法重述第205条和第208—211条作出了明确规定，即采用一种“总体回报”（TotalReturn）标准来衡量受益人对与信托投资战略所带来的损失和收益的合理预期。UPIA对这一问题虽没有涉及，但几乎大多数的州在适用UPIA时都采用了这一原则。因为很明显，这个问题对UPIA是非常重要的。

谈“总体回报”标准就必须首先了解美国的总体回报信托。在美国，许多的信托都规定，将信托投资的收益归于当前（current）受益人，而将本金等信托财产的剩余价值归于剩余（remainder）受益人。例如，委托人约定将信托财产收益归于其配偶，而在其配偶死后将剩余财产都归于其子女。这种做法流行的原因是多方面的，其中一个最主要的原因在于它符合了信托财产的经营乃是为下一代所谋，而仅是多余的财富才被拿出来分配。有学者认为这种做法“也许还是根植于早期的耕地法”。当然，这种做法今天来看是倍受非议的。所以谨慎投资者规则援用了现资理论所倡导的总体回报信托，即受益人获得的收益不再是信托投资产生的多余利润，而是每年从总的信托财产中获得的包括本金和利润在内的收益。“总体回报”标准是一个大的原则。在这个原则之下具体地对收益损失进行分析时，所采取的方法又具有很强的自由裁量性。例如，在前面的EstateofJanes案中，法院在对损害进行定性时就采用了一个名为“消失的利润”的评价方法。在这个案件里法院以截止审判前Koark公司股票可能产生的收益来确定具体的损害赔偿数额，以如果受托人在委托人死后就将其股票卖掉所能减少的损失为限，这个收益可能为正也可能为负。

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「关键词信托业务会计信托业务会计目标信托业务会计假设信托业务会计要素

一、信托业务会计概念探索

依通常的看法，信托应是起源于英国的用益权（Use）制度。Use制度的运用须以财产所有者对受托人信任为前提，故以其为代表的财产处分方式，被称为信托（Trust）。各个国家在不同时期对信托有不同的理解和认识，因此各国对什么是信托的表述也不尽相同，但它们之间存在着明显的共性，即信托行为的产生和信托制度的确立，必须具备以下两个基本条件，一是财产的所有者必须对某人或某组织充分信任，并将自己的财产委托其管理、经营；二是委托人与受托人之间，必须达成某种形式的信托合同，约定对某项事宜进行委托。我国《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。信托委托人之所以设立信托是为了有效地管理财产，信托的本质是对财产的管理，最终目的是使信托财产保值增值，可见信托财产是贯穿于信托全过程的核心主线。信托业务会计是反映并监督信托业务是否按照信托契约，为受益人的利益或者特定目的，对信托财产管理、运用、处分信息管理的特殊的专业性工作。

信托业务会计涵义的界定需清楚受托人的含义，《信托法》规定，受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，受托人可采取信托机构形式从事信托活动。现阶段从事信托业务的信托机构主要是信托投资公司，《信托投资公司管理办法》所称的信托投资公司是指主要经营信托业务的金融机构。由于我国的信托投资公司从一开始就定位于以银行业务为主的混业经营体制，这一体制的特征集中表现为：一是信托业务银行化，信托投资公司按银行方式组织和经营资金，人民银行也按监管银行的方式监管信托业，从根本上扭曲了信托制度，使信托投资公司本应具有的资产管理功能没有得到充分发挥；二是兼营业务混业化，信托投资公司既可以经营银行、证券、融资租赁等多种业务，又可以从事实业投资、房地产投资等非金融业务，使其丧失了明确的发展方向。由于定位不当，信托行业自1979年恢复以来，虽曾在改革开放中发挥了一定的积极作用，但暴露的问题与日俱增，国家不得不对信托行业进行五次清理整顿，最终才将信托投资公司定位于主要经营信托业务的金融机构，因而造成信托投资公司目前既主要从事信托业务也从事非信托业务的事实，因此需明确信托业务会计不是指信托投资公司会计。另外信托业务会计也不是信托投资公司从事信托业务的会计。因为《信托投资公司管理办法》规定信托业是以营利为目的而经营信托业务的组织机构。除信托投资公司以外，按照信托业务性质还应包括从事受托理财的综合类证券公司、投资咨询财务顾问公司等。我们认为会计是参与经济组织信息管理的一个特殊系统，因此本文将信托业务会计定义为信托业的组织机构从事信托业务，对其受托管理、运用、处分的信托财产的信息管理与监督系统。

二、信托业务会计目标探索

信托，按其词义，就是相信和委托，“信”是“托”的基础和前提条件，“托”是“信”的表现形式和具体内容，信托就是“信”和“托”的有机结合而构成的行为整体。本文认为信托业务会计目标的确定应倾向于受托责任观点，并在此基础上拓展。首先，受托方应承担如实地向委托方报告受托责任履行过程与结果的义务，以便解除受托责任；其次，受托方还应承担向委托人或受益人报告其有效管理信托财产的信息，也就是受托人不仅向委托人或受益人如实报告受托责任的履行过程与结果的信息，还需报告受托责任履行过程中受托人是按照行业标准执业的、值得信赖的、以受益人的最大利益为标准进行财产管理的；另外信托起源于英美国家，盛行于西方世界，我国引进信托制度却屡屡受挫，原因何在？本文认为这与信托行为是一种法律行为有关，我国本身不是一个崇尚法治的社会，表现在企业理财中即“人治”现象较为普遍。虽然国家、企业制定了许多制度、规章，但企业在理财中不按制度办事现象司空见惯。这与英美等国家重法制、重信用的文化特点是截然不同的，因此在我国发展信托事业必须加强监管，信托业务会计除承担向委托人或受益人如实报告其有效管理信托财产的信息外，还应向监管部门报送有利于监管部门判断受托人是否忠实、努力地为委托人或受益人的最大利益服务的信息。

信托业务会计的目标可概括为以下三方面：一是能如实反映信托财产管理、运用、处分的信息；二是提供受托责任履行过程中受托人是值得信赖的信息；三是提供监管部门判断受托人是否按照信托契约执行信托业务的信息。

三、信托业务会计基本假设探索

由于信托业务是一种特殊的财产管理制度，使信托业务会计具有特殊性。本文认为信托业务会计基本假设应在会计的基本假设之上，进行内容的拓展和必要的修正。

（一）业务主体假设

会计主体是指会计为其服务的特定单位或组织，它解决的是会计核算的空间范围有多大。在该前提条件下，会计只为本会计主体服务，以本会计主体的存在为前提，只核算本主体所发生的经济业务。界定信托业务会计主体需明确以下问题：

1.信托投资公司等信托业组织机构不是信托业务会计主体。《信托法》要求信托业务与非信托业务分开管理、分别核算。由此产生这样的疑问，信托业务会计主体能否仍界定为信托业务组织机构？如果不能，分别核算是否意味着必然产生新的会计主体？一个单位内部是可以存在多个会计主体的，这取决于公司是否设立内部核算单位，但不管设立多少内部核算单位，资产负债表日不同内部核算单位的报表都应汇总反映，也就是公司有选择权，可选择建立还是不建立内部核算单位。信托投资公司等信托业组织机构从事的信托业务与非信托业务是两种实质完全不同的业务，非信托业务属于固有业务，信托业务属于代人理财业务，两者是不能在资产负债表日汇总反映的。1993年实施的《金融企业会计制度》将信托业务与固有业务纳入信托投资公司同一核算系统是基于信托发展的前期，信托业务不是信托投资公司等信托业组织机构的主营业务，其实也是由于对信托的模糊认识。《信托法》明确规定，信托财产独立于受托人，可见以信托业组织机构作为信托业务会计主体显然不能明确信托业务会计核算的范围，还会导致更多认识上的偏差，比如信托业务与非信托业务在资产负债表日是否合并会计报表，是否汇总报送等。因此信托业务会计主体不能是信托投资公司等信托业组织机构。

2.信托业务会计必须有新的会计主体。信托业务会计主体是谁？能否界定为信托委托人或受益人？如果回答是肯定的，信托投资公司等信托业组织机构就类似于记账机构，显然不符合信托的本质；另外《信托法》规定信托财产独立于委托人未设立信托的财产、独立于受益人，可见信托委托人或受益人作为信托业务会计主体不妥当。能否把信托业务界定为会计主体呢？信托业务作为信托业务会计主体能回答信托业务会计只为信托业务服务、信托业务会计以信托业务的存在为前提、只核算信托业务，但显然以业务为主体不符合会计主体的涵义，在这里会计主体被定义为特定单位或组织。本文认为会计主体的界定需遵循实质重于形式原则，根据其本质，会计主体就是在于确定会计核算的范围，信托业务应该可以作为信托业务会计主体；另外基金论的出现为以业务作为会计主体提供了佐证，基金论是以经营活动单位为基础，考察其经济活动，解释权益性质并指导有关经济业务处理的一种权益理论，它摒弃了业论中的以业主为中心的人格化关系和实体论中将企业虚拟为一个经济实体和法人的观点，而是以一个经营活动的单位作为会计处理的基础，提出基金就是基金会计的核算主体。基金本身就是信托的一种，可见以信托业务为信托业务会计主体是合理的。

3.在解决了信托业务会计主体是信托业务的前提下，还应明确究竟是按每一信托业务单独核算还是将全部信托业务纳入同一核算系统。要明确这一问题就要看信托业务会计信息的主要使用人是谁。每一信托业务面对的是不同的信托客户，信托投资公司等信托业组织机构在向委托人或受益人提供信托业务信息时要遵守信托信息保密义务，只提供受益人或委托人投入的信托资产管理、运用、处分的信息，而向监管部门提供的信托业务情况应该是全面反映信托投资公司等信托业组织机构所有的信托财产管理、运用、处分的信息。信托业务会计目标主要是向委托人或受益人如实提供旨在他们了解信托财产有效管理的信息，因此按每一信托业务单独核算更合理。因为对不同委托人而言，无论该信托所涉及的交易或事项是简单还是复杂，信托投资公司等信托业组织机构必须单独报告信托财产管理、运用、处分信息并向具体受益人分配收益。至于向监管部门报送的信息可汇总，容易做到且不影响报表报送目的的实现。

（二）信托存续经营假设

会计的持续经营假设是指企业在可以预见的将来，继续经营下去，不会停业，企业也不会重组、消失、撤消或破产。如果以信托业务作为信托业务会计主体，首先须明确信托业务的期限，是指信托合同的期限还是指信托存续的期限。其次应明确企业的存续是否是信托存续的必要条件。根据《信托法》的有关规定，信托期限是设立书面文件可以选择的记载事项，也就是某些信托业务可能没有明确的信托期限，故信托业务期限不能以信托合同的期限为依据，而应当是信托存续的期限。另外《信托法》还规定，信托存续不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破产而终止，也不因受托人的辞任而终止。可见信托有相对的独立性，信托的存续不因信托投资公司等信托业组织机构或者委托人的变化而变化，只取决于是否仍有必要委托他人管理运用信托财产。也就是说信托业务会计仍然需要持续经营假设，只不过表述的内容需适合信托特点，即信托存续假设是指信托在可以预见的将来，继续经营下去，不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、被依法撤消或者被宣告破产而终止。在信托存续经营假设的基础上，信托财产将在正常的经营过程中被出租、出售、投资、承担债务，也将在正常的经营过程中分配信托收益。信托存续经营假设的确立为信托资产计价和信托损益确定提供了基础。当然信托存续并不意味着信托业务永远存在下去，当有证据表明不能继续，即信托终止，需放弃信托存续经营假设进入信托清算。

（三）契约分期假设

会计分期是指会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。由于信托存续经营假设的存在，有必要在信托存续期分期进行会计核算，以便及时给委托人或受益人提供信托业务会计信息，使委托人或受益人及时了解信托业务经营、运作、风险情况。会计期间的划分是人为的，究竟如何分期？信托行为是一种法律行为，信托当事人利用具有法律效力的书面文件，界定各方的权利、责任与义务，因此这种行为又具体表现为契约行为；另外拥有财产的人之所以要设立信托，把自己的财产委托给具有管理能力的人进行管理，是因为自己不具备管理的能力或者虽然具备管理的能力但可能受各种条件的制约而无法亲自管理。可见从委托人设立信托的初衷来看，是为了有效地管理财产，从受托人的角度看是提供有偿服务，只要受托人不违反信托契约，忠实履行了自己的义务，信托财产的损失就由受益人承担。这种复杂的信托关系必须只能由具有法律效力的契约来保障。受益人由于不参与信托资产的管理，一般不能对受托人进行监督，却承担着信托风险，作为信托受益人或委托人必然在契约中具体规定受托人什么时期报送会计信息，而不同的信托受益人或委托人由于对风险的反应程度不同及会计信息对其判断信托风险、收益的有用程度不同，因而必然形成不同会计间隔报送会计信息的要求，也有可能是实时信息，这就得看双方的约定，因此本文认为契约分期假设可作为信托业务会计基本假设，至于向监管部门提供的信托业务会计信息可由监管部门统一规定，信托业可按规定汇总、报送，不影响契约分期假设的成立。

（四）货币计量与非货币计量并重假设

货币计量假设是指会计核算应以货币作为计量单位，信托业务会计同样需借助货币进行信托资产管理、运用、处分的核算，并为使信托业务会计提供的信息相互可比，货币计量假设也应假定币值不变。但是信托业务会计特殊的地方是受托人从事信托业务是按照约定收取报酬的，却以自己的名义管理和处分信托财产，也就是通常赋予了信托业投资的权利，相关法律法规规定受托人仅对信托管理中没有遵循行为标准而造成的损失承担责任，可见受托人的行为标准对于受托人正确地履行管理信托的义务具有重要意义。我国《信托法》的规定是“受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务”，非常笼统，很难量化，因此本文认为受托人为解除受托责任，需提供有助于委托人或受益人及监管部门判断其财产管理行为是否遵循行为标准的信息，而这样的信息只凭货币信息是难以合理判断的。因此基于信托业务的这一特性，信托业务会计不仅需提供规范的货币计量信息，还需提供规范的非货币计量信息，因此信托业务会计必须建立货币计量与非货币计量并重假设。

四、信托业务会计要素探索

《金融企业会计制度》中，在不涉及损益的情况下对信托业务的核算设置了两大类会计科目：信托资产来源类与信托资产运用类。会计科目是会计要素的具体化，由上述会计科目的设置可以看出新《金融企业会计制度》中，在不涉及损益的情况下有两类会计要素即信托资产来源与信托资产运用。在涉及损益的情况下，有三类会计要素即信托收入、信托费用、信托损益。

我国《信托法》表明，信托是受托人为了受益人的最大利益和特定目的，以自己的名义管理、处分信托财产。可见信托利益归于受益人，那么根据“所有权与利益相分离”的信托法理念，信托关系一经确立受益人就不应享有信托财产所有权。虽然《信托法》对信托的定义中有“以自己的名义管理、处分信托财产”的字眼，但不能由此说明是谁享有信托财产的所有权，只隐含说明信托是一种不完全转移所有权的法律关系或受托人名义上享有信托财产的所有权。既然信托财产不能作为信托投资公司的资产与负债核算，又不能作为所有者权益核算，新制度就采用信托资产运用和信托资产来源作为信托业务会计要素，这一迂回战术的使用使得信托业务会计与其他会计在会计要素的确认上相距太远，有悖于会计制度改革的方向；另外，回避分歧并不能彻底解决问题。其实信托资产运用在实质上就是信托资产，信托资产来源主要就是信托受益人权益，只不过这种权益既不同于债权人权益即负债，又不同于所有者权益，也就是说受益人既不是信托投资公司等信托业组织机构的债权人，也不是信托财产的所有人。本文认为采用信托受益人权益更符合《信托法》确定的信托是一种财产不完全转移的管理制度的规定。

明确信托业务会计要素还需讨论的一个问题是：信托业务会计是否存在信托负债会计要素，2002年实施的《金融企业会计制度》中出现“信托资产不属于信托投资公司的自有资产，也不属于信托投资公司对受益人的负债”的规定，但制度并不是说信托业务在运作过程中不能有负债，而是说委托人投入的信托财产不能作为信托业务的负债。另外中国人民银行于2002年6月26日颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条，规定了信托投资公司在办理资金信托业务时不得从事的五项禁止行为，其中前三项：不得以任何形式吸收或变相吸收存款；不得发行债券，不得以发行委托投资凭证、投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单和其他方式筹集资金，办理负债业务；不得举借外债。可见制度限制信托投资公司从事信托业务过程中负债业务的发生，但不是说信托投资公司在办理信托业务时没有可能产生负债。在《金融企业会计制度》所设计的“应付信托账款”、“代扣代缴税金”、“待分配信托收益”、“应付受托人收益”等科目实为信托业务产生的负债类科目。

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一、知识产权信托概述

近年来，由于知识产权人本身资金缺乏、知识产权市场交易信息不对称，尤其是中介服务市场不健全等原因，企业、个人手中拥有着大量的闲置专利而没有转化为生产力，这从一个侧面反应了我国知识产权科技成果转化率低，知识产权的转化急需找到一个新的突破口。其实，中国知识产权产业化的现状并不复杂，只要在知识产权中介市场做足功夫，健全知识产权交易体制，产业化程度就会明显提高。这就是引入知识产权信托制度，知识产权人通过信托方式委托信托机构经营管理其知识产权，不但可以让知识产权人享受其智力成果带来的丰厚利益，而且也不用负担管理之责。

所谓知识产权信托，是指知识产权权利人，为了使自己所属的知识产权产业化、商品化以实现其增值的目的，将其拥有的知识产权转移给受托人，由信托投资公司代为经营管理、运用或处分该知识产权的一种法律关系。

二、信托制度在知识产权中应用的价值

信托制度作为一种现代财产管理制度，为何可以用于知识产权的利用呢?笔者认为，主要有以下三点:

1.知识产权人缺乏专业的推广其知识产品的经验。一方面，知识产权人往往是作品或者发明的创造者，让他们抛弃创作或发明而从事专业的推广活动.这无疑会导致社会人力资源的浪费:另一方面，知识产权价值的无形性、不易确定性等特点会让其转让增加不少难度，并且还要花费大量的时间、精力。对于发明创造者而言，他们并不具有推广、宣传、谈判等市场经验，这也会让他们在交易中处于不利地位。此时信托乃是他们的最佳选择:由一个专业的信托机构来完成交易，这既保障了知识产权人的经济利益，又节省了大量的时间精力，何乐而不为呢?

2.信托制度是一种高效的财产管理制度。专业的知识产权信托机构对于知识产权成果的有效管理能够实现以下功能:

首先，信托制度能够为知识产权人防御风险。我们知道，知识产权不同于其他财产权，它必须通过投入市场、完成转化才能实现其价值。然而，山于知识产权的特殊性，其权利人在保有、维持知识产权方面存在着许多风险:知识产权的维持成本高昂，使得权利人面临着经济枯竭的风险:知识产权产品价值的不确定性，便得其权利人存在着评估失误风险:知识产权人在拥有其权利的同时也伴随着各种侵权行为发生的风险:在其许可他人使用或转让过程中也存在着对方当事人违约的风险。在引入了信托制度以后，这些风险就会随之降低，甚至排除.在知识产权信托制度中，一方面，信托财产转移后，风险即转移给受托人，由有经验和能力的信托机构来防御和处理管理中的风险。另一方面，信托机构拥有一流的专家团队、评估系统和后续防御措施，能够专业化的为知识产权人管理和利用其知识成果产出收益。

其次，信托制度能够实现知识产权的保值增值。信托制度具有保值与增值功能，其与知识产权结合后，不仅能够有效的防止知识成果价值的丧失与减少，还可以通过其专业化的运作流程将知识产权商品化、产业化，实现成果增值，获得商业利润。

3.知识产权信托为知识产权转化提供了新途径。我国的知识产权人往往是自然人，知识产权的许可、转让主要通过权利人与需求者单项交易的方式实现。这一交易方式必然导致的后果是:一方面，知识产权人拥有大量的发明专利而苦于寻找实施途径或者造成知识产权的闲置，别一方而，许多企业需求专利等知识产权，却不知从何处得到。’引入信托制度后，当委托人把知识产权交给受托人时，并不需要对该知识产权的价值进行评估，而信托机构不仅具有较强的市场操作能力、丰富的推销经验、一流的专业团队，还掌握着大量的市场需求信息，与数量庞大的生产企业(即知识产权需求方)保持着千丝万缕的联系。信托机构能够轻松的实现供需之间的互通，这必将成为知识产权权利人和需求知识产权的企业之间的桥梁。

三、信托在知识产权应用中的问题及完善措施

我国《信托法》第7条规定:“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。"2001年I月10日颁布的《信托投资公司管理办法》第21条的表述就更为明确，该规定明确将知识产权信托纳入信托投资公司的经营范围。2007年I月23日中国银行业监督管理委员会重新《信托公司管理办法》，该法第16条规定:“信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务:(一)资金信托:(二)动产信托:(三)不动产信托:(四)有价证券信托:(五)其他财产或财产权信托……。”《信托公司管理办法》重新回到《信托法》的起点，用“财产权”概括了包括知识产权在内的财产性权利。可见，虽然我国法律未明确规定信托公司可以经营知识产权信托业务，知识产权信托在立法七仍未引起官方的重视，但知识产权信托在法律上是站得住脚的。

2000年9月，武汉国际信托投资公司率先在全国开展了专利信托业务，为专利权人期待以久的专利信托机构终于诞生，但仅仅是昙花一现，不到两年的时间便宣告失败，其中原因不得不另人深思:理论研究上的缺陷和实践中各种配套设施的不健全都会使得知识产权信托这一制度在现实条件下实施起来相当困难，这必将成为我们再次构建知识产权信托机构应当思考的问题。笔者认为，目前我国知识产权信托制度在实践中主要面临的困难有:权属不明，这使得作为委托人的知识产权人和作为受托人的信托机构法律定位不明确，不能够正确的履行自己的权利:大部分知识产权都有一定的权利期限，在知识产权的权利期间内存在着各种法律风险，如专利无效、期限届满等，这也可以说是知识产权信托首当其冲的风险;知识产权信托登记制度不完善，尤其是登记机关不明确，登记制度的无章可循会使知识产权信托当事人的利益保障受到威胁。

钊对我国知识产权信托在实践中存在的各种问题，笔者认为应该对症下药，从以下几个方面进行完善:

(一)明确权属

知识产权信托的运行机制应为，权利人将其知识产权转移到信托公司名下，信托公司即享有信托财产的所有权继而成为法律上的权利人，委托人即原权利人成为受益权人，签订信托合同后，应当在知识产权局进行登记。这种割裂信托财产权的管理属性和利益属性的制度设计大大提高了信托管理的效率。武汉市专利信托业务开展时，我国还没有出台《信托法》，所以当时关于信托财产的归属问题并不明确。武汉市专利信托机构采取的是以合同的形式明确当事人的权利义务关系，并将此合同交由当地专利行政管理部门登记备案，来保证此信托行为生效。不难看出这种合同形式使专利“所有权”并没有在法律上予以转移，这样造成的后果是:一方面受托人没有有效的专利处置权，所以在专利的转化实施中无法以专利权人的名义去谈判转让或许可实施事宜。另一方面委托人扔然拥有专利所有权。这使他们很难尊重信托投资公司对专利的经营管理，他们可以撇开信托公司，借助信托效应进行私下交易。这极大的影响了专利信托的顺利进行。

(二)完善知识产权信托风险防范体系

知识产权信托风险，主要是指知识产权管理过程中由于种种问题带来的收益不确定性以及给受益人、受托人带来损失的可能性。在知识产权信托过程中，知识产权侵权、被诉无效、知识产权不能转化等情况几乎难以杜绝，这些都会使信托无法达到预期收益，受托人也要承受巨大的诉讼费用。笔者认为，要防范各种风险，最重要的是提高受托人对知识产权的鉴别能力。知识产权就像金融资产一样，有时是价值大而风险小，有时却是价值诱人但风险更大，受托人在受理知识产权信托时，应谨慎选择、认真挑选知识产权项目。但是，百密一疏，谁都不可能是商场上的常胜将军，因此，有必要引进保险制度,也就是信托公司与保险机构共同设计知识产权信托保险，当知识产权信托遭遇因各种原因引起的损失时，由信托公司和保险公司共同进行承担的一种风险分散机制。

〔三)完善信托登记，确立信托登记机关

知识产权登记制度的不完善是困扰知识产权信托实践急需解决的问题，一套完善的信托登记制度是必不可少的。信托登记制度的建立是一种法律制度的构建，所涉及的内容也方方面面，如信托登记机关、登记范围、登记内容以及登记效力等，在这些内容当中，最核心的就是知识产权信托登记主管机关的确定。有不少学者建议建立一个独立的知识产权信托登记机关，但笔者更赞同在原有知识产权登记机关下进行信托登记。