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小区物业管理方案模板(10篇)
时间：2022-07-01 14:47:33
导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇小区物业管理方案，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
篇1
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施
七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.项目主要经济指标
项目
计量单位
数值
居住区规划总用地
Hm2
13.23
1.居住区用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共绿地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住户数
户
1292
居住人数
人
4134
户均人数
人/户
3.2
总建筑面积
万m2
19.11
1.居住区用地内建筑总面积
万m2
16.23
①住宅建筑面积
万m2
14.87
②公建面积
万m2
1.46
2.大卖场总建筑面积
万m2
2.88
项目
计量单位
数值
①大卖场面积
万m2
1.17
②扩建面积（三层）
万m2
0.96
③公建面积
万m2
0.75
地下车库及人防
万m2
0.28
3.底层架空面积
万m2
1.25
住宅平均层数
层
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（净）
套/hm2
184.0
住宅建筑面积毛密度
万m2/hm2
1.496
住宅建筑面积净密度
万m2/hm2
2.144
容积率
万m2/hm2
1.64
停车率
%
50.0
停车位
辆
634
地面停车率
%
8.7
地面停车位
辆
110
住宅建筑净密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
绿地率
%
40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。
1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。
3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境：
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：
A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；
B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；
F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；
G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；
3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关；
B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结；
C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；
I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况；
3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；
D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；
G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；
I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。
3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；
B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；
C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；
D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；
E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；
H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道；
3．6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1.1人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
备注
一
管理人员
6
/
6650.00
1
经理
1
2000.00
2000.00
2
经理助理
1
1500.00
1500.00
3
财务员
1
800.00
800.00
4
维修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保洁主管
1
550.00
550.00
二
普通员工
14
/
9400.00
1
维修员
2
800.00
1600.00
2
保安员
9
600.00
5400.00
3
绿化员
1
500.00
500.00
4
保洁员
2
450.00
900.00
三
合计
20
/
16050.00
1.2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
16050.00
/
二
福利费
2407.50
注(1)
暂按15%测算
三
服装费
667.00
注(2)
四
合计
19124.50
/
注(1)：福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。
注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。
2.2公共设施、设备所用电为
A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时
=2592.00元/月
B、智能化网络运行等综合：1000.00元
C、共计为：3592.00元
2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵运行费：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费：
小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表（03）
绿化管理测算表（03）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
备注
1
绿化工具费
1000元/年
84.00
2
劳保用品费
500元/年
42.00
3
绿化用水费
400.00
/
4
农药化肥费
200.00
5
景观再造费
0.10元/M2.年
200.00
6
合计
/
926.00
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
75.00
2
劳保用品费
300元/人.年
75.00
3
化粪池清掏费
(注1)
/
/
4
垃圾外运费
1000.00
5
环境消杀
/
100.00
/
6
合计
/
1250.00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为：2000元，由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费：
保安费测算表（05）
序号
项目
测算依据
金额（元/月）
测算结果（元/月M2）
1
装备费
300元/人.年
250．00
2
人身保险费
（暂不计）
/
/
3
房租费
（暂不计）
/
/
4
联建、治安费
100元/人.月
1000.00
5
合计
/
1250.00
6、办公费：（全年开支办公费约3万元）
月办公费=30000÷12=2500元/月
7、固定资产折旧费：
固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即：
月固定资产折旧费为：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
多层税费=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利润：
利润取10%，则
多层利润=（30309.5）×10%=3031元/月
小高层利润=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本汇总表见（06）
管理成本汇总表（06）
序号
项目
金额（元/月）
金额（元/月.平方米）
备注
一
管理成本
1
工资福利费
19124.50
2
维修及保养费
10092.00
共用照明
3592.00
电梯
5000.00
小高层
水泵
1500.00
小高层
3
绿化管理费
926.00
4
清洁卫生费
1250.00
5
保安费
1250.00
6
办公费
2500.00
7
折旧费
1667.00
8
法定税费
多层住宅
1688.00
小高层住宅
2050.00
9
利润
多层住宅
3031.00
小高层住宅
3681.00
10
合计
多层住宅
35028.5
0.4423
多层：79193万M2
小高层住宅
42540.5
0.9640
小高层：44127万M2
六、业服务内容、标准及质量保证措施
为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：
一、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
二、公共服务
（一）安全管理
10、小区主入口24小时执勤；
11、监控室实行24小时监控；
12、别墅区设立专职保安员；
13、小区内每小时保安巡查一次；
14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
22、定期清除绿地杂草、杂物；
23、定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
26各组团、栋、单元门、户有明显标志。
27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
34、路灯、楼道灯完好率不低于80％
35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务（共计24项）
类别
编号
项目内容
家政服务
1
代请装修、装饰公司
2
代请家教、介绍保姆
3
代租售房屋、代租汽车
4
气象信息、国内外新闻信息
5
组织各种展销活动
6
无偿配备医药急救箱
7
代订中、西餐
8
代订牛奶
商务活动
9
代购车船、飞机票
10
代订报刊、杂志
11
代办旅游手续
12
电话留言服务
13
代订酒店、客房
礼仪服务
14
代购代送礼品、鲜花
15
代办喜事庆典
文化娱乐
服务
16
提供图书、音像制品交流
17
开设棋、牌活动场所
18
开展各种健康、医疗培训
19
组织健身舞晨练队
20
开展球类、健身培训
21
开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务
22
建立老年活动组织，开办老年课堂
23
组织老年联谊活动
24
组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务（共计62项）
类别
编号
项目内容
价格待定
1
瓷砖改造
2
铺贴普通地砖
3
洗手盆安装
4
坐便器安装
5
安装抽油烟机
6
安装分体式空调
7
安装热水器
8
安装吊灯
9
安装电脑、传真等办公设备
10
家用电器检查、小修
11
换门锁（材料自备）
12
更换、检修开关、插座
13
空调加氟利昂
14
配钥匙、修锁
15
查线、换线
日常维修装饰服务
16
自行车、摩托车小修
17
钟表维修
18
更换灯泡、灯管
19
更换灯角、灯口、镇流器
20
木门窗维修
21
清洗抽油烟机
22
清洗空调过滤网
23
安装音响与家用电器
24
安装灯具、门铃、橱柜（不含材料）
25
修理更换水阀门、各类软管（不含材料）
26
修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗帘、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
内墙修理粉刷
31
配木门窗玻璃
家政服务
32
室内整体保洁
33
木地板打蜡
34
看护病人
35
上门收洗衣服（洗衣费另记）
36
接送小孩上学
37
家庭绿化盆景造型
38
剪裁、宠物喂养指导
39
中、西餐
40
代购、代售二手电脑家私
41
家政培训
42
清洁地毯、沙发
43
小学生中餐
44
学生寒暑假短期学习班
45
提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人）
46
为老人读报,聊天
礼仪服务
47
特殊安全服务
48
租售鲜花、盆景
49
代接、代送客人
健康服务
50
健康检查
51
建立健康档案
52
家庭病床
53
儿童保健
54
健身培训
商务服务
55
长途电话
56
接发传真
57
打字
58
复印
59
出租商务洽谈室
60
出租会议室
61
租车
62
汽车美容
四、服务承诺标准
序号
指标名称
国家及jz市标准
服务承诺标准
服务质量保证措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用
02
房屋零修、急修及时率
99%
100%
急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03
维修工程质量合格率
100%
100%
分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工
04
保洁率
99%
99．5%
由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生
05
绿化完好率
95%
99%
制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土、无病虫害现象
06
道路、车场完好率及使用率
95%
99%
制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人
07
化粪池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损
08
排水管明暗沟完好率
95%
99%
维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09
路灯完好率
95%
98%
维修工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净
10
停车场、自行车棚完好率
98%
99%
每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损
11
公共问题设施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损
12
小区内治安案件发生率
年1‰以下
年1‰以下
实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全
13
消防、智能化设施完好率
98%
100%
每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全
14
火灾发生率
年1‰以下
年1‰以下
加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍
15
违章发生率
1‰
1‰
建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16
违章处理率
95%
99%
17
住户有效投诉率
2‰
1‰
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
18
住户投诉处理率
95%
100%
按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访
19
管理人员专业培训合格率
90%
100%
管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质
20
维修服务回访率
95%
99%
建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务
21
居民对物业管理满意率
95%
98%
采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度
22
档案建立与完好率
98%
100%
各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全
23
管理费收缴率
90%
95%
按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合理使用费用，做到取之于民、用之于民
篇2
二、社区物业消防安全管理的重要意义
城市化发展使得大量的建筑过于集中，其中社区居民住房占了很大的比例。社区越来越多越多，居民住房越来越集中。为了满足社区居民的各种需要，也有大量的其他设施进入社区，所以社区成为了一个建筑高度集中的区域。除了建筑集中，社区也聚集了大量的居民。人口密集区域一旦发生火情，后果将十分严重。社区物业是社区管理的关键机构，要提高社区的消防安全，首先要从物业管理做起，提高社区物业消防安全管理水平，这样才能切实保证居民的安全居住。同时，社区物业严抓实干消防安全管理工作。一方面，预防火灾，并对消防设施和消防制度进行管理，避免火灾发生；另一方面，在发生火情时，也能第一时间做出合理的处理，尽可能将火灾带来的危害降到最低。
三、物业消防安全管理的问题所在
目前，社区消防安全是一个值得关注的问题。虽然社会各界都在强调，但是物业消防安全管理仍然存在漏洞。下面就对物业消防管理存在的具体问题进行了分析：
1.物业管理部门没有一个安全消防环境
现在社区物业管理公司，在进行社区建设的时候，房屋的建筑单位缺少一个有效地沟通。在消防安全设施的建设上没有达成一个共识，导致物业管理部门对房屋的消防措施和使用情况了解不全面。这在物业的管理工作中，十分影响消防安全的管理。物业对于消防器材等设施的情况不能进行全面的排查，有问题也不能及时找到原因，使得消防安全管理缺少具体的管理内容。
2.物业在消防安全管理中责任心不强
大多数社区物业公司，将更多的精力放在社区设施的建设和其他服务的提升上面，对于消防安全管理工作的责任不够明确，也缺少相关的责任制度，使得社区居民想要反应问题，却没有相关的负责人处理。
四、加强社区物业消防安全管理的对策
根据对社区物业消防安全管理现状的了解以及对问题产生的原因进行了分析，下面提出了一些有针对性的改善措施。
1.加强物业管理人员的专业水平
很多物业管理工作人员对于消防安全知识的掌握不够，所以在进行安全管理时也显得无从下手，所以要加强工作人员的消防安全管理水平，这样可以在工作中提高管理工作的质量和水平，同时能够避免实际生活中的一些安全隐患，更好地保证社区居民的安全。（1）在人员聘用方面，可以优先选择有工作经验的人。（2）要对在岗工作人员进行及时培训，负责相关管理工作的人员也要对消防法和社区的消防工作有一定的了解。不仅是为了配合消防安全管理的相关工作，也是为了全面重视社区消防安全工作。（3）全面进行消防技能训练和演戏，让工作人员在发生火情时能够迅速做出反应，同时也为居民树立了榜样，共同维护社区的居住安全。
2.完善社区物业消防安全管理制度
社区消防安全管理是为了避免社区居民受到火灾的危害，对居民提供一个保护，所以物业在消防管理方面应当履行一定的责任，对于自身的工作也要进行相关制度的规定。社区消防安全问题一方面在于预防，另一方面在于消防处理。预防火灾，社区消防安全管理制度应当对消防器材、消防设施的检修和维护进行要求。社区管理人员定期进行检查，确保消防实施的状态。另外，消防管理人员还要定期对社区的电力设施和燃气设施等进行检查，结合电力公司和燃气公司进行全面的维护和检修。消防处理和社区消防安全管理制度应当对相关责任人进行指派，分片区分楼层进行任责。当有责任人在居民反映问题或提意见时，就要有专门的人员进行处理。在发生火灾时，负责人及时启动消防预案，及时与消防部门和医疗部门联系，以最快地速度处理火情。事后社区还要对火灾进行详细的调查和处理，为居民提供后续的相关服务，并建立档案。
篇3
积极贯彻落实上级下达的各项工作任务和工作要求，以科学发展观为指导，以“定员、定时、定岗、定责、定标准、定奖惩”“六定”为具体实施方法，努力推进物业管理网格化制度，努力提高物业管理服务水平。
二、工作目标
以管理思路的改革、增强服务的理念、机构效能的突破为目标，努力形成覆盖整个城区的物业小区管理模式。
（一）管理密度最大化。从时间、地点、空间上实行全方位、全天候、全过程的管理。
（二）管理责任目标化。目标明确、职责清晰，最大程度发挥每个网格人员的主动性、积极性、创造性。
三、工作任务及区域划分
（一）工作任务
严格履行相关法律法规赋予的各项职能，努力做到小区日常管理标准化，监督管理经常化，完成上级交办的工作任务。
（二）区域划分
根据我县小区的实际情况，将物业小区分为六大责任区：
(三)具体实施办法
1、队伍设置网格化。
（1）各物业公司负责人为直接责任人；
（2）各物业小区建立网格人员分配，确定每个网格人员和职责；
（3）网格直接责任人对所服务小区工作人员要做到：着装统一、持证上岗、挂牌服务、文明礼貌；对保安、保洁、绿化负总责；对网格责任区内的信息作好记录；对违规行为进行制止、劝阻、批评教育，制止不了的及时向有关部门报告；建立高效投诉、回访处理机制。
2、网格管理标准化。
（1）物业小区内环境卫生清洁，及时消毒，对水井要化验水质，并投放消毒药品，无垃圾死角；
（2）绿化及时补种修剪整齐，无白色垃圾，要有温馨明示牌，环境优美。
（3）“牛皮癣”清理干净，并覆盖式恢复。
（4）物业小区内要有安全生产宣传栏，保持消防通道畅通。
四、工作要求
（一）加强组织领导
我局成立网格管理领导小组，切实有效的保障网格化管理制度的实施。
（二）加强督查
网格化管理领导小组，牵头组织考评工作，考评发现问题要及时准确，处置问题高效规范，对各小区施行常规检查和专项检查相结合进行考核。
(三)严格奖惩
篇4
这说明政府为规范消防安全管理，实施社会消防监督，最大限度的避免和减少火灾事故的发生，已经将城市社区消防安全责任落实到了每一个物业管理单位，物业管理单位也要将消防安全工作层层分解，明确好各级人员的职责。
2健全机制，规范服务。
社区物业管理服务企业要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规，建立健全消防安全管理制度，加大宣传教育力度，并通过组织一系列的消防安全知识教育和培训，提高物业管理人员业务素质。
3加大基础投入，提高防控能力。
今后，城市规划开发、旧城改造和社区建设要与消防基础设施建设同步进行，新建投入使用的社区必须严格按照国家消防技术规范要求验收达标。对短期内不能开发和改建的老城区、城乡结合部的平房区、棚户区等要加大消防投入，要广泛开展以社区居民委员会为龙头，物业管理单位和社区业主委员会为核心，社区居民积极参与的群防群治消防安全管理模式，真正形成“社区是我家，消防靠大家”的管理氛围。必要时在一些没有物业管理的社区，可以利用社区警务室设置社区消防服务网点，推选一名思想觉悟高，热爱公益事业，责任心较强的业主确定为专（兼）职消防安全员，配备最基本的灭火器等工具，随时接受群众的求助。
4加强宣传教育，营造安全氛围。
篇5
1引言
随着我国社会主义市场经济体制的推行和发展，催生了很多服务型的新兴企业，比如小区物业消防安全管理服务行业，就是当前非常受人瞩目的行业。从本质上说它属于一种综合的管理服务体系，而消防安全是服务体系中的一个重要的内容，为的就是为小区居民提供一种安全、健康、舒心的居住环境。但是由于各种主观因素和客观因素的缘由，导致消防安全工作不能在小区物业服务管理顺利地实施，甚至还出现了严重的火灾事故和人员伤亡的现象，这已经严重地影响了小区居民乃至社会群众的人生财产安全。因此，消除小区物业消防的安全隐患以及加强居民的消防安全意识工作迫在眉睫，政府相关部门以及小区物业管理人员必须对此高度的重视，提出解决的措施，保证小区居民的人身财产安全。
2小区物业消防安全方面存在的隐患
2.1小区建设整体缺乏安全消防设计和规划
现在很多小区在最开始的立项设计上没有完全将整体的消防规划设计纳入到其中，不符合国家颁发的《建筑设计防火规范》的要求和相关规定，在消防设施及器材的配备和使用上都没有按照严格的标准来。特别是一些房地产的开发生为了降低购买消防设施的成本，进而获得更大的利益，而使用不合格标准的消防设备，或者器材配套根本不齐全，小区多个地方根本没有配备消防器材。除此之外，某些小区的暖气管道以及煤气管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等现象非常常见。以上这些现象都十分容易导致火灾事故或者是意外情况的发生，存在着很大的安全隐患，倘若一旦出现问题，后果将不堪设想。
2.2没有将消防安全管理的相关内容引入到小区的物业管理中
当前我国小区的物业服务企业近年来发展迅速，但是仍然存在着不少弊端，值得引起大家的重视和关注。尤其是在小区物业消防安全管理方面上，存在着些许问题，具体来说主要体现在以下这几个方面：1.小区物业安全管理的主要内容和精力都放在了防盗问题上，对于消防安全管理的责任不到位，没有重视起来，甚至没有与之相关的比较完善的小区物业消防安全应急预案。2.物业公司的工作人员自身的管理能力以及专业素质不强，没有经过专业的培训和训练，对消防安全的相关知识理论掌握得不够透彻，甚至连基本的消防器材的操作都不会，这是非常严重的问题。这就意味着一旦有意外事故发生，小区居民将无法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小区居民的消防安全意识不强
随着人们生活水平的提高，对生活的基本要求已不再局限于温饱上，将更多的心思放在了追求生活的品质和审美上。因此，在装修房子和购买家具时，过分追求个性化和好看的装饰，在装修材料以及材质上没有充分的考虑，导致使用的家具材料都是非常容易燃烧的，有很大的安全隐患。还有一点非常重要的就是，小区居民的消防安全意识不强，反倒是防盗意识非常强烈，几乎各家各户的阳台窗户都装了防护栏，以防小偷破窗而入。但是这样一来，小区的整栋楼都是护栏的话，倘若发生火灾或是意外情况，不利于逃生和疏散。
3应对小区物业消防安全问题的对策
3.1小区物业管理严格按照规定要求进行消防规划设计
随着地产行业的快速发展，国家对于小区物业消防安全管理行业也提出了最新的要求，对此还制定了相关的法律法规，对消防器材购置的标准进行了硬性的规定，不得使用不合格的消防设施。除此之外，消防安全设计单位在编写消防设计备案时，一定要严格按照《建筑设计防火规范》等国家颁布的相关法律的要求和规定。消防部门要严格审查和监督小区消防安全管理的每一个细节，实实在在地落实每一步。另外，当地的公安消防监督机构也要肩负起该肩负的职责，对小区物业消防管理的每一个环节严格地把控和验收，对于不符合规定和标准的，要责令其进行整改和完善，保证小区物业的消防安全管理顺畅进行。
3.2明确小区物业服务管理的消防安全职责
明确小区物业服务管理的消防安全职责就是要求小区物业管理部门严格遵守《中华人民共和国宪法》中的相关规定，对消防安全管理的事务以及工作职责做到心中有数，制定满足生活实际的消防安全管理条例。最好是能组织起一个志愿消防队，定期对小区的消防安全进行排查和巡视，保证能在第一时间对突发状况进行控制和营救；另外就是定期对小区的消防器材和设施进行保养和维护，定期组织消防演习，提高居民的逃生本领。
3.3提高小区居民的消防安全意识
一是对小区物业的管理人员进行消防安全知识的培养和专业技能的训练，通过一系列的教育活动和培训让每一个消防安全管理人员深刻认识到消防安全管理的必要性；二是小区物业的管理人员可以定期开展消防活动，宣传消防安全的重要性，让每一位小区居民自发地参与进来，从自身做起，然后传递给更多的人这种消防安全的意识。同时也在一定程度上提高了小区居民的消防安全自救的能力。
参考文献
[1]熊文林.浅谈小区物业消防安全管理存在的问题及对策[J].企业科技与发展,2016（9）.
篇6
中图分类号：TU998 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）09（a）-0068-02
近几年来，三亚市从一个默默无闻的小岛城市渐渐地蜕变成了一个家喻户晓的“明星”城市。因自然环境得天独厚，城市建设快速发展，三亚市荣获了中国人居环境奖，吸引着越来越多的外地人前来买房置业。然而，无论是国际旅游城市的成功建设，还是房地产业的稳步健康发展，都需要借助物业管理的力量。在对三亚市低、中、高档住宅小区调查的过程中发现，部分住宅小区的许多消防安全设施往往跟不上小区的发展节奏，这就导致许多小区存在着消防管理滞后或者不到位的现象，小区内部存在不少的安全隐患和盲点，进而对居民的正常生活造成一定的影响，也会严重影响国际旅游城市的崭新形象。所以积极探讨小区面临的消防安全管理中存在的问题并提出对应的措施势在必行。
1 海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患
1.1 物业管理单位相关责任落实情况较差
海南三亚地区有不少新兴的住宅小区，其中既有价格比较高昂的高档小区，也有符合普通大众的住宅小区，但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实，进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益，忽视了小区建筑消防设施的维护和保养，而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足，以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理，一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏，因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金，使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见，进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实，对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理，比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失，部分消防设施出现了不同程度的损坏，但是小区的物业管理单位没有做到及时处理，这就导致小区内存在严重的消防安全隐患，一旦出现消防安全事故，小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助，比如消防栓无法出水、无法正常使用等，这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏，进而对很多的消防设施和器材安装门锁，这样就导致一旦发生紧急情况，具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用，延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机，进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。
1.2 小区居民的消防安全意识不够
海南三亚住宅小区内部的居民众多，而且居民的来源广泛，主要分为两大类：一是本地普通住宅小区，这类住宅小区的业主 80%是本地人，20%是外来务工人员；另外一种是“候鸟”人群住宅小区，这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主，85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异，进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。
同时，近年来随着人们生活水平的不断提升，很多家庭都已经购买了自己的私家车，但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求，进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据，一旦发生消防事故，相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低，对消防法规也没有清晰的认知，他们以为消防用水是免费的水源，就私自借用消防栓里的消防用水，但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱，其储水量有限，这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10 min的扑灭工作，如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充，那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾，其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建，用作自己的杂物间或者储藏间；还有不少居民消防安全意识不够，将许多生活杂物放置在疏散电梯前，这些行为都造成不小的消防安全隐患，在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。
1.3 公共维修基金使用阻力较大
海南三亚地区的消防设施设备完善，体积较大，而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修，但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大，业主对消防安全的认识不统一，因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位，相关的物业服务未能满足业主的具体需求，这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。
1.4 开发商建管脱节，留下火灾隐患
房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督，甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
2 住宅小区物业消防安全管理的对策
2.1 加强对相关物业管理单位从业人员的培训
物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训，进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能，为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督，同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训，务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能，会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。
2.2 建立健全物业管理消防工作制度
为了确保物业管理单位切实履行相关职责，做好小区的物业管理工作，就要建立健全物业管理消防工作制度，对小区内部的各项管理事项进行仔细确认，明确工作人员的消防安全管理责任，制定科学合理的消防巡查制度，做好相关消防安全隐患的检查和整改工作，及时对相关的重大消防问题进行检查和报告，同时做好与业主的沟通交流工作，明确双方的权利和义务，对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明，争取业主的支持和理解，促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作，对小区内部的安全问题及时进行排查，做好相关问题的整改工作，对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。
2.3 加强对物业管理单位的监督执法
我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》，公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查，积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况，以及物业管理人员的防火巡查的执行情况，检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况，保证各项消防器材和设施的完整和有效，对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改，并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会，进而形成部门联动制约机制，为小区的消防安全管理确定必要的约束机制，全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。
2.4 加强小区消防安全常识的宣传普及
对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识，按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作，比如为居民发放各种消防安全资料，在小区的公示栏里张贴宣传图画，利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及，还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。
小区的物业消防至关重要，对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义，同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。
参考文献
[1] 李波.住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策[J].建筑工程技术与设计，2014（3）：182.
篇7
一、普查目的
通过专项普查，全面掌握全市各区物业管理机构建设情况和住宅物业管理发展现状，摸清住宅小区物业管理中房屋及其共用设施设备的基本情况，进一步了解住宅小区物业管理中存在的问题，研究制定相关政策，为今后加强物业分类指导，提高物业管理水平，实现物业全覆盖，建立长效管理机制提供重要依据。
二、普查范围
年12月1日前我市城区竣工验收合格交付业主使用的住宅小区（楼）。
三、普查内容
（一）各区物业管理机构建设情况：包括区、街道办事处、社区居委会三级物业管理机构的设置、职能及其人员到位、管理落实、经费保障等情况。
（二）住宅小区及房屋基本情况、附属设施及设备情况：包括项目规模、建成年代、房屋类型、房屋结构、物业用房、会所、体育（篮球、羽毛球等）场地、健身场地、车库以及监控设备等情况。
（三）住宅小区（楼）实行何种物业管理（物业企业专业化管理、企事业单位后勤式管理、业主自主管理、辖区居民委员会管理、其它管理等）。没有物业管理的住宅小区（楼）的基本情况，没有物业管理的原因等。
（四）专业化物业管理基本情况：包括物业公司基本情况、物业项目服务人员等情况。
（五）自行管理物业基本情况。
（六）业主、业主大会及业主委员会基本情况：包括业主入住情况、业主大会召开情况、业主委员会成立及成员组成等情况。
（七）物业服务费用及收缴情况：包括物业服务费、车位费等各类物业管理服务费用收费标准以及影响物业费收缴的主要问题等情况。
四、普查方法
此次专项普查工作按照项目属地化管理的原则，实行各区负责制，自下而上，层层把关，逐级上报，考评验收。
五、时间安排
普查工作的登记时间确定为年6月1日。从年6月1日正式启动至年8月31日结束，共分五个阶段进行：
（一）准备阶段（6月15日前）。市和区两级政府分别成立住宅小区物业管理普查工作领导小组，市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室制定物业普查方案、考评验收细则、印制普查表格、布置普查工作并组织市区普查人员进行培训，同时负责组织成立市住宅小区物业管理普查考评验收组。
（二）普查阶段（6月16日至7月15日）。有物业管理的小区，由该小区的物业经理根据小区档案中的相关资料，并核实有关情况后填写基本情况调查表，区物业办人员深入小区进行指导帮助。没有物业管理的小区（楼），由该辖区物业办根据小区（楼）档案中的相关资料，并核实有关情况后填写基本情况调查表。
（三）考评验收阶段（7月16日至7月31日）。各区政府组织人员深入物业项目，对照表格填写内容要求逐项进行审核后，将调查结果进行微机录入。期间市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室将组织考评验收组对各区普查项目进行抽查验收，抽查率不低于30％。
（四）汇总上报阶段（8月1日至8月10日）。各区物业普查办公室根据普查结果，按照统一要求进行汇总、分析，撰写本区普查情况报告，上报市物业普查办公室。
（五）汇总分析阶段（8月11日至8月31日）。市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室对各区上报的普查数据进行审核、汇总、分析，写出普查报告，并对普查工作的完成情况进行总结，为下步我市抓好物业管理工作提出意见和建议。
六、工作要求
此次专项普查工作涉及范围广、时间紧、任务重、要求标准高，关系到广大人民群众的切身利益，关系到和谐社会的构建。各区政府要采取切实有效的措施，集中力量在规定时间内完成普查工作。
（一）加强领导，精心组织
市政府成立市住宅小区物业管理普查工作领导小组，领导小组下设办公室，办公地点设在市住房城乡建设局，具体负责普查工作的组织协调、考评验收和汇总等工作。各区也要成立相应的机构，并将机构人员情况于6月12日前上报市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室，负责组织辖区内住宅项目的普查实施、考评验收和汇总上报等工作。
（二）落实责任，保证质量
各区政府要根据全市统一要求和部署并结合辖区内物业管理项目数量制定普查进度安排并认真抓好落实。各项目负责人要如实填写基础表格，确保数据真实准确，物业企业负责人要严格把关。物业办要通过听取介绍、查阅资料、现场查看、走访业主以及开发建设单位等方法进行审核、验收，确保物业管理普查工作真实有效。
篇8
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1007-9599 （2012） 20-0000-02
1 引言
随着国家对房地产行业宏观政策的调整，房地产企业想要找到突破口，提高消费者的购买兴趣，必须想出更多的办法，而小区物业管理的现代化是一个很重要的因素。国内也有不少软件企业在开发和推广小区物业管理软件，但其中存在以下不足：
1.1 小区物业管理系统产品价格较高、维护困难、二次开发费用较大、难于短时间成熟。
1.2 产品未充分考虑现有设备或系统。小区一般有监控系统、门禁系统等，需要结合起来。
有必要设计出一种更加有效的小区物业管理系统，充分利用信息化的优势，把先进的物业管理服务带给各位小区的业主，把良好的增值服务和最大化的利润带给物业企业。
2 小区物业系统设计
2.1 目标。系统地对管理模式和工作规范进行研究，需要新的系统对传统的物业管理工作带来较大的效率提升，将会达到以下目标。（一）解决传统物业管理各物管部门诸多业务处理和操作工序繁杂，手工统计汇总工作量大、信息可靠程度差等问题。（二）经营决策所需的数据采集方便、准确率高，所有数据基本具备实时性。对物管数据信息的编码和分类进行科学管理，方便进行数据的统计，帮助决策。（三）充分利用小区设施和住户资源，开展可盈利的增值服务等。
2.2 系统逻辑结构。系统以B/S模式运行，通过小区宽带（LAN）或无线局域网（WLAN）来运行。客户服务中心的工作人员、小区大门的护卫、小区物业办公人员和小区业主等都可以通过网络连接到WEB服务器，登录到管理系统，完成相应的功能和操作。整个系统采用典型的三层架构，客户端包括WEB端，桌面客户端，PDA手持设备和小区监控设备等。系统结构如图1所示。
2.3 系统工作流。完整的小区物业管理应该是从房屋修建时就介入其中，这样可以完整地了解整个建筑的相关信息，有助于后期的小区日常管理等。主要流程包括：（一）前期介入：指物业公司、开发商和施工单位一起讨论项目工程的相关事宜。（二）工程验收：指物业公司代表业主，与开发商、施工单位和质检部门一起收房。可能需要记录存在的问题（可以用图片来说明），以及合格记录，整改反馈意见等。（三）交房：业主收房，领钥匙等。如发现问题，则需要整改，跟进的工作需要记入系统。（四）装修：业主或住户对房屋进行装修。（五）日常管理：入住管理，报修，咨询（求助等）服务，增值服务，车位（车库）管理等。（六）收费管理：包括物业管理费，增值服务收费等。（七）办公管理：主要管理文件的发放、查阅等。（八）知识管理：包括工程、护卫、保洁等相关管理文件和信息，及工作记录、活动记录等。（九）公共维修，资金管理：公共维修是指如电梯等公共设备的维修；资金管理包括物业费用以及其它收入等。
整个管理流程如图2所示。
2.4 小区物业系统的实现。系统服务器端采用SSH框架，数据库后台采用MySQL，前端客户端采用JSP，还包括桌面版的客户端、PDA手持终端等，还需要和小区原有系统进行信息交换。（一）SSH框架。SSH框架其实是Spring，Struts，Hibernate三种框架的统称。Struts是一个开源项目，提供了独立的控制器组件，在视图组件上可以使用JSP技术或者与velocity、XSLT等结合[3]。Hibernate是一个开源对象关系映射框架，对JDBC进行了轻量级的封装，可以非常方便地进行对象的持久化操作。它支持所有的关系数据库，采用HQL（HibernateQueryLanguage）来编写数据库操作[5]。Spring被称为“框架之框架”，是一种轻量级的用来组合其它框架（如Struts，Hibernate等）的框架。Spring通过控制反转（IoC）实现对象注入。（二）数据访问实现。基于JavaEE的系统，后台数据库大多采用MySQL，我们的系统也采用此方案。通过Hibernate的逆向工程可以直接生成数据库表对应的系统对象映射，既可以使用.hbm.xml映射文件，也可以采用Annotation生成注解的方式生成对象。基本的数据库访问类可以继承自HibernateDaoSupport。
2.5 用户界面实现。采用JSP作为用户界面。Struts作为控制器，可以使用JSP，freemarker，velocity等当界面模板，使用JSP时也可以方便地在其中嵌入Struts的各种标签。Struts标签的使用方式大概如代码所示：
…
…
2.6 系统功能模块。根据图2描述的整个物业管理的流程，可以将系统功能抽象成以下几个模块：（一）前期介入模块：主要完成的是房屋修建初，开发商完成交房验收前，物业公司参与的所有工作和活动。具体包括前期介入和工程验收。（二）交房模块：完成房屋的所有权从开发商转到业主的相关操作。事先，应该将销售信息采集到物业管理系统中（需要对用户隐私进行保护）。交房还需要将业主对房屋的验收结果和意见，以及处理情况等进行登记。（三）日常服务模块：实现对小区物业的日常管理和维护工作，大致包括：安全护卫工作，客户服务工作，维护维修工作，绿化清洁工作，以及其它相关工作等。这是整个小区物业服务和管理的核心。（四）公司内部管理：完成公司内部的上传下达，工作呼叫，信息互通，问题通报等。是属于公司内部管理的一个环节
3 结束语
通过认真研究物业管理企业的工作流程，并实地考察和学习，了解了物业企业的功能、职责和工作重心，设计并实现了完全信息化的小区物业管理系统。该系统在测试过程中，表现出了较好的灵活性、信息快捷性、管理高效性和用户易用性。不过，在使用中，还是暴露出了一些问题，还需要进一步改进。
参考文献：
[1]段淑娟，任晓芳.城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析[J].生产力研究，2012（1）：148-149.
[2]傅冬绵，陈细浓.小区物业管理系统的设计与实现[J].华侨大学学报（自然科学版），2007，28（2）：139-142.
篇9
一、工作任务
XX镇政府负责城区229个无主管小区规范化物业管理。其中X社区X个，X社区XX个，XX社区X个，XX社区X个，XX社区X个，XX社区X个，XX社区X个，XX社区XX个，XX社区X个，XX社区X个。2021年底县城区老旧小区物业管理覆盖率达到100%。
二、工作时限
按照工作部署，老旧小区物业管理覆盖率在6月底前完成30%，10月底前完成80%，12月底前达到100%。
三、分类实施
（一）基础条件较好的单位家属楼院。
须引入专业化物业企业进驻管理。
（二）基础条件一般的小区。
无法引入专业物业管理企业的楼院、单位家属院，由责任单位进行管理。其余的由XX镇组织成立业主委员会或居民议事小组（党员议事小组），由业主委员会或居民议事小组自治管理。
（三）单栋楼院的小区。
划片进行物业管理，由社区委派网格长或楼院长成立流动物业进行管理。
四、方法步骤
推进督导工作从2021年3月下旬开始至12月底，分三个阶段进行：
第一阶段：标准制定及部署发动（3月11日至3月31日）
县住房和物业中心制定老旧住宅小区物业规范化管理标准及具体内容，下达任务清单，组织专家指导、评定，建立进度台账，推进任务落实。
第二阶段：全面推进（4月1日至10月31日）
XX镇成立督导组深入各社区开展推进督导活动，督促各社区、责任单位根据任务清单和时间节点抓好落实。每月在项目现场召开一次推进观摩会议，每月排名通报。汇总专项督查进展情况和存在问题，提出针对性的意见建议，推动项目顺利实施。
第三阶段：评价验收（11月1日-12月31日）
县住房和物业中心、XX镇对全县老旧住宅小区物业管理实施情况进行验收，并对完成情况进行公示。邀请县文创办、县人大代表、县政协委员、新闻媒体和相关部门等参与现场验收。
五、组织领导
成立XX县物业管理重点民生实事工作领导小组。由县政府分管负责同志任组长，县政府办分管负责同志、县住房和物业中心主要负责同志任副组长。县纪委监委、县委办、人大办、政协办、组织部、人武部、老干局、县督查局、党校、法院、检察院、发改委、教体局、科工局、公安局、民政局、财政局、人社局、自然资源局、住建局、交通局、水利局、农业农村局、商务局、文广旅局、卫健委、应急局、审计局、市场监管局、扶贫办、税务局、融媒体中心、住房和物业中心、粮食和物资中心、移民工作服务中心、供销社、社保中心、公路事业发展中心、道路运输服务中心、邮政局、烟草局、供电公司、淼源水务、热力公司、联通公司、人行、工商行、农行、建行、农商行、农发行、邮政银行、寿险公司、XX镇、北冶镇、交警队、县医院、中医院、二院、新华书店、医药公司、石油公司相关负责同志，XX镇相关社区主要负责同志为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县住房和物业中心，县住房和物业中心主要负责同志兼任办公室主任，负责该项工作的督导推进。
六、工作要求
（一）加强组织领导。
物业管理全覆盖工作在县物业管理领导小组的领导下进行，县住房和物业中心负责制定标准、指导、培训，XX镇负责具体实施，各责任单位分工负责，密切配合，强力推进。XX镇各社区要结合各自实际，制定辖区内物业管理工作计划，发挥机关党员、职工引领作用，成立业主委员会或小区党员议事小组，未能成立业主委员会的小区按照住建部等10部委的文件精神，组建社区居委会主导下的物业管理委员会。
（二）营造宣传氛围。
各社区要通过条幅、展板、公告栏、新闻媒体等多种形式进行宣传，提高社会各界对物业管理的认知度，积极参与，共建共享，共同推进，提升物业服务水平。
（三）严格考核奖惩。
县物业管理领导小组按照年度物业覆盖工作任务完成情况对责任单位进行考核奖惩。
附件：1．XX县老旧住宅小区物业规范化管理标准（试行）
2．XX县老旧住宅小区物业规范化管理考评办法
（试行）
3．XX县老旧小区物业服务项目评分标准
4．老旧住宅小区实现规范化管理台账
附件1
XX县老旧住宅小区物业规范化
管理标准（试行）
1．公共环境卫生。小区（楼、院）路面、绿地、沟渠等公共部位每日至少清扫1次；按规定配置和摆放垃圾桶，并保持外观完好清洁，生活垃圾日产日清；雨水井、污水井、化粪池每半年检查1次，每年至少清掏1次；定期开展“除四害”消杀。
2．公共秩序维护。有门卫的要建立公共秩序维护24小时值班制度，落实外来车辆、人员登记制度；无门卫的，要建立定期巡查制度，发现问题及时处理并上报相关部门；定期清理楼道杂物；无“飞线充电”等影响消防安全的行为，制止无效的，及时上报相关部门；发生突发事件时，应及时制止并报告相关部门。
3．绿化养护管理。绿地内无杂草、杂物等，各类乔灌木、草坪等植物修剪整齐，无病虫害现象；无毁绿种菜、毁绿停车、圈地饲养家禽等行为；有爱护绿化提示标识。
4．共用部位管理。对小区（楼、院）房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护保养，保证正常使用；对容易危及人身安全的设施设备要采取必要的警示提醒和防范措施；对私搭乱建等违法违规行为，应及时制止并报告相关部门；对房屋共用部位、共用设施需进行维修的，及时报告业主委员会或物业管理委员会，协助申请使用维修资金或筹集资金组织维修。
5．停车管理服务。合理规划机动车停车位及消防车通道标线标识，引导和提醒业主有序行驶、规范停放管理，严禁侵占消防通道、公共通道等行为；劝阻、制止楼梯间停放非机动车；合理设置非机动车停车棚、充电装置，建立日常巡查制度，规范非机动车辆管理停放。
附件2
XX县老旧住宅小区物业规范化管理
考评办法（试行）
为进一步规范和提升我县物业行业服务水平，促进物业行业健康发展，全面落实县委、县政府赋予的任务，结合物业行业实际，老旧住宅小区物业规范化管理，实现老旧小区物业管理全覆盖。
一、考评对象
家属楼院的责任单位、XX镇。按照县委县政府年度民生实事的总体要求，组织开展老旧小区物业管理工作。
二、考评内容
老旧住宅小区物业规范化管理的内容应具备五大指标内容，设置对应的老旧住宅小区物业规范化管理小区管理标准结合小区实际配建情况进行评价，一是公共环境卫生；二是公共秩序维护；三是绿化养护管理；四是共用部位管理；五是停车管理服务。
三、考评时间
2021年7月底，初步对老旧住宅小区物业规范化管理小区进行现场评定打分，找差距、找不足，同时总结、推广先进做法和经验。12月底前，进行最终考评，确定是否达到老旧小区规范化标准，是否完成民生实事任务。
四、考评结果运用
根据年度分配计划，围绕考评指标内容逐条梳理，按照老旧小区物业管理规范化标准对各老旧小区进行年度考评。考评结果可采取评分制原则，满分为100分，当满足指标项85分以上（含85分），可认定为“XX县老旧住宅小区物业规范化管理”达标小区。各责任单位可把“XX县老旧住宅小区物业规范化管理”达标小区作为评选县级先进和向上级优先推荐的重要依据。
附件3
XX县老旧小区物业服务项目评分标准
序号
评分项目
大项
分项
评定单位计分
得分
得分
1
一、公共环境卫生
20
1.1
路面、绿地等公共部位每日至少清扫1次。
5
1.2
按规定配置和摆放垃圾桶，并保持外观完好清洁，生活垃圾日产日清；
3
1.3
雨水井、污水井、化粪池每半年检查1次，每年至少清掏1次，并有记录；
3
1.4
定期开展“除四害”消杀，防治鼠害、虫害等有计划，有措施，并有记录；
3
1.5
管理区域内道路、绿化带（绿地）、停车场、文体活动区域等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物，及时清理公共场地、道路的积雪、积水等；
3
1.6
对公共区域宠物活动按规定实施管理。
3
2
二、公共秩序维护
20
2.1
有门卫的要建立公共秩序维护24小时值班制度，落实外来车辆、人员登记制度，且有记录；无门卫的，要建立定期巡查制度，发现问题及时处理并上报相关部门，有巡查和上报记录；
7
2.2
楼道等公共通道无杂物堆积；
5
2.3
定期开展消防演练，有记录；管辖区域内无消防隐患，有排查记录；
5
2.4
无“飞线充电”现象；
3
3
三、绿化养护管理
20
3.1
绿地内无杂物、杂草等；各类乔、灌木、草坪等植物长势良好，修剪整齐，无折损、斑秃现象；
8
3.2
各类乔灌木、草坪无病虫害现象；
4
3.3
绿地内无毁绿种菜、毁绿停车、圈地饲养家禽等行为；
5
3.4
醒目处设置爱护绿化提示标识；
3
4
四、共用部位管理
20
4.1
对小区房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护保养，保证正常使用；
5
4.2
对容易危及人身安全的设施设备要采取必要的警示提醒和防范措施；
5
4.3
区域内无私搭乱建现象。对私搭乱建等违法违规行为，应及时制止并报告相关部门；
5
4.4
对房屋共用部位、共用设施需进行维修的，及时报告业主委员会，协助申请使用维修资金或筹集资金组织维修；
5
5
五、停车管理服务
20
5.1
合理规划机动车停车位及消防车通道标线标识，引导和提醒业主有序行驶；
5
5.2
车辆停放有序，无乱停乱放现象，无侵占消防通道、公共通道的行为；
5
5.3
合理设置非机动车停车棚、充电装置，建立日常巡查制度，有记录，规范非机动车辆管理停放；
4
5.4
非机动车辆停放有序，楼梯间无非机动车辆乱停乱放现象。
6
附件4
老旧住宅小区实现规范化管理台账
序号
小区名称
管理形式
管理单位
位置座落
建设年代
篇10
其他住宅楼群，实行物业管理的，也应执行本办法的规定。
第三条 本办法所称物业管理，是指物业管理公司受业主委托对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、环境卫生、交通、治安、环境容貌等开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。
本办法所称业主，指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。非业主使用权人根据业主委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
第四条 住宅小区应当积极推行社会化、专业化的物业管理模式。物业管理公司属于微利服务企业，可享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五条 物业管理纳入住宅小区建设规划，住宅小区规划建设可行性研究报告应包括物业管理。
第六条 市建设行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责市区住宅小区物业管理的行业管理工作。
市交通、卫生、公安等部门和住宅小区所在地人民政府及街道办事处，按各自职责分工负责对小区物业管理中有关工作的监督与指导。
住宅小区居民委员会按《城市居民委员会组织法》的规定履行职责。物业管理公司应配合住宅小区内居民委员会做好有关社会工作，对业主委员会已委托物业管理公司进行管理与服务的项目，居委会不再提供有偿服务。
第七条 市物业主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的方针、政策和法律、法规，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责市区住宅小区物业管理公司的资质管理工作；
（三）负责市区住宅小区综合验收和交接工作；
（四）负责住宅小区房屋维修专项资金缴交、使用的管理工作；
（五）负责对从事物业管理工作的专职人员进行培训；
（六）负责市区住宅小区物业管理合同的备案工作；
（七）负责住宅小区物业管理创优评比工作。
第八条 住宅小区已交付使用且入住率超过百分之五十以上时，住宅小区开发建设单位或其委托从事前期管理的物业管理公司，应当在市物业主管部门和街道办事处的指导下建立住宅小区业主管理委员会（以下称业主管委会）。业主管委会由住宅小区内业主选举的代表组成。
第九条 业主管委会的权利：
（一）召集和主持业主大会；
（二）制定管委会章程，代表住宅小区内的业主，维护其合法权益；
（三）决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与其签订物业管理委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的年度管理计划和住宅小区管理服务的重大措施；审议物业管理公司有关物业管理经费收支使用情况；
（五）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
第十条 业主管委会的义务：
（一）根据业主和使用人的意见及要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理措施；
（三）接受住宅小区内业主的监督；
（四）接受市物业主管部门、各有关部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的监督指导。
第十一条 物业管理公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体，是具体实施物业管理的经营企业。
物业管理公司必须具备相应的专业技术人员和管理人员，并有市物业主管部门认定的资质和市工商行政管理部门核发的《营业执照》，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据有关法律、法规和省、市规定，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体规定；
（二）依照物业管理委托合同和住宅小区物业管理具体规定，对住宅小区实施物业管理；
（三）依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；
（四）有权制止违反住宅小区物业管理规定的行为；
（五）有权选聘专营公司（如清洁、修缮、绿化、保安等公司）承担专项管理服务；
（六）开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第十三条 物业管理公司的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主管委会和住宅小区内业主的监督；
（三）重大的管理措施应当提请业主管委会审议和认可；
（四）接受市物业主管部门及住宅小区所在地人民政府和街道办事处的检查和监督。
第十四条 物业管理公司可以根据业主管委会或个人的委托，在住宅小区有偿开展下列物业管理活动：
（一）有关房屋及其附属设施、设备的维修和管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地、花草树木的养护及绿化设施的维修；
（四）保安及公共秩序的事务性管理；
（五）集贸市场和其他商业网点的管理；
（六）车辆进出及停放的管理；
（七）单位和住户委托的其他服务项目。
住宅小区内的管道煤气、通讯、户外水电、有线电视、路灯和连接井以外的市政设施由各专业单位负责维修与养护；各专业单位也可委托物业公司负责维修与养护，其费用由各专业单位支付。
第十五条 委托进行物业管理，委托双方应依法签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当载明委托管理项目、管理标准、管理权限、管理期限、服务费用的收支、监督检查责任、违约责任以及其他权利、义务等内容。
第十六条 业主管委会应当将住宅小区内属于自己管理范围的物业管理项目委托物业管理公司进行管理。
第十七条 新建住宅小区的首批房屋单体竣工后，开发建设单位应当委托物业管理公司对住宅小区进行前期物业管理。业主管委会建立后，由业主管委会决定续聘或另聘物业管理公司。
第十八条 新建住宅小区委托物业管理公司管理时，开发建设单位应移交下列住宅小区工程建设资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）住宅小区地下管网竣工图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）其他必要的资料。
第十九条 业主应当遵守下列规定：
（一）进行房屋装修的必须按省、市房屋装修管理规定向物业管理公司申请，按规定办理审批手续；
（二）不得擅自改变房屋和土地使用性质；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、剧毒、易腐物品和具有放射性物质的物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益和污染环境的活动；
（五）不得侵害他人的正当合法权益；
（六）自觉遵守本办法及本住宅小区物业管理具体规定，按章交纳物业管理服务费，配合物业管理公司做好物业管理工作。
第二十条 业主或非业主使用人在入住住宅小区前，须与物业管理公司签订住宅小区物业管理入住合同；已入住住宅小区未签订合同的应在本住宅小区实行物业管理后补签合同。
第二十一条 实行物业管理的住宅小区，应建立住宅小区房屋维修专项资金。
住宅小区房屋维修专项资金由住宅小区开发建设单位按照该住宅小区房屋建筑安装工程总造价2％的比例，分别在住宅小区竣工验收合格时和房屋出售率达50％时，各半交市物业主管部门，实行专户储存，专项管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行同期年利率。
财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取、使用和管理进行监督、检查和审计。
第二十二条 房屋维修专项资金增值部分用于房屋共用设施、设备以及住宅小区内公用设施的维修养护与更新，物业管理公司使用该项资金时，应提出年度使用方案，经业主管委会审核，业主大会批准后，上报物业管理主管部门按时划拨。
第二十三条 房屋及其附属设施危及或可能危及毗连房屋安全、公共安全或严重影响市容市貌并且按规定应由业主承担维修责任的，业主应当及时进行修缮；拒不修缮的，业主管委会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。
第二十四条 人为造成住宅小区内房屋、公用设施、设备、园林、道路等损失的，依法由责任人负责赔偿。
第二十五条 住宅小区移交物业公司管理时，开发建设单位可将新建住宅小区保修期内的保修项目，委托物业管理公司养护、维修，并按规定支付相应的保修金。
第二十六条 实行物业管理的住宅小区，业主或非业主使用人，应按物价部门核定的收费项目和标准，向物业管理公司缴纳物业服务费；不按规定交纳服务费的，物业管理公司有权按照所签物业管理合同要求追偿。
第二十七条 物业管理公司为业主个别需求提供特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
第二十八条 住宅小区开发建设单位在住宅小区交付使用时，必须分别按总建筑面积千分之三和千分之四的标准提供物业管理用房和经营用房；管理用房由开发建设单位无偿提供给物业公司使用，经营用房按房屋建筑安装工程造价购买，购房经费从住宅小区房屋维修专项资金中列支。
物业管理用房和经营用房产权归该住宅小区业主管委会。管理用房全部由物业管理公司免租使用。经营用房全部租赁给物业管理公司使用，使用收益用于该住宅小区的物业管理。
第二十九条 物业管理公司应严格按照本办法的规定实施物业管理，如不履行合同规定或违反本办法的，业主有权投诉，业主管委会有权制止，并要求其限期改正。
第三十条 对违反本办法第十八条、第十九条、第二十六条规定的，物业管理公司有权予以批评教育和制止，并可要求其限期改正；造成损失的，责任人应负责赔偿。
对违反有关法律、法规的行为，物业管理公司可提请有关部门依法处罚，直至追究刑事责任。
第三十一条 写字楼、住商楼、成片开发建设的别墅区、度假区、专业市场和行政村的物业管理，可参照本办法执行。
