房地产基金模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产基金，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、房地产私募基金的定义及发展历程

定义：房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金。

发展历程：房地产私募基金最早出现于20世纪70年代末的美国，当时市场上剩余资金充足，融资成本较低，对房地产私募基金的需求量并不大，缺乏投资机会使房地产私募基金一直没有获得较大的发展。直到80年代末，全球经济危机导致机构投资人资金链紧张甚至断裂，市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产项目。造成此次经济危机的根本原因主要有两点：1.不断攀升的利率增加了人们偿还贷款的压力，房屋贷款毁约率明显提高；2.政府取消了购买房地产的税收优惠政策，增加了人们购买房地产的成本，使房地产销量急速下降，成交价格有很大程度的下跌。同时，市场上出现了非常多的优质资产被迫折价出售，美林和高盛等著名投资机构准确的把握住了这个难得的机会，开始募集房地产私募基金“抄底”市场。至此，以机会型房地产私募基金为标志的新兴投资领域登上了历史舞台，并最终成为推动房地产市场恢复繁荣局面的一支重要力量。进入20世纪90年代，随着房地产行业不断发展壮大，房地产私募基金已不再局限于收购那些处于困境之中的资产，其业务逐步拓展至房地产并购、房地产开发及房地产债权等领域。由于房地产私募基金比较倾向于做长期投资并拥有成本较低的融资渠道，他们通常愿意以股权投资的形式进入房地产项目。在整个房地产产业链上，这种运营模式能够满足很多房地产商的融资需求、降低房地产商的资产负债率，同时也能够提升房地产行业整体的资金使用效率。

二、房地产私募基金的优势

优秀的房地产私募基金相对而言是更专业的房地产投资人，房地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，在风险把控上更具有优势。并且，多数运作成熟的房地产私募基金是以获得投资收益为目的，不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。房地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点。具体而言，房地产私募基金的优势主要在于以下几点：

1.股权投资：与在公开市场上购买上市公司股票的公募基金不同，房地产私募基金倾向于直接收购所投房地产项目公司的股权。这种股权投资使投资人能够在很大程度上对所投资的房地产项目公司进行控制，从而更好的保证其权益并实现其投资策略。

2.创造价值：房地产私募基金管理人通过对项目的重新包装，在运营管理层面为房地产项目创造价值，如对所投资的房产进行翻修、对项目公司进行财务整顿，从而提升资产价值，再以高于收购价的价格出售，实现盈利退出。

3.利益重组：房地产私募基金可以将不同的房地产项目重新包装打包销售，也可将某一项目按比例分拆销售、对外融资或出租。与无形资产相比，房地产项目更容易分拆，而且分拆后的每一部分资产可能比原先的价值有所提高。

4.贷款优惠：由于房地产项目通常具有可以预期的稳定的现金流，房地产私募基金比杠杆收购等其他私募基金投资类别更容易获得贷款利息优惠，从而降低了融资成本。

5.退出灵活：房地产私募基金可在所投房地产项目销售完毕后分红清盘退出，也可以将资产在非公开市场上转让给其他投资者，甚至可以通过房地产投资信托基金的形式打包上市退出。

6.分散风险：投资房地产私募基金可以丰富机构投资人的投资策略组合。房地产私募基金与证券和债券投资相对较低的关联性使其能够分散投资风险。

三、房地产私募基金的分类

根据发起机构的不同，目前中国市场上的房地产私募基金主要分为三类：

1. 互质的独立基金管理人，例如中城联盟投资基金、盛世神州房地产基金等；

2. 由房地产开发商为主发起成立的房地产基金，例如信保基金、华润地产基金、复地投资基金、中海地产基金及金地稳盛基金等；房地产基金管理人往往具有知名开发商背景，在房地产的业内资源和项目运营等方面，有着得天独厚的优势，比较容易获得有限合伙人LP的认可。但也可能存在以下问题：具有开发商背景的基金管理人是否可以保持其独立性，以投资者利益为重，而不是偏向于开发商自己的利益，成为开发商的变相融资平台。

3.由金融投资机构发起设立的战略型投资基金，例如鼎晖房地产基金、弘毅房地产基金及黑石中国基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞银、德意志银行等各大国际投行在国内均有参与设立此类基金。

根据投资方式的不同，又可分为以下三类：

1.权益型基金。一般直接或间接投资于房地产项目，收入主要来源是房地产项目直接产生的租金收入或出售的增值收益，权益型投资往往直接参与到项目的运营管理过程中，收益主要取决于项目实际运作情况。

2.抵押型基金。一般是通过委托贷款等形式借钱给开发商以赚取固定收益，收益来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系不大。目前国内房地产私募基金大部分以抵押型投资为主。

3.混合型基金。是介于权益型和抵押型之间的一种模式，兼具权益型和抵押型的双重特点，在收购项目公司股权后，同时向项目公司提供房地产贷款。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。

四、房地产私募基金在中国的发展现状

房地产行业是最受私募股权基金青睐的行业之一，房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中占有举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展；完善投资渠道，合理利用民间资本；促进中国资本市场发展。近年来，由于持续的房地产调控，传统的房地产融资渠道如银行、信托等收紧，给房地产私募基金带来了良好的发展机遇，在中国呈现蓬勃发展之势。根据清科研究中心的最新统计数据显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132只；2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%，募资总额达到106.67亿美元。其中，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。

目前，房地产私募基金在中国主要有以下几种类型的投资：

1.开发型投资。对目标房地产开发项目进行投资，寻求投资的增值。

2.风险投资型投资。运用典型风险投资基金的投资理念，对房地产相关高科技产业（如新材料）的目标企业进行投资，寻求风险投资的增值。

3.收租型投资。长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业，寻求物业的长期稳健经营收益，并在条件成熟时通过房地产投资信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以寻求投资资本的增值。目前，房地产私募基金已涉足住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个房地产领域。

4.抵押资产型投资。投资收购银行的抵押资产（房地产），通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。

5.不良资产处置型投资。投资收购银行的不良信贷资产（房地产），通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。

6.其他投资：不少小的房地产私募基金实际是以“过桥贷款”为主营业务，快进快出，赚取利差。

参考文献：

[1]董藩，赵安平.房地产金融[M].清华大学出版社，2012.

篇2

REITs(房地产信托投资基金)通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金，选择房地产项目和业务进行组合投资。权益类基金的主要投资对象是房地产，房地产的租金是REITs的主要收益，另外，房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，两者的利息也是REITs的收入来源。

房地产信托产品其实可以算是一种“原始”阶段的REITs。发展REITs最重要的就是以大规模的基金，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破发行僵局。关于REITs是选择信托公司私募发行，还是交易所市场来发行，成为目前讨论的焦点。业内人士分析，未来REITs一旦在交易所上市，参与主体将变为基金与证券公司;在分业监管模式下，信托公司则不免望洋兴叹。这是因为，信托公司资产池的区域性很强，且规模较小，对于REITs几十亿的规模，信托公司私募比较困难。同时，成熟商业REITs的投资回收期较长，也是对信托公司的一个考验。

但在当前经济下行的环境中，在交易所市场推出REITs，REITs的回报令人担忧。

REITs进入房地产市场，可以解决部分地产项目的资金问题。但业内人士提出，如今中国许多甲级写字楼的租金下滑，高端物业不景气，市场观望气氛浓厚，这在很大程度上影响了单位基金的收益分配，要想激活地产市场，扭转市场预期是关键。

可以说，操作得好，REITs就是一种双赢的赚钱模式。房地产商通过信托计划，为自己的地产项目募集到资金，而投资者虽然没有钱盖大楼房，却可以通过小笔投资分享比较稳定和丰厚的收益。

本刊特约理财师告诉投资者，随着REITs的渐行渐近，房地产类信托那曾经让普通投资者望而却步的50万-100万元的投资门槛有望打开。对于投资者来说，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出显然提供了一种良好的稳健收益类投资品种。按照目前的情况来看，REITs的预计年回报内部投资收益率在10％-20％之间，发行后产品的净利润为6％左右。

业内人士分析说，REITs的风险比股票低。首先，REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，投资风险更为分散。发行公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益。抵押贷款类的REITs，贷款违约风险也较小。

篇3

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）05-0171-01

1 房地产投资信托基金的概述及在我国发展现状

房地产投资信托基金，是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金，将其投入到房地产领域，如投资房地产证券，房地产开发项目等，从中获取收益，再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度，它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金，其目的是减轻单一融资渠道下，银行金融政策的变化对房地产业的冲击，将国家、银行风险向社会上转移，由社会发挥监督功能，改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs，多数基金采用的是房地产信托计划的形式，以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实，但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的，这使我国基金投资者承受着较大的风险，这些风险有来自市场的风险，还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构，其相关的法律规范也处于空白时期，所以，在基金契约链中，基金投资者起到了重要作用，同时，也承担着较大的风险。

（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比，我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人，投资者投入资金，基金托管人保管和分配资金，而基金管理人投资和管理基金财产，各行其职，相互监督，相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看，在已发行的信托计划中，仅有极少数设有基金保管人，而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色，这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利，投资者和投资信托公司之间就产生了委托成本，这不利于投资者权利的维护。

（2）封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大，周期长，流动性差的特点，若在经济衰退时期，投资者随意撤出资金，会使房地产行业由于缺资愈加发展困难，进而影响整个国民经济的发展，所以，我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说，封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金，它的运行机制是：当投资信托基金的业绩下滑，投资项目失败时，投资者会根据自己的意志赎回资金，使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机，迫于这种压力，基金管理人不得不为投资者利益着想，对投资项目的选择采取谨慎态度，这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下，投资者将资金投入到投资信托公司中，就相当于所有的风险皆由投资者承担，这些风险中既包括市场风险，也包括委托风险。

（3）房地产基金投资者只有收益权和知情权，而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别，当房地产基金获取利润时，投资者理所当然的分享投资收益，这是投资者最基本的权利，投入资金的投资方向，信托投资公司也有责任如实传达给投资者，这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散，房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会，投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且，每个人都有“搭便车”的心理，基金投资者缺少一种行权的平台和动力，基金管理人损害投资者利益的可能性就很大，如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋，通过高买高卖房地产项目，从中获取高额佣金和利益，最后受损的是基金投资者，不但收益萎缩，还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说，当基金公司业绩下滑或投资失败时，基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售，这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应，它能使投资者及时避险，也给基金管理人施加了压力，但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场，无法保证投资者的受益凭证及时变现，所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段，在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度，虽然委托风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除，但通过完善治理结构，协调投资者和信托投资公司之间的关系，从中可以实现“双赢”，实现利益的协调。

（1）加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐，用市场机制规范基金管理人行为。以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金，完善治理结构，结合证券投资基金的治理机制的经验，引入基金托管人制度，在契约链条中建立资金保管和供给的节点，通过基金托管人来约束基金管理人的行为，有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场，拓宽了投资者获取消息的渠道，投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息，还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

（2）建立股东大会或持有人大会等权力机构，引入独立董事制。基金持有人若想维护其自身的利益，必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会，由于我国房地产基金采用契约型方式，所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大，但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时，持有人大会有权就该项目进行表决，只有持有人大会一致通过的项目，才能纳入基金投资公司的最终投资范围，这种规范化的管理，有助于防止“内部人控制”，但仅设立持有人大会，还远远不能对基金经理进行全面的监督，基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方，他受托于持有人大会，但不受制于持有人大会和基金经理任何一方，由于其较强的独立性，能够实施有效的监督职能。

（3）完善信息披露制度。我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围，而在基金运作过程中，就有可能出现信息披露错误，披露的信息具有误导性，或遗漏重要信息的情况，这时候，投资者得到的信息是毫无价值的，所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度，以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

［1］高菲．我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策［J］．宜宾学院学报，2006，(2)：61-63.

［2］龙云．中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进［J］．上海金融，2006，(2)：31-33.

篇4

虽然调控政策使房地产行业有所降温，不少房企从单纯依靠银行提供融资，转向开发多种融资渠道，转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团（00884.HK）开发上海南翔项目的地产基金，投资期限1年，预计收益率超过9%，目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。

对于个人投资者而言，政府的限购限贷，二手房转让税负的提高，以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么，在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产？

对此笔者建议，投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于：1，投资的杠杆化，比如有些股权收益类产品，资金用途为土地款支付，享有项目公司分红权，未来销售可分享项目公司收益，实现了以土地款投入，到以销售退出之间的杠杆；2，投资退出的多样化：目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施，比如开发产品的担保，以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式，为投资者提供了资金安全保障。

篇5

在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。

篇6

金融业可谓是现代经济发展中最核心的一个行业，其地位的重要性是其他行业无法撼动的。房地产业的重要性就突出地表现在，一旦房地产业出现了问题，出现了风险，实际上就是金融的风险。在这种情况下，国家就必须进行调控。在前两年，中国房地产的区域市场确实出现了很大的泡沫，如上海、杭州、温州、北京等一些地区房价飞升，房地产市场的泡沫非常大，如果国家宏观政策不进行及时的干预，后果不堪设想。

金融业的确是现代经济发展中最核心的一个行业，而房地产业作为国民经济的一个支柱性产业，加强宏观调控和促进房地产业的发展这两者之间其实并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业，在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策，提高信贷条件，就是要使房地产市场更加规范化。房地产业要是崩盘的话，就会导致国民经济颠覆性的衰退，人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

土地和资金是房地产行业存在和发展关系最密切的两个重要因素，在国家宏观调控的情况下，很多房地产公司都陷入了融资无门的境地。而正是这一境地激发了房地产信托基金的发展。对房地产商而言，自有资金的开发平均下来实际上还不到30%，大量是借助银行的资金、信托的资金，特别主要是银行的资金在支撑房地产业的发展。

地产商们的融资渠道中，银行不可能再成为唯一的对象了，特别是房地产信托基金进入房地产市场，真正表明了银行不再是唯一融资的老大了。地产商们也有了更多的融资渠道。据了解，招商地产就拟与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托品种为期限不超过三年的10亿元资金。再如上海，浦东新区已向监管部门提出申请，要求设立基础设施物业增值基金。浦东新区正在申请的这种基础设施物业增值基金，就是房地产投资信托基金。通过信托进行融资，无疑是地产商们应对其资金链问题的一个最有效的办法。有人戏称房地产信托基金成了地产商们的最后一根稻草。

我们看到，在宏观调控的背景之下，房地产上市公司们上演资金链危机的绝不仅仅只是一两家，有的公司积极与房地产信托基金合作，而一些公司也在积极地展开自我拯救，只是各家所用的方法不同罢了。如泛海集团，其方式就是减持自己持有的民生银行14479.2万股，获得20多亿资金。这笔资金对泛海集团建设的那些地产项目而言，如同久旱逢甘霖。

尽管招商地产在谋求着与房地产信托基金的合作，值得注意的是目前与房地产信托基金合作的地产商并不是很多，但可以预见的是，在融资困境中地产商们将和房地产信托基金迎来一个合作的。或许这一轮合作将如同当初的定向增发、发行公司债一样成为融资竞赛。

篇7

    与房地产商的融资需求相对,我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到2009年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元,如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。

    至此,发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来,它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外,房地产投资基金还能降低银行的金融风险;促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲,发展房地产投资基金有以下现实必要性:

    1.能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中,现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资,彻底改变单一的融资结构,有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响,促进房地产业稳定地向前发展。

    2.有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大,建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业,建立起居民资产性收益,进而提高城乡居民生活水平。

    3.能极大地降低银行房地产信贷风险。至2009年末,房地产开发贷款余额达到28400亿元,住房贷款余额为53500亿元,房地产信贷总额达81800亿元,占到当年本外币贷款余额(425600亿元)的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾,过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险,极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性,分散房地产信贷风险,促进我国金融体制的改革。

    4.发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程,同时有助于优化房地产业内部结构,实现业内的优胜劣汰,增强国际竞争力,最终实现房地产业持续、长远的发展。

    二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况

    房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象,通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立,目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于2002年正式起步,以美国的房地产投资信托为主要学习模式,在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前,我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。

    1.房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是,房地产信托计划具有短期性和债券性,并且资金只能投资给单一的项目。另外,单个信托计划的合同数目收到限制,无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。

    2.境内房地产开发企业发起的封闭基金(简称公司型投资基金模式)。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》,所受法律限制较少,但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商,有时甚至无法成功落实项目投资。

    3.产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍,突破了200份的合同限制,降低了投资门槛,并且它实现了房地产证券化,可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。

    4.外资房地产基金。除了房地产信托基金以外,外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响,外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市,并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式,大规模的收购商用房地产。

    三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍

    1.法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善,房地产基金私募市场难以规范化,暗箱操作行为普遍存在,更是无法形成公开市场;对于外资房地产基金来说,由于政策不够透明、法律不完善,这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险,绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件,很难通过这种模式进行融资。

    2.缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说,政府对其按照企业的标准进行征税,产生了“双重征税”,而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家,政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展,例如,在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。

    3.机构投资者的缺失。在美国,有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金,使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下,我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者,这使得我国的房地产投资基金规模很小,很难对多个优质的房地产项目进行投资,严重阻碍了我国房地产投资基金的发展壮大。

    4.缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里,管理层人员以出身房地产专业居多,他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏,而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动,以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。

    5.信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性,信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。

    四、发展房地产投资基金的对策建议

    房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比,房地产投资信托具有一定的优势,例如流动性最好,资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务,学习美国房地产投资信托的经验,将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。

    1.为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急,我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明,使其能健康长远地发展。首先,目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容,应对它们进行统筹协调和修订,以达到法律法规环境的统一;其次,应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规;再次,应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度,使在房地产投资信托的实际操作中,房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外,要制定房地产投资信托的专项管理措施,并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。

篇8

房地产行业是中国支柱产业之一，在我国经济高速发展的大背景下，房地产行业得到了快速发展，很多地方政府的一半以上的财政收入都来源于房地产行业。然而，因为近些年来房价高企，普通百姓无力购买房地产，想直接投资房地产行业，分享房地产业高速发展的收益，更加困难：一是上市房地产公司的股票，在整个行业受国家打压的背景下，没有活力，不好投资；二是直接投资房地产公司实体，需要的是大笔的资金，也不是一般人能投资的；

另一方面，房企融资渠道狭窄单一，过度依赖银行信贷。在因房价高企，国家加强了对房地产行业的宏观调控，紧缩了银根的背景下，很多房企因融不到资，资金链断裂而倒闭。

国外很常见的房地产投资基金，却是普通百姓直接投资房地产行业的一条相对比较方便的途径，同时也是房地产企业的融资的一条合法途径。

引进房地产投资基金，可以为普通百姓多一条投资房地产行业的渠道，也对房地产企业的融资开辟了另一条合法途径。

一、房地产投资基金界定

房地产投资基金，在美国等多数国家简称为房地产投资信托，在英国和亚洲称为房地产投资基金，是指在信托法基础上发展起来的一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

房地产投资基金，通俗地来讲，是指投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。由于采取公开募集，并发行上市交易的收益凭证的形式，所以被定义为大众投资工具。迄今为止，中国现在的房地产投资基金只是一种房地产投资信托计划，而并不是真正意义上的房地产投资基金。它们之间的共同点：首先是将房地产投资作为基金投资的重要目标；其次是集中投资者的资金，交由投资专家进行投资，所以被通称为房地产投资基金。

在房地产投资信托的发明地及最发达的美国，如果要取得房地产投资信托资格，公司每年必须将至少90%的应纳税收入分配给股东。取得房地产投资信托资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息，因此，房地产投资信托没有企业税，股东要按收到的股息和资本收益付税。

房地产投资基金，不同于房地产直接投资，也不同于房地产上市公司的股票。因为她比房地产直接投资方便灵活，也比房地产股票的回报稳定。房地产投资基金也能通过上市发行，为房地产企业融来大笔资金。

二、房地产投资基金的意义

房地产投资基金通过集合社会各方面资金，使用专业人士投资和经营管理，因此，它不仅可以解决开发企业外部融资渠道单一和困难的问题，而且可以促进房地产资金和产品结构不断优化并减少商业银行的贷款风险，更为中小投资者参与房地产投资和收益提供一条现实的途径。

1.有效降低银行体系的经营风险

从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因。而银行业不仅在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，而且也深受房地产泡沫破灭的危害。因此，银行体系的安全决定着金融体系的安全。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资基金可以有效减少银行体第所承担的巨大金融风险。作为国际金融市场上普遍的安全性和获得性较为理想的投资方式，房地产投资基金可分流部分银行储蓄资金，以减速轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。房地产投资基金的发展也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等等一系列中间业务的产生，为银行业创造新的利润增长点。

2.拓宽我国房地产企业融资渠道

由于我国房地产开发企业融资渠道较为单一，中国人民银行在2003年6月16日的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，实际上切断了房地产市场赖以生存的资金链。按照目前防地产市场的需求趋势，促进行业良性发展的最根本问题不在与强制管理风险，而是开辟多元化融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证防地产开发的资金供给，并分散资金供给双方的风险。因此，从发展的前景看，房地产投资基金具备成为我国房地产资金供给主流渠道的特性和条件。房地产信托投资的迅速发展几乎引起了房地产融资方面的最大的变革。

3.促进我国房地产资本市场的形成

从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较第的水平，至今没有建立一个稳定的房地产资本市场。房地产投资基金这种新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。正是由于房地产投资基金的迅猛发展，美国的房地产业已经从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。因此，引进房地产投资基金机制将有助与我国房地产资本市场的形成和发展。

4.有利于房地产经营专业化和资源的优化配置

我国的房地产主体行为很不规范，房地产投资基金的专业化运作使房地产投资渐渐从投机行为转向理性的投资行为。房地产行业将进一步细分，出现专门的房地产投资管理公司，土地交易公司，物业开发公司和物业管理公司等等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。房地产投资基金由于具有较高的政策水平和投资管理经验的专家操作，依据国家产业政策导向合理进行房地主投资，减少了盲目性。因此，在我国引进房地产投资基金机制，将在客观上促进房地产行业内部的结构调整，实现资源的优化配置。

三、房地产投资基金的案例分析

目前我国内地尚处在房地产投资基金的起步阶段。除了税收政策、财务制度、资产管理等方面的障碍之外，还有国内的金融体系以及现有房地产政策支持下的市场环境等深层次的问题。

从目前看来，尽管2004年10月18日出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）已超过几年，但由于存在房地产的配套法规和税收政策等原因，该办法的正式出台进展缓慢。同时一定数量的内地开发商和投资机构，已经在探寻将中国内地的房地产项目，作为房地产投资信托产品，列入在新加坡或中国香港上市的可能性方法。譬如，由广州越秀集团旗下上市公司越秀投资有限公司（0123.HK）、越秀房地产投资信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港证券交易所挂牌交易。也有的国内信托公司开始率先进行准房地产信托基金的尝试，譬如，联华国际信托投资有限公司设计并推出了国内首只准房地产投资基金联信・宝利。

第一只国内发行的类房地产投资基金联信・宝利，值得业内人士分析研究。

2005年1月22日，联华国际信托投资有限公司顺利推出了被誉为国内首只“准房地产信托基金”的“联信・宝利”1号（“联信・宝利”中国优质房地产投资信托计划，募集资金金额≥2000万元，期限9-18个月，信托预期收益为5.3%+浮动收益+超额收益，信托资金运用方式为贷款或股权融资）。同年3月11日，联信・宝利一号公开发售，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。资金运用的主要方向是：给房地产经营企业贷款；投资于房地产经营企业股权；购买商业用途楼房或住宅。信托资金收益主要来源是房地产企业贷款利息收入；房地产企业股权投资收益；房产转让与租赁收入。首期募集的资金，将主要用于给房地产企业提供贷款。自正式面世以来，联信・宝利就受到市场追捧，至2006年7月21日已发行到“联信・宝利”第九期，总共筹资10多亿元。

该产品是按照房地产投资信托基金（REITs）的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、我国香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式。

之所以说准“房地产信托基金（REITs）”，源于联信・宝利产品从发行、设计上借鉴了国外流行的房地产信托投资基金方式。据联华国际信托业务管理部经理陈颖介绍，联信・宝利首次引进中介机构参与管理、首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分的信息披露，而这些都是国外房地产信托基金最经常使用的REITs方式。为了防范风险，联华信托还为该产品引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。除此之外，联信・宝利产品内容与以往的房地产信托项目大有区别。一方面，该信托产品改变以往由特定项目委托发行的模式，采用先发行产品募集资金，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做，与现行的证券投资基金非常类似，只是联信・宝利是专门用于房地产投资项目。

REITs汇合众多个人和机构资金，然后从已上市或未上市公司手中收购房地产资产包，像股票一样在主要交易所挂牌上市，根据法律，REITs只能投资于房地产行业，而且要求财务制度更加透明，有明确界定的最高负债水平。

“联信・宝利”由于高收益而大受投资者欢迎。根据设计，优先受益人的预计最低基准年收益为5.3%，如果信托计划年收益率达到5.3%以上，优先受益人还可享受10%的超额收益。如果整体信托计划运作收益低于年5.3%，则由劣后受益人以其信托财产补足。

四、房地产投资基金发展的未来展望：市场极大，未来发展潜力大有可为

由于目前中国经济持续稳定成长，人民币有升值预期，加上2010年上海世博会等利多因素影响．不动产需求随之提振，长期以来大量人口自农村迁入城镇地区，使得城市地区房地产价格节节攀升。大环境的经济景气，必然会影响投资者的投资意愿。而预期投资者对于宏观经济情况越乐观，其购买房地产投资基金发展的机率越高。看到中国房地产投资基金发展市场的原因，除了内地庞大的房地产市场需求外，包括自住性与投机性需求，更因为有越来越多的QFII等外资，开始对中国房地产市场产生极高的兴趣，这对发展中国不动产证券化必可造成正面的积极作用，更何况，中国将以其优于全球的经济成长与人口成长成为亚洲地区第一大市场。

何宗益（2003）在探讨台湾地区房地产投资信托证券化商品市场规模的研究中，以各国房地产投资基金市值占其股市市值的比率，推算台湾地区房地产投资基金的规模。以美国2007年3月房地产投资基金市场发展为例。拥有近50年发展历史，约有300多个房地产投资基金在运作，基金所控制的商业物业，包括商业办公大楼、厂房、购物中心的运营等，其管理资产总值（RE1Ts规模）超过26,384亿元（人民币，以下同），有近三分之二的房地产投资基金在全国性的证券交易所上市交易，其房地产投资基金市值约占股市市值2.7%；日本房地产投资基金市值约4,091亿元，其房地产投资基金市值约占股市市值1.4%；新加坡房地产投资基金市值约占其股市市值6.5%：而澳大利亚的房地产投资基金市值占股市市值的比率最高，约为29.9%。若深沪两市2009年3月底A、B股市值合计161,474.24亿元来推估中国房地产投资基金市场规模，假设其比率约1%，则保守预测将直逼1亿元。因此，以目前中国经济繁荣情势来看，加上房地产投资基金市场规模在中国都还是起步阶段，如果成功将不动产证券化推展开来，中国的房地产投资基金市场极大，未来发展潜力大有可为。

参考文献：

[1]陈志刚.房地产投资基金的研究[J].经济与管理科学辑,2007(5).

[2]孙瑞娟.对我国房地产业融资问题的研究[D].中国海洋大学,2009.

[3]陈增波.我国发展房地产投资信托基金研究[D].上海海事大学,2006.

篇9

2当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

3房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

3.1房地产投资基金的优势分析(S)

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.2房地产投资基金的劣势(W)

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3.3房地产投资基金的机会(O)

(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4房地产投资基金的风险分析(T)

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

4发展房地产投资信托基金的政策建议

篇10

天津滨海新区也早已向监管部门递交了房地产信托投资基金的试点项目方案。昨日。嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉《第一财经日报》，天津滨海新区房地产信托投资基金的载体，主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域，把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资，以收租收益和其他投资收益实现股东分红。

普华永道国际会计公司和美国城市土地学会12月9日联合《2009亚太房地产市场最新趋势报告》指出。面临全球经济衰退，亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击，而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。

房地产信托投资基金可以拓宽房地产企业融资渠道。北京高通智库投资顾问公司总经理张宏告诉本报记者，该制度的建立势在必行，可以解决房地产长期资金来源不足的问题。而在目前利率下调的背景下，房地产信托投资基金也可相对容易地获得定息产品比较优势。

而房地产信托基金产品迟迟未能出现，据悉主要原因是此前争议不断。其中争议最大的就是，房地产信托投资基金带来的金融风险，以及基金运作过程中双重税收的问题。