房屋分配公证书模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房屋分配公证书，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

遗赠是指被遗赠人通过遗嘱的方式，将其遗产的一部分或全部赠与法定继承人以外的个人或者社会组织，并于遗嘱人死亡时发生法律效力的行为。遗赠是单方的、无偿的法律行为，只须遗赠人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受赠人的同意。遗赠协议是指遗赠人与受赠人达成的在遗赠人死亡后将其财产赠送给受赠人，受赠人负责遗赠人生前生活费用或者其他附带条件的协议。遗赠协议是双务的，它是公民生前处理自己财产的行为。

二、遗赠取得房产的条件

第一，遗赠人已经死亡。按照《继承法》第2、5条的规定，遗赠从被遗赠人生理死亡或被宣告死亡时开始。第二，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务。《继承法》第21条规定：遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。第三，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内，作出接受遗赠的表示。《继承法》第25条第2款规定：受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第四，保留了必要遗产份额。《继承法》第19条规定：遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。第五，已经办理接受遗赠公证。司法部和建设部在1991年8月颁布司公通字[1991]117号《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第2条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持“遗嘱公证书”和“接受遗赠公证”办理。《房地产登记技术规程》在附录C《主要登记类型申请材料清单》中也明确：因遗赠申请房产权利转移登记，需要提供遗赠公证书和接受遗赠公证书。

三、办理接受遗赠公证的意义

通过上述分析，除遗赠已经发生的证明材料比较容易把握外，受遗赠人已经履行了遗赠所附有的义务，受遗赠人在知道受遗赠后两个月内作出接受遗赠的表示，保留或无需保留必要遗产份额等都是目前房屋登记机构职权和能力无法承担的。

1.遗赠所附义务的履行没有争议

最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第43条规定：附义务的遗嘱继承或遗赠，如义务能够履行，而继承人、受遗赠人无正当理由不履行，经受益人或其他继承人请求，人民法院可以取消他接受附义务那部分遗产的权利，由提出请求的继承人或受益人负责按遗嘱人的意愿履行义务，接受遗产。

可见，受遗赠人应当履行遗赠附有的义务，公证处办理接受遗赠公证时，通过询问走访遗赠人的亲属，重点审查当事人是否适当履行了遗赠协议中的义务。如有利害关系人提出异议，将中止受理，并告知受遗赠人向法院提讼，由法院确定房产归属；如无利害关系人提出异议，公证处根据受遗赠人的申请和调查结果，作出确认并出具接受遗赠公证书。如果可以凭遗赠协议公证书直接办理房产转移登记，则恰恰忽略了这重要一点，而易于引发此类房屋登记的行政诉讼。

2.公证是接受遗赠意思表示的重要要件形式之一

《继承法》第27条规定，受遗赠人放弃受遗赠的，遗产中的有关部分按照法定继承办理。接受或放弃遗赠对于全体继承人有重大利害关系，因此对接受遗赠的意思表示要考虑到受遗赠人向继承人、遗嘱执行人、遗产管理人等特定利害关系人作出意思表示可能存在的客观障碍，突破向上述特定人作出的限制，以申请接受遗赠声明公证作为对受遗赠人权利救济的补充。受遗赠人通过公证的方式证明其在规定时间内为接受遗赠之意思表示，作为接受遗赠的形式要件，有利于证据的形成与保留，以保障受遗赠人的合法权益。个人认为：在上述特定利害关系人一致认同受遗赠人已经在知道受遗赠后两个月内以口头、书面等其他形式表示接受遗赠的情况下，办理接受遗赠声明的公证时间，可不限于受遗赠人知道受遗赠后两个月内。

篇2

1991年司法部、建设部《关于房产登记管理中加公证的联合通知》（以下简称《联合通知》）第一条规定，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。从此开始，继承房屋登记时必须进行公证。2014年《最高人民法院公报》第8期《陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案》，判决房屋登记部门强制公证败诉，一时间全国登记部门无所适从，公证到底有没有法律依据呢？强制公证会不会再次导致登记部门被诉？

2016年7月5日，司法部通知，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，废止《联合通知》即此前规定房产继承、赠与等房产所有权转移，必须公证的规定不再执行。也就是说，继承人申请房产继承可直接向不动产登记机构“直申”，不再必须持公证书或法院的法律文书方予受理。

《公证法》第二条规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。第十一条规定，根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：……（二）继承。可以看出，公证是依据申请而进行的，《联合通知》废止后，强制公证别说法律依据，就连文件依据都没了。2016年5月30日，国土资源部《关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》，明确了不动产登记中的继承不再强制公证，不动产登记是否必须公证的争论有了明确的答案。

二、不动产登记不公证需要如何办理

《不动产登记操作规范（试行）》对不进行公证继承不动产所需材料和程序进行了明确规定。

（一）办理需提交的材料

1.所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其他身份证明。

2.被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。

3.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。

4.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明。

5.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供。

6.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料。

7.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议。

8.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

（二）办理时应把握的几个关键点

《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。第十一条规定，不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》赋予了登记部门对登记内容和登记对象调查的权利，同时要求登记人员具备一定的专业知识和业务能力，继承公证只是众多公证内容中的一小部分，登记人员经过培训，应该能够承担不动产继承登记的审核和调查责任。

申请登记时，全部法定继承人或受遗赠人共同到登记机构进行申请并接受登记机构的查验。登记机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等。登记机构应该就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。

经查验或询问后，登记机构认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况，也可以根据《条例》赋予的权限进行调查。经核查后做出不予登记或者登记的决定。认为符合条件的，登记机构应当予以受理，受理后，对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。

三、不动产登记中应寻找公证与不公证的结合点

在目前的不动产登记实务中遇到的继承基本有以下三种：

1.协商继承：全部继承人之间协商一致达成不动产分配协议，提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料可以申请登记。

2.公证继承：被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书可以申请登记。

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二、法定继承。法定继承又有三种路径：

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继承公证，是指公证机构依据当事人的申请和法律规定，依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动。继承公证作为公证处的基本公证项目之一，是每个公证人员最为熟悉的公证业务，在公证实务中遇到的问题自然也会相应较多。下面我想就其中几个问题和大家作一简单的探讨。

一、继承公证的正名

我们知道，继承公证的名称经历了从“继承”公证到“继承权”公证的转变，虽是一字之差，在实务操作上也无任何改变，但却涉及到公证证明对象和公证工作理念的转变。我的理解是，“继承权”公证是确认并证明继承人对遗产享有继承权的活动，强调的是对继承人继承权的确认，公证证明的对象是“继承权”；“继承”公证是依法证明继承人的继承行为真实、合法的活动，强调的是对整个继承过程中一系列相关行为的证明，公证证明对象是“继承行为”。通过继承公证实务我们可以知道，在办理继承公证的过程中，我们第一步要做的就是根据当事人提供的相关材料，审查当事人是否具有继承权，其次再根据其他材料和当事人真实意思表示，对遗产作出相应处分；如果有继承人提出表示愿意放弃继承权的，则相应一并办理相关放弃继承权的手续。因此不难发现，对继承人继承权的确认只是整个公证操作中的一个环节，包含于整个继承的过程之中，是“继承行为”的前提条件之一，因此把继承公证改名为“继承权”公证实无必要。其次，“继承”一词在法学上是指公民死亡或被宣告死亡后，按照法定程序将被继承人生前遗留的财产和可以继承的债权、债务转移给继承人的一种民事法律行为，而根据公《证法》第2条的规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动，其证明对象之一就是民事法律行为，因此将继承人承受被继承人遗产行为的公证命名为“继承”公证本身就有其科学性和合理性。而“继承权”是公民依照法律规定或死者生前所立的合法遗嘱取得被继承人遗产的权利，是法律已经赋予继承人的权利，无须公证机构对其重复确认，因为公证机构本质上属于证明机构，行使的国家的赋予的证明权，却要去行使于法无据、只能由人民法院才能行使的确认权，似乎有越俎代庖之嫌。因此我认为，原来的“继承”公证这一名称，更符合我们公证的性质和公证的职能，建议予以保留。

二、非完全民事行为能力人的后公证保障

自然人的限制民事行为能力和无民事行为能力可以统称为非完全民事行为能力。在我们办理继承公证的过程中，继承人之中如果存在限制民事行为能力人或者无民事行为能力人，就必须为其保留应有的遗产份额，以维护其合法权益，可以称之为法律对非完全民事行为能力人的“前法律救济”。然后，公证机构似乎“功成身退”，无意再对继承之后如何更好地保障非完全民事行为能力人的权益继续介入，而法律对此也无明确的相关规定。可以想象，在继承公证之后，已经分割完毕的遗产对其他继承人来说处于一个尴尬的共有状态，因处分共有财产需要全体共有人的同意，鉴于其中一个或几个共有人民事行为能力上的瑕疵，实际上排除了其他健全继承人对遗产进行完全处分的可能，限制了继承权作为一种财产权给继承人带来实际物质经济利益的效用，降低了财产的使用效率，可以说给继承人造成了看不见的隐形的损失。当然，法律之前的规定基于的是对社会弱势群体的保护，对社会公平正义的维护，从而在某种程度上舍弃了对效率价值的追求，对此我们无可厚非，但其实可以假设一种特定情况，当继承的遗产对一个父母双亡，无配偶、子女的非完全民事行为能力人来说是其唯一财产，而在其又身染重病需要医治之时，就不得不涉及对继承遗产进行处分的问题，否则如果由其他继承人垫付相关费用，显然也是对其他继承人的一种不公平。因此，我们需要对非完全民事行为能力人进行“前法律救济”的基础上，对其进行“后公证保障”，允许其监护人或者其他继承人在某些特殊情况下，在保障非完全民事行为能力人利益的基础上，对整个遗产包括属于非完全民事行为能力人的那部分财产份额进行一并处分，并办理相关公证，一方面提高财产的使用效率，另一方面也更好地保障所有继承人的合法权益。

要对非完全民事行为能力人进行“后公证保障”，首先就要确定其监护人。我国《民法通则》第十六条第一款规定，未成年人的监护人按父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近亲属的顺序进行确定。而对于精神病人来说，如果残疾证上注明了监护人的，则确定该人为其监护人；如果未注明或者没有残疾证的，则依据《民法通则》第十七条第一款的规定，按配偶、父母、成年子女、其他近亲属等顺序选择监护人。而对于在现实生活中还有一些游离于未成年人和精神病人之外的成年人，他们同样缺乏独立辨别是非和处理自己事务的能力，属于限制民事行为能力人和无民事行为能力人，如植物人、老年性痴呆的病人、智障人士、残疾人、脑萎或脑中风患者等等，由于他们既不是未成年人也不是精神病患者，无法适用监护制度的相关规定，因此可以告知其近亲属向人民法院申请，经人民法院特别程序宣告其为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，然后再由法院为其从近亲属中指定监护人。因为公证机构只有法律赋予的证明权，并没有人民法院才具有的确认权和自由裁量权，因此在这一过程中，公证机构不便参与其中，从而承担不必要的风险。当监护人确定之后，根据《民法通则》第十八条第一款的规定，监护人非为被监护人的利益，不得处分被监护人的财产的规定，可以要求监护人和遗产的其他共有人向公证机构申请办理“为被监护人利益保证书公证”，保证书中应明确遗产的内容、继承人的情况以及各自所占遗产的份额、监护人和其他共有人为被监护人利益的保证以及其愿意承担相关的法律责任等内容。然后按照遗产性质的不同办理不同的公证，如遗产为银行存款、股权等动产，则可由监护人和其他继承人携带产权证明（如存折、股权证明书）、监护证明、继承公证书、为被监护人利益保证书公证书等材料向银行提现，并将现金向公证处申请办理提存公证，由公证处根据继承份额将提存金额予以分配给继承人，留下被监护人的份额，再根据监护人提交的相关用途证明（如被监护人生病住院，则需提交其病情诊断证明、医疗费开支凭证等证明），在确定确是为未被监护人的利益的前提下允许监护人使用该提存款。而当遗产是房屋等不动产时，肯定需要将上述房屋出售才能对遗产予以分割，因此，除办理上述“为被监护人利益保证书”公证之外，还需要对监护人、其他继承人与第三人签订的房屋买卖合同进行公证，并重点审查房屋的转让价格，因过低的转让价格不仅仅损害的是被监护人的利益，也会损害其他继承人的利益。房屋的价格一般不能低于房屋的评估价格，同时可向房屋中介、房管部门了解该房屋所处地段的房屋市场价的情况，力求最大限度地保障被监护人的利益。同时，也要求将房屋转让款向公证处办理提存，由公证处根据继承遗产的份额将转让款分配给其他健全的继承人，留下非完全民事行为能力人即被监护人的份额，并根据监护人提供的为被监护人利益使用用途证明允许监护人使用该提存款。由此可见，“后公证保障”并不是对“前法律救济”理念的颠覆，而是通过在特定情况下对整个遗产、包括对非完全民事行为能力人遗产份额部分的一并处分，达到维护其他健全继承人的利益、同时保护非完全民事行为能力人的合法权益的各方利益最大化的共赢局面，是一种公平原则的体现和传承。

三、对继承财产的正确把握

在对当事人的真实身份、是否有继承权、民事行为能力等各方面进行审查之后，接下来要做的工作就是对被继承人的遗产情况有一个比较全面的把握。一般来说，产权人的认定是比较直观的，我们只需看房产证、存折上的名字就可以确定，但一旦涉及夫妻共有财产等问题时，情况就会变得复杂。关于遗产中夫妻共同财产的认定，有几点还是值得我们注意的：

（一）工龄购房的夫妻财产认定

关于夫妻一方在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题，根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的规定，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。

（二）继承或受赠与所得财产的夫妻财产认定

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房产证加名主要分三类：一是一方婚前购房且已支付全部房款，婚后另一方要求在房产证上加名；二是一方婚前购房但尚未支付全部房款，婚后双方还贷，另一方要求在房产证上加名；三是婚后购房，房产证登记在一方名下，另一方要求加名。

第一种情况中，婚前已经支付全部房款的房产，为一方的婚前财产，它不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产，离婚时，另一方无权要求分割。当然，公民可以对自己的财产权益进行自主处分，比如，可以将其赠与他人。在房产证上加配偶的名字，就是赠与的一种方式。拥有产权的一方可以自行决定，将房屋的多少份额赠与配偶，比如赠与30%、50%、60%等，然后在产权证上加配偶的名字，并写明各占多少份额。如果双方没有对房屋的份额做特别约定，那么只要加上名字，房屋的产权就归夫妻双方共同所有，各拥有50%的产权。所以说，并非加了名字，就一定拥有一半的产权。为了避免将来发生纠纷，最好在房产证上约定好各自占的份额。

第二种情况相对复杂。根据婚姻法解释（三）的规定，夫妻一方在婚前购买的房产，即使没有偿还全部房款，产权也归个人。如果婚后夫妻一起还贷，离婚时，夫妻可以协商如何分割房产；协商不成的，房产归房产证上的登记人所有。夫妻共同还贷的部分及房产的增值部分，由房产拥有者对另一方进行补偿。

你的情况就属于这一种。房产是你老公婚前购买的，房产证登记的是你老公的名字，那么房屋的产权应归你老公所有。因为你婚后也参与了共同还贷，如果离婚的话，房屋归你老公，他归还婚后还款数额的一半给你，并根据房屋的增值情况，对你进行适当的补偿。

现在，他同意将你的名字添加到房产证上，那么可以认为，这套房子成为你们夫妻的共同财产，原则上各自拥有50%的产权（如果双方对产权份额另有约定，则按约定享有相应的份额）。

第三种情况中，如果双方没有对婚后财产进行特别约定，房产证加不加名，房产都为夫妻共同财产，各享有一半产权。

要想让房屋的产权变更在法律上生效，需要办理以下手续。

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有一种观点认为,从维护房地产交易安全及《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产可以约定来看,应当询问申请人该房屋是否存在潜在的共有人或收取类似约定书的材料,以此作为是否登记为共有的依据;还有观点认为根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”,即“不动产物权登记取得”原则,认为未进行房屋登记,买方当然没有取得法定物权,买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记,登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。笔者认为对此可分作两种情况来分析。

1　婚前已交纳全部房屋款项,婚后申请登记的。笔者认为,支持这类房屋登记在夫妻名下的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国《物权法》并没有采用物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。婚前签定房屋买卖合同并付清了款项――此时债权关系已成立,以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于夫妻的另一方而言,由于其并不是该房屋买卖合同的当事人,其不享有该债权,也即不能享有房屋所有权。由于签定合同日期与申请登记日期之间有一个相对较长的时间差,可能当事人的的婚姻关系变化不止一两次,如果他人通过婚姻登记就可以轻易地将另一方的个人财产变为共有财产,注销婚姻登记就又不是共有了,这显然是不公平的。

2　婚前购买,婚后支付余款并申请登记的。有一种观点认为,这类房屋应登记在夫妻双方名下,其理由为根据《婚姻法》规定,夫妻婚内财产归夫妻共同所有。该房屋由婚后共同财产支付余款,另一方有理由成为共有人。笔者认为,这类房屋也应登记在婚前一方名下。其理由也是“承认物权变动的有因性”:婚后一方不是合同中的买方主体,不产生交付房屋和办理房屋登记的债权。根据《合同法》相关规定,权利义务的转移首先应当在买卖双方之间形成合意,同时应当获得相对方的同意。同时,即使双方有合意,也应当获得卖方的同意,在获得卖方的同意前,婚后一方未成为合同的相对方。此种情形下,婚前一方作为合同相对方,在婚后支付的房款属于夫妻共同财产,婚后一方系以共同财产为自己利益进行处分,这个部分的房款应当认定为夫妻共同财产对婚前一方的借贷,也就是说婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还另一方的婚前债务。

当然,对于以上两种情况,如果婚前购买一方愿意将房屋申请登记为共同所有的,根据《婚姻法》,可按约定内容登记为共有。

二、婚前合法建造的房屋,婚后申请登记

《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”作为物权取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物权,当然不因婚姻关系的变化而变化。这里需要特别指出的是,“自事实行为成就时发生效力”应指房屋竣工的时间,即建设工程竣工验收备案书或房屋竣工验收合格证明上记载的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面积符合可以不申请竣工验收备案的,应由建设单位出具房屋已竣工的证明并记载竣工日期。实务中一般在建造人申请房屋的初始登记时,只要能提供相关材料证明该房屋为其婚前竣工的,登记机构应当将该房屋登记为其单独所有。如夫妻双方约定为共有的,从其约定。

三、关于继承中的问题

1　丧偶后另一方继承配偶单独所有的房屋。笔者认为,无论该遗产是死者的婚前财产,还是夫妻关系存续期间的共有财产,死者的配偶都从继承开始时取得物权,应根据《继承法》的相关规定按继承人之间的约定来登记各自的份额。

2　夫妻一方的父母死亡后(无遗嘱)留下的房屋。根据《继承法》第十二条规定:“丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人”。一般情况下,儿媳、女婿不是公婆、岳父母的法定继承人,因为儿媳与公婆或女婿与岳父母之间没有法律上的权利义务关系,而是姻亲关系,随着丈夫或妻子的死亡,他们的姻亲关系也随之终止了。但是为鼓励赡养老人,发扬道德风尚,并通过这样的方式对赡养行为予以鼓励和补偿,《继承法》将对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿作为第一顺序继承人。笔者认为这里要同时具备两个条件:第一,必须丧偶。如果配偶还活着,他们就不能被列为继承人,即便他们对老人尽了较多的赡养义务。第二,必须是尽了主要赡养义务。如果仅是尽了较多的赡养义务,也不能被列入第一顺序继承人,而只能按《继承法》第十四条,分得适当遗产。

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一、假房产证抵押

2009年以来，由于许多民间借贷的链条断裂，有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。

笔者接触的这若干起制假事件中，几起为制造假身份证，几起为制造假产权证。制假身份证的，主要是制假者为了骗卖他人的房产，从而制作真正的房屋产权人的身份证。

而制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家高利贷没发还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。而另一起造假事件中的当事人余某用朋友的一份产权证作抵押，向王某借了3万元。随着还款日期的来临，王某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与余某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明余所提供的是假产权证。

房产部门指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。

二、离婚析产未过户抵押

夏某在离异后，经法院裁决讨回了和前夫共同财产的那一部分，但在房管所却未办理过户手续，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因从某小额贷款公司，贷款200万元被办理抵押登记。对此事一知半解的夏女士强烈要求房管所撤销抵押登记，退还房产证，遭到拒绝。经人人民法院对该起行政诉讼案，受理以后，先认定对该宗房屋进行了保全处理。

法院查明，夏某于2009年与其前夫郭某协议离婚。双方约定：子女由夏某抚养，抚育费由赵某承担；房屋归夏某所有；双方无外债。郭某一次性给夏某20万元，在双方在场并出具相关证据的情况下，房地产管理所为赵某办理房屋抵押手续，并发放了他项权证书。夏某、郭某同日到民政部门办理离婚手续。以该证担保向某小额贷款公司借款200万元。郭某和夏某在房管所办理了房产抵押登记，郭某向小额贷款公司、房管所隐瞒了其与夏某离婚的事实。夏某得知，抵押期未满，但自贷款发放之日起至今未还一分本息，继而得知赵某哄骗她签名盖章，办理房屋抵押登记，以套取贷款的事实。由于诉讼中郭某下落不明，为维护自己的合法权益，夏某几经辗转，找到赵某。赵某称自己行踪不定，不愿出庭；但其提供了一份公证处办理的“声明公证书”。该公证书载明：“夏某同意，产证办理抵押贷款手续。”为进一步核实情况，法院来到该公证处。经查证，“声明公证书”内容属实。法院审理认为，郭某优先偿还小额贷款公司贷款200万贷款。夏某不服判决，继续上诉，本案正在审理当中。

三、二手房未办理过户手续而抵押

王某与2007年已将位于市区一处属于他2006年购买的二手房已12000万元出售给李某，当时李某因王某居住未满5年再次过户需缴纳差额的5.67%的营业税，经李某和王某商量以后等满5年以后再办理过户手续。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院传票，他所住房屋法院要拍卖偿还银行贷款。李某说他未办理过抵押贷款，但经法院以解释李某才知道是王某拿他已买来房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未偿还，银行多次讨要无果，无奈拍卖抵押物偿还抵押本息。李某拿着王某给他的房产证和买卖协议到当地房管部门咨询，说房产证他拿着，王某为何能办理抵押手续。经房管部门工作人员查证以后才知道，2007年王某和李某的二手房买卖交易，当时只是在房管部门咨询了一下过户费用但未做任何其他登记手续。王某在别人催账情急之下，2008年到房管部门办理了房产证挂失补办登记手续，将李某手中的房产证挂失，重新办理了一本王某名下房产证，做了抵押登记贷款。就此情况，根据相关法律法规规定，在房管部门没做任何登记的，按法院受理登记时间先后顺序，还有优先偿还银行贷款的规定。所以李某只能接受法院拍卖偿还银行后，李某再向法院王某。

二手房买卖未过户抵押、离婚析产未过户抵押，还有继承未过户抵押这几种抵押都是利用在各个机构没有转移登记手续而实施的假贷案件。造成这几项抵押骗贷案件的发生主要有原因是有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从。

篇8

[案例]2001年3月30日，柯某与何某再婚，双方均各自带有一子组成家庭。2008年6月23日，何某在农九师163团工作期间，因工死亡，该团给付何某丧葬费补助金、工亡补助金、丧葬费、个人养老金合计7万余元。之后，柯某将赔偿金占为已有，并带其子离开了何家。何某之子与其爷爷、奶奶将柯某诉至法院，要求其将赔偿金平分。

[说法]法院审理后认为，团场给付何某的丧葬费补助金、工亡补助金、丧葬费、个人养老金中，只有个人养老金的一半作为夫妻共同财产，另一半应作为遗产分割。而丧葬费补助金、工亡补助金、丧葬费是团场对职工因工死亡的补偿，并非遗产，在分配上都应按照法定继承方式进行分配。柯某的儿子已经与其继父形成抚养关系，也有权分得一份。最终，经法院调解，双方达成协议：柯某分得17830元，余款由何某父母、何某之子、柯某之子每人平均分得15321元。

(叶尔盖提垦区人民法院葛阳)

索要青春损失费抵债

缺乏法律依据不支持

[案例]2005年5月，从四川来疆打工的何某经人介绍认识了老乡刘某．两人在未办理结婚登记手续的情况下以夫妻名义同居生活。2008年春节前，何某向刘某借款6000元回老家，何某向刘某出具了借条，但没有约定还款期限。2010年下半年开始，两人因性格不合开始分居，刘某遂要求何某归还借款，但何某不愿意偿还欠款，反而要求刘某赔偿其青春损失费，并表示如果刘某不愿赔偿，就用其抵消欠款。刘某将何某诉至法院。

[说法]法院审理后认为，刘某提供的证据能够证明原告、被告之间存在合法的债权债务关系，何某应当清偿债务：何某主张赔偿青春损失费抵消债务没有法律依据。由于何某借款后与刘某共同生活，简单判决何某偿还全部借款与情理相悖，当事人不能接受。经过法院调解，双方最终达成协议：何某一次性偿还刘某借款2000元．双方债权债务关系消除。

(阿拉尔市人民法院牛少林)

销售盗版书

书店应担责

[案例]外语教学与研究出版社是《新概念英语(新版)》的合法专有出版权人，该出版社近年来因图书被大量盗版而蒙受较大经济损失。为维护自身的合法权益，该出版社委托律师展开关于盗版书籍的市场调查和取证。2010年7月30日．该出版社委托的律师到五家渠市一家书店，花75元购买了《新概念英语(新版)》1、3、4册共计3本图书，并索要了盖有书店印章的收据。此次购书的全过程已由公证处公证员予以随同监督。在确定这4本书系盗版后，该出版社将销售盗版图书的店主唐某告上法庭，要求其立即停止侵权行为。并赔偿经济损失1.8万元。

[说法]法院审理后认为，出版社提供的公证书载明了该出版社的委托律师在唐某经营的书店购买被控图书的全过程，同时封存了购买的图书，并且有该书店开具的销售票据，由此可以认定出版社提供给法院的被控图书为唐某的书店出售。《中华人民共和国著作权法》第四十七条、第五十二条规定，未经著作权人许可复制、发行其作品的，应当根据情况，承担停止侵权、消除影响、赔偿损失等民事责任。法院在结合唐某书店的经营规模、侵权的情节、主观过错程度等因素后酌定，唐某向出版社赔偿经济损失5000元，并承担出版社因制止侵权行为支出的实际费用2318元。

(自治区人民法院兵团分院张伟森慕新伟)

男孩避雨被电击身亡

租房人施工方均担责

篇9

甲方(姓名)： 乙方(姓名)：

住址： 住址：

身份证号： 身份证号：

联系电话： 联系电话：

甲方于 年 月 日以个人名义采取按揭贷款方式购买商品住宅一套，建筑面积 平方米，总价款 元。现甲、乙双方因情投意合而生活在一起，为避免纷争，爱情永固，双方自愿达成如下协议：

一、乙方出资 元，一并作为该套房屋首付款。

二、房屋装修费用 元由乙方负责，剩余 装修费用由甲方负责。

三、双方共同生活期间，水、电、煤气及物业管理费等各项生活开支由甲、乙双方共同承担。

四、房屋按揭月供款每月 元，在共同生活期间由甲、乙双方各自承担一半，乙方于 年 月开始付款。

五、双方领取结婚证时，该房产自动转化为甲乙双方的夫妻共同财产(或约定该房产由双方按一定比例共同享有所有权，或约定仍作为甲方的婚前个人财产)。

六、若甲、乙双方不幸分手，该套房产仍归甲方所有，但甲方应将乙方已承担的全部费用，包括首付款、装修款、月供款偿还给乙方(或按一定比例偿还给乙方)。该房屋发生增值的，甲方应按照乙方实际投入的资金比例向乙方支付增值收益。

七、未经乙方书面同意，甲方在任何情况下不得将该套房屋以低于购置价的标准对外出售，否则甲方除应偿还乙方的已付款项外，并应赔偿因此给乙方造成的全部损失。

八、本协议一式两份，甲乙各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(签名)： 乙方(签名)：

签约时间： 年 月 日

婚前订协议在离婚时候可以免纠纷：

(一)《婚前财产协议》是传统婚恋观的改变。过去由于社会生产力的落后，物质生活的贫乏，思想认识的局限等诸多原因，恋爱双方大多数以"过日子"作为择偶的目的。随着社会生产力的发展，物质生活的日益丰富，思想认知度的提升，爱恋双方的婚恋观也随之发生变化。新的婚恋观让恋爱双方除追求感情的融合，情趣的一致外，更多的是事业的发展和个性的解放、以及双方经济地位的平等。恋爱双方已不再看重对方婚前财产多寡，而将婚后共筑爱巢，作为共同甜蜜的事业，那么双方选择签订"婚前财产协议"约定婚前财产归各自所有，也就顺理成章了。

(二)《婚前财产协议》是婚前财产现实的需要。改革开放以来，随着社会经济的发展，人们经济收入的提高，公民的个人财产和积累也有显著的增长。大多数婚恋双方都拥有一些存款、住房，特别是部分白领及高收入职业者，甚至民营企业的企业家，除拥有可观的存款、别墅、轿车等高消费性个人财产外，还拥有公司、企业等事业型个人财产。这些恋爱双方在婚前通过各自的劳动而拥有的财产，以签订"婚前财产协议"的方式加以明确，这不但体现了男女双方婚姻中财产关系的平等，也有利于婚后各自事业在原有轨道上持续发展。

(三)《婚前财产协议》是再婚家庭更加和睦的需要。婚变和丧偶都会造成一个家庭的破裂和不幸，一个个体的痛苦和悲怆。但是生活还要继续，在不断调整自我的过程中，去找寻新的生活。再婚，对于大多数婚变或丧偶者来说，是不可回避的。多数中老人对再婚都抱有美好的愿望，都是经过深思熟虑的。然而许多时候，老人还没有来得及享受天伦之乐，诸多的矛盾就逐渐暴露出来，特别是当一方老人健康出现危机时，双方子女首先想到的共同问题不是积极为老人治病，而是遗产问题，有的甚至逼迫病危的老人离婚。因此，从某种意义上来说，解决再婚老年人的财产问题，成了维护老年婚姻的有力措施。做婚前财产公正，既解除了子女的后顾之忧，也杜绝了别人利用婚姻骗财的不良企图，使双方子女都能轻松地相处，两位老人安度晚年。可见签订《婚前财产协议》这样不但为再婚双方增加了理解和感情，也让彼此与子女间的关系更加融洽、和睦。

(四)《婚前财产协议》是预防"以婚为媒，图谋财产"的有效方法。婚姻是神圣的，真诚的感情是婚姻的基石。虽然多数恋人把爱情看得高于生命，但也有极少数谋情谋财之徒也不可小视。他们明白图财先迷人的邪道，在征服感情的同时，盘算的是对方的财产和腰包，这种人婚姻的目的是通过"联姻"，使自己成为配偶财产的享用者和所有人。签订"婚前财产协议"并约定婚前财产归"恋爱"双方各自所有，这样可阻断某些想通过婚姻来提高自己身家的不劳而获者的美梦，净化婚姻这片神圣的天地，从而维护恋爱双方的财产权益。

婚前财产公证有什么好处?

首先，婚前财产公证使夫妻财产产权明晰，避免纠纷产生。《物权法》的颁布，让人们对自己的私有财产有了更深的认识，对财产产权划分尤其关注。然而在现实生活中，却还有不少的财产纠纷。就拿房产为例，房产产权的归属问题《物权法》中已有明文规定：即不动产产权权属以不动产登记证为准，但是现实却不像法律中来的那么明白。比如说：恋爱中的双方在婚前共同出资购房，但产权证上只写一个人的名字，产生纠纷房产归谁呢?又如，夫妻双方婚前一方出资购买婚房，婚后二人共同还贷，离婚时房产又归谁呢?再如，双方父母为儿女结婚，分别出资买房，儿女一旦感情出现问题，所买的房屋又该怎么分?如此纷繁复杂的产权纠纷该怎样处理呢?办理婚前财产公证不失为一个上上策，婚前夫妻双方进行财产公证，明确财产产权归属，一旦感情出现问题就可依据协议进行分割财产，避免纠纷产生。

篇10

房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。房地产属于不动产，需要通过权属登记来保证房地产交易的安全，促进房地产市场的有序发展。房地产权属登记工作比较繁琐，涉及利益关系较多，房地产行政管理部门应当认真负责地做好各项工作，保障当事人的权益。

1房地产权属登记存在风险的原因

房地产权属登记出现问题大多是源于登记错误，只有少数特殊情况是负责人故意而为之。登记错误产生既有主观的原因，也有客观的原因。

1.1客观因素

国家政府制度的不完善，登记人提供资料有误都是导致房地产权属登记出现错误的客观原因。首先国家在房地产权属登记方面的法律法规并不完善，不完善的法律难以对房地产权属登记工作进行指导，还给管理工作制造了混乱。《 物权法》是我国第一部规定物产所有的法律文献，但是配套的法律法规或部门规章却不够完善，而且相互矛盾，理论性的法律法规与实际操作互相脱离，比如说对于房地产权属登记制度的模式选择，对登记部门和登记行为性质的定义，对登记审查部门的职权限制都没有准确的规定，在实际管理时，势必会引发一系列的问题。其次相互矛盾的规章制度会使登记人员无所事从，比如说，《抵押管理办法》第三十五条提出，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。而《房屋登记条例》中第四十四条对记载于登记簿中的内容只涉及到“被担保债权的数额“，并未要求房屋的价值。因此，对房屋他项权登记是否对抵押物的价值进行必要的审核值得探讨，第三，各地方对政策理解程序不同，导致执行方式 不同，这种制度冲突及制度执行力不同会引发来自不同地方公民的不满，增加管理工作的难度。自由裁量权的空子越大，登记错误发生的可能性也将越大。最后，如果在当事人进行申报登记时故意提供虚假信息，登记机构登记时没有调查，或者由于工作量较大，工作人员一时疏忽登记错信息，又或者中介机构，测绘机构，公证机构没有做好本职工作，也将导致登记错误。

1.2主观因素

主观因素主要从登记机构本身进行分析。由于不同地方经济发展快慢不同，科技发展水平不同，各个地方的房地产登记机构信息系统的完善程度也不同。有些房地产登记机构信息系统较为落后，信息不完善，录入的信息容易丢失，信息录入转换时容易错漏，系统运行时常常出现障碍，也会造成房地产权属登记工作出现纰漏。其次从工作人员主观上来看，仍旧存在责任意识淡薄的登记机构工作人员，在录入身份证的信息时马马虎虎，导致数据出错，丢失，在录入信息之后没有进行检查，增加了数据出错的几率。全国范围内从事房屋登记工作的人员并具备房屋登记官资格 的人员占比非常低，法律意识淡薄，当自行裁量的时候，仅仅凭借个人认知处理问题，使得结果与实际出现偏差，造成登记错误。

2防范房地产权属登记风险的措施

2.1实施制度化的质量管理机制

制度化的质量管理机制需要严格实施错案追究制度，质量检查抽查制度，身份证认证制度，相应的奖励机制，做到赏罚分明，责权明确。错案追究制度要求相关监管部门要认真核对房产登记人的信息，包括其身份证，房产证，律师资格证，公证书，规划验收证明等。一旦发现登记错案，要及时寻找登记当事人和当日的登记值班人员，追究其相关的法律责任，并在录入档案之前纠正信息。质量检查抽查制度要求登记机构的监管部门每个月定期进行档案抽查核实工作，还要进行不定期的突击检查，保持工作人员的警惕性，使其不敢懈怠工作。通过定期和不定期的信息录入抽查，还可以及时发现档案存档，信息录入存在的问题，做到防患于未然。身份认证制度要求在登记房产权属信息的时候，要认真核实登记人的身份证信息，以及相关房产权属证件的信息，重要的证件必须有户口所在地公安部门的盖章，以及相关部门的签章。对于原则问题，绝不容许工作人员马虎大意。为了对登记档案信息的员工进行奖励，还要明确奖惩制度，对于登记信息长期无误的登记人员，可以给与其必要的物质奖励。而对，导致登记错案发生的登记人员，不仅要记过处分，还要罚款充公。

2.2实施规范化的质量管理机制

没有规矩，不成方圆。规范化的质量管理机制需要登记机构按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，坚决杜绝登记伪证，假证的现象，在发生错案之后，不仅要追究当事人的责任，还要追查登记的工作人员，对其实施处罚。每个月不仅有定期的档案检查，还有不定期的抽查行动，发现问题及时在机构内部进行分析通报，严格惩处犯案人员以儆效尤。严格的惩罚制度能够树立管理威信，使得工作人员提高自己的警惕意识，管理人员加强监督管理力度，严防登记错案。对于律师见证书，公证书，规划验收证明这些资料，必须通过严格的审核方能够进行登记，除了网上对比之外，还可以通过电话核实信息准确性，对于存在疑问的证件，首先进行登记再提交给上级。规范化的质量管理机制不仅仅涉及对登记流程的管理，还涉及整个登记机构的制度管理，其目的在于规范管理流程，提高管理的效率。因此除了严抓登记人员对登记细信息的核对状况，监管部门对信息档案的核实抽查之外，还要注重对登记机构制度优化的管理，改善不合理的管理制度，简化管理步骤。

2.3实施信息化的质量管理机制

信息化的质量管理机制是保证整个登记机构能够高效运行的管理机制，登记机构要要合理分配机构内部的资金资源，加强机构信息系统的建设工作，提高对信息的录入，存储，管理效率。简而言之，就是要不断完善登记机构的信息管理系统，首先是信息的录入系统，要求信息录入人员要有高度的责任心，如果马虎就可能就产生极其严重的后果。其次是信息的查询系统，要核对客户信息，需要查询较多的资料，如果信息查询系统不完善，时不时无法登陆办公网站，这样不仅影响登记人员的情绪，也影响登记当事人的情绪，因为情绪问题而导致工作出错的例子屡见不鲜。因此登记机构应当建立强大的信息系统，使得房屋登记工作人员鼠标轻轻一点，所有资料都能够完整的出现在其眼前。其三是信息存储系统，这些资料就弥足珍贵了。除了确保资料完整真实之外，还要将客户的信息进行加密处理，防止泄露客户的隐私。同时建立“异地备份”制度，当信息遭遇毁灭性破害时，至少还有备份，可以查询利用。

结语