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共有产权住房模板(10篇)
时间：2022-12-14 13:37:09
导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇共有产权住房，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
篇1
2、对于购买共有产权住房不满5年的，国家规定是不允许转让房屋份额的，特殊原因需要转让的，可向原分配机构提交申请，由代持机构回购。
3、购买共有产权住房满5年的，交易增值收益由保障对象和政府按产权比例分配；且同等条件下，政府可优先回购。
（来源：文章屋网 ）
篇2
一、引言
近年来，我国房地产市场发展繁荣，各地房价涨幅较快。一些中低收入家庭无力获得住房的问题日益严峻。国家为解决这一群体的住房难问题，自1998年起先后多次出台了相关政策，党的十七大报告将“住有所居”列为改善民生的主要内容，2010年10月又对“住有所居”做出庄严承诺，着力构建住房保障体系，使住房保障惠及到越来越多的住房困难群体。但是在房价高涨的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲点”，大学毕业生就是这样的群体之一。
我国自1998年高校实行扩招以来，大学毕业生的数量在持续上升，到2010年全国高校毕业生人数将达到631万人。这一群体掌握一定的科技和管理技术，拥有优越的知识水平及较高的素质水平，是推动社会持续发展的中坚力量。但是，我们在看到大学生数量大幅度增加的同时，必须面对的另外一个现实就是大学生的收入增长远远赶不上房价的增长，刚参加工作的大学毕业生大多没有能力购买住房。“蚁族”、“鼠族”、“蜗居”是对这一群体的形象描述。因此，解决这一群体的住房难问题显得尤为重要。
二、大学毕业生住房现状
随着房价的不断攀升，购房对于这一群体来说是遥不可及的。目前，大学毕业生住房现状主要表现在以下几个方面：
1 居住水平低，环境差
目前能为大学毕业生提供住所的单位极少，而购房对他们来说又遥不可及，为了节省开支，他们不得不去选择居住面积小、环境较差的出租屋，蜗居、城中村现象相当普遍。同时，出租屋设施简陋，安全系数不高，居住环境差。城中村人员构成情况及其复杂，安全状况着实令人堪忧。由此可以看出，大学毕业生当前的居住水平是比较低的。
2 居住费用支出大，生活满意度低
刚参加工作的大学毕业大学生工资一般很低，月收入一般在2000元左右。据麦可思一项最新调查表明，2010届大学毕业生(包括本科毕业生和高职高专毕业生)的薪资在2200元上下浮动。
在收入状况本就不高的情况下，大学毕业生每月还有一笔固定的开支用于房屋租金的支付。由于刚参加工作，他们一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，再除去基本的生活支出，交通费用以及其他费用的支付，收入将所剩无几。
收入的偏低，还要支付不同类型的费用，直接导致了大学毕业生对工作及生活满意度的下降。据麦可思一项名为《理想与现实：2010届大学毕业生工作满意度分析》的调查表明，76％的学生对当前所从事的工作表示不满意，仅有24％表示满意。这一群体居住在面积小、环境差的城中村，对于这样的居住情况，他们的满意度也是偏低的。
3 住房保障制度的排斥
当前的大学毕业生处于社会“夹心层”状态，他们是政府住房保障的“盲点”。目前，廉租房政策、经济适用房政策和住房公积金制度是我国住房保障制度的主体，而这三项住房政策并未把具有身份特殊性和住房困难现实性的大学毕业生群体考虑在内。
廉租房政策对大学毕业生的排斥主要表现在户籍和收入方面，这一群体一般都不符合廉租房的申请条件。经济适用房政策对大学毕业生群体的排斥主要体现在户籍制度和经济适用房的认购程序方面。即使少部分大学毕业生被列为经济适用房的供应对象，但认购程序的复杂性也将许多经济适用房需求者排斥于政策之外。住房公积金制度对大学毕业生的排斥主要体现在大学毕业生享受住房公积金的群体内部分割性。一般而言，单位效益好、收入高且工作稳定的大学毕业生受益较多，而那些真正需要扶持的在中小私营企业就业或非正规就业的大学毕业生被排斥在住房公积金的受益范围之外，形成了大学毕业生群体住房状况的“马太效应”。
三、解决大学毕业生住房问题的必要性
大学生是推动社会发展的中坚力量，住房又是基本的生存问题，因此大学毕业生的住房难问题理应引起政府和社会的高度关注，这一群体住房问题的有效解决有着及其重要的现实意义。
1 有利于大学毕业生自身的发展
住房问题的解决消除了大学毕业生的后顾之忧，使得他们有一个相对宽松的环境去转换角色，适应新岗位，尽快融入社会以实现自我价值。刚毕业的大学生有着积极的就业愿望和强烈的就业动机，为尽快实现人生价值而充满激情，然而，现实的就业和生活压力往往让他们心灰意冷。国家拿出有效措施解决他们的住房问题，是重视人才的表现，这会对大学生起到极强的激励作用，可以激发他们以实际行动来为社会创造财富。
2 有利于城市的持续发展
大学生是城市发展的核心力量，城市未来的主力军，关注大学毕业生的住房有利于城市留住人才。然而，对于刚毕业的大学生而言，他们的收入远远不能承受城市的高房价，过高的房价会把大学毕业生排挤在城市之外，因住房问题阻滞大学生进入城市的现象已经凸显，造成了城市人才的流失；即使大学生留在了房价高的城市就业，但巨大的经济压力也会迫使让他们为解决住房问题而奔波劳碌，难以在工作中投入足够的精力和时间发挥自己的专长，这势必会影响他们知识的发挥，城市的发展也将不可避免的受到阻碍。因此，政府应采取有效措施把住房对人才的限制和困扰降到最低。当今社会竞争的核心是人才的竞争，解决好刚就业大学生住房问题，可以吸引更多的优秀人才到城市就业，为城市的建设与发展贡献自己的力量，以便提升城市竞争力，加快城市化进程。
3 有利于房地产市场的健康发展
大学毕业生人数在逐年上升，这部分群体的住房需求具有很大的开发空间。房地产开发商正是看中了这一巨大的市场，不断更新项目，房地产市场显得愈发混乱。在这样的情况下，政府加强宏观调控，通过推行大学毕业生住房保障解决这一群体的住房问题，可以引导房地产市场上的供需双方，避免因众多大学毕业生购房而造成的市场混乱。同时，间接调控了房屋租赁市场，一定程度上避免了把大量毕业生推向租房市场，解决了租房市场潜在的问题，从而推动房地产市场的合理发展。
四、共有产权模式的有益探索
大学毕业生是一个特殊的人群，他们刚参加工作，一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，虽然现在买不起房，但是他们的社会地位是不断变化的，他们紧张的住房需求只是暂时的，他们所需的只是阶段性的帮助，未来他们有能力实现自己的住房目标，因此政府应采取有效措施帮助这一群体解决暂时的住房难问题，这不仅可以促进大学毕业生安居立业，也是保民生的具体体现。
1 共有产权的含义及其特征
所谓共有产权，是指住房财产由多个个体组成的共同体所
有，共同体内的每个成员都享有这些权利，共有产权制度的本质是，坚持住房的双重性质，实现保障性与商品性的有机统一。
我国现行法律的实施为共有产权奠定了法律基础，根据《物权法》对“共有”的规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”在我国共有产权制度的具体形式是：凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府获得住房的一部分产权，让渡占用权和使用权。一般采取购房者和政府分别持有7：3和5：5两种比例结构。共有产权房的产权根据购房出资比例享有对应的产权，若购房人在规定期限内偿还完政府的购房款，即可拥有房屋的全部产权。
2 共有产权模式的实践运作
在国外，英国共有产权模式最为典型，英国的共有产权是政府对有一定的购房能力，但又难以支付全部购房开支的群体所设计的一种分阶段购买住房的模式。为了帮助困难群体实现“居者有其屋”的梦想，英国政府于2006年推出了“新居者有其屋计划”，其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。这一模式在英国的成功运作，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。在美国，政府为解决困难群体的住房问题，于2009年正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，推出共有产权房来圆中低收入家庭的住房梦。在新加坡，政府通过公共住宅政策的实施，已经较为有效地解决了本地区低收入群体的住房问题。新加坡政府倡导和帮助没有支付能力的家庭购买公屋的使用权，并且根据家庭的承受力而制定丰富的政策，以此保障居民的住房。
篇3
（一）发展历程
1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式
英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房
上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。
共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。
（二）发展规模
1.1990年代以来，共有产权住房得到较快发展，但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大
低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者（Key workers）。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件。如表3所示，6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平，基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节（S106）以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件（Material considerations）。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高，为了使项目更好销售，开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰，S106条款下的共有产权住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同，本质相同
共有产权住房（SO）是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%-75%之间，购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金，租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说，对于购房者没有购买的部分，是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余份额，直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房，也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房（SE）是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%-50%之间，剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供，也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时，要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。
2. SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，处理起来法律关系更加明晰。此外，权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会，还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制，充分发挥了市场的作用。
3. SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后，如果要出售住房，住房协会有优先购买权。未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，SO基本采取了封闭运行的模式。同时，SO通常是土地批租物业（Leasehold property），也就是说，达到一定年限，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。
（四）两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用，并且制度设计变动不大的时期（2000.4-2005.3）进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。
1. SO的购买者年青人多、单身多，SE的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%，SE为35%，30-49岁之间的SO为47%，SE为60%，对比而言，SO的购买者年青人多。从家庭类型看，SO单身购买者显著较高，占40%，SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看，大多集中在15000-45000英镑之间，SE的购买者收入略高于SO。
2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。 SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多，SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3. SE购买者所购房屋比SO稍大，房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区，北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看，SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦，SE购买平房的比例占到71%，SO为50%；北部地区更突出，SE购买平房的比例占95%，SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论，在伦敦，55%的SO购买2个卧室的住房，而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区，48%的SO购买2个卧室的住房，而63%的SE购买3个卧室的住房。
4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5. SO和SE不是市场上价格最低的住房，SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现，SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房，因此，即使是通过市场购房，住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房，因此，即使是通过共有产权方式购买，价格也不见得低。通过对比，SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高，而收入比首次购房家庭要低，因此，房价收入比高。SO为5.5，SE为4.5，而首次购房者仅为2.7。
7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO为32.5%，SE为26.3，而首次购房者仅为13.8%。
（五）正反两方的意见
1.赞成方认为：共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有，增加了社会租赁住房供应量，还有助于社区融合发展
一是，帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想，让这些家庭也有权享受资产增值。并且，相对于私人租赁市场，这种居住方式更加稳定、体面、有保障。
二是，使住房协会在较少的政府补贴下，可以建造更多的社会住房，解决更多家庭的住房问题。
三是，有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房，或者在社会租赁房社区里有共有产权住户，均有利于发展混合社区，减少低收入阶层的过度集中。
四是，增加住房总的供应量，以及空出更多的社会租赁住房投入使用，减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加，很可能会影响房价。
2.反对方认为：政府财政补贴应该用于住房最困难家庭，而不是满足住房自有
一是，共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求，他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下，政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房，而不是满足住房自有需求。
二是，如果共有产权住房是住房协会建造，出售是为了回笼资金，增加资金流动性，以便建造更多的社会住房，这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴，帮助部分家庭从公开市场上购买住房，这是政府资金的一种流失。
三是，共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小，并且没有广泛应用，也没有显著提升住房自有率，也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处，但大多数情况下，只是一个政治噱头。因为，社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是，对于参与共有产权计划的家庭，由于其收入水平不高，他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大，抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是，共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望，但这部分人是收入水平相对较高的家庭，有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买，也不符合社会住房标准，又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此，提高私人租赁市场住房环境，保护租房者利益是当务之急。或者，如果一定要发展共有产权住房，还可以通过中间租赁住房（Intermediate rent）、先租后买（Rent to HomeBuy Schemes）的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
（一）共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房，也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的，他们有些是关键工作者，有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求，让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）发展共有产权住房的同时，不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中，与住房自有、私人租赁、社会租赁相比，共有产权形式均是“小众”。比如，2011年的英国，住房自有率为65.3%，社会租赁住房占17.3%，市场租赁住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排，过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此，在发展共有产权的同时，决不能放松租赁型保障房发展。
（三）需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出，是否购买共有产权住房，以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子，购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时，需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因，都很可能造成空置。因此，需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去，可以转为公共租赁住房。同样，公共租赁住房在满足某些条件时，也可以转换成共有产权住房。
（四）政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权，没有政府的政策支持，是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴（如SO住房协会持有的低租金部分）、权益贷款的利息补贴、以及规划管制（开发住宅小区配建可支付住房）等。因此，发展共有产权住房，政府的政策支持可以有多种形式。
篇4
公有住房没有产权证，公有住房有公有住房使用证，这是由产权单位发放的，证明持证人拥有合法使用权的一种权利证书，但这不是房产产权证。公有住房在原则上销售后成为了私有财产，可以自由处分，但无法办理房产证。公有住房是国有住宅，公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。一般个人只有承租权而没有所有权，因此，不能用公有住房使用证去办理产权证的。
但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果，所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制。公有住房无法办理房产证。房产共有人不可以单独办房产证；房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。
（来源：文章屋网 ）
篇5
2、在购房前必须协商一致，确定购房人、职级人、工龄人，签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。
3、售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定，核准后把相关信息输入电脑，计算出购房款及相关费用，经购房人确认和选择付款方式后，由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。
4、购房人在合同规定时限内，持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行建行付款。
篇6
中图分类号：X564 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）17-0124-01
建筑工程在所有工程施工中一直是危险系数较高的项目建设，其生产管理的安全有效直接影响着整个工程施工，关系到社会的平稳发展。虽然在一些安全法律的规范之下，我国建筑业安全管理机制得到了一些改善，但在一定程度上还存在很多安全隐患。
一、建筑工程安全生产管理的影响因素
（一）对安全生产管理的认识不足
安全生产关系到国家甚至是整个工程建设的根本利益，建筑生产过程的危险性要求施工人员在施工中正确认识到施工安全的重要性。政府部门和施工管理着对施工安全的影响尤为重要，但在一些工程施工中，部分政府部门和施工管理机构对施工中安全生产认识不足，没能尽到对广大人民的生命财产负责的义务，对安全生产管理不能严格要求和紧抓，有些管理者对安全检查只是随便应付，没有将安全生产工作进行落实，从而导致安全隐患出现，安全事故频发。
（二）生产设备相对落后
在许多工程建设中，管理人员相对重视管理经验，根据经验对工程做相应的安全检查，但是从整个生产环节来看，安全检查程序只是众多管理方法中的一种，不能从根本上消除安全隐患。相应的管理设备的检查是安全生产管理的基础，管理人员对设备的检查不够严谨，在设备运行或是投入生产阶段，没有对其进行全面检查，致使很多设备存在安全隐患。在购买设备时，工程财务管理人员或是总管理人员为减少工程成本，进而将目标着眼于设备购买上，用较低的价格购买一些比较陈旧的设备或是功能相对较少的设备，虽然在一定程度上减少了施工成本，但会造成施工不顺利，设备功能不健全会使得施工不能正常进行。在施工中会造成工程质量出现问题，影响整个工程的进度。
（三）监管制度不够健全
在建筑工程的施工中，由于施工人员紧缺，管理者对现场施工的管理任务分配不够明确，导致施工中不能有效进行监督，不少领域存在着监管漏洞，不能对整个工程实施统一的管理。在监督检查中，管理形式相对单一，覆盖面积较少，庞大的施工体系和稀少的施工检查人员形成管理上的矛盾体，监督检查往往不能做到有效全面。
二、对影响工程安全因素实施的解决方案
（一）加强安全生产的教育培训
1、为了能够使施工人员深入了解施工中的安全隐患，加强对施工人员进行安全意识教育培训是必不可少的。施工单位应该定期对施工人员进行安全教育知识的普及，对工程管理人员也要进行定期培训，促使他们学习安全生产的相关法律法规，从而提高他们的安全生产管理水平，提高施工人员的安全防范意识，确保其在施工中对各项设备进行合理操作，可以不断提高其安全生产素质，使施工人员和管理人员更够更好的掌握安全生产方面的理论知识，从而减少安全事故的发生。政府部门和施工管理机构要严格紧抓施工安全，从整体利益出发，做到对整个施工单位人员的生命负责。
2、在施工中，可以实行奖惩控制的管理方式，对一些严格违纪违法的施工人员进行处罚，可以不同程度的约束他们的一些违纪行为，对施工中表现积极的员工进行奖励，有利于提高他们的工作积极性，也可以为其他员工树立榜样，使得整体人员的素质全面提高，
（二）改善生产设备
设备是生产的关键环节，一套先进的生产设备对整个生产作用重大。所以在引进生产设备的过程中，要注意对设备的完好程度进行检查，对设备的功能也要进行仔细检查，确保设备在施工中功能齐全。在资金允许的前提下可以引进先进的生产设备，即能方便施工人员的操作，又能使得整个工程运作快速，加快工程进度的同时还可以保障工程的质量，可以从根本上解决设备陈旧引起的施工障碍，减少不必要的修改环节和设备检查环节。
（三）建立全面的监督机制
1、可以根据工程规模的大小，建立一个相对系统、完善的监督检查机构，对生产中的各个环节进行全方位的安全检查。对分布不同区域的建筑队设立安全监督检查小组，对整个施工环节实行紧跟式的检查。为了确保工程能够更好的管理，需要建立社会监管机构，对各个建设单位进行监督，严格要求施工单位在注重质量、资金投入和加快工程进度的同时加大对人员安全的管理和保护措施。对工程财务方面也要加强管理，防止一些人员对工程资金进行挖空和运转，避免为节约资金而购买陈旧设备带来的施工阻碍，促进所有人员进行文明施工。对各个管理环节的工作进行落实，确保所有人员都能各尽其能，各司其职。
2、随着科技的发展，信息化的监督体系在工程施工中也应用相对广泛，可以利用计算机和网络的合理配置，对全场施工过程实施信息化监视，通过建立一个总的监督网点，将所有各个分点的信息进行汇集，不但能使管理者全面了解施工进程，也方便控制整个施工现场的具体施工，可以节省人力、财力和物力，做到全面系统监督检查。
结束语
在施工中，要做到安全生产，就要遵循国家施工建设安全生产的相关法律法规，企业管理者也要抓紧对施工安全的管理体系的建设，施工人员在施工过程中必须遵守企业安全管理制度，在设备操作中做到合理操作。不仅如此，还要建立监督检查机构对施工现场进行严格监督，确保整个施工环节有序进行，保障整个工程的安全，提高工程施工质量。
参考文献
篇7
一、关于直管公有住房净售房款归集和支用
（一）开设专用帐户
各区县房地集团公司应在直管公有住房出售前到当地的中国建设银行上海市分行所属区县支行开设公有住房净售房款专用账户，专门用于核算直管公有住房净售房款的归集和支用。
（二）归集凭证使用
直管公有住房净售房款归集凭证使用《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》。
（三）支用办法
1.直管公有住房净售房款专用帐户支用或划款，使用银行贷记凭证。
2.支用或划转款项时，需提供有关部门批准同意的审批表；审批表作支用、划转凭证附件（有关审批程序、手续由市另行规定）。
（四）专用帐户对帐方式
1.各售房单位应于购房人交款前将有关业主购房信息盘片交建设银行收款行专柜，建设银行收款行在收妥净售房款后按月和区县房地集团公司进行核对。
2.建设银行收款行在收妥购房款当日填制《个人购房交款凭证汇总表》并将回执联交售房单位核对后收回。
3.建设银行收款行按月将核对正确的购房业主信息返回给售房单位复查，同时报市分行房地产信贷部。
（五）其他事项
1.各区县房地集团公司是负责净售房款的归集和支用的专职部门；建设银行各区县支行业务二科（房地产信贷科）是办理售房资金归集和支用的专职科室，都应积极做好净售房款的收支对帐及购房业主信息核对等管理工作。
2.公有住房出售后的三项维修基金存储及支用仍按现行办法实施。
3.净售房款管理部门应将归集和支用情况按季统计报市房改办。
二、关于出售投资单位公有住房净售房款归集和支用
（一）开设专用帐户
1.各区县房地局按照直管公有住房的开户规定开设出售投资单位公有住房净售房款专用帐户。帐户开设后专门用于核算出售投资单位公有住房净售房款的归集和支用。
2.各区县房地局应按幢、按室号设置明细账，逐一记载净售房款归集和支用情况。
（二）归集凭证使用
出售投资单位归集凭证使用《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款凭证》。
（三）支用办法
1.出售投资单位公有住房净售房款专用帐户支用或划款使用银行贷记凭证。
2.各区县房地局和各收款行应按规定在净售房款中支用和拨付有关费用。
3.投资单位按规定支用或划转款项前，各区县房地局应向投资单位提交每户业主明细信息清册，办理净售房款的余额确认手续。
4.投资单位支用和划转款项时，需提供《出售投资单位公有住房确认书》和区县房地局的划款通知书。
（四）专用帐户对帐方式
按照直管公有住房出售的对帐方式。
（五）其他事项
1.个人购房交款凭证一售房单位留存联，在收款后交区县房地局，清算时，区县房地局一并提交投资单位。
2.各区县房地局是负责净售房款的归集和支用的专职部门；建设银行各区县支行业务二科（房地产信贷科）是办理售房资金归集和支用的专职科室，都应积极做好净售房款的收支对帐及购房业主信息核对等管理工作。
3.公有住房出售后的三项维修基金存储及支用仍按现行办法实施。
4.净售房款管理部门应将归集和支用情况按季统计报市房改办。
三、关于使用权房变更为产权房的维修基金归集和支用
（一）开设专用帐户
各区县房地产交易中心在使用权房变更为产权房的维修基金归集前，凭营业执照复印件、法人代码等资料在当地的中国建设银行上海市分行所属区县支行开设维修基金归集专用帐户，专门用于使用权房变更为产权房的维修基金的归集和划转。
（二）归集凭证使用
使用权房变更为产权房的维修基金归集，使用《中国建设银行上海市分行房地产信贷部个人购房交款（收款）凭证》。
（三）划转方式
1.使用权房变更为产权房的维修基金存储及支用按现行办法实施。
2.收款行将审核后的使用权房屋变更为产权房的维修基金归集资料送各区县房产交易中心核准。
3.业主委员会开户时，凭各区县房产交易中心贷记凭证，将维修基金从专用帐户划至业主委员会帐户。
（四）专用帐户对帐方式
按照直管公有住房出售的对帐方式
（五）其他事项
1.各区县房地产交易中心是负责使用权房屋变更为产权房维修基金的归集和划转的专职部门；建设银行各区县支行业务二科（房地产信贷科）是办理使用权房屋变更为产权房维修基金归集和划转的专职科室，都应积极做好净售房款的收支对帐及购房业主信息核对等管理工作。
篇8
一、案例概况
1.淮安模式简介
所谓共有产权经济适用房,是指以出让方式取得经济适用住房用地,总价格参照普通商品住房执行政府指导价(一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。
共有产权经济适用住房,由政府提供政策优惠,限定套型面积,按照合理标准建设,通过政府产权分摊购房人出资负担,面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障,变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单轨制。
具体说来,淮安的共有产权住房制度包括以下几个方面内容:
(1) 共有产权房的对象
淮安市共有产权房的购房人的收入标准,以总人口20%来划定最低收入标准,定位人均700元每月(2007年,2009年调整为800元)。由此可见,其主要针对中低收入家庭。
(2) 共有产权房的用地取得、建设及价格构成
共有产权房的用地通过“招拍挂”的方式竞价公开出让;由开发商按照政府标准建设,提倡与商品房混搭建设;价格构成与普通商品房一样,包括土地出让金及各种税费。
(3) 共有产权房的购买及产权分配
根据购房者的收入情况,目前淮安实行政府与家庭按3:7或5:5的比例出资从市场上购买共有产权房;同时,政府按出资份额享有相应产权,并在权证上进行登记。政府将自己产权部分的占用权和使用权无偿让渡给购房者,保留退出时的收益权和处置权。
(4) 共有产权房的准入机制
淮安的共有产权房准入采用申报和三级审核制,及购房者先向街道申请购房,又接到审核公示后提交区住房保障部门、市住房保障部门审核并公示。
在审批过程中,放弃全国普遍采用的“轮候制”,采用逐级提高的“门槛制”,及先满足特殊困难群体,再以情况逐步放宽。
2.淮安模式试点现状
自2007年淮安市出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》以来,在试点的两年间,将申购条件由2007年末、2008年的家庭月人均收入700元/月,家庭人均住房建筑面积低于16平方米,调整为2009年人均月收入800元/月。
2010年,申购条件进一步放宽为家庭人均月收入1000-1200元/月,已建成交付房源60套,在建房源1600套,将动工房源250套,半年内开工房源3900套。
二、淮安模式的创新特点及现实意义
1.共有产权房与现行经济适用房的比较
共有产权房和经济适用房的本质都含有保障性和商品性的双重属性,但二者有有着很大的区别,与现行的经济适用房相比,共有产权住房的创新主要体现在以下几个方面:
(1) 改变了土地取得方式。土地取得方式从行政划拨改变为“招拍挂”公开竞价;
(2)改变了房屋建设方式。房屋建设有政府组织建设、政府购买方式转变为以市场的方式组织开发商建设,政府仅在建筑面积等方面作出要求和限制;
(3) 改变了房屋价格组成。房屋的定价又不完全向完全转化,与普通商品房一样,将土地出让金、税费计入成本;
(4) 改变了房源供应方式。房源的供应由集中建设经济适用房逐步转变为与商品房类似的分散建设;
(5) 改变了政府补贴方式。政府的补贴方式更为灵活,由单一的免除土地出让金并且税费减半转变为可根据购房者情况选择的不同出资比例;由“砖头补贴”转变为“人头补贴”,由财税补贴转为货币补贴;
(6) 改变了房屋交易方式。房屋退出时的交易方式由购房者单方面决策转变为政府以共有产权人的身份参与决策,分享处置权和收益权。
综上所述,共有产权房与经济适用房相比的创新实质,就是“坚持共有财政原则,遵循市场经济规律,运用现代产权法则,建立‘政府与个人按份共有产权的经济适用房制度’”,实现将政府财政性支出转化为兼顾公平的投资,在保持经济适用房保障性的同时降低“计划”对其商品性带来的扭曲。
2.淮安共有产权住房创新的现实意义
(1) 有利于压缩套利者牟利空间,以退出机制反制“入口”机制。
经济适用房的牟利空间远远大于普通商品房和共有产权住房。共有产权房由于将政府隐性的产权显性化,从退出入手,压缩了套利者的利润空间。加上共有产权住房的审批机制更加严格,在成本和收益的权衡比较之下,一部分套利者退出。
这一点在淮安是的试点运行中也有所证实。淮安市房管局局长邵明表示,在共有产权住房正式向非拆迁安置户开放后,申购者的数量明显下降,甚至出现了“房等人”的局面。
另外,若购房者相依明显低于市价的价格将房产转手给利益相关人后牟利,由于政府是房产的共同共有人,依照物权法的规定,共有财产转让时,共同共有人有优先购买权。因此,可以杜绝这种行为。
(2) 有利于减少逆向选择和道德风险。
在现行的经济适用房体制中,由于政府与申购者之间总是存在着信息的不对称性,逆向选择严重,不乏有“装穷者”住进经济适用房,而真正的补贴对象却没有能力获得补贴。共有产权房仍然存在着逆向选择的风险,但由于政府拥有住房的部分产权,当发现“装穷者”时,政府可立即向其收取市场租金甚至惩罚性租金。另外,对购房者的道德风险,如掠夺性的使用、不加以必要维护等,可在共有产权住房政策中规定不管购房人所占产权比例为多少,维护费用全部由购房者承担,这与购房着享受全部的使用权是权责对应的。
(3) 有利于减少寻租。
经济适用房对于房地产市场不可忽视的一个影响是造成了住房价格的双轨制:
①商品房建设用地需缴纳土地出让金,通常占住房价格的20%,而经济适用房建设用地行政划拨,并有一系列税费的减免;
②政府严格限制开发商开发经济适用房的利润不超过3%。
以上两点造成了在一个市场上同时存在高价的商品房和只相当于其价格50%-60%的经济适用房。这种价格的落差必然吸引一部分人通过各种关系,购买经济适用房再转租或转卖以从中牟利,即出现经济学上的寻租现象。
所谓寻租,是指如果让政府行政干预资源分配,那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格;也就是说,如果体制内能以大大低于市场交易的成本获得资源,那么必定会有人愿意通过贿赂来获得资源。
要解决寻租问题,光靠提倡大政府、坚强政府管制是不能达到目的的,而应该真正从源头根治,即加快政府职能的转变,推进市场化变革,让政府全力退出资源分配领域。共有产权房以近似市场的方式运作,让保障性住房根据市场机制形成价格,再通过政府参与购买减轻购房者压力,而后一个过程,其实就是一个“二次分配”的过程。虽然,政府在由谁获得购房权的问题上还是存在寻租的可能性,但由于价格差距的微小(仅5%-10%),这种可能性已被大大减小。
(4) 有利于提高社保资源使用效率
经济适用房确切的说是一种准公共产品,其提供方式按高低共分为三个层次:第一层为政府直接组织建设供应;第二层为以政府采购方式定点专供;第三层为直接向收益人提供货币补贴。在住房保障体系中,也就体现为从“砖头补贴”到“人头补贴”的过度。在姚玲珍的《中国公共住房政策模式研究》等文献中已经论述了我国现阶段经济适用房政策实行“人头补贴”转变的可行性,而从西方经济学的斯勒茨基分解来分析共有产权住房(作为一种“人头补贴”)相对于现行经济适用房(作为一种“砖头补贴”)更加有效率,即消耗同样的社保资源能达到更高的效用水平。
如上图所示,以X轴表示住房的消费量,Y轴表示除住房外的其他商品的消费量。AB为购房者的预算约束线,U为购房者的无差异曲线。政府提供任何住房保障措施以前,购房者的消费组合为a点,效用为U1 。假设政府采用现行的经济适用房对购房者进行补贴,相当于降低了住房的价格,购房者的预算约束线变为AC,与更高的无差异曲线U2相切,消费组合移至b点。若此时,我们在保证购房者还能消费b点的组合而换用“共有产权”的方式补贴的话,相当于将预算约束线向外平移至DE,能与更高的无差异曲线U3相切,购房者消费组合移至c点。
(5) 有利于社保资源的积累和实现经适房“内循环”体系
现行的经济适用房用地行政划拨,意味着地方财政失去了很大一块收入来源;另外,经济适用房满足规定年限后便可由购房者决定上市交易,退出住房保障体系。这两方面的原因加重了财政提供经济适用房的压力,打击政府提供经济适用房的积极性,造成住房保障政策的不连续性。
相比较而言,共有产权住房充分考虑了房地产的长期有效性和贫困的流动性之间的矛盾,在退出机制中为政府保留了回购的选择权。这样,政府就有可能通过政策的引导,鼓励富裕起来的家庭回售共有产权房,使其又流回住房保障系统,形成一个可循环利用的回路,缓解财政资金不断增加保障性住房的压力,使社保资源能够不断累积,以为居民提供更广泛的保障。
三、总结及淮安模式的推广建议
首先,应加大试点的广泛性。淮安作为一个地级市,其代表性有一定的局限。我国地域广阔,各个地方经济、社会环境差异较大,住房矛盾也各不相同。尤其是北京、上海、广州、深圳四大城市,不仅住房问题最为严峻,且房价日益飙升,这对淮安模式中资金来源必是一个挑战。因此,应将淮安模式在全国不同规模的城镇开展有区别的试点工作,以不断探索最适合的方式。
其次,应逐步调整保障对象。在淮安模式的试运行中,保障对象基本还是中低收入家庭,由于共有产权保障方式灵活机动,推广中可根据各地情况适当扩大其对象范围。尤其可以考虑在一线城市中将“共有产权”住房保障的对象扩大至“上夹心层”,主要是刚出校门无法买房的大学生。
再次,“共有产权”虽能在很大程度上提高经济适用房的效率,缓和住房问题,但它毕竟是一种社会保障手段,不能从根本上解决住房矛盾。因此,在探索和推广“共有产权“住房保障体系的同时,还应不断完善我国住房立法,改善房地产市场供求状况。
参考文献:
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[2] 温 泉: 经济适用房共有产权制度研究. 中国房地产金融, 2007, 02
[3] 吴立群 宗跃光:共有产权住房保障制度及其实践模式研究. 城市发展研究, 2009, 06
[4] 秦 虹: 英国住房的共有产权制度. 城乡建设, 2007, 09
[5] 邱 磊: 积极探索经济适用房的内循环模式. 时代经贸, 2007, S2
篇9
购房人和政府合伙当“房东”
6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻会上透露，目前，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6个城市推进。消息一出，很多“夹心层（游离在保障与市场之外的无能力购房群体）”再次兴奋了起来。
所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
这意味着，如果将一套房子视作一个公司，过去的经济适用房、限价房，一套房子只有一个股东，而现在，一套房子有了两个股东，即买房人和地方政府。
当前，我国购置型保障房价格比市场的商品房低，购房人拥有完全产权，很多人挤入经济适用房、限价房分配中，一倒手就能赚个盆满钵满。这两类保障房甚至成为一些官员的渠道。
冯俊表示，共有产权住房通过共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决住房难题；另外，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是压缩购置型保障房里的牟利空间。
产权如何共有，增值如何分配？
从具体的实践来看，各地对于共有产权房，有着不同的思路。
在今年北京市两会期间，北京市政府工作报告中首次提出了共有产权这一概念，即目前正在接受申请的自住型商品房。北京市副市长陈刚在会议期间提出，自住型商品房为“共有产权”性质，购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，政府把自己那部分收益拿走；还可以支持房地产市场中端群体的需求，解决住房难题。
北京市自住型商品房销售价格比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。
以2014年1月9日成交的北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目为自住型商品住房，总建筑规模4.146万平方米，房子销售均价限定为2.2万元/平方米。该地块被北京建工置地有限责任公司以6.005亿元成功竞得，楼面地价为1.45万元/平方米，这一地价甚至比2009年地价低迷时附近出让的地块价格还要低。多位业内人士指出，百子湾14号地附近的商品房金茂府已经卖至8万元/平方米的高价，如不是自住房性质，百子湾14号地的地价至少有2万元/平方米。
推广共有产权房，各个地方因地制宜。在江苏淮安，对于资金不足而又住房困难的购房人，其出资比例可在60%至100%之间自由选择，即购房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成为一套共有产权房的“股东”，享受这套房子对应的产权，剩余产权属于政府。购房人和政府按出资比例，共同拥有房屋产权。当共有产权房购房人有资金实力时，可以向政府逐步购买产权。
谁有资格当“股东”？
无论是北京推出的具有共有产权性质的自住房，还是上海、淮安等地推出的共有产权房，这些房子都堪称是一个“好公司”。
以上述北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目周边房价普遍已高涨至每平方米四五万元，部分优质房源如金茂府甚至已涨至8万元/平方米，这意味着，谁抢到了百子湾14号地的自住房，谁就斩获了一个收益巨大的“好公司”。
那么，谁有机会抢到这个“好公司”呢？
根据北京市规定，按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，北京市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。
然而，即便不考虑其他数量庞大的具有购房资格的家庭，仅仅从经济适用住房、限价商品住房轮候家庭数量来看，明显僧多粥少。有消息称，北京首个自住房项目恒大御景湾或将于6月正式摇号，2000套房源就有6.53万户确认申购，供需比达到1：33。
篇10
为确保住房保障和供应体系的公平健康发展，在考虑政府保障和支持能力、城市发展约束条件等情况下，应对供应对象做好制度设计和统筹安排。
一是完善公租房（含并轨后的廉租房）制度设计，优化选址、交通、租金和补贴、公共服务等配套设置，鼓励支付能力不足的保障家庭和过渡性需求人群首先通过公租房解决住房困难。
二是由于共有产权房具有土地重复投入、政府提供政策支持的特点，为确保有限的公共资源合理配置，应合理设置供应范围，其中参照经济适用房建设模式，政府实行税费减免，直接让渡土地收益或将市场房价打折后再确定家庭购买比例的，应首先保障符合条件的中低收入住房困难家庭的住房需求；如果政府提供出让用地，政府让渡的土地收益全部显化为政府产权，可以根据城市当地实际，用于解决家庭的自住型住房需求。从这个意义说，共有产权房和中小套型商品房一起，都是城市房地产市场调控的有效品种，有利于促进形成持续健康发展的住房供应体系。
三是实行共有产权房准入标准的动态调整，政府应量力而行，科学测算购置人群的范围和规模，并根据供需情况和政府支持能力，对准入标准进行动态调整。对于保障条件范围以外家庭不设轮候期，充分调动家庭解决自身住房的积极性。
二、辩证看待获利空间，确保保障手段与目标相适用
现行经济适用房实行的是差价收益模式，即已购经济适用住房达到上市条件的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益。共有产权房销售价格如果按市场房价的一定比例R确定，同等比例下，差价收益模式下家庭需要补交比例为1-R的差价收益，共有产权房家庭须交纳总价款为1-R的价款。差价收益模式隐含着政府让渡了“政府产权部分”的首次购买成本，主要分享的是增值收益，而共有产权房显化了政府让渡土地收益等出资部分，即便市场房价一直保持不变，甚至下跌时，家庭要取得完全份额，也需要支付“政府产权部分”的价款，因此更能压缩家庭获利空间。在房价下跌时，家庭也须承担市场风险，体现了共有人收益共享、风险共担的原则。
与公租房相比，共有产权房仍有较大获利空间，特别是当购房家庭取得50%以上的产权份额时，收益的大部分仍归家庭所有。从住房保障的角度，专家学者和舆论更倾向于仅保障家庭的居住权而非财产权，保障房不应用于投资投机和牟利。如果要完全取消家庭牟利空间，减少寻租可能，一是发展公租房，不给家庭以取得产权后财产增值的机会；二是从住房保障立法和合同约定入手，完全取消购房家庭处分、收益权利，使共有产权房只能按规定价格出售或转让给符合条件的保障家庭，房源在住房保障体系内实现封闭运行管理。当共有产权房用于市场调控目的，政府让渡的土地收益全部显化为房屋产权，则相当于为家庭提供的是购房垫付支持。在家庭达到完全购房能力后，再通过购买政府产权部分的方式将让渡的土地收益和政府产权增值部分返回政府。从这个意义上说，家庭有理由获得当初购买产权的增值收益。当市场房价下跌时，家庭也须承担市场风险，承担不获利或亏损的风险。
三、合理确定销售定价，建立科学的定价机制
共有产权房销售价格占周边市场价格的比例为家庭出资购买拥有的房屋产权比例。定价时，可以根据周边市场房价和家庭承受能力等因素确定家庭购买的不同产权比例，比如家庭购买50%、70%的产权，只需支付房价的50%、70%。从另一角度看，共有产权机制可以将经济适用房、限价商品房、自住型商品房等不同类型房屋品种予以整合，形成对购买能力不足家庭住房消费的梯度支持。定价思路主要有以下几种：一是固定家庭购买的产权比例，由政府根据项目区位、周边房价等因素确定一个固定比例，比如项目位置好、价位高的地区，可确定家庭较低的购买比例，以与家庭购买能力相适应，这种方式便于项目开发投资结算，但一个价格对应的购买家庭范围较窄，部分保障家庭可能无力购房，要将这部分家庭纳入购置范围，需会同金融机构建立担保或融资支持机制。二是一个项目内由家庭自由选择购买产权比例，这种方式充分照顾了家庭购买能力，但销售结算和产权登记管理较为繁琐，家庭购买的产权比例过低，也会引导家庭过度住房消费，在贷款抵押、后期管理等方面带来一些问题。三是采取前两种方法的折中，在一个项目中采取若干种产权比例由家庭选择，在公平和效率间取得平衡。价格管理和住房保障部门可根据家庭实际情况选用合适的定价方式，但不管采用哪一种方式都较原有的经济适用房成本定价方式更为灵活，更能反映市场房价的变化。
为确保共有产权房定价工作的顺利实施，一是应建立科学的定价评估机制，政府可以通过委托专业评估机构对周边市场房价进行评估，也可以采用周边地区新房和二手房交易成交均价。在定价时点上，建议以项目预（销）售时房价为准，避免土地供应或者开工时确定的销售价格不能真实反映销售时点周边市场房价水平；二是建立共有产权房专项资金收支统筹机制，将项目结算支出和销售收入之间差额、上市时家庭交纳的国有产权部分房屋价款等资金纳入统一管理，统筹平衡不同项目盈亏，保证项目滚动开发的资金投入，政府部门也能根据资金情况安排共有产权房的开发管理计划和规模。
四、完善相关法律法规，加强法律政策衔接
目前经济适用房购房家庭违规与他人签订出售、出租协议的，由于现行政策均为规范性文件，效力和立法层次较低，法院面临判决合同无效缺乏法律依据，判决有效又与保障初衷和维护公共利益相违背的两难困境。共有产权房较好地适用于现行私法体系，可以避免购房家庭擅自签订合同的纠纷。《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《民法通则》第78条也规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。依托于现行法律体系，共有产权房在转让时必须征求政府产权人的意见，政府可以优先回购，否则法院可以认定协议无效，为违规处理提供了有力支持。
但引入共有产权机制后也会产生政府的连带责任和风险负担问题。《侵权责任法》第85条、第86条规定，对于建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，以及建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成的侵权责任，如果所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《物权法》第98条规定 “对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担”。因此如果侵权房屋的政府共有人不能证明自己没有过错，或者家庭欠缴房屋使用过程中产生了费用而又未提前明确约定的，政府存在连带责任。解决方案的一种思路是，住房保障立法中给予政府主体豁免权，并通过销售合同约定，明确由家庭承担安全、维修责任以及交纳各种费用的义务。这种思路符合权利和义务对等的原则，由于家庭实际使用房屋，因此承担相应的义务，但需加快住房保障立法进程，制定有足够效力的法律法规，保证与《物权法》等法律的衔接。另一种思路是政府成立或指定专门机构负责共有产权房的持有、运营、管理等工作，管理中的责任和义务由指定机构承担，指定机构与家庭通过合同约定，按平等的民事主体关系进行处理。这种思路可以解决与《物权法》等现行法律的衔接，但增加了政府增设机构人员的负担，同时也带来了政府对指定机构的监管、建立共有人之间平等协商解决问题机制等新的管理问题，需要结合制度的整体设计提前谋划。
另外，当共有产权房涉及政府税费减免等优惠政策并用于保障目的时，家庭产权份额抵押处置等行为也会产生与住房保障目标不一致的情形。《担保法解释》第54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效”。根据《物权法》、《担保法》等法律，按份共有人除了出卖外还可以将其拥有的份额设质、抵押、用作担保等，家庭无力还款时抵押权人（债权人）也可以通过拍卖等方式将房屋过户给不符合保障条件的个人。根据《婚姻法》、《继承法》规定，房屋可能通过离婚、继承等方式流转给不符合保障条件的个人，使保障房流出保障体系。如上述法律被人利用，可能导致共有产权房起不到应有的保障和管理目的。由于私法法律体系主要考虑的是维护个人财产等权益以及民事关系之间的平等。因此，当共有产权房应用于住房保障时，有必要从保障本原出发，对房屋的抵押担保、投资等处分权益进行限制，加强政府行政部门监管，严格房屋变更、继承和退出管理，维护公共资源公平分配使用。
五、细化政策措施，实现规范有序管理
