建设用地容积率模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇建设用地容积率，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、南京市开发项目超容积率问题

1　开发项目平均超容积率水平

对110个楼盘的分析发现，平均超容积率倍数为1.20，即所有项目的合计建筑面积较土地出让时的标准增加20％的建筑面积。有38个项目(占比为34.55％)完全符合土地出让条件下的容积率水平，有65个项目(占比为59，09％)超容积率倍数在1.01～1.50之间，有7个项目(占比为6.36％)超容积率水平在1.51～2.50之间。

2　不同年份出让土地超容积率水平

从不同年份出让土地来看，超容积率问题年度差异不大，基本在1.2倍左右，但可以发现，2006年以前超容积率的问题较为严重，而随着南京市房地产市场的逐步规范，土地违规开发现象的查处力度加大，自2007年以来，出让上地超容积率问题有所缓解。

3　不同性质用地平均超容积率水平

从不同物业性质的出让土地来看，超容积率水平最高的为商业办公性质用地，平均超容积率水平为1.55倍；其次为商业性质用地，平均超容积率水平为1.50倍，且66.7％的项目超容积率水平在1.2～1.5之间；纯住宅性质、住宅商业性质用地超容积率水平相当，分别为1.18倍、1.19倍，均在1.20倍以下；别墅性质用地为保证低密度、高绿化率等指标的吸引力，很少有超容积率的问题存在，这也是别墅项目与其他项目的区别所在。

4　不同超容积率项目空间布局

受区位、交通、市政配套及城市规划等因素的影响，不同项目的超容积串问题在空间分布上也表现不一，归结为以下特点：

(1)主城内(古城墙以内)项目超容积率水平较低，基本不存在超容积率问题，这也反映了行政主管部门对于“寸土寸金”的城市核心区域查处力度大，开发企业难以逾越‘容积率”界限。

(2)超容积率在1.5倍以上的项目均分布在绕城公路(城市外环)附近，即处于城乡接合地带。该区域多处于多个行政辖区的边界，土地资源价格相对低廉，存在行政管理的“空白地带”，开发企业违规调整容积率的案例大幅提升。

(3)城市规划的重点新城超容积率问题较小，河西新城、仙林新城作为南京市“十一五”重点打造的新城，土地资源升值潜力大，未来提升空间高，土地出让更为规范，查处力度相对较大，多数项目基本维持出让条件的容积率。

二、项目开发中超容积率的途径

1　更改项目整体规划，调整容积率上限

开发企业为了追求更大的利润空间，在项目前期规划产品不能达到预期效益的情况下，可能会通过更改尚未开发部分土地的整体规划方案，尤其是在市场行情不好的背景下(如2008年)，行政主管部门为了保证房地产市场的持续发展，对开发企业调整项目规划的行为多子以批准。

2　改变用地性质，提高容积率水平

从调研的情况可以看出，住宅用地一般超容积率水平较低，而商业、办公等混合性质用地，则存在较大幅度的超容积率情况。开发企业也正是“看好’不同性质用地的容积率水平差异，通过后期对用地性质的更改，达到增加项目容积率的目的。

3　占用公建配套及道路绿化等资源，增加房屋面积

更改规划、用地性质似乎都是通过“合法途径”达到增加容积率的手段，但是部分“不良”开发企业则通过占用项目的公建配套、道路绿化等公摊资源，增加房屋建筑面积，这也是“交房纠纷”中普遍存在的问题，

4　违规改变尸型设计，变相提高容积率

为了增加项目利润空间，开发企业存在违规改变户型设计的情况，如将普通平层改为挑高产型，在项目总建筑面积上似乎没有增加，但项目的建筑高度明显提高，居住舒适度大幅降低，变相增加项目容积率。

三、对策建议

1　严格执行城市规划要求，分区域制定公开透明的建设用地容积率指标

依据城市总体规划的要求，严格执行各片区控制性详细规划中对区域建筑控高、容积率限制标准、建筑密度等；在土地出让时，明确上述相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，以达到平等对待开发企业，充分合理开发利用土地资源，打造健康、和谐的投资环境。

2　取消调整建设用地容积率收取一定费用的行政规范

篇2

1.建设用地项目验收内容

随着我市工业化、城镇化的快速发展，建设用地供需矛盾十分突出，不断提高土地利用率，有效缓解土地供需矛盾，就成了促进节约集约用地的思考方向。建设用地验收具体内容主要包括以下四项：是否足额缴纳土地出让金及其他土地规费；是否存在逾期开工、逾期竣工、土地闲置情况；是否按批准用地范围使用土地以及依照土地出让合同、划拨决定书，需要验收的其他内容。

2.建设用地项目的验收类型

建设用地项目验收分为分期验收及竣工验收。

分期验收：经依法批准已分期的房地产项目可按分期发证的宗地申请分期验收；规划批准分期验收合格的房地产项目也可申请分期验收。凡属于度假村、宾馆、酒店、科研设计、工业生产等项目用地，以及土地出让合同规定不可分割和不得进行销售的项目，不得办理分期验收。

竣工验收：国土、规划、房管等部门要按照各自的职责，开展项目竣工验收工作，竣工验收的具体内容包括：项目整体竣工验收的范围是否与出让合同和批准用地范围一致；实际计入容积率的建筑面积是否与出让合同约定时一致；土地用途是否与出让合同约定一致；出让金是否交清等。

3.建设项目验收测量流程

验收测量是项目验收的前置环节，由项目开发单位申请，针对开发项目的实际建设情况进行竣工测量，计算建筑面积、计容面积、不同用途的建筑比例，核实是否超出批准用地红线的过程。其测量结果与《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件进行核对，出具《建设项目用地验收测量报告单》，供国土管理部门进行验收使用。其具体流程分为：

（1）分期验收测量流程

申请―受理资料―提供同意分期验收的意见―现场实测―测量审查―计算相关的建筑面积―核对用地红线―出具验收测量成果―提交验收

（2）竣工验收测量流程

申请―受理资料―现场实测―测量审查―计算历次分期的建筑面积及各类用途的面积―核算整体容积率―核对用地红线―出具验收测量成果―提交验收

4.建设项目验收各类指标的算内容

（1）建筑总面积：总建筑面积是工程建设项目的建筑面积之和，通常按“地上、地下、地上地下相加”三项分别列出。

（2）可建建筑面积：根据《土地出让合同》、《划拨决定书》、《规划设计要点》或其它约定条件所约定的能够建设或达到的建筑面积。一般指用地面积*容积率

（3）计入容积率的建筑面积：根据相关规范，将建筑总面积内可计入容积率的部分单独列出计算。计容地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积（底层架空绿化公共服务空间）+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）

（4）不同用途比例的计算：在计入容积率的建筑面积中，将不同用途的建筑面积分类计算。一般根据规划核实测量报告或房产实测进行核算。

（5）建筑密度：指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）。

（6）建筑高度：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

（7）绿地率：绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率=（绿地面积/用地面积）×100%。

（8）公建配套：配套公建（住宅区配套公共建筑），指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。

5.验收测量指标计算之难点

（1）阳台面积的计算

根据徐州市政府批转市规划局《徐州市经营性用地容积率计算规定》[1]的通知徐政发〔2008〕56号，住宅建筑的每套住宅阳台当其水平投影总面积小于10平方米（含10平方米）时，按其水平投影面积的1/2计入容积率。当其水平投影总面积大于10平方米时，其超出10平方米部分按水平投影面积计入容积率。长期以来，规划测量计算的阳台面积仅仅核算出来阳台的总面积，而超过10平方米的部分未单独标出。

（2）阁楼是否计容的情形

建筑物坡屋顶建筑面积计算值按《计算规范》[2]计算，具有下列情形之一的，其建筑面积不计入容积率：

a、前后檐口高在2.0米以下（不含2.0米），且在遮阳方向上退让建筑外主墙在3.6米以上，并设套内楼梯的坡屋顶的建筑面积。

b、建筑坡屋顶下设计净高超出2.2米部分的建筑面积不超过房屋标准层建筑面积的30%，且坡屋顶前檐口高出顶层屋面不超过1.5米、后檐口高不超过0.3米。

根据以上规定，必须在现场核实阁楼是否满足以上条件，否则需要计入容积率。

（3）公建配套面积的计算

根据《城市居住区规划设计规范》[3]，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。按照土地分类，其商业服务、金融邮电的部分属于商服，因此，在计算具体的用途分类时，应将公建设施与土地分类进行对应。

（4）外墙保温及干挂石材的计算

在实地竣工测量环节，往往测量按照外包尺寸进行量算，这将导致外墙保温层以及干挂石材等一并计入了容居率。当计算实际建筑面积超出计容面积时，开发单位强调包含了此部分，但又苦于没有该部分的具体面积，导致在核算容积率时加大了难度。

（5）分期验收资料的搜集

对于分期验收的项目，前期验收资料已经提供，在竣工验收时，再搜集前期验收资料比较困难。因为在各个验收环节，针对不同的问题出具了处理意见，这就要求验收资料应该及时归档，方便调阅。

6.建设用地项目验收的处理对策

（1）先内后外。这里指的是先内业处理，判断现场需要核实的重点，判断是否应该属于分期验收还是竣工验收，提供的资料是否齐全、真实有效，根据规划设计的图纸，明确需要计容的要素，如设备间、阁楼、梯、廊、入户花园等，然后现场逐一核实。

（2）细化测量。在竣工测量环节，针对建筑物各个设计部位进行测量，按照用途进行划分，分类汇总，有些竣工测量核实资料往往只汇总了主体、阳台、设备层等，但未将用途加以区分，导致无法按照用途进行分类汇总。

（3）数据共享。建设项目用地验收，经过规划、房管、土地各部门进行验收，其测量成果应进行共享。成果共享不仅能够降低验收测量环节的时间，也能从不同条件下的测量精度相互检核验证，为验收测量提供一个成果合格的参考数据。

（4）成果归档。每次验收的项目成果资料，应该及时归档，按照档案管理的相关办法进行规范管理，能够避免因人员更迭、资料缺失带来搜集资料的困难。

7.总结与展望

建设用地项目验收是批后监管的具体行为，验收测量数据是作为项目验收的基础，国土资源管理部门要按照相关的规范标准进行开展工作。开发单位项目验收的目的是为了后续办理不动产权证，在业务处理期间，既要提高工作效率，又要细致深入调查，从项目的全局出发，努力做到每一个项目不留后遗症。■

参考文献

篇3

中图分类号： F301.3 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2010）-12-0060-2

上轮土地利用总体规划实施以来，随着工业化、城镇化的快速推进，各项建设用地快速扩张、粗放利用的现象十分突出，建设占用耕地普遍超过预期控制指标。自1986年我国开展第一轮土地利用总体规划以来，对建设用地集约利用研究主要集中在对存量建设用地的集约利用现状评价和潜力分析[1]上。本研究尝试从土地利用总体规划的角度，以广西宾阳县为例，对建设用地集约利用潜力测算进行实证研究，并根据宾阳县建设用地集约利用潜力来源，提出相对应的集约利用挖掘途径，以试图为提高我国土地利用总体规划的科学性和实用性，为建设用地集约利用潜力开发提供一定的理论和方法支持。

1 建设用地集约利用潜力内涵

1.1 建设用地集约利用潜力内涵

建设用地集约利用潜力是一个学术界争议很多的概念。综合来说建设用地集约利用潜力是一个相对概念，是建设用地利用过程中如何最大化发挥其经济、社会、生态等价值的一个过程，具体潜力的测算是相对的，与特定的生产关系和社会经济发展水平有关。

本研究从土地利用总体规划的角度出发，以宾阳县为例，笔者认为县域建设用地集约利用潜力等同于城乡建设用地的集约利用潜力，即城镇工矿用地集约利用潜力和农村居民点整理潜力。

1.2 建设用地集约利用潜力测算的一般方法

在土地利用总体规划中，测算建设用地集约利用潜力常用的一般方法主要有人均指标法、调查法等、定性分析定量测算法。

1.2.1 人均指标法人均指标法依托于建设用地的国家标准，它是现状建设用地与国家规定的人均建设用地标准所形成的理论用地面积的差值。如计算公式（1）所示:

S = S0- Bi・P0 （1）

式中，S :建设用地集约利用潜力；

S0:现状建设用地面积；

Bi:第i级人均用地标准；

P0：现状人口数据。

1.2.2 调查法 调查法又分完全调查法和抽样调查法。完全调查法是指对研究区域内的闲置、批而未用、废弃工矿等建设用地进行地毯式调查，将调查的结果汇总即为集约利用潜力；抽样调查法则是选取能代表研究区域内建设用地闲置浪费情况的典型乡镇或行政村作为样点，调查建设用地内部闲置浪费的土地面积，计算出土地闲置率，以此测算建设用地潜力。如计算公式（2）所示:

S = S・a （2）

式中， S:现状建设用地；

a:土地闲置率。

1.2.3 定性分析定量测算法 定性分析定量测算法是指通过对影响建设用地集约利用的自然、社会、经济、文化等因素进行定性分析，将建设用地潜力区域按照不同的集约利用模式划分成不同的潜力等级或者分区类型[2]，进而采用相应的数学方法进行测算，如依据建筑容积率、社会投资能力等测算建设用地集约利用潜力。

2 案例研究――宾阳县建设用地集约利用潜力研究

2.1 宾阳县概况

宾阳县位于广西中南部，南宁市东北部，地处北纬22°54′-23°37′与东经108°32′-109°15′之间。县域地貌类型以中低山丘陵为主，自然资源丰富，人文自然景观众多，是传统的农业大县；交通便利，经济发展迅速，商贸流通业发达，在广西经济发展中起着承东启西，南北交流的重要作用；近年来城镇化发展迅速，城镇主要沿主要干线公路布局，农村居民点在中部和背部山前平原区相对集中，其余零星布局。行政辖区总面积 230849.27hm2，其中建设用地15741hm2，占土地总面积的比重为6.68%。2005年县域总人口约99.76万，其中城镇人口23.94万人，城镇化率为24%。

2.2 城镇工矿用地集约利用潜力

对于宾阳县城镇工矿用地集约利用潜力的实现拟从两方面来考虑，一是存量独立工矿用地集约利用潜力；二是城镇用地强度集约利用潜力。

2.2.1 存量独立工矿用地集约利用潜力 存量独立工矿用地集约利用潜力是由于市场发育不完善和政府失灵造成的，其存在的根源是绝对的[3]，可以通过实地调查加以确认，拟采用调查法对其进行测算。依据宾阳县“三项整治”调查结果显示，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力主要来源于独立选址工业用地中的闲置地，闲置总量为144.46hm2。规划期，若将这些闲置独立选址工业用地都充分利用，存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2。

2.2.2 城镇用地强度集约利用潜力 城镇用地强度集约利用潜力与城镇规模、结构、布局和经济社会发展水平有关，所表示的潜力是相对的，是在特定社会生产力发展水平下的一个理想值。因此，本研究认为宾阳县城镇用地集约利用潜力测算，可将人均指标法和容积率法两种方法测算的结果加权平均，得到的结果更加接近真实值，更能体现规划的科学性和可操作性。

（1）人均指标法。宾阳县2005年城镇用地2004.21hm2，人均城镇用地79.37m2/人，处于《城市标准》规定的人均建设用地Ⅱ级标准水平（详见表1）。

2005年宾阳县城镇人口25.25万人，规划期，宾阳县城镇用地强度集约利用潜力若依照Ⅱ级标准值下限75.1m2，根据公式（1）测算，结果可以节约用地约107.93hm2。即按照人均指标法测算，规划期宾阳县城镇用地强度集约利用潜力为107.93hm2。

（2）提高容积率法。城镇用地集约利用潜力按照提高建筑物容积率计算，反映的是通过对低效利用的城镇用地进行追加投入，从而提高单位城镇用地产值的集约利用过程。如计算公式（4）所示：

S=S0×（Ri- R0）/ R （4）

式中，S ：为潜力规模；

S0：为现状城镇用地面积；

R0：为现状城镇用地平均容积率；

Ri：为达到合理集约利用水平时的容积率。

相关调查分析显示，宾阳县现状城镇用地平均容积率为0.54[4]。随着宾阳县经济的快速发展，参考《南宁市宾阳县城市总体规划（2005-2025年）》的功能定位及发展要求，研究认为，规划期内，宾阳县城镇用地通过更新改造平均容积率达到0.57是可行的。据公式（4）计算，可得集约利用潜力规模约105.48hm2。

（3）城镇用地强度集约利用潜力。城镇用地强度集约利用潜力取人均指标法和提高容积率法测算结果加权平均值，为106.7hm2。

2.2.3 城镇工矿用地集约利用综合潜力 综上所述，规划期，宾阳县存量独立工矿用地集约利用潜力为144.46hm2，城镇用地强度集约利用潜力为106.7hm2，那么城镇工矿用地集约利用潜力则为251.16hm2。

2.3 农村居民点整理潜力

农村居民点用地整理潜力是相对于一定的土地整理标准而言的潜力，受到研究区域社会经济、资源禀赋、政策以及社会文化等多种因素的制约。

目前，我国测算农村居民点整理潜力的方法较多，各有优略。为了保证规划的科学性和可操作性，本研究拟采用调查法和基于社会投资能力的定性分析定量测算法测算其整理潜力。

根据《宾阳县土地整理复垦开发规划（2001-2010年）》实地调查，宾阳县农村居民点整理潜力为1052hm2，预计新增耕地241hm2。多方综合，确定规划期宾阳县农村居民点用地整理潜力基于全社会投资能力的测算公式，如计算公式（6）所示：

（6）

式中：Y――整理潜力；

C――土地出让金纯收益；

t――新增耕地每公顷投资

a――新增建设用地有偿使用费

b――耕地开垦费

2.3.1 土地出让金 根据财政部、国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法》的通知（财综[2004]49号）精神，各省市、自治区土地出让金用于土地开发的比例为土地出让金平均纯收益的15%。根据宾阳县近几年土地出让金收益情况，预计到2010年土地出让金平均纯收益约1.18亿元，到2020年约3.55亿元。

2.3.2 新增建设用地有偿使用费 《土地管理法》规定，新增建设用地土地有偿使用费专项用于农业土地开发。根据全国新增建设用地有偿使用费标准及等级，宾阳土地有偿使用费征收标准为10元/m2，按照新增建设用地土地有偿使用费地方留成规定，地方可留用70%。

2.3.3 耕地开垦费 根据《广西壮族自治区耕地开垦费征收使用管理办法》规定，宾阳县征收标准为12元/m2。

2.3.4 新增耕地每公顷投资 根据宾阳县农村建设用地整理的经验，新增耕地每公顷投资额约75万元。

综上所述，2005-2010年全县农村居民点可整理潜力为31.61hm2，通过整理后净增耕地24.62hm2；规划2005-2020年全市农村建设用地整理总面积95.09hm2，通过整理后净增耕地74.08hm2。如表2所示：

表2 宾阳县农村居民点整理现实潜力目标 （单位：hm2、%）

2005-2010年整理潜力 2005-2020年整理潜力

待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数 待整理面积 增加耕

地面积 增加耕

地系数

建设用

地整理 31.61 24.62 77.90% 95.09 74.08 77.90%

3 建设用地集约利用挖掘途径

3.1 建立土地储备制度，盘活存量建设用地

当前，宾阳县土地市场建设尚不完善，大多数工业用地出让仍以市场化程度较低的协议出让方式为主，土地的社会价值没能完整体现，开发商以较低的价格获得土地，刺激了工业用地粗放利用的行为。所以要加强土地市场建设，提高土地资源配置中市场机制的作用份额。制定科学的年度供地计划和宗地供应方案，对上述储备土地以招、拍、挂的形式进行公开出让，使出让土地尽可能与真实值接近，促进建设用地的集约利用。

3.2 推进旧城改造和农村居民点整理

旧城区建筑容积率低，农村居民点布局分散是建设用地低效利用的主要表现形式之一，在土地管理制度相对薄弱的广大农村，制定完善的政策措施和加大资金投入，建立鼓励农村土地整理的激励机制，对农村居民点进行综合整治。

3.3 提高工业用地投入产出率，进一步提高工业项目用地标准

根据县域经济发展状况及土地集约节约利用目标，对工业项目用地标准一般每两年调整一次，不断提高工业用地的投入产出率。同时，积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原有用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合自治区、南宁市规定，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。建立工业企业效益评价机制，对土地利用效益突出的企业予以奖励，对土地有闲置情况的企业不能享受相关优惠政策。

参考文献

[1] 吴玉玲，曲福田. 中国城市土地集约利用的影响机理：理论与实证研究[J]. 资源科学,2007,29(6):106-112.

[2] 林坚，李尧.北京市农村居民点整理潜力研究[J].中国土地科学，2007,(1):59-65.

篇4

[中图分类号]P28 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-1-4-3

0引言

不同的时期，城市扩张方向有所不同，社会经济发展状况不同，从而导致城市各区域土地利用强度有所不同，形成特定的城市景观。我国城市土地利用强度研究由于起步较晚， 相关评价体系尚无定论 ， 特别是对于城市三维立体化发展趋势下土地利用定量评价涉及不多。闫永涛、冯长春[1]利用1993-2006 年北京市国有土地使用权出让数据，借助 GIS分析工具，定性分析与定量分析相结合， 剖析北京城市土地利用强度的空间结构形态。关礼[2]通过研究土地资源状况与社会经济关系，得出土地开发利用强度越高， 土地的产出水平越高，即两者呈正相关关系的结论。

本文将以南宁市大比例尺的三维地图为基础，选择传统的建筑密度和容积率为指标，利用GIS软件对南宁市土地利用强度进行分析，揭示其空间分布、变化规律，为土地利用规划、城市建设提供依据和参考信息。

1研究方法

1.1 确定评价体系

1.1.1 确定评价单元

传统的城镇土地利用评价单元确定有宗地法和网格法等。其中宗地法是以宗地作为基本单元，以每宗地的基础数据测算土地利用潜力状况，但由于宗地面积较小，获取相关数据困难，且成本较高，不利于大区域的城镇土地潜力评价；而网格法容易造成网格单元跨越不同的用地类型和权属界线。由于南宁市各个街区的用地类型相对统一，道路划分界限明显，且在图上街坊面积比宗地面积更容易获得，因此以街坊作为划分单元进行容积率和建筑密度计算最为可行[5]。对单元内土地利用类型不一致，建筑密度与容积率相差较大的街区，可以对评价单元再进一步细分，以确保结果能更真实地反映出土地集约利用程度。

1.1.2 划分单元类型和选择评价因子

本文选择有代表性的街区单元作为样点，分析南宁市土地利用分布状况，以及土地利用强度的影响因素。一方面根据住宅用地、商业用地、工业用地三种建设用地类型作为单元划分类型，总和评价三种用地类型的土地利用强度。另一方面，以朝阳广场为中心向东、西、南、北四个走向，分析土地利用强度的空间分布状况。

南宁市的城市现代化水平是比较高的，各种用地类型齐全，影响土地利用强度的因子很多，要兼顾所有的用地类型是难以实现的。根据综合性、可操作性原则，在选取指标时要充分考虑指标获取的可能性、所获得的数据的准确性以及指标反映土地利用强度的可靠性。土地利用强度传统的影响因素主要是建筑密度和容积率，因此，本文将评价单元的建筑密度和容积率作为确定土地利用强度等级的指标。

1.1.3 因子分值标标准化

潜力评价单元综合分值计算 城镇土地利用强度评价单元综合分值计算公式为 Si =Σ nk = 1（WK × Yik ）。式中， Si为第 i个评价单元的综合分值；Wk为第 k个因素的权重值； 为了便于计算，建筑密度和容积率的权重均选择0.5 。Yik为第i个评价单元第 k个因子分值； n为因素个数。由此Yik的确定本研究确定了研究区土地利用强度各单项评价因子的相对等级 ， 并将其划分为五个等级 （高、较高、适度、较低、低） ， 其中 ， 适度值域赋分值为 2-3分 ， 高值域赋分值域为4-5分 ， 较高分值域为3-4，高值表示高强度利用 ， 低值域赋最低值 1 分，较低级分值域为1-2分。如下表1所示：

1.2 确定数据来源

城市土地利用具有很强的空间性，而 RS、 GIS最大优势在于对空间数据的获取、 管理与分析，因此，借助遥感 （RS）技术实现评价工作是十分重要和必要的。

“城市来了”网站是由城市通公司开发和运营的"三维数字城市综合信息平台"，是2008年开始推出的全球性互联网品牌。"城市来了"网站为市民提供一个本地化的、最直观的、以城市三维地图为载体的信息检索平台。本文根据"城市来了"网站提供的空间上和水平上均为1：5000的2010年3月南宁市三维立体遥感影像图，获得南宁市土地利用信息，通过GIS的矢量化处理，获得研究区内样点街坊土地的建筑密度和楼层高度。

1.3 数据的采集

容积率获取采用直接调查法，直接调查法是指实地调查或借助大比例尺行片对每个楼层计数；或利用大比例尺地形图的房屋建筑层数标注来直接获得楼层信息； 然后通过实地测量、 航片解译或地图量算获得建筑底面积以及建筑占地面积，从而计算出建筑容积率[4]。一方面，可以通过三维遥感影像图进行楼层计数，另一方面，可以通过MAPGIS进行矢量化后，通过量算单元内建筑物图上平均高度值，换算出建筑物的实质高度，从而推算出街区平均楼层数。在三维图上，建筑底面积往往被遮挡，本文以建筑物楼顶面积替代建筑底面积，因为，在图上建筑底面积与建筑楼顶面积相一致，且相对容易量算。街区总面积以三维遥感影像图绘制的边界为准。

本文以水平和空间上均为1：5000的大比例尺2010年3月南宁市三维遥感影像图为基础进行截图获得最基础的图件。由于截图所得图件的格式为gif格式，使用Photoshop进行格式转换，从而得到tif格式的图件。在MAPGIS中打开tif格式的光栅文件，对三维遥感影像进行矢量化，计算出街坊建筑物的楼顶面积和街区总面积，以及图上楼层高度。计算每个街区的建筑密度和容积率。

1.4 数据计算

本文的建筑密度是通过GIS软件在南宁市三维遥感影像图图上量算获得单元内总的建筑基底面积和街区总面积后计算其比例获得。建筑密度的调查方法是使用图上直接量算，在图上量算评价单元内建筑用地的基底面积和评价单元的总面积，因为缩放比例一致，因此建筑密度可以直接用GIS统计图上评价单元的总建筑面积与总面积的比例表示。

单元建筑密度= 单元建筑基底总面积/单元建筑用地总面积

单元容积率=单元地上总建筑面积/单元总用地面积=建筑密度*楼层平均数

2 实证研究

2.1 研究区域概况

2.1.1 南宁市概况

南宁市是广西壮族自治区的首府，有"中国绿城"的称号。中国-东盟博览会每年在南宁市举办，使南宁市成为中国对外开放的前沿城市之一。南宁市在2007年获得"联合国最适人居奖"，作为华南、西南、东南亚三大经济圈的中心，北部湾经济区核心区，南宁拥有日趋完善、四通八达的水陆空立体交通运输网络。

2.1.2 研究区域范围

南宁市的建成区范围每年都在扩大，本文对南宁市的土地利用强度进行研究范围主要在快环以内。首先，快环外的大片土地还没有进行开发，大片土地仍然在闲置的状态，其土地利用强度随时间的推移变化较大，还未形成明显的布局特点。其次，对建设比较成熟的快环以内的土地利用强度研究，研究范围明确，研究区域大小比较合适。

2.2 研究结果与分析

2.2.1 从空间上总体分析南宁市土地利用强度

在南宁市选择相应的样点，分别计算出样点解放的建筑密度和容积率，以及土地利用强度图，制作南宁市土地利用强度样点图。在土地利用强度图上分别向东、西、南、北四个方向选择相应的样点，制作点、柱状图，如图1、图2、图3、图4。

由此得知，2010年南宁市从朝阳市中心向土地土地利用强度呈递减的趋势，与级差地租递减原理大体符合。建筑密度的范围主要集中在0.1到0.6之间，容积率的范围主要在1到6之间。朝阳广场和五象广场的土地利用强度相对其他地区最高，容积率分别达到5.89和5.27。江南区片的土地利用强度相对低，建筑密度虽达到0.3到0.7之间，但是容积率却普遍低于3，琅东区片的建筑密度和容积率普遍偏高。这主要是城市规划将琅东作为住宅和商业用地，而江南的定位是工业为主有关。北湖片区作为老城区建筑密度普遍偏高，但容积率较低。

2.2.2 从土地利用类型分析南宁市土地利用强度

根据研究方法，获取住宅用地、商业用地、工业用地典型的代表区域的建设密度和容积率如图5：

根据以上图表分别对2010年住宅用地，商业用地，工业用地，绿地、水域用地进行分析：

（1）住宅用地

南宁市住宅用地建筑密度由中心商业区向周边总体上呈递减趋势，中心商业区的建筑密度超过0.6，容积率超过5，利用强度较大。周边有广场和绿地附近的住宅用地利用强度会有一定幅度上升，但是在快速环道周边地区，有些土地闲置情况较为严重，土地利用潜力极大。其中城中村的建筑密度高达0.6，但是容积率仅达3.4，城中村内道路狭小，卫生、安全状况较差，绿地很少，楼间距过小是的一些房间终年没有阳光照射，已经照成了过度利用的情况。琅东别墅区土地建筑密度0.315，容积率为1.45，土地利用强度很低。

（2）商业用地

商业用地相对住宅用地和工业用地而言，其土地利用强度最大，土地利用强度较高，容积率可达到0.6以上。然而，南宁市中心商业区人流量大，中心商业区以朝阳广场、七星路为主，应该尽可能发展次商业中心和临街商铺实现对中心区人流量的眼里的减少。

（3）工业用地

工业用地的土地集约利用强度属于较低或低的等级，建筑密度一般在0.2到0.4之间，容积率普遍在1到3之间。而从图5可以看到，以发展二产业为主的经济技术开发区与以发展三产业为主的高新区相比较，三产业的土地利用强度相对要高。因此为提高城市土地的利用强度，应该将污染严重，利用率低的工业用地外移，实行"退二进三"政策。

（4）绿地、水域用地

南宁市的绿地和水域的面积占地极大，其所在的街区单元的建筑密度和容积率相对较小。由图1可以看到，广场和绿地会使街区的土地利用强度降低，但是在绿地和广场周边，土地利用强度会产生大幅度的提升。所以，在城市建设中不应该将城市的绿地都集中在公园，而应该适当的分散。城市绿地广场影响土地利用强度的一个重要因素。从图4我们可以看到在邕江附近的土地，利用强度先升高后下降，为了河堤安全，在水域附近土地利用强度不会是最高的，而是一个慢慢上升，到看不到江景的街区，土地利用强度将大幅度下降。

3 结论与建议

3.1 结论

南宁市土地建设用地多处于适度利用和利用强度较高状态，少量土地利用强度较低的土地主要是工业用地。其中，商业用地利用强度相对高于其他用地，尤其是商业中心区。住宅用地的土地利用强度由中心区向周边呈递减的趋势，其中城中村的土地建筑密度很大，大容积率不大，有过度利用土地的现象。土地利用强度收到规划、道路、绿地、广场、水系等的影响。

3.2 提高南宁市土地利用强度建议

3.2.1 提高城市土地的空间利用集约性

提高城市的土地集约利用程度，首先要提高城市建设用地的空间的集约利用程度。城市土地的绝对供给是有限的，但是相对供给量可以增加，南宁市的建设建设用地的容积率不高，可以中分挖掘地上、地下空间，实行立体式的开发，如地铁，地下商业街等。

3.2.2 改变土地利用结构

（1）"退二进三"

南宁市提出实施"工业强市"战略，坚持走新型工业化道路，通过中心城区工业企业结构调整和搬迁改造，推动存量资产调整，促进城区都市型工业发展，优化工业产业结构和布局，提高工业竞争力；以人为本，统筹兼顾，全面、协调、可持续地把南宁市建设成为区域性现代化制造基地和国际现代化城市。

（2）"城中村"改造

城中村的改造将成为挖掘城市内在潜力，提高城市土地集约利用的重要内容。南宁市城中村数量较多，以做好"城中村"规划，实现多种模式进行改造，建立健全的法律法规，以经济手段催进改造，对外来务工人员实现合理的安置。

（3）路网布局合理化

增加南宁市横贯全市的道路，南宁市铁路应该外迁，地铁的建造将是南宁市路网合理化的进一步需要做的工作。根据每条道路的车流量、人流量对城市道路的路面宽对、道路的数量进行合理的设置，保证既不浪费城市土地又不会造成交通堵塞，保证整个城市的运行。

（4）建设用地合理布局

对新建的楼盘的建筑密度、容积率、绿化率做出硬性的要求，对整个城市的各类用地的布局，要全面的考虑到地形、地貌、风向、流向以及道路、商业中心分布等。尽可能在区域根据人口数量合理的布设临街商铺、超市、小广场等基础设施，通过合理设置次中心商业区以减少中心商业区的人流量，进而减少中心区道路的压力。

3.2.3 突出土地利用总体规划的龙头作用

篇5

[ Abstract ]: This article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, Shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.

[ Key words ]: volume ratio; city planning; feasibility

中图分类号：F407.9 文献标识码：A文章编号：

【引言】“十二五”期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长。提高土地资源利用效率是最直接要面对的问题，而容积率的提高，会带来土地利用效率的大幅度提高。

1、关于容积率的相关研究

1.1 容积率的基本概念

容积率即建筑容积率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。

1.2 合理容积率的确定方法

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法；等。

1.3 容积率对地价的影响规律

容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

2、国外的容积率、开发强度与我国的比较分析

2.1 人少地多类型——欧美地区

在欧美等人口少、土地多的经济发达地区，居住形态的可选择范围较大。20世纪70年代后，欧美地区向郊区化的低容积率住宅模式。比如美国以郊区住宅为主体，容积率在0.2-1.5之间。近年来，紧缩城市理念建议提高居住密度，卢埃林、戴维斯1994年发表报告认为200人/公顷是可能的最高密度，“地球之友”提供的可居住持续密度是275人/公顷，这些数据都大大低于亚洲城市的现状。

2.2 人多地少类型——新加坡、香港地区

在香港、新加坡等人多地少的地区，决定了其只能采用高容积率的模式。香港平均密度约为6200多人/平方公里，多数住宅在30-50层之间，容积率在6.0-10.0之间。而新加坡的人口压力相对较小，其住宅层数多为10-13层，居住净密度一般为1000人/公顷，容积率一般为1.6-2.3，最高不超过3.8。

此外，香港采用了多中心的城市空间结构，在住宅容积率平均超过6.0，居住密度在1800人/公顷的情况下，通过各方面的努力，仍能保持交通畅顺和较好的居住环境。由此可知，城市产生的环境质量下降的问题不应完全归结于城市容积率过高。

2.3 人多地多类型——中国大陆地区（如上海）

改革开放以来，我国土地资源的有效配置和开发利用，对经济高速增长起到了重要的推动作用。但是，根据国土资源部地籍司的相关数据，我国城市的平均容积率仅为0.33（截止至2005年）。由笔者根据相关数据统计可知，上海市区（不含崇明县）平均容积率约为1.5；位于上海市中心的袖珍城区静安区（7.62平方公里），其平均容积率约为2.1。

与此同时，上海城乡建设用地的比例正在不断提高。截止目前，上海城乡建设用地比例已近50%（如不计崇明三岛，该数值已远大于50%）。而根据国家发展研究基金会《中国发展报告2010》的数据，香港的开发强度约为24%，法国大巴黎地区的开发强度约为21%，英国大伦敦地区的开发强度约为24%，日本开发强度最高的东京都市圈也只有29%。

相比可知，目前上海土地利用正呈现出无序蔓延的趋势，利用效率相对低下。上海市区的土地利用效率仅为香港岛地区的1/5左右，同时各类工业园区及郊区城镇的规划容积率大多为0.3。可以说，低容积率与高开发强度相互影响，互为因果。

3、提高容积率势在必行

篇6

当今世界，全球经济已一体化，发展中国家的城市已步入快速发展的轨道，按照产业结构演进论，我国的城市发展已进入复合结构与先进技术主导结构相交融的阶段，在城市中开始出现以高瞻远瞩目光、以高起点规划、高标准建设、高技术企业人驻的“四高”原则设立的高新技术园区。作为每个城市都极为重要的规划着眼点，高新技术园区的规划与建设需要有系统的规划理念。在传统的规划实践操作中，过去人们往往认为高新技术园区是单纯的企业办公、精细加工的场所，而企业根据自身的投资回报率，为求高额的经济利润，尽可能地提高生产场地的建筑密度与容积率，极尽开发建设强度，因而场地拥挤不堪、噪音大、废水废气超出排放要求，给所处场地的员工身心带来较大的负面影响。越来越多的企业已经意识到了这样的规划对企业发展的不利影响及局限性。因此，优质的客户企业在选择开发区时将开发区的项目规划列为了重要的考虑依据。

项目规划的可行性研究是预测未来，确定要达到的目标，估计会碰到的问题，并提出实现目标、解决问题的有效预案、方针、措施和手段的过程。项目规划是从现实出发的思考、想象和谋划，进而确定、决定和安排实现项目目标所必需的各种活动和工作成果。

作为一门科学，可行性研究是横跨技术科学、经济科学和自然科学的新兴综合性科学。其研究的对象是项目投资决策中的技术经济问题。研究的目的是揭示客观规律、提供科学手段，以减少决策失误风险，有效地利用有限的资源，获取尽可能高的投资效益。

容积率(楼板面积率或建筑面积密度)是指项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计人)与规划建设用地面积之比。其作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比例，清晰、简明，利于管理控制。这些优点使这一指标得到了广泛的认同和采用。

关于容积率在项目规划的可行性研究中的重要性，笔者通过工作中收集到的一些信息和资料作了以下的分析：

一、容积率在项目建设中的技术要点

1　发挥城市土地价值。由于区位条件、城市性质与规模以及经济社会发展水平等差异，对某一城市而言，也存在明显区位差异。区域中心区，土地价值高，应充分发挥它的黄金作用。因此，区域中心区容积率水平应该最高，越向区域边缘容积率越逐渐降低。

2　体现城市用地性质差异。对于不同的城市用地性质，容积率也应不同。商业用地对地段极为敏感，一般位于沿街或城市中心区，这里地价高，提高容积率才能获得最大经济利益。从环境方面考虑，商业用地则不如居住用地对环境质量要求那么高，因此商业用地的容积率水平在城市各类用地中应该是最高的。居住用地则必须留出足够的空间，用于绿化和设施配套，以提高城市居住区的环境质量，所以居住用地容积率应该低于商业用地。在城市商业、居住、工业这三类主要用地中，工业用地容积率显然是最低的。

3　兼顾经济利益与环境效益。如前所述，开发者在对城市用地进行开发时，总希望尽可能提高容积率，来获得更大利润。但是，容积率又不能无限制地提高，还必须考虑到城市环境问题，要以不损害城市环境为前提条件，以保持城市经济与社会的可持续发展。

4　协调与其他规划控制指标之间的关系。容积率是一个与建筑密度、建筑高度等其他规划控制指标相关的量。因此，容积率确定时要考虑到与其他规划控制指标之间的协调问题。如历史文物古迹附近建筑高度受到限制时，容积率就不可能定得很高，建筑密度小的地区，容积率可以适当提高等。

二、容积率对整体项目规划的影响

1　容积率和建筑成本的关系――成本角度。从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，在建筑密度不变的情况下，容积率越大建筑层数就越高，而随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解为：容积率与建筑成本也是成正比关系。同时容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果很小，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的变相增加。一般情况下，容积率提高时，单位面积增加的成本会被售价所弥补。但这并不是指建筑越高越好，宗地规划的建筑高度限制，高层产品在项目所在区域的定位是否能被市场所接受，都是需要我们深入细致研究探讨的。

2　容积率与建筑密度的关系――规划设计角度。从建筑密度与容积率成正比的关系上来看，在建筑层数不变的情况下，容积率越大建筑密度就越大，也就是说宗地上建筑的基底面积比例大，从而景观绿化，道路设施体现区域环境的指标就降低，表现出建筑密集拥挤，景观环境一般，在这里，容积率大则建筑密度大，对整体项目是个不利的因素。

3　容积率与产品品质的关系――市场角度。容积率增大直接会带来可售面积的增加，是实现利润的有利因素，而实现手段无非两种：层数多或建筑密度大。层数多即建筑高度高，售价可能相应降低，建筑密度大本身就是一个不利的因素，这两个手段带来的后果就是产品品质的下降，随着品质的降低，影响的是产品价格和产品的销售速度或销售率，产品价格不高会影响整体的收益和收益率，销售速度的缓慢会影响资金回收，从而导致资金链的间歇性中断。这两者是有矛盾的，因此处理好容积率和产品品质的关系是非常重要的，我们要找到一个均衡点，来实现利润的最大化。

三、容积率在项目经济分析上的作用

篇7

国务院于2008年1月下发了《关于促进节约集约用地的通知》，明确指出我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。国土资源部也于2010年启动了“国土资源节约集约模范县（市）创建活动”，各县（市）在创建活动中也都是各具特色，形式多样。现笔者仅对县级小城市在建设中如何节约集约用地提几点粗浅的看法。

1.小城市在土地利用中存在的问题

1.1土地利用规划缺乏对土地利用的控制。现行的土地利用规划只是划定了城市的外延，城市内部建设则以城市建设规划为主，同时城市建设规划与土地利用规划严重脱节，使土地利用规划缺乏对城市内土地利用的控制和管理，造成了土地资源的严重浪费。

1.2土地利用效率较低。各地在加快城市化建设进程中，都新增加大量的建设用地，但在城镇内部仍有大量的土地属低密度低容积率的低效使用，甚至有的土地处于闲置状态，土地利用效率较低。

1.3小城市建筑多以低层为主，容积率较低。目前小城市建设楼房多以六层以下为主，很少有高层建筑，甚至有的地区还有大量的平房和棚户区，地下空间的利用更是少之又少，总体容积率较低。

1.4很多城区依然有工业仓储用地需要盘活。这类用地多是企业进行生产经营和办公用地，往往占地面积大，建筑面积小，且以矮层建筑为主，不利于土地资产的盘活，浪费了土地资源。

1.5新区和园区粗放做大的现象普遍存在。新区建设上大广场、宽马路，重视城市建设的规模，忽略了土地的节约集约利用。园区建设上，往往为了满足企业的需求，粗放型供地，造成占地面积大，产出效益少，没有充分发挥出土地资源的效益。

2.小城市建设节约集约用地的思路和措施

2.1积极探索建立科学的土地利用评价体系，是坚持节约集约用地的基础。要开展节约集约用地，必须全面真实、准确的摸清城区土地资产的家底，了解其存量土地总量与价值量，而建立以城镇地籍调查与地价动态监测网络为基础的城镇土地潜力调查评价体系十分重要，这是一项有战略意义与经济价值的基础性工作。通过评价体系，可以对全市或某区域的土地，以及不同用途的土地，或需要了解的某一宗地作出利用潜力的大与小、土地利用率高与低、土地利用效益大与小的结论。对开展节约集约用地能提供基础保障。

2.2搞好规划调控。严格实施土地利用总体规划，坚持按规划、计划供地，维护规划的法律权威。及时科学修编规划，以土地利用总体规划和城市建设规划为龙头，制定统一的供地计划，在计划立项、规划许可、建设等各个环节协调一致。争取政府支持，把好土地供应关，与计划、规划、建设、房产相关部门建立有效的协调配合工作机制，按规划、计划供地。

篇8

以科学发展观为指导，坚持规范运作，严格执行国家法律法规和相关政策，增强城乡规划决策与审批的科学性、严肃性，提高规划行政效能，建立调整建设用地规划指标规范化制度，加强城乡规划管理，保障城乡规划的实施。

二、规划指标的分类

建设用地规划指标分为强制性指标和引导性指标。

1．强制性指标包括：用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配建的公益性公共设施及市政公用设施、建筑后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方位和允许开口路段、地下空间利用控制等；

2．引导性指标包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色彩、标识物等规划设计要素；

对于特定意图区，根据实际情况，某些引导性内容应转化为强制性内容。

三、土地出让前调整规划指标的情形

（一）经营性建设用地出让前，市城乡规划主管部门应当依据批准的控规，确定出让地块的位置、使用性质、容积率等各项规划指标，出具规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

（二）对已出具规划条件的，尚未出让的地块（用于土地储备），需调整规划指标的，如调整的规划指标不符合控制性详细规划的，首先按照《市人政府关于严格控制和加强规划变更管理的规定》（澄政发〔2010〕25号）文件调整控制性详细规划；如调整的规划指标符合控制性详细规划的，由镇（街道）或市土地储备中心向市城乡规划主管部门提出申请，市城乡规划主管部门按照控制性详细规划重新确定各项规划指标，出具规划条件。

四、土地出让后调整规划指标的情形

（一）土地出让后不得调整规划指标的情形：

1．对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的；

2．申请单位在签订土地出让合同起两年内未动工建设的；

3．建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的。

（二）土地出让后已经建成并投入使用的建设项目，拟进行改建、扩建可以调整除用地性质外规划指标的情形：

1．不影响规划实施的位于工业集中区的工业项目；

2．具有功能性且建设主体自持未进行分割销售的商业项目（如酒店、大型商场等）因增加城市服务功能需要改建、扩建的项目；

在符合已批准的控制性详细规划中各项规划指标要求下，建设单位或者个人应当持有关主管部门的项目批准、核准、备案文件和相关材料，向市城乡规划主管部门重新申请建设用地规划许可证。涉及相关国有土地使用权出让事项的，应当按照土地管理等法律、法规的规定办理有关手续。

（三）土地出让后在建或未开工项目可以调整除用地性质外规划指标的情形，必须符合以下前置条件：

经营性用地出让后，建设单位应当按照市城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率等规划指标，也不得依据政府会议纪要调整规划条件确定的容积率等规划指标。容积率等规划指标确需调整的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，必须符合下列条件之一：

1．城市总体规划、分区规划、详细规划和专业规划调整或者修编，造成地块开发条件发生变化的；

2．因城市基础设施、公益性公共设施建设需要，导致已出让地块的大小及相关条件发生变化的；

3．国家、省和市的有关政策发生变化的。

（四）调整程序

强制性指标走一般程序，引导性指标走简易程序。

1．强制性指标调整的程序：

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；规划指标的调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和建设项目现场进行公示，征求利害关系人的意见，公示时间不少于三十日，必要时应组织听证；

（4）经专家论证、征求利害关系人的意见后，市城乡规划主管部门将专家论证意见、公示（听证）结论等相关材料上报市政府批准；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续；

（6）建设单位或个人应根据变更后的规划条件与市国土资源管理部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费；

（7）建设单位持《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件，向市城乡规划部门申请办理建设用地规划许可证、规划设计方案的变更，市城乡规划部门按照有关规定予以办理；

（8）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的批复办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门；

（9）涉及规划指标调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案馆移交备查。

2．引导性指标调整的程序

（1）建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；

（2）市城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

（3）在市规划网和现场进行公示，公示时间不少于三十日；

（4）经专家论证、征求利害关系人意见后，市城乡规划主管部门依法提出规划指标调整建议并附论证、公示等相关材料报市人政府；

（5）经市政府批准，抄送市规划、国土、住保房管、监察等有关部门，并通知建设单位办理相关手续。

3．划拨用地调整除用地性质外规划指标可参照以上简易程序程序执行。

五、工作要求

（一）市城乡规划主管部门要依据建设单位或个人提交的《国有土地使用权出让合同》、补充协议以及市发改部门的变更核准或备案文件、土地价款补缴凭证、市人政府同意变更建设用地规划指标的批准文件等资料办理建设用地规划许可和建设工程规划许可手续。

（二）市国土、发改和城乡规划主管部门按照市政府批准调整规划指标的决定办理规划许可变更后，应当将变更后的行政许可决定及时抄告市监察部门。未经市城乡规划部门按规定办理规划许可变更的，市国土部门不得办理（变更）土地使用权属登记手续。

（三）市建设主管部门要依据建设工程规划许可核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图进行施工。

（四）市住房保障管理部门要严格按照建设工程规划许可批准的建筑红线范围、建筑规模、建筑层数和建筑使用性质办理商品房预售许可，未取得建设工程规划许可证正本和行政处罚未执行到位的建设项目，房管部门不得进行房屋产权登记。

（五）市城乡规划主管部门进行建设项目规划核实时，应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查，审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。经房管部门测绘后计算容积率的总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的计算容积率总建筑面积的，按照以下规定处理：

1．建设项目按照市城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证核准的图纸和规定事项施工，由于计算和测量误差造成的竣工实测面积大于该项目建设工程规划许可证副本核准面积的在允许的3%范围内的，免于补交土地出让金，但需补缴超出部分面积的其他相关规费；

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充分挖掘土地资源潜力的可行方法就是“零土地技改”和“无土地招商”，这种方法很多县市都在积极推行并已取得了很好的效果。借鉴各地实践情况的成功经验，进一步提高土地资源集约化利用水平的措施主要有：

1.1加大对闲置低效利用土地的清理力度

进一步加大对储备未供土地、低效利用土地和闲置土地的清理力度，排查实际情况，建立详细的记录档案，并根据实际情况依法处置开发利用，从而节约大量土地资源，使其发最大的效益。全面清理闲置低效利用土地情况。对依法应当无偿收回、闲置满2年的土地，坚决进行无偿收回；不符合法定收回条件的，采取改变用途、等价置换、临时使用拍入政府储备等途径及时处理。严格按照法律规定征收土地闲置满1年不满2年的土地闲置费。对闲置房地产用地特别是超过2年的，严格按照国土资源部出台的管理办法征缴增值地价。

1.2实行优先使用储备土地战略

在各类项目用地、建设用地选址时，国土、招商、规划等部门及乡镇（街道、开发区）引导项目优先使用闲置土地、低效利用土地和储备未供土地。提高储备土地的供地率，加快批而废弃、未供、闲置土地的盘活工作。对当年储备土地的供地率必须达到80%以上，往年储备土地的供地率要达到50%以上。依法进行处罚因项目投资不到位造成耕地撂荒的、土地闲置，坚决收回其土地使用权。

1.3加大闲置土地挖潜力度

提高土地利用率，利用迁村并点、建设农村住宅集聚区和旧城改造等形式，推进城镇一体化建设进程。对供而未用、用而不足的土地应努力盘活，对闲置企业、乡镇旧址，撤并学校的存量闲置土地进行复垦挖潜，盘活闲置土地，为一般项目落地提供保障。加速旧城改造步伐、推进“城中村”建设，为新项目建设提供了用地空间。

1.4加强土地管理，优化供地结构

对生态环保、符合国家产业政策且投入产出率高的节能型项目，以及拆迁安置和农民小区、重点急需项目，优先供地；原则上不单独对投资额小于300万元的工业项目供地，生产经营场所的获得采取租赁标准厂房或租赁土地使用权的形式。强化用地审核监管，项目的落户、竣工、验收，实行全过程管理，新建用地的项目必须充分消化企业现有闲置土地，在项目立项审批、核准、备案时，把企业现有闲置土地面积一并核算为用地规模，坚决核减投资强度与容积率达不到要求的供地面积。

1.5完善并严格执行土地使用制度

首先，改革土地的供给与出让方式，在土地使用制度方面应引入市场机制。进行集约经营，将以供给决定需求的方式替代以需求决定供给的方式。转变土地利用方式，提高土地的利用效率和价值，避免工业用地的低成本无序扩张。制定严格的土地储备制度来完善土地使用制度，这个制度是政府调控土地市场的又一有效方式。城市土地的利用要同时考虑社会效益和经济效益，政府应该对土地市场进行适当的管制，来保证经济效益与社会效益同时实现，土地储备是管制土地市场与政府调控的有效手段。作为盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低度利用的土地、增加城市建设用地的有效途径的统一土地收购储备制度，也能够规范土地市场、解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题。

1.6整合用地，挖掘潜力

集中开发研究、中试、推广、生产区域，整合现有土地。制定科学合理的产业政策，调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式，降低生产成本，实现低投入、高产出。挖掘现有存量建设用地潜力，提高土地利用率。借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念，即对开发区确定一个合理的容积率，一部分企业用地可超过区片容积率，另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率，只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可，这样可满足不同用地者的需求，促使土地集约利用。

1.7多维发展，拓展空间

土地集约利用应该放眼未来，而不是一味地追求地面上的建筑高度，通过科技技术向地下要空间。借鉴其他立体开发模式。如在一幢多层建筑中安置几个或几十个工厂或车间，即将平面方向上布置的厂房，在垂直方向上重叠起来，形成工业大厦或工业综合体。高新区基本上是科技含量高、附加值高的工业企业，适宜于布置立体化标准工厂。另一方面，向地下空间拓展，认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。

1.8确定合理的土地利用规模

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容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于百分之30。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

容积率：项目用地范围内地上总建筑面积但必须是正负0标高以上的建筑面积与项目总用地面积的比值。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

（来源：文章屋网 ）