绿化养护管理论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇绿化养护管理论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

我国的园林养护安全管理中一直对自身的宝洁缺乏正确的理解和端正的态度，这致使园林养护安全的宝洁力度还有待提高。

1.2对于园林绿化养护安全管理的关注度不高

在我国的园林绿化养护安全管理中往往把注意力集中在我们最容易被察觉和发现的表层上，并不对深层次的东西进行研究和分析，一般只是用眼观，目测一下园林绿化的外观状况，以此来判断其是否需要养护。需要指出的是，这里所谓的养护也是最表层和最基本的，如修剪、灌溉、施肥，而并不注重对杂草、土壤硬化和土壤流失等情况的观察。

1.3缺乏先进、科学的园林养护安全管理方法和技术

目前，我们的园林养护安全管理仍旧采用传统的方法，没有先进的技术，这使得园林养护安全管理工作不能达到相应的标准，难以满足时下社会对园林养护的总体要求，致使我国的园林养护工作进度缓慢，时效性和成果性很差。

1.4欠缺园林绿化养护安全管理的意识

在进行园林绿化养护安全管理中园林绿化人员没有正确的园林养护意识，也没有专业的园林养护知识，往往认为只要对其进行定期的浇水、施肥即是对其进行了养护，这在很大程度上会降低园林绿化的效果，使园林绿化设计者的设计意图得不到充分的体现，进而使我国的园林绿化管理陷入困境。

2园林绿化养护安全管理的有效措施

2.1加强园林绿化安全管理中的保洁力度

在园林养护安全管理中应提高对宝洁工作的重视，加强宝洁力度，充分发挥园林绿化对环境的保护作用，在实际中从自身做起，清除生活中的白色垃圾、清除对生态环境产生不利影响的污染物，对园林绿化进行及时有效的养护，从而发挥园林绿化改善环境的基本作用；另外，摒弃传统只注重园林绿化整体效果的观念，大胆实行一体化管理，注重环境卫生的保护，保持园林绿化的原有本色。

2.2提高园林绿化安全管理的关注度

在园林绿化养护安全管理中不应只将目光或注意力集中在表面现象上，而应进行更加深层次的关注和挖掘，以此来及时掌握土壤硬化、土壤流失等情况，从而避免因上述情况而引发的更加严重问题的产生。园林绿化养护安全管理中，在对园林绿化进行简单的灌溉、修剪、施肥的基础上，还应对其进行及时的除草、松土和培土等方面的养护安全管理，这样才能为生态园林创造更好的生存条件，以此来确保绿化植被更好的生长，从而实现绿化园林养护安全管理工作的升华，使园林绿化养护安全管理工作由表及里、由浅入深，更加深入、科学、合理和规范。

2.3改变观念，更新传统的园林绿化养护安全管理的方法和手段

改变传统观念，对我国的园林绿化安全管理的方法和手段进行及时有效的更新。首先，可以将科学技术应用与园林绿化的养护工作中去，利用先进的科学技术，在科学技术思想的指导下对园林绿化养护安全管理进行改革，从而使之能够体现科技的魅力，促进其更好的发展和完善；其次，可以进行大型机械化作业，在提高工作效率的同时，还可以增加园林绿化的养护范围，使得越来越多的园林养护安全管理工作得以有效的落实，从而使园林绿化养护的整体效果得以提升；最后，利用科学信息化技术对园林绿化养护安全管理工作进行可靠的监督、控制和协调，这样即使是在“千里之外”，也可以对园林绿化的长势情况和养护情况了如指掌，从而便于园林绿化管理工作和园林绿化养护安全管理工作的开展和实施。

2.4增强园林绿化养护安全管理意识

要想提高园林绿化植被的成活率，使园林绿化目标得以实现，就必须将园林绿化的养护理念贯穿于整个园林绿化的施工过程之中。例如，在施工过程中要确保移栽树木的水分平衡，做好在起挖、运输、移植过程中树木的养护工作，防止对树木的根系造成的人为损害；在运输的途中还应适时、适度的对树木进行养分和水分的补给，避免因水分或养分流失太快而造成的树冠失水或树木枯死的现象等。以上种种养护措施实施的首要条件是，园林绿化施工人必须具备较强的园林绿化养护安全管理意识，这样才能时时刻刻提醒自己要对园林植被进行科学、正规的养护，以此来增加园林苗木的成活率，使得园林绿化的发挥应有的效能。另外，增强园林绿化养护安全管理意识，也可以使园林绿化设计者的设计理念得以充分的体现和理解，从而淋漓尽致地体现园林养护对园林绿化作品的促进作用。

篇2

（2）园林绿化具有绿化环境美化环境的作用。园林绿化可以利用植物的花、果、叶、茎、干枝以及植物的整体形态在考虑其生态习性及综合功能外，通过科学的、合理的、艺术的配置手法，创造出不同的艺术效果，使之产生律动感和层次感。其次还可将植物配置在建筑、溪瀑、山石等处，以打破其生硬的线条来减少枯寂的气氛，创造出生趣盎然的景象。

（3）园林绿化具有物质生产的作用。园林绿化可因地制宜地栽种一些经济林木，可为社会提供农副产品（如：果品、油料、饲料等）和工业原材料（如木材、油脂、药材、香料等）。

（4）园林绿化具有保持城市可持续利用的作用。人均公共绿地的拥有量和园林绿化的管护水平是城市环境好坏的决定因素。一个城市如果有科学合理的绿地系统规划，并且在绿化建设中创造出高质量的绿地景观，不仅美化净化了环境，还能够更好地开发旅游业，促进城市之间的交流合作，增加城市的经济效益。

2攀枝花园林绿化管理存在的问题

2.1管理体制不顺，园林职能不能得以充分发挥园林绿化管理体制落后，体制不完善、不健全；部门之间协调不够，缺乏必要的沟通；绿化用地不规范，绿线划分不明确；职能部门对城市规划的绿地位置及面积不清楚。因此，侵占城市园林绿地的事件时有发生。

2.2城市园林绿化与城市建设规模发展不同步规划建设部门在园林绿化与基础建设规划方面忽视了城市发展、人口增长、资源保护、环境改善之间的关系。因此，侵占绿地和滥伐树木的现象时有发生，规划绿地也经常被挪作他用。另外，市政基础建设缺乏长远、统一规划，以至于同一路段会发生多次开挖，破坏园林绿化景观的完整统一。

2.3园林行业规范体系不够完善，监督考核机制不健全缺乏严格执行国家的规范标准；园林主管部门未建立切实可行的监督考核机制。

2.4忽视生态效益，规划设计深度不够攀枝花独特的自然地貌对改善城市生态环境和缓解热岛效应是十分可贵的，但设计人员在进行园林绿化规划设计时，一方面随意性较大，缺乏长远和科学的理论指导，以至于城市园林绿化的发展与城市化进程不协调，远远不能满足城市居民对城市绿地的生态保护和游憩休闲等方面的需求。现有的绿地大多数依附于道路附属绿地的连接及道路节点绿化的贯穿，缺乏绿地的整体连贯性。另一方面，有些设计人员在设计时一味地倾向于上级领导的喜好，对所采用的植物生态习性并不了解就盲目引用，同时又不尊重自然地貌特征，放弃了园林绿化应遵循因地制宜、适地适树、自然和谐的基本原则。受外界客观因素的影响太多，大量采用未经驯化的外来植物或大面积、大范围地做地形营造，从而造成本土资源的一些浪费且景观效果还不理想，同时也增大了工程造价，且对城市生态环境造成了严重的破坏。

2.5园林绿化工程施工建设管理不到位，招投标不规范目前大多数招投标均采用低价中标，忽视了合理中标的重要性，以至于施工单位为了能中标而大大降低工程报价，中标后则采取一系列降低工程成本的手段来降低工程质量。其主要表现在：一是不按合同所要求的施工程序进行施工。如：建筑垃圾、杂物的外运；填充植物生长所需土壤的厚度、土壤结构的改良、杀菌；土壤中残存杂草的清除；基肥的施放等工作；二是偷梁换柱降低苗木规格和质量，更有甚者，肆意改换植物品种或以次充好，把劣质苗木混入施工现场，严重影响了园林绿化后期所期望的景观效果。三是施工方先按合同要求进行施工，待工程进入关键节点时，为增加费用，以工期和质量讨价。四是中标方暗自转包给第三方，难以保证整个工程项目的施工质量。

2.6苗木繁殖基地紧缺，大量外购苗木带来诸多危害攀枝花现有苗木生产繁殖基地短缺，苗木数量和品种远远满足不了绿化建设的需求，因此，80%以上的绿化用苗均从外地购入。外地购入的苗木在植物检疫上把关不严，近几年由引种带进多种病源虫源进入攀枝花。这不仅影响了绿化景观效果，同时又要投入大量的人力物力进行病虫害的防治工作中。

2.7违背自然规律，无计划，反季节施工攀枝花市正在大力推进生态建设，积极抓好绿地系统建设、沿江景观打造和视野区荒山绿化整治的同时，却轻视了绿化施工本应按计划分期分步进行，杜绝一切反季节、抢进度的施工方式，但在实际工作中有些部门往往还是忽视了园林绿化季节性栽植的重要性，从而使得苗木成活率降低，造成不必要的浪费。

2.8养护管理水平低绿化养护水平的高低直接反映一个城市的综合实力和市民的文明程度。因此，城市园林绿化管理要本着“建管并举”重在管理的原则来进行有序管理。但“重建设轻管理”这一现实问题却一直存在。其主要表现在：①绿化养护资金投入不足，且投入不均衡。绿化养护资金较集中于主城区，而在开发区和新建社区的绿化先期建设时资金投入还比较到位，待进入正常的日常养护时资金就被压缩，部分新建绿地由于资金短缺、导致养护要求降低。更有甚者，时间长了就根本无人管理，绿地内杂草丛生，植物大面积因缺水而死亡。②养护队伍严重缺乏技术性人才。由于目前事业单位工作人员工资水平较低，社会上不够重视，多数园林专业的大学生不愿意到园林部门从事基层工作。随着时间的推移，多数有养护和管理经验的人员逐年退休，部分岗位人员虽然取得了相关的任职资格，但都是以享受待遇为目的，缺乏实际操作能力，有时连病害和虫害都无能准确的作出判断，对自己管辖范围内的植物习性也缺乏了解。③激励机制不健全。事业单位受管理机制的约束，奖惩考核制度不严明、执行不力、随意性较强，部分优秀人才工作起来缺乏激情，还有一部分人当取得了一定的任职资格后就找机会想办法调离该岗位，这些现象都造成了专业岗位人才的“流失”。④园林绿化管理制度不健全。广大市民对绿化工作的认识不够，缺乏激励机制来调动市民“爱绿、护绿”的积极性和主动性。又由于地方法规不健全，导致对毁绿和肆意侵占绿地的事件时有发生。

3加强攀枝花市园林绿化管理的对策及建议

生态环境的优劣是衡量一个城市综合实力的重要指标，也是决定这个城市经济发展后劲的标识。攀枝花市曾先后荣获“中国优秀旅游城市”和“四川省环境模范城市”等称号。现在又提出创建“国家园林城市”和“国家森林城市”等目标；攀枝花要充分利用得天独厚的水资源和阳光资源的优势，使攀枝花市成为一个以花为名、以花为景、特色鲜明的“阳光花城”；成为集运动健康、生态阳光、休闲度假康养于一体的旅游胜地。因此，结合攀枝花市园林绿化管理现状及存在的问题，根据攀枝花市总体发展目标，吸收其他城市园林绿化规划的先进理念，合理安排分步实施各类绿地建设，以达到保护和改善城市生态环境，促进城市可持续发展的目标，提出以下对策及建议。

3.1科学决策，强化领导，广泛宣传，建立目标责任制

（1）攀枝花市及行业主管部门应以加快创建“国家园林城市”和“国家森林城市”等为契机，为把攀枝花建设成为集运动健康、生态阳光、休闲康养于一体的旅游胜地的“阳光花城”以及尽快提高人居环境质量创造条件。市政各级要从决策程序上形成共识，作出决策，纳入计划，保证实施。

（2）应成立有权威的专门班子抓目标工作，其职责是制定目标规划、组织实施，协调工作中的矛盾、问题，检查、督促区县和行业主管部门完成工作目标。

（3）加大宣传力度。创建“国家园林城市”、“国家森林城市”是一项功在当代，利在千秋的德政工程；是建设幸福攀枝花的重要手段与载体；是加强自然生态环境保护、改善城市环境质量，提升城市品位和文明程度，增强城市综合竞争力和可持续发展的重要途径。新闻媒体要把宣传作为自身的重要任务，采取生动活泼的形式进行宣传，使创建活动深入人心。将攀枝花市的这个决策变成民心所向的共识，形成全民动员，全民参与，共建绿色、生态、宜居家园。

（4）相关行业主管部门分级分类建立目标责任制，严格按照共建园林城市规划的要求，分别完成行业目标规划，制定出各行业的实施计划。审定完成后，分别与上级签订目标责任书，行业主管部门要与下属单位签订目标责任书，并建立健全督办制度。要把该项工作列入政府工作目标，纳入议事日程，并作为主要负责人的政绩考核内容，实行奖惩。

（5）建立以业绩为核心的人才评价体系和公开、平等、竞争、择优的人才选拔机制，坚持德才兼备，把品德、知识、能力和业绩作为衡量人才的重要标准，对现有相关职能部门的人员和职责进行整合，明确责任主体，减少工作交叉，提高工作效率。另外，将实用型人才安排在生产一线以便解决生产中的实际问题。

3.2健全法规，规范园林绿化市场，推动园林绿化产业的发展

（1）制定和完善配套的行政法规。修定《攀枝花市城市园林绿化实施办法》，制定《攀枝花市城市公园和城市景观保护管理办法》、《攀枝花市园林工程和园林绿化企业资质管理办法》，同时编制《攀枝花市建筑物屋顶、阳台绿化种植设计规范》，《攀枝花市园林绿化养护管理标准》等技术规范。

（2）严格执法，进一步理顺体制。不论是规划、检查、验收都应在园林行业主管部门的统一领导、统一组织下进行，严格检查规划落实情况，任何部门都必须承担绿化责任维护规划的权威性，如遇建设需要确需变更时，应报市政府批准。规划的公共绿地要由政府划为禁建区，保证绿地永久发展，禁止在规划绿地范围内修建建筑物或改为它用。加强园林绿化监察队伍建设，提高素质，依法护绿兴绿。

（3）规范园林绿化市场，推动园林绿化产业依法有序健康发展。执行园林绿化设计，施工单位资质审查制度，对无资质资格设计的园林绿化工程不予批准报建，凡不按程序进行报建和无资质资格企业施工的工程不予验收。规范育苗技术标准，重点扶持繁育适合攀枝花的优良品种，优质苗木、彩叶植物等绿化材料。严格把关，加强植物检疫，禁止劣质和不符合设计要求的绿化材料进入施工现场。

3.3改革园林管理体制，推进园林绿化建设

（1）加强政府对城市园林绿化的宏观调控职能。健全行业管理体系，制定完善的行业法规，依法代表政府对城市园林绿化行业实施管理，行使执法、监督和行业固有资产的管理。

（2）加强对公园、苗圃、园林建设等公益，生产和经营单位的管理，理顺关系，分类经营，形成适合社会主义市场经济的园林管理体制。

（3）尽快形成和完善园林绿化市场体系。园林行政主管部门要打破行业垄断格局，充分利用行政和行业管理手段推动建立园林绿化市场，提倡国家、集体和个人共同兴绿建园，制定管养政策，鼓励公平竞争，提高服务质量，加速攀枝花市园林绿化建设。

3.4加强养护管理，确保绿地长期效能的发挥

（1）完善绿化养护管理质量体系。健全养护管理制度，确保绿地养护管理工作按时、保质保量完成。

（2）实施分类管理制度。健全重点地段，重点区域的绿地养护管理。在城市的主要街道、街头绿地、广场以及进入攀枝花市过境公路两边的绿地、立交桥绿地、公园等地段选择责任心强、技术水平高的人员进行养护管理，确保主城区内的绿地成为“阳光花城”的靓点。

（3）加大技术力量的投入，提高养护管理水平。要培养和建立一支技术全面有责任心的城市园林绿化养护管理的专业队伍。针对目前养护管理人员总体专业技术水平差、责任心不强、技术粗放且不热爱绿化行业的现状。首先应加强对职工的职业道德的教育；其次，严格进行系统的技术培训和考核，对在考核中达不到所持资格的基本要求则不予聘用在该岗位工作，同时遴选出一批素质高、责任心强、懂专业、热爱园林绿化的技术人员。即：一是懂管理的专业领导，二是复合型的设计人员，三是懂专业的管理人员，四是操作技能娴熟的一线专业骨干。尽快建立一支符合攀枝花市园林绿化建设的养护管理专业队伍。

（4）实施专业养护和养护市场化相结合的养护管理体制，以适应城市绿化养护管理任务不断增加，而事业单位职工自然减员不增员的现状。一是对养护管理要求高、且管理难度大、技术水平要求高的绿地实施专业队伍管护；二是对养护要求不高、管理难度和技术含量不高且离城区相对较远的绿地可通过招投标的方式推向社会，私企中标后与园林主管部门签订养护管理合同，这样可有效降低管护成本。

3.5科技创新，努力提高规划设计水平，突出文化品位和地方特色

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1.1修剪

对于成年的大树，要除去不规则的树枝，灌木应当保持有形整齐，我们可以把它修建为方形或者圆形，也能变成扇形或者不同抽象的图案，要确保乔木枝干能够挺拔笔直地生长。此外，无论是乔木还是灌木，都应当对它们的废果残花进行及时清理，避免养分被消耗。

1.2灌溉

植物在生长过程中所需要的水分，主要都是从土壤中吸收来的，倘若地表的水分出现了太大的消耗或者土壤中的水分含量不足时，就应当进行灌溉。各种植物都有对应的水分需求，对于抗旱类植物来说，它们需要的水分不多，无需频繁地灌溉，但是有些种类的植物需要大量的水分，就必须时常进行灌溉，在园林植物的养护工作中，灌溉是一项基本工作。

1.3排水

在园林土壤里面，要是存在太多的水分，会导致植物不能良好地生长，更甚有的时候会出现死亡。由于各植物具有不同的生长习性，因而应当对水分的含量进行严格控制，倘若土壤中的水分太多，就要及时排水。

1.4施肥

在植物的根系损失得以恢复并开始生长以后才可以对其进行施肥。当树木的生长正常以后，因为园林里面不同土地具有不一样的土壤成分，同时不同的植物需求不一样的肥料，于是进行养护的过程中，我们应当合理地进行施肥。施肥能够使植物的生长速度更快，如果播撒的肥料不合理，有时导致植物的叶片变黄，有时让他们生长变慢，更甚的是导致死亡。同时施肥需要选择在土壤干燥以及多日未下雨并在除草松土之后进行。

1.5病虫害防治

乔木是病虫害防治的重点，因为经过移植后，乔木的根系以及树枝都已经遭受到了较大的损害，恢复期也会比较长，从而导致抗病虫害功能也会降低，所以要认真地查看乔木，要是有病虫害，马上喷撒农药，避免病虫害继续蔓延。进行养护的时候，应当重视病虫害的防治工作，要坚持以预防为主的原则，还要建立起科学长效的病虫害防治机制。

2园林景观的绿化管理与养护要有机结合

进行园林绿化的过程如下：园林的设计人员将本身的设计意图变为园林景观，园林养护促使园林的设计理念得以实现与延续。因而，我们必须要加强绿化管理与养护工作，只有这样才能达到预期的绿化效果，使他们之间保持密切的关系，相辅相成。进行园林绿化管理与养护的时候，还要有针对性地安排资金，以便让绿化管理和养护工作落实到位。

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2加强林业发展绿化工程养护管理的认识

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依据董事局股东大会工作报告、《集团经营管理责任书》目标任务以及集团董事局决议、决定的要求，我代表______物业管理有限公司向董事局报告工作，请予审议。

年度工作回顾

沧海云帆，长风破浪。当___保安队伍伴随着新年的脚步雄赳赳、气昂昂亮身于___市委、市政府大院时，___物业举司上下无不振奋。这是___物业继2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方县行政中心后，又一次在这辞旧迎新的美好时刻，为过去的一年写下的浓墨重彩的一笔，为___在新的一年里的工作开启了美妙之局。年是___长足进步的一年，迅猛发展的一年。过去的一年，___物业上下齐心，团结拼搏，默默奉献，认真执行集团董事局的各项战略决笫，着力提升服务质量，进一步强化企业品牌，真抓实干，实现了企业既定的发展目标，全年完成变现收入（略去）万元，为年计划的（略去）；实现考核盈余（略去）万元，为年计划的（略去）%；实现综合收费率（略去）%；水电损耗率控制在（略去）%以内；实现全年无重大安全事故；世纪花园实现湖南省“省级绿色社区”既定目标。___物业已经初步发展成为具有一定综合势力、行业口碑良好、团队优秀善战的湖南西部地区的产业集群。

回顾一年工作，我们着重抓了以下工作：

一、着力提升服务质量，企业品牌进一步成熟

年，___物业在服务集团大局的同时，充分发挥自身品牌优势，精心营造市场、打造市场，先后接管了中方县行政中心、中方县国土局、市电力公司、市地税局、市中级人民法院、洪江市开元小区、市建设银行等社会物业的特约服务和专项服务，为企业创收120余万元。

服务质量是品牌建设的基础和生命之源。年初，___物业明确提出了“打基础、抓基层、苦练基本功”的服务质量方针和“接一个项目、创一个品牌、树一个形象、拓一片市场”的品牌发展战略。

（一）、保安整体素质增强，安全防范有力。针对保安曾在值勤过程中屡屡出现执勤行为过激的现象，公司专门制定了《保安职业操守手册》，并于6月下旬组织全体保安进行了职业操守考试。公司还选派优秀保安人员参加全市安全重点单位的内保工作培训和鹤城区安全消防知识培训。经过半年的精心准备，首届保安职业技能大比武于9月中旬在世纪花园隆重举行，12月上旬公司又组织了一次空前规模的保安内务检查评比活动。通过炼兵习武，有效地促进了员工的精神风貌、军事技能、服务意识和质量标杆的提升。也涌现了一大批专业技能强、思想素质过硬的优秀员工。一年来，___保安先后抓获各类盗窃、抢劫人员20余人次，为建设和诣小区维护业利益作出了贡献。特别是___物业靖州事业部飞山新城保安员禹文彬同志，面对穷凶极恶的持刀劫匪，脸不改色心不跳，以其过硬的军事技能与劫犯展开英勇搏斗，最终将两名劫匪制服并扭送当地公安机关，保护了他人的生命财产。禹文彬同志赢得了靖州县人民政府和社会的高度赞誉，靖州县人民政府还特地在湖南《潇湘晨报》发稿宣传。禹文彬同志的壮举彰显了___物业的精神品格，为___物业的品牌建设贴了金加了彩。

（二）、诉求服务进一步规范，服务效率有了提高。全年接待诉求1980起，其中，世纪花园事业部1076起，湖天一色事业部356起，河西事业部251起，靖州事业部294起，已处理1906起，正在处理74起，诉求处理率达到96.26%。

诉求处理及时快捷与否，关乎物业服务质量和企业品牌形象，它最能赢得业主的认可，也最能激发业主的不满情绪。今年，___物业尤其重视诉求服务效率和服务质量。先后完善、修订了诉求服务管理规定和诉求服务受理程序，突出诉求服务效率和质量的监督管理。从维护人员敲门入户到穿一次性鞋套，佩带工作牌等服务细节进行了规范，使业主满意度明显提升。年入夏以来，___物业迎来了空前的装修高峰期，仅湖天一色小区装修户就达到310余户。___在坚持与业主、装修单位签订装修管理服务协议的同时，推行楼管员定区划片责任制，规定楼管员每天入户现场巡视签到，确保业主的装修活动基本规范，违规装修得到及纠正。欣慰的是去年来___物业未出现一起因违规装修而引起的安全事故和重大投诉。

（三）、温馨服务深得人心。去年8月，酷暑难当，而担负城区主要供水任务的市二水厂因供水泵房发生水锤事故造成全市停水，___物业组织全体员工夜以继日的为辖区业主免费运送生活用水，帮助辖区业主战水荒、度难关，把人文关怀、企业品牌送进了业主心田。

中方行政中心接管时，正逢大年三十来临，人们正忙于团聚过年，而我们的员工却在天寒地冻、在保洁任务十分艰巨、人员严重不足、时间非常紧迫的情况下，不分昼夜、不知饥寒、不觉困苦，硬是把___的工作标准干出来了，把___的形象树立起来了，把___的品牌打出来了。大年初一，当中方县领导看望我司中方事业部的员工时，高度评价，赞不绝口。开年之后，行政中心寄来了热情洋溢的感谢信。

一年来，中方事业部的保安、保洁先后拾到手机6台、各类有效证件及银行卡20余张、钱包2个,人民币数千元。中方事业部员工兢兢业业的工作作风、拾金不昧的高尚品德和奋发向上、积极进取的敬业精神，充分展现了___人的精神风范，受到了中方县各级领导和干部的一致好评，为此中方县人民政府特意为___物业中方事业部制作了3期电视新闻片，先后在___电视台进行了报道。

二、积极应对市场，卖场物业竞争力进一步提升。

年，针对河西武陵城家居广场二楼油漆经销商规模小、数量少、商家经营疲软，橱柜、集成吊顶、门业商户生意红火，而对商铺需求不断扩大的状况，___物业及时调整思路，不误时机地组织、动员油漆经销商退出二楼卖场。通过商场业态的调整体，使重新整合后的商场人气旺盛，商家稳定。河西事业部的员工在日常工作中，敏于观察，勤于思考，在解决二楼通道问题上充分听取经销商的意见，果断提出了新开楼梯的建议，把原本的边角死巷变成了黄金旺铺，从而使广场自营的二楼商铺出租率达到100%。去年上半年以来，随着___福兴数码广场的建设进度，加速了我银河电脑城的经销商不稳定情绪的蔓延，其冲击态势咄咄逼人。在这非常时期，我们除了密切关注其招商动态外，千方百计收集信息，及时与电脑城的经销商们互通有无，果断采取应对措施，在迅速完成地下一层仓库改造工程的同时，先后三次组织召开了经销商（业主）座谈会，以求共识，共商大是，为银河电脑城的稳定与发展做了我们应该作的工作。目前，电脑城的部分改造项目已进入实质性建设过程，经销商基本稳定，卖场稳步经营。

三、大力推进事业部制，服务效率明显提高。

___物业点多、线长、面广，服务和管理的类型以住宅区为主，兼容商厦、学校、写字楼，其服务的内容除了常规服务外还涉及到银行票据的稽核稽查。如何提高服务、管理效率除了员工服务意识、服务技能、敬业精神外，还应该有一个促进服务的好体制、改善服务的好机制。年，___物业推行了统一领导、分级管理，目标考核、工效挂钩事业部制。按照就近、兼顾、均等原则，组建了6个事业部，把日常经营管理权与管理决策权进行分离。公司总部与各事业部签订了年度经营管理责任书。企业推行事业部制，既增强了员工的经营创利意识，又提高了员工的成本控制能力，各事业部更加注重使用人力资源，主动开源节流。如：去年各事业部先后组织员工自己动手维护保养物业区内的基础设施，一改过去凡事就外请劳务的做法。湖天一色事业部仅建筑垃圾清运一项就节省2万余元。企业事业部制还训练了一批管理骨干。如：洪江事业部的黄德明、中方事业部的刘送长、法院项目部宋先求等，他们均能独立开展事业部的日常管理工作，把服务做得有声有色。

四、物业管理理论和社区文化建设取得新成绩。

为进一步探讨物业管理理论，提高从业人员物业管理理论水平，___积极组织员工撰写物业论文，并参加全省房协专委会举办的年度湖南省物业管理论文评选活动。我司员工崔世荣撰写的《关于业主委员会运作问题的思考》、欧秀莲撰写的《物业管理企业打造优秀品牌的几点认识》被评为省级优秀论文。这是___物业组织员工首次参加省级优秀论文评选活动并获殊荣。几年来，___物业坚持创建工作不松手。年，世纪花园又获省级“绿色社区”称号，是湖南西部地区目前唯一获此殊荣的住宅小区。在全省“爱国卫生周”活动检查评比中，世纪花园小区荣获优秀单位。___物业在社区文化建设上特别注重与业主的互动交流，旨在营造和诣氛围。譬如由___与业主联合演出的《拥军秧歌》参加集团庆“七一”文艺节目深得广大业主的好评。一年来，___物业还以集团大局为己任，力争在服务集团多作贡献，坚持不懈地常年协助房产做好交验房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未达到交付条件，尽管前后进行了两次集中交房，但交房率不高。为了确保集团利益，湖天一色事业部全体员工在业主们的一片责备声中忍辱负重、默默工作，使三期工程交房稳定有序，现已交房266套，交房率达到79.4%；协助集团完成了___特色农产品交易会的保卫、保洁工作；完成了洪江武陵城国际大厦开盘、冷水江武陵城国际超市开业、金滩春天材料商阻工事件的值勤任务。

当前存在的问题：

一年来，___物业虽然取得了一定的成绩，但服务和管理中仍存在着不少困难和问题。主要表现在：

1、物业服务还很粗放，精细化服务不够，执行标准不严谨，很多不经意的细节被忽略；延伸服务难有起色，尽管偿试了话费代缴、蒸汽洗车、家庭保洁、游泳训练等家政延伸服务，却没有达到预期的效果，经济效益不理想，有待进一步探讨、完善。

2、保安“荒”已成困扰企业发展的新问题。按照现代企业员工年流动率不得超过1.5%的标准比照，年度在册保安总人数为143人，全年流动了68人，流动率为47.5%，远远高出现代企业员工流动比的标准，同时也大大超过同年度全国员工流动率21.7%的流动水平。究其原因，既有薪资待遇远赶不上物价上涨的速度，也有保安需求结构不合理的因素，致使保安难招，招来难管，管严难留，保安队伍不稳定的矛盾日益突出。

3、小区车辆停放和管理成难点和焦点，业主不满情绪逐步显露，刮车现象日趋增多，纠纷增多。

4、员工学习还很封闭，没有机会走出去见识学习，开阔视野，使物业管理和服务上缺乏创新和活力。

5、员工的绩效考核体系尚待进一步科学量化，员工苦乐不均现象还很突出，总部、事业部显现人员过剩迹象，员工瘦身势在必行。

6、部分物业的设施设备质量不佳，更新改造跟不上，维护成本难以有效控制，直接影响业主对我司服务的满意度，增加了我司的工作难度。

7、因规模或大局原因，个别事业部出现经营困难，亏损加剧。

对于这些问题，我们将高度重视，清醒认识，并在今后的工作中努力加以解决。

年的工作构想：

年是“”的第二年，是___物业乘势而上、加快发展的关键一年，我们努力的方向是实现“四个确保”：一是企业的营业收入保六争七，即：变现收入确保（略去）万争取完成（略去）万；二是确保（略去）%以上的资产回报率；三是确保综合收费率（略去）%以上；四是确保全年无重大安全事故。完成上述目标的基本措施是：

1、进一步完善企业的事业部制，重新构建事业部“责、权、利”体系，以事业部为基本核算单位，独立核算，自负盈亏。各事业部不允许出现新的亏损。

2、继续推行品牌建设不动摇，一是抓“省级”示范项目的创建工作；二是推进全面质量管理，在服务的行为、标准、程序上加以规范，在服务的细节上下功夫，努力打造湖南西部地区物业管理行业的第一品牌。

3、加大成本管理的力度，制订和完善各事业部成本管理制度，重新设计办公用品、低质易耗品的使用标准，进一步健全物品采购、保管、领发、回收各个环节的管理规定；严格履行物业维护维修填单报批程序和二次返修的惩处制度，确保经营成本有所下降。

4、改进员工培训方式，在有效利用周集体学习的同时，积极鼓励员工通过自学考取物业管理的相关资质，促进员工专业理论知识的提高。在适当的时候与国内优秀的物业管理企业建立培训学习基地，选派优秀员工挂职培训。

5、切实稳定好保安队伍。保安队伍是___物业非常重要的一个群体，他们的状况如何将直接关系到___物业的生存与发展，为此，稳定保安队伍，我们必须在解决保安人员的薪水待遇上做点实事。在已经实行保安人员司龄工资加特勤补助的基础上，今年，我们将分步骤的推行12小时工作制，增设仪岗特岗补助，隐形增长保安薪金福利待遇。

6、加大物业盘活存量，实施重点项目“突围”战略。今年，我们将重点突围河西武陵城广场三楼招商、银河电脑城顶楼轻质仓储改造工程。

7、实施延伸服务有新的突破。今年，我们将开发计算机、网络等项目的家教培训和维护维修业务，以满足小区业主不断增长的服务需求。

同志们：展望未来，信心百倍，新的一年充满了希望，让我们抢抓中部地区崛起，西部地区大开发的历史机遇，在集团董局的坚强领导下，团结拼搏、有为有位、以优异成绩向集团成立十五周年献礼！

2.小区物业管理处工作总结

一年来，在房产处各级组织和领导的关心和帮助下，在各兄弟单位的理解和支持下，长新小区物业管理处经营班子和全体员工经过不懈的努力，实现了年初预定的目标。现将长新小区物业管理处年各项工作总结如下：

一、经营管理情况

1、完善各项规章制度，建立内部管理机制，管理处经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的一系列规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，坚持“以人为本，诚信服务”的原则，改善服务态度，提高服务质量，“想业主之所想，急业主之所急”，各类服务人员认真履行职责，恪尽职守，热情主动，文明礼貌，公正廉洁，及时处理业主报修及投诉等事项，维护业主的合法权益。针对沉陷区业户的特殊情况，制定了一系列服务办法，坚持按照全市最低物业费标准0.2元/㎡/月向住户收取费用，并且物业服务费用收支情况公开。对于不在物业管理范围内的维修工作，施工单位维修不到位的，管理处也都无偿给予及时修缮，物业报修电话公开。管理处严格按照物业服务合同约定的内容向业主提供服务，规范物业服务收费，提供质价相符的服务，杜绝“收费不规范、承诺不兑现、服务不到位”等现象,提高行业诚信度。

二、物业管理费用收取情况

管理处上下团结务实，服务意识显著提高，物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。通过管理处全体员工的汗水浇灌，长新小区上半年的工作扎实而富有成效，年度共收取物业管理费用二十六万余元，其中长新小区二期住宅的物业费收取率超过70％，网点的物业费收取率也超过了50％，物业管理人员深入到每家每户，认真听取住户的意见与建议，积极采纳并完善。

三、具体维修工作情况

在小区的基本建设及维护方面，管理处维修班积极响应管理处领导和公司的指导方针，努力地把每一项任务完成，认真地对待临时出现的问题。在即将过去的这一年里，管理处办公室的报修电话每天接连不断，然而，维修班的同志们始终怀着一颗火热的心，没有因为休假而停下手中的工作，也没有因为天气炎热而延误工作进程，大家不分上班还是下班，不论白天还是黑夜，都是尽早赶到现场并认真完成。在工作中，他们无论多脏多累，干到多晚，却毫无怨言。一年来，维修班处理各类维修共计2000余项，保证了小区业户有一个舒适安全的生活的环境。

年是公司快速发展、硕果累累的一年，无论是经营效益还是企业品牌，都充分得到社会、市场、业户的认可，公司领导也因为他们卓越的贡献得到社会的高度评价。作为元丰物业的员工，我们深感自豪和信心，当然我们也倍感压力，那就是公司快速发展对管理处的要求、公司品牌对物业管理服务品牌的品质要求。

新的目标、新的任务、新的挑战。面对机遇和挑战,我们有理由相信在公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，开拓进取，元丰物业长新小区管理处未来发展前程似锦，在跟随公司发展的同时元丰物业管理公司以及公司全体员工将得到更大的发展，实现公司和员工价值的最大化，实现公司经济和员工事业的可持续性发展。

3.物业管理处述职报告

请允许我在此向各位汇报年度___管理处工作情况。我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年来的工作情况总结如下：

一、管理处的日常管理工作。

自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

二、日常投诉处理维护工作

1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。

全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。

5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作；全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。

6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。

7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

三、加强学习，提高业务水平

由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

四、存在的问题和今后努力方向

篇6

关键字：房地产;开发管理

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

一、前言

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。

随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多(全国房地产平均价格水平约2200元/平方米)。这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的，对本市的发展也是起着很大的发展作用。 对于金华的房市来说其经济影响力也是一样的。

二、房地产开发管理体制

房地产开发管理是指房地产开发企业为了较为顺利完成工程项目的投资，对开发项目人员、公司财务、工程管理、销售管理以及后勤部门进行组织和管理，这也是开发企业实现规划管理和施工以及物业管理的前提。其中企业工程部主要是代表开发商对整个工程项目的建设进行管理，主要的内容包括与施工单位协调沟通、施工质量、进度和安全控制、合同管理、结构设计变更、报价和工程原材料采购以及库存进行管理。企业财务部主要负责企业的资金管理‘并且定期制作企业财务状况及经营成果的报表，主要包括建立工程项目的融资计划，施工单位的工程款结算以及企业营业费用结算。销售部门主要是负责企业开发产品的销售，主要包括销售方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。房地产开发管理的目的以及原则就是要整合企业物力、财力、人力，从而建立一系列的科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，开发出受市场欢迎的产品，房地产开发管理的重点企业的内部经营，核心是工程项目的开发过程，具体要求是控制成本、保证质量、缩短工期以及市场创新开发运营等。

三、房地产开发管理的主要内容

在我国房地产开发管理中主要的内容包括规划管理、施工管理、物业管理。

3.1房地产开发规划管理

房地产开发中规划管理是指对规划设计的管理，设计单位完成开发商所委托的建筑楼盘设计，重点在于对规划成本、工程进度以及工程目标进行控制和管理。开发企业建立采用完善的规划系统对规划设计进行管理，规划管理和规划设计是相辅相成的，在规划管理系统中提高规划设计审查和管理水平是重要的目标。规划管理系统与规划设计的核心是保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过各种审查手段，提高规划设计管理的水平。

首先开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，在管理系统中输入确定的要求要点，在规划完成后对规划方案进行检验与评估，适当的采取反馈及修正的控制方式进行调整，最终选择最佳设计方案，其次规划管理中应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。通过计算机进行规划设计成果审查，如果规划设计单位报送的设计方案符合系统规定的一定格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行指标计算、比较、进行查询统计。审批通过的规划图，首先由开发商确定规划设计的要求的原则，然后由参与设计单位开始进行规划设计，通过进度控制和计算机审查，最终设计方案的评估、和比较确定，然后反馈到开发商，根据开发商提出的意见进行修改最终确定。

3.2房地产开发施工管理

施工管理就是对工程项目的施工建设工程进行管理。房地产开发公司一般有工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承包模式由公司根据项目特点和实际情况来确定，常见的施工承包模式有施工总承包、平行承发包模式、项目总承包模式。就我国而言，房地产的施工建设一般采用平行承包和施工总承包两种方式，就是要么对工程的施工完全发给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目分别发包给不同的施工单位来完成。伴随着建筑市场不断的走向专业化、精细化方向的发展，对大型的工程项目和高档的楼盘，房地产开发商应该采取项目总承包或者施工总承包的模式进行施工管理。施工总承包管理模式和某个具体有丰富施工管理经验的施工单位签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量的控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查(包括人员资质、机械设备、材料质量、施工技术程序、施工环境)监理工作、工程款发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度以及成本进行掌控。

3.3 房地产开发的物业管理

物业管理是指专业组织机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主进行管理和服务。房地产的业务管理，一般包括对房屋及附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋周围的环境、卫生、安保、绿化、公共设施、道路养护等等实施专业化管理，并向业主提供多方面的经营服务。物业管理是为了使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活。在社会分工日益发展的背景下，发地产开发在规划设计阶段，通过公开、公平、公正原则招标择优选出专业的物业管理服务公司。

四、房地产开发项目管理的注意问题

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理、显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现，因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作司开发商协调重要内容。作为投资者，房地产开发商应该把可施工研究设计放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成时召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。另外在项目决策期的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段、到施工阶段、物业管理阶段呈现出明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而开发商更要做好前期的项目决策。

五、结束语

当前，由于受到我国宏观调控政策以及市场环境变化因素的影响，这对房地产开发企业的发展来说产生一定的影响，而控制项目成本，加强项目成本控制管理的水平在现代房地产企业发展中就显得尤为重要。

参考文献：