商业地产运营管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业地产运营管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

篇2

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

引言

我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。

商业房地产运营的主要特点

运营的组织方式有所不同

房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。

运营系统的设计方式有所不同

在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。

客户在运营管理中起到的作用有所不同

传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。

员工在运营管理中扮演的角色不同

与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。

商业房地产运营管理模式的创新

因地制宜，把握当地的人文历史环境

人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。

建立商业地产新型资金筹措模式

虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。

推动地产资本与商业资本的有效融合

在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。

商业房地产运营管理模式的运用

1.统一运营管理模式

统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。

与零售相结合的运营管理模式

将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。

总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。

参考文献

[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）

篇3

【引言】BIM技术从传统的应用于工程项目的设计阶段和建设阶段，为项目的高效合理建设提供重要依据，到如今已经更多的应用于商业地产项目的运维管理中。商业由于长期人群密度高和设备的高负荷运行，经常会出现各种意想不到的情况，如何能快速找到问题的所在并尽快解决，是每一个商业运营企业所关注的重点问题，因此，将BIM技术的先进理念应用于商业地产运维管理中具有重要的现实意义。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的简称，即建筑信息模型。它是以建筑项目的各项相关信息数据作为模型的基础，建立建筑模型，并对相关细部结构、设备布置、性能指标、造价成本等进行分析，实时反映项目内部各个部位的状况，具有为决策者提供直观依据的作用。

二、BIM的特点

1、可视性

传统的商业运维管理，需要通过大量的商管和物业人员在现场进行巡逻，经常对各种设备和物质进行维护和检修。特别是当某些设备出现故障的时候，根本就无从知道具体是哪个部位出现问题，需要花费大量的时间来查找，效率极低。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以一目了然的显示出哪个位置出现问题，定点对其进行修理，达到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技术的软件应用模式下，整个商业部分的施工图纸和设备、管道的分布情况全部输入在电脑中，它可以自动监控各个设备的运行情况，和商业整体的人流量和平面布置情况。在需要的时候，可以直接显示出各个需要的数据指标（如热工性能、设备的温控情况等）。只要是我们需要的数据，都可以通过软件来直观的找到，并提前预告各处存在的隐患和问题，提醒商管人员提前进行控制。

3、高效性

与传统的数据查找模式相比，它提前将整个商场的运营平面和图纸等传输进电脑。通过三维建模的方式，可以直观的显示每一个设备存放位置、整体平面布置情况、人流量的显示、各处性能指标的运行情况等。为各种突发问题的解决方案提出数据支持。

三、BIM在商业运维管理中的具体应用

1、故障分析可视化

在商场里，各设备由于长期的高负荷运行，经过一定时期后会出现各种问题。比较常见的如空调管道不严密导致制冷效果不佳、线路老化导致部分区域经常断电、某些耗电大的店铺集中使用大功率导致电压跳闸、消防设施损坏等。出现问题时，通常都需要采取保修、处理、查找图纸和问题来源、制定方案到处理等一系列繁琐的过程，有时需要耗费较长的时间，对商户造成比较大的影响，而且有时由于线路都已经封闭，很难找出故障的具置。

因此，在基于BIM技术的软件应用模式下，可以采取3D建模的方式，将整个商业的运行情况与软件进行联动。一旦某些部位出现问题，在软件中就能及时的反映，并清晰的标示出其部位，便于维修人员针对性的进行处理，迅速解决问题。

2、隐蔽管线和设备的管理

现今的建筑工程中，管线大部分都是暗埋设在结构墙体或者天花吊顶内，而且施工企业在施工时，没有完全按照设计图纸的走向，具有太多的随意性。当施工单位和开发商的工程管理人员撤离后，开发商将商场移交给物业管理公司和商业管理公司（进行管理？）。这部分工程维修人员没有参与工程建设，根本就不知道里面管线的埋设情况，更不用说后期进场的小商户。因此经常会出现商户在装修时破坏了公共部位的管线，或者将一些不能砸的墙体砸坏，更有甚者破坏了整个大楼的高压线路和天然气管道的埋设，引起意想不到的安全事故。

这种时候，BIM技术的应用就显得尤为重要，它可以对各种管线的实际埋设情况进行清晰的描述，指导商户的装修，显示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能触碰的。同时对于已经拆改的部位及时在软件中进行更新，实时将现场实际情况与电脑进行同步，确保管线和设备信息的完整和实效性。

3、公共安全管理的应用

商场作为人们活动的公共聚集场所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火灾等的应急处理。在传统模式下，都是发生了火灾之后，再来进行处理和人流的疏散。而在基于BIM技术的软件应用模式下，可以提前进行预防、报警和及时的处理。

还是以消防火灾为例，一旦某些区域有火灾发生的可能性和隐患，它可以通过烟感和温感传输来的信号进行快速的分析，分析是否有必要对其提前处理。一旦真正发生火灾，它可以及时显示出具体火灾的部位和严重程度，同时周边人群数量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人员有多少，最近的消防灭火设备的分布位置等。这便于管理人员迅速做好最合理化的处理办法，调动最近最有效的人员，采取最短的距离，拿到最实用的工具，将火势给予熄灭，并对人群进行疏散，减少伤亡。这比传统的找图纸确定位置，再来制定处理方案高效的多，效果也更加明显。

4、能耗数据分析

商场通常水、电、空调和天然气等都是由商管公司统一控制和安排的，在实际经营过程中，很多商管人员的专业水平其实是不够的，很多时候，长期将各设备处于高强度的运行负荷下，造成较大的浪费。如中央空调长时间的开放，在温度下降到一定温度后，也无人关掉，造成一种过度制冷的情况。

通过BIM结合物联网技术的应用，使得日常能源管理监控变得更加方便。通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表后，可以实现建筑能耗数据的实时采集、传输、初步分析、定时定点上传等基本功能，并具有较强的扩展性。系统还可以实现室内温湿度的远程监测，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能运行管理。在管理系统中可以及时收集所有能源信息，并且通过开发的能源管理功能模块，对能源消耗情况进行自动统计分析，比如各区域，各户主的每日用电量，每周用电量等，并对异常能源使用情况进行警告或者标识。

【结语】商业地产的运营维护是一个精细化的过程，在做好公共设备维护正常运行的前提下，也要为广大商户提供专业化的指导。商业管理公司应该更加深入的将BIM技术应用到后期的运维管理中，为广大的顾客提供一个舒适温馨的购物休闲环境，才能将商业经营的更好。

篇4

一、房地产上市公司营运资金管理的现状及存在的问题

(一)样本选取与数据来源

本文选择房地产行业共30家A股上市公司2009-2011三年的数据进行研究。为避免异常值的影响，剔除了2009-2011年度列为ST的公司。

本文所用数据均来源于样本上市公司公布的各个年度的季报，半年报和年报，数据取自新浪财经网。表格样本公司2009-2011年相关数据统计中数据均为样本公司当年的平均值。

(二)样本数据分析

房地产上市公司营运资金状况如表1所示。

从样本数据表1可以初步看出，房地产公司现金周期先缩短后延长，总资产收益率先增长后降低；房地产上市公司应收账款周转期先延长后缩短；应付账款周转期，存货周转期一直增长,说明房地长上市公司资金运转有问题，存货偏长。

(三)房地产上市公司营运资金管理存在的问题

1、流动资金不足

目前，我国企业普遍存在流动资金短缺的情况，面临着营运资金风险。这种流动资金的紧缺状况已经超出了理性的极限，诸多不合理因素的存在严重干扰了企业个体营运资金运转，营运资金不足将直接影响企业交易活动的正常进行。

2、营运资金低效运营

流动资金周转缓慢，流动资产质量差，不良资产比重较大。应收账款数量普遍增高，且相互拖欠情况比较严重，平均拖欠时间增长，应收账款中有很大一部分发生坏账的可能性较大。

3、营运资金管理弱化

现金管理混乱。流动性最强、获利能力最低是现金资产的特点。现金过多或不足均不利于企业的发展。现金周期是影响企业绩效的一大关键问题。

二、实证分析内容

本文将选择总资产收益率作为企业绩效评价核心指标，该指标能较综合的反映企业运营方面的信息，具有极强的代表性。总资产收益率（ROA）是分析公司盈利能力时一个非常有用的比率，是一个衡量企业收益能力的指标。总资产收益率是一个考核企业利润目标十分有效的指标。 总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据。总资产收益率的计算公式是：

总资产收益率＝净利润÷平均资产总额(平均负债总额十平均所有者权益)×100%(1)

所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益。(2)

平均资产总额是指当期期初和期末资产总额的算术平均值，即：平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2 (3)

总资产收益率分析的重要意义体现在：（1）总资产收益率指标集中体现了资产运用效率和资金利用效果之间的关系。（2）在企业资产总额一定的情况下，利用总资产收益率指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性，确定企业所面临的风险。（3）总资产收益率指标还可反映企业综合经营管理水平的高低。

三、研究设计

(一)研究假设

假设1：现金周期与公司经营绩效负相关

营运资金的周转期应该适度，过长或过短都会影响企业的经营绩效。目前我国企业的现金周期明显超长，缩短现金周期带来的边际收益大于边际成本，最终导致企业经营绩效上升。

假设2：应收账款周转期与公司经营绩效负相关

应收账款周转期反映企业年度内应收账款转为现金和偿还短期债务的能力。我国企业的应收账款周转期过长，放宽应收账款信用期所带来的边际销售增量将会递减，而相应的边际成本费用则会上升，最终会导致企业经营绩效的下降。

假设3：存货周转期与公司经营绩效负相关

存货周转期反映企业库存管理的水平，随着信息技术、第三方物流、供应链管理技术的提高，在保证供货稳定性的同时也使加速存货流转成为可能。在技术和管理方式不断创新的现实环境下，加速存货流转带来的边际收益必然会增加。

四、实证分析

(一)模型1的回归分析

(二)模型2的回归分析

模型2分析结果如表4所示。对模型2进行回归分析发现：模型2调整后R2值为44.7%，且在1％的显著性水平上通过了F检验。现金周期与托宾Q值不显著负相关，每股股利、第一大股东持股比例均与托宾Q值不显著正相关，公司规模变量（LNASSET）与托宾Q值的正相关关系在1%的水平上显著。说明营运资金管理效率没有显著提高公司价值。

(三)模型3的回归分析

以应收账款周转期为变量的回归表明，样本的应收账款周转期与公司经营绩效(ROA)不显著负相关，部分验证假设2。销售增长率在5%的水平上与公司经营绩效正相关。公司规模变量与公司经营绩效微弱负相关，模型通过10%水平的F检验，调整后的R2值为4.7%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

模型3以存货周转期为变量的分析结果如表3-6所示。

以存货周转期为变量的回归表明，样本的存货周转期与公司经营绩效(ROA)在1%的水平上显著正相关，不支持假设3，但系数非常小。销售增长率在5%的水平上与公司经营绩效正相关。公司规模变量与公司经营绩效微弱负相关，模型通过1%水平的F检验，调整后的R2值为10%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

分析结果如表7所示。以应付账款周转期为变量的回归表明，样本的应付账款周转期与公司经营绩效(ROA)不显著正相关，不支持假设4，但系数非常小。销售增长率与公司经营绩效微弱负相关。公司规模变量与公司经营绩效在5%的水平上显著相关，模型通过1%水平的F检验，调整后的R2值为8.9%，D.W值在2附近，基本无序列相关可能。

1、控制现金持有量

根据房地产上市公司营运资金与绩效统计关系，缩短现金周期能提高企业绩效。因此房地产上市公司应当控制好现金持有量，缩短应收账款周转期，应付账款周转期，以及存货周转期。

2、加快资金周转速度

加快企业资金周转速度，笔者认为可以采取以下措施：加强在中小型住宅的设计和开发。2007年8月，国务院下发24号文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确了政府在保障性住房供应上所发挥的主导作用，标志着全面完善住房保障体系的开始。加强在中小型住宅的设计和开发一方面中小型住宅更加适应国家政策和市场需求，有利于销售和资金回笼，另一方面，中小型住宅开发周期较短，资金占用相对较少，因此可以加快企业周转速度，缩短存货周转期，提高企业绩效。

3、加强资金的监督和检查

企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，可以通过日常的报表了解全面情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收款、预付账款、其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，将部门负责人、业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回笼金额挂钩，制定相应的奖罚办法，把坏账损失降到最低程度。企业还可以通过内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

参考文献：

[1]吴媛媛:刍议企业营运资金管理[J].管理实践,2007

[2]王晓琪.房地产行业营运资金管理.财会月刊(会计),2010

篇5

两条“街”是两座巨型SHOPPINGMALL商业地产,一套“模式”是适合国情的SHOPPINGMALL运营管理模式。

去年是君玲成长最快的一年

无论是宏观经济上,还是微观经济现象所显示的,国内多数商业地产运营不景气,更多的商业地产商正试图变脸求存,种种端倪,似乎都在验证2006年是“商业地产”的灾难之年。

“我不这样认为,国家对商业地产的调控,事实上是在引导这个行业,让这个行业变得更加健康,更加理性。也使商业地产商更负责任,现在国内很多企业,对商业地产开发与商业地产运营分得不够清晰。这对商业地产行业长期的发展不利,也更可能将风险转嫁到业主和商家,因为要使商业地产具备价值,首先需要商业地产本身贸易流通的功能充分体现。如果不具备这个功能,那只是一个普通的建筑物,而不是商业地产。”

程君玲此言不虚,对大多数商业地产商致命的2006年,却是程君玲成长最快的一年:沈阳中国女人街的成功开发并运营,南京中国女人街的执著坚守并渐有盈利,全国性商业地产的布局,独具特色的“中国女人街”运营管理模式的成熟。

从南京中国女人街,到沈阳中国女人街,程君玲都一直坚持自持40%以上的商铺。“我们就是要与业主、商家做到你中有我、我中有你,形成风险共担、合作共赢的格局。”

零售连锁是“中国女人街”的运营模式

“我从来不把SHOPPINGMALL当作简单的地产开发行业来看的,而是作为一个服务行业来看的。这个服务行业就是零售服务运营管理连锁业,从远景看,中国女人街就是要立志打造成中国最著名的零售服务运营管理连锁品牌。”

要成功运营商业地产,模式是关键。程君玲坦言,“中国女人街的运营模式是按照零售连锁业来打造的,物流、招商、财务、人才,一切流程,我都强调标准化。只有标准化才有利于中国女人街的发展,也才有利于我们连锁品牌的打造。”

对于SHOPPINGMALL概念普遍认知不足的国内商业地产业,程君玲认为,要运营好SHOPPINGMALL,除了理念,还要坚持。“就像种树育人一样,有个成长期,要精心培育。对于我来说,今年有较大的收获,除了一套适合国情的商业地产运营管理理念逐渐成型，更重要的是,南京中国女人街这个项目,经过认真调整、摸索、培养,我们已经度过了成长的两年,已经初见成效,明年有望初步实现盈利。

对于国际公认的商业地产运营三个层次:第一个层次是基本管理,主要是商业地产的保安、保洁等;第二就是消费管理,怎么引导消费者客户;第三个层次是商业地产的品牌管理。程君玲认为,“中国女人街”的运营管理模式已经走在国内的前列,已初步与国际接轨,现已进入第三层次。

“品牌化运营的关键就是要打造核心竞争优势,SHOPPINGMALL的核心竞争力主要就在于:形成一套能够使业主、商家、开发商三者共赢的运营管理模式,同一批高素质、高质量、大品牌的商家形成合作伙伴关系,同这批合作伙伴一起寻找发展机会,形成一整套易操作、易复制的标准。

打造“中国女人街”SHOPPINGMALL连锁品牌

对于零点起跑,5年60万平方米的开发量,程君玲不认为过快,而仅仅是“小步快跑”。

“我们国家所谓的‘SHOPPINGMALL’很多,但真正能体现出‘商业地产价值’的‘SHOPPINGMALL’却很少。现在,这个行业最缺的是一套可行的商业运营管理模式,而这套模式,必须结合具体实践才能得出。”

一直潜心商业运营管理模式实践并探究的程君玲,并没有“大胆快上”太多的商业地产项目,而是做一个,就要成熟一个。

已经形成一套独特商业地产运营管理理念的程君玲,自认现在已经到了加速快跑阶段。“除了南京和沈阳,在别的城市,我们又拿了两块地,同时我们还在全国范围内寻找其他合适的商业用地,我们要把‘中国女人街’做成遍布全国的SHOPPINGMALL连锁品牌。”

蓄势待发的“中国女人街”已进入加速阶段。对于宏观调控下的地产商所遭遇的“资金门”,程君玲认为不会对自己造成影响。2007年“‘中国女人街’既定的发展计划不会改变,而财务计划的调整,有可能吸引国际战略投资者股权投资或做一些国外基金运营,也是为了更好地适应‘中国女人街’发展的速度和连锁品牌的打造。

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二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能

第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。

三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫

针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。

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1、商业地产开发关键

1.1全盘考虑，分布施行

从商业地产与住宅地产的区别中我们可以看出商业地产项目开发的难度和复杂性，这也就决定了一个商业地产项目的开发建设就必须先进行通盘的考虑，对每个环节进行详尽有效地部署，特别是当项目进入招商运营阶段，更是必须谨慎考虑。无论是项目前期的开发建议，还是项目后期的运营计划都应该全盘计划，详细分析，再逐步实施。

1.2项目定位建立于专业的市场调研基础

商业地产项目的实施必须严格从商业发展的角度出发，通过详尽有效、有市场针对性的调研工作，对市场的供求配比和市场饱和度进行准确的掌握，集合一切可以利用的资源制定专业的商业定位和业态组合方案。

1.3注重商业规划，先规划后建设

一切的地产项目都是无法复制的，特别是商业地产项目更是如此。每一个成功的商业项目都是对其项目的商业进行了合理科学的规划，如果在项目建设的前期先进行商业的规划，在充分的考虑市场反应和承受能力之后，制定出确实可行的规划，那么项目的建设才不会变得盲目、无根基。

1.4商业地产，招商先行

商业地产项目的招商是其实现收益的一种有效的形式，一个商业地产项目运作成功的第一步就是能够按照既定的招商计划完成招商工作。作为中国商业地产的旗舰大连万达，其拥有一套行之有效的招商策略，其首创中国的订单式商业地产开发模式，无不体现其招商的强大实力。只有顺利完成项目的招商工作以后，才能保证后期的正常运营。

1.5运营管理，一剑封喉

一个商业地产项目能够持久稳定的发展，离不开强大的运营管理，只有真正把运营管理看成核心竞争力的企业才可能在商业地产行业占得先机，拔得头筹。通过对商业地产项目后期的运营能力的考验，才能表明一个商业地产开发企业是否已经真正进入商业地产行业。作为万达地产的掌门人王健林先生就指出，万达之所以能够以如此惊人的扩张速度全面的占领中国商业地产市场，靠的不仅仅是资金的雄厚，更重要的核心竞争力是万达的商业运营管理能力已经是发挥到了极致。

2、中国商业地产的发展趋势

商业地产从改变中国的商业开始，它悄悄地改变着我们身边建筑的形态，它也改变着人们的消费心理和消费行为，它让中国的商业氛围变得更加商业化、时尚化和人性化，其中包容万象，让人流连忘返，也更加完全的诠释了中国改革开放以来取得的伟大成就。

2.1市场前景广阔

我国商业地产的市场规模将会进一步增长，发展前景较为乐观。中国的城市化进程还将持续很长的一段时间，这也为商业地产的发展提供了宝贵而广阔的空间，中国零售业将会迎来新的发展契机。

2.2以大型公司为主导

良好的市场环境为商业地产开发企业提供了难得的发展机会，但是由大公司逐步主导商业地产主流业态的情况已经是一种无法改变的趋势。如果说以前的商业地产是各有千秋，各方混战的格局的话，那么今后的商业地产将会进入一种全国一体化的大时代当中。在这样的情形下，小型的商业地产开发企业将会难以维持生存，而大型的开发企业，将会凭借自己在资金、人才、技术、运营管理等方面的优势，不断扩大自己的而经营范围，而且更容易形成自己的品牌优势和成本优势。

2.3开发企业持有物业比例加重

商业地产项目将不再像先前那样通过快速销售以获取投资资金的回笼，而是逐渐增大持有物业的比例，注重物业的品质和效益，将会成为商业地产项目今后重要的运营模式。目前，越多的商业地产商看到了商业地产项目的发展前景。

2.4共赢模式盛行

单靠开发企业一方支撑的开发运营模式已经是无法满足现今的市场的发展，成功的商业地产项目，都必须需求最佳的资源整合模式和互利共赢方案。资源的整合不仅仅是要对商户、银行、政府行政主管部门以及消费者等利益主体进行整合，而且还要寻找最佳的共赢放方案，只有这样才能为商业地产项目的持续稳定盈利奠定坚实的基础。

2.5经营模式的多元化

“大、多、全”的经营模式已经不再是商业发展的制胜法宝了，专业化、主体化、特色化、精品化的经营模式逐渐成为了大家的共识，这也是商业地产不断发展下所形成的必然结果，这也是商业地产对市场需求和变化所做的改变。运用不同的业态组合，形成商业地产项目的组合拳，将是未来商业地产项目发展的新趋势。

2.6交通现代化将会改变商业地产的布局

现代商业的发展离不开便捷的交通，交通的便利性是未来商业地产项目应该重点考虑的因素。大型的商业项目需要拥有充足的客源、充裕的货源和便捷的物流，这一切都离不开现代便捷交通的支撑。总而言之，当社会发展的脚步不断向前迈进的时候，交通的现代化已经深深的改变着商业地产的布局了。

参考文献：

[1]吕波.商业地产赢家的探秘[M].机械工业出版社，2008

[2]冯晖.商业地产发展趋向何方？[J].城市开发，2006

[3]沙勇.深度调控下的地产业路在何方？[J].宁波经济，2010

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前言

现如今，随着我国综合经济实力的不断增长以及我国城市化进程不断推进，我国商业地产快速发展，投资规模、开发面积等不断增长。但是快速发展的同时也暴露出了很多问题，严重制约了商业地产健康发展。下文主要就商业地产开发及管理进行思考。

一、商业地产的主要特征

（1）开发商投资规模大，项目建设风险高。商业地产的选址多数定位于城市中心繁华区域，此地带的地价比普通住宅地价更高；项目建成后，出售及持有并存的模式使得开发商资金投资回收周期更长；项目的选址、建设、经营每个阶段都面临着内部更改及外部政策变动的不确定性因素的干扰，风险之大不言而喻。

（2） 招商先行，开发随后的模式。商业地产有别于住宅地产，其开发模式也不同于住宅地产以及其他类型的地产，利用专业的市场调研以及成熟的商业策划明确项目开发目标及未来的客户十分重要。如若缺乏前期所述工作抑或项目业态定位模糊即开发施工，项目建成后期招商阶段问题频出，原因在于所开发的项目户型未必适合进场商家的需求，最直接的结果就是招商困难甚至失败，造成资源浪费和经济损失。

（3）运营模式多样化。商业地产的运营模式多种多样，出租、出售、租售结合、整体运营、独立运营、托管运营等模式逐一出现在商业地产经营管理模式中。另外，商业地产的核心在于"商业"，商业地产运营的顺利与否直接决定着其未来价值及收益，商业地产应整合投资、建设、运营管理三位一体，实行整体开发和整体经营的运营模式，以期借助周边土地增值、设施完备、物业增值等带动自身增值获取收益。

二、商业地产现阶段存在的问题

1.项目定位水平较低

商业地产的收益者众多，其中最主要的收益者为开发商、投资商、经营商以及消费者。在现实社会中，多数开发商并未真正把握商业地产开发的内涵，在实际商业地产开发运作中，很多开发商模糊了商业地产开发的核心概念，偏离了开发的定位中心。在整个商业地产开发经营的过程中，应着重加强商业地产项目的前期定位以及商业招商，后期加强对已建项目的运营管理。商业地产成功的招商为商业地产的项目开发建立了根本基础，通过后期优秀的运营管理，可以确保商业地产项目长期及可持续的盈利能力。

2.商业地产缺乏规范的运作体系及专业的开发模式

我国的商业地产在真正意义上的开发起步较晚，时至今日，仍未形成具有可操作性的规范的市场运作体系。商业地产在前期定位中，仍旧处于探索阶段，缺乏标准化以及流程化的开发运作模式。商业地产与住宅地产不同，住宅市场存在着大型的专业化市场，投融资市场空间大，商业地产在社会市场运作中，缺乏专业的基金信托、招商服务机构以及大型的咨询服务机构。另外，关于评价商业地产开发运营成熟的评估模型以及评价指标体系尚未建立。

3.商业地产缺乏专业的服务机构

与国外相比，在我国的商业地产领域内现阶段咨询顾问机构产业链的专业化程度较低，缺乏专业化集中的咨询顾问机构。专业集成化的商业地产服务机构，其在整个市场内长期服务于大型商业地产开发商，具备订单式的开发体系。长期活动于商业地产板块中，依靠长期的招商前期工作经验，专业化的服务机构可以累积大量的商业客户资源，凭借其常年拓展保持联系的不同层面、不同级别的商家资源，可提高后续商业地产开发商开发项目成功的概率。发展专业顾问咨询机构，有利于更进一步明确开发商、投投资商、运营商各方之间的职责，规范各方操作，提高项目开发的稳定性。

三、商业地产开发建设管理建议

1.选址是关键，业态定位需结合当地市场

商业设施选址直接关系企业经营的战略决策，是商业地产的核心竞争力，其定位要符合当地经济背景及市场情况。商业地产的业态定位性质直接决定了建筑的档次、成本和运营模式。关于项目开发和设计工作的出发点，应致力于未来项目的租售定位、项目档次以及业态组合模式。第一，明确项目未来的销售模式，即出售或租赁。二者的选择与该项目的成本、将来运营模式具有最为直接的关系，因此需要投资部门和营销部门在大量调研的基础上，结合地段，给出清晰和明确的项目的租售决策。第二，明确项目的档次。项目档次的高低直接关系项目的投资、成本。第三，明确项目未来的业态组合模式。

2.规划设计需契合定位要求，必须满足商业建筑使用特点

商业地产规划设计不像普通住宅，其关系到商业建筑最终服务商家的需求、客户运营与利润的及时获得，在整个建筑、结构、机电设计上需结合商户使用要求进行定位。对于商业地产项目来说，项目业态的确定取决于项目前期的可行性分析，项目业态一经确定，继而招商主力店就有了方向，换句话说，也就意味着明确了市场上客户的需求，最终对整个商业地产项目的经营模式更加明晰化，可以尽可能地规避在设计阶段的盲目性和唐突性，有效地降低设计图纸频繁改动的概率，同时，在项目成本控制方面也是比较乐观的。值得注意的是，在项目规划设计阶段，对于项目的设计应保留一定的机动性，用以灵活应对后期项目细节变化。

3.工程管控难度较大，提高人员工程管理素质

（1）加强前期施工图的审核。避免后期施工过程中因图纸深度不够带来一系列的问题。（2）谨慎选择具有资质的施工单位以及战略单位。施工单位的能力直接关系到整个工程质量及品质的保证，应全过程、全方位地对施工单位进行考量和确定。（3）计划管理需合理。项目总控计划勿 "前紧后松" ，即预售之前的计划安排偏紧，达到预售之后的时间节点偏松，应编制合理的总控计划，管理要有前瞻性，影响关键节点的重大问题应及时发现和预警。（4）提高工程管理人员素质。前期需引进专业商业招商及经营管理人才，后期施工过程中，特别是对其执行力提出更高要求，因此，在工程管理过程中应选择具有丰富的商业地产开发经验的工程人员。

4.源头控制成本，过程开发建设管控成本

成本控制是房地产开发控制最重要的环节之一，成本控制的好坏直接关系到后期的利益。前期做好规划设计、招商工作，服务于成本控制。招商工作先行，避免后期大量工程改造费用。中期应非常重视和加强施工现场的管控。在人员管理方面，严格贯彻和执行施工现场的各种规章制度，约束人员的施工行为；在材料使用方面，切切实实地保障建筑材料的质量以及相应的施工设备。后期核实工程签证、设计变更成本占总价比例是否满足预期控制要求，对比招商及项目开业前的改造费用占总价的比例用以定量分析成本控制的效用，以结算价、投标价、控制价之间的差距进行成本控制分析。

结语

综上可知，商业地产的开发建设的复杂性不同于普通住宅地产及其他地产，应充分做好商业地产前期的定位、招商先行、规划设计、工程管理、成本管理等工作，使其受控于系统性、密切性的管理之中，这样才能够更好地将整个商业地产的开发建设置于管控的范围之内。

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[关键词] 商业地产；融资；问题；REITs；应对对策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中图分类号] F279.23 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

进入21世纪，我国房地产行业伴随城市化高速建设进入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也进一步激发了我国商业地产发展主流模式的多元化及规模化倾向，使得商业地产投资规模激增。截止到2016年，全国商业地产投资已经超过10 000亿元，比2000年增长了873.21%，发展前景相当乐观。

1 商业地产融资特征及主要模式

1.1 商业地产的融资特征

商业地产不同于住宅地产，它在运营模式上具有独特性，这主要体现在它较为复杂的融资内容体系上。通常情况下，商业地产融资主要包含两个阶段：第一阶段主要是商业地产开发，这一阶段企业投资规模较大，对资金的需求量也较大，而且商业地产不存在任何资金回收特征，所以企业该阶段的投融资成功只能代表项目开发的成功，其后期对整个商业地产项目的运营还要经历一更为漫长系统的过程；第二阶段就是商业地产的经营阶段，这一阶段企业主要通过商业物业运行来获取净现金流入收益，考虑到前期企业投融资规模较大，所以该阶段就非常考验商业地产企业的运营能力及投资回收能力。

整体来讲，房地产企业在进行商业地产投融资及运营时所经历风险可能较为集中，且具有深远影响。所以他们必须在项目选项及开发建设过程中把握好二者配合机制，为后期运营管理创造良好环境，消除一切可能出现的行业负面影响。

1.2 商业地产的主要融资模式

我国许多大型房地产商都将商业地产作为企业主力来运作，他们多数都是从住宅地产转型而来，但实际上在融资模式方面还存在较大缺陷，没有实现较为成熟的转变。某些企业依然还在利用传统融资模式，例如银行贷款、上市融资、债券融资以及项目融资等等。以项目融资为例，房地产企业在开发新项目过程中，往往会专门成立一家项目公司，主要针对项目内容展开一系列开发操作，此时项目融资就是以项目公司名义来对内对外筹措资金，为此企业也会拿出自身股权及资产作为质押对象，以实现有效贷款，并以公司未来的项目收益作为还款来源 [1 ]。

2 商业地产融资所面临的现实问题

我国房地产企业虽然在商业地产融资发展方面已经拥有一定经验，但仔细来看其融资体系还依然存在某些问题，亟待解决。

2.1 融资渠道过分单一

就目前我国商业地产的融资体系发展形势来看，其融资渠道相对偏少，特别是企业外源融资渠道过分依赖银行贷款，来自于银行的资金就占到了企业总融资比例的60%，它甚至贯穿了商业地产开发的整个阶段。这说明我国房地产企业在商业地产开发及运营管理方面是极不成熟的。而近年来，伴随电子商务领域的兴起，商业地产竞争愈发激烈，其房产空置率也被急速拉高，这就意味着商业地产开发经营风险的无限扩大。一旦企业在商业地产运作上出现收益损益不平衡状况，房地产企业在银行的不良贷款率就会升高，这将严重影响其在商业地产方面的发展上升空间。

2.2 融资及运营方式相互抵触

我国房地产企业善用分割出售形式来运营商业地产，它从某种程度上破坏了商业地产物业的完整性，也让商业地产价值最大化效应彻底丧失。这是因为某些房地产企业可能在商业地产运营方式及融资方式上发生抵触冲突，可能导致的后果就是企业在商业银行的贷款额度及期限严重受限。为了改变这一状况，房地产企业可能会试图改变运营模式，尽可能减少项目净现值。但如此操作又会进一步加大商业地产项目投资风险。可以见得，二者之间的相互抵触制约，也将房地产企业带入了恶性循环怪圈。

2.3 缺乏针对性融资模式

商业地产要求房地产企业能够提出独立的融资模式，但在我国现阶段的金融市场中，针对商业地产融资特点的融资方式却相对匮乏。这是因为商业银行在针对住宅地产方面所开发的融资服务项目更多，在商业地产融资方面却显得捉襟见肘。由此，近年来许多来自海外的商业地产融资模式被纷纷引入，例如CMBS商业房地产抵押贷款支持证券，但是在我国它也只是存在于理论上，在实际操作方面其安全性、优越性还有待验证，这也从侧面说明了我国商业地产在融资模式上并不成熟，它严重制约了商业地产在整个房地产行业体系中的发展前景。

综上所述，就商业地产融资发展这一点，其确实面临问题多多， 从整体上严重制约了我国商业地产行业的健康可持续发展态势。为此， 应该基于问题找到解决对策， 引入新的、安全的、符合我国经济体系及现实国情的新融资模式对策[2 ]。

3 基于REITs的商业地产融资问题解决对策思考

3.1 关于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，它是由发起人通过公众对外公开发行的受益凭证，主要用于吸收社会上的闲散资金，并将这些资金投入到可带来持续现金流的房地产物业及证券中，所以可以将其视为是一种有价证券。从金融技术角度来讲，REITs是可以有效实施组合投资策略的，它可以将已募集的资金头像不同类型或不同地区的房地产项目当中，其投入成本低且投资风险低，是目前房地产行业比较青睐的重要融资模式。

在我国，房地产企业在商业地产融资上已经逐渐倾向于资产证券化模式，这也是借鉴发达国家经验所展开的新一轮融资发展风潮。例如这种REITs股票或受益凭证就能将来自于公众的融资应用于商业地产体系中，将来再以物业租金收入的形式将收益来源再次分配给投资者，它不但满足了房地产企业在商业地产运营管理方面的现实资金需求，也使得商业地产发展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商业地产融资问题解决对策

基于REITs的商业地产融资问题解决对策主要要从宏观与微观两大层面来论述。

3.2.1 宏观政策层面

首先看宏观政策层面，在美国商业地产行业中，REITs的发展主要得益于政府税收优惠政策驱动，它有效降低了商业地产的融资风险问题。但在我国，商业地产的税收规定则主要以企业出租房屋为主，它按照租金收入的5%来缴纳营业税，租金收入减掉商业地产成本及税收费用所得利润，还要按照33%的税率再次缴纳企业所得税。如果按照REITs模式进行征税，房地产企业可能就无法得到REITs在国际上8%～9%的通常收益率，因为REITs中的绝大部分收益都已经作为分红分配给投资者，其留存收益偏少，REITs扩大发展的可能性也会随之减小。因此可以见得，政府必须带头提出行之有效的优惠激励政策，激发REITs在商业地产体系发展中的融资动力，使其不断扩大规模。总结来看，我国必须针对REITs来首先制定相关税收优惠政策，这对间接促进房地产企业商业地产发展是非常必要的。

其次看相关保护法律的健全方面，以我国香港为例，他们在商业地产REITs融资的发展方面一直持有谨慎态度，所以他们在立法与监管方面都比较全面，希望时刻保护投资者利益，并绕此来构建了一系列严格规定体系，确保了REITs在香港商业地产中的合理规范运行，也有效降低了大小企业投资者的利益冲突风险。对中国内地而言，香港这一做法也是值得借鉴的，我们应该制定基于国内现实国情的相关法律法规，比如修改当前已有的《公司法》，允许SPC（Statistical Process Control，统计过程控制）技术进驻企业，利用他来配合REITs内部管理模式，并基于它来优化《公司法》改革进程。再者，也可以对《所得税法》、《物权法》进行相应修改，处理目前界限较为模糊的房地产企业融资状态，进一步明确相关法律规范，健全监督市场以帮助企业安全高效融资。

3.2.2 微观模式层面

在组织结构选择方面，房地产企业应该基于REITs体系特征来构建信托型REITs结构，循序渐进的开放企业融资模式及范围。采用该融资结构类型也是为了做到以商业地产为标的，加速信托收益凭证的形成，企业也会基于此有期限封闭式基金形式来强化上市交易活动。纵观我国当前金融信托法律法规，其机制相对比较完善，这对减少商业地产立法障碍非常利好，也非常容易被房地产企业管理层及投资者所普遍接受。所以说，从微观模式运作角度来讲，我国房地产企业利用信托型REITs来运作商业地产还是具有很高可行性的，而且商业地产也可以利用该新融资模式来为企业构建更健康融资体系，加速企业的资金流动性。

在管理模式选择方面，主要可以采用外部管理模式或内部管理模式，它们都基于REITs组织结构及相关法律环境来展开，同时它也取决于我国金融市场及商业地产的实际发展程度。

在内部管理模式方面，REITs投资经营管理主体就是该融资模式的发起者，他的稳定收入来源应该是商业地产的基金管理费及物业管理费。客观讲，内部管理模式相对灵活，非常益于企业制定商业地产运营策略，像美国大部分房地产企业所采用的就是这一内部管理模式。在亚洲，像日本、韩国等发达国家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依赖于受托人以外的第三方专业管理机构来为商业地产进行前期融资和后期资产管理服务。因此外部管理模式的优势就在于它能够确保投资人利益不受到外界侵害，具有极高的监督属性。

对于我国而言，基于REITs的外部管理模式更为妥当，因为我国房地产企业在商业地产融资及运营管理方面本身就缺乏外部监管力度，所以为了确保投资者利益分配的合理和监管规则的安全性，外部委托管理模式还是比较符合我国国情的。

在投资管理模式方面，我国房地产企业在商业地产融资方面应该持开放态度，应该学习美国以权益型REITs为主的房地产资产融资模式，长期专注于某一区域的投资，为企业带来持续利益。而且这种投融资模式相比于传统模式受利率影响更小，也能在一定程度上抵御权益型风险的发生。对我国商业地产行业来讲，应该允许权益型、混合型、抵押型等多种融资类型在市场中的同时存在，监管层也无需划出详尽框架进行约束，应该交由市场、企业自身来作出符合自己发展现状的正确选择[3 ]。

4 总 结

综上所述，我国房地产行业在宏观政策调控与微观模式选择上都要做出正确选择，尤其是商业地产领域应该基于政策大背景和市场大环境来发挥其行业独特性，广泛接受多元化融资模式，引入REITs模式，并基于它来解决行业融资问题，为商业地产在我国未来的健康良性发展寻求支柱。

主要参考文献

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一、商业地产项目投资开发中的实物期权特征

商业地产开发投资,可以分为两个大的阶段即项目开发建设阶段和项目运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在政策规定的期间内,推迟开发投资,因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格,由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式。因此在项目建设阶段,蕴涵推迟、扩张、收缩和放弃等期权。

在项目的运营管理阶段,由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中,存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等。当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益,而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险,因而,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

二、实物期权框架下的商业地产推迟开发价值

1.标的资产的价格行为的变动描述。设商业地产项目的期望现金流量的变动过程为:

其中St为t时刻管理者预测到的T时刻商业地产项目所带来的现金流量现值,?滋为标的资产的期望收益率。?滓反映无跳跃时商业地产项目的期望现金流收益率的波动率。?姿为单位时间内发生跳跃的次数的平均值。dz为标准的Wiener过程,服从均值为0,方差为dt的正态分布。dq是与Wiener过程相互独立的Poisson跳跃过程,其定义如下:P(dq=?浊i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?浊i是跳跃度,为标的资产在泊松事件发生时变动的程度。

注:(1)当?滓=0,?姿=0时,式(1)为项目价值是以单位时间为?滋的连续复利方式增长。

(2)当?姿=0(此时dq=0)时,无Poisson事件发生,式(1)为B-S的几何布朗运动假设。

(3)当?滓=0时,式(1)在Pennings和Lint的文献中进行了详细的阐述。

(4)当?滓=0,同时?浊i>0且是确定的,则式(1)简化为Cox和Ross的纯粹跳跃模型。

在商业地产开发过程中要能够观测到研究项目价值的“跳跃”,其跳跃幅度必须是显著异于零。战略性信息出现时,它或者改变未来现金流入,或者改变未来现金流出,从而造成资产的价值发生跳跃性变化。当然,也有可能战略性信息同时影响未来现金流入和流出并且影响的方向(同增或者同减)及幅度相同或者相近。如此一来,战略性信息对标的资产价值的影响为零或者机会为零。事实上,这种情况在现实中是很少发生的。因此,我们假设了这样一个概率密度函数:当跳跃幅度为零时它也为零。在我们的模型中跳跃度?浊i受到跳跃方向和跳跃幅度两方面因素的影响,跳跃方向决定标的资产是增加还是减少,跳跃幅度决定标的资产变动的程度,两者的乘积决定跳跃。

以形状参数为2的威布尔分布(Weibulldis2tribution)描述标的资产的跳跃:?浊i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率为p-1…概率为1-p

三、案例分析

1.模型应用。某商业步行街计划投资金额现值为17300万元,其中土地使用费用为7500万元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地的使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行,进行投资,也可以提前执行期权。

现假设市场走势难以确定,开发商可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。每年的土地闲置费用为土地出让价的10%,即为750万元。商业地产项目有高的不确定性和投资风险,折现率通常较高,本文取12%,项目的总投资为18568万元。预计商业地产项目在经营18年后的净收益现值为24700万元。

本例中无风险利率采用2009年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。战略信息到达的幅度参数为?酌=0.5,?子=2年,单位时间平均跳跃次数?姿=1.5。

用传统NPV方法计算得出商业地产项目的价值为6132.6万元。直接用Black-Scholes公式计算得商业地产项目价值为9854.8万元。采用本文提出的期权定价模型得到商业地产项目价值为6738.7万元。

2.结果分析。从结果看出,传统NPV方法计算得到的商业地产项目价值为6132.6万元,而根据期权方法得出的项目价值比NPV算出的价值大。用本文提出的期权定价模型得出的商业地产项目价值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式计算得的项目价值之间,这与实际相符。