前期物业工作要点模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇前期物业工作要点，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

xx年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和xx年工作要点 ，物业服务中心xx年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、2009年工作计划的基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，年度工作计划的重点是物业服务中心，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、2009年工作计划的具体实施办法

（一）进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向ISO9000质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

（二）进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

篇2

一、拓展监督行业

具备条件的县局要结合本地实际以旅游、快递、物业服务、电子产品销售与售后服务行业作为格式条款监督拓展行业和工作重点。力争在年底完成对旅游、快递、物业服务三个行业格式条款的规范。电子产品销售与售后服务是当前舆论和社会公众高度关注的行业，重点县局力争在9月底完成对辖区内苹果等电子产品销售和售后服务不公平格式条款的整治工作。有条件的可在完成规范旅游、快递、物业服务行业及整治苹果等电子产品销售和售后服务行业的前提下，结合当地实际，在《省合同监督条例》第二十一条中规定的、且尚未进行规范的行业里拓展重点规范行业。

二、创新监督方法

（一）明确监督工作目标

各县工商局要结合本地实际，有重点规范的行业和措施,注重发挥基层工商所的监督作用，着力建立健全局格式条款监督工作制度，提升和强化基层监督的效能。力争完成2014年合同监管工作要点附表中的任务。

（二）监督行业抓重点规范

旅游经营者任意变更行程、于合同解除时不退还尚未实际发生的费用，快递经营者保价、以邮费三倍或五倍限额赔偿，前期物业服务中小区共有部分使用权及收益归物业服务经营者等不公平不合理格式条款在行业内普遍存在。苹果等部分电子产品销售商、维修商在销售协议、售后服务协议、产品说明书、单据、凭证和店堂告示等文本中使用的不公平不合理格式条款（包括苹果等生产商制定的格式条款和销售商、维修商自己制定的格式条款），消费者反映极其强烈。各地要秉持对公众负责的精神，切实履行职责，对该类不公平不合理格式条款进行重点规范。

（三）以三类监督案件进行全面规范

根据《省合同监督条例》和《合同违法行为监督处理办法》的规定，我省工商系统格式条款监督应从三类案件的角度切入，进行全面规范：格式条款侵权及其他合同违法行为查处案件，格式条款争议调解案件，以及格式条款文本备案规范案件。各地要熟悉三类监督案件的特征及处理程序，严格依法办理，在格式条款监督工作中注重三类案件共同发挥作用。

（四）形成完整监督工作流程

各县工商局在格式条款监督管理中，要形成完整的监督工作流程。在日常的市场巡查中纳入检查格式条款的内容；在处理消费者投诉、举报时甄别与发现格式条款侵权及其他合同违法行为的线索；通过召开格式条款评审会或书面征求专家委员意见等方式对疑难格式条款进行审查；对不公平不合理格式条款要责令经营者修改；对经营者利用不公平不合理格式条款侵害消费者合法权益和其他合同违法行为依法进行查处；加强对经营者的行政指导，促进行业自律；加强向党委政府汇报、向社会公众宣传，保持与媒体的日常联系，增强工作影响力。

（五）以合同示范文本为参照予以规范

篇3

一、设计任务书是前期项目策划的成果

“凡事预则立，不预则废”。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，投资安排不周，建设进度缺少计划，项目实施带有明显的随意性，往往遭至市场的摒弃。国内市场中之所以积压着大量的空置房，其中的重要原因，是由于发商的操作错误，即使在目前全国住宅市场稳定上升的情况下，这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天不足，仍不可能受到市场的认可。

项目设计缺乏依据，是造成设计成果不为市场接纳的主要原因。设计单位以技术工作见长，而对市场掌握程度较弱，即使目前推行的招投标工作可以促进优秀的设计单位与设计方案脱颖而出，但由于业务角色和市场角色的原因，实际上无论是设计方还是评审专家的工作依据仍然是设计任务书。开发商设计意图不明确，往往会造成招投标工作的方面错误，即使选定中标单位，也会造成设计返工，时间、精力的浪费，挫伤设计人员的创作热情，直接影响设计成果水平。

可见，开发前期的精心策划，既可以减少开发商的市场风险，又为设计的顺利进行提供了保证。

住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产：过程，适合一般产品的营销规律。依照菲利浦・科特勒的市场营销理论，一般消费型产品的设计与生产获得成功的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西，企业要实现这一些目标，就需要在环境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需求，并结合自身的条件进行定位和产品设计。住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性，表现在开发载体―― 土地的缺乏性、特异性，区位效应特性，设计建设工作涉及的规范标准的庞杂性，建设周期长、环节多的高风险性，对产品需求的多层次性(居住享用，身份显示，投资增值)与多变性等等方面。这些都增加了住宅开发项目定位的复杂性。另一方面，准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险，增加获得收益的可能性。所以在项目的前期，重视发挥策划工作的作用，通过详细的调查分析，得出准确的市场定位至关重要，由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的可能性。可以说，设计任务书作为项目策划的决策成果，为设计提供了市场定位依据。

二、开发项目前期策划的工作要点

企业开发行为的根本目的是获得经济利益，而这一目的实现，必须通过满足市场的特定需求来完成，即“在适当的时间，适当的地方以适当的价格，适应的信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务”。由于住宅开发周期长、环节多、市场潜在消费需求难以把握，要使开发决策相对科学，则要求策划工作具有系统性、超前性、可行性、应变性。1、系统性的要求：住宅项目开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成，而项目策划阶段的工作实际上是整个开发过程的虚拟演示，要求尽可能地反映各阶段可能遇到的问题，故该阶段工作的人员组成应包括业主、各方面的工程技术顾问、市场调研员、营销顾问、财务融资顾问、造价工程师、物业管理人员、规划设计人员、有时还需有相关的政府人士等。2、超前性的要求：由于开发建设的周期长，一旦建成，较长时间难以改变，要求策划工作根据社会发展、科技进步的趋势，借鉴国内外的先进经验，尽可能地预测未来的变化程度，使项目定位具有合理的超前性。3、可行性的要求：通过详细的调研分析，结合自身的条件，锁定未来的产品定位，制定出行之有效的包括融资、营销、形象塑造在内的实施措施，获得最佳的经济收益，良好的社会、环境效益，是项目策划的根本任务。

上述任务要通过下面的工作来完成：市场调研。了解国民经济走势，相关产业发展的趋势及产业政策，金融政策等宏观背景情况：区域市场调查分析。包括区域内供求关系分析，区域竞争个案分析，不同个案比较等消费群体分析、规划前景及目前区位条件分析等等；用地现状调查，包括地质条件、配套设施条件、动拆迁量等。行业法规分析：限高、容积率、公建配置等。通过市场环境调研，拟定备选方案(包括初步规划方案、销售计划)，确定项目市场定位，及主要技术经济指标，拟定相关环节的初步计划。

应变性要求：策划阶段应对影响开发工作的各种因素充分考虑，对未来的不确定因素，有充分的估计，提早制定应变方案。

三、设计任务书的形成

设计任务书是对策划工作要点，通过系统的分析，得出决策性的文件。作为开发建设目标与规划设计工作方向的主要信息传递手段，设计任务书应较全面准确地反映策划结论的主要信息点，使设计成果同样体现系统性、超前性、可行性和应变性的要求。

设计任务书中应包括如下的设计要求 (不含设计依据基础资料、设计周期等程式内容)：

设计成果的定性要求。包括设计内容应满足相关专业规范要求，材料设备选择，建筑类型要求，建筑风格要求，设计成果应满足目标市场的生活方式要求、市场定位要求等。

设计成果和定量要求。设计成果应符合上级对设计的要求及满足任务书所提供的主要技术经济指标。如容积率指标、户型面积指标、比例指标、公建面积指标、绿化率等。

对未来项目的管理要求。设计成果应充分考虑未来项目建成后的管理需求。如建材选择及构造设计应便于维修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

篇4

深入贯彻落实物业管理法规政策和市委市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（x委发〔2013〕x号）及上级相关会议精神，以创建全国文明城市和国家服务业综合改革试点为契机，以提高居民居住环境质量和服务满意度为目标，以推进物业服务标准化、智能化为重点，以创新创优为牵引，加大组织推进力度，全面完成年度各项目标任务，实现全市物业管理服务水平跨越式提升。

二、工作重点

（一）加快推进物业服务标准化、智能化。一是推进物业服务标准化。国家、省制定的新的《物业服务标准》即将下发，各单位要严格执行，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，强化监督检查，促进物业服务行业规范发展。二是支持智慧物业建设。贯彻落实物业管理行业发展指导意见，结合智慧城市（智慧社区）建设，各县（市）区都要树立1-2个特色鲜明的智慧物业典型，试点、推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理等智能化物业服务综合管理应用，拓展物业企业经营区域与范围；鼓励物业服务企业和社会资本对已建成小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，推动互联网技术与物业管理服务的深度融合，提升物业服务标准化、智能化水平。

（二）抓好老旧小区长效管理机制建设、巩固老旧小区整治成果。根据《市政府办公室关于印发〈2017年市区老旧小区环境综合整治工作方案〉的通知》（x政办发﹝2017﹞x号）精神，各区要认真研究分析整治后老旧小区的实际情况，按照“基本保洁、基本保绿、基本保安、基本养护”的“四个基本”要求，对成片小区全部实行市场化运作的物业管理模式，提高专业化物业（准物业）管理覆盖率，对个别散居楼群，可因地制宜实施社区、市场化保洁等多元化的物业管理模式。做好整治后检查考核工作。按照《关于调整xx市城市长效管理考核办法有关内容的通知》（徐城管委发〔2017〕1号）规定和要求，把市区老旧小区整治后长效管理列入对主城区各区、街道办事处每月、年度专项考核重要内容，每月列入城市管理情况进行讲评通报，直接与主城区各区、街道办事处城市管理工作奖惩挂钩。我局将牵头组织联合市公安局、市城管局，采用日常检查、随机检查、专项检查，明查或暗访等方式，对各区、街道办事处进行月度、年度考核评价，确保2017年、2017年主城区整治后的老旧小区竣工验收合格一个、列入考核一个。按照市政府统一部署和要求，各有关县（市）区要积极做好铁路宿舍“三供一业”的物业移交工作。通过建立健全长效管理机制，巩固老旧小区环境综合整治成果，营造老旧小区宜居环境，不断提升居民的满意度、幸福指数和老旧小区管理水平，为创建全国文明城市打牢基础。

（三）强化前期物业招投标市场管理。严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，做好前期物业管理招标备案工作和中标企业的备案工作，切实维护业主的合法权益。积极推进xx市前期物业管理招投标评标系统建设，努力实现全市前期物业管理共用一个电子化招投标平台，共享评标专家库资源。要积极研究探索优化物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管，改革物业项目招标中评标分值构成权重比例，加大投标物业企业业绩、诚信度、服务质量、品牌、企业及项目奖惩等在投标中的比重，优选好的物业服务企业进入物业市场，使物业服务企业在源头上优胜劣汰；鼓励政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业企业进入物业招投标市场，规范物业服务招投标市场秩序。按照《xx市物业服务质量考核标准与细则》（徐政办发﹝2013﹞224号附件2），加大对中标企业的物业项目服务质量的监督、检查，加大考核力度，确保新建物业项目交付一个管好一个。

（四）做好维修资金管理和使用工作。认真做好维修资金的归集工作，科学规范搞好保值增值。按照市政府140号令的要求，做好住宅专项维修资金使用的管理工作。加快建立维修资金内部管理信息系统，开设维修资金专题网页。健全完善使用维修资金工程企业备案库，解决申请人选择施工企业难、质量难保证等问题。多层面开展维修资金业务法规培训，引导业主委员会、物业公司、施工企业等规范使用维修资金。

（五）继续抓好平安物业创建工作。根据市综治委《关于印发关于深入推进系列平安创建活动的意见的通知》（徐综治〔2017〕3号）《关于印发xx市平安物业创建工作方案的通知》（徐物创办发〔2017〕1号）等文件精神，2017年要在全市继续开展平安物业创建工作。各物业管理项目要以构建平安和谐小区为目标，以建立长效机制为核心，以加强基层组织建设和基层基础工作为重点，以强化住宅物业小区治安综合治理各项措施为主线，全面推进城市社会治安防控体系建设，进一步落实社会治安防范措施，保障物业管理小区居民生命财产安全，营造和谐、稳定、文明、安全的人居环境。通过开展平安物业创建活动，物业小区内安全事故、治安和刑事案件等发生率逐年下降，不发生因物业服务措施不到位而引发的有重大影响的恶性事故、案件和，维护社会的和谐稳定。按照2017-2018年三年创建方案要求，2017年，各县（市）区物业小区创建覆盖率要达到90%、达标率要达到85%%以上，并涌现出一批平安建设的示范单位。

（六）继续做好省“931”环境综合整治工作。依据省“931”环境综合整治行动续接两年计划和市2017年“931”环境综合整治行动续接工作考核细则（暂行），各县（市）区要按照与省、市签订的目标书任务，科学制订整治方案，明确责任分工和时间节点，抓住整治关键环节，采取扎实有效措施，确保整治质量。按照市整治办统一部署和要求，局物业管理处要对各县（市）区2017年省“931”整治工作（老旧小区整治部分）加强指导、考核，确保完成年度任务。

（七）开展市区创建文明城市优秀物业小区评选活动，提高小区创建全国文明城市成效。2017年，是我市创建文明城市的最后一年，也是决定创建成败最关键的一年。为深入推进物业小区全国文明城市创建工作，规范物业管理行为，提升物业服务质量，经研究，决定在市区范围内继续开展创建全国文明城市优秀物业管理小区评选活动。创建工作以《xx市推进全国文明城市创建工作实施方案》为指导，以《全国文明城市测评体系》、市委市政府与房管局签订的责任状为依据，通过推动物业小区物业创优，促进小区全国文明城市的创建，进一步提升物业小区物业管理整体水平。通过创建，物业管理小区创建全国文明城市氛围浓厚，小区物业服务规范，小区环境整洁优美，业主文明素质明显提升，形成一批带动全市小区创建的示范小区，并按照《xx市创建全国文明城市优秀物业管理小区检查评分标准》，达到80分以上的物业管理小区占80%以上，物业费的收缴率80%以上，业主对创建全国文明城市知晓率、参与率和支持率80%以上。对创建获奖物业企业除给予一定物质奖励外，在获奖后的一年内参加招投标时分别给予一定加分，对创建不积极、服务质量差的物业服务企业给予相应处罚，记入物业服务行业“黑名单”。通过创优评选活动的开展，推动小区物业管理水平进一步提升。

（八）组织示范物业项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（苏建厅公告〔2017〕45号）等相关行业规范，结合我市现代服务业综合试点城市对物业管理工作的要求， 2017年在全市组织县（市）区、市、省三级示范物业项目评价工作。围绕提升居民居住环境质量这一目标，突出“规范行为、诚信服务、质量提升”物业服务项目评价核心环节，自下而上开展物业服务项目评价工作。各县（市）区先行开展，评选出各县市区示范物业项目，参加xx市年度示范物业项目评选；评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。通过选树一批县（市）区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量跨越式提升。

（九）加强对物业企业事中事后监管的研究探索。物业服务行业是现代服务业的重要内容，社会各界关注度比较高。二级及以下物业企业资质审批取消后，物业服务行业如何健康规范良性发展，是个新课题，新挑战，机遇与挑战并存。各县（市）区物业主管部门要研究探索二级及以下物业资质审批取消后，在国家、省有关监管的意见出台前，加强物业企业事中事后监管的方法、路子，并针对工作中出现的问题及时采取切实有效措施，确保物业管理和物业行业发展健康有序。

三、要求及措施

（一）优化服务措施。今年，全市物业服务行业要把服务作为各项工作的出发点和落脚点，一方面，各级物业管理部门要为物业服务企业做好服务，为企业解难题，化解矛盾，要深入一线做调研，针对新情况新问题，研究解决的新办法，为物业服务企业营造一个良好的发展环境；另一方面，物业服务企业要做好为业主服务工作，把提高服务质量作为企业生存发展的根本，要强化服务理念，优化服务措施，以服务赢得业主，以服务拓展市场。同时，各物业服务企业要实现跨越式发展，就要转变思想观念，与时俱进创新工作思路和举措，在创新中推动发展。

（二）落实属地管理。物业属地管理是《江苏省物业管理条例》的规定和要求，也是贯彻落实市委2013年42号文件及配套政策的重要内容。按照“市级指导、县（市）区级主抓、办事实施”的原则落实好各级物业管理责任，坚持社区日查、办事处周查、县（市）区（物业主管部门）月查并通报，把物业管理日常监管落到实处。各县（市）区要突出问题导向，指导街道办事处、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作，杜绝“带病”交付；加强业主委员会建设指导，严格业主委员会成员资格审查，指导、规范小区公共收益管理，提高业主自我管理能力和水平，保障物业企业与业主合法权益。

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一、引言

物业管理是第三产业中一个新兴的行业，是一个发展潜力巨大的行业。在物业管理过程中，业主支付费用获得物业服务企业的不同个性化服务；物业服务企业接受委托，提供服务并收取费用，在补偿工作成本后获得最大效用。现阶段，随着业主的要求的多样化，涌现出众多的物业服务企业，那么如何在其中选聘最适合自己的物业服务企业，成为业主探讨的一个重要决策。总之在物业管理中，业主选聘物业服务企业时，我们还是应根据业主的不同偏好，从顾客满意度来衡量比较各物业服务企业的服务。本文将层次分析法引入物业管理，对不同物业服务企业提供的服务进行比较，利用实例演示，来帮助业主做出决策进行选聘合适的企业。

二、指标体系的确定

1、物业房屋维修管理与基础设备管理

具体可分为房屋修缮维修、给排水设备系统、燃气设备系统、供暖设备系统、制冷设备系统、通风设备系统、电气工程设备系统、防雷装置等。

2、物业环境管理

内容包括物业环境污染的治理和防治、场地环境保洁卫生工作，同时也包括环保绿化管理、噪声管理等。环保绿化管理就是物业服务企业对物业辖区进行环境绿化、营造环境绿地、对植物进行养护管理。

3、物业安全管理

安全管理是个很广泛的概念，主要包括物业治安管理、物业消防管理、物业车辆管理。治安管理指为防止物业区域内的灾害事故和盗窃破坏流氓等违纪违法活动发生进行的一系列的保安管理。消防管理是物业服务企业为预防火灾发生，消除火灾隐患，最大限度的减少火灾发生的可能性和火灾发生后所造成的危害和损失的一项管理。物业车辆管理是指物业服务企业对物业辖区车辆停放、防盗、防破坏、车辆交通安全、交通秩序等一系列管理的活动。这三个指标都是模糊指标，只能定性的描述，一般采取的量化的方法即五级量化法。由业主委员会和采取定量化的方式，对各物业服务企业进行打分。对于指标满足程度分为优、良、中、差、最差五个等级，分别按5、4、3、2、1量化。

4、管理服务费用。上面仅仅考虑了物业服务企业所提供的服务，但是物业服务企业毫无疑问提供的都是有偿服务，所以也要将物业管理服务费用这一重要因素考虑进来。不同的业主对服务费用的看法也不一致，并不是所有的业主都特别强调低管理费用。清洁、安静、舒适、健康、优美的生态住区，当然将极大的提高居住业主的生活品味，物业管理费自然也价格不菲。所以只要赋予不同的权重，将物业管理费用作为评价物业服务企业的一个重要指标，也是有一定道理的。

三、层次分析法的实际应用

1、层次分析法

层次分析法（Analytic Hierarchy Process），简称AHP，基本思想是把一个复杂的问题分解成各个组成因素，并把这些因素按支配关系分组，从而形成一个有序的递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合人的判断以确定决策诸因素相对重要性的总排序。我们将AHP方法引进物业管理中时，即业主在选择物业服务企业时，可以这样假设业主在最大满意度的目标下，对物业服务企业提供的四个指标体系进行评价分析比选。各物业服务企业由于经营理念不同，考察物业服务企业时，从四大指标优劣的整体判断比较复杂。可采取先转变为对这四大指标的两两企业比较，然后再转化为对这多个企业整体优劣排序判断，得到相对于总的目标各物业服务企业的优先顺序权重，并据此做出决策。由于不同的业主偏好不一致，导致对物业服务企业提出的要求也不一样，侧重不一样，即各方面在评价过程中所占的权重不一样。所以在对物业服务企业的评价模型中，我们不可能有一个统一的完全固定的模式，必须因人而异，因地而异。所以在进行层次结构模型的构建时，我们必须随时变化，给出一个易变的、通用的模型。

2、具体实例

下面我们结合具体实例，利用多层次结构模型来分析业主如何来评价选择合适的物业服务企业。例如，现某一小区业主委员会欲选择一新的物业服务企业来进行代为管理小区物业。根据各方筛选，最终留下三家物业服务企业D1，D2，D3，D4进行比选。通过进行问卷调查，我们得知以下情况。

（1）由于该小区业主均为中产或偏高收入阶级（白领阶层），故对环境美好绿化的要求较高，当然也希望必须保证一定的基础服务质量，同时呢也尽可能控制物业管理费用，做到物超所值。由于社会比较安定，故业主对安全的防范意识较淡薄，觉得不太重要，对比而言，稍微低于其他要求。

（2）在决策选择时，我们要考虑物业管理费用，房屋及基础设备维修服务质量，环境管理质量，安全管理质量四大方面。这四个物业服务企业经营理念不一样，对这四方面侧重也不一致。由于前期筛选，已有了这四个物业服务企业的基本信息：C1――物业管理服务费用：D1企业和D2企业最低，D3企业稍低，D4企业偏高；C2――房屋基础设备维修质量：D2企业最好，D3企业次之，D1企业稍差，D4企业最差；C3――物业环境管理服务：D2企业最好，D3企业次之，D4企业稍差，D1企业最差；C4――物业安全管理服务：D1企业最好，D3企业次之，D4企业较为欠缺，D2企业非常弱。

解：第一，构造第二层相对于第一层的两两判断矩阵。由题意知对于业主来说，物业管理服务费用和房屋及基础设备维修质量这两个因素几乎同样重要，故用1表示；对环境管理服务质量的要求较高，故用1/2表示，表示环境管理比服务费用重要一点点；而对于安全管理来说，安全防范不那么重要，因此费用比安全管理稍微重要些，如故用3表示。其他不再解释，均两两比较可得以下判断矩阵。

C= 111/2 3 11 1 3 21 1 41/31/31/4 1

通过计算得判断矩阵的最大特征值和相应的特征向量分别为：

?姿max=4.0458；w=[0.2451，0.2914，0.3741，0.0894]T；

仅举例D1的权重的计算方法，其他同理：

0.2451?鄢0.3499+0.2914?鄢0.2066+0.3741?鄢0.0754+0.0894?鄢0.5693=0.2251

同时进行总体一致性排序，CR=0.0456

3、实际分析

由此可以看到，虽然D2物业服务企业在安全管理方面意识较为欠缺，甚至最为淡薄，但仍然入选。其主要原因是由于业主不太注重安全方面的服务，而最侧重的是环境服务管理质量，所以最终仍然选择了环境服务质量最好，并且其他的基础设施和服务费用也低廉的D2物业服务企业。所得出的结论也与实际一致。若针对不同的业主群，也许侧重点不一样时，所做出的选择截然不同，要根据业主喜好来选聘合适的物业服务企业。

四、结论

将层次分析法引入物业管理，来帮助业主来如何选聘物业服务企业，实际上把服务费用也当作了一个与服务质量相平行的因素来考虑，针对不同业主，选取不同权重，可得到不同的评价结果。只要将这样的模型所对应的判断矩阵进行改变，即可具体问题具体分析，故此评价方法具有一定的通用性。同样，不同用途的物业的管理要点也不一样，也可以将其中的四大因素换成其他要点，如写字楼、办公物业管理就必须添加现代化设备或、接待等工作要点。层次分析法的缺陷是计算较复杂，特别是各层次的一致性检验过程中，如果不符合一致性检验，应修改矩阵使之符合一致性要求，再重新计算，稍微有点繁琐。但随着科技的发展，可以用计算机来求解，既快速又准确，因此现实生活中仍然应用比较广泛，具有一定的现实意义。

【参考文献】

[1] 董藩、周宇：物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2005.

[2] 胡秋月：基于层次分析法的物业管理纠纷研究[J].现代物业，2006（80-82）.

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关键词：

工作过程；学习情境；课程开发

《物业管理实务》是高职物业管理专业的核心课程，在整个课程体系中起着衔接理论知识和业务实践的作用。该课实用性强，如何使学生在“做”中学习知识、掌握知识、运用知识，是《物业管理实务》课程改革的重点。职业教育的本质特征是“学习的内容是工作，通过工作实现学习”，即工作和学习是一体化的。基于工作过程的课程开发是工学结合一体化课程建设的有利尝试。以德国不莱梅大学劳耐尔教授为首的职业教育学专家们认为，工作过程是指“在企业里为完成一件工作任务并获得工作成果而进行的一个完整的工作程序”。运用到职业教育领域，“基于工作过程导向”的课程开发思路是建立在对现实的职业工作岗位充分调研的基础上，以工作过程为导向，以工作任务为载体，开发出工作过程系统化的课程体系。

一、明确课程定位，构建合理的专业课程体系

自2006年我院物业管理专业开办以来，不断优化人才培养模式，在校企合作办学的框架下，逐渐形成了“专业”+“龙头企业”的校企合作办学模式，构建了合理的专业课程体系，即根据物业管理的职业岗位将专业课程体系设置为工程、管理、服务三大类。《物业管理实务》一课在整个人才培养方案中属于统领性课程，希望通过这门课的学习，使学生掌握物业管理的基本理论、物业管理市场发展的规律以及物业管理工作的整个工作流程和工作要点，培养学生具备独立思考问题、分析问题和解决问题的能力；具备对物业管理事务的统筹管理能力、客户关系管理能力。

二、课程设计四步走，实现行动领域向学习领域转化

工学结合一体化课程的课程开发必须将行业情况分析、工作分析、典型工作任务分析结合起来，在对职业资格研究之后，开发出以完成该项工作任务为目的的工作过程，针对课程的特点和工作过程的特点进行教学方案设计，实现行动领域向学习情境的转化。针对《物业管理实务》一课而言，课程设计要沿着以下四步走：第一步，深入珠三角地区对物业公司进行调研，挖掘出物业管理行业的关键岗位是客服助理、片区管家、物业会计、工程人员。第二步，在以行业企业为主导的专业指导委员会的指导下，提炼出这些关键岗位对应的岗位任务有前台接待与投诉处理、文案策划与活动组织、小区公共秩序维护、物业管理费收取及催缴、工程维修及保养、物业承接与查验、业主入伙与装修管理等。第三步，根据物业管理工作运作的过程，设置实务模块的物业公司成立、物业管理招投标、物业服务合同签订与管理规约的制定等12大学习情境，真实展现物业管理工作的全貌。第四步，为了加强学生对物业管理理论知识的深入理解以及强化物业知识的综合运用能力，我们增设了两大内容，构成《物业管理实务》一课的三大课程模块：物业管理概述模块、物业管理实务运作模块、物业管理应用模块。

三、重组教学内容，实现学习内容情境化

打破了传统的以学科知识逻辑为主线的教学内容，针对实际工作任务需要重组教学内容，按照各项业务开展的工作过程设计教学内容，并根据业务开展的先后顺序来安排教学顺序。在教学内容的安排上，淡化了概念、原理，强化了工作程序和工作内容。高职《物业管理实务》的教学情境设计应该从学生的未来职业需求开始，分析学生的个性化需求，探索基于工作过程的教学情境。学生作为准物业管理工作人员及业主（或物业使用人）的双重身份，一方面对物业服务有期望值，另一方面对物业管理工作的艰辛有所体会。沿着物业公司业务开展的轨迹，创设了物业公司成立、物业管理招投标、物业服务合同签订与管理规约的制定、早期介入与前期管理运作、物业的承接查验、物业入住与装修管理、物业保洁与绿化管理、物业公共秩序维护、物业风险防范与紧急事件处理、财务管理、人力资源管理、客服管理实务12大学习情境，有利于加深学生对物业管理工作的认知与理解，进而培养学生的职业素质。

四、突破传统教学法，采用项目导向教学法

项目导向法作为一种全新、高效的教学方法，是以实践为前提，以教师为主导、以学生为主体、以项目为媒介、以职业能力为目标的系统的教学方法。它重在教与学的互动，通过给学生创造主动参与、自主协作、探索创新的环境，培养学生理解和解决实际问题的技能。项目导向教学法不是一种单一的教学方法，其综合了情境教学法、角色扮演法、案例分析法、小组讨论法等。以项目一：物业公司设立为例，8个同学一组成立一家物业公司，任务有三个：第一，给公司取个响亮的名字，制定好公司的发展目标；第二，准备齐全物业公司成立的文件；第三，设立公司的组织架构，每位同学是一个部门的负责人，并提炼自己部门的宣言，宣言要能简单介绍本部门的工作职能。给同学们一周的时间准备，下次课再小组分享，公司总经理介绍公司名字和发展目标、组织架构，每个部门负责人介绍自己部门的宣言。小组分享完后，老师补充公司取名的知识、物业公司组织架构的类型。师生共同评选最响亮公司名和最佳部门宣言。老师根据评选结果和公司成立文件给小组评分，作为项目一的平时成绩。日后的教学活动均以公司为载体开展，将学生的角色职业化，有利于将“学习过程”和“工作过程”紧密结合在一起。

五、依托实践教学平台，构建多维教学环境

依托“三位一体”的实践教学平台，即校内的楼宇智能化实训室、校内物业公司、校外实习基地，可构筑物业管理专业的多个教学课堂。运用到《物业管理实务》一课中。校内楼宇智能化实训室能实现对智能停车场、安防监控、火灾自动报警及消防联动等设备的仿真操作。校内物业公司拥有经验丰富的实训指导老师与广泛的实训素材，为本课程提供了一种特殊的物业类型—学校物业公司，可供开展绿化与保洁管理、秩序维护管理、房屋质量检验等教学内容。校外实习基地，可将初期的参观见习、中期的课带实训和毕业时的顶岗实习贯穿起来，真实展示物业公司的实务操作，实现专业人才培养与企业岗位的无缝对接，也是将工学结合课程开发落到实处的表现。走出教室，广泛开展“第二课堂”，创设尽可能与实际工作环境接近的教学环境，将“教、学、做”融为一体，把学生掌握知识和技能的学习过程置于工作过程中，是《物业管理实务》教学改革的一个亮点。

六、构筑立体化课程考核体系

课程考核是教学结果检验的方式和方法，是教学改革的一种手段。本课程教学团队勇于革新，改变了传统的“一考定终生”的考试方法，探索适合本课程的立体化的考核方式。既包括对个人的考核，也包含对团队的考核；既有平时的考核，也有期末的考核；既有纸质作业的考核，也有多媒体作业的考核。具体方案如下：个人成绩包括：“物业管理每天一问”的PPT讲解占10%，考勤占5%，期末考试占50%。；团队成绩包括：物业管理情景剧视频制作（题材包括物业招投标、物业装修管理、物业收楼、电梯困人等）占10%，12大学习情境下的学习任务占25%。为了区分团队成员的表现，赋予每个公司的总经理给组员打分的权利，最后老师根据团队的成绩折合比例给学生计算平时成绩。总的说来，个人考核占65%，团队考核占35%；平时考核占50%，期末考核占50%；纸质作业考核占80%，多媒体作业占20%。《物业管理实务》的课程考核模式实现了多维度的考核，促使学生必须高度重视该课程，在课程的各个环节都认真完成，才能取得好成绩。通过实践证明：基于工作过程的课程改革是高职教育教学改革行之有效的手段，《物业管理实务》一课的课程改革卓有成效，学生培养了对课程的兴趣与爱好，增加了对专业的认同感。用人单位反馈毕业生专业知识扎实，综合素质高，上手能力快，学校理论知识教学与企业培训相衔接，大大减少了入职培训的工作量。

作者：彭丽花 单位：广东开放大学

参考文献

[1]陈祥梅.高职《物业管理实务》课程改革探索和实践[J].内蒙古农业大学学报，2011(4):168-169.

[2]范珍，管亚凤，黄志平.基于工作过程导向的《货物仓储与配送》课程改革[J].职教论坛，2010(23):52-54.

[3]茹宇林，郑劲，伏可夫.基于工作过程的“工学结合”课程解读与实践[J].兰州石化职业技术学院学报，2009(3):54-60.

篇7

全县党建组织工作会召开后，我局先后召开了局党委会、支部书记例会、党员大会，认真传达学习了全县党建工作会议精神，重点学习了县委常委、组织部长邱一平同志的重要讲话精神。并根据我局工作实际，对2015年党建工作组织进行了梳理和安排部署。

二、科学规划了党建组织工作要点

2015年我们把加强党员干部思想政治教育放在首位，要求实现思想教育全覆盖，不断提高党员干部实践水平，特别是开展工作解决问题的能力；二是进一步巩固党的群众路线教育实践活动成果，重点是把整改工作落实到具体工作当中，务求实效；三是继续开展干部下基层活动和在职干部“三进社区”活动，深入基层办实事解难题，不断扩大活动成果；四是继续抓好发展党员工作，严格按照“控制总量、优化结构、提高质量、发挥作用”的总要求，把好党员队伍入口关，进一步做好商务系统发展党员工作；五是突出抓好“温馨365”党员服务平台建设，精心组建党员志愿服务队，开展活动。六是强化薄弱环节，抓好信息工作。

三、制定了党建示范点创建方案并开展了前期一些基础工作

在党建示范点创建方面，我们今年的思路和定位是：一要强化阵地建设，把物业党支部活动室真正建成经商流动党员、入党积极分子的学习教育阵地，努力探索寻求物业党建工作创新创特的新路子新途径和新方法。二要继续做好设岗定责，把新的社会阶层中要求进步优秀青年安排上岗，实行党员结对引导履责，充分调动参与构建文明诚信经商环境，平安和谐社会的积极性。为他们展示自我，发挥作用提供舞台，促使他们在整体素质上得到全面锻炼，为做好在新的社会阶层中发展党员工作奠定扎实的基础。三要坚持长期有效开展“诚信经营”党员示范岗活动，充分调动从业党员共建文明诚信经营环境的参与热情。四要在经商党员中开展评比“红旗户”模范户活动，进一步激发党员参与共建文明经商环境的积极性，定期考核评比，择优授予“红旗户”、“模范户”标牌，加大对先进典型的宣传力度，营造好文明市场，人人共建的良好氛围。五要加强对党建示范点创建工作的领导。为培育好特点鲜明、可学可看，作用突出的基层党建工作典型，以创建促规范，以示范带全盘，全面提升商务党建工作科学化水平，目前我们所做的工作，一是成立了领导机构，定时加强调度，确保创建取得实效；二是拿出5000元经费对软、硬件进行了初步完善；根据县委组织部督查组的意见，我们将加大党建示范点创建的投入。

四、做好规划，把发展党员工作落到了实处

根据县委组织部《关于在全县推行“八步工作法”做好2015年发展党员工作的意见》文件精神，结合我局实际，制定了切实可行的商务局2015年发展党员工作计划。注重质量，严把入口关，着重抓好入党积极分子队伍的培养教育，不断加强和改进党员发展工作，努力建好一支素质优良结构合理，作用突出的党员队伍。目前，已新发展党员1名，新吸收入党积极分子2名，参加了今年机关工委举办的入党积极分子培训班，完成了2015年县委组织部下达的发展党员任务。

五、制定了“三学三强”活动培训工作计划

开展了1次老党员集中讲传统活动、1次先进典型集中介绍经验活动、1次新党员集中参加培训活动，开展了学、党史、强党性；学政策理论、强素质，学实用技术、强技能教育培训活动。

六、党员服务平台建设工作

按照上级要求，根据本单位实际情况，结合党员各自特长，组建了党员志愿者服务队，设立了党员服务站，对基本资料进行了完善，并于“七一”期间组织17名党员志愿者在三都及县城农贸市场开展了一次志愿活动。

存在的不足之处，主要是活动制度还不规范、活动形式单一等一些问题，在今后工作中还要进一步探索，总结经验。

七、支部规范化建设

建立了长效的服务群众机制和载体，党员能经常下企业和包村点开展帮扶指导联络协调工作，得到了县内商贸企业、外贸出口企业、开发投资商的好评；加强了党建阵地建设，党建工作机制体制健全，党员队伍整体素质有新提升；各党支部在党员队伍管理方面有新提高。存在的不足之处主要是工作开展不平衡，一些活动开展未经常化，学习没有抓住重点、没有坚持，制度不健全，执行落实不到位等。

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一、完善企业机制，强化基础管理

综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。

计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。

行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。

市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。

人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。

二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展

物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。

实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。

承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。

锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于某某人，目前公司(含外聘)员工，仅有某某名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，

扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客(业主)。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望

目前，物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。

物业主管个人工作计划2020(二)

1、完善各项管理制度，形成配套的考核、监督机制。某某年，我们将在原来的基础上，修改、完善各项管理制度，改变以前“人管人“的被动状态，从而走向“制度管人，制度约束人“的良性轨迹。进一步加强对人的管理，并把各项工作标准进行细化、量化，一方面，便于操作人员熟悉自己该怎么做，该作到什么程度;另一方面，方便主管人员的考核、监督，减少个人的主观因素。工作中，坚持“定人、定岗、定时、定标准、定任务“的“五定“方针，对具体的工作采取有效的措施，加强对操作人员的管理，优化人员结构，更有利于以后工作的开展。

2、树立服务品牌。服务品牌的树立，有利于企业的知名度，对一个部门也是一样，有利于提高部门的影响力，更有利于增强部门的凝聚力，目前，我们本着“清扫一户，洁净一户，满意一户“的原则，为业主提供家政服务，得到业主的好评，在业主心中树立了良好的形象。

3、确定两个工作目标。即达到青岛市a类物业卫生标准和达到经济效率最大化的目标。根据小区定位及物业服务定位，我们保洁部会为业主创造一流的生活环境而不懈努力，工作严格执行a类物业卫生标准，并能力争创青岛市十佳物业公司。在做好保洁工作的同时，我们会做好废品收购及家政服务工作，最大限度地减员增效，提高物业的经济效率。

4、一个家政服务公司。一方面，由于我们保洁人员素质不同，工作质量有所差异，所做的家政服务的效果也不同;另一方面，目前轮流作业的形式，也不便于人员的管理。家政公司，在保证服务质量，规范内部管理的同时，我们还可以提取一定的服务费用。

5、建立一个垃圾中转站。随着业主入住的不断增加，小区垃圾不断增加，垃圾的清运、中转、处理，是保洁工作的一个重要内容。希望在集团领导的大力支持下，尽快建立一个中转站。

6、保洁与绿化的统一整体性与不可分隔性。保洁、绿化都是小区环境管理的一部分，小区离开了保洁，就会出现脏、乱、差的现象;小区离开了绿化，就不会有花草树木。如果两者属于不同的部门，就会出现年前两者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的现象。建议把两者合并为环境部。

物业主管个人工作计划2020(三)

一、指导思想与工作目标

2020年是某某集团公司深入改革和发展的关键一年。

物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。

根据后勤公司三年发展规划和某某年工作要点，物业服务中心某某年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。

二、基本工作思路

今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。

二是要充分整合现有资源，努力做强做大。

因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。

二是积极创造市场准入条件，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。

三、具体实施办法

(一)进一步加强内部管理和制度建设

1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。

重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向某某质量标准体系接轨。

2、完善监控考核体系。

根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。

实行中心考核与站级考核相结合。

考评结果与分配相结合的考评分配体系。

3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。

规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。

4、进一步加强经济核算，节支、增效。

经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。

5、加强队伍建设，提高综合素质。

中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。

同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。

逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。

6、争创“文明公寓”。

根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。

某某等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。

(二)进一步完善功能，积极发展，提高效益

1、进一步解放思想，强化经营观念。

各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。

2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。

中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。

同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。

3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。

争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。

4、下半年某某新生宿舍和教学楼落成后，积极参与竞标活动，争取拿到1-2个点，拓展武进校区市场。

5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展1-2个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。

物业主管个人工作计划2020(四)

新的一年，新的起点，希望和困难同在，机遇与挫折并存，站领导提出每个人都要有新的工作思路，这是一个非常好的创意。在新的一年里，我要以新的思想面貌对待工作中的方方面面，也力争在大家的帮助下工作中有新的进步。

一、努力学习，加强自身修养，不断提高个人素质

在日常生活和工作中，我要努力学习别人的好思想和好作风，不断加强自身修养、提高个人素质。要时常坚持做到“工作要向高标准看齐，生活要向低标准看齐，艰苦奋斗、助人为乐”，继续发扬“三老四严”的作风。我虽还不是一个党员，但要以一个党员的标准来要求自己，不断提高个人的思想觉悟水平。在此期间，还要时刻记着以自己的实际行动影响和带动大家把各项工作做到位。与此同时，我还要结合站上的工作安排和本队实际情况，积极协助队长带领全队员工认真学习处、站各项会议精神和上级的文件精神，上传下达贯彻执行上级的各项工作要求，始终把综合队的服务理念“服务追求完美，住户享受幸福”贯彻落实到各自的实际工作中去。

二、工作中的学习要求

1、作为物业管理人员，今后要多学习一些物业管理知识，向书本钻研、向区长和楼长学习，不耻下问，增加知识面，力争学以致用。多了解一些社区知识，把小区当成自己的家。要时常学习钻研物业服务标准规范，对一些内容要多了解，对一些重点部分要时刻牢记在心，大胆实践。

2、技能管理的学习要有目标，有计划的学习一些经营管理知识，抓紧时机多向有关专业人员学习，同时有计划地看看有关的书，联系自己的工作实践，以求能活学活用。

3、对水厂的工作过程及流程已有一定的认识，但还远远不够，要多观察、多思考，以求对水厂的工作有所帮助。对食堂工作流程了解不多，以后要多看看、多学习。对公寓的管理了解也很肤浅，以后也要多向人们请教，以求想问题能更全面，把工作进一步做好。

三、牢记自己的岗位职责，做好队长的好助手

1、水厂的核算工作已交给别人半年多了，但自己摸索出来的经验不能忘，还要及时向他人请教以求深化，因为这是一笔贵重的财富。同时，还能对水厂和公寓结算工作有所帮助。维修监管督促工作移交给大厅两个多月了，但工作经验不能忘，还要继续发扬以往的上进精神。维修班还时常来综合队所管的部门进行维修工作，所以对他们的监管和协作还在继续。

2、做好队长的好助手，时刻以人为善，以队长和站长为榜样，多了解人、关心人，必要时要胸怀大局，多做自我批评，坚持以人为本的原则，在安排工作时要时常来鼓励人，激发人们的自尊心和上进心，让人们在自觉、自愿中发扬团结协作精神，努力把上级安排的工作做好，且为下一步工作的顺利进行打下基础。

四、具体工作措施

1、勤奋工作，在重点工作之余抓紧时间把队上的各种资料理顺，及时写完整。

2、抓紧时间及时写出消息通讯，把遇见的好人好事进一步发扬光大。

3、做好各部门的好后勤，让他们在轻松愉快中做好工作。不怕吃苦，也不怕吃亏，一切为了集体的利益，个人受点委曲没有什么，相信吃亏是福。

4、在生活和工作中谦虚谨慎、注意细节，多锻炼，经风雨、见世面，多和人交流，不断创新工作方法。

以后不管安排到什么岗位，都要向赵队那样干一行、爱一行、专一行，不必斤斤计较，从大处着手，力所能及地做好工作，让工作成为自己的责任，让工作的过程成为自己对生命的享受过程，多积累生命的亮点，让个人平淡的生命也有自己的亮度。

物业主管个人工作计划2020(五)

一、环境绿化

植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;

对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

原门岗24小时服务电话：“某某”从2020年月日起变更为“某某”;

住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;

严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;

大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;

燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;

小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

四、公共秩序

代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;

对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

五、维修

我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2020年将更好、更快的为住户服务。

六、文化宣传

我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示＼小区通告登出;

与社区联合放露天电影，老年人活动票;

建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;

发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚;

对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;

增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;

调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;

为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友;

节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

七、其它

管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;

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随着近几年房地产业的蓬勃发展，新建住宅小区的数量越来越多、规模越来越大、配套设施越来越齐全。在项目建设过程中建设单位往往更加重视地上可见建筑物及景观的建设，但对地下配套隐蔽管网工程的规划和建设重视不足，导致室外综合管线工程在项目验收前仓促施工，各单位为赶工期各自为政，致使各专业相互影响，造成返工、延误工期现象，施工质量也难保障。小区管网工程的特点可归纳为“四多两紧”,一是管线种类多：管线一般包括雨水、污水、给水、消防水、燃气、热力、强电、弱电。二是设计单位多：燃气、热力、强电由专业部门设计，弱电智能化部分由智能化中标单位设计。三是施工单位多：各专业管线由各专业部门施工，尤其是自来水、煤气、电力等专业管线的施工，目前仍有一定的垄断性。四是施工交叉多且难处理。由于小区建筑密度大，小区管线纵横交错，存在大量施工交叉。“两紧”就是工期紧和场地紧。许多项目由于前期进度控制不利，导致工期延迟，最后留给管网施工的工期很紧。加之燃气、热力专业的工期安排需要跟相关专业部门协调，使得工程工期压力很大。而场地紧则表现为现在小区管网几乎都是埋在其道路和绿化这一有限空间的地下，要求在一个短时间内完成诸多管线施工，场地必然紧张。上述特点，给小区管网工程施工和管理带来了困难。本人作为建设单位专业工程师负责完成了几个大型住宅小区的室外配套管网的项目管理工作，现结合以往工作经验，就如何做好项目管理谈几点体会。

项目前期规划阶段，首先要调查清楚小区周边的市政雨水、污水、热力、燃气、给水、电力配套情况，为各专业方案设计提供依据。根据雨污水市政接入口的位置和标高，可以大致确定项目排水管网的走向及管径。在项目竖向方案设计中，应复核建筑物出户管标高是否能保证污水管道按照规范要求的坡度排入市政管网，车库顶板覆土厚度是否满足雨污水管道最小覆土及放坡深度要求。本地近年开发的许多小区位于滨海路沿线，项目海拔较低，应充分考虑海洋潮汐对雨水排放的影响。雨水接入口标高不易低于当地平均位。如果遇到风暴潮导致管道排水不畅，应考虑雨水能够通过小区地面向四周市政路面排放。市政供水管网的管径、供水水压的高低直接影响小区供水方案及小区的室外消火栓工艺系统的设计。有了第一手资料后，就可以确定水、电、暖、气等各专业的配套方案，结合小区的总体规划做出换热站、配电室、化粪池、燃气调压站等大型构筑物的数量及定位分布规划。

配套工程专业设计及管网综合方案确定：小区配套工程的专业设计单位较多，燃气、热力、供水、强电由相关配套部门设计。作为建设方代表要及早与上述有关部门签署设计、施工协议，提供有关设计参数，督促各方尽早提出各专业初步设计方案后，由设计院依据各专业方案进行管网综合规划，包括平面综合和竖向设计。进行管网综合时应本着功能性、安全性、美观性、便于维护、节省投资的原则进行。功能性：首先对各个专业管线都应考虑周全，一些暂时无法确定设计方案的也应预留出规划位置。其次要特别注意小区雨污水系统设计，应进行多方案比较，采用最能保证小区雨污水系统安全运行的方案。现在许多小区的雨污水管道埋设在车库顶板覆土层内，受覆土层厚度限制，管道坡度和管顶覆土厚度达不到设计规范要求，造成排水不畅、管路淤积、冬季管道内结冰，严重影响使用功能。安全性方面：存在安全隐患的管路为燃气、强电。设计时应考虑如何确保煤气管的施工安全和运行安全，燃气管道应远离雨污水、热力、电力管道,避免埋设在机动车道、人员经常集聚的广场下。燃气调压箱应设计在远离建筑物的安全、隐蔽区域。美观性方面：各种管道尤其是带检查井和工作井的管线尽量布置在绿化带、人行道下。减小道路上井盖的数量，从而美化小区环境。各种井盖尽量不要布置在小区出入口、单元门口位置。可以采用带小区标识的彩色井盖，以便于环境相协调.为了节省造价，许多项目车库顶板覆土一般较浅，满足不了长距离排水管道放坡要求，对雨水管道，可以采用暗沟与管道结合方式，车库顶的雨水采用暗沟排水，沟宽300mm，以便于清通维护，坡度0.004，在暗沟上间隔适当的距离设置雨水篦子收集雨水。在车库范围外，设置雨水检查井，将雨水暗沟排水改为雨水管道排水。在道路及单体周围按照常规设置雨水篦子收集雨水。

项目综合管网方案确定后，各专业根据综合方案的平面布置和竖向设计进行专业施工图设计。如果专业设计需要进行大的调整，则管网综合方案也应进行相应调整。

设计完成后，项目进入实施阶段。对燃气、热力、强电等专业，属市政专业配套部分，由专业队伍进行施工。建设单位应及早与有关部门签署配套协议，协调进场施工时间。雨污水、弱电等专业，由甲方自主组织工程招标及材料采购招标。上述工作设计专业多、工作量大，应及早进行，以免影响工程进度。

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2012年我县上半年服务业的GDP总值是22.16亿元，占全县GDP比重52%。

1、批发零售商贸业增长放缓。我县批发和零售业受经济不景气影响较大、消费疲软，今年1-6月份，全县实现社会消费品零售总额19.9亿元，同比增长9.4%，增幅比去年同期减少10个百分点；住宿与餐饮业发展结束了近几年快速增长势头，表现为平稳增长，1-6月份增长9.9%。

消费需求增长逐步放慢主要有以下原因：一是收入增长明显放慢，未来一段时间内消费增长有可能持续减速。二是随着经济增长进一步放缓，今年就业将更加困难，居民即期收入和预期收入更加不乐观，致使居民消费信心挫伤，购买力受到遏制，1-6月份，我县城镇居民人均消费支出5793元，同比回落2%，其中居民在医疗保健方面的消费支出大幅下降，降幅达33.5%。

2、旅游业平稳发展。旅游总体上保持平稳发展，上半年旅游接待人次和旅游总收入稳中有升，1-6月份，景区接待游客371万人次，同比增长10.1%；门票收入2368万元，同比增长7%；旅游经济总收入10.8亿元，同比增长11.7%。

3、交通运输、仓储业增长趋缓。交通运输、仓储受经济形势影响，客运、货运增幅较去年同期均有所下降。1-6月份，全县完成客运量510万人次，同比增长2.5%，客运周转量402720万人公里，增长2.1%；完成货运量290万吨，同比增长3.5%，货运周转量为35185万吨公里，增长3.0%。

4、房地产业发展势头良好。由于去年投入开发的房地产企业家数增加，达到12家，房地产业今年上半年总体上呈较快的发展势头，房地产销售面积及销售额创历史新高。1-6月份，房地产开发投资25418万元，房地产销售面积17.7万平方米，同比增长44.6%；商品房销售额8.73亿元，同比增长79.9％。

5、金融业快速增长。国家从去年上半年开始实施的货币从紧政策在去年年底调整为适当宽松的货币政策，采取积极的财政政策，出台扩大内需“十项措施”等一系列促进经济发展的政策，促进金融业快速增长。至6月底，全县金融机构各项贷款余额91亿元，增长35.2%，存款余额117亿元，增长32.3%。

6、商贸物流重点企业逐步壮大。以天天新、天音公司、天啸物流等企业为代表的本土重点商贸物流企业，通过不断加大更新改造的投入力度，为我县的商贸流通发展奠定了坚实的物质基础。其中：天天新现有连锁网点覆盖全县十一个乡镇三个街道，总门店数达16家，建有配送中心一个。天啸物流新建物流中心项目建设进展顺利，物流配送能力将上一个新台阶。

二、服务业发展存在的主要问题

我县服务业有了一定的发展基础，服务业占GDP比重已与二产不相上下，但产业层次低，特别是现代服务业、生产业发展不足，主要问题有：

一是服务业总量小，基础弱，联动效应差。我县服务业虽然有了较大发展，在我县GDP中所占比例逐年增大，但全县服务业增加值仅32亿元，占全市服务业增加值的比重仅为5%左右，总量较小，这与我县发展服务业的优势相比，还没有突出出来。从联动效应看，主导产业带动乏力，产业联动不强。我县旅游资源得天独厚，优势十分明显，但旅游业没有发挥行业龙头作用，对住宿、餐饮、购物等带动效应不明显。

二是产业层次结构不合理，主体低小散，新兴服务业还比较薄弱。我县服务业主要集中于传统行业上，服务业整体层次较低，批发零售、住宿餐饮、交通运输等行业的增加值占整个服务业的比重将近四成，而现代物流、金融服务、信息服务、商务服务、科技服务等新兴产业处于发育阶段，普遍规模小，占比低。新兴行业比较薄弱。普遍存在着“低、小、散”现象，“低”表现在商业发展层次偏低，基本上处于夫妻店、个体户等较低层次；“小”表现在商铺的营业面积普遍偏小；“散”表现在商业网点的布局较凌乱。全县缺乏较大规模的企业集团和专业市场，各类市场规模小、辐射面不广、专业化程度不高，一家一户的个体经营居多，缺少上规模的服务企业、专业市场、大商场、大卖场等。

三、下阶段的工作思路

深入实施“旅游产业推进年”活动，着力抓好服务业重点项目建设，积极探索二、三产分离试点工作，建立、完善服务业发展机制，优化发展环境，推进服务业发展转型升级。

1、着力推进旅游业发展。旅游产业是我县服务业支柱产业，也是我县极具发展潜力，发展优势的产业，继续深化实施“旅游产业推进年”活动，着力推进山旅游品牌建设。同时，大力发展“农家乐”休闲旅游业。“农家乐”是我县近几年来迅速发展起来的新兴产业，结合了旅游业和餐饮服务业，发展势头良好。2011年,全县农家乐经营户达122户，从业人员总数达887人，接待游客136.6万人次，营业额达3308.9万元。“农家乐”成为我县农村经济新的增长点。要进一步加强宣传和促销，将农家乐宣传触角伸向上海、杭州、温州等周边大中城市，吸引更多的游客来我县体验农家乐。

2、积极探索二、三产分离工作。鼓励工业企业发展生产业，促使制造业由加工制造环节向研发设计和品牌营销两端拓展延伸，促进先进制造业与生产业有机融合、互动发展。研究制定具有可操作性的鼓励制造企业二、三产分离的政策措施，支持鼓励生产制造企业将售后服务、后勤物业、餐饮和教育培训等内部服务功能剥离，整合组建专门的服务企业，其配套的服务企业享受原工业企业相关优惠政策。重点选择几家企业做好二、三产分离试点工作。