房地产法学论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产法学论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

(一)宏观调控中政府权力干预的处境

1。政府宏观调控的必要性

笔者认为，市场一方面在创造利益，另外一方面在破坏利益。对于房地产市场的起伏不定，权力掌控的主体———国家，必须要对市场进行一定的行政干预，如果不采取干预措施，市场失灵，则带来的影响不仅仅是金融风暴所能比拟的，它对整个国民经济的影响和经济发展的破坏难以想象。具体到房地产市场，如果土地完全市场化、各类配套设施能通过市场手段获得、银行贷款是完全透明的，则房地产交易价格是竞争性的。而这些条件的满足需要以整个经济系统的市场运行为前提，至少目前中国房地产市场还没达到这种水平。［6］从这个意义上讲，在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平。面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。市场缺乏政府宏观政策调控和法律监管犹如一场没有音乐的舞会一样，再好的舞姿也因为没有旋律的指挥而无所适从。

2.政府干预房地产市场的处境

关于政府对市场干预的力度，不少学者提出了很多质疑。因为权力的运用在其宏观调控中有模糊的地带。有的专家认为政策的调控本身没有法律的规范性和强制力，但在具体实施过程中，地方政府甚至将政策依据作为处罚和上位法的解释依据，这本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通过房地产业带动其他产业的发展，以期达到产业链的平衡。但另一方面又行使权力来过度干预市场的发展，既要做到支持、保护、维护房地产投资人的利益，又要采取行政手段遏制他们的利益。令政府感到尴尬的是抑制房地产的发展也是抑制自身的利益。这是一个无法调和的矛盾。因为市场的规律、规则不通过政府干预，那么更多的消费者权利将得不到切实的保护。无论如何，政府都只能牺牲部分利益来成全整体利益。因为公共利益是首位的。笔者认为这是宏观调控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所处的环境。

(二)利益在房产市场主体中的分割

市场经济环境下，参与市场、角逐市场，根本的目的还是获取利益的最大化。有学者说，一个好的市场既要满足市场经济体制的完善，也要满足法治体系的健全，关键的还是要看市场利益机制是否均衡。在房地产行业，无论是房开商还是贷款银行、无论是政府部门还是其他产业链(如建筑业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系;同时还有金融、保险业、电力、煤气及水的生产和供应业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业家用电器业、家具制造业、建筑装饰业等)。甚至广大消费者，都希望最大化的减少风险和损失，以期在利益的分配中能占更多的份额，当然有的利益已经被预设。如房价、利率、相关产业的商品价格等。在复杂的利益格局中，被动的消费群体始终处于弱势的地位。但利益的追求不能建立在违法违规和损害公民权利基础之上。无论社会利益格局如何调整和变动，都要保障公民的生存权和发展权。根据社会经济发展水平，及时调整最低生活保障、最低工资、贫困线和其他保障水平，防止利益格局固定化、部门化、权力化。政府之间、政府与市场之间要建立正常的利益协调、博弈机制，使权力与职责、利益相符合。［8］打于强势的银行、房产投资人、政府的利益垄断。最大化的将局部利益转向公共利益。

(三)竞争秩序需建立在道德的逻辑优先性上

竞争必须依赖于一定的市场竞争机制，不能违反法律规范及市场规则。否则将不会形成有序的行业竞争格局。秩序是稳定的首要条件，没有良好的秩序规则就没有和谐发展的基础。针对房地产市场因价格波动带来的不稳定性，政府不断开展整顿市场和规范市场经济秩序的各种举措。这对维系房地产市场秩序、一定程度上遏制房地产价格起到至关重要的作用。一旦市场秩序混乱，规则没有得到遵守，利益的无限追求已经突破了道德可以容忍的底线，那国家的经济发展将是灾难性的，届时再合理地宏观调控措施估计都难以进行及时有效的补救。所以，为了维护房地产市场不至于垄断利益，影响整个国民经济的发展。政府的宏观调控和市场干预有绝对的合理性和必要性，但也不能将这种干预手段作为房地产市场秩序唯一的稳定依据。因为还有一个不可忽略的因素，即道德力量。民生问题是任何一个国家发展的归宿点，市场秩序即便不稳定，也不能以消费者或广大民众的利益做为代价。市场在建立起自身机制的同时，也应该慢慢形成自我的道德体系。竞争无界，道德有底。所以市场不缺乏人性，市场也不能脱离道德。在我国的房地产市场竞争机制中，道德的逻辑性必须置于首要地位。不要形成企业与地方政府联合反调控的行为。因此，市场竞争秩序乃是基于社会共同的道德诉求。由于既不存在一个完备的道德，也不存在完备的法律，道德与法律须臾不可分离。我们既可以从社会的法律活动中去阅读到特定社会的道德状况，也可以通过社会的道德资源去反思它的法律处境。当现代社会孜孜以求的法制追求不足以维持市场秩序时，我们不能忘记，道德具有逻辑的优先性，因而必须寻求和利用现实的道德资源。如此，才能促进繁荣稳定的房地产市场秩序。

(四)房地产市场的健康需要法律体系的规范化

不仅仅是房地产市场，其他任何行业的发展都需要一部相对完善的法律规范来加以调整和保护。法律与社会其他调控手段一样，既有自己的运行方式和规律，也有调整其规范对象的规律。对于房地产市场，由于牵涉到的主体比较多，即便是政府也不例外。这是房地产行业的特殊性质所决定的。但无论有多复杂的参与主体，都必须遵守一定的规则和法律规范。没有完善的法律体系就不可能有完善的健康的行业发展。针对房地产发展的极端不稳定性及与其他行业甚至与整个国民经济的关联性，国家出台了许多规范性文件和政策，但有的如《行政处罚法》、《行政许可法》、《立法法》、《房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等规定上内容含混不清，缺乏确定性，经常用一些常识性概念表达专业性问题，缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。在我国制定的关于房地产的法律法规及相关的政策、制度中，还应当防止保护房地产消费者权益的专门立法与既存法律发生竞合。“消费者保护法广泛地存在于各种法律规范之中，不受部门的限制。凡对消费者利益具有保护功能的法律规定，都是消费者保护法的组成部分”。［9］P220对房地产消费者权益的保护可通过完善相关法律的途径实现，并在相关法律中规定对不同种类的房地产权益予以不同程度的保护。况且房地产消费者权益内容庞杂，一部法规难以穷尽，且广泛涉及诸多相关法律，易导致法律适用的竞合。主要是与民法通则或未来的民法典、房地产法、合同法、建筑法等法律的竞合，虽然可以强调对有关公民基本生存权利的规范优先适用的竞合规则，但制订新法和修改法律毕竟要以防止而不是增加竞合为宜。

(五)责任的承担主体模糊

篇2

我以最快的速度熟悉理解，进入角色并能纯熟完成本职工作。

就我自身而言，应从以下几方面提高：

1、提高前期办事效率，加强主动工作意识

2、规范行为，实事求是，严格要求自己

3、进入角色并纯熟本职工作

4、到案场学习实践，拓宽知识面，提升个人业务能力

5、“业精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中，我会积极吸取工作经验，克服不足，爱岗敬业，端正工作态度，摸索实践。通过多看、多学、多练来提升自己各项业务技能，做的更好。也希望我们这个集体在新一年中亮新彩。

作为初涉房地产的新人和出于自己法学专业的敏感，我更为关注国家法律、法规、标准，认真学习房地产法律、法规知识，写过认购书的法律效力，划拨土地使用权相关问题，不动产登记的效力，预购商品房贷款抵押的法律问题，商品房住宅小区停车位的归属等论文。通过自己在**的实践经验学法，懂法，用法。

对于20**年的房地产市场情况我个人认为：

作为普通大众，我们每个人最为关心的依然是房价问题，随着两会的召开，老百姓的买房难又被很多委员作为重点议案提了出来，把矛头直指房地产行业，未来这一年各个地区房价的走向，又成为了许多人关注的焦点，一时间风声四起，言论众多，但却都是雾里看花，揣测成分居多。

篇3

侯德斌 长春理工大法学院讲师

摘要：当前，随着房地产市场的不断开发以及商品房交易的不断增加，商品房买卖合同纠纷也越来越多，本文旨在厘清商品房买

卖合同中的一些基本问题，并对其进行探讨、研究。

关键词：商品房；买卖合同；生效要件

一、商品房买卖合同的概念和性质

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工

的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款

的合同商品房买卖合同分为预售合同和现售合同两种形式，普遍

认为区分预售和现售的标准是商品房买卖合同双方当事人在签

订合同时合同的标的物即商品房是否已经竣工并且经过有资质

的法定建筑质量监督检验机构验收合格。目前，学界对于商品房

现售合同的性质已没有争议，但对于商品房预售合同的性质还存

在很多不一致的观点。主要有以下几种学说：

第一种观点认为，商品房预售合同是委建合同，根据此种观

点，商品房预售合同的性质实际上属于加工承揽合同，加工承揽

是指承揽人按照定作人的要求完成工作成果，定作人给付报酬的

行为的合同。即在商品房预售时，实际上买受人被看成是委托人，

出卖人（房地产开发企业）被看成是受托人，购房款被看成是委

托人支付给受托人的报酬。买受人委托房地产开发企业帮助其完

成商品房的建造，在受托人（房地产开发企业）交付其完工产品

即商品房已完工并经有关机构验收合格后，由出卖人支付其一定

的工作报酬。但是，笔者认为，将商品房预售合同的性质界定为

承揽合同还值得商榷。虽然加工承揽行为与买卖这种转移标的物

的所有权的行为在某些情况下容易混淆，尤其是定作人提供原材

料的情况下。但是一般情况下还是很好区分的。况且，在商品房

的预售过程中，预购人通常不会提供商品房的建造材料，更不会

像承揽合同中那样由定作人提供图纸，建设方案等。预购人只关

心商品房是否能够按期交付。至于由谁设计、由谁施工、以及监

管，预购人并不在意。且商品房的竣工验收是由法定的机构来完

成，并不是由所谓的定作人房地产开发企业来完成，所以笔者认

为商品房的预售合同不是加工承揽合同。即不是委建合同。

第二种观点认为商品房预售合同是期货合同，此观点认为商品

房预售的性质是“房屋的期货交易”，从而区别于成品房的买卖。

在商品房预售合同中，标的物是尚未建造完成的房屋，其交付时间

一般都很长，这与期货的交易类似。但是我们仍不能将商品房的交

易视同为期货的交易，因为在期货交易过程中，大部分的市场参与

者的主要目的是转移价格风险或赚取风险利润，而不是追求实物或

金融证券的交割。且在期货交易中，标的物的价格在交易期限到来

之前是不确定的，只有在期限来临之际，标的物公开成交之时其价

格才能最终确定。但是在商品房预售过程中，虽然作为标的物的商

品房尚未建成，但是，商品房的质量、数量、面积、价格和交付时

间均已在预售合同中明确载明。此外、根据国际交易惯例及我国实

践中的期货交易实务，一般情况下，不动产也不是期货交易的标的。

加之商品房预购人的目的是获取房屋，而不是将商品房作为套期保

值或者增值的工具。因此，不能将商品房的预售等同于期货交易，

也不能商品房预售合同看成是期货合同。

第三种观点认为商品房预售合同是远期交货的买卖合同。此

种观点认为，在商品房的预售过程中，房地产开发企业即预售方

从土地的开发投资到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需

要很长的一段时间。在签订商品房预购合同时，预购方一般需要

先支付部分定金或者是部分的购房款，但预售房即房地产开发企

业并不立即交付房屋，而是在约定的将来某个确定的日期交付，

所以，商品房的预售属于一种远期交付标的物的买卖行为。商品

房的预售合同也就是一种远期交付标的物的买卖的买卖合同。其

在成立条件，合同的生效、变更、履行、以及责任承担方面与买

卖合同并无区别。只是标的物的交付时间不同而已。

笔者同意第三种观点，即认为商品房预售合同是一种远期交

付标的物的买卖合同。

二、商品房买卖合同的特征

商品房买卖合同由房地产开发企业销售其开发建设的商品

房的一种房屋买卖合同，其主要有以下特征：

第一、主体一方确定，出卖人仅为房地产开发企业。在商品

房预售合同中，其中一方当事人是特定的，即房地产开发企业。

所谓房地产开发企业，是指是以营利为目的，从事房地产开发和

经营的企业。在我们的生活中，每当有房地产楼盘开盘销售时，

买受人大部分接触的都是营销商而不是房地产开发企业。需要指

出的是，这些营销商并没有商品房的出卖人主体资格，他们只是

帮助房地产开发企业代销或者包销，然后由房地产开发企业按照

约定支付其一定的报酬。无论是报销还是代销，营销商都是以房

地产开发企业的名义进行销售行为，而不能成为商品房买卖合同

的出卖人。其本身不具备商品房出卖人的主体资格。

第二、标的物具有的多样性。在传统民法领域，不动产买卖

主要以转移不动产所有权为目的，其标的物主要是不动产的所有

权。但在我国，由于我国土地所有权属国家所有，因此，在商品

房买卖合同中，其标的物主要是商品房及其所附着的土地使用权

而非所有权。此外，还包括建筑物所在小区的公用设施的共有权

以及基于共有权而产生的管理权。

第三、合同具有较强的行政干预性。所谓行政干预性，是指

行政机关运用法规、经济、政策等手段，对有关国家事务的运行

状态和关系进行强行的干预以进行调节，从而保证国家的政治、

经济、文化等方面的持续、健康、协调发展。由于一般的商品房

买卖合同涉及的标的物特殊，且涉及金额巨大，对国计民生和社

会的稳定影响较大，因而世界上大多数国家都和地区对于商品房

的买卖这一领域都规定了较为严格的行政法律法规。如许可制

度、登记制度、公示制度等。以确保交易的安全和社会的稳定。

保障当事人双方的经济利益。

三、商品房买卖合同成立要件

商品房买卖合同作为合同的一种，其与一般合同的成立要件

并无太多区别，其成立要件如下：

第一、商品房买卖合同的出卖人必须是取得房地产开发资格

的法人组织，即房地产开发商或房地产开发企业。且房地产开发

商或企业应当拥有所出售商品房的所有权和土地使用权，并且经

申请获得《商品房预售许可证》等有关许可。没有取得《商品房

预售许可证》的，不得进行商品房销售。

第二、商品房买卖合同的双方当事人，必须具备完全民事行

为能力。无民事行为能力或限制民事行为能力者所订立的商品房

买卖合同不能成立。且当事人的意思表示必须真实，当事人内心

的效果意思必须与其表意行为保持一致，商品房买卖合同的订立

必须是出自双方当事人共同的意愿。

第三、商品房买卖合同的订立不得违反法律的强制性或禁止

性规定。首先，商品房买卖合同在内容上必须符合法律的规定，

不得违反法律的强行性或禁止性规定。其次，商品房买卖合同在

形式上必须采用书面形式。最后，在合同生效后，当事人还应当

按照法律的规定到相关单位办理房屋产权变更登记和土地使用

权变更登记。

四、商品房买卖合同的生效要件

（一）商品房现售合同的生效条件

商品房买卖合同的生效条件分为两类：一类是商品房现售合

同的生效要件；另一类是商品房预售合同的生效要件。

商品房现售合同的生效要件如下；

首先、房地产开发商必须是拥有房地产开发企业资质证书和

房地产开发企业法人营业执照的企业法人。

其次、房地产开发企业必须取得土地使用的批文或者土地使

用权证，并取得规划许可证、施工许可证等。

再次、作为标的物的商品房已竣工并经有关单位验收合格。

最后、买受人和房地产开发商已经签订了商品房买卖合同，

且双方的合同不违反相关法律规定。

（二）商品房预售合同的生效条件

商品房预售合同的生效要件除了需要具备现售合同生效需

要的一般要件外，还需要以下特殊条件：

第一、房地产开发企业必须已经取得商品房预售许可证。

第二、房地产开发企业必须取得土地使用权证书，并已经支

付了全部的土地使用权出让金。并按照相关法律的规定取得规划

许可证和施工许可证。

总之，随着房地产企业的不断发展，买房群体不断增多，商

品房买卖合同越来越备受人们的关注，有必要对其就行深入的探

讨、研究。

参考文献：

[1]曾兴隆.《民法债权总论》.台北三民书局，1999年版.

[2]吴永宏.《房地产法理论与实务》.华南理工大学出版社，

2000年版.

[3]刘武元.《房地产交易法律问题研究》.法律出版社，2002

年版.

[4]祝铭山主编. 《典型案例与法律适用一房屋买卖合同纠纷》.

中国法制出版社，2003年版.

[5]许海峰.《商品房欺诈陷阱与防范》.人民法院出版社，2004

年版.

[6]关淑芳.《惩罚性赔偿制度研究》.中国人民公安大学出版

社，2008年版.

[7]邢建东，陈敏，李冠辉. 《商品房买卖法律适用与疑难解释》.

中国法制出版社，2008版.

[8]高富平主编.《民法学》（第二版）.法律出版社，2009年

版.

[9]王胜明.《中华人民共和国侵权责任法解读》.中国法制出

版社，2010年版.

[10]肖彦金.《预约研究》.华东政法大学2012年硕士论文.

[11]俞意.《房屋买卖预约合同法律效力研究》.华东政法大学

2013年硕士论文.

作者简介：

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近年来，随着我国经济的不断发展，房地产行业已成为地方财政的重要收入来源。2013年，新的“国五条”房地产调控措施正式出台，但是，经过近两个月的实行，“新国五条”在各地区效果并不明显，不少地区甚至名存实亡，暴露出地方政府在房产调控方面与中央存在很大的分歧。这一方面指出了目前房地产调控面临的困境，另一方面也反映了我国房地产调控政策的不足，中央调控政策在操作性和灵活性上存在诸多问题，房地产调控无法真正落到实处。

我国目前的国民经济中，房地产主体为了追求利益的最大化加之市场信息的不对称导致房地产市场经济法律十分混乱。从经济法的视野审视，解决这一问题的关键在于法律制度的完善和社会管理模式的升级，在市场经济不断发展的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行。只有将经济法理念运用于地产调控的实践之中，为政府职能转变提供合理性建议，同时从金融、税收、土地等各方面对房地产市场进行宏观调控，才能有效保证房地产市场的健康与稳定发展。

1、“新国五条”政策实施效果的现状及评析

因次贷危机之故，中央2008年出台的“4万亿”救市计划中相当一部分流入了收益快、操作空间大的房地产行业，导致中国房地产自2009年一直处于“高烧不退”的现状，房价居高不下。由于地方政府已经习惯于“钢筋水泥”式粗放型经济增长方式和高度依赖土地出让金的政府财政体系，国务院相继出台的“国十一条”、“国十条”等房地产调控措施并未抑制房价飞涨的态势。在面对“越涨越调、越涨越调”的外部质疑时，政策制定者不得不再次重拳出击，彰显决心，“新国五条”正是在这样的大背景下产生的。然而，其实施一年来，虽然较之前限购、限价、限贷力度更大，但目前看来，房价调控目标、问责制等直接目标似乎并没有对市场有所影响。从一线城市房价来看，北上广深四大一线城市在全年房价同比涨幅中位居前列。根据国家统计局的数据，从2013年9月开始，四城市的新建商品住宅价格同比涨幅已经连续4个月超过20%，大幅领先二线城市。而从2013全年来看，除了一季度的同比涨幅低于10%，显得较为温和以外，从4月开始，四大一线城市房价可谓高歌猛进，每月同比涨幅几乎以平均2个百分点的速度递增；在抑制“地王”出现上，国五条的目标亦未得到充分体现。据不完全统计，从“新国五条”出台至今，北上广深一线城市，陆续共诞生了13个“地王”，土地出让金总额高达750亿元。地王项目的入市一定程度上拉升了周边楼盘的价格；在“新国五条”的具体实施过程上，也有瑕疵存在。“新国五条”细则虽然在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是二手房转让按照20%交纳个人所得税，影响面甚大。但后来各地出台的地方细则中，并没充分反映“新国五条”细则，此外，政策里面提到的问责制，在实际操作中，也没从严执行。

2、“新国五条”空调的原因分析

2.1、中央与地方的调控目标不一致

中央政府作为全体公民的“管家”，应以全体国民的利益为制定政策的出发点和落脚点。房地产业作为国民经济的重要组成部分，应符合中央政府的经济调控目标，通过房地产业健康发展，促进全国经济的平稳增长。在保证经济增长的同时，中央政府使各地协调发展，缩小地区差异。中央政府在房地产调控过程中最为重要的任务是解决中低收入者的住房问题。

相比中央政府，地方政府在房地产调控中的诉求要简单得多。我国现行对地方官员的考核主要以经济增长作为主要指标。地方官员为求显眼的政绩，往往青睐于房地产开发商。房地产业具有投资额巨大、迅速拉升国民生产总值、带动其他产业的发展的多重“功效”，有利于地方宫员升迁。最重要的是，地方政府对土地财政存在依赖感。根据我国现行土地制度规定，土地出让金的大部分归地方政府，地方政府更多地依赖于土地出让收入来解决财力不足的困境。所以，在房地产调控过程中，地方政府控制房价的意愿并不强烈。

由于中央政府与地方政府在房地产宏观调控中利益诉讼不同，中央政府控制房价的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底为应对金融危机刺激房地产的措施，被地方政府层层加码，结果扩大了对房地产业的支持力度，使中央政府的调控政策得不到执行，房地产调控达不到预期结果，沦为“空调”。

2.2、调控手段失当

从目前的调控手段来看，政府频繁的使用行政手段，过多的用行政命令直接干预房地产市场，从长期来看不利于房地产市场的稳定和健康发展。

由于调控政策的出台缺乏法律程序，也由于部委之间缺乏协调，各自为政，宏观调控政策内容往往相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。一部关于宏观调控的基本法出台，从实体和程序两方面规范宏观调控，是解决房地产调控这些问题的根本。没有一套完备的房地产调控基本法律制度体系和应有的宏观调控的法律规则，导致具有预见力和预防的措施、政策少之又少，房地产调控会往往陷入一种落后的事后补救状态，疲于应付，调控效果难以达到预期的目标。

房地产市场何时出台何种税收政策，可以说属于牵一发而动全身，我国房地产税收政策的不确定性甚至被人称道：因为不确定，使投机者不敢轻易入市，从而达到调控目的。这完全混淆了政府和市场的关系，市场竞争过程中，政府需要做的是提供确定的公共服务，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必须是公开的、确定的，市场参与者才能对自己的行为作出正确的判断。

2.3、法律体系不健全

2.3.1、房地产产权制度不健全

一是土地产权制度不健全。在现有的土地使用制度之下，由于产权流转受到很多限制，不能实现土地资源的优化配置，土地入市交易成本较高。由于房地产开发活动中，土地价格是带有基础性作用的，高成本的土地价格终究要通过房地产市场价格表现出来。二是城市基础设施产权制度不健全。城市经济是一个综合的有机体，其中的任何一个行业和部门都与其他行业和部门有着密切的联系。房地产经济的发展，涉及到城市交通、城市公共事业管理等众多部门和行业。这些部门和行业的利益造成房地产业开发成本上升。这种现象从表面上看是由于房地产业与配套部门关系混乱的结果，实际上是城市基础设施产权制度不健全、产权关系混乱的表现。

2.3.2、房地产价格的形成和调节机制不完善。一是房地产生产环节分摊成本较大；二是房地产生产领域产业化程度不高，本身生产成本居高不下；三是房地产企业经营的目标是追逐垄断利润。房地产价格的形成过程中的不合理因素造成价格偏离价值。在消费领域，企业处于有利地位，消费者处于不利地位，使定价权明显偏向有利的方面，从而进一步损害消费者的利益。

在我国，由于本身的法律体制还不健全，房地产市场也缺乏相关的法律进行调控。相较于西方国家而言，我国的法规条文针对性不强，对房地产经济活动各个环节乃至细节问题都规定不明确，因而落实起来比较困难。

3、国外地产调控的经验和启示

近半个世纪以来，世界各主要经济体的房地产市场都在在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高、市场失灵”的难题。由于房地产市场具有垄断竞争性、周期性和外部性等特点，市场失灵问题较为严重，需要政府及时有效的宏观调控。本节以美国、德国、日本等发达国家为例，试图发现和归纳各国在房地产市场调控实践过程中的经验和特点，并在海外各国经验和特点的基础上，进一步提炼带有规律性的共性内容。这些带有规律性的共性特征的启示，对指导我国房地产市场调控实践有着现实的意义。

3.1、较为完善的法律和行政法规

国外地产调控较为成功的国家十分注重相关法律的建设，从制度上对国家的宏观调控政策给与了保证，推动调控的法制化进程。

美国的房地产调控的主要特点是调控的法制化，其以稳定房地产市场为主要目标，围绕国民的住房保障、房地产市场监管、房地产金融管理、土地供应等方面展开立法准备。从上世纪三十年代开始，美国通过联邦立法，相继出台多种法律法规，重要的法规有《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》和《住宅自有者贷款法》等。除此之外，各州政府也相继对操作办法和操作模式做出了细致的方法，为法律施行提供了制度保障。

同样，我们的近邻日本也在这方面做出了榜样。日本尤其注重完备的住房组织和统一的政策体系的建立。立法机构相继出台《住宅金融公库法》（1950年）、《公营住宅法》（1951年）、《日本住宅公团法》（1955年）、《城市住房计划法》（1966年）等法律，其条文具体细致，针对性和可操作性强，执行过程中很少有因法律模棱两可问题引发争议；与之相配合，日本政府也建立一系列机构和法规，落实住房建设规划。借助日本住宅金融公库、公营住宅、公团住宅等金融和社会机构，针对住宅绝对困难人群、比较困难人群采取直接救济、间接救济、直接供应、租金补助等办法相结合，着力解决国民住房问题。

3.2、政策的连贯性较强

事物的发展进步需要我们持之以恒的不断努力。国外地产调控政策经历了一个由浅到深、由表及里的渐进过程。难能可贵的是其在政策的实施过程中较好的较好的继承了以往的政策和经验，在继承中发展，在发展中进步。

日本作为一个资本主义国家，却大量地借鉴了社会主义国家经济发展模式，注重运用国家力量集中调动资源发展经济。日本政府特别注重住房建设规划的编制和指导，从1966年到2005年，先后制定八次住房建设五年计划，根据不同的时代背景，提出各阶段的建设目标、规模、标准和措施，明确保障性住房的比例，从“一五”到“八五”分别为40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市场经历了二战前的个人建房到二战后公有供应，再到现阶段逐步走向市场化的转变。

相较于我国“十年九调”的房地产政策，国外的地产政策无疑更为稳定。这一方面是由于法律手段固有的稳定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我们应从长远着手，对市场进行科学合理的预期，避免出现“头痛医头，脚痛医脚”的状况。

3.3、严格的房地产租赁和交易管制

从二战对德国的国民经济和住房造成了巨大破坏，到1991年两德统一后住房状况混乱，再到现在相对稳定的房地产市场，德国政府一直致力于房地产市场调控，稳定房地产价格。德国房地产市场却保持了较长时间的稳定状态主要归功于政府对房地产市场严格的管制和引导措施。

在战后住房短缺时期，德国制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情况制定相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考价格。之后，随着德国经济状况的好转，各地方政府逐步以租房补贴制度取而代之来执行保障居民住房的职能。在德国，有《房租价格法》、《住房中介法》等法律法规对房租市场进行管制。此外，在德国大多数城市，住房管理机构、租房者协会、住房中间商协会等机构根据对各种住房的综合评估，制定出各类住房租金价目表，房屋租赁者和承租人必须在这个价目表规定的浮动范围内确定具体的房租水平。

德国政府对房地产交易市场日常管制与监督也相当严格。德国制定了一整套法律并设立了一系列政府部门对不动产交易进行监督和管理。房地产法律主要有《联邦建筑法》、《联邦规划法》等，并且各州也有相关的法律法规。政府部门主要是对房地产交易的结果进行监督，如交易结果必须经公证处认证方可得到认可，并且公正处开出的《地产公证合同》必须经土地注册局注册方可有效。这些监督行为主要是为了规范房地产交易市场的秩序，保护当事人的权益。政府通过严格的房地产交易管制，特别是土地流转基准价格的制定，可以有效杜绝房地产市场上不正当的交易行为，并保证房地产价格在合理的范围内浮动。

总体而言，我国地产调控政策和发达国家还存在一定差距，因而吸取国外调控政策的有益成果，取其精华去其糟粕，对于我国的地产调控意义重大。

4、国家宏观调控与具体法律政策相结合的制调控机制的探索

4.1、加强宏观调控，制定和完善相应市场规则

在市场经济不断发展的今天，房地产行业作为目前我国经济的重要组成部分对我国经济的稳定与发展具有关键作用。这就需要国家运用宏观调控这“只有形的手”，将房地产宏观调控的关注点放到相应市场规则的制定与完善方面，为我国房地产市场的发展提供一个科学的制度性框架安排。

所谓的宏观调控是指我国经济体制改革过程中形成的有特定含义的概念，是政府为了促进国民经济协调、稳定和发展，依法调整运用其掌握的某些经济变量和行政权力，来影响市场经济中各种变量的取值，从而影响微观经济行为的政策过程。而它在房地产行业中主要表现为国家凭借经济、法律和行政等调控手段，从宏观上对房地产市场进行调节和控制，以促进房地产市场在供需总量和结构上的优化与平衡，实现房地产与国民经济的协调发展。

4.2、协调中央与地方利益博弈，增强政策执行力

面加快政府职能的转变，协调好中央和地方的利益分配，最大限度的摆脱地方政府对土地收入和房产收入的依赖性。一方面中央制定政策前要进行充分调研，在制定原则的基础上充分考虑政策的落地性，不能只空喊口号，导致地方政府无法施行。也要综合考虑中央与地方、地方与地方的差异性，在总体原则不变的情况下，赋予地方政府一定的自，增加其主观能动性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，结合自身特点进行落实分析。要尽快拿出符合地方特点的解决方案并上报政府，试行阶段明确责任、权力、利益分配，同时阶段性的上报，配合中央进行政策微调。只有这样，政府对地产市场宏观调控的效果才能充分展示，实现一种房产调控的长效机制。

4.3、完善立法，严格执法，加强法律监督

由于我国所有制形式的多样化和市场经济运作的复杂性，现有的房地产法律、法规尚不能全部覆盖，在实际执行过程中，又存在随意性大、多头管理、部门条块分割等不规范问题，致使国家的土地资源不能得到很好的整合和合理的利用，出现了一系列的法律纠纷和混乱，因而在抓好宏观调控的同时，我们还必须完善相关法规政策的完善，将宏观调控和微观法律有机的结合在一起，构建一张双轨制调控机制的蓝图。

项目编号：西南政法大学2013年度本科生科研训练创新活动专门项目（13XZ-BZX-070）。

参考文献：

[1]尹中立.房地产调控与宏观调控的矛盾与出路[J].国际经济评论.2007，6：10-11.

[2]余建源.中国房地产市场调控研究[J].上海社会科学院，2009.

[3]王伦强.当前房地产业的现状及其发展对策研究[J].西华大学学报（哲学社会科学版），2005，6：022.

[4]刘水林.经济法的观念基础与规则构成-对需要国家干预论的反思与拓展[J].现代法学，2006，28（1）：43-51.

[5]黄伯佳.房价调控中的中央政府与地方政府博弈的研究[D].南京理工大学硕士论文，2007.

篇6

一、商品房预售中的问题：1、商品房预售合同就法律性质而言，应属于远期交货合同。商品房预售的条件是房地产开发商必须具备俗称的“五证”。2、预售商品房能否转让的问题，预售商品房的转让的标的并不是房屋的所有权，而是对所有权的期待权，预售合同的转让根据我国《城市房地产管理法》是有条件的。

二、定金和订金的区别：现在很多房地产开发企业即卖出人在与买受人签订预售合同或房屋买卖合同之前，都会要求买受人必须向其交付一定金额的订购金。我们应当对出卖人收取的资金作出准确的判断与认定。如是“定金”，购房者不履行合同就无权索回定金，开发商不履行合同，应当双倍返还定金；如是“订金”，则对合同没有担保作用，不像“定金”与违约情形有惩罚作用。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件：卖出人与买受人如果对物业是否存在质量问题存有争议，需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。商品房屋应具备与其价值相适应的舒适和美观程度，如果忽视其而仅以安全为条件，应认定为影响其居住使用。

四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为；欺诈行为可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者促裁机构变更或者撤销，如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。

关键词：商品房预售定金解除合同欺诈行为违约金

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标。目前我国商品房的建设如火如荼，购房者也异常踊跃，房价更是久涨不衰，买房是老百姓经常探讨的问题，如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题，购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些，笔者认为有几个问题值得我们探讨。

一、商品房预售中的问题

商品房买卖合同分为商品房现售和商品房预售两种，是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。商品房现售不在本文讨论的内容之中，现不再赘述。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。①

1、有关商品房预售合同的性质和预售条件

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”：②

（1）．国有土地使用权证。

（2）．建设用地规划许可证。

（3）．建设工程规划许可证。

（4）．建设工程开工许可证。

（5）．预售许可证。一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事，而只查看预售许可证不查看其他四证。只有具备了上述“五证”，商品房才可进行预售，否则，购房者一旦购买了不具备预售条件的商品房，那么将在日后办理房产证等诸多环节带来很大的麻烦。因此，购房者应在合同签订的过程中，把握合同的细节，约定到期不能履行的违约责任，才能切实保护自己的合法利益。

2、预售商品房能否转让的问题。

预售的商品房能否转让，目前我国没有明文规定，但笔者认为允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。③对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。

我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这说明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：

（1）依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。

（2）转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。

（3）预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。

（4）商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”

（5）预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。

由此看来，预售商品房在符合上述条件的情况下是可以转让的。

二、定金问题

现在很多房地产开发企业即出卖人在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书中订金（或定金）条款的约定倍感困难，极大的损害了买受人的合法权益。④

为此，我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。“定金”指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定：当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。

“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人，买方应在规定的时间内与卖方签订合同或支付款项。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用。

某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”，但是，这种“订金”实际上相当于“定金”。

例如当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了：双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还，如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时“订金”实际上即属于“定金”的性质，应当按照“定金罚则”进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

另外建设部《商品房销售管理办法》第二十二条对签订商品房买卖合同前开发商所收取的定金或订金的问题作了规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”。这条是关于预订款项的规定，根据这条规定，开发商所销售的商品房不符合销售条件的，在签订商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况分别对待，第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项。第二，若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定，例如：开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金，在这种情况下则适用双方的约定。由此可见，即便是《认购书》中注明的是“订金”，但在具体纠纷中,法院应把“订金”按“定金”处理。但为了保险起见，购房人应要求开发商准确使用“定金”二字，以防被骗，同时也要慎重考虑、多方考察，不要轻易支付定金，否则是要付出代价的。

三、因房屋存在质量问题解除合同的条件

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，目前在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失；对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同。但如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人本可省却的解决争议的烦琐程序和成本支出。另外，在物业的维修期间，购房者还可能承受误工费、另行租房的损失，这也可在合同中约定由开发商承担。

四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为和处理

欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解、认定和处理，则不宜确定。下面我们来看一个案例：

原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地产开发有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。

合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。

为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。

《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(即9000元)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1、超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2、未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失11460（租房和租小房的费用），所以原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失计算，即被告应赔偿原告11460元。从这个案例可以看出，买房人不但应在合同的签订过程中要字斟酌句，把细节问题考虑得细致一点，周到一点，在合同的执行中，也要运用法律的武器保护自己的合法权益。

商品房动辄价值十几万或者几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目。从新建住房看，个人购买商品住宅的比例已经接近94%。⑤由于我国当前法律制度的不健全，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

本文就商品房屋交易中买卖合同中常见的问题作了简单的分析和研究，以期对今后该类交易人群提供借鉴，确保我国商品房交易朝着健康、完善和周密的方向发展。

参考文献：

[1]黄河编著：《房地产法》,中国政法大学出版社1999年第一版。

篇7

代号

专业

名称

4月16日（星期六）

4月17日（星期日）

课程 代号

上午 （9：00-11：30）

课程 代号

下午（14:30-17:00）

课程 代号

上午(9:00-11:30)

课程代号

下午(14:30-17:00)

000004

环境艺术设计(室内设计方向)

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00321

中国文化概论

00015

英语(二)

06217

人机工程学

04490

室内设计原理

00353

现代科学技术概论(**加试)

06219

建筑工程管理与法规

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

04584

室内构造与材料学

06216

中外建筑史

04583

室内设计工程基础

020104

财税

00051

管理系统中计算机应用

00054

管理学原理

00070

政府与事业单位会计

00015

英语(二)

00058

市场营销学

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

08019

理财学

00067

财务管理学

04184

线性代数(经管类)

04183

概率论与数理统计(经管类)

00069

国际税收

03708

中国近现代史纲要

08118

法律基础(**加试)

00068

外国财政

06779

应用写作学(**加试)

00071

社会保障概论

020106

金融

00051

管理系统中计算机应用

00054

管理学原理

09092

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00015

英语(二)

00058

市场营销学

00076

国际金融

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银行会计学

08019

理财学

00067

财务管理学

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00079

保险学原理

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线性代数(经管类)

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03708

中国近现代史纲要

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法律基础(**加试)

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管理系统中计算机应用

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00055

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国际市场营销学

00097

外贸英语写作

03709

基本原理概论

00096

外刊经贸知识选读

00248

国际金融法

00100

国际运输与保险

04184

线性代数(经管类)

00102

世界市场行情

00889

经济学（二）

03708

中国近现代史纲要

05844

国际商务英语

04183

概率论与数理统计(经管类)

020177

投资理财

00051

管理系统中计算机应用

03709

基本原理概论

09092

投资银行学

00015

英语(二)

00067

财务管理学(**加试)

04184

线性代数(经管类)

00258

保险法(**加试)

00103

证券投资学(**加试)

03708

中国近现代史纲要

07250

投资学原理

04183

概率论与数理统计(经管类)

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理财学

04762

金融学概论

08592

房地产投资

08591

金融营销

08593

金融衍生品投资

05175

税收筹划

020202

工商企业管理

00051

管理系统中计算机应用

00054

管理学原理

00153

质量管理(一)

00015

英语(二)

00067

财务管理学

00149

国际贸易理论与实务

00154

企业管理咨询

00152

组织行为学

00151

企业经营战略

00150

金融理论与实务

00353

现代科学技术概论(**加试)

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

04183

概率论与数理统计(经管类)

06779

应用写作学(**加试)

04184

线性代数(经管类)

08118

法律基础(**加试)

020204

会计

00051

管理系统中计算机应用

00149

国际贸易理论与实务

00159

高级财务会计

00015

英语(二)

00058

市场营销学

00150

金融理论与实务

00160

审计学

00158

资产评估

00162

会计制度设计

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00161

财务报表分析(一)

03708

中国近现代史纲要

04184

线性代数(经管类)

04183

概率论与数理统计(经管类)

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

020210

旅游管理

00051

管理系统中计算机应用

00198

旅游企业投资与管理

00200

客源国概况

00889

经济学（二）

00058

市场营销学

03709

基本原理概论

04183

概率论与数理统计(经管类)

00152

组织行为学

00067

财务管理学

04184

线性代数(经管类)

00196

专业英语

00199

中外民俗

03708

中国近现代史纲要

00197

旅游资源规划与开发

020213

企业财务

管理

00051

管理系统中计算机应用

00146

中国税制

09092

投资银行学

00015

英语(二)

00058

市场营销学

03709

基本原理概论

00160

审计学

00158

资产评估

00157

管理会计(一)

04184

线性代数(经管类)

00353

现代科学技术概论(**加试)

00207

高级财务管理

00208

国际财务管理

08118

法律基础(**加试)

04183

概率论与数理统计(经管类)

03708

中国近现代史纲要

06779

应用写作学(**加试)

020222

物业管理

03708

中国近现代史纲要

00054

管理学原理

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

05831

房地产财务管理

00150

金融理论与实务

08264

房地产市场与营销

00043

经济法概论(财经类)

06779

应用写作学(**加试)

03709

基本原理概论

06400

物业服务经济概论

08118

法律基础(**加试)

06404

物业管理国际质量标准

030106

法律

00230

合同法

00227

公司法

00167

劳动法

00015

英语(二)

00249

国际私法

00246

国际经济法概论

00258

保险法

00226

知识产权法

03708

中国近现代史纲要

00262

法律文书写作

00353

现代科学技术概论(**加试)

00228

环境与资源保护法学

05678

金融法

03709

基本原理概论

05680

婚姻家庭法

00233

税法

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

030107

经济法学

00231

市场竞争法概论

00257

票据法

00258

保险法

00015

英语(二)

00249

国际私法

03349

政府经济管理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00169

房地产法

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00228

环境与资源保护法学

05678

金融法

08118

法律基础(**加试)

06917

仲裁法

06779

应用写作学(**加试)

19271

外商投资企业法

19270

商法概论

030302

行政管理学

00318

公共政策

00315

当代中国政治制度

00316

西方政治制度

00015

英语(二)

00320

领导科学

00319

行政组织理论

00321

中国文化概论

00034

社会学概论

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00322

中国行政史

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

01848

公务员制度

00261

行政法学

040102

学前教育

00398

学前教育原理

00883

学前特殊儿童教育

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

00401

学前比较教育

03709

基本原理概论

00402

学前教育史

00467

课程与教学论

03708

中国近现代史纲要

08118

法律基础(**加试)

00882

学前教育心理学

00403

学前儿童家庭教育

06779

应用写作学(**加试)

00881

学前教育科学研究与论文写作

00399

学前游戏论

00886

学前儿童心理卫生与辅导

040108

教育学

00452

教育统计与测量

00465

心理卫生与心理辅导

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

00464

中外教育简史

00469

教育学原理

00449

教育管理原理

00453

教育法学

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00466

发展与教育心理学

00456

教育科学研究方法(二)

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

00468

德育原理

00467

课程与教学论

00472

比较教育

040120

基础教育(中文方向)

00464

中外教育简史

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

03708

中国近现代史纲要

05683

素质教育理论与实践

04578

中国小说史

00456

教育科学研究方法(二)

04577

中国通史

08118

法律基础(**加试)

06420

中文工具书

00541

语言学概论

06779

应用写作学(**加试)

04579

中学语文教学法

00266

社会心理学(一)

040202

思想政治教育

00478

中国特色社会主义理论与实践

00479

当代资本主义

00321

中国文化概论

00015

英语(二)

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00034

社会学概论

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

00481

现代科学技术与当代社会

00312

政治学概论

00483

科学思维方法论

00482

人生哲学

00480

中国传统道德

040302

体育教育

00498

体育统计学

00465

心理卫生与心理辅导

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

03708

中国近现代史纲要

00497

运动训练学

00495

体育保健学

00453

教育法学

06779

应用写作学(**加试)

03709

基本原理概论

00496

体育测量与评价

00456

教育科学研究方法(二)

00487

体育心理学

08118

法律基础(**加试)

00502

体育管理学

00499

体育游戏

00501

体育史

050104

秘书学

00320

领导科学

00261

行政法学

00321

中国文化概论

00015

英语(二)

00523

中国秘书史

00524

文书学

00353

现代科学技术概论(**加试)

00312

政治学概论

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00527

中外秘书比较

00511

档案管理学

06779

应用写作学(**加试)

08118

法律基础(**加试)

00525

公文选读

00526

秘书参谋职能概论

050105

汉语言文学

00037

美学

00812

中国现当代作家作品专题研究

00321

中国文化概论

00015

英语(二)

00540

外国文学史

03709

基本原理概论

00353

现代科学技术概论(**加试)

00537

中国现代文学史

03708

中国近现代史纲要

08118

法律基础(**加试)

00538

中国古代文学史(一)

00541

语言学概论

06779

应用写作学(**加试)

00539

中国古代文学史(二)

050113

汉语言文学教育

00037

美学

00465

心理卫生与心理辅导

00353

现代科学技术概论(**加试)

00015

英语(二)

00540

外国文学史

03709

基本原理概论

00538

中国古代文学史(一)

00453

教育法学

03708

中国近现代史纲要

08118

法律基础(**加试)

00539

中国古代文学史(二)

00456

教育科学研究方法(二)

06779

应用写作学(**加试)

04579

中学语文教学法

00537

中国现代文学史

00541

语言学概论

050201

英语

00087

英语翻译

00830

现代语言学

00832

英语词汇学

00603

英语写作

00600

高级英语

00831

英语语法

00604

英美文学选读

03708

中国近现代史纲要

00840

第二外语(日语)(选考)

00841

第二外语(法语)(选考)

00842

第二外语(德语)(选考)

03709

基本原理概论

050206

英语教育

00087

英语翻译

00465

心理卫生与心理辅导

00832

英语词汇学

00453

教育法学

00600

高级英语

00831

英语语法

00838

语言与文化

00456

教育科学研究方法(二)

03708

中国近现代史纲要

03709

基本原理概论

00603

英语写作

19291

普通语言学

00604

英美文学选读

050302

广告学

00037

美学

00107

现代管理学

00321

中国文化概论（选考）

00015

英语(二)

00642

传播学概论

00530

中国现代文学作品选（选考）

00353

现代科学技术概论(**加试)

00034

社会学概论

00662

新闻事业管理(选考)

03709

基本原理概论

00040

法学概论(选考)

03708

中国近现代史纲要

08118

法律基础(**加试)

00244

经济法概论（选考）

06779

应用写作学(**加试)

050305

新闻学

00529

文学概论(一)

00659

新闻摄影

00182

公共关系学

00015

英语(二)

00642

传播学概论

00661

篇8

中图分类号：D915 文献标识码：A

“小产权”房，也即“乡产权”房，广泛意义上的“小产权”房，是指乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发建造的房屋。

一、“小产权”房的现状及其划分

（一）“小产权”房的现状。

国家屡屡“风险提示”或者“严禁通知”。然“小产权”房却并没有因此销声匿迹，不仅乡（镇）政府或村委会热衷于开发建设“小产权”房，购房者的购买热情亦是有增无减。据搜房网所做的网上调查显示 ，有65.5%的网民认为，假如看不到明显的降价信号，会考虑买“小产权”房。

（二）“小产权”房的分类。

本文重点探讨后两种“小产权”房，也即实体上和程序上违法的“小产权”房。

1、实体上就违法的“小产权”房。房屋所持证书仅为乡（镇）政府或村委会颁发的“权属证明”。此类“小产权”房绝大部分以对外销售为目的，最为典型的就是建筑在农地上的成片住宅房。

2、程序上违法的“小产权”房。根据《物权法》第30条之规定，此类“小产权”房的建造符合土地和建设规划；建造者可原始取得房屋所有权，且其所有权属于事实所有权，并不以登记为要件；若为取得房屋所有权证书而申请办理初始登记，此登记也属“宣示登记”，而非“创设登记”。

二、“小产权”房的法律、政策及其分析

（一）法律规定模糊。

根据《中华人民共和国宪法》第八条规定，“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”我们看出，只要集体组织没有违背《宪法》、《土地管理法》等相关法律规定，集体组织可自行经营相关土地，农民自建的住房是可以进行交易。

（二）政策导向不明确。

国务院办公厅于2007年12月30日制发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。”而随着“小产权”房的事实交易份额越来越大，国家政策似乎有所松动。2008年10月28日，国土资源部部长徐绍史强调，各地可根据经济和社会发展来修订宅基地占地标准。

三、利益平衡中寻求出路

笔者认为，可将解决路径分为短期改良措施和长期根本措施。

（一）短期改良措施之分类解决 。

首先，对于违反土地利用总体规划，在耕地和基本农田上开发建造的房屋，触犯了国家对耕地予以特殊保护的基本国策，应追究相关人员的法律责任，严令要求按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

其次，对于利用合法取得的宅基地和农村集体建设用地开发的小产权房，在补办相关手续补缴相关费用后，赋予其合法身份。 对此，有以下方式值得考虑： （1）分步式解决方法。先允许不危及农民基本生存的房屋流转，在社会保障问题基本解决后，再推广至其他房屋，最终过渡到无限制的自由流转。（2）一体式解决方法。允许房屋自由流转，规定该类房屋买主将土地使用费的一定比例必须纳入集体经济组织成员的经济收益，同时保证第三方对房屋交易的监管力度。

（二）长期根本措施之完善法律制度。

1、遵循国际惯例，在宪法中确定公民的住房权等宪制原则。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，拥有最高的法律效力，但尚没确立公民的住房权。因此，建议将公民的住房权在宪法中予以确认，此可为合乎土地利用总体规划的“小产权”房的流转以宪制原则上的导向。

2、建立完整的集体所有土地法律体系。应尽快修改和完善《土地管理法》、《房地产法》及《担保法》等法律， 确定农村集体土地使用权流转的法律制度。需要注意的是，部分被承认的“小产权”房，只需扩大农村土地权能即可，规定集体土地与国有土地能够在法律地位上获得同等待遇，使二者在产权方面平等，亦允许农村集体对集体所有土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。

3、完善土地流转的配套制度。土地流转决定制度应在《村民委员会组织法》中予以确认，应明确村委会或者集体经济组织是土地使用权交易的主体及三分之二以上多数村民同意才可实施房屋改造与建设。合理处理好土地流转中村民、集体经济组织和国家之间的利益分配，原则上收益应大部分归村民所有，国家则以税、费等形式分享。

四、结语

“小产权”房问题的背后是购房者、村民和集体经济组织、国家等多方利益的博弈。土地财产亦为商品，自然可进入市场中流通。允许“小产权”房的逐步流转是在回归其农村土地的自然属性。城乡一体化建设是我国经济社会发展的必然趋势，也为构建和谐社会的必然要求，应历史潮流而动，逐步放开“小产权”房流转，进而促进城乡经济社会协调发展。

（作者单位：西南大学法学院）

注释：

搜房网，“小产权趋热，您动心了吗？”，2011年10月20日.

参见郑经.小产权房并没有违背.宪法.中国改革报，2007-08-14.

参加唐华.小产权房的法律、社会心理及道德诉求.法制与社会.2010年第6期.

陈耀东，吴彬.‘小产权’房及其买卖的法律困境与解决.法学论坛.2010年第1期.

参见鲁晓明.论小产权房流转―原罪的形成与应然法的选择.法学杂志.2010年第5期.

参见程其明.小产权房规制政策研究.博士论文，2010年4月.

篇9

1985年开设法律专业， 1992年以后为满足人才多样化的需求又陆续开展了经济法专业、劳动改造法专业、涉外经济法专业等专科学历教育。1995年开办法学专业专科注册视听生教育。截至1999年先后培养了几十万法学专科毕业生，为国家的学历补偿教育做出了巨大的贡献。 1996年起经教育部批准，法学专业开展了本科学历教育（专科起点），每年培养了1500人，三年共计4500人。

开放教育1999年秋－2012年春累计本科招生585125人，毕业生388266人，授予法学学士学位14022人，获得学位的学生比例约占毕业生数的3.61%，目前法学专业在校生190376人。

2012年春招生，专科30626人，本科20959人，行政执法方向281人，法学维汉双语专科1277 人、本科285人，蒙汉双语50人。

开放教育1999年秋－2012年春累计本科招生585125人，毕业生388266人，授予法学学士学位14022人，获得学位的学生比例约占毕业生数的3.61%，目前法学专业在校生190376人。

2012年春招生，专科30626人，本科20959人，行政执法方向281人，法学维汉双语专科1277 人、本科285人，蒙汉双语50人。

二、对电大法学专业课程设置的分析与调查

依托广播电视大学办开放大学, 就应该有专业, 就应该进行专业建设、课程建设, 这对于一般大学来说有的专业已经办了几十年，课程是成熟的, 或者说他们的任务是对原有的专业、课题进行完善、改造和提高。对于电大来说, 这是一个新任务。如何使电大的教师成功地转型到开放大学上来，师资队伍的建设至关重要。电大教师自己能否建设一流的精品课程，开出精品的专业是办好开放大学的关键。这些对电大教师来说是一种新的挑战，也是每位教师必须思考的问题。

法学专业是我省电大从事开放教育以来开办的第一个本科专业，至今已经10年有余，总体来看，是适应我省法律人才培养的需要的，本专业的课程设置以理论法学为基础，主干课程为中国法制史、知识产权法、合同法、国际私法、国际法、法律文书、商法、仲裁法、竞争法、证据学、劳动法、公司法、国家赔偿法、房地产法等（具体的课程设置详见《法学专业教学计划表》，见附件一）。集中实践教学环节设置为8学分，由毕业论文、社会调查、法律实习三个部分组成。为了总结开放教育法学专业近年来的教学效果，为开放大学设计出更好的课程体系，我们课题组成员分别对我省的4个地市级电大的法学毕业生进行了跟踪调查，下发了160份调查表，收回有效调查表120份。

法学专业开设与课程设置调查表数据统计

（1）关于被调查对象的背景

在参与本次调查学员120人中，所有调查者中男性占66.3%,女性占33.7%。有23.6%的被调查者年龄在35-45岁，年龄在25-35岁占60.5%，还有13.1%的人在25岁以下，45岁以上的仅占2.65% 。本次被调查者的入学学历普遍为专科，占82.1%，本科学历的人分别为17.9%。被调查者中绝大部分入学前为非法学专业，占69.6%。具备上网条件的占63%。对于学习方式78%的学员选择小组讨论学习。

（2）对于专业课设的必要性

所有学员，都认为有必要开设，理由是工作需要和法制社会的需要。

（3）课程设置情况和学生根据学习期间的收获，对相关课程的的评价

在回答“课程设置合理性？”这一问题时，91.5%的被调查者认为“合理”， 回答“教学内容实用性？89.9%的被调查者认为“合理”。10.1%的被调查者认为“比较合理”。值得注意的是，在认为“难易程度合理性”的被调查者中，有81.2%的人认为合理，而12.8%的人认为 “比较合理”。

（4）作为法学专业学生在校学习阶段究竟应该掌握的知识

在回答“学习电大课程对自己的帮助”这一问题时，选择对“系统掌握本专业知识和技能”有很多帮

转贴于

助的人数最多，占了被调查者的96.3%。而对“培养逻辑推理能力”和“实践能力的培养”以及“提高获取新知识的能力”也同样占了很高的比例。

通过对于上述调查结果的初步数据统计，以及对部分被调查者的实地访谈和交流，我们认为电大的法学专业设置是比较合理的，得到学员的认可，这些经验、优点，在开放大学的课程设置体系中应当予以吸取和发扬。

三、探索开放大学的法学人才培养模式

明确的目标要有与之适应的人才培养模式，电大法学专业从创办以来，始终坚持人才培养模式的改革。 为积极贯彻落实国家教育发展纲要，办好国家开放大学，法学专业将积极进行人才培养模式的改革，探索开放大学的人才培养模式。

1、进一步明确法学专业的培养目标

法学专业基于终身教育的理念和成人在职学习的特点，始终坚持按照“优化知识结构、突出法律技能培养、加强素质教育、提高应用能力”的原则，合理定位法学专业的培养目标。

以现代信息技术为支撑，以一流的学习资源为基础，培养多层次的具有法治意识的应用型法律人才。本科培养系统掌握法学和相关人文知识，能在司法机关、国家机关、企业事业单位、社会团体和法律服务机构等从事法律事务工作的应用型法律人才。

篇10

专业

层次

学制

主要课程

音乐教育

专科

两年

大学语文、基础乐理、视唱练耳、基础声乐、基础和声、合唱与指挥基础、基础钢琴、艺术概论、民族民间音乐、音乐欣赏、中学音乐教学法、计算机应用基础、计算机应用基础实践、基础钢琴实践、基础声乐实践、

本科

两年

英语(二)、中外音乐史、中外音乐欣赏、和声学、音乐作品分析、歌曲写作、音乐教育学、音乐美学、简明配器法、歌曲钢琴伴奏、声乐实践、歌曲钢琴伴奏、声乐实践、歌曲钢琴伴奏实践、视唱练耳实践、毕业论文

经济法

专科

两年

大学语文、法理学、宪法学、民法学、民事诉讼法学、公司法、经济法概论、刑法学、合同法、税法、国际经济法概论、劳动法、计算机基础、人力资源管理

本科

两年

英语（二）、行政处罚法、行政复议法学、国家赔偿法、经济法学原理、企业与公司法、行政法学、劳动法、金融法概论、房地产法、环境法学、税法原理、行政诉讼法、财务管理学（辅修）

市场营销专科两年政治经济学（财经类）、高等数学（一）、基础会计学、经济法概论（财经类）、大学语文（专）、国民经济统计概论、消费心理学、谈判与推销技巧、企业管理概论、公共关系学、广告学（一）、市场营销学、市场调查与预测、计算机应用基础（含实践）

本科两年英语（二）、高等数学（二）、市场营销策划、金融理论与实务、商品流通概论、消费经济学、国际商务谈判、国际贸易理论与实务、企业会计学、国际市场营销学、管理系统中计算机应用（含实践）

公共关系本科两年人际关系学、公共关系口才、现代谈判学、公共关系案例、国际公共关系、公关政策、企业文化、创新思维理论与方法、领导科学、人力资源管理（一）、现代资源管理（一）、广告运作策略

行政管理专科两年大学语文（专）、政治学概论、法学概论、现代管理学、行政管理学、市政学、人力资源管理（一）、公文写作与处理、管理心理学、公共关系学、社会研究方法、秘书工作 、计算机应用基础（含实践）

本科两年英语（二）、当代中国政治制度、西方政治制度、公共政策、领导科学、国家公务员制度、行政组织理论、行政法与行政诉讼法（一）、社会学概论、中国行政史、中国文化概论、普通逻辑、财务管理学、秘书学概论、企业管理概论

汉语言

文学

专科

两年

文学概论、中国现代文学作品选、中国当代文学作品选、中国古代文学作品选（一、二）、外国文学作品选、现代汉语、古代汉语、写作等

本科

两年

美学、中国现代文学史、中国古代文学史（一、二）、外国文学史、语言学概论、英语（二）、两门选修课、毕业论文

涉外秘书学

专科

两年

英语（一）、大学语文（专）、公共关系、外国秘书工作概况、涉外秘书实务、涉外法概要、

本科

两年

英语（二）、中外文学作品导读、国际贸易理论与实务、经济法概论、秘书语言研究、公关礼仪、交际语言学、国际商务谈判、中外秘书比较、口译与听力等

对外汉语

本科

两年

现代汉语、实用英语、中国古代文学、中国现当代文学、外国文学、外国文化概论、对外汉语教学概论、英语表达与沟通（实践环节）毕业论文等

英语翻译

专科

两年

英语写作基础、综合英语（一二）、英语阅读（一）、英语国家概况、英语笔译基础、初级英语笔译、初级英语口译、英语听力

本科

两年

中级笔译、高级笔译、中级口译、同声传译、英汉语言文化比较、第二外语（日 / 法）、高级英语、英美文学选读、毕业论文

日语

专科

两年

基础日语（一二）、日语语法、日本国概况、日语阅读（一二）、经贸日语、日语听力、日语口语

本科

两年

高级日语（一二）、日语句法篇章法、日本文学选读、日汉翻译、第二外语（英/法）、现代汉语、计算机应用基础、日语口译与听力、毕业论文

英语

专科

两年

综合英语（一二）、英语阅读（一二）、英语写作基础、英语国家概况、英语听力，口语等

本科

两年

英语写作、高级英语、英美文学选读、英语翻译、经贸知识英语、口译与听力、二外（日语）等

外贸英语

专科

两年

综合英语（一二）、英语阅读（一）、英语写作基础、英语国家概况、国际贸易理论与实务、英语听力、口语、外贸英语阅读等

本科

两年

英语写作、高级英语、英美文学选读、英语翻译、经贸知识英语、外贸口译与听力、二外（日语）等

公共事业

管理

专科

两年

计算机应用基础、公共事业管理概论、社会学概论、管理学原理、人力资源开发与管理、公共关系、社会调查与方法、行政管理学、文教事业管理、计划生育管理、秘书学概论、计算机应用基础（实践）等

本科

两年

英语（二）、公共管理学、公共政策、公共事业管理、公共经济学、非政府组织管理、行政法学、人力资源管理（一）、管理信息系统、毕业论文等

工商企业

管理

专科

两年

计算机应用基础、基础会计学、经济法概论、国民经济统计概论、企业管理概论、生产与作业管理、市场营销学、中国税制、企业会计学、人力资源管理、企业经济法（辅修）、民法学（辅修）；

本科

两年

英语（二）、高等数学、管理系统中计算机应用、国际贸易管理与实务、管理学原理、财务管理、金融理论与实务、企业经营战略、组织行为学、质量原理、企业管理咨询、合同法（辅修）、行政法学（辅修）。

国际贸易

专科

两年

高等数学、法律基础、计算机应用基础、英语、国际贸易实务、国际金融、国际商法、中国对外贸易、WTO知识概论、市场营销学等

本科

两年

国际市场营销学、世界市场行情、国际商务谈判、企业会计学、国际运输与保险、西方经济学、外国经贸知识选读、涉外经济法、经贸知识英语等

金融管理

专科

两年

证券投资分析、保险学原理、银行会计学、商业银行业务与管理、货币银行学、财政学、经济法概论、基础会计学、管理学原理等

本科

两年

管理会计实务、国际财务管理、公司法律制度研究、英语（二）、电子商务概论、组织行为学、风险管理、高级财务管理、审计学、政府政策与经济学等

会计（电算化）

专科

两年

英语（一）、大学语文、高等数学（一）、基础会计学、国民经济统计概论、数据库及应用、财政与金融、会计电算化、成本会计、财务管理学、计算机应用基础、经济法概论（财经类）

本科

两年

高等数学（二）、、英语（二）、数据结构、审计学、管理学原理、通用财务软件、计算机网络基础、财务报表分析（一）、金融理论与实务、高级财务软件、操作系统。加考课程：会计电算化、财务管理学、成本会计、基础会计学、政治经济学（财经类）

人力资源

管理

专科

两年

管理学原理、组织行为学、人力资源管理学、人力资源经济学、企业劳动工资管理、劳动就业论、社会保障、劳动与社会保障法、公共关系学、应用文写作等

本科

两年

企业战略管理、人力资源战略与规划、人力资源培训、人事测评理论与方法、人力资源薪酬管理、绩效管理、人力资源开发管理理论与策略、管理信息系统等

文化事业

管理

专科

两年

英语（一）、写作、中国文化概论、文化管理学、文化行政学、文化政策与法规、文化经济学、文化策划与营销、艺术概论、社会学概论、民间文学、计算机

文化产业

本科

两年

英语（二）、中国文化导论、文化产业与管理、文化产业创意与策划、文化市场与营销、外国文化导论、媒介经营与管理、文化服务与贸易

经济信息

管理

专科

两年

高等数学、计算机网络基础、计算机应用技术、计算机软件基础、计算机组成原理、经济信息导论、计算机信息基础、信息经济学等

本科

两年

英语（二）、应用数学、中级财务会计、计算机网络技术、社会研究方法、网络经济与企业管理、数据库及应用、电子商务概论、高级语言程序设计、应用数理统计、经济预测方法。

游戏软件

开发技术

专科

两年

英语（一）、高等数学、计算机游戏概论、高级语言程序设计、游戏作品赏析、计算机网络技术、游戏软件开发基础、市场营销、动画设计基础等

本科

两年

英语（二）、游戏创意与设计概论、可视化程序设计、艺术设计基础、多媒体应用技术、DirectX、Java语言程序设计、游戏开发流程与引擎原理、游戏架构导论、软件工程、游戏心理学等

电子商务

专科

两年

电子商务英语、经济学（二）、计算机与网络技术基础、市场营销（三）、基础会计学、市场信息学、国际贸易实务（三）、电子商务概论、商务交流（二）、网页设计与制作、互联网软件应用与开发、电子商务案例分析、综合作业

本科

两年

英语（二）、数量方法（二）、电子商务法概论、电子商务与金融、电子商务网站设计原理、电子商务与现代物流、互联网数据库、网络营销与策划、电子商务安全导论、网络经济与企业管理、商法（二）

信息技术

教育

本科

两年

英语（二）、物理（工）、数据库原理、数据结构、计算机网络与通信、计算机系统结构、软件工程、数值分析、面向对象程序设计、计算机辅助教育、高级语言程序设计、数字逻辑、中学信息技术教学与实践研究

计算机

及应用

专科

两年

大学语文、高等数学、英语（一）、模拟电路与数字电路、计算机应用技术、汇编语言程序设计、数据结构导论、计算机组成原理、微型计算机及其接口技术、高级语言程序设计（一）、操作系统概论、数据库及其应用、计算机网络技术

本科

两年

英语（二）、高等数学、物理（工）、离散数学、操作系统、数据结构、面向对象程序设计、软件工程、数据库原理、计算机系统结构、计算机网络与通信

电子政务

专科

两年

行政管理学、公文写作与处理、公共事业管理、行政法学、经济管理概论、办公自动化原理及应用、政府信息资源管理、电子政务概论、管理信息系统、计算机应用技术

本科