银行贷款评估报告模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇银行贷款评估报告，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

银行与中介组织――德州市企业信用评估咨询中心（以下简称评估中心）实行信息共享，由评估中心按照银行贷款要求的企业信息和社会所需要的相关信用指标，整合各类信息资源，为企业建立信用信息数据库，并以此为基础进行信用评级。对需要贷款且被评估为高等级别的企业（二级以上），评估中心出具信用评估报告，作为对企业信用担保的承诺。一旦企业不能按期归还贷款，评估中心将从在银行设立的专户划拨资金及时代偿，而后再依法向企业追偿。目前经协商，银行对贷款额100万元以下的项目（以后视情况逐步提高）减少或取消贷前考察，凭信用评估报告直接与企业签订合同发放贷款。

二、信用金融一体化服务的运行机制

(一)市场运作，政府监管。对企业信用的科学评估是信用金融一体化服务的关键。承担这项职能的评估中心是在民政局登记注册、由民营企业家出资组建的股份制中介服务机构，独立承担风险，独立承担民事和法律责任。主要有三项职能：一是整合各方面的信用信息资源，建立包括社会相关信息和银行贷款所需信息在内的企业信用信息数据库，建立一个多方信息共享的公共服务平台，并以此为基础开展企业信用评级；二是建立信用评估、信息披露和信息查询制度，通过德州民营经济网站和设立查询热线等形式，面向社会提供企业信用信息查询等相关配套服务；三是以评估中心出具的信用评估报告为主要依据，为信用企业提供贷款担保服务，并与典当、拍卖行合作，以签订合同委托形式开展拍卖、典当业务，及时化解信用担保带来的风险。为确保企业信用评估公平公正，市民经委(中小企业局)作为监管顾问单位向评估中心派驻代表，对其经营行使监管权。

(二)免费评估，有偿使用。为调动企业参加信用评估的积极性和不增加企业负担，评估中心对企业信用评估实行免费服务，包括免费进行信用评级，免费将企业信息录入信用信息数据库，免费在相关媒体依法披露企业信用信息。对社会所需的企业相关信用资料按市场机制实行有偿使用，包括有偿为企业出具有担保责任的信用评估报告书，有偿查询涉及企业因道德不良或经营不善而产生的相关信息，有偿使用企业信用查询热线电话，有偿回复社会有关方面信函查询企业信用信息。

(三)信息共享，服务企业。评估中心将来自工商、质检、金融、税务、劳动、政法等方面及企业自身的经营管理信息实行联合征信，录入全市统一的企业信用信息数据库，并以此为基础组织专家评审委员会进行信用评级。评估中心既面向社会提供查询等配套服务，也向银行提供企业贷款所需的相关信息，实行信息共享。银行通过采用评估中心的评级结果及相关信息，补充或替代了内部评级，从而减少或取消对企业的贷前考察，有效降低成本和缩短企业贷款办理周期。同时由于评估中心对向银行推荐的信用企业负有担保责任，大大提高企业获贷的几率。

三、信用金融一体化服务的主要效果

按照信用金融一体化服务的模式，评估中心在年初与工商银行德州市分行成功试点的基础上向各金融机构全面推开，效果较好。目前，已将全市1153家规模以上民营企业全部录入信用数据库，以此模式落实贷款39笔，2400万元。实践证明，信用金融一体化服务是推进中小企业信用制度建设的有益探索,不仅将德州市中小企业信用制度建设推向一个新水平,还将市内各商业银行支持民营企业发展以及银行内部改革推向一个新水平。

一是有利于支持企业发展。评估中心建立的企业信用信息数据库，既包含了社会所关注的产品质量、重合同守信用、纳税等信用信息，也包含了银行贷款所需的企业相关信息，一般情况下每年更新一次。企业要贷款时，评估中心凭企业信用信息数据库的相关信息，经论证可行，即对信用二级以上企业出具信用评估报告，银行对报告中的企业信用信息真实性审查后，与企业签订合同发放贷款，缩短了审贷周期。从已办理贷款的情况看，最长时间10天左右，最短的仅用3天，真正体现便捷服务。另外，推进企业信用制度建设，提高企业信用管理水平和信用能力。

二是有利于银行降低成本和防范风险。银行通过企业信用信息数据库信息共享，不仅降低对中小企业信贷考察决策的成本，同时由于评估中心负有对企业的担保责任，一旦出现风险即行代偿，保证了银行贷款的安全性。

篇2

双方代表经磋商后，一致同意订立本合同书。

一、 甲方委托乙方向银行联系和安排约借款（具体借贷金额由银行评估审批后确定），用于经营开发及消费或装修，乙方接受委托。

二、 甲方职责：1、 提供借贷所需的真实性资料。2、 积极配合办理相关手续。3、 维护乙方权益。

三、 乙方职责：1、 充分发挥资源优势，认真负责加速办理所有借款手续，在金融机构审批后，借款全额汇入甲方指定的账号即视为成功。2、 全面协调甲方与金融机构的关系。3、 维护甲方权益。

四、 甲方需承担的费用：1、 利息（详见甲方与贷款银行间签订的相关合同、协议约定）；2、 评估费、公证费、融资费、监管费及担保费（详见甲方与评估公司、公证处、银行、担保公司间签订的相关合同、协议约定）；3、 定金元 ：4、居间服务费：

甲方须在银行贷款审批成功，在房管局办理他项权利证后一次性将贷款总额的居间服务费支付到乙方。定金冲抵居间服务费。

五、 违约责任：1、 本合同生效后如任何一方擅自撤销委托则视作违约。违约方即须支付人民币2、 银行贷款审批完毕在房管局办理他项权利证后，甲方保证支付全部居间服务费到乙方指定的账号，每延误一天甲方按申请贷款总额千分之五向乙方支付滞纳金。3、如因国家政策调整及甲方未能达到担保或银行贷款条件造成银行无法放贷的，乙方对此不承担违约责任。

篇3

目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。

二、商业银行贷款中介活动的社会环境

随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。

目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。

整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统

一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。

另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。

三、商业银行与中介机构的关系

从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。

1商业银行对中介机构的选择和变更

目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。

商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。

同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。

不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。

2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估

据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。

针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。

3商业银行贷款中介机构的收费状况

现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。

按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。

4中介机构对银行信贷决策及管理的影响

在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。

5商业银行对中介机构业务活动的管理

商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。

有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。

四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题

1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患

篇4

银行按揭的风险，来自于以下几个方面：借款人未来还款意愿及还款能力（有赖于其个人资信状况评估）；按揭贷款的金额与借款人所购住房的真实市场价格的配比关系（有赖于按揭项目评估）；借款人所购住房的合法性（有赖于按揭项目评估）；开发商履行担保的意愿及担保能力；借款人所购住房的远期市场风险。

1.按揭及其涉及的关系

所谓银行按揭（也称按揭贷款，简称按揭），是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款取得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限内对购房者的借款承担一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者取得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。

按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者（借款人）与银行之间的借款关系；借款人（抵押人）与贷款银行（抵押权人）之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。

2.银行按揭的风险

银行按揭的风险包括：个人信用体系、住房交易市场等住房金融的基础条件还不健全；部分商业银行还不能正确认识和把握个人住房贷款的风险；住房金融业务发展过程中也出现了一些，有的银行对不具备开发资质的公司或“四证”不全的项目发放贷款；有的银行放松信贷条件擅自推出个人住房贷款业务品种（如“零首付”按揭），有的银行内部管理薄弱，对贷款项目审查不严，甚至出现对同一项目重复贷款的现象。

据了解，市场上的“零首付”住房贷款大致可分为以下几种情况：一种是购房者支付住房开发的全部购房价款都从银行贷款取得，个别开发企业甚至虚增房价，使得虚假房价款按规定贷款比例的贷款额与实际应付房价款相等，以欺诈的手段造成银行事实上发放“零首付”贷款。另一种是开发企业销售住房时只收取购房者80％价款，这部分价款按照规定贷款比例从银行贷款取得，剩余部分价款由购房者在一定期限内一次或分期付清，借款购房者不需要支付首期付款，也造成事实上的“零首付”贷款。此外，部分商业银行推出了新的业务品种，借款人以拥有完全产权的旧房抵押或有价证券质押从银行贷款，以该笔贷款作为购买新房的首期付款，个别银行将这种新业务也称之为“零首付”贷款。

以下风险因素需要按揭银行特别重视，通过按揭项目评估，可以在一定程度上防范这些风险。

（1）选择项目风险。个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说就包括如下情况：一是项目报建手续不全，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》，又比如按揭楼盘的建筑面积超过《建设工程规划许可证》的核准建筑面积等等；或者，该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；再有，开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。

（2）销售价格不实风险。个别开发商销售价格严重不实，大大高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高，或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20％～30％。试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？

（3）开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30％，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10％－20％的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。

（4）资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：

①未来住宅类房地产市场的走势。据1999年6月25日《日报》报道，1998年当年新开工住宅项目的建筑面积3.4亿平方米，截止当年年底，空置商品房面积累计超过8000万平方米，全国房地产业呈现三大特征：大量积压和大量开工并存，商品房住宅价格持续下降，住宅建设向城市郊区推进。由于出现城市空心化的可能，加上住宅的大量积压和大量开工，势必导致住宅的资本价值风险的出现，即对某种类型住宅而言，未来的预期市场价格可能普遍低于的市场价格。

②住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。

③房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。

住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价值极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。

（5）法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的：①合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。②按揭住房的权利吸疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利暇疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险就很大了。③抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利疵暇，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。

二、按揭评估的及作用

2001年6月26日人民银行的《关于规范住房业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。

要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。

1.按揭评估的内容

按揭项目评估，应严格遵循国家的有关、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。

首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。

其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《 建设工程施工许可证》）

再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

2.评估报告的必备内容

按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。

评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

3.按揭评估的作用

按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。

总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。

4.按揭评估存在的困难及解决方案

按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑：

篇5

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。 

一、即期价值修正法和到期价值估计法 

（一）即期价值修正法 

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P 根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L 根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。 

其计算模型为抵押资产价值评估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。 

（二）到期价值估算法 

其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。 

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R 

S ：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T ：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。 

β=V（S，T）： 解释变量系数（变量S，变量T） 

最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2 Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2 

二、运用SPSS软件进行回归分析 

广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）： 

以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程： 

贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

（0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。 

从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1 的相关系数为0.684，大于零。说明X1 越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为- 0.656，小于零。说明X2 越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。 

三、小结 

通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。 

参考文献: 

[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8). 

[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9). 

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抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。 

一、即期价值修正法和到期价值估计法 

（一）即期价值修正法 

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P 根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L 根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。 

其计算模型为抵押资产价值评估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r 

其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。 

（二）到期价值估算法 

其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。 

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R 

S ：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T ：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。 

 β=V（S，T）： 解释变量系数（变量S，变量T） 

最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2 Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2 

二、运用SPSS软件进行回归分析 

广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）： 

以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程： 

贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995 

 （0.516） （38.344） （-10.973） 

其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。 

从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1 的相关系数为0.684，大于零。说明X1 越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为- 0.656，小于零。说明X2 越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。 

三、小结 

通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。 

参考文献: 

[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8). 

篇7

抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。

一、即期价值修正法和到期价值估计法

（一）即期价值修正法

运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r

其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。

（二）到期价值估算法

其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。

其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R

S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。

β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）

最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2

二、运用SPSS软件进行回归分析

广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：

以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：

贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995

（0.516）（38.344）（-10.973）

其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。

从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。

三、小结

通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。

参考文献:

[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).

[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).

篇8

3、买保险。在正常情况下，由于抵押贷款期较长，银行必须申请财产保险以防止贷款风险。

4、签署了《住房抵押贷款合同》。经过调查、审核、批准签订贷款合同，银行完成注册、公证程序，通知申请人承担合同并签署《住房抵押贷款合同》。

5、对于房屋产权的转让，当事人应当到房屋管理局办理产权转让。提供信息：买方和卖方的身份证、房产证、契税证、房管局发出商品房销售合同，面积200多平方米，需提供交易评估报告，复印资料。

篇9

一、担保贷款及其风险

《中华金融辞库》一书中,对担保贷款的定义为:以第三人为借款人提供相应的担保为条件发放的贷款,担保可以是人的担保或物的担保。人的担保,是指有偿还能力的经济实体出具担保文件,当借款人不能履约归还贷款本息时,由担保人承担偿还贷款本息的责任。物的担保,是以特定的实物或某种权利作为担保,一旦借款人不能履约,银行可通过行使对该担保物的权利来保证债权不受损失。从担保贷款的定义中我们可以得知,对于商业银行来说,担保贷款是一种很“保险”的贷款方式,当借款人不能按规定履行还款义务时,商业银行还可以通过对担保人或物行使权力而收回款项。正是由于担保贷款的这种特点,则易造成商业银行对担保贷款风险的认识不够,不能正确认识到担保贷款风险的存在及其程度,忽视了担保贷款风险,危及信贷资金安全。

二、我国商业银行担保贷款风险来源

相比信用贷款来说,担保贷款提高了商业银行的贷款质量,降低了贷款风险。但是,在我国商业银行经营担保贷款的实际过程中,却仍然有不良贷款的形成,对商业银行信贷资金依然产生风险,这些风险既基于商业银行自身的一些原因而产生,也来源于商业银行外部一些因素的影响。

(一)商业银行自身原因。

1.对整体担保贷款规模把握不佳,盲目放款。在现代市场经济体制下,商业银行作为一个自负盈亏的企业,为了追求其利润最大化,难免通过增加放款来增加利息收入。我国各商业银行为了在激烈的市场竞争中能够占据一定的市场份额,获得较多的贷款利息收入,在借款人申请贷款的情况下,往往容易盲目扩大贷款规模,盲目放款。

2.疏于对借款人还款能力的审查,片面依赖担保措施。商业银行信贷人员在审查借款申请时,容易只注意贷款的担保措施,而轻视了借款人本身的还款能力,这种意识是错误的。因为,担保措施只是银行向借款人提供贷款时所实施的一项额外保障措施,而担保措施是在借款人已经确定不能履行还款义务时所实施的。如果担保合同中的抵押、质押物变现处置遇到困难或者保证人不能按时履行偿付义务,那么商业银行的贷款效益就会大打折扣。所以,把审查借款申请的重点放在担保措施而不是借款人本身还款能力上,是一种对担保贷款风险防范意识认识上的错误。

3.对担保贷款保证人主体资格审查不力。若商业银行没有完全按照《担保法》对担保贷款保证人的主体资格进行审查,易造成担保贷款保证人不符合《担保法》规定,从而造成商业银行与担保人之间签订的担保合同丧失法律效力,由此产生担保贷款风险。这种潜在风险的存在,一旦发生,将会对商业银行造成直接的损失。

4.商业银行对保证人担保能力及其抵押物、质押物价值的评估能力欠缺。商业银行本身往往缺乏自己专门的评估机构,在商业银行进行发放担保贷款前,一贯是要求借款人自己选择社会中的评估机构进行评估后上交评估报告。由于评估机构在评估过程中会向委托人收取一定的评估费用,评估机构在受利益驱动的影响下,往往会按照委托人的意愿去书写评估报告,其评估结果往往是不符合实际的,在对保证人担保能力或抵押物、质押物的价值进行评估时,其评估结果往往高于保证人的实际担保能力或抵押物、质押物的价值往往比其实际具有的价值高得多。因此,商业银行根据评估机构的评估报告发放贷款后,就会因保证人担保能力不足或抵押物、质押物实际价值低于贷款金额要求的价值而埋下担保贷款风险。

(二)外部原因。

1.政府部门干预。在商业银行审查是否向企业提供担保贷款的过程中,不时出现政府干预商业银行贷款的现象。政府为了实现一定的经济或行政目标,在一些自身经营不善,资金短缺,信用不佳的企业要求商业银行贷款情况下,政府部门往往出面干预,在《担保法》规定政府部门不得作为保证人的条件下,一般情况则是政府部门向商业银行指定某家企业作为其担保人,要求商业银行给予贷款。在这种情况下,商业银行处于被动地位,在政府部门指定的担保人自身缺乏偿付能力的情况下,造成商业银行担保贷款风险的发生。

2.借款人利用一些不正当的担保获取商业银行贷款。如借款企业采取子公司为母公司提供保证担保,抵押、质押担保;或企业之间相互为对方提供担保。这些担保的存在形同虚设,没有起到实质性的担保作为,因此商业银行往往不能够依靠这些担保的存在收回贷款。

3.外部法律调控缺失。虽然目前构建的法律体系比较健全,但相关的具体执行措施仍然欠缺。各银行开展担保贷款业务的依据,主要是《中小企业融资担保机构风险管理暂行办法》、经贸委《关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见》和《中华人民共和国财政部关于加强地方财政部门对中小企业信用担保机构财务管理和政策支持若干问题的通知》,前者仅适用于政府出资的担保公司,后两者则着重于担保公司的设立意图和财务管理,尚没有对担保公司风险监管的具体规定,一旦出现风险后,对其进行处罚的法律依据不充分。在借款人自身不能履行还款义务的情况下,商业银行向保证人要求偿还借款或处置抵押物、质押物的执行仍然具有一定的难度。而且很多情况下,商业银行虽然官司上胜诉,但却仍收不回贷款。

三、风险防范措施

上述原因的存在,使银行信贷管理面临着极大的风险。针对担保贷款中存在的各种问题,我国商业银行有关部门应该落实好《担保法》及其它法律对担保贷款的具体要求,完善商业银行管理部门的职能,来切实提高担保贷款质量,降低和防范担保贷款风险,具体建议如下:

(一)商业银行在进行贷款审批时,应该合理控制贷款规模。

由于为了增加市场份额而扩大贷款规模,会造成贷款质量的下降,不能正确地掌握借款人以及担保人的还款能力。因此商业银行在经营贷款业务时不能盲目放款,要充分考虑到贷款的收回程度,而不是片面的为了增加市场份额而扩大贷款规模。

(二)要将贷款审查的重点放在借款人的还款能力上,而不是依赖于担保措施。

在担保贷款上,商业银行能否收回贷款,很大程度上是取决于借款人自身的还款能力和还款意愿。如果借款人自身还款能力强,能够按时偿还商业银行的贷款,那么,商业银行在收回贷款的过程中不仅能如实地收回贷款,而且还免去了靠保证人还款或处置抵押物、质押物而带来的一些困难和麻烦。

(三)严格审查保证人的主体资格,做到万无一失。

商业银行在进行担保贷款审批时,要严格按照《担保法》的规定,认真审核保证人的主体资格,扫清法律上的障碍,以确保在借款人确实不能履行还款义务时,能顺利从保证人那里收回贷款。

(四)加强对保证人担保能力及其抵押物、质押物价值的评估。

由于贷款前的评估工作一般由借款人自行寻找社会上的评估机构来完成,因此其评估结果的真实性和有效性欠佳,这种不切实际的评估结果是导致商业银行担保贷款风险产生的一个主要原因。商业银行可以考虑建立自己的评估机构来对担保人担保能力及其抵押物、质押物价值进行评估,从而减少由于评估结果失真而带来的风险。

(五)加强行政立法,减少政府部门对商业银行经营行为的不良干预。

政府通过指定担保贷款保证人来干预商业银行贷款行为时,不利于商业银行改善其资产状况,也会降低商业银行改善其资产状况的积极性。

(六)加强对企业信息的披露,以排除企业的不正当担保。

首先,可以对企业信用记录、资产负债状况、盈利能力、企业关系进行披露,使商业银行在放贷时能够充分了解到企业的资信等情况,以排除企业所做出的一些不正当担保,降低商业银行担保贷款风险。再次,可以通过制定法规的方式,对企业能否进行担保的资质进行限定,从宏观的角度来限制企业的不合规担保,以控制担保贷款资金的安全。

(七)加强法律制度实施细则的制定,严肃担保责任。

通过法律制度的加强,使借款人在不能履行还款义务时,商业银行能够切实地、容易地通过保证人或者对抵押物、质押物的处置而收回贷款。

总之,担保贷款作为我国商业银行的一项主要贷款业务,在我国商业银行经营业务中显得尤为重要。而商业银行经营担保贷款的收益受到担保贷款风险的影响,担保贷款只是分散了贷款风险,提供了一种补偿功能,但它不能改变借款人的信用状况,也不能保证足额偿还贷款,因此不能从根本上消除贷款风险。由于我国商业银行经营担保贷款业务的风险来源多样化,为了降低这种风险,就不仅需要商业银行对自身管理的规范,还需要政府有关部门从宏观方面上对商业银行外部环境的完善。

参考文献:

[1]陈耀武,左凯.担保贷款风险管理:国有商业银行资产安全的着力点[J].武汉金融,2000

篇10

1、审查买方资格：住房资格为家庭资格、家庭成员，包括家庭成员、家庭成员、配偶和未成年子女。最快的房屋验证结果为10天；

2、网签：购房者需要准备所需材料，到相应的区县住房管理局办理号码、号码并填写表格；如果买方通过中介，则无需前往现场；

3、评估：评估费用为600元/次，需5-7日出评估报告；

4、第一类是指借款人对贷款银行贷款资格的预审，表明贷款和贷款条件的线。买方应携带相关材料到银行和银行签订各种合同，并进行面试和担保；

5、银行提供贷款：市政公积金贷款市政公积金贷款为5-7个工作日发放；

6、签订贷款合同；

7、税收：与住房交易相关的税收包括契税、增值税、增值税、个人所得税、综合价格、土地出让金等。物权变更是建立在房地产登记的基础上的。，查封或者政策变更会影响房屋转让；

8，银行贷款：贷款银行通常有15-20天的工作日，但由于银行政策和城市地区的不同，老龄化的影响会有所不同。

公积金贷款需要哪些条件

1、只有参与公积金制度的员工才能参与公积金贷款；

2、在申请贷款前还应该连续缴纳至少半年的住房公积金；

3、夫妻双方中某一方如果还未偿还清住房公积金贷款，那么是不能获得住房公积金的；

4、申请住房公积金的员工不仅要有稳定的收入和偿还能力，还要偿还其他债务；

5、公积金贷款期限不得超过30年。

公积金贷款优势有哪些

1、手续便捷

借款人只需到公积金贷款承办银行办理一次贷款申请手续，即可携带所有资料。

2、时间短

从银行受理申请到发放贷款只需8个工作日。

3、利率低

购买第一套住房贷款5年以上现行利率3.75%，低于商业银行住房贷款基准利率1.9个百分点。

4、首付低

职工家庭购买首套住房，首付最低20%；购买符合我市购房条件的第二套及其他自有住房，首付30%即可贷款。

5、抵个税

职工支付的住房公积金贷款利息，不计入职工个人所得税应纳税所得额。

6、还款方便