房地产项目建议书模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产项目建议书，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

小区由12栋18层，2栋11层，5栋29层和10栋33层住宅组成，社区内另配备有会所和幼儿园，总户数为2900户。

该住宅社区东侧为正在兴建的行政中心，西侧为业主已建的住宅小区和超市。该住宅小区交通十分便利。小区具有巨大的升值潜力。政府十分重视该小区开发，指示要建成标志性社区。

小区由thorp公司规划设计，建筑布局以大的组团围合成多个大的景观区，以点式高层为主，结合线性高层，使小区成为一种半封闭性空间通透的小区景观。保持良好的通风性和采光性，户型以110㎡为主，小部分为160㎡。总体规划符合人性化设计要求，提供了良好的居住、生活空间，符合现时流行的购房要求。

二、项目运作方式

该项目总体规划采用二至三期的阶段开发方式，首期包括8栋18层，1栋11层等，总投资为1.5亿元RMB，要求取费类别为一、二类工程按三类下浮10%，三类工程下浮12%。

目前甲方已交清国土局地价款，取得了房产证，土地价值评估为3亿元。如果进行开发可用房地产证做抵押贷款，到预售时就要取消抵押，但需要担保。甲方提出拟采取如下形式共同开发：甲方向银行申请项目贷款1.5亿，我公司为甲方提供但保，担保期为合同签订开始到竣工验收。贷款由银行全封闭式管理，全部用于项目开发。预售前甲方将房地产证交公司反担保。

三、工程实施方式

甲方将项目总承包给我公司，公司拟组建直属项目部，派一名一级项目经理总负责。工程实施过程中所有环节均按标准施工，以样板工程为目标，实施项目法施工。计划利润为5～6%。

篇2

0.前言

房地产项目周期是指房地产项目从投资意向开始到投资终结的全过程，一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。目前，房地产市场调控，行业竞争日趋激烈，对比房屋销售价格相对的不可控制，如何有效地控制工程造价，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题。其中，土地的竞拍阶段、决策阶段、设计阶段对项目成本影响最大，事前控制意义重大。

1.土地竞拍阶段和决策阶段的成本控制

房地产项目土地竞拍阶段和决策阶段是房地产项目成本控制的起点，其结果对整体项目投资有决定性的影响。

1.1项目投资机会研究

机会研究实质上是提出房地产项目开发设想，对投资机会进行初步探讨，根据项目开发土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究，研究附近相同类型已开发项目的投资额、土地竞拍价格和销售价格情况；政府规划设计条件分析；项目开发土地的SWOT分析；判断此项目是否值得投资，确定土地的最高项目竞拍价格，以决定是否发起项目，参与该项目的土地竞拍。

在此阶段，没有工艺流程图、平面布置图和设备分析情况，主要靠比照同类型已投产项目的投资额并考虑价格变化因素等进行投资估算，估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究，因此，误差率较大，允许在±30%以上。

1.2土地竞拍

根据投资机会研究的结果，参与土地竞拍，编制详细的竞拍报价策略：主要有不平衡报价、高低报价、合纵连横报价、志在必得报价等。土地竞拍价格的高低关系到项目成本控制的成败，是项目成本的第一部分。竞拍过程中依据现场实际情况，随时调整报价，当超过最高竞拍价格时，放弃该项目。

1.3编制项目建议书

通常项目建议书包括项目的目标、任务和范围、项目工作及产出物的要求等内容，是对拟建项目的一个总轮廓设想；项目建议书获批，即为立项。因此，必须认真研究政府规划部门设计条件，从拟建项目的必要性及大方面的可能性加以考虑；在客观上要符合国民经济长远计划，符合部门、行业和地区规划要求。在此阶段，有了初步的流程图、总平面布置图及主要设备情况，并已确定了项目的地理位置，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需费用占投资总额的0.25%～1.25%。

1.4项目可行性研究

依据已审批的项目建议书，从项目的技术可行性、经济可行性、运营可行性、环境可行性、综合可行性等六方面，通过对项目有关的市场、技术、工程、经济和风险等各方面进行研究、分析、比较和论证，考察项目建设的必要性，市场的可容性，技术的先进性和适用性，工程上的合理性，财务和经济上的可行性，项目对社会和环境的影响以及可能面临的风险等等，从而对项目的可行性作出全面的判断，为项目决策提供技术、经济、社会、商业等方面的评价依据，为投资决策提供两个或几个可供选择的方案，最终为投资决策提供全面的依据。在此阶段，有了主要工程技术数据，主要设备的规格、参数，此时对建设成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究报告被批准，其投资估算额即成为建设项目投资的计划控制额。

2.设计阶段的成本控制

项目设计阶段是项目开发进行全面规划和具体描述实施的阶段，是工程建设的灵魂，是控制投资建设规模、提高经济效益的决定性环节。设计阶段的成本控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

房地产项目开发成本控制是技术和经济的有机结合。目前，工程项目设计与投资控制工作联系不够紧密现象比较普遍。设计人员一般比较注重产品安全实用、技术先进，强调设计的产值而对经济因素考虑较少，因此，对这一阶段的成本控制不能仅仅依靠设计人员，而应集思广益，组织各有关专业人员共同研究，特别是工程造价人员的参与。

2.1方案设计阶段

设计方案必须处理经济合理与技术先进性之间的关系，在满足功能要求的前提下，尽可能的降低工程造价；设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用，不仅要考虑建造成本，还需考虑使用成本，即做到建造成本低、维修费少、使用费省；设计方案必须兼顾近期与远期的要求，选择项目合理的功能水平，同时依据远景发展需要，适当留有发展余地。

方案的优化比较是设计阶段控制项目投资的关键。通过对建筑的功能和价值进行分析、比较，在剔除多余功能的基础上，把建筑工程材料选择、设备选型与建筑工程的功能和经济寿命综合起来考虑，使工艺流程尽量简单、设备选型更加合理，才能以最低的成本取得最优的功能，实现价值最大化，从而择优确定技术经济效果最好的设计方案。

2.2初步设计阶段

初步设计主要确定项目的建设规模、结构形式、外观设计、平面布局及装修标准等主要技术经济指标，在该阶段对项目投资的影响达到35%～75%。

采用限额设计是我国工程建设领域设计阶段中投资控制的有力措施。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，按分配的投资限额控制设计，严格控制设计中的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

为确保限额目标的实现，要进行以系统工程理论为基础的优化设计，应用现代数学方法和计算机技术，对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析、项目可行性等方面不断进行最优化。

2.3施工图设计阶段

施工图设计是对初步设计的细化和深化阶段，必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制得工程量是经审定的初步设计工作量，并作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

加强设计出图前的审核工作，细化和明确设计范围，安排好各专业图纸的校合工作，以避免细部设计各专业不吻合现象。在设计图纸出图前加强对设计图纸依据文件、标准等的审核管理工作，力求提高设计质量，避免过分设计、超过设计，以减少不必要的工程投入。

加强设计变更管理，进行事前控制，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在保证预期的设计成果的前提下，克服设计方案的不足或缺陷，力求所花费的代价最小。对于不可避免的设计变更，应尽量提前，以减少对工程的损失；对影响工程造价的重大设计变更，需要采取先算帐后变更的办法解决，以便对工程成本实行有效控制。

推广应用标准设计也是控制工程成本的有效手段。标准设计可以节约设计费用，大大缩短设计周期，节约时间；同时，也有利于工程的施工，降低建筑安装费用；因此，采用标准设计一般都能使工程造价低于个别设计的工程造价。

在设计中引入风险机制，实行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、工程造价节省的设计，处罚那些因涉及浪费而造成经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理，对控制工程造价将是一个大的突破。

3.结束语

房地产项目开发前期是有效控制工程成本、取得良好投资效益的关键阶段。应改变传统的成本控制观念，在土地的竞拍阶段、决策阶段和设计阶段提早进行成本控制，体现事前控制的思想，坚持把项目开发的控制重点转移到前期阶段，取得事半功倍的良好效果。

【参考文献】

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    本《补充规定》总工作时限50个工作日，只适用于一般建设工程项目。每个环节的审批时间从材料齐备受理之日算起。城市规划区外的建设项目不办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但应向县级人民政府建设行政主管部门申办建设许可证。建筑方案审查范围：高层建筑、大中型公共建筑、建筑面积大于0.5万平方米的生产性项目或建设用地超过1万平方米的项目、城市主干道两侧的建筑、某些特殊地段的建筑。较复杂需联审的方案10个工作日。初步设计审查只审大中型项目（含高层建筑）及重点项目；房地产项目以可行性研究报告代项目建设书申请立项。

    各地市可按本《补充规定》再进一步细化，但总工作时限不得超过50个工作日。

    具体操作如下：

    一、工作步骤和时限

    （一）选址阶段外商投资企业根据自己的投资意向向土地管理部门申请用地预审，在城市规划区内，同时按要求向城市规划行政主管部门申领建设项目选址意见书。现场踏勘、选址意见书发放、提出选址意见和总平面规划设计要点，10个工作日；用地预审3个工作日。

    凡属甲、乙类生产、储存火灾危险性的厂房、库房，应征得消防监督部门的认可、同意。

    （二）总平面设计阶段外商投资企业在取得选址意见书、用地预审意见书后，向计划行政主管部门申请项目建议书批复（房地产项目可行性研究报告与项目建议书合并批复）。同时委托有资质的规划设计单位进行总平面设计，以及其他有资质的中介机构进行环境影响报告、可行性研究报告编制。总平面设计、环境影响报告编制和可行性研究报告编制完成后分别向城市规划行政主管部门、环保主管行政部门、计划行政主管部门申请建设用地规划许可证、报批环境影响报告和可行性研究报告（独资项目免报可行性研究报告）。项目建议书批复10个工作日，环境影响报告书批复、可行性研究报告审批及总平面图会审、提出建筑红线和规划设计要点、核发建设用地规划许可证，分别为15个工作日（环境影响报告表批复7个工作日）

    （三）方案设计阶段外商投资企业在取得建设用地规划许可证后进行建筑方案设计，建筑方案设计完成后向城市规划行政主管部门报请建筑方案审查，建筑方案审查7个工作日。

    （四）初步设计阶段初步设计完成后向建设行政主管部门和计划行政主管部门报请初步设计审查（小型项目、技术简单项目直接进行施工图设计），初步设计会审8个工作日。

    （五）施工图设计阶段初步设计审查后，向土地管理部门申办建设用地批准手续（含基本农田审批）。建设用地批准后向房屋拆迁主管部门办理有关拆迁手续，申请核发房屋拆迁许可证。核发基本农田使用许可证5个工作日，用地审批15个工作日，先期办理拆迁手续3个工作日。

    施工图设计完成后向抗震、消防、人防、规划各专业部门报请施工图专项审核，各施工图专项审核和房屋拆迁许可证发放各5个工作日。

    （六）报建阶段完成房屋拆迁和施工图专项审核后向城市规划行政主管部门申请签发放样单、核样、核发建设工程规划许可证，同时向建设行政主管部门申请施工许可证、向审计部门申请中方开工前资金审计（独资项目免）。签发放样单、核样、核发建设工程规划许可证5个工作日。核发施工许可证3个工作日，审计2个工作日。

    总工作日50天。（见附表）

    二、各审批环节应提交的资料：

    （一）申请选址意见书

    1、填写《选址意见书》申请表；

    2、项目建议书或可行性研究报告；

    3、1∶500地形图。

    （二）用地预审

    1、用地预审申请报告；

    2、项目建议书或可行性研究报告。

    （三）报批项目建议书

    1、项目建议书或可行性研究报告；

    2、《选址意见书》及蓝线图；

    3、《土地预审意见书》和《土地预约协议》；

    4、企业名称核准通知（房地产项目及文化、旅游等特种行业项目提供）；

    5、由省以上审批的项目地市计委转报批文；

    6、同级房地产、旅游、文化等主管部门的初审意见（房地产、文化、旅游等特种行业项目提供）；

    7、外商资信证明；

    8、合作、合资中方资信证明。

    （四）申请建设用地规划许可证

    1、填写《建设用地规划许可证》申请表；

    2、公司成立批准文件、工商注册登记文件；

    3、选址范围的总平面图；

    4、与原单位签订的征地协议。

    （五）报批环境影响报告书（表）

    1、项目建议书或可行性研究报告；

    2、环境影响报告书（表）及下一级环保部门审查意见。

    （六）报批可行性研究报告（独资项目免）

    1、投资意向或项目建议书；

    2、可行性研究报告及附件。

    （七）建筑方案审查

    1、建筑方案设计图。

    （八）初步设计审查

    1、可行性研究报告批复文件；

    2、环境影响报告书（表）批复文件；

    3、规划总平面和建筑方案审查意见；

    4、初步设计图和相关文件（含地下管线图）。

    （九）建设用地审批

    1、经批准的建设项目可行性研究报告文件；

    2、环境影响报告书（表）批复文件；

    3、经审查的总平面图；

    4、年度投资计划；

    5、《建设用地规划许可证》及城市规划行政主管部门核发的建设用地规划红线图或土地部门签章的征地地形图；

    6、征地协议及征地有关报表；

    7、原土地权属证明；

    8、有关法律法规规定的其他文件。

    （十）申请房屋拆迁许可证（城市规划区外免）

    1、《房屋拆迁许可证》申请表；

    2、《建设用地规划许可证》；

    3、建设用地批准文件和用地界限图；

    4、拆迁计划、安置方案；

    5、拆迁房屋产权审查证明；

    6、建设单位与拆迁单位签订的正式委托拆迁合同。

    （十一）施工图专项审核

    1、规划施工图专项审核

    （1）施工图；

    （2）绿化总平面施工图；

    （3）初步设计批文。

    2、抗震施工图专项审核

    （1）工程地质报告；

    （2）计算书复印件（24米以上建筑）；

    （3）施工图；

    （4）初步设计批复文件。

    3、人防施工图专项审核

    （1）初步设计批文；

    （2）规划总平面图；

    （3）施工图。

    4、消防设计图审核

    （1）建筑消防设计防火审核申请表；

    （2）初步设计批文；

    （3）规划总平面图；

    （4）施工图（含建施、结施、水施、电施、设施图）。

    （十二）申请建设工程规划许可证

    1、《建设工程规划许可证》申请表；

    2、各专业部门施工图审查意见

    （十三）中方开工前资金审计

    1、项目年度固定资产投资计划；

    2、建设资金来源落实及使用情况。

    （十四）申请施工许可证

    1、《建设工程规划许可证》；

    2、施工图专项审核意见；

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中图分类号：F293.3　文献标识号：A　文章编号：2306-1499（2013）01-0017-2

投资估算是指在项目决策过程中，依据多方案比选，优化设计对开发项目所需投资金额进行的估计。投资估算是项目主管部门审批项目建议书的依据之一。对项目的规划，规模起了一定的参考作用，是项目建议书和可行性研究乃至整个决策阶段成本控制与管理工作的重要任务。

1.投资估算的内容

房地产项目投资费用是在生产或服务期一次或者多次投入并被长期占用的费用，包括固定资产和流动资金。固定资产即是工程造价，一般包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其它费、基本预备费、涨价预备费、建设期贷款利息等。流动资金是指生产经营性项目投产后，用于购买原材料、燃料、支付工资及其他经营费用等所需的周转资金。流动资金是伴随着固定资产投资发生的长期占用的流动资产投资，也即为财务中的营运资金。

2.房地产项目前期估算的重要性

2.1投资估算对成本控制的作用

有计划，才有发展。尤其房地产开发项目、涉及到很多资金，需要有良好的前期估算，需这样才能。投资估算对于进行经济评价、确定融资方式、制定贷款计划起着重要作用，是项目筹资决策和投资决策的重要依据。是控制设计任务书下达的投资限额的重要依据，对初步设计概算编制起控制作用，设计概算不得突破批准的投资估算额。其准确与否直接影响到项目的决策、工程规模、投资经济效果，并影响到工程建设能否顺利进行是后续阶段成本控制目标分解的基础；投资估算是实行限额设计的依据，是编制初步设计概算的基础，同时对初步设计概算起控制作用。项目投资估算可作为项目资金筹措及制订建设贷款计划的依据，建设单位可根据批准的投资估算额进行资金筹措向银行申请贷款。

2.2前期估算在房地产项目的重要性

如果能房地产项目的前期估算准确、科学，那么，该项目将会迅速成长。项目的各项财务系数均处于持续、稳健增长的状态，年利润将会持续增长。在可行性研究的各个阶段，由于基础资料、研究深度和可靠程度等的要求不同，决定了各阶段的工作内容和投资估算精度也有所不同。项目决策的深度会影响投资估算的准确度，也会影响工程造价的成本控制效果。投资决策过程是一个由浅入深、不断深化的过程，可以划分为多个阶段。而不同阶段的决策深度不同，其投资估算的精确到也不同。

2.3投资估算是确定建设项目投资的关键

投资估算是形成工程造价的源头，合理确定投资估算又是工程造价控制的基础和载体。只有合理确定工程造价，通过有效手段控制好各阶段建设费用，才能达到理想的目的，确保建设项目保质按期完工。由此可以看出，投资估算在控制工程造价中的作用是不容忽视的，合理的投资估算有助于安排好固定资产投资长远规划。投资估算是供建设项目决策的依据，直接关系到国民经济评价及财务分析结果的可靠性、正确性。可行性研究阶段是产生工程造价的源头，投资估算必须科学合理，按客观经济规律办事，合理客观地打足投资，工程造价管理人员要在方案优化基础上，编制出高质量投资估算，编制投资估算的可行性研究报告一定要达到国家规定的深度，否则不能做为编制投资估算的依据。投资估算的内容按照费用性质划分，与工程造价的构成相对应，有静态投资估算，涨价预备费和建设期货款利息估算，流动资金估算。其中，流动资金的估算不属于固定资产投资估算范畴。工程建设投资估算目标的确定是既要有先进性，又要有实现的可能性，若目标水平定得过低，则对建设者缺乏激励性，目标形同虚设；若目标定的太高，则建设项目立项时投资就可能留有缺口，使项目投资控制成一纸空文，因此投资估算是确定建设项目投资的关键。

3.完善房地产开发项目前期阶段成本控制的措施

3.1充分了解经济发展形势与房地产市场动态

由于国家的调控政策，房地产市场的相关信息时刻在变，这些因素会对商品房的销售情况和房价产生重要影响，进而对房地产行业的发展产生影响。因此，为了避免盲目投资，对市场做出准确定位，必须对本地区、周边城市以至全国房地产开发建设、销售的总体情况进行充分了解。对区域的经济发展水平以及全国的宏观经济情况、发展态势进行了解分析。根据本项目的规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对预测期间费用表、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。

3.2要充分了解房地产及其相关行业的政策法规

房地产开发项目的企业领导及相关从业人员要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆迁安置、产业政策、财政税收政策、规划设计、建筑施工、开发销售管理、物业管理、质量标准、新出台的政策措施、工作部署等政策。这样才能及时准确地掌握政府出台的调控政策，及时调整开发和销售策略，避免因为违反相关政策法规而受到行政处罚，影响到开发项目的正常运行，影响项目进度，造成浪费。

3.3投资决策前进行充分的市场调查

市场调查的关键内容是做好对周边同类楼盘的研究，研究的主要内容包括：竞争楼盘所处位置、销售价格、销售手法、销售进度、推广模式、户型面积、购房客户、楼盘造型、环境绿化、配套设施、装修标准等，同时还要了解楼盘的施工进度和物业服务情况等。根据市场调研资料确定开发项目的市场定位。并通过分析统计，制定出的相应的对策。

4.总结

投资估算对于项目的决策及成败十分重要，必须高度重视。要做好投资估算工作，首先应弄清工程投资内容，避免漏项。实现投资估算在建筑工程中的重要作用，是一项有意义、有价值的系统工程。

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随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。

1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2、工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3、工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2、设计、规划阶段的质量控制

①在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

②严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3、实施阶段的质量控制

① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

②严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

③在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。

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房地产开发管理是指在确定的时间范围内，为完成既定目标通过有效的领导及控制、计划以及组织能力，充分利用现有资源的运行机制，并通过特殊形式形成临时性组织的一种系统管理方法。

一、房地产开发管理的重要性

社会经济的发展促进了人民生活水平的逐渐提高，也逐渐提高了人们对于住房水平的要求，当前住房不仅是休息的地方，还成为了人们休憩心灵的港湾，是人们寻求放松和休闲时的最佳场所。房地产开发管理在这样的趋势下，地位日渐重要起来。

经过几年我国经济的高速发展，我国房地产业发展取得了巨大成就，经济全球化趋势的加快，使房地产业面临着与世界接轨的趋势。任何行业中，管理都在发挥着总揽大局的作用，无论是一个企业还是一个工程，如果没有好的管理者或者管理，他们的工作安排将会出现混乱及无法控制的局面，无法形成井井有条的工作环境。

房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工的成本的控制等多方面的影响，并且对企业的发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理的在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。

二、房地产开发管理的特点

笔者认为房地产开发管理具有以下特点：

1、房地产开发管理有其寿命周期。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。

2、房地产开发管理是一项复杂且系统的工作。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。

3、寿命周期中的房地产开发管理有明确的阶段顺序。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。

三、房地产开发管理的要点

房地产项目的开发一般分为几个阶段，下面就房地产开发管理项目中的重要阶段进行简要分析。

1、房地产开发建议书阶段。建议书是指建设中某一项所提及的建议性文件，是提出对投资项目的一个总体轮廓的设想，为推荐的拟建项目给出必要说明是房地产工程项目建议书的主要作用，主要从宏观角度上，考虑投资该项目建设的必要性。看项目的建设是否符合国家的长远规划及要求，与此同时初步地对是否具备项目建设的条件进行分析，对投入人力以及物力的价值作进一步地深入研究，以供相关的部门进行选择并最后确定是否有必要进入下一步的可行性研究阶段的工作，其主要的内容包含地点、资源、资金、方案、规模、以及建设周期等。因此要对这一阶段进行尽可能详尽的调查与研究，方能为下一阶段的操作提供可靠保证。

2、房地产开发可行性研究阶段。一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。

3、房地产开发设计工作阶段。房地产开发的设计工作是在技术及经济方面，对拟建项目的实施工作进行的全面且详细的安排，是具体化的决策内容，是作为组织施工建设的依据，是房地产基本建设过程中的关键环节。值得注意的是设计工作的展开，要根据具体的工艺条件和现实状况来进行。不了解客观实际情况就开展设计工作会导致施工中产生诸多问题 ，且提高了施工建设的成本。

4、房地产项目建设实施阶段。该阶段主要工作为施工建设及招标。曾出现过的许多劣质建筑工程，主要应归咎于此阶段。根据国家相关工程建设的规定，房地产建设应禁止让利、垫资等非法行为的出现，积极进行工程建设的公开招标。应避免公开招标下的私自议标，甚至一些没有完整的施工设计图的私下议标行为。私自议标的状况下会由于资金不足等原因，导致施工方如果按照正常施工计划将无法收回施工建设的成本，这样的情况促使施工单位必然会采取一些非法手段例如偷工减料、使用劣质材料等来完成建设项目，最终对工程项目的质量产生极大隐患。

5、房地产项目竣工验收阶段。作为房地产建设项目周期中的最后一个阶段的是竣工验收阶段，它是对建设工作的全面考核，也是对工程项目的建设工作是否符合房地产方的设计要求的检查以及对工程质量的重要检验环节，甚至是保证建筑工程的整体质量的最后关卡。竣工的验收阶段对项目发挥投资效果，促进工程建设的及时投产，以及总结工程建设的经验起着不可替代的作用。

6、加强房地产开发管理中的房屋测量。 房屋测量作为权属管理的基础，是房地产开发管理中的重要环节，其关系到国家房地产权属单位、开发商和房屋当事人的切身利益。房地产开发管理的核心内容之一是进行房屋所有权的管理，要实现房地产开发管理的法律化、制度化和程序化，就必须充分依靠房屋测量，通过房屋测量才能进行有效的房屋基本情况的审计和评估。房屋测量的质量和结果直接影响到房屋所有权的登记，因此房屋测量部门要科学决策，严格执行国家的各项技术标准和规范，这样才能为房地产开发管理提供参考资料。

结束语：

随着城镇化建设进程的加快，给房地产业带来了极好的发展机遇，同时也带来了严峻的挑战。因此房地产商在进行项目的开发和管理过程中，要不断规范自身的行为，对国家的法规严格遵守。

参考文献：

[1]赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J].山西建筑，2013（36）

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典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀长风生态商务区的4C东南地块招标，民营企业上海志成企业发展有限公司以11.04亿元的价格从国美名下的鹏润地产、华润集团和上海新黄浦集团等大鳄口中抢下这一地块，楼板价高达1.6456万元／平方米，楼板价甚至超过周边次新二手房的价格，随着国家出台一系列宏观政策和经济危机对房地产市场的影响，志成公司最终以牺牲1.1亿元保证金为代价在其网站上宣布退地。2008年8月，该土地重新上市，上海赢华以7.64亿元底价收获此地。

立项决策中可能存在的舞弊和风险包括：(1)项目投资不合法；(2)未充分考虑可能存在的法律及政策风险；(3)项目建议、可行性研究报告的编制与项目决策者为同一部门或人员；(4)项目建议书的编制未坚持真实客观原则，随意变更投资规模，人为调节投资估算，夸大项目的经济效益；(5)编制虚假的可行性研究报告或可行性研究报告未对市场、技术和财务进行充分分析；(6)决策程序不合法；(7)盲目决策，高价拍地。

企业可采取的控制措施有：

1、通过出让获取国有土地使用权，且该项目已经主管部门行政批准，开发企业需具有相应资质，以确保房地产项目的成立与开发受到法律的保护。

2、关注政策动态，如宏观经济政策、财税金融政策、货币政策及产业政策的变化，及时调整投资策略，控制政策风险。

3、实行岗位分工与授权批准控制，不相容岗位相互分离。编制项目建议、可行性研究报告与项目决策岗位相分离，指定专门部门或委托具有相应资质的单位编制项目建议书和可行性研究报告，项目决策由企业最高决策机构进行。

4、项目建议书内容至少应包括(1)项目决策背景(特别是项目启动对公司未来3～5年发展战略、发展规划的意义及该项目在公司发展中的地位)；(2)项目概况(宗地位置、现状、周边社区配套、大市政配套及规划控制要点)；(3)市场分析(区域内市场成长状况、供应产品特征、目标客户研究、目标市场定位及产品定位)，(4)经济性分析(投资估算、财务经济指标、项目资金预测)。

5、会计机构或人员直接参与项目建议书的编制，或对项目建议书中投资估算及经济效益的评估加以确认。

6、可行性研究报告除项目建议书内容外，还应包括(1)竞投方案，分析以竞拍和投标方式取得土地时最高竞价和投标价；(2)法律及政策性风险分析(城市规划限制或更改、突发性政策等因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成，造成前期投入全部或部分损失的可能性判断)；(3)规划设计分析(初步规划设计思路、规划设计的可行性分析)；(4)项目开发分析(土地升值潜力初步评估、立即开发与作为土地储备优缺点分析、工程计划、销售计划)；(5)投资收益分析(成本预测、税务环境及其影响分析、经济效益分析、项目资金预测，投资风险评估及相应对策)；(6)管理资源配置(机构设置、人力资源需求)；(7)综合分析与建议(优劣势、结论和建议)。

7、组织营销、会计、技术、工程等部门的相关专业技术人员对项目建议书和可行性研究报告进行分析论证，会计机构或人员必须对可行性研究报告中投资收益分析和预测结论的可靠性发表具体书面意见。

8、企业最高决策机构聘请专家或委托有资格的咨询公司对项目建议书、可行性研究报告进行评估，对项目的不确定性进行特别评估，关注盈亏平衡分析和敏感性分析。

9、根据评估结果，最高决策机构进行投资决策，未经评估程序的项目不得立项。对重大房地产开发项目实行集体决策并执行审议联签制度，决策过程必须有完整的书面记录，会计机构或人员必须参与决策全过程，严禁任何个人单独决策或擅自改变集体决策意见。

业务循环二：规划设计

典型案例：

四川某公司中华楼工程七层框架办公楼于1994年10月破土动工，1995年9月完成主体工程，同年12月倒塌，死伤数十人，直接经济损失200余万元。经调查，承担该工程的设计单位是具有丁级资质的某建设勘探设计所，按有关规定，丁级设计单位只能承担一般中小型公共建筑或7层以下无电梯住宅，另外，该工程在设计、施工过程中不执行国家法律法规的标准和规范，偷工减料，如大部分地下桩基的桩数不够，实际桩数与按规范计算的桩数相比较少设计、施工10～50％。

规划设计中可能存在的舞弊和风险包括：(1)勘探设计单位无相应资质；(2)设计不符合规范，(3)设计不合理，或设计过于保守；(4)以赶工期为由，边施工，边设计。

企业可采取的控制措施有：

1、委托具有相应资质的咨询公司对勘探、设计单位进行招投标，并按已定选择勘探、设计单位的程序和标准，通过专家评标的方式，择优选择。

2、设计阶段控制要点：(1)专题调研，委托设计前考察相关项目、收集相关资料；(2)按详细的设计要求下达设计任务书，分别与勘探、设计单位签订勘探、设计合同，明确责任，严禁设计单位将设计任务转让给他人；(3)组织规划设计方案听证会，由专家对总体规划设计方案进行评审；(4)组织相关部门或专业技术人员对设计图纸进行会审，并提出明确的书面审查意见，督促设计单位进行修正。

3、项目概预算控制要点：(1)以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据，采用限额设计并和设计费挂钩，对设计单位进行赏罚；(2)要求设计单位出具每一阶段(扩初设计、单体设计和施工图设计)设计概(预)算；(3)设计、工程、预算会同监理组成联合小组对设计单位编制的设计概(预)算进行演算和复核，审查内容包括编制依据的合法性、时效性，工程量、定额套用、费用计取和汇总的合理性和正确性，审查设计概(预)算是否存在漏列、错列、多列的现象；(4)设计概算如超经批准投资估算的规定比例，企业应进行论证，并办理报批手续，投资额严格控制在设计概算之内。

业务循环三：项目施工

典型案例：

南京某建设集团项目管理有限公司副经理王某，授意招投标机构，完全针对某家施工企业的特点制作标书；待招标文件公布后，引来众多竞争者，由于标书具有很强的针对性，大多不明就里的施工企业被挑刺，从而出局；当招标进入第二轮时，入围的是一些有默契的施工企业，只有一家“志在必得”，另外几家则是“陪标”。经过一连串隐蔽性极高的暗箱操作后，王某与施工企业、招投标机构运用“规则”

串谋，使工程招投标取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5万元人民币、4000美元、3000澳元、一块欧米茄手表、一台海信32英寸液晶彩电的贿赂。

项目施工中可能存在的舞弊和风险包括：(1)招投标过程中发包、承包的舞弊行为，如串标、陪标、标底泄密、内部定标等暗箱操作；(2)合同签订、执行存在问题如合同文本不严密，成本费用控制不力，工期延误，存在质量、安全隐患，拖欠工程款等。

企业可采取的控制措施有：

1、招投标控制要点：(1)委托具有相应资质的咨询公司或组织设计、工程、预算、财务等专业人员编制招标文件和标底，明确招标项目的技术要求、投标人资格审查标准、投标报价要求、评标标准及合同主要条款；(2)组织预算、财务等专业人员审查标底计价内容、计价依据的准确性、合理性及标底价格是否在投资限额内；(3)对投标单位的资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察并出具书面考察意见；(4)尽可能采用工程量清单的方式公开招标或邀请招标；(5)招标文件发出后，招标人不得擅自变更其内容，确需澄清、修改或补充的，应当在提交投标文件截止15天前，书面通知所有获得招标文件的投标人；(6)投标单位按招标文件规定的时间和标志密封投标；(7)按招标文件的规定准时开标、评标；(8)依法由工程、技术、经济方面专家组建评标委员会，对投标情况进行评估，提出书面评估意见；(9)择优选择中标单位，在同等条件下，选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位并发中标通知书。

2、合同控制要点：(1)与监理、施工及材料设备供应商签订书面合同；(2)合同谈判人员至少应包括工程、预算、财务等方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容清晰，出包工程严禁转包；(3)聘请有经验的咨询公司编制严密合同文本，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口进行索赔。

3、现场签证控制要点：(1)现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师、预算人员及监理共同签名，其中甲方预算人员须对工程量、单价、用工量负责把关；(2)现场签证遵循及时性原则，严禁事后补签，签证内容、原因、工程量须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据；(3)实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证；(4)因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和甲方负责人认可后，方可办理，办理过程中须对照有关设计、施工或售楼合同，变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效；(5)杜绝盲目签证。

4、工程质量与监理控制要点：(1)项目开工前通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位对项目施工进行质量、投资、进度和安全的监督和管理，监理单位与其所监理的施工单位和供货商无利益关系；(2)认真审查施工单位开工报告及相关资料，开工前应取得施工许可证，符合开工条件才能开工；(3)严格把关，发现质量事故，须组织有关部门详细调查、分析原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实，事故报告与处理方案应一并存档备案；(4)隐蔽工程验收，由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续，凡未经验收签证的，施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工，隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案；(5)企业对监理工作进行定期不定期的检查，确保监理资料的真实、完整，掌握工作质量、进度和投资的实际情况。

5、工程材料及设备控制要点：(1)项目开工前，设计或工程管理部门及时列出所需材料及设备清单，并决定是甲供、甲指乙供还是乙供并在工程施工承包合同中加以明确；(2)按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工；(3)甲供材料和设备的采购必须进行广泛询价，主要设备和大宗建材采购采用招标方式；(4)材料和设备进场时须出具检验合格证，对到货材料和设备的数量、质量及规格，及时清点验收手续，出具检验报告，对不符合要求的材料和设备，及时退货并通知财务部拒绝付款；(5)采购合同中须载明因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任；(6)建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得由一人完成材料采购全过程；(7)甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和验收检验证明以及结算清单，经审核无误后，办理结算。

6、工程进度款支付控制要点：(1)工程进度款的拨付程序：施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位(主体结构及隐蔽工程部分须提供照片)的工程质量并整理复核工程价值量；财务部审核后按规定的批准程序付款并登记台帐；(2)由于设计变更和工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的应提供完整的书面文件和相关资料，且涉及金额的资料已经专业技术人员审核；(3)合理筹集工程项目所需资金；(4)按合同规定的金额或比例提留工程尾款和质量保证金，在竣工决算后支付工程尾款，在质保期满经验收合格后支付质量保证金。

业务循环四：竣工决算

竣工决算阶段可能存在的舞弊和风险包括：(1)验收不符合规范、验收手续、资料不齐全、验收不及时；(2)竣工决算不符合条件，结算工程量、结算单价、签证及索赔计算不准确；(3)竣工决算中存在舞弊行为；(4)竣工决算未审计。

企业可采取的控制措施有：

1、项目完工后，必须经过自检、复查、验收三阶段且质量符合法律、法规和工程建设强制性标准和设计的要求。监理、勘察、设计应在质量检查报告上审核签字，对不符合验收要求的应限期整改直到复验合格。

2、项目验收后才能交付使用并建立财产明细表。

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中图分类号：F213 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0218-01

一、当前房地产行业的研究背景

我国房地产行业始于20世纪80年代初期，在近二十年曲折而漫长的发展中，虽然中间经历了几次曲折，但都最终顽强复苏并获得了更加长远的发展，在我国经济的发展中占有十分重要的地位，同时也是经济发展的晴雨表。很多行为在房地产行业中越来越规范，制度也越来越公开透明。但是房地产业内的竞争愈演愈烈，其赢利模式也在渐渐改变，有原来的粗放的土地赢利向精细的产品赢利过渡，其利润空间也在日渐缩小。因此如何提高企业的核心竞争力成了房地产业迫切需要解决的问题。有很多实力较强的房地产开发商，都在努力提高自身竞争力，使自己在房地产行业中立于不败之地，因此房地产项目成本管理与控制就成了项目实施过程中的重要手段，也是保证开发项目经济效益的重要条件。只有具备了成本优势，才有相当的核心竞争力，才能在当今的竞争中优胜劣汰。近年来房价格一直居高不下，各方面反映强烈，主要表现为房价上涨过快，这也是房地产业发展过程中的非理性因素，究其原因有国家政策方面的原因，也有开发商管理方面的原因。在这样的社会背景下，房地产企业如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，控制好房地产开发项目的成本就处于非常重要的战略地位。

二、综述房地产开发项目成本控制相关理论

（一）项目策划阶段

1、做好相关市场调研，利用足够的时间细心进行房产项目可行性研究报告的编制工作，加强项目决策的科学性。项目的决策关系到项目的成败，也直接影响了建设成本的高低和项目的收益。在此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。

2、科学开展房地产项目投资估算的编制与审核工作。投资估算不仅是拟建工程编制房地产项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时也是房地产项目决策的重要依据之一，要在满足必要功能的基础上，尽可能的降低成本，提高投资收益。

（二）规划设计阶段

有关统计资料显示，设计阶段对整个工程造价的影响在35%～75%之间。当项目投资决策确定以后，设计阶段的造价控制就变得十分重要，而这一阶段恰恰是目前开发商（投资人）控制的比较薄弱的环节。设计是非常重要的一环，它直接影响工程的造价。设计时通过技术比较、经济分析和效果评价，力求选择在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，在满足实用功能前提下注意造型别致美观，以最少的投入创造最大经济效益。

1、推行设计招标，择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

2、开展限额设计，有效控制造价

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。

（三）招标阶段

1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。选择综合组织管理能力优胜的房地产项目组织和房地产项目经理。现在好多的房地产项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上市一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分事挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作房地产项目管理不正规的建设单位。

2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。

3、合理低价者中标。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。把握好工程施工招投标，选择报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业。施工单位管理到位，工期就可以保证，并且有可能提前。

（四）施工阶段

1、落实施工项目计划成本责任体制，一个成熟的施工企业在工程开工前，根据工程的投资和往年工程实际成本，先确定成本计划，而后按计。划的要求，采用目标分解方法，将目标分配到各职能人员、施工队和施工班组，并签订成本承包责任状(或合同)。由各承包者提出保证成本计划完成的具体措施。

2．加强成本计划执行情况的检查与协调，项目经理部应定期检查成本计划的执行情况，并在检查后及时分析，采取措施，控制成本支出，保证目标成本计划的实现。

（五）竣工结算阶段

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一、房地产管理模式的内涵

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科。也是具有很大发展潜力的新兴学科。从内容上看，它是项目建设全过程的管理，即从项目建议书、可行性研究、工程设计、工程施工到竣工全过程的管理。任何一个项目的建设都需要这个过程，它是分阶段进行的。这不是由人们主观臆造出来的，而是项目建设的客观要求。从性质上看，项目管理是固定资产投资管理的微观基础，其性质属投资管理范畴。

房地产项目的各参与方都有自己的项目管理，可分为建设方的项目管理、开发商的项目管理、咨询方的项目管理、政府部门的项目管理等，但影响房地产项目进展和效益的主要是业主方的项目管理方式。因此，本文只讨论开发商的项目管理，是站在业主方的立场上。

房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统，为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。

我国的房地产项目管理模式的选用应符合我国市场经济的规律和国际惯例，并能促进基本建设事业的发展。房地产项目管理模式的选择恰当与否与项目建设目标能否实现、项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关。因此，了解并选择恰当的房地产项目管理模式意义重大。

二、管理模式的选取

由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制――信息反馈――总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。

在实施现代化管理过程中，离不开基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，详尽全面的统计报表、及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变的因素的影响，出现与实际进度不是提前就是拖后时，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。

三、我国房地产项目管理的现状及存在的问题

1.提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专、大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。

2.加强行业法律法规建设。近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使，置法规体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在：基本建设有章不循、有法不依，不报建、不招标，以及任意肢解发包工程，强行不合理压价；行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业的施工、本行业监理，不允许外行业队伍进；工程项目可行性研究成为“可批性研究”；现场签证无中生有、价量不实；不法中介行为严重；还有钱权交易，搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。

四、结语

房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，在我国目前的房地产项目管理中，提高项目管理水平是刻不容缓的。

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1 现阶段房地产项目成本管理中存在的问题

房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面：

1.1把项目成本管理的重点放在施工阶段

房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。

1.2项目运作过程中不注重施工计划

项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。

2 提升房地产项目成本管理水平的方法

2.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。

（1）合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

（2）做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。

（3）合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。

2.2设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。

（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

3 结语

房地产项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益，通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。我国的项目管理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的掌握和理解项目成本管理的内涵，重视项目成本管理的有效实施，才能永远立于不败之地。

参考文献：

[1]吴荣昌.浅谈房地产企业的成本管理[j].中华建设，2008，(7)：98-99.