房地产泡沫现象模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产泡沫现象，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产图利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。

一、房地产泡沫

(一)房地产泡沫的主要特征

借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、行房地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。

由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

(二)房地产泡沫的形成原因

1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可图便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。

2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。

3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。

4.政府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的政府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。

(三)房地产泡沫的危害

当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财政危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。

日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。

二、经济泡沫与房地产业的关系

(一)知其利害,用其之长

房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、政府政策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。

(二)剖析现状,均衡发展

目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前政府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。

三、结束语

早在2003年,政府在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。

参考文献:

[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境科学出版社,2008.

篇2

1、行为金融学的产生和发展

经过与传统的有效市场理论(EMH)的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。

行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中推翻了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响：

在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。

2、房地产市场泡沫及其存在问题

房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。

房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理性行为表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。

2.1空置率、房价收入比两个指标高居不下

2.2非理性的投资者行为

从非理性的投资者的投资行为也能反映房地产市场的异常现象，非理性投资在房地产投资时存在着住房消费面积贪大行为和超前消费行为，这大大增加了土地资源的浪费，超消费行为也违背了住房消费的动态规律，造成生活质量下降，不利于人的健康发展。其次，投资房地产者的跟风的羊群行为也非常严重。房子同黄金一直都被认为是保值资产，在购房者没有掌握相对全面的投资信息时，看见周围的其他人都投身地产，也不问其具体原因和自身情况，就疯狂的投资房产业。

2.3房产商借贷市场混乱现象

房价的一路飙升使得房产商看到了商机，纷纷投身于房地产行业。房产行业本身高信贷特点带动民间金融借贷发展起来，形成巨大资金高利率参与体广泛的民间借贷市场。但房产繁荣期房产泡沫后，空置房等各种问题凸显，很容易造成开发商资金断裂，民间借贷市场混乱。使得房产成为一下成为金融风险较高的行业之一，甚至演变为民间金融危机。很典型的例子可以看依靠煤炭资源暴富起来的鄂尔多斯经济，巨额民间资本推动了地区房价持续八年暴涨。但却由于投资开发商的缺乏基本的金融知识及其投资的失误偏差和市场的反常，民间借贷机构不成熟，导致鄂尔多斯经济一路下滑的悲剧。

3、行为金融学在房地产泡沫现象的应用

大量针对房产行业的泡沫成因分析都是采用传统金融学理论的宏观角度里假设完全理性的市场下的有效市场假说、完全套利、贝叶斯法则或者预期效用等理论进行解释和研究。很少人从行为金融学，微观投资者行为进行分析。从投资者的决策心理出发，研究房地产投资者，开发商的心理因素对房地产市场的影响，看房价高低波动异常形成的原因。

3.1房地产投资参与者行为的信息反映偏差

参与房地产市场投资的买房投资人、投资开发商及其银行等民间金融放贷机构都存在着过度自信和反应不足的现象。买房者往往对未来比较乐观，相信未来房价有很大的上涨空间，从而才会纷纷加入购房者浪潮，导致市场交易量膨胀，陷入房地产泡沫的漩涡中。同时投资开放商对未来房价的过高估计让其大量买地，甚至高利率的向民间金融机构借贷。而银行、民间借贷机构对未来房市过高估计使其大肆发放贷款。从而加速了房价的波动。同样，在三者反应不足时，对房地产市场的利好消息不敢追击加大投资，当有打压政策也不能及时的收手。这些都致使房地产市场中追涨价杀跌价的现象，大大加剧房地产的泡沫现象。

3.2羊群效应

羊群行为也称从众行为的投资行为。是指投资者在信息掌握不全或获得信息的成本太高的情况下，跟随和模仿着他人的投资行为投资的现象。其行为过度的依赖第三方渠道，忽略自己的主观能动思考性而采取的盲目策略。当房地产市场产生羊群效应时，买房投资者往往不考虑自身情况，过度的依赖他人，疯狂地投入房市，导致房价曲线一路上扬，迅速膨胀，伪装的房地产盛世开始慢慢出现泡沫现象。反之，当不利消息覆盖房产市场时，投资者仅仅依据表面信息做出判断，需求曲线迅速下滑，导致房产业泡沫破裂。这种房地产业的供需不平衡，误导投资者和开发商做出不相事宜的举措，形成房价市场过热或过冷的羊群效应。

3.3反馈机制

在我国房地产价格受到政府政策影响比较大，近几年房地产泡沫的现象严重后，政府为了抑制房价，采取了调利率，限购等多项措施，对不同城市的房价产生了不同的影响。购房者担心房价进一步上涨后会导致高位买进而吃亏，就蜂拥而至的购买。人们对房价的认知偏离反馈给房价的异常，同时正反馈交易机制也会致使投资者行为再次偏离。

3.4从噪声交易者理论看房地产泡沫

噪声概念早在1986年被美国时任金融协会的主席布莱克提出。他在发表的《噪声》一文中指出投资者不是以自己已有信息去决策，而是以噪声进行决策和交易。在DSSW模型中告诉我们房地产市场中存在噪声交易者，并且解释了房地产市场的需求与价格成反方向变动的原因。由于房地产市场中的噪声交易者的认知，心理及其情感偏差，从而对投资决策做出错误的判断。加之媒体的炒作，使得市场弥漫着噪音的投资者越来越多，使得房价上涨时，市场上购房需求上涨，反之当噪声交易购房者对市场前景不看好时，就会做出相反的策略。

4、从行为金融学角度为房地产泡沫提出简析建议

4.1政府政策是引导房价回归理性的重要因素

(1)建全相对应的住房保障供应体系，调整住房供给结构，统一贯彻中央政策并根据各地方的GDP、人数等可靠的基础数据制定切实可行的房产政策。例如加大经济保障房的建设，减少大面积的奢侈住房的浪费现象，并加大低廉经济房的建设，避免影响生活质量的超前消费更加严重，规范和整顿房地产市场秩序。

(2)抑制投机性购房。国家和政府应制定一系列合理的房产税和信贷政策，提高投资者投融资成本。同时，政府及其相关机关采取经济和行政处罚，提高其在房地产投机活动的风险。针对开发商的民间借贷机构的政府监管，可以做完善信贷市场机制。

(3)建立相对完整的信息共享平台，进一步完善信息机制，减少噪声交易者的认知能力，使投资者掌握更多的被披露出来的真实信息，规范购房者和开发商的投资行为。加强正确的舆论的宣传，减少投资者在房地产市场中所掌握的不对称信息。组织相关金融房产部门对购房者，尤其是噪声交易者进行系统正确的理财、房产风险教育，并在房地产市场发展超出合理值，不论过热还是过冷时都给予及时的提示信息，抑制非理性投资行为。

4.2规范银行及其民间金融机构对房价引导和监管机制

(1)银行和民间金融机构认真贯彻政府对房地产行业控制和调整的宏观调整，结合自身状况做好结构调整。各银行要对房地产开发商进行严格的审查，控制好房产抵押贷款的比例和开发商的持有资金比例。并要实时沟通和提醒，引导开发商适当的时候采取降价措施，保证现金流的正常运行，正常的回笼资金。

(2)整顿民间金融机构，完善房地产市场的信贷风险预警预报系统机制。可以看出民间组织有着很强的资金实力和金融信息知识资源，内控机制相比个人投资者而言也相对全面和完善，能对风险进行及时的控制和梳理。在民间机构要剔除不合规不合政策的小组织机构，使得正规的民间机构集合更全面更好的信息和资源与金融接轨，成为正规的村镇银行及实体投资公司。提高民间机构投资者在市场上的投资行为的科学性。

4.3规避购房投资者和开发商投资的非理性投资行为

(1)对于开发商，要严格的执行国家土地使用政策，要时刻的关注政府宏观政策的变化，确定房地产市场变化莫测的需求，避免过多的开发用地。其次，开发商要有财务风险意识，有正确的信息投资观，以防盲目的跟风投资，不顾自己的资金安全进行投资，避免投资中出现资金链断掉的危险，使房屋的供给和需求趋于均衡。最后，开发商还应采取自身反省机制，严格规范自身行为，不虚假消息哄抬房价，互相监督，维护市场秩序。

(2)个人购房投资者应通过正规渠道获取信息，采取正确的投资政策。正确的利用新闻媒体媒介，树立正确的投资心理和投资行为。严格的贯彻个人贷款审查程序，积极地参与政府及其民间金融的有关金融培训和信息灌输，保证自身资金和信息的正确和完整。

5、结束语

由于我国房地产市场的发展及其改革较其他国家晚了很多，房地产市场的发展有很多不完善需改进的地方。无论从购房投资者，开发商及其政府各方看都是尚待探索的阶段。通过本文结合行为金融学的分析，深入的分析了投资者在房地产市场的投资心理和投资行为，在一定程度上使我们更深入的认识了房地产市场中的一些异常现象，房地产泡沫的现象在一定程度上得到了更多的解释和说明，提出相对的解决策略。分别针对政府、购房者和开发商三者都进行规范和整顿。希望我国的房地产市场可以更快的走上持续、稳定的正规的发展轨迹。

参考文献：

[2]安鹏，蔡明超，高国华.中国房地产泡沫的测度与成因解――以上海市为例[J].统计与决策，2008，(20).

[3]韩冬梅，刘兰娟，曹坤.基于状态空间模型的房地产价格泡沫[J].问题研究，2008，(1).

[4]台玉红，苗苗，张洁.我国房地产泡沫测度―基于京、津、沪、渝四直辖市的实证研究[J].华东经济管理，2010，(3).

[5]赵小茜.浅析中国城市房地产泡沫化趋势―基于22个城市房地产泡沫指数模型的实证研究[J].中华民居，2010，(7).

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中图分类号：F293.3 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）005(C)-0147-01

市场发展需量当前，房地产价格高涨，一方面大量商品房或集中在少数人名下，或滞销；另一方面，大多数居民为住房倍受煎熬或望洋兴叹无奈却步，其中潜藏着较大大规模的经济泡沫因素，已于经济实际需求严重脱节形成房地产业泡沫经济，潜藏着最后泡沫破灭，导致社会震荡，出现经济危机的因素。笔者建议相关部门重视并有效控制这一现象的过度蔓延

一、当前房地产业得现状

1、泡沫经济的定义。所谓的泡沫经济就是资本虚拟化的过渡体现，虚拟资本的过渡膨胀与金融行业、房地产业等一些相关产业有密切的关系。相关行业的交易呈现持续上涨趋势，很大限度的脱离了实物原本具有的成本。很多盲目的投资者看到泡沫经济下不实的经济体系和相关物件的飞涨，造成的经济社会的假繁荣现象，激发投资者的投机心理，盲目投资。泡沫经济的实质属于金融投机，这种金融投机形式会对社会造成不良的影响，等到泡沫破裂的那一刻，相关经济体系就会面临着经济崩盘的危险，进而影响社会经济的整体发展进程，由此可见房地产泡沫经济是我国整体经济体系的一颗定时炸弹，如果在不加重视等到泡沫破裂的那一瞬间中国经济将会面临的危机。

2、现今经济泡沫是中国市场中普遍存在的一种经济体系。由于我国经济的快速发展，致使泡沫经济的不断滋生，面对这样的情形金融证券、房地产业等相关行业在经济成长过程中出现的一些问题，但问题都存在着两面性，如果把问题的尺度困在儿时的范围之内，当经济泡沫在控制范围之内，保持不脱离实体的情况下，这样的泡沫问题对市场的活跃程度起到一定的刺激总用。

二、泡沫经济下房地产业状态

1、房地产与现代经济的关系。与房地产之间的关系明了之后，我们发现房地产经济本身并不是泡沫经济的“代言人”。从房地产的本质上来看，房地产业作为不动产，其具有的商品价值有别于其他商品，首先房地产业是以实体从内在的产品，和其他金融类行业，例如股票、证券等相关行业相比有本质上的区别。其次，房地产业作为事业部门，不属于泡沫经济体系，房地产行业作为我国重要的经济体系，并带动着其他相关行业的快速发展。大量的事实证明，现在我国房地产业正处于快速发展阶段，并作为我国经济繁荣的标志，为中国的经济做出了很大的贡献。

2、泡沫经济在房地产业的成分。在房地产业之中多多少少存在着一些泡沫成分。在我国经济快速发展的前提下，房地产行业存在的一些泡沫经济，房地产业含有某些经济泡沫成分，如果恣意生长，面临的后果将是不可估量的。房地产在我国发展的过程当中，存在的泡沫的问题主要体现在。（1）价格方面。由于土地资源是我国较为缺乏的资源之一，但房地产业需要大量的土地资源，致使当今房价一直只涨不跌，再加上一些炒房团地的故意炒作，房地产价格出现大面积泡沫现象。现今房地产业存在严重的供需不平等的现象，国名有钱但买不起房，房价的飞涨已超过了国名能接受的程度，导致有钱人有很多房产，穷人一辈子买不起房子。房地产价格的泡沫现象如果不遏止，房地产行业的破灭一定会到来。（2）滞销方面。房地产在市场上面临着供求不平等的关系，这样泡沫经济就在此产生。有国际相关数据证明，如果商品房空置率控制在10%以内时，这样的经济泡沫现象是正常的，如果超越的幅度很大，再加上管理不当会给泡沫足够的扩大空间，引起以后严重的经济过剩，导致将来的房价崩盘，以及有房地产行业带动的相关行业的严重打击。

三、房地产行业“泡沫”的控制度

房地产经济泡沫的关键在于控制房地产泡沫的控制度上面，因为小幅度房地产泡沫经济有利于房地产行业的快速发展，避免由于房地产泡沫的过渡膨胀导致的，房地产经济的大起大落，是房地产行业有步骤的稳步提升。把握好房地产行业“泡沫”的控制度，有利于带动有房地产行业应道的相关行业发展，促使国民理性购买房屋这种不动产，杜绝炒房团的恶意抬高房屋价格，确保老百姓能住得起房子买的起房子。

四、房地产市场的走向

推出科学的调控措施有效防止房产经济泡沫过度膨胀，形成经济泡沫，危及社会发展。当前的房地产市场形势是否已达到泡沫经济程度？这必须按照实际数据科学地进行评价。衡量房地产市场形势需要制定一系列的参照标准。笔者认为，这一标准的制定考虑以下因素：1、房地产业应该从我国宏观经济角度出发，做出适合中国特色的房地产业。2、确实保证房地产业的供求平衡。3、把握房地产行业的“泡沫”度，确定房地产行业的走向，综合围绕市场经济方向，制定出房地产市场发展最佳“泡沫”需量，才能进行正确评价判别当今房地产市场形势。然后，结合社会经济发展状况，尤其是大多数国民收入消费水平，参考国内外同类问题发展经验，发挥社会主义公有制的优势，制定适合我国特色的房地产价格调控政策、定价听证制度。从关系国计民生的住房问题方面体现出社会主义制度的优越性，此举实为迫在眉睫之需求。

作者单位：中央财经大学

参考文献：

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前言：房地产泡沫的涵义是指由投机性质的购买需求来刺激房地产价格持续攀升的一种非良性房地产营销现象。这种价格的上升并不是以现有市场的供需为基础的，而是通过投资方的一种资产投机来迅速拉动内需，从而达到提升房地产价值的目的。但是当房地产商品的价格过高，超过群众的购买能力时，就会使房地产商品购买量大大降低，房地产商家为了维持短暂的经济繁荣现象，进一步提高价格，形成恶性循环。这种表面上的房地产繁荣现象就是房地产泡沫。房地产的发展对国民经济有着重大影响，因此，一定要有效地抑制房地产泡沫的出现，减少房地产出现假繁荣、真亏虚的现象。

一、房地产泡沫的形成机制

1.资金过度支持对房地产价格形成的影响

在房地产发展中，有力的资金支持对商品的质量有着至关重要的作用，但是当金融支持超过一定额度，房地产行业为了满足金融投资方的要求，就会通过投机方法来拉伸市场需求，进行炒作来提高房价。在房地产行业的发展中离不开资金的支持，但是过于依赖金融支持就会房地产开发商陷入资金膨胀的心理怪圈中。房地产商品开发中过于依赖金融支持，一旦房地产商品建设出现资金断链，开发商就会不断提高房价，以此维持短暂的市场资金平衡，长此以往，就会造成房地产泡沫。

2.土地资源的垄断与资源供给弹性的影响

房地产主要是对土地资源的开发，我国虽然土地面积广阔，但是可供房地产企业进行开发的土地资源并不丰富，房地产开发商为了得到更多的经济利润，就会将部门土地资源进行垄断。我国的土地是属于国有制，其供应量十分有限，但是房地产通过使用权出让的制度来实现土地垄断，这种垄断使开发商的商品成本大大提高，为了弥补这种资金差价，开发商势必会提高房价。但是这就让土地资源的供需出现严重不平衡现象，当资源供给弹性不能调节这种过度垄断时，就会出现房地产泡沫。

3.逆向道德选择风险与企业投机的影响

逆向道德选择存在着一定的风险，当房地产企业进行商品开发时，他们势必要得到相关产业的支持，这种多方合作的方式虽然可以将风险平摊，但是如果一方出现道德裂痕，就会让相关合作方都受到经济损失。与此同时，房地产企业为了获得更高的经济利益，在商品投资选择时不免会出现投机心理，为了让这种投机得到保障，房地产开发商就会不断提高房价，让房地产市场形成一种假繁荣的现象，一旦这种假繁荣的现状无法维持下去，就会引发房地产泡沫。

二、房地产泡沫带来的影响

1.房地产泡沫在经济发展上的影响

房地产泡沫的出现对经济的发展主要有正面和负面两种影响：从正面上来看，房地产泡沫的出现可以在一定程度上带动其他如建筑、设计、金融等多个行业的发展，拉动本地的GDP发展，但是房地产泡沫还可能阻碍整个地区产业结构的优化组建，过度拉伸经济可持续发展的力度，使经济发展呈现短促、能动性差的局面，严重阻碍了当地经济局势的构建。房地产泡沫的出现让大量的资本过渡带到房地产市场中去，所以就使我国的信贷业出现大量资金流动的现象，一旦房地产的资金出现无法回收的现象，就就会让当地的经济出现崩溃，从而引发相关产业的经济链出现断层，最终出现小范围内的金融危机，很不利于本地的经济发展。

2.房地产泡沫对政治发展的影响

房地产泡沫不仅对当地经济的发展有着重要影响，对当今的政治格局也有着不可忽视的影响作用。以日本为例，从1996年日本执政以来，大规模的鼓励房地产建设，但是由于过度的资金膨胀，房地产企业为了稳定自身企业的发展，不断提升住房价格，从而就造成了房地产泡沫的出现。房地产泡沫给日本经济的发展造成了很大程度的损失，使得日本政局极度动荡不安，而这种政局的不稳定使得当时的日本在国际的影响力不断下降，国际地位也不再稳固，国家在世界上的核心竞争力水平渐渐下跌。由此来看，房地产泡沫的影响范围涉及十分广泛，只有减少房地产泡沫的出现，才能让房地产稳定持续发展。

3.房地产泡沫对社会的影响

从我国国民收入趋势来看，可以从两个层面来考虑：以政府的角度上看，群众收入越来越向政府方向集中靠拢；以居民内部角度来看，收入趋向极端化，资金积累越来越集中到小部分人手中。这种收入发展模式造成了经济分布极度不平衡，财富转移过分扭曲，房地产泡沫的出现无疑是加剧了这种现象，这种不正常的经济格局会激化房地产企业与住房购买者之间的矛盾，如果这种矛盾得不到有效控制，就会使人们的思想越来越趋近于对金钱的贪婪，从而会激发一系列社会矛盾，对广大群众的社会价值观与道德人生观都有着不良影响。

三、抑制房地产泡沫的策略

1.革新房地产制度，调整税收政策

目前的房地产发展和规划制度还存在着一定缺陷，因此，政府要顺应市场的发展要求，不断革新房地产的相关法律制度，调整税收政策，让房地产行业健康稳定的发展下去。从某种程度上来讲，房地产的商品投资存在着一定的投机成分，而正是这种投机思想才使如今的房地产发展极不稳定。同时，传统的土地财政又是诱发政府推动房地产泡沫出现的主要推动力，因此，政府制度的改革就要以此下手，扫除制度中不合理、不科学的相关要求，不断完善房地产的发展制度，实行差别化的税收制度。这种税收制度是通过提高空置房的税收来加大房地产居住者的需求与交易量，使房地产投机的风险与成本加大，从而减少房地产泡沫的出现。

2.加强政府宏观调控力度，差别化信贷制度

政府的宏观调控能力对整个房地产行业的发展有着关键性的决定作用，因此，为了避免房地产泡沫的出现，当地政府应该适当地进行宏观政策调控，差别化信贷政策，将本地的房地产发展稳定下来。房地产行业是一个资本累积与投机的行业，它的资金流动性很大，如果只依靠自身企业的储备资金往往难以满足长期的资金填补。政府要建立严格的信贷监管部门，加强信贷资金的信息传递监管，对房地产信贷交易中的欺诈行为给予严厉的法律惩罚。同时政府还要加强对房地产行业信贷业务的管理，鼓励企业严格监管贷款资金的流向，认真核实借贷人的还贷能力，控制好资金得到合理调控，不会出现资金不明流向的出现。

3.完善购房供应体系，扩大保障房建设

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改革开放至今，我国国民经济总量已经实现了翻两番的预期目标，房地产市场逐渐扩大，由于其关联度高，带动性强，已经逐渐成为国民经济的支柱产业之一。目前对我国房地产行业的发展现状分析，我国学者存在一定的分歧。有的学者坚持泡沫论，如谢百三教授认为目前我国部分城市房地产已经出现了泡沫经济，其原因在于出现了投资、圈地热潮等导致的商品房空置率一直处于很高的状态；有的学者坚持非泡沫论，如姜春海认为在1991―2004年中国平均每年经济泡沫率达40.6%，也就是说全国的房地产泡沫已经十分严重了；萧灼基教授认为，房地产市场的特殊性决定销售期跨度较长，空置现象只是暂时的，不存在过剩之说，建筑部研究报告也否定了泡沫的存在；有的学者坚持泡沫必然论，希勒认为，凡是有魅力的城市都会存在房地产泡沫现象。房地产泡沫是以房地产为载体，由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，使得市场价格脱离了实际使用者支撑情况的泡沫经济。

对于房地产泡沫的判定选择哪种指标，各个学者都有他们自己的看法。刘洪玉等从房地产收入、房地产价格增长率等几个指标对泡沫进行测度；束金伟选取了供给类、需求类、投机价值等指标对我国的房地产泡沫进行综合的测度，得出自2004年我国房地产业出现了 “泡沫化”且“泡沫化”呈现放大的趋势。除此之外，周京奎、倪鹏飞、郑子濮等人也都运用不同的指标对房地产泡沫进行测度。

基于中国的房地产现状，结合以上观点，我认为目前中国已经出现了房地产泡沫现象，下面就从房地产泡沫的形成原因、带来的经济影响以及应该采取的措施三方面来分析我国的房地产泡沫。

一、我国房地产泡沫形成的原因

（一）房地产的价格上涨主要是由于供求不相等导致的

在供给方面，土地是房地产的主要成本，随着城镇化的加剧，我国的土地购置费用也在逐年上涨，这会对中国的供应商造成一定的成本压力，从而抬高房地产的价格。同时我国的土地属于国家所有，具有一定的垄断性，这就加剧了土地的稀缺性，这就会进一步抬高土地价格。特别在中国很多地区出现“土地财政”现象，卖地收入成为很多地方政府财政的主要来源，更成为了房地产价格上升的推手；在需求方面，城镇化的加剧，人口的聚集效应引起巨大的住房需求，且中国租房对买房的替代效应较小，从而推动房屋租金及房子价格的上升。除此之外，人均国民收入的增加使得房产的意愿转化为对房子的现实需求，而且由于中国可投资的项目较少，还会转化为对房地产的投资需求。

（二）金融的支持过度成为房地产泡沫的直接诱因

在我国，房地产作为一种商品，同时具有商品属性和金融资产属性，房地产依靠银行信贷的支撑使得其在任意价格都能达到均衡。从房地产的供给方房地产开发商的角度来说，房地产具有投资规模大、资金周转时间长的特点，使得房地产开发商必须依靠金融业的参与才能完成。同时由于房地产保值、增值的特性使得金融机构乐于将资金投放到房地产行业，造成许多发商以较少的资金就可以开发房地产，导致过度开发、投机行为越来越严重。从房地产需求方购房者的角度来说，仅靠自己拥有的资金很难买到商品房，银行的个人住房抵押贷款就给购买者带来了便利。然而也滋生了大量的投机者，进一步抬高房价。金融市场的逐步放开，加剧了商业银行的竞争压力，而房地产市场由于政府支持，价格的升高及有房产做抵押被看做是优质资产，银行加大对这方面的投资，造成了房地产市场的恶性循环，从而形成了房地产绑架金融的局面。

（三）房地产市场买卖双方信息不对称以及租买选择机制的缺失使得泡沫进一步扩大

一方面，我国房地产市场发展相对滞后，在信息披露、行业规范方面相对不足；另一方面，一般民众很难凭借个人经验对房产的性能、配套设施的市场价值等作出相对准确的判断。在信息不对称的情况下，消费者易受到社会舆论和其他消费者的影响，使得泡沫进一步扩大。城镇人口的增加引起住房需求上升，健全的住房租赁系统可以使居民的住房需求趋于理性化，降低投资成分。然而由于受到中国传统居住文化的影响，人们的买房欲望比较强；租赁市场不完善，住房租赁市场供给个体主要为个人，使得中国的租买市场无法实现对住房市场的替代。

二、我国房地产泡沫带来的经济影响

（一）房地产泡沫的正面经济效应

房地产具有产业链长、波及面广的特点，它的发展通常会带动众多相关产业产生的发展。房地产会对相关产业产生前向带动效应和后向带动效应，房地产的前向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为需求对象的产业的影响；房地产的后向带动效应是其对以房地产业的产品或服务为供给对象的产业的影响。总带动效应是指前向带动效应和后向带动效应的累加。房地产业能够带动其他相关产业和下游的相关产业质量的提高和产业的增长。

（二）房地产泡沫的负面经济效应

1.抑制产业结构优化

房地产泡沫意味着房地产行业具有较大的收益，扭曲了回报率的信号，使得社会上的各种投资都被吸引到房地产市场上，使得实体企业很难在银行得到贷款支持，资金不足影响了该实体企业的发展。另一方面很多实体企业将盈余资金投资于房地产， 利用房地产实现保值增资。综上所述，房地产泡沫降低了资源配置的效率，导致实体经济与国民经济的发展不协调。

2.阻碍经济发展模式

拉动我国经济的三驾马车是投资、出口、消费，尽管我国采取了很多措施来拉动内需，但由于房地产泡沫问题，使得房子已经变成了奢侈品，购房支出挤占了居民其他的消费支出，致使内需不足。房地产泡沫还会使经济增长动力缺失，投资一直是拉动我国国民经济增长最重要的力量，特别是在经济环境不好的时候，过度投资在房地产行业会使得经济增长的动力缺失。

三、促进我国房地产行业健康发展的对策

房地产泡沫对我国的经济造成了较大的负面的影响，使我国经济面临房地产泡沫破灭的潜在风险；同时财富转移效应造成贫富分化加剧、社会矛盾激化，并造成社会价值观、道德观扭曲，鉴于此我们必须采取合理的政策来解决房地产泡沫问题。通过对中国房地产现状的深入分析，更好地了解房地产泡沫形成机理，采取相应的政策，促进我国房地产行业健康发展起到了重要的启发作用。

（一）加强房地产开发贷款管理

房地产作为资本密集型行业，单纯依靠企业的自有资金很难满足企业的资金需求， 银行信贷是房地产企业的融资来源。所以加强房地产开发贷款管理有利于从融资来源上控制一些企业盲目涉足房地产业。严格审查房地产开发贷款的发放条件，杜绝向不具备开发资格的企业、第一还款来源不足的企业发放贷款。

（二）加强金融监管，合理发挥金融对房地产行业的支持作用

在当前市场形势下，各商业银行应该严格规范个人住房贷款的审查程序，加强与房地产登记部门、民政部门的信息共享机制建设，防止使用假冒身份等方式骗取住房贷款。通过降低贷款利率、增加贷款金额、延长还款期限等手段，加大对首套房贷款的支持力度。

（三）建立和完善房地产信息系统，强化卖方信息披露责任；加强宣传教育，提高买方分析市场、解读房地产信息的能力

鼓励行业研究机构定期房地产分析报告，对房地产行业的历史情况、未来趋势及相关影响因素进行全面细致的分析，提高公众对房地产行业整体的了解程度。制定相应的法律法规，强化房地产行业的信息披露责任，增强企业信息披露的自觉性。

4.政府要加强体制机制建设，合理平抑房价。完善税收体制改革，优化中央和地方在税种、税收等方面的分配体系，增强地方政府对平抑房价工作的积极性。完善地方政府政绩考核机制，避免“唯 GDP 论”，将控制房地产上涨幅度作为政绩考核的指标之一。引导地方政府处理好短期收入和地区长远发展的关系，减少乃至杜绝因追求财政收入而大量批地、权力寻租等现象的发生。完善土地出让制度，规范土地使用金的收取和使用，建立专门账户管理土地出让金，对收费金额、使用途径等进行公示，增强社会公众对土地出让金的监督。

参考文献：

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[6]袁立华.我国房地产泡沫产生的原因及其防范[J].商场现代化，2007（36）：366-367.

篇6

房地产泡沫与泡沫经济有着区别和联系。泡沫经济是指虚拟资本过度增长，相关交易持续膨胀，使市场价格远远高于实际价值，与经济基础条件相背离的资产价格膨胀，导致金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。房地产市容易被炒作和投机获利的行业，往往是产生泡沫经济的导火线。广义上说，房地产泡沫是指房地产市场价格明显地偏离其实际价值的经济现象。

一、房地产泡沫的成因

第一，房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以，房地产易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

第二，土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展、人口的增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

第三，非理性预期。由于房地产市场是不充分市场，信息存在不对称性。消费者的预期受经济环境的变化影响，而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产供给量反而减少。这样就刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。

第四，金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业，一方面，房地产饱沫的形成离不开银行系统的支持。在巨额利润的吸引下，人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机。另一方面，泡沫经济往往给银行传递错误信息。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。

第五，投机行为。投机行为推动房地产泡沫的形成。资金在国际间流动是为了寻找盈利机会，一旦预期某个国家房地产价格将会上升，就会带来大量的国际投机资金流入，推动房地产价格飙升，形成投机性价格泡沫。国际资本的流动及金融市场自由化的日益增强促进了房地产泡沫的不断膨胀。相反，若出现价格下跌的预期，就会造成资本的抽逃，导致房地产泡沫迅速破灭。

二、指标的选择与综合评价

由于房地产价格由供给与需求两大因素所决定，因此从供给、需求两方面选择以下指标来测度我国的房地产泡沫：

第一，房地产开发投资额占GDP的比重。该指标是直接反映在国民经济中各行业投资结构是否合理, 房地产投资扩张是否过度的基础性指标。

第二，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重。该指标直接反映了全社会固定资产投资结构是否合理,也是房地产投资扩张是否过度的基础性指标。

第三，商品房施工面积与商品房竣工面积之比。该指标是反映商品房未来供求的指标, 反映未来一两年现房供应量, 该比值越大, 则说明泡沫越大。

第四，房价收入比 (房价收入比=每套住房平均价格总额或居民家庭平均年收入)。如果房价收入比快速上升, 这意味着居民须花费更长时间的资金积累来支付房款, 说明居民的购房能力下降了,房地产市场出现了异常运动。据此可以判断房地产市场投机需求与泡沫成分。

第五，房地产价格增长率或GDP增长率。该指标反映了房地产泡沫的内在含义, 是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。GDP增长率代表实体经济的发展, 虚拟经济的发展是以实体经济的发展为基础的, 该指标测量房地产价格增长率相对实体经济的增长率, 用来监测房地产泡沫化程度。

根据以上五个指标，可以计算出相应的泡沫度指数（包括单项指标及各年度综合指标），以检测当前我国的房地产行业是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年与2005年的数据表表明：2005年房地产偏热，且泡沫度大于2004年，房价收入比已处于泡沫边缘。

三、关于我国房地产泡沫防范的几点建议

1.严防金融过度支持

中国房地产投资的资金大部分来自银行，为使房地产金融支持保持在正常水平，国家应从宏观上对房地产金融支持额占信贷资金的比重、房地产金融支持年增长率等指标进行监控，为房地产提供良好的金融环境。另外，金融机构发放贷款时应根据安全原则严格审查，避免呆账、坏账。

2.扩展企业融资渠道，提高企业竞争力

鼓励社会基金进人房地产业.提升企业融资能力。鼓励有实力的房地产企业上市，加速房地产企业从产品运营向资本运营转变，提高其多元化融资能力。政府应制定相应的政策，以便建立有序的交易体系、服务体系、监控和反馈体系。

3.健全住房保障体系，引导公众预期，稳定房地产价格

建立多层次的住宅供应体系，有助于保障居民的居住需求，更有助于缓解当前新房市场上的供求矛盾，引导公众消费，促进房地产业健康发展。鼓励开发中小户型住宅，引导产品结构调整和住房消费需求；扩大经济适用房和廉租房建设，构筑全方位的住房保障体系。

4.推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制

完善利率调节机制逐步建立以中央银行利率为基础，以货币市场利率为中介，由市场供求决定的金融机构存贷款利率水平的利率体系。大力发展直接融资，丰富金融产品，发挥市场的价值发现功能，形成合理的收益率曲线。适当扩大人民币汇率的浮动空间，增加人民币汇率的灵活性，完善外汇市场的价格形成机制和规避风险机制。

参考文献：

篇7

1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。

一、房地产泡沫与房地产泡沫测度

房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。

对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。

二、广州房地产泡沫实证研究

本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房价收入比指标分析

房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998—2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。

2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析

房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。3．商品房空置率指标分析

商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。

4．房地产企业的财务状况指标分析

衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。

5．房地产开发投资资金来源分析

房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998—2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。

6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较

商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998—2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。

三、结论分析及对策

综上指标分析，我们发现1998—2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。

1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。

2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。

3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。

篇8

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

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关键词：脱实向虚；房地产业；长期发展规律；国际经验

一、引言

城市化进程催生了房地产市场，而房地产业则因其显著的关联效应而成为国民经济的主导与支柱产业，因此研究房地产的长期发展规律及其对于宏观经济的影响具有十分重要的意义。由于房地产业在工业化进程中的重要作用，以及对于一国产业结构的良序互动和经济增长的重要支撑和带动作用，对于房地产发展的规律及其对其他经济部门和总量经济影响的研究一直是国内、外学界关注的重点。择其相关研究文献简要综述如下。国内研究方面。葛扬和眭小燕（2009）综述了房地产泡沫的形成—破灭机制，及其与宏观经济之间的关系。张若雪（2010）在国际比较视角下研究了日本和美国的房地产泡沫，并对中国房地产的供求关系进行了分析。柳德荣（2010）则将住房购买视为长期投资，“通过现金流净现值、溢价率、内部收益率等指标考察地区住房市场，指出北京、上海、深圳三地的住房价格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黄素心（2011）则就北京房价的变动趋势及影响因素进行了分析，认为汇改推动了北京房价泡沫的形成。程瑶（2012）在国际比较的视角下研究了地方政府对房地产税收的依赖问题。王学龙和杨文（2012）在国际比较视角下实证分析了中国的土地财政与房地产价格波动的关系，并构建了土地供应限制下的房地产市场均衡模型。程侃和杨斌（2013）在国际比较视角下，通过设计一个新型房价收入比指标，对持久所得、隐性收入与中国房价合理性进行了分析，却认为中国房价仍是合理的，中国人民的房价负担能力被低估。国外研究方面。CatteP等（2004）就房地产价格与经济周期的关系进行了研究，认为房地产上涨期间，通过金融系统带来的财富效应能够刺激消费，引致经济景气。Hott和Monnin（2008）构建租金模型和供求模型，估计了美国、英国和荷兰等国的住房基础价格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在经济向好时，房价上涨的财富效应增加了负债人的借贷能力和净资产，也使得抵押品价值上升，这加速经济周期走强。而房地产和经济景气相互增强最终受制于通胀上行和货币紧缩，使得负债人的资产缩水和债务状况恶化，经济也开始回落。”

E.Leamer（2008）则研究了房地产与多个经济周期的关系，认为：“二战以来美国历次经济衰退的主因是房地产泡沫，地产衰退直接影响住房投资和居民消费。即便房价并无显著下行，但房地产销售的迟缓也足以导致房地产业、建筑业的收缩和财富效应的消退，经济下行乃至衰退也往往难以避免”（转引钟伟和魏伟，2014）。综上所述，目前国内、外相关研究已于国际比较视角下从诸多方面分析了房地产发展与各类经济因素变化之间的关系，分析方法包括定性分析与定量实证，较为全面地涉及了决定房地产发展变化的影响因素，并于一定程度探讨了房地产波动与经济增长之间的关系，这为后续研究奠定了坚实的文献铺垫。然而，深入观察不难发现，当前研究对于房地产的长期发展规律缺乏同时超越地域与短期时限的一般性深入探究与总结，同样对于经济增长的影响分析亦局限于局部地域或相对短期的时间序列。这就为本文的研究提供了问题导向和切入点，即在经济脱实向虚的现实背景下，主要针对房地产业发展的一般特征和长期规律，通过回顾与比较各代表性国家的房地产长期发展实况与共性特征，以期得出关于房地产长期发展机理的规律性总结，从而为我国未来一段时期房地产市场的调整、可能出现的问题以及风险防范提供有益参考。发达国家的房地产进程开始较早，发展较为充分，经历过明显的房地产周期现象，例如美国和日本的房地产市场；而新兴市场国家的房地产进程则开启较晚，发展阶段较低，发展过程未及充分展开，周期现象不太明显，例如韩国、中国的房地产市场。本文从发达国家选取美国和日本，从新兴市场国家选取韩国，作为研究房地产长期发展规律的样本国家，通过查阅样本国家的相关统计数据，进行绘图处理。以下主要围绕样本国家的房地产发展指数与GDP增长、置业人群数量之间的关系展开具体分析与归纳。

二、房地产发展与GDP增长的关系

房地产业是国民经济的重要产业，其发展和关联效应必然带动GDP增长；GDP增长则不仅表征国民收入水平和消费水平的提高，而且表征一国城市化水平和经济发展水平的提高，因此又必然扩大房地产需求，反向带动房地产业发展。因此，两者关联运动的常态几乎呈同步运动，即同时增长或同时下降，且增速或减速大体相当。图1是日本房价指数与GDP增长的运动关联图。如图1所示，1985年“广场协议”之前，日本的房价指数运动与GDP增长运动总体上步调一致，同为缓速增长；然而1985年~1991年，房价增速骤然提高，两者由同步运动转为异步运动，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生和扩大；1991年~1995年，两者依然为异步运动，房价指数转而迅速下降，前一阶段积聚的房地产泡沫破灭；1995年之后，两者基本恢复同步运动，不过作为泡沫经济的严重结果，此时的宏观经济陷入长期萧条，GDP增长乏力。美国的房地产周期现象最为明显，房地产泡沫频发，如图2所示，仅1970年~2010年，就已出现过三次房地产周期和泡沫现象，它们分别是：1975年~1978年，第一次房地产泡沫；1983年~1886年，第二次房地产泡沫；2003年~2007年，第三次房地产泡沫。纵观这三次房地产周期和泡沫现象，尽管泡沫的破灭诱因不尽相同，但其产生的诱发因素却都直接源于房价指数增速明显快于GDP增速的异步运动。由于房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫的滋生、扩大和破灭，进而诱发房地产周期性波动。

而在房价指数增速与GDP增速几乎同步运动的阶段，或者GDP增速明显快于房价指数增速的时期，例如1990年~2000年期间，则没有出现明显的房地产泡沫和周期性波动现象。图3是韩国房价指数与GDP增长的关联图。从其房地产发展的历史看，如图3所示，由于汉城奥运会效应，自1986年起，韩国的房价指数运动与GDP增长运动开始呈现异步运动特征，房价指数增速明显快于GDP增速，从而造成房地产泡沫；1990年，此轮房地产泡沫开始破灭，并于1993年结束；1993年~1996年，韩国的房价指数运动与GDP增长运动依然表现为异步运动，但是与房地产泡沫期不同的是，此时的异步运动表现为GDP增速明显快于房价指数增速。1997年，亚洲金融危机爆发，韩国的房价指数和GDP增长同时受到剧烈影响，迅速下降，但自此至目前为止，除了2008年全球金融危机的外部冲击之外，两者基本恢复同步运动的常态。综上，纵观样本国家的房地产发展与GDP增长之关系，根据其房价指数或土地价格指数与GDP增长联动的共同特征，可以得出以下结论：房价指数或土地价格指数与GDP的同步运动是两者关联运动的常态，这是对于房地产发展和GDP增长互相促进的产业结构效应的一般反映，尽管在发达国家有时也会出现GDP增速明显快于房价指数或土地价格指数增速的异步运动情况；若是发生房价指数或土地价格指数增速明显快于GDP增速的异步运动现象，便会诱发明显的房地产泡沫和周期性波动现象。

三、房地产发展与置业人群数量的关系

美国、日本、中国等国家的统计数据表明，20岁~50岁的人群是住房消费主力人群和购房适龄人群，尽管三个国家的发展阶段、模式和文化等都存在明显差异，但这基本符合消费的生命周期理论。因此，我们用20岁~50岁的人群数量代表置业人群的数量。下面重点检验样本国家20岁~50岁置业人群数量跟房价指数的关系，以视两者之间是否存在显著的正相关性。如图4所示，日本的置业人群数量曲线呈现显著的阶段性，其拐点出现在1973年左右，1973年之前为快速增长期，之后为平缓增长期和绝对下降期。1973年之前，日本置业人群数量以基本稳定的速度快速增长，而房价指数也以基本稳定的速度快速增长，且没有发生房产泡沫现象，两者之间表现出显著的正相关性。1973年之后，日本置业人群数量首先转入平缓增长（1973年~1995年），继而平缓下降（1995年以后）；房价指数也随之转入平缓增长期（1973年~1985年），且没有发生房产泡沫现象，此间两者同样表现出显著的正相关性；1985年~1995年，日本置业人群数量平缓增长，而房价指数却大起大落，两者不存在正相关性，房地产市场经历了泡沫过程；1995年之后，日本置业人群数量平缓下降，房价指数亦平缓波动，两者又恢复正相关性。

观察图5，美国的置业人群数量曲线也呈现出阶段性，其拐点出现在1998年左右。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数也随之快速增长，且没有出现显著的房地产泡沫现象，两者呈现明显的正相关性；1998年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长期，而房价指数运动先是经历了大起大落的房地产泡沫期（2003年~2009年），继而恢复拐点之前的常态化快速增长，总之，两者之间不具有明显的正相关性。关于拐点之后两者正相关性的打破，房地产泡沫期归因于市场投机因素，2009年之后（房价指数的常态化快速增长）则归因于美国的“再工业化战略”实施所带来的经济复苏。韩国置业人群曲线的拐点出现在1995年左右，如图6所示。拐点之前，置业人群数量为快速增长期，房价指数随之快速增长，除了1986年~1993年的房地产泡沫过程之外，两者基本呈现明显的正相关性；1995年拐点之后，置业人群数量进入平缓增长和回落期，而房价指数运动却呈现出拐点之前的常态化快速增长态势，两者不具有显著的正相关性，这种背离运动主要源于这一时期韩国电子、汽车等新兴产业的崛起而带来的经济快速发展。综上，纵观样本国家房地产发展与置业人群数量的关系，根据其房价指数与20岁~50岁人群数量关联运动的共同特征，得出以下结论：房价指数曲线与置业人群数量曲线的明显正相关是两者关联运动的常态；若发生房价指数运动背离两者正相关性的大起大落现象，便会触发房地产泡沫和周期现象；但是同时存在着在置业人群数量平缓增长或下降阶段上，GDP的快速增长破坏两者联动正相关性的可能，即GDP的快速增长引致房价的快速增长。

四、结论

纵观样本国家的房地产发展历史，通过以上分析可以发现，房地产的发展在根本层面上受到GDP和置业人群数量的综合作用，这些经济因素相互联系，共同决定着房价指数的变化。根据样本国家房地产发展的共同特征，概而言之：当城市化率越过拐点而转入平缓增长阶段后，房价指数运动主要取决于GDP和置业人群数量的变化，两者任一的快速增长都会引致房价指数的快速增长；若发生房价指数单方面大起大落的异步运动情况，便会触发房地产泡沫过程，给经济增长造成严重的负反馈，破坏经济的正常发展进程。从长期看，房地产发展在根本上亦主要取决于GDP和置业人群数量两因素的共同作用，两者任一的快速增长都将引致房价指数的常态性快速增长；若两者同为平缓增长或下降，房价指数则随之同步运动。此为基于国际经验总结的房地产长期发展规律，在当前中国经济脱实向虚的现实背景下，对于调控房地产健康发展具有重要的理论向导意义。

参考文献：

[1]葛扬，眭小燕．房地产泡沫化机理及其影响研究评述[J]．经济学动态，2009，（11）：125-130．

[2]张若雪.房地产泡沫国际比较及中国房地产业发展[J].财经科学，2010，（273）：91-99．

[3]柳德荣．京沪深住房市场泡沫比较研究：基于长期投资的视角[J]．管理世界，2010，（9）：169-170．

[4]王春雷，黄素心．北京房价泡沫变动趋向及影响因素[J]．商业研究，2011，（10）：191-195．

[5]程瑶.地方政府房地产税收依赖的国际比较与借鉴[J].财政研究，2012，（11）：72-76．

篇10

中图分类号:F293.3文献标识码:A

从1985年开始的,促生了中国真正意义上的房地产业。随着我国土地使用制度改革和城镇住房分配制度改革,国有土地使用权从行政划拨、无偿无期限使用转变为有偿有期限的出让转让,住房建设由过去国家单一投资转变为多元投资,住房分配从实物福利分配逐步转变为货币分配制度,我国住房商品化程度得到了极大提高,房地产业投资飞速增长。1993～2003年我国房地产开发投资从1,937.5亿元增长至10,106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,远远超过了同期GDP的增长速度。房地产市场是否健康稳定不仅关系到一个国家经济的健康发展,金融安全,而且关系到人们生活水平是否能够稳步地提高。我国房地产业前后总共不过20多年的时间,总的来说,中国的房地产业还是一个新兴的行业,抵御风险的能力比较弱。如果房地产泡沫一旦破裂,首当其冲蒙受损失的是个人房产购买者,其次是房地产企业、金融机构及相关产业,危害严重者甚至引发金融危机与经济危机。20世纪八十年代起日本发生的长期的经济衰退,很大程度上是由于房地产泡沫引致的;1997年发生在东南亚的金融危机与房地产市场也有着密切的关系,这次危机使得东南亚国家蒙受了巨大的损失,积累了数十年的财富化为乌有。我国1992～1993年在全国出现了房地产热,海南、北海等地出现了严重的房地产投机现象,使得房价急剧飙升,房地产泡沫不断聚集,最后泡沫破裂,对当地经济产生了长期的、严重的影响。

2009年全年,投资稳步增长,房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元,分别同比增长23.8%和19.7%,低于2000～2007年的平均水平。2009年1～10月,房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%,增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点,延续2009年以来的逐月回升势头,但与2000～2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距,亦低于2008年全年水平。需求持续上升,销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。2009年全年,全国商品房销售面积和销售额达到9～9.5亿平方米和4～4.5万亿元,其中住宅销售面积8.5～9亿平方米,销售套数达到850～900万套(2006年、2007年、2008年分别为504、625、556万套),销售额为3.5～4万亿元。2009年1～10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元,同比增长48.4%和79.2%,住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元,同比增长50.1%和84.3%,规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过2007年全年。政府连续出台多项措施抑制房地产的过快过热增长。

房地产开发中的泡沫现象,主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值(市场基础价值)不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而建筑物是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,这相对比较稳定,较易判别,因此我 们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫),而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。当泡沫发生的时候,市场机制失灵,人们的行为是买涨不买跌,不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时,投资者预期价格进一步上涨。1991～1993年我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1,000多元的公寓楼,到1992年就可以卖到3,000多元。有的商品房价格甚至突破10,000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高,有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温,房地产热在造就了一批富翁之后,相当一批公司被套牢在海南的土地上,上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减,只有转移的功能。

房地产泡沫的成因是多种多样的,既有内部原因,也有外部的推动力。从内部简单来看:(1)房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以,房地产易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一;(2)土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展、人口的增加,城市化进程的不断推进,人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此,土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

从外部详细来说:(1)金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业,一方面房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持,在巨额利润的吸引下,人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机;另一方面泡沫经济往往给银行传递错误信息:在经济繁荣时期,房地产价值上扬,银行往往过于乐观,为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而,随着预期的逆转,房地产价格急剧下跌,银行拥有的抵押房地产价值急剧下降,巨额不良债权随之产生,最终导致房地产泡沫的破灭。(2)信息不对称。在健全市场环境下,房地产的价格应等于其重置价格,并受供求关系的影响。但是,在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时,许多投资者会借债从事房地产投资,然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模,财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而,与任何市场一样,房地产节场的变化是永匿的,各种动态因素的变化,包括自然因素(地段、基础设施、周边环境、污染程度等)、经济因素(GDP的增长、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会因素(人的居住模式:单独居住、与父母合住、人口趋势、消费观念、文化水平、消费品位)、政策因素(利率政策、税收政策、土地政策),都会引起房地产市场的变化。当市场发生变化时,投资者“博弈的规则”也要变,但在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之,房地产的建设周期长,使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。(3)投机行为。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起,房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观,并且出现非理性的“集体无意识”行为时,土地投机者开始增加土地的购买和囤积,投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象,引起进一步的涨价预期,从而形成一个自我强化的正反馈,最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中,地价逐步脱离地租的贴现值,地价并非主要由地租间接决定,而是由市场上土地资产的买卖交易,在很大程度上是由投机行为直接决定的。(4)权力寻租。在不完善的市场机制中,少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争,从而获得超经济收入,一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制的不健全,立法的滞后以及执法监督的不力,也导致土地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同时,权力寻租者为了捍卫其既得利益,又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利,,权钱交易,为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤,权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制,使市场的资源配置功能丧失,大量的投机者却不断进入并活跃异常,这种“劣币驱逐良币”的现象在1992～1993年的中国,特别是沿海的一些地区极为普遍。

房地产泡沫对经济不仅有负面的影响,正面影响同样不可忽视。

(一)微观经济效应对居民的经济影响主要体现为财富效应。第一种类型是由房地产价格上升引起的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显,在泡沫上升阶段,房地产价格持续上升,消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的,但在一个较长的时间内,房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念,即认为自己的财富确实增加了,其边际消费倾向也随之提高,消费上升产生的乘数效应又会刺激生产,导致生产增加;第二种类型是由物价下降引起的财富效应。对财富效应的解释还可借用另一种观点,即房地产在具有实体性的同时也具有虚拟性,是虚拟经济的一部分。而虚拟经济的运行从整体经济中吸收了一部分货币,对于这部分货币来说,它不直接参与对实体经济中商品的追逐,因而在实体经济中流通的货币量下降了,这种下降必然有降低物价的功能。根据庇古效应理论,物价下降会增加实际财富,从而增加消费支出,最终带动经济的发展。

(二)房地产泡沫的宏观经济效应

首先是动态经济效率改进效应。房地产泡沫的存在使得经济由动态无效向动态有效转变,从而提高整个经济效率。20世纪八十年代末、九十年代初日本出现房地产泡沫;1992～1993年我国出现海南、北海房地产泡沫;1997年东南亚爆发金融危机,房地产泡沫破灭是其形成的主要原因之一。这些经济事件极大地影响了本国、本地区甚至全球经济的发展。

其次是强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度,是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升,开发商所开发的物业抵押价值明显上升,他预期未来房价会更高,同时银行也会有相同的预期,把房地产贷款当作优质贷款,使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款,又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的,这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升,这就从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时,消费者预期房价会不断上升,购置房地产可以获得较高的资本收益,导致房地产市场上存在大量的投机行为,由于房地产供给短期无弹性,在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升,这就从需求方面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看,房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加,由于房地产业具有极高的产业关联度,房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张,如建筑业、材料供应业、金融业以及其他辅行业。对这些行业的带动也促进了宏观经济的进一步高涨。

再次是资源配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款、甚至企业资金被吸引到房地产市场上,会使生产投资相对萎缩,形成“产业空洞化”现象;社会经济也会呈现出两个特征:一方面是名义财富的急剧增长;另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。房地产泡沫的资源配置效应可以从历次泡沫现象中得到印证。20世纪八十年代末期,日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业,导致房地产市场出现过度投机现象,房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增,而对制造业的贷款却增长缓慢,甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款,使得制造业投资增长速度下降,房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。泰国的房地产泡沫同样导致了房地产业和生产部门间资源配置的非对称性。

房地产泡沫的负面影响是巨大的,如不加以控制和监管后果不堪设想。

首先,对消费需求的影响。20世纪五十年代米尔顿・弗里德曼提出了持久收入理论,弗朗克・莫迪利亚尼提出了生命周期理论,这两个理论密切相关,因此被合称为“面向未来的消费理论”。其基本思想是:单个消费者是面向未来的决策者;消费与财富有关,消费的变化受到财富变化的影响;财富是一个存量变量,以一个人的资产总价值来衡量;资产价格的变化会改变一个人的财富,因此股票或房地产价格下降而且人们预期这一变化将长期持续时,拥有这些资产的人将降低他们的消费水平。这种资产净值变化对消费需求的影响被有关学者称之为财富效应。

其次,对房地产的资本抵押机制和信贷周期的影响。为了抑制借款人的道德风险激励,信贷市场中普遍对借款人实施自有资本金要求和设定抵押要求。从期权定价的角度考虑,自有资本金要求相当于借款人为取得借款合同而支付的期权价格费,而提供抵押品则相当于降低了借款人持有的卖出期权的执行价格,两者的作用都在于加大借款人的债务违约成本,抑制其道德风险激励。因此,资本-抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。Moore认为,当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时,借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。这种影响积累起来,将导致信贷周期。由于资本-抵押机制的存在,在泡沫形成初期,房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张,并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀,银行体系和经济系统变得脆弱,当出现一个反向的外部冲击时(如房地产价格没有达到预期的水平),就会形成反向的累积过程,资产价格急剧下降,银行资产负债表恶化,信用流量减少,信贷规模迅速萎缩,实际产出大幅下降。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环。即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响,一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动,而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本-抵押机制的存在,房地产泡沫通过作用于企业和银行的资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响,从而对经济产生影响。这一机制的特点就是:在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。

第三,对房地产周期的影响。随着对房地产业的投资和消费占国民经济的比重不断提高,房地产波动的周期与宏观经济周期的互动性越来越强。一般来说,经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响,而房地产泡沫作为经济整体系统以外的干扰或外部冲击,在经济系统的内部传导机制作用下,其原来的运行趋势在运行水平或程度上会发生变化,由房地产泡沫引起的这一变化就是房地产泡沫的强周期效应。宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势,但在波动时序上略有区别,房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时,政府通过扩张性政策刺激经济,社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移,由此导致并推动房地产业率先开始复苏,并带动相关产业,宏观经济在乘数作用下步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后,在政府紧缩性政策冲击下,由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下降低,同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响,使得社会资源率先从过热的房地产领域退出,房地产市场先于宏观经济而进入收缩期,这种收缩通过对消费、投资等宏观经济变量的影响,导致经济衰退。

房地产泡沫对微观经济主体的影响。对企业来说:第一,减少企业财富,削弱其信贷能力;第二,导致企业过度负债,产生债务危机;第三,降低对企业资源的配置效率;第四,对企业投资产生挤出效应;第五,引起银行危机,抑制企业发展。正常情况下,许多企业在得到银行贷款之后,通过将其中的大部分贷款重新存入银行而定期地支取企业所需的资金,泡沫破裂导致银行出现大量的坏账,资金难以正常周转。有些银行甚至面临破产的危险,一旦银行出现支付危机,马上会导致许多中小企业陷入困境,缺乏流动资金的企业难以维持正常生产,遭遇困难的银行势必紧缩信贷,不仅要追回已贷出的资金,而且不会轻易给企业延期或发放新的贷款,扼杀了许多企业的发展机会。

对居民来说:一是减少了居民的财富净额。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性,对于多数居民而言,房地产不仅是一种重要的消费品,也是一种重要的投资品。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水,直接减少居民的财富,大批住房贷款没有还完的家庭还有可能出现负资产。二是减少了居民消费,降低了居民效用。房地产价格的变化是居民消费的来源之一,房地产是居民财富也是他们的收入源泉,当居民拥有的房地产价值发生变动时,特别是房地产泡沫破灭时,价格的大幅下降会造成消费水平的下降和福利效用水平的损失。

第四,对国外经济部门的影响。一方面由于房地产泡沫形成过程中的资源配置效应,即房地产泡沫扭曲了价格信号,形成了不合理的资源配置,国外大量的过剩资金、银行贷款、甚至企业的资金都被吸引到房地产市场,从而使得其生产投资相对萎缩,形成产业空洞化,实际生产部门产值增长缓慢,产业结构长期低级化,产业转换能力弱,产品竞争力下降,最终导致经常项目赤字;另一方面由于房地产泡沫形成时房地产价格的上涨会对消费、投资产生拉动作用,扩大一国总需求,从而引起其进口增加,形成经常账户赤字。

房地产过热,一旦泡沫形成,房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息,影响开发者和消费者的预期,而且虚假需求造成的过度供给,又会形成新的房产积压,给整个国民经济带来大而长期的负面影响。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形成银行的不良资产,最终导致金融风险,1993年的中国和1996年的泰国都是这样,国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取。此外,房地产价格过高还会影响人才的去留,严重削弱城市竞争力,影响地方经济发展。我们应该采取合理措施,如建立房地产泡沫风险预警体系、加强银行信贷管理、健全城市基准地价制度等。

(作者单位:青岛大学国际学院)

主要参考文献:

[1]黄达.货币银行学.中国人民大学,2009.1.

[2]西方经济学(微观部分)第四版.中国人民大学出版社,2007.3.