房地产会计计量模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产会计计量，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)13-0170-01

1　投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2　投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3　投资性房地产的会计处理

3.1　投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

3.2　投资性房地产的初始计量

总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

3.3　投资性房地产的后续计量

后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。

(1)成本计量模式。

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。

处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下：

①计提折旧：

每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)

借：其他业务成本　75000

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　75000

②确认租金。

借：银行存款(或其他应收款)　80000

贷：其他业务收入　80000

③计提减值准备：

借：资产减值损失　3000000

贷：投资性房地产减值准备　3000000

(2)公允价值计量模式。

采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：

①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。

会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产――成本　90000000

贷：开发成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；

借：投资性房地产――公允价值变动　2000000

贷：公允价值变动损益　2000000

注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。

③计量模式的变更。

篇2

一、投资性房地产公允价值模式的选择分析

公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。

1、公允价值计量的会计信息生产成本较高

这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大

在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。

3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划

公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。

同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。

4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担

税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用

1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值

根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。

2、公允价值模式计量对公司装修费的影响

投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。

一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：

借：投资性房地产――公允价值变动

贷：公允价值变动损益

3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响

企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。

投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。同时，按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。

【参考文献】

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【关键词】

投资性房地产；会计政策选择；盈余管理

从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。

投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。

如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。

如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。

因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。

1 中航地产案例简介

深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。

2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。

2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析

2.1 变更动因分析

对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。

2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。

如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。

国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。

2.1.2盈余管理的驱使

2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。

2.2 制约因素分析

2.2.1 利润变化程度加剧

采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。

2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧

权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。

在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。

3 结论及建议

2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。

公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。

【参考文献】

[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012，（15）：31-33.

[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J]. 财务与会计，2008，（1）：20-21.

[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.

[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.

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doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地产开发企业所持有的房地产按照持有意图可划分为存货、固定资产或无形资产、投资性房地产三类，分别归属于不同的具体会计准则进行规范。投资性房地产的范围包括已经对外出租的土地使用权和地上建筑物以及持有准备赚取资本增值的土地使用权。从取得途径上来说，房地产开发企业所持有的投资性房地产既可以由原准备对外出售的存货或自用的固定资产、无形资产改变使用用途转换而来，也可以直接自建作为投资性房地产进行获利。按照企业会计准则的规定，投资性房地产的后续计量既可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，使投资性房地产同企业其他类别的房地产的会计核算出现了较大不同，对房地产开发企业的会计信息也产生了较大的影响。

1 公允价值模式进行后续计量的房地产开发企业投资性房地产的会计处理举例

例如，甲房地产开发企业，2010年1月1日将一套自建完工原用于出售的商品房出租给乙公司。该商品房的开发成本为1 000万元，甲企业对其计提了200万元的减值准备。如果出租日，该商品房的公允价值为900万元。甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本900，借：存货跌价准备200；贷：开发产品1 000，贷：资本公积――其他资本公积100。如果出租日，该商品房的公允价值为700万元，则甲公司在租赁期开始日的会计分录为：借：投资性房地产――成本700，借：存货跌价准备200，借：公允价值变动损益100；贷：开发产品1 000。按照企业会计准则的规定，存货计提跌价准备后，如果造成存货价值下跌的原因消失，企业可以将已经计提的存货跌价准备转回。但从以上会计处理对比中可以看出，如果房地产企业将存货转换为按照公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产按照转换日的公允价值入账，如果房地产的公允价值高于原账面价值是不允许通过损益转回的，但是如果房地产的公允价值低于原账面价值则要计入当期损益。这种不对称的会计处理方式，是为了防止企业通过调节房地产的公允价值来调节利润，遵循了谨慎性原则，但对房地产开发企业的利润有不利影响。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，房地产开发企业无需按照自用的固定资产、无形资产类似的会计处理方式，按期计提累计折旧或累计摊销，也无需对该投资性房地产计提资产减值准备。接上例，如果2010年1月31日该商品房的公允价值上涨100万元，则甲企业的会计分录为：借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益。如果2010年1月31日该商品房的公允价值下跌100万元，则甲企业的会计分录为：借：公允价值变动损益；贷：投资性房地产――公允价值变动100。投资性房地产公允价值下跌对房地产开发企业的影响类似于存货出售价格下跌而计提的资产减值损失。但当商品房价格上升超过其原开发成本时，房地产开发企业可以将这一部分上升的价值体现在利润表之中，从而增加当期会计利润。

接上例，假设2010年12月31日，甲房地产开发企业将该商品房出售给乙公司，出售价款为800万元，不考虑相关税费。出售时，该商品房“投资性房地产――公允价值变动”明细科目为借方余额200万元，“投资性房地产――成本”明细科目为借方余额700万元，“资本公积――其他资本公积”为贷方余额100万元。甲企业会计分录为：①确认其他业务收入。借：银行存款800，贷：其他业务收入800。②结转公允价值变动损益。借：公允价值变动损益200；贷：投资性房地产――公允价值变动200。③借：其他业务成本600，借：资本公积――其他资本公积100；贷：投资性房地产――成本700。同房地产开发企业将商品房直接对外出售相比，甲企业的出售收益和成本分别计入了“其他业务收入”和“其他业务成本”而不是“主营业务收入”和“主营业务成本”，但由于利润表并不单独列示主营业务和其他业务，而是合并列示于“营业收入”和“营业成本”，因此不会对会计信息造成分类上的影响。从营业利润金额的角度来说，从以上分解会计分录中可以看出，甲企业确认的其他业务收入就是甲企业收到的销售款，确认的其他业务成本就是甲企业对商品房的原开发成本。投资性房地产在持有期间公允价值的变动仅影响公允价值变动损益而不会对营业利润造成任何影响。

2 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业的影响分析

（1）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计核算成本。由于相对于历史成本，公允价值计量属性具有较大的不确定性，为了保证会计信息的可靠性，企业会计准则对投资性房地产以公允价值模式进行后续计量做了严格的限制。当房地产开发企业对外出租的房地产不存在活跃的市价时，企业需要参照同类或类似，例如分布在同一市区、位置相似、环境相似、建筑结构相似、使用用途相同等，有活跃市价的房地产价格进行调整、评估确认该房地产的公允价值。如果企业不具备房地产公允价值的评估能力和评估资质，企业还需要聘请外部资产评估机构出具评估报告，这会加大企业会计处理的难度和成本。

（2）以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量加大了房地产开发企业的会计利润波动性。虽然按照企业会计准则的规定，资产的公允价值是指资产买卖双方在公平交易的前提下，自愿进行资产交付的价格。但事实上由市场交易而产生的公允价值会受交易双方的投资心理、对市场走向的预期、谈判能力、世界经济形势等不可预期甚至非理性的因素影响。作为存货的商品房，房地产开发企业应当在一年内予以出售，而且我国的政策法规对房地产开发企业囤房不售的做法也有较为严格的规定。但作为投资性房地产进行管理后，房地产开发企业可以长期持有，并且在每个会计期末将房地产公允价值的变动以持有损益――“公允价值变动损益”的形式反映在利润表中。这会使企业的会计利润丧失历史成本计量下的稳定、连续和规律性而变得波动。对于我国房地产开发企业来说，在政策调控前，房价一直处于连续上涨阶段，将对外出售的商品房转为投资性房地产，一方面可以达到间接囤房以谋取更大经济利益的目的；另一方面也可以将公允价值的上升反应为企业的当期会计利润，对于上市公司性质的房地产开发企业可以达到粉饰会计报表的作用。但目前政策调控后，房地产价格出现大幅下跌趋势，这种情况下，以公允价值对投资性房地产进行后续计量，对企业的会计利润可能产生不良的影响。

3 以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对房地产开发企业税负的影响分析

（1）按照我国目前税法的规定，企业将房地产对外出租而计算缴纳的房产税有两种征收办法：第一种是直接按照租金收入的12％计算，第二种则是按照出租房地产账面原值的70％再乘以1．2％计算。采用第二种方法进行计算时，企业采用成本模式还是公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会对出租房地产的账面价值产生一定的影响。如果今后税法采用重估资产价值作为计税基础，那么在房地产价值上涨时公允价值计量会加大企业的税负。

（2）我国计算缴纳所得税采用的是收付实现制，投资性房地产公允价值的变动虽然会影响企业当期会计利润，但由于企业并未实际处置房地产，因此经济利益并没有流入或流出企业。企业在计算应税所得额时可以将公允价值变动损益扣除。但是投资性房地产以公允价值进行后续计量后，将不再计提累计折旧，而累计折旧是可以税前扣除，因此采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量会加大企业的所得税负担。

主要参考文献

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中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02

投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点

1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。

2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。

3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。

二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题

在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。

1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。

2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。

3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。

2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。

3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。

四、结论

新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

参考文献：

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一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

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一、房地产开发企业现金流量与会计利润的处理

1、现金流量处理。房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，再支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。房地产企业现金流管理就是企业通过对外融资、存货及应收账款管理等手段，使企业保持正向现金流以满足企业正常经营及发展需要，而不至于现金囤积造成浪费。

2、会计利润处理。房地产企业的会计利润通过利润表予以反映，采用的是权责发生制，主要来自于企业正常的生产经营活动的经营成果，因而对于房地产企业的销售收入、租金收入以及相关建设成本等均采用摊销的方法，使得企业的会计利润保持在较为稳定的水平上，合理及有效的估计对于保证房地产企业的准确的会计利润具有重要作用

二、房地产企业现金流量和会计利润的矛盾分析

虽然会计利润和现金流量对于房地产企业的发展状况等都具有分析和预测作用，保证了企业的稳定与发展，但是，房地产行业的特殊性决定了其现金流量和会计利润存在区别及矛盾。

1、二者的计量基础不同。企业的会计利润是以权责发生制为基础摊销的，而现金流量是以收付实现制为基础计算出来的，房地产企业由于投资周期长，二者在评估企业的运营效果上存在显著不同，对于企业的决策和未来的发展影响重大。

2、二者填列内容及方法不同。会计利润以利润表为载体，主要包括主营业务收支、期间费用及营业外收支等部分，它的填列方法具有一定的运算性。现金流量以现金流量表为载体，主要包括经营活动、投资活动以及筹资活动中的现金流量，其填制方法分为直接法和间接法两种。直接法以利润表的营业收入为起算点，间接法将净利润调节为经营活动的现金流量。此差异使得房地产企业可以从两个不同角度分析企业的财务状况，对企业当前和未来时间的绩效水平予以评价。

3、二者说明的经济含义不同。会计利润其数额大小在很大程度上反映企业生产经营过程中所取得的经济效益， 表明企业在每一会计期间的最终经营成果。而现金流量的多少则清楚的表明了企业经营周转是否顺畅、资金是否紧缺、支付偿债能力以及是否过度扩大经营规模， 对外投资是否恰当， 资本经营是否有效等， 从而为投资者、债权人、企业管理者提供非常有用的信息。这意味着一定时期内高额会计利润的背后可能是大量的现金赤字，这使得房地产企业对于经营、投资及筹资等得到背道而驰的结论。

4、二者在决策中的作用不同。会计利润由于考虑的是一段时期内的收益情况，其在长期决策中的作用更为明显，而现金流量对企业短期内的运营状况的反应程度更好，对其短期决策更为有效；同时，会计利润适用于法定政策，是企业与国家政策相协调的工具，而现金流量更多的为投资者、债权人所运用，是现今更为灵活的财务指标。

由此可见，在房地产企业中，会计利润和现金流量对于企业的财务及整体发展的影响不同。因此，房地产行业的有效发展势必要解决好会计利润和现金流量的矛盾问题。

三、房地产企业会计利润与现金流量的协调方法

1、制定良好的销售计划。对于房地产行业，良好的流转是企业稳定和发展的基石，因此，必须关注主营业务的销售工作。在销售过程中注意调研，了解不同消费者的需求，同时采取适应的营销策略保证销售顺利完成，从而使得企业能够获得较高的存货周转率，使得企业更好的利用资金。

2、制定合理的应收账款信用政策。高度重视应收账款的清收工作，及时整理应收账款客户信息，树立风险意识、加强信用风险管理、防范与化解信用风险。可以采取现金折扣的方式，以使客户早日偿还货款。

3、加强对存货的分析与管理。进行合理预测， 制定采购计划， 确定规模，保证资金的有效利用。同时，对存货进行有效的管理与控制，提高流通效率。

4、制定良好的现金流量安排及监督工作。合理安排各项活动的现金流量比例，不断记录并总结企业的经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量。根据企业自身的实际情况， 合理分析研究和适当调整三者的比例关系， 才能使企业的现金流量更好地满足企业经营及发展的需要， 使现金流量达到最优， 从而实现企业净利润与现金流量的同步增长。

总之， 现金流量与会计利润差异存在是一个不可忽视的现实问题。要解决这一问题，企业应转变观念， 真正树立“ 现金至上”的投资价值观。价值最大化是企业和投资者的共同目标， 资本的增值应表现为利润的增加与现金流量规模与速度的同步提高。而偏重会计利润， 忽视现金流量， 就无疑成了一条腿走路。因此， 现金流量在企业生存发展和经营管理中的作用是绝对不可忽视的。

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一、前言

当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。

二、房地产企业会计信息质量存在的问题

(1)风险信息披露内容不完整

房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。

(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观

对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。

(3)企业内部会计核算不完善

当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。

(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善

当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。

三、提高房地产会计信息质量的对策建议

针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:

(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。

(2)完善配套工程的会计核算准则指引

我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。

(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计

针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。

(4)完善房地产企业的会计规范体系

近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。

四、结束语

由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。

参考文献:

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房地产企业所开发出的产品价值较高，为了缓解开发企业的资金压力，国家允许房地产企业进行房产的预售，这便造成了收款期与房屋交付期的时间差。而房地产企业会计核算中，对收入信息的披露主要是以签订预售合同后按照收取的预售款来确认其收入，或者是在签订预售合同后以合同的金额来确认收入，还有一种方法是在项目竣工验收后，入住通知发出并开出销售发票，或者产权过户手续办理完成后，对收入进行确认。这就容易导致企业与会计师之间出现分歧，很多房地产企业判断结果不被注册会计师所认同。这种收入指标确认方面的不规范、不明确，对房地产企业的会计信息会产生直接影响。

2.业绩信息问题

房地产企业的建设开发项目大多需要较长的周期，在项目筹建阶段所需要的资金投入又非常巨大，而且在当期损益中还包括了大量的管理费用。由于部分项目还没有完工，按照收入确认的原则，其预售款也不能被确信为收入，这就导致房地产行业存在严重的收入费用配比不明确问题，利润波动也随之加大。如果房地产企业该年度存在较多的在建项目，其业绩信息就只会显示费用的投入。这就导致企业的年度财务报表无法反映真实情况的现象。当项目竣工以后，又有大量的预售款项被确认为收入，而这些收入实际上是房地产企业一年甚至几年的经营成果。因此，采用常规的企业业绩评价指标，往往不能准确、全面的反映出房地产企业的真实业绩，对会计信息使用者也会产生误导。

3.风险信息披露问题

房地产企业所面临的经营风险较多，比如政策风险、项目风险以及财务风险等。与其它行业相比，房地产企业更需要进行有效的风险预防和控制。但是，目前我国有关于房地产企业财务风险方面的法律制度还较少，仅限于与抵押贷款相关的法律法规。这就导致房地产企业在质量保证金提取等方面的信息无法得到有效披露。

二、造成房地产企业会计信息失真的原因

1.自身管理的原因

目前房地产行业鱼龙混杂，很多房地产企业在管理方面都存在问题，导致企业的会计信息质量无法得到保障。受传统观念的影响，房地产企业大多以追求经济效益为核心，加上企业领导的整体认知有限，会计核算的方法也较多，导致房地产企业会计信息失真问题日益普遍。尤其是在国家宏观调控的压力下，房地产企业为了获取更多的利益，往往会存在编制虚假合同、虚报会计信息等问题。另外，会计信息提供者与使用者之间，如果存在信息不对称的情况，也会造成企业会计信息的失真。

2.外部环境的原因

房地产项目所需要的开发成本非常巨大，尤其是土地成本，大约占总成本的30%~50%，甚至更多。但是房地产企业购买和拥有的只是土地的使用权，而需要一次性支付的费用却非常高，这就会导致企业在进行会计核算时，出现各种造假行为。另外，部分地方政府的不规范行为，也是造成房地产企业负担过重，进而会计信息造假的直接诱因。总体来看，外部环境的变化或者政策体系的不健全，都是造成房地产企业会计信息失真的主要因素，必须得到高度重视。

3.监管方面的原因

社会监督力度的不足，也是造成房地产企业会计信息失真的主要原因之一。目前我国对企业的会计信息审计主要由会计事务所负责，如果部分会计事务所的审计程序不规范，或者部分会计师存在的问题，对房地产企业的会计信息质量都会产生一定影响。

三、房地产企业会计信息质量的控制对策

1.对相关法规、制度体系进行健全

房地产企业的会计工作不仅内容繁重，且方法多样。而且会计核算本身所需要的技术性也较强。为了有效提升房地产企业的会计信息质量，就应该结合会计工作的规律和特点，尽快制定出健全而完善的法律、法规体系，尤其是关于会计信息质量判断标准和判断方法方面的法规及制度。只有在法律、法规及制度体系都健全的情况下，才能为房地产企业的会计信息质量提供基础保障，才能对各类虚假会计信息进行严厉打击。

2.对会计监督、管理体系进行完善

针对房地产企业会计信息质量失真问题，除了要建立健全相关的法律体系外，还需要在房地产企业内部建立起配套的会计管理制度体系。同时对房地产企业的行业监管机制进行强化，对会计信息管理体制进行完善。房地产企业可以利用有效的内部稽查和财务监督制度，来强化其内部管理，提升其内部控制水平，以有效保障会计信息质量的可靠性。另外，相关部门还应该对社会监督机制进行完善，从而营造良好的外部环境，提高会计监督机构的权威性，突出社会审计的公开性和公正性，全面监督房地产企业的会计信息质量。

3.对会计从业人员进行规范

会计从业人员素质问题是造成房地产企业会计信息失真的主要因素之一。如果房地产企业的会计人员专业知识不全面、业务能力不强，再加上道德品质不良等，对会计信息质量会产生严重威胁。因此，房地产企业必须从会计人员的整体素质建设着手，重视对会计人员的职业道德教育和业务能力培养。房地产企业不仅要建立起系统的会计人员培养及培训计划，还要建立起完善的绩效考核机制。同时还要认真落实会计人员的岗位责任制，适当改善会计人员的薪金待遇和工作环境，从而全面激发会计人员的工作责任心，减少和避免虚假、错误会计信息的产生。

4.对会计核算工作方法进行改进

对房地产企业的会计核算基础工作进行不断改进，不仅可以提升会计工作效率，也可有效提高会计信息质量。总之，房地产企业应该结合自身的会计工作规律和特点，紧跟时展进程，积极借鉴和学习一些先进的会计工作手段和方法，尽快实现会计工作的信息化、高科技化。

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关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

随着我国国民经济的飞速发展，作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣，对国民经济的贡献率不断增大。但是，由于种种原因，我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象，如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税，虚构交易以骗取银行信用，曲解行业特殊性以掩盖核算随意性，不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息，因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此，如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量，就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述，本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析，探讨其完善和提高的对策。

一、房地产业会计信息质量问题的成因

房地产业会计信息质量低下问题的成因，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体而言包括以下几点:

(一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性

房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间，从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。

(二)滥用会计准则导致会计信息质量不高

由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。

(三)随意确认会计事项导致会计信息失真

由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性，例如:在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。

(四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力

由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析

通过以上分析可以看出，企业会计信息质量低下既有客观原因，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响，表现在:

(一)会计信息质量低下对债权人的危害

与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。

(二)会计信息质量低下对政府政策调控的影响

会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息质量普遍低下的严峻事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的秩序，阻碍了我国现代化的进程。

(三)会计信息质量低下对投资者的误导

一方面，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标，如净利润等，无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息质量低下，对投资者造成误导;另一方面，从主观上看，企业管理为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露，或为圈钱，或为二级市场炒作，或为避免戴帽以及退市等，造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。

三、完善房地产会计核算，提高会计信息质量的对策

(一)建立和完善的房地产行业会计规范体系

根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，如递延税项准则、投资物业准则、预提账款、开发费用摊销、会计期间选择、或有事项披露等规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。同时，应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。

(二)改进与完善会计信息的披露制度

提高会计信息披露的真实性和可靠性，首先，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严;其次，拓宽信息披露渠道，如建立类似“标准普尔”的公司评价体系，使得投资者和债权人可以通过别的渠道获取相关房地产企业的专业信息，而不必依靠单一的企业财务年报等;最后，要进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。

(三)加强政府对房地产行业的监管和违规惩罚力度

首先，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝其会计信息造价的空间;其次，加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法;最后，对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。

(四)积极培育第三方会计信息的专业用户

国外会计信息质量管理的实践证明，依赖信息企业的内部控制和政府外部监管是无法有效解决企业会计信息质量低下的问题，必须有效利用市场需求方的力量进行制衡，即培育第三方会计信息专业用户，主要包括:证券公司、证券投资咨询机构、证券投资基金以及其他机构投资者。他们拥有资金、信息、技术和研究团队等方面的优势，相对非专业用户而言，其投资决策受会计信息质量的影响较小，在信息市场中扮演着信息分析专家和信息传播者的双重角色，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。

参考文献