旧小区改造工作意见模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇旧小区改造工作意见，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、加强领导，物业管理进社区成效初显

去年上半年，我市针对物业管理上存在物业服务市场观念淡薄和业主自治不到位、建管分离不到位、执行政策不到位、物业服务不到位等“四个不到位”问题，出台了《关于加强社区物业管理工作的意见》，制定了全市物业规范化管理工作方案，召开了全市物业服务规范化管理工作会议，建立健全县（市）区、街道和社区三级物业管理体系，全面加强制度建设和组织领导，大力推进物业服务规范化管理。我市正式提出物业管理进社区以后，我们及时调整了工作重心和工作思路，把物业管理进社区作为物业服务规范化管理的一个抓手和突破口，全力以赴向前推进。

（一）加强组织领导。成立了郑市长为组长、各县（市、区）和有关部门参与的全市物业管理进社区工作领导小组，领导小组在市房管局设立了办公室，负责物业管理进社区的组织领导和日常协调。要求各县（市、区）特别是新华、卫东、湛河建立领导和实施机构，明确人员，落实责任，加强物业管理进社区的组织领导。

（二）理清工作思路。开展社区物业管理情况摸底排查，在此基础上，制定了年底实现社区物业管理初级全覆盖、明年上半年实现中级全覆盖和明年底实现高级全覆盖的发展规划，同时参照外地经验，研究制定了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，作为各县（市、区）、街道、社区物业管理进社区工作的思路和参照。

（三）加大宣传力度。市房管局组织多个版面，通过日报和市房产管理局网站，了物业管理进社区答记者问、《加快推进物业企业进社区、奋力实现物业管理全覆盖倡议书》、城区物业管理进社区三级责任人员名单和市房管局业务指导组成员及联系单位名单，加大宣传力度，营造浓厚氛围。

（四）积极搭建社区和物业服务企业合作平台。第一批推荐湛翔、常绿、建业、兴盾等25家实力强、信誉度高的物业服务企业，为社区公开招聘物业企业、实施物业规范化管理搭建平台。

（五）加强业务指导和工作联系。为加快推进物业管理进社区，物业管理进社区行业主管单位市房管局成立了物业管理进社区业务指导组，抽调40名工作人员，定点联系城区26个街道、94个社区和1012个楼院，积极发挥宣传政策、沟通交流的作用。

（六）加大信息通报和管理力度。创办了《物业管理进社区工作信息》，每周编印一期及时向市四大班子领导汇报各县（市、区）物业管理进社区情况。同时提请市政府将物业管理进社区工作纳入新年度目标考核体系，切实加大管理力度。

（七）基本摸清物业管理底数。主城三区共有街道和乡镇29个，社区94个，楼院1115个。其中：实施物业企业规范化管理176个，占15.78%；单位后勤管理482个，占43.23%；简单保洁166个，占14.89%；无人管理291个，占26.10%，后勤管理仍是主流，规范管理水平偏低，无人管理问题严重，初级覆盖率仅有74.3%。

（八）初步形成了争先创优局面。新华区：对住宅区进行规划和整合，实行连片集中管理。筹资500余万元，以奖代补，推进物业规范管理，打造样板示范小区。同时旧台唱新戏，开展物业管理进楼院等“六进”工作，全力提高社区物业管理水平。卫东区：实施“安洁苑”惠民工程，投入资金400多万元，对旧、小、散无人管理楼院进行改造，召开物业管理进社区协调会，实行无人管理庭院补贴制度，筑台招商，为物业企业规范管理打好基础。湛河区：出台了《关于加强社区物业管理工作意见》，纳入了目标考核体系，制定了旧小散楼院整合方案，建章立制 ，明确责任，明确目标，强化落实。

在肯定成绩的同时，我们也要看到，全市物业管理进社区工作仍处在起步阶段，或者说是组织发动阶段。一些同志对物业管理进社区的认识还不到位，还没有把思想统一到市委市政府决策上来，还没有提高到民生大事上去抓，存在畏难、消极、被动现象。部分县（市、区）尽管成立了组织领导机构，但还没有有效运转，动作迟缓，效率不高。这些基本问题必须抓紧解决。

二、强力推进，物业管理进社区提速提档

根据前边摸底的情况，我市主城区物业管理仍处在较低的水平上，县区间物业管理水平差距更大，物业管理进社区形势严峻。为全面落实市委市政府工作要求，切实加强社区物业管理，提高城市管理水平和居民幸福指数，我们亟需拉高标杆，强力推进，实现物业管理进社区的提速提档。

（一）提高思想认识，开创工作境界。物业管理进社区关乎所有城市居民的日常生活问题，什么时候也离不了。我们适逢市委高度关注、政府大力推进的大好时机，要抓住机遇，全力以赴，把这项工作扎扎实实地干好，要让社区秩序规范和谐，让社区环境焕然一新，让社区居民幸福安居，开拓管理新境界，树立政府好形象。

（二）健全标准体系，确立工作标杆。今天我们印发了《关于城市住宅区物业管理全覆盖工作考核办法》，从管理基础、区和街道主管部门工作、社区工作、物业管理全覆盖和资金投入等五个方面明确了工作标准。但这个标准也只是个一般标准。作为新兴城市和经济强市，与很多兄弟市相比，我们没有多少历史包袱，加上近些年实施大规模的棚户区改造和旧城区改造，规模小区和高档小区越来越多，这些小区作为物业市场的优质资源备受企业青睐，已经实现了规范化管理，社区物业管理的基础比别人雄厚，起点比别人高。从这个角度和“学先进、比创新、看实效”要求看，我们应该有更高的标准，应该拿省优、国优的标准来衡量我们的工作。除此之外，物业管理进社区要落实到群众满意度上，要把社区群众满意不满意作为检验我们物业管理工作的试金石，把社区群众的要求作为工作的标杆，把社区群众的期望作为不竭的动力，不断推动物业管理上水平。

（三）积极有序推进，实现管理升级。前一阶段，我们制定、印发了《市物业管理进社区工作规划》，提出了市场运作与政府扶持相结合、业主自治与社区管理相结合、规范服务与完善配套相结合、全面推进与逐步提高相结合等物业管理进社区四项基本原则，明确了底初级全覆盖、上半年实现中级全覆盖和底实现高级全覆盖的“三步走目标”。现在，我们已经进入第二个阶段，重点是完善社区物业管理制度，健全业主自治组织体系，按照从易到难的原则，对私搭乱建的建筑物、构筑物和不必要的隔离设施进行拆除，整合旧、小、散住宅区，实现旧、小、散住宅区的规模化和基础设施的共享，提高基础设施利用效率，除个别问题多、难度大的以外，基本完成旧小散住宅区整治工作，为有资质物业服务企业进社区创造条件。第三个阶段要以破解物业管理进社区工作难题，全面实施物业管理进社区示范工程为重点，特别是对旧、小、散住宅区整治难、大中型企事业单位物业管理规范难和物业服务收费难等难题进行集中破解，在达到社区物业管理规范化的同时，创建一大批优秀小区和示范小区，完成社区物业管理的全面升级。

（四）发展物业产业，优化城市管理。发展物业服务产业是安排居民就业、优化城市管理、改善居住环境、构建宜居城市的基本要求，但我市物业服务行业还处于起步阶段，物业服务规范化、物业管理精细化和物业经营多元化程度还很低，基本上没有形成实力强、影响大、能领跑的行业龙头。行业主管部门和单位有远见、有义务、也有决心通过物业管理进社区，发现和培育社会责任感强、管理水平高、发展有思路、敢做排头兵的优秀企业。以这些优秀企业为表率，打造一个强大的物业服务专业队伍，在服务社区的基础上，积极拓展办公楼、商业、街道、园林、其他公共设施等业务领域，促进物业服务行业大发展，发挥在优化城市管理、提升城市品位中的巨大作用。

三、狠抓落实，物业管理进社区跨越发展

（一）加大组织领导力度。各县（市、区）物业管理进社区工作领导小组要建立例会制度，定期研究解决本辖区物业管理进社区重点难点问题，加大物业管理进社区政策支持力度，充分发挥物业管理进社区的组织领导作用。要加强市、县（市、区）、街道、社区的纵向联系和横向联系，宣传政策，反馈情况，沟通信息，交流经验，积极探索加快推进物业管理进社区的有效途径。

（二）加大资金支持力度。旧、小、散住宅区往往设施较差、管理混乱、环境恶劣、生活不便，是我们物业管理进社区的重点和难点，也是全方位体现政府关心民生、执政为民的最突出的阵地。在物业管理进社区的前期，要舍得加大资金投入，为旧、小、散住宅区的整合、升级以及物业服务企业进驻管理提供资金保证。要安排专门的工作经费，建立专门的奖励基金，加大表现突出、成绩突出的街道、社区、企业和个人奖励力度，激发物业管理进社区的激情和活力。

篇2

近年来，在市委市政府和区委的领导下，区政府相当重视节能降耗工作，把它作为落实科学发展观、转变经济增长方式的战略任务来实施。通过创新理念、开拓思路和上下对接，全区初步构建起政府推动、市区联动、企业行动、市场带动、社会互动的节能工作运行机制，区工业万元生产总值综合能耗值均低于全市综合能源消耗的平均指标值。从调研中了解到，主要是抓了以下几方面工作：

（一）加强节能组织领导。为切实加强政府对节能降耗工作的领导，加大节能工作的推进力度，形成节能工作的整体合力，年初，成立了由陈寅区长任组长，孙荣乾、汤志平、鲍炳章3位副区长、人大常委会徐益超副主任为副组长，22个职能部门和单位为成员的区节能降耗领导小组。下设由区经委、发改委、统计局、建交委、房地局、旅游局、机管局、卫生局、教育局、国资委和漕开发等11家重点部门和单位参与的区节能降耗领导小组办公室，明确了各职能部门和成员单位的职责分工，建立了各成员单位节能降耗工作沟通例会制度。同时要求建立相关委、办、局及下属重点耗能单位、重点用能企业的分级管理体系，形成了区政府、职能部门、耗能企业的三级管理网络，为全方位、全覆盖、全社会的推进区域节能工作提供组织保障。

（二）开展节能基础调研。区政府主要领导和分管领导都很重视节能降耗工作，多次结合区产业转型调整、城区形态功能开发、科技创新与技术改造投入等实际，对节能降耗工作开展专题研究，提出要求。从2005年起，区经委就会同区发改委、统计局、建交委、规划局等部门，依托市沪南、闵行、沪西供电分公司，进行工业、商业重点耗电、耗能企业的情况梳理、调研和分析工作，专题开展综合能耗在年2000吨标煤以上企业座谈会，了解情况，征询对区节能降耗方案的意见。通过政府与企业互动交流产业节能工作信息，了解把握区域产业经济结构和电力需求结构、企业能耗需求以及产业用能趋势。在此基础上，形成了《区能源消费情况的综合分析》、《区电力发展建设情况汇报》、《区加强节能降耗工作方案》以及《年区综合能耗分析与节能降耗工作思路》等书面报告。

（三）制定节能工作方案。根据《国务院关于加强节能工作的决定》、《市人大常委会关于进一步加强节约能源工作的决定》、《市人民政府印发关于进一步加强本市节能工作若干意见的通知》等文件精神，区政府围绕“十一五”区国民经济和社会发展规划目标，初步提出本区加强节能降耗的工作方案，基本确立节能降耗工作方针与实施原则、节能目标和任务，并于年3月29日召开了区节能降耗工作会议，会议下发了《区节能降耗工作若干意见》，为全面推进区节能降耗工作奠定基础。

（四）探索市区、区院节能2+X的合作模式。区政府面对节能工作的重要性和紧迫性，积极应对，不断思考，提出了市区、区院节能2+X的节能合作模式。通过依托市节能专门机构、提供节能技术、节能审计服务、节能改造、节能专家团队的技术支撑，采取对年耗煤1000吨以上重点企业、大型商业能耗企业和区综合商务楼宇进行色块网格分类管理，对高耗能企业重点实行能源审计、推行合同能源管理等监管措施，尝试运用2+X的合作方式，来切实推进我区节能项目和目标的实现。

（五）突出节能工作重点。一是积极推进产业结构优化升级。提出要逐步淘汰高耗费能源的落后生产能力企业，优先发展现代服务业和先进制造业，加快形成以服务经济为主的产业结构，大力建设产业集聚区和有特色的综合商务区，构建和促进新型高端产业链发展。鼓励企业以自主创新提升产业技术水平，努力降低产业对能源消耗的依赖。如白猫（集团）有限公司通过产品替代和采用新技术后，能源消耗大大降低，仅锅炉引风机采用变频调速技术一项，电能单耗就下降80%。二是加强对产业重点用能耗能企业的管理。区政府提出要重点抓好80家年耗1000吨标煤以上企业和80家建筑面积在5000平方米以上综合楼宇和商厦的节能工作（均为概数，实际会有变动，目前已分别确定了58家和56家企事业单位）。并与各单位签订责任书，增强了有关企业的节能意识和积极性。如区中心医院通过使用新型变频空调年节约费用41万元、新型节能灯年节约费用21万元，现该院又将实施锅炉改造节能方案。又如政府有关职能部门重点推进建筑节能工作。对新建工程项目严格把好规划许可关、施工许可关、竣工验收备案关，加强了对房地产企业项目经理、监理工程师、相关行政管理人员的住宅建筑节能培训；对既有建筑，结合旧小区“平改坡”工程实施综合节能改造，年已排出20万平方米的改造任务。区房地局还参与了市建交委《既有住宅围护结构节能技术研究》的专项课题调研，并率先在老沪闵路某弄和吴兴路某弄实施试点工作，通过对建筑物的外墙采用聚苯板实施外保温，旧用水、用电设备进行节能设备更换，有效降低了住宅的整体能耗，为区稳步推进建筑节能工作积累了经验。

（六）开展节能科普宣传。针对当前城区综合发展与能源供需矛盾的状况，区政府注意发挥报刊、有线台等媒体作用，宣传节能法规和政策，号召全区人民节能从自我做起，从身边做起，从点滴做起。2006年夏季，面临市、区电力迎峰度夏时段，区经委举办了节能设备技术专题讲座，与科委（科协）、飞利浦公司联手组织节能创意和节能科普进社区宣传活动。向小区居民发放节能宣传海报、节能项目征集册；在襄阳公园、梅陇小区、徐家汇公园举行了“节能科普路演”和“节能明星大赛颁奖”等活动，使社会节能、家庭节能、消费节能、生活节能深入街道，走进家庭，贴近居民，形成“我为节能作贡献”的良好氛围。

二、节能降耗工作面临的问题

通过本次调研，我们了解到，虽然我区政府贯彻市人大常委会和市政府关于节能工作的决定和若干意见是坚决和认真的，通过努力也已取得初步成效，但依然还存在不少薄弱环节，需要加强和改进。

（一）节能的基础工作亟需进一步加强。长期以来，区域经济发展较偏重于规模扩张和速度加快，而在产业结构合理性、经济发展持续性、能源资源平衡性等方面缺乏足够的重视，以致节能降耗工作的基础相当薄弱，能源计量、能源统计、能耗评价、考核体系尚不健全，造成底数不够清、指标不够明、信息不够灵，能源资源管理和节能降耗体制和机制尚未真正扎实地形成。

（二）节能的组织管理体系尚待进一步完善。节能降耗工作是一项专业性很强、量大面宽的长期性工作，从目前看，区经委等部门承担全区节能降耗办公室职能，但在人员配备、专业知识、机构设置、管理方式等方面明显还很难适应节能降耗工作的发展需要。

（三）全民节能意识有待进一步增强。就企业而言，从企业效益出发，本该重视节能降耗工作，有的也确实已重视并取得成效，但也有部分企业不够重视，主要表现在上下脱节，节能工作难以一竿子到底，责任不到位、利益不挂钩，以及没能正确处理好眼前和长远、投入和产出等辨正关系，使之成为企业节能工作的阻力。此外党政机关、事业单位的节能表率作用发挥还不够；地区居民群众随着生活水平的提高，节能意识也未相应跟上。

（四）节能降耗政策还需进一步构建。一方面政府确实在加大推进节能工作的力度，但又不能否认目前面临着政策配套措施不足，经济调控手段不力的状况，在节能财税政策、专项扶持投入、示范引导激励等方面尚未形成配套体系，难以更大程度地调动方方面面的节能积极性和创造力。

三、对区政府及有关部门提出的几点建议

（一）加快编制区节能降耗工作五年规划。要根据国务院和本市关于节能降耗工作的要求，结合区“十一五”国民经济和社会发展规划，加快制订区五年节能降耗专项规划，进一步明确产业导向和节能总体思路，细化和分解各项指标、任务，有计划、有步骤、分阶段地推进本区节能降耗工作。建立区产业能耗总量控制制度，确定区工业、商业、服务业能耗指标口径及分年度能耗考核限量，将降耗的指标和责任逐级分解落实到重点地区、重点行业（部门）和重点企业，在全面提升产业能级和优化产业布局的同时，实现增长方式的转变和能耗逐年下降的双重目标。

（二）及时充实指导、监管和服务力量。节能工作是一项长期、复杂、艰巨的系统工程和战略任务，面对基础工作较差、管理力量薄弱的现实，应尽快完善本区的节能组织管理体系。鉴于目前在机构设置、人员编制上恐难有较大突破的情况，建议区政府加快节能2+X合作模式的实施，并能考虑在一个阶段里集中抽调专门力量，来突击完成一些必须的基础工作。诸如条块结合，尽快摸清区域内重点企业的耗能底数和发展趋势，建立台帐；配合行业主管部门对规模以上的重点耗能企业和单位的节能机构设置及职责提出明确要求，在全区形成横向到边、纵向到底、上下贯通、权责明确，政府、企业、社会有机结合的节能管理网络，以利开展有序、长效的监督管理。

（三）不断完善节能降耗目标责任管理考核体系。要把节能降耗工作纳入区域经济社会发展综合评价和年度考核体系，作为政府部门领导班子和领导干部任期内贯彻落实科学发展观的考核内容，作为区属企事业单位负责人经营或管理业绩考核的重要指标。区统计局要切实加强能源统计，建立能够反映区能耗水平、节能目标落实进度的节能统计体系。节能工作办公室要建立和落实能源状况报告制度，定期通报重点用能单位能源消费和单位产品能源消耗情况及评价考核结果。

（四）以重点单位、专项工程推进为切入点。按照“抓重点、重点抓”的节能工作原则，一是切实抓好两个“80家”的重点单位的节能监管工作；二是对财政性资金投入、实施政府采购的建设或改造项目，必须带强制性地要求大力使用节能技术、节能产品和节能材料，加大节能设备和新产品的推广应用力度；三是每年结合政府实事和技改任务，来确立和带动一批节能专项工程，如绿色照明、热电联产、锅炉改造、建筑外墙新材料采用等有一定规模、数量的更新、替代项目。

（五）强化政策引导和激励约束作用。要加大对节能工作的政策扶持。对节能技术与产品推广、示范试点、宣传培训、信息服务和表彰奖励等工作给予财力支持，所需经费纳入政府财政预算。目前是否可考虑先安排一笔适当的专项工作经费。以后应结合“十一五”期间区财政对科技创新资金的安排（即“45667”）等，加大政府对节能工作的资金投入。通过强化政策激励引导，利用包括财政、税收等手段在内的各种经济杠杆和法律法规制约，充分调动、激发企业等市场主体以及广大消费者节约能源的积极性、主动性和责任性、创造性。

（六）进一步营造全民重视节能的良好氛围。要通过各种媒体，形式多样、通俗易懂地加大节能宣传工作力度，深入宣传节能降耗的重要意义，组织节能降耗工作的经验交流，推广节能先进典型，曝光批评浪费行为，引导合理消费，强化全社会的能源忧患意识和责任意识，努力形成全民自觉节能的良好风尚。区级党政机关首先要树立节能降耗的榜样起好示范带头作用。

四、向市有关部门提出的建议

1、理顺条块关系，明晰管理职能。建议市、区政府节能降耗管理的负责和协调部门尽可能上下一致，对口衔接；必须建立的机构及其相应职责应尽快明确，以利于责任层层分解、任务逐项落实、信息快速沟通。

篇3

一、充分认识加强物业管理的重要性

物业管理是住房商品化、社会化的产物。随着我市城市化进程的加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。加强物业管理，对于提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位、建设和谐社会具有重要意义。各级政府、各有关部门要从落实科学发展观、推进城市转型的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强责任感、紧迫感，以改善居民环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺管理体制

社区物业管理工作，要按照“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

（一）各区（市）政府、高新区管委会对本辖区物业管理工作负总责。组织落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；建立健全区（市）、街道、社区三级物业管理工作体系和机构；落实物业管理责任，抓好本辖区物业管理工作的组织协调、监督指导和部署检查。

（二）街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域；组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作；组织并参与物业服务质量的检查考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和工作。

（三）社区居委会具体组织本辖区物业管理的实施工作。配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。

（四）市房产管理部门负责全市物业管理行业的监管和指导。负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收；负责物业服务企业的资质审查，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同财政等部门搞好监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核各区（市）、各有关部门推进物业管理工作情况。

（五）建立健全物业管理联动工作机制。各级住建、规划、公安、城市管理、工商、环保、物价、民政等相关部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。

三、合理确定物业管理方式和组织形式

社区物业管理实行等级或基础性管理服务。根据各个社区房屋建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式。

（一）新建住宅小区。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。各区（市）要认真贯彻执行《市人民政府关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，加大对辖区内现有老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。各街道办事处和社区具体指导实施旧小区整治后的物业管理工作。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础。力争到2014年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

(三)非住宅物业。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争在“十二五”期间，非住宅物业基本建立起政策完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。

四、规范运作有关工作

（一）规范新建住宅小区的前期管理工作。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，招标选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要与新建住宅小区住宅同步交付使用。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业服务企业。物业服务企业要进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。

前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，有权提出合理化建议，发现擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，要及时向物业主管部门报告。

（二）规范业主委员会的组建和工作运作。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选；推行居委会成员和业主委员会成员交叉任职模式。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。

（三）规范物业服务收费。根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，住宅物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由市价格主管部门会同同级物业主管部门（市授权市价格主管部门会同同级物业主管部门管理），制定本地区执行的基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。

（四）规范物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受物业管理部门、街道办事处及社区居委会的监督和指导。

物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、详细服务内容以及收费依据、价格举报电话等进行公示，接受业主的监督；不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用，未进行公示的或公示不规范的项目，不得收取费用。

（五）规范对物业服务企业的监管。各级物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；建立健全物业企业淘汰、退出机制，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动效应，提升服务水平。

五、加强组织领导

（一）强化组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府有关部门单位、各区（市）政府负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由市住建局牵头，定期会商重点工作。各区(市)也要加强对该项工作的组织领导，根据辖区规模和任务建立相应的物业管理机构，确保经费保障、推进措施等落实到位。

（二）加强政策扶持。各区（市）要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。人社部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业管理从业人员有关优惠政策。

篇4

高邮七千多年前即有先人居住。秦设邮亭，汉代置县，隋唐以后成为运河要邑。高邮宋代为军，元代为府。明、清时为州。历代达官显政，文人骚客对高邮情有独钟。历代古建民居、街区、店铺、寺庙、楼阁、桥梁等，既是高邮丰富的旅游资源，更是高邮人不可多得、不可再生的宝贵财富。然而，目前高邮老城区房屋大多使用年限都在百年以上，结构老化，破旧不堪。危旧房数量多，面积大，矛盾多，改造难度大，老城区危旧房改造面临着挑战，成为制约经济和社会发展的突出问题。

1 老城区基本情况

1.1 区域情况 高邮老城区主要是东至文游路，南至新华路，西至京杭大运河，北至国雄大道，面积约8平方公里，现有居民户约1.5万户，房屋约41万平方米（除南海、新华园、玉带园、新世纪等新建小区居民户和房屋）。其中文物保护区有盂城驿与馆驿巷（国家级文物），南门大街，高邮州署，古城墙、魁星阁、王氏纪念馆、清代当铺（国家级文物）、清代水龙局。规划控制区南门大街、北门大街、人民路等。

1.2 危旧房情况 由于我市老城区房屋历史久远，房屋主要有以下六种类型：一类是百年以上房屋，大都是明、清及民国年代建的房屋，主要分布在南门大街、北门大街、人民路、复兴路两侧及周边，多为老式砖木结构房屋，现状是有的外墙檐起鼓脱落、倾斜，有的整体结构位移，大部分电线老化。沿街改变房屋使用性质等严重影响房屋使用安全，房屋基本都属危房。二类是六、七十年代建设的公有房屋，此类都是水泥梁或水泥多孔板、红砖墙、水泥大瓦，水泥梁或水泥多孔板全都超过使用期，这部分房屋面积较大，住户较多，楼房较多，小区配套不全，改造难度最大。三类是七、八十年代搭建的私有小屋，此类房屋大都是在1976年以后在原防震棚的基础上违规搭建和改建的简易房屋。四类是我市是白蚁高发区，老城区许多房屋受到白蚁侵害，此类房外表看似正常，实际是梁柱已经被白蚁侵害，随时有可能发生梁柱断落情况。五类是直管公有住房，老城区有公房住户1846户3567.5间，建筑面积81391.22平方米，公房中的85%是解放初期代管没收房，六十年代对私改造房，使用年限都达百年以上，结构已经老化，破旧不堪，另15%是上世纪七、八十年所建的房屋，使用的材料都是黄泥砌的红砖斗子墙、水泥梁、毛竹或杂木棍子做椽子、油毡、水泥瓦屋面、水泥多孔板做楼板，目前红砖、水泥已老化，水泥梁、水泥多孔板也已露筋，都已达到了使用年限，此类房住户大部分是老弱病残或能力较差的弱势群体，其中单位买断下岗的有1463户，离退休的有409户，低保、特困的52户，五保户有9户，累计达1683户，占公房住户的80%以上。造成此状况的主要原因为长期低租金（每平方米1.00-1.10元），管理成本、维修成本较高，政府从未补贴，严重的租不养房，对公有房屋管理只能维持“上不漏、下不倒、不伤人、不上访”标准，房管部门对此类危旧房无力进行彻底改善和改造。六类是单位自管公房和售后公房，为整幢的住宅楼居多，由于单位改制或房改公房出售给个人，此类房屋大都超过使用年限，或由原生产经营用房改变用途作为居住用房，造成无人管理或无法管理，解危改造难度较大。

2 老城区危旧房改造所面临的具体困难

2.1 拆迁成本高 由于危旧房主要集中在老城区，房屋密度大，拆迁补偿费用高，再加上要按红线展宽道路，建筑高度有严格控制等原因，就地安置原有人口已十分困难，根本谈不上用余房出售来抵补部分拆迁成本。为此，许多投资者对危旧房改造项目望而却步。

2.2 市政条件差 危旧房集中区域，在南、北老城区，由于历史形成的原因，市政条件差，危改项目的相关配套的基础设施建设投入的费用相对较高。

2.3 规划控制严 危旧房集中地区分布着大量的文物古迹，为保护好文物古迹和古城风貌,不得不实施相对严格的规划控制。相当一部分危旧房区域因规划限制严、容积率低，建筑间距阳光比例小，建筑高度等受到限制。

2.4 政策不到位 目前我市老城区危旧房改造的相关配套政策尚未制定。

2.5 资金缺口大 由于危旧房改造项目难度大，利润低，开发商对危旧房改造项目积极性不高；很多私房户主由于财力限制无能力改造；直管公房的危旧房面积大，由于以租养房资金缺口大，改造的进度十分缓慢。

3 老城区危旧房改造工作的建议

为加快推进我市老城区危旧房改造步伐，关注民生，维护社会稳定，保护历史文化名城，改善城市面貌，美化城市环境，建议：

3.1 建立组织，制定相关配套政策 尽快建立以市领导挂帅的、各相关职能部门负责人参加的市危旧房改造工作领导小组，负责研究确定危旧房改造工作意见、配套政策、工作计划和实施方案等。领导小组下设办公室，具体负责危旧房改造的日常工作。政府部门应尽快出台相关配套政策，为危旧房改造工作保驾护航。

3.2 科学定位，拓宽危旧房改造工作思路 针对老城区危旧房现状，按“统一规划、政府扶持、强化保障、保护利用、分类改造、依法搬迁、标准建设、分步实施”的思路，以城市规划为先，以民生民意为重，以城市传统文化的保护为要，结合老城区文物保护区规划，结合我市旅游发展规划和2010年创国家优秀旅游城市目标，结合老城区危旧房改造，采取政府、社会、个人共同出资改造的方法，尽快对老城区的历史街区实行“保护利用，全面改善”，街、巷进行整体修复，做好文物保护规划，强制控制性规划，要求采取“修旧如旧，风貌协调”做法，参照《古民居修缮标准》进行改造。对规划控制区域，将我市老城区危旧房改造定位，实施土地储备与需量危旧房改造相结合方法，让住在短期无法实施连片开发的特危房、超期服役房中的住户感受到党和政府的关爱，早日实现我市无危破房的目标。

3.3 合理规划，积极探寻危旧房改造新模式 建议对全市范围内的危房、严损房、一般损坏和超过使用年限的旧房（包括公房、私房，住宅、非住宅）开展一次全面的调查摸底工作，分门别类、造册登记，建立起全市危旧房屋动态信息库。根据城市发展的要求及房屋危险程度，由规划部门根据规划的要求划定各危改地块“红线”，确定规划设计要点，制定详细规划，由房管部门会同有关职能部门制订我市危旧房改造总体规划以及年度实施计划。同时，政府给予政策支持,充分调动社会各方面积极性。

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（一）凝聚合力，努力构建齐抓共管的"大城管"新格局

城市管理是一项系统工程，涉及的范围大、部门多，难度大，因此，一定要强化各管理部门间衔接、配合，做到条块联动、专兼结合、各司其能、各负其责，分工不分家。我们要努力建立和完善三项管理机制：一是建立"大城管"机制。市政府拟出台建立大城管的实施意见，在机构设置上，拟筹建市城市管理委员会，成员由相关部门和辖区政府负责人组成。在职责职能上，城管委主要是在更高层面上对涉及社会公共管理方面的重大事项进行决策、协调和考评，形成"统一领导、各司其职、相互配合、齐抓共管"的工作格局。二是建立以块为主的互动机制。要进一步调整和完善行政执法和市容管理体制，理顺市、区两级管辖范围、职责和权限，形成以市为主导，区为重点，街道、社区为基础的责权利有机统一的管理体制，增强区一级在城市管理中的支撑作用以及街道、社区的基础性作用。三是建立"捆绑式"考评机制。拟出台我市长效综合管理考核办法，主要是在"捆绑式"考评机制上做文章、下功夫，以单位考核和日常考核为基础，对责任单位和责任人采取单位保证金+个人风险抵押金+责任追究的方式，将考核结果作为评估区域经济社会发展和部门实绩的重要指标，促使各级政府和相关职能部门成为一个"利益共同体"，"一损俱损，一荣俱荣"。同时，继续以城管创优考核为抓手，推动各地城市管理和执法水平不断跃升新台阶。今年，要进一步将考核向街道（建制镇）和社区延伸，扩大城管创优的辐射面，全面提高城管创优水平。

（二）完善功能，努力开创协调发展的城市管理新局面

完善和提升城市管理功能，是城市发展到一定阶段的必然要求，也是促进城市管理协调发展的本质体现。为此，今年我们要重点抓好以下几方面的工作：第一，加快基础设施建设。启动城东垃圾填埋场二期续建工程，今年要完成围堤任务；新建垃圾中转站2座，新建和改造公厕32座，今年要创造条件推行公厕免费开放；新建1-2个环卫专用车辆停放（修理）场地。同时，购置一批扫路机、压缩车、小型机动清运车等设施设备，道路机械化清扫率要达到60%以上；进一步规范环卫作业市场化运作机制，实施环卫作业市场准入制，逐步建立一个符合市场经济发展要求的"统一开放、竞争有序"的城市环卫作业市场；围绕南徐新城和北部滨水区的建设，积极配合各建设单位，做好环卫基础设施的规划定点和项目建设工作。此外，垃圾费征收要在2007年基础上稳步提升。第二，加强市容环卫管理。我们要在四个方面实现突破：一是实现垃圾分类投放、收集和处置上的突破。以"政府推动、市场运作、社会参与、科技支撑"为指导原则，以点带面，逐步推开，争取通过几年时间努力建立起垃圾分类投放、收集和处置的体系。二是实现"失管"小区卫生保洁上的突破。按照"保洁全天候、责任全覆盖、管理无缝隙"的要求，采取"市里贴一点、区里出一点、街道筹一点"的方法，通过多元化途径解决好市区卫生保洁全覆盖问题。三是实现市容管理示范路建设上的突破。按照高标准、高档次、高品位的要求，在市区精心打造1-2条省级市容管理示范路，真正把"示范路"建成镇江景观道路的样板工程、精品工程。此外，要进一步加强对人力三轮车车容车貌的管理，强化三轮车从业人员的素质培训。四是实现资源循环利用上的突破。要结合全市开展的"放弃塑料袋，重拎菜篮子"活动，积极探索环保先进的生活垃圾处理新方式和餐厨垃圾、建筑渣土、落叶由废料到资源转变的科技途径。第三，实施户外广告和店牌店招更新。按照"减量治乱、调整置换、出新提档"的要求，继续拆除主城区范围内严重影响市容景观、不符合规划要求广告，更新危险、破损、陈旧、过期广告；对解放路、中山东路、正东路沿街店牌店招进行专项整治，整治一条，巩固一条；严格控制高层建筑户外广告设置数量，提升设置品位；稳妥推进户外广告泊位市场化运作，对中山东路、解放路设置期满的户外广告泊位全部实行市场化运作，公开竞拍。第四，推进夜景灯光建设。今年要以山体、坡道、桥梁、河道、广场亮化为重点，完成一条旅游线（滨江风光带）、二个出入口（官塘桥路、金桥大道）、三个广场（梦溪广场、火车站广场、润州广场）、四座山体（金山、焦山、宝塔山、云台山）夜景灯光建设，打造集山水城林于一体，彰显镇江城市特色、文化底蕴、景观优势的最佳亮化观瞻片区。

（三）标本兼治，努力建立科学规范高效的执法新机制

今年，要实施四大专项整治活动，切实提高城市环境的管控水平：一是实施违法建设专项整治。要按照《关于进一步做好市区违法建设防治工作的若干意见》要求，完善预防、发现、查处、奖惩等制度，真正建立起市、区、街道、社区防违、治违、拆违的联动机制。今年，要实现新违建"零增长"的目标，逐步减少老违建的存量；在开展"无新违建社区"创建活动的基础上，积极开展"无新违建街道"考核评比活动，并将拆违防违工作纳入城管创优考核内容，实行"一票否决制"。同时，将各地违法建设查处的情况定期在新闻媒体和政府网站上予以公布，接受群众监督。二是实施楼道乱贴乱画专项整治。要进一步推广润州区桃一社区楼道乱贴乱画整治经验，巩固前阶段各辖区整治的成果，继续坚持以社区为主体、群防为基础、经费为保障、考核为抓手、长效为目标，完善片区责任制、社区除"癣"预警制，充实专管与群管队伍网络，健全长效管理机制。三是实施占道经营专项整治。今年在整治的思路上，要按照"清路治乱、退路入室、用路有序、还路于民"的原则，在市区部分支干道和有条件的居民区积极推进"便民工程"建设，合理规划设置自行车修理、水果零售、小吃烧烤、路边排档等摊点群、疏导点，统一定点、统一样式、统一标识、统一管理，并按照国家卫生城市的标准，精心打造一批高标准高品位的临时摊点群。在整治的把握上，要按照"疏堵结合、以疏为主"的原则，坚持主干道严控、次干道规范、街巷小区有序。在整治的手段上，实行以区为主、属地管理、责任包干，采取日常巡查、错时值守、交叉执法、定岗定责等手段，对各类非法占道经营行为实施连续式、高强度的专项整治。此外，我们还要创造条件分区域、分地段、定时段设立不收费、不上税的"跳蚤"市场，实现市容与繁荣协调共进，兼顾解决好弱势群众的就业谋生问题。四是实施渣土管理专项整治。今年我们要联合市建设局、公安局，按照"控源头、抓途中、查终点"的要求，对施工现场的围档、路面硬化、车轮冲洗设施落实严格把关，要突出抓好重大工程、重要时段、重点路线的监管。要积极推行渣土运输企业资质管理和信用制度，对不具备作业条件、严重违章、屡教不改的，实施黄牌警告直至清出镇江运输市场。此外，我们还要抓好群众反映强烈的机动车占道清洗、非机动车乱停乱放、商家随意倾倒垃圾、占道烧烤等专项整治。

（四）科技支撑，努力创建镇江特色的数字化城管新模式

数字化城管建设不仅是城市管理技术手段的优化升级，更是城市管理体制机制的创新和再造，也是市六届人代会提出的今年城市管理工作的重点建设任务之一。一是加快数字化城管组织机构建设。拟成立市数字化城市管理工作领导小组，负责数字化城管系统的规划、指导、组织、协调、建设、督促工作。按照"双轴并行、监管分离、统一指挥、综合考评"的模式，建立"一个中心、两级平台、三种职能、四级管理网络"的组织架构。二是加快实施"数字化城管"信息平台建设。以建设部数字化城管建设标准为依据，建成城市管理地理信息系统、信息采集系统、综合评价体系，并将现有城管公文流转及业务系统、城管110联动系统、车辆定位系统、实时监控等业务系统的数据进行全面整合，实现市容市貌、环境卫生、城市管理行政执法以及规划、市政、房管、园林、环保、工商、公安等涉及城市管理相对集中行政处罚权的内容纳入数字化城管系统，年底前完成中心城区范围内的试点工作，并全面按照新的管理模式试运行。三是加快城管系统信息化工程建设。根据数字化城管建设的总体规划方案要求，进一步理顺涉及城市管理部门的职能，逐步建立部门间相互衔接、条块间相互结合的新型监督和管理模式。同时，各辖市也要把"数字化城管"建设摆在重要议事日程，积极推进。各辖区要全力做好与主城区数字化城管建设的配合工作。四是加快城管信息化队伍建设。引进或培养一批信息化专业技术人员和管理人才队伍，并在全市城管工作人员中开展信息化系统应用培训，达到项目建设与业务培训同步进行，以便项目建设完成能够及时良好运转，发挥其应有的功能和作用。

（五）城乡统筹，努力搭建生态文明的一体化管理新平台

今年是农村环境综合整治继续推进不断深化的一年。我们要按照《镇江市农村环境卫生长效管理工作意见》的要求，进一步统筹好农村环境综合整治工作，建立起科学规范、高效长期的农村垃圾收运、处置运行体制和机制，努力实现城乡环境的协调发展。为实现这一目标，我们要在五个方面下工夫：一是在健全长效管理机构上下工夫。要加快推进农村环境卫生管理体系的建立与运转，各辖市（区）、建制镇，行政村要落实好长效管理机构，逐步形成局管所、所管站、站管组的管理体系。要确保管理和保洁作业人员的培训率达90%以上，垃圾转运站操作人员实行持证上岗率、培训率达100%。同时，要加快全市农村环境卫生管理专业规划的编制工作，使农村环境卫生工作纳入正常轨道。二是在落实农村环境卫生责任区制度上下工夫。按照属地管理原则，强化镇政府所在地和老集镇的卫生保洁，全面落实自然村和集镇区域内的企事业单位、公共道路（场所）、水域等责任部门的卫生保洁责任区制度，重点加强穿越集镇道路和路口、高速公路出入路口、沿途加油站附近等责任区的落实。同时，各辖市（区）对各自然村要落实农村环境卫生责任区制度，农村环境卫生责任书签订率要达到95%以上。三是在推进农村环境整治示范村建设上下工夫。今年省道、国道沿线两侧达标村要达到80%以上，在此基础上再打造一批示范村。四是在强化农村环境检查和考核上下工夫。坚持日常检查与年度考核相结合，不断强化对各地组织机构建立与运行效果情况、环卫基础设施建设与管护情况、保洁人员在岗与保洁质量情况以及保障经费与保洁人员报酬落实情况的监督与考核，考核结果将作为评先创优的重要依据。五是在落实长效管理保障经费上下工夫。按照辖市（区）、建制镇、行政村责任分级承担保障经费的要求，要把农村环境卫生长效管理保障经费列入各级财政预算。要重视调动建制村自筹和村民自治"一事一议"筹集资金的积极性，积极探索社会多元主体共同参与农村环境卫生管理，吸纳各类社会资本参与环境卫生基础设施建设与运行管理，指导有条件的建制镇和行政村推行市场化运作。

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一是加快数字城管建设步伐。在市数字化城市建设领导小组领导下，会同有关部门及建设单位紧密协作，加快建设步伐。要严格按照建设部《城市市政综合监管信息系统技术规范》等有关行业标准，充分利用和整合现有城市管理资源，构建数字化城市管理网络平台。完成地理编码系统，科学划分城市管理的物件和事件，实行网络化管理。组建市数字化城市管理监督指挥中心，按照实际需要聘用监督员。形成上下贯通、信息共享、科学高效、精细快捷的数字化城管新模式。

二是建立数字城管运行机制。首先要建立受理机制。明确流程和责任，特别是“12319”热线等受理工作；其次要建立沟通机制。通过定期沟通制度，保证信息对称，确保运行高效；第三要建立协调机制。加强疑难问题的协调，保证问题的及时和高质量解决，特别要重视解决群众呼声高以及紧急事件的处理。同时，要构建高效明确的责任体系，在提高问题解决率和及时率上下功夫；

三是健全绩效评估考核体系。编制数字化城管《工作手册》，制订数字化城管工作考核制度，实行考管分离。要加强监督员队伍管理，提高监督员素质和责任心，发挥他们在快速发现问题上的作用。要按照定人、定岗、定责的“三定方案”，对各自辖区进行切块划片，落实管理责任，构建执法队员、环卫职工、协管员、沿街单位“四位一体”的网格管理责任体系，真正实现人人有责任、个个受监督、事事有人管。

2．突出精品亮点打造，进一步推动“三化”建设。

城市管理没有最好、只有更好，就是要求我们在“细”字上做文章，在“实”字上下功夫，自我加压，精益求精，全面推进城管工作，从而实现城市管理无缝隙、全覆盖。

一是推动“精细化”管理。要结合“数字城管”建设，做好精细化管理的基础工作。对辖区内所有设施摸底调查，及时了解和掌握设施的运行和使用情况，建立统一的城市管理信息平台。要精心制定精细化管理考核标准。推进精细化制度建设，组织编印《城管行政执法精细化管理手册》，对各项工作进行细化，明确岗位责任，细化工作标准，量化考核目标，规范执法流程。要提高发现问题、解决问题的能力。继续推行徒步执法，强调处理问题的时限，树立快速反应、雷厉风行的过硬作风。要精心制定各级应急处理预案，详细制定应对措施，建立应急人员、应急装备、应急措施档案。

二是推动“规范化”建设。我们必须通过规范自己的言行举止、队容仪表，严格按制度工作、按制度管理、按制度执法，坚持依法行政，切实提高行政执法效能。要规范工作方式，把规范化建设与即将实施的“数字城管”工作对接起来，根据“数字城管”的要求和管理工作的实际，提出规范化建设的工作目标。要规范执法管理制度。从案件办理程序入手，规范在执法培训、执法监督、责任追究等环节上的工作制度。以制度保障执法办案，以制度促进队伍形象的提升。

三是推动“人性化”执法。“城管无小事，事事关民心”。实行人性化管理是解决城市管理中各种复杂问题和矛盾的有效方法。要牢固确立人性化管理、亲情化执法的工作理念，在强化管理、严格执法中，坚持以人为本，始终把群众利益放在首位，群众满意作为第一标准。要畅通为民排忧解难的渠道，成立城管服务中心，开通城管服务热线电话，热心热情接待每一位群众，妥善处理群众反映的问题。要加强职业道德教育，严格执行“一敬礼、二亮证、三指违、四纠正、五处罚”的执法程序。要坚持管理前的宣传教育，管理中的讲法守法，管理后的回访征求意见。在执法言行上做到文明礼貌，严禁粗暴执法，野蛮执法，积极使我们文明执法、规范执法的队伍形象得到群众和社会的肯定和认可。

3．突出市容环境整治，进一步强化市容市貌管理。

市容市貌是一个城市的“脸面”，是我们工作的第一要务。它的好坏直接反映出一个城市管理水平的高低。要开展市容环境整治活动，精心组织，谋求合力，动真碰硬，取得实效。

一是坚持提升品位，加强广告管理。要认真制订重点区域、重要建筑群和主干道的广告设置规划。以市区十二条主要道路为重点，组织“百日会战”，开展户外广告专项整治。控制审批大型户外广告，减量治乱；强力拆除未经审批、擅自设置的违法违规广告，拆违治乱；统一设置部分广告、店招底框，出新改造陈旧破损的门头店招广告和霓虹灯广告，提档治乱。按照《城市容貌标准》相关规定的要求，严格规范店招店牌的设置，实行新设店招店牌规格、材质、色调、亮化设施、艺术风格的全面控制，逐步淘汰平面喷绘和普通亮化工艺，采用铝塑板、亚克力等优质材料、立体镶嵌字体，辅以霓虹灯亮化，确保白天美化、夜晚亮化。督促新建一批体现城市特色亮化设施，提高市区美化亮化效果。继续大力开发城市无形资产，将户外广告经营权等公开拍卖，为城市管理可持续发展筹集更多资金。

二是坚持维护规划权威，加强违章建筑查处。我们一方面要认真总结查处违章建设行为的经验，加强宣传引导，以求营造守法环境，降低违建意欲，减轻对抗压力。另一方面，要从重从严查处违章建设。要始终保持高压态势，组织开展拆除违章建设专项整治活动，全面取缔占用人行道和有碍市容的沿街破旧亭棚。要充分发挥“城管进社区”的功能和基层组织的作用，确保老城区、住宅小区、城乡结合部的违法建设逐年减少。特别是对市区控制区域内的违章建筑查处工作上，要坚决执行城市规划法，坚决予以，着力维护建设秩序、社会公平，维护规划的严肃性。

三是坚持标本兼治，加强治理市容“顽症”。认真组织开展专项整治活动，重点治理“乱拉挂、乱贴画、乱挖占、乱洒漏、乱堆放”等市容顽症。要加强对“小广告”的治理和清理，组织执法人员按照责任区分工，实行“同色覆盖”。建立昼查夜伏、错时整治、分类管理等制度，针对动态性、反复性等问题，有计划、有目的科学开展集中整治、专项整治、重点整治，及时发现问题解决问题，全年各类整治不得少于12次。制订12分考核方法，建立违章档案,实施扣分累积考核，分级递进执法。扎实开展“城管进社区”、“市容环卫责任区”活动，实施整治工程向社区、后街后巷的延伸，让整治成果惠及千家万户。

四是坚持打造精品亮点，开展示范路创建。以建设路、世纪大道等主干道“示范路”创建工程为重点，实行高起点规划，高标准管理，采取“由简到繁、由易到难、逐步推广”的工作方法，进一步制定详细的路段管理标准，强化市容市貌管理，努力打造精品示范路段。做到检查与不检查一个样，晴天与雨天一个样，节假日与平时一个样。拆除违法设置、不符合设置标准、影响城市形象的设施。严格规范行政许可，积极组织沿街单位对户外广告、招牌进行更换新建，高档优质建设。对沿街装修出新要提前介入，加强指导、服务和监管，提升街景容貌的档次和品味，打造特色亮点，提升城市品位。

五是坚持长效管理，科学完善考评机制。城管办要进一步调动和激发各部门、各单位参与城市长效管理的积极性和主动性，充分发挥居委会和社区的社会辅助管理作用，提高市民参与度。要加强监督和考评，要对“数字化城管”未涉及区域的市容环境加强监管，组织、督促、协调相关职能部门治理。要继续深入开展“卫生周”活动，巩固发展国家卫生城市成果，落实城市长效管理机制。

4．突出环卫体制改革，进一步加强环卫基础设施建设。

积极探索环卫市场化运作机制，逐步形成以市场调节为主、行政管理为辅的运作方式。

一是改革用工制度和分配制度。对已形成的城东、城西、城南、城北、公厕管护五大块的作业模式加以相关形式明确。逐步实行市场化运作、绩效挂钩考核的模式。将道路清扫、保洁、公厕保洁维修等部分权限发包给环卫内部人员，实行内部竞标。

二是实行环卫保洁全覆盖。根据市里的要求，逐步实施主次干道与街巷保洁一体化作业制度。将街巷、绿地等保洁纳入环卫专业队伍保洁，实行“一把扫帚扫到底”，切实改善市民群众的卫生环境。

三是强化环卫设施建管。切实提高环卫作业机械化水平。努力争取增添扫路机、高压冲洗车，填补道路清扫机械率的空白，力争机械化清扫率40%以上。努力争取增添移动电瓶保洁车，在城区重点地段增设移动公厕。要加强环卫设施的日常养护，逐步取消主干道暴露垃圾桶。组织环卫设施总量普查，建立“定岗、定额、定标、定考”的保洁网络和环卫作业机制。积极建立和培育设施维护、公厕养护的内部竞争机制，实行公开竞聘，择优养护。

四是切实加大环卫保障力度。落实环卫工人基本保险，逐步提高一线环卫工人的工资福利待遇。改革创新垃圾费征收管理办法，积极推进居民垃圾费与其它收费平台捆绑收费方式，探索垃圾收费市场化运作新模式，提高征收率。

5．突出宜居城镇建设，进一步改善人居环境的质量

建设宜居城镇是市委、市政府确定的全年三项重点工作之一。城管部门作为牵头部门，要加强领导，强化指导，扎实推进。

一是要认真制订工作标准。本着标准化、系统化、个性化的原则，重点围绕督促加快健全管理机构，建立环卫队伍，明确管理职责，科学制订镇容镇貌、环境设施、机构建设、环境质量等管理工作标准，突出硬性指标。要完善城镇管理体制，建立健全城镇管理网络体系，构筑城、镇一体的城市管理组织机构框架，明确各镇、各有关职能部门宜居城镇的管理责任。

二是要积极指导开展工作。制订具体工作方案，牵头组织相关职能部门对各镇进行检查指导，通过与各镇党委政府、管理机构、街道办（居委会）开展调研、座谈等多种形式，听取介绍、查看资料、实地检查，全面了解集镇管理现状，研究管理的对策措施。重点帮助解决各镇在开展“宜居集镇”创建工作中存在的问题。修订完善城镇管理办法，加强管理队伍建设，提高文明执法水平。遣派执法人员配合各镇开展综合整治，确保实实在在的创建效果。

三是构建农村垃圾收运处置体系。根据新农村建设的要求，按照“组保洁、村收集、镇运输、市处置”的模式，构建农村垃圾清扫、收集、处置运行机制。指导各建制镇、村建立保洁队伍，实现农村保洁网络的全覆盖。扶持农村环卫基础设施建设。努力实现全市每个镇都有垃圾处理能力，做到农村垃圾有人管、有设备运、有地方处理。

四是加强创建工作考核。进一步加强对建制镇城管创优工作的督查力度，增加巡查频次。在结合各建制镇年中调研情况的基础上，组织对建制镇创建活动的考核。按考核得分评定宜居集镇创建工作星级单位。对在宜居集镇创建活动成绩突出的建制镇进行授予通州市“宜居集镇”创建活动五星级、四星级、三星级奖牌。对五星级镇申报南通市集镇管理创优单位。以促使“宜居集镇”创建工作全面、深入、均衡的开展。

6．突出队伍建设管理，进一步提升队伍形象

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一、强化行业管理，拓宽发展思路，20*年度建设工作成绩斐然

20*年，我县坚持以市、县建筑及房地产业工作会议精神为指导，紧紧围绕“建筑大县、建筑强县”的目标，结合年初制定的工作目标责任状，通过狠抓建筑行业管理、强化房地产市场控管，建筑业和房地产业的综合实力得到有效提升，“双创”和安全生产工作成效显著，房地产市场步入了良性发展轨道，为经济社会进步做出了重要贡献。

（一）建筑业快速发展。

建筑业既是为我县增加收入、增加积累的一个重要产业部门，也是发展生产、带动和影响其他行业的重要产业部门。20*年，我们共完成建筑施工产值18.95亿元，实现建筑业增加值4.01亿元，分别比2005年增长25％和18.64％；截止20*年底，全县共有建筑业从业人员6.83万人，完成年度目标任务的103.5%，其中在册人员3.78万人，占年度计划的105%。全县建立劳务输****人市场2个，500人市场4个。完成成建制劳务输出2.25万人，实现外出施工产值2.4亿元。出国劳务38人，完成境外营业额41.8万美元。新增二级总承包企业1个，新增三级建筑施工总承包企业4个，新成立劳务企业4个，新成立专业公司4个；应用“四新”成果21项。申报“QC”课题20项，获市二等奖1项，优秀奖19项。我们的主要做法表现在6个方面：

第一，加大检查和督导力度，狠抓安全生产。

20*年年初，我们制定了全县建筑业年度安全生产工作意见，明确了工作目标，与全县各施工企业（含外地企业）签订了安全生产目标责任状。为了强化安全生产管理，落实各项安全生产措施，我们对全县在建工程进行了7次拉网式的安全生产检查，当场消除各类事故隐患2200余起。一是抓工地三化，规范施工现场管理。要求施工企业按照标化工地标准，狠抓工地的美化、亮化和硬化，从根本上改变以往施工现场脏、乱、差的现象，在工程现场醒目处公布企业、项目负责人及管理人员照片、电话和公司名称及宣传标语。还统一制作了安全生产宣传条幅，在全县各施工现场张挂，使安全生产工作深入人心，营造了浓烈的安全生产氛围。二是抓架子工队伍管理。全年共召开两次架子工队伍负责人会议。以往我县架子工队伍管理混乱，竞争无序，全县脚手架搭设水平低下，20*年5月17日，沭阳城关建安公司承建的信安花园32号楼，脚手架搭设存在重大安全隐患，被建管执法人员责令当场拆除。通过检查，有效的消除了我县建筑施工现场的安全隐患，提高了我县建筑施工安全生产的管理水平。

第二，加大培训力度，全面提高业务素质

20*年，我们利用各种机会组织干部职工学习建筑安全生产纪律、法律法规和安全生产应知应会知识。6月份是全国第5个安全生产月，我们紧紧抓住这一契机，通过悬挂横幅、张贴标语、开展班前班后安全教育，采取企业自查、建管处抽查等方式，在城区主要街道，临街建筑悬挂安全生产月活动宣传条幅50条，宣传标语500余张，出板报12期，在全县范围内大张旗鼓地开展安全生产工作。6月11日，我局又在苏果购物中心广场开展“安全发展，国泰民安”为主题的安全生产咨询活动，加大安全生产宣传声势，在全社会形成“关爱生命、关注安全”的良好舆论氛围。6月14日，我们又举办了“建筑施工企业经理安全生产知识培训班”；全年巩固建筑职工培训基地1个，举办各类培训班7期，培训人数近3000人，发证2911人。使建筑安全培训的覆盖面形成了横向到边、纵向到底的良好局面。20*年以来，全县未发生一起建筑安全生产重伤和死亡事故。

第三，加大安全投入，全面更新现场防护设施

良好的安全防护设施和施工机具是建筑安全生产的有力保障，也是推动我县建筑工地进入标准化、文明化的前提。近年来，随着我县社会经济的蓬勃发展，建筑业也呈现出日新月异的变化，建筑规模不断扩大，建筑档次不断提升，建筑从原来的经济型向精品型转变。这对我们建筑安全工作既是一次机遇，又是一个挑战。20*年，我们以城区新开工高层建筑为重点，要求施工企业进一步增加安全投入，采用先进的安全防护设施和防护用品，如：高层脚手架严格按照要求分段悬挑，分段搭设；卸料平台采用槽钢预埋，规范搭设，不得使用自制溜槽，不得与脚手架连接；安全网一律使用具有省局颁发《准用证》的合格安全网，“三证”不全的安全网一律不得使用。另外，我们还出台了《机械设备管理办法》，强化塔吊市场管理，要求我县所有塔吊必须进入租赁市场，由租赁公司统一进行管理。并对城区所有塔吊进行统一编号，建立档案，无档案的一律不得安装使用。企业在安装之前须将塔吊报建管处备案，这样对于规范管理全县塔吊市场、规范各方主体行为起到了积极作用。各种安全防护设施的更新，保证了我县建筑施工的安全生产。

第四，加大专项治理力度，遏制重大事故发生

近年来，我们在建设系统内深入开展了建筑工程安全专项治理活动，对建筑工程施工安全事故多发的土石方开挖、模板支撑、塔吊拆装、施工用电及施工围墙等方面进行专项治理。各施工企业能结合本单位实际，制定切实可行的治理方案，针对专项治理的重点项目进行排查，对查出的问题，落实到人、制定措施、限时整改，有效遏制重大安全事故的发生，维护了我县建筑施工安全的良好局面。

第五，加强施工现场管理，扎实开展文明工地创建工作

为了进一步优化施工环境，提高工程质量，我们继续在全县范围内开展创建文明工地工作。始终按照《沭阳县建筑施工现场安全文明标准化管理标准》和《沭阳县建筑业创建文明工地考核标准》进行严格检查、评比。另外，通过强抓工程建设标准强制性条文执行情况以及监理单位质量行为的监督，从根本上治理住宅工程质量通病，保障了建筑工程质量走上良性发展轨道。20*年，全县共申报省级文明工地8项17个单体工程，市级文明工地56个，实现了施工现场标准化和规范化管理。

第六，强化“三项制度”的落实，切实保障建筑用工合法权益

结合我县建筑市场的实际情况，我们针对不同的清理环境着力抓好以下几项工作：一是公布举报电话，安排专人值班，保证群众举报渠道畅通，让被拖欠的群体有投诉、举报地方。二是做到有报

必受理、有报必落实，并做好登记造册工作。三是要求县内各施工企业按要求如实、按时、准确地上报各种拖欠情况，汇总后上报上级主管部门。四是主动出击，抽调专职执法人员深入企业，走访在建工程的建筑工人，与他们面对面交流，立求摸清底数，掌握第一手资料。五是建立农民工工资保障金等三项制度。要求施工企业在指定银行缴纳农民工工资保障金，从源头上解决农民工的后顾之忧。在工作检查中，《民工权益告知制度》及《劳动计酬手册》的使用情况作为重点进行从严把关。六是加大宣传力度。让欠款单位认清拖欠工程款和农民工工资问题的严重性，使之自觉落实还款义务。七是从根本上取缔了建筑工程“包工头”，保障了农民工权益，为有效防止拖欠农民工工资行为的发生起到了积极作用。

（二）房地产开发持续升温

20*年，我县通过创新工作机制，采取有力措施，严抓开发管理，规范物业行为，有效改善了我县的小区人居环境、提升了城市品位。

第一，房地产开发整体进度加快

20*年，我县的房地产开发业务得到了迅猛发展，现有房地产开发企业由去年的35家增至目前41家，累计开发各类商住小区72个，总建筑面积约430万平方米。新开工房地产项目40个，共计164.46万平方米；全年累计竣工面积达80万平方米。商品房销售价格稳中有升，一些优势地段商品房售价已突破1700元/平方米，豪园•沭阳故事、春风沂水、华丽世家、书香名邸、东方名都、颖都家园等小区建设进度较快，达到了快速建设、快出形象的目标要求，为我县房地产市场的日益壮大增加了新的发展后劲。

第二，房地产市场得到了有效控管

一是建立健全房地产开发档案,规范房地产开发档案管理，为实施动态管理奠定了基础。二是严把商品房预售关。全年累计为巴黎新城、东城馥邦、阳光天地等27个工程项目核发了《商品房预售许可证》。三是严格开发资质管理。全年累计为10家企业办理了资质年检手续，为4家企业办理了资质申报手续，并为2家企业办理了资质升级手续，按有关规定注销2家开发企业，并有3家开发企业资质等级按有关规定进行了延期。四是加强登记备案管理。全年累计登记备案合同6664份，登记备案商品房销售面积76.49万平方米，备案合同金额10.96亿元。五是建立定期检查制度。全年对金城花园等10家开发企业的违规售房行为进行了严肃查处，对3家开发企业实施了经济处罚，有效规范了房地产市场秩序。

第三，住宅小区档次不断提升

城区房地产开发企业在经营策略上逐步实现从数量到质量的转变，注重在小区的户型结构设计、配套功能完善上下功夫。产品结构由原来的单幢建筑，逐步发展为复式、小高层、高层、独立别墅等多样化户型。近期竣工和即将竣工的一批住宅小区。如豪园•沭阳故事、光明花苑、东方名都等在规划设计、现场施工、绿化配置、设施配套、物业管理等方面都达到了较高水平。

第四，物业管理整治成效显著

一年来，在小区物业管理专项整治中，我们通过组织物管企业负责人外出参观、观摩以及互查互评，有效提高了物管企业的服务水平。同时，还对学府小区、南京路小区、建陵嘉园等10多个小区实施了综合整治，集中清运垃圾杂物，安排专人处理业主投诉。我们结合平安创建工作，着力改善小区技防条件，目前全县各商住小区的整体技防水平有了显著提高。另外，我们还在住宅小区成立了应急队伍，处理小区各类应急事件和突击活动，收到了良好效果，城区住宅小区的居住环境进一步好转。

20*年，我们在县委、县政府的大力支持下，围绕加快发展建筑业和房地产业的目标，统一组织、统一实施、统一管理，收到了明显成效，对促进我县县域经济持续、快速、健康的发展起到了积极的作用，对拉动经济增长和改善人民生活发挥了重要作用。但是，我县的发展现状与先进地区相比仍有差距，集中表现在四个方面：

一是建筑施工管理没有全面到位。少数施工企业的安全意识仍然较差。企业负责人对安全生产思想上存在麻痹、侥幸心理和自满、松懈情绪，安全意识淡薄；在文明措施费的落实和监管方面，有些企业在施工现场仍使用一些“三证”不全的不合格安全网、自制溜槽料台等，部分设备安全防护装置不齐全，不可靠，有的设备陈旧，超期服役；在文明工地创建积极性方面，因建筑工程实施低价中标等不规范行为，导致创建的精品不多，标准不高，施工企业认识不到位，创优意识不强；在现场监理人员安全监管方面，有些监理人员不按《建设工程安全生产管理条例》规定，对施工现场的安全隐患置若罔闻；在建筑施工查处方面，建筑市场各方主体行为仍不规范，由于种种原因，加上部门之间不够协调，施工手续不全擅自开工现象大量存在，资质挂靠现象普遍。特别是大量外地企业涌入我县，收取少量管理费，有的外地企业连管理人员都没有。而我们在建筑市场管理中还存在缩手缩脚，或查而不处、处而不罚的现象。

二是房地产开发整体进度不平衡。少数房地产开发企业建设进度缓慢，开发进度不平衡，无法形成合力，不能达到快速形成规模、快速拓展形象的要求。

三是对房地产开发企业的监管缺乏活力。一些建成多年的老住宅小区存在建筑规模小、档次低、配套设施不全等问题，脏、乱、差现象严重。目前仍然有少数住宅小区存在配套设施不到位、绿化不到位、物管不到位、治安防范不到位的实际问题。

四是物管企业服务水平有待提高。我县的15家物业管理企业中，大部分物业公司能够做到规范服务，在物业服务上做到公开服务承诺、服务内容、收费标准、监督电话、报修电话，24小时受理居民报修，并做到事后回访。但也有一些物业企业服务行为不规范，服务水平不高，如：有的处理急修项目不及时，有的在环境卫生秩序管理上存在死角，甚至存在脏、乱、差现象，业主投诉较多。

上述这些问题需要我们在新的一年里，进行深刻地反思和认真的研究，进一步发挥行业优势，从根本上消除不利于行业发展的制约因素，使我县的建筑业和房地产业得以健康和可持续发展。

二、以建筑行业为龙头，加速房地产业壮大，实现2007年行业发展再创新高

2007年是实施“十一五”规划的攻坚之年，也是我县全面建设现代化中等城市的关键一年，我们建筑业和房地产业的工作思路是：紧紧围绕“十一五”规划目标，以培强做大高资质企业为主线，以“建筑大县、建筑强县”为主攻方向，推动建筑施工企业和房地产开发企业逐步完善现代化管理制度，大力发挥行业优势，确保建筑业和房地产业各项指标在原有增长幅度的基础上，保持快速发展的良好态势。

我们的主要工作目标是：坚持以市场需求为导向战略，强化责任，深化整治，依法监管，夯实基础，加强教育，搞好服务，全方位提升行业从业人员的综合素质，使我县的文明工地创建和房地产开发工作上水平、上台阶、上档次。全力提升我县建筑业和房地产业综合实力，确保2007年实现建筑业产值8亿元，其中外出完成施工产值2亿元，组织建筑劳务输出2万人，实现劳务费收入2000万元。大力推进城市改造，确保年内新竣工商品房面积150万平方米。

围绕上述工作思路和工作目标，2007年，我县建筑业和房地产业的工作中心集中在以下两个方面：

（一）强化管理，力求突破，确保建筑行业发展体现新水平

作为我县的一大重要支柱产业，“质量兴业”和“安全第一”的意识是建

筑业得到长足发展的基础和保障。在今年的工作中：

一要健全安全生产控制指标体系。要把落实安全生产控制指标作为一项重要工作，建立健全安全生产责任制，形成一级抓一级，一级对一级负责，层层抓落实的良好局面。2007年，我局将与各企业签订目标责任状，健全安全生产控制指标体系。各企业也要结合各自实际，层层分解，逐级签订责任状，把责任落实到各部门和各个项目部，落实到各个工作岗位和责任人。要根据建设部在建筑施工企业中全面开展安全质量标准化活动的要求，以推行《施工企业安全生产评价标准》和《建筑施工安全检查标准》为核心内容，以提高企业和施工现场安全生产控制能力为目标，积极引导企业建立健全每个环节、每个岗位的安全生产工作标准，全面规范安全生产行为，督促企业严格落实安全生产责任制，健全施工现场安全保证体系。各企业要按照建设部下发的《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》的要求，合理配备企业和施工现场安全管理机构和专职安全管理人员。我局将对企业和施工现场安全管理机构和专职安全管理人员的配备情况进行检查，发现不符合要求的将立即限期整改，情节严重的，将按相关法律法规进行处罚。

二要全面落实监理企业的安全生产责任。根据《建设工程安全生产管理条例》规定，要进一步明确监理企业的安全责任，督促监理企业认真学习安全生产有关法律法规和技术标准，要求监理企业把监理安全责任纳入监理规划，并制定实施措施，严格执行。同时，强化对监理企业履行安全责任的监督检查。为了督促监理企业认真履行安全监理职责，我局将对监理企业落实安全生产责任情况进行一次专项检查，并对施工现场监理人员进行安全知识考核。对检查考核不合格的企业和个人，将责令限期整改，逾期不整改或整改不合格的，将依据相关法律法规进行处罚。

三要继续开展建筑安全生产专项治理。各单位要认真总结前几年专项治理的经验，结合我县建筑行业实际和建筑施工特点，制定切实可行的专项治理方案，深入开展专项整治活动。严格执行安全生产许可证制度和“三类”人员考核合格上岗制度，凡没有取得安全生产许可证的企业坚决不准进入我县建筑市场；坚决不向没有安全生产许可证企业承接的工程发放施工许可证；对没有取得安全生产知识考核合格证上岗的项目经理、专职安全管理人员坚决不准上岗，并按相关规定进行处罚。对重大事故责任人和责任单位的行政处罚，严格遵循“四不放过”的原则，决不因为有人说情或是提出特殊情况，而减轻处罚。对事故多发的高处坠落和易发群死群伤的坍塌事故，要提出有针对性的防范措施。对高空间、大跨度的建筑，要加大检查力度，进行重点监控。要坚决淘汰危及安全生产的工艺和设备，推广使用安全性能好的工艺技术和设备。严格按照“安全第一、预防为主”的方针，加大对在建工程的安全生产检查力度。除日常必要的安全巡查以外，每季度要组织一次综合性安全生产大检查。一季度结合春节开展春季大检查，二季度结合“五一”及“安全生产月”活动开展大检查，三季度结合防汛、迎接“十一”开展大检查，四季度结合年终及迎元旦开展大检查，切实将各类事故隐患消除在萌芽状态，杜绝监管范围内的四级以上安全生产事故，控制监管范围内的重伤事故，减少一般性事故，确保全县建筑安全生产无事故。每季度检查结果将以书面形式通报全县，对好的企业予以通报表扬，对施工现场管理差的企业予以通报批评，必要时可用新闻媒体进行曝光，通报结果将直接记入企业信用管理手册。凡被连续两次通报批评的企业将被列入不良企业黑名单并报县招投标管理中心。

四要扎实推进文明工地的创建工作。建管处要积极引导企业开展创建文明工地活动，各企业要成立由主要领导挂帅、有关部门参加的领导小组，制定切实可行的创建文明工地目标和措施，明确责任，确保落实。二级施工企业要创建省文明工地1个、市级文明工地2个，三级企业要创建市级文明工地2个，全县创建市级以上文明工地30个。开展QC活动成果课题20项。各企业还要制定相应的奖励措施，使企业在创建文明工地活动中的投入得到应有的回报，以推动创建文明工地活动的深入开展。

五要

（二）突出重点，激发活力，确保房地产开发实绩实现新高度

目前我县的房地产市场保持着持续升温的态势，在这种环境下，我们要运用“可持续发展”理念来研究我县房地产市场的发展现状，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，进一步盘活市场、规范市场。

一要进一步规范开发市场秩序。

对进入我县的房地产开发企业，要严格按照《城市房地产开发经营管理条例》等规定，严格用地、立项、规划、建设、销售、物管等手续，做到从严把关、规范运作、长效管理，确保规范房地产开发市场秩序，营造良好的开发环境。

二要进一步加强开发市场监管

一是加强规划监控管理。规划部门要切实加强对房地产开发的规划动态管理，做到小区基础配套设施与房屋同时规划、同步设计、同期建设，把监督检查贯穿于规划设施的全过程，建设单位必须严格按照规划设计方案，将物管用房、厕所、垃圾用房、路灯、地下管网、技防等配套设施如期如实建设到位。二是加强工程质量管理。要加强对监理公司的管理工作，提高监理人员素质，完善建设监理机制，质检站要充分发挥工程质量监管职能作用，全过程对工程质量进行跟踪监督，确保工程质量，不能再出现屋面渗漏、墙体裂缝等工程质量问题。三是加强综合验收管理。继续严格按照“先验收配套，再验收主体”的步骤，进行综合验收，确保道路、绿化、物管用房、公厕、垃圾房、路灯、地下管网、技防等基础配套设施建设到位。

三要进一步规范物业管理服务行为

篇8

2007年8月13日，国务院正式《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(〔国发(2007)24号〕，下简称“意见”)，“意见”对建立我国的住房保障制度具有里程碑式的意义。该“意见”明确指出“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，本文试从法学的角度对我国廉租住房制度提出一些立法建议。

一、

廉租住房制度的发展沿革及意义

廉租住房制度属于住房保障的一部分。简而言之，住房保障是指由于住房所具有的特性及房地产市场所存在的固有缺陷，中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题，从而由政府出面干预房地产市场，为住房困难者提供一定的住宿条件，以维护他们最基本的需要。廉租住房是政府采取实物配租、租金补贴或租金减免等方式为住房困难者提供居住条件的一种住房保障制度。

住房是人类赖以生存和发展的必不可少的物质条件之一，而住宅权更是人类的一项基本人权。1948年12月10日联合国大会颁发的《世界人权宣言》第25条第1项明确规定:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务;在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。”联合国大会1966年通过的《经济、社会、文化权利公约》也提出:“承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件”。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的“住宅人权宣言”指出，拥有一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。但由于工业和人口的高度集中，产生了城市土地和住房供给的巨大需求，这种需求推动了土地价格和房屋价格的不断上涨，最终超越了中低收入家庭的住房支付能力，从而使这些中低收入家庭成员的住宅权得不到保障，引发了一系列严重的社会问题，严重危害了整个社会的经济发展和政治安定。

为了提高人民福利，缓解住房矛盾和维护社会安定，各国政府都对住房问题进行了积极的干预。特别是在二战以后，住房保障法律制度得到了空前的发展，各国基本上都已经形成了相互补充和完善的住房保障法律体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济房或折价房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房保障制度和其他的社会保障制度一样，是稳定社会政治经济秩序的“安全网”或“减震器”。

(一)国外廉租住房法律制度

英国 1919年英国便颁布了《住宅法》，是世界上最早实施住房保障的国家。1924年，工党政府提出《住宅金融法》，对住房建设进行大规模的投入。1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称作“真实租金政策”。1962年，政府为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了《建房社团法》，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。社会保障的膨胀使得政府财政不堪重负，而社会保障造成的“懒人政策”的弊端也逐渐显现。从1980年撒切尔夫人执政后便积极推行私有化运动，政府约出售了150多万套公房，使英国住房私有化的比率从55%上升至67%。另一方面，英国政府鼓励隶属于地方政府的管房机构改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整体购买政府管理的公房，并依靠租金收入，对所有公房进行维修和管理，并按照居民住房支付能力的不同，在不同程度上给予住房补贴。多年来，英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住房和对低收入者的租金补贴，一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。

美国　伴随着城市化的进程，美国的住房保障制度始于20世纪的三四十年代，其主要立法有《国家住房法》(1934年)、《公共住宅法案》(1937年)、《住房和城市发展法》(1965年)和《公平住房法》(1968年)等。美国住房保障制度的主要特点是法制健全，并与金融、财政税收制度紧密相联。美国的住房保障主要包括两个方面:一是通过各种优惠措施鼓励社会建造低收入者住得起的房子;二是通过担保贷款、提供租金补贴以及实行租金优惠券计划等帮助居民拥有自己的住房。补贴的方式通常分两种:一种是直接对低收入家庭提供低租金的公共住房(其租金一般为市场租金的20% ~50% );另一种是向低收入家庭提供房屋租金补贴，享受这种补贴的家庭必须租住符合政府规定要求的住房，同时要拿出家庭收入的25% ~30%支付租金，不足部分再由政府补贴。

新加坡　新加坡虽然人多地少，属于城市国家，但其被称为“花园城市”，是世界各国解决住房问题最好的国家之一。1955年，新加坡政府根据《中央公积金法》建立了强制性储蓄的中央公积金制度。公积金由中央公积金局统一管理，公积金投入各种政府公债，公积金的会员可以用公积金的储蓄向住房发展局贷款买房。1960年政府根据《建房与发展法令》成立国家住房发展局，由其全权负责建造及分配面向中低收入阶层出售(出租)的公共组屋，并把居民住房纳入中央公积金的保障范围。与《建房与发展法令》相配套的法律还有《建房局法》、《特别物产法》等。值得一提的是1966年新加坡政府颁布的《土地征用法令》，根据该法令，住房发展局能够以远远低于私人发展商的价格获得土地，建造公共组屋，可以在任何地方征用土地。《土地征用法令》使住房发展局以低于市场的价格获得大量土地，保证了公共组屋建设的顺利进行。

根据有关资料，新加坡国家住房发展局的住房供给覆盖面已达到85%，其中96%的居民有自己的购建房，另外的4%租住公房，新加坡成了世界上住房拥有率最高的国家之一，而新加坡人也跻身于住房条件最好的人群之列。

(二)我国廉租住房制度的发展历程

建国后我国对住房一直采取“统建统分”的政策。1994年和1998年，国务院了《关于深化城镇住房制度改革的决定》和《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着我国城镇住房改革的开始和住房保障制度的建立。

1999年起全国停止了住房的实物分配，住房市场化的程度不断提高，居民的居住条件得到很大改善。随着改革开放后我国城市化进程加速，土地价格和住房价格迅速上涨，使得部分居民的住房支付能力不足;这就要求有一种制度即住房保障制度来保障这一部分人的住房，体现社会的公平性原则。但与住房市场化改革速度相比，我国住房保障制度的发展相对滞后，面临着一系列的问题，这与我国住房保障法律制度的缺位不无关系。目前，我国住房保障方面的法律主要是一些部门规章和地方性规章，如1999年4月3日国务院颁布的《住房公积金管理条例》(2002年3月24日修订)，国家发改委、建设部、国土资源部和中国人民银行于2004年5月13日的《经济适用住房管理办法》(2007年11月19日修订)等等。廉租住房方面的规定主要有建设部1999年4月22日的《城镇廉租住房管理办法》(已废止)，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局于2003年12月31日联合的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》(以下简称“廉租管理办法”)，建设部2006年8月19日的《城镇廉租住房档案管理办法》和北京、上海、天津等各城市人民政府颁布的廉租住房“管理规定”和“保障办法”等。

根据建设部的统计，截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77. 9%。甘肃、浙江、广东、河北、江西、陕西、江苏、湖北等8个省的90%以上城市建立了廉租住房制度。全国累计已有54. 7万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。其中，领取租赁住房补贴的家庭16. 7万户，实物配租的家庭7. 7万户，租金核减的家庭27. 9万户，其他方式改善居住条件的家庭2. 4万户。2006和2007年全国计划新建廉租住房(包括新建廉租住房小区、普通商品住房项目中配建廉租住房)或者收购旧住房用于廉租住房共15万套，约837. 56万平方米。

二、

我国廉租住房保障制度分析

众所周知，自2005年5月9日国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(简称“国八条”)和2006年5月24日国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“国六条”)以来，我国已不断加大对房地产市场的调控力度，却收效甚微。甚至是越调控、越涨价。据有关部门统计， 2007年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7. 5%，这种状况与中央政府的本意是相违背的。笔者认为，房地产调控沦为“空调”的原因是多方面的，但与我国尚未建立起住房保障制度，不能有效降低消费者的房价预期、遏制开发商的恶意炒作有一定的联系。因此，住房保障制度不仅涉及社会的稳定，还关系到我国房地产市场的健康发展。

在我国目前来说，住房保障的形式主要有三种，除了上文提到的廉租住房制度，还有经济适用房和住房公积金制度。

经济适用房的主要优点是充分发挥了政府的作用，保证在较短的时间内刺激住房总量的快速上升，缓解住房短缺状况，提供适应中低收入居民支付能力的住房。但其缺点也很明显:政府直接建房的结果是财政压力过大，同时也在一定程度上抑制了商品房的发展。另外，政府对经济适用房实施过程中的监管成本也比较高，例如供应对象模糊，较难审核，不同的房屋定价未能拉开差距，有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象。在实践中出现某些商品房甚至为规避土地出让金而违规转为经济适用住房、一些高收入者购买经济适用房及经济适用房被开发商变相高价出售，国家让给中低收入购房者的优惠被开发商占为己有等现象。

住房公积金制度能够利用金融杠杆，充分调动个人的积极性，互助互利，对稳定房价和解决中低收入人群的住房困难提供资金支持，但在实践中各地住房公积金制度发展极不平衡，各个行业之间的发展也存在很大的差异。目前大量下岗职工、小型私营企业雇员等中低收入职工由于就业状况而未建立或建立但未缴存住房公积金。换句话说，住房公积金事实是主要满足了那些单位效益好、收入高且稳定的非低收入消费者，而真正需要扶持的低收入消费者却因积累少、允许贷款额度低而被排斥在住房公积金的受益对象之外。此外，很多地方的住房公积金要么被闲置要么被挪作他用，住房公积金制度还远未发挥其应有的作用。

相对于经济适用房和住房公积金，廉租住房对于中低收入家庭来讲，在成本支出上远远低于购买住房;对政府来讲，对租赁住房的管理监督更加容易。此外，政府拥有大量的房源，既形成可持续的住房保障制度，缓解目前以新建出售为主、政府在土地供应上压力过大的问题，又可以利用手中的房源对房地产市场进行有效的干预。所以，“意见”才明确指出“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”。因此，有必要进一步完善廉租住房制度，使其成为现阶段我国住房保障制度的主要形式之一。

从中央到各地的廉租住房法制建设的情况来看，笔者认为当前的廉租住房制度尚存在以下方面值得注意的方面:

1.对廉租对象的界定问题。就社会保障体系的对象而言，从广义上讲，它不仅包括最低生活保障制度保障的对象———低保户、贫困人口，还应包括所有无法从市场获得住房的低收入家庭，既包括具有本地城镇户口的“城镇居民”，还要包括城市中大量“流动”但常驻城镇的“农业人口”和外地“城镇居民”。但目前，无论是建设部的“廉租管理办法”还是各城市出台的廉租住房立法或政策，保障的对象多限定在具有本地非农业户口的低保户、优抚家庭中的住房困难户，城市中既买不起房、又非低保的“夹心层”和大量的流动人口则未列入廉租住房保障的范围之内。随着社会的转型，“夹心层”、流动人口等住房弱势群体是一个不可忽略的新住房弱势群体。而且随着城市化进程的加快，这个群体还将不断地扩大。如果不对廉租住房保障对象进行重新界定，不解决该群体的住房问题，将给社会造成巨大的隐患，严重威胁社会安定团结。

2.收入划分标准问题。目前各地的廉租住房申请者一般规定为经民政部门认定的低保家庭(含优抚家庭)中的住房困难户，除低保家庭外，也应保障那些既买不起房又非低保的住房困难者，也即中低收入人群。然而，由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的“隐形”收入没有办法统计，因此划分居民收入线的基础将变得很薄弱，实施起来也非常困难。而且，在某些地方虽对收入线进行了划分，但由于“隐形”收入等因素存在，导致核查、监督居民的实际收入变得异常困难。

3.廉租资金来源问题。“廉租管理办法”第八条规定:“城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括:(一)市、县财政预算安排的资金; (二)住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金; (三)社会捐赠的资金; (四)其他渠道筹集的资金。”从已开展廉租住房试点的城市看，各个地方所规定的廉租住房资金来源渠道也与“廉租管理办法”所规定的差不多。但从实际操作来看，以上几个途径都不同程度地存在一些问题。另外，对于一些经济欠发达的城市，地方财政无法提供足够的资金用于廉租住房补贴或建设。

虽然全国已开始试点部分土地出让金收入用于廉租住房，但截至2006年底，全国用于廉租住房的土地出让净收益仅为3. 1亿元，与每年政府将近五六千亿的土地出让金收入相比，对于廉租住房的投入显然是微不足道。另外，光靠政府财政投入而没有市场化的筹资运作，廉租住房制度也很难持续发展。因此，与众多家庭急迫的廉租住房需求来比，资金的落实是我国目前廉租住房进展缓慢的一个瓶颈。

4.廉租住房房源问题。“廉租管理办法”第十条规定:“实物配租的廉租住房来源主要包括: (一)政府出资收购的住房; (二)社会捐赠的住房; (三)腾空的公有住房; (四)政府出资建设的廉租住房; (五)其他渠道筹集的住房。”但实际上，我国目前城市中的公房多数通过房改售给了个人，能腾退的和正由最低收入家庭承租的为数不多。政府和单位兴建适合标准的住房受到资金的制约，而社会捐赠廉租住房也不多。并且随着城市旧城改造步伐的加快，大批平房和小户型旧楼房被列入拆迁范围内，城区内的低档住宅越来越少;而随着城市化的发展，进城劳务人员越来越多，对抵档住宅的需求也随之增多。因此，廉租住房房源不足是目前廉租住房进展缓慢的又一个瓶颈。

5.退出机制问题。建设部、民政部《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》第十四条规定:“享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。”但实际上，由于缺乏对廉租住户的资格动态管理以及退出机制的有效核查制度，造成了一部分已不符合廉租条件的家庭出现了“搭便车”的情况。甚至将廉租住房再转租给他人，收取租金收益，从而占据了原本就为数不多的廉租住房，而使得那些迫切需要得到廉租住房的家庭却仍然无处可住，这都源于监督机制和退出机制的不完善。

三、全国各地的廉租住房立法和完善我国立法的建议

早在建设部1999年《城镇廉租住房管理办法》以后，全国各地进行了一些地方性的立法尝试，其主要有:

2000年1月27日天津市人民政府了《天津市城镇廉租住房管理办法》，该《办法》共有二十五条，其主要规定了廉租住房适用对象、主管机关、住房的筹集渠道、申请条件和程序、租金标准、廉租住房管理机构和承租人的权利和义务、处罚等内容。

上海市人民政府2000年9月3日就了《上海市城镇廉租住房试行办法》，该《试行办法》共有十五条，其主要内容包括《试行办法》的适用范围、主管机关、资金的筹集和房源、申请条件和审查、配租住房和租金补贴的定义、配租住房和租金补贴协议、监督和复核、违约责任等内容。

在2001年7月31日，北京市政府办公厅了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，该《试行办法》一共有十七条，主要规定有廉租住房的主管机关、实施方式、适用对象、配租和租金标准、筹资渠道和房源、申请程序、复核和处罚等内容。2003年11月15日，建设部、财政部等五部门“廉租管理办法”，并同时废止建设部1999年的《城镇廉租住房管理办法》。根据最新的中央部门规章，浙江省人民政府在2004年11月11日公布了《浙江省城镇廉租住房保障办法》，该《保障办法》共有三十四条，其主要内容包括:保障范围、保障形式、主管部门、保障资金的筹措和使用、保障标准、申请的条件和程序、廉租住房管理机构和承租人的权利和义务、定期核查、处罚等内容。

从各省、市的地方性立法情况来看，基本上都是对国务院部门规章的某些细化，内容上雷同。能够既参考国外的成功做法、又结合本地区社会经济发展的实际情况进行制度创新的并不多。

根据建设部的统计，截至2006年底，全国累计已有547292户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件，为廉租住房建设筹集的资金达70. 8亿元，其中财政预算资金为32. 2亿元，土地出让净收益3. 1亿元，公积金增值收益19. 7亿元，社会捐赠0. 2亿元，其他资金15. 6亿元。因此，无论是廉租住房的收益人群还是投入的资金，都已达到相当规模，但我国的法律还停留在“政府规章”的层面，并且是寥寥几条概括性的规定，法律的缺位大大地影响全国廉租住房法制建设的步伐。因此，首先加强这方面的立法无疑是当务之急。对此，笔者特提出以下几方面的建议:

1.提高廉租住房的立法层次。目前，我国廉租住房方面的法律还停留在部门规章和地方政府规章的层次。不仅是《住宅法》或《住宅保障法》没有制定，就连社会保障方面的基本立法都没有，所以说，住房保障方面的立法严重滞后。没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。以英国1996年《住宅法》为例，该法共分八个部分、233条。其规定了廉租屋业主注册、廉租屋业主处置土地的权利、拨款及其他财政事宜、社团法人的一般权利、租户的权利、住宅利润和有关事宜、租户的行为、居住房屋的分配、无家可归者住房、收费指南、土地强制收购权、公司机构违法处置等详细内容。这些内容涉及廉租屋的定义、无家可归者的定义和范围、政府财政拨款、业主和租户的权利等公民住宅权的基本内容，并非低层次的立法所能解决。因此，笔者认为，住房保障方面的法律最好由人大来立法。

2.廉租住房的立法应注意与住房保障立法，甚至是整个社会保障法律制度相衔接。因为廉租住房的很多制度都需要其他相关社会保障制度的支持和指导，例如低保制度、保障资金的筹措等，甚至还会涉及个人信用、个人所得税缴纳等方面的信息。低收入居民住房问题的根源，不在于住房本身，而是一个与贫困作长期和坚持不懈的斗争的问题，因此必须从更广的视野来考虑，对于廉租住房的法制建设应有全局性和统筹性的考虑。

3.应通过立法确保一定比例的土地出让金用于廉租住房建设。上文提到，廉租住房的资金短缺和房源不稳是制约廉租住房制度开展的主要因素，对此，全国和各地的立法也没有很好的解决方案。“意见”第八条明确规定，“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例”。从目前的统计来看，土地出让净收益只占全部资金投入的百分之四左右，距离“意见”的要求还有相当的差距。另外，“意见”毕竟属于指导性较强的文件，所以应从法律的角度明确土地出让金的合法用途，确保特定比例的土地出让金收入用于廉租住房保障。

4.廉租住房方面的立法不仅应具备全局性，还应具有前瞻性。“意见”提出，“2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。‘十一五’期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭; 2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭”。从这种发展趋势来看，廉租住房保障的力度正在加大，不仅是“夹心层”和农民工已列入保障的范围，而且廉租住房很快也将覆盖至农村。因此，现在的廉租住房立法应为将来的法律发展预留接口。