前期物业管理方案模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇前期物业管理方案，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

和其他企业相比较煤炭企业有着自身发展的特点，比如煤炭资源的有限性、产业的单一性和垄断性。在一般的投资中由于受到国家和政府的政策扶持，所以煤炭企业的投资风险比较小，这些原因都会导致企业内部管理的不足。尤其是在财务管理上，企业的财务机构只是为了企业的核算而核算，企业管理者没有意识到财务管理的重要性，最后导致企业在进行核算时不能够及时科学的反映出企业内部的财务信息，促进企业的进一步发展。近几年来，随着我国社会经济的不断发展，我国煤矿基本建设资金投入不断加大，因此在煤矿的基本建设中财务管理的问题越来越突出，对煤矿财务管理的要求也越来越高。

一、财务管理与构建存在的问题

（一）财务信息落后

在我国大部分的煤炭企业中，企业的财务管理方式还是应用传统的手工模式，在进行数据输入时不够及时准确。企业内部财务管理的信息化程度比较低，在尽心企业的财务管理时仅仅依靠人工手段无法将整个煤炭企业的财务数据管理到位，同时落后的信息水平也会导致企业财务数据的不准确，给企业在进行重大投资和决策时造成重大失误。财务信息的落后也不利与企业和外部市场信息的交流，企业在进行生产时只能够按照企业的内部核算信息来进行决策，对市场的动态不能够及时把握，最终会导致企业经营的失败。

（二）财务管理不到位

在市场经济不断进步的今天，原有的煤炭企业管理模式已经不适应企业自身发展的需要，无法为企业的发展做出相应的贡献。企业在进行财务管理时一般都要遵循有关的国家规定，每一个企业单位要做好基本财务管理工作，要按照规定设置相应的财务管理机构或者要制定专业的负责人来负责企业内部财务的管理。在进行财务管理时管理人员要对每一项建设项目单独建账、单独核算。但是，在实际的操作中，煤炭企业的财务管理确存在会计核算不准确的问题。大部分企业将建设资金和预算经费一起计算，没有将其分开独立建账核算，有的企业虽然建立了相关的账目，但是浮于形式，没有严格按照建账的要求来进行建账。最终这些行为都导致了煤矿财务管理中会计核算的不准确，该企业的发展带来巨大的不利影响。

（三）财务管理人员管理意识不足

煤炭企业财务管理中，财务管理人员的管理意识不足也是内部管理存在的一大问题。这主要表现为财务主体的全责不明，授权时比较随意，管理体质落后，从而造成企业内部法人和财务管理存在冲突，最终不能够充分发挥企业人力资源，企业的资金利用率比较低下。基础财务管理中管理意识的不足会使企业财务信息不对称，使得企业内部信息失去有效性，给企业的决策带来损失。除此之外，企业的管理制度不健全，企业财务机构设置不规范都会给企业的财务管理带来不必要的麻烦。财务管理人员没有改变传统的管理方式，对自身的管理素质和理念也没有进行提升，这就就会导致企业财务管理和现实需要脱节，最终会影响企业的进步和发展。除此之外，企业财务管理人员的素质差还表现在职业道德素质上，他们没有树立正确的人生观和价值观，没有相关的职业道德素质，在工作岗位上利用职务的便利进行。

二、财务管理和构建的方案

（一）提高财务信息化管理水平

由于受传统财务信息管理模式的影响，煤炭企业的财务财务管理一般是采用人工核算的模式。虽然这一方式有一定的的好处，但是它不能够很好的适应当今煤炭企业发展的需要。现代煤炭企业的财务信息越来越大，在进行相应的人工操作时难免会出现数据上的错误。所以企业应该引进会计电算化或者更加先进的财务管理软件，这样就能够提高煤炭企业财务信息管理的信息化。企业在进行管理时还应该引进先进的技术管理人员，加快研究开发出高水平的财务管理软件，从而能够保证财务信息的准确性和及时性。

（二）加强财务管理

加强财务的管理就要不断完善企业财务内部的管理机构，制定相关的财务管理制度。企业在进行制建设时应该根据自身企业的特点，用明确的条例来约束企业内部财务管理人员的行为，提高企业财务管理水平。同时企业还应该建立财务监督机制，对煤炭企业的财务动向以及资金流动进行定期的审查，这样就能够保证资金的透明度，减少企业内部现象的发生。完善的财务管理制度能够提升企业的生产效率，提高企业在市场中的竞争能力。

（三）提高财务管理人员素质

煤矿企业财务管理人员素质的高低决定了煤矿财务运作能力的高低，所以在进行煤矿企业建设时，企业应该加强对财务管理人员的培训，提高他们的专业素质和技能。除此之外，企业还应该提高企业员工的职业道德素质，帮助他们树立正确的人生观和价值观，这样能够减少企业内部的问题，增强员工的责任意识。随着财务管理人员专业和道德素质的不断提升，煤矿企业的发展必将会越来越好。提高企业财务管理人员的素质还能够增强企业的文化建设，提高员工的归属感，增强企业的凝聚力。

三、结束语

通过对煤炭企业内部财务管理方案的探讨和分析，能够促进我国煤炭企业的现代化发展。煤炭企业的发展关系着我国整个社会经济的发展，煤炭企业财务管理水平的提高，能够提升企业生产效率，增强企业内部员工的责任意识，完善企业财务的管理制度，最终会实现我国煤炭行业又好又快的发展。

参考文献：

篇2

一、物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节，提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

二、物业的前期介入还应积极参与工程施工的监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

物业管理企业派出专业人员入住项目，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的，硬件条件。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。

三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。

篇3

1、 由业主自发筹办。由于①购买同一房产项目的业主素不相识，流动性大，相互联系极为不便；②开发商不可能自动提供可用于业主集会的公共场所；③业主作为普通消费者，对筹办业主委员会的程序了解甚少；④业主委员会的筹办需要一定的资金支持。所以由业主们自行筹办业主委员会的方式难以行通。

2、 由开发商筹办。由于①筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；②由于历史问题，大多数开发商开发房产项目时，都再注册一个全资的物业管理公司，对自己开发的项目进行前期物业管理，而往往这些物业管理公司的管理水平并不高。这时，倘若新成立的业主委员进行招标重新聘请物业管理公司，开发商自己出资成立的物业管理公司难以中标，将不但没有经济效益，还会成为开发商的负担；③即使前期物业管理公司不是开发商自己组建的，而是外聘的，但由于开发商一般与其有特殊的利害关系，也都不愿筹办业主委员会，都采取拖延的办法。

3、 由住宅小区的前期物业管理公司来筹办。这在笔者看来是最不合理的方式。因为①筹办业主委员会并不能给负责前期物业管理的物业管理公司带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；②业主委员会一旦成立后，负责前期物业管理的物业管理公司就要面临被解聘的危险，倘若它与业主们在前期物业管理工作过程中有些许矛盾，它就极有可能在业主委员会成立后被解聘。据此，出于经济利益的驱动，它又怎么有可能去搬起石头砸自己的脚呢？

诚然，各地制定的法律文件也都规定了开发商或是负责前期物业管理的物业管理公司筹办业主委员会的时限，并对逾期不履行的开发商和物业公司大多规定了相应的法律责任，但是真正依此执行的难度相当大，其原因有二：①逾期的起算时间难以量定，各地制定的法规或是规章一般对该起算时间有两个标准：一是住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；二是房屋交付使用满二年。而最致命的是，此两项标准所指的“入住率”与“交付使用”十分不明确，开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司筹办义务的履行始期也就无从起算；②开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司长期不筹办业主委员会的情况相当普遍，行政管理部门也根本无暇依照所制定法律文件的规定去执行，至多是口头催促。

由此，我们可以看到第一种方式存在无法解决的固有缺陷，一盘散沙的业主们只有在遇到共同的房产纠纷或是物业管理纠纷时才有可能自发筹办。而后两种方式中所设置的筹办者与业主委员会存在利益冲突，故这三种方式都难以行之有效的解决业主委员会筹办难的问题，这样导致的必然后果是业主委员会极度难产。值得我们注意的是，现今已成立的业主委员会恰恰多数是由业主自发筹办的。这些业主作为势单力薄的弱势群体在与开发商或是前期物业管理公司发生了纠纷且得不到行政管理部门的妥善解决之后处于无奈的境地，只得自发筹办依法享有一定权利的自治机构-业主委员会，来行使自己的合法权益，以求与开发商或是前期物业管理公司抗衡。

那么如何设置业主委员会的筹办者才合理且切实可行呢？笔者认为，面对开发商和前期物业管理公司对业主委员会的筹办漠不关心甚至有抵触心理的情形，要解决业主委员会难产的问题，方案有二：

篇4

物业管理的前期介入，是一个长效服务的概念，是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段(项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等)就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见。

二、前期介入的必要性

要让物业管理由“后续部队”变成“先行官”，那么，物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的“先行官”作用有以下几个方面：

第一，物业管理的前期介入，有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症。

物业管理公司在项目设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业进行审视，对不当之处提出解决方案，从而减少物业接管后的返工，避免一些在后期工作中难以解决的问题。

第二，物业管理的前期介入，有利于提高施工质量。

“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业管理早期介入，参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。其次，要把一般意义上的“售后服务’’工作做好。

对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看齐，不断提高服务档次。

第三，物业管理的前期介入，有利于加强对所管物业的全面了解。

物业管理公司要想做到对物业及其附属设施、设备安装等情况了如指掌，就得对图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分不用了解得太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。

第四，物业管理的前期介入，有利于后期管理工作的进行。

在物业管理前期工作中，就应该设计出物业管理方案，草拟和制定各项规章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序地工作。

第五，物业管理的前期介入，有利于物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。

提高物业管理的品位，就要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导住户文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。因此，如果物业管理的主角作用发挥得好必会大大有利于房地产项目的顺利经营，如上海的万科城市花园就是以物业管理有特色而立足于上海楼市的。

第六，物业管理的前期介入，有利于促进销售。

在房屋销售中，许多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺的许多事项偏离了现实。

如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，统一销售口径，真正体现“以人为本，居有所值”。

总的来说，物业管理公司的提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路，节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。

三、物业管理前期介入的管理工作

物业管理前期介入的工作可以具体体现在参与物业的设计与施工。物业管理人员如果能从后期管理的角度，就物业的设计以及工程选料和安装方法提出合理性意见，就可以通过事前参与避免一些后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时遗漏工程大大减少。我们可以将物业施工周期分为四个阶段，物业管理提前参与的工作在各个阶段可表现如下：

1、立项决策阶段

房地产开发企业在取得土地开发使用权后，要对市场进行调研并对项目做可行性研究。一些有远见的开发商还会聘请专业的物业管理人员对其项目进行评估分析，例如对同档次的楼盘中的定位、未来业主的构成及其消费力水平如何等，并探讨物业未来的服务档次标准。除此以外，还要了解物业周边的竞争对手的物业管理情况，估算管理成本、利润等。如果可以的话，物业管理专家可对项目日后的管理提出书面咨询报告，以便开发商在预算决策时能综合考虑各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性，同时也有效节省了项目后期运作的成本。如，广电物业管理公司总经理方佑和提到，物业管理要在开发全过程中进行配合，能了解开发物业的设计理念、文化内涵、人文环境等，才能研究如何开展物业管理。

2、规划设计阶段

规划设计是物业能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素，但目前考虑得最多的是与房屋相关的一些配套设施，而往往忽略了使用人将来的需求趋势，以及日后给物业管理造成的矛盾和遗憾。所以，物业管理的早期介入，能使建成后的物业发挥最佳效用，以最好的方式满足业主和使用人的要求。物业管理可从用户的角度，诠释用户服务要求，分析楼宇设计，审查建筑物设计图纸，审核评估设计及施工程宇，建议一切必须改善及改良的工程，如是否考虑了足够的停车位或车棚、车库，是否考虑了商业配套用房和管理用房，楼盘电量设计是否足够，空调位置有否考虑，电梯数量够不够，还有建筑物内部的管线布局是否利于日后的维修养护等等。物业管理要坚持以人为本的现代设计理念，在规划布局、功能结构、厨卫安排、公共设施、环境绿化、采光通风、室(内)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒适放在第一位，将现代科技成果在经济可行范围内，尽可能地融入能提高生活质量的住宅产品之中，以表现出完整的人情和人性。

3、施工安装阶段

在此阶段，物业管理应审查有关工程及设备的优劣，分析物业建造的材料及安装方法，提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。如维修检查通道的位置及供电量的设计，避免日后维修工作中的麻烦，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力，或因增加设备而影响其他的运作，以至于损害整个物业的外观和形象。

另外，物业管理的专家也应提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。施工期内对楼宇布局或用料，由管理人员从物业管理的角度提供有关意见，会令有关修改更能达到理想效果，更能直接地把以往开发中“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。最终可使日后管理期的操作成本减少及物业经济效益增长。

4、竣工验收阶段

在物业交付给业主使用前，物业管理公司有责任先行对物业进行质量验收。一般而言，管理人员应重点检查以下部位或设施的质量问题：

1）门窗部位。门窗是否密缝、贴合，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题等；

2）供排水设施。水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、马桶排水是否通畅，是否有注水现象；

3）墙面、屋顶、地板。墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等；

篇5

通过完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平，进一步完善区职能部门、街道办事处、社区的监督管理职能，提高住宅小区物业企业服务水平，推动我区物业服务行业持续健康发展，为广大人民群众创建整洁、文明、安全、舒适的宜居环境。

二、工作内容

（一）完善物业管理工作机制

1．完善物业管理机构建设。区物业管理工作领导小组要加强对全区物业管理工作的领导、协调和监督，定期召开专题会议，听取物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。各街道办事处要明确物业管理分管领导以及承担物业管理工作的专兼职人员。社区居委会要有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。

2．加强物业管理制度建设。区物业管理工作领导小组要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度全区工作计划，摆上重要议事日程。区住建局要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各街道办事处负责建立并落实街道物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次由街道、社区、物业公司、业主代表等参加的联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。各街道办事处要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门。严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门。

3．落实齐抓共管工作职责。区财政局要按照政办〔2012〕45号文件要求，把规范提升物业管理工作列入区财政年度资金安排，建立完善物业管理经费保障的长效机制；要安排一定资金作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费。区住建局作为行业主管部门，除做好日常规范管理工作，应制定物业管理整改提升方案，指导并督促区属物业企业及管理项目进行规范管理、提升服务水平。行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、司法、物价等职能部门要按照《市区人民政府关于进一步加强区物业管理工作的意见》（政文〔〕186号）明确的本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。各有关部门要加强物业工作的监督管理职能，建立职能部门联动处理机制，强化部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题；建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为及时查处，处理到位。

4．推进业主委员会的成立与规范运作。各街道办事处要加强推进本辖区内小区业主委员会的组建。今年辖区内符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。区住建局应从行业管理方面出发，督促辖区内业主委员会建立健全规章制度，引导业主委员会规范运作，促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。

（二）加强物业监督管理力度

1．规范前期物业管理与承接查验工作。区住建局要按照前期物业管理招投标相关规定，做好辖区房地产项目前期物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。同时督促房地产开发建设单位、物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作、办理物业交接手续。组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整，并做好物业承接查验备案手续。

2．加强住宅小区的巡查与整治。区住建局要牵头联合街道办事处、社区建立物业小区巡查制度。具体为日常检查、集中抽查、重点督查3项。日常检查内容主要为小区秩序维护、卫生清洁、绿化养护、保安值勤、共用部位和共用设施设备维护等，应每两个月对辖区所有物业小区巡查1次，并做好记录，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务。集中抽查内容为物业小区的物业承接查验制度落实、物业服务收费、消防安全、电梯安全、地下室（停车场所）、机电设备运行、二次供水卫生、装饰装修管理等。区住建局要积极配合市住建局工作，每季度组织开展1次集中抽查，确保小区和谐稳定、规范有序。重点督查是针对业主反映意见大、矛盾投诉多、整改不力的物业小区，区住建局要会同相关职能部门、街道、社区开展重点督促检查整治，确保突发事件的应急预案有效得以落实。对于巡查过程中发现的问题，相关部门要加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场，要将巡查结果作为物业企业项目评优、前期物业招投标准入、企业资质年检的重要依据。

3．深化老旧小区的整治与管理。各街道办事处、社区要在老旧小区整治试点的基础上，以点带面，进一步深化我区老旧住宅区的整治与管理。要根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，按照统筹规划、条块结合、分步实施的原则，在逐步改善老旧住宅区的基础设施、环境卫生和治安防范之后，采取有条件的引进物业企业进行专业化管理服务、业主自治管理、社区有偿管理三种模式进行老旧住宅区物业管理，逐步提升老旧住宅区广大群众的生活环境与居住品质。

（三）提升物业管理服务水平

1．提高物业企业竞争能力。行业主管部门要指导、扶持物业企业做大、做强。物业企业要树立品牌意识，提高企业竞争力，积极探索转变提升行业的发展方式，通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。主管部门要鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，并逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面。

2．提升物业管理服务水平。物业企业应认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，提高物业小区服务水平，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。行业主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建“物业管理示范住宅小区”工作。今年应做好辉映江山、明光花园2个住宅小区的创优工作，做到以点带面，提升管理服务水平，促进行业规范发展。

3．提高监管人员与从业人员素质。针对我区涉及物业监督管理的9个职能部门情况以及街道、社区物业管理从业人员素质，区住建局要牵头择期举办物业监督管理人员工作培训。通过专业培训，切实提高职能部门和街道、社区物业监督管理人员业务水平。同时借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。

三、实施步骤

（一）动员部署阶段（从2012年月日至月25日）

区物业管理工作领导小组要结合我区实际，组织召开相关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，制订实施方案，做好部署安排。分析辖区内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。区住建局应督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。

（二）组织实施阶段（从2012年月26日至11月30日）

各街道办事处、社区、各相关职能部门要紧密围绕着“完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平”的目标任务，制定工作安排，扎实开展工作。

（三）检查验收阶段（从2012年12月1日至12月31日）

结合市里开展的检查验收，由区物业管理工作领导小组成立检查组对今年工作开展情况进行检查、考核。

四、工作要求

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作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。

一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛

目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t

（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。

blog.

在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。

项目经理博客

1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。

2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。

二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。

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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客

1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章

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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。

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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。

项目管理者联盟

5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。

项目管理培训

6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟

7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。

项目管理者联盟文章

大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。

三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。

作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：

（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。

1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。

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一、充分认识加强物业管理的重要性

物业管理是住房商品化、社会化的产物。随着我市城市化进程的加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。加强物业管理，对于提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位、建设和谐社会具有重要意义。各级政府、各有关部门要从落实科学发展观、推进城市转型的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，增强责任感、紧迫感，以改善居民环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺管理体制

社区物业管理工作，要按照“区（市）政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

（一）各区（市）政府、高新区管委会对本辖区物业管理工作负总责。组织落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；建立健全区（市）、街道、社区三级物业管理工作体系和机构；落实物业管理责任，抓好本辖区物业管理工作的组织协调、监督指导和部署检查。

（二）街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。会同物业主管部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域；组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作；组织并参与物业服务质量的检查考评；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和工作。

（三）社区居委会具体组织本辖区物业管理的实施工作。配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。

（四）市房产管理部门负责全市物业管理行业的监管和指导。负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收；负责物业服务企业的资质审查，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同财政等部门搞好监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核各区（市）、各有关部门推进物业管理工作情况。

（五）建立健全物业管理联动工作机制。各级住建、规划、公安、城市管理、工商、环保、物价、民政等相关部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。

三、合理确定物业管理方式和组织形式

社区物业管理实行等级或基础性管理服务。根据各个社区房屋建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式。

（一）新建住宅小区。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。各区（市）要认真贯彻执行《市人民政府关于加快推进棚户区改造和旧住宅区整治的实施意见》，加大对辖区内现有老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。各街道办事处和社区具体指导实施旧小区整治后的物业管理工作。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理；对不完全具备条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式。成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心），由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础。力争到2014年底前，物业服务覆盖每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

(三)非住宅物业。党政机关、事业单位、厂矿企业、商业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理应向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争在“十二五”期间，非住宅物业基本建立起政策完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。

四、规范运作有关工作

（一）规范新建住宅小区的前期管理工作。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，招标选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要与新建住宅小区住宅同步交付使用。竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸等资料移交给物业服务企业。物业服务企业要进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。

前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，有权提出合理化建议，发现擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，要及时向物业主管部门报告。

（二）规范业主委员会的组建和工作运作。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选；推行居委会成员和业主委员会成员交叉任职模式。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。

（三）规范物业服务收费。根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，住宅物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由市价格主管部门会同同级物业主管部门（市授权市价格主管部门会同同级物业主管部门管理），制定本地区执行的基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。

（四）规范物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受物业管理部门、街道办事处及社区居委会的监督和指导。

物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、详细服务内容以及收费依据、价格举报电话等进行公示，接受业主的监督；不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用，未进行公示的或公示不规范的项目，不得收取费用。

（五）规范对物业服务企业的监管。各级物业管理部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益；建立健全物业企业淘汰、退出机制，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动效应，提升服务水平。

五、加强组织领导

（一）强化组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市政府有关部门单位、各区（市）政府负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由市住建局牵头，定期会商重点工作。各区(市)也要加强对该项工作的组织领导，根据辖区规模和任务建立相应的物业管理机构，确保经费保障、推进措施等落实到位。

（二）加强政策扶持。各区（市）要研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务水平。人社部门要结合实施扩大再就业工程、完善社会保障体系工程等，落实物业管理从业人员有关优惠政策。

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我县“双创”工作动员大会召开的第二天，我局就召开全县房产系统干部职工及开发、物管企业负责人参加的动员大会。悬挂标语。制定“双创”工作方案，一人带动一家，迅速掀起。

二、领导重视，精心组织

首先成立“双创”工作领导小组，局长任组长，按照县划分的任务进行分解，分管领导分片，每点负责做到任务细化，工作量化，督查标准化，检查经常化，将“双创”工作认真落到实处。

三、加强小区物业管理，改善生活环境

按照“双创”任务划分，全县18个住宅小区和开发楼盘是我局“双创”工作的重点，也是难点，一是难在我县物业业主创卫意识淡薄，不配合物业管理，三是难开发企业、建筑材料乱堆乱放养成习惯。“双创”工作开展后，开发股、物管办的工作同志加班加点，深入小区，开发楼盘，找企业县“双创”工作的支持，同时出台《县城镇住宅小区物业管理办法》全面启动房地产开发小区前期物业管理。开发企业项目开工时必须与有资质的物业企业签订前期物业管理合同，购房业主在签订购房合同时必须签订物业服务合同，通过前期物业管理宣传，提高业主对物业管理的认识。对不具备委托物业企业管理的楼盘，要求开发企业做好“双创”动员，维护好本楼盘的环境卫生，杜绝建筑材料乱堆乱放，建筑垃圾乱丢乱倒。

四、加大工作力度，监督落实情况

对照“双创“工作目标，我局组织由物管办、开发股、发证办、人员组成”双创“督导检查组，天天巡逻检查进行评比、打分制度，每半月一次的问题，考评不合格楼盘，限期整改，对行动迟缓，组织不力，整改不到位的开发企业和物管企业，在电视台公开暴光。

五、存在的问题及解决办法

通过近三个月的“双创”工作的开展，取得的成绩是明显的，但也存在不少问题。

1、极少数住宅小区业主、创卫意识差，不按时按点堆放垃圾。

2、少数楼盘内的业主不愿意物业企业进入交纳物业服务费。

3、个别开发企业不重视物业管理。

4、极少数据企业管理人员存在厌战情绪，不配合工作

六、解决办法：

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（一）房屋管理房屋管理是物业管理年度工作总结的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

（二）公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

（三）绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

（四）环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

（五）小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。

物业管理年度工作总结二、今年完成的重点工作

（一）业主入住前期物业管理工作。

（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；进驻后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。

（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。

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3）搞好保安员前期的培训工作；保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。

（4）配合开发商的售楼工作；为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。

（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。

（2）搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理thldl.org.cn的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。

（3）加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。

（4）认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。 业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；

（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。

（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

（四）搞好对外协调管理工作；搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。

物业管理年度工作总结三、存在的问题和教训。

虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。

第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；

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一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。

⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。

⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

⒈出台《沈阳市物业管理规定》

月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中

⒊建立新型物业管理体制