地方文化论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇地方文化论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

作者：王孝千 单位：富阳市东洲街道社区卫生服务中心

建立健全文化建设领导小组和工作小组，做到有人干事、分工负责、责任到人，发挥党、政、工会、共青团、妇女组织各自的优势和积极性，齐抓共管，形成全体职工积极参与的文化建设格局。制订出与“十二五”经济社会发展规划相衔接的文化发展总体规划和计划［3］，明确目标任务和工作重点。通过文体活动抓凝聚力建设和精神文化；通过竞赛比武抓学习文化；通过医疗卫生工作者评先评优抓服务文化；通过岗位廉政教育和营造廉政建设氛围抓廉政文化；通过制度建设和规范化管理抓管理文化，同时给予一定经费保障。明确主题“守护健康，共创和谐”是社区卫生服务工作者的共同愿望，也是社区卫生服务中心文化建设的宗旨和主题。它内涵丰富、个性鲜明，充分体现了社区卫生服务的特点，具有丰富的文化内涵。可以把宣传精神、形象、标志文化内涵作为文化建设的切入点，激发所有工作人员的创新热情，形成团队精神，产生共鸣的效果，使工作人员的奋斗目标与社区卫生服务的发展目标相统一。将文化建设纳入日常工作的议事日程，定期研究，中心负责人切实担负起对单位文化建设的领导和指导责任，保证文化建设的顺利实施。将文化建设工作纳入到各科室年度考核指标体系，与科室评先评优挂钩。同时，把文化建设与党建、思想政治工作、精神文明建设、制度建设和行政管理工作结合起来，使其协调发展，相互促进。

突出重点在办公大楼一楼设立宣传栏，专门进行社区卫生文化建设宣传。在一楼大厅增设电子显示屏，公布社区卫生服务工作动态、办事程序、服务承诺等内容。巩固和开展巾帼文明示范岗、青年文明号创建活动，发挥年轻工作人员、妇女同志的积极性。在办公楼楼梯张贴廉政警示用语，体现浓厚的文化氛围。加强图书室管理，充实业务书籍数量，延长阅览室开放时间。经常开展群众性文体活动，为工作人员搭建一个相互交流的平台。建立荣誉室，展览获得的各项奖励等。精神文化突现“四个一”：即一个宗旨：守护健康，共创和谐；一种社区卫生服务团队精神：敬业、务实、责任、奉献；一种质量理念：用高水平高质量的服务促进社区卫生事业的发展；一种历史使命：争当人民健康事业的“守门人”。强化执行要进一步拓展社区卫生服务功能，加强专业技术队伍建设，着重在内涵建设上下功夫，树立品牌意识［4］，发动全体工作人员尤其是医生学习工作人员守则、行为规范、行风效能建设、道德规范等规章制度。完善各类人员的考评制度和考核标准，制度和标准重点体现工作业绩、职业道德、行为规范、价值观、作风等内容。要求每个科室开展一次社区卫生服务文化建设大讨论，写好关于文化建设学习讨论心得体会，把执行力建设纳入科室和人员考核准则。社区卫生服务中心应充分发挥自身优势，主动深入社区，贴近居民，赢得社区居民的信赖，这也是社区卫生服务能够持续、健康运行的基础［5］。加强社区卫生文化建设对塑造这一功能有着深远的影响和现实意义，当前必须增强具有时代特征的社区卫生服务文化氛围，深入开展全心全意为人民健康服务的宗旨教育、文明行为常识教育、典型人物模范事迹教育，在工作人员中倡导“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的基本道德规范，不断引导工作人员追求更高的思想道德目标。在宣传方面，扩大全科医生在社区的知名度和影响力［6］，规范社区卫生服务文明用语和着装要求，提升社区卫生服务形象。

社区卫生服务中心办公楼大厅和走廊要体现社区卫生特色和文化内涵，建立文化宣传窗（廊）和文体健身活动场所，进一步提升文化建设氛围。总之，文化建设是从非计划、非理性的感情因素出发来协调和控制人的行为，既充分发挥每个人的创造性，又使他们的行为自觉地趋向一致，构成团结协作的整体，为实现医院目标而努力［7］。满足社区居民卫生服务需求是社区卫生服务中心文化建设的出发点和归宿，社区卫生服务中心文化形成后，通过文化的培育、教化和熏陶，用新型的服务文化理念规范工作人员的思想与行为，不断提高他们的个人素质，使广大工作人员树立正确的价值观念，对许多问题的认识就会趋于一致，能增强相互之间的信任、交流和沟通。只要我们持之以恒地用精神凝聚人、用机制激励人、用活动吸引人，就能将文化的理念内化于心，固化于制，外化于行，为社区卫生事业发展提供坚实的思想基础和精神动力［8］，使社区卫生服务工作提高到更高的水平。

篇2

作者：张宁 单位：皖西学院艺术学院

楚都寿县城呈现的楚文化、艺术特征

寿县城地处淮南，北濒淮河，南倚大别山，受独特地理和文化环境的影响，尧、舜以前的寿春楚人不得不信奉巫术、崇拜图腾，不得不用细致的观察力和独具一格的创造力去适应环境，发展自我。东周时寿春先后成为了蔡国、楚国春申君的封地，寿春土著文化开始与中原文化碰撞、融合。楚末年，为避秦国压力，而把都城迁至此。寿春楚人在此期间不断吸收、消化了来自北方中原、东南部淮水流域和长江下游地区以及西南部的四川等相邻区域的华夏、吴越、巴蜀等文化圈中的一些艺术因素，并逐渐形成了自己的风格。［5］寿县楚文化作为楚文化的尾段，内涵丰富、内容庞杂，既包括物质形态的物件，又包括精神形态的意识和理念;既包括不断发展的制度又包括循序渐进的风俗;既包括民族、语言、文字，又包括文化、艺术和巫术;既然是寿县物质文化的遗存，又是涵盖寿县的楚精神文化的总和，无论是青铜铸造还是漆器工艺;无论是老庄哲学还是乐舞美术，无不闪现着楚人智慧的熠熠光华。寿县城作为战国时期楚国的最后一座都城，有着非常丰富的楚文化遗存。寿县城遗址上发掘的重要墓葬有楚幽王墓、蔡侯墓等，是楚文化鼎盛期的象征，其古朴庄重、气势雄伟，腹部饰圆箍，箍饰花纹，双耳和颈的外壁饰有模印几何图案，三足根部有浮雕漩涡纹饰，鼎口平沿有铭刻，展现了楚国在绘画、铸造、语言、雕刻、舞蹈等艺术领域的巨大成就，再现了浪漫、深情、喜庆、悲壮的情怀，彰显着现实理性主义的气息，为研究楚文化提供了珍贵的实物资料，具有历史、艺术和科学价值;小巧精致的青铜雕塑大府铜牛回首顾盼，表现出卧牛闻风而动的霎那情态，生动传神;似劈开竹节的“鄂君启金节”物象突出，寓意庄严，是研究当时楚国的交通、商业、地理、符节制度、楚国王权的集中和强化、以及楚王与封君的关系等方面的重要实物。［6］以上三件文物集中体现了楚文化的晚期特征，反映出寿春楚人通过自己独特的观察力、想象力和创造力，经过长期的积累、悟化和抽象，把传统的对图腾的崇拜寄托于自然界的具体物象中，把本民族的理想与追求运用于不同形制的抽象线条和符号中，用赋予其生命律动的奇特、夸张造型表现奋发向上、不懈追求的深刻内涵，为研究探讨楚国文化在淮河流域的发展衰亡提供了珍贵的实物资料。楚都寿县出土的楚漆器是楚艺术的精华所在，其数量较多、保存较好，虎虎生风、神采飞扬，无论整体造型还是局部线条都给人以不可言喻的审美享受和某种激越奋发的精神力量。远古寿春恶劣的生存环境及与楚结合之前落后的社会形态，使得寿县人保留着率真、热情、奔放的土著传统，意识中存在的奇异想象和狂放不羁与楚人的浪漫情怀有机融合。他们信奉神灵与图腾，重视用神话和巫术与神沟通，内心渴望通过祈求而得到神的庇佑，较少顾忌制度与宗法。寿县神秘的土著传统与楚人的浪漫情怀共同培育了寿春楚人幻化神秘、追求自由的艺术特质和纵横驰骋的想象力以及取法自然、高于自然的不竭创造力。楚都寿县出土的楚漆器既非对自然事物的简单摹仿，也不是对当时社会的刻意表达，而是寿春人对一系列自由生命形象的提高与创造，是当时的寿春人对潜意识里生命活力与超越自我的生命机能的尽情释放。典雅华丽的楚漆器以奇妙的造型，繁缛的纹样和丰富的色调，至情、至性、至美的洋溢自由生命的情怀，幻化揽括浩渺宇宙的无穷气魄，阐释追求理想与自由的深厚精神内涵，显示出寿春楚文化“对美的不懈追求与探索”的别致风韵，是楚文化最鲜明的特色之一。寿县楚艺术中的线条变化多端，各种形式及不可名状的几何形匹配，把美表现到无以复加的程度。［7］寿县楚人由原始土著人发展过渡而来，意识纯真质朴，没有中原人经历奴隶社会所沉淀下的对人性的扭曲和压抑的文化，不似中原人的审美心理注重社会政治功利性，其更重视审美对象的娱情作用，更多地保留着一种开放心态，奋发图强的决心和勇于创新的精神。寿县楚艺术更大的魅力，还在于其整体意象构成的不可捉摸的神秘意蕴。面对楚漆器艺术品，望而立知其为何物，顿后悟出其非自然摹本，而是视觉艺术形象与自然完美和谐的统一。富于想象力的寿县人能够将各种线形统一在一定的数序规律之中，通过S形动荡曲线，使戏剧性效果与严格的秩序感被完美地统一起来。更能以简洁的方式表达出一个生机勃勃、用美好的灵性维系的世界，使其象征意味依然神秘莫测，让世人在无限的空间内享受无尽的艺术魅力。所体现的精神风尚与理想追求，代表着这一变革时代的特殊风貌［8］。楚都寿县出土的楚漆器将寿春人大胆支配传统和再造传统的智慧发挥到了极致:他们将自然界存在的传统事物形象先进行总结、抽象、肢解和打散，依据自身存在的主观能动性辅以变形，再根据装饰、表现或象征的新需要和新风格重新组合，以此独特的神韵提升和造就了一个全新的艺术境界。其在有限的空间内表现出辽阔深邃空间，熔铸了运动和力量，让人感觉美不胜收，寿县楚漆器中多龙凤鸟纹饰，寿春楚人“人心营构之象”就是排除束缚于艰险，乘龙驾凤到神秘浩渺的空间自由驰骋，这恰与以儒家学说为根基的北方中原文化相悖，寿春楚漆器给人轻快、飘逸、欲腾空而去的感觉，老子的表现宇宙生命本体的“道”与“气”、“大象无形”、“涤除玄鉴”等学说所折射的美学意蕴，在寿春楚漆器中都被体现得淋漓尽致。［9］寿县楚漆器在造物饰形上的“羽觞”乍看简单小巧，而细观髹以黑色，饰以朱红单鸟图纹的形制，盈透着大气的盘旋式宇宙感以及辽阔深邃的奥妙空间会喷薄而出，让人目不暇接!这也正反映出寿春楚人对纹样的迷信崇拜心理和对美好、力量、正义的情感寄托以及与道家造物思想的重合。［10］

研究楚都寿县楚文化艺术特征的现实意义

寿县楚人对生命热爱、对自由向往，他们通过对灵巧、生动、变化和力度的把握，用具有“上下与天地同流”的气魄与力量创造了承载着寿县楚人生命渴望与精神追求的楚文化艺术的灿烂与辉煌，用严谨、科学、务实和创造的理念诠释了寿春楚人发展自我、不断提高的理念，百折不挠、不断创新的精神注重积累、厚积薄发的活力。从寿县楚文化艺术特征分析，我们能够发掘、总结出当代寿县人民应继承和发扬寿县楚人的精神，寿县一定能够更好的弘扬中华民族传统文化，更大的拓展寿县的知名度，更快的推动旅游业乃至全市、全省经济、社会事业的发展，启迪当代艺术设计的建设与发展具有重要意义。

篇3

中图分类号：G127 文献标志码：A 文章编号：1007-0125（2015）12-0267-02

一、文化生态学的起源

早在1870年，“生态”一词就被德国生物学家海克尔使用，当时主要是指生物的聚集。上个世纪20年代开始，美国文化地理学之父卡尔・苏尔从景观出发，研究文化景观与生态环境的相互关系，并对文化生态学的方法论进行了探索，创立了“伯克利学派”，又称“文化生态学派”。1921年，美国学者卜欧克从城市社会学的角度首先提出了“人类生态学”（Human Ecology）这一学术术语，他和伯杰斯开始在芝加哥大学带领研究生展开对该问题的研究，被称作是城市科学的“芝加哥派”。[1]同时，美国人类学家弗兰兹・博厄斯和克罗伯提出了文化的“环境决定论”和“环境可能论”，为文化研究开辟了一个新的生态方向。目前学界比较认可的观点是，文化生态学诞生于美国，由美国人类学家J. 斯图尔德提出，他在1955年出版的专著《文化变迁理论》中完整地阐述了文化生态适应理论。在该书中，斯图尔德认为文化变迁就是文化适应，这是一个重要的创造过程，称为文化生态学。[2]这一观点的出现也被认为是文化生态学学科正式诞生的标志。文化生态学比较重要的观点是“文化生态适应”理论、“文化核心”与“文化余留物”理论。

二、文化生态学的发展

斯图尔德正式提出文化生态学的整个50年代，文化生态学的研究范围主要局限于人类学领域，并且没有形成一套正式的方法论和学科范式。直到60年代末，在斯图尔德的影响下，三部重要的文化生态学著作问世，即R・内廷的《尼日利亚的山地农民》、R・拉帕波特的《献给祖先的猪》和J・贝内特的《北方平原居民》。这些著作丰富了文化生态学的内容，界定了研究范围。

70 年代，霍利对赞比亚的多加人继承模式的变化进行研究，哈里斯提出“文化唯物论”，这些文化生态问题的成果，大大地深化和拓展了斯图尔德的研究。[3]在这段时期，文化生态学的研究领域也开始扩宽，如加拿大心理学家伯里认为，生态背景与社会政治背景通过人类的生物适应与文化适应发挥作用，人类个体接受生态影响、遗传传递、文化传递及文化融合等的作用，产生可观察的行为和可推测的心理特征。[4]

80年代，美国学者哈里斯创立了文化唯物主义，并出版了同名著作《文化唯物主义》，这标志着文化生态学的理论研究进入了一个新的发展方向。哈里斯的文化唯物主义主要强调“基础决定论”，即基础结构决定结构、结构和上层建筑构成文化体系。[5]

90年代，美国学者罗伯特・F・墨菲指出，文化生态理论的实质是指文化与环境（包括技术、资源和劳动）之间存在一种动态的富有创造力的关系。[6]同时期，文化生态学也成为了美国人类学系和人文地理系的核心课程。1994年，芬兰总统M・阿赫蒂萨里在国际传播研究年会的致辞中首次用“文化生态”来表现由于信息传播技术的飞速发展造成的严重问题以及在“信息有产者”与“信息无产者”之间不断扩大的差距。[7]1995年，日本学者发起了关于文化生态学的国际研讨会，并于1997年出版了D・克里克的《文化生态学：文化中的传播》。1999年9月在吉隆玻召开了“文化生态学国际讨论会”，来自亚洲和欧美等国的学者分别对本国的研究情况进行了交流。

三、文化生态学在中国

我国早在20世纪初，就有学者开始关注文化生态，如、冯友兰、梁漱溟等人在研究文化生成机制时，就试图从生态环境角度说明文化的差异性和民族性，进而进行优劣比较与选择。[8]尽管这些属于静态研究，但是启发了我国人民对民族文化的认识与反思。二十世纪五六十年代，由于民族调查的兴起与发展，我国文化生态研究也呈现出一片热潮。半个世纪以来，我国关于文化生态学的理论迅速增多，学者们不断对斯图尔德的理论进行补充和完善。如江金波提出，现代文化生态学理论应包含进化论、人地关系论、文化时空耦合论、系统结构论、生态功能论、景观感知与映射理论等。[9]尤其是21世纪，文化生态学在我国已经发展成为一门与人类学、社会学、经济学、地理学、生态学、教育学、传播学交叉的新兴学科，文化学是其研究对象，生态学是其主要的研究方法。

四、文化生态学对地方文化资源的研究意义

（一）有助于深刻认识地方文化资源的本质与特征

一个地区的文化资源由于地理环境和自然条件的差异性，在长期的历史与社会发展过程中形成了与地理位置有关的文化特征。如燕赵文化、三秦文化、三晋文化、楚文化、吴越文化、巴蜀文化、齐鲁文化、岭南文化等等，就是不同自然环境下产生的文化资源。在文化生态学的视野下研究不同的文化，可以更清楚地认识到文化的整体性、延续性和发展性。

（二）有利于提高对地方文化资源保护的意识，使可持续发展理念深入人心

文化生态学主要侧重于研究在自然、文化、社会等环境中各种文化的相互关系以及文化对环境的适应性等内容。将文化生态学的相关理论融入对地方文化资源的研究中，有利于提高对地方文化资源的保护意识。文化生态保护理论是一种系统的、整体的保护，在保护过程中既要保护文化资源本身，也要注意环境对文化资源的作用，使文化资源与环境处于和谐状态。

（三）有利于提高对地方文化资源的利用率，防止出现庸俗化开发

纵观我国现在的文化资源开发现状，无不是依托地方文化资源，以地方文化资源为主体。这种资源依托型开发所带来的严重后果就是对资源无节制地利用，在一定程度上造成了对资源的重复浪费。有的地方甚至出现了庸俗化开发，如对古镇的开发，全国各地的模式如出一辙，毫无新意。

正是在这样的背景下，我们需要提倡文化生态学中对文化的尊重和认可，让文化资源体现出它的生命特征与价值。提高地方文化资源的利用率，在一定程度就保证了文化资源在时间上的传承和在空间上的扩布，文化资源也会因此而更多元和丰富。

参考文献：

[1]邓先瑞.试论文化生态及其研究意义[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2003，（1）：94.

[2]江金波.论文化生态学的理论发展与新构架[J].人文地理，2005，（04）：119-120.

[3]戢斗勇.文化生态学论纲[J].佛山科学技术学院学报，2004，（5）：2-7.

[4]侯鑫.基于文化生态学的城市空间研究[D].天津大学，2004.

[5][美]马文・哈里斯著.张海洋，王曼萍译.文化唯物主义[M].北京：华夏出版社，1989.83.

[6][美]罗伯特・F・墨菲.文化与人类学引论[M].北京：商务印书馆，1991.79.

[7]黄育馥.20世纪兴起的跨学科研究领域――文化生态学[J].国外社会科学，1999，（06）：22.

[8]江金波.论文化生态学的理论发展与新构架[J].人文地理，2005，（04）：120.

[9]江金波.论文化生态学的理论发展与新构架[J].人文地理，2005，（04）：122.

篇4

二、地方民族高校组织文化的共性与个性

民族高校与其他普通高校组织文化相比，既具有共性的一面，又具有特殊性和个性的一面。共性表现为:一方面，表现为历史性和时代性的统一;另一方面，表现为稳定性和动态性的统一。高校组织文化都具有自己的个性，这也是每所大学特色发展的根基。尤其地方民族高校与其他高校组织文化相比更具有鲜明的个性，表现为组织文化的学术性、民族性、政治性及跨文化性的融通与整合。系统分析本校实际情况从而准确定位组织文化必然带有较大的难度和复杂性。同时，地方民族高校对地方与民族社会的政治、经济、文化的发展与变革应具有特殊的敏感性，其组织文化必然经常性地受到地方社会文化及多样性的影响，学校本身内部文化也带有丰富多样性，使得学校文化中时常存在着各种文化要素的冲突，包括内部文化与外部文化、主流文化与民族文化、现代文化与传统文化、教师文化与学生文化等各种文化的冲突，民族高校组织文化要对各种不同文化进行甄别、筛选、平衡和整合，形成一种优化的综合性的组织文化，并经过冲突与平衡的不断产生和转换，实现学校组织文化的不断提升和发展。

三、自我检视:地方民族高校组织文化定位的重要前提

不同高校具有不同的历史，处于不同的地理环境，受不同社会经济文化的影响，师生文化背景和学校服务倾向各不相同，因此，构成了每所高校组织文化构建的不同前提条件。由于各种主客观的原因，地方民族高校相对于其他高校而言具有自身的特殊性，每所地方民族高校必须充分检视自身的过去和现在、优势和劣势、方向和目标以及与其他国际国内高校之间存在的差别，才能为构建独具特色的组织文化打下良好的定位基础。首先，优势和劣势同在，机遇与挑战并存。如内蒙古民族大学地处远离首府的地级市，地域方面不具优势，但又有自身地域文化、学科与专业特色的优势。劣势在于办学地域环境特殊，缺乏中心城市更为发达的现代经济保障，没有大学集群优势，缺乏发达地区现代科技与文化的有力支撑和辐射。优势在于拥有国家、自治区和驻地政府对学校的大力支持，在于学校抓住高等教育事业的改革机遇，同时，作为综合性民族大学，学科门类齐全，具有有效服务地方民族社会发展的区域经济、语言文化、动物科学、农业科学、民族医药等领域的特色学科优势。其次，民族院校是我国特定历史环境的产物，随着社会转型和文化转型，多数地方民族高校都经历了一个合并重组及多文化冲突和整合的过程，管理模式由应激性行政管理模式逐步转向扁平化管理模式，组织文化要“从‘政治’文化转向学术文化，从民族文化走向多元文化，由此形成民族院校新的办学理念和办学模式，多元文化高等教育是民族院校文化转型的现实选择。”内蒙古民族大学是2000年合并的一所颇具科尔沁地域文化和民族特色的大学。起初几年的学校组织文化建设必然面临诸多困境和文化冲突，如各部门对共同愿景和目标缺乏理解和认同，教师队伍稳定性和凝聚力薄弱，组织文化转型缓慢。面临这种新局面、新问题、新矛盾时，为了尽快化解文化冲突，树立核心价值和理念，增强组织的凝聚力和向心力，采取应激性的集权化行政手段或科层制管理模式。这种做法至少能够缩减一个新建组织重建共同组织文化所需要的时间，同时，还有可能起到立竿见影的组织文化效能，能够使组织尽快做到步调一致、稳定有序、各司其职。然而，一个组织的制度化程度越高，维持时间越长，组织文化就越倾向于保守和墨守成规。因此，一个具有发展活力的学校，其组织文化不会长期停留于行政模式或制度化模式，而是随着组织的成熟会降低组织的制度化程度，而逐步定位和培育开放、自主、创新、活力的组织文化。民族大学经过几年的管理理念调整和组织变革，学校管理逐步实现了由科层制转向扁平化管理的转变，使民族大学呈现出开放管理、充满活力、追求卓越的发展趋势。

四、“创新机制、激发活力、尊道敬学”:内蒙古民族大学组织文化定位

优秀的组织文化源于正确的组织文化定位。一所高校要培育和构建一种优秀的学校组织文化，首先必须在充分认识自身组织文化的内外因素及学校文化中的优势和个性基础上进行准确的组织文化定位。内蒙古民族大学根据组织文化本身具有的继承性和变革性以及民族大学自身不断寻求发展的理想和愿景，对合校前的组织文化进行了历史性和时代性的整合，凝练成了集精神文化、物质文化、制度文化、行动文化为一体的“创新机制、激发活力、尊道敬学”的定位，并通过富有活力和特色的组织文化构建使组织形象和学校活力发生着巨大的转变。学校由原有的弱势逐步转向发展的优势，由原来的自卑走向自信，并使全体师生员工能感受到学校前进的步伐和提高自身素质的紧迫性，体验到以“学生发展”为中心的学校、教师、学生共同发展的良好氛围。正如美国管理学者托马斯•彼得斯和小罗伯特•H•沃尔曼在著作《寻求优势》中指出:“一个伟大组织能够长久生存下来，最主要的条件并非结构形式或管理技能，而是我们称之为信念的那种精神力量以及这种信念对组织的全体成员所具有的感召力。”一个良好的制度和机制是学校各项工作有效运行的重要基础和保障。塑造领导新形象，改革过于行政性和强制性的传统制度文化，构建充满人本思想和服务理念的制度文化是学校制度文化建设的重要任务。学校管理者领导方式向学习型、批判性、人性化和交往型领导转变，充分调动广大师生员工的参与积极性，共同研究制定深得人心的制度文化。

为此，不仅要研究现有制度文化的各方面及其他们之间的关系，还要研究组织内制度文化与外部制度文化的关系，寻找改革的突破点，建设制度运行的创新机制。为持续推进制度和机制创新，顺应高等教育改革和发展的趋势，推进学校持续健康快速发展，内蒙古民族大学在现行高等教育体制内，将党和国家各项教育方针、政策等用对、用好、用足，进一步强化制度文化，创造性地制定了相关机制和制度，为规范工作开展、推进事业科学发展提供了持久的动力支持。近年来，废止65个制度，修订46个制度，新制定12个制度，规范了工作程序，提高了学校工作的执行力。高校的各项工作都要坚持以人为本原则，人的活力代表着学校的活力，人的能动性意味着学校的创造性。为此，学校树立“大师”理念，尊重和期待每位教师向大师发展。傅永春校长在讲话中指出:“大学发展不仅要有一位、两位大师，更需要有全体教职员工向大师努力的过程。需要广大教师把自己变成有可能达到的最好，这是学校活力的源泉。学校将通过机制创新，努力让所有教职员工都有人生出彩的机会”。对一所寻求发展的大学而言，“大师”不仅意味着治学严谨、造诣高深、享有盛誉的领军人物，也意味着大学的品质和吸引人才的凝聚力。“大师”不仅是公信度很高的卓越学者个体，更应该是每位教师努力践行的一种群体“理念”和“目标”，因此，向“大师”发展应该成为每位大学教师努力的过程。内蒙古民族大学是一所地方高校，缺少“大师”级学者和教师，但始终立足学校特色发展的宗旨，激励教师充满自信地向“大师”发展，引导教师追求卓越。为此，学校实施了一系列的有效措施，如科尔沁学者、柔性引进、项目研究所和示范课教师等，使教师自我实现的需要和学校服务教师成长的机制得到了契合，从而产生了激发活力的巨大正能量。尊道就是尊重每所大学的共性与个性，尊重大学发展的历史和规律，尊重学校的现实和理念及发展目标，尤其做到学校自尊、自信和自强;敬学就是尊重人才和学术精神，尊重教师的需求、学识、能力、成就、参与，尊重学术思想百花齐放、百家争鸣的独立精神。学校积极倡导和践行这一理念，以人为本、尊重知识、尊重人才、聚集智慧，不断增强事业发展的向心力、凝聚力和驱动力，使学校发展更加符合大学发展的规律，使各项机制和工作始终沿着正确的方向有序、健康、持久地运行。

篇5

关键词：花生；栽培技术；海南省

花生是海南省的主要食用油料作物之一，一般1年种植2造，分春种和秋种，一般以春种为主，整个春种的生育期为115~125d，秋种110d左右。根据海南省产区特点，栽培上要求全苗、壮苗、早分枝、多分枝，从而促进花芽增生，为花多、花齐、针多打下基础，花生进入营养生长阶段，要防止徒长倒伏，开花后保护好叶片。

1选种

选择优良丰产的优质品种是关键的栽培技术之一，目前比较适合海南种植的优质丰产品种有汕油523、湛油12-1、粤油551等。这些品种属连续分枝和连续开花型，一般有二次侧枝，极少有第3次侧枝，主茎高度与第1对侧枝长度较接近；叶色多为浅绿、叶片较大；花期较短，开花结荚集中；成熟较一致，饱果率高，成熟后荚果不易脱落，收获省工。其生长在肥力高、促水性良好、疏松透气的轻质沙壤土上时，所结的荚果表面光洁，壳薄籽粒饱满，品质好、产量高，一般产量为3750~4500kg/hm2。

2选地

花生虽然适应性很强，能在各种不同的土壤上种植，但选地时宜选择交通方便，排灌系统良好的土壤，且以轻沙土壤为适宜，因为有一定肥力又较疏松的沙土壤，通气性、透水性良好，能保证果针顺利入土，为生产高产优质花生创造良好的条件。

3深耕

花生结荚一般在30cm的耕作层中，经多年种植花生的经验证明，深耕的同时结合施入优质腐熟的有机肥，能改善并增强土壤的透气性，有利于花生根系的生长，提高根系的吸水、吸肥能力，促进植株的生长发育，从而使花生获得较大的增产。

4整地、起畦、合理密植

种植花生要提前整地，因提前整地能使土壤有一段较长的时间沉实和晒白风化，以达到种植花生“上松下实”的整地要求，提早整地能保持土壤温度，有利于种子萌发和幼苗出土，还有利于增施有机肥和石灰等。在深耕改良土壤的基础上，宜进行精耕细作，三熟制水田地区，在前造作物收获后立即犁田、晒白，播种前，再进行二犁二耙，务求做到地平、地整、地细、地碎、地松和地润才播种，冬闲田及旱坡地也应提前在冬季整地，犁耙细碎平整，待春雨来时播种。花生田一般采用畦作，因畦作利于提高表土温度，降低地下水位，减少土壤冲刷利于中耕除草和培土，还有利于下针结荚和收获。畦作方式：畦宽1.5~1.8m，畦高12~18cm，畦面宜造成龟背形，株行距一般13cm×24cm，用种量187.5~225kg/hm2。全田要开好三级排灌沟。

5晒种

晒种也是种植花生不可缺少的一个技术环节，即在播种前要带壳晒种，晒种可加速种子的代谢活动，提高种子的渗透性，增强种子的吸水力，促进种子萌发从而提高出苗率。切记：晒种时间不宜过长，一般晒1d为宜。

6适期播种

6.1春种花生在1月下旬至2月下旬播种，此时土温高于气温，幼苗地下部生长快，根系发达，有利于地上部生长健壮；分枝早生快发，枝壮节密。适期播种能延长花生营养生长期，使植株积累较多养分，减缓叶片的衰落，提高叶片的光合速率，从而达到果多果饱。

6.2秋种花生应在立秋前后播种，此时播种能使植株早生封行，减轻花生中后期雨水对畦面的直接冲刷，减少水土流失，以利于花生下针结荚。7施肥

花生种植前，在犁地整地时施入混合沤熟肥（磷肥300kg/hm2和有机肥1.5万kg/hm2混合沤熟），并结合撒施石灰1125kg/hm2，草木灰1500kg/hm2。施入充足的有机肥能使花生前期早生快发，中前期保持叶片不易早衰，延长叶片光合作用时间，给植株创造更多的有机质，从而增加产量。第1次追肥：在主茎有5~6片真叶时施入，一般施尿素37.5kg/hm2，此时施肥能促使幼苗生长整齐、一致。第2次追肥：在初花期施入，一般施尿素75kg/hm2，此时施肥能使花生叶片青绿而厚，有利于花齐、针多。花生结荚后期，应在叶片上喷施云大-120，以提高叶片的活力，提高光合作用的效率。

8水分管理

8.1播种至出苗阶段以土壤最大持水量的60%~70%为宜。

8.2齐苗至开花阶段该期需水量不多，土壤水分以最大持水量的50%~60%较适宜。

8.3开花至结果阶段该期植株生长发育最为迅速，耗水量大，适宜土壤水分为最大持水量的60%~70%为宜，最大不宜超过80%。

8.4结荚至成熟阶段该期植株逐渐衰老，光合作用和蒸腾作用逐渐减弱，为促使荚果及时成熟，提高饱果率，以土壤最大持水量的50%~60%为宜。

9中耕除草与培土

中耕除草与培土是种植花生不可缺少的环节之一，第1次中耕应在2片子叶露出地面时进行，此时苗小茎嫩，中耕不宜过度深耕；第2次中耕应在第2对侧枝果针长出时进行，此时掘松土埋窝，培土迎针，为以后果针顺利入土结荚创造有利条件。

10病虫害防治

花生发生的主要虫害有大蟋蟀、金龟子、斜纹夜蛾、蚜虫、蓟马、卷叶虫等；病害有锈病、叶斑病、花生丛枝病等。

10.1虫害防治

10.1.1大蟋蟀和金龟子。在播种前施10%丙线磷颗粒15~60kg/hm2，以炒熟的花生搅拌适量好年冬诱杀成虫。

10.1.2斜纹夜蛾。在斜纹夜蛾3龄前用8%锐劲特或48%乐斯本进行喷雾。

10.1.3蚜虫和蓟马。应及时用10%吡虫啉1500倍进行喷杀。

10.1.4卷叶虫。可选用8%锐劲特1500倍进行喷杀。

10.2病害防治

10.2.1锈病。用50%胶体硫150倍或可杀得2000倍进行防治。

10.2.2叶斑病。花生丛枝病为病毒性病害，一般为蚜虫带病毒进行传播，因此在防治时，应消灭田间的蚜虫，进行田园清洁，消除田园周围的杂草，田间发现病残株时应及时拔除，以免引起病毒传播，减少病害。

10.2.3花生丛枝病。选用抗（耐）病高产良种，适时播种，加强检查，及时拔除中心病株，及早喷药除虫控病。

11适期收获

适期收获是花生丰产优质的重要环节，收获期应根据花生的成熟特征、生育情况和气候条件来确定。采收果实前，一般的鉴定方法是在太阳落山时，花生的叶片不会闭合为成熟期，此时花生整个植株的生长力已减退，叶片的光合作用降低，植株的顶端已停止生长，上部叶片变黄，基部叶片已大量脱落，是采摘果实的时期。

参考文献

［1］王光平，陈景锋.秋花生种植技术［J］.农技服务，2007，24（9）：13.

篇6

长春市是吉林省省会，全国重要的汽车工业、农产品加工业基地和科教文贸城市。至2020年，把长春建成经济实力较强、社会文明进步、科学技术先进、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好的开放型、多功能、具有北方特色的区域性中心城市。

（二）城市总体布局

中心城区的城市形态采用’分散组团式’布局，由以建成区为主的中心团和规划建设的组团(兴隆团、富锋团、净月团)组成。中心团与组团间设置绿化隔离带，创造良好的城市生态环境。城市结构为’多中心分区式’结构，其中：中心团分为中心分区、二道分区、铁北分区、绿园分区、汽车厂分区和南湖分区，三个组团各构成一个分区，每个分区都具有独立的配套服务设施。规划将与城市的经济社会发展相协调，调整城市建设用地布局结构，控制中心团的开发强度，并采取有效措施将城市建设重点逐步从中心分区向分区转移，完善各分区功能，使人口和产业达到合理布局。

二、长春市城市总体规划（2005-2020）

（一）总体思路：

从长春经济和社会发展面临的问题出发，提出调整和优化产业结构的思路；从目前存在和未来发展可能面临的问题入手，关注城市空间布局对区域经济发展、产业结构优化和社会进步的支撑；以建设生态园林城市为目标，提出城市生态保护和建设的策略，构筑城市整体的城市生态空间结构；以公共交通为导向，适应城市机动化的发展趋势，构筑城市综合交通体系；随着城市扩大和多元化的进程，创造分区发展和城市整体发展共赢的局面；延续城市格局，保持城市特色，创造良好的城市空间环境；适应地方资源特点的能源约束条件，建设完善的基础设施支撑体系。

（二）空间布局：

1、划区城镇空间组织体系：按照“一城、一区、十组团、九城镇四个层次，实施分类指导。“一城”为主城，“一区”为双阳城区，“十组团”为净月组团、富锋组团、兴隆组团、合心组团、劝农山组团、奢新组团、双营组团、英俊组团、机场服务组团、兰家组团，“九城镇别为泉眼镇、永春镇、乐山镇、新湖镇、山河镇、太平镇、鹿乡镇、四家乡、齐家镇。

2、城市结构：形成“双心、两翼、多组团”的城市空间结构。“双心”指疏解城市中心区部分职能，形成中部和南部两处城市中心。调整中部城市中心职能，重点发展商贸、文化、娱乐等传统服务业；建设南部新中心，引导与支持行政办公、文化体育设施以及金融保险、电子商务等现代服务业在南部中心相对集聚；“两翼”指城市西南翼形成以汽车、高新技术产业为核心的城市发展空间，东北翼形成以传统产业和玉米加工业为核心的城市发展空间；“多组团”指重点加强净月组团、富锋组团、兴隆组团的建设，与主城共同构成联系紧密、分工有序、协调发展的城市空间。

三、长春市城市规划实施效果与影响：

新一版城市总体规划已初步进行了论证，并得到了建设部专家的认可。在该规划的影响下，长春市土地利用总体规划也开展了修编的工作，各区、各开发区的分区规划和28项专项规划的也在进行当中。目前，许多城市设施建设和城市开发项目，都有序的安型一般总体规划进行。

规划实施期间，长春建设改造主次干道50多条，1787条巷道旧貌换新颜，实施了九大区域亮化工程……新建了交通、市政、公用、环保等重点工程120多项，累计完成城市基础设施和房地产开发投资500亿元，成为长春市历史上城市建设任务最重、困难最多、投入最大、发展最快的时期。以下是规划后的部分效果与影响：

（一）建设改造50多条主次干道

五年来，长春市城市建设紧紧围绕支持一汽发展、开发区二次创业和铁北老工业基地改造，先后建设改造了亚泰大街、人民大街、吉林大路、三环路等50多条主次干道；建成了集购物、休闲、娱乐、信息交流于一体的长江路步行街；同时规划建设了长春大桥、兴业立交桥、长沈路桥等大中桥梁12座；对人民大街、解放大路、吉林大路、东盛大街、建设街、安达街、开运街等400多条道路进行了大中修；改造了人民大街南出口、102国道长沈公路、吉林大路、长吉北线、长吉南线、北亚泰大街6个城市出入口，提高了道路通行能力和承载能力。

（二）房地产开发面积2500万平方米

长春市大力实施以棚户区改造为重点的房地产开发工程，引进了大连万达、深圳万科、上海绿地、天安、融创等外埠较大的开发企业，先后改造了二道区吉林大路两侧等大片棚户区，建成了“长春明珠”、“万科城市花园”、“长春上海城”、“天安第一城”、“融创上城”等规模较大、环境优良、配套齐全的住宅小区。城区每年房地产开发施工面积500万平方米左右、竣工面积300万平方米左右，改善了市民的人居环境。

（三）改造巷道1787条

近几年，长春市以人为本，加大了巷道的改造力度，“十五”期间共改造巷道1787条，极大地改善了市民的出行条件。同时，完成了9大区域的亮化工程，目前，长春市已有路灯53113盏，为市民夜间出行提供了方便。

（四）绿化覆盖率达41．5％

规划期间，长春加大了环境治理力度，城市环境日新月异。五年间，长春市建成了日处理能力15万吨的西郊污水处理厂和日处理能力2．5万吨的双阳污水处理厂；对伊通河城区段进行了综合整治，实施了串湖区域治理工程，串湖治理工程中的重要组成部分溪园将于今年6月竣工。长春市还规划建设了占地93万平方米的长春世界雕塑公园，目前，有来自世界130个国家和地区的艺术大师们精心打造的341件雕塑精品陈列园中，使长春成为国内世界各地雕塑作品最多的城市。同时实施了“一环五带”绿化建设工程，建成了自由大路、新发路等一批绿化精品街路，改造了南湖公园、胜利公园和人民广场、西安广场等主要公园（广场），城区每年新增绿地200公顷以上，2005年绿化覆盖率达到41．5％。

（五）16条主要街路安装路灯

长春市还将对16条主要街路和333条巷道安装路灯，到06年底，长春市二环以内全部亮了起来。这16条主要街路包括和顺街、农安南街、农安北街、惠工路、四通路、安乐路、公平路、远达大街、天光路、通安街、柳影路、解放大路、自由大路、亚泰大街、建民路和繁荣路。

（六）45.61平方公里面积要亮化

长春市对亚泰大街、长春大街、伊通河以东、自由大路以北、东环城路以南、东环城路以西区域和开运街、南环城路以东、靖宇街、卫星路、开宇街、南环路以北、临河街以西、宽平大路以南、南湖大路以南、自由大路以南区域，共45.61平方公里面积进行亮化。据相关工作人员介绍，整个室外照明工程预计总投资将达到7000多万元。四、规划中的特色与创新：

本次规划修编以科学发展观为指导，坚持以人为本，体现“五个统筹”，立足当前，面向未来，突出重点，持续发展，努力构建和谐社会，不断提高城市综合竞争能力。

（一）统筹区域协调发展。

规划从分析环渤海地区、东北地区、省域范围、市域范围的角度出发，明确长春市在不同层面的定位、发展策略。规划期内，要面向国内外，积极推进与东北中心城市的经济合作与协调发展；塑造与吉林省中部城镇群之间的紧密联系，加强与吉林省中部地区在产业发展、城镇空间、生态建设、环境保护、基础设施布局等方面的协调发展，进一步增强长春市作为吉林省中部城镇群核心城市的综合辐射作用。

（二）加强生态环境建设规划、资源节约保护利用规划，统筹人与自然和谐发展。

针对经济发展与资源、生态之间的矛盾，规划明确提出未来长春市资源生态发展战略。第一、实现生态保护与生态建设相结合，重点加强生态建设；第二、促进水资源战略性转变，提高用水效率，维持水系系统完整性；第三、培育资源节约型生产和生活方式，提高资源重复利用率；第四、贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持“在保护中开发、在开发中保护”的总原则，妥善处理经济发展与资源环境保护的关系，转变土地利用方式，促进土地集约利用和优化配置。第五、不断改善人居环境，加强市政基础设施、生态环境建设，创建生态园林城市。

（三）实行规划区范围内全覆盖规划，统筹城乡发展。

规划在保护自然生态环境基础上，重点突出中心城区职能、空间结构的调整与优化，合理确定和强化各组团产业依托，切实改善城镇生产、生活环境，推进村屯用地结构性调整。规划期内，逐步实现退宅还耕、退宅还林，促进农村人口向中心村、城镇、组团集中；逐步缩小城镇与中心城区的差距，促进小城镇由数量型向质量性转变；逐步发展壮大组团，与中心城区形成联系紧密、资源互补的城市空间。最终实现城乡一体、协调共生的城市发展格局。

（四）突出社会公益设施建设，统筹经济与社会发展。

规划健全各类公共服务设施，建立合理的级配体系；发挥公共投资导向性作用，促进规划区空间结构的形成和发展；进一步完善中心城区省会服务职能，加强现有城市中心的商业、文化娱乐等公共服务职能；努力促进以信息、金融等现代服务业为主的南部新中心的形成；结合市级文化、会展、体育等专项服务中心的设置，带动分区级中心形成与发展；以建设文化名城为目标，促进公益性文化事业繁荣兴旺，推动经营性文化产业蓬勃发展，全面提高社会文化生活质量，发挥出长春市作为省域文化中心的辐射作用。

（五）创建“流绿都市”，提高城市品位，统筹国内发展与对外开放。

规划以创造“流绿都市”为目标，调整优化城市绿地系统，加强环城绿带、水系绿化、生态廊道、低密度空间建设，提高城市绿地的比例，改善城市环境质量。利用现有景观要素，保护、延续和发扬长春市传统景观特征，保持城市“疏朗、大气、通透、开放”整体空间意象。

（六）明确城区发展方向，促进分区发展。

为加快经济发展，促进城区、开发区和县域经济发展，在开展大量前期研究的基础上，提出了各城区、开发区的发展方向和功能定位。

五、城市规划中应该注意的问题

（一）严格控制城市人口和建设用地规模，保护耕地，节约用地。要严格保护划定的基本农田保护区。乡镇企业要相对集中发展。

篇7

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。

在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

1房地产营销策划

1.1房地产营销策划内涵

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。

1.2房地产营销策划特点

1.2.1“以人为本”

房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。

1.2.2地产营销策划是各种理念的复合

理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：

生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。

智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。

投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。

1.2.3策略和手段是营销策划的生命

楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。

1.3房地产营销策划作用

1.3.1准确决策

房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。

1.3.2增强竞争力

房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

1.3.3增强创新能力

房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

1.3.4有效整合资源

房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。

2房地产营销策划内容

2.1市场分析

2.1.1市场供给调查分析

针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。

2.1.2市场需求调查分析

首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。

2.2项目自身分析

项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。

2.3目标市场的确定

不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。

2.4项目定位

项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。

2.5项目推广

2.5.1项目推广过程

房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。

2.5.2项目推广方式

项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。

3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向

3.1房地产营销策划存在的误区

3.1.1房地产公司在营销策划中的误区

（1）只以销售结果作为成败关键

房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。

（2）营销策划重心在营销而非策划

房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。

3.1.2策划人对自身工作的认识误区

（1）策划人的专业性不强

现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。

（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念

就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。

3.1.3政府认识中存在的误区

（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义

房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。

政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。

（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视

在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。

3.2应对房地产营销策划问题的对策

3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念

整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正确调控及把握正确方向

政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地产商的先进开发理念

房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。

3.2.4策划人的责任感

策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地产营销策划发展方向

3.3.1品牌观念与效益观念转变

房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。

3.3.2房地产的策划组织方向转变

房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。

3.3.3房地产的策划方法转变

房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。

3.3.4房地产的策划理论转变

房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。

3.3.5房地产的策划信息转变

房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：

项目名称

建筑面积（M2）

均价（M2）

总价范围（万元）

春和景明

30万

4600

35-62

风和日丽

9万

4700

34-62

百合春天

22万

4600

32-60

阳光星期八

46万

5000

30-75

爱家星河国际

14万

5500

50-77

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

面积指标（平米）

主要面积配比

两室

三室

两室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

风和日丽

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

阳光星期八

96-110

125-150

56%

30%

爱家星河国际

92-108

115-140

37%

63%

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

项目名称

环境特点

配套特征

春和景明

无显著特征

楼宇对讲

风和日丽

文化主题景观

楼宇对讲

百合春天

无显著特征

会所、社区智能化水平较高

阳光星期八

水景式设计

会所、社区智能化水平较高

爱家星河国际

中心主题景观

酒店式管理

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。

（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。

4.6海韵家园项目推广方式

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

篇8

房地产证券化作为一种金融创新，风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金，其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。但在当前不确定的市场环境中，投资者所持有的资产面临着越来越大的风险，资产收益存在着很大的不确定性。就抵押债权证券化来说，对于单个贷款而言，其现金流量是不确定的，因此，单个贷款的风险比较大。但是从银行抵押贷款的现金收入流来考虑，其本息偿还分摊于整个贷款存活期，根据大数定律，如果将大批量、标准化、流动性差的资产进行组合，只要同质的抵押债权资产数目达到足够大，便可以预测出本息的违约率与本金的提前偿还率等风险，从而可以根据组合资产的运动规律预测其现金流。对于一组抵押贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于组合中每一贷款现金流量的特征，但由于大数定律的作用，整个组合的现金流量却呈现出一定的规律性。因此，尽管预测单个贷款的可能结果是不现实的，但人们能够基于历史数据对整个组合的现金流量的平均数有一个可信的估计。投资权益性的房地产证券化也是一样，要形成一个稳定的收益流，风险分散是选择投资组合的一个基本目的。所以说，房地产证券化作为一种金融创新而出现，是基于风险分散理论基础之上的。

二、分工理论

经济学界对分工理论的研究源自于亚当·斯密(Yadang·Simy)，后来经过马歇尔(Marshal)、杨小凯等学者的补充已基本成熟。许多经济学家都认为，社会的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系，分工经济以专业化经济为基础，专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。

斯密的分工经济思想主要体现在如下方面：(1)分工是提高劳动生产率、获得报酬递增的重要途径。他认为分工有利于提高劳动熟练程度、节省劳动时间、促进技术的发明与运用，进而有利于提高劳动生产率。(2)分工有利于促进社会普遍富裕。从整体上来看，分工越发展，就业容量就越大，因此分工在根本上有利于增进社会的普遍富裕。(3)分工受到市场范围的限制。斯密认为，尽管分工是发展劳动生产力的重要途径，但分工程度绝不是人的主观随意选择的结果，要受到市场范围即市场购买力大小的限制。(4)货币起源于分工的发展。一旦有了分工，一个人只能解决自己需要的少部分，而绝大部分的需要须通过交换才能得到满足。交换作为一种经济活动，也要讲究经济效益，货币正是一种减少交易困难、节省交易费用的工具。(5)资本是实现分工所创造的新生产力的物质条件。斯密认为，当分工进步时，即使雇工人数不变，由于工人劳动生产力因分工而提高，每个工人所能推动的生产资料数量更大，同一数量工人所能加工的生产资料会按更大比例增加，这时，必须预先储备的生产资料就要比没有分工进步时多得多。另一方面，一个行业分工越进步，就业人数就越多，即使劳动生产率不变，就业人数增加同样也需要增加储备的生产资料。

马歇尔对分工经济思想的贡献主要体现在报酬递增与工业组织上。他以代表性企业为对象，从外部经济和内部经济两个方面，在工业布局、企业规模生产以及企业经营职能三个层次上，分析了报酬递增的积极作用。(1)报酬递减与报酬递增。马歇尔把土地、劳动、资本和组织等不同生产要素在报酬递减或递增中的作用分解，认为土地在生产上所起的作用表现出报酬递减的倾向，而人类的作用即劳动、资本和组织的作用则表现出报酬递增的倾向。只要人类的作用强于自然的作用，生产者就可获得报酬递增；否则，只能得到报酬递减；若两者相等，则呈现报酬不变倾向。(2)组织与报酬递增。在人类的作用中，马歇尔特别重视组织对报酬递增的积极意义，也就是分工的作用。因为分工总是与组织联系在一起的，或者说它们本身就是同一个问题。他认为，组织的改进，通过外部经济与内部经济两条途径，可使生产获得报酬递增。

以杨小凯、黄有光为代表的一批新兴古典经济学家用非线性规划的“超边际分析方法”，从分工水平和专业化程度人手，导出需求和供给，使供给和需求分析不但包括资源分配问题，也包括经济织织问题。新兴古典经济学的理论框架有如下特点：每个决策者既可以成为生产者，也可以成为消费者；每个决策者既可以进入要素市场，也可以进入产品市场；厂商或企业不是外生给定的，而是在一定专业化和分工格局的条件下内生决定的。新兴古典经济学对供给与需求的分析基于以“角点解”为基础的“超边际分析”，在角点之间进行的总效益费用分析，以报酬递增为基础的专业化决策问题必须求角点解，不仅可以解决资源配置问题，更能解决分工组织结构问题。@

实际上，在斯密的分工思想及其之后的经济学家对分工的研究中，我们总是可以捕捉到分工尤其是金融分工对金融发展的关系和作用，如斯密关于货币出现与专业化分工之间关系的猜想，马歇尔对于组织与报酬递增以及杨小凯等人新兴古典经济学的研究等等。尽管古典发展经济学所提到的分工是一般意义上的分工，我们仍然可以把古典发展经济学及其之后的理论中涉及货币、资本与金融的研究归纳到金融分工中来。因此，斯密关于分工的思想是一般意义上的分工，对于金融领域同样适用，他所揭示的经济发展的一般机制也同样适用于金融发展。斯密分工思想包含了一般意义上的经济发展机制，他认为分工(社会分工)演进是经济发展的一般机制，这一思想也同样适用于金融发展。在金融发展的过程中，包括金融领域在内的各种市场和企业等经济组织形式得以产生和演进。

三、不对称信息理论

信息不对称理论产生于20K纪70年代，以1970年阿克洛夫在《经济学季刊》上发表的逆向选择问题的开创性文章《“柠檬”市场：质量、不确定性和市场机制》为标志。阿克洛夫在旧车市场模型(LemonsModel)中对逆向选择问题进行了分析，开创了信息不对称理论的先河。在旧车市场上，逆向选择问题来自于买者和卖者有关车的质量信息的不对称。卖者知道车的真实质量，买者不知道，只知道车平均质量。因而只愿意根据平均质量支付车的价格，但这样一来，质量高于平均水平的卖者就会退出交易，只有质量低的卖者进入市场。结果是，市场出售的旧车的平均质量下降，买者愿意支付的价格进一步下降，更多较高质量的车退出市场。如此下去，在均衡的情况下，只有低质量的车成交，在极端的情况下，市场可能根本不存在，交易的帕累托最优不能实现。

信息不对称可以从不对称发生的时间和不对称信息的内容两个角度进行划分。从不对称发生的时间看，不对称可能发生在当事人签约之前，也可能发生在签约之后，分别称事前不对称和事后不对称。通常将研究事前不对称信息的模型称为逆向选择模型，研究事后不对称信息的模型称为道德风险模型。按照梅耶森(Myersom，1991)的定义，道德风险为“由参与人选择错误行动而引起的问题”，也就是指由于经营者或市场交易的参与者，在得到来自第三方的保障的条件下，其所作出的决策及行为即使引起损失，也不必完全承担责任，或可能得到某种补偿，这将激励其倾向于作出风险较大的决策，以博取更大的收益；而逆向选择为“由参与人错误报告信息引起的问题”，它是指交易双方拥有的信息不对称，拥有信息不真实或信息较少的一方会倾向于作出的错误选择。这里的信息不对称既可能是指某些参与人的行动，也可能是指某些参与人的知识。研究不可观测行动的模型称为隐藏行动(hiddenaction)模型，研究不可观测知识的模型称为隐藏知识(hiddenknowledge)模型。

在现代资金融通活动中，交易主体面临着许多由不对称信息带来的风险，房地产融资也是一样。就投资者而言，对投资项目掌握的信息比较少，而融资人掌握了更多的信息(即融资人的私人信息)，会导致道德风险；在资金借贷过程中，银行掌握的信息就比借款者掌握的信息少，容易产生逆向选择。房地产证券化的出现，在一定程度上降低了这种由不对称信息带来的风险，也可以说房地产证券化是基于不对称信息而产生的。在房地产证券化过程中，每一个交易步骤都是由专业的机构来完成，这些专业机构有着丰富的经验，其对信息的掌握是私人无法比拟的。如在抵押债权证券化中，经过资产组合、破产剥离和信用升级以后，信息在很大程度上是透明的，投资者对投资对象的风险性质的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了逆向选择。

四、交易成本理论

新制度经济学将制度经济学和新古典经济学的理论方法有机地结合起来，与科斯教授创造性并典范性地运用交易成本概念是分不开的。所谓交易成本，广义地说，是人与人打交道的成本，是相对于人与自然打交道的生产成本而言的，为了得到交易所提供的服务，人们需要投入各种稀缺的资源。交易成本概念最初是指协商签订契约以及在契约签订好后付诸实践所需要的成本。后来，新制度经济学家们将交易成本概念广泛运用于经济、法律、社会、历史和政治等研究领域。

从交易费用理论中企业和市场的相互替代的关系，我们可以发现，如果交易者认为交易对象给其所带来的收益超过交易价格和交易费用之和时，这笔交易就会发生，否则，这笔交易就不会发生。在价格是恒量的时候，那么交易是否会发生就取决于交易费用。房地产证券化过程实际上是一个产权的流转和交易过程。这样，就有一个交易成本的问题。

在进行房地产证券化的过程中，证券化业务收益会在各个参与主体之间进行分摊。以抵押债权证券化为例，具体成本项目包括：SPV的设立和发行证券缴纳的费用，发起人向SPV转移基础资产按照税法规定要缴纳营业税和印花税等，需要支付的各种承销费、律师费、评估费和审计费，以及证券化的开办费、维护费，其他一系列的无形成本如“审批成本”等。此外，银行在实现真实销售并回收贷款以后，还可以进行再投资，这也会产生部分收益。因此，判断证券化是否进行必须满足两个条件：一是证券化业务收益与回收贷款本息进行再投资所获收益之和大于支付给各个参与主体的费用；二是不进行房地产证券化时所获得的利率应当大于流动性风险所造成的损失与没有再投资机会所造成的机会损失之和。从国外房地产抵押债权证券化的现实来看，证券化的收益一般大于证券化的成本。另外就房地产投资信托而言，由专门的基金公司来进行房地产投资可以节省交易成本，这也是现在房地产信托蓬勃发展的原因之一。

五、规模经济理论

规模经济不仅是西方微观经济学中的一个基本概念，而且是产业组织理论研究的核心问题之一，在经济生活各领域中的实践中，规模经济也是人们遇到的现实问题。关于规模经济的含义，虽然在西方经济学中的一些文献有着不同的表述，但都是从微观角度来阐述生产成本与其规模报酬变动之间的相互关系和规律。简单地说，规模经济是指企业由于规模的扩大而导致长期平均成本降低带来的经济节约性，即规模的经济性。

最早对规模经济的研究来自于新古典经济学家马歇尔的厂商理论。根据其解释，规模报酬变化是指在其他条件不变的情况下，厂商内部各种市场要素按相同比例变化时所带来的产量变化。厂商的规模报酬变化分为规模报酬递增、规模报酬不变和规模报酬递减三种情况。这里的规模报酬递增，是指产出增加的比例大于所投入的各种生产要素增加的比例。它意味着产出的单位成本降低，也意味着生产规模扩大所带来的生产上的节约性，即规模经济性。所谓规模报酬不变，是指产量增加的比例等于各种生产要素增加的比例，即生产规模的变动对于生产是否节约的经济性并未产生影响。所谓规模报酬递减，则是指产量增加的比例小于各种生产要素增加的比例，即随着生产规模的扩大，单位产出的成本随之上升，此时存在规模不经济。

房地产证券化中“规模经济”也是追求的目标之一。如确定一个合理的证券发行数量，是降低证券发行成本、实现规模经济的关键。与证券发行规模有关的因素主要有市场条件与证券品种。不同的市场条件中同一种证券的规模发行量不相同，不同的证券品种在同一市场条件下证券的发行规模量也不相同。所以说，房地产证券化的证券发行量必须具有规模经济效应。

篇9

个人认为，未来我国的房地产行业应该沿着一条更加注重科技化、人性化、复合化和可延展化的智慧化道路继续前行，房地产企业将变得更加注重模式分享，并且更加善于通过不断的自我组织机制调整来进一步提升其对于未来行业市场方向的敏感度和驾驭能力。我感觉，只有做到这些，才真正有可能朝着一个“智慧化”的方向发展，打造“智慧化地产”。

所谓“科技化”，我的理解是，更加注重通过引入全新科技理念和先进技术手段来革命性地提高地产和房产使用价值，进而促使其商品价值的更大提升。当然，在这一过程中，我们必须有效避免“炒概念”或“为概念主义”，否则一切努力都将是自欺欺人，与真正所谓的“科技化”发展方向完全背道而驰，而结果也只有可能以泡沫的爆破而告终。

所谓“人性化”，我认为未来的房产发展将更加注重居民的个人感受，结合互联网思维，自下而上地推动居民真正自发参与到社区和周边设施的使用和商业化经营中。

篇10

一个地方必然有其悠久的历史，为了记录了保存，基本上每个地方都有记录这些历史的地方志。然而，单就文化工作而言，专门编纂文化志的却并不多见，尤其是作为街道这一级的基层组织编纂文化志，就更为罕见。所幸的是，我所在的街道——深圳市宝安区西乡街道，就做了这样一项具有开拓性的工作，在全国也许是开了先河。

在深圳市宝安区西乡街道党工委和办事处的正确领导和大力支持下，在工作人员的辛苦付出和社会各界的共同努力下，历经四年多时间，编纂完成了《西乡文化志》。我在研究群众文化工作时发现这本《西乡文化志》对于群众文化工作，影响面之广、意义之大、作用之明显，均远远超出了我的当初编纂时的判断。

一、文化志作为专项志，内容详细而全面

一般情况，地方志里面肯定会提到文化工作，但是一般都是放在“科技、教育、文化、卫生、体育”，简称“科教文卫”专栏予的扼要介绍。限于篇幅，不可能详细地一一介绍，只能拣重点作以记录叙述。这样，难免记录的内容就不够全面，也不够详细。《西乡文化志》详细记录了和文化相关的方方面面，内容非常翔实，非常全面。不但有文化机构、文化设施与投入、文学、艺术、宗教、群众文化、文化交流、文物、民间民俗文化、文化市场与管理等内容，我们还收录了具有代表性的作品。

二、文化志具有很高的史料价值

“志”本身就具有史料价值，因为是对于历史的记录，便于保存，也利于传承。比如：历史一些当地的民谣、儿歌，可能以后再过几十年就会失传，没有人能够记得，更没有人会唱，我们通过“志”的这种方式记录整理下来，就能够完整保存，可以世代传承下去。

文化的力量是非常巨大的，可以穿越时空，对于一个民族和国家，都有深远的影响。正如英国著名历史学家汤因比所说：“就中国人来说，几千年来，比世界任何民族都成功地把几亿民众从政治、文化上团结起来，他们显示出这种政治、文化上统一的本领，具有无与伦比的成功经验”。①保存史料意义巨大，是志在当代，功在千秋，可以惠泽子孙万代。

三、文化志具有学术研究价值

随着历史的发展，时代变迁，社会的进步，很多东西都会发生变化，那么，若干年以后，我们的后人如何探寻我们的生活轨迹呢？就不得不从历史文献资料中去找寻。而我们现在想知道前人的文化习俗，也是从前人留下的珍贵资料中寻找。

对于《西乡文化志》的编纂，我们也弄清楚了西乡文化发展的历史轨迹和脉络，根据这个特点，可以预测未来发展趋势和走向，可以更好地有的放矢地开展群众文化工作，促进文化的大繁荣、大发展。对于其它从事文史研究的人员考证或者研究西乡的文化，具有一定的学术参考价值，也为研究者提供了难得的资料。因为“志”中所列，均是我们工作人员经过收集、整理、筛选、核实等等环节，能够经得起检验的真实保贵资料。

四、文化志具有教育功能

首先，编纂“志”的过程，本身就是一个教育的过程。因为修“志”是一项系统的工程，工作量较大，耗费时间也较长，参与人员众多。凡参与的人员，都会增长一些新的见识，更多地了解西乡这块地方的文化历史和现状。而这些系统全面的知识，以前没有渠道获得。此次通过修“志”才有了这样一个难得的机会。

其次，对于《西乡文化志》的印刷发行，读者也会从中受到教育。当然，“志”的发行是有限的，主要是西乡的人民群众。学校师生是《西乡文化志》比较集中的一个读者群体，对于了西乡文化历史，起到了很大的帮助。老师可以借助《西乡文化志》掌握更多更丰富的素材，可以更好的激发学生的学习兴趣。对于青少年的培养，起到积极的作用。让青少年从小就了解家乡，热爱家乡。

最后，加强了外地移民的文化融合。从前外地人普遍认为深圳之前是个小渔村，更有甚者认为深圳古代是荒芜人烟的不毛之地。据此有人说以前深圳是文化的沙漠，没有任何文化积淀。通过《西乡文化志》新移民们读了之后，才明白了自己的误解。不但热爱现在的西乡，也喜欢西乡的过去。再遇到别人谈论深圳历史的时候，就会纠正别人和自己过去一样的误解和偏见。

五、文化志对于群众文化的创作有促进作用

群众文化的造创作需要源泉，我们通过编纂《西乡文化志》，找到一些素材和艺术营养，可以说是“古为今用，推陈出新”，更加有利于我们的创作。新创作的舞蹈加进去了之前渔民、蚝民劳作的动作，演出之后受到了中老年观众的一致好评，因为这些动作勾起了他们的回忆，重新将观众带回了已经逝去的那个年代。我们创作的歌曲中借用了渔歌的曲调，在社区居民中更容易广为传唱，非常对居民群众的胃口。而借助本土传统文化创造出来的东西，更容易让群众接受，因为宣传效果会更好，内涵丰富而具有历史厚重感。

六、文化志可以促进社会主义精神文明建设

社会主义精神文明建设和文化工作密不可分。通过对传统文化的梳理、筛选，再在社区居民中间进行传播，对于改善社会风气，提高居民的人文素质，都有很大的帮助和促进作用。“当代文化中的许多现象，如相当多的通俗文艺以刺激人的感官为能事， 是远离审美，或反审美的。因此，不能把审美文化理解为当代文化。” ②对于培养居民的审美情趣，提高审美水平，促进社区群众的精神文明帮助很大。

总而言之，编纂《西乡文化志》对于西乡街道的群众文化工作具有很大的推动促进作用。我仅仅是从我个人的研究领域，侧重于从群众文化方面进行一点探讨而已。我仅代表我一家之见，希望对于正准备编纂地方文化志的地方能够有些许参考价值，若有，则我倍感欣慰。

参考文献：