市场评估报告模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇市场评估报告，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

根据该项报告的统计，##市上半年通过劳动力市场进行招聘的用人单位有17560家次，招聘各类人员225500人，进入劳动力市场进行求职登记的各类人员为306000人，其中单位在职人员为70114人，企业下岗待工人员为9986人，失业人员为98618人（其中预备就业人员为12088人），外省市人员为68239人，离退休人员为2054人，本市农村人员为56989人。

从产业需求状况看：上半年第三产业的需求人数为183390人，占81．3％，第二产业需求人数为41910人，占18．6％，第一产业的需求人数为200人，占0．1％。

从经济类型需求状况看：依次为股份制企业、外商独资企业、私营企业及个体、国有企业、集体企业和机关事业单位。

从行业需求状况看：排在前列的分别为批发和零售贸易、餐饮业，社会服务，制造业，科学研究和综合技术服务业，交通运输、仓储及邮电通信业，教育文化艺术和广播电影电视业，建筑业，金融保险业，房地产业，卫生、体育和社会福利业，国家机关、党政机关和社会团体，电力、煤气和农、林、牧、渔业等。从职业需求状况中可以看到：

推销员市场需求人数为76606人，已连续17个季度位居需求首位。上半年前10位的职业分别是推销员、营业员、餐饮服务人员、计算机工程技术人员、一般管理人员、秘书、财会人员、饭店服务人员、记者、编辑、中西餐厨师。

网上招聘抬头复合型人才短缺明显

在对上半年劳动力市场运行的特点和问题所做的分析中，报告认为：

（一）、大型洽谈会有隐忧、专场供需会受青睐、上网招聘更盛行。

全市上半年举办了大型综合职业招聘洽谈会18场，比去年同期减少2场，参会单位达6000余家次，比去年同期减少了3．2，表明用人单位参加大型招聘洽谈会的热情正在降温，原因在于一方面大型招聘洽谈会虽然参会的单位和个人数量不少，但由于环境和时间的限制，成功率呈逐年下降趋势；另一方面用人单位的招聘手段和渠道也逐渐增多，如在众多新闻媒体的人才与就业专版上刊登招聘广告、参加经济实用的定期和专场招聘洽谈会等。尤其是区分不同求职对象和不同职业需求的专场洽谈会虽然参会单位和个人数量不很多，但针对性强、洽谈成功率较高，应成为今后职业招聘洽谈会的发展方向。

享有“第四媒体”称谓的因特网日益为众多职业、人才中介机构所重视，网上招聘求职盛行一时。现在##地区开通的人才职业网站已有30余家，其中较为知名的有中华英才网、前程无忧网、##市人才网、赛伯工作网、百分网等。目前各人才网站都在积极探索着生存和发展之路，随着竞争的加剧，各网站还会推出自己的服务特色。但无论怎样都必须以满足人才供需双方的各种需求为前提，应打破网络单一的服务方式，将网络、平面媒体、猎头等不同方式进行组合，实现优势互补，走立体化服务的道路，只有这样职业人才网站才能生存和发展。

（二）、供需双方趋于冷静、复合型人才市场短缺。

当前职业中介服务机构加大了对用人单位科学招聘用人的职业指导，取得了明显的成效。表现在单位招聘人员日趋理性和务实，根据单位发展的实际需要招聘，也体现出再就业工程鼓励用人单位招聘下岗职工的优惠政策发挥了明显作用。

求职者的心态也正日趋成熟，许多人在择业时一改被动应考的形象，反过来“考”招聘者，通过各种途径观察、审视招聘单位，提出形形的问题，做到心中有数。这标志着求职者正力图追求在人力资源市场流动中的主动地位。

今年以来，人力资源市场招聘的职位越来越市场化，表现为职业分类越来越细，并且不断有新的职业和岗位出现，市场需求对求职者的专业技能要求越来越高。应聘人员不仅需掌握所学专业的知识技能，还应掌握最新科技最新管理理论，了解市场行情、具备公关和管理能力、精通计算机知识，这种复合型人才需求走势看涨。例如企业招聘“财务总监”，相当于原来的总会计师，而它既要懂得财务，又得通晓管理。此外，精通计算机如今要具备综合开发能力，例如，网络编辑是目前较为热门的职业，应聘者除熟练掌握Photoshop、DreamWeaver、Fireworks等软件操作外，还需要很强的专业知识，像做旅游网页的编辑，还要具有历史、地理等专业知识。

（三）、劳动力市场供求双方招聘求职行为有待规范。

随着人力资源流动的日趋明朗化、规范化，用人单位和求职者之间通过一则招聘广告便能达到双向选择的目的。但调查中发现，不少单位频繁出现在各类招聘洽谈会上，主要是由于人员流动性过大，陷入一种常招聘、高流失的恶性循环之中，用人单位招聘、用工行为不规范是主要原因之一。表现在招聘时承诺的薪金及福利待遇不兑现、试用期满后借故辞退、不与应聘者签定劳动合同、不按规定上各项社会保险等。使应聘者得不到应有的权益，造成人员严重流失。

而一部分求职人员轻率跳槽也给招聘单位带来了管理上的失控和经济上的损失。这里提醒求职者应当注意的是人的确应该流动，可是职业流动率和职业满意程度并非成正比关系，盲目和过于频繁的流动会降低自己的职业背景优势，削弱自身的敬业精神和招聘单位对其职业稳定性的信心，因此有流动意向者应在能发挥个人能力并权衡利弊的前提下合理流动。

（四）、劳动力市场倍受新闻媒体关注。

如何搞活劳动力市场，促进人力资源的合理流动、促进劳动就业工作如今引起众多新闻媒体的密切关注，几乎所有知名报纸都开辟了专版，宣传就业政策、分析劳动力市场行情、开展咨询服务、招聘求职广告。新闻媒体参与劳动力信息资源的竞争有利于新闻事业的发展，能更贴近现实生活、服务读者。但应在权威性、时效性和独家信息上下功夫，根据读者群的特点进行定位，这样才能在竞争中树立良好信誉和具有生命力。

（五）、市场日趋成熟规范，劳动力价格逐渐合理。

劳动力价格是劳动力市场需求的晴雨表，它客观地反映了劳动力余缺的状况，随着劳动力市场的成熟和稳定，劳动力价格也逐渐趋于合理。日前市劳动和社会保障局向社会了2000年企业工资指导线，实行企业工资指导线制度，是建立“市场机制调节、企业自主分配、职工民主参与、政府监控指导”的企业工资制度的重要措施，它有利于劳动力市场体系的形成和完善，对于企业合理开发劳动力资源和鼓励劳动者提高自身素质有积极的作用。当前影响劳动力价格的因素除了职位所需学历、技能、年龄以外，还有行业、经济类型、企业规模、经济效益与知名度等差别。

（六）、政府部门开办的公益性职业介绍服务机构受信赖，劳动事务需求空间广阔。由劳动和社会保障部门开办的公益性职介收费价格低、服务功能全、可信度高，而且有存档和社会保险业务，因此越来越多的单位和个人都愿意接受它的服务，许多求职者包括一些破产、改制企业的职工和下岗职工纷纷将档案存在劳动保障部门开办的公益职介机构。这反映了人们就业观念的转变和国家政策的导向作用。

此外，企业和个人对劳动事务和人力资源派送行为越来越认可，对单位它可以减轻企业管理者事务性负担、降低管理成本、提高工作效率，对劳动者个人来说，可以更好地保障自己的合法利益。

供大于求服务业仍是需求主力

报告对##市下半年本市劳动力市场职业供求趋势进行了分析，认为：

（一）、从供求比例上分析看：预计下半年劳动力市场供大于求的趋势仍不会改变，供求比例大致为1．5：1。

（二）、从产业需求上看：目前新的经济增长点主要集中在第三产业，尤其是第三产业中的旅游业、社区服务业、房地产业、信息服务业、咨询广告业、文化产业、体育产业、科技服务业的发展符合产业结构升级的要求，正在成为吸纳劳动力就业的主要途径。下半年本市劳动力市场第三产业的需求人数仍将位居首位，约占用人总数的80．5－82．5％，第二产业因所属支柱行业的发展需要，需求人数将保持一定的比例，约占总人数的17－19％。版权所有

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中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0239-01

保护知识产权、保护人类的智力成果，是当今全球性的重要课题，也是世界关注的热点。各国的实践表明，知识产权制度对于鼓励创造、繁荣科学文化、提高综合国力、促进国际经济和文化的交流和合作，具有十分重要的意义与作用。正如同志1996年底在广东省考察工作时指出的“保护知识产权也是一场激烈的国际经济斗争，美国等西方发达国家在知识产权方面占优势，他们强调保护知识产权，其目的就是要垄断市场和技术”。

在当今知识经济时代，知识产权已经成为国家、企业建立核心竞争力的重要因素之一，国家和企业都积极研究和实施知识产权战略，其关键内容是实现知识产权产业化。2006年的新公司法取消了无形资产不能超过公司注册资本20％的限制，这也为企业进行知识产权投资创造了良好的条件。企业知识产权评估是企业进行知识产权投资、实现知识产权产业化的重要前提。对企业知识产权的价值作出客观公正的评价，有利于最大限度的实现其经济价值。

1 我国知识产权评估方法的评价

1.1 我国知识产权评估方法应用分析

（1）充分考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。在对技术型无形资产进行评估时，无论采取何种评估方法，都应当考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。特别注意到由于目前我国技术交易的材料收集工作还不完善，不能满足市场法评估技术型无形资产的要求，因而在实际评估中较少采用这种方法。但市场法有很广的理论支持，市场往往是技术价值的最佳指示器。而且，随着我国技术交易市场的不断完善，技术交易越来越活跃，市场法运用会越来越广。

（2）对计算机软件进行评估，一般采用成本法和市场法。对计算机软件进行评估，成本法以软件的开发成本为基础进行评估；市场法是通过比较类似资产在自愿交易下的价值来确定软件的价值。当被评估软件具有一定流通年限时，可采用市场法进行评估，该方法简单，直接。若在推出一个新软件时，市场上已经有同类产品，若可参照该软件的价格作为确定新软件价值的基础，关键看两者相比较功能相差如何。软件常有新版本出现，市场法较适用于新版本出现时价值的评估。

（3）商标记价以收益现值为标准。商标价值评估主要是以商标权转让和商标权许可使用为目的的当企业未来外部环境的巨大变化，导致资产不能适应这种变化，从而影响收益的情况。由于商标的价格主要不是按其“物化”的价值，而是按其额外收益来确定，从而商标价值评估，本质上应采用收益现值标准。决定收益现值标准的主要因素是:重置成本、超额利润、本金化率、追加资本等。对于国内外的驰名商标权价值的评估，由于商标开发和使用的历史较长，具有明显的历史传统和市场信誉优势，而其商标的成本又基本收回，所以，此时商标权的价值主要是按新增收益和驰名度大小来确定。

（4）著作权无形资产价值的评估。著作权无形资产价值的评估方法有很多种，但在实际应用到著作权中又有其特殊性，在具体应用时应选择较为恰当的评估方式进行评估。当评估版权的目的是财务记账摊销费用，或版权的成本构成合理、清晰时，可根据该出版社为该图书所付出的全部费用进行评估，可从基本稿酬、印数稿酬及其杂费的发生中考虑使用重置成本法。但是，将重置成本法应用于著作权的评估时存在有一定的难度，因为，版权的成本中活劳动所占比例较大，要比较准确地确定活劳动的成本是非常困难的；著作权作为一种权力，其损耗一般是无形损耗，确定它也非常困难；创造著作权的费用通常并不与其评估价值相对应，在采用该方法时应特别注意这一点。对如通俗小说、通俗音像制品等，其版权交易在市场上较常见，运用市场法是可行的。当以投资、转让为目的的版权评估，应尽量应用收益现值法。

1.2 评估方法特性综合分析

（1）主要评估方法的性质。从评估方法论的角度分析，重置成本法与市场法属于演绎方法。重置成本法是对被评估对象本身现在及其过去的技术经济资料；市场比较法是用与被估对象类似的资产现在的技术经济资料，进行归纳推断出评估对象的价值；收益现值法属于分析方法，即被估对象未来的使用情况经济分析来确定资产的评估价值。

（2）知识资产评估的是资产的使用价值。知识资产是一种复杂的资产，知识产权的评估对象是它的获利能力。评估知识产权，实际评估的是资产的使用价值。被评估对象的有用性，它的获利能力实现点，在未来市场上被认可的程度，都由各种评估对象的个性特征决定，只用通过分析才能予以确定。只有通过分析，才能公正的认定其价值，不能进行简单的归纳推理。因此，知识产权评估中最适用的方法应当是收益现值法，更确切的说是应当经济分析方法。

（3）知识产权评估的目的强调收益现值法的实用性。在我国目前的转型经济环境中，知识产权的所用者是因为发生诸如合资合作、购并、投资参股、股份制改造等资产业务需要而进行评估的，是以知识产权转让、投资或咨询为目的的评估，采用重置成本法明显地不能满足要求，市场法的应用范围又极其有限，因此收益现值法从需要到可能都被放在了首选方法的位置上。

2 资产评估报告的概念、作用及应区分的种类

2.1 资产评估报告的概念

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定规范来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告有广义和狭义之分，狭义资产评估报告即资产评估报告即减免税评估报告书，即是资产评估机构完成对资产作价的意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构发行评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。

2.2 资产评估报告的作用

一是未被委托评估的资产提供作价意见，该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

二是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

三是对资产评估报告进行审核，是管理部门完整资产评估管理的重要手段。

四是为建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

2.3 资产评估报告应区分的种类

资产评估报告应分为预期性评估、现实性评估和追溯性评估。

预期性评估报告是指预测资产未来价值的评估报告。现实性评估报告指的是评估基准日和现实资产评估经济行为的目的相距很近，而且也是反映被评估资产现实价值的资产评估报告。追溯性评估报告是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。

3 应单独制定知识产权评估准则

知识产权中专利权、商标权、版权、计算机软件著作权分别是独立的单项资产，具有单项资产的特性。正如房产、地产、机器设备属于有形资产范畴，但仍然具有各自的资产特性。专利权、商标权、版权、计算机软件著作权虽然都属于无形资产的范畴，却拥有各自的资产特性。无形资产只是一个笼统的概念，不能体现单项资产的特性。然而，从国际评估准则及我国的评估实践来看，只是制定了无形资产评估准则，并没有针对单项知识产权资产的特性，制定相应准则进行规范。知识产的权法律是知识信息具有非损耗性的特征，且任何知识信息都不可能在完全隔断历史联系的情况下产生，因而具有“永续性”的特点。然而为了鼓励知识产品的广泛传播与流通，从而促进科技、经济发展和社会全面进步，法律硬性规定了知识产权的存续期限，知识产权只在这一法定期限内有效，期限届满，权力归于消灭。

4 资产评估报告应区分两种不同性质的报告

目前对资产评估报告的定性，存在不同的理解。一种观点认为，资产评估报告在我国应区分为两类报告，即法定评估报告及咨询性评估报告；另一种观点认为，资产评估报告本身就是一种咨询性意见，不必区分两类报告。区别对待上述两类知识产权的评估报告，对社会及评估师都是有利的，也符合社会客观情况。也只有通过制定准则来规范评估业务，公告于社会，才能取得社会的共识。

5 突出知识产权价值特性

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关键词：资产评估师 转型升级 市场化 专业化 服务化

着资产评估师职业资格许可取消，资产评估师由准入类职业资格调整为水平评价类职业资格。这不仅仅是职业资格管理方式的改革，也是还原资产评估专业服务本质定位的重要举措，更是对资产评估行业转型升级吹响了冲锋号。为了实现资产评估行业可持续发展，资产评估行业必须实现以市场化、专业化和服务化为特征的转型升级。

一、市场化：从向法律、法规和政府要业务转为向市场要业务

资产评估师职业资格许可取消之前，评估业务是法律、法规和政府给予的。这类业务有三个主要特征，其一是报告使用人不承担评估费用；其二是报告使用人（尤其是政府部门）使用评估报告是迫于强制性规定，而非基于经济决策需要，不太关心评估质量；其三是报告使用人指定评估机构。报告使用人与委托人的脱节，并且存在利益冲突（例如在抵押物价值评估业务中，借贷双方对评估结果的要求是相反的），资产评估师必定偏向于承担评估费用的委托人而非报告使用人。委托人选择资产评估师或评估机构的标准是“快”（出报告速度快）、“好”（评估结果迎合委托人要求）、“省”（评估费用低），不考虑其能力水平的高低。在报告使用人不太关心评估质量的前提下，资产评估师之间就会围绕委托人的选择标准开展恶性竞争，形成“快、好、省”程度与资产评估师能招揽的业务量成正相关关系的“劣币驱逐良币”环境。评估机构为了获取报告使用人的指定，必定使用行贿、利益交换等手段。例如在抵押物价值评估业务中，银行是报告使用人，却要求借款人在指定的评估机构名单内委托评估并承担评估费用（具备法律、法规和政府给予的评估业务的特征）。而银行指定评估机构名单不是通过公开招投标等公平、公正的形式而是私下悄悄进行的。很多评估机构都不知道银行确定评估机构名单的时间、条件等信息；即使知道信息，因为银行不需要说明理由，评估机构仅仅靠能力水平和服务质量是很难被列入名单的。实践中还出现了不正常的部门垄断，土地管理部门只接受土地评估机构出具的评估报告，房地产管理部门只接受房地产评估机构出具的评估报告，财政部门只接受资产评估机构出具的评估报告等现象。出现了企业并购重组、国有企业改制等经济行为中在资产评估机构出具整体资产（企业价值）评估报告的情况下，还需要另行委托土地评估机构、房地产评估机构再次评估土地使用权、房屋建筑物价值的不良现象。这些现象都是与市场化格格不入的。

在常态下，市场是资产评估业务的唯一来源。但并不是说政府不能使用评估报告，而是报告使用人（包括政府）要自己委托评估并承担评估费用。这种情况下报告使用人就会理性决定是否有必要委托评估，为了降低评估费用就会通过公开招投标等形式确定评估机构，此时的评估业务是市场化的。资产评估是市场经济的产物，只要有市场经济，就会有确定价值的需要，就有资产评估专业服务需求。市场化程度越深，资产评估会越发重要，评估业务会越发多样，评估市场空间会越发广阔。在评估业务市场化的情况下，那些能力水平不高，主要靠个人人脉、社会关系获取业务，甚至靠商业贿赂（付回扣、介绍费等）获取和保持业务关系的资产评估师，如果再不努力提高能力水平和服务质量，必定被市场淘汰。市场化是资产评估行业转型升级、提高能力水平和服务质量、体现专业价值的前提。市场化有利于资产评估师突出专业观念，增强服务意识，按市场规律办事，努力适应市场需求。

二、专业化：从靠资格认证执业转为靠能力水平执业

资产评估师职业资格许可取消之前，资产评估师靠资格认证执业，惯性思维是评估公信力和专业权威是法律、法规和政府行政许可授予，只要考取资产评估师执业证书后就可以从事资产评估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和报告使用人看重的是执业证书，而不是其能力水平。无论评估质量优劣、评估结果正确与否，评估报告只要经过资产评估师签名、评估机构盖章就是有用的。实务中，降低收费、在评估程序上“偷工减料”、迎合委托人要求决定评估结果等恶性竞争方式比较常见。在实践中出现了资产评估师不了解评估对象状况和主要特征，采用市场法评估时虚编交易实例（即虚构不存在的交易实例）、虚编交易实例的信息（即虽然交易实例是真实存在的，但是资产评估师没有去实地了解过具体情况）或者篡改交易实例的信息（将成交日期、成交价格、交易情况等信息加以篡改，使交易实例具有或更具有可比性，减工作量）；采用收益法评估时随意修改净收益或折现率得出委托人需要的、满意的评估结果等不良行为。

另外，行业内外评价评估机构强弱往往将资产评估师数量作为重要指标，不考虑资产评估师能力水平和服务质量。从1995年资产评估师职业资格实行准入（许可）制度后，有一批通过考试取得职业资格的人并不从事资产评估工作，而是将职业资格挂名在评估机构获取报酬，成为没有执业或者不会执业的在评估报告上签名的工具。在靠资格认证从业的情况下，评估机构并不需要实际聘任具有专业能力的资产评估师执业。有些评估机构甚至没有专职的资产评估师，而是聘用没有考取或者无法考取职业资格的人从事评估业务（这些人实际工作往往只是打字，专业的评估工作就变异成为简单的打印评估报告），导致资产评估师职业资格许可制度有名无实。

取消资产评估师职业资格许可后，专业的重要性会突出，专业会成为资产评估师、评估机构乃至行业的核心竞争力。资产评估师、评估机构要生存和发展都必须提高执业能力、执业水平和评估报告质量，靠资格认证执业和资产评估师挂名这一不合理现象必定会消失。靠能力水平执业后，能力水平高的资产评估师必定脱颖而出而受到市场欢迎；资产评估师能力水平越高，业务越多，薪酬越高，从而促使资产评估师努力学习，提高能力水平，形成依靠能力水平进行良性竞争的氛围，实现扶优限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服务化：从提供评估报告转为提供评估服务

取消资产评估师职业资格许可之前，委托人委托评估仅仅是为了获取一份评估报告，用以应付政府部门监管等。从当前业务量比较大（构成中小评估机构主要业务）的房地产抵押价值评估业务看，由于房地产（特别是住宅）市场发达且公开、透明，借贷关系当事人对房地产价值心中有数，对评估结果准确性要求低（只要估个大概数即可），只要了解市场行情的人都能够评估，实质上是没有专业评估服务需求。抵押物价值评估业务是银行免费使用评估报告（即借款人承担评估费用）的前提下存在的业务，是在目前信贷关系中银行处于类似于政府部门的强势地位状况下特有的业务。如果银行处于劣势地位或者处于与借款人平等地位时，在银行需要自己承担评估费用的情况下，银行必定会考虑放弃这种形式主义的要求。取消资产评估师职业资格许可后，资产评估师如果不在提高服务质量上下功夫，拓展有真正评估服务需求的业务，肯定是没有前途的。随着市场化程度加深，各种类型的评估业务越来越多，只要评估服务却不要评估报告的咨询业务需求也会增多，例如为证券市场上的投资者提供企业估值咨询，为企业并购中的收购公司或目标公司提供投资价值咨询，为企业管理提供价值顾问服务，还可以提供财政资金支出的绩效评价和企业内控评价等服务。资产评估师如不能尽快实现知识更新、缺乏应有的执业能力，就会丧失机遇，只能在原地踏步或被市场所淘汰。

取消资产评估师职业资格许可后，为了还原资产评估专业服务本质定位，资产评估师要努力为委托方提供有价值的专业服务，就必须改革评估报告、改变“按模板出报告”的现象。资产评估师职业资格许可取消之前，资格认证赋予了评估公信力和专业权威，资产评估师出具的评估报告内容比较简单，没有说明相关参数确定和各项因素影响值，没有反映评估测算过程，报告缺乏说服力，评估结论欠缺正当性和权威性，严重影响资产评估师客观公正的专业形象。资产评估师职业资格许可取消后，资产评估的目的在于为报告使用人提供价值咨询意见，供其做出经济决策时参考；而不是强加给报告使用人一个评估结论。评估的服务化要求资产评估师在报告中实现充分披露，以让报告使用者可以判断评估工作是否尽职尽责，实施了哪些评估程序以及评估程序是否到位，影响评估结论的因素是否得到恰当考虑，相关参数的确定是否谨慎合理，评定估算的计算过程是否明晰与正确。例如采用市场法评估房地产价值中，报告中要充分说明被评估对象与交易实例基本情况和勘查情况，说明被评估对象与交易实例的具体差异，说明哪些因素要修正以及如何确定修正系数，分析交易实例的成交价格是否正常，非正常交易价格（例如卖方的税费由买房负担）如何修正为正常交易价格等。评估的服务化决定了评估收费取决于工作量大小、评估工作难度和复杂程度，而不是取决于评估价值。例如前述简单的、不要求得出准确评估结果的房地产抵押价值评估，因为工作量很小，收费必然是很低的（据笔者调查，委托人可以接受的收费区间是每项业务500元至800元）。评估的服务化决定了评估机构要招聘和培养人才，完善内部合理使用、考核激励和留住人才的措施，提升专业能力水平和服务质量。

参考文献：

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房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产估价风险

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。当然房地产估价过低又会带来政府的税收损失。

（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

3、委托方提供虚假情况的风险。

委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。

特别是，有时房地产评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

4、技术风险。

在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

5、评估师素质的风险。

评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

三、房地产估价风险防范与转移

1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。

房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。

同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。

另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

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资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。资产评估方法有三种，市场法、成本法、收益法。各种方法各有其特点，因此在资产评估中如何运用、选择评估方法就显得至关重要，它不仅关系评估质量，而且还决定评估结果和风险。本文认为，价值类型是资产价值的具体表现形式，体现资产价值属性，不同价值类型因为属性不同，表现在价值量上存在很大差异性，评估方法是实现资产价值属性或者价值类型具体途径和方式，因此价值属性或者价值类型必然决定于评估方法选择和使用，换言之，资产价值属性或者价值类型存在相关性、一致性。

一、资产评估价值类型、作用

关于价值类型的种类，目前有二种观点，一种国内传统的价值类型包括：现行市价、重置成本、收益现值、清算价格；另一种是根据《国际评估准则》规定，将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。

（一）、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。1、投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值；2、在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额；3、清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额；4、残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额；5、课税价值是指根据税法规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的价值；6、保险价值是指因可能的危险造成损失的实体项目的重建或者重置成本，保险价值是保险单条款中记载或者认可的某一项资产损失或者资产组的某一部分损失。由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：（一）、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。因此现行评估准则要求评估师在评估报告只能是一种评估结果是不科学，这主要是1.评估师不能替代报告使用者做出资产价值的最终价值判断与决策。换言之，评估报告作用毕竟是一种评估咨询报告，并不是价值决策报告，2.在委托方未明确价值类型的情况下，评估师之所以对资产采用多种方法评估资产，从资产不同价值属性视角来估算资产价值，使报告使用者更清楚地了解资产在不同价值属性下的价值，以便报告使用者投资、决策，如果委托方限定价值类型的话，那么评估师应就某项资产在某一价值属性下的价值做出评估结论，3.评估报告采用多种方法估算资产在不同价值类型下的价值，必然得出多种评估结果，现行评估准则要求评估报告只能一种评估结果面临的困惑：资产在不同价值类型或者价值属性价值下，如果得出一种评估价结果的话，存在逻辑上矛盾；（二）、资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。毫无疑问，不同价值类型决定了评估方法选择使用，不同评估方法应体现不同价值属性，不同价值属性、不同评估方法不具有替代性、可比性，这本应该是资产评估一个基本原则性的问题。然而，恰恰相反现行评估准则对这一基本原则问题尚未形成共识，认为各种评估方法存在替代性，各种评估方法运用都是对资产真实价值近似反映等错误认识，应尽快予以修正、完善；（三）、明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。

二、影响资产价值类型的因素

价值类型是评估界的难点和争议焦点，但在以下方面已达成共识。一、是资产价值类型是必需的；二、资产评估过程中必须确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终；三、每项价值类型必须有定义。实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：1、评估目的或者特定行为；2、市场条件；3、资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，并将不同价值类型价值结果在评估报告予以揭示，或者评估师根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。笔者认为，1、既然资产有不同价值类型或者价值属性，那么表现在价值量上应该存在很大差异，因此，评估师义务应将资产在不同价值属性或者价值类型下资产价值予以反映，而不是替代评估报告使用者对资产价值做出价值判断或者决策；2、由于资产价值类型不同决定评估方法的不同，因此评估方法之间不存在替代性、可比性，换言之，不同资产评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性；3、不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。显然，现行评估准则要求评估师在评估报告得出一种评估结果是错误的。当然，在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。可见，在同一特定目的下，由于资产价值类型不同，评估价值也存在很大差异，因此，评估师根据特定评估目的确定评估价值类型尤为关键，它不仅决定了评估方法使用，而且还最终决定了评估结果。

三、资产评估方法的选择

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。

4、在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。

四、结语：

总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。由于不同评估方法体现资产不同价值类型，因此对同一资产在不同价值类型下，资产价值量必然存在很大差异，从而形成不同的评估结果，这与现行评估理论有着本质不同，因此有助于我们对评估基础理论进一步研究和探讨

参考文献1 全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].中国财政经济出版社，2009

2 资产评估准则. 中国资产评估协会 中国财政经济出版社，2008

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一、资产评估行业的SCP范式

SCP范式原理认为,决定市场结构、市场行为和市场绩效的各变量之间是相互联系的,可将这些变量视为影响资产评估行业SCP范式的内生变量。同时由于有限理性、信息的不对称性、交易费用等都会对市场结构、市场行为和市场绩效等变量造成影响,因此可将其视为影响这些变量的外生变量,包括对风险的偏好、委托关系等。资产评估行业委托关系的存在造成委托方和受托方之间,由于行为的不确定性和信息的不对称性,对资产评估行业市场结构、市场行为、市场绩效都有重要的影响。资产评估相关法律法规政策可以视为是对资产评估行业的规制。我国的资产评估业是在改革开放和建设社会主义市场经济体制的宏观背景下应运而生的,是一个年轻而充满生机的中介服务行业。自20世纪80年代末发展至今,伴随着我国经济体制的改革,己成为社会主义市场经济活动中不可或缺的重要行业,在促进资产流动、产权交易、建立现代企业制度、保障各类产权主体利益、维护社会主义市场经济秩序等方面发挥着重要的作用。与此同时,由于我国市场经济体制仍处本论文出自于建立和不断完善之中,存在市场化程度低、包含许多政策性因素的现象,无论是外生变量还是市场结构、市场行为、市场绩效都会受到制度因素的影响,进而对资产评估业的健康发展造成影响。因此,考虑到我国资产评估行业执业环境的特殊性,SCP范式中还应加入制度因素,这样才能更好的解释我国资产评估行业的现状。经改造过的我国资产评估行业的SCP范式如(图1)所示。

二、资产评估行业的市场结构分析

(一)资产评估行业的市场集中度市场集中度是指某个特定产业或市场中卖方或买方的企业数目以及企业相对的市场规模。一般而言,市场集中度愈高,市场支配势力愈大,竞争程度越低,少数大的评估事务所越易形成规模垄断。衡量市场集中度的指标通常有CRn指数、HHI、KKI和EI指数,以及洛伦次曲线和基尼系数等。在理论界对于运用各指标对评估行业集中度进行衡量的优劣仍尚无定论,本文出于数据获取及计算的简便考虑,选用CRn指数来衡量市场集中度。为研究需要,提出以下假定,即前四位评估事务所的集中度系数是将前四位业务收入最大的评估事务所的业务收入相加得出的。以Xi表示第i家事务所的业务收入(i=1,2,…,n),则评估行业总业务收入即为X=!Xi。再令Si=Xi/X,表示市场中第i家事务所的业务收入占整个评估行业的比重,即第i家资产评估事务所的市场份额。将Si从大到小排列,即S1≥S2≥S3≥S4,则前四位的集中度系数CR4=S1+S2+S3+S4。以北京市为例,根据北京资产评估协会提供的资产评估事务所的排名信息,求得2003至2005年的北京市评估市场集中度(表1):通常认为如果CR4达到或超过50%,则该行业为高度集中的行业。在美国等发达国家资产评估行业被认为是典型的寡头垄断或完全垄断市场,其CR4均超过了50%。而就我国而言,从上表中数据可得知,尽管以北京为例测算的评估行业的市场集中度达到了30%以上,但与发达国家资产评估行业市场集中度相比还有相当大的差距,我国资产评估行业的市场集中度有待进一步的提高。(二)资产评估行业的产品差别化产品的差别化是指在同一产业内,不同企业或不同品牌生产的同类产品,由于质量、款式、性能、销售服务或信息提供等方面存在差异,从而导致产品间替代的不完全性。由于资产评估行业属于中介服务业,其提供的产品是注册资产评估师签署的评估报告,资产评估市场的产品是评估结果,主要是以信息为载体因此有其特殊性。从形式上看,不同评估事务所出具的评估报告均是根据《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等相关准则规定出具的,不存在区别。但在本质上由于资产评估事务所执业能力的差异、所付出的努力及资产评估从业人员个人能力等因素的影响,不同资产评估事务所出具的评估报告即最终产品的质量是有差异的。加之评估报告由于其价值和质量等难以衡量,使得资产评估结果的需求者处于信息劣势地位,对服务的质量存在着严重的信息不对称,就可能造成资产评估市场中的逆向选择和道德风险。(三)资产评估行业的进入壁垒进入壁垒是指在特定产业中各种阻碍新企业进入的不利因素或障碍。这种障碍的存在,使得潜在的进人者与现存的企业相比存在各种不利的条件,承受在位企业不必承受的成本负担,从而在竞争过程中处于不利地位,对市场结构有很大的影响。对于进入资产评估行业来讲,评估机构的设立可以采用合伙制或有限责任公司两种组织形式。根据《资产评估机构审批管理办法》规定:设立合伙制资产评估机构,除符合国家有关法律法规规定外,还应具备符合本办法规定。我国对于资产评估机构的审批设立,无论从注册资产评估师人数还是注册资本角度看要求都较低,资产评估机构的设立较为容易。此外,不仅资产评估机构设立壁垒较低,资产评估执业资格进入壁垒也较低。我国资产评估执业准入制度主要是指注册资产评估师执业资格考试制度。注册资产评估师执业资格考试制度包括报名条件、考试科目、考试方式等内容。考试门槛的高低直接影响评估师的基本素质;考试科目内容的难易程度、考试科目门数的多少和考试方式的设计直接影响注册资产评估师的职业能力。与国外资产评估行业较为发达的国家相比,我国资产评估师考试无论在报名条件的设置上还是在考试内容、考试科目、考试形式等方面本论文出自标准都较低。随着我国评估范围不断扩展、评估业务种类不断增加,客观上就需要全方位、多层次、高素质的评估人员进入评估业,这要求注册资产评估师不仅要有深厚的专业知识,还需具备更为广博的相关知识。而我国现行的资产评估师考试只注重专业基础知识的考核,无论在考试内容的深度还是广度上都不能适应评估行业的长远发展。在考试形式上欧洲评估协会采取笔试和面试相结合的方式,这样有利于对应考人员的业务水平和实践能力进行把关,进而保证注册资产评估师考试的公正性和严肃性。而我国注册资产评估师考试仅采用笔试的形式,与之相比比较单一。可见,无论从资产评估机构设立还是注册资产评估师执业资格准入角度,我国资产评估行业的进入壁垒都相对较低。

三、资产评估行业的市场行为分析

(一)资产评估行业的价格竞争行为分析价格竞争行为是指企业为控制和影响市场价格而采取的各种价格竞争和控制价格的策略手段。对于资产评估行业的市场价格就是评估报告收费的高低。当前我国资产评估行业执行的资产评估收费标准是仍是1992年制定的《资产评估收费管理暂行办法》。由于社会主义市场经济的发展、人力成本的增加及通货膨胀等因素,原来制定资产评估收费标准所考虑的因素已发生变化,收费标准无法体现资产评估专业服务的合理报酬,原收费标准已经严重不适应评估行业执业的现实状况,严重制约了评估行业的人才引进和行业发展。在这种情况下,我国资产评估行业的低价竞争仍越演越烈,几乎每家会计师事务所都自觉或不自觉地加入了低价竞争招揽客户的游戏,严重损害了资产评估行业的社会形象。同时低廉的评估收费使得评估机构不得不减少评估程序,这将直接影响评估报告的质量。而根据价值规律,合理的价格体系主要是由市场供需双方在竞争过程中形成的。在资产评估行业中企业是评估报告的主要需求者。同时应注意到企业是各种契约的结合点,其中最重要的契约是企业所有者与经营者的契约。较“完全契约”而言,在现实经济生活中普遍存在“不完全契约”。不完全契约是契约中包含缺口和遗漏,可能不会提及某些情况下各方的责任,而对另一些情况下的责任只做出粗略或模棱两可的规定。在不完全契约下,占优势的一方可以合法地侵占对方利益,轻易逃脱惩罚。在我国国有企业中,由于投资者的实体缺位,使所有权弱化,契约从订立到执行,国家所有者的权责不能得到明确落实,契约不完全的现象尤为突出。在企业股份制改造过程中,不完全契约促使企业经营者诱导评估机构出具失实的评估报告,造成国有资产流失。由于供需链条脱节,正常市场需求扭曲,导致了需方没有必要根据质量、信誉、规模等评估机构内在价值对供方进行挑选,价格不能作为价值的市场表现被反映出来,因而评估机构的价格战也就愈演愈烈。(二)资产评估报告竞争行为分析注册资产评估师的独立性是联系企业一系列委托契约关系不可或缺的环节。只有当注册资产评估师能够完全依据事实做出正确判断和评估,并能够不受其它任何影响地出具评估报告,注册资产评估师出具的评估报告才是可信的,才能规范公司中所有者与经营者之间的委托关系,最大限度的得到社会认可和信任。在评估实践中,资产评估在我国证券市场、资本市场以及国有资产管理领域具有特别重要的作用,评估结果可能会对委托方或相关当事方如资产占有方等于有一定的影响,有关各方往往会通过各种方式对资产评估师施加一些影响,促使注册资产评估师出具以委托方或相关当事方预先设定的价值量作为评估结果的评估报告。这使得评估程序形同虚设,评估结果失实。此外,委托方或相关当事方有意或恶意提供虚假资料,误导资产评估师做出正确的判断。同时资产评估机构在激烈的市场竞争中为了求得生存和发展,在损失厌恶心理的作用下,评估机构会主动满足客户需求参与造假。作为资产评估虚假报告的出具者,评估人员在面临薪酬减少及失业风险的情况下,由于厌恶损失而不得不出具虚假的评估报告。同时从众心理也助长了这一行为,资产评估人员会对其他评估机构的违规行为进行效仿,进而增加了对出具虚假评估报的风险偏好。因此,在我国资产评估行业不仅存在高度的市场价格竞争行为,不容忽视的是也存在评估报告的不当竞争行为。

四、资产评估行业的市场绩效分析

(一)资产评估执业水平分析由于国内资产评估行业竞争的加剧,各大事务所都在执业水平与业务创新方面大做文章。由于电子化和网络化的迅猛发展,使执业与后续教育方式、方法及效率等方面发生了根本性变化,相关成本降低。在评估从业人员选拔方面有的大型资产评估机构不惜高薪聘请非会计人员。同时资产评估行业的执业范围也逐渐扩大。我国资产评估业诞生于20世纪80年代末,是为防止国有资产流失而产生的。《国有资产管理办法》规定国有资产占有单位在发生资产拍卖、转让;企业兼并、出售、联营、股份经营;与国外公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业;企业清算;依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形需要进行资产评估。随着市场经济发展,资产评估执业范围逐渐扩大,业务也本论文出自由已从对生产经营性企业资产评估扩展到金融、资源性资产、公共资产、文化资产等领域的评估;评估方法从单一的成本法,发展到以市场法、收益法为主的多种评估方法。资产评估业务向广度(多元化)和深度(高附加值)扩展,这将导致执业组织规模两极化,执业手段网络化,并带来资产评估行业乃至整个增值服务行业的规范化与高效化。(二)资产评估质量分析对于资产评估行业而言,产品质量就是评估报告质量的优劣。资产评估质量不仅取决于评估人员的职业能力还取决于评估人员的独立性。我国资产评估行业的市场结构虽具有较高竞争性,但评估质量不高,出现了资产评估行业与产业组织理论相悖的现象。据2004年财政部对全国范围内的资产评估行业数据表明,在全国不涉及证券业务的评估机构中,发现问题的就达55.8%。在这些问题中执业质量,所占比例最大,为80.41%。因此,仅以修正后的SCP范式来制定资产评估行业的产业组织政策,用以提高资产评估质量的方法是不可取的。资产评估市场作为市场经济体系的组成部分,需要政府和资产评估协会通过法律、法规和资产评估准则等对资产评估行为进行约束,遏制评估舞弊和评估结果失实等现象,提高市场依据评估信息进行资源配置的效率。新晨

五、资产评估行业发展的策略

(一)完善资产评估行业监管体系,加强对资产评估行业的监管我国资产评估业发展的历程较短,实践经验和理论基础都很薄弱。目前,我国对评估行业的管理是多个政府部门共同管理的格局,包括财政部门、国土资源管理部门、建设部门。这些部门对评估的管理都是以各自部门为基础,其行政权力的相对独立、分工明确的特点与评估行业的中介性、社会性、市场性的特点存在很大的差别。针对多头管理的情况,应实行统一管理,制定管理制度,规范评估师不同执业资格的设立、市场准入、执业机构和行业组织的行为。应组建统一的中国注册评估师协会,负责对资产评估行业实施统一自律监管,这样才会有利于评估行业的长远发展。资产评估协会要自觉接受监管机构的监管,通过各种途径将行业中存在的问题及评估师的意见及时反馈给监管机构,以便其更好的行使监管权。同时在省一级也设立相应的省级独立监管机构和省级统一的资产评估协会,负责本地区的资产评估监管工作,中央对地方实行统一领导。尽快建立独立的资产评估法律体,从使资产评估工作有法可依,促进评估行业的自律和规范化发展。应对资产评估行业管理的重点由评估项目和评估机构的管理转向对资产评估人员的管理。对于资产评估人员的管理,最重要的就是加强资产评估人员执业道德的管理。通过资产评估监管体系,将有利于遏制资产评估虚假信息泛滥、执业质量低下等问题,促进我国资产评估行业健康发展。(二)资产评估机构的法定组织形式应规定为有限合伙制根据《资产评估机构审批管理办法》规定,评估机构的设立可以采用合伙制或有限责任公司两种组织形式。我国目前对资产评估机构的注册资本要求较低,有限责任公司是全体股东对公司的债务仅以各自的出资额为限承担责任的公司,因此这促使评估机构选择诉讼成本最小的有限责任制。而有限责任制的选择会降低风险责任对执业行为的制约,弱化了评估人员的个人责任,有碍评估质量的提高。与之相比,有限合伙制各合伙人以个人财产对评估机构承担法律责任,这增强了合伙人的风险意识,进而保证了评估质量。因此,对评估机构的组织形式应进行适时地吸修改,采用有限合伙制是提高评估风险意识和评估质量的有效途径。(三)设立独立的评估委员会,从根本上消除资产评估机构与委托者的合谋在现代市场经济中,委托关系是所有权与经营权相分离的现代企业的基本特征,委托关系大量表现为股份公司中所有者与经营者的关系。委托理论中委托人和人双方的目标函数不相同,相关信息在双方之间分布不对称,人有可能在追求自身利益最大化的过程中损害委托人的权益,这便产生了“逆向选择”和“道德风险”。在我国国有企业中由于投资者的实体缺位,使所有权弱化,契约从订立到执行,国家所有者的权责不能得到明确落实,契约的不完全性非常明显。这使得契约从订立到执行存在严重缺口和遗漏。在企业股份制改造过程中,不完全契约促使企业经营者诱导评估机构出具失实的评估报告,造成国有资产流失。独立评估委员会的设立可以在一定程度上提高评估结果的真实性和可靠性。独立评估委员会直接代表股东利益,由股东选举或聘用,对股东负责。同时,独立评估委员会成员应具备相应的评估方面的专业知识并能独立于经营管理层之外。由独立评估委员会来监督资产评估机构。通过设立的独立评估委员会来从根本上消除资产评估机构与委托者的合谋。

参考文献:

[1]高鸿业:《西方经济学》(第三版),人民大学出版社2004年版。

[2]吕成才:《我国注册会计师行业产业组织研究》,《商业经济》2005年第1期。

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评估机构作为社会中介组织，对外承担三种责任：

(一)行政责任。国务院91号令规定，资产评估机构资产评估结果失实的，国资管理部门可以宣布评估结果无效，并可以对该资产评估机构给予处罚。还规定，被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可以向上一级国资管理部门申请复议。但随着国有资产管理体制改革的深化，国有资产管理部门不再履行公共管理职能，因此行政处罚及行政复议在现行体制下能否成立，在实践中值得探讨。

(二)刑事责任。我国刑法第229条规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。”

(三)民事责任。评估机构作为受托方，与委托方国有资产占有单位之间形成委托合同，适用《合同法》调整。对由于资产评估机构的过错，给国有资产占有方造成损失的，可依据《合同法》第406条的规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”评估机构在处理委托事项过程中，由于重大过失或故意，给国有资产占有方造成损失的，应由资产占有方追究其违约责任。

从另一角度来考虑，国有资产买受人出于对资产评估机构出具报告的信赖，做出并实施了国有资产购买行为，但因评估报告存在重大缺陷使其形成错误的判断，造成重大损失的，国有资产买受人是否可向评估机构请求损害赔偿？要解释这一问题可通过一个案例来进行：

浙江某鞋业厂(A1)为国有企业，其投资主体为浙江省某鞋业集团公司(A)。鞋业厂由于市场竞争激烈，常年亏损，企业难以维系。为甩掉历史包袱，鞋业集团公司努力为其寻找新婆家，后被江苏省某民营鞋业公司(B)相中。B公司长期以来欲扩大在浙江省的市场份额，想通过兼并浙江老厂的行为实现其市场战略意图。根据《国有资产评估管理办法》，A公司委托某评估机构进行资产评估，评估后鞋业厂净资产为245万元。买卖双方经协商，一致同意以评估确认值作为转让价款的依据，并签订了正式的国有资产转让协议，B公司一次性支付了245万的转让价款。B公司进驻A1厂后，发现评估报告结果与实物资产情况相距甚远，评估机构未按国家评估规范进行实物核查，只是“闭门造车”，简单根据企业提供财务报表，套上某某计算公式，在一天内“计算”出评估值。A1厂的实际净资产仅为52万元，大多数实物资产都因国有企业常年管理失控而早已丢失。

B公司立即要求解除与A公司的国有资产转让协议，并要求A公司承担违约责任，还要求评估机构承担连带赔偿责任。但评估机构辩称，其与B公司未发生业务关系，评估机构也未从B公司处获得收益，B公司不应向其主张赔偿。B公司以侵权为由，坚持将评估机构告上法庭。

评估机构对B公司的侵权行为是否成立，应从侵权行为构成要件切入分析。按照民法通则，构成一般侵犯责任要具备四个要件：(1)损害事实客观存在。国有资产买受人因评估报告不当，做出错误判断，给自身造成了经济上的损失这一事实客观存在；(2)行为违法性。评估机构未按《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》等行政法规、文件的要求，履行必要的评估手续，其行为具有违法性；(3)违法行为和损害事实之间的因果关系。B公司的购买行为，出于对独立中介机构所出具报告的信赖，如未有该评估机构提供评估报告，B公司也不会支付对价。因此，可以认为，B公司的购买行为与评估机构出具的评估报告存在因果关系；(4)行为人的过错。评估机构搞“纸上评估”，存在严重过错，这是不争事实。对于评估机构执业过程中的归责原则，笔者认为应采用过错责任原则，即以行为人——评估机构的过错为承担民事责任的必要条件。

为规避上述风险，评估报告常有下列声明：“本评估报告仅供贵公司为本次特定的评估目的使用，并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查，未经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得向委托方之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。”评估机构意图以此来规避评估报告由委托人以外的第三方使用所带来的侵权责任。

二、评估方法对评估报告公信力的影响

通行评估方法有四种：(1)收益现值法，将被评估资产在剩余寿命内的预期收益用适用的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定被评估资产价格；(2)重置成本法，在现时条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去该被评估资产的各种陈旧贬值(含实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)后的差额作为被评估资产现时价格；(3)现行市价法，按市场现行价格为价格标准来确定资产价值；(4)清算价格法，以清算价格为标准，对企业或资产进行价格评估。

上述四种评估方法各有利弊，收益现值法在未来年限收益不确定的情况下，将难以操作；重置成本法简便易行，但成本增加与价值增加之间未必具有必然联系，因此很难反映市场真实价值；现行市价法如遇到同类物品交易实例太少，将会使评估结果缺乏参照；清算价格法的运用容易出现价格低估的情况。

在现实评估运作中，一份评估报告往往对不同种类的标的采用各异的评估方法，而且各评估机构在具体评估过程中采用的参数也不同，这将导致同一交易标的由不同评估机构评估得出的结果可能大相径庭。我们在实践操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限责任公司的两家国有股东关系不佳，都要转让所持有公司的50%的股权，各自委托不同的评估机构在同一评估基准日进行评估，得出评估值分别为300万和600万，究竟采用何种评估结果引起了较大争议。

笔者认为，解决这一问题的途径为：(1)评估协会细化评估操作规范，使同一时点、同一标的的评估值在不同评估所之间趋于一致；(2)对账面原值在1000万元以上的重大国有资产评估项目，要求由两家以上评估所共同出具评估报告，一来可仿照再保险的有关做法，降低评估机构间的恶性竞争，二来可降低因人为故意或过失原因造成国有资产流失的可能性。

三、或有债务影响评估结果的有效性

个别国有企业由于长期内部管理混乱，公章管理失控现象常有发生，这就造成许多或有负债未在账上体现。而评估机构的原始资料来源于委托企业，如委托企业未提供相应资料，评估机构便无从着手。问题比较突出的是对企业净资产的评估，净资产=资产-负债。这不同于简单的资产评估，提供多少实物就评估多少。如果负债未完全列入报表，将直接影响净资产评估值的准确性。

或有负债有时连现任企业经营者都不清楚，所以当委托评估企业未提供或无法提供真实、完整资料，致使评估报告失实，给评估报告使用人造成损失的，受损人是应当向资产占有方索赔还是应向评估机构索赔？举证责任在评估机构一方还是在受损方？笔者认为评估机构承担的责任应为过错责任，即需要受损方提出评估机构在执业过程中存在过错导致其损失的有力证据。

最高法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第二十二条规定，“企业出售时，出卖人对所售企业的资产负债状况、损益状况等重大事项未履行如实告知义务，影响企业出售价格，买受人就此向人民法院主张补偿的，人民法院应当予以支持。”

四、评估机构收费与评估结果的关系

评估机构的收费有国家统一规定阶梯标准，基本上体现“高估高收、低估低收”的原则。这一收费方式事实上诱导了评估机构高估评估标的，评估报告的公信力易于受损。

五、无形资产评估的障碍

我国1992年的《企业会计准则》，对无形资产作如下表述：“无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。”无形资产的主要特点是：(1)依附性。无形资产不具有独立的物质实体，不占有空间，但又必须通过一定的物质载体表现其自身，这是有别于有形资产的重要特点。如土地使用权依托于土地，商誉混于企业的整体资产；(2)不确定性。无形资产价值受市场、经营等综合因素影响，具有高度的不确定性。今天上百亿的无形资产，明天可能一文不值；(3)独特性。无形资产常是各有特点、独立成形，互相之间缺乏可参照性。

《国有资产评估管理办法》第六条规定，“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。”无形资产属法定评估范畴，但在许多实际工作中，无形资产未评估即出让的现象普遍存在，原因在于无形资产评估缺乏定性定量标准，即便评估也因与市场价值严重脱节，缺乏实用性。但如任由无形资产未评估即出让的现象发生，可能会导致百年老字号的招牌拱手送予他人，造成国有资产的“无形”流失。

笔者认为评估不能解决的事情，留给市场机制去解决。不管评估值合理不合理，只要确定国有无形资产的出卖时点，交由产权交易机构进行充分的出让信息披露，实行公开交易，用市场机制检验价格，这就能从制度上确保在这一特定的时点上，不存在国有资产流失问题。

六、评估结果的确认或备案

长期以来，对国有资产评估结果采取确认制，即《国有资产评估管理办法》第十八条规定，“委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查；主管部门审查同意后，报同级国有资产行政管理部门确认评估结果。”以往，评估机构对行政部门的确认行为是喜忧参半，“喜”在有了国有资产管理部门的确认，相应的评估机构的自身责任似乎有所缩小；“忧”在评估过程有了确认程序，许多评估机构的结果被调整或修改，评估时间过程也相应有所延长。

笔者认为，在评估机构出具结果后确认程序，容易导致责任模糊。如评估报告的使用者认定经确认的评估结果有重大瑕疵，是对评估机构提起民事诉讼还是向评估行业主管部门申请行政复议或提起行政诉讼，尚有争议。所幸的是，2001年12月31日，《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令)出台后，国有资产评估确认制改为备案制。备案制减轻了评估行业行政管理部门的责任，相应增加了评估机构的责任感，评估机构无法再用行业主管部门的确认书来抗辩自身的过错。《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)更加明确了这一定位。

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《提示》是两个协会以共同发文的形式针对珠宝等特殊资产在抵质押时的风险防范提示。

一是明确应由具有相应资质的资产评估机构对珠宝等特殊抵质押资产的市场价进行评估，并作为发放抵质押物贷款的参考依据。《提示》要求银行业金融机构审慎开展珠宝等特殊资产抵质押贷款业务，应聘请第三方专业机构，首先对珠宝等特殊抵质押资产的真伪进行鉴定，其次对珠宝等特殊抵质押资产的市场价值进行评估，以鉴定、评估报告作为发放抵质押品贷款的参考依据。

二是对银行业金融机构委托评估环节、评估报告的审核、抵质押物后续动态管理等提出了要求。《提示》要求银行业金融机构遵循“公正公开、透明操作，信息对称”的原则，择优聘请取得财政部门颁发并在其资产评估资格证书的业务范围中标明“珠宝首饰艺术品评估”的评估机构进行评估，任何个人及不具有法定资质的民间组织出具的鉴定评估报告不具有法律效力。《提示》要求，银行业金融机构应当完善和加强抵质押品评估报告的审核制度，重点审核抵质押资产产权状况、专业珠宝评估机构按照国家标准和行业标准等出具的鉴定评估结论或意见、以及委托方和相关当事方提供必要的资料并恰当使用评估报告的情况。《提示》要求银行业金融机构建立抵质押物持续管理制度，对抵质押物实行动态监控：贷中及时掌握抵质押物价值变化情况，可以委托评估机构定期或在市场价格变化较快时，重新评估珠宝等特殊资产抵质押物价值；在处置珠宝等抵质押类金融不良资产时，需聘请具有相应法定资质的资产评估机构进行科学合理的评估，作为确定处置价值的参考依据。

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根据我国企业会计准则的规定，投资性房地产有成本和公允价值两种计量模式。企业通常应该采用成本计量模式。只有当投资性房地产公允价值能够可靠取得的时候，企业才能够采用公允价值模式。当企业采用公允价值计量时，就需要确定投资性房地产的公允价值。国际上通行的做法是由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值。以财务报告为目的的投资性房地产的评估是资产评估师遵循投资性房地产有关会计核算及披露的要求，采用评估技术对投资性房地产的公允价值进行估算并发表专业意见，为会计计量、核算及披露提供专业意见。

1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用

计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。

2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点

以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。

评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。

3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象

3.1评估对象的具体范围

投资性房地产的评估对象具体包括：

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。

3.2确定评估对象注意的问题

自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。

如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。

4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法

投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。

4.1市场法在投资性房地产评估中的应用

市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。

市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。

选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。

4.2收益法在投资性房地产评估中的应用

收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。

收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。

4.2.1收益额的确定

已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：

净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用

潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。

净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。

4.2.2折现率的确定

折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。

4.2.3收益期限的确定

收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。

已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。

5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求

以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。

5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。

5.2会计准则和法规修改时的特别要求

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初步建立――汽车估损和理赔过程的演变

早在上世纪初到七十年代间，美国私家车保有量快速增长并趋于饱和，那时有关汽车保险理赔的程序一直没有太大变化。但上世纪50年代初，理赔相关的评估信息标准已经开始慢慢产生作用。

二战后，加州圣地亚哥市一个名叫格伦・米切尔（Glenn Mitchell）的汽车经销商，为了帮助车身修理厂便捷地找到所需的零部件，他整理了一套关于汽车零部件类型、价格及其简要概述的庞大信息清单。很快，消息传开了，他开始接到包括独立修理厂、汽车经销商甚至理赔评估员打来的问询电话。米切尔由此意识到市场对他收集到的数据信息有很大需求，它们甚至可能给整个事故车维修行业带来好处。同时他开始研究，在车辆的不同区域更换零件所需的时长。这些工时的研究成果此后都整理、收录在1946年出版的“米切尔手册”中。到20世纪50年代，米切尔手册已经成为事故车维修业内的“信息资源库”，70年代已被广泛使用。

最开始的米切尔手册就是一个活页笔记本，任意页码可以随意插入或取出。每辆车有一个章节专门讲述它们的品牌、车型以及零部件编号、价格和工时。同时，手册用户每月都会收到更新信息，维修店工作人员会负责撤下旧的内容页，换上新的数据资料。随着现代出版业的迅猛发展，一些信息技术手段已超越了米切尔手册当时的水平。但直到今天，米切尔手册仍在美国市场上销售和使用，并被高度认可。

在美国，第二本事故车维修手册出自于美国《Motor》杂志，该杂志在中国的合作方是北京《汽车维修与保养》杂志社。1903年《Motor》杂志应运而生，主要面向第一次买车的汽车发烧友。那时，他们已经开始收集一些汽车维修保养小窍门。鉴于米切尔手册的成功，Motor于上世纪50年代也出版了风格形式类似的事故车维修手册。据现任米切尔公司负责行业公关的副总裁格雷・哈恩（Greg Horn）介绍，Motor手册在密歇根州和东海岸拥有一批忠实拥趸，而米切尔手册则在西海岸和南部更受欢迎。

基于这两本维修手册博弈的结果，自上世纪50年代，美国事故车评估体系开始发生转变，但直到70年代，事故车理赔的处理过程依然没有太大变化。那时的理赔主要有以下三种模式：

模式1：车辆发生事故后，车主第一时间去找汽车修理厂，修理厂给出一个预估的维修价格，这个价格一般由工时费用（包括车身和涂装维修）、涂装材料（车漆）和零部件组成。

通常，车主会根据维修费用和保险公司支付的赔偿金额来决定是自己花钱维修还是找保险公司理赔。如果是相对简单的维修项目，保险公司会很爽快地开出支票；但如果情况比较复杂（或者说“高价理赔”），他们则会派出调解员，与投保人约见在一个双方都比较方便的地方（当然不会是事故车维修厂），协商并评估另一个理赔金额。这样，保险公司给投保车主的理赔数额，是按照调解员而不是维修厂的评估确定的。然后就看车主决定要用那笔钱去哪里修车了。

模式2：发生事故后，如果车主去修理厂之前先联系了保险公司，有的保险公司会引导车主去三家不同的修理厂，从而得到三种估损价格。结果出来后，车主将其提供给保险公司，保险公司就会从中选择一种。大多数保险公司都会选择最便宜的那家，并直接给出相应金额的赔偿。

模式3：如果车主先联系保险公司，有的保险公司会派出现场评估人员或调解员，去到投保人的家里或公司商谈理赔事宜，并写出评估报告。这时保险公司会根据商谈后的评估报告进行赔偿。

直到上世纪70年代，保险理赔程序开始发生转变。但具体说到这种转变是好还是坏，还取决于您是向保险公司咨询还是问询维修厂。那么，到底发生了什么呢？

据美国著名的业内资深人士、汽车产业咨询公司总裁Lou DiLisio先生介绍说，20世纪70年代的一个转折点是保险公司推出了一项新的服务项目――“drive in”。通俗地讲，drive in即保险公司在社区内建立的便捷服务网点，网点由调解员为客户提供服务。有了这些服务网点，保险公司便开始说服、引导投保人在车辆发生事故后，直接去服务网点而不是去维修厂，并且由调解员在网点现场做出评估报告。

如果投保人已经去维修厂并评估出了维修价格，但保险公司对价格不满意的话，他们会告诉投保人把车带到服务网点、而不会再派出鉴定员。或者还有一种做法是，保险公司派出一个评估员，与维修厂就维修价格进行协商，协商的结果往往是评估员给简单地打个折，通常是九折或者更低。

保险公司通过引入网点服务模式所付出的努力表明，车主在发生事故后，首先联系维修厂的第一反应已经开始转变。很显然，汽修厂不喜欢这一新举措。但欣慰的是，仍然有很多车主像往常一样，在第一时间打电话或者直接去到店里。这种情况下，汽修店工作人员通常会让车主把车停在店里，以便他们作为车主的代表直接在维修厂与保险公司派来的现场评估人员就维修价格进行协商。

这种协商次数的增加直接促进了维修人员对评估结果做得更加细致，而这些更细化的评估结果是以米切尔或者Motor的维修手册为依据的。评估报告的条款越详细，从维修手册中使用到的支持信息也更多，保险公司调解员随意削减车辆维修费用的难度也更大。

从上世纪80年代开始，市场出现了很多促进事故车维修向现代化发展的推动力，这些市场动力在90年代得到加速，并一直持续到21世纪。其中主要一个市场因素就是1979年美国首次推出的“电子评估系统”。

自动化评估时代的到来

美国目前的电子评估市场主要由三家公司所垄断，他们在一开始涉猎市场时使用的技术手段存在非常大的差异。这三家公司的背景及发展历程各不相同，值得一提的是，没有任何一家是属于保险公司的。他们是服务提供商，通常又被叫作“信息供应商或网络协议商”，能够提供多种产品满足事故车维修行业的各种需要。本专栏重点关注这三家公司在电子评估系统方面的业务。

据Solera公司Auda Explore（以前叫Audatex）业务负责行业关系的副总裁Rick Tuuri介绍，早在20世纪60年代末到70年代初，Audatex应用系统作为世界上第一套自动化汽车维修评估系统被推广到欧洲。1972年，Audatex在北美的独家经营许可卖给了法尔曼（Flreman）基金保险公司，而后这家保险公司便成为北美第一家提供事故车局部损失自动化评估系统的供应商。法尔曼基金随后又将该经营许可指定给了一家叫艾特（ltel）的公司。多年来，Audatex系统被不断地出售和回购。值得一提的是1980年和2006年两次重大的回购案。1980年，美国一家自动数据处理（ADP）公司的理赔服务组从艾特公司手里取得7Audatex车辆维修自动评估系统的经营许可；2006年，Solera公司叉收购了那家ADP公司的理赔服务组。

Tuuri先生还介绍了早期ADP系统的运作情况。那时的第一代技术是定向的纸上操作而非以计算机为基础。以目前发展的角度来看，当时的技术手段未免太过简单。胜于，在书里寻找事故维修资料，自动数据处理的概念在于可自动获取信息。ADP公司开发的一套自动获取信息系统，可产生一份附有具体车辆图示和数字、字母代码的工作表，这个工作表是由评估员手动完成的。该系统没有查询功能，信息在内部自动运算，而主机则位于密歇根安娜堡市。简单地说，它主要是通过远程连接器和终端机为订购者――事故车维修店和保险评估员提供服务的，终端机包括一个带屏幕的打字机。首先，专业评估员完成清单表格核对，然后数据录入员将表格信息导入到终端机中，信息通过电话线传输到主机上，再经过处理后回传一份打印评估单给评估员，或者是给维修厂、保险公司drive in网点，也有可能是保险公司调解员办公室。当时不少保险公司开始使用这套系统，稍有远见的事故车维修厂也看到了其中的利好并开始主动接纳。

该产品投入市场后，立刻引来米切尔和Motor的关注。他们意识到自动评估应用系统的市场潜力并希望进入这一领域，两家公司采用了不同的技术方案。

1983年米切尔开发的早期自动评估系统中涉及了条形码技术，它的诞生直接归功于米切尔手册中收录的数据资料。米切尔将具有集成扩展槽或调制解调器的条形码读取器和一种类似复写纸功能的打印机提供给维修厂。打印机能同时产生三份相同的评估报告，一份留在维修厂，一份归保险公司存档，一份交给客户。

米切尔产业公关副总裁格雷-哈恩解释了它的操作原理：米切尔手册相邻的两部分间有一个条形码，如果评估员想要指出换件或修复信息，可以扫描并读取相应的条形码信息，电脑会自动计算换件和修复的工时信息，并将信息添加到评估报告中。如果评估员想要修复而不是更换部件，他只要扫描手册上的零部件条码，然后将其粘贴到剪切板上，并标注“维修”，输入维修时间，系统会自动计算并扣除重复的机修与钣金维修过程。评估报告一旦填写完毕，这一过程将通过调制解调器输入到主机并进行计算，最后传回一个可以打印的终审评估报告。

由于米切尔和ADP电子评估系统的市场普及较慢，在一些保险公司和汽修厂的推动下，第三种解决方案开始抢滩进入电子评估市场。