房地产金融论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产金融论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.

篇2

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

篇3

房地产开发商通过公开市场发行股票和债券进行直接融资一度被暂停，获得银行信贷条件苛刻且规模受限，因此非银行金融机构日益成为房地产开发商融资的重要渠道，信托资金、资产管理公司资金、私募地产基金、民间金融机构对房地产开发商的融资近年来发展迅猛。

（二）海外金融市场融资

鉴于中国大陆融资困难，近年来，一些房地产开发商纷纷到中国香港、新加坡等地通过发行股票或债券的方式获得融资，不论是股票融资还是债券融资，市场影响力和信用评级都是融资成本和融资成功率的重要影响因素，因此，在海外市场成功融资的主要是国内一些一线房地产开发商。

（三）通过创新方式获得银行资金

由于房地产开发商在银行的直接信贷受限，通过新通道获取银行资金成为可行的方法。广为市场熟悉的操作方式是银信合作，即银行通过向客户发行理财产品，将所筹集资金作为单一资金委托信托公司投向房地产开发商，该方法于2010年7月被银监会叫停。[1]但很快一些更为复杂的操作方式出现：一种是银证信合作，即银行发行理财产品后，将所筹资金交给证券公司，由后者订立集合资产管理计划或专项资产管理计划，再将这一资产管理计划对接信托公司，最终投向房地产开发商；另一种方法是找一笔过渡性资金，先成立房地产信托计划，再由银行拿理财产品筹集到的资金受让该信托计划的受益权。③这些方式实质上延续了银信合作。除了换通道获得银行资金外，房地产金融市场主体还充分利用限制规则未覆盖的方法为房地产开发商融资，比如借用应收账款质押贷款来为开发商融资。应收账款质押贷款④的常用操作方法是：首先，由开发商与建筑商或设备供应商签订商务合同，提供服务或设备，形成建筑商或设备供应商的应收账款；其次，由建筑商或设备供应商以对房地产开发商的应收账款质押给银行，取得银行的贷款；最后，贷款到期时，要么由房地产开发商还钱给建筑商或设备供应商，由后者归还贷款，要么建筑商或设备供应商到期不还，由银行向开发商主张债权代位求偿。这样，名义上是给建筑商或设备供应商的贷款，实质上是在为开发商融资。

二、宏观调控背景下购房者融资创新的主要表现

随着房地产市场宏观调控向纵深发展，对需求方的调控力度也日渐加大，对购房者的金融限制即限贷政策，成为一种抑制投资需求的有效手段，但目前看来，绕过限贷政策的购房者融资创新日渐成熟。

（一）非银行借贷机构融资

受限贷政策影响，部分地区二套房商业贷款的首付比例提高，三套房或多套房商业贷款被叫停。⑤如果资金缺口不大，除自筹之外，还可向小贷公司、典当公司等民间借贷机构融入短期小额资金。但向民间借贷机构借款往往需要抵、质押物，而且成本较高，因此这一途径仅可用于满足偿还资金预期明确、金额较小且期限较短的购房者需求。当然，如果资金缺口非常小，购房者可根据月收入状况向消费金融公司申请消费贷款。

（二）以变通方式从银行获得资金

如果购房者资金缺口较大，难以承担小贷公司、典当公司的高成本融资，或者短期内无法偿还借款，以变通方式从银行获得资金也是可行的。一些企业购房者可以动用运营资金购房，然后向银行申请流动资金贷款甚至是装修贷款来缓解运营资金压力。个人购房者也可以其持有的其他房产作为抵押物申请消费贷款用于购房，只是这种操作方法成本高且有与现行法规相违背的嫌疑。但这并不意味着购房者完全无法从银行获得资金，如果资金缺口不大，购房者可以通过一张或多张高限额的信用卡分期付款⑥的方式来获得银行资金，此外，一些在部分商业银行有较高综合授信额度的购房者，可以直接动用这一授信额度购房。

（三）通过房地产销售公司搭建的融资平台获得资金

购房者从民间借贷机构和银行获得资金的决策与操作往往是分散进行的，但目前在房地产市场上出现了一个令人警惕的新动向：房地产销售公司正努力与民间借贷机构或银行合作，搭建系统性满足购房者资金需求的融资平台。在公开宣传口径上，一些知名的房地产销售公司与民间借贷机构或银行的合作往往强调优势互补：房地产销售公司提供优质的客户资源，与民间借贷机构或银行的资金资源形成有效互补，大致的合作方式如图1所示。虽然在各种合作意图的声明以及网页典型推广案例中，房地产销售公司与借贷机构合作，对有资金缺口的购房者融资都有意淡化购房色彩，转而突出家庭消费、经营周转等功能，⑦但这些需求都是购房者在购房后的资金紧张造成的，这难道不间接构成为购房人融资？购房人完全可以从亲朋好友或工作单位短期借款购房，然后申请此类合作金融产品，获得融资后归还此前借款。此外，此类合作金融产品中，小贷公司等民间借贷机构提供的家庭消费贷款本身监管宽松，商业银行提供的综合授信额度往往采取“一次审批，循环使用”的授信方式，在资金使用过程中并没有过多监控，这些资金不排除有直接用于购房的可能。⑧民间借贷机构和商业银行之所以愿意提供此类融资服务并放松监控，至少有以下两方面原因：其一，在客户选择上，可以有意识地向偿还能力强的二套房甚至多套房购房者倾斜，这类人群净资产较高，往往可以提供其他房产作为抵押物，违约风险低；其二，在融资金额和期限上，可以有意识地选择资金缺口小、借款时间短的客户，回避风险的同时加速资金周转。

三、宏观调控背景下房地产金融创新的理论逻辑

毫无疑问，不论是房地产开发商还是购房者，在绕过房地产金融调控壁垒、通过创新方式取得各类融资的过程中，其融资成本总体上要高于银行贷款，究竟是什么动力驱使他们承担高成本去融资？各类资金供给方为什么也愿意贷出资金？

（一）生产者背景下商品房价格上涨的内在机制

“生产者”是一个与“消费者”相对立的概念，是美国制度经济学家加尔布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加尔布雷斯认为生产者总是不断自行研究、设计、开发新的产品，自行安排生产，自行规定价格，然后通过庞大的广告网、通讯网和推销机构向消费者进行劝说，让消费者按照生产者安排的品种、规格、价格来购买商品，这就是“生产者”。在生产者市场中，不是需求创造供给，而是生产创造消费，出现这种市场力量不均衡是由于生产者总是有组织的、集中的机构，可以动用规模性的力量，而消费者则是分散存在的，很难形成集体平等地和生产者议价或维权。有学者认为我国的房地产市场是一个相对典型的生产者市场，唐文进就对这一问题进行过深入讨论。[3]在房地产市场上，从买地到设计，从施工到销售，都是由房地产开发商的专业团队决策并主导完成的，反观消费者，除了决定买还是不买以外，对商品房的上述开发过程没有直接影响力。⑨因此，房地产市场的生产者特征明显。在一个生产者市场上，价格的确定往往有利于生产者。与社会福利最大化情形相比，生产者剩余多而消费者剩余少，这一点与垄断非常类似。其实房地产市场的确具备一定的局部垄断特征，虽然房地产开发商数量庞大，但由于商品房是地上附着物，购房者的工作和生活半径是有限的，他们往往仅对某一特定区域的商品房才形成有效需求，而在这一特定区域内的商品房新增供给往往仅由为数不多的开发商提供，这就在局部区域内形成了寡头垄断甚至是完全垄断。不论房地产市场是生产者市场还是具有垄断特征的市场，其价格必定比完全竞争市场上的价格高，房地产开发商存在较高的经济利润。静态来看，即便政府实施金融调控政策，房地产开发商依然有足够的利润空间来承担较高的财务成本；动态来看，由于房地产市场是一个生产者市场，如果此前的利润空间不足以承担提高了的财务成本，房地产开发商完全可以通过提高商品房出售价格的方式来转移成本，以保证其经济利润。如图2所示，初始状态下，某区域商品房供给为S1，商品房需求为D1，开发商定价为P1，商品房超额供给为AB。⑩房地产金融调控使得开发商的财务成本上升，该区域商品房供给变动到S2，如果此时P1的价格不足以使开发商获得正常利润，即经济利润为负数，他们就会涨价至P2，此时商品房超额供给为ED，待售商品房积压严重，不利于开发商的资金周转，于是开发商自己或发动销售公司加大宣传力度，千方百计对消费者进行游说，逐渐使得对该区域商品房的需求由D1上升到D2，开发商又成功地卖出了EC的商品房，待售商品房回到较正常水平CD。

（二）房地产金融市场上的寻租机制

既然房地产开发商可以较为自由地将财务成本上升转移成商品房价格上升，那么理论上，只要还有涨价的空间，继续上升的财务成本也是可以接受的，除非价格严重透支了消费者的购买力，使出全部游说本领也无法提高商品房需求，价格无法继续上涨，财务成本的上升耗尽了开发商全部的经济利润，否则这一寻租过程不会停止。这一机制使得开发商能保持良好的信用记录，具备较强的财务成本承担能力，各类型的资金供给方自然有向房地产开发商融资的动力，面对政府的金融调控政策，供给方自然会合作起来，想尽一切可行的路径，实现对开发商的融资，这不仅有利于解决开发商资金需求，更使资金供给方获得较调控前更高的利息收入和服务收入。针对二套房甚至多套房的购房者，首先，这部分人资产净值较高，可以提供其他房产进行抵押或者其他资产权利作为质押，风险保障程度较高；其次，这部分购房者购二套房普遍付较高比例首付或购多套房的全款资金缺口不大，期限较短，偿还能力较强。这两方面原因也使得资金供给方在风险可控下能得到较高的利息收入和服务费。值得说明的是，房地产销售公司在这一过程中有两个方面的重要功能：一方面，他们是主要的宣传策划者和游说者，只有更多的人被他们打动进而购房，他们才有获得更大利益的可能；另一方面，如果购房人资金缺口不大，但受制于房地产金融调控政策无法获得银行融资，他们作为信息的掌握者，自然会努力寻找银行和民间借贷机构合作搭建针对购房人的金融平台，在卖出更多商品房获取收益的同时，还可分享对购房人融资产生的部分收益。在房地产金融市场上，资金提供方在房地产销售公司的帮助下大规模寻租，某种程度而言，房地产金融调控反而有助于调动他们的寻租热情———对难以直接从银行获得信贷资金的房地产开发商和购房者而言，这部分资金来源弥足珍贵。

四、宏观调控背景下房地产金融创新的影响

针对政府的房地产金融调控政策，不论是作为商品房供给方的开发商，还是作为商品房需求方的购房者，都因为各种房地产金融创新而获得了融资，成功地绕开了调控壁垒，这对房地产市场、房地产金融和房地产宏观调控产生了重大影响。

（一）商品房供给不断增加的同时价格不断上涨

房地产金融创新最直接的影响就是推动商品房在供给不断增加的同时价格不断上涨。之所以推动商品房供给不断增加，是因为房地产开发商的融资并没有受到调控政策的显著影响，特别是对那些大的开发商而言，他们不仅融资渠道多，而且融资成本也相对低，这些足以调动他们拿地和建设的热情，因此商品房供给不断增加。之所以在供给增加的同时商品房价格也不断上涨，原因有二：其一，在生产者市场上，供给决定需求，在不断增加供给的同时，开发商和销售公司通过报纸、电视、网络、广播、电话等各种媒体对消费者展开高强度宣传和游说，使商品房有效需求也不断增加；其二，在生产者市场上，市场定价权较大程度上归于生产者，与传统的银行贷款相比，即便通过金融创新取得的融资成本较高，开发商们也能通过涨价消化提升的融资成本。

（二）房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集

房地产金融创新的间接影响就是房地产市场和房地产金融市场的风险正在加速聚焦。在各种房地产金融创新的金融支持下，开发商在不断增加商品房供给的同时不断推高房价，根本原因在于其能够通过宣传和游说拉动需求，但针对二套房和多套房购房者的金融创新类融资恰好说明这种宣传和游说的力量正在减弱———开发商、房地产销售公司仅通过宣传和游说已难以有效拉动需求，还必须解决二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效发掘购房需求。而一旦这一部分购房者的需求得到满足后，有可能不再有足够的需求来消化增加了的供给，待售商品房大量积压，不排除房地产开发商们本着先于其他人逃离市场的心理进行恐慌性抛售的可能，届时房地产市场将受到沉重打击。房地产市场的风险一旦成为现实，房地产金融市场甚至整个金融体系都会受到震动。一方面，对开发商的各类融资，包括银行贷款、信托资金、海外债券、房地产私募基金和民间借贷机构资金都将面临较高的违约风险。受近年来房地产金融调控的影响，银行贷款在房地产金融中所占比重不断下降，且银行主要放贷给一些实力较强的一线开发商和地区龙头开发商，贷款成本也相对较低，这部分资金出现问题的可能性较小，因此银行体系相对安全。但其他各类融资由于主要面对的是中小型开发商，成本较高，违约风险非常大。如果这些违约风险集中爆发，风险就会沿着资金的中间供给方到最终供给方的路径传播，逐渐演化成系统性的金融风险。值得说明的是，在这部分融资中，虽然银行系统表面上看起来相对安全，但其他各种融资方式或多或少、或直接或间接都与银行有某些关联，比如通过银行发放的委托贷款，以及实际上来自于银行表内或表外的资金，因此银行系统想要独善其身实际上是不可能的。另一方面，房价如果出现较大幅度下跌，不排除部分首付比例较低的购房者违约，由于这部分资金主要是银行的按揭贷款，银行系统可能会在风险暴露的同时被迫处置数量巨大的抵押房产，这又会反过来加剧房地产市场风险。

（三）房地产宏观调控政策效果不明显

房地产金融领域诸多创新的实质是绕过调控壁垒，这使得房地产宏观调控政策效果大打折扣，政府的房地产金融调控政策仅在银行信贷系统内得到了较好地施行，还不排除有部分银行打球参与房地产金融创新。这些创新在相当程度上削弱了政策制订部门的声誉———他们的调控手段总是渐渐地失效，调控目标总是难以实现。这对房地产市场的影响非常严重———人们渐渐习惯了市场的“智慧”，而不大理会政策的规制。近年来，房地产宏观调控政策效果不明显，与这种预期的不断强化不无关系。

五、针对房地产金融创新的优化管理建议

房地产金融创新使得房地产金融调控政策的效果不明显，增加商品房供给的同时推高房价，加速房地产市场和房地产金融市场的风险聚集。为此必须调整房地产宏观调控的政策思路，采取果断措施，加强对房地产金融市场的管理。

（一）调整房地产宏观调控的政策思路

基于房地产市场是一个生产者市场的判断，宏观调控的重点应该是加大供给和管理市场对房地产的预期。虽然近几年来，政府主管部门加快了保障房建设，增加了居民住房的供给，但是仍然存在两个突出问题：其一，保障房建设计划体现出各行政区划平均分配的特征，这使得一些三、四线城市保障房供给相对充足，少数地区甚至过剩，[4]而一些人口高度集中的一、二线城市保障房供给相对较少，并且往往处地偏远，相当部分有资格的购房者购不到房，成功购房者工作生活存在诸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建设、出售过程中存在管理漏洞，出现了一些房屋质量无法保障、购房人资质可疑等违规现象，使得保障房的保障功能打了折扣。针对这两个问题，政府主管部门一方面应该合理安排保障房建设计划，加大一、二线城市的保障房供给数量，特别是要在城市相对中心地段多建设一些保障房，可以采取土地出让配比策略，出让一块地给开发商的同时，紧邻开发一定数量的保障房，既增加中心城区保障房供给，又对普通商品房价格形成压力；另一方面要严格管理保障房的选址、规划、施工、发售各环节，增加对各种违法违规行为的打击力度，充分发挥保障房的保障功能。对房地产市场预期的管理是另一个重要的宏观调控思路，要强化房地产市场供给不断增加和多样化的预期，要强化社会房地产投机的风险意识，稳定房价预期，房地产主管部门和宣传主管部门要定期全国和各地房地产市场发展情况的数据，特别是风险提示性的数据，并多渠道进行分析与宣传。加强对房地产开发商和销售机构的宣传管理，对于夸张不实的宣传和欺骗性的游说，要加大打击力度，尽最大可能促使购房人理性决策。

（二）调整银行业房地产信贷的管理思路

如前所述，在针对房地产金融宏观调控的各类金融创新中，银行扮演了重要的角色。从表内来看，现行的房地产信贷调控政策取得了一定的效果———规模和风险皆可控，但如果把各种表外业务考虑进来，可能结果并不乐观。此外，一些银行通过其他主体间接给房地产开发商融资，或者通过其他信贷业务对购房者提供融资以弥补后者购房后的资金缺口，实际上还是在为房地产供需双方融资，并且成本不断推高，风险却未降低。虽然管理部门不断完善其调控措施，如银监会2010年7月叫停银证合作，2013年3月又了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，要求商业银行合理控制理财资金投资非标准化债权资产的总额并加强管理，这意味着银行理财产品通过证券公司成立资产管理计划再通过信托公司为房地产开发商融资（市场通称“银证信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市场参与者众多，业务多样，由于资本的逐利性，资金从盈余单位向赤字单位的流动很难彻底切断，严格的控制并不一定带来资金流动减少或停止，反而意味着更高成本的金融创新，因此，必须调整银行业房地产信贷管理思路。在银行房地产信贷管理方面，可以尝试改“风险回避”为“风险转移”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。

篇4

近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。

一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展

1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础

我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。

反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。

2、房地产信贷增长空间大，持续时间长

伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。

按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。

近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。

3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富

金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。

近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。

从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。

近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。

日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。

澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。

房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。

房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。

很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。

中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。

二、房地产金融发展空间

各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。

1、房地产信贷发展空间预测

各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。

尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。

据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。

2、房地产证券资产发展空间预测

我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。

由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。

3、我国房地产金融资产发展空间

综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。

三、结论和启示

我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。

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2005年3月万科集团下属的上海万科公司，万科浦东公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签订协议。万科集团以总计18.58亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70％的权益和在浙江20％的权益。这是中国房地产行业呈资源整合趋势以来的标志性事件。近年来随着宏观经济的发展,房地产业也迎来了新一轮的发展高峰。但是房地产投资的急剧扩张也带来了一系列的问题。为此，政府部门从土地政策以及金融信贷两个方面加强了对房地产企业的宏观调控。在此背景下，中国房地产企业如何应对宏观政策环境及市场环境所带来的挑战，是关系房地产行业进一步健康良性发展的重要问题。企业联盟战略是当前许多房地产企业谋生存求发展的合众连横之道。

房地产企业联盟是两个或者两个以上的房地产企业之间出于对共同市场的预期和企业总体经营目标、经营风险的考虑，为了达到共同拥有市场、交换互补性资源，各自达到特定的战略目标和最后获得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合的优势特长，风险共担的利益联合体。企业联盟的核心是联盟中的各个企业从事自身具有比较优势的领域，通过合作取得比单个企业更高的市场竞争效率。换而言之，参与企业联盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地产企业走联盟之路也是房地产市场竞争不断加剧的必然产物。

一、房地产企业联盟的必然性

企业联盟已经成为企业之间图谋发展壮大的重要组织方式。随着中国房地产市场不断向纵深领域发展，房地产企业也将不得不走企业联盟之路。

1、房地产市场环境的不确定性及复杂性是促进房地产企业联盟的外在因素。中国房地产市场存在许多不确定性因素。房地产企业为了降低市场环境不确定性对企业的冲击，分散发展过程中的系统风险，不得不走联盟之路。此外，房地产市场的区域性也是企业寻求联盟的重要因素区域性是房地产行业的主要特征之一。一般而言，本土企业在公共关系及市场理解等方面具有明显的比较优势，从而给房地产企业的跨区域扩张设置了较高的竞争门槛。这样，不少房地产企业在跨区域发展过程之中选择了与本土企业合作联盟，以降低企业的市场风险。

2、房地产企业自身的经营因素要求企业在发展壮大过程之中必须走联盟之路。首先，从降低企业经营风险的角度而言，房地产市场区域性的特征决定了房地产企业的经营风险相当集中，受制于区域市场的发展。房地产企业必须通过与其他企业不同形式的联盟，避免将鸡蛋放在一个篮子里。另外，房地产企业存在优势互补的合作要求，许多房地产企业在市场竞争中形成了自身的独特竞争优势，如有的企业土地储备丰富，有的企业现代化的管理水平高等。这样也为房地产企业的联盟创造了合作空间。

二、房地产联盟的内容

企业联盟在某种程度上而言创造了一个框架，在此框架内联盟的成员可以针对一定领域采取协议或股权等方式进行合作，如为促进销售以及获取市场资源等进行合作。企业联盟存在的一个重要前提是合作各方具有其他合作方不具备的比较优势或能够形成多赢的利益格局。对于房地产行业而言，企业之间联盟采取的形式是多样的，合作的内容也是十分广泛的，包括融资、销售、开发等领域。从合作的形式来看，房地产企业联盟分为战术型联盟与战略型联盟两种不同形式。

1、房地产企业在局部领域合作的战术型联盟。房地产战术型联盟包括行业商会、联合采购、联合融资拿地、合作开发及合作推广销售等。在此类联盟中，联盟成员提供的是各自的资源优势,通常包括品牌、土地、资金、人力等。此类联盟主要是合作各方在局部职能或部分企业资源上的整合，它从事实上并未在很大程度上改变联盟各方的直接关系及自身的股权结构。联盟的合作各方仍然保持较大的自,在合作框架以外不受有关协议及合作方的约束。房地产是资源性十分强的行业，资金、土地以及建材等对于房地产开发商而言都是极其重要的市场资源。在当前政府对房地产市场加强宏观调控的背景下，房地产企业通过不同形式的资源性联盟解决企业在资源上的危机。房地产企业之间的横向资源型联盟。房地产企业为了降低市场风险，弥补自身在某方面的不足，可以为了取得特定的资源进行行业内部的合作联盟，如联合采购、联合融资拿地、合作开发、整合营销等诸多方面。通过行业内企业之间的联盟，房地产企业可以实现优势互补，整合企业之间的资源，以提高企业的市场竞争力。

房地产企业之间的纵向一体化联盟。房地产行业是产业链十分长的行业，涉及金融、建材、建筑、销售等诸多领域。因此，房地产企业可以通过与上下游企业结成联盟，在市场风险和政策风险巨大的房地产市场取得良好的抗风险能力和持续的竞争力。

2、房地产企业以股权为基础进行战略型联盟。北京万通房地产与天津泰达房地产开发公司的以股权为基础的战略型联盟，深圳万科巨资购买杭州南都房地产公司的部分股权等行为在房地产行业产生了巨大的影响。战略型联盟在合作层次上要高于战术型联盟。房地产企业战略联盟指房地产企业通过债务、股权、人事及关联交易等方式建立一定网络，从而，在产权结构及治理结构等深层次方面改变房地产企业的行为约束，将联盟组成一个密不可分的联合体。当然，这些网络以股权为基础界定了各个企业在联盟中的地位及相关的行为约束，也把联盟各方连成了一个利益共同体。从目前的情况来看，中国房地产企业的战略联盟主要的推动力来源于房地产在资源及具有比较优势的专业性能力的差异性，也就是房地产企业在区域市场或者特定价值链上的核心竞争力的差异性。房地产企业发展到一定程度，为了突破自身在持续发展中的瓶颈，通过与其他房地产企业在核心竞争力上的整合，以谋求更长远的发展。

三、房地产企业联盟中应该注意的若干问题

1、房地产企业联盟内部的合作与竞争关系。房地产企业联盟内部成员的关系本质上是一种竞合关系，各成员在局部职能或者局部领域通过合作取得共同的市场利益。但是另一方面，各成员之间不可避免的在面对特定市场时存在竞争关系。例如，房地产企业在特定区域上实行市场的联合推广，但是也要面对在销售上的激烈竞争。如何处理好竞争和合作的关系呢？关键是在联盟合作的范围内通过有关协议严格规范联盟成员的行为，并且建立独立的组织来完成合作的任务，避免相互干涉，影响联盟的工作效率。

篇6

自我国开始了对房地产市场的改革以来，房地产金融在有利的政策下快速地发展壮大，房地产金融的发展壮大，对我国的经济稳定发展，起到了至关重要的作用。房地产金融的进步，已经成为了带动中国经济发展的助推力量。由于其他国家对世界金融的干预，影响了我国房地产金融的发展所有事，很多专家学者针对这一环境下的房地产金融如何改进，做出了调查与研究。虽然房地产金融面临着外部环境的干扰，但是房地产金融运作本身体制中的不足，也是导致房地产金融没有充分发挥其潜力的主要原因。因此，如何完善创新房地产金融，成为了加强我国经济繁荣，对抗外界经济干扰的必须手段之一。 

二、当今我国房地产金融遇到的危机 

1.快速发展下的弊端。随着有力的政策的支持，我国房地产金融得到了前所未有的机遇，在大好的形势下，房地产金融得到了飞速的发展。但随着房地产金融的逐步运行，融入到了社会金融体系中，快速发展后的后遗症也逐渐地被人们发觉。我国的房地产金融比较其他发达国家而言，还是新兴产业，基础比较其他经营了许久的国家来说，十分的浅薄。为了加速房地产金融的进步，与世界经济体系的接轨，我国房地产金融业的工作者，吸取了许多国外房地产金融业的成功经验与运营模式。全新的金融模式的大幅度引进，增加了房地产金融业的工作负担，打乱了以往有条不紊的工作结构，在工作中出现了很多问题，对相关信息的披露，成为了最常见的问题所在。对信息的处理，影响到了让房地产金融业对大市场的精确判断，给房地产金融的运营与投资带来了巨大的风险。而相对的，当今房地产金融业又没有合理地成立风险抑制部门，缺乏相应的监督管理办法，这就使得这种危机得不到及时解决，使得风险依旧存在。房地产金融业在大幅度效仿发达国家的运营模式，却没有足够的基础与相关的技术来解决运营时出现的问题，这就是快速发展下所留下的巨大弊病。 

2.房地产金融业的主观创新意识低下。在大幅度地引进国外现有成功的金融运作模式不能有效地完全被利用的情况下，我国房地产金融业应该结合我国实际情况及世界金融的整体环境，创新出适合我国特殊情况的金融体系运营模式。没有合理的金融运作模式，被动地套用不符合我国当今现状的金融体系，将会导致风险的不可预估性，在许多风险与利益面前，不能有效地控制局面，不能创造稳定的利益。例如，在学习了国外降低贷款标准的贷款购房的运营概念后，造成了许多无力偿还贷款的案例产生，造成了市场的动荡，给房地产金融带来了不稳定的隐患。房地产金融的贪功冒进，没有合理地创新出适合我国房地产金融业稳定发展新的金融依据，导致房地产金融所面临的风险进一步地恶化。对实际情况的准确判断，合理地运用我国金融市场的优势，创新出适合我国国情、民情的合理金融管理运营体系，是值得房地产金融业花时间来研究的主要课题。 

3.关于监管力问题以及衍生的思考。房地产金融业缺乏良好的监督管理，大多数的监管部门没有有效地履行自身的职责，或者没有针对性的监管手段。房地产金融的有效发展，需要合理的监督与管理，现下的房地产金融机构，没有整合出合理的监管方案，减少监管漏洞的产生，使得产生了许多的违规操作，对房地产金融的发展，造成了巨大的冲击。房地产金融机构对房地产金融业监督管理的不重视以及管理的不完善，也是影响房地产金融发展的主要问题。很显然，房地产供需双方在政府金融调控政策之外找到了解决融资问题的办法，这些绕过调控的融资方式可以不严谨地称为“房地产金融创新”。 

三、有效改革房地产金融业现状的创新提议 

1.弥补房地产金融业体制上的漏洞。由于受到了其他国家的影响，国际上的金融市场比较混乱，我国的经济在整体环境下，也受到了影响。房地产金融业在大环境混乱的情况下，应该稳固自身的经济运营体系来应对动荡的金融环境。房地产业属于高投入、高回报的投资项目，许多组织联合进行投资，参与房地产的建设，我国的房地产行业的从业组织底蕴不一，良莠不齐，许多组织没有相应的投资实力，四处联系投资者，导致组织内部难以管理，在实际操作中，出现了严重的管理事故，给房地产金融业带来了严重的影响。在银行房地产信贷管理方面 ，可以尝试改“风险回避”为“风险转移 ”策略，即银行业适度放松对房地产供需双方的信贷控制，再通过资产证券化等方式把不同风险等级的信贷资产转移出去，这样能降低房地产市场供需双方的融资成本，在部分削减房价上涨动力的同时降低购房者的信贷风险。合理地整合投资人员，并对其进行合理的职务分配，采用合理的管理手段，让房地产实业内部的管理统一有序，才能加强房地产事业的发展与进步。

    　2.加大对房地产金融风险的掌控力度。房地产金融业的风险可控性，是影响可持续稳定性发展壮大的先决条件之一。重视房地产金融业的风险控制，加强对房地产金融风险的探查能力，加强对房地产金融风险的控制能力，是当今房地产金融业最需要具备的基础能力。房地产金融业的创新目标，是为了降低风险，增加利益回报。整理探查相关的金融信息、相关的行业情报，加强对世界金融体系的研究与调查，是增强风险管理的有效手段。现在是信息爆炸时代，对信息的处理和收集，是房地产金融业发展自身的重要条件。组建专业化的优秀团队，整理收集好相应的金融消息，对其进行有效、合理、准确的分析，并整理成相关切实的直观数据，形成数据模型，加强其他团队对金融风险的评判与预防。从全局出發，宏观地分析大环境，再从微观上细致地研究各种可能性的发生，并做好相应的对策，有选择性地借鉴其他国家的处理风险的经验，并根据实际情况做出相应的变通与改善，进行合理的创新，改变被动的金融局面，减少风险的发生几率，增加对风险的掌控。 

3.加强对房地产金融领域内非银行金融机构和民间借贷机构的监管。非银行金融机构和民间借贷机构参与房地产金融领域有其积极影响：一方面，这些机构的参与有效增加了房地产供需双方融资渠道，分流了对银行的资金需求；另一方面，这些机构的管理相对于银行体系更为宽松，更有机会从事高风险业务，创新更为踊跃。因此，主管部门简单地叫停这些机构的房地产金融业务是不明智的，负责任的态度是加强对这类机构的管理。首先，要明确管理主体。目前，银行、信托公司、证券公司、资产管理公司都有归口管理部门，但其他一些机构，如地产私募基金、小贷公司主要由地方政府多部门管理，工商部门、发改委、金融办都行使一定的管理职能，多头管理效率较低，应该针对各类新型金融组织，明确管理主体，进行专业化的全面管理。其次，要完善管理法规，加快新型金融组织的立法工作和相关业务管理规定的拟定，改变“先放养，后规范”的思路。最后，加强各类新型金融组织的业务指导。提示相关业务风险，提高资金盈余单位、新型金融组织的风险认知程度，使其在较高的风险承担意愿的前提下参与房地产金融业务。 

4.做出针对性的科学创新。盲目的创新是房地产金融业最容易出现的问题，在全球经济动荡、我国经济动荡的局势下，迎难而上飞速发展的今天，合理地分析全球金融环境，研究出符合我国的针对性的科学合理的创新方案，才是确保我国房地产金融稳定发展的有效手段。科学严谨的管理与监督，是必不可少的，参考国外其他国家的金融体系，研究适合我国的管理监督具体方案，形成合理、统一的管理体系，做到高效率的管理与监督，全方位地提高对房地产金融的管理控制，完善管理中出现的漏洞，并且保证解决方案能够有效的实施。从各个角度，审查检验管理体制上的整改结果，确保没有程序上的失误，加大对风险的预知与判断能力，对房地产金融业进行跟踪式的调查与研究，保证任何一个步骤都不会出现细节上的错误与漏洞。从整体战略上制定针对性的发展方向，让细节上的处理方法，在战略方向的指引下，更好地完成工作任务。在我国多元化的经济体系中，确立完善的创新思路，以最直接有效的办法，改善当今房地产金融业的不良局面，找出多条创新思路，并逐一地对其进行融合研究，保证创新的全面性与安全性，为我国房地产金融制定出合理的发展路线。 

参考文献： 

[1] 龙海明，陶冶.货币政策对中国房地产价格的调控机理及实证研究——基于利率工具的分析视角[J].内蒙古社会科学：汉文版， 

2014，（4）. 

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［关键词］经济政策房地产宏观调控影响

近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。

一、金融政策对房地产业影响分析

1）对房地产企业的影响

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

2）对消费者的影响

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

3）对房价的影响

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1、存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。

1） 积极影响

上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。

2）消极影响

调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整

我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

1）对房地产业发展资金的影响

汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

2）对房价的影响

供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。

3）对房地产自身价值的影响

在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

3、税收政策

清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。

4、调整住房贷款政策

这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。

二、房地产企业应对对策

1、转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。

2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。

参考文献：

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Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年刚性需求并未提高楼市的价格

2008年，楼市销售持续低迷，开发商纷纷采取降价促销策略，另一方面，土地、建材等原材料价格整体上涨，一直被称为“暴利行业”的地产企业营业利润率2008年以来遭遇到双重挤压。

根据官方统计数据，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州同比下降38.2%。

“北京的楼市价格在2008年整体下降10%，天津地产商会提供的数据显示，天津房价整体下降20%。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示。进入2009年3月以来，国家不断推出各项利好政策，在3月份交易登记面积显著增加的情况下，广州市第一季度的整体供应量为101.76万m2，而成交量则有157.13万m2，同比去年增长约64%。可见广州楼市的供求关系开始出现供小于求的逆转。

从价格走势看，3月份全市10区的成交均价也有了较明显的提升，相对于1月和2月有270元/m2的上涨，涨幅达到3.5%。

但尽管如此，和2008年3月相比，目前的楼价同比还是有11%的下降，显示虽然成交量显著回升，但成交均价的涨势还不算过于迅猛。

2美元贬值使中国进出口锐减，经济下行风险加大

人民币的升值，主要因素并不全是因为中国经济增长的速度和效率，而是因为美元贬值，全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估而造成的。全球跨国资本的大搬家，以及由此引发的全球资产重估造成的影响是极为错综复杂的，有弊有利，利弊交杂，人民币升值只是其中之一。2009年3月20日，人民币6.8133兑1美元。22个月内美元贬值17%，以致央行上海总部会同有关部门联合制定并了《关于进一步适应汇率形成机制改革，促进上海市外向型企业又好又快发展的指导意见》，提醒企业防范汇率风险。

值得注意的是，目前部分订单加工贸易型进出口企业的利润维持在5%左右，随着人民币中间价升值，如果出口的产品不能同步提价，这类企业的利润将大幅降低，甚至变为零。

在中国企业的对外贸易中，一般以美金定价。比如一件衣服是100美元，以前人民币兑美元汇率为8.1∶1时，出口一件，交易额为810元人民币；而现在人民币兑美元汇率为7.7∶1，交易额只有770元人民币，利润也就因之减少。不过，即使人民币升值达到这样的程度，在中国大多数出口企业看来，要保证利润，要么就降低成本，要么就提高要价。海关总署2009年3月11日公布今年前两个月我国外贸进出口情况。据海关统计，1月~2月我国外贸进出口总值2667.7亿美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3亿美元，下降21.1%；进口1114.4亿美元，下降34.2%。贸易顺差438.9亿美元，增加59.6%。

2008年，美元对人民币大幅贬值，我国对美国出口增速大幅放缓，1月~8月份仅增长10.6%。但由于人民币对欧元汇率相对稳定，1月~8月份对欧盟出口仍然增长26.3%。次贷危机负面影响已经从美国向欧洲、日本和新兴国家传导，欧盟和日本二季度经济负增长；同时，8月份以后美元汇率反弹使人民币对欧元、日元升值加快。2009年我国对美、欧、日等主要经济体出口可能全面放缓，外贸顺差规模进一步缩小，净出口对经济增长的下拉影响可能比2008年更加严重，使我国2009年产能过剩矛盾更加突出。

我国经济运行中也出现许多新矛盾和新问题。价格上涨压力尚未根本缓解，企业成本上升和外需明显收缩使部分行业和企业生产经营困难加大；证券市场股指调整幅度过大和成交低迷，房地产市场观望气氛浓厚；能源资源价格形成机制改革不到位，煤电油气运短期供求矛盾十分突出；资本跨境流动使我国货币流动性过剩压力不减，但中小企业生产经营资金又十分紧张；制约农民持续增收的不利因素较多，服务业发展仍然面临诸多体制；在周期性和结构性调整双重压力下，经济下行风险加大。

3房地产开发投资降温但资金依然宽松

房地产开发投资降温，带动相关产业固定资产投资减速。2008年1月~8月份，房地产开发投资增长29.1%，占固定资产投资总额的21.4%。但房地产成交量大幅萎缩，房价调整迹象明显，房地产开发商资金链紧张，市场可能由“量跌价滞”进一步发展为“量价齐跌”，初步预计，在2008年高基数的台阶上，2009年房地产开发投资增速将下滑到10%以下，房地产投资增量从6800元减少为3200亿元，这将导致固定资产投资明显减速。由于房地产是产业链较长的支柱产业，也是这一轮经济扩张的龙头产业，它的周期性调整将拖累一连串行业景气度下降，钢铁、建材等相关产业固定资产投资可能随之减速。地方政府基础设施投资资金来源主要来自土地出让金收入，2008年以来各地土地出让金收入增幅明显下降将影响2009年的基础设施建设规模。新出台的十大行业振兴规划与房地产无缘，显然，楼市还将以时间换空间去消化库存积压与民生的矛盾。

在全球金融危机、经济增速放缓的大背景下，各家金融机构的惜贷情绪不可谓不严重，特别是对于中小企业的信贷投放，各家银行尤为谨慎。为此中国人民银行连续多次下调存贷款利率和法定存款准备金率，以向金融机构释放更多的流动性，从源头上确保中小企业的资金供给，促进经济的稳定发展。而2009年1月份信贷投放猛增的主要原因也是各家金融机构配合“充分发挥好银行信贷资金在扩大内需、支持经济发展的作用”的相关政策精神，当然“早投放、早收益”也是各家银行经营的一贯模式，基础设施建设贷款，以及有明确政府或国企背景支持的项目包括房地产贷款成为各家银行抢夺的焦点，实行宽松的货币政策不仅在扩张信贷，还包括适度下调利率，一季度CPI、PPI的下降为利率下调腾出了空间。

4房地产业利润率高与会计核算方式有关

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。

(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现:采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2008年4月，国家税务总局了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，在北京及其他位于省、自治区开发的非经济适用房项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按照不低于20%的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额，按季度或月预缴企业所得税，开发完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

《通知》称，该政策自2008年1月1日起开始执行。在预计利润率上，各省市执行的标准不同，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%。以北京为例，按照《通知》规定，开发商每季度或每月的预售收入中，除了要缴5.5%的营业税，还要先按20%预提利润后，再按25%预缴所得税，这样，总税率达到10.5%。也就是说，开发商每月预售1亿元，要缴1050万元的税。

对于开发商来说，融资相当于“输血”，预售和销售收入相当于自己“造血”，目前，从全国来讲，开发商融资受阻，预售收入也不理想，有些实力不强或去年疯狂拿地的开发商身体已经相当“危弱”，但还在硬撑着，如果商品房卖不出去，成本这一块肯定不能结转，但已售房的利润率高也是必然的，而财务费用不断的增加导致楼盘全部售完后，实际的利润率会大幅度下降。

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一、《乌托邦》

无独有偶，《乌托邦》中的理想国，在结构上与中国现行的社会结构有着惊人的相似，即奉行“民主与共存”。在乌托邦里，几十个人组成一个小区，几个小区组成一个大区，几个大区组成一个小邦，几个小邦组成一个乌托邦。小区、大区、小邦、乌托邦的首领都是选举产生的;而各个层面上的首领权力足够大。由此可以得出结论:中国具备推行《乌托邦》之中先进治理思想的政治前提条件。

唯物主义辩证法告诉人们:物资决定意识，与此同时，意识也可以反作用于物质。研究者发现:在乌托邦中，“意识反作用于物质”是起决定作用的方法论。

二、主体模型

在简述了一些关于意识形态的细节之后，研究者希望借用《乌托邦》中描述的一个模型，同时加入研究者的调研结果，来合成一个综合比较模型，进而推进研究。调研采用抽样调研的方法，希望从中找到比较典型的样本，分别走访了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪镇、浙江湖州安吉县，并试图以这些不同城市规模上的比较典型的城镇为切入口，寻找适合所有城镇规模的发展之路。

模型是这样的:

大背景:经济危机、中国人口老龄化、当前中国各级城市房屋空置率高。

政府出资购买上面提到的四种不同区域的房产，并将其分为生活和办公两部分。生活部分按不相同的住房，生活资料一致且统一供给，个人财富建立个人账户的形式进行，办公部分按网络信息化办公、农场信息化、工厂信息化、基建专人化的形式进行，而第三产业就是各种形式得以实现的基础，这和《乌托邦》中相同住房、生活资料统一供给以及办公场所固定，农业、工业、国防等定期大换岗相类似，且更有可行性。

研究者通过抽样调查发现:受经济危机影响，在中国，各级地方上都存在新建房屋空置问题，也就是商品房购买力不足，且一些权威的信息统计机构都有相应的数据支持研究者这一观点。也就是当前经济危机下房地产商所面临的主要困境:没有销量。中国进入老龄化社会将近十年，如何让老年人安度晚年是一个非常重要的问题。

基于三个大背景，研究者粗略地将人类的社会行为划分为两大类:生活和办公，这也是乌托邦中对社会行为的划分方式。在此基础上来建立一个比较简单的模型:假定人只从事两大类社会行为，且建筑物都与这两种行为有关。

再来谈政府购买的可行性问题，有关常识告诉我们:理论上的房价是包括房价和地价两部分的，地价是政府的一个收入的主要来源，绝大多数情况下是单位面积的地价要高于房价的。加之，房地产商又急于处理积压在手头上的商品房，根据供求关系，政府可以在一个比较低的价格上购入大量商品房。所以说，政府有能力以不高的价格购入一定量的空置房屋，以备后用。

三、70年房屋使用权到期后的状况

70年的房屋使用权一到，可以有许多种解决方案，一般分为两个大类:一则政府无偿将到期房屋收回，然后通过修缮，再经房地产市场交易，这种方式过于强硬，且对房屋进行了重复收费，容易造成怨声载道的局面;二则可以尝试采用研究者推崇的“轮换房屋”方式，即城市内轮换、城市间轮换、城市与农村轮换、农村间轮换，这样既合理的回收了到期的商品房，又让人们始终保持一种生活的新鲜感。而且随着科技的发展，人类现在从事的基本劳动将被机械化的设备所完成，人类所从事的大多是创新和探索这类脑力劳动。“轮换房屋”将丝毫不影响人们目前所从事的工作，一切都可以通过电脑编程和网络来完成。值得一提的是，中国现行的“廉租房”政策就多少孕育着这种“轮换房屋”思想的萌芽。

四、采用“轮换房屋”的原理

70年后的中国，城乡居住条件之间的差距按现在的发展势头来讲将趋于零。到时候，农村里既有城市的便利，又有城市里没有的安宁、空气清新以及合适的生活节奏。

应当搞清的一点是:“轮换住房”可以发生的背景是政府在房屋使用期满之后的房屋处置。似乎有些强制性的因素在里面，但总胜过第一种方案。

人们使用的生活设备基本相同，统一的电视、统一的电脑、统一的洗衣机……人们只要交付一定的费用，就可以终身使用，享受产品更新换代。另一方面，个人建立个人账户，用以储蓄和投资，储蓄以应对突发性事件。

主体模型也在试图解决中国老龄化的问题，如何实施“老有所养”之良性的社会养老机制，主要的原理是:依靠优质的第三产业，实现城市老年人首先轮换到农村中，让老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出离都市的喧嚣。

半个世纪后，中国将成为中等发达国家，将实现农业、工业信息化，也就是大多数农民和工人只需平时在家里上网工作，定期检查机械即可完成工作。

五、经济危机下政府购房的初衷

政府在房地产商纷纷投城之际，大量以低价购入一批商品房，用以房屋使用期到期后的缓冲房之用;也可以除居住用房外，将其改造为其他用途的房产，如医院、消防队、派出所、银行等社会公共设施用房。然而政府购房更重要的目的是须在几个特大城市的战略布局已形成的基础上，调整全国各地的战略布局，形成一种回撤和“遍地开花”的大格局，即在基础设施得到全国范围内的提高后，实现各省范围内，乃至全国范围内的集聚中心化。

即国家在回收房地产比较集中且有一定基础的省份，可以建立示范点，将居住环境划分为两大区，培养“养身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“经济中心”，在配套基建如交通、水电、网络、医疗等普遍健全的条件下，实现人员的合理流动，最终实现房屋的轮换。

由此可以了解到:政府购房的初衷是在建立一个以四个中心为主干的居住体系，在体系之上实现房屋的轮换。

关于配套基建的提升，研究者认为可仿照社会科学院在全国各地建分院的模式来进行。

六、结语

研究者提出了轮换房屋的方案来解决半个世纪后房屋使用期到期的问题，只能是一种尝试，最终实现“居者有其屋”的社会主义回归还需要更多的思想火花的碰撞。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美国金融危机以来，国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响，出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题，严重影响了房地产市场的健康发展。借此分析国内房地产面临的金融风险，以期合理规避房地产金融风险，成为国内外关注的热点话题。

一、国内房地产金融风险原因

(一)房地产金融体制尚不完善。相对比于发达国家完备的金融市场体系，我国房地产金融体制尚不完善。目前，我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金，银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展。

(二)房地产金融市场资金融通效率低下。通过银行筹集的资金，大多数房地产商将其存放于银行，银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业，造成一定时间内资金浪费及闲置，成为最终房地产金融市场的风险承担者。国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系，因而存在一定的资金融通效率低下的问题。

(三)房地产金融信息不对称。房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点，使得房地产面临的风险加大。当房地产市场繁荣时，将有大量房地产商加入其中，不惜高额利率贷款进行投资，一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时，尤其房地产商资金链中途中断时，房地产商将无力按时还款，银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效，将极易造成房地产金融风险。

(四)政府宏观管理失效。房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业，其稳定性发展关系到国民经济的持续增长。政府作为宏观调控的实施及管理者，肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务，我国政府尤其地方政府大力引资，放松监管，造成一些资信不佳的地产商进入投资，尤其当地银行贷款管理失控，将容易引发房地产金融风险。

二、国内房地产金融风险判断

根据国内房地产金融市场的特点及原因分析，国内主要面临以下几类房地产金融风险：

(一)市场风险。市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性。由于房地产具有非常强烈的投机性质，一旦整个市场出现难以承受的泡沫，将导致房价大跌，引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，进而导致银行大量坏账产生。

(二)利率风险。利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表，更会影响其获利水平。一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大，银行业将承受更大的资金回收压力。

(三)信用风险。信用风险是由于借款人履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致银行业坏账的出现。主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的，也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的。

(四)操作风险。操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差，导致的损失。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等。

三、国内房地产金融风险防范体系构架

(一)营造良好的国内房地产金融市场宏观体系

1.国家要加强房地产金融管理，营造良好的金融市场环境。一方面，政府要严格监管土地交易，规范土地交易秩序，实行土地供给有偿，建立统一规范的土地竞争机制。另一方面，制定相关法律法规，严格规范房地产市场，对企业违反行业规章制度加大惩罚力度，营造良好的金融市场环境。最后，政府要规范房地产金融秩序，加大对银行业的监管力度，制定正确的监管方针和策略，将房地产市场状况以及信息，进行定期的公开和披露。

2.推动资本市场发展，建立多元融资渠道。引导国内房地产投资商加快发展，以进行直接投资，降低贷款风险，此外，夸大房地产商的融资渠道，发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化，从而提高资金利用效率，促进房地产金融市场稳定健康发展。

3.努力建立房地产金融市场风险转移制度。一方面，大力开发新的融资工具，推动房地产金融市场创新转移风险，建立保险机构，降低融资风险，另一方面，建立风险控制机制，对房地产金融机构进行创新，提高其市场适应能力，通过金融机构间合作分工，有效降低风险，推动金融市场健康发展。

(二)构建良好的国内房地产金融市场微观体系

1.加强贷款额度及风险控制，提高风险控制能力。一方面，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身体制改革，严格按照内部规章制度进行放贷，营造良好的内部环境。另一方面，建立完善的贷款风险评估机制，对风险指数进行控制，有效降低风险，通过对企业评估，做到合理放贷，按时回收。此外，加强对内部员工培训，有利于对其良好的约束，使其严格遵守银行内部规定，降低房地产金融的风险。

2.建立良好的信息沟通系统，将强行业内监管。不仅银行内部，银行间要建立一套便捷的信息沟通系统，通过及时传递信息，为其内部控制提供信息支持，以便及时发现问题解决问题。在良好沟通基础上，通过对相关数据进行分析，完善内部风险控制系统，为决策提供有力支持，从而有利于整个行业稳定发展。

3.建立房地产金融绩效评估机制。通过建立有效的绩效评估机制，可以有效地防范房地产金融风险。通过评估机制的建立，可以使银行加强自我监控，及时查清不良资产，并严格控制风险。还可以引进外部评估机构，对内部地产贷款进行公证评价，帮助建立稳定的房地产金融机制。

4.开发新的放贷品种，开拓市场业务的同时，有效降低风险。由于目前我国银行贷款品种单一，为此商业银行应提高服务意识，不断推出新品种，吸引消费者投资，进而推动房地产金融风险管理的多样化发展。

参考文献：