不动产税论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇不动产税论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

三、信托不动产移转与不动产税费（买卖税、所得税、土地增值税）

四、远非结束的结语

[内容提要]不动产证券化是资产证券化浪潮中的重要的部分，但进入法学视野的时间较短。它的出现对我国现有法制提出了新的要求。作为一种金融产品，其资本流通性与我国物权公示公信原则以及公司法中经营实体组织形式产生了一定的冲击，另外，在信托财产的设立和移转过程中，使得税费制度也须要修正以促进和保障其健康发展。

[关键词]不动产、证券化、SPV

一 导论

上个世纪70年代以来，西方金融市场上出现了一种崭新的引人注目的金融产品：不动产证券化。这种结合金融业和不动产业共同发展的模式，不仅改变了个人和公司理财的方式，更重要的是对金融业（尤其是银行系统）的以往资金运营方式和房地产业的融资方式产生了相当大的变革。我国目前正处于市场经济建设的初级阶段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必须经过客观科学的论证。

今天在资产证券化市场中，两类资产证券化占据中心位置，在美国被习惯称为按揭证券化（MBS）和资产证券化（ABS）。这两类证券化的本质是一样的，都是对现有信用资产的证券化，或者说是存量资产证券化。与其他资产证券化相比，不动产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，不动产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的不动产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的不动产项目。所以不动产证券化包括不动产抵押贷款债权的证券化和房不动产投资权益的证券化两种形式[1].不动产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。不动产投资权益的证券化，又称商业性不动产投资证券化，是指以不动产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。不动产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放不动产贷款；另一方面是从非金融机构出发，不动产投资经营机构将不动产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。

不动产证券化较早的进入了经济学界和金融学界的视野，在那里得到了较为充分的研究，也取得了许多先进的成果，可在法学领域中仍算陌生。这种金融产品中若想在中国大地上生根发芽必然在冲击我国的金融市场过程中受到市场环境和法律环境的双重阻碍。由此，本文重点研究不动产证券化在中国运作将会引起的对部分法制内容的冲击及需要的法律规定调整，而其他如不动产证券化引入我国的利弊分析、金融市场的影响等问题不在论述范围。

二、物权的公示公信和信托财产转让的流通性

我国民法通则里并没有动产与不动产的区分，应该说不动产还没有在立法中得到明确的界定。在梁慧星教授组织编写的《中国物权法草案》[2]第十一条里规定；不动产指依自然性质或法律的规定不可移动的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分离的物。日本民法典第86条和我国台湾地区民法66条表述更为简单：土地及其定着物为不动产。孙宪忠教授认为：不动产就其范围而言有三种即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]尽管上述几种定义并无实质性差异，但本文更倾向于孙宪忠教授的表述，至少更适合作为证券化研究的基础概念。

物权公示是物权法的基本原则，指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会展示，以获得社会的承认和法律的保护原则。[4]从法学定义上讲，公示最终目的使得物权变动中物权的排他性在客观要件和主观要件上都得到满足，从而使得物权的排他性具有主观上的公平正义性，在客观上也能获得法律的承认，公示在不动产的物权变动里就是不动产登记。因为物权的本质是对世权，物权的变动必须要有自己的公示手段才能排除他人妨碍，不动产不比动产不能依靠占有来实现公示，而对于一般不动产物权来说最简单便捷的方式便是登记。

但是，即便是这种最简捷的方式也难以适应证券的流通性要求。

首先，以房地产投资权益证券化为例，登记程序、时间耗时费力，严重影响着证券产品的流通。房地产投资权益证券化的组织形式主要有房地产产业投资基金（主要采用有限合伙制）和房地产投资信托两种[5].前文已谈及房地产投资权益的证券化区别于不动产项目的直接投资，即是使投资着与投资标的之间的物权关系变为对该不动产项目的有价证券之债权关系。原因是中间多了一个中介机构SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律关系上不动产项目资金不是由投资者直接注入而是由中介机构注入。所有人将不动产债权让与SPV或信托机构必须办理登记手续，市场并不是仅仅要求收益形的债券，而更多愿意投资于共有权式或股权式[6].若该项目系待建工程必然有期待物权变动（类似期房），若是将已完工之不动产项目包装运作意欲证券化流通时，依据我国1997年10月24日《城市房屋权属登记管理办法》的规定，像不动产有限合伙的方式则登记工作繁复和时间的拖延使之成为不可能。而在信托方式中则出现了不动产物权消失的情况。因此，登记的豁免方能在物权法定的原则下使之名正言顺。建议在物权法“不必登记的物权变动”条目中增加一条：不动产证券化发生之物权变动不必以登记为公示，得以有价票证对抗第三人。

其次，以住宅抵押贷款证券化为例，整个证券化的运作过程中不动产抵押权的转让和最终实现问题成了最大的理论与实践难题。

所谓住房抵押贷款证券化，是指特设载体SPV集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款，将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息（现金流）进行组合包装后，作为标的资产发行住房抵押证券所进行融资的活动。[7]住房抵押贷款证券化的简要过程是[8]：购房者先与贷款银行签定借款合同，并将所购房屋抵押，贷款银行成为抵押人债权人；贷款银行将其债权转让给SPV，SPV根据贷款种类设计具体的转手证券以及基于转手证券产生的其他类型的MBS（Mortgage Backed Securities），与证券公司签定承销协议，并接受信用评级与审计；与托管银行签定信托协议，委托SPV的开户银行收取借款人按时支付的住房抵押贷款的本金和利息，并支付给托管银行，由托管银行按照MBS的利率标准支付给MBS的投资者。

进行住房抵押贷款证券化的第一个环节就是发行住房抵押贷款的银行向SPV转让贷款债权。由于住房抵押贷款证券化是一个典型的具有附属抵押物的资产证券化，因此，银行债权转让中涉及到抵押权的转让以及抵押物的登记问题。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”；第52条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。可见，我国立法对抵押权的单独转让采绝对否定主义。根据我国《担保法》第41条、第42条之规定，以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物为抵押的应当进行登记，即我国立法对住房抵押财产登记采登记要件主义，只有履行了登记手续，才能产生设立抵押权的法律效果。因此，如果SPV不进行抵押变更登记，抵押权未生效，SPV无法享有相应的抵押权益。若SPV逐一对抵押权进行变更登记，则证券化的成本大大增加，不具可操作性。

对此问题学界有建议“通过在抵押合同中设立‘主管部门合同鉴证’条款，以主管部门在合同（应收款出售协议）上签章来弥补未进行抵押变更登记的不足，既达到公示效果，又可以对抗第三人对抵押贷款债权收益的主张”[9]和“在借款人与银行签订抵押借款合同上，增加一条：‘住房抵押贷款机构有权将住房抵押贷款转让给第三方，并授权住房抵押贷款机构可以以次抵押人的身份办理以第三方为次抵押权人的抵押登记变更登记手续’”[10]的观点。

笔者认为，这两种途径都是“民间”解决。实际上，前者的主管部门签章以求公示的办法于法无据，违反物权法定原则，政府的行政行为作为公示和对抗第三人主张的作法也难以操作，试问若政府签章后的过错能否由主管部门承担呢？后者系一种在现行法制下较为无奈的看法，银行并不能够根据这样一份含有特殊条款的合同获得抵押权变动的公示，债权的合意不能取代物权的合意。因此，如果在立法上作出特别规定，应该是最为效率的选择。

还有，在发行人向SPV特设交易机构真实出售资产时，债权的转让成本很高。根据目前相应债的法律规定，债权人转让债权时，应当通知债务人，否则债务人可以拒绝向新的债权人履行义务。因为资产证券化中的资产是一项巨大的“资产池”，牵涉的债务人非常复杂，这个通知成本非常高。国外如德国法律直接规定可以转让，而韩国则规定在证券监管机构登记后即视为已转让。而我国尚无这种减少通知成本的规定，这将给不动产证券化增加许多操作难度。由于证券化资产池的规模一般都很大，其出售往往会涉及成千上万个债务人，如果对每一个债务人都要进行通知，发起人的工作量就非常大，这对证券化的成本无疑会产生较大的影响。

为了弥补《抵押登记管理办法》关于此问题的空白，公告作为公示的立法修是使证券化实行的法制保证。

另外，抵押权的最终实现必然会涉及不动产的权利冲突问题。[11] 已经转让的抵押权最终可能会要求实现，经过立法豁免登记公示的住房抵押贷款之抵押权的实现与我国合同法286条中建设工程优先受偿权也须立法确定顺位问题。限于篇幅另文阐述。

三、不动产客税与信托财产的设立、移转

国际通行的房地产税收体系包括三类：（1）是房地产取得税类，一般包括登录许可税、不动产取得税、遗产税和赠与税。登录许可税是在不动产登记时政府课征的一种税，税基为登录时的价格，税率各国有异。房地产取得税是在原始取得或继受取得房地产时向政府交纳的一种税，税基为房地产取得时的评估价格。（2）房地产保有税类。包括不动产税、定期不动产增值税。不动产税，向土地或房屋所有者或占有者征收税基为不动产的评估价格，在不征收不动产税的国家里，对土地、房屋等不动产课征财产税。定期不动产增值税向拥有土地或房屋超过一定年限的产权者征收，通常对由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值税，对因城市发展引起的土地增值征收10年期增值税。房地产保有税，在大多数国家均属地方税，由地方政府征收和管理，是地方政府财政收入的主要来源，如美国的财产税约占地方财政收入的80％。（3）房地产流转税类。包括所得税、不动产转移增值税。所得税向经营、出售房地产获得收入的房地产所有者、经营者征收。不动产转移增值税向买卖、转让房地产获得自然增值收益的人征收，意大利、韩国均设此税；美国则征收房地产收益税，房地产所有权人获得的增值收益超过政府规定的免税限额后则缴纳此税。[12]

在流转税方面，ABS往往涉及几十亿元的交易额，如果将ABS视为“真实出售”，作表外处理，必然要交纳营业税，我国的营业税率为5%，按此融资成本会大大提高，ABS会失去价值，很多项目将无法进行。我国现行税法、财会制度中没有关于资产证券化的税务及财务表外处理依据。发起人将资产出售给SPV时所得收益要计入发起人损益表中，发起人需缴纳所得税、营业税和印花税，税率即使很低，也可能给交易带来巨大的障碍；对于SPV是否应该纳税，如果需要，应通过各种方法来降低税务负担，因为在SPV产生税务费用定会增加证券化的整体成本；而对投资者来讲，在持有过程中所收的证券利息是否付税，在变现过程中的变现收益是否支付所得税或资本利得税都没作出相应规定。而会计制度对于资产证券化表外处理的规定亦是一片空白。我国的已经进行资产证券化的实践案例如中集集团与荷兰银行运营的应收帐款证券化中，中集集团的ABCP （资产支持商业票据 Asset-backed Commercial Paper）融资费用作为财务费用处理的，当然也是作为计税和扣税依据的。但是，因为此次资产证券化的SPV是荷兰银行荷兰银行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售给 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在国际市场上发行ABCP ，没有牵涉到相关的营业税问题，也没有增值税问题。因为这种操作必定是一项融资活动。即使按照销售处理，没有进项税额，也没有销项税额，或者说增值的可能性基本上不存在，增值税也就无从谈起。由于投资者是直接和荷兰银行的资产管理公司发生关系，与中集没有直接的关系，投资者获得的利息收入不是直接来源于中集，而是来源于 TAPCO .因此，对于中集集团来说，不会产生予提税的问题。[13]

在一些免税的国家和地区如开曼群岛、百慕大等地组建SPV，是合法避税并规避我国公司法上过高要求的较好选择。从另外的角度考虑，确实应当全面修订我国现有税法对不动产证券化（乃至资产证券化）的限制。笔者建议：首先，为将要证券化的不动产权益真实出售给SPV设立所得税、流转税、印花税的特别豁免条款，；其次，修订《外商投资企业所得税法》或专门对资产证券化向海外SPV支付资产利息和本金的预提税问题作出规定，免去或相应根据双边税将优惠协议免去预提税，以节约资产证券化的交易成本；还有，必须设立不动产移转增值税的豁免条款，因为尽管在真实出售中完全符合不动产权益变动的特征，但是，SPV一般是“空壳公司”，他只是不动产证券化的“导管体”[14]，实质目的只是融资，名义上是真实出售，并无物权变动的实质要件。比如美国《国内税务法则》对房地产贷款证券化，按照合伙制、公司和信托等三种不同的实体组织形式，确定不同的税收处理方法。

基本内容如下表：

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  | 实体组织形式 |     合伙制企业       |       公司         |        信托          |

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  |  投资者身份  |       合伙人         |　权益持有人、股东  |    受益人、委托人    |

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|   税收处理   | 合伙人缴纳个人所得税 | 公司缴纳公司所得税 | 受益人缴纳个人所得税 |

  |              | 企业不缴纳企业所得税 | 股东缴纳个人所得税 |    信托本身不缴税    |

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    在房地产投资信托方面，正式开创了REIT，规定凡具备该法第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT可享有免税优惠。换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税。

四、远非结束的结语

本文仅仅涉及了不动产证券化中的部分法制问题，关于此的研究远未结束[15]，最令笔者困扰的不是技术性法令的规定，而是金融产品的创新和原有相关法制的深层次矛盾，乃至整个社会层出不穷的新生现象时刻冲击着法律的内在稳定。这个矛盾在具有深刻固有法性的不动产法中更加难以解决。

这其中必须有一种理念去支撑，究竟是适用自然法原则还是实证法原则，是以经济分析法学判断亦或是概念法学理解，等等，这些都远非一两篇论文所能够回答的。至此，一定有人会说：“如果法律的规定提高了金融创新的成本，制约了它的发展，就是不效率，应该修正法律。”笔者不禁要反问，谁能说明修订旧法适应新的金融现象就一定是效率，保守法制稳定限制金融创新就一定是不效率，根源在哪里？！

在上述问题没有或很难得到回答时，至少我们可以肯定，法律（制定法）总是要根据现实的要求作出修正，法律也必须要有预见性，法律的目的是让社会实现有序的丰富多彩，而不是压制新生事物。由此，我们得出在这种全新的金融产品与国家法律并没有不可调和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促进不动产证券化的发展，在一些问题上作出预设规则，未雨绸缪，疏而导之，将其纳入良性轨道，这是我们的选择。以法律制度为主体的制度框架对资产证券化的产生和发展起着重要的作用。资产证券化的每一个环节的设计，每一个主体的参与和权利义务，都需要法律的维护和约束。因此，可以说，离开了法律的规范与保障，不动产证券化寸步难行。

不动产证券化有了生命！

法律有了生命！

（在本文的写作中，受到南开大学陈耀东老师讲授的物权法课程和万国华老师讲授的证券法课程以及韩良老师讲授的金融法课程莫大的启发和指导，在此表示感谢，但所有文责由作者承担。）

[1] 事实上，有学者认为资产证券化包括金融资产证券化和不动产证券化，将住宅抵押贷款证券化列为金融资产证券化类（见王文宇[台]著《新金融法》，中国政法大学出版社2003年5月版第141、142页）。但笔者认为不动产证券化之对象系指不动产财产权，不动产财产权具有明显的物权特征，无论是出于理论研究和还是制度建设的考虑，都应该把不动产抵押权益证券化作为不动产证券化的一种来研究。

[2] 梁慧星：《中国物权法草案》，社会科学出版社2000年3月版，第119页。

[3] 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001年10月版，第318页。

[4] 孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年成月版，第178页。

[5] 在美国，不动产有限合伙制作为不动产证券化的形式，因为美国对证券采广义理解，包括“投资契约”，但在我国合伙并不能够公开发行本文所说的有价证券，可以说我国不存在以有限合伙作为组织形式的不动产证券化。

[6] 见王石：“推动房地产融资渠道的多元化”，载于“南方周末”2004年4月8日19版。

[7]涂永红、刘柏荣著《银行信贷资产证券化》，中国金融出版社2000年版，第295页。

[8] 参见关涛、樊静：“不动产证券化的民法原理”，载于《中国法学》2002年第五期。另可参考冉昊、王丽媛：“ABS若干法律问题论析”，载蔡耀忠主编《中国房地产法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307页。

[9]陈洁：“住房抵押贷款证券化中若干担保问题的探讨”，载中国法学网，2004年3月2日浏览。

[10] 转引自注释10文。

[11] 关于此部分的探讨可参考陈耀东著《商品房买卖问题专论》（法律出版社2003年10月版）中笔者参与写作的部分内容，第332页至343页。

[12]朱学良等：《借鉴美国经验建立健全我国房地产税收体系》，载《中国房地产》1996年第2期。转引自cftl.com.cn.

篇2

自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。

一、房地产税改革是时代的必然

在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家 “十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”

中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。

房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。

中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展_。

二、当前征收房产税的几个热点问题

（一）征收城市房产税的热点问题

中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70 年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013 年为每平方米12779 元，到2014年，就达到每平方米13192 元。重庆从2011 年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。

无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013 年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012 年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。

（二）征收农村房产税的热点问题

关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。

（三）不动产登记登记的热点问题

在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014 年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。

三、结束语

综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。

参考文献：

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一、批量评估技术的发展现状

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）的产生始于从价税评估[4]中对一致性和统一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard发表了《反馈模型在不动产自动评估中的应用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自动评估的概念，其认为评估管理的目的不仅仅是评估结果的准确，更重要的是要使纳税人认为自己是被公平对待的。

二、批量评估的基本理论

批量评估（Mass Appraisal/Valuation）指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。

（一）批量评估的理论基础

从价值评估原理上看，批量评估系统是运用价值评估基本方法，依据财产特征或跟踪财产价值随时间变化的趋势，结合多元回归等数理统计技术、计算机技术和地理信息系统等对系列房地产价值进行评估的技术方法系统。批量评估根据所评估群体资产的特征，一般选择适当的成本法、市场比较法或收益法作为模型设定层次，再根据所选择的模型和所能获得的数据，选择数理计量方法获得模型设定的系数，进而再推广应用到大批量资产价值的评估。

（二）批量评估应用的前提条件

由于批量评估技术着重保留了影响其价值的重要的、特殊的因素，忽略了评估对象的一些特殊差异，因此，批量评估的应用必须满足以下前提条件：

1．相对成熟的房地产市场，包括房地产市场信息公正透明；买卖双方力量对比比较均衡，行为理性；房价总体平稳，没有出现爆炸式上涨或快速下跌；市场交易活跃，成交量大等等。

2．完善的房地产信息系统的支持。一般而言，评税系统中考虑因素越多，评估结果相对越准确。但这需要完善的房地产信息系统的支持，如果不能获得大样本的、影响房地产价格的参数体系的支撑，评估结果的准确性会大打折扣。

3．合理的房地产分类。批量评估技术是分类分区评估基准价格，然后对实体因素进行修正，如果实体因素相差太大，基准价格必定没有代表性，因此，批量评估技术适用于使用功能一致、实体因素基本相同的房地产。在批量评估技术应用前，应先对房地产进行分类，分类制定批量评估体系。对于评税区域内的一些特殊房地产，应该采用个案评税的方法。

4．合理的评估分区。不同地段、区位房地产市场价格水平表现具有明显差异，在房地产评估价值通过区位划分来反映不同区段房地产价格水平的差异，作为应用市场比较法评估房地产价值的基础。为适应房地产税征管需要，一般以地区行政管辖区域界线为边界，在区域内主要以区位地段的同类房地产的平均市场价格水平为标准和依据。

（三）批量评估的步骤

专业评估执业统一准则认为批量评估的步骤包括如下7个[5]：（1）确立要评估的财产。要求对辖区内所有财产进行定义和基本描述。（2）根据使用于财产的一贯行为定义市场区域。（3）确认影响价值形成的特征。（4）建立模型。（5）校准模型。（6）将模型中反映出来的结论应用于被评估财产的特征中，即利用经检验通过的模型结论对批量财产进行估价。（7）检查批量评估的结果，确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的财产需仔细地复查。

（四）批量评估系统的构成

一般而言，用于税基评估的批量评估系统包括5个子系统：

1．数据收集与管理系统。负责批量评估系统所需要的数据的收集、审核、保存、维护和管理等工作。

2．评估系统。负责根据所要评估的不动产类型以及不动产所处区域及所要采用的评估方法，采用不同的专业评估软件、模型对目标不动产进行评估。

3．业绩分析系统。负责对财产税及评估的表现进行分析，进一步确定是否进行重新评估以及对评估结果进行辩护。

4．管理支持系统。负责为财产税税基评估提供各种自动化的支持。

5．诉讼系统。负责对税基评估中出现的各种争端诉讼等进行应对。

三、我国批量评估的应用展望

（一）制定税基评估相关的法律制度

建立完善的房地产评估架构，关键在于相关法律制度的建设。目前我国有关评估的立法还不健全，有关税基评估的立法更是尚未起步。税基评估不仅是评估本身需要立法，与之相关的一系列评估过程、后继程序都需要立法上的支持。通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检查等，是十分必要的。

国际评估准则（IVS）的不动产税批量评估准则中就认为定义、支持并保护财产权的法律法规体系是财产税体系正常运转的必要因素之一。

（二）建立健全税基评估数据库

税基评估是否能实行、批量评估系统能否成功建立以及评估结果能否为公众和政府接受，评估基础数据的质量至关重要。因此，不动产税批量评估的基础首先就要保证一个翔实的税基评估数据库的建立。不仅要搜集物业的基本信息，还要收集市场信息。并能建立配套的信息管理系统，通过计算机网络把房地产信息相连接，为实现税基评估提供基础。在这个过程中，需要政府国土、房管、税收等多部门之间的交流与合作，实现信息共享。

（三）建立评估争议处理制度

一个成功的税基评估必须包括争议处理制度，其基本要求是要建立透明化、规范化、法制化的争议处理程序，并通过及时通知与充分考虑各方申诉和受理行为时间以保持良好的公共关系。建立物业税税基评估争议处理制度，就要注重对不同性质的争议内容区别对待，实行逐级递进的申诉受理层次。区分不同性质的争议可以有效引导业主，方便争议的解决，也能在一定程度上确保税额的征缴。同时利用从简单、非正式的沟通到正式的逐级提高关注程度、逐级受理不同复杂程度的申诉，力求减少最终进入最高级别的上诉的案件数量，有利于提高受理案件的质量，节约处理成本。

（四）培养高素质的专业人才

进行房地产税基评估在我国是一个尝试，其中涉及房地产税收理论、房地产评估、数理统计、计算机应用、地理信息技术等多个专业领域的知识和技术。这都需要大量的具备上述一种或多种专业知识背景的专业型人才。因此可以利用国际、国内的各种资源，采取多种方式，着力培养适应房地产税制改革工作需要的专业型人才。一方面，可以与国际专业性组织合作或与在房地产税方面具有先进管理经验的政府机构合作。另一方面，可以组织工作人员到上述机构进行工作学习，请他们为我们培养人才。另外，还可以充分利用国内的大学或专业机构的专家资源，进行沟通协作。

参考文献

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]纪益成，王城军，傅传瑞，国外AVMA技术再批量评估中的应用[J]，中国资产评估

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1、财政联邦主义的财政分权理论在联邦体制国家中,多级政府形成多级财政体制,同级政府拥有同等权利且具有各自独立的经济利益。如前所述,基于自身利益的驱使,地方政府会凭借自己的权利争夺经济资源和税收资源,从而在联邦体制国家中产生了地方政府间的税收竞争。财政分权理论从经济学角度来解释这一现象,即税收竞争是地方政府作为“经济人”的自利行为。

2、公共选择学派的市场决策理论20世纪70年代中期,西方出现了公共选择学派,它把主流经济学对市场竞争中人类行为的分析范式引入到政治制度中对政府行为进行分析,说明在生产要素可以自由流动的条件下,地方政府间竞争类似于市场竞争。在这个“准市场”的作用机制下,人们可以通过“以足投票”来选择能够满足自己偏好的地方居住,因此,地方政府必须具有竞争意识,谋求本地区经济发展,满足本地区居民的需求,从而得到选民的支持。税收竞争作为地方政府间竞争的主要手段,在提高地方政府竞争力上具有一定的优势,人们都会选择交最少的税,而享受最好的公共产品的地方居住。

3、演进主义的制度竞争理论演进主义认为,竞争可以实现变化、进步和创新,社会活动主体间不断的相互竞争产生了各种活动规则。哈耶克曾提出“竞争有利于制度创新”的观点。而政府间竞争主要表现为制度竞争。所以,政府间的税收竞争是高效率税收制度的发现者和维护者,它构成了诱致性制度变迁或中间扩散性制度变迁的重要动因,可以更容易的实现转型期的制度选择,从而构成财政分权制度完善的外在条件。

二、地方政府间税收竞争理论研究的发展地方政府间税收竞争理论在半个世纪的发展过程中,人们对其经济效应作了深入地研究。但是,理论界对他的态度仍不一致,有人认为适度的税收竞争可以带来正效应;但也有人认为税收竞争的存在就会影响经济的正常发展,损失社会福利。20世纪80年代中期以来,国外理论界广泛运用实证方法,对地方政府间税收竞争的效应进行了分析。国内学者在国外学者研究的基础上也对地方政府竞争理论进行了一定的论述,并针对中国实际进行了一些实证分析。地方政府间税收竞争理论的研究主要在以下四个方面:

1、地方政府间税收竞争与公共品的提供国际上,一般认为对国内税收竞争问题的研究始于蒂布特的政府间税收竞争模型。他在1956年发表的《地方公共支出的纯理论》一文中,明确提出“财政分权下的地方辖区政府间竞争有利于地方公共产品提供效率”这一观点。他在新古典框架下证明了:如果存在足够多的地方政府,均衡时公共产品的提供能够达到帕累托最优。这是一种“类市场的理论”,他运用市场竞争理论分析联邦制下地方辖区政府间税收竞争具有效率。但是由于蒂布特的国内税收竞争有效理论存在很多太过理想化的假设条件,所以遭到了很多学者的质疑,但是它开辟了国内税收竞争问题研究的先河。目前,西方学者在“税收竞争会导致公共支出水平下降,尤其是主要服务于劳动力的公共产品提供不足”这一问题上的看法基本一致。Oates(1972)指出由于各地政府为了吸引资本,竞相降低相应的税收,使得地方支出处于边际收益等于边际成本的最优水平之下,从而政府无法为最优的公共服务产出筹集足够的资金。

特别是对于那些对当地经济无法提供直接收益的投资项目上。所以,他担心税收竞争会使地方公共服务的产出达不到最优水平。另外,他还提出了国内横向税收竞争的“外部性”,即一地方政府采取的公共政策会影响另一或另几个地方政府管辖的居民的福利水平以及其税收收入。在前人理论模型的基础上,Keen和Marchand(1997)提出了另外一种公共产品提供的无效理论:地方政府吸引资本流入的竞争,将驱使地方政府更为关注公共投入,从而导致公共投入提供过度,而过度的公共投入必然会挤占为本地居民提供服务的公共产品数量,从而使供公共产品数量过低,过度的公共投入和不足的公共产品都是缺乏效率的。后来Matsumoto又假设劳动力可以自由流动,并且资本和劳动力在生产中是互补的,得到的结论是,增加公共产品的投入将吸引更多的劳动力尤其是有技能劳动力的流入,劳动力的增加可以鼓励投资。这种效应会在很大程度上减弱地方政府提供过度公共投入而偏向使资本获利的动机,但税收竞争下公共支出的总体水平依然是处于缺乏效率的低水平状态。Huber(1999)的分析则表明,如果税收竞争扣动政府间机动税“竞争到底”的扳机,会降低税收收入,当税收下降,政府被迫或者减少支出,或者提高其他税收。如果政府支出对居民产生效用或产品收益,或替代税收不好寻找,那么财政偿付能力的下降会导致地区福利的降低。

2、地方政府间税收竞争与经济增长德国学者何梦笔(1999)把西方政府竞争理论运用到中国,他在《政府竞争:大国体制转型理论的分析范式》一文中,着重分析了俄罗斯和中国两个国家的经济政治转型过程,强调政府竞争在很大程度上是制度竞争或体制竞争。他认为:中国地方政府之间的竞争,在中国市场经济秩序的建立过程中起了很大的作用。周业安(2003)通过博弈的方法研究了地方政府竞争与经济增长之间的关系。他认为,经济分权导致地方政府围绕经济资源展开竞争,但这种竞争受到政治体制的限制,导致地方政府在选择竞争策略上的扭曲,(进取,进取)的均衡策略组合实际上无法实现,而得到其他策略组合,导致经济资源的浪费。

3、地方政府间税收竞争与要素流动税收竞争就是要争夺经济资源或扩大税收资源,所以很多学者致力于研究税收如何影响FDI。Dunning(1981)提出的国际生产折衷理论被广泛接受。他认为,作为寻求最大化收益的跨国公司,如果其拥有所有权特定优势、区位特定优势和内部化优势,那么该跨国公司就会愿意并有能力发展对外直接投资。

其中,区位优势又包括自然禀赋优势和投资环境优势,税收制度属于投资环境优势的一个组成部分。ZodrowandMiesz-kowski(1986)通过四个假设分析认为,资本的流动性导致对资本的低税率;资本流动性与资本课税税率负相关;如果资本是可以自由流动的,对资本税率做微小的下调能导致帕累托改进。Wei(1997)发现税率和和外资流入呈显著的负相关关系。

Hines(1997,1999)研究认为:调高l个百分点的税率会引致0.5至0.6个百分点的FDI内流的下降,税率已经对跨国公司的决策行为产生越来越重要的影响。JanK.Brueckner在《政府是否加入了不动产税的战略竞争?》一文中以财产税为研究对象,运用空间滞后经济模型(spatiallageconomicmodel),收集了美国波士顿主要地区的截面数据,建立当地

财产税率与竞争地区不动产税率的函数关系,证明财产的流动与税率之间存在非零的斜率关系,即投资选择对税率具有应变能力。而且这一斜率的正负还取决于其他参数。阳举谋、曾令鹤(2005)运用MacDougall———Kemp模型,采用Janeba(1995)的分析框架,结合我国税制特点,分析地区间税收竞争对资本流动的影响。

通过他们分析表明,我国地区间的税收竞争是基于有效税率的竞争,竞争会导致有效税率降低和资本的非效率配置;如果地区间能够进行合作,资本可以实现合理流动和有效配置。

4、地方政府间税收竞争与政府策略选择Wildasin(1988)认为,当参与税收竞争的政府个数比较少时,以公共产品的水平作为决策变量得到的均衡解不同于以税率作为决策变量时的均衡解。它证明了当各地方具有相同的偏好和技术水平时,用前者作为决策变量时得到的均衡税和均衡公共产品投入水平要低于后者作为决策变量时的均衡水平。Bucovetsky和wilson(1991)分析了“大地区”和“小地区”之间“不对称资本税税收竞争”情况。结果是:大地区的税率相对较高,小地区的税率则较低。所以,在地区大不对称的情况下发生的不完全资本税竞争中,小地区占据一定的优势。DepaterandMyers(1994)发现,地区间在规模、生产技术以及消费者偏好上的差异有可能会得一地区把资本输出到其他地区,资本输入地区就会具有这些输入的动机,从而得规定的资本税后利润率下降。这些地区具有提高税率以获得有利的“贸易条件效应”的额外激励。他们称这些贸易条件效应为金融外部性,正是这种金融外部性存在导致了资本输入地区的公共产品过度提供,同时又使得资本输出地区公共产提供严重不足。

沈坤荣和付文林(2006)通过运用空间滞后模型对我国省际间截面数据进行回归,发现中国的财政分权改革激发了地方政府推进本地区经济发展的积极性,但不恰当的分权路径也加剧了地区间的税收竞争。省际间税收竞争反应函数斜率为负,说明省际间在税收竞争中采取的是差异化竞争策略;同时也意味着地方政府目前对公共产品的偏好较低。而对省际间税收竞争增长绩效的格兰杰因果检验则显示,公共服务水平对地区经济增长率具有显著的促进作用,并且地方政府的征税努力与其财政充裕状况直接相关。殷华方和鲁明泓(2004)将中国外商直接投资政策分为中央政府政策和地方政府政策,运用1979—2000年的资料,研究和分析了中国外商直接投资政策的有效性。得出了中央政府政策对外商直接投资具有显著的影响力,而地方政府政策则较少或没有影响。超级秘书网

因此,地方政府之间为了吸引外商直接投资,竞相提出过于优惠的条件是无效的。因而,地方政府没必要在政策优惠上相互恶性竞争,真正要做的是大力发展当地经济,加强基础设施建设,改善企业经营环境。综上所述,不同学派从各自的角度对税收竞争进行了深入的研究,理论学者则在前人研究的基础上融入了自身的理解,从而推动了税收竞争理论的不断前行。关于税收竞争的利弊,学者的讨论主要集中在这一形式与效率间的关系。我国国内横向税收竞争研究中观点认为:税收竞争可以形成强有力的约束机制,借助这一形式,可以实现公共产品和服务提供的帕累托最优,而无需政府对经济的强制性干预。对企业而言,政府间良性的税收竞争带来最直接的收益就是税收负担的减轻作为该地区的成员之一,企业同时可以享受那些提高了的公共产品和公共服务;最后,还可以借助经济力量维护自身的权利,如用资本、人员的自由流动迫使当地政府做出有利于企业生产的一些决策。

另一种观点则认为:制定过低的税率,可能会吸引更多的投资,但政府收入水平与支出水平之间的差距会进一步加大,使得政府“吝啬”于公共支出项目,从而降低了公共产品的总体支出,降低了公共产品的水平。一方面,损害了国家利益,人民生活水平得不到应有的提高;另一方面,投资企业可能获得了暂时的经济利益,但从长期看,投资“硬”环境的制约必将最终影响到整个企业的进一步发展,是一种效率的损失。无论谁是谁非,税收竞争的范围从最初的一国内部延伸到了全球,本身就说明其强大的生命力。从最初的税率减低,到避税港的出现,税收竞争的手段可谓层出不穷。人们之所以不遗余力地致力于税收竞争的沿用,事实上正是从另一个侧面证明了这一政府工具的实用性。那么对于税收竞争的运用,我们只能更多地本着趋利避害的原则,创建一个公平的竞争秩序,在这样一种秩序下寻求获得制度收益。

参考文献

[1]陈晓,肖星,王永胜.税收竞争及其在我国资本市场中的表现.税务研究,2003(6),18一23

[2]周业安.地方政府竞争与经济增长.中国人民大学学报,2003(l),97一102

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一、个人收入与财富

个人收入(Personal Income),指个人从各种途径所获得的收入的总和,包括工资、租金收入、股利股息及社会福利等所收取得来的收入。该指标是预测个人的消费能力,未来消费者的购买动向及评估经济情况的好坏的一个有效的指标。个人收入提升比个人收入下降更好,个人收入提升代表经济景气,下降当然是放缓、衰退的征兆,对货币汇率走势的影响不言而喻。如果个人收入上升过急,央行担心通货膨胀,又会考虑加息,加息会对货币汇率产生强势的效应。

个人从各种途径所获得的收入的总和,包括工资、租金收入、股利股息及社会福利等所收取得来的收入。个人收入反映了该国个人的实际购买力水平,预示了未来消费者对于商品、服务等需求的变化。个人收入指标是预测个人的消费能力,未来消费者的购买动向及评估经济情况的好坏的一个有效指标。

个人可支配收入是指一个国家所有个人(包括私人非营利机构)在一定时期(通常为一年)内实际得到的可用于个人开支或储蓄的那一部分收入。个人可支配收入等于个人收入扣除向政府缴纳的所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税,以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而,常被用来衡量一国生活水平的变化情况。

然而,收入和财富是两个不同的概念,经济学上,财富是指物品按价值计算的富裕程度,或对这些物品的控制和处理的状况。财富的概念包括货币、不动产,以及拥有所有权的物品,甚至还包括些无形的财富。在许多国家,财富还包括对基础服务的享受,如医疗卫生,以及对农作物和家畜的拥有权。

在经济学上最早给财富下定义的是古希腊著名的史学家、思想家色诺芬(Xenophon,约430~354B.C.)。他在其著作《经济论》一书中写道:财富就是具有使用价值的东西。他认为诸如马、羊、土地等有实际用处的东西才是财富。

西方经济学的奠基人物亚当•斯密(Adam Smith,1723～1790),将财富既理解为价值即社会财富,又理解为使用价值即物质财富。他指出:“一个人是富还是穷,依他所能享受的生活必需品、便利品和娱乐品的程度而定”,人们 “用来最初购得世界上的全部财富的,不是金或银,而是劳动”。在这里,斯密把一切物质产品都看作是财富,但却忽略了自然因素也是物质财富的一个源泉。

自斯密以后,关于财富定义的争论仍然十分广泛。例如穆勒、麦克库洛赫、托伦斯、马尔萨斯等,或明确地或含糊地认为,财富所指的是其生产或占有要花费人力的那些物品;而另一些人如李嘉图,则认为在财富中还含有不是由人力取得的一些物品。

英国著名经济学家戴维•W•皮尔斯主编的《现代经济词典》中对财富(Wealth)下的定义是:“任何有市场价值并且可用来交换货币或商品的东西都可被看作是财富。它包括实物与实物资产、金融资产,以及可以产生收入的个人技能。当这些东西可以在市场上换取商品或货币时,它们被认为是财富。财富可以分成两种主要类型:有形财富,指资本或非人力财富;无形财富,即人力资本。”这被认为是西方经济学对财富的典型而通用的定义,或者说是经济学意义上的财富的定义。

最新版汉语《辞海》对财富的定义是:具有价值的东西。经济学上,财富是指物品按价值计算的富裕程度,或对这些物品的控制和处理的状况。财富的概念包括货币、不动产,以及所有权。在许多国家,财富还包括对基础服务的享受,如医疗卫生,以及对农作物和家畜的拥有权。

二、财富效应基本理论分析

1.财富效应的含义

根据新帕尔格雷夫经济学大词典(1992)的解释,财富效应(The Wealth Effect)通常是指:货币余额的变化,假如其他条件相同,将会在总消费开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应(Pigou's Effect)或实际余额效应。其实,广义的财富效应包括所有资产(含金融资产和实物资产)价格变动对消费等实体经济活动的影响。不过当前,狭义上的财富效应,通常是指股票市场的财富效应,即由于股价上涨(或下跌),导致股票持有人财富的增长(或减少),进而产生扩大(或减少)消费。影响短期边际消费倾向(marginal propensity to consume, MPC)变动,促进(或抑制)经济增长的效应。其中,股市促进消费增长的效应称之为正的财富效应;抑制消费增长的效应称为负的财富效应。

2.股市财富效应理论研究概述

20世纪末以来,随着纽约股票市场和NASDAQ的长期兴盛,同时美国经济和居民消费水平长期处于高涨状态。在此基础上,美国理论界提出股票市场存在财富效应,即股票市场的兴盛可以促进个人财富的扩大,并进而提高整个社会的消费水平。

美联储的相关研究表明,居民财富每增加1美元,将影响后期消费永久性的增加3~5美分(Edward M.Gramlich, 2002)。Case等(2001)利用14个国家的面板数据对股票市场财富效应和房地产财富效应进行比较,研究发现证券市场财富效应相对较弱,住房资产价格对消费的影响很强,弹性系数在0.11到0.17之间。

我国股市建立时间很短,但这并没有妨碍人们对我国股市财富效应的研究热情。关于中国股市财富效应的研讨,起因于1997年之后,我国一直面临着国内总需求不足,经济增长速度下降的问题,由于各种刺激需求的政策效果不佳,因此借鉴国外特别是美国发展经验的基础上,有些学者提出利用股市的财富效应,拉动消费,从而刺激总需求,促进经济增长的观点。国内学者李振明(2001)通过对中国股市1999年5.19行情后的财富效应的分析,发现中国居民从股市获得的收益主要用于股市再投资或投机,很少用于大规模消费,即股市的财富效应对刺激消费只具有很小的影响,股市的财富效应低于0.044。2008年以来,许多学者们(刘婷等,2008)也通过协整检验和VAR模型检验等方法,证明了股市的财富效应很微弱,甚至没有财富效应。

2008年开始,股指连续下跌之后,经济增长也开始放缓,物价指数再度走低,通货紧缩迹象重新抬头,似乎我国股市负财富效应开始显现。为此,理论界的争论也扩展到股市与经济增长、货币供应量等宏观变量关系的层面,将财富效应的讨论引向一个。

3.财富效应的理论基础――生命周期/持久收入假说

把财富(资产)作为重要的变量纳人消费行为的分析,是生命周期假说(LCH)和持久收人假说(PIH)的最重要贡献之一,其理论思路对分析股票价格波动对消费行为的影响提供了重要的启发。

(1)考虑一个寿命为T期的人,他的一生效用为:

括号里的项是他的一生总资源。因此⑤表明他将自己一生的资源均等地在他生命中的每一期分配。

(3)具体含义分析。这个分析意味着在给定的一期里,个人的消费不是由那一期的收入决定的,而是由其一生收入决定的。用弗里德曼(1957年)的术语来说,就是⑤式右边为持久收入,当期收入和持久收入之差为暂时收入,方程⑤意味着消费由持久收入决定。

为理解区分持久收入和暂时性收入的重要性,让我们考虑在生命的第一期出现数量为Z的意外收益后的效应。虽然这一意外收益将当前收入提高了Z,但持久收入只提高了Z/T。因此,如果个人的生命长度相当长,则这一意外收益对当前消费的影响较小。一个含义是,暂时性减税几乎对消费没有影响。

我们的分析还意味着,尽管收入的时间模式对消费来说不重要,但对储蓄来说却是关键的。个人在t期的储蓄是收入和消费间的差额:

其中第2行用⑤式代替了Ct。因此,当收入想对于平均水平较高时――即当暂时性收入较高时――储蓄也较高。同理,当期收入小于持久收入时,储蓄为负。因此,个人运用储蓄和借款来平滑消费路径。这是莫迪利亚尼和布伦伯格(1954年)以及弗里德曼(1957年)中生命周期/持久收入假说的关键思想。

4.财富效应实现途径

人们的财富及可支配收入会随着股价的上升而增加,这时人们更愿意消费。财富效应说明的是资产(如股票、债券、不动产)价格的变化如何影响消费,这种影响主要是通过两个方面实现的:

(1)资产价格的上涨使得公众持有的资产的名义总额增加,财富的增长会促使公众增加对商品和劳务的消费,从而消费增加。

(2)资产价格的上涨使得公众对未来的收入的预期增加,按照永久收入假说,未来收入的增长也会促使公众增加对当期产品和劳务的消费。

三、股市财富效应难以实现的原因探讨

1.财富幻觉和影子财富

货币幻觉是指人们忽视货币的实际购买力,而仅仅根据货币的名义价值(即面值)对货币的价值进行估计时所产生的一种错觉。在这种错觉的支配下,消费者的消费主要决定于其货币收人,而主要不是决定于其实际收入。在货币收人上升时,即使物价水平也同比例地上升,从而实际收人不变,甚至物价水平上升的幅度大于货币收入上升的幅度,从而实际收入下降,货币幻觉的存在也会使消费者的消费支出增加;反之,则反是。

根据行为金融理论,消费支出不仅仅取决于收入水平或购买力的高低,还取决于人们对收人变动的心理预期因素。当股价波动时,投资者股市财富随着变动,这种虚拟财富从股市套现后才能变成实际财富,两者存在一定的差额,差额部分就是“财富幻觉”。从心里预期的角度分析,我们把股市财富预期的价值称为“影子财富”,影子财富和财富幻觉常常放大和缩小影响投资主体的行为,随着股价的波动,导致消费需求波动,从而对于经济波动会产生推波助澜的作用。

2.制约股市财富效应的其他几个因素分析

(1)股市的参与面制约了财富效应影响的广度。股市的参与面,即持有股票财富的家庭占社会总家庭的比重。没有足够的规模,财富效应的影响面相当有限。虽然我国股市参与人数绝对值每年都在增加,但和我国总人口比,比例还是一直很低,目前不到10%的人参与了股市,在美国却有90%的人拥有有价证券。所以我国居民参与资本市场的意识还远远不及美国等发达国家,这也是制约我国财富效应的重要原因之一。而且我国股市参与的人数中,绝大部分都是城镇居民,农村居民几乎与股市没任何关系。

(2)股市投资不确定性制约了财富效应的影响深度。不确定性是一种普遍的存在,是证券投资的天然属性,这直接影响到财富MPC的大小。一般来说,在股市趋势不明朗的情形下,股市中的收入最多只能是暂时性收入,它将不与持久性消费发生固定比率,对消费的影响也仅是暂时的。如果股市波动幅度大,或者投资者趋向于短期投资,其影响将更多的表现为财富的结构调整,而不是总量的增加。

(3)股市的“挤占效应”削弱了财富效应的影响力。股市上涨,对消费产生两种效应,一是通过增加财富,减少储蓄,扩大消费的效应,即财富效应。二是因股市持续攀升而产生的赚钱效应,使原本用于即期的消费转化为股票投资,或者因股市长期下跌,投资者被套牢,导致当前消费被迫减少,即所谓的“挤占效应”。另一方面,股市对生产性资金的挤占效应间接影响了财富效应。

参考文献:

[1]张晨曦. 我国股市的财富效应分析[J].经济论坛,2009年8期

[2]张云. 我国股市“财富效应”传导机制初探[J].商业研究,2006年7期

[3]易颜新,柯大钢,张晓. 股利政策的股东财富效应:来自中国股市的经验证据[J].南开管理评论,2006年2期

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改革开放以来，中国房地产业经过30年的发展，已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用，主要体现在以下几个方面：1、直接带动GDP的增长，根据权威统计资料显示，房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年达到了14%～18%；2、带动相关产业的发展，房地产业对国民经济的其他众多行业拉动作用明显，每100元的房地产投资，能带来其他经济部门约286元的产出；3、能够提供大量的就业机会，按保守估计房地产每投资1亿元能直接提供2，500个就业机会，按2005年房地产投资约1万亿元计算，则能提供2，500万人的就业机会，这还不包括由于带动其他有关产业而增加的就业。由此可见，房地产业的健康发展对国民经济的重要性。房地产业在带动经济增长，促进就业的同时，还对有效地维持社会稳定有重要作用。然而，事实上房地产业在30年来的发展中经历过几个大起大落。尤其最近几年，我国房地产的价格直线上升，很多地方的房地产价格远远超过了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地产价格的上涨不是因为普通市民对住房的需求造成的，而是由于房地产投机导致的。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。房地产投机的主要资金集中在外资和热钱中。但是，这些外资和热钱的大量涌入对我国房地产业的发展很不利。一方面进一步推动了房地产价格上涨；另一方面不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构，同时还会产生挤出效应。对我国经济产生不良影响。

一、韩国房地产业情况及其经验借鉴

我国的邻国——韩国也都曾经经历过类似的事情。韩国在处理房地产投机情况的措施取得了比较好的成效。因此，我们可以从韩国针对房地产的政策措施中得到一些启发。

韩国政府和专家们分析，造成房价连年飙升有四个主要原因：一是地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；二是大量投机者涌入房地产市场，是房价飙升最直接、最重要的原因；三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定推波助澜的作用；四是政府对投机活动的“不作为”，则是问题的关键所在。

韩国整治房地产投机的主要举措：

1、态度鲜明地宣布政府要直接“整治”房地产投机。

2、大造舆论，形成强大的舆论攻势。

3、采用逐步升级的办法，用重税打击投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收资本50%收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时，调整房地产所有税（一种财产税），2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元，计划从2008年起，每年以5%的速度提高房地产所有税的税率，直到提升到适当的税率为止。

4、有压有保。在打击投机的同时，要大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上；二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。

5、加快公寓住宅建设。

6、对整治成果的预期。

二、对我国房地产业投机的思考

我国的房地产业与韩国的情况有一些相似，因此可以借鉴韩国的经验，同时还要根据我国的实际国情。

1、我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。在1994年税制改革以后，地方税制体系还不是很完善，还没有自己的主体税种的税收收入，而在中央政府的转移支付不完善的情况下，地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的。而现在我国的地方政府解决财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是不交中央政府的，只交一点税，大部分是归地方政府。所以，我国的房地产不是中央在支援，而是地方政府必须要卖地，卖地之后的收入维持省、市、县一级地方政府的运转，那样他们才出政绩。正是由于地方政府大量的卖地，而地方政府的办事效率又是不敢恭维的，他们在进行过程中又没有很好的监督机制的制约，难免出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间，有报道称，中国房地产业的利润有40%进入了政府部门。这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式进入政府部门的。

2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币升值的压力。由于我国现在外汇储备过大，而且还是持续不断的有国际贸易顺差，人民币不断受到外界要求升值的压力。在这种情况下，有大量的国外资金涌入我国。而这些外资进入我国的一个主要目的是赌人民币升值。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产，因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在我国某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买，我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。

针对我国房地产业内投机现状，我国学者提出了各种各样的办法，主要有：（1）开征不动产税（物业税）。（2）开征一级级差税。（3）限制外资进入我国。（4）建立完善的金融制度和税收制度，规避金融风险。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方税收立法和对地方政府的监督机制。

笔者认为，在我国现在的条件下，除了上述办法以外，还要考虑一下其他的方法，毕竟在现在条件下，我国房地产投机的情况也是比较严峻的，有必要实行“重锤”政策。比如，尽快在房地产业内实行限价政策。虽然，对于现代市场经济来说，政府不应该对市场进行太多的干预，但是我国现在的房地产的情况其实并不是想像中的那么好，并不是供过于求了，而且是由于大量的投机行为造成的，而还是有相当多的市民没有能力买房。毕竟对于国民来说，房子虽然重要，但它不是全部，不能把国民所有的储蓄都花在房子上。国民经济要健康发展，各个行业的全面发展才是必要的。在美国，国民花在住房上的消费才占国民生产净值的50%～60%。如果，把国民生产净值的大部分都消费在房地产上，国民经济就会畸形发展，是不利于国民经济健康发展的。

在房地产业实行限价政策，不能只是简单的一个文件。首先，价格的设计要考虑充分。虽然价格的制定是一个比较困难的问题，但是在我国现在情况下，考虑过多的因素，倒不如采用简单的成本加基本法定利润的方法。（1）这里面还有一个问题就是成本价的确定，在对房地产限价的同时，对建筑材料和建筑人员工资、管理费用等的价格管理也要同步进行。否则，开发商、建筑商就会通过提高建筑材料的价格等成本上升来提高最终的房价。（2）在考虑成本的时候，要把现在可以通过某些途径进入政府部门的40%的利润直接取消。要坚决执行，杜绝地方政府通过收费等其他手段插手房地产市场，进而获取收入的行为。不给地方政府以任何可乘之机。其次，政策制定以后，要严格执行。中央在制定了政策后，要有专门的部门来严格执行和监管全国的执行情况。只有政策和执行双管齐下，才能取得比较好的效果。

参考文献

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住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和 公共 产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过 市场 机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以 经济 适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房 管理 办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。

一、国外住房保障制度的经验及做法

1、美国

美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。

美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向 银行 和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人 投资 低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可 申请 此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。

发达的房地产 金融 是美国住房保障的制度基础。美国的各类 金融机构 积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。

2、日本

二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时 人口 的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。

其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。

其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制

度之一，涉及到养老、医疗、住房、 教育 、 投资 等 社会 生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按 成本 价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保 公共 住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。

二、对我国的启示

从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、 市场 导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。

1、尽快建立完善的住房保障 法律 体系

自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度” 以来，我国至今仅出台了《廉租住房 管理 办法》和《 经济 适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。

2、健全以政府为主体的住房保障体系

由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的 公共管理 与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。

3、建立健全廉租住房制度

从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。

首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金 融资 渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。

4、改进和规范经济适用住房制度

经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。

5、综合运用各种配套手段

（1） 税收 政策 。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。

（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的 人口 比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢

出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房 银行 ，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款 证券 化，建立住房贷款担保制度。

【参考文献】

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一、有利于社会和谐的税制设计

在保证税收总体规模满足公共支出需要的同时，具体税制设计是社会和谐的重要环节。为此，必须在进一步完善税制的过程中，结合具体税制的特点，将社会和谐贯彻落实到税制设计的每一个环节。

1．建立以人为本的税制

教育、医疗卫生、养老等大笔支出常常会给民众带来沉重的负担。现行个人所得税制以个人为单位，没有考虑到家庭支出的需要，扣除项目偏少，且没有考虑到以上大笔支出负担。虽然这在一定程度上有助于个人所得税制征管工作的开展，但就现实而言，这样的个人所得税制没有做到以人为本，不利于社会和谐和民生改善。结合自行申报纳税方式的推广，应该进一步完善个人所得税制，适当扩大扣除范围，提高扣除标准，将按月计税改为按年计税，同时允许以家庭为单位申报个人所得税。

2．促进就业的税制

增值税从生产型向消费型的转型，能够让增值税的“中性”作用得到更好的发挥。与此同时，我们也要注意到，增值税转型对扩大就业有着积极意义。生产型增值税不鼓励投资，对投资甚至有抑制效应，自然不利于就业的扩大，而消费型增值税，由于固定资产投资所对应的增值税能够得到扣除，有助于投资规模的扩大，相应地，能够促进就业的增长。

更多的具体税制改革，需要在税制设计中融人促进就业的理念。企业所得税就是这样的一个税种。在设计企业所得税制时，应该考虑给带来更多人就业和再就业机会的企业，例如从事服务行业的企业予以税收优惠。

3．促进城乡同步发展的税制

中国已经取消农业税和农业特产税，农民负担大为减轻。但在当前，城乡公共服务水平的差距，城乡“二元经济”结构的现实尚未得到根本性的改变，城乡居民收入差距还较大，城乡税制统一的条件尚不具备，需要给农民较长一段时间的休养生息政策。具体说来，应该实行更为优惠的税收政策，以工促农，以城带乡，做好农村剩余劳动力的转移工作。这样，需要进一步探索适合特定时期农村特点的税制，创造城乡税制统一的条件。例如，可以通过完善农产品加工的增值税制度，落实支持农业产业化重点龙头企业发展的税收优惠政策，都有助于农业的发展，有助于农民得到更多的实惠。

4．促进环境保护和资源充分合理利用的税制

人与自然的和谐是人类社会可持续发展的要求，民生的改善离不开这种和谐。进一步完善税制，应该按照有助于环境保护的要求，有助于经济增长方式转变的要求，按照资源充分合理利用的需要，完善相关税制，开征新税种。例如，按照建立健全资源开发有偿使用制度和补偿机制的要求，建立资源税税率(税额)有效调整机制，进一步完善资源税制，将有利于资源的合理利用，有助于环境保护工作的开展。再如，进一步完善消费税制，提高某些对环境保护不利商品消费的税率。又如，开征环境保护税(碳税等绿色税收)和物业税等一些新税种。这些新税种会促进环境保护和资源的充分合理利用，产生更为直接明显的效果。环境保护税会直接限制污染物的排放量，有利于环境保护工作的开展。物业税的开征，有助于土地这种自然资源的合理利用，会抑制房地产市场的投机行为，有助于房价的稳定。

二、现行税制设计的主要不足

比照上述有利于构建和谐社会的税制设计要求，现行税制凸显出以下不足。

1．税种设计不够完善

税制的设计不科学，税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值。比如，不动产计税没有考虑市场价值实行动态征收，现行不动产税制仍然是依据历史成本为征税对象。二是征收范围仍然偏窄。我国现行的资源税并不是专门的环境保护税种，只是针对使用煤、石油、天然气、矿产品和盐等自然资源所获得的收益征收。对一些重要的非矿产资源，如淡水资源、森林资源等没有纳入征税范围，使得这些资源的使用成本偏低，变相刺激了这些非矿产资源的掠夺性开采和使用，加剧了生态环境的恶化。

另外，生态税收基本处于缺位状态，制约了循环经济的发展和生态环境的保护。三是主体税种功能弱化。1994年分税制改革，名义上形成了流转税和所得税双主体的框架，但事实上，由于我国经济水平较低，所得税没有成为主体税种，而仅发挥辅助税种的作用，从而使我国税制体系从中央到地方都是以流转税即间接税为主体的单一主体税制结构。个人所得税采用分项计征模式，税率和费用扣除方法不尽合理，加之征收管理薄弱，难以充分发挥对个人收入的调节作用，远未成为我国主体税种，因而在调节城乡居民收入差距方面的作用有限。四是企业所得税按隶属关系划分中央与地方的收入制度，严重制约了企业跨地区的重组、联营、兼并，不利于企业之间打破地域竞争。五是增值税与营业税并存，影响了增值税抵扣链条的完整性，也加大了这两个税种的征管难度；生产型增值税不仅无法彻底消除重复征税的弊端，而且抑制科技进z；消费税的征收范围偏小，调节力度不足。

2．间接税与直接税的比例不合理

“十五”以来，随着经济的发展和经济结构的变化，直接税的比重有所上升，间接税的比重有所下降。比如，内外资企业所得税和个人所得税占税收收入的比重，从2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，国内增值税、消费税和营业税等流转税占税收收人的比重，从2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但间接税比例高、直接税比重低的格局并未发生本质变化。由于现行税制中流转税占税收收入比重过大，造成原先确定的流转税与所得税“双主体”的税制模式名不符实，不利于充分发挥直接税的宏观调控作用。同时，在具体税种的设置方面也有不少问题：有些税种重复设置，有些税种性质相近、征收有交叉；有些税种已经或者将要逐步失去存在的意义，该废止的没有废止，该合并的没有合并；有些国际上通行、中国也应当开征的税种没有开征。

3．税收负担的公平性亟待加强

从税收负担的公平性看，由于我国长期对内、外资企业分别实行两套不同的所得税、财产税和行为税制度，区域性税收优惠政策过多过滥，对不同地区的企业实行不同的税收优惠；对城乡实行两套税制，个别税种存在着对外国产品的非国民待遇，税率、税收优惠和费用扣除标准不同，结果使不同地区不同所有制企业的税收负担存在较大差异，不利于企业之间开展公平竞争。现行税制未能充分体现公平竞争和国民待遇原则，即一方面存在着严重的税收歧视，另一方面存在着“超国民待遇”，主要表现在：一是税收负担不平等。我国现行的增值税分为一般纳税人和小规模纳税人，实际税收水平不同，小规模纳税人往往要负担更多的税收；二是不同经济成分税负差异过大。国有经济、集体经济、股份制经济及其他经济成分分别实行不同的税收政策；三是不同区域的企业税负水平不一。我国是将优惠政策置于沿海发达地区，而中西部地区税收高于东部经济特区；四是内外资企业税负不一。外资企业所得税负担税率差不多8％，而内资企业的综合负担税率在33％以上。另外，由于直接税特别是累进的个人所得税、社会保障税以及遗产税和赠与税具有较强的收入再分配功能，直接税收入比重过低，尤其是来自所得税类的比重过低，必然会影响税制公平收入分配功能的正常发挥，影响我国社会经济全面、协调、可持续发展的进程。

4．税收调控力度欠缺

税收调节收入分配的力度不够，税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。现行税收体制在公平税负，引导投资向落后地区转移，刺激贫困落后地区的消费和出口，将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。中国现行税制是以间接税为主体，间接税最大的缺点是逆向调节作用，收入越低，承担的税收负担相对越重。随着经济的发展，市场竞争的加剧，城乡居民收入不断增长，差距不断扩大，就更需要发挥税收的宏观调控职能，我国目前调节个人收入的税种只有个人所得税，而个人所得税收收入规模小，征管水平低，其占国家税收收人的比重很低，还没有成为我国地方税的主体税种，因而在调节居民收入差距方面作用有限。

5．地方税收体系不完善

由于地方税体系不完善，地方税收的聚财增收功能未能充分发挥，分税制将75％的增值税和全部的消费税划归中央，把以第三产业为主要税源的营业税划归地方，而经济落后地区往往第三产业不发达，营业税税源极为有限，这就造成了地方税收收人不足，财政困难。而且我国现行税收政策存在城乡分割问题，如在城市征收个人所得税、企业所得税，房产税只在市、县、镇、工矿区征收，这种税收政策格局对调节城乡区域经济发展不利。加之我国财政管理体制不健全，没有一个明确、合理的税权划分与税权分配模式，从而造成了中央与地方事权与财权、财权与税权不相匹配的混乱局面。

三、和谐社会背景下税制设计的途径

(一)优化税制，强调公平与效率的兼顾

建立和谐社会必须实现税收可持续发展，既能尽可能地满足以国家为主体的财力分配需要，又不至于损害未来需要，从而使整个税收运行有利于经济、政治、社会的可持续和谐发展。从当前情况来看，强调税制公平与效率的兼顾比任何时候都更具现实意义。一般而言，直接税通常用以调节和解决公平收入分配问题；而间接税更能体现政府的效率目标；双主体的税制结构则致力于实现经济效率与社会公平之间的平衡。公平与效率是构建新的税收制度的指导思想，是判断既定税收制度是否合理的标准，也是进行税制改革的基本纲领。兼顾效率与公平制度体系包括：第一，通过制定有关的法律、法规，保障劳动者的最低工资收入；第二，运用累进税率的个人所得税调节高收人，运用遗产税、赠与税等适度限制非劳动收入，调节社会成员的个人收入分配关系；第三，建立强制性的社会保障制度，通过社会保险互助互济功能，对完全丧失或部分丧失劳动能力及失去工作岗位等在市场经济中处于弱势地位、收入水平大幅度下降的劳动者予以支持帮助，保证这些低收入者的基本生活等。

(二)完善税制，营造和谐的税收环境

所谓税收的和谐主要包括两个方面的内容，一是税收征收与纳税人之间的和谐；二是税收要为和谐社会的构建创造条件。为此，要把建立以纳税人为主导的税制作为中国税制改革的长远的理想目标。因为以纳税人为主导的税制是最符合征纳税人行为规律的税制，也是动力机制和信息机制最健全的税制，运作成本最低的税制。同时，摆正征纳税人的关系，在征纳税人关系之间的权利与义务分配上体现公正的总原则。所有的纳税人服从税收权力的强制，在税法面前做到所有的征纳税人都是平等的。

(三)更新理念，牢固树立和谐意识

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地区经济的发展，需要税收的调节。因为一方面地区税收收人的多少直接关系着当地政府对基础设施投入力度，决定经济发展的后劲；另一方面税收政策能够调节产业结构和社会资源的优化配置，很好地实现地区发展目标和方向。总之，税收收入与地方财政收入有着密不可分的关系，是一个地区经济发展的晴雨表。加强税收管理，促进税收收入结构优化，并持续有效的增长，是当地经济发展必不可少的环节。为此，笔者结合近几年我区税收和经济发展情况，分析税收的收入结构，并对完善地方税收若干问题进行探讨，提出优化江北地方税收收入结构的若干政策建议，以便更好地掌握全区税收结构特点，实现税收与经济的协调发展，并为江北区经济发展提供强有力的保障。

1　税收结构与地方税收收入

税收管理是指税务机关依照税法组织收人的管理手段。没有税收管理，税务部门将丧失依法征税的主动权，提高税收征管水平无从谈起，税收活动也就无法实现；加强税收管理，便有了依法治税、依法征管的基础，从而提高税收征管的质量和效率，税收收入的稳定增长才有了保证。

1994年实行分税制，国税和地税的收入及相关税种的分成，直接影响着地方税收收入和地方财政收入。税收管理的状况对经济有着广泛的影响。从税收收入的划分来看，地方政府的固定税收收入包括：城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、车船使用税、契税等；中央政府和地方政府共享收入有：增值税、企业所得税、个人所加强税收管理优化地方税收收入结构得税、营业税、资源税等。以所得税为例，2002年中央财政与地方财政分成的比例是50％和50％，从2003年开始，中央财政与地方财政分成的比例就变成60％和40％。由此可知，在税收收入总量一定的情况下，税收收人结构的优化，可以在一定程度上增加地方财政收入。因此中性并带有弹性的税收结构，能够保证税收收入的合理有效增长；优化的地方税收收入结构，能够保证地方政府履行职能所需财力，对于促进经济发展有着重要的意义，也是构建和谐社会，加强执政能力的重要保障。

2　江北地方税收收入概况分析

2．1总量增长情况

我国现行的地方税制模式是1994年分税制改革后建立起来的。目前，江北地方税收收人主要包括营业税、企业所得税、个人所得税、城建税及其他各税。统计数据表明，近年来江北地方税收收入一直保持较快的增长势头，1998年江北实现地方税收收入6552万元，到2007年地方税收收入猛增至185340万元，增长近28．3倍，年均增长率达45%。

江北地方税收收入占gdp的比重：1998年为3．51％，2007年为10．11％，最高的2004年为12．3％。按国际惯例，实现分税制的国家地方税收入占gdp的比重一般在7％以上，江北这一比重已达到国际平均水平。总之，无论是从绝对量还是相对量来看，江北地方税收收人都保持又快又好的增长势头。

2．2主要税种增长情况

江北地方税收收入主要税种包括营业税、企业所得税、个人所得税、城建税等四大类，其中，企业所得税收入已连续7年超亿元，营业税收入已连续5年超亿元。但是受近年来房地产业飞速发展的推动，房地产业、建筑业实现的营业税收人增长迅猛，目前营业税已经在总量上大大超过企业所得税，成为江北区地税收人的第一大税种。2007年，江北营业税收人为80392万元，占地方税收收入185340万元的43．38％；企业所得税收人为539l3万元，占地方税收收入的比重为29．09％；个人所得税收人为24835万元，占地方税收收入的比重为13．4％。可见，两个所得税和营业税两项收入占地方税收收入的比重已达到85％以上，成为江北地方财政收入的主要来源。

值得注意的是，所得税在日、韩是地方税主体税种。如日本都道府县税收收入4o鬈来源于事业税，市町村税收收入中51％为居民税收入；韩国市郡级税也以居民税为主体税种之一。所得税适宜于作地方税的特点主要有：(1)税源潜力大；(2)依能课税，能更好体现公平原则；(3)较好地体现受益原则。江北地方税收收入结构的基本格局也充分表明所得税在地方税收中扮演的重要角色，在但将所得税作为地方税收的主体税种要求地方政府有较高的税收征管水平，这在一定程度上又限制了所得税成为地方主体税种的进程。

3　优化地方税收收入结构若干问题探讨

3．1主体税种选择

地方税主体税种的地位不是绝对的，一成不变的，而是应该依据经济发展水平，各税种的成长性，分阶段、动态地确定地方税主体税种。正确选择地方税主体税种是建设和完善地方税体系的重要内容，也是进一步优化地方税收收入结构的关键环节。地方税主体税种的选择应满足两个基本条件：税源充足稳固、税基具有普遍性。因此，基于江北目前的经济发展水平和地方税制结构现状，并借鉴国际经验，现阶段可以选择、确立营业税作为江北地方税主体税种；随着经济的进一步发展，未来逐步将财产税和营业税作为江北地方税主体税种。

3．1．1营业税

从1994年分税制以来，除个别年份外营业税收人占江北地方税收收入的比重超过40％，居第一位。营业税依据明确、征收普遍，作为地方税的主体税种具有一定的稳定性。但是必须注意，随着经济的发展和税制改革的深入，营业税征收范围将会逐渐缩小，其中运输、建筑等行业有可能划人增值税的征收范围。虽然随着增值税征收范围的扩大，营业税收入会有所下降，但是第三产业的发展，为营业税的征收提供了广阔的税源，加之征管手段的日臻完善，营业税仍将保持相当水平的收入规模。因此，营业税有望在较长一段时间内保持江北地方财政收入重要来源的地位。

3．1．2财产税

我国现行的财产税包括房产税、城市房地产税、契税等，以及尚未开征、酝酿实施的遗产税。随着经济发展和城市化水平的不断提高，农业人口不断涌人城市，普通住宅和其他房地产将不断增长，房产税税源充实稳定。同时，房产具有地点固定，不能移动、不可隐匿等特点，便于税收征管。随着“汽车时代”的到来，缴纳车船使用税的纳税人将越来越多，车船使用税的增长值得期待。随着境内转移土地、房屋权属等交易的增加，契税也会呈现较快的增长势头。同时，中产阶层的兴起为开征遗产税奠定了客观条件，未来遗产税收入也很可观。因此，财产税具有税源的广泛性、征收的区域性和固定性等特点，征收成本很低，未来财产税必将成为地方税的主体税种之一。

3．2关注所得税

2002年以前，所得税(包括企业所得税和个人所得税)是地方税的重要税种，也是地方财政收入的重要来源。从2002年1月1日起，所得税改为中央与地方共享税，不再属地方税种。从严格意义上讲，不能把所得税归为地方税体系，但研究地方税收收入又必须注意所得税问题。这是因为，随着个人收人的不断增长和内外资企业的规模扩张，地方最终能拿到所得税收人仍是相当可观的，完全排除所得税来研究地方税收收人结构的优化问题是不完整的。因此，随着经济的持续增长和人民生活水平的不断提高，所得税收人占地方税收收入的比重有望稳步提高。

4　优化地方税收收入结构的几点建议

4．1突出地方税主体税种

4．1．1巩固营业税

营业税作为现阶段江北地方税主体税种是由江北实际所决定的，确保地方税主体税种，尤其是营业税的稳定，是支撑江北地方财力的客观要求。因此，大力推进第三产业的发展，这不仅有助于产业结构的优化，而且对培育新的生财点、提高营业税收人乃至地方税收收入都具有十分重要的意义。

  4.1 .2统一房地产税

我国现行的和房产、土地有关的主要税种有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，对内资企业征收房产税和土地使用税，对外资企业征收城市房地产税，房产税、城市房地产税是区级固定收人，土地使用税是市、区县共享收八。这3个税种其实都和房产、土地密不可分，同属于不动产税性质。本着统一内外税制、简化税种的原则，有必要将这3个税种合并统一征收房地产税，并合理确定税率，使该税种能够随着房地产的增值而不断增加，使其成为区级收人主体税种，使区县的利益得到保证。

4.2改革税收计划分配方法

有必要改革税收计划分配方法，将税收改入增长与gdp增长挂钩，将gdp作为制定税收计划分配的主要依据、这样一方面可以增加税收收人增长的可信度，另一方面对宏观经济的健康运行可以起到积极的促进作用。同时，各级政府要积极配合税务机关培植新的税收增长点，例如支持第三产业和非公经济的发展，使其为地方税收增收提供更多的税源。

4.3既要狠抓重点税源，又要不放松一般纳税户

重点税源户纳税情况可以左右江北地方税收收人的整体形势，对税收收人任务的完成和稳定增长起着举足轻重的作用，抓住了它们，也就抓住了组织收人的“牛鼻子”。目前江北重点税源户纳税已占地方税收收人的50%以上，要随时了解和掌握重点企业的生产、经营及税款的实现、入库、欠缴等情况，努力提高其申报人库率。要通过抓重点税源，达到稳定和调控收入的目的。在狠抓重点税源的同时，要坚持抓“大”不放“小”。无论税源收人大小，都要十足收齐。要坚持“大税小税一起抓”的原则，在加强对主体税种征管的同时，继续加大对零散小税的管理，努力挖掘税收潜力。

4.4加强第三产业特别是新兴行业的税收管理

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一、引言

1998年7月，国务院正式宣布停止国有企事业单位、政府部门工作人员的福利性住房分配，自此我国房地产业开始了市场化时期。1998-2009年间，我国城镇房地产投资额从3614.2亿元增长到36241.8亿元。相关研究表明，房地产业发展可以带动60余个相关行业发展，促进国民经济的增长。1991-2009年期间，我国房地产业增加值年均增长幅度为19.9%，房地产业增加值占GDP的年平均比重为4.2%，①2010年房地产业增加值占第三产业增加值比重为12.9%，占GDP比重提高至5.6%。

我国实行住房制度改革以来，住宅消费逐渐成为消费热点，2009年我国城市化率已达到45.7%，城市人口为6.66亿(2010年人口普查数据)，加上改善居住条件的需求，我国房地产市场容量巨大。与之相应，房价也一路走高，1998-2003年间房价年均涨幅3.6%，2001-2010年间房价年均涨幅9.32%，②房价上涨速度远高于城乡居民收入增长速度。

房地产业是资金密集型产业，随着国家宏观调控愈发严格，楼市低迷，公众持币待购，多数房地产企业资金链条极度紧张，加上市场竞争不断加剧，横向并购已成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额、谋求生存的重要途径。目前，我国房地产企业横向并购主要以股权收购和项目收购为主，在这种并购趋势下，我国房地产行业集中度将如何变化？我国房地产业如何实现良性发展？本文将对这些问题进行分析探讨。

二、相关文献回顾

国外文献对并购是否会提高市场份额持有不同观点。Stillman(1983)的研究结果部分支持了横向并购的一个动机就是获得市场势力。Lubatkin(1983)认为横向并购不但可以增加市场份额，还能够节约营销和生产成本。Andrade&Stafferd(1999)认为横向并购可以提高产业集中度，解决产能过剩问题，促使企业退出。

国内学者对我国房地产业研究主要集中于行业集中度分析和房地产业如何发展。周刚(2001)认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是房地产企业间过度竞争和整个产业业绩下滑的主要原因。潘爱民、王洪卫(2008)对我国房地产市场非有效性进行检验，得出我国房地产市场仍然是一个非有效的市场，房地产价格对信息的反映程度很低，且房地产市场存在超额利润。刘树枫(2009)认为我国房地产业集中度低的主要原因是房地产市场规模扩大过快、房地产企业进入数量多、规模障碍系数低。张魏等(2009)对影响我国房地产市场集中度因素进行了实证分析，指出市场集中度与行业进入壁垒正相关，与生产能力扩张负相关，我国房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著，当领导型企业采取防止新企业进入的竞争策略时会显著提高市场集中度。陈笑(2010)对房价与房地产业市场结构等因素之间的关联关系进行实证研究，得出市场集中度与房价之间存在高度的负相关关系，认为市场集中度是房价最重要的影响因素，提出全面优化房地产市场结构、适当提高房地产市场集中度的建议。

资料来源：中国统计年鉴(2009-2010)，《中国大型房地产与建筑业企业年鉴(2011)》。

注：房地产企业规模=商品房销售收入/房地产企业个数。

学者们针对我国房地产业现状，提出了基本相同的对策建议。周京奎(2002)提出产业集中型垄断是我国房地产市场结构优化的必然选择。欧阳强(2004)对我国房地产业发展提出结构性调整、促进产业升级、规范土地市场和健全金融体制的政策建议。黄光灿(2008)通过对2000年以来上海房地产信贷与房地产市场关系的实证分析，认为只有构建完善的住房供应体系才能保持房地产市场的长期稳定。欧阳文和等(2011)比较了美国和中国土地制度、供给模式，提出中国城市住宅问题解决的途径要增加保障性住宅供给，对土地实行限价供给和以工业化模式取代传统建造方式。葛扬等(2011)认为我国房地产业形成了“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力的怪圈”，形成这种怪圈的主要原因是我国房地产业发展是典型的外力推动型，提出完善财税体制、增加保障性住房供给、不断优化产业结构等作为走出这种怪圈的路径。

三、我国房地产业集中度的变化

1998年我国实行全面住房制度改革，释放了巨大的市场需求，2002-2004年房地产业年均增幅达到28%，经过十多年的发展和逐步规范，我国房地产业的结构体系已经初步形成。

1.房地产企业数目变化。1998年我国房地产开发企业总数为2.4万家，在2007年高房价的刺激下，一年间企业数目增长了40%，2009年商品房平均售价提高至4681元/平方米，又吸引众多中小型房地产企业进入，2010年增加了4700多家(见表1)。1998-2010年13年间，我国房价一直在上涨(除1999年、2008年、2010年略有下降)，这13年间房地产企业数目和就业人数一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受调控政策的影响，企业数目和就业人数分别比2004年减少了近3000家和7万人；2009年受2008年金融危机的影响，企业数目和就业人数分别比2008年减少了7000多家和14万人。

大量中小型房地产企业的进入，与我国房地产市场的进入壁垒较低直接相关。目前，我国房地产开发企业的资质管理仍然沿用2000年的《房地产开发企业资质管理规定》，进入门槛低。目前，在新的《我国房地产开发企业资质管理规定(征求意见稿)》中，提高了房地产企业的进入门槛。

图1　我国房地产业CR10与CR100变动

2005-2010年间，我国房地产企业规模和平均销售面积一直在增长(除2008年)，而房地产开发企业的平均规模却未同步提高。2010年我国商品房销售收入是1998年(0.25万亿)的21倍，房地产企业平均规模增长了6倍(1998年1032.77万元)，市场容量的扩大远远大于房地产企业规模的扩大，占总数量54%的中小房地产企业年均销售规模在1万平方米～4万平方米。

2.行业集中度稳步提高。行业集中度又称市场集中度，是指某行业(市场)内前N家最大的企业所占市场份额的总和。以我国房地产综合实力前十强和前百强销售额占整个行业份额的CR10和CR100来测算我国房地产业的集中度。图1显示，无论是CR10还是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的变化趋势一致，说明我国的房地产业集中度一直在稳步提高。

3.规模优势显现。从销售额和销售面积看(见表2)，全国商品房销售额和销售面积除2008年下降外，一直处于增长状态。销售过百亿的房地产开发企业也逐年增加，2005年没有一家房地产企业销售额超过百亿，2010年已有35家房地产企业销售额超过百亿，万科公司销售金额超过1000亿元。房地产上市公司是房地产业的主力，中国房产信息集团的2010年上半年中国房地产企业销售排行榜中，上市房地产企业销售金额占前20强企业销售金额的78%。

资料来源：中国房地产TOP10研究组，2006、2011：《中国房地产百强企业研究报告》；搜房产业网，2010年1月7日。

从总资产看，2005年我国房地产企业总资产规模超过百亿的有22家；2009年房地产上市公司中总资产规模过百亿的有54家，2010年达到65家。从上市公司的总资产均值看，沪深上市的房地产公司，2005年总资产均值是26.4亿元，2007年底升至58.21亿元，2010年提高至122.32亿元；香港上市的内地房地产企业，2007年底总资产均值达236.37亿元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48亿元。

从利润流向看，2000-2004年，前20%房地产上市公司的五年平均净资产收益率为10.15%，高出同期房地产业平均净资产收益率近53个百分点；③2007年，房地产行业销售利润率的平均值是15%，房地产企业TOP100中59%的销售利润率在20%以下，超过30%的企业仅占16%。2010年20强品牌房企净资产收益率均值为25.89%，高于行业平均水平9.82个百分点。这些表明我国房产企业的规模优势已经显现，资产规模和利润都呈现出集中趋势。

4.并购规模和起数的变化。2004-2008年我国房地产业并购金额达260.32亿元，发生196起并购案；2010年房地产业涉及并购金额174.65亿元，④实现并购84起，占各类并购总数的13.5%；2011年前三季度，我国房地产业并购达87起，总交易金额达到了256.65亿元。⑤可见，房地产业并购起数(除2009下降)和并购金额呈现加速增长的趋势(见图2)。

图2　2004-2010年我国房地产企业并购起数

房地产业并购主要表现为大企业对小企业的横向并购。如万科公司2005-2010年并购了131家公司，涉及金额达134.7亿元，并购方式主要是整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等(见图3)。2009年8月至2011年4月间，SOHO中国在上海进行了五次收购。

图3　2005-2010年万科公司并购金额和公司数

资料来源：万科公司年报。

5.横向并购与市场份额的关系。以万科公司为例分析横向并购与市场份额的关系。万科企业股份有限公司是我国最大的房地产上市公司，成立于1984年，在全国31个城市开展了业务。万科公司是我国首家销售额突破千亿元大关的住宅开发企业，其市场份额2005年以来一直稳定上升，2010年达到2.06%(见表3)。

资料来源：深度调控下的万科并购学，0759home.com。

注：市场份额由中国房地产TOP10研究组数据整理计算而得。

从并购规模看(见图4)，2005年以来，万科公司的市场份额与并购规模不完全一致，并购金额下降时，市场份额仍在上升(2007年)。从并购公司数量看(见图5)，2005年以来，该公司的市场份额与并购公司数量也不完全一致，2008年并购公司数量减少，市场份额仍提高了0.22个百分点，而2009年并购公司数量增加，市场份额下降了0.55个百分点。将二者结合起来可以看出，横向并购对市场份额的提高是有效的。万科通过整体并购、项目收购、股权收购、合作拿地开发等方式成为国内房地产行业中的龙头企业，与美国最大的房地产开发商4.5%的市场份额相比仍显得不够大。

图4　2005-2010年万科并购金额与市场份额

一般情况下，某一行业的企业能够赚取高额利润时，会诱惑企业进入，再加上进入门槛较低，造成企业数量增加过快，导致行业集中度水平不高。在房地产市场化初期，行业集中度比较分散，企业间存在低水平的竞争。经过近几年的发展，我国房地产业集中度稳步提高，规模效应开始显现。在目前中央宏观调控不放松的情况下，房地产企业资金会更加紧张，楼市价格进入拐点及居民买方市场初步形成会进一步推动房地产企业的并购，行业集中度会进一步提高。国际上成熟的房地产市场，80%的市场份额集中在20%的企业手中，2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%。可见，我国房地产业集中度仍有很大的提升空间。

图5　2005-2010年万科并购数量与市场份额

资料来源：陈洪波，2006：《美国房地产金融及对中国的启示》，《中国房地产金融》，第2期；欧阳文和、张璇，2011：《中美房地产发展路径比较研究》，《河北经贸大学学报》第1期。

四、美国房地产业的发展路径

美国私人拥有住房比例较大，已形成较为完善的住房制度和政策体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。

1.供给政策的变化。美国自20世纪30年代以来，历届政府都很重视住房问题，其住房政策也根据国民经济的发展变化适时调整，调控的重点始终是保证低收入家庭能够买得起房。20世纪30年代以前，美国主要依靠市场力量解决国民住房，采取市场供给住房，20世纪30～70年代，由于国内经济不景气，采取公共住房为主和市场性住房为辅的供给政策。美国的公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。由政府控制户型、售价和供应对象，主要建设中等收入者买得起的小户型、低房价住宅。政府对建设公共住房者提供贴息贷款以降低房价，对居民提供购房贴息贷款，免开发商和居民的有关税收。⑥第二次世界大战后的20年是美国房地产业的高速发展时期，期间美国住房自有率从约45%提高至65%左右(见表4)。

20世纪70年代至今，美国采取市场性住房和福利性质的市场性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房数量逐渐减少，增加了住房保障制度及各种优惠政策措施，如美国联邦政府对低收入者提供的住房支持主要是提供租金补贴帮助低收入家庭获得私人住房；为家庭购买住房提供贴息贷款、担保和贷款利息在个人所得税税基中予以抵扣等。美国联邦财政在2010财政年度中，纯粹保障性住房在金融税收的预算支出达8967.65亿美元。⑦借助跨区域扩张、产业链整合、精细化管理、并购及金融创新等手段，美国房地产业在2003-2006年间发展到了顶峰，2007年以后，在金融危机的冲击下，房地产业走入低谷。

2.房地产市场结构。美国实行多元化的土地所有制，包括私人土地、联邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各种所有制形式的土地之间可以自由买卖及租赁，不存在土地垄断供应和因政府干预造成的市场扭曲，土地价格由估价公司协助确定。

在美国，房地产业有三类开发商：一类是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅开发、销售为主；第二类是不动产商(RealEstate)，主要从事房地产中介服务、投资性商用物业的融资、投资、开发和管理运营等；第三类不动产发展商(RealEstateDeveloper)，主要以投资性物业的开发和销售为主。美国个人和机构进行房地产投资的主要途径是各类房地产信托投资基金(REITs)持有的投资性物业，住宅更多地被视为消费性产品。

美国绝大多数开发商专注于某个区域市场上的运行，采用高度专业化和长期收益为主的商业模式。美国排名前列的房地产开发公司经历了一系列横向并购和纵向并购，兼并成了美国房地产企业规模扩张和提高占有率的重要手段。2009年，美国第四大房屋建造商帕尔迪公司(PulteHomes)收购美国另一住宅营建巨头桑达克斯公司(Centex)，成为美国最大房屋建造商，这一并购使帕尔迪公司得到了桑达克斯公司在得克萨斯州和卡罗莱那州的大量土地。

3.房地产金融体系变化。20世纪70年代以前，美国房地产金融是以银行性金融机构提供贷款为主的间接融资体系。20世纪70年代以后，大量的非银行性金融机构，如养老基金、保险公司、共同基金进入住房金融领域，在激烈的竞争环境下，金融机构创新出各种衍生金融工具，住房金融逐渐从间接融资转向了市场(直接)融资。

目前，美国的房地产金融体系由商业性住房金融体系和政府性住房金融体系构成。商业性住房金融体系由商业银行、人寿保险公司、养老基金、房地产信贷、房地产投资信托基金、房地产抵押贷款基金等各类机构构成。政府性住房金融体系主要由美国联邦住房金融署、房利美、房地美、退伍军人管理局等构成。美国联邦住房金融署负责住房标准的制定和为中、低收入阶层提供按揭担保；房地美和房利美是住房抵押贷款融资机构，主要从住房抵押贷款二级市场购买贷款并持有，对购买的住房抵押贷款实行证券化并提供担保，两家公司是美国住房抵押贷款的主要资金来源。美国形成了以私有金融机构为主体，以住房抵押贷款市场为基础，多种住房机构广泛参与的金融体系。

2007年美国爆发了“次贷危机”，美国政府接管陷入困境的住房抵押贷款融资机构房利美和房地美，美国政府也开始了对住房金融体系的改革。

五、我国房地产业的发展路径

目前，我国房地产业已经从爆发式增长阶段步入了规范平稳增长阶段，消费者已经形成了“降价预期”，大多处于等待和观望，房地产“买方”市场“初步”形成。通过哪些路径可以实现我国房地产业的良性发展呢？

1.完善我国保障性住房体系。美国住房供给政策变化反映了不同时期政府政策侧重点不同，可以采取多种方式提供住房，如直接建房提供给居民或由政府对建设低成本、低租金住房提供优惠贷款或对购房者或租房者给予减税或承租补贴。

目前，我国住房自有率高达89%，居住性购房需求比较大，但中低收入者的住房困难问题日益突出，保障性住房体系的完善势在必行。我国针对中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国从1995年开始实施“安居工程”，1998-2009年间，我国城市经济适用房投资额占住宅投资总额的比重从13%降至4.4%，销售面积占普通住宅销售面积的比重降至4%。美国2005-2009年住房保障支出占中央财政支出比重在14%～15%。而2009年我国住房保障支出占中央财政支出的比重仅为3.6%，占中央税收比重仅为1.7%，占GDP比重为0.2%。⑧2010年保障性住房建设已经上升为国家战略，重在完善保障性住房的层次结构，覆盖“夹心层”，适用不同住房条件的居民。

政府除了提供保障性住房外，还可以在补贴、税收、信贷等方面，采取多种方式满足中低收入者的住房需求，更为重要的是完善对保障性住房的管理。如美国通过立法保障，建立了严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的住房保障待遇，并严格执行住房保障对象的进入、退出标准，在健全住房保障对象档案的同时，实施动态监管。

2.完善房地产价格形成与调整机制。房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善，也不利于经济社会的协调发展。从经济发展的一般规律看，房地产价格必须与居民的消费能力相适应。联合国人居与环境组织认为，城市合理房价一般不超过城市家庭年收入三倍，世界银行则认为不能超过城市家庭年收入的五倍。按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，我国房价收入比⑨在3～6倍之间为合理区间，超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。1996-2010年我国房价收入比在5.5～8.0间波动，2005年后房价收入比就超过了合理区间，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(图6)。

图6　2003-2010年全国房价收入比

资料来源：上海易居房地产研究院综合研究部，2010：《2010年度全国房价收入比研究报告》，百度文库。

商品房价格由利润、地价、税收、管理费用(含财务成本)、建安成本等构成。首先，来看房地产业的利润。2011年《住房绿皮书》中计算的我国房地产企业2008年营业利润比2004年增长290.4%，2009年我国房地产业的平均毛利润率为55.72%。根据上市公司的相关报表测算，目前房地产业的平均毛利润率为37%左右，扣除三费之后的营业利润率约为20%～25%，净利润率为15%～20%左右，各种数据表明我国房地产业利润率远高于美国等发达国家5%的水平。因此，政府必须通过降低房地产业的利润率，促使房地产业中过多的资金回流到制造业与其他产业，保证房地产业与国民经济的平稳发展。

其次，来看地价。我国土地是全民所有和劳动群众集体所有，土地定价和供应数量取决于政府，特别是地方政府。土地出让金是政府出让土地一次性收取未来几十年的土地收益，是国家作为土地所有者向土地使用者收取的土地价格。2001-2003年，全国土地出让金达9100多亿元，相当于同期全国地方财政收入的35%，2004年收入近6000亿元，2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右，2010年土地出让金高达2.7万亿元，占全国财政收入比重高达33.75%。⑩可见，土地出让金已成为地方财政收入主要来源，这种情况下，地方政府为实现土地收益最大化，会使用各种手段推高地价和房价。所以，保持房地产市场价格的合理水平，必须改革土地出让金制度，深化财政体制改革，扩大地方财政收入来源。

最后，投机性购房推高了房价。房地产业发展需要一个稳定可持续的市场环境，而投机与投资性购房会推高或降低房价，严重扰乱市场环境。房地产业是典型的资金密集型产业，我国绝大多数的房地产企业没有上市，其开发资金主要来源于国内贷款、自筹资金、定金及预收款，商业银行贷款一直以来都是我国房地产企业的主要资金来源之一。美国的金融危机已经证明，脱离实体经济、过度炒作资产不仅会影响经济发展、扩大社会贫富差距，而且会增加经济金融风险和社会风险。因此，对于有炒地、囤地行为的开发商，要在信贷上加以控制，降低对个人和房地产企业的银行信贷资金供给。

另外，为有效遏制投机性购房，政府应尽快开征房地产买卖和持有环节的税种，如房产税、对买卖住房的所得征收高额所得税等。在韩国，在房屋保有环节征收房屋财产税、综合土地税、综合不动产税、城市规划税和共同设施税，拥有的房产价值越高，则缴税越多。在美国，买卖房屋手续非常复杂，中介机构和律师都要从成交金额收取买卖双方较高比例的费用；房屋的维护费用也比较昂贵，房屋拥有者每年都要缴纳税金和房屋保险费用等。

3.完善住房金融体系和金融监管。2005-2010年我国房地产企业的资金来源构成见表5。国内贷款是银行直接向房地产开发商发放的开发贷款，约占资金来源的20%左右。其他资金来源主要是购房者的定金、预收款、个人按揭贷款，约占资金来源的45%左右；2009年、2010年来自个人按揭贷款的比例为14.7%、12.7%，与国内贷款合并计算，来自商业银行的贷款比例达到30%左右。由此可见我国房地产企业对商业银行信贷依赖程度的高低。

外资主要以直接投资、收购等形式进入我国的房地产市场。我国房地产吸收外商直接投资2006年为303.05亿元，2010年增长达到676.96亿元，2010年资金来源中利用外资比例是1.1%。外资开始向我国的二、三线城市发展，更多地向房地产产业链的上游延伸。外资进入房地产业参与国内竞争的同时，会进一步推动并购，这就要求政府加强对房地产外资活动的监控，外资流动情况与房地产价格走势表现了非常高的相关性，境外购买力的流入对内地城市房价的上涨起了推波助澜的作用。

其他融资途径主要是在资本市场通过境内上市、境外上市、借壳、资产注入等方式来融资。截至2006年12月，房地产企业通过资本市场已累计融资近300亿元。2010年房地产上市公司无一例增发获得成功。由于我国《公司法》对发行债券主体要求严格，对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，大多数房地产企业无法通过国内债券市场融资。因此，信托融资规模近年发展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，已超过2010年的2864亿元的发行总量，目前房地产信托已达到约6797.7亿元，占资金信托总规模的17.24%。

资料来源：中国房产信息集团：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》。

注：一线城市、二线、三、四线城市是针对2009年全年而言的。

大型房地产企业还可以海外融资，但我国大多数房地产开发企业属中小企业，与美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度依赖银行，因此，我国住房金融体系建设需要在融资渠道上创新，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资的依赖。如2010年国内涌现20多只地产私募股权投资基金，资金规模达到500多亿元。既要为多渠道融资创造条件，也要实施有效的金融监管，达到调控房地产业的目的，避免美国“次贷危机”的出现。

4.房地产企业的战略调整。在政府调控房地产业的政策作用下，房地产企业的战略调整直接关系到企业的生死存亡。