信托基金论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇信托基金论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目录第一章绪论

1.1论文的研究背景

1.2论文研究的目的和意义

1.3论文的研究方法

1.4国内外研究的现状

1.5论文的结构

1.6论文的主要特色

第二章房地产投资信托基金(REITS)的相关理论

2.1REITS的内涵

2.2相关理论

4第三章国外（或地区）房地产投资信托基金（REITS）的发展状况和实例分析

3.1美国的房地产投资信托基金

3.2亚洲的房地产投资信托基金

3.3各国（地区）REITS的比较

第四章中国房地产投资信托基金（REITS）的现状和发展环境

4.1我国房地产信托发展的现状

4.2我国发展REITS的必要性和具备的发展条件

4.3我国发展REITS的制约因素

第五章中国房地产投资信托基金（REITS）的发展策略

5.1我国标准REITS的发展策略

5.2创造发展REITS的良好环境

第六章结论和展望

6.1结论

6.2本文的局限和有待进一步研究的问题

参考文献

第一章绪论

1.1论文的研究背景

房地产业作为国民经济的先导型产业，其健康发展对带动整个国民经济的发展具有非常重要的作用。目前，我国房地产业融资主要以银行信贷为主，其它方式如上市融资、债券融资、基金融资以及信托融资等比重较小，这导致我国房地产业融资渠道单一、风险集中。2007年9月27日，央行、银监会共同了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了进一步的紧缩，这更加剧了房地产企业的资金紧张问题。因此解决好房地产业的融资问题已经迫在眉捷。在解决房地产业融资问题上，各界都对REITs寄予厚望。原中国人民银行副行长吴晓灵早在2005年就指出，当前用公开发行收益凭证的方式设立REITs，是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。中国房地产业界特别是一些商业物业，希望通过REITs来缓解企业资金的压力，同时提升企业的品质和规模。2007年澳大利亚最大的投资银行，也是全球管理REITs规模最大的投行——麦格理集团副执行董事理查德·谢帕德（RichardSheppard）在悉尼总部接受记者采访时表示，建议中国尽快推出REITs[1]。在我国，从2002年下半年开始，随着“一法两规”的实施，经历了五次清理整顿后的信托公司获得了重生，信托公司依照央行的121号文件，针对房地产企业迫切希望得到融资的市场需要，积极开发房地产信托投资计划，我国的房地产信托从零开始，得到了一定的发展。然而我国的房地产信托产品还不是国外真正意义上的房地产投资信托基金（REITs）,只能称为准REITs。近年来，各大信托公司开始加大力度研究开发REITs产品。2007年4月10日，中国证监会房地产投资信托基金（REITs）专题研究小组正式成立。同年上半年中信信托、联华信托获得了REITs试点资格。据悉，两家公司均已上报有关REITs的设计方案，但至今仍未推出REITs产品。

1.2论文研究的目的和意义

REITs在美国自20世纪60年代开始，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发-2-展的过程。随后REITs在澳大利亚、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的发展。REITs的全球发展经验表明，REITs是解决房地产融资的有效工具。研究探讨REITs的中国化发展有助于发展适合中国的REITs产品。这样，一方面可以解决我国房地产业缺乏有效融资渠道的问题，减轻银行系统的贷款压力；另一方面使我国日益上升的居民储蓄量和养老基金等有了更多的投资渠道。此外，REITs还有助于建立长期投资概念，减少房地产市场的投机行为，增强市场的透明度，吸引更多人投资于房地产市场。从长期来讲，建立REITs体系也可以帮助提高资本市场的流动性。鉴于发展REITs对我国社会经济发展的重大意义，本文将结合国外(或地区）REITs的发展经验，以及国内学者对REITs已做的研究，在已有产品的基础上，探讨适合中国的REITs发展策略，并针对目前REITs开发过程中存在的制约因素提出相关的政策建议。

1.3论文的研究方法

本文主要运用宏观经济学、微观经济学、统计学和经济法中的相关知识。运用比较研究、实例研究、静态和动态研究相结合的方法，以及经济学的一些基本理论和工具。通过介绍REITs的相关理论和基本特点，对世界各国（或地区）REITs的模式进行了比较分析。同时结合目前国内的房地产信托产品和专项资产管理计划，和联华信托、中信信托等机构对REITs产品试点开况，对我国房地产信托的发展现状和趋势进行了分析，在此基础上探讨我国REITs的发展策略并提出培育发展REITs良好环境的政策建议。

1.4国内外研究的现状

REITs在国外（特别是美国）已经发展得比较成熟，各国对REITs的研究文献也比较多，主要涉及到以下几个方面。

1．对REITs进行总体介绍美国的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中对REITs作了整体的介绍。

2．对REITs的税收政策的研究-3-Sanger等（1990）通过研究表明，美国1976年的税法改革以及1975年和1976年间对影响REITs的其它法律所作的修改，在有效地减少其与整个证券市场相关联的风险的同时，提高了其经营绩效[5]。美国Damodaran等（1997）通过对REITs的组织结构的研究，发现那些从REITs转变为有限公司结构的公司，是被分红政策和资产重构的灵活性优势所驱使，而公司从有限公司转变为REITs时，税收优惠通常是驱动力[6],等等。

3．对REITs的财务杠杆和分红政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究结果表明，在20世纪80年代末和90年代初，较高的财务杠杆和所贷款物业所有权的特点，是导致一些抵押型REITs的业绩相当不理想和产生重大财务问题的主要原因[7]。McDonald等（2000）通过考察1995-1996年间在REITs分红公告前和后的买卖报价价差（Bid-askspread）的信息不对称成分后，发现分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大[8]。

4．对REITs的价值衡量的研究美国的RichardImperiale（2002）提出用三种方法来衡量房地产投资信托的价值：(1)将房地产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。(2)比较REITs的收益率与十年期国债殖利率之间的差幅。(3)将REITs的本益比与标普500指数或罗素2000指数的本益比相比[9]。

5.对REITs投资理论的研究澳大利亚的Newell等(1996)以美国REITs相关研究为背景，对澳大利亚的LPT1的战略投资理论进行了研究[10]。在我国，REITs尚未真正推出，但已有这方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面。

1．对我国发展REITs的模式进行研究王冉（2002）最早提出了我国REITs本土化策略。他认为，目前在中国比较可行的路径是先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，发展到一定规模再通过相关立法和税收优惠转化为公募信托[11]。周泯非（2003）认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投资风险，吸引1REITs在澳大利亚被称为LPT.-4-投资者[12]。2004年4月，深圳证券交易所综合研究所完成的《房地产投资信托基金研究》对我国发展REITs产品的可行性进行了研究，并提出了三种可能的模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，并认为我国发展REITs最适合采用房地产上市公司模式。许南等（2006）指出我国现有的集合信托计划可以作为借鉴，我国发展房地产投资信托基金应该采用信托型、封闭式、信托期不低于30年、收益90%分配给投资人的模式[13]。

2．对我国发展REITs的必要性和可行性进行研究毛志荣（2004）认为大力推进我国REITs产品的开发，对完善我国证券市场的产品结构，满足投资者的不同投资需求，解决房地产业的银行外融资渠道，有着重要的现实意义[14]。孙靖（2005）指出我国房地产业的发展离不开资金支持，国内信托业经过5次整顿已具备发展REITs的基本条件，同时我国经济发展需要多样化的融资渠道，REITs刚好可以满足这一要求，因此其在国内的发展具有可行性[15]。

3．对我国发展REITs的障碍进行研究罗刚强等（2006）把我国发展REITs的障碍分宏观、中观、微观三个层面。宏观层面的障碍主要是现代企业制度的缺失、金融体制的不成熟和法律制度的不完善。中观层面的障碍是公司组织结构不适合REITs的发展以及没有国外REITs的税收优惠。微观层面的障碍就是投资主体的道德风险和专业人才的缺乏[16]。此外，还有很多文献对REITs的各个方面进行了分析和论述，包括REITs发展的前提条件、风险因素和风险度量等等。这些文献的共性是借鉴国外成功的REITs运作模式和经验，结合我国自身的特点设计符合我国国情的REITs运作模式，肯定了在我国发展REITs对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。

1.5论文的结构

篇2

（文号）

委托单位：×检察院

委托时间：×年×月×日

鉴定要求： 对×年×月至×月A某某涉嫌贪污×万元短期委贷资金及其去向的财务事实进行司法鉴定。

送检材料： 委托方提供的甲公司账册、凭证和法院的法律文书等。

一、概况

×年×月至×月，A某某在担任乙公司负责人期间（见附件一／1），以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位的×万元资金，转入甲公司和辛公司。已追回×万元，未追回×万元。

二、检验

（一）关于甲公司的基本情况

甲公司系×年×月成立的外商独资企业，注册资本：×万美元。董事长和法人代表均为A某某，副董事长和总经理为B某某。经营范围：生产和销售×产品等。×年×月，因注册资金未到位，甲公司被当地工商局注销。甲公司存续期间，未开展过正常经营业务，只查到大额借贷资金进出，财务上也无完整的账册，只查见一部分应收、应付往来账户（见附件一／2-6）。

（二）关于A某某动用×万元资金的情况

1.关于丙公司委托贷款×万元的情况

×年×月×日，丙公司与乙公司签订协议，甲方将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对丙公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的3%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件二／1）。

×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，交给乙公司。经乙公司背书后，转入甲公司。甲公司收到该×万元后，主要用于付给丙公司利息×万元、壬公司货款×万元、癸公司货款×万元、子公司利息×万元、丑公司×万元，归还辛公司借款×万元，合计×万元（见附件二／2-17）。

因甲公司未归还丙公司借出的×万元，丙公司向法院提讼。其后，根据×法院判决和×法院民事调解，由乙公司返还给丙公司本金×万元、利息×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付丙公司×万元（见附件二／18-25）。

2.关于丁公司委托贷款×万元的情况

×年×月×日，丁公司与乙公司签订协议，丁公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对丁公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件三／1）。

×年×月×日，丁公司开出×银行的#×转账支票×万元，交给乙公司。经乙公司背书后，转入甲公司。甲公司收到后，通过寅公司归还×年×月×日甲公司向子公司的借款×万元，归还甲公司向卯公司的借款×万元。

上述×年×月×日甲公司向卯公司借入的×万元，用于付给辰公司货款×万元，付给午公司×万元，与其他资金一起付给未公司×万元（见附件三／2-20）。

因甲公司未归还丁公司借出的×万元，丁公司向法院提讼。其后，根据×法院案外调解协议，由乙公司返还给丁公司×万元、利息×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付丁公司×万元（见附件三／21-22）。

3.关于戊公司和庚公司委托贷款×万元的情况

（1）关于戊公司委托贷款×万元的情况

×年×月×日，戊公司与乙公司签订协议，戊公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息；乙公司对戊公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件四／1）。

×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，付给戊公司。戊公司背书后，交给A某某。A某某将该支票直接付给辛公司。×年×月×日，甲公司记入“其他应付款――戊公司”账户×万元（见附件四，2-4）。

案发后，戊公司借出的×万元，已通过×个单位签订转账协议书追回，由申公司归还酉公司。

（2）关于庚公司委托贷款×万元的情况

×年×月×日，庚公司与乙公司签订协议书，庚公司将×万元委托乙公司贷给乙公司选定的企业，委托期限为×个月，按月息×%计息：乙公司对庚公司委托的资金负全部责任，到期保证归还全部本金，并一次性支付委托手续费，为本金的×%，在委托资金到账后，当场以支票或汇票方式付清（见附件五／1）。

×年×月×日，丙公司开出×银行的#×转账支票×万元，付给庚公司。×月×日，庚公司开出×银行的#×现金支票×万元。两张支票，合计×万元，由庚公司交给A某某。A某某将其直接付给辛公司。×年×月×日，甲公司记入“其他应付款――庚公司”账户×万元（见附件五／2-6）。

庚公司借出的×万元，根据×法院判决和×法院判决，扣除已付给庚公司利息×万元、戊公司利息×万元、丁公司利息×万元，合计×万元，由乙公司归还庚×万元。×年×月×日，乙公司正式赔付庚公司×万元（见附件五／23-25）。

（3）辛公司收到×万元的去向情况

辛公司收到以上×万元后，主要用于付给庚公司利息×万元、戊公司利息×万元、丁公司利息×万元，其余×万元，作为甲公司归还×年×月×日向辛公司借款×万元的本息。

上述×年×月×日甲公司向辛公司借入的×万元（×万元+×万元），A某某将其直接解入戌公司。根据戌公司的×年×月×日《转账通知》称，戌公司收到的上述×万元，是收回×年×月×日戌公司经乙公司转贷给辛公司的借款（见附件五／7-22）。

三、论证

一、检材由委托方依法收集并提供，因而是合法、真实、有效的。

二、对上述有关财务事实的检验，符合公允的证据规则。

三、根据《中华人民共和国商业银行法》第五十二条规定：商业银行的工作人员应遵守法律、行政法规和其他各项业务管理的规定，不得有下列行为：利用职务上的便利，贪污、挪用、侵占本行或者客户的资金（见附件九／1）。A某某将客户交给银行的委托贷款通过自己经营的公司贷给客户，在自己经营的公司无力偿还的情况下，又由银行赔付，改变了客户委托贷款的所有权，其行为明显触犯了法律。

四、鉴定结论

×年×月至×月，A某某以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位交给乙公司的×万元委托贷款，纳入其个人控制之下。其中：转入A某某任董事长和法人代表的甲公司的账户×万元；以甲公司的名义付给辛公司×万元。案发后，已追回×万元，未追回×万元。因法院的调解、裁定、判决，经执行三次赔付（×万元+×万元+×万元），乙公司直接损失×万元。

落款：鉴定机构及其鉴定专用章

高级司法会计师：

（印章）

司 法 会 计 师：

（印章）

日期：

第二部分文证审查意见

司法会计文证审查意见书

文号

一、基本情况

×年×月×日，本院公诉人某某某提出委托，要求对案件中的司法会计鉴定结论文书进行审查。

×鉴定机构提供的鉴定结论称，×年×月至×月，A某某以乙公司的名义，与丙公司、丁公司、戊公司、庚公司签订委托贷款协议书，将上述单位交给乙公司的×万元委托贷款，纳入其个人控制之下。其中：转入A某某任董事长和法人代表的甲公司的账户×万元；以甲公司的名义付给辛公司×万元。案发后，已追回×万元，未追回×万元。因法院的调解、裁定、判决，经执行三次赔付（×万元+×万元+×万元），乙公司直接损失×万元。

二、审查情况

首先，值得肯定的是该鉴定未使用言词材料，检验部分的叙事脉络也较清晰。其次，存在下列问题：

（一）检验不充分

第一，检验采用的仅是查账的叙事法，未对检材特征进行观察描述。

第二，未从多个角度、利用多份相关的涉案会计资料对资金收付进行检验。

第三，未利用各种条件对资金收付的会计记录进行检验。

（二）论证不正确

该鉴定对于检材来源合法性和检材真实有效性的论证是缺乏论据的；对于检验方法的论证是错误的；对于非会计行为合法性的论证是多余的。

（三）结论缺乏部分依据

该案中虽然甲公司会计记录不全，但乙公司是老企业，必定有规范的会计记录，这部分会计记录直接影响到案件的定性。然而，该鉴定未对这一范围的涉案会计资料进行检验，因而结论中“直接损失”一词缺乏事实依据。

三、审查结论

篇3

房地产投资信托基金（REITs）可以看成是基金的一种，其特殊之处在于房地产投资信托基金通过发行收益凭证筹集的资金主要用途是投向房地产市场。房地产投资信托基金拓宽了我国房地产业的融资渠道，缓解了银行信贷的压力，使得我国房地产宏观调控更加行之有效，也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。但由于我国房地产市场、信托市场以及基金市场发展相对滞后，我国还未发行真正意义上的房地产投资信托基金。随着我国市场环境和政策环境日益成熟，房地产投资信托基金的发行已经成为调节房地产市场，改善房地产金融市场的首要任务。

一、我国房地产投资信托基金（REITs）的最优路径

（一）准备阶段

由于金融市场产品多样化的发展，我国已发行若干类房地产投资信托基金，如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易，但还只是面向机构投资者，并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面，我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定，对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。

（二）试点阶段

由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域，包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类，即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后，我们首先发展房地产类投资信托基金，并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后，综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应，并提出相应的整改措施。

（三）完善阶段

经过试点阶段的试行和整改，我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型，从房地产到相关行业，再到房地产金融市场的完善过程。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有两种，公募方式和私募方式。同样，房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广，基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多，受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言，私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小，这是由于其投资者都是特定的，人数不超过200人，并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售，不进行公开宣传，基金份额的投资金额较高，因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。

三、我国房地产投资信托基金（REITs）的资金来源渠道

目前我国的房地产市场的资金来源可分五种，分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展，私人财富迅速积累，全国范围内形成了大量的社会闲散资金，房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金，对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看，养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然，在房地产投资信托基金的管理运营过程当中，房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息，从而达到良性循环的目的。

四、我国房地产投资信托基金（REITs）的产品定位

针对目前我国的现实国情，我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先，公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低，可以吸收社会小额闲散资金，促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格，从而降低基金的运营风险；其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性，并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响；再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产，受信托法保护，安全性更高也更适合我国市场现状；最后，针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象，权益型不仅可以满足投资者的需求，而且可以满足真正房屋承租者的需求，从根本上解决投资者和需求者的矛盾。

参考文献：

[1]姜伟伟.我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究[D].中南大学硕士论文,2007.

篇4

中图分类号：F830.91 文献标识码： B 文章编号：1674-2265（2015）08-0075-08

一、引言

实体经济的发展离不开金融的有效支持，基金作为最重要的机构投资者之一，对维护证券市场的稳定发展起着非常重要的作用。东南亚国家的证券投资基金业近几十年来发展迅速，对该地区的实体经济发展起到了有效支持作用。因此，研究东南亚基金的发展无疑具有较好的现实意义。证券投资基金是指通过发售基金份额，将众多投资者的资金集中起来，形成独立财产，由基金托管人托管、基金管理人管理，以投资组合的方法进行证券投资的一种利益共享、风险共担的集合投资方式。证券投资基金起源于19世纪60年代的英国，因具有专家理财、分散风险、方便投资等优势，在世界范围内发展迅速。证券投资基金不仅给投资者提供了多样化的投资选择，还具有稳定和规范本国证券市场发展的作用。我国证券投资基金从1998年开始发展至今，已取得了长足进步，尤其是2013年6月新《证券投资基金法》的实施，蕴含了对基金业未来发展的前瞻。截至2014年11月底，我国境内共有基金管理公司95家，管理资产合计60912.67亿元，其中公募基金数量1855只，管理的公募基金规模42386.35亿元。证券投资基金已成为我国机构投资者的主导力量，是我国金融业的一个重要组成部分，对证券市场的发展产生了深远影响。然而，学术界研究普遍认为我国的证券投资基金到目前为止还存在许多问题。孙黛（2013）指出我国证券投资基金存在选择品种较少、内部控制不足、监管不到位等问题;刘秉文（2009）认为我国证券投资基金普遍存在羊群效应，基金的羊群效应加剧了我国证券市场的波动性;许辉、祝立宏（2009）通过实证分析发现我国证券投资基金和资本市场还未形成相互促进、共同发展的良性互动。由此可见，我国证券投资基金发展尚不成熟，基金产品、投资管理和监管方面还有待进一步完善。

东南亚国家的证券投资基金在近30年来发展迅猛，对该地区经济所起的推动作用日益重要，尤其是作为亚洲地区重要基金管理中心的新加坡。截至2013年12月底，新加坡基金资产管理总值达18180亿新元，折合人民币约85033.3亿元①，资金募集来源与投资范围遍布亚太、欧洲及北美地区，其基金业的发展与管理经验对于我国基金业具有十分重要的借鉴意义。陈洁民（1998）指出新加坡证券投资基金快速发展的主要原因有：投资环境的改善、投资者数量的增加和质量的提高、政府的支持等;吴炜（1999）分析了亚洲金融危机之后新加坡政府针对基金业的新措施，指出新加坡以发展资本市场和基金管理业为主打造亚洲金融中心的构想。不只是新加坡，东盟国家在世界和区域经济中的地位正得到提升。2015年，东盟国家计划把新加坡、泰国、马来西亚等7国的8个证券交易所连接起来，成立一个覆盖5.2亿人口，拥有3000余家上市公司，总市值超过2万亿美元的世界第七大证券交易所，东盟金融市场的发展越来越受世人关注，此外东盟国家和我国在社会文化方面具有许多相似之处。因此，研究该国家联盟投资基金发展过程中的经验和教训，对于我国基金业的发展具有很好的参照和借鉴作用。

在东南亚11个国家中，本文将选取新加坡、泰国和马来西亚三国进行重点分析，原因如下：一是总体经济方面，11国中新加坡、泰国和马来西亚三国的经济形势较好，总体经济水平较高。具体数据如表1。

由表1数据可见：新、马、泰三国总GDP及人均GDP均排在东盟国家前列。印尼总GDP最高，但其人口最多、国土面积最大，人均GDP表现差强人意;文莱人均GDP较高，但人口及国土面积过小，不适合做对比分析。东盟国家中新加坡率先成为新兴工业化国家，马来西亚、泰国等已处于工业化中期阶段，与我国相类似。因此，综合考虑之下选择新、马、泰三国分析较为合适。

二是资本市场运行方面，总体而言，新、马、泰三国是东盟中市场经济运作最好的三个国家，进入福布斯排行榜的企业占东盟上榜总企业数的82%，世界经济论坛的《2014―2015年度全球竞争力报告》中，新加坡排名第2，马来西亚排名第20，均高于我国。在证券市场中，三国的股票与债券发行总额占GDP的比重在东盟国家排名靠前，且目前新加坡是亚洲重要的基金管理中心，泰国和马来西亚也有值得关注和研究的基金品种，故新、马、泰三国代表着东盟地区金融市场运行的最高水平，在基金运作方面均有值得我国学习和探讨的方面。三是社会文化方面，东南亚地区是世界华人、华侨最集中和人数最多的地区之一。其中，新加坡的华人占当地人口比例的77%，马来西亚占23.7%，泰国占11%。可见这三国在社会环境与文化背景方面与我国最为相似，同时我国也对新、马、泰三国最为熟知，因此研究这三个国家的基金发展现状对于我国具有较好的借鉴意义。

二、东南亚三国证券投资基金的发展现状

（一）新加坡证券投资基金的发展现状

新加坡作为亚洲金融中心，也是重要的基金管理中心。新加坡具有良好的金融市场发展基础。自1959年新加坡第一只基金――新加坡基金问世以来，基金业发展迅速，不仅基金品种日益丰富，基金的资金募集来源及投资领域也向全球范围扩大。新加坡实行的是政府主导战略，政府提供一系列激励政策，以鼓励国际性的基金管理公司在新加坡境内扎根，推动新加坡向地区性、国际性基金管理中心迈进。新加坡的证券投资基金中私募投资基金所占份额较大，其中对冲基金发展最为迅猛。新加坡的公募基金被称为集合投资计划（CIS），其中最主要是单位信托。表2为2009―2013年新加坡资产管理总值及主要证券投资基金管理总值。

由表2中数据可以看出，新加坡基金业所管理的资产总规模大于我国。近年来新加坡对冲基金规模不断扩大，私募基金所占比例远大于公募基金，表明其基金管理领域成熟程度远高于我国，相关的销售平台、监管机制以及公民的基金投资意识均处于领先水平。从基金的募集来源与投资方向看，2013年新加坡基金业所募集的资金中约有77%来源于新加坡以外地区，并有67%的资金投资于亚太地区市场;集合投资计划中约有78%的资金投资于亚太地区证券市场，由此可见新加坡作为亚洲金融中心，其离岸基金占据了主要市场份额。

1997年新加坡开始实行中央公积金投资计划（CPF Investment Scheme，CPFIS）。在该计划下，成员可将其普通账户及特别账户③中超过一定比例的公积金通过购买股票（限于蓝筹股）或共同基金的形式投资于资本市场，风险与收益均由个人承担。政府鼓励成员实现投资组合多样化并分散风险，总投资额可达普通账户及特别账户的余额总和，成员还可以将其普通账户的全部余额投资于基金产品。截至2012年6月底，新加坡中央公积金规模为2192.67亿新元，普通账户与特别账户累计结余共1396.32亿新元。历年中央公积金投资计划中，单位信托基金所占资产配置比例如表3所示。

近年来中央公积金投资计划下的单位信托基金一直占据20%左右的份额。截至2012年6月底，实际参加普通账户投资计划的成员为89.6万人，资金规模为230.72亿新元，其中单位信托为40.12亿新元;实际参加专门账户投资计划的成员为45.2万人，资金规模为63.58亿新元，其中单位信托为12.01亿新元。中央公积金投资计划增加了单位信托基金的资金供给，提高了本国公民投资于基金的参与度，对促进公民对基金行业的理解、培养基金管理人才起到了重要作用。

（二）泰国证券投资基金的发展现状

泰国的证券投资基金被称为共同基金。相较于东南亚的其他国家，泰国证券投资基金业务起步较早。1975年泰国第一只封闭式共同基金――永盛基金（Sinpinyo Fund）成立，之后30多年来，共同基金市场发展迅速，如今共同基金总数已过千只。泰国的共同基金种类与我国的投资基金比较相似，股票类共同基金和债券类共同基金是整个基金市场的主要品种。表4为2006―2010年泰国共同基金市场的主要数据。

近几年泰国共同基金呈波动增长的趋势。2008年因国内政局不稳定，国内经济增长放缓，再加上全球金融危机的扩散，使得泰国共同基金出现整体衰退。2010年经济逐步回暖之后，基金业稳步发展，2012年泰国共同基金的资产净值为26144.02亿泰铢，同比增长25.5%，共同基金价格效应和基金市场的资金净流入量成为资产净值增长的主要驱动力，其中债券共同基金是推动市场增长的主要产品。

国家基金是20世纪80年代中后期在泰国基金市场上得到迅速发展的一个品种，它是指资本来源于国外，并投资于某一特定国家的跨国信托投资品种。由于当时泰国市场上的证券数量有限，国家基金便成为境外投资者追逐的主要目标。2010年之后泰国投资外国的共同基金（FIF）、长期共同基金（LTF）净值均大幅增长，成为共同基金市场关注的焦点。

（三）马来西亚证券投资基金的发展现状

马来西亚的证券投资基金业起步较晚，直到1985年，马来西亚才采取一系列金融改革措施促进其证券市场的发展。1995年，马来西亚政府为了吸引外资，加快了通过证券投资基金吸引外资的步伐，投资基金业进入了快速发展时期。

由表5数据可见，马来西亚的单位信托基金规模大于泰国，与新加坡和我国相比还有一定差距，但表现出快速发展的态势。此外，马来西亚信托基金中的一个特殊品种――伊斯兰基金在次贷危机之后越来越多地受到金融界关注。伊斯兰基金（Islamic funds）是指遵守伊斯兰教法所规定的投资原则的基金，只能投资股票，禁止一切与利息和投机相关的投资活动，并且必须去掉收入组合里被伊斯兰教教法视为“不洁”的成分。伊斯兰基金结合了社会责任和以信仰为本的道德原则，是金融和信仰的混合物。马来西亚有60%的人口信仰伊斯兰教，随着马来西亚穆斯林人口以及人均收入的逐年增长，伊斯兰基金的地位举足轻重。表6列出了2008―2012年单位信托基金中的伊斯兰基金数量和净值。

从表6可以看出，伊斯兰基金在马来西亚单位信托基金中已占有一定份额，且规模在不断扩大。尽管伊斯兰基金目前仍处于发展的初级阶段，但由于伊斯兰基金遵循严苛的运营模式，不能投资金融服务和衍生工具等投机产品，所以在源头上降低了投资风险，即便是在次贷危机中也保持了良好的收益。在全球加强金融监管、防范系统性风险的背景下，全球传统金融体系与伊斯兰金融的合作日益加强，伊斯兰基金也开始逐步扩展市场，寻求国际间的合作。

三、东南亚三国证券投资基金的发展经验

（一）新加坡证券投资基金的发展经验

总体来看，新加坡国土面积小、人口少，其基金业发展更具有国际化的特点，目前新加坡已与中国香港一同成为亚太地区基金管理投资中心。在资金来源与去向方面，新加坡具有“两头在外”的特点，即资金大部分来自于海外，并主要投向海外;在管理机制方面，新加坡主要实行政府主导型战略，为吸引境外资金和基金管理公司，政府在优惠政策上力度较大，对非居民交易给予税收优惠，但对非居民交易账户与国内账户实行严格的分离监管;在基金品种方面，新加坡私募基金份额遥遥领先，远高于中国香港，而公募基金则占比例较小，对冲基金发展迅速，基金品种不断创新。新加坡在证券投资基金管理方面有以下几点经验值得借鉴：

1. 优化销售服务。2014年5月，新加坡单位信托基金网上销售平台将客户购买股票基金所需支付的开端销售费（initial sales charge）④降低到0.5%，远低于银行售卖单位信托基金时3%的销售费。一方面，网络销售平台本身具有低成本优势;另一方面，降低申购费也是海外基金业的普遍趋势。若申购费较高，一些销售机构或多或少会受佣金影响，向客户推荐不适合的产品。目前，一些国家例如英国和澳大利亚的基金销售业已废除征收申购费，转而定期征收平台费（platform fee），以去除投资者和销售商之间的利益冲突。平台费的做法也对基金的投资管理形成一种隐性考核，只有对投资表现满意的客户才会继续留在平台，支付平台费。此外，在基金购买方式上，新加坡投资产品分销商 dollarDEX 允许投资者使用信用卡通过该公司网站购买超过 100 种的单位信托，成为新加坡第一家允许客户以信用卡结算网上交易的基金分销商。用信用卡购买单位信托，意味着投资者可享有55 天的免息贷款，此举无疑吸引了更多基金投资者，而我国还不允许用信用卡进行基金投资活动。因此，完善网络基金销售平台、降低收费、提高销售服务的做法是值得我国借鉴的。

2. 发展私募基金。近年来新加坡私募投资基金迅速发展，其规模远超公募基金，使新加坡成为东南亚区域私募基金枢纽，这都归功于新加坡稳定的政治形势、完善的法律、健全的商业体制以及地理优势。目前，我国的私募基金管理规模已超公募基金。因此，完善私募基金监管、进一步创新私募产品成为接下来的发展重点，而新加坡的发展经验值得借鉴。新加坡1999年推出了精品基金管理公司（BFM）发牌计划，BFM是管理面向特定熟练投资者的规模相对较小的基金管理公司，它的运作与私募基金颇为相似，该计划下只要基金的管理金额、缴付资本、基金经理人的数量及资历和面向的客户符合要求，便可获得牌照进行基金运营。该计划提高了私募基金的审批效率，又从源头上控制了私募基金的风险，使得新加坡的私募基金先人一步取得高速发展。我国的私募基金刚纳入证监会监管范畴，应在信息披露、基金经理及投资者资格、契约规范、公司资本结构等方面做出相应的特殊规定，使私募基金健康稳定发展。另外，在对冲基金的发展上，新加坡早在2001年年底便实行对冲基金零售化，出台对冲基金指引，规定了对冲基金的投资门槛和发售对象。对冲基金首先需要多样化的金融衍生工具作为投资标的，其次对冲基金风险极高，它的发展必须以成熟的金融市场和强有力的监管为前提。我国现已开始推进发展对冲基金，因此应加快金融产品创新，出台对冲基金指引和监管政策，为对冲基金的发展提供基础和保障。

3. 中央公积金投资。新加坡实行中央公积金投资计划，公积金大部分由新加坡政府投资公司具体投资运作，特定账户余额可由公积金成员自主投资。中央公积金投资计划对单位信托基金的发展起到了很好的促进作用。目前，新加坡政府投资公司已跻身于全球最大的100家基金管理公司行列，其运用市场化的管理模式和专业化的投资理念，在北美、欧洲和东亚等区域进行投资。我国的养老基金、社保基金规模庞大。截止到2012年，我国企业职工基本养老保险结余22968亿元，现行体制下上述资金只能进行银行储蓄和购买国债，机会成本很高，隐性损失巨大。因此，可借鉴新加坡中央公积金管理体制，将具有一定相似属性的资金，尤其是长期结余的资金，集中起来，通过市场化方式，进行投资运营，减少管理成本，发挥规模效应。我国目前正在探讨养老金入市机制。如果该设想切实可行，巨额的养老金将对我国资本市场起到巨大的刺激作用。

（二）泰国证券投资基金的发展经验

泰国的共同基金业规模虽不大，但其业绩和制度却处于世界前列。2013年晨星公司从对24个国家和地区投资共同基金的投资者进行的一项投资经验调查发现，泰国的投资级别被投资者列为B级，与荷兰、新加坡和中国台湾评级持平，并列第3位，高于多个研究对象国家和地区。这主要归功于泰国实行的有利投资的税制优惠，如不扣差额税收、减免长期基金的投资收入所得税等，这些优惠使得投资者收益增加，据相关财务和税务规定评估的业绩表现处于较好水平。

我国可以借鉴泰国的税制优惠政策，考虑降低手续费，提高投资者的收益。在基金营销方面，我国未来将更多地依靠直接销售渠道和目前流行的网络渠道展开营销，信息公开便更为重要，客户接触了解的信息越多，对投资决策就越有帮助，也能促使其尝试投资多样化基金产品。基金公司在发行基金时，也必须审时度势推出易于进行市场营销和符合客户要求的产品。

（三）马来西亚证券投资基金的发展经验

马来西亚单位信托基金市场成长迅速的主要原因是政府推动和放宽管制。与新加坡类似，马来西亚政府采取一系列措施吸引外国基金机构在吉隆坡建址营业，包括减免税收、放宽基金所得收益汇出的限制等，马来西亚政府还允许外国单位信托投资公司持有本国公司的大部分股权，用外资活跃马来西亚单位信托基金市场，并且马来西亚政府同样在很早便允许公积金会员从公积金账户提取款项进行单位信托基金的投资，增加单位信托基金的资金来源。此外，在基金营销方面，马来西亚注重对单位信托知识的宣传和基金促销人才的培养，并且允许国内外资银行以分销商身份促销单位信托基金管理公司的基金，扩宽促销渠道。在利用外资促进基金业的发展方面，马来西亚的政策是一个很好的借鉴。

马来西亚单位信托基金中的一大特色产品是伊斯兰基金。2009年马来西亚与中国香港签署《互相合作发展伊斯兰资本市场及伊斯兰集体投资计划的声明》，将中国香港作为伊斯兰基金销售平台。2014年6月，马来西亚第四大综合金融服务集团RHB宣布在中国香港推出首个符合回教教义的主动式管理平衡基金，这是首个跨境销售的伊斯兰基金，借助中国香港伊斯兰基金将有望进一步向亚洲地区延伸。我国拥有约5000万伊斯兰人口，伊斯兰金融的发展潜力更大，目前我国的房地产市场上已出现伊斯兰基金的身影，我国在今后可以考虑与马来西亚合作引进伊斯兰证券投资基金，在恰当时期发展本地伊斯兰基金市场，徐甜（2011）认为在我国银监会的推动下，宁夏回族自治区有望在国内率先试水伊斯兰金融。

四、对我国证券投资基金发展的启示

通过对东南亚三国证券投资基金的发展现状及经验分析，可归纳提出对我国证券投资基金发展的几点有益启示：

（一）推进基金产品创新

基金是金融市场发展到一定程度的产物，基金业的发展壮大取决于资本市场的发展，包括投资标的物的发展、投资者的教育、潜在市场的培育、市场制度的建设和法律法规体系的完善。在我国现阶段，金融体制改革还有待进一步深入、市场尚未成熟、投资者的投资意识不强，加之受投资环境和投资标的物过少的限制，尽管我国基金产品种类较多，但大部分基金产品存在同质化倾向，并未真正起到基金实现多元化投资的作用。与我国相比，新加坡拥有开放的资本市场和发达的金融衍生工具，成为少数允许个人投资对冲基金的地区之一。我国为防范风险，金融衍生工具数量有限，一些杠杆较高的操作被严格禁止，资本市场也未完全开放，这均阻碍了基金产品创新的进程。因此，我国还需进一步发展多层次资本市场，加快市场开放的步伐，加快金融产品改革创新，推进基金产品的创新，提高投资者的投资意识，发挥基金投资分散风险及稳定市场的作用。

（二）完善基金业评价体系

新加坡基金业在亚洲金融危机后曾面临一个问题――基金市场的投资回报缺乏可比性。由于新加坡的基金市场国际化程度较高，各国的基金管理公司会运用各自惯例的评价标准，使得整个市场缺乏统一、客观的评价体系，这便给基金经理人提供了机会，他们可以选择最有利的衡量标准来提高自己的绩效，误导投资者。我国虽不似新加坡拥有众多不同国家的基金管理公司，但也缺乏统一权威的评价体系，各种基金评价机构均有自己不同的评价方法，基金公司在评价和宣传上也往往采用对自己最有利的方式。因此，我国可以考虑建立本国的独立性基金评价机构，借鉴国外机构的评价方法，制定统一的标准，确保公信力。此外，在评价指标选择上，还应综合考虑各种因素，避免过分看重投资收益率，导致基金管理人为追求高回报而放弃招募说明书所标明的投资风格的现象。最后，还应加强具有公正性和权威性的法律、会计、审计等中介机构的建设，最终形成完整有效的外部监督和评价机制。

（三）创新营销方式和渠道

我国基金公司在推出和销售基金产品时，很大程度上不是以需定产，没有考虑投资者的认可程度，而是以产定需，下达一定的任务指标，销售者常推荐不适合的基金产品，投资者大多只能被动或盲目购买产品。要拓宽基金的销售渠道，就必须加强客户的偏好研究，对基金客户进行的研究，需要从不同区域、不同年龄层次、不同收入、不同风险偏好角度出发，瞄准特定的群体推出适合的产品。在这一方面我国可以借鉴马来西亚的伊斯兰基金，推出针对市场需要的特色基金产品。

我国现阶段基金销售网络以银行代销、券商代销、基金公司直销为主体，这三方均建立了各自的营销体系和客户网络，其中商业银行以其营业网点遍布全国的优势在基金销售份额中占绝大部分。为拓宽营销渠道，政府可以考虑将更多的机构纳入基金营销体系中，例如投资顾问公司、保险机构、农村信用合作社等，引入竞争;也可以借鉴新加坡经验，设立专业的区域性基金销售公司，构建一体化基金网上交易平台，以降低成本;同时培养基金销售员和经纪人，在经济落后地区加大基金知识的普及，发掘潜在市场。

（四）改善税收优惠制度

东南亚三国均运用了税收优惠政策吸引外资和发展基金业，我国也应借鉴和完善本国的税收优惠政策，使我国税收政策逐步与国际接轨。我国目前的证券投资基金税收优惠政策还过于笼统，主要集中在降低投资收益所得税上，我国还应该考虑制定更多优惠政策以吸引机构投资者和保护投资者权益，例如对基金净收益分配不同比例使用不同的税收优惠，鼓励基金管理公司多分红，还可以对养老金、企业年金给予更大的税收优惠，包括免收营业税、利息收入所得税等，鼓励养老金进入基金投资领域。

注：

①根据2015-1-19 16：29 1SGD=4.6772CNY汇率折算。

②新加坡金融管理局《资产管理活动调查报告》所公示的资产管理总值不仅包括证券投资基金资产管理总值，还包括私募股权基金、不动产投资管理、房地产投资信托基金（REIT）所管理的资产总值。

③新加坡55岁以下成员中央公积金账户分为三个：普通账户、保健账户和特别账户，其中保健账户储蓄主要用于医疗保健，不可进行投资活动。

④开端销售费，国内一般称为申购费，即购买基金时的费用。

参考文献;

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The Development Experience of Securities Investment Fund in Southeast Asian Countries

――Taking Singapore， Thailand and Malaysia as Examples

Xu Lin Qiu Mengyuan

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一、引言

在19世纪中后期产业革命的推动下，投资信托基金首次在英国出现。在接下来的一个世纪中，投资基金在国际市场，尤其是美国市场上蓬勃发展，目前美国共同基金总规模已增长近1000倍。基金业的迅猛发展成为国际金融市场上最显著的现象。

20世纪90年代初，我国也开始进行投资基金的尝试，逐渐形成了投资基金市场的雏形。截止至2008年12月31日，中国共有60家基金公司掌管了纳入统计的464只证券投资基金，资产净值共计18864.60亿元，份额规模共计24638.56亿份（不含QDII，以下数据均不含QDII）[①]。其中31只封闭式基金资产净值共计685.52亿元，占全部基金资产净值的3.63%投资基金，份额规模共计768.10亿份，占全部基金份额规模的3.12%。其中433只开放式基金资产净值共计18179.08亿元，占全部基金资产净值的96.37%，份额规模共计23870.46亿份，占全部基金份额规模的96.88%。[②]

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关键词 保障房 建设 融资 房地产信托基金

鉴于当前形势下的房地产业发展趋势，以及从我国公民的住房情况来看，仍然有大部分的居民居无定所。对此，政府提出了一个建设性的政策，即保障房建设。这对解决我国绝大多数人的住房问题有着重大的意义。但是，由于保障房建设的利润空间比较小，属于公众服务性措施。自然而然地就提不起房地产投资商的积极性。由此，便导致了资金问题成为保障房建设项目中最突出的困难。而资金问题具体地体现为建设的投入资金不足与融资渠道的狭窄。所以，保障建设的资金问题重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融资问题对政府来说，是个极大的挑战。如何拓宽融资渠道、如何确保资金的有续投入？本论文从几个方面提出建议，希望对解决保障房融资问题有一定的帮助。

一、当前保障房融资出现的困难

根据相关法规的精神，要求在二零一三年前为全国一千五百多万户低收入家庭解决住房问题。但由于投入的资金有限，必将会在很大程度上限制了保障房建设的效率。如今，政府为保障房建设所拨出的资金只占总需求的不到百分之八，使保障房建设资金仍然存在很大的缺口，难以补足。以目前情形来看，要按时按量达标是非常困难的。如此一来，政府在保障房建设中的主导位置便突显出来了。因此，政府如何发挥其主导作用、如何带动各界参与到保障房建设的融资问题中便成为了最具挑战的困难。

由此可见，资金问题是保障建设最大的障碍，而融资的方式与渠道则是关注的重点。

二、融资渠道探讨

鉴于目前保障房建设所体现出来的资金困难，政府应当把重点放在拓展融资的方式与渠道多元化。为此，笔者结合当前形势提出以下几点建议：

一是制定相关的法规政策。政府可以制定新的税收政策，以加强管理税收的合理使用，使其中一部分可以作为保障房建设的资金来源。政府还可以利用相关的金融机构如银行以便为保障房建设提供部分资金来源。诸如此类的财政政策都可以为解决保障房建设的资金缺口作一定的保障。总之政府要为保障房的建设给予政策性的支持。

二是明确中央政府的主导作用，发挥地方政府的作用。首先，政府财政拨款是保障房建设最基本也是最固定的资金来源。可见，在保障房建设中政府是处在一个主导的位置上，这是不容置疑的。政府除了财政拨款以外，还可以利用其主导地位降低融资的成本并以拓展保障房建设融资渠道作为政府主要的责任，以增强融资能力。除了中央政府拨款之外，还应当充分地发挥地方政府的作用。从长远来看，政府要转变思路，积极引导其他资本参与保障性住房合作建设。

三是引进市场。的确，保障房的低利润很难吸引房地产开发商的兴趣。但以政府为主导而推进的保障房建设投资，具有可信性与安全性。这对少数投资能力较低的开发商来说，则是一个不错的选择。政府还可以通过一些激励机制把保障房建设投资引进市场，如提供相应的补贴，甚至可以直接把保障性住房建设作为一个指标直接与开发商拿地中标相关等，以增强私营企业对保障房建设的投资力度。此外，以市场机制引入民间资本作为保障房建设的部分资金来源也不失为一个有效的融资渠道。具体地，如可以在建设过程中通过部分的建设权与动营权的转让，在私营企业投入资金并收取了一定的利润后再收归政府管理。如此一来，不仅可以缓解保障房建设资金的缺口的问题，也减轻了政府的压力。

四是引入土地出让金与住房公积金。政府可以每年从土地转让的收入中拿出一定比例用于保障房建设。有必要引入部分土地出让金作为保障房建设资金的一个重要来源。另外，根据国外的成功经验，公众住房公积金也可以作为一个融资渠道。中国很多城市的住房公积金闲置率很高有的甚至达到70%，政府可以通过管理先使用一部分作为投资，使资金得以有效利用的同时也为保障房建设提供帮助。以住房公积金支持保障房建设将成为我国融资渠道的开创性措施。

五是利用房地产信托基金REITS。房地产信托基金是一种发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金属于不动产证券化的一种。根据发达国家的成功经验，可以看到，房地产信托基金模式已渐渐成为一种普遍的融资渠道。房地产信托基金是投资机构通过对房地产进行管理，将经营所得的利润按比例回报给投资者的一种方式。政府同样可以通过房地产信托基金，转让保障房以获取建设的资金，也可以把经营所得分给投资者。如此一来，便可以互惠互利，不仅缓解了保障房建设的资金压力，投资商也得到了长期稳定的利益回报，达到了共赢的局面。在不久的将来，可以预见，房地产信托基金模式将成为保障房建设的融资渠道多元化的开创性道路之一。

总而言之，融资多元化是保障房建设中最核心的问题。各方都应当致力于解决保障房建设的融资问题，使保障房建设得以顺利完成。从而保证将人民利益落在实处，确保低收入家庭的基本住宿。进而体现“以人为本”的理念，促进国家和谐有序地发展。

参考文献：

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中图分类号：F83 文献标识码：A文章编号：16723198（2012）10009901

阳光私募基金，指的是通过非公开发行方式向特定投资者募集，并投资于二级证券市场的基金。在国外，私募基金又被称为对冲基金（Hedge Fund）。

2004年2月20日，赵丹阳旗下的“深国投・赤子之心”募集成立，这是我国成立的首只私募信托基金，同时开创了私募信托基金这一私募阳光化模式。据好买基金研究中心不完全统计，截至2011年12月31日，国内通过信托平台发行的非结构化证券投资类私募基金已达861只，管理公司数目为353家，从业人员据估计已经超过了3000人。整体资产管理规模估计在2500亿元人民币以上。

阳光私募基金总体规模和市场迅速扩大，已成为我国资本市场重要的机构投资者之一，但是我国基金业绩评价体系还很不完善，尚未形成一套统一、完善、合理的评价体系。本文在借鉴国外基金业绩评价体系的基础上，针对中国市场的特点，就基金业绩持续性这一方面做出实证并提出一些建议。

基金经理人能否持续获得超额收益是近年来基金研究的一个热点。Sharpe（1966）、Jensen（1968）、Carlson（1970）利用Spearman等级相关系数检验法研究基金业绩持续性，结果表明基金前后期业绩不具有持续性。Brown和Goetzmann（1995）运用了一个交叉乘积比率，采用的是相对基准和绝对基准，对基金的风险调整收益序列同基准序列比较后的盈亏状况持续性进行了分析，结果基金业绩具有一定持续性，但是这种持续性逐年递减。Fletcher和Forbes（2002）利用Brown和Goetzmann（1995）提出的交叉乘积比率，检验了1982-1996年间724只英国单位信托基金的业绩持续性。国内方面，庄云志、唐旭（2004）运用回归系数法、动量检验方法和绩效二分法，对中国22闭式基金从1999 年12月31 日至2003年6月27日的业绩持续性进行了实证研究。结果表明，基金业绩在中长期表现出一定持续性。胡畏、聂曙光和张明（2004）采用Goetzmann 和Ibbotson的方法来考察中国的证券投资基金业绩的持续性，结果表明短期内不存在持续性，但当考察期较长时，中国的基金业绩有一定的持续性。杨宏恩（2008）采用列联表法、Z检验和Fisher精确检验，我国合资基金管理公司旗下成立时间较早的13只开放式基金的业绩进行持续性实证分析，实证结论表明，业绩的持续性受股指波动的影响显著，样本基金总体上没有表现出业绩的持续性。陈磊、杨桂元和邓留保（2011）首先使用修正的R/ S方法实证分析开放式投资基金业绩的长期持续性；其次使用 Spearman 自相关系数方法计算了样本基金的短期持续性；并提出我国证券投资基金可能存在持续性时间阈的概念，利用样本数据对假设进行实证检验。

1 实证

参数检验法假设基金业绩服从正态分布，最广泛使用的参数检验法是横截面回归法。横截面回归法一般将整个样本期分为相等的两个子样本期，通过检验基金后期业绩对前期业绩的横截面回归的斜率系数是否显著对业绩持续性进行判断。

检验可以通过三个步骤进行：

（1）将整个样本区间分为两个子区间，分别命名为评价期和持续期。由于持续性检验结果可能对不同的期间具有敏感性，因此一般都采用“滚动方法”建立不同的评价期和持续性。

（2）计算私募基金在各个子期间的业绩。

（3）利用持续期的基金业绩对评价期的基金业绩进行横截面回归：

αi2=α+bai1+εi

其中，αi1为基金i在评价期的业绩，αi2为基金i在持续期的业绩，b为度量业绩持续性的斜率系数，ε1为随机误差项。

如果横截面回归中的斜率系数的t统计量具有显著性，则说明评价期与持续期基金业绩相关。如果斜率系数b显著为正，则表明基金业绩具有持续性特点，反之则反。

采用横截面回归法对41只阳光私募基金自成立之日到2011年12月31日的业绩进行持续性实证研究。考虑到样本数据的不规则性，首先利用Matlab对缺失数据做处理，采用linespace函数模拟新的周数据。

本节以未经风险调整收益作为变量、以52周为评价期，以随后52周作为持续期子样本，利用“滚动方法”（4周）构造不同的评价期和持续性，得到全部基金各期b值，考虑到数据繁多问题，对b求平均值和方差作为阳光私募基金持续性能力指标。

2 结论

通过上表实证结果可以看出：绝大多数阳光私募基金在考察期内不具有好的持续性，占样本基金的76%，持续性最差的为塔晶老虎一期，最好的为星石4期。而在持续性稳定度中，大部分阳光私募业绩稳定度较低，塔晶老虎一期最差。究其原因，大部分阳光私募基金经理具有不一致的投资风格，某些稳健型的基金经理在行情好的时候并没有获得超额收益，而激进型基金经理在行情差的时候远远跑输大盘，导致其管理产品的业绩波动大。

参考文献

［1］庄云志，唐旭.基金业绩持续性的实证研究［J］.金融研究，2004，（5）:2027.

［2］邓克松.我国开放式基金业绩持续性研究［D］.江西财经大学硕士论文，2010，（12）:2577.

篇8

关键词:证券投资基金;托管人制度;委托

一、基金托管人的法律地位与职责

证券投资基金是证券市场发展的必然产物,它以专家理财、组合投资、分散风险、风险—收益比小等特色,倍受各国投资者的青睐。从本质上讲,基金是一种“众人拾柴火焰高”的集合投资制度,它的成功之处在于有效引入了信托机制。当具体执行资金信托关系时,会形成一系列人力资本(知识、技能、健康状况等)与非人力资本(物质资本)订立的契约组合。基金的运作过程实际上既是契约的执行过程,也是能力和财力的合作过程,正是依靠基金契约和托管协议,基金将管理人、托管人、投资者(基金持有人)联结起来。[1]依据信托法原理,信托一旦成立,委托人即丧失对基金财产的所有权,而由受托人享有基金财产的名义所有权,同时对基金财产进行投资运作和管理。这种信托制度的安排导致了所有权与经营权相分离的产权结构,必然会造成基金的信息不对称,从而引发经济学界热衷讨论的委托关系问题。

因此,为了保护投资者的利益,防止基金资产被管理人任意使用滥用权力,基金监管体制一般要求基金资产存放于独立的托管人处,由托管人专门负责保管基金资产并对管理人的活动进行监督,以实现基金所有权、经营权和保管监督权的三权分离、相互制约。正如国际证监会组织(IOSCO)在《集合投资计划监管原则》中规定的,监管体制必须寻求保全其基金资产物理上和法律上的完整,将基金资产与管理人的资产、其他基金资产及托管人的资产分离。[2]

由于基金托管人在基金资产安全运作中的特殊作用,各国(地区)的基金监管法规都对基金托管人的资格有严格要求,基金托管人通常由具备一定条件的商业银行、信托公司等专业性金融机构担任。公司型基金通常都要委托一个专门的机构负责保管基金资产,如美国《1940年投资公司法》规定,每家已注册的基金管理公司需将其证券和类似投资存放于保管银行(资产不少于50万美元)、证券交易所会员经纪商或投资公司。

信托型基金通常采用管理人和受托人分立的双重管理架构,受托人负责对管理人进行监控并保管基金资产,当然受托人也可以将保管基金资产的职能委托给其他专门的保管机关行使。如根据英国1991年《金融服务受托计划法》,单位信托中的受托人负责监督管理人以保证其按照法律和基金契约的规定管理运作基金资产,同时负责保管基金资产及其所有权文件。受托人也可以委托专门的基金托管机构负责保管基金资产,两者间通常为关系。我国香港地区《单位信托及共同基金守则》规定,单位信托必须委托受托人,受托人选聘管理人,对管理人的投资运作监督并保管基金资产。由此可见,无论是公司型基金还是信托型基金均无一例外的设有基金托管人,托管人最主要的职能有两项,即保管基金资产和对管理人的监督。

在没有继受信托法的国家(地区),虽然在投资基金架构的设计上亦模拟信托结构,由于民法没有引进信托的概念,在用语上并未使用受托人的概念,如日本的基金托管人,台湾的投资信托基金保管机构,德国的托管银行等。根据德国《投资公司法》,基金资产必须由托管银行来保管,托管银行承担核定基金单位净资产值的职责。另外,托管银行通过行使一系列法定的控制权和参与权,强化对基金制度性安全的保障。在特定的情况下,托管银行还可以代表基金持有人的利益主张权利,或者对执行基金资产的不当行为提讼。[3]

新兴市场国家对托管人通常制定比较严格的资格要求,大都为符合一定资本条件的银行等金融机构,并由监管机构审核批准。例如泰国要求托管人必须是资产在2亿美元以上的商业银行或财务公司,资本在3000万美元以上的证券公司而且连续盈利要达5年以上。我国对基金托管业务实行审批制,根据2005年1月1日起开始实施的《证券投资基金托管资格管理办法》,基金托管人必须是经中国证监会和中国银监会批准的满足一定条件的商业银行,与其他国家(地区)的规定相比较,我国托管人的选择范围十分狭窄,准入门槛过高,不利于托管业务的发展。

二、我国现行基金托管人制度存在的问题

从2004年6月1日起施行的《中华人民共和国证券投资基金法》(以下简称《基金法》)的有关条文可以看出,我国的基金采取类似于英国单位信托基金的治理模式。托管人保管基金资产并监督管理人投资运作,托管人与管理人相互分离,各自为独立的法人,两者之间没有任何关联或隶属关系,同时强调托管人对管理人的监督和制衡。[4]但与资本市场发达国家相比,我国的基金托管人扮演着消极被动的角色,这不仅与其监控信息、能力、动力等各国共存的问题有关,而且也受制于我国相关法律法规的疏漏与滞后。

(一)基金托管人缺乏独立性

托管人的职责是保护资产的安全,各国(地区)法律一般强调基金资产的独立保管,特别是与管理人的资产处于分离状态。IOSCO《集合投资计划监管原则》第二原则第3条对独立性提出了要求,托管人业务上应当独立于基金管理人,并且按照投资人的最大利益行事。在契约型基金下,托管人处于特殊地位,代表投资者与管理人签订信托契约、保管基金资产并负责监督经理人对基金资产的运作。我国的管理人通常是基金的发起人,有权决定托管人的选聘,并且经中国证监会和中国银监会批准后有权撤换托管人,从而使托管人处于一种相对从属的弱势地位。这就产生了一个悖论,一方面托管人的职责是保管基金资产和监督管理人对基金的投资运作;另一方面托管人的职责却又是管理人赋予的。其结果必定会导致托管人为了获取稳定的托管收入而忽视基金持有人的利益,这距离投资基金制度赋予托管人的有效监控职能相距甚远。更何况基金托管已成为商业银行一项重要的中间业务和利润增长点,市场竞争日趋激烈,在利益的驱动下,托管人有可能纵容、迁就管理人的违法违规行为,无法有效地履行监督职能。

(二)基金托管人的监督职责不清

基金托管人的监督职责究竟是一项监督权利还是监督义务,我国现行法律法规缺乏明确规定。《基金法》第30条规定,基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定,或者违反基金合同约定的,应当拒绝执行,立即通知基金管理人,并及时向中国证监会报告。对于托管人依据该条之规定所负的职责究竟是一项监督权利还是监督义务,在理论与实践中容易引起歧义。实践中多数基金契约将其作为托管人的一项权利,同时又作为一项义务来进行处理。但这样处理并未解决一个问题,即托管人的权利义务来源于何处。如果托管人未履行此项职责,应承担什么责任;如果其因失职行为造成基金持有人的损失,是否应承担损害赔偿责任?这些从现行法律法规中以及基金契约中都不得而知。

(三)基金托管人监督职责的范围太窄

依据《基金法》第30条的规定,托管人的监督范围仅限于管理人的投资运作存在违法违规及违反基金契约等行为,对于管理人违反信赖义务的情形则未作规定。此外在操作层面上,托管人只是被要求对管理人的投资行为进行监督,但是在现行的制度框架下,托管人根本无法履行这一职责。由于管理人买卖有价证券的指令无需通过托管人审单监督后下单,而是通过其租用的交易席位直接进入交易所主机撮合成交,托管人只有在对闭市后所传送的基金当日已经发生的交易数据进行分析后才能够得知基金当日投资行为是否违规。由于交易所的交割是无条件的,即使托管人发现管理人的投资行为违法违规或违反基金契约,但是已经交割,根本无法执行。因此,《基金法》规定的托管人对管理人的监督只能是事后监督,托管人至多是扮演“保管人”、“核对员”的角色,根本不能起到基本的监督作用。

(四)缺乏监控利益冲突交易机制

在证券投资基金领域,利益冲突是广泛存在的。由于我国现行法规对托管人的法律地位缺乏明确的规定,对托管人处理利益冲突交易缺乏总的原则性规定,一旦出现了管理人从事一些现行法规没有明文规定的利益冲突交易,托管人是否应进行监督,在监督时应遵循何种原则进行处理,均不得而知,这使得基金持有人的利益面临很大风险。

三、关于我国基金托管人制度创新的若干建议

我国基金业处于发展初期,证券市场尚未成熟,托管人的行为直接关系到投资者的切身利益。针对我国基金托管人制度存在的问题,建议参考公司型基金的董事会和独立董事制度,并借鉴其他国家改革基金治理结构的经验,对托管人制度进行改革。改革的重心应该是围绕强化托管人对管理人的制衡,加强对基金持有人利益的保护来进行制度设计。

第一,为改变现阶段托管人在监督管理人投资运作过程中的弱势地位,可在基金管理公司设立受托人委员会,代替原来的托管人。[6]我国的契约型基金最大的缺陷是基金管理公司自律缺乏基础,托管人监管又不到位。加强监管的动力来自于投资者,最好的办法是在基金管理公司内部有一个代表基金投资者利益的常设机构以监督管理公司的运作。可以借鉴印度经验,在基金管理公司设置受托人委员会,受托人委员会由基金的资产托管机构、作为独立受托人的基金持有人以及独立董事组成。该委员会独立于基金管理公司的董事会,委员会中独立的非关联人士应占大多数。考虑到基金实际运作的特点,受托人委员会不应过多地参与基金的日常决策,而应以控制和监督为主,以解决利益冲突问题和考察管理人是否履行其信赖义务为基本目标,同时要明确受托人委员会成员的信赖义务。受托人委员会作为基金持有人利益的代表,负责对管理人进行监督。当受托人委员会成员未能履行其监督职责,对持有人的利益造成损害时,就应与管理人一起承担连带损害赔偿责任。

篇9

这是他在职业路径上为自己做的第一次评估，帮他找准了未来的职业方向。

硕士毕业后，杨枝在伦敦金融城的一家当地律所找到了第一份工作，专业并不十分对口。起初，杨枝并不被看好，他希望能做出点儿成绩证明自己。注意到当时已经有不少公司开始拓展来自中国的海外置业客户，原本性格内向的杨枝硬着头皮拓宽自己的社交面，通过频繁地发邮件、打电话、参与并组织活动，他成功进入了英国华人房地产协会。

杨枝的努力为这家正在发展阶段的律所拓宽了市场。2011年，他还代表事务所专门到北京、上海和香港做了几场路演，宣传律所帮助中国买家在海外置业的业务能力。

在职业路径上，杨枝对自己的评估一次比一次清晰，意识到在律所的职业发展已经到了天花板，他果断选择了辞职。“我会去想自己值不值得为一个不太熟悉的领域付出这么多。”杨枝说，“在律所，从业律师必须要执证，而且过程漫长，但我的兴趣还是在房地产。”于是他选择2011年回国。

虽然没有房地产评估的实操经验，杨枝在戴德梁行的面试却出乎意料地成功。当时REITs的概念在中国刚刚兴起，杨枝关于REITs的毕业论文为他争取到了机会。

戴德梁行是全球房地产顾问行业的“五大行”之一，作为独立第三方为客户提供商业地产的咨询、和物业管理服务。杨枝所在的评估部，主要工作是通过评估楼宇的各个方面，给出楼宇定价报告。这份评估报告既可以在交易中作为交易价值的参考，也可以帮助银行或准备上市的公司了解资产的价值。

原本认为自己科班出身，工作起来应该驾轻就熟，实际上手后，杨枝发现并不是想象中那样简单。因海外评估体系和国内有差异，而且办公楼、酒店、商场等各种业态有不同的评估方法和模型，需要学习的内容非常庞杂。

迅速地调整了心态，杨枝对所有“打杂”的工作都欣然接受，努力抓住一切能够学习的机会。除了参加公司的各种培训，杨枝还时常拿着表格，向同事请教看不懂的参数。

“求知欲是快速进步的动力，感觉自己像海绵一样每天都在吸水，有一种学不完的感觉。”杨枝说。期间，他考取了英国皇家特许测量师（全球最权威的房地产专业认证之一），因为进步迅速，他在戴德梁行的第一次升职就从助理分析师连升3级成为助理经理。如今，他已经是戴德梁行估价及顾问服务部的副董事。

回顾自己的职业道路，杨枝觉得能够一直从事自己感兴趣的事业是件幸运的事情，而这一切都要从学会评估自己开始。

C=CBNweekly Y=Yang Zhi

C： 最近在读什么书？

Y： 在读《全球REITs投资手册》。我会买一些海外的REITs，帮公司创造价值的同时也让自己的财富积累起来。你可以把它看成一只股票，只不过它对应的是一幢大楼，买了一定份额就会获得相应的租金分红，它是强制分红的。这也使我间接参与了商业地产投资。

C： 从刚起步的小律所到戴德梁行这样的大公司你都待过，对于初入职场的公司人，你对平台的选择有什么建议？

篇10

保障性住房建设具有投资规模巨大、建设周期长、建设资金难在短期内回收、资金回报率低等特点，决定其建设的资金来源主要为政府财政资金。然而，政府相关机构复杂、财政资金审批流程过多而导致的低效率和低回报率一直是保障性住房建设融资面临的障碍。同时，单靠政府财政资金投入与保障性住房建设庞大的资金需求相比远远不够，还需要银行信贷的大力支持，但在实际情况中，公租房的信贷大部分来自于政策性银行，商业性银行却按兵不动，究其原因在于现行的公租房银行信贷模式从商业性银行的角度来说，其收益和风险是不匹配的。一是我国公租房的融资体系不完善，公租房的产权不能以贷品抵押给银行。二是收益率较低。由于公租房的公共保障属性，目前的收益率定在6%―7%，贷款利率较低，同时依靠租金作为还款源存在预期的不确定性，使得公租房贷款对于商业性银行来说具有较大的风险。三是资金回收周期长。回收期过长，会长期占用资金，让企业无法承受，特别是近两年，国家为了促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价，出台了各项政策打压房地产，房地产资金链紧张。四是退出困难。如果政府能够解决民营企业资金退出问题，相信即使无利可图民营企业也不会排斥加入公租房建设。因此，我国如何建立以政府为主导的融资体系，将政府与市场结合起来，开辟其有效的融资渠道势在必行。

具体的解决的路径，是通过G-REITs――政府主导下的房地产投资信托基金模式来实现的。它是指以政府或国有大型房企为开发主体，通过公共租赁房建设运营计划，吸引设计资金参与公共租赁房投资，将融得的资金用于公共租赁房建设及物业管理的融资方式。与一般的REITs不同的是，这种房地产投资信托基金是以政府支持为主导，在REITs的设计和运营过程中比较大程度地发挥政府的各项支持作用，包括资金支持、政策支持等。

公共租赁房具有天然的公共品性质，因此其开发运营应该以政府为主体。与此同时，国有大型房地产企业也可以成为开发主体，因为其本身的经营管理本来就具有一定的政府干预的特性。以政府机构或国有企业为主体的公共租赁房G-REITs，将会大大增强其信誉度，对国家政策的执行能力也会较强，对投资者来说是一种资金的保障。从具体操作上说，可以以国家开发银行等政策性银行和大型国有房地产企业为共同开发商。既可以体现政府意志，又可以以市场化的模式进行运作，避免过于浓厚的政府色彩。除了成为公共租赁房G-REITs的开发主体外，中央和地方政府还应该对公共租赁房的开发和运营进行不同程度的资金支持和政策支持，以提高公共租赁房的收益率。

具体操作可概括为以下几点：第一，转变土地观念，制定科学的土地规划。其重点是规定土地供应的流向――土地资源应该进一步向公共租赁房的供应倾斜。第二，加强政府的财政支持。一是政府应该不断提高资本金在建设公租房总成本所占的比例，降低公共租赁房需要向社会融资的资金缺口。二是，应该同时对公共租赁房进行供给补贴与消费的补贴。第三，提高政府的政策支持。政府的政策支持包含很多方面，包括在构建G-REITs过程中的税收减免，审批支持；也包括构建好的金融环境，有利于公共租赁房G-REITs上市流通；还包括公共租赁房G-REITs相关法律法规的完善。可见，要多元化地利用公共租赁房，将公共租赁房与商业房产打包集体融资，以提高其复合租金收入，从而提高其上市后获得的投资回报率。

当然，在解决好建设融资问题的同时，我们也应该清楚的认识到“欲速则不达”。建立公租房是一个系统工程，需要一套完整的体系，虽然融资为其建设过程提供了血液，但只有后续良好的经营管理才能保证血液循环的畅通。因此，公租房的建设过程必须循序渐进，由于目前我国公共租赁房的起步较晚，成熟的经验较少，目前其融资模式的运转效果和缺陷还未很好的显现出来。这就需要我们进一步拓展和大量的后续研究。

参考文献：