住房制度论文模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇住房制度论文，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)

据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。

但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。

与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。

二、德国与中国的住房租赁市场政策

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。

德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。

由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。

现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。

目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。

目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。

四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议

1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展

加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。

当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。

2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场

较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房

当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。

目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。

首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设

篇2

随着国家经济体制改革的不断深入，住房公积金制度与国民经济的发展和人民生活日趋密切。首先，住房公积金通过个人缴纳、单位资助、长期存储的方式，建立的职工的自我保障机制。其次，住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物转变为货币化分配的重要手段之一。最后，住房公积金制度为城镇职工积累了一笔长期、稳定的政策性住房储金，提高了职工的住房保障能力，促进了政策性住房金融体系的建立。

二、住房公积金制度执行存在的问题

(一)住房公积金缴交率低

住房公积金制度实质上是一种住房社会保障制度，因而是有普遍保障的特点。按照国家规定，德阳市境内的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体都应为在职职工缴交住房公积金。可见，按国家最初的制度设计，住房公积金除离退休职工和合资企业的外籍职工外，应覆盖到所有单位的在职职工，包括现在种类企业的农民工。但实际上，住房公积金缴交率极不平衡，二三线城市同沿海发达城市相比存在一定差距，住房公积金制度的作用还没充分发挥。

(二)保障功能范围小

由于政府职能转变;事业单位改革，财政供养人员逐步减少; 国有经济战略性调整，国企改制，国有单位职工也将减少;很多非公有制单位的职工：个体工商业者、社会自由职业者、进城务工人员尚未参加住房公积金制度;非公有制经济单位基本上游离于制度之外等因素都在一定程度上影响了住房公积金的归集。因此，住房公积金制度覆盖面范围有缩小的趋势。

(三)住房公积金管理机构的法律属性与职能不匹配

《住房公积金管理条例》第四条规定：住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。此种组合搭配主要是指宏观和微观上的搭配，即宏观上为实现一定的政策目的或战略目标，但在微观运作上仍然发挥市场机制的基础性作用。实际上，该模式应适用于该行业的经济发展水平比较高，市场机制比较完善，只是对于难以靠市场本身进行克服的市场失灵问题需要解决的领域。而当前我国的实际情况是，房地产市场以及竞争机制并不完善，并且该市场存在结构性的缺陷。采用此种模式易产生管理委员会与管理中心无法各尽其职以及发挥效用的风险。

(四)住房公积金管理体制不顺

国家出台了住房公积金管理的行政法规和政策文件，对住房公积金的管理体制作了明确的规定。但是住房公积金管理体制仍存在着一定的问题，一是决策体制。国务院的扶正法规明确规定各地管委会在对住房公积金重大问题决策时，要实行自主决策、民主决策和科学决策，但由于管委会是一个较为松散的决策机构，管委会一些成员忙于其它事务，对住房公积金政策法规缺乏必要的了解，其决策过程有可能流于形式。二是监管体制。目前，住房公积金监管行政上主要由国家和省级监管部门在进行，主要工作是业务指导。由于人手少，全国仅有监管工作人员100人，监管全国几千亿元住房公积金，工作难度和强度都相当大。

三、完善我国公积金制度对策

(一)完善住房公积金的法律基础及监督机制

住房公积金，是各单位及其在职职工交缴的长期住房储蓄，用于职工购买、建告翻建大修自住住房的一项制度。它的运作直接关系到城镇居民，特别是中低收入居民解决住房的根本利益，同时也体现出国家和职工所在单位对居民的关爱，正因如此，促使住房公积金制度良性运转是当务之急。

首先，为住房公积金制度的运作奠定法律基础。众所周知，在建设市场经济体制的过程中，各领域各项事业良好的运作效果必须建立在有法可依的基础之上。作为一种强制性储蓄制度，住房公积金的运行关系到广大人民群众的切身利益，其运作必须立法。为此不仅要对其基本法进行广泛深入地研讨，并在此基础上以法律形式颁布，而且还应在总结本国经验教训和借鉴国际成功经的基础上，针对运作中责、权、利这些关键环节立法。

其次，建立健全有效的监督机制。不言而喻的，为确保法律发挥应有的效率，监督是必不可少的手段。

(二)完善住房公积金制度管理

(1)强制建立住房公积金归集、管理和使用的公开披露制度。目前的住房公积金监督工作是依靠财政、审计部门，实际起到的作用有限，因为这种监督是一种事后监督，财政、审计部门属于当地政府管辖，对于地方政府作出的挪用、滥用行为往往无能为力。只有提高住房公积金管理工作的透明度，将住房公积金的管理置于全社会的监督之下，才能真正起到监督作用。

(2)住房公积金发放贷款总额总是要小于存款总额的，也就是说总有一部分资金是要沉淀在银行中的。为防止管理部门怠于放贷或情愿将资金沉淀在银行生息而不愿发放贷款，应当对住房公积金的汇集与放贷比例做出合理规定。

(3)加大归集力度，扩大归集量。进一步强化归集，把蛋糕做大，形成更大的资金规模。一是认真执行国务院颁布的《住房公积金管理条例》，把住房公积金管理工作落到实处，管理中心要加大监管力度。二是清理、检查住房公积金缴交基数落实到位情况。由财政、人事等部门和管理中心联合对住房公积金缴交单位的缴交基数进行核查。要求各单位按规定的基数口径为职工缴存，对未按规定执行的单位做出处理。三是加大对未建立住房公积金制度单位，特别是非公有制企业等建立公积金制度的工作力度。有针对性地督促部门、中位和企业等贯彻落实《条例》，要大力宣传，从行政管理、宣传媒体等多个角度让更多的民营企业、私营企业职工了解住房公积金，维护自己的切身利益，对未建立住房公积金制度的单位做好工作，尽快建立住房公积金制度。四是加大住房公积金执法力度，组建执法队伍，规范执法行为。

(三)完善住房公积金监管制度，建立风险控制机制

(1)提高员工的素质，是防范操作风险的重点。公积金中心要积极开展政治思想和职业道德教育，使员工树立正确的世界观、人生观、价值观，树立高尚的职业道德情操;要积极开展法制教育，培养员工遵纪守法，按章办事的自觉性，提高员工的风险防范意识和法律意识;要加强业务培训，不断提高员工的业务素质，使员工熟练掌握各项操作流程和公积金的各项管理制度，确保各项制度的贯彻落实和各项操作流程的执行到位。

篇3

监督力度不强是房屋建筑工程质量监督存在的重要问题之一。工程质量监督是工程质量监督机构依据国家的法律法规、行业技术规程规范、质量标准以及经批准的设计文件等依法对工程质量进行强制性的质量监督。工程质量监督是以抽查为主的监督方式，运用法律和行政手段，做好监督抽查后的处理工作。在监督检查中，对发现的质量隐患和存在的问题，采取工程质量检查通知书的形式，发至各相关参建单位，要求其纠正、整改或停工整顿。监督力度不强主要体现在检查中对发现的质量隐患和存在的质量问题查处不力，要求纠正、整改的质量问题纠正、整改不彻底，要求停工整改的没有真正停工整改，该处罚的没有处罚或没有按法律、法规规定的额度处罚，该吊销执业证、照的没有吊销，监督过程中尺度大打折扣。导致监督力度不强的原因既有人员不严的人为主观因素，也有某些法律、法规条款实际操作性不强的客观因素。这必然导致落实质量管理与控制工作力度出现较为严重的层层递减问题，也就没有真正地的达到良好的监督效果。

2监督体制不健全

监督体制不健全是导致房屋建筑工程质量监督效率无法有效提升的关键因素所在。目前质量监督体制不健全的问题主要体现在各级质量监督机构在日常质量监管中依据的法律、法规大多为受建设主管部门的委托。也就是说质量监督机构有实施监管的责任，却无直接行使的权利。这就导致在处理质量违法违规行为过程中程序繁琐，时间漫长，往往错过了最佳时间，工程质量违法、违规行为主体单位及个人得不到及时惩罚。还有，部分条款的权在省级建设行政主管部门，中要逐级上报审查，其中一级出现差错就处理不了。这些体制上的问题使质量监督效果大打折扣。

3监督水平有待提升

监督水平有待提升主要是体现在监督机构的质量监督人员工作水平不足或者是专业素质及能力无法满足相应的工作要求。工程质量监督要求者既要有工程质量管理方面的专业技术知识，更要精通质量管理方面的法律、法规。而现实情况是，监督机构的工作人员要么是懂工程专业技术知识，而不懂法律、法规，要么是懂法律、法规，而不懂工程专业技术知识，更有甚者既不懂技术，也不懂法律、法规。这样的素质如何？又如何能让被者心服口服？所以各级工程质量监督机构应从专业技术和法律法规两方面加强质量监督人员素质的培训提高，以促进监督水平的提升。

二、房屋建筑工程质量监督问题对策

房屋建筑工程质量监督问题对策包括了许多内容，其主要内容包括了加强监督力度、健全监督体制、提升监督水平等内容。以下从几个方面出发，对房屋建筑工程质量监督问题对策进行分析。

1加强监督力度

加强监督力度是房屋建筑工程质量监督问题对策的基础和前提。在加强监督力度的过程中质量监督人员应当全面理解工程项目质量标准，从而能够更加全面的发现工程项目质量中出现的问题。在监督检查中，对发现的质量隐患和存在的问题，采取工程质量检查通知书的形式，发至各相关参建单位，依法要求其纠正、整改或停工整顿。对纠正、整改或停工整顿不力的，坚决依据相关法律法规进行处罚，绝不手软，更不能因人，要维护法律的威严，让违法者付出必要的代价。当然加强监督力度及要求者要有较强的能力和素质，更要有一个良好的氛围。工程质量监督力度的加强，必将促进房屋建筑工程质量监督水平的有效提升。

2健全监督体制

健全监督体制对于房屋建筑工程质量监督问题对策的重要性是不言而喻的。健全监督体制主要是在国家立法层面在制定建筑工程质量管理法律法规时，能对质量监督机构直接授权，根据实际情况进一步完善法律法规条款的可操作性，对一般性质量违法违规行为适当减少处罚额度，简化程序，这样可使一些质量违法违规行为很快得到有效惩罚。在国家立法层面应加快相关建筑法律法规的修订，进一步健全监督体制，从而能够在此基础上促进房屋建筑工程质量监督效率的持续进步。

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中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）01-040-01

一、地区之间发展不够平衡

根据住房和城乡建设部2009年3月24日的（（2008年全国住房公积金管理情况通报》，截至2008年末，全国应缴住房公积金职工人数11184.05万人，实际缴存职工人数为7745.09万人；截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，缴存余额为12116.24亿元；累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元，个人贷款余额为6094.16亿元；全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%。

从住建部公布的各项数据中，可以看出我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度，但是从住房公积金归集覆盖率和资金使用率上反映出这项制度在全国各地发展还很不平衡，东部沿海发达地区，住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上，单位和职工的缴交率占工资收入的15%，个别达到20%，甚至更高。而在经济欠发达地区，不但住房公积金的覆盖面低，公积金缴交率也较低，有的还不足5%这一规定比例。在实际执行过程中，乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这样就势必使得这些地区和单位的职工难以享受到国家这一惠民政策。

二、缴存比例不规范

《中华人民共和国住房公积金管理条例》第十八条规定“职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例”。但上限的具体标准是多少没有规定，目前我国住房公积金缴存比例普遍执行5%到20%不等的标准。条件差的行业和单位执行5%的比例，而条件好的就可以执行15%甚至20%的比例。由于是职工个人和单位分别按这一比例缴纳，随着职工工资的不断增加，看似不大的比例差距会使实际缴存额差距很大，且由于单位配套缴存的这部分资金不必缴纳个人所得税，则势必导致了实际意义上的分配不公。通过检索某地级市住房公积金业务数据，该市职工缴存额前1007名的平均年缴存额为89388元，后100名的平均年缴存额仅为262元，前100名是后100名的341倍。而且前100名通过公积金贷款改善住房的为33%，后100名的公积金贷款情况为零。过大的缴存差距不但造成分配的不公平，同时也影响了这项制度的惠民效应。

三、政策法规不配套、不全面

现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布，2002年3月修订的。该《条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定，但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关政策又增加了住房公积金的执行难度。目前我国住房公积金的立法工作明显落后住房公积金的发展，造成相关方面无法可依，仅仅通过一个《住房公积金管理条例》就对整个庞大的住房公积金运作进行解释和相关工作的规范是远远不够的。如：增值收益的分配比例，特别是与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都没有细化，还有低收入人群如何通过公积金来改善居住环境等也没有明确的规定。因此，当前重中之重就是加快法规的建设，既保障住房公积金安全运行，又充分发挥公积金的效能。

四、住房公积金使用效率不高、业务范围有待拓展

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一、住房公积金保值增值的要求

住房公积金制度是我国住房制度改革的重要摘要求。

首先，随着物价水平普遍而持续的上升，即通货膨胀的持续发生（见表2-1），采取一定的手段保证资金在通货膨胀情况下的保值增值是必要的。

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首先介绍了住房抵押贷款证券化的相关理论基础，对其概念、原理、参与者和运作流程进行了简要阐述。其次深入探讨了美国的次贷危机，主要阐述了次贷危机产生的相关机制、发展历程和内在原因。然后讨论我国在次贷危机背景下继续开展住房抵押贷款证券化的意义，分析了我国当前开展住房抵押贷款证券化的潜在风险，并利用Credit PoIrtfolio View经济计量模型对我国住房抵押贷款证券化的信用风险进行实证研究。最后通过借鉴次贷危机的经验和教训，针对我国实际情况，提出了我国今后开展住房抵押贷款证券化并规避危机的相关建议和策略。

 

一. 绪论

 

1研究背景与意义

 

2国内外研究现状

 

3基本框架与思路

 

二. 住房抵押贷款证券化概述

 

1住房抵押贷款证券化的理论基础

 

2住房抵押贷款证券化的运作机制

 

三. 美国次贷危机的历程与成因

 

1美国次贷危机产生的相关机制

 

2美国次贷危机的发展历程

 

3美国次贷危机发生的内在原因

 

四.我国开展住房抵押贷款证券化的意义及风险

 

1我国住房抵押贷款证券化的发展状况

 

2我国开展住房抵押贷款证券化的意义

 

3我国开展住房抵押贷款证券化的风险研究

 

五.国开展住房抵押贷款证券化的策略

 

1加强商业银行个人住房抵押贷款风险管理

 

2建立健全相关法律制度

 

3建立健全信用评级体系

 

4建立完善的证券定价机制

 

5扩大投资者范围

 

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由中国高等院校房地产学者联谊会、《经济研究》编辑部和浙江工业大学经贸管理学院联合主办的“2010年中国房地产学术研讨会暨高校房地产学者联谊会” 10月30-31号在浙江杭州召开。会议由浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬教授主持，浙江工业大学副校长陈杰教授、《经济研究》编辑部常务副主编郑宏亮研究员、华东师范大学张永岳教授分别代表主办单位致辞。

中国社科院经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。

本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。

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国家建立住房公积金制度就是要改变旧体制带来的不公现象。但现行的住房公积金制度也在缴存额度上有差距较大的情况。住房公积金建立就是要更好解决和改善职工的住房问题，是一种凭借政府指令建立的强制性储蓄，它排斥了不同储户的收入水平、消费偏好、投资欲望和自主决策，排斥了利率在资金融通中的作用和市场经济等价交换的原则。免费论文参考网。我国职工收入水平和住房需求状况差距较大，住房公积金存款人和贷款人往往不能很好地匹配。很多存款人可能一直都不会提出贷款申请，这些常常是中低收入家庭，并非福利住房的享有者，是真正需要解决和改善住房条件的家庭；将住房公积金个人贷款用足的人，却往往是社会中的高收入者，甚至有的人使用住房公积金贷款购房是用于投资收益。对这样的失衡现象我们应该分析其成因，采取相应措施。

1.影响住房公积金制度利益失衡的原因

1.1管理体制不健全

住房公积金管理委员会由当地政府、建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家、工会代表、职工代表和单位代表组成，负责对住房公积金管理的重大事项作出决策。这种决策机制虽然体现了一定的民主性，但不具备承担因决策产生的责任和风险的能力。相反，作为决策执行者的住房公积金管理中心不享有决策的权利，却要承担决策产生的风险责任。这种制度设计显然违背了民法的权利与义务（责任）对等原则，实践中容易导致作为决策者的住房公积金管理委员会滥用决策权利或虚置决策权利，不能真正发挥预期的决策作用，作为执行者的住房公积金管理中心承担了不应该由其承担的责任。同时，把住房公积金管理中心定性为事业单位。按照事业单位的财务管理和会计核算办法，住房公积金运营发生的成本不能在业务支付中体现，却只能从中心的管理费用中支出，造成运营成本不实、管理费用虚高。住房公积金管理体制的这种缺憾，必然导致住房公积金向纵深方向发展，从而导致利益失衡。

1.2监管不到位

尽管住房公积金制度还有财政、审计、人民银行和银监会（局）等部门参与监督，但这些外部监督大多流于形式。大多数城市的住房公积金管理中心没有设立专门的监管部门，也没有完备的业务管理制度。内部监管的缺失无疑会给个别工作人员违规操作、谋取私利提供可乘之机。近几年，各地有关住房公积金贪污受贿、失职渎职、违规决策案件屡屡发生，给住房公积金制度的发展造成了恶劣影响，同时也给住房公积金的管理敲响了警钟。

1.3法制不健全

目前规范住房公积金管理的法规，除国务院《住房公积金管理条例》（下称《条例》）外，主要是建设部、财政部、人民银行、国家税务总局等部门的一些规范性文件。这些规范性文件虽然没有《条例》的法律效力高，但实践中却对各地住房公积金管理有着政令不统一的强制性要求。因此，这些规范性文件不免具有应急性、片面性、不稳定性等特征，不同部门或不同时期出台的规范性文件常常相互矛盾或发生冲突。

2.住房公积金制度利益失衡采取的措施

2.1加大制度宣传，加强执法力度。

(1)可采用多种形式进行宣传，如:报纸、简报、信息、上门宣传、召开座谈会和专题活动等，真正使这项利民惠民政策家喻户晓、深入人心，同时还应加强服务意识，变坐等上门为主动上门，变被动服务为主动服务，宣传要在广度和深度上下功夫，赢得各单位广大职工的理解和支持，自觉遵守和维护住房公积金政策，正确行使自己的权利。

(2)住房公积金制度就是要实现人的平等权，在发展的过程中要兼顾效益与公平的原则，使住房公积金充满活力。住房公积金管理中心应与各级工商、税务、银行等部门协调配合并取得他们的支持，积极推进私营企业和改制企业的住房公积金缴交工作。免费论文参考网。

(3)建议国家也应加快住房公积金立法工作，把《条例》修改并提升为“住房公积金法”，通过法律手段强化归集、管理,形成全社会强制保障住房公积金，切实维护职工的住房公积金权益，努力实践他们的住房保障，让更多的职工纳入到住房公积金体系中来，实现平等享受住房政策的权利只有进一步提高住房公积金缴交的覆盖面，才能保持住房公积金归集人数的正增长，促进住房公积金事业的发展。免费论文参考网。

2.2严格控制缴存额度、促进住房公积金事业发展

要树立科学发展观，搞好平衡，坚持经济与社会协调发展，坚持首先富裕与同富裕相协调，对那些还没有实行住房公积金的地区、单位、个人严格按照《条例》,强制执行。对于机关事业单位和效益较好的企业，不能一味地提高住房公积金的缴存比例或缴存基数，要确定一个相对合理、可行的比例，并定期进行调整，根据各市规定的工资缴存比例严格控制机关事业单位的缴存上线，规范缴交住房公积金工资基数构成。对效益好的企业规定缴存统一封顶额度，与税务部门联手协作，对多缴部分按照税后利润补税，并交纳利息税，对缴存住房公积金超过一定数额的个人增收个人所得税，进行调节，一方面避免应缴税源的流失，另一方面从机制上调整住房公积金不公平的收入分配。

2.3合理控制个人贷款总额、让职工享受优惠政策

住房公积金贷款应该以个人缴交住房公积金余额配比贷款。上海市住房公积金贷款总额不得高于按照借款人住房公积金账户余额的15倍，且不得高于房屋总价的70%确定贷款限额，防止少存也能多贷的现象，超贷部分按商业贷款利息计算，利用住房公积金和商业组合贷款形式，并严格控制个人贷款的次数。采取鼓励购买经济适用房、单位集资建房的中低收入家庭以及首次使用贷款真正用来解决和改善住房条件的职工优先使用，对缴交规范的单位提供优质的服务等措施，建立公平的贷款机制，从制度上克服住房公积金“劫贫济富”的缺失公平现象，使住房公积金真正能为“改善人居环境，造福万户千家”服务。

2.4提高资金使用率、促住房公积金事业发展

住房公积金管理中心应依据市场经济规律的要求执行国家经济政策，以提高经济效益，积极稳妥的探索，创新住房公积金运作使用机制，寻求使其保值增值的途径和方式。一是坚持扩大个人住房公积金贷款为第一使用投向，适当扩大住房公积金贷款品种范围，如可扩大至住房装饰、装修,还可全面推行个人住房转按揭贷款等贷款品种；二是增加使用住房公积金购买国债的规模；三是适当扩大购买债券品种范围，如:中国铁路债券、中国石化债券、三峡工程债券等；在保证住房公积金的安全情况下，体现在既要保障职工的合法权益，又要提高住房公积金资金的使用率，减少资金沉淀，增强保值增值的能力，使保值增值最大化，促进公积金事业的全面发展。

3.结语

总之，要使住房公积金制度利益平衡必须加强住房公积金制度建设，强化监督机制，防范管理风险必须加大宣传、普及相关知识，使公众树立起住房公积金是“公众的钱”的概念，通过各地区、各部门联网，实现职工随时可进行个人账户查询，达到资源共享，同时起到对单位、住房公积金管理中心进行监管作用，保障职工缴存住房公积金的安全。

【参考文献】

[1]国务院住房制度改革领导小组办公室.城镇住房制度改革[M].北京:改革出版社, 1994:74.

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关键词：保障性住房制度；经济适用住房；公共租赁住房

一、保障性住房制度的相关概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由经济适用住房和公共租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

（二）住房社会保障制度

指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中的低收入家庭进行扶持和救助的一种住房政策措施的总和。其要点如下：

1.从住房供应的角度――多层次住房供应体系的组成部分之一；

2.从社会保障的角度看：住房社会保障制度是整个社会保障体系的重要组成部分；

3.责任主体是国家或政府；

4.目标：满足中低收入家庭的基本居需求；

5.保证制度实施的依据是社会立法。

二、 保障性住房制度的主要内容

目前我国的保障性住房制度主要包括：经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房以及住房公积金制度。但2013年，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委于联合印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（以下简称《通知》）提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。同时，住房公积金制度属于相对独立体系，故本文主要对经济适用住房以及公共租赁住房进行介绍。

（一） 经济适用住房

经济适用住房，简称经适房，指由政府出资扶持，具有经济性和适用性两方面优点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场商品房价格而言是适中的，符合中低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准要达到一定的使用效果，不能低于基本标准和要求。经济适用住房是国家为解决低收入人群住房问题做出的政策性安排。

（二） 公共租赁住房

公共租赁住房，简称公租房，是对住房困难人群采取的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人群，提供的住房帮助。公共租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点，但在实际实施过程中也存在户籍、租金等问题。

经济适用住房和公共租赁住房，再加上住房公积金制度，共同构成了保障性住房的制度体系，通过对二者的概念进行分析，我们不难看出，虽然经济适用住房与廉租住房均属于保障性住房，但二者还是有一定的区别，例如，在政策目标，针对的具体人群，房屋的性质等方面均有较大的不同，下表对于二者做出了详细的区分。

三、住房保障制度存在的问题

（一）准入和退出机制存在问题

1.准入机制

目前反映出来的主要问题如下：第一，收入状况确定难度大，容易产生“搭便车”的现象。第二，人均住房面积这一标准设定过于简单。虽然操作简单，但是难以真正体现住房困难程度，第三，审核力度不足，监督机制急待完善。依靠社区审核，可能使得审核往往流于形式；另一方面房管部门对居民相关信息进行复核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出机制

由于保障性住房资源较为缺乏，因此，必须加强保障性住房的循环流动，以确保保障性住房真正的为存在住房困难的家庭居住。然而，在现阶段，我国的保障性住房的退出机制缺乏相关方案。这就使得退出机制难以真正、有效实施。

（二）保障性住房管理制度建设滞后

1.分配管理环节

经济适用房作为一种准公共产品，住房困难群体就是直接受益者。尽管目前为保证制度的公开、透明，设置了事前审查，事中摇号，事后公布等一系列环节，以防止暗箱操作，但是经常能够看到有关保障性住房分配管理的负面消息。

2.住房保障管理机构缺失，法律建设滞后

尽管保障性住房建设推进速度很快，但是，从事该项目的机构和人员均存在数量不足现象。一方面，机构的缺乏使得研究工作进展困难，也影响了政策的推进和实施。另一方面，工作人员不足，又使得管理工作效率低下。同时，相应制度的实施，离不开法律作为基本保障，然而目前国家尚未制定出台相关法律，使得制度推进缺乏相应的依据。

（三）保障性住房财政支持力度不足

保障性住房的建设，离不开财政政策的支持，但在现阶段，也存在一定的问题。

1. 住房保障的投入比例过低

相较于我国房地产投资规模，对保障性住房的投入远远不足，根据相关统计资料显示，2014年实际用于保障性安居工程支出4319.49亿元，2015年，全国财政一般公共预算安排保障性安居工程资金3602.28亿元，比上年增长7%。虽然对于保障性住房的财政支持呈现逐年上升的趋势，但是，仅有部分地区能获得中央财政补贴，而其余地区只能从当地财政预算中提取资金。这就造成困难地区对保障性住房的投入力度不足，制约了保障性住房的发展。

2.税收优惠政策缺失

以发达国家为例，美国、德国等发达国家都对低收入家庭实行税收减免的优惠政策，以提升低收入家庭的购房能力，然而我国却缺乏类似的政策。这些都需要我们进一步的制定和完善。

通过以上的分析不难看出，我国目前保障性住房制度还不够完善，存在着较多的问题，较发达国家而言，还存在着巨大的差距，但是，需要明确的是，我国相较于发达国家，在政治制度、国情、经济发展状况方面均有很大的不同，因此，对于国外的先进制度，不能一味的照搬照抄，而要结合我国实际，针对现阶段存在的主要问题，进行深入分析，以期制定出能解决实际问题的措施，例如：完善准入和退出机制；设置相应管理机构，出台相关法律；进一步加大财政扶持力度，推出税收优惠手段。使得保障性住房制度能够发挥真正的作用，以解决中低收入阶层的住房问题。（作者单位：山西财经大学）

参考文献：

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1.我国房价现状

我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。

2.我国房价高涨的原因

我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。

2.1 我国国民经济总体形势大好

在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。

2.2 不规范的房地产金融市场

房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。

2.3 住房保障体系不够完善

自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。

2.4 对于房地产行业定位不当

中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。

2.5 中央与地方的博弈结果

房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。

3.法律调控体系的构建

3.1 构建合理房地产产业法律制度

产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。

3.2 构建多元化的房地产法律制度

结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。

3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度

法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。

4.结论

从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。

参考文献：

[1]从数字看中国房地产的发展[OL].北方网省略.

[2]杜蔡承.中国房地产价格失控的原因与对策研究现代商业[J].2008(9):76.

[3]潘永盛.对我国房地产价格调控的法律分析[D].兰州大学硕士研究生学位论文,2007:11-12.

[4]王玉贵.金融泡沫的形成机理及我国股市、房地产泡沫实证研究[D].中国人民大学硕士学位论文,2005.