房地产市场的特点模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产市场的特点，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

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一、研究背景

从2005年开始,针对房地产市场发展中的有关问题,国家加强了房地产市场的宏观调控,如加快住房保障制度的建立、紧缩银根等等。但房地产市场仍然存在各个方面的问题,如住房供给结构不合理、市场风险加大、市场秩序混乱。

国外关于房地产市场秩序评价的研究比较少,对于市场秩序的研究大部分集中于理论研究方面。国内对于房地产市场秩序评价指标体系的研究比较多,而市场秩序评价方法的应用比较少,仅在建筑市场,电子信息产品市场中有所应用。

二、房地产市场秩序综合评价指标体系的构建

1.构建思路

本文房地产市场秩序综合评价指标体系的构建,主要遵循两条思路:

(1)构建原则:综合性原则、层次性原则、代表性原则、个性原则、指导性原则、可比性原则、可操作性原则。

(2)借鉴一般商品市场秩序评价指标体系:市场秩序评价体系课题组将市场秩序评价体系设计为三大类指标,即市场进出秩序指标、交易秩序指标、竞争秩序指标。

2.评价体系构建

房地产市场中包含的要素比较多,其发展也具有与其他市场不同的特点,要对房地产市场做出正确的评价,就有必要设置一个完整的评价体系,这些体系必须考虑整个房地产市场的各个要素,不仅要从微观经济活动层面反应各种市场要素的运行状态,也要反应出与房地产相关的法律法规和公共习惯的认同和遵从情况。本文结合房地产市场发展的特点,借鉴市场秩序评价体系课题组的成果,对房地产市场秩序评价设置了一套比较完整的评价指标体系。

(1)市场主客体秩序指标

房地产市场的主体秩序指标可以分成市场主体经济效益指标、市场主体进出秩序指标两个二级子指标。

具体构成为:①房地产市场主体经济效益指标:房地产企业产值利润率、房地产企业税收总额、房地产企业人均经营额、房地产上市公司净资产收益率。②房地产市场主体进出秩序指标:房地产企业及中介咨询企业条件合格率、房地产企业及中介咨询企业证照齐全率、不合格房地产企业及中介咨询企业退出率。

房地产市场客体秩序指标具体分成两个二级子指标:房地产产品秩序指标和房地产中介咨询服务秩序指标。

具体构成如下:①房地产产品秩序指标:商品房质量达标率、商品房质量事故率、商品房质量公众投诉率。②房地产中介咨询服务秩序指标:房地产中介行业总产值、房地产中介行业从业人数、房地产中介服务水平、房地产中介服务业主满意度。

(2)市场交易秩序指标

房地产市场的市场交易秩序指标可以分成:房地产企业和消费者之间的交易秩序指标房地产企业和合作单位之间的交易秩序指标以及业主和中介咨询企业之间的交易秩序指标这三个二级指标。

各二级指标的具体构成为:①房地产企业与消费者之间交易秩序指标:产品价格公开率、消费者投诉率、侵犯消费者权益案件率。②房地产企业与合作单位之间交易秩序指标:书面合同签订率、合同履约率、不合格合同率、经济合同纠纷案件指数。③业主和中介咨询企业之间交易秩序指标:中介服务质量与水平、合同纠纷情况、客户满意程度。

(3)市场竞争秩序指标

市场竞争秩序指标用来评价房地产企业之间的竞争关系状况。主要包括不正当竞争秩序指标、限制和阻碍竞争秩序指标两类。

具体指标构成为:①不正当竞争指标:侵犯商业秘密案件指数、损害竞争对手商业信誉案件指数、商业贿赂案件指数、虚假广告案件指数。②阻碍和限制竞争指标:行业垄断情况、地区封锁情况、滥用行政权利限制公平竞争案件指数。

(4)房地产市场运行秩序指标

本文结合房地产市场发展的特点,设置了房地产市场运行秩序指标,可以分为四大类二级指标。

具体构成为:①房地产与社会经济发展的协调性指标:房地产投资总额占固定资产投资总额比重、房地产用地比、房价收入比。②房地产市场景气程度指标:商品房预售率、商品房开工量、商品房空置率。③房地产市场均衡程度指标:商品房存量与增量交易比、商品房租售价格比、房屋租售面积比。④房地产金融服务指标:房地产开发贷款率、购买商品房贷款率、贷款限制与贷款门槛、贷款利率。

(5)市场监管秩序指标

房地产市场监管就是指对房地产市场的监督和管理。房地产市场监管秩序指标可以分成监管依据指标、监管体系指标和监管效果指标三个二级子指标。

各二级指标的具体构成为:①监管依据指标:房地产行政监管立法的人员情况、房地产行政监管立法的程序情况、行政监管法律法规数量、行政监管法律法规的变化情况。②监管体系指标:相关管理部门的数量、市场监管机关只能到位率、行业协会的发展、新闻机构的关注程度。③监管效果指标:违法违规项目总数、执法人员违法违纪和不作为行为发生率、监管系统的不良行为情况。

三、房地产市场秩序各指标权重与指标值的确定

本节主要利用层次分析法对房地产市场秩序评价体系中各指标的权重进行确定,并通过专家打分与现状分析相结合的方法,确定模糊综合评价中各指标的评价值。本文房地产市场秩序评价指标的各权重如表1所示。

四、房地产市场秩序模糊综合评价实证分析

模糊综合评价法的基本原理及其步骤是:

第一步,确定对象集,因素集和评语集。本文的对象集为房地产市场秩序,因素集为评价指标体系的各项指标。本文的评语集采用V={很好、较好、一般、较差、很差}五级评价,为使结果更具有直观性,对评价集赋予一定的分值,即V={90,80,70,60,50}。

第二步,确定权数分配。本文采用层次分析法确定个因素的权重。

第三步,建立各因素的评分隶属函数和综合评价矩阵R。

第四步,计算每个对象的综合评价结果。

为使结果具有可比性,本文主要针对全国房地产市场、北京房地产市场、长沙房地产市场进行评价,考察整体市场、一线城市市场和二线城市市场所具有的不同特点。采用模糊综合评价法通过计算,房地产市场秩序评价结果如表2所示:

五、改善房地产市场秩序的政策建议

房地产市场秩序各城市各有不同,整体来说房地产市场秩序评价分值不是很高。尽管还不存在非常严重的问题,但是要改进的地方还有很多,不仅在市场实际操作方面需要进一步发展,在监管、调控方面也需要有更科学有效的措施。

1.坚决调整房地产市场的分配不公问题。可借鉴欧洲的公共财政政策,理顺房地产商与消费者的分配关系,改变房地产行业的分配和再分配失衡问题。

2.加强金融监管,提高金融资源的配置效率,避免资金非理性地流向房地产业。要增加对资本市场的投入,做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化,打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。

3.以市场调节为效率之剑,法律手段为公正之剑,以政府的科学管制为公平之剑,架构房地产宏观调控的铁三角架构,实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。

4.加强政府职能建设。在政府管制方面主要做好以下几点:一是建立房地产的听证制度,这有利于建设一个和谐的房地产市场;二是要严格监管房地产金融市场,坚决打击各种违规行为;三是要加强对房地产中介的监管。

5.加强社会舆论监督。通过房地产市场秩序专项整治,进一步规范房地产市场秩序。查处房地产开发用地、房地产交易、中介和物业管理等环节中的违法违规行为,导企业树立品牌意识,强化企业自律、依法诚信经营。

参考文献:

[1]Darko Galinec, Slavko Vidovic. A Theoretical Model Applying Fuzzy Logic Theory for Evaluating Personnel in Project Management. Journal of Behavioral and Applied Management. Glendale: Jan 2006. Vol. 7, Iss. 2: p. 143 (22 pages).

[2]王生升:哈耶克经济自由主义理论与市场经济秩序[D].中国人民大学,2002

[3]宋巍巍:建筑市场秩序分析及评价[D].清华大学,2004

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一、我国房地产经纪行业的由来

我国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载；在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”,这一称谓一直沿用到清代;1840年之后，随着通商口岸的设立以及租界的设立,许多外商纷纷在中国投资房地产,在我国一些通商口岸城市，如上海,房地产经纪活动随之产生,在当时出现的专门为房地产业主经营和转手出租房屋的人，被称为“二房东”。“二房东”、“房地产掮客”作为一个社会阶层一直延续至解放初期。

解放初期,民间房地产经纪活动比较混乱,在20世纪50年代初期,政府加强了对经纪人员的管理,整治了当时的房地产经纪业;随后由于住房作为“福利品”由国家分配,房地产业一度消失，房地产经纪活动也基本消失。

随着改革开放，市场经济体制的逐步完善，特别是城市住房制度的改革，房地产业的蓬勃发展，人们生活、学习和工作节奏的加快和对住房的迫切需求，在城镇住房体制改革不断深化和住房分配市场化的强大推力下，作为为房地产业发展服务的房地产经纪业也在逐步发展中形成市场。2001年8月15日建设部了修改的《城市房地产中介服务管理规定》,2001年l2月18日人事部、建设部印发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人的考试、注册、职责等进行了规定，现在建设部即将出台《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人作为专业技术人员的法律地位得以确立，我国当代房地产经纪行业逐步为社会所承认。

二、经纪人在房地产市场中的作用定位迷惘

目前我国理论界对经纪、经纪人的概念还没有形成统一的认识，立法界对经纪、经纪人的概念内涵也存在着较为广泛的争论。有学者认为经纪包含以下三方面内容：第一，经纪是以收取佣金为目的的有偿服务活动；第二，经纪的内涵包括了居间、行纪和等所有受托行为；第三，经纪行为主体包括自然人、法人和其他经济组织。持这种观点的人认为：经纪活动不只是单纯的牵线搭桥、居间介绍行为，而是与办理委托事务紧密联系在一起的，经纪人一方面以自己的名义为委托人办理代销、代购的委托事务，即行纪行为；另一方面又以委托人的名义从事活动。正因为这种观念，为黑中介――低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价提供了土壤，经纪人的作用不是促成交易，变成低进高出的商人，以致部分经纪人、经纪公司误以为他们的效益就是赚取差价，其实不然。

笔者认为，房地产经纪的概念与普通经纪概念不同，分析房地产经纪的内涵要从我国房地产经纪业实际、从有利于规范管理房地产经纪业的角度出发，对我国房地产经纪的内涵进行约定，其内涵主要包含以下两层含义：一是居间，其特点是房地产经纪人作为受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。也可以说是一般意义上的经纪概念。二是，其特点是房地产经纪人必须以委托人名义从事受托行为，该受托行为仅限于民事法律行为，而且被人直接承担房地产经纪人的法律责任，房地产经纪人的报酬由合同约定。这时的房地产经纪人与一般意义上的经纪人概念则完全不同。据上，由于房地产经纪的内涵包括居间与两部分内容，本文所论及的仅限于居间内容，即一般意义上经纪的概念，受托人不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人不作为人参与交易，其所提供的仅是关于交易房地产的信息服务，而获取的报酬是佣金。这样，房地产经纪人作为专业技术人员，借助个人的专业知识和对房地产市场信息的充分把握，辅以法律素质、业务技能（理解能力、判断能力、沟通能力、协调谈判能力和应变能力）来牵线搭桥、居间介绍、说合买卖双方、促成交易。一方面，为客户买到最适合他的房屋；另一方面为不同的房源找到最适合它的客户，按方言即是“房源找到了最好的婆家，客户找到最好的媳妇”。只有这样，房地产经纪人才能在由房地产这种特殊商品构成的信息不对称的房地产市场中，解决信息不对称，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，彰显其社会作用。

三、经纪人在房地产市场中的作用原因探究

为什么一般意义上房地产经纪人，不是完成房地产交易行为，只是为委托人提供信息或促成其与第三人达成交易，房地产经纪人在房地产市场中的作用是解决信息不对称，为客户买到最适合他的房屋，为不同的房源找到最适合它的客户，促进房地产交易的开展，理顺房地产市场关系，维护消费者利益，而不是低价引进，高价倒出，买方、卖方两头隐瞒，赚取差价。笔者以为，这是由房地产商品的特点、房地产市场信息不对称所引发的。正是因为房地产商品的特点、房地产市场信息不对称，才有房地产经纪行业。

1.房地产商品的特点探究

笔者以为房地产商品的如下特点,造成房地产市场信息不对称。

(1)不可移动性

房地产一个最重要的特点是位置的固定性或不可移动性。由于不可移动习惯，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境等均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置。房地产的这种不可移动性，决定了房地产市场只能是一个地区性的市场。

(2)独一无二性

房地产不像其他商品一样整齐划一，可以说没有两宗房地产是完全相同的。房地产的独一无二性，使得房地产之间不能实现完全替代，从而房地产市场不能实现完全竞争。

(3)用途多样性

房地产由于具有用途多样性，使得同一宗房地产的利用在不同用途及利用方式之间出现了竞争和优选的问题。

(4)相互影响性

房地产的价值不仅与其本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他房地产的状况,受附近房地产用途和开发利用的影响。

(5)易受限制性

政府对房地产的限制一般通过警察权、征用权、征税权、充公权来实现。这一点说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。

(6)难以变现性

房地产价值大，加上不可移动性和独一无二性，因此，房地产变现困难；如果快速变现，又只有相当幅度的降价。

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1、美国房地产市场体系的特点

美国是房地产市场体系最发达的国家之一。目前，房地产业增加值约占美国国民生产总值的10％左右，住房约占美国家庭资产的30％，约2/3的美国家庭拥有自己的住房。总体上看，美国的房地产市场体系主要有两个明显特点：

(1)房地产金融市场高度发达。美国房地产金融市场的发展历史悠久，拥有全球最发达的房地产金融市场，主要体现在四方面：

一是房地产金融一、二级市场互动发展。美国不仅拥有完善的房地产金融一级市场，而且也是房地产金融二级市场最发达的国家。19世纪末，美国为家庭直接提供住房贷款的商业性金融机构已达5000多家，房地产金融一级市场就得到了快速发展，逐渐出现了固定利率、可调整利率、渐进还款抵押贷款等丰富多样的抵押贷款类型。20世纪30年代以来，房地场金融二级市场的发展，使抵押贷款成为可以自由交易的商品，大大提高了房地产融资能力，特别是住房抵押贷款证券化的开创，使美国成为各国争相学习的典范。流动性高、违约风险低的抵押贷款证券方便了资金的流动，降低了整体的金融风险。

二是成立了多家专业化房地产金融机构。1861年美国成立了世界上第一家储蓄银行，1831年诞生了储蓄与贷款协会，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美国政府先后创设了三家参与二级抵押贷款市场的金融机构。1938年，美国建立了“联邦抵押贷款协会”，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的抵押金融机构。1968年和1970年，又分别建立了“政府抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。专业化金融机构的诞生，加速推动了美国金融市场的多元化发展。

三是房地产投资信托业务(REIT)成熟。房地产信托业务起源于美国。1960年美国正式颁布了《房地产投资信托法》。但是由于资金不足等原因房地产投资信托发展缓慢，1992年房地产投资信托公司允许上市后，房地产投资信托业务在美国空前发展。1993-1994年两年间，美国共有95家房地产投资信托公司上市，融资额达到165亿美元。1997年，美国房地产投资信托公司的总值达到1405亿美元。

(2)注重房地产市场宏观调控。在房地产市场运行过程中，美国政府十分强调对市场的宏观调控，努力保持房地产市场持续平稳发展，主要表现在四个方面：

一是强化区域规划管理。美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的，主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏，控制房地产市场结构。包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等。分区制度(Zoning Ordinance)是在统一规划的前提下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居住区、商业区、工业区等，除特殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度(Subdivision Regulation)是在分区制度的基础上，对土地的使用做出进一步的细分。如在居住区内，把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。开发规划制度(Growth Planning)是通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发过程，以保护有限的资源和历史风貌建筑。

二是注重财税手段调节。税收手段是美国政府调控房地产市场的常见手段。特别是在房地产市场发展低迷的情况下，美国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住宅买卖过程中，购买者可以获得三方面的税收优惠：①免税。根据税法规定，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税。②减税。住房购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入。③延税。购房者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，可以将其售房所得，不计入当年应税收入总额中。享受此税收优惠的住房购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买新住宅的价格必须不低于出售住宅的销售价格。

三是依靠法律手段调节。美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果，先后出台了一系列法律法规，为政府调控房地产市场提供依据。如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》，1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施，1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分别制定法律，对房产交易、抵押贷款、中介服务等方面做出具体规定。美国联邦政府制定的房地产法规，主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地产法规，则注重于土地分区、房地产交易和管理等。

四是注重信息整合。为准确调控房地产市场，美国政府非常注重对信息资源的搜集、分析、整理。如，政府部门建立了庞大的数据库，详细掌握了房屋所有权人名单、家庭收入状况、人口状况、抵押情况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等。这些基础数据为分析判断市场走势，准确调控房地产市场发挥了重要作用。

2、英国房地产市场体系特点

进入21世纪以来，英国的房地产市场持续繁荣，需求十分旺盛，2005年，英国房地产市场交易额达485亿英镑，成为欧洲最活跃的房地产消费市场。

(1)房地产租赁市场发达。房屋租赁是英国房地产市场上的主要业务之一。上世纪80年代后，随着城市化进程的完成，英国每年新建商品房竣工量保持在很小的规模，房地产市场以二手房交易和房屋租赁业务为主。房屋租赁业务的迅速增加，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。2004年，全国贷款购房用于出租的个人贷款行为从5年前的7.3万英镑猛增至47.3万英镑，成为住房需求的重要来源。目前，英国约有35％的居民租赁住房，其中约20％的居民从当地政府租赁公有住房、15％的居民租住私人住房。

英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接关系。英国的租赁服务主要有四个特色：一是信息公开。英国所有合法出租房源的信息都要在网上公布，租房需求人可以在网上初步了解到房源的基本状况、装修标准、新旧程度等基本图文信息。二是服务规范。中介公司严格按照相关规定进行收费，决不收取服务协议规定的佣金以外的任何费用，更不会赚取差价。三是全权。中介公司全权房屋产权人委托的租赁事务，租房人不与房屋产权人发生任何关系，包括租金、租期及其他相关细节都要与中介公司

打交道。四是全程服务。租赁合同签订后，中介公司将继续为租房人提供服务，并负责对租赁行为的监督和管理，一直到租赁关系解除为止。

(2)物业管理成熟。英国是最早出现专业化物业管理的国家。19世纪60年代，英国就出现了物业管理行业，当时英国正处在工业化快速发展的阶段，大量农民进入城市，房屋出租比较普遍。为了维护住户的权益，需要一套行之有效的管理办法，便产生了专业的物业管理。主要有两大特点：

一是实行社会化的物业管理模式。政府一般不直接干预，具体工作由社会机构――住宅管理协会(ARMG)负责协调，采取行业管理。英国物业管理服务项目很多，涉及住区保安、物业维修、卫生清洁、绿化养护等项目，也包括物业建设前后及使用全过程的管理。

二是物业管理服务实行完全市场化。物业管理服务内容、收费标准完全由市场形成，具体提供什么服务、收多少管理费，由双方协商决定。政府对具体服务内容和收费标准不作任何规定，一般无统一标准。英国的物业公司或机构大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体，一般只有少数固定工作人员，临时聘用者较多。

3、香港房地产市场体系特点

香港房地产市场是在第二次世界大战之后发展起来的。目前，香港房地产市场高度发达，在整个经济社会领域中扮演了重要角色，被称为香港经济的寒暑表。

(1)市场开放程度高。香港房地产市场与香港经济一样，对全球的投资者和消费者开放，是世界上开放程度最高的房地产市场之一，主要表现在两个方面：

一是对正常投资和消费行为不设任何门槛。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市场上自由转让。商品房租赁也没有任何限制，不设房地产租赁许可证制度，业主拥有物业产权即可出租，租期也没有限制，仅在香港《地产转让及物业条例》第六条规定，租期超过3年房地产租赁交易，需要签订书面租约。

二是房地产市场交易手续简便。香港没有规定房地产转让必须要办理登记才能生效，房地产交易秩序双方签署买卖合同就具有法律效力，也不必经过任何公证程序。根据香港法律规定，房地产买卖合同必须以书面形式制定。

(2)政府进行积极的市场干预。一是土地调控。香港实行高度垄断的土地供应制度，主要有四个特点：①土地所有权完全由政府垄断，土地供应仅是批租土地使用权。②土地批租除一次性收取全部批租地价外，在批租期间内，每年还要收取象征性的地租，强化土地所有权的概念。③采取多元化的土地供应方式。根据土地不同用途、性质，确定划拨、协议、招标、拍卖等不同土地批租形式。④严格控制每年的土地供应量。由政府专门部门土地发展委员会，根据计划和需要确定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三个层次。①对中低收入者的居屋政策，主要是通过贷款担保等政策支持月收入2万港元以下的家庭购买政策性住房。②对低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根据低收入家庭的不同情况提供优惠租房。③对公务员等群体实行特殊的住房政策。主要包括分配住房和资助购房计划两方面政策，确保公务员队伍稳定。

二、值得借鉴的主要经验

虽然不同国家和地区的情况不同，其房地产市场体系具有各自不同的特点，但是健全的房地产市场体系具有一些共性的规律。总体来看，发达国家或地区房地产市场体系有四个共同特点：

1、市场架构比较完善

从市场发育情况看，发达国家或地区房地产市场的架构比较完善。包括三个方面：一是一二三级市场都比较成熟。存量住房交易成为市场主体，住房租赁市场充分发展，如2005年，英国、法国的租赁住房比例分别为35％和32％，美国的租赁住房比例达到30％。二是衍生服务市场发达。房地产金融支撑体系健全，中介服务市场规范，较好地保障了房地产市场交易的顺利进行。三是物业管理市场规范。形成了高度专业化、人性化的物业管理市场。

2、市场功能比较齐全

发达国家房地产市场不仅具备市场交易、信息查询等基本功能，还逐步形成了完善的专业服务功能。主要包括市场评估、分析咨询、委托、法律支持等服务功能，同时，形成了强大的市场融资功能，如形成了债券、信托等新型融资产品，为房地产开发经营和交易活动提供完善的服务。齐全的市场功能推动房地产市场成为各国经济社会发展的重要支撑。

3、市场秩序比较有序

规范的市场秩序是发达国家或地区房地产市场较快发展的重要前提。一般来讲，典型国家房地产市场在交易标准方面统一规范，在交易过程方面透明有序，在市场监管方面严格执法，在土地出让、房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，依法严格限定和规范各种市场行为，形成了良好是市场秩序。

4、市场调控比较有效

从国外房地产市场发展实践看，政府在注重发挥市场机制作用的同时，非常重视加强对房地产市场的宏观调控，积极进行市场干预。主要运用经济、法律等手段，不断对房地产市场进行积极的调控，既保持必要的市场活力，促进房地产市场持续繁荣，又要最大程度满足居民的正常居住需求。

三、完善我国房地产市场体系的基本设想

1、总体思路

借鉴发达国家或地区房地产市场发展经验，结合实际，完善我国房地产市场化体系的总体思路是：完善制度、健全法制、合理引导、整顿秩序，尽快形成一个统一开放、公正公开、法治透明、规范有序的房地产市场体系。

――统一开放：就是在土地出让和商品房产权交易等环节，实行统一的标准，对内对外一视同仁，形成架构完善、功能健全、高度开放的房地产市场。

――公正公开：就是在土地招标、拍卖、挂牌等市场交易和执行等具体政策的实施过程中，既要做到信息公开，又要做到结果公正，真正让每一个市场主体享有平等的参与机会。

――法治透明：就是要进一步加强房地产市场法治建设，完善法律法规，加大执法力度，将房地产市场开发、交易、管理等环节全面纳入法制化管理的轨道。

――规范有序：就是要整顿和规范房地产市场秩序，依法加强对房地产市场的监督管理，打击各类违法违规行为，建立健全高效规范的房地产市场秩序。

2、基本原则

(1)有利于发挥市场配置资源的基础性作用。我国房地产市场发展的实践和典型国家或地区的经验证明，市场机制是推动房地产业健康发展的内在动力，对改善老百姓居住质量和居住水平具有重要作用。完善房地产市场体系必须始终坚持市场化方向，充分运用市场机制，最大限度地发挥好市场配置资源的基础性作用。

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房地产市场营销活动过程相对复杂，涉及到房地产行业的多个管理、销售部门，其完成需要多人合作，有明显的“项目”系统特征；因此，可以将其作为一个项目来进行管理，即结合项目系统和房地产市场营销特点，开展项目化管理；将项目管理思想、方法运用到房地产市场营销活动中，旨在获取更多优势，进一步提高房地产市场的资源配置效率。

一、房地产市场营销与项目化管理

（一）房地产营销与项目管化理内涵

所谓房地产市场营销，其特指当前我国房地产市场中的居住类住房市场，具体含义则是指房地产开发公司、企业或商等为了更好的实现企业预期的发展目标，针对住房产品的销售进行的一系列营销策划、目标制定、消费者与竞争者行为分析，以及制定有关的价格、渠道、服务策略等等一系列活动。所谓项目管理，则是运用专业的“项目活动”知识、技能、方法和工具等实现预期的项目目标，旨在对“项目”进行科学、有效的计划、组织、协调主控制，实现既定有限资源优化配置的一种系统管理方式或方法。

（二）房地产市场营销活动的项目特征

1.有项目不可复制的独特性特点

具体到某个房地产市场营销活动，其不是一个简单流程，更不是每一个房地产开发公司、或者同一房地产公司不同时期、不同项目都可以使用同样的方法开展相关营销，整个营销活动过程与某个“项目”类似，是一个涉及多部门、由多人共同协作完成的活动，每次营销都是与众不同的，有其不可复制性。

2.要实现“项目”的质量、利润目标

具体某个“项目”，要求要能够实现预期的项目目标、能否满足消费者的既定需求；房地产市场营销活动的主要目的就是要实现房地产开发企业预期设定的一系列质量、利润等具体目标而开展的营销活动；二者的目标具有一致性。

3.要在一定资源条件限制下实现目标

社会主义市场经济条件下，任何一家企业拥有的资源都不是无限的，房地产开发企业也是一样；并且房地产开发企业同其它类型企业相比，其受到的资源条件限制可能更多、更加的明显；因为房地产开发企业要实现企业预期发展目标需要更多的、更大量的资金、人力和物力支持。房地产市场营销活动就是在这样的资源条件下，在规定时间内实现企业预期发展目标的一系列营销活动。

二、房地产市场营销活动的项目化管理运作

关于房地产市场营销活动项目化管理运作，实质上就是将房地产开发企业现有的战略性营销目标视为一个项目来进行管理和运作，依据当前最先进的项目管理思想、方法，将房地产市场营销活动分解成多个具有互动特点的工作任务、工作目标和工作步骤，以便更加科学化的开展营销活动，具体步骤如下：

（一）建立项目组织

要想成功实现房地产市场营销活动的项目化管理运作；首先要建立一个项目管理策划组织，旨在为项目管理提供支持，具体由项目经理负责；一般情况下项目经理是从房地产开发企业内部来聘用，项目经理直接对房地产开发企业营销副总负责；具体某个项目的项目经理选出后，要由项目经理依据项目特点、要求等来选拔具体的团队组成人员；团队组成人员的选择，既要符合团队建设要求，又要考虑团队组成人员的多样性，即要从房地产开发企业的各职能部门中进行挑选，人员不足情况下可以考虑进行社会招聘，选拔好团队成员后要对成员进行系统的培训，保证每一个团队成员深刻、统一的了解与理解所要从事的项目管理工作。

（二）项目实施计划

房地产开发企业在完成前期的市场调研后，需要进一步明确目标市场，为下一步的详细营销项目计划制定作好准备；一般情况下，营销项目计划主要包括房地产开发企业的营销战略计划、营销预算计划、营销人员分工和营销日程安排和营销广告计划等。营销项目计划是实施的基础，要想有效提高项目质量，保证营销活动的科学性，其离不开周密计划的支持；计划制定过程中要充分考虑用低成本和高质量的结合问题，时间安排上则要紧凑，媒体选择上既要考虑广告的短期效果，又要考虑广告的长期影响。另外，该阶段还要注意团队成员之间的协作与合作，所有人员集体参与，保证制定项目计划的科学性与可操作性。

（三）项目实施与控制

房地产市场营销项目的实施，其一般在房屋产品阶段即楼盘建好后正式开始运作；但营销项目的实施准备过程却很长，其则涉及到房屋的设计、建设过程；首先，需要配合房屋规划、建设部门定位房屋产品，调查了解消费者的真正需求，以及对房屋产品户型、周边楼盘建设分布情况、周边环境等提出建设性建议。对于项目实施，还要具体研究项目进入市场的时机，目的是便于对房屋产品建设进度进行管理和控制。房屋销售阶段，关于项目实施工作主要是针对营销项开展广告宣传，旨在发掘市场中的潜在客户需求，并制定合理的价格策略，依据宏观经济形势选择有针对性的营销策略实施营销项目，同时有序控制营销进度以顺利完成预期营销目标。

（四）项目终结

项目是否终结，是以是否完成营销任务、实现销售目标为前提的，但也并不是没有明确的结束期限。如要在规定的工作计划完成日期内完成营销任务，实现销售目标；如果提前完成目标，可以考虑追加营销任务，在保留现有人力资源情况下，接着开展营销。如果在规定时间内没有完成任务，则要进一步分析问题的原因，如果是不可预测、不可避免的因素影响，可以考虑延长项目周期，如果是项目运作问题，则需要及时宣告项目失败。此外，需要说明的是成功项目终结工作，即文件归档、信息保存、人员回归、解散项目组织或者延续到下一个项目中。

结束语

房地产市场营销活动是过程相对复杂，涉及部门、人员较多，有明显的项目系统特征，结合项目管理和房地产营销知识，将先进的项目管理思想、技术、方法运用到房地产市场营销活动中，对进一步提高房地产市场营销的资源配置效率具有重要意义。

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一、房价高居不下的原因

（一）土地价格上涨推动房价升高

影响房地产的成本要素有很多，而其中最主要的是土地的价格。在我国实行土地使用权转让制度以来，基于中国国情，即作为一个土地大国，必须保证充足的耕地面积；但另一方面，我国巨大的人口压力，以及快速的城镇化进程，又需要有大量的建筑居住用地。有限的土地资源与迅速增长的对城市建设土地需求的矛盾使土地价格在矛盾的刺激下坚挺地上扬。

（二）房地产市场本身的特点

房地产市场是各种要素市场中的特殊市场，它具有供给的有限性和天然的垄断性。它的价格形成机制的基础是地租理论，它的利润永远高于社会平均利润。所以房地产市场天然就具有高成本，高投入，高价格的特性。房地产市场是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，在一定区域范围内有着区域垄断的特点，这些特点、特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。

由此，在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地位，又通过其的垄断地位，使房价维持在较高水准。

（三）金融市场的影响

我国房地产的真正繁荣就是在我国对金融领域的改革的基础之上，在金融领域放开对个人信用消费贷款的限制后大大刺激了消费者的消费欲望，增强了消费能力，成为房地产市场不断放大的主要支撑力量，这种有效需求的增长是房地产价格不断上扬的内在动力。同时，银行等金融机构对房地产投资者几乎不加限制的贷款支持使得市场供给能力也不断增强。于是在有效需求与供给相互促进下房地产价格的上扬也就不可避免。

（四）政府的政策作用

前面的几点是房地产市场本身的特点，是其内部价格决定机制。而政府则是房地产价格决定机制的重要外部力量。他通过其本身对房地产市场的供求调节来影响房地产市场的价格。主要通过土地供应调节，市场监管，政策以及各种综合调控手段以影响房地产市场。可以说正是政府的放开房地产市场，实行积极的财政政策，刺激投资拉动内需的政策促进了房地产市场的极大繁荣，也导致了房价的畸高。尤其一些地方政府为了本地的经济增长人为的对房地产市场的托市更是房地产市场失衡的重要原因。

（五）部分富人一人多房，住房资源不能充分利用

世界公认的合理房价应该是家庭年收入的5倍左右或者是人均年收入的10倍左右。而中国的绝大多数城市的房价已经远远超过了这个理论上的正常房价。曾有一个调查表明中国城市的实际房价超出正常房价的幅度。以北京、长沙、西宁为例，北京实际房价超出正常房价3.59倍，长沙为2.31倍，西宁为2.15倍。实际上，在中国无论是相对发达的城市还是相对欠发达的城市，绝大部分的情况都是如此。

二、抑制高房价的措施

虽然政府出台了很多局域性的措施政策来遏制房价，像限购、大力建保障房等，都起到一定成效但离抑制高房价还很远。所以我们必须采取更有效的措施去打压高房价：

首先，加强房地产市场宏观调控。加强房地产市场宏观调控的根本目的是为了促进房地产市场的持续健康平稳发展，更好地发挥房地产业对改进居民住房条件、拉动国民经济持续健康发展。因此，调控要坚持积极稳妥、把握力度的原则。既要积极采取措施，尽快把房价上涨的势头控制住，又要防止措施不当而导致房地产市场大起大落。一方面，要采取有效措施增加中低价位普通商品房以及经济适用住房的供给；另一方面，要重点围绕需求做好文章：要遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费。

其次，加强市场监测，完善市场信息披露制度。全面监测房地产市场运行，给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，改善投资结构。

再次，高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。

最后，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

三、总结

当前房价的高居不下主要与被扭曲的社会制度有关，如果认识不到这一点，就根本不可能实现“住者有其屋”的理想，那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施，只会进一步强化住房问题的失范现象。经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市。然而，当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场，局限于基于供求分析的狭隘领域和视角来观察社会现状并由此提出政策建议，从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了，这是当前房价等问题久而不决的根源。

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1 引言

众所周知，市场是连接商品生产者与商品消费者之间的桥梁。它是由于在社会生产的发展和进步基础上产生了社会分工，导致生产者和消费者分离所带来的，它是社会经济发展到一定时期的必然产物。随着社会商品交换关系的发展，市场在经济生活中的地位日趋重要。

房地产市场是整个社会市场体系中的一个子市场，它首先具有市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，也受价值规律和供求规律的制约。但由于房地产本身固有的特点，区别于其他一般商品，这就导致了房地产市场又具有区别于一般市场的独特性。本文先探讨目前我国房地产市场供求状况，进而提出如何实现房地产市场供求均衡的策略，具有一定的现实意义和指导意义。

2 目前我国房地产市场供求状况

目前，我国房地产市场既存在总量失衡，又存在结构不协调；既存在需求不足，供给停滞，又存在需求旺盛、供给短缺。总量的不平衡表现在投资规模过大，超过了经济承受能力，房地产大量积压，这不仅引发了房地产业内部的供求矛盾，而且造成国民经济发展比例失衡，导致资源的浪费。房地产市场上还存在供给结构不协调的现象。由于受国外发达房地产市场的影响，我国房地产业把大量资金投向写字楼、高级别墅、大型游乐场上，而对于需求量较大的中低档住宅市场投资不足，既造成供给结构不平衡，又导致供求严重失衡。近两年，国家针对这些现象采取了相应措施，限制在高档地产方面的投资，推行安居工程，提倡经济适用型住宅，改善了房地产市场的供求结构，缓和了供求矛盾。

3 实现房地产市场供求均衡的途径

房地产市场供求均衡是暂时的、相对的，不均衡是普遍的、绝对的，但是，我们可以采取相应的措施，改善供求关系，使之达到相对的均衡。一般来说，保持房地产市场供求均衡主要有两种途径。

1、利用市场自我调节功能

我们都知道完全竞争市场可以通过自我调节实现供求均衡。房地产市场虽然不是完全竞争市场，但它也有一定的自我调节功能，可以通过自我调节，达到一定程度上的供求均衡。房地产市场调节的主要手段还是通过价格变化影响供求关系。即当供给大于需求时，房价下降，供给减少，需求增加，供求趋于平衡；供给小于需求时，房价上涨，供给增加，需求减少，供给趋于平衡。

2、国家宏观调控

国家宏观调控手段主要有产业经济政策、行政手段、经济手段、法律手段等，可以通过调整房地产供给和需求两种方式促使供求均衡。

调整房地产供给促使功能供求平衡是指国家根据房地产市场供求状况，运用宏观调控手段，刺激或抑制供给，使供求达到平衡。如果需求适度、供给过剩时，可以通过提高税率和利率、控制土地出让数量、指导性信息等手段减少供给，使供求趋向平衡。当供给不足时，则可以通过减税，降低利率，增加土地出让数量等方法刺激供给增加，以实现供求平衡。

调整房地产需求促使供求平衡是指运用宏观调控手段调整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地产供给和价格均适度时，需求过旺，可以通过提高房地产有关税费和房地产抵押贷款利率，限制购房贷款规模等措施抑制需求；当需求不足时，可通过降低房地产有关税费，降低抵押贷款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 结语

房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，是国民经济尤其是城市经济发展的基础产业，它的发展能带动一批相关产业的发展，所以无论是发展中国家，还是发达国家，都对房地产市场采取不同程度的各种措施加以干预。另外，由于房地产商品具有固定性、使用周期长、价值大、产权性质多样的特点，所以使得需求者需求具有多样性，在这种情况下，要发展房地产市场，实现房地产市场均衡供求，还要依靠市场的自我调节功能。只有从国家和市场两个方面双重下手，采取有力措施，才能促进我国房地产市场的良好、健康、可持续发展！

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一、中国股票市场与房地产市场发展的现状

（一）股票市场发展现状

我国股票市场建立只有短短的二十几年，但在经历了初期制度探索阶段，我国股票市场已形成了与我国经济发展相适应的特色道路，相关市场机制与法律法规逐步健全完善。随着我国股权分置改革工作的一步步落实，一些长期限制我国股票市场发展的历史遗留问题也逐步得到解决。

（二）房地产市场发展现状

1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。在国家积极的财政政策刺激下，房地产市场持续快速繁荣发展，甚至局部地区出现投资增长过快，房价迅速上涨等问题。

二、中国股票市场与房地产市场的联动性分析

为了更好的分析我国股票市场和房地产市场的关系，本文选取了1998年至2012年上证综合指数和全国国房景气指数的月度数据作为股票市场和房地产市场发展状态的变量来具体分析。从数据来看，股票市场与房地产市场之间呈现显著的阶段性特征（图一）。

1.阶段一：1 998年-2001年上半年，二者总体呈上升式波动。

受自然灾害和经济危机的影响，我国股市持续了两年的整理行情。后期，在宏观经济好转和支持股市发展的政策措施等利好因素影响下，上证综合指数慢慢启动上涨行情至2001年到达2245的顶峰，持续了在此阶段的小牛市。而1998年以来，在城市化和市场化大背景下，我国房地产业投资与销售增长均出现稳步上扬，我国房地产市场整体出现了飞跃。

2.阶段二：2001年下半年至2005年，二者走势呈现跷跷板现象。

由于中国证券市场发展不成熟，公司治理结构不完善和上市公司业绩作假等重重因素困扰着市场，导致指数逆经济增长态势而动，股票市场陷入漫长而低靡的熊市。与此同时，房地产市场却出现与股票市场截然相反的走势。国房景气指数持续上升，房地产市场发展空前繁荣，甚至出现局部发展过热的现象。

3.阶段三：2005年至2012年上半年，二者波动复杂，呈现大起大落，但相对于股票市场，房地产市场的发展存在明显的相对滞后的特征。

上证综合指数从2005年的1000点左右的低谷一路飙升，股市总体呈现飞毛腿式的发展，更创下了6124.04的历史最高点，我国股票市场出现了空前的繁荣局面。同时，在中国股票市场一路高歌猛进的背景下，房地产市场发展势头强劲，一扫近年来市场受到压抑的观望气氛，投资性需求出现反弹，国房景气指数不断上扬。

随后，在一系列国内外利空因素的冲击下，股市持续走弱，一度跌破了3000点，甚至出现了腰斩式的暴跌，跌至最低点1664.9点，股市几乎崩盘。但伴随着宽松货币政策和巨额的资金推动，股市开始了新一轮的反弹，至2010年上证指数又重新回到3000点。然而在不乐观的国际经济环境下，上证综合指数走势疲软，一直在2200点徘徊。与股票市场发展有几分相似，我国房地产市场的发展轨迹也呈现出曲折性。在多重压力之下，房地产市场由“沸点”状态急速降温，步入下行通道。国房景气指数持续走低，有价无市的现象明显。虽然在中央政府出台的关于“保增长”方针政策的影响下，迎来新一波的飙升。可好景不长，紧缩的货币政策以及国家对房地产行业的政策约束又严重打击了房地产市场，国房景气指数出现调整。

三、联动性的原因分析

（一）股价指数和国房景气指数总体呈上升式波动主要是由于宽松政策和正财富效应一起作用导致的

1998年，我国经济受外部环境和自然灾害的影响，出现国内经济不景气现象，股市与房市双双遇冷。为刺激经济，我国实施了扩张性财政政策与货币政策，资金纷纷涌入股票市场和房地产市场。同时，为了能够拉动经济，我国开始实施比较猛烈的启动内需的政策，加大了对房地产的资金投入。这些导致两市相继进入繁荣期。

此外，随着股票价格上涨产生了正财富效应，增加了企业和投资者的财富，从而提升了对房地产市场的消费需求和投资需求。

（二）股价指数和国房景气指数之间的此消彼长主要是由以下因素导致的

首先，股票与房地产作为风险投资品，它们之间存在替代效应。2001年下半年开始至2005年上半年，经济不景气，导致股市惨淡，股票价格一路滑坡，投资者信心严重不足，难以形成回涨止跌的预期，资产在股票市场承受巨大的风险压力。而在中国，投资渠道的匮乏又导致从股市撤离的资金大量流向了收益率高的房地产市场，由此在两个市场之间形成了一种自我强化的反馈机制：股价从高点迅速下跌导致投资者恐慌抛售，大量资金撤离股市。而房地产相对收益的持续增加而风险却没有明显的增加，导致这些资金很大一部分流入房地产市场，推动了房市的繁荣。房市的繁荣又吸引了部分短线预期为特点的投资者进入市场，由于羊群效应的存在，导致大量非理性投资行为的出现，最终使股市与房市之间的替代效应被成倍放大，造成了房市的虚假繁荣。

其次由于政策因素、制度因素、行政干预、和市场收益分配格局不合理等各方面原因，股票投资者大多以短线投资为主，而长期投资行为由于较低的收益和较大的不确定性而十分匮乏，从而造成股价波动对房地产市场的财富效应十分微弱。即在相对封闭的资金市场上，受资金有限的约束，难以推动房地产市场的发展。

（三）股价指数和国房景气指数变动复杂，呈现大起大落的原因分析

股市与房市的大涨联动关系主要是由宏观经济环境繁荣、人民币持续升值、流动性过剩和直接财富效应共同作用的结果。中国经济大繁荣、人民币持续升值预期和流动性过剩促使资金流入两市，促进了两个市场的繁荣。另外，2005年下半年至2007年，股市繁荣导致投资者的账目资产迅速膨胀，个人财富增加，这不但提高了社会的实际购买力，促进了房地产的消费，也为地产开发公司提供源源不断的大量廉价资金，这也造就了房地产市场的繁荣。

两市的大跌主要是由于资金紧张和负财富效应造成的。2007年以来，政府采取一系列从紧的货币政策。这时，房地产公司筹集资金的渠道变得更加狭小，导致房地产业上市公司通过资本市场进行股权融资的规模大打折扣。而股市的暴跌，增加了经济形势的不确定性，悲观的市场预期导致两个市场急剧下滑。

而房地产市场的发展变动滞后于股票市场，主要是由于房地产和股票的不同特点引起的。二者投资周期和套现能力的不同特点导致了面对同样的外部冲击，股票市场能够迅速甚至提前反映外部>中击的影响，房地产市场则需要一段时间才会显现出来，这是股市与房市存在明显滞后效应的根本原因。

四、根据两者的相关性得出的结论及提出的政策建议

鉴于上述分析，我们可以知道楼市与股市是唇齿相依的关系。所以我们必须以此为依据来促进楼市与股市这两个市场的共同稳健发展。

（一）投融资渠道多元化，健全金融体系

目前我国投融资渠道过于狭窄，主要以股票和房地产为主，而股市与楼市的联动性易导致二者的暴涨暴跌，加之股票和房地产之间的财富效应会随着金融深化而上升。因此，我们需要积极推进金融市场的建设，努力建立和完善我国的金融体系，构建多元化的投融资渠道，以促进两市的健康发展。

（二）理性投资，防止投机

由于股市与房市的共生性，二者很容易成为风险的载体。所以，必须弱化它们之间的替代效应，及时疏导缓和局部经济压力，扭转非理性投资行为的扩大化倾向，健全完善市场机制，严厉打击市场投机和炒作行为。另外，要改善股市结构，把理性投资者培养成市场上的主要力量，减少股市的投机行为。同时建立公正、公开的信息披露制度，减少居民在信息不对称过程中做出的不理智行为和市场投机行为，并有效防止操纵市场行为。

（三）加强对金融市场与房地产市场的监管，建立预警机制

股市与房市是两个主要的风险累积市场，两市相关指数的变动会导致风险互相传导。因此，要建立预警机制，及时敏锐地把握两个市场的发展动向，特别要深刻洞察影响辐射面大市场异动倾向，科学预测市场的未来走向。

（四）市场调控与行政干预相互配合

频繁的行政干预容易导致市场机制的扭曲，不利于楼市与股市的健康发展。因此，尽量减少政府对市场的干预行为，消除政府越位、错位、缺位现象。同时，在市场化前提下规范股市行为和调控房地产市场时，要系统考虑楼市与股市的内在联动，特别是二者变动的时滞效应，统筹规划两个市场，充分考虑到政策调控对另一个市场的影响。

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中图分类号：F293.33　文献标识码：A　文章编号：1009-9107(2012)02-0047-04

引言

1997年亚洲金融危机之后，中国经济出现内需不足，这时，中国的房地产市场刚刚初具规模，国家实施积极的财政政策，加大全社会固定资产投资，并通过住房货币化、房地产市场化等相关政策措施，促成了房地产业的形成和发展。经过10多年社会经济的发展，房地产业表现出关联度高、带动性强的自身产业特点。房地产市场连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的重要支柱产业。

房地产市场的健康发展不仅关系到国民经济的全局，而且关系人们安居乐业和社会安定繁荣。针对近年来我国房地产市场出现的房价上涨过快、空置率上升、结构不合理等影响市场健康运行的现象，政府加大了对房地产市场的调控力度，土地供应政策也在国家的第五次宏观调控中首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。目前土地供应政策已经上升到与货币政策和财政政策的同一高度――由一般的土地供应管理上升到宏观经济调控的高度。因此，深入研究土地供应政策和房地产市场的关系，可以为国家对房地产市场更为有效的调控提供政策建议。

一、土地供应对房地产市场影响的传导机制

宏观经济调控可以分为直接调控和间接调控。能够直接作用于社会总供应或者社会总需求的调控称为直接调控，不能直接作用于总供应或总需求的宏观调控称为间接调控。

“传导机制”是指从调控手段实施到调控目标实现之间的中间过程。土地供应对房地产市场影响的传导机制主要是指从土地利用规划、供地计划等政策工具实施到房地产市场调控之间有一个传导过程。

土地供应对房地产市场的影响主要表现在以下两个方面。首先，土地价格对房价的影响。房地产价格体系是土地价格和房产价格组成相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。土地价格是房价的成本之一，土地价格的增加会引起房地产开发企业的成本增加，房地产企业的投资规模下降，房地产市场的供给减少，最终影响房价；相反，地价下降，供给增加。其次，土地供应量对房地产价格的影响。土地供应量决定房地产开发企业可开发的土地量，影响房地产企业的投资规模，从而影响房地产市场的供给，最终影响房地产价格。但是土地供应的政策影响效果和房价的变化并不是同步的，一段时间内，存在着“时滞性”。土地供应政策时滞包括当局认识时滞、决策时滞、行动时滞和响应时滞。

二、研究方法

格兰杰因关系检验一般常用于测算样本数据之间的迟滞情况，但对于数据要求较高。因此，本文采用相关性分析研究城市土地市场政策对房地产市场的有效性影响。

在概率论和统计学中，相关(或称相关系数或关联系数)显示两个随机变量之间线性关系的强度和方向。在统计学中，相关的意义是衡量两个变量相对于其相互独立的距离，在这个广义的定义下，有许多根据数据特点而定义的用来衡量数据相关的系数。相关性分析是描述两个或两个以上变量间关系密切程度的统计方法，是社会学中较为普遍采用的一种资料分析的方法。线性相关系数是测度变量间关系的密切程度的量，反应两个变量间线性相关程度的量称为简单相关系数。对于不同数据特点，可以使用不同的系数。最常用的是皮尔森积差相关系数。其定义是两个变量协方差除以两个变量的标准差(方差的平方根)。皮尔生(Pearson)相关系数的计算公式如下：

式中X、y为两相关变量，它们的测量值都是成对的：(x1，y2)(X2，y2)…(Xn，yn)。

相关系数r的取值范围在[-1，1]。r=1或，r=-1时，表明两变量之间完全正相关或者完全负相关，实际上表明两个变量是线性关系。r=0时，表示变量间不存在线性相关关系；可能是无相关，也可能是非线性相关。

一般地，|r|>0.95存在显著性相关；|r|>=0.8高度相关；0.5＜|r|0.8中度相关0。

0.3G==|r|＜0.5低度相关；|r|

三、指标选取与模型测算

(一)自变量的选取

由于本文研究的是在土地供应政策影响房地产市场的传导机制的基础上，以合肥市为例研究，因此选择的自变量为土地供应政策的主要两方面的指标：

X1：合肥市土地经营性用地交易量，即土地市场的土地供给量。

x2：合肥市土地经营性土地交易均价，即地价。

(二)因变量的选取

由于土地供应政策对房地产市场的影响主要表现在房地产市场的供应总量，房地产价格和房地产的投资，因此本文选取的因变量主要是这三类指标：

y1：房地产的投资，包括房地产投资总额y。以及商品住宅投资y12。

y2：房地产价格，包括商品房平均价格y21以及商品住房平均价格y22。

y3：房地产市场供应，包括住宅新开发面积y31，住宅竣工面积y32，施工面积y33。

(三)合肥市土地供应对房地产市场的有效性研究

根据合肥市国土资源局2004-2009年的统计，合肥市经营性土地成交量及亩均价格(见表1)，其中2008年因为金融危机的影响，土地成交量大幅下滑，由2007年的385万平方米下跌至186.6万平方米，跌幅近51.6％，而经营性土地的均价从2004-2009年一直持续增长。

根据合肥市房产局的统计，2006-2009年的房地产投资总额持续增长，在2008年以后由于金融危

机的影响，投资额同比增长率明显放缓，2008年房地产投资总额的增幅从2007年的41.82％跌至27.93％。

由于土地市场的政策的影响效果和房价的变化并不是同步的，在一段时间内，存在着“时间差”。因此对自变量和因变量进行皮尔森相关性分析时，对自变量选取2005～2008年数据，因变量选取2006―2009年数据，并采用方差标准化的方法对变量进行标准化，以消除不同量纲对模型准确性。

通过皮尔森相关性分析，引用合肥市2005-2009年的相关数据，分别计算自变量X1、X2与因变量Y11、Y12、y22、y31、y32、y33的相关系数，得到合肥市土地供应对房地产市场的有效性影响程度(见表2)。

四、结果分析

(一)经营性土地交易量的相关性分析

表2显示，与y11高度正相关，y12中度正相关，y32低度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

由以上分析的结果可知，政府通过控制经营性土地交易量，直接影响的是房地产商的投资，因为投资的行为是房产商人对市场的即时反应，速度较快。

对房地产市场的价格影响表现不强烈，因为房地产市场的特殊性，有着较长的时间周期，本文的数据显示无法在更长的时间区域内研究其相关性，因此，这也是值得作者去探究的新问题――政府通过土地供应政策对房地产市场的调控，在房价上的表现，一般为几年才能逐渐显示出其效果。

对房产供应量的影响，与住宅新开发面积、施工面积几乎不相关，与住宅竣工面积呈现低度相关。主要原因仍然在于房地产市场的长周期性以及政策对房地产市场的“迟滞性”的时间差。

(二)经营性土地交易均价的相关性分析

表2显示，与y11显著正相关，y12、y32中度正相关，与其他因变量可认为在该时间区域内不相关。

与经营性土地交易量相比，很显然，房产市场的投资额与土地交易均价的相关性更强。因为在土地供应市场，土地价格是其中最敏感的指标，而在房地产投资的行为上，地价也直接影响着房产商的行为。

与房地产市场的价格相关性表现为弱，土地价格是房地产价格的主要成本之一，但是由于房地产市场的时滞性，在本文的研究时间区域内没有正式地表现出来。

对房地产市场的供应的相关性，与竣工面积呈现中度正相关，原因与上述分析基本一致。

篇10

2.房地产行业市场货币政策调控必要性分析

商品房作为一种特殊的商品，在一定程度上存在着市场垄断性、住房市场的信息不对称性，整个房地产行业市场有时存在着市场失灵的问题。由于房地产是经济发展、社会稳定的关键影响因素，因此必须进行相应的宏观调控管理。近年来，国内房地产市场发展中隐藏了一些泡沫，房地产行业经营发展中的金融风险加剧，更需要采取必要的调控管理措施。在房地产行业市场的宏观调控中，采取货币政策作为调控手段，其必要性主要体现在两方面:一方面，房地产行业具有明显的高度资金密集型的特点，而且我国房地产行业企业项目建设开发负债率通常较高，往往经营负债率都在70%以上，因此金融市场与房地产市场有着非常密切的关联性，房地产行业的企业经常需要通过商业银行、企业债或者是地产信托等进行融资，采用货币政策进行调控的效果更好。另一方面，由于房地产对于居民而言，属于价值非常巨大的商品，很多居民购买的商品房都需要抵押贷款，因此货币政策在一定程度上会通过影响居民的购房款成本，进而调整居民的住房需求。此外，通过货币政策，还会对房地产市场投资者以及投机者的市场决策形成影响，进一步的起到调控房地产住房市场的作用。

3.房地产市场货币调控政策概述

3.1房地产市场货币调控政策的具体工具房地产行业属于资金高度密集的产业，对于金融市场以及货币政策的变动有着非常灵敏的反映，因此在房地产市场上的货币政策调控工具也非常多，主要有以下几种:(1)利率政策。基准利率水平以及利率结构的调整变化，会产生利率效应进而影响到房地产市场的供需变化。具体而言，如果利率升高房地产开发企业的融资成本就会提高，可能会减少房地产行业的市场供给或者是房价成本的提高，但同时利率提高变相是对购房行为支持力度的降低，这在一定程度上也会降低房地产的有效需求。(2)存款准备金率。存款准备金率会造成金融市场货币供应量的变化，因而会产生相对较为猛烈的经济调控作用，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力就会下降，进而房地产开发企业的可贷款也会降低，进一步对房地产行业市场的资金链产生影响，因此有助于控制整个房地产行业市场出现过热或者是价格过快上涨的问题。(3)不动产信用控制。不动产信用控制是特定的选择性货币调控政策，主要是通过对贷款买房最低首付比例、还款期限等来控制房地产的需求，还可以通过要求房地产开发企业项目开发中的自有资金比例、主体资格控制等调节房地产的供给。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具与间接信用工具两类，直接信用工具主要是央行通过对贷款限额、利率、流动性比率的干预控制信贷规模，间接信用工具则主要是通过窗口指导、劝告等方式对信贷规模以及信贷结构进行指导。

3.2现阶段我国房地产市场货币宏观调整政策及效果分析我国自住房市场化改革实施多年以来，为了确保整个房地产行业市场的健康稳定运行，房地产市场主管部门积极的运用多种政策工具进行房地产市场的调控，其中最为常用也最有效的就是通过货币政策的紧缩或者是宽松等，对房地产行业市场进行调控。其中在1998－2002年，国家通过2次下调存款准备金率，5次下调利率，配合政策激励，鼓励房地产行业市场的发展;在2003－2007年，14次上调存款准备金率、8次上调利率，实行了适度收紧的货币政策，同时通过对住房供给双方自有资金比例的控制，调控房地产市场过热的问题。在2008－2009年，国家通过5次上调存款准备金率，4次下调利率，依靠积极扩张的货币政策刺激住房市场发展。在2010－2014年，国家又通过多次调整存款准备金率以及利率，逐步实施了趋向紧缩的货币政策，并通过限购、保障性住房建设，首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策严格控制住房市场过热。今年以来，我国出现了经济增速放缓的问题，住房市场的下行趋势明显，国家对于房地产市场的货币政策区域放松，特别是今年住建部推行“棚改货币化”，除了中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，国家开发银行积极支持，从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。从我国房地产市场货币调控政策来看，最明显的特点就是重点以存款准备金率以及基准利率作为调控手段，依靠调整房地产市场的货币供给量对房地产市场造成影响，同时配合采用各种限制贷款、限制开发、限制购买等一系列的选择性及补充性政策，共同形成调控效果。在房地产市场处于低迷的状态下，采用基准利率下调等措施，明显起到了刺激房地产市场的作用。但是当房地产市场出现泡沫或者是处于过热的情况下，提升利率在短时间内的作用并不明显。而通过控制最低首付款比例以及房地产开发企业的自有资金比例则具有直接的作用，力度非常大，能够迅速降低各种不合理的投机行为，为过热的房地产市场降温。

4.提高房地产市场货币政策调控效果的建议措施

4.1适度提升货币调控政策的灵活性。国家相关主管部门在研究制定货币调控政策时，应该统筹分析房地产市场运行中出现的各种问题及其成因，并基于此针对性的选择灵活实用的货币政策进行调控。例如，当房地产市场出现过热问题时，应该统筹的分析造成房地产市场过热的原因是投机需求、开发企业原因还是供需矛盾问题，并根据不同的成因，综合选择购房限制、贷款限制、开发自有资金控制等进行调节。同时，在房地产行业市场货币调控政策的实施过程中，对于一些具有明显区域性的调控，应该适当地下放调控权，将调控权力下放至区域，以进一步的提高政策的合理性和灵活性。

4.2不断提升房地产调控货币政策的前瞻性。房地产行业最大的特点在于建设实施周期相对较长，房地产项目开发建设从前期立项至最后交房使用周期一般在3年左右，房地产项目开发建设中不仅前期的购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等资金投入较大，而且后期营销同样存在着时间长、成本高的问题。在房地产发展迅猛阶段会有大量的资金集中在房地产行业，但此时商品房供给却无法直接增加，市场供不应求又会催生投资的增加，然而在商品房陆续上市后，房地产供给增加，甚至可能超出市场需求，就会造成房地产下行。因此在货币政策的调控使用上，必须具有前瞻性，尤其是加强与其他部门之间的合作，对房地产市场周期进行系统的跟踪研究后，最终制定合理的调控政策，提高调控效果的及时性。

4.3统筹并用多种调控工具确保调控目标的实现。在房地产市场的货币政策调控方面，中央金融主管部门应该重点在房地产行业的资产价格方面进行合理的控制，以免房地产行业出现严重的泡沫问题。同时，还应该继续执行稳健的货币政策，既要确保房地产行业信贷的安全，同时又应满足推动经济增长的要求。在具体的货币政策运用过程中，可能出现调控目标的冲突。例如，防范房地产市场出现过热问题，最直接的手段就是紧缩银根，但这却有可能造成房地产开发企业资金链的断裂，造成大量呆账坏账出现。因此，在对房地长行业进行货币政策调控时，应该尽可能的选择多种调控工具并用，不断地提高整个调控的自由度，这也有助于确保调控目标的实现。