房地产证券投资分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产证券投资分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。

一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵

房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。

二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略

（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力

房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。

（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题

在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。

（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系

在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。

结语

高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。

【参考文献】

［1］林雨，武跃子，黄炯华．应用型本科实践性教学中存在的问题研究———以《证券投资分析》课程为例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．

篇2

仅仅一年，公司的主营方向就出现了180度的大转弯。“从经营范围你可以建股份要退出房地产的推测。”6月8日，爱建股份证券投资部工作人员向《投资者报》表示，“不过目前，公司的主营业务还是爱建信托、房地产以及爱建证券等。”

就在此前的5月28日，爱建股份刚刚终止了前一个定向增发方案，也就是上海国际集团注入房地产公司的方案。同日公布的新再融资方案为，向四家机构投资者定向增发募集资金26亿元，其中20亿元用于注资爱建信托。

爱建股份的主业投向由此产生变化，由房地产转向信托。而这样的变更已经不是第一次。自2004年以来，爱建股份一直在进行重组，这已经是其七年来的第五次重组方案，此前的四次方案都以失败告终。

七年五次重组

爱建股份重组路可谓漫长而多变。

其前身是上海市工商界爱国建设公司，该公司1979年由上海工商界与部分境外人士以民间集资方式创建，1993年4月在上交所上市，创始人之一是刘靖基。

爱建股份同时拥有信托、证券两大业务牌照，由爱建股份、爱建证券、爱建信托组成的“爱建系”曾经在金融市场叱咤风云。但是2004年爱建证券和爱建信托先后曝出巨亏和挪用资金等一系列严重问题，公司下属子公司原相关负责人――爱建证券原董事长刘顺新、爱建信托原总经理马建平等相继涉案，上市公司随后也陷入连续亏损，不得不寻求重组计划。

2004年11月24日公告，香港名力集团启动重组爱建股份的计划，但是这一计划在2007年终止，据称是因为哈尔滨信托资产的遗留问题没有得到根本解决。2008年7月，首钢控股(香港)有限公司与李嘉诚旗下的长江实业成立合资公司作为投资人，参与爱建信托的重组改制。但经过半年的谈判之后，也退出了重组计划。半年多以后，爱建股份引进有泰国正大集团背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。

有分析人士称，三次重组均未能如愿以偿，究其原因还是爱建股份背后巨额的资金黑洞让参与者望而却步。而这个资金黑洞涉及爱建股份和神秘富豪颜立燕所合作的哈尔滨爱建新城项目。

颜立燕公司因为从爱建信托贷款被诉涉嫌挪用资金9.37亿元。爱建股份6.87亿元的炒股亏损和13亿元不良债权被隐藏在一份购买爱建新城20万平方米地下商铺的房屋销售合同中金额高达40亿元，这就是颜立燕通过哈尔滨爱建新城项目掏空爱建40亿元资产的来由。

目前，案件还在进行之中。爱建股份证券投资部工作人员表示：“该案件去年2月就开庭了，还处于择日宣判阶段。公司希望尽快判决，能够尽量追回损失。”

在三次重组均经历失败之后，2009年8月，重组方变更为上海国际集团。根据这次的重组方案，爱建股份以12.21元/股，向上海国际集团非公开发行2.2亿股，购买其持有的上投房产和通达房产100%的股权。资产认购部分的方案获得证监会批准后，再向上海国际集团非公开发行股票募集7亿元资金用于对爱建信托增资。

分析人士表示，上海市政府要保爱建这个牌子，所以让上海国际集团来接手，当然其他人也不敢接手，这个重组方案的政府意图十分明显。

5月27日，爱建股份的公告否决了该重组方案，变更为注资信托的新定向增发方案。不过，由上海国际集团接手的事实并没有改变。

上述爱建股份证券投资部工作人员告诉记者：“提出增发方案后已经一年多了，但是注入房地产的方案一直没有获批，再加上宏观政策调控，对房地产的未来也并不是很看好。因此，公司调整为目前的现金增发方案。”

变更后的新增发方案为：发行A 股股票数量合计为2.85亿股，其中，上海国际集团、经怡实业、大新华投资和汇银投资分别拟以10 亿元、7 亿元、4.5 亿元和4.5 亿元认购相应股份。本次发行后，爱建基金会持股数量不变，持股比例降为12.30%，仍为本公司第一大股东。上海国际集团总共持股1.2亿股，占公司发行后总股本的10.91%，将成为第二大股东。

此次非公开发行股票募集资金主要用于增资爱建信托、偿还银行贷款和补充流动资金。其中，增资爱建信托为20亿元。

信托前景难料

信托目前的形势虽然不错，但是考虑到由于今年的贷款收紧，很多贷款都走信托的方式，使得信托的业务数量大增。如果以后贷款政策放松，那么信托的业务量出现下降也在所难免。

与此同时，爱建股份旗下的爱建信托爆发的那场纠结于信托、证券、地产之间的案件审判还没有结束。这或许也是爱建股份要求尽快脱离地产，专注于信托的原因之一。

“总体来说，信托还是很重要的牌照，因为国家对信托的牌照已经不批了。”天相投资分析师姚轶楠告诉《投资者报》。而作为上海建设国际金融中心的目标，对于金融牌照的保护显然是政府所要考虑的问题。

目前，爱建股份手里有两张金融牌照：一张是100%控股的爱建信托；另一张是以20.23%股权参股的爱建证券。

篇3

预期收益率下滑明显

普益财富数据显示，10月份共发行了135款集合信托产品，环比上升了18.42%。

就公司发行量统计看，中融信托第一，四川信托第二，平安信托、长安信托并列第三，华信信托、粤财信托、中铁信托并列第四，山东信托、新时代信托并列第五。粤财信托为10月份的发行黑马。

与以往不同的是，本月只有69.63%的发行产品公布了期限，该数据环比下降11个百分点；整体平均期限约为26个月，环比继续上升1个月。

《投资者报》数据研究部统计，1至3年期产品继续占据主导地位。

其中，1年期至2年期（不含）产品的占比为34.04%，环比下降了2.91个百分点；2年期至3年期（不含）产品的占比为56.38%，环比上升了7.47个百分点；3年期及以上产品占比为9.57%，环比下降了4.56个百分点。

在公布期限的产品中，120个月的产品一只，240个月的产品一只，分别为平安信托和中投信托主导的投向金融权益和证券投资的产品，但未披露具体的预期年化收益率。

平均预期收益率最高的期限仍为36月期，约9.5%，较上月数据下滑了1.38个百分点。

剔除未披露或仅披露一只收益率产品的公司，平均收益率中粮信托最高，为10.5%；华融信托第二，为10.25%；长安信托第三，为9.79%；四川信托第四，为9.24%；中融信托第五，为9%。

不考虑投资起点的差别，各类别预期收益标准下降特别明显，整体的平均预期收益率为8.24%，环比下降了0.84个百分点。

在资金运用领域方面，基础设施的平均预期收益率超房地产，全行业领先，约9.75%，较上月略微下降了0.04个百分点；其次是房地产和工商企业，分别为9%和8.42%，环比都有明显降幅，而工商企业的预期收益率下降尤为明显。

在资金运用方式上，剔除未披露方式产品，权益投资类的最多，占33.33%，环比上升3.51个百分点；未披露方式产品其次，约30.37%，环比上升4.93个百分点；贷款运用第三，约22.22%，环比下降了2.34个百分点。

平均预期收益率最高的是股权投资，然后依次是债权投资、权益投资、贷款运用和未披露方式产品，证券投资和租赁则未标注预期收益率。

多期限并行方式增多

“产品的期限总体有所延长，在发行量最大的基础建设和房地产类中，24月的期限成为主流，而原先较受市场追捧的12个月、18个月的产品数量有所减少。”汪鹏说。

面对这样的变化，王鹏向本报记者解释：“这或许说明融资方对于未来经济环境的判断是，经济结构转型，政府对地产的高压调控将会持续较长的一段时间，融资方通过较长期限来延长资金的兑付时间，可以在一定程度上减少短时间内的偿还压力。”

篇4

6大优势

REITs虽然不一定总能缔造高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报，其独特的投资优势是美国人趋之若鹜的重要原因。

认购金额低

REITs的每股最低投资额只需10―25美元，且对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。REITs所有的股份都一样，没有普通股优先股之分，且都可以在证券市场上转让。中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，可间接获得大规模房地产投资的收益，分享美国宏观经济增长带来的好处。

风险较低

REITs是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易。传统的房地产开发只能投资于固定单个项目，而REITs可以投资于不同的项目，可选择不同地区和类型，回避风险的能力较强。投资REITs与投资股票型基金的情况相似，比投资单一股份更灵活、风险更分散。对于那些不善于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的人们来说，投资REITs是一个比较理想的选择。

流动性较高

房地产属于不动产，其流动性较差。投资者直接投资于房地产，紧急变现时往往不仅在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，销售的难度就更大。投资于REITs，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来。REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。

税收优惠

REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，REITs至少须将每年度盈利的90％以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。

REITs最吸引之处，是定期的股息收益相对优厚。从历史上来看，REITs的年收益率通常为10％～17％。这一方面是REITs的收入以其所持有房地产的相对稳定的租金收入为主，波动性小，另一方面也与美国政府优惠的税收政策有关。

专业化管理

自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。

透明度高

大部分REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。

6大风险

虽然REITs具有如上所述的优点，但是其缺点和风险仍然不容忽视。

市场风险

上市交易的REITs价格受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs时，同样面临“高买低卖”的风险。总体经济、房地产业及其相关产业的现状和前景，均会影响REITs收益的稳定性。特别是利率因素的变动对资金投入巨大的房地产业影响十分明显。一般来说，如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，REITs的价格就会下降。即利率与REITs的市场走势成反比。

管理风险

REITs管理公司的专业化程度直接影响投资者的收益。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此，债务融资比例的高低也影响REITs的收益率。

此外，利益冲突问题也不可避免。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REITs，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，会涉及房地产所有者、投资者、投资银行等众多当事人，容易产生利益冲突。

房地产质量下降风险

与一般的金融产品不同，REITs基于不动产投资，除了折旧以外，有形资产可能因人为或非人为因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，直接影响REITs收益的可持续性和稳定性。

法律和政策风险

法律和政策的变化可能会影响房地产价格，从而影响REITs的收益情况。如果REITs投资于国外房地产，那么该国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到房地产价格，从而影响REITs的收益情况。

筹资风险

根据法律规定，REITs收入的90％必须分配给股东，其留存收益极少，缺乏扩张和成长(一般来说就是购置新的房地产)所需资金。这种法律环境下，REITs被迫通过在资本市场(公募和私募)发行股票和债券来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展，这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。

篇5

[中图分类号]F293．3　[文献标识码]A　[文章编号]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

6．中国房地产投资信托基金的管理模式。建议国家立法机关尽快制定房地产投资信托基金相应的法律、法规和条例细则，对于房地产投资信托基金进行规范管理，并在发行总量上予以宏观控制，设立资质认定制度。由符合条件的信托投资公司或设立专门的房地产信托基金管理公司作为基金的管理人，并指定若干资本金充足、信誉良好的金融机构作为基金保管人。同时对于申请基金使用的房地产企业设立申请条件。对于信托公司或基金公司的各类专业人才的人数、比例、对外投资的组合比例、投资的决策程序及风险防范机制等也要提出明确要求。

7．对房地产投资信托基金的监管。中国对于房地产投资信托基金的监管主要体现在两方面：一是政府有关主管部门的监管；二是投资人为保障其投资权益的监管。政府有关主管部门的监管除了上述提及的资质认定和提高市场准入门槛等方式外，还可采取制定严厉的处罚措施对基金管理人进行不定期的强制审计，及时指导意见等。赋予投资人较大的权利是对房地产投资信托基金进行市场监管的可行方法。如投资人对基金管理公司在运用信托资产上的相关限制、对于公开披露信息的要求、查看经营和财务状况的要求，禁止场外交易和关联交易的要求等，经代表一定基金份额投资人同意可以撤换基金经理。

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资本市场信息效率亦即资本市场上会计信息价值的相关性，国内外有许多学者进行了相关研究。陈信元等研究认为，会计信息对股价的解释能力存在阶段性。赵宇龙(1999)认为我国证券市场存在“功能锁定”现象，证券投资者还不能区分会计信息收益的质量而做出相应市场反应。我国于2006年颁布并要求上市公司于2007年1月1日实施的新《企业会计准则》(以下简称“新准则”)必将影响我国资本市场信息效率。本文拟对该影响效果做出分析。

一、我国资本市场信息效率现状

(一)投资者的短视行为 会计学者已证实了会计收益和股票投资收益之间的关系，但在我国目前资本市场还不完善状况下，投资者在分析相同会计收益下的不同收益质量时仍有局限。投资者仅能对会计净收益做出有限度的市场反应，但对企业盈余的构成、持续性，资产的质量和潜在盈利能力，企业未来发展空间、成长能力等信息仍然无法做出深层分析从而影响股价。投资者行为是股票市场上的风向标。投资者对企业盈余的浅层次理解必将影响上市公司的投资经营理念，导致短期行为。大量公司在上市前盲目追求盈余，上市后投机行为盛行说明了这一点。企业如没有坚实的积累，很难持续保有快速的盈余增长能力和良好的投资机会。长此以往，必将不利于上市公司的长期健康发展。因此，从整体上改善证券市场的投资环境，改善对上市公司的盈余评价理念，提高财务报告的信息涵量，提高投资者对财务报告的分析理解能力，以对上市公司的经营成长形成激励机制是十分必要的。

(二)信息不对称信息不对称也是证券投资风险的来源，它将导致逆向选择，从而降低资本市场上的信息效率。针对众多风险程度各异的企业，企业投资者由于信息资源不足、信息理解能力有限等原因对企业投资风险难以充分估计或估计成本过高，只能根据不准确的风险状况作出投资决策。低风险高收益率的优质企业不能获得理想融资效果，愿意支付高额融资成本的劣质企业所获得的融资资金使用效率低下。这种因信息不对称引起的劣质企业对优质企业的挤出效应将影响资源的有效配置，降低资本市场运作效率。会计准则的修订能够提高财务会计信息的产出质量，从而提高会计报表的可利用性，提高投资者对企业营运状况的评估能力和预测水平。这对降低信息的不对称，提高资本市场信息的透明度，从而提高资本市场信息效率，提高具有强大成长能力的上市公司的筹资效率和资金成本是有利的。

二、新会计准则对信息效率的影响分析

(一)利润表新准则在利润表披露项目上作了相关修订，将主营业务收入和其它业务收入合并列示为营业收入，将主营业务成本和其他业务成本合并列示为营业成本，并将主营业务税金及附加改为营业税金及附加，这对转移证券投资者对盈余的评价方向和上市公司对盈余的追求方向是有利的。真正反映一个企业潜在盈利能力和发展潜力的并不仅是主营业务利润。许多企业的非主营业务对企业的成长同样具有重大贡献，如能实现规模效应，提高企业的核心竞争力，扩大销售市场，提高资产使用效率以及增加内部筹资来源等，作用不容小视。而且非主营业务并不像营业外收支那样具有很大的不确定性和偶然性，其同样可能是在企业中持续发生的收益，能够为企业未来带来更大的获利能力和发展空间。非主营业务仅是其经营业务在企业中占据从属地位，但在企业中的作用可能是不可或缺的。主营业务和非主营业务的合并列报有助于转移投资者对企业盈余的分析重心，而将关注的重点导向营业收入和非营业收入的比例和结构，这对提高具有大量非主营业务并具有高成长性的上市公司的筹资能力是极为有效的。新准则将营业外收入和营业外支出项目下单独列示公允价值变动损益、资产减值损失、非流动资产处置损益。营业外收支项目向来因其事项性质的不确定性且发生频率和金额比例不大而根据重要性原则予以合并列示，但因其内容庞杂，种类繁多，合并列示往往不便于普通投资者分析和理解，更无法掌握其中所包含的巨大信息含量从而做出理性的决策。许多投资者在进行财务分析时仅关注营业外收支总额和在盈余中所占的比重，而忽视对其分析，但营业外收支项目可能包含着与企业经营能力、管理水平和未来成长性相关的重要信息。资产减值损失的单项列示能够反映一个企业资产的减值程度和速度，进而反映企业对资产的管理水平和重视程度，以及资产的良好性、市场变现能力和未来盈利能力。且新准则规定，计提的减值准备不得转回，也缩减了企业通过减值准备操纵利润的空间，提高了报表的可靠性。旧准则将应收账款、存货等的减值列入管理费用，而将固定资产、长期投资等的减值列入营业外支出，但管理费用、营业外支出在利润表中又是笼统列示，投资者很难获得资产减值的数据。新准则的资产减值损失项目适当地引导了投资者对保值水平的考察，盈利能力的预测以及变现水平和抗风险能力的关注。非流动资产处置损益项目则从另一角度反映了企业非流动资产的变动状况。新准则中公允价值的引入增加了公司盈余的波动性，但这并不影响公司盈余信息的可靠性。公允价值变动损益的单独列报可以使投资者更准确的分析资产估值的变化。同时，引入公允价值计量模式并将其变动计入当期损益能更及时地反映企业资产价值变动对利润的贡献以及资产管理方面的优势或弊端。新准则的这一变化大幅调整了上市公司利润表。据统计，2007年深沪上市公司前三季度短期股票投资公允价值变动收益为271亿元，占净利润的比例为4.51％，但也有45家公司该比例在20％以上，其中8家公司该比例在100％以上，二级市场的波动将会对公司当期收益产生很大的影响。在已公布年报的上市公司中，有28家*ST公司成功扭亏，其中仅有14家的营业利润为正值，利润真正来源集中在债务重组和政府补助利得。新准则对营业外收支项目的更详尽列示有助于投资者更深入分析上市公司盈余的质量、结构、来源、持续性和潜在获利能力，也必将对上市公司的经营理念和投资行为起到导向作用。

(二)资产负债表新准则在资产估值上引入了公允价值，允许对一些变现能力强或变现可能性较大的资产以公允价值计量。随着证券市场的发展，企业融资渠道、结构和方式的深刻变化，投资者对获取企业资产质量和抗风险能力的信息提出了更高要求，新准则的这一修订提高了资产负债表的信息容量，更好地体现了财务报表的决策有用性。许多研究都已证实净资产和收益具有显著的解释相关性，亦即投资者在投资决策时会使用这些会计信息。对比以历史成本为基础的传统会计计量方法，以公允价值为计量基础更能反映资产的现时价值和未来盈利能力，更能反映企业面临的各项风险。新准则主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。

(1)金融工具引入公允价值。一是对提高资本市场信息效率的贡献。金融工具蕴含着大量风险，其给企业带来的未来收益也会随市场供求等因素的变化而不断变化。新准则在金融工具的计量上引入公允价值能够更大程度地在报表中反映资产近期的市场价值、变现能力、获利能力等信息，有助于投资者分析企业资产的质量和风险，提高报表的决策有用性，从而提高会计信息在资本市场上的价值相关性。金融工具计量引入公允价值对上市公司财务报告的影响面是较大的。据统计，在1139家上市公司中，共246家公司股东权益调节表下“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以及可供出售金融资产”项目发生了调整，其中241家正向调整，5家公司负向调整，合计变动数值为539.17亿元。因新准则发生的资产价值的调整必将影响投资者的决策并引导资本市场资金的流向。二是局限性。年末资产负债表中用公允价值计量金融工具，也对投资者的报表理解能力和投资分析水平提出了更高的要求，更新了财务报告中的风险理念。会计分期假设决定了资产负债表反映的是企业一个时点的信息，其财务状况会不断波动和变化。旧会计准则较好运用了谨慎性原则，仅对金融工具价值减少部分做出反映，因而资产价值信息列报是保守的、低风险的。新准则要求将瞬息万变的公允价值反映在资产负债表中，提高了财务报告信息的风险，也提高了对投资者分析报告时的风险意识要求。据统计，385家涉及交叉持股的上市公司，在最近一期定期报告(2007年年报或三季报)披露后，假设持股情况未发生变化，以2月15日收盘价计算，持股市值合计为3325亿元，较2007年末市值减少547.5亿元，缩水幅度达14.14％。可见，新准则下财务报告提供的会计信息具有了更大的波动性。因而，会计准则的修订虽然提高了财务报告的信息涵量，但扩大的信息量只受益于引入风险理念的、对新准则下的报告具有较强理解能力的投资者。投资者根据报告分析企业资产负债状况时，还应具体分析金融工具公允价值的变化，从动态的角度理解财务报告。因而，公允价值的引入会以引导投资者评价模式和风险理念、扩大财务报告信息含量等方式提高会计信息的价值相关性，但也是有条件的，当投资者能充分理解公允价值内涵，识别资产质量，合理预估风险，有效率地使用会计信息时，这种贡献才是高效的。

(2)投资性房地产引入公允价值。一是对提高资本市场信息效率的贡献。房地产的单位市场价值较大且具有较大波动性。企业拥有或控制的房地产根据其持有目的为出租或增值界定为投资性房地产后，采用公允价值计量模式能更好地反映资产的现时价值信息。近年来，房地产行业的兴起及其密切相关的投融资问题引起了投资者关注。房地产因其建设周期长、投资回收慢、资金需求量大、单位价值高、收益高、风险高、业内良莠不齐等特殊性更容易引起资源配置的低效和使用的浪费，许多投资者因为旧准则固有的不足和投资分析的困难而对房地产投资望而却步。以成本计量模式生成的房地产会计信息具有较低的价值相关l生，需要更具针对性的准则提高投资者对资产良好性和项目风险的分析辨别能力。新准则的这项变动会对有较多出租出售行为的房地产公司产生较大影响。对投资性房地产更多运用公允价值能更好地区分优质资产和不良资产，引导资金流向，提高资金利用率，对会计收益灵敏的市场反应能促进企业间优胜劣汰，也为房地产行业的投融资注入了活力。二是局限性。从按照新准则编制的财务报表看，这种影响并不明显。截至2007年4月23日已披露年报的1139家上市公司中，在股东权益调节表中对“拟以公允价值模式计量的投资性房地产”项目进行调整的上市公司仅有10家，合计调增金额40.31亿元。由此可见，很多房地产上市公司出于税收、股权激励、扭亏为盈等目的，并没有采取公允价值计量模式，而是采取传统的成本计量模式，希望在房地产出售的当期获得大量收益，而不是将利润分散在不同会计期间。显然，投资性房地产准则的修订由于使用范围的限制和会计选择的存在并没有大幅度提高资本市场上的会计信息效率。因此，进一步推动投资性房地产项目中公允价值模式的选用对提高资本市场资金使用效率是有益的。

(3)债务重组引入公允价值。债务重组采用公允价值模式同样能为投资者提供关于债务实时价值的信息，其对资产负债表的影响主要是将债务重组中原本计入资本公积的项目计入了企业当期收益进入年终的未分配利润项目。债务重组虽然是非经常性事项，但因其有时数额巨大且牵涉到支付的非现金资产的计量，采用公允价值是有意义的。新准则的这一修订对提高资本市场信息效率作出了贡献，同时也为管理者不良竞争操纵股市提供了便利，并对债务重组中公允价值的选用范围进行控制是有益的。 (4)非货币易引入公允价值。新准则规定，上市公司进行资产交换时，如果具有商业实质且公允价值能够可靠计量，应将换出资产的公允价值与账面价值的差额计入当期损益，不符合条件的以换出资产的账面价值计量。新准则相较旧准则的全部使用账面价值计量更为客观合理。新准则的修订对证券市场上企业的资产价值评估产生了影响，截至2007年1月底已经公布年报的36家上市公司，按新准则调整后其股东权益比按原制度计算的股东权益总计净增加12.28亿元，每家上市公司股东权益平均净增加约0.34亿元，平均增幅为3，69％。新准则使投资者能更清晰的区分优质资产和不良资产，从资产的良好性判断企业未来获利能力和发展潜质，从资产现时市场价值的角度客观评价资产质量和企业实力。由于公允价值随时间而波动，投资者也能从动态的角度不断关注企业资产价值的变化，从而对管理层形成激励，影响上市公司的经营管理水平。

(三)财务报表附注新准则要求在披露基本每股收益外，还必须披露稀释每股收益，其计算方法也产生了变化。这对资本市场上企业绩效指标和盈余评估，对上市公司股票价值的重估也必将产生深远影响。另外，新准则要求披露将净利润调节为经营活动现金流量的信息并单独披露公允价值变动损益的调节。

三、新会计准则对信息效率的影响效果分析

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有着“投资之父”之称的本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师曾于1934年倾力打造了一本名为《证券分析》的投资著作，在该书中他们细致全面阐述了投资与风险、收益的关系，首次提出了价值投资的基本理论。该书提出的价值投资理论等被华尔街誉为投资“圣经”，一直被价值投资者奉为圭臬。即使在80载后的今天，依然犹如黑暗中的灯塔，指引着人们到达成功的彼岸。我们何不静下心来，重新倾读一下两位大师的投资理论，重新认识投资公司的房地产投资项目风险管理，为投资公司回归理性投资点亮一盏明灯。

一、如何判断房地产项目的投资与投机？

投资与投机的区分具有重要意义。格雷厄姆的价值投资理论中给投资的定义是：“投资是一种通过认真分析研究，有望保本并能获得满意收益的行为。”而投机的目标则相对单一，就是所谓的唯利是图。目前社会上很多房地产项目都戴着“加速城镇化建设进程“的政策光环，但实际上就是“政策红利”下的资本运作。投资公司在项目审核过程中，一旦受到了这种噱头的蒙蔽，就容易过分强调宏观经济发展趋势，从而忽视了借贷主体或项目的瑕疵（如重要资产权属存在法律瑕疵等问题、抵押物估值造假等），甚至产生诸如房价的上涨等可以抵消瑕疵项目风险损失的惯性思维。此时投资公司在房地产投资项目上已经产生了投机心理，在这种投机心理的刺激下出现了用“法务”来替代传统“审计”、“会计”进行风控的做法。其做法是：项目经理及高管们对房地产项目评估价值开出高折扣率，同时运用违约债权控制抵押资产，这样即使面临显而易见的楼盘销售、空置率管理等风险，有着不断升值的土地等固定资产，这种项目的风险就处于可控范围之内。此时只要费率足够吸引人就应该尝试去做，这无疑是赌徒投机思维。在这种投机心理作祟下，投资公司自身还会用各种“变通”的操作（如对不诚实的管理层采取默许态度，从而忽略抵押率、最低自有资本金率等底线指标）间接屏蔽掉风险控制管理环节，让投资变成彻头彻尾的投机。

价值投资理论告诉我们：一个科学意义上的项目投资，首先是基于一个科学正确的评价目标。前面我们看到的投资评价目标，主要是房地产项目投资收益率、回收期等指标。所以只要是基于房价上涨这一前提，项目审计、会计等风险控制环节就显得没那么重要了。而要引导投资公司科学投资，两位投资大师告诫我们：“很多优秀的企业为达到盈利，将通过积极研发、品牌投资及各种服务创造价值。实现了这个目标，盈利目标则自然而然达成，甚至盈利目标变成了副产品。”也就是说，投资公司的好项目评价应该是双目标甚至是多目标的，不能单一化地围绕投资收益的高低、回收周期长短等项目目标，避免步入投机怪圈。我们可以更多地考虑“行业竞争度”、“商业模式创新”等目标来改善投资公司项目投资评价体系。同时应不断提醒投资公司项目人员“贷款用于做什么”、“拿什么来还款”、“还不了怎么办”这三个基本风控问题。

二、投资公司是否要走风险投资的老路？

当前很多投资公司都将风险投资机构之路作为未来的发展方向。风险投资机构是“高风险、高收益”的代表，很多投资公司希望走上这条快速发展的道路。但是风险投资必须要有完善的市场退出机制。目前我国的资本市场步履蹒跚，政策等因素无疑增加了更多不确定性风险。投资公司是否有一条与风险投资机构不重叠，且发展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师回顾了大萧条前后美国经济和股市大波动对证券投资造成的困难，通过价值投资理论告诫我们：“即使你是经验丰富的投资者，也必须表现得像初次驾车一样，听到诸如‘小心驾驶’、‘避开结冰路面’这样的忠告，也不能置若罔闻，因为突发事件并不会因为你经验老道而不波及你。”他们对价值投资理论总结出两大基本原则：“一是严禁损失，二是不要忘记第一原则。”避免严重的损失，是维持高复利增长的一个先决条件。投资公司要想获得成长，不一定必须走风险投资机构的路子。在当前利率市场化改革步伐加快的今天，投资公司完全可以通过低风险的稳健收益的复利增长实现高成长。要做到这一点，必须踏踏实实将风险控制作为投资的首要任务（例如可以设立一个基本风险控制原则警戒线。对发起人项目投入额低于项目总投入30%的，对贷款用途含糊或牵强，尤其是还款来源完全基于乐观估计的等情形，坚决抵制，以避免严重的损失），同时建议将投资公司风控部门重新回归战略核心位置。维持稳健收益的复利增长才是持续经营、快速成长的基本道路。

三、投资公司的债权投资是否可靠？

格雷厄姆和多德均反对传统的证券分类方式，他们认为：“将股票和债券彻底分离的分类方法，存在一个虽不明显但非常重要的缺陷，即倾向于在债券形式与投资安全之间画上等号。这导致投资者们相信，债券必定具有能抵御损失的特殊保障。但这个想法其实是站不住脚的，因为很多情况下债券（权）也同样会造成严重的失误和损失。”就整体而言，债券享有明显优于一般股票的安全性，这一点毋庸置疑。现实中，很多投资公司都强调用债权来保障投资安全，并聘用了大量律师来保障债权的实施，将关注点集中于担保物，这也是美国投资公司的典型做法。这种债权优势并不是债券（权）与生俱来的优点，而是美国企业诚信融资行为，偿债义务本身并不是必然的，它实际上由债务人公司是否有履行义务的能力决定。项目安全的本质还是取决于项目企业是否有偿债能力，有无盈利持续经营的能力。过分强调债权的保护，本质上就已经忽略了项目投资互惠互利的合作实质。

两位大师的价值投资理论还指出：“一家既没有资产又无盈利及持续经营能力的企业，仅仅用债权等法律的手段来保障投资安全与股票投资毫无差别。”对于一些初创期的项目，债权方案安全性并不比普通股更高，反而相当缺乏吸引力。因为债权人凭借其固定索取权从公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰拥有这个公司时所能获得的利益更大。这个简单的原则似乎显而易见，无须赘述。而很多投资公司在房地产投资项目上基本都是将债权投资作为近期主要经营目标，这在行业内评价为“重第二还款来源（抵押物），而轻第一还款来源（经营收入）”，是一种典型的“典当”思维。这样做的风险是显而易见的，至少包括五种风险：抵押物价值认定的可靠性风险、抵押物变现能力风险、房地产行业风险、项目企业经营风险、企业实际控制人道德风险，并且让投资公司弥漫了多种不谨慎的观点，如：房价会继续坚挺；客户提供的抵押物是经过“谨慎”评估的，是足值的；有了完善的法律文件，债权是可以优先受偿的；“我们有能力快速无损失地变现我们的抵押物”。基于以上的“乐观”预期，企业的实际股东的背景、原始积累、经营能力、负债总量和能力是否充分了解将变得无关紧要，或者说在时间和条件不允许的情况下，它们都是次要的。这些想法对投资公司发展将是致命的。我们还要特别注意两位大师提出的价值投资理论中，“投资分析的结论都是基于分析人的未来经济发展预期，但这并不一定是现有的事实”。也就是说尽管项目投资是投资项目的未来，但是所有有关未来的推测都应该建立在当下合理的基础和保守的分析上，这是传统审计、会计之所以特别重视历史交易及现有资产的原因，而仅靠法务保障、债权方案及特定预期的风险控制是脱离了当下合理的基础的，存在重大的风险隐患。

四、如何从财务分析中辨别不诚信的项目管理层？

财务分析在所有的投资领域都扮演着重要的角色，其重要性主要体现在判断融资企业的资产状况、资金链情况以及对目标项目或还款来源进行现金流预测等方面。需要注意的是，我国的非上市企业大多具有三套以上的账（所谓的“内账”、“外账”、“融资账”），作为投资方，投资公司的业务及风险管理部门不能就企业提供的财务报表而分析，首先要做的是辨析它是不是企业的“内账”，这是投资公司风控的第一步，也是关键一步。如果弄错，将导致项目脱离实际，使财务分析毫无用处。而辨析财务报表的真实性，可以从财务报表的形式、勾稽关系、重大科目及财务报表异常情况等各方面入手，利用财务报表的外部信息，结合企业或项目的实际情况进行分析。

两位大师的价值投资理论要求特别重视现金流量分析的重要性。如果是制造型企业，资产负债表与利润表的分析是必不可少的，而对于房地产这种资金密集型企业来说，现金流量表与资产负债表显得尤为重要，因为房地产项目投资周期长，各种资产结转慢，收入的确认方式不一样等各种因素使得利润表的参考价值有所下降。价值投资理论中直接指出：“像安然或美国废物管理公司这样篡改账目的公司，总是能粉饰损益表一段时间，但它们不能操纵现金流。因此，当损益表和现金流量表开始出现分歧，就是公司存疑的一个信号。”它提示我们从现金流量表角度来对项目作基本把控。

五、传统房地产投资项目模型的应用问题

格雷厄姆和多德在《证券分析》一书中列举了一个房地产投资项目评估模型，他以单户居住房屋为第一抵押物的房地产贷款为例，他们认为，成本为10 000美元的住宅，每年的租金价值（或者租赁自有房屋的同等价值）约为1 200美元，扣除税收和其他费用后的净收益约为800美元。如果储蓄银行提供60%房屋价值，即6 000美元、利率为5%的第一抵押贷款，鉴于一般情况下房屋的盈利能力是其利息要求的两倍以上，则此贷款的安全性将得到保障，这为我们评估房地产项目提供了一个参考模型。目前这一模型已被金融机构广泛应用于房地产项目评估中。

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而地产指数涨幅仅75.66％，在整个证券市场如火如荼的大势下，房地产板块作为人民币升值的最直接受益者，并未体现出领涨领跌的作用。随着行情向纵深发展，房地产板块的“洼地”效应显然已被更多的资金所关注。

房产板块启动在即

房地产板块的启动，近来已有迹象。

央行宣布从5月19日起，分别上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27个百分点与0.18个百分点。同时于6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是央行今年以来的第二次加息，以及第五次提高存款准备金率。同时是10年来首次，同时宣布加息和上调存款准备金率。

此外，从5月21日起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大到千分之五。紧缩政策和人民币升值的PK，似乎已抵消了对房产股的负面影响。

从过往的经验来看，加息对房地产市场的影响通常较为负面，负面因素主要来自于加息对购房需求的抑制。不过此次贷款利率仅上调0.18个百分点，从加息幅度看，无论是对房地产公司还是对购房人，所带来的影响都较为有限。加息后的第一个交易日，市场低开高走，其中一部分房产股相当强势，如较为市场看好的万科、苏宁环球、华业地产等均快速反弹。

联合证券的房产分析师鱼普华认为，当前推动房地产行业快速发展的主要动力仍来自于需求的强劲增长。供需之间的缺口从2005年以来就持续存在，而2003年以来紧缩地根的宏观调控政策进一步导致了供需的不平衡。需求的快速增长，将为行业内大多数企业的快速发展提供良好的空间。

另一方面，人民币升值以来，国内流动性泛滥的问题与日俱增，这也与亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值经验相同。虽然央行在持续地努力对冲过多的流动性，但只要人民币升值趋势不止，流动性泛滥的问题就很难根本解决。从亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值后，导致货币投放量大幅增长，从而导致资本品价格被不断重估的经验来看，国内房价上涨的趋势似乎也很难被本次加息所打断。

鱼普华认为，虽然对房地产行业的调控仍未结束，但调控的目的并不是要抑制行业的发展，而是要帮助行业的发展更为持续和健康。无论从业绩高增长，还是从人民币升值带来资本品价格持续重估的角度，地产股都有较多的投资机会值得我们积极把握。

同时也有部分房产分析师认为，2006年以来的这轮牛市行情，已创造了巨大的财富效应，其中部分资金将流向房地产市场，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。

从市场表现来看，自2006年8月份房地产板块启动以来至2006年末，房地产板块累计涨幅已经偏高。据天相证券投资分析系统统计，自2006年8月8日～12月29日，上证指数涨幅72.90％，沪深300指数涨幅66.74％，而地产指数涨幅已达107.16％，房地产板块整体估值水平的显著提升，积累了市场调整的压力，自2007年以后趋于疲弱。在休整了几个月后，房地产板块相对于其他板块所存在的“洼地”效应又渐趋明显。从估值上看，不少股票已具备投资吸引力。

投资机会在哪里

投资策略方面，建议投资者关注四类公司，分别是行业龙头公司，二、三线优质公司，商业类地产公司，以及资产注入的公司。

第一个投资机会来自于龙头公司的业绩增长。这类公司具备长期投资价值。在宏观调控已成常态的前提下，广大中小型开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严重考验和生存压力，因而行业整合将成为未来房产市场的一种趋势。以万科A、招商地产、金地集团、华侨城A等为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩持续稳定增长，同时还具有强大的资金实力、品牌价值，这些公司将在未来的行业整合中获益。

第二个投资机会来自于二、三线房产公司。建议投资者重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望迅猛增长的公司。这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。

更重要的是，这类二、三线公司的估值水平相对于一线蓝筹股来说，明显出现低估的迹象。因此，在一线房地产企业股票价格整体并不便宜的情况下，以华发股份、亿城股份、名流置业和万通先锋等为代表的二、三线地产公司的投资机会凸显。

第三个投资机会是本币升值情况下的商业类地产公司，比如陆家嘴、金融街等商业地产公司。通常来说货币升值对于房地产行业中这类公司带来的积极影响最大，其资产重估价值较高。此外，房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业，由于目前商业地产并未涉及到国计民生，因此，政府调控政策对商业类地产公司影响有限。

第四个投资机会主要和资产注入相关。二线房地产公司可通过资产注入等方式，跻身一线房地产公司行列，比如苏宁环球、华业地产、ST昆百大、深宝恒等公司，均值得关注。

以深宝恒为例，公司股改时，中粮集团承诺将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。虽然现在大股东已采取初步动作，但不少分析师认为，伴随着时间的推移，后续的措施以及承诺相关事宜将逐步被提到议事日程上来。

此外，建议投资者密切关注民营企业类上市公司。由于土地实行“招拍挂”，央企及国企的拿地能力优势已并不十分明显，同时由于证券市场的健康发展，公司大股东会有将资产注入到上市公司的意愿，民营企业在注入资产时要比央企和国企更为简捷。从这个角度说，民营企业的上市公司更应受到投资者关注。

至于风险，建议大家关注土地增值税细则以及商品房预售款专项账户管理政策是否出台。这些政策可能会在短期内加大房地产板块的波动。

基金增持二、三线地产股

从资金面来看，基金一季度增持二、三线房产公司较为明显。也有不少基金经理近期向记者表示，已重新加强了房产股配置。 根据基金一季度季报，总体上，2007年一季度和2006年四季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业配置有所减少。据天相分析系统统计，基金投入房地产板块企业的市值占净值的比例从2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基础上，基金对区域龙头公司、具有良好成长性的二线公司有不同程度的增持，包括华发股份、名流置业、阳光股份、栖霞建设等公司。某基金经理表示，从宏观上来说，由于房产股在去年第四季度涨幅较大，存在短期调整的压力，为了规避宏观调控对行业及公司所带来的不确定性风险，基金在房地产行业的配置有所减少。另一方面，一些二线地产股由于资产注入、项目开发结算等原因使业绩有一定幅度的上涨空间，且由于之前受关注度不够，估值存在一定吸引力。

与2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地产股中，基金公司新增了对9家上市公司的持仓，分别为陆家嘴、名流置业、苏宁环球、阳光股份、栖霞建设、*ST广厦、深天健、香江控股、天房发展。

篇9

安徽电视台《财经特快》栏目从开播到今年已是第11个年头了，在日益激烈的电视节目竞争中，大部分电视栏目只能各领三两年，甚至一年半载之后就走下坡路，在每天都会有新节目涌现出来的电视洪流中，一个栏目办了11年，不论是收视率，还是节目的社会效益、经济效益都不错，而且目前也没看出来有走衰的迹象，这总该是有些原因的吧，但如果你突然来问我，做为这个栏目的创办者之一，我恐怕一时间也没法应答。似乎也没觉得有什么特别的经验，每天、每月、每年，我们都是这么一路做下来的，这个栏目既没有大红大紫乐翻天过，也没有连续走低面临退市，用证券术语来说：该股基本面良好，业绩稳定增长，是个长线投资品种。当然这是玩笑话，11年一路走来，如鱼饮水，冷暖自知，从创办这档栏目开始，我们就给自己定下了四项基本原则，多年来一直坚守不移，如果一定要说我们有什么经验之谈的话，或许这就算是吧。

一、导向问题决不含糊

或许有人会说，财经证券节目主要是提供资讯服务，又不是新闻节目，会出什么导向问题？这话在我听来，说出来就危险，这么多年来，全国财经证券类节目在导向上出问题的那可是不胜枚举啊。远的不说，光是今年以来，中国证监会全面开展整治非法证券投资咨询和非法证券理财，已叫停涉及非法机构和人员的广播电视违规证券节目120多个。这些栏目之所以被停办，大多是在节目的舆论导向上没能把好关，没有把维护广大普通证券投资者的利益当作节目宗旨。

财经证券节目一定要把公益性放在首位，时时处处绷紧舆论导向这根弦。2007年10月16日，大盘在创出6124.04历史新高的时候，市场明明是已经危机四伏，管理层也屡次提示风险，但还是有不少证券报道栏目，甚至是一些省级卫视的证券节目喊出了“无限风光在险峰，大盘直上10000点”这样不负责任的口号，给了广大证券投资者以非常不理智的负面引导，而之后大盘从6124点飞流之下，狂跌到1664点、无数投资者血本无归的事实再一次证明，财经证券节目的导向问题有多重要。

《财经特快》栏目从创办的第一天，就自觉的把坚持证券报道正确的舆论导向放在采访制作一切节目的前提。多年的栏目实践使我们在全国公益性证券报道上独树一帜，形成了在完善信息披露制度的基础上确立以基本分析为主、加大证券投资风险理论和证券投资者风险教育的主旋律。所谓基本分析，是侧重于分析证券的内在价值、研究证券价格的长期或较长期走势的一种投资分析方法，也是成熟高效的证券市场中最主要的投资分析方法。要实现这一转变，就要求我们栏目的从业人员视野不能单单局限于证券领域，而应从经济发展的全局来审视，把中央有关经济工作的重要指示，尤其是宏观调控的思想，作为证券新闻报道的指导思想。同时，我们也加强了对上市公司经营状况等背景材料的报道和深度剖析，在进行上市公司的报道时更多地运用自己的职业理性，对问题作深入的调查研究，而不要只听上市公司或某些信息传播者的一面之词，更不能受经济利益的驱动而偏离了舆论导向的轨道。这么多年来，我们栏目对于和节目导向有关的，坚决做到不该说的话不说，不该做的事沾都不沾。

有所不为的同时，是我们的有所作为，我们在证券投资的风险理论和投资者风险教育上做了大量而持久的工作。从节目创立初期到现在，我们通过系列报道、周末特别节目、论坛讲座、财经有约、走进投资者等多种生动活泼的形式，进行证券投资基本理论的普及和投资者风险教育的推广宣传活动，把证券投资的正确理念传播到千千万万个投资者心中。

二、不谋小利而谋持久发展

11年来，中国证券市场从小到大，从大到强，一大批各类证券投资咨询公司、顾问公司也开始活跃起来，这其中既有中国证监会核准的有牌有照的正规军，也有民间兴起的所谓代客理财的私募咨询公司，一时间鱼龙混杂，这些咨询顾问公司纷纷抢滩省级电视台的财经证券栏目，包节目、租时段、再不济的也要派个嘉宾，有的手笔很大，直接开出了大价钱，记得当时有咨询公司给南方某卫视的证券节目时段开出了100万一分钟的天价。在经济利益的驱动下，全国很多省级电视台的证券节目都开始了所谓商业股评节目的运作。在这样的大环境中，我们一再告诫自己，不能为一点小利而放弃我们的坚守，所以，我们栏目内部讨论后决定，所有不具备中国证监会核准的咨询公司一律拒绝，对有牌有照的正规咨询公司，也不要他们的所谓合作经费，但他们派来的分析师必须具备证券执业资格，必须接受我们栏目的统一管理。在节目中不能由着他们自己怎么讲，必须要在我们栏目严格的要求下，规范的讲，只能讲基本面、技术面，讲风险、讲大势，不能讲具体个股的价格涨跌或者对市场走势作出确定性判断，而且，在节目中除了标识这些机构和分析师的公司资质和执业资格号外，不出现他们的电话、传真、短信平台、网址等等，也不宣传他们以前的荐股业绩、产品和所谓的能力。

这些正规的证券投资咨询公司虽然一开始觉得很不适应，但与我们合作时间长了，他们也逐渐认可了这种公益性证券节目的参与方式，转而开始在其他电视台谋求类似的合作，无形中在省级电视台证券节目中开创了一种新的公益性证券节目合作模式，这种节目模式在日后逐渐成为国内电视证券栏目的主流。11年来，伴随着一大批不合规电视证券节目的陆续倒下，我们《财经特快》栏目反而以自己固有的公益性，不仅节目越来越规范，而且在全国证券行业也越来越为业内所称道。

三、每说一次ST 就要解释一遍

财经证券节目区别于其他电视节目的一个重要方面是它的专业性。如果说市盈率、市净率、KDJ、MACD这些证券术语和技术指标对财经证券记者还只是小儿科的话，那么像国际金融市场动荡对中国资本市场的影响、后金融危机时代中国经济的机遇与挑战、中国房地产市场的未来趋势等等这些重大而具有一定专业水准的问题，则是一个合格财经记者所必须关注，并给出自己的思考的。在《财经特快》，我们每天都要面对来自全球的海量财经资讯，如何从中甄别、筛选，并发现将对我们证券市场产生重要影响的信息，成为每一个记者编辑必须掌握的基本技能。

《财经特快》是一档日播条状栏目，目前全组只有13个人，每天20分钟的自采自制节目，工作任务非常紧张，而在记者编辑队伍中，学财经证券专业的极少，大家有各自的专业背景，曾经从事的岗位也各不相同，但又必须在短时间内熟悉和掌握财经证券节目的专业知识和专业技能，所以在工作中学习、在学习中工作就成了全组同志唯一的选择。

《财经特快》栏目有一个内部口号，叫：每说一遍ST,就要说一次“特别处理”。就是说凡是在节目中出现的证券专业名词术语，必须在后面附有简单通俗的解释。这个内部规定既是我们《财经特快》节目平民化的一种追求，更是对记者编辑基本功的一项检验，这就逼着大家首先要自己完全懂这些个专业术语，然后才能把它化为通俗易懂的语言，传播给广大观众朋友。

经常到我们栏目来串门的同事都觉得，《财经特快》的人特别爱上“百度”引擎搜索，没错，因为我们栏目还有一个内部约定：必须在第一次看到财经证券新名词时就了解它、掌握它。因为我们每天都会在浏览国内外的财经证券新闻、资讯的时候，看到新名词，或者遇到新概念，而这些新名词、新概念甚至在辞典里也无法找到答案的，所以必须在第一时间上网“百度”，把它的来龙去脉弄的清清楚楚。养成这个习惯之后，大家都从中获益匪浅，很多刚到栏目组工作只有几个月的同志，已经成为专业名词的活字典，聊起天来，满嘴的新名词用的是得心应手，俨然一位专业的财经人士呢。

四、变是唯一的不变

在激烈的电视栏目竞争中，一档栏目为了收视率，为了影响力，当然最主要是为了自己能存活的更久，创新便成了栏目组永恒的主题。

《财经特快》栏目创办11年来，经历了播出频道、播出时段、播出时长不断调整等各种考验，但不管是在哪个频道、哪个时段，也不论节目时长，我们在节目创新上始终矢志不移。11年来，栏目先后历经不下10次大的改版，开设的各种子栏目、特别节目数以百计，各种创意文案堆起来有一人多高，虽然栏目组的人换了一茬又一茬，但《财经特快》创新的脚步从未停下过。

翻开11年来《财经特快》的节目串联单，我们自己也能感受着她的不断变化，从最初的一周五天节目，到日播条状每天都有；从每期15分钟，到如今的每天20分钟；从一期两三个板块，到现在的近十个板块；从单纯的证券报道，到如今的国内外财经消息、证券新闻、投资理财、栏目剧等等；从略显严肃的节目形式，到如今生动活泼的节目风格；从纯粹的证券栏目，到如今以财经证券为主的常规节目和以家庭轻喜剧为主的周末故事会节目。一天天、一步步，《财经特快》的收视率高了，影响力大了，但那个不变的变依然还在继续。

《财经特快》栏目创办11年来，始终保持了良好的收视表现，自我台首次开始自办栏目收视率考核以来，《财经特快》栏目的省网同时段排名没有低于前5位，尤其是近3年以来，更是稳居前3位，这个成绩的取得，应该说与我们坚持不懈的节目创新是直接关联的。

篇10

在记者和一家寿险公司资产管理中心的运营总监谈到此事时，他告诉记者，和寿险公司相比，财险公司的可用资金要少得多，一般也就几十亿的规模，但他现在管理的资金就有350亿到400亿，压力比他们要大得多。

截至今年四月份，我国保险业总资产首次突破1万亿元大关，达到10125亿元。1999年至2003年，全国保险业保费收入年均增长超过29%。截至2004年4月末，各保险公司资本金共计521亿元。

一方面，保险资金保持高速增长，另一方面，投资渠道狭窄，这种背景下，想必没有几个保险公司的老总能睡得安稳。

与银行“争食”

目前，保险资金的投资收益已经成为西方保险业综合盈利中最重要的组成部分，外国保险公司资金使用率为90％以上，投资收益率均在8%以上。投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等。

但对于我国保险公司而言，在这几项投资途径中，除了债券外，其它几个领域都还是“”。

某保险公司资产管理中心高层刘先生告诉记者，目前我国保险资金的投资渠道主要有债券、央行票据、协议存款以及基金等几个方面。

其中，协议存款的投资收益在逐渐减少。在保险行业发展初期，因为保险资金相对较少，而银行利率相对较高，保险公司和商业银行之间的协议存款成为保险公司运用的主要途径，协议利率可以达到5个点。但随着资金的增多，协议利率也逐渐下降，现在一般只有3个点。他表示，现在协议存款已做得不多。

在债券部分，虽然投资的大门已经敞开，但因为我国债券市场的规模有限，使保险资金的债券投资受到了局限。

新光人寿保险股份有限公司（新光人寿保险股份有限公司是台湾第二大保险公司）北京首席代表陈国柱先生告诉《经济》杂志记者，西方发达国家每年发行债券的规模是其国民生产总值的3倍，而我国每年发行债券的数额只占国民生产总值的33%。

中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在9月16日举行的北京CBD金融发展论坛上也指出，目前，我国债市和股市的比例非常不协调。

由于市场的限制，保险公司不得不努力寻找其它的投资渠道。刘先生认为，当前，当局应尽快将个人住房抵押贷款业务向保险公司放开，有两种模式可以考虑。一是保险公司自己做，二是保险公司购买银行的抵押贷款证券化产品。

但是，个人住房抵押贷款一直由银行“独霸天下”，它不会轻易将这块“肥肉”让给保险公司。如果采用第二种模式，保险公司势必要付出高昂的代价。在国外，第二种模式比较普遍，但前提是国外金融和资本市场的市场化程度很高，而我国还不具备这样的环境。因此他比较倾向采用第一种模式。

对于整个金融系统而言，由银行垄断个人住房抵押贷款，将给金融系统的健康发展带来不稳定的因素。因为银行的资金多是短期资金，而抵押贷款是长期业务，资产和负债的错配将给银行经营造成潜在风险。而保险公司的资金属于长期资金，因此如果保险公司能够进入这个市场，将对整个金融体系的稳定和健康发展产生积极的影响。

但有人质疑，如果保险公司也涉足本属银行的抵押贷款业务，是否说明保险公司可以混业经营。但刘先生认为，银行和其它非银行金融机构的本质区别不在资产负债表的左边，而是右边，即负债，换句话说，就是能否吸收公众存款。

况且，现在金融系统各部门业务交叉的趋势已日趋明显，银行可以设立基金管理公司，保险公司涉足银行业务也未尝不可。

但这种金融部门互相渗透的趋势将给目前的监管体制带来新的挑战。目前的“一行三会”（央行、银监会、证监会、保监会）是严格的分块监管体系。如何使分业监管与金融机构业务交叉的局面相适应，并较好地协调各部门之间的利益关系，是当局面临的新难题。

看好不动产

虽然目前不动产投资还没有向保险资金放开，但业内人士认为，保险资金在这个领域其实大有可为。

据新光保险陈先生透露，新光保险除了保费收入外，在本业外最大的收入来源就是不动产，每年在不动产上的投资收益有三、四十亿新台币。新光保险是台湾私人企业中的第二大“地主”。对于投资风险，保险公司自己会进行评估和控制，而事实上的结果是保险公司赚钱了。

新光保险北京代表徐敦谟告诉《经济》杂志记者，新光保险每年的不动产投资报酬率在5.6%-8%之间，比银行利息相对高很多。而内地不动产的投资报酬率要比台湾高很多。

但内地的保险公司不得买卖土地，也不能投资自用以外的不动产。因此陈先生对于内地保险公司不得投资不动产的政策颇有疑惑。

他举了一个例子，如果新华保险两三年前在北京朝阳区买块地皮，现在就是两、三倍的盈利，资本也会成倍扩大，新华就不会出现现在的财务问题。把地拿出来卖了，问题就解决了。

但是，他也强调，台湾的法律规定对保险资金投资不动产也有一定的限制，例如，保险公司不动产的投资不得超过资本的15%，保险公司投资的不动产都不能用于抵押贷款等。

对此，徐先生认为，从发达国家的经验来看，在私营经济发展的初期，保险公司也不适合做太多的投资。因为保险公司的资金量很大，可谓“金融怪兽”，如果投资过大，会打击私营企业的发展。他认为，内地现在政策没有放开，有可能是担心保险资金的进入将进一步加剧房地产热。

而某保险公司资产运营总监刘先生则认为，这种担忧是不必要的。而且在他看来，如果说房地产存在过热的话，也是局部过热。而且是由于需求旺盛、供给不足造成的。房价过高是与金融体制有直接关系的。众所周知，房地产的资金多数来自银行，而银行的资金又以短期资金为主，短期资金用作长期业务，一旦遇到银根紧缩，就会使房地产商的资金出现断裂，这是造成房地产炒作过多，换手频繁的一个主要原因，而与项目并没有太直接的关系。

因此，他认为，保险资金作为长期资金进入，将有利于房地产行业的健康发展。他个人仍然非常看好房地产行业，认为房地产和汽车将是未来十年的两大消费热点。但投资的比例不能太高，5%-10%是比较适当的。

徐先生透露，他从学者的报告中看到政府有放宽保险资金投资不动产限制的趋势。

此外，基础设施领域，也是各界讨论的一个重要的投资渠道，保险公司也希望能早日进入。但刘先生强调，保险资金进入将有利于地方招商引资和地方经济的发展，但需要注意的是一定要采取市场化的模式，避免行政手段干预。毕竟，保险公司最终要为客户负责。

直接入市与股市点位

保险资金间接入市已成现实。截至今年6月末，保险资金投资于证券投资基金已达691.9亿元。但也有人指责，保险资金在基金上的投资表现不佳。

刘先生则认为，和许多机构投资者相比，保险资金在基金上的投资收益率更高。而且保险资金投资基金的亏损主要在封闭式基金，这是和其本身流动性不强等特点有直接关系的，而且现在政策又不允许“封转开”，保险公司因此比较被动。

通过在基金上的“试水”和“磨练”，保险资金已做好了直接入市的准备，只等政府一声令下。

证券市场持续低糜，有人寄希望于保险资金可以充当“救市主”。但刘先生告诉记者，保险资金只是市场的一个投资主体，而且和其它投资主体相比，更加理性和谨慎。保险公司从来对自己都有一个清醒的认识，也不希望在市场中炒作。

虽然可入市的保险资金多达500亿，数量非常可观，而且证监会也非常希望保险资金能尽早入市。但不表明政策允许了，就马上会有大量的保险资金入市。保险外汇资金的使用也是相同的道理。虽然保监会和人行在今年8月9日公布了《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》，但保险公司还要选择适当的时机。刘先生认为，现在国外主要货币的利率还不如人民币高，因此现在并不是投资的最佳时机，所以这部分资金的量是很小的。

同理，保险资金直接入市对市场的影响也不会象有些人预想的那么大。保险资金的运用是纯理性的投资行为，它的直接入市不应取决于点位。

他认为，中国的证券市场其实从来不缺资金，现在也不是缺乏信心的问题，就是价格的问题。股票为什么发不出去？就是价格制定的不合理，这需要调整。在和记者的交谈中，他多次谈到市场的作用，市场经济应该靠市场来进行自我调节，不应该让谁充当“救市”的角色，也没人能救得了市。

保险资金看重的是微观的投资对象的财务制度、信息披露程度、公司治理结构等情况。即使在1300点以下，也不缺乏有投资前景的股票。保险公司不应在意股价的起落，而应在意股票将来的分红收益。