房产投资价值分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产投资价值分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生

一、公允价值计量模式的引入

(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。

(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。

二、投资性房地产公允价值计量的动因分析

(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三

是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。

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公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题，国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的。在这一过程中，作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。

2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则，将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法，我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨，采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展，房地产价格亦持续上涨，对持有大量投资性房地产的公司来说，资产实际价值远超账面价值，运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值，使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式，但实际情况是否如此呢？受到的影响因素有哪些？应该如何解决呢？

一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状

基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余，其效果如何呢？根据财政部会计司于2010年7月的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》，2007年至2009年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的极少，三年分别是18家、20家和25家，所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示：

由图1可以看出，虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加，但总体来看变化不大，很多企业仍持观望态度，与准则的预期相去甚远。

尽管我国市场成熟度不高，但房地产市场近几年来一直比较活跃，加之受我国土地制度国情影响，上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市，一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的，是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告，许多房地产企业拥有众多投资性房地产，商业地产资源丰富，但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。

更令人深思的是，发行外资股的上市公司，需按照境外会计准则的规定编制财务报告，即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式（国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式），因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上，除深发展、中国银行外，大多企业仍采用了成本计量模式，如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式，在境内仍坚持成本模式计量，这样多此一举的行为，令人困惑。

二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素

公允价值的应用是CAS3的一大亮点，与成本模式相比，公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值，有助于提高公司会计信息的相关性，但经过前面的分析发现，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远，绝大多数都对公允价值计量持回避态度，下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析，具体如下：

（一）投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析

1.市场条件

众所周知，公允价值来源于活跃的房地产交易市场，因此，建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场，即市场必须是有序的、理性的、公平的，才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市，房地产市场近年来发展迅速，初步具备公允价值计量运用的“土壤”，促使CAS3引入公允价值；同时除北京、上海等少数一线城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场，说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状，新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出，市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。

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[中图分类号] F230 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在财务会计中，历史成本计量方式在会计发展环境的变迁过程中已经无法真实地反映公司的经营业绩，无法为经济决策者提供有用的信息，不能对经济前景进行有效的预测，因此公允价值计量方式开始被广泛应用。自20世纪70年代以来，美国财务会计准则委员会（FASB）对公允价值的定义做出了多次的修改，其最后一次修改发生在2006年9月，此次确定的公允价值的含义为：“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。国际会计准则理事会（IASB）也是从20世纪80年代开始定义公允价值的概念，对公允价值的定义为“交易的当事人在对交易的情况充分熟悉的情况下自愿以资产进行交换或对负债进行清偿的金额（前提是这一交易是公平的）”。2006年2月我国颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过以上分析我们发现，公允价值的本质就在于其公允性——即对交易的情况充分熟悉的双方在自愿公平的前提下形成的，必须能反映交易和事项内含的公允的价格，同时还要兼具可靠性、相关性的信息质量特征。利用公允价值这种计量方式有利于确定企业资产的质量、管理潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据。

1 投资性房地产项目公允价值计量存在的问题

对一些企业来说，投资性房地产项目采用公允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。

但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：

1.1 相关利润波动幅度不可控

很多企业持有的投资性房地产采用历史成本模式进行后续计量，并按照固定资产准则和无形资产准则的规定对投资性房地产进行折旧或摊销。计入固定资产和无形资产的投资性房地产只是逐年计提折旧或摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。

由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性并不是没有。因此，公司投资性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。

1.2 投资性房地产项目的特殊性

虽然目前在房地产市场价值持续走高的情况下，投资性房地产的公允价值也有可能因为受全球经济及其他诸多因素所影响出现市场价值下跌的情况，但是这种公允价值的下跌所产生的公允价值变动损失给公司利润带来的影响是非常小的，相对于因房地产价格的提升而产生的公允价值变动收益给公司带来的巨额利润来说几乎可以忽略不计，而且采用公允价值后续计量投资性房地产又不需要计提折旧、摊销和减值准备，因此这将对以后年度公司的利润产生巨大的提升作用。如果企业对未出售出去的商品房或公建暂时出租后作为固定资产处理采用成本模式进行计量，这种计量方式需要在其初始成本的基础上逐年提取折旧或摊销，账面价值只能逐年降低，按照成本模式计量的账面价值将与我国房地产市场景气情况下的公允价值反应不一致。因为如果房地产价格上升的趋势持续，运用公允价值方式进行后续计量不但账面价值会有所提升，而且还不需要计提折旧或摊销，这对公司利润的影响将是不言而喻的。如果企业在年度会计报表中只是解释本期新增加的投资性房地产的具体用途，并且用途的披露也完全符合会计准则的规定，但是对于其他投资性房地产的真实用途，投资者等无法从报表中得到确切的信息，在报表中所列示的其他投资性房地产是否完全符合准则规定的投资性房地产的确认标准，是否存在将未出售出去的商品房或公建暂时出租也确认为投资性房地产无法把握。

很多情况下，审计者无法针对企业的投资性房地产和自用固定资产进行清晰的确认，在房地产企业中，该项目下的会计舞弊时有发生。

1.3 计量的客观性不足

很多企业年报中对公允价值的确定依据和方法的披露在内容上有失公允，难以让人信服。例如，很多房地产企业制定的《投资性房地产公允价值计量管理办法》，对投资性房地产公允价值的确定，公司决定采用可比项目成交价格类比法：实地综合调研投资性房地产所在城市或所在城市的主要城区项目；自权威机构和政府房地产行政管理部门取得可类比房产项目；依据投资性房地产的类型、房产境况、房产附近的环境、交易的时间和形式等方面来调整并最终认定调整因素的区间，编写出调整因素的比照表格；然后再对能够进行类比的房产项目根据以上确定的调整因素比对表格对房产的成交价格进行修正，并对修正后的数值求出其算术平均值，进而取得标的物的预估价格，从中减掉预计的土地增值税以及营业税及附加，作为投资性房地产的公允价值。从表面上看，这种公允价值的确定依据和方法比较严谨与周密，但经过仔细分析后会发现其实是比较粗糙和模糊的，并没有实质性的内容。因为在对投资性房地产公允价值的具体计量过程的披露中只有文字的说明，没有披露相配套的数据作为支撑，无法进行实际操作，很难让报表使用者信服，企业财务人员据此估价进行会计处理进而形成的数据信息就着实令报表使用者担忧，因为采用可比项目成交价格类比法的主观性与随意性是比较强的。

另外，很多企业缺失投资性房地产公允价值计价的内部控制制度，对于企业市场部门人员仅凭上述过程评估出来的结果是否客观、公允，是否会存在公司高管因道德观的缺失而指使、强迫工作人员，或者工作人员因自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表等问题，企业没有相关的内部控制部门及人员对其进行有效的监管和防范。另外，由于公允价值确定的专业性较强，企业外部监管部门又不能直接参与其中进行干预，企业管理者可能会利用这种看似合理但是经过推敲后却是漏洞百出的关于投资性房地产公允价值如何确定的信息披露达到某种其想要达到的目的。

通过以上分析我们发现，企业的投资性房地产项目必须严格遵循会计准则的确认、计量原则，牢牢把握会计信息质量的客观性、相关性、可比性原则才能避免不必要的麻烦。

2 解决措施

针对以上问题，我们可以采取以下解决措施。

2.1 加强企业利润管理

房地产项目公允价值波动所带来的利润企业自身不可控，企业不可能通过经营去管理，这种波动受市场环境中外在因素的影响，如经济因素、政治因素与宏观调控因素等。为了不使这种利润波动误导投资者、债权人等众多利益相关者，进而损坏公司的良好形象，企业应该强化自身的利润管理，充分披露投资性房地产公允价值变动产生的利润波动所受到的外部影响，特别是波动幅度和对整体利润的影响。只有加强企业利润管理，强化自身披露，才会使众多报表使用者在阅读公司年报时真正了解公司的经营能力与盈利能力是否具有稳定性，投资者才会有清晰的思路判断利润波动是由哪些原因所导致的，这种利润波动对自己的投资策略是否会构成较大的威胁以及公司是否具有投资价值等。

2.2 严格披露投资性房地产

明示投资性房地产各项目的用途是企业会计准则对拥有投资性房地产上市公司的最起码的要求，而且也是防止上市公司利用将不属于投资性房地产的项目也确认为投资性房地产从而进行利润操纵而做出的最为严格的规定，上市公司必须严格遵守准则对这方面的规定，否则准则只会变成一纸空文，对上市公司的行为毫无约束力。因此，建议企业在年度报告披露中按照准则的规定及时、中立地明示投资性房地产各项目的用途，其中包括原有的各类投资性房地产的用途，新增加的投资性房地产的各项用途。只有这样做，才可以在源头上防范并遏制住公司经营者利用投资性房地产项目用途的模糊披露来进行利润操纵提高公司盈利水平的可能性。这样一来，投资性房地产自身的账面价值和对利润产生的影响才会令报表使用者信服。因此，明示投资性房地产各项目的用途是防止公司经营者虚增公司利润的最佳途径。

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《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。

一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势

在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。

二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题

（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位

尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。

（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺

一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。

（三）信息披露不规范不充分

就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。

（四）财会人员素质不一

投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。

三、若干建议

（一）提升公允价值计量模式的地位

从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。

（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则

公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。

（三）信息披露更为规范透明

由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。

（四）加强企业培养复合型会计人才

为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。

小结

综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）

参考文献

［1］ 中华人民共和国财政部．企业会计准则第3号――投资性房地产［M］．北京:经济科学出版社，2006．

［2］ 陈兆芳.公允价值运用的障碍及对策研究［J］.财会月刊(综合),2008(1).

［3］ 汪祥耀.投资性房地产:一种新颖投资方式及其会计准则的国际比较［J］.经济经纬,2001(3).

［4］ 任秀春.公允价值在投资性房地产中的应用探讨［J］.商业经济,2011(17).

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1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

篇6

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4， 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6， 7] 。

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：

1）归入的资产性质变化

在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

4.影响公允价值计价模式选择的主观分析

投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。

设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：

表2 是否变更为公允价值计价决策收益表

决策收益

管理层收益

公司收益

类型1：正，正

类型2：正，无

类型3：正，负

类型4：无，正

类型5：无，无

类型6：无，负

类型7：负，正

类型8：负，无

类型9：负，负

在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。

变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。

虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。

1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果

当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。

2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果

此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。

投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。

3.收益结果类型

综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。

结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。

由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。

5.结论

实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。

虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。

参考文献

[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).

[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).

[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).

篇7

为了加强我国会计准则与国际准则的趋同，我国财政部于2006年2月15日颁布了新企业会计准则。《企业会计准则第三号――投资性房地产》允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。那么我国目前投资性房地产公允价值计量模式应用现状如何？有哪些因素导致了公允价值模式在我国投资性房地产计量中的应用现状？投资性房地产公允价值计量模式有何需要完善之处？对这些问题的探讨对会计理论界和实务界都有极其重要的意义。

一、我国投资性房地产公允价值计量模式应用现状

据笔者统计，在准则颁布当年仅有18家企业选择使用公允价值模式，之后几年选用公允价值计量模式的企业数量也只是缓慢增长，截至2012年12月31日，沪深两市仅有34家企业采取公允价值模式计量投资性房地产，仅占全部上市企业约1.5%，可见目前大部分企业仍然延续使用历史成本计量模式。而就房地产行业来看，仅有中航地产等少数几家房地产企业选择使用公允价值模式计量投资性房地产，这可能是因为房地产企业大部分房产都是作为企业存货计量，而准则明确规定作为存货的房产不属于投资性房地产范畴的缘故。我国采用公允价值计量投资性房地产的企业数量具体变动见表1。

另外，准则规定公司采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是对于具体的公允价值确定方式准则却没有明确规定，目前许多企业按评估价格方式确定投资性房地产的公允价值，但也有企业按照同类或类似房地产市场价格、第三方调研报告或谈判价格等其它方式确定投资性房地产公允价格，确定方式的不一致使不同企业财务报表相关数据缺乏可比性、加大了企业操纵利润的空间，同时也增加了报表使用者做出正确决策的难度。各公允价值确定方式企业选用数见表2。

二、我国公允价值模式在投资性房地产计量应用中遭遇现状的原因

1.公允价值较难取得、应用成本较高。由于采用公允价值计量模式需要满足上文提到的两个条件，但现实是准则对于“活跃的市场”、“同类或类似房地产市场”并没有明确的定义，而实际上这些定义在实务中界限模糊，会计计量需要会计人员运用大量职业判断。而对于采用评估方式确定投资性房地产公允价值的企业，如果借助外部独立注册评估师和评估机构评估本企业投资性房地产，则每年的评估费用会大幅增加企业成本。这里值得注意的是，原税法规定企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额。税法与会计的不一致也会增加企业核算成本，但是目前该税法文件已经废止。

2.采用公允价值计量模式容易造成利润波动剧烈、掩盖正常业绩。我国房地产市场尚不成熟，房价受供求关系、居民收入、政策等因素影响容易出现波动。在历史成本计量模式下，投资性房地产一般作为固定资产处理，需要按期计提折旧或者摊销，计量相对具有稳定性。在公允价值计量模式下，投资性房地产市值的波动将在账面上得到体现，市值的变化直接影响企业当期利润和资产水平，企业财务报表上的巨额波动容易误导投资者，而掩盖企业正常业绩。在采用公允价值模式计量投资性房地产的企业中不乏ST股，由于投资性房地产公允价值往往远高于其账面价值，ST股转换投资性房地产计量模式不排除其借助会计变更以达到“摘帽”目的、摆脱退市风险的可能性。而大部分企业不愿意承担市场剧烈波动带来的风险，为了保持稳定性和谨慎性，更多企业选择继续以历史成本计量投资性房地产。

3.采用公允价值计量模式条件严格。上文提到，准则明确规定有确凿证据表明投资性房地产存在活跃的市场且能持续可靠取得其公允价值，才能够对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而准则对能够作为投资性房地产的资产规定也甚为严格，准则将投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权或已出租的建筑物，自用房地产或者作为存货的房地产不能确认为投资性房地产。拿制造业来说，制造业企业拥有的房产很大部分是作为自用房使用（例如库房），如此严格的条件限定了可作为投资性房地产计量的房地产范围，在一定程度上也缩小了公允价值模式在投资性房地产计量中的应用，使许多企业对公允价值计量模式望而却步。

4.现金流与账面价值背离程度加大。对于上市公司来说，采用公允价值计量模式带来的利润增长并没有实际的现金流做支撑。公允价值变动带来的损益能入账计入公允价值变动损益，从而影响企业当期利润表，但投资性房地产的公允价值损益对于当期现金流量表却没有影响，公允价值计量模式的应用会造成企业账面价值和实际现金流背离程度增大。由于许多企业都施行低正常股利加额外股利政策，对于需要以股利政策留住或吸引投资者的企业来说，公允价值的引入无疑会加大分红政策和股利政策制定的难度。

5.采用公允价值计量对会计人员素质要求较高。投资性房地产公允价值的确认和后续计量存在诸多不确定因素，在准则中判断该项资产是否属于投资性房地产、是否应该采用公允价值进行后续计量、如何确认其价格等事项都需要会计人员做出大量职业判断，这就说明采用公允价值计量投资性房地产对企业会计人员的从业素质（无论是在会计知识还是职业道德方面）都有较高的要求。

公允价值计量模式在我国投资性房地产应用实务中遭遇了一定困境：一方面是采用公允价值计量模式的企业数量很少，另一方面是公允价值确认方式也并不统一。而公允价值较难取得、采用公允价值计量投资性房地产成本相比历史成本模式较高、采取公允价值模式可能掩盖企业正常经营业绩、公允价值计量模式所要求条件严格、现金流与企业账务价值相差加大、对企业会计人员素质要求较高是目前大部分企业仍然继续选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量的重要原因。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006

[2]熊莉.投资性房地产计量属性选择的影响因素分析――基于北辰实业和津滨发展案例[A].第十一届全国经济管理院校工业技术学研究会论文集[C].2012

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中图分类号：F810 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）04－0156－02

一、公允价值的基础理论

（一）公允价值的定义

对于公允价值，不同的机构有不同的定义。国际会计准则委员会1999年的《国际会计准则第39号――金融工具：确认和计量》第98段指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易。因此，公允价值不是企业在强制易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）。”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）。”我国新颁布的《企业会计准则――基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要。

（二）目前我国公允价值的适用范围

虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的。与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进。公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量。基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性。目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件。比如，在非货币性资产交换中，提出两个前提条件，即交换是否具有商业实质，交易各方之间是否存在关联方关系。这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵。

二、公允价值在投资性房地产准则中的应用分析

（一）投资性房地产准则制定的背景

房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分，其交易日趋活跃，在国民经济中的作用也日趋凸显，适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。投资性房地产只是房地产业的一个部分，主要是指“为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。”主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，从而把为生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产排除在本准则之外。对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产看待并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍甚至数十倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。但是，将它们按照流动资产以成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。所以应该给投资性房地产制定一个专门的准则。截至2005年，世界上只有IASB、英国（SSAP19：投资性房地产的会计处理）和中国香港地区（SSAP13：投资物业会计）对投资性房地产制定有相关的会计准则。

（二）新准则中对投资性房地产的有关规定

新准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着地产公司可以对两种模式进行选择。而且计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧了，主要是折旧的部分已经通过公允价值跟账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

上述规定可能产生下列影响：第一，原先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。公允价值计量模式的引入正式奠定了重估净资产值的方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。第二，随着投资性房地产物业的增多，尤其在新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。既然选择公允价值对投资性房地产进行计量，在我国房地产行业发展势头强劲的今天，势必大大提高企业的净资产，也会提高当期的净利润，那么是不是拥有投资性房地产企业就会不加思考地优先选择公允价值来计价呢？

（三）企业是否会优先选择公允价值计价问题分析

对于公允价值和历史成本之间做选择的问题，本文认为虽然新准则给了企业选择的空间，但是并不见得所有的公司都会青睐公允价值。首先，公允价值的确认是否合理是一个不容忽视的问题。按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当呢？本文认为，“能够提供该类或类似的房地产市场价格”这个标准很难确定。即使采用综合评分法，每个人对每个项目所给的权重也是不一样的，那样得出的结果也会不同。所以公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。在这里我们看一下香港的做法。在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产行评估，并作为公允价值的确定依据。内地上市的房地产公司如果采用公允价值，也需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。这将成为企业的一项很重的负担。

其次，公允价值增大了公司经营成果的不稳定性。采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的公司的业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。从以上的分析中，本文认为，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，虽然意义重大，也会对房地产行业产生一定的影响，但是由于拥有投资性房地产的企业是否会选用公允价值作为其计量属性还是值得商榷的，所以公允价值的影响可能没有大家想象的那么大。

参考文献：

[1] 财政部．企业会计准则2006 [N]．北京：经济科学出版社，2006．

[2] 谢诗芬．公允价值：国际会计前沿问题研究[M]．长沙：湖南人民出版社，2004：2．

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一、房地产上市公司投资价值分析的目的与方法

房地产行业是我国的一个支柱产业，在国民经济中占据重要的地位。房地产业产业链长、关联度大，直接影响着经济社会发展。其在拉动内需、优化资源配置、创造就业等方面起到了其他产业所不可替代的作用。而作为经济晴雨表证券市场中的房地产板块，也因此一直受到投资者的广泛关注。截至2010年12月，我国房地产行业上市公司共有75家，其中，沪市42家，深市33家，另外在香港上市的有18家，房地产业上市公司总市值达到7 000多亿元。虽然当前国家针对房地产市场过热进行的一系列宏观调控对房地产上市公司带来一定的影响，但从长远看，一些质地优良的房地产公司已具备了一定的投资价值。因此，进行房地产上市公司投资价值的分析，对投资者而言，可以探求企业真实的内在价值，为市场交易提供理性的参考依据。对于房地产上市公司管理者而言，应用价值评估方法可以更好地做到对企业整体的分析、评估和管理，以达到企业价值最大化的管理目标。

在分析的具体方法上，本文拟采用层次分析法（Analytic Hierarchy Process）简称AHP，该方法是美国著名运筹学专家、匹兹堡大学教授托马斯・萨蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代初期提出的。它是一种将复杂的决策问题分解成若干组成因素；然后将这些因素按支配关系分解成递阶层次结构，通过两两比较的方式确定各个因素的相对重要性，并最终形成决策备选方案相对于决策目标的权重，从而帮助决策者作出决策的科学、有效的定量与定性相结合的方法。该方法普遍运用于各个领域。本文的研究主要是基于房地产上市公司财务评价的视角，通过建立财务指标评价体系，运用AHP方法来测度上市公司财务指标的相对权重，以求得上市公司投资价值的综合评价值，为投资者提供投资参考。

二、建立投资价值分析递阶层次结构模型

层次分析法将问题分成目标层、要素层及操作层。根据本文的研究，目标层即是房地产上市公司综合价值A，这是一个复杂的、综合性指标，需要多种因素来测定。根据指标选取全面性、典型性原则，将影响上市公司综合价值的财务指标分成4大类11小类，从不同角度反映公司的财务情况，其中偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力，分别用B1、B2、B3、B4表示，其作为模型的要素层；偿债能力常用指标包括流动比率C1、速动比率C2、资产负债率C3；营运能力常用指标包括存货周转率D1、应收账款周转率D2、总资产周转率D3；盈利能力常用指标包括资本收益率E1、净资产收益率E2、毛利率E3；发展能力常用指标包括主营收入增长率F1、总资产增长率F2。这些指标作为子要素层，是对要素层的进一步说明与解释。具体的评价指标体系如图1所示。

三、评价指标权重系数的确定

运用AHP层次分析法，构造模型的判断矩阵，计算各级要素权重，并进行一致性检验（本文所涉及的具体数据为辅助运用Excel软件计算得出）。计算过程如下：

（一）构建判断矩阵、层次单排序与一致性检验

判断矩阵元素的值反映了人们基于客观实际对各因素相对重要性的主观认识与评价，通常取1，2，…，9及它们的倒数作为标度。具体的标度取值及含义如表1所示。

按照以上标度，根据资料数据，结合专家意见和评价主体的意见，得出各层次的判断矩阵。通过和积法计算得各判断矩阵的最大特征根λmax和单排序权向量w（权重系数）。同时计算一致性指标CI和随机一致性比例CR，并进行一致性判断。计算结果见表2―表6。

（二）层次总排序与一致性检验

根据表2到表6的计算结果，可以计算出子要素层相对于要素层以及目标层的总排序向量（综合权重）。计算结果见表7所示。

对层次总排序也需作一致性检验，检验仍象层次总排序那样由高层到低层逐层进行。这是因为虽然各层次均已经过层次单排序的一致性检验，各层对比较判断矩阵都已具有较为满意的一致性。但当综合考察时，各层次的非一致性仍有可能积累起来，引起最终分析结果较严重的非一致性。最终检验层次总排序的一致性为CR=0.0065

四、AHP应用实例分析

应用AHP法对房地产上市公司的综合价值评价过程是：首先，根据财务指标在综合评价目标中的相对重要性，用AHP法计算出各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数；然后，通过各公司财务指标的横向比较，得出各指标在众家公司中的相对地位，这一地位的高低是用分值的高低来表示的；最后，用相应的权重系数乘以各个公司的财务指标的分值，得出各上市公司偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的分值和综合价值分值。前文已利用AHP法计算出了各个财务指标相对于综合评价目标的权重系数，下面就后两个步骤，结合实例计算分析如下：

本文选择了沪深两市房地产板块中4家具有代表性的公司进行分析。它们分别是万科A（000002）、招商地产（000024）、北辰实业（601588）、陆家嘴（600663），以下分别用G1、G2、G3、G4来代表它们。表8是由新浪财经网提供的这些上市公司截止于2009年12月31日的评价指标的财务数据。

根据表8中的数据对这4家上市公司作出各个指标的判断矩阵，如表9所示。

计算出每个上市公司在各个指标中所占的相应权数（计算方法如上文所示），结果如表10所示。

设每个指标的满分都为100分，将各上市公司的各项指标分值与相应的指标权数相乘，得出偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的得分，并求出综合评分，下面以万科A为例，计算出其偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力及其综合评分。

偿债能力=万科A在流动比率C1的权重得分×C1在偿债能力B1中的权重+万科A在速动比率C2的权重得分×C2在偿债能力B1中的权重+万科A在资产负债率C3的权重得分×C3在B1中的权重

偿债能力=28.84×0.2972+25.03×0.5390+10.95×0.1638 =23.8560

同理，营运能力=48.24×0.3091+5.71×0.5813+42.31

×0.1096=22.8647

盈利能力=13.62×0.1638+27.18×0.5390+6.83×0.2972 =18.9109

发展能力=5.04×0.667+9.45×0.333=6.509

综合评分=万科A在偿债能力B1的得分×B1在A中的权重+万科A在营运能力B2的得分×B2在A中的权重+万科A在盈利能力B3的得分×B3在A中的权重+万科A在发展能力B4的得分×B4在A中的权重

综合评分=23.8560×0.1225+22.8674×0.227+18.9109

×0.423+6.509×0.227=17.7241

同理，4家房地产上市公司的评分可被计算汇总为表11。

结论：在偿债能力方面，招商地产与北辰实业做得较好。而在营运能力和盈利能力方面，陆家嘴都超过了其他上市公司，表现出良好的经营管理效率和获取利润的能力，但是，由于陆家嘴短期偿债能力较低，因此，投资时要把收益和风险同时考虑进去。在发展能力方面，招商地产远远超过了其他上市公司，表现出发展扩张的巨大潜力。但是，由于万科A在房地产行业占据着不可动摇的龙头地位，其规模基数大，所以，虽然其四项指标的排位都不靠前，但总体来讲，整个运营相对于其他三家房地产上市公司而言更加稳定。

【参考文献】

［1］ Copcland T.，Koller T.，Murrin J. Valuation：measuring and managing the value of companies［M］. New York：Eilley，2000.

［2］ 杜栋. 现代综合评价方法与案例精选［M］.北京：清华大学出版社，2008.

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一、前言

2006年2月财政部颁发了包括1项基本准则和38项准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。新会计准则的和实施必将成为我国会计史上的又一重要里程碑。其在诸多方面实现了新的突破，其中最大的变化是全面引入公允价值作为计量属性。新会计准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面均采用了公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

二、公允价值的概念和特征以及计量方式

公允价值的概念。公允价值（Fair Value）亦称公允市价、公允价格。对于公允价值的定义，不同的会计机构定义也不完全相同。如：国际会计准则委员会（IASC）定义公允价值为：是指在公平交易中，熟悉情况并自愿的各方之间，交换一项资产或结算一项负债时所采用的金额。英国的会计准则委员会（ASB）将公允价值定义为：公允价值是熟悉情况并自愿的双方在公平交易而不是强迫或清算销售中能够交换资产或负债的金额。

公允价值的特征。公允价值有着其自身的特征，通过公允价值的定义可以看出其具有以下几个方面的特征：第一是交易的双方必须是在公平交易的环境中进行的，并且是在自愿的基础上，而且熟悉交易的情况；第二是在运用公允价值进行会计要素计量时，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并能可靠计量；第三是公允价值立足于当前的交易，而不是资产在过去的交易或事项中所形成的价格，也不是资产在未来创造现金流量的现值。

实行公允价值计量的方式。对于公允价值的确认，我国的新会计准则采用了以下三种方式：第一，当存在活跃市场时，交换价格即为公允价值；第二，当市场不够活跃时，但与该资产类似的资产存在活跃市场，则以类似交易的价格作为公允价值的计量基础；第三，如果不存在活跃的市场，或不存在类似的市场，就应当使用该资产所能产生的未来现金流量的现值评估确定，也可以采用专业评估人员的评估结果。

三、公允价值在投资性房地产中的具体应用

公允价值在投资性房地产中的适用范围。《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。企业应当在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。但有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公允价值模式下投资性房地产的计量。初始计量。新会计准则规定：在初始计量方面，公允价值模式与成本模式一样，都是按取得的实际成本计量。在采用公允价值模式下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照取得时发生的实际成本借记“投资性房地产一成本”科目，贷记有关科目。

公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列四个条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。第一是投资性房地产开始自用，第二是作为存货的房地产改为出租，第三是自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，第四是自用建筑物停止自用，改为出租。

公允价值模式下投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入；若存在原转换日计入资本公积的金额，也需一并转入其他业务收入。

四、完善公允价值在投资性房地产中运用的对策

力求规范和完善投资性房地产行业的结构。首先，投资性房地产资本结构的调整，房地产的资本来源，将从单一渠道融资转化成为多元化的结构融资；其次是投资性房地产产业结构的调整，房地产的产业结构比例，将从住宅地产独霸天下转化为以商用地产为核心的产业链集合。

加快市场经济体制的建设。不断加强我国市场经济体制的效率，首先，要逐渐形成统一的市场结构，能够让任何资源在市场上都可以得到自由的贸易流动。其次，要把一些垄断行业逐渐取缔，政府要加强对垄断行业的管理，能够让资源在市场中得到合理的竞争，公允价值能够真实的得到反应。最后，要对上市公司进行整顿，坚决杜绝会计信息虚假披露。

加强法律体系的建设。当前，我国房地产事业的发展正一步步的走向成熟。房地产法律也由原来的以行政部门为主要的管理模式逐渐的演变为以保护房地产权人的权利为主的模式。当前《物权法》将会在一定程度上为我国的房地产法律体系建设带来良好的机遇。提高公允价值在投资性房地产中应用的计量水平。

五、结论