房地产开发投资协议模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发投资协议，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

    二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房一律不得开展预租。

    三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。

    四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：

    （一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；

    （三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；

    （四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。

    五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：

    （一）房地产开发经营企业资质证书；

    （二）土地使用权出让合同或转让合同；

    （三）房地产权证（或土地使用权证）；

    （四）建设工程规划许可证；

    （五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；

    （六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；

    （七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；

    （九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；

    （十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。

    六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。

    七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。

    预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。

    八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。

    预租协议应当载明下列主要内容：

    （一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；

    （二）房地产的座落地点、面积、四至范围；

    （三）房地产的规划使用性质；

    （四）土地使用权获得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

    （六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；

    （七）预租房屋的交付使用日期；

    （八）预付款金额及支付期限及其使用；

    （九）违约责任；

    （十）争议的解决方式；

    （十一）预租双方当事人约定的其它事项。

    房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。

    九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。

篇2

    二、上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市商品房预租的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内的内销商品房预租的行政管理工作，业务上受市房地局领导。

    市房地产交易中心负责外销商品房预租协议的登记备案工作；区、县房地产交易中心负责内销商品房预租协议的登记备案工作。

    三、房地产开发经营企业投资建造的内销商品房（包括外资内销商品房）需预租的，应当向项目所在地的区、县房地产管理部门提出预租许可申请；房地产开发经营企业投资建造的外销商品房需预租的，应当向市房地局提出预租许可申请。

    四、房地产开发经营企业申请预租商品房，应当具备以下条件：

    （一）已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

    （三）预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；

    （四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。

    五、房地产开发经营企业申请商品房预租许可，除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料：

    （一）土地使用权出让合同或转让合同；

    （二）房地产权证（或土地使用权证）；

    （三）建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

    （四）市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；

    （五）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见；

    （六）预租商品房的建筑面积明细表。

    其中1995年1月1日前以划拨方式取得土地使用权建造的内资内销商品房，可以建设用地许可证、市商品房建设计划文本取代上述第（一）、第（二）项规定的证件及资料。

    房地产开发经营企业申请预租的项目已经取得预售许可证的，则只需附交商品房预售许可证以及上述第（四）项资料。

    六、市或区、县房地局应当自受理商品房预租许可申请之日起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批文；不符合预租条件的，则应在上述规定的期限内通知申请人。

    七、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，方可进行商品房预租及广告宣传。预租商品房的广告必须载明商品房的预租批准文号。

    房地产开发经营企业投资建造的商品房未经批准预租的，一律不得开展预租。

    八、房地产开发经营企业投资建造的商品房预租批准后，凡买受人预购的、预售合同已经登记备案的商品房也可预租。

    九、房地产开发经营企业或买受人预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。

    预租协议应当载明下列主要内容：

    （一）预租双方当事人的姓名或者名称、地址；

    （二）房地产的座落地点、面积、四至范围；

    （三）土地使用权获得方式和使用期限以及房地产的规划使用性质；

    （四）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

    （五）房屋的租赁期限、租金、支付方式；

    （六）预租期限及预租房屋的交付使用日期；

    （七）预付款金额、支付期限及其使用；

    （八）违约责任；

    （九）争议的解决方式；

    （十）预租双方当事人约定的其它事项。

    十、预租协议文本可由房地产开发经营企业按上述规定自行拟订，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本试行办法第二条规定向房地产交易中心办理预租协议登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。

    十二、凡因从事办公、生产、经营活动预租非住宅商品房的承租人，按规定办理预租协议登记备案后，预租协议可以作为承租人向市外资委申办外商在沪办事机构或向工商行政管理部门办理工商注册登记的有关经营场地的凭证。

篇3

一、引言

自从1984年“房地产”被正式命名以来，房地产业就作为一个独立的行业在国民经济运行中发挥着举足轻重的作用，并带动了其他相关产业的发展。1998年，改福利分房制度为货币化分配形式以后，人们只能通过市场途径取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房价连年攀升。高昂的房价在带动我国经济增长的同时，也吸引了众多投机资金的进入，越来越多的人开始买不起房子。尤其是2003年以后，这个现象更为严重，很多人对连年高涨的房价产生了不满情绪。我国政府采取了一系列的宏观调控政策以抑制房地产市场中的投机行为，虽然产生了一定的积极作用，但是所采取的这些措施，都没能解决房地产市场中存在的根本问题，房价仍远远高于其使用价值，市场中的投机行为依然盛行，房地产市场中蕴藏着很大的风险。

二、中国房地产市场中的投机表现

1、房地产开发投资增长过快

进入21世纪以来，房地产开发投资呈每年上涨的态势，2010年房地产开发投资额达到48267亿元，是2000年的9.68倍；2000—2010年间房地产开发投资平均增速高达19.37%。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重和房地产开发投资占GDP比重来看，国际上公认这两项指标的警戒水平分别为10%和5%。图1显示，我国的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自2000以来均远超过15%，在2004年甚至达到18.7的高位；房地产开发投资占GDP比重从2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投机行为导致了房地产市场投资增长过快，市场过热的局面。

2、商品房价格持续上涨

虽然房价的年增长处于波动状况，且2003—2010年商品房价格上涨幅度较大，波动幅度也较大，但房价始终呈现上涨态势。图2显示，中国商品房价格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增长了1.38倍。面对房价不断上升的趋势，投资者预期房产价值在未来会进一步升值，因此房价持续走高的同时，我国的房地产需求依然强劲，投机行为更为盛行。

3、土地价格显现增长趋势

住房不是空中楼阁，不能建在空中，必须要有土地的支撑。因此，有了土地就意味着拥有房地产开发的优先权和主动权。经济学家林毅夫认为，在经济发展中，随着社会总需求的增长，因供给弹性越小的要素，价格增长越快。土地的供给弹性很小，同时作为不可再生资源，具有稀缺性的特性，这使得土地有了很大的升值空间，从而诱使投资者通过低价买入地皮，等待土地升值之日高价卖出，以谋取暴利，这一循环模式导致土地价格呈现增长的趋势在所难免。

三、中国房地产市场发展政策

针对目前房地产市场中的投机行为引致的买房难等民生问题，我们要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为，引导我国房地产市场长久健康的发展，实现绝大多数百姓长久以来“居者有其屋”的理想。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度出发制定政策措施。

篇4

房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。

一、当前我国房地产开发融资的特点和现状

（一）当前我国房地产开发融资的特点

首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。

其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。

最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。

（二）当前我国房地产开发融资的现状

近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。

首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。

其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。

再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。

最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。

由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。

二、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构，降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险

实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

（三）提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。

（四）加强融资风险管理

当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。

三、结语

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。

篇5

一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。

通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。

从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。否则，失去土地和资金两方面的寻租能力，开发商就只能凭借在房屋建造的组织方面的专业能力赚取与其付出相适应的合理利润。近期万通宣称参与集资建房并担任承建商的角色，其期望的利润率据称为“8%-15%”。

招商地产董秘陈宇认为，随着房地产行业的进一步发展，行业内的专业分工将越来越细。结果是政府赚土地的钱，投资商（也可以包括个人集资）赚取资金的回报，建造商赚取产品创造的价值。

开发模式向投资模式转变

在一系列政策的影响下，房地产行业的游戏规则正在发生变化，其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移，而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。迄今为止的一些房地产与金融结合的方式，正越来越清晰地展示了这种转变的路径。

土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式。20年来中国房地产模式的核心是房地产商统揽土地―融资―规划―施工―销售―物业管理的全部环节。在这一产业价值链中，土地是房地产商能够进行开发的原始支点，融资只不过是整个运作的一个环节而已。

然而在近两年房地产企业寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商越来越重视融资环节，将这一环节提升到了前所未有的高度，而且其金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。

金地集团转向投资商的尝试

金地集团参与金信双龙房地产信托计划是其向投资商转变的尝试；而与摩根士丹利等联手参与银行不良资产的操作，则体现了其将多年积累的房地产开发经验和管理经验运用到存量物业的管理和再开发，向运营管理商转变的思路

2003年6月，央行“121号文件”出台，几乎所有的房地产商都深刻体会到资金已是一个严重制约发展的瓶颈。对于资金密集型行业，解决好融资问题成为许多房地产企业的重中之重。作为上市公司，金地集团（600383）除了寻求以增发等形式再融资外，也在房地产信托等领域进行了尝试。

2003年12月18日，金地集团公告称，公司与其第二大股东金信信托投资股份有限公司签署金信双龙房地产投资资金信托合同。根据《金信双龙房地产投资信托计划》及信托合同，金地集团为特别委托人和受益人，金信信托投资股份有限公司为受托人和管理人。该信托产品的运作模式借鉴了房地产投资信托基金（REITs）的基本原理，以房地产开发企业的股权投资为主（图1）。

从运作模式看，金地集团第二大股东金信信托作为融资平台推出双龙房地产信托计划，金地集团、杭州绿城房地产集团有限公司和通和置业（金地集团第四大股东通和控股旗下企业）是该信托计划的特别委托人，其中金地集团委托金额为2500万元。

西南证券信托研究专家孟辉认为，该产品的一个突出特点是金地集团及其股东等利益相关各方，将各自的优势资源捆绑在一起，以达到合理的风险匹配和利益共享。从该信托计划的几个特别委托人的背景来看，都属于传统的房地产开发商，“通过设立信托的方式，特别委托人获得了金信信托这一融资平台的支持，获得了一条新的融资渠道。”

从目前该信托计划资金投入的项目来看，特别委托人如通和置业在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目都获得了该信托计划资金的支持。尽管目前该信托计划融资规模不大，已使用了31份信托计划筹集了2.79亿元，“但预计未来的融资目标是30-50亿元。”金地集团董秘、企业发展部总经理郭国强告诉《新财富》。

值得注意的是，金信信托与金地集团、通和置业等特别委托人之间的股权关系和战略合作关系是实现这种模式的一个重要基础。对于房地产信托这类具有高风险特征的信托产品而言，风险管理能力的高低几乎决定了产品开发的成功与否。金地集团、通和置业作为开发商，能够在房地产项目选择、项目评价以及项目管理方面提供专业建议，保证了信托产品能够成功推出和持续运营。

在这一案例中，“房地产专业机构＋融资平台”成了金地集团房地产金融运作的基本要素。“金地集团＋金信信托进行的其实是房地产金融运作，而且它们担当的是投资商的角色。”孟辉认为。

金地集团作为专业房地产开发商，在如何实现专业技能与融资功能的紧密结合方面一直在进行探索。2004年6月22日，公司公告称与摩根士丹利房地产基金IV（简称MSREF）、上海盛融投资有限公司合作设立公司，共同投资中国的不良资产。合作方式是三方共同出资设立一家项目公司，项目公司注册资本约为5亿元，股东出资比例为：金地集团出资约7500万元，占注册资本的15%；MSREF出资约27500万元，占注册资本的55%；上海盛融投资有限公司出资约15000万元，占注册资本的30%。

该项目公司受让中国建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，包括了中国建设银行16家分行分布在华中和华南地区的154项资产。这些资产大多为中国主要城市中的商业物业，其中部分资产为在建工程。从该项目公司的股东构成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解决资金问题。”郭国强说，金地集团在不良资产处置（如再开发、出售、出租、物业管理等）中，将在这些物业的再开发和管理上发挥主要作用。显然金地集团扮演的是运营管理商的角色。

万科加紧调整融资结构

万科通过发行可转债、利用信托资金、与外资合作等，拓宽融资渠道、调整融资结构；通过收购做大规模，追寻美国Pulte Homes公司的脚步，其欲成为专业房地产投资商的意图日益明显

万科近年来力图打造更加合理的融资模式和融资结构。

作为上市公司，万科充分利用了资本市场的融资功能，两年来通过发行可转债筹集资金34.9亿元。

与此同时，万科也尝试利用信托资金。2003年12月31日，万科与新华信托达成总额2.602亿元、期限2年、年利率为4.5%的信托贷款协议，用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。2004年6月9日，万科全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司又与新华信托达成总额1.9995亿元、期限2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托―万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹集，同时，投资者可以享受十七英里项目购房优惠权。2004年12月22日，万科又与深圳国际信托投资公司签署期限2年、总额1.5亿元的信托贷款协议，用于“深圳万科云顶项目”的开发（表1）。

值得一提的是，万科“新华信托―万科十七英里项目集合资金信托计划”颇有特色（图2）。该信托计划灵活选择融资方式，实现了财务费用的最小化。该信托贷款的年利率为4%，与同期银行贷款利率5.49%相比，低了1.49个百分点，按照2.602亿元的融资规模，万科每年节约财务费用近400万元。

另一方面，房地产项目作为一个特殊的商品，本身有其独特的使用价值，该信托产品在设计过程中通过对这一使用价值的挖掘，加入了购房优惠权，使得万科十七英里信托计划具有独特的卖点。信托计划的投资者在购买该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，更重要的是还可以获得对该房产的优先购买权以及购房价格的高折扣率。这一模式在随后的房地产信托项目中被广泛地运用。

而且，在海外资金纷纷投资中国房地产市场之际，万科也适时跟上了潮流。2004年7月，万科与德国银行Hypo Real Estate Bank International（简称“HI公司”）签订了合作协议，为即将开发的中山项目进行融资安排，合作方式是HI公司为中山项目提供总额不超过3500万美元，最长不超过42个月的贷款。为实现上述融资安排，万科将中山公司80%的股权转让给全资子公司―永达中国投资有限公司，永达中国又将这80%的中山项目与HI成立合资项目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述转让完成后，万科对中山公司直接和间接拥有的权益为48%（图3）。2004年11月21日万科集团子公司成都万科房地产有限公司与新加坡政府产业投资公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（简称RZP）签订协议，将其持有的成都万科置业95%股权中的40%转让给RZP，共同开发成都“万科新城”项目。

从万科在较短时间内连续发行两期可转债，以及信托融资、与海外房地产基金合作来看，其房地产金融运作的技巧日益娴熟，融资结构也渐趋合理（图4）。

如果说拓宽融资渠道是所有房地产商的题中应有之意，那么收购南都集团相关股权一案则昭示了万科欲成为专业投资商的意图。

2005年3月4日，万科公告以18.58亿元收购南都有关股权。根据有关协议，万科此次受让资产为上海中桥集团持有的上海南都70%的股权及与之相对应的股东权益、苏州南都49%的股权及与之相对应的股东权益、浙江南都房产集团20%的股权及与之相对应的股东权益。交易定价主要依据标的公司的净资产值、所拥有的项目的评估值，同时考虑了标的公司的品牌价值。交易金额18.58亿元，涉及21项物业，占地面积627.57万M2，建筑面积598万M2，按权益算，本项交易完成后，万科权益土地储备增加194万M2。

我们的分析表明，这项收购使万科的权益土地储备超过1000万平方米建筑面积，有利于完善万科跨区域发展的战略布局，使其大大增强了持续竞争能力。

被万科视为未来发展新标杆的美国Pulte Homes公司的运作模式，可能是万科意图的最佳注解：在房地产基金占主导地位的美国房地产市场，作为上市公司的Pulte Homes，其主导权不在公众基金手中，而是以房地产投资商的身份，采取收购兼并的方式做大规模，巩固自己的市场占有率。目前该公司在美国市场的占有率约为5.3%，而美国前十名地产商的市场占有率不到20%。

其实还有相当一部分房地产开发商也敏感地看到了这种转型的脉络。“我们也正在思考向专业房地产投资管理公司转型的可能。”百仕达地产副总裁罗雷说。

房地产业食物链正在发生变异

从金地集团和万科的金融运作中可以清楚地看到，大投资商、信托资金及海外房地产基金的介入，正在颠覆传统的房地产业食物链：20多年来长期处于食物链顶端的开发商不得不将垄断利润与这些参与者分享

传统的房地产开发链条显示，开发商是整个链条的上端，也是利益传动的第一环。而且开发商往往也利用这种“核心”的优势，通过带资承包等形式使得施工企业承担部分开发资金利息、出让他们应得的部分利益，通过预售的形式让消费者承担部分开发资金利息，等等，实施对施工企业、消费者的掠夺。

但在投资商、信托资金以及海外房地产基金参与的项目中，它们参与瓜分了以前由开发商独自享有的高额利润。显然传统的房地产开发和利益分配模式已经发生了变化（图5）。

事实上，目前海外房地产基金及其他投资商与国内开发商的合作，基本上都如HI公司与万科中山公司的合作方式一样，一般都是成立项目公司，双方各自持有项目公司一定比例的股权，并按此比例享有项目利润。与传统房地产开发相比，这意味着站在整个开发链条上端的除了开发商以外，还有海外房地产基金以及其他投资商，它们共同瓜分房地产项目的大部分利润。

我们认为，随着各种主体的投资商以及海外房地产基金越来越深入地介入中国房地产市场，它们将连同由开发商嬗变而来的专业房地产投资商一起共同占据产业链条上端的位置。而这种变化趋势，可能正是推动万科、金地集团等一大批房地产开发商积极向投资商和运营管理商转变的根本动力。

房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场

房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量

众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其他资金（包括定金及预收款等）规模过大。2003年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9%。

中国经济景气监测中心的张海旺认为，目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其他融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。2004年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3%，比宏观调控前的2004年1-2月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”

业内专家认为，中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资存在瓶颈，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。

房地产信托基金若能推出，无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明，中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比，目前深沪1300多家上市公司中，中国国贸（600007）、小商品城（600415）两家具有“REITS产品”的部分特性（附文1）。

中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入（表2），符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比，中国国贸没有税收优惠，所得税率为33%，盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税，应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。

商业零售房地产将拔得头筹

中国目前的居民消费率约为55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消费率的触底反弹对商业地产将产生持续而长期的需求。因此我们预计，在各种类型的房地产中，商业零售房地产将可能成为房地产基金（REITs）投资的首选目标

2004年底中国商业零售业已全面对外开放，在此前后，中外零售连锁巨头们的扩张几近疯狂，竞争近乎白热化，但从中也可清楚地看到这个市场的巨大潜力。

从两家外资零售业巨头在中国的扩张情况看，2001年起沃尔玛就已明显在中国市场加快了开店速度，三年新开店数是过去五年的一倍。权威数据显示，截至2005年2月，沃尔玛在中国的门店数达到44家，其计划今年还要再开15家门店。而家乐福更是迫不及待，以近乎疯狂的速度扩军，仅2004年1至8月就新开了8家门店，平均每月一家，在2004年最后两个月内更是狂开15家店铺。据统计，截至2005年2月，家乐福在中国的门店数已达53家。

其他外资零售业巨头也不甘落后。德国零售和批发业巨头麦德龙目前在中国拥有21家仓储式商店,为酒店和餐馆等商业客户服务，该公司年初宣布，2005年将再开10家店。

而且目前世界零售企业500强已有70%在中国抢滩登陆,截至2004年6月,国内已有外资商业企业268家,店铺数4502个。百安居、吉之岛、易初莲花和好又多等外国零售企业都在紧锣密鼓、大幅度地扩大对中国内地的投资。

国内连锁巨头国美、苏宁等也加快了扩张步伐。据悉，国美2005年在全国的门店总数将达到400家，而且在北京等主要城市将以大面积店为主（表3）。

而且，内外资零售连锁巨头们的扩张并不会是一个短暂的现象。因为目前中国消费率约为55%，大大低于70%的世界平均水平。专家认为，随着消费的复苏，消费率将触底反弹，对商业地产将产生持续而长期的需求。

更重要的是，“商业地产运营将回归理性，以租赁为主的运营模式将成为主流。”清华大学中国金融研究中心研究员张宁认为，商业地产将成为外资房地产基金或大投资商的首选，它们通过将这些物业出租给商业企业以获取稳定的租金收入。

目前深国投与新加坡嘉德集团合资投资及经营在重庆、长沙、芜湖、漳州等地以沃尔玛、华纳影院为主力租户的商业中心，其运作模式已具有房地产基金的雏形，也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。

1995年，经国务院批准，深国投与沃尔玛中国在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司，2003年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司，沃尔玛持股65%，深国投持股35%。为配合沃尔玛在中国的快速发展，深国投成立了深圳国投商用置业发展有限公司（下称“国投置业”），专门开发商用物业，主要为沃尔玛提供营业场地。

2004年底，深国投与新加坡嘉德置地集团（下称嘉德集团）签订了合作框架协议书，在中国商用地产投资和管理领域进行合作。该合作框架协议书涉及项目20个，而此前双方已经签署了全国6个不同城市的深国投商业中心项目的转让合同―嘉德以9.98亿元收购了6家商场，这些商场主要租给沃尔玛，嘉德占股份51%，深国投占股49%。

从操作模式看，以湖南项目为例：国投置业持有湖南深圳国投商业置业发展有限公司（简称湖南发展）49%的股权，嘉德集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司持有51%的股权。在该项目的操作工程中，深国投大股东―深圳国际信托投资公司在2004年底发行了“深国投商业中心（长沙）集合资金信托计划”，为湖南发展项目提供贷款融资。

梳理其中的关系，可以清晰地看出，该项目的运作类似房地产基金的运作。其中国投置业既相当于 REITs投资工具，又与凯德商用一起担当这个REITs的投资者，湖南发展是REITs投资的房地产项目。而该项目建成后出租给沃尔玛深国投百货开设沃尔玛商场，相应的租金和管理回报收入就是国投置业和凯德商用的投资收益（图6）。

而且，国投置业在项目的不同开发期间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持，使其相当于一个开放式的房地产基金。例如在土地收购期间，通过发行股权信托，支持深国投置业购买土地；在项目进行期间，可以根据工程的进度，从财务成本最小化的原则，通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用，而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系，保证了房产稳定的销售渠道，并以此获得稳定的租金收入；发行受益权信托，不仅可以及时变现，保证资金的流动性，而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。

该操作模式也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。而且未来只要中国法律许可，类似深圳国投这样的企业可能就会利用多年积累的经验，发起成立房地产基金，投资有稳定租户的商业零售房地产，而不需要与海外房地产基金合作（图7）。

未来会产生一批大投资商

在未来混业经营的模式下，会产生类似美林、摩根的投资商。比如证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司，发行房地产基金；一旦政策允许，银行系基金公司也可以发行房地产基金产品，投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化，从而成为房地产市场大投资商。

中国目前房地产存量非常庞大，占用了银行大量资金。据统计，中国金融机构18万多亿贷款中，超过50%的贷款都是以房产作为抵押的，未来房地产基金的快速发展将改善开发商、投资商、银行的资产负债结构。

即将由银行推出的房贷资产证券化产品，无疑为商业银行发展房地产基金开了一扇窗。据悉，中国人民银行已批准中国建设银行在2005年推出房贷资产证券化产品。该证券化方案采用信托作为特定目的载体（SPV，是为资产证券化设立的有限责任公司，以之为载体收购可证券化的特殊资产），其运作的基本方式是：首先，商业银行将其可证券化的住房贷款出售给SPV；其次，SPV将所获得的住房贷款汇总重组，经信用担保及评级后，发行住房贷款证券；最后，SPV持有资产所产生的现金流，用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。业内人士认为，这是一种类似美国抵押型房地产基金的产品。

而且从现有的房地产开发商中也将分化出一批专业投资商，如万科这样拥有开发和物业管理品牌、资本运作能力强的公司，通过不断的资本运作和资本积累未来将转变为专业房地产投资商。一部分通过成立房地产基金公司，发行房地产基金，转变为专业的房地产投资管理公司，其它一些不能及时调整以适应变革的房地产开发商将被淘汰出局。

附文

美国房地产发展模式

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域，银行是金融产业链中比例最小的一部分，由于有基金和投资商的支撑，美国银行风险很小。经过近40多年的发展，美国目前大约有300多只 REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易（表4）。

按照REITs组织形态不同，美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同，可以将它们分为三大类：1）权益型：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，所以也称收益型。2）抵押型：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合型：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

据统计，美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，约占所有REITs 的96%.，每个REIT 根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs 选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%（见图10）。

1992年以后，美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金（UPREITs）结构（详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》）

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1 我国房地产行业风险的现状

无论在什么样的社会形态，房地产终究都会是人类从事社会活动和日常生活的重要载体，是人类社会生产和发展的不可或缺的生活资料和生产资料。而且房地产业正是伴随着经济的发展、社会的进步慢慢发展起来的。我国对于房地产的研究始于20世纪90年代，随着我国房地产业的发展繁荣而兴起和深入，目前国内专家学者主要把房地产风险研究集中于从投资到收益整个环节中所存在的风险。

1.1我国房地产开发投资的现状

在通货膨胀时期，当物价上涨率超过一定限度时，在通货膨胀压力下，人们认为房地产投资具有保值、增值作用。但事实上，房地产投资的这种优越性是以长期的经济发展趋势而言的，受特定经济条件与多种客观因素的制约和影响。在纷繁复杂的现实经济活动中，“经济发展工业化、城市化地价上涨房地产增值” 并不是一成不变的简单的直线关系。所以，在房地产开发投资过程中，开发商不能盲目地开发投资，要做好对开发投资过程中存在的风险的分析并做好防范措施。

1.2我国房地产开发投资的特点

房地产投资指的是投资者将现有资金投入到房地产的开发经营以及服务等活动当中，以期望将来获得明显的收益。房地产投资能够为投资者带来巨大的收益，这是由于其具有以下几个特点。首先，房地产投资的其中一个明显的优点就是可以用债务的形式来进行筹资，如通过抵押的形式，充分发挥投资杠杆作用。其次，房地产作为投资产品较一般的投资商品而言具有价值含量高、供需变化速度慢的特点。再次，相比于其他投资方式，房地产投资更加重视对于投资区位的选择。最后，房地产投资区别于证券投资，流动性较差，投资者往往很难在短时间内将其由实物变换为现金，因此易产生资金流动困难的风险。这也导致了投资者的其他投资行为受到了影响。所以，投资者应妥善考虑好所投资房地产的利用类型。

2 我国房地产行业风险的防范对策

2.1宏观环境风险的防范对策

2.1.1国家需要完善房地产政策

目前的房地产政策，特别是近两年出台的政策都是在房价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房地产市场两极分化，一二线城市房价不断上涨，三四线城市房子空置却率不断上升，房子建了一堆却没有人买也没有人住，最后成了鬼城。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。

2.1.2融资创新

房地产企业获取投资回报的最重要的因素在于财务杠杆利益，失去财务杠杆，便使得净资产收益率大幅降低。过去企业一直都主要依赖银 行信贷来获得财务杠杆，随着新的法律法规的出台以及银根缩紧，企业获得信贷的能力越来越弱。房地产行业本是资本密集型产业，在新的形势下，企业要想继续获取高额的杠杆利益，只能从融资方式的创新人手，这是房地产企业能赖以生存的基础，因此房地产行业的创新关键在于融资方式的创新。

2.1.3完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

2.2市场风险的防范对策

2.2.1密切关注市场动态

经营管理阶段是房地产投资的关键阶段之一，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销方案，充分利用人丰富的营销经验，采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

2.2.2促进房地产金融市场的发展和完善

由于我国房地产市场起步较晚，在快速发展的过程中也暴露出一些问题亟需解决，其中房地产金融风险是一个突出的问题。人民银行为降低金融风险对开发企业自有资金的比例、个人贷款首付款比例等作出了规定，显然仅仅通过这些手段还无法系统地解决当前房地产市场存在的金融风险，甚至调控不当还会引起房地产市场的波动，抑制供给和需求。因此，为从根本上解决当前房地产金融市场存在的风险，应建立全国性的住房担保体系，利用其政策优势和资金规模优势对房地产贷款市场进行调控，从而促进房地产金融市场的发展和完善。

2.2.3与施工企业达成期权协议，降低市场风险

如果房地产企业能和施工企业之间达成一个期权协议：所有工程款到竣工验收时结算，并且，房地产企业有权按双方在项目开盘是约定的价格将该项目部分产品折抵全部工程款支付给施工企业，那么情况将完全不同了。我们发现在实际操作中，有实力的施工企业很愿意和房地产企业达成这样的期权协议，施工企业有效地规避了房地产企业的信用风险，只要工程项目能顺利建成就不存在拖欠工程款的问题，同时施工企业投入的资金也作为资本取得了利息回报。房地产企业的也能利用这一期权交易降低风险。

3 总结

投资者在对房地产进行风险预测和分析时，应注重从宏观和客观两个方面进行考虑，采取必要的措施降低投资风险，提高投资效益。投资者应从主观上树立正确的风险意识，加强投资的可行性研究，采用定性分析的方法对投资风险进行总体把握。

参考文献：

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中图分类号: F830.572文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)09-056-03

商业银行对房地产开发贷款进行全过程监控，实现封闭运行监管，可以有效防范房地产贷款风险和提高业务综合效益。封闭运行管理模式实际上是以“项目”为中心的监控模式，即指对房地产开发贷款按具体项目进行监控，而且按照“一个项目对应一个账户”的原则设置监控专户作为封闭管理平台。现阶段，我们有必要重新审视和认真落实房地产开发贷款封闭运行管理模式，切实有效防范房地产市场调整和企业资金链紧张可能导致的行业系统性风险。

一、封闭运行监管是房地产开发贷款风险管理的基础性工作

房地产开发是资金密集型行业。改革开放以来，一方面我国商业银行房地产贷款已经渗透到土地储备、项目开发贷款、建筑施工、住房按揭等各个环节；另一方面由于市场竞争激烈，贷款标准实际上有所降低，最突出的表现就是商业银行在贷款过程中没有加强项目资金监管工作，对开发贷款项目运行过程监管实际上是半失控状态。因此，完善对房地产贷款的监控机制必须从项目资金封闭监管这一基础性工作抓起，并抓好抓实，抓出成效。

（1）从房地产企业产品循环周期看，跟踪资产转换进程实际上就是落实资金封闭监管。众所周知，房地产企业的产品虽然是“商品房”这个不动产，但仍属于“现金―产品生产―产品销售―现金”的资产转换短周期，与固定资产转换长周期有很大的不同，项目资金的流动速度较快。这样，在房地产企业以销售不动产为手段并在一个循环周期分期回笼资金的情况下，如果不对“商品房”生产与销售过程的资金循环进行有效监控，那么对房地产贷款风险就不可能得到有效的防范和化解。

（2）从房地产企业资金筹措渠道看，落实资金封闭监管本身就是在防范信贷资金风险。虽然目前我国房地产企业规模有所扩大，但企业经营管理模式仍较单一，基本上处于“土地＋资金＋房价”的盈利模式，竞争力的差距基本上仍体现在获取土地和资金的能力上。房地产项目筹资渠道主要来源于项目资本金、银行贷款和其他外来资金（包括施工单位垫资和住房预收款等）。由于项目资本金来源较难核查，其他外来资金受市场环境变化大，导致房地产项目融资相当大程度集中于房地产贷款，商业银行承载的信贷风险较大。因此，商业银行通过资金专户，加强项目资金封闭运行监管，认真监控项目资金使用和项目建设进度，在项目土地抵押基础上及时增加在建工程抵押，有效控制商品房销售款回笼。这样不但有助于化解房地产市场风险，而且能够防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险，保证房地产开发贷款实现良性循环。

（3）从房地产项目资金回笼方式看，搞好资金封闭监管本身就是在落实贷款第一还款来源。房地产项目资金封闭运行监管是建立在银企间达成共识、互相约束的基础上的监管手段，商业银行通过开发贷款与按揭贷款捆绑营销、加强资金支付和产品销售回笼的过程管理，能够最大可能地确保还贷资金来源。由于房地产项目销售回笼的形式多样、结算期限较长，因此，商业银行在监控住房的销售与资金结算过程中，一方面落实项目在建工程抵押，防范重复抵押风险，并通过在建工程抵押分批解押，有效监控销售收入回笼情况。另一方面通过定期核对房地产销售明细、销售回笼总量和按揭业务量，检查银企双方合作协议的履行情况，及时查找销售资金去向，落实第一还款来源，能够保障销售回笼自动还贷。

二、封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段

近几年，商业银行房地产贷款封闭监管工作落实不尽到位的一大误区，就在于把封闭监管主要当成贷后监控的一项内容，没有细化到贷前调查、贷时审查、额度使用等环节上，前流程工作不深入，基础不牢固，后流程监控措施必然无法到位，监管效率得不到保证。因此，从项目的全过程监管角度来看，房地产项目封闭运行监管必须落实到房地产贷款“三查”的各个阶段。

（1）在贷前调查阶段，银企双方应充分沟通达成共识，为构建项目封闭运行监管方案打好坚实基础。银行经营部门除核实开发贷款的基本要素外，还需要引导房地产企业落实与项目封闭运作监管相关的具体事项：①项目主要结算账户及未来监控账户安排；②拟开发项目总投资构成情况及其前期已支付费用情况；③项目资金筹措渠道及自有资金落实情况；④项目“四证”和投资核准文件情况及规划建设要求；⑤项目建设施工单位、施工合同与项目监理单位资质情况；⑥项目建设资金支付方式及计划进度；⑦项目建设进度计划及预售管理制度；⑧项目销售策划、中介和销售合同管理；⑨项目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分论证房地产企业和开发项目总体风险的基础上，项目融资额度原则上不得对项目总投资留有缺口，以保证项目资金落实和项目按期建成销售。同时，要确定是采用独家承贷还是参与银团（联合）贷款，商定主办（独办）银行和项目监管专户，主办（独办）银行负责监管账户运行情况，各参与行按比例办理按揭业务，落实贷款偿还事宜。在此基础上，银行经营部门应对项目专户的开立、开发贷款的使用、销售资金的回笼及按揭贷款的办理等提出综合监控意见，并初步确定贷款封闭运行（合作）协议框架。贷款封闭运行（合作）协议的主要内容应包括但不限于：①收支专户开立；②贷款使用条件；③贷款发放进度；④专户监管流程；⑤按揭业务合作；⑥销售资金回笼；⑦贷款自动扣收比例及归还方式等。

（2）在项目授信审查阶段，银行内部应加强风险要素审查，明确房地产贷款封闭运行管理要求和实施方案。主要包括：①规范项目监控专户的确立标准。对于单一项目开发公司，应针对单一项目设置唯一监管专户；对于同时开发多个房地产项目的综合类房地产公司，应根据开发贷款对应的开发项目分别设置专户，一个项目对应一个专户，确保项目资金封闭运行与循环；②明确开发贷款的使用条件。一般应先办妥项目土地抵押手续，并根据工程进度和监理报告实施分笔提款；③细化项目预售与监管措施。要积极跟进项目建设进度和预售许可证办理情况，掌握楼盘的销售明细和销售进度；④落实按揭贷款的办理要求。对于独家贷款项目，原则上应要求按揭贷款全部在开发贷款承贷行办理，在他行办理的按揭贷款必须回笼项目专户；对银团（联合）贷款项目，按开发贷款所占比例办理按揭贷款；⑤明确销售回笼资金的监管要求。对独家贷款项目，要求所有销售回笼资金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部纳入项目专户管理；对共同（银团）贷款项目，要求各银行开发贷款对应项目的销售回笼资金（按揭贷款）全部归集到项目专户进行管理和按比例分配还贷；⑥明确开发贷款的归还要求。对没有资金缺口的项目销售款到账一般应立即归还开发贷款；对开发资金确有缺口的项目，允许留存一定比例的售房款用于项目后续建设，但需事先约定并审核其用途、比例、金额，剩余部分立即用于归还开发贷款等。

（3）在授信额度提用阶段，要加强合同合规合法性审核，落实各项授信条件和签署封闭运行监管合作协议。主要包括：①在审查借款与担保合同的同时，应审查房地产业务合作协议是否包含了项目贷款审查审批要求的内容，并落实此协议应作为借款合同的补充文件，或者在借款合同附则中加注项目封闭管理事项和项目开发贷款的还款要求等条款。②应根据项目建设进度办理授信额度提用手续。在房地产开发企业的自有资金得到落实并先行使用后，根据项目书面用款申请及付款依据，由客户经理实地察看工程实际进度并符合资金监管协议要求的，填写《授信额度使用申请表》，实施分期放款。③对授信条件不落实、协议要点落实不到位甚至可能危及贷款安全的，应要求银行经营部门应停止办理贷款手续；对开发贷款封闭管理协议要点落实有争议的，应书面要求授信审查部门签批确认。

（4）在项目贷后检查阶段，要通过项目专户结算为监控平台，全面落实开发贷款封闭监管要点。主要包括：①严格落实项目专户管理制度。项目专户设立和启用前，要对项目已投入资金进行全面核实，确定专户后要将项目的营运过程通过收支余额及业务明细进行严密监控，并与项目投资预算及建设进度进行核对，及时纠正偏差，防范风险。②认真执行贷款使用审批制度。项目客户经理应根据项目书面用款申请，事先审核付款依据（主要是施工合同、购置清单和项目监理公司月度监理报告），由客户经理实地察看并办妥相关认定审批手续后，柜台会计人员才能转出贷款。同时，客户经理还要按月填写《授信业务用途监控表》，加上定期实地勘察，确保工程施工进度与资金使用情况相吻合。③有效落实项目建设进度监控。应通过实地检查如实填报《授信客户查访报告》，一方面认真审核项目资金支付与项目实际进度的吻合程度，检查是否存在工期延长和投资超预算等情况；另一方面注意收集付款凭证、发票、项目监理意见等单证留档保存，发现问题，及时交涉和纠正。④切实加强项目销售收入监控。要积极跟进项目预售许可证办理情况，加强销售明细登记、核对和销售合同备案管理。定期到企业核对银行存款日记帐和销售收据发票，逐笔与销售明细进行勾对。开发贷款主办（独办）银行应确保项目所有销售回笼款回笼到项目专户上。⑤认真落实按揭贷款业务联动。严格按照银企合作协议，及时收集已签订购房合同和拟申请按揭贷款的相关资料，按要求抓紧办理按揭贷款的审批手续。并定期核对专户回款额、拟按揭贷款额与项目销售总额和进度是否相符，确保实现对公开发贷款与对私按揭贷款联动。⑥严格执行项目开发贷款还款管理。按揭贷款发放后，应立即划入项目专户，并连同项目其他回笼款包括项目订金、首付款、全额付款等资金，严格执行项目开发贷款的还款要求。⑦认真做好项目专户延伸管理工作。在项目开发贷款清偿完毕后，应及时与企业办理项目专户的延伸管理工作，包括专户资金核对、结转、后续投入等，在做好延伸服务的基础上，挖掘后续市场机会和收益。

三、封闭运行监管是我国房地产行业稳健健康发展的现实需要

现阶段，房地产市场调险不断加大，银行业和房地产业均面临前所未有的压力。因此，从房地产业内外部发展因素看，封闭运行监管都是我国房地产行业稳健发展的现实需要。

（1）从宏观调控政策来看，双轨制住房政策导向必然强化不同类型房地产项目封闭运行监管要求。

2007年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，促进商品房市场和保障房市场的健康发展。在强化保障性住房建设和实施信贷紧缩政策的同时，无论是规范不同类型住房建设资金来源，还是防止住房建设资金挪用，都必须实施和强化对不同类型房地产开发项目封闭运行监管措施，而且只有在银行、房管、规划等部门共同对房地产项目资金进行有效监管，引导自住消费资金，抑制投资投机资金，才能有助于形成健康有序的房地产市场。

（2）从客户选择标准来看，房地产企业信用分类结果必将推进不同资信房地产企业资金封闭监管工作。

在目前持续货币紧缩和防止通胀加剧的情况下，房地产市场下行风险越来越受到金融监管部门和各家商业银行的关注。为防止房地产信贷违约率上升，商业银行一方面提高授信准入标准，扶优汰劣并加强房地产业的监控，深化房地产信贷结构调整；另一方面不断加强房地产企业资信评估和全国征信系统建设，全面评价房地产企业资信和能力。鉴于此，商业银行必然细化房地产项目的评估指标和资金监控措施，从而将房地产项目封闭运行监管工作不断向纵深推进，监管针对性和监管效果将大大提高。

（3）从行业发展长远来看，房地产企业应当加强约束与合作，自觉接受和配合项目资金封闭监管工作。

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    二、备案内容及方式

    房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并定期送市建设与管理局房地产开发与物业管理处备案。

    三、提交材料目录

    商品房开发项目的主要数据及所获的批准文件均应办理《项目手册》网上备案,具体如下:

    1、《建设用地批复》、《土地出让合同》;

    2、《建设用地规划许可证》;

    3、《项目转让合同》或《项目拍卖合同》(通过转让或拍卖行拍卖取得的项目提交);

    4、《项目合资合作协议》(合资合作开发的项目提交);

    5、《土地房屋权证》;

    6、《建设工程规划许可证》;

    7、《建筑工程施工许可证》;

    8、《商品房预售许可证》;

    9、《XX市建设工程竣工验收报告》;

    10、《建设工程竣工验收备案证明书》。

    备注:项目《土地房屋权证》上有共有人的,或项目有合资合作开发的,则应提交共有人或合作方的身份证明文件。具体要求如下:

    1、若共有人或合作方为公司的,则提交该公司的各投资者的法人营业执照、验资报告及项目合资合作协议的材料复印件各一份;

    2、若共有人或合作方为个人的,则提交各投资方的个人身份证复印件一份。

    四、备案程序及办理期限

    1、房地产开发企业按照项目建设的进度,在取得要求提交的备案材料后(以备案材料发文日期为准)30天内,将数据及材料图片扫描后,录入房地产开发建设管理系统;

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如何确认销售收入成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。在全国房地产市场逐渐走向成熟和局部出现过热的情况下，国家加强了对房地产市场的宏观调控，使得房地产企业面临着越来越多的问题和挑战，特别是房地产企业的财务和成本控制管理等问题。因此房地产企业销售收入的确认同一般的生产企业相比具有特殊性，房地产开发企业会计销售收入同税法销售收入的确认有存在一定差距。

一、房地产开发企业销售收入的确认

1.房地产销售收入确认的范围

房地产销售收入通常可以理解为开发商公司自主进行房产的开发并且进行自主的进行售卖，而获得的经济收入，这其中主要包括土地售卖利益、商品房售卖利益收入以及相关设施的售卖利益收入等。房地产开发公司进行自主售卖的房产存在这样的情况，售卖之前并没有和购房者进行相关合同的签订，或者是开发商公司在房产还没有进行开发之前就已经和购房者签订好了协议，然后根据协议进行房地产的开发建设。一般情况下，开发商公司进行回迁安置房屋的售卖需要按照拆迁面积的情况合理的纳入“房地产销售收入”核算范围内，同时，用于开发商固定资产的房产是一般不会被纳入“房地产销售收入”的核算范围。

2.房地产行业收入确认的原则

进行房地产销售收入的确认工作应该达到以下几点标准要求：第一，开发商公司没有对于房产商品的风险承担以及报酬所得的权利，而是将其一并给予购房者；第二，开发商公司已经不具有商品房屋的管理以及保留的相关权利；第三，房屋出售所获得的利益满足可靠的计量；第四，所得到的经济利益可以在公司内部进行流转使用。开发商公司进行出售的房屋可以签订购销合同，而签订时间也没有十分严格的要求，在房屋进行竣工验收之前之后都可以完成签订。依据国家相关法律法规的内容，房地产开发公司在没有获得房屋的相关销售或者预售的证件之前，使不得将房屋进行售卖的。若进行预售，那么预售的价钱只可以符合预收性质的价款，这是因为所进行售卖的房屋没有进行有效的验收，所以预收价款不可以等同为销售收入。只有当相关的验收手续以及证件齐全以后，才可以进行预收款的转换，将“预收施款”转为“销售收入”。

3.房地产开发企业收入确认的时限

（1）关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发公司使用预售的手段将商品进行售卖，售卖所得的经济利益应该按照相关规定，进行利润率计算，并且计算出预计营业利润额，然后将所得数据加入同一时间段内的企业应该进行的收入计算，等到所售卖的房屋彻底交工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率，预售收入的利润率是需要相关税务单位依据当地的具体经济情况进行确定。当进行预售的产品竣工以后，开发商公司需要将所得的经济效益进行及时的计算，并且依据相关内容将成本进行计算，并且要将实际所得的经济利润进行结算，同时要将纳税所用数额进行计算，最后计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额。

（2）关于开发产品销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的，以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：采取一次性全额收款方式售房的，应于实际收到价款或取得了收款凭据时，确认收入的实现；采取分期付款方式售房的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，应在实际付款日确认收入的实现；采取银行按揭方式售房的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式售房的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托售房的，应按实际收到代销单位代销清单时确认收入的实现；采取视同买断方式委托售房的，应在收到代销单位代销清单时按合同或协议规定的价格确认收入的实现；采取包销方式委托售房的，应在付款日按包销合同或协议约定的价格确认收入的实现，如包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

二、房地产开发企业的财务管理

1.房地产开发企业财务管理的含义

众所周知，房地产行业对于整个社会的经济发展来说占据着飞铲重要的影响作用，房地产行业的运行并不是孤立进行的，与其有直接或者间接关联的行业以及领域是很多的，这就使得影响房地产公司的财务管理的因素也非常的多。房地产公司的财务管理不仅包括对于外界公司的经济统计，同时其主要的内容是自身公司内部的经济财务的管理活动，以及公司内部未来经济的发展变化情况，总的来说，房地产开发企业的财务管理内容包括内外两个内容，一个是相关公司的财务来往情况，一个是自身公司的财务情况。这就使得房地产行业在其财务管理方面要做的科学并且合理，这样才可以将复杂的财务情况进行有效的管理，并且取得很好的预想成果，进而获得更好的市场发展需求。

2.房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题

（1）缺乏财务预算经验和管理意识

很多开发商企业总是存在这样的误解，如果得到了土地的使用权，并且在该土地上组织人员进行工程的设计以及施工，最后得到建造好的房屋便可以进行售卖，最后便可以得到预想的经济效益，但是实际进行中，却并不是如此的。若房地产开发公司在进行土地的收购已经相关事项方面没有进行应有的预算以及统计，便开始进行工程的建造，那么这就会导致经济目标没有办法十分准确并且正确的确定，这样就会影响开发商公司对成本的指标分解以及合理的预算，不仅如此，还非常容易造成资金管理的不合理运行，而财务管理工作也就只能单纯的落实在会计核算方面，对于成本的控制难以进行把握，最后加大成本投资。

（2）前期工作准备不够

不少房地产企业在项目前期准备中，过于关注成本控制，缺乏成本预算、核算以及财务计划制定等工作。企业没有根据实际情况进行分析，过度控制成本，致使后期工程建设时成本超标，使得最终效益不理想。没有正确的进行成本预算、核算，一味的压低成本，会使得项目的财务管理不够科学合理，最终给企业造成经济损失，甚至可能造成企业的财务体系崩溃，不利于企业的稳定发展。

（3）成本控制体系不够完善

房地产的项目工程建设，需要较长的时间才能完成，并且工程过程包含了多个方面，这使得企业的成本控制体系必须完整、全面，才能确保工程的顺利进行。而我国的房地产企业对于成本控制和财务管理，多数是分开管理，这使得最终效益和预计效果差异过大。成本从项目决策开始，到拿地、建设、开盘销售，一直在增加，这些都是初期成本预算要统计分析的，而多数房地产企业的成本控制体系都不完善，无法科学管理建设项目的成本控制。

3.加强房地产开发企业财务管理的措施

（1）完善房地产业金融市场

根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率；适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

（2）提升对房地产开发行业对市场的洞察和判断能力

房地产行业需要其对未来市场有准确并且长远的预见以及洞察能力，但这并不是非常容易做到的，在财务管理方面，这需要相关专业能力及其强并且富有十分丰富经验的财务管理人员，这要求他们能够对于市场的实际发展现状以及将来的发展方向进行准确的判断以及定义。同时，还要求管理人员对于自身公司的财务情况有一个全面以及十分正确的掌握，这样才可以保障开发生公司能够对于进行的项目有一个十分明确的认知。总的来说，加强房地产开发公司财务管理人员的市场判断以及洞察能力是企业发展的必然所需，这就要求公司以及财务管理部门等相关人员的同时切实的努力。

（3）制定合理的协同管理规划房地产企业可以根据自身的财务状况，结合市场特点，建立一套财务管理和成本控制有效结合管理的体系，促使成本控制和财务管理有效连接起来，实现财务管理和成本控制协同管理的高效性。并且定期对财务会计人员进行专业的培训，使他们不断提高专业素养，全面了解新兴技术，有助于及时发现财务管理和成本控制管理中的问题，确保企业资金安全，而且还能推进财务管理和成本控制的协同管理工作，促进系统的快速建立。

（4）推行全面预算模式

依据房地产开发公司的本身的特点，采取按照资金预算以及项目作为基础依据，同时进行公司年度责任的预算管理方式，这样可以很好的实现预期效果。项目预算指的是房地产开发公司将进行开发的工程项目当作预算目标，同时对于建设过程中的项目对其建设过程中可能出现的规划设计费用、开发的投资成本以及其他可能产生的相关费用进行事先的预算以及整体的把控。

（5）明确房地产开发企业的开发目标

明确房地产开发企业的开发目标其中较为重要的内容便是对于施工项目地点以及施工时间的准确认定，然后才是进行一次的施工以及销售环节。房地产开发公司进行一个项目的开始，最先便是进行项目地址的选择与确定，通常情况下，开发商对于进行住宅或者是办公项目的地址选择时时并不相同的，而且考虑的因素有很多，这些因素的确定不仅是开发商需要考虑的内容，对于购房者来说，其也是十分重要的考虑内容，只有购房者对于相关条件因素感到满意，开发商进行项目的建设才是有意义的。不仅如此，项目地址的确定对于相关投资商来说也是非常重要的，只有地点选的科学合理，那么才会吸引更多的投资商。另外还有科学的项目选址，能够帮助开发商企业进行接下来的一系列工作，对于财务管理来说，企业成本的核算和财务处理的效率都会有所上升。

三、结束语

房地产行业和其他行业有着明显的区别，一定程度上来讲，房地产开发行业的收入确认的客观性要低于其他行业。当前的市场经济发展迅速，对于房地产开发行业来说既是一个机遇，但同时也是一个挑战。企业想要在激烈的竞争中获得一定的地位，那么就需要满足市场的发展需求。进行成本控制以及财务管理的有机结合，不仅可以保障企业内容更加和谐的发展，同时还可以将企业的各项资源合理的分配优化，进一步提升企业的经济效益。

参考文献

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[2]张煌强.房地产企业财务风险评价研究[J].广西社会科学，2015，（7）：81-85.

[3]石芯月，王宏波.浅析中国房地产企业财务风险成因及控制策略[J].社科纵横，2017，32（1）：64-67.

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有偿使用等制度为契机，我国房地产业迅速恢复、发展和壮大。近年来随着房地产市场竞争的不断加剧、市场逐步规范化，以及不断快速上涨的房价所招致的一系列严厉调控措施，使得房地产开发企业面临着来自各方面的风险，在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并运用适当的方法对风险进行识别和度量，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地产开发中的主要风险

风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之问的差异程度。实际上就是实际结果与计划结果的差异程度，这种差异程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险。在确定的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：

（一）政治政策风险。—国所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能会导致房地产开发商经济损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而育，实行紧缩的货币政策还是实行宽松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的成本，影响项目的开发和出售。同时银行等金融机构关于房地产方面的业务也会对房地产的需求产生影响。就财政政策而论，政府实行消极的财政政策还是实行积极的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产投资的引导与宏调等，都会对房地产开发和需求产生影响。这些政治政策风险在当前的中国尤其需要关注。

（二）经济风险。主要是由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的．这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的物业价格，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要借助外部资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的物业将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房．就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

（三）自然风险。是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响，从而造成房地产开发商经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。

（四）技术风险。由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建设时可能已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等导致的损失。

二、开发项目风险管理的主要内容

风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险管理技术的组合，目的是实现最大安全保障效能。

（一）合理界定项目覆盖的范围。加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

（二）合理确定项目管理目标。在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策。确定项目目标，避免出现决策失误风险。

（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解（WBS），对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素, 比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别, 分析(评估或测算)、评价，实事求是地给予适当合理的调整，优化组合各种风险技术，拟定应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

（五）强化风险管理的计划手段。把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。在项目实施过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

（六）合理组织结构，明确岗位职责，顺理管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能。在项目管理组织内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。

（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息．消除履约过程的不稳定、不信任影响。围绕项目的最大利益(计划利润)，按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作。避免冲突造成的履约风险。控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

（八）在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理)，避免因人为因素造成的风险。同时，强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据。向计划实施层提示计划执行的偏离情况。对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。

三、房地产开发项目的风险防范及对策

（一）通过可行性研究来防范风险

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产项目一旦开始启动，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产市场的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计。可行性研究阶段对风险的估计、分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。

（二）通过分散投资来控制风险

房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。

（三）通过市场监测控制风险

房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。为全面、及时、准确地掌握全国房地产市场变化情况，规避行业风险，强化业务宏观指导，建立分地区房地产景气分析和监测系统、建立房地产市场定期分析报告制度、加强住房金融研究、探索住房金融改革和发展的深层次问题是非常必要的。通过对政策走势、楼市价格、项目建设、销售数量、消费需求变化及客户结构进行经常性分析，提高投资决策的前瞻性与科学性。

（四）对房地产市场要进行全面的调查，作出科学的预测

要仔细分析房地产开发周期并预测其变动，以选择最佳开发时机；分析房地产开发所涉及的各种环境要素并预测其变化，以及早投资开发具有价值增长潜力的地块；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目的类型和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益。

（五）在工程完工前，就与租户、客户签订租约或预售合同

工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。对此必须有充分的认识和相应的对策和预案。

参考文献