老人住房设计模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇老人住房设计，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中图分类号：TS976.34 文献标识码：A文章编号：

随着中国城市化的快速发展，每年都有上千万的人口从乡村迁移到城市定居，这一巨大的变化使城市的人口数量和组成结构也随之发生了巨大的变化。城市化水平的区域化差异造成了住宅的建设和需求的空间分布也呈现出不平衡的特征，使我国城市住宅产品呈多元化的发展状态。由于贫富差距的不断拉大，社会分层在大中城市，尤其在特大城市日益凸显。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接决定着其居住条件的优劣。从而城市低收入人口的居住问题，逐渐成为改善民生的热点和焦点，城市住房保障体系的建设也随着住房制度的改革向纵深推进而不断的发展与完善，并逐渐成为新世纪中国住房制度改革的工作重心。同时，中国人口的快速老龄化，也已成为社会所面临的最为严峻的问题之一。中国现阶段社会的发展，人们未富先老是普遍现象。所以，低收入人口的居住问题的解决过程中，注重老年人居住问题的解决，是非常关键和紧迫的。

早在1998年，为了进一步深化城镇住房制度的改革，加快住房建设，国务院提出了对应不同收入家庭实施不同的住房供应政策，并为此划分了3个层次：高收入家庭购买商品房；中低收入家庭买经济适用房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房。2007年8月13日，国务院办公厅了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容包括“进一步建立健全城市廉租房制度”，“改进和规范经济适用房住房制度”，“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”三个方面。《意见》的颁布标志着中国住房制度的重点转向了以满足城市中低收入者的居住需求为主的保障性住房的建设。2008年，中国保障性住房的建设被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决中低收入家庭住房困难的保障体系，成为中国住房制度改革的新重心。而且在将来相当长的一段时间内仍然占据我国住房建设工作的重心。

人口老龄化是人类进入21世纪面临的最为严峻的挑战，在我国，人口老龄化的过程和其他国家存在着显著的不同，具体则表现在如下几个特点上：

人口老龄化的现象来的快而急。

老年人口绝对数量大。

我过老龄化的速度快于经济发展的速度，呈现了“未富先老”的特征。

经济发达地区和大城市均进入老龄化。

人口老龄化进程继续加快

指标 2009年 比重

全国总人口数 133474万人 100%

60岁以上老年人口 16714万人 12.5%

65岁以上老年人口 11309万人 8.5%

2010年《中国民政统计年鉴》第7页，中国统计出版社。

对于廉租房和经济适用房而言，由于经济负担较轻，社会服务设施相对较完善。老年人又能实现和子女分户居住，但又相距较近的条件。因此，在我国未来的廉租房和经济适用房建设中应高度重视适老化住宅的设计，实现对老年人居住的人文关怀。

廉租房、经济适用房建设中老年人居住外环境的设计

廉租房与经济适用房建设中的老年人居住用房建设最好是按照一定的比例配建，其配建的比例应当在开发及建造之前深入进行研究使用人群的年龄构成和家庭结构。在建设的时候合理选择位置，适当集中安排，这样既便于配置适当的公共活动设施，配建满足使用要求的公建配套，以满足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用资源。

住宅居住外环境可分为人工环境、自然环境和社会环境。就老年人住宅的居住外环境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人为主体展开的各类生活序列的综合，是一个由内到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要为以下几种类型：

公共服务设施和公共活动区

公共设施的设置到位，就可以把这一范围里居住的老人实现生活自理所必需的项目包括近来，既是家庭生活的延伸和补充，也是进一步满足物质和精神需要的重要渠道，项目类别越多可选择的面也越大，生活内容也越丰富多彩。主要的公共服务设施应包括：医疗、教育、文化、体育、商业和服务业、金融邮电、市政公用、行政管理等。建筑内部要求配置相应的无障碍设施。

道路系统

廉租房与经济适用房居住区内人们的外出大多采用步行或者乘非机动车为主，设置居住区的道路网应当把步行者、非机动车和机动车三者的关系理顺，以保持良好的交通秩序。设置好有关道路及交通设施，降低出行的风险和难度，为不同出行方式和出行能力的人提供出行机会，对出行困难者增加支持和保护，尽可能让弱势居民能够走的远些，到达各自想要去的地方。

廉租房与经济适用房居住区内的道路网

道路网布置的原则：

机动车按照需要设置减速带和红绿灯。

全境适合消防车、救护车和社区交通车行驶。

合理选择过境公交车、商场专线车行驶路线和车站，限制无关的机动车过境穿行。

与外来公交车线路衔接，设置社区交通车全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系统设置无障碍设施，尽可能降低风险，减轻体能损耗，满足行动困难者的出行。

居住区道路纵坡控制坡度（%）

道路类别 最小纵坡 最大纵坡 多雪严寒地区最大纵坡

机动车道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非机动车道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

篇2

1. 绪论

1.1 课题研究的背景

老龄化已经成为中国乃至世界的问题，同时，中国的养老设施也存在很多问题，国内多数养老设施的发展还停留在设施数和床位数的增加上，养老机构的生活品质较差，照料方式粗放，远没有达到有针对性的、切实满足老年生活照料的要求。养老设施还停留在只是对宾馆、医院等建筑的简单模仿，存在着片面追求“宾馆化”、“医院化”的倾向。[7]同时据调查显示，老年人休闲时间普遍比较充裕，一天平均休闲时间在 3-5 小时，年龄越大休闲时间则更多，应此休闲时间在老年人生活中占了很大比重，日常休闲已经成为老年人的重要生活部分。

1.2 相关概念和研究范围的界定

1.2.1 相关概念。

养老安全防护设施：包含安全辅助设施，交通设施，消防安全设施。

安全辅助设施：无障碍设施、扶手、建筑导向标志、防撞防滑等设施。

交通设施：楼梯、过道、房门等设施。

消防安全设施：火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、安全疏散系统等设施。

生活休闲方式：书法、绘画、打牌、唱歌跳舞、垂钓、游园等休闲活动。

1.2.2 研究范围的界定。

主要针对本文提出的建筑内养老防护设施的配备情况及合理性进行分析和研究，而其他养老设施，例如医疗保健设施，因所调查对象不存在相关设施，无法结合实例研究，故不在研究范围之列。同时，本文针对研究的具体内容提出相关的分析和改善方法，可能涉及建筑设计、安全设施、建筑设备等多个内容的知识。老人生活休闲方式无严格界定。

1.3 研究的内容、目的、意义

1.3.1 研究热荨

主要从养老建筑的安全防护设施与老年人生活休闲方式入手，在养老建筑防护设施上，主要有消防安全设施，安全防护设施，无障碍设施。生活休闲方式则主要通过现有拥有的休闲娱乐设施与老年人进行的休闲娱乐方式比较，探究价值及合理性。

1.3.2 研究目的。

通过对宜昌市养老建筑安全防护设施及生活休闲方式的调查分析，再结合国内外养老建筑典例的分析，可以从中分析现存养老方面的不足，在此基础上提出改善建议并加以创新，以促进养老相关方面的发展与建设。

1.3.3 研究意义。

据宜昌市民政局工作报告显示，宜昌市的老龄化程度明显要高于全国水平，已经全面进入了老龄化社会，且跻身为全国首批养老服务综合改革示范城市。因此，在宜昌市开展相关养老调查具有很高的现实意义。

研究不仅注重养老相关方面的改善，同时存有创新，研究结果将为今后养老建设提供有效的参考，解决一部分现存的养老问题，对缓解社会养老压力，减轻老年人的儿女负担问题起到积极作用。

2. 国内外现有的养老安全防护设施及生活休闲方式

2.1国内外养老设施现状分析

国内的养老设施研究大多从一般意义上的舒适出发，如无障碍设计、 消防设施，安全防护设施，停留在物质设施的改进，借鉴国外的经验提出宏观的空间规划设计原则和设计理念，但还没有关注到老年人综合生活品质的改善。总的来说，国内研究偏重于物质的空间环境，而对护理环境及老年人生活行为方面的研究还很不够。国外的养老设施研究跨越了学科的界限，在养老设施空间环境与老年人的行为、空间使用行为、心理行为[7]等个人属性与空间结构等不同方面，进行系统化的研究，已走在国际前列。

2.2国内外老年休闲方式现状分析

发达国家较早就进入人口老龄化社会，相对的也较早就注意到休闲对于退休人的现实意义。西方社会在老年人运动休闲的研究也比较多，时间较长。在世界各国纷纷进入老龄化社会之后，老年人运动休闲作为缓解老龄化社会危机的重要途径的研究成为了各国研究的一大重点。如何使老年人避免在运动休闲中受伤和受伤的性别差异等等均为国外的研究重点。[9]国内对休闲行为研究相对较晚，涉及的研究内容基本体现了休闲行为的主要方面，但在理论基础研究方面比较薄弱。我国对老年人休闲行为研究角度较单一，系统性的研究不够深入。由于我国地域大、差异性强，现有的老年人休闲行为研究的样本也较小，较大区域的老年人休闲行为研究极少。

3. 宜昌市典例分析

3.1 晚霞老年公寓背景介绍

宜昌市晚霞老年公寓（图一）位于宜昌市西陵区开发区渭河路，占地面积3000平方米，总建筑面积4000平方米。设有单人间，双人间，特护间等多规格住房120间，床位236张。收住对象为自理，半自理和全自理的老人。老年公寓总共四层，一至四层都为照料室，每个照料室都设有符合老年公寓建设规范的床位，家具，电视机，独立卫生间等设施。公寓旁为小园林，绿化充足，还有供老人休息的廊道，外部还配有健身器材。总体上基础设施比较完善。

3.1.1安全防护设施。

消防安全设施：

篇3

随着大剂量化疗和造血干细胞移植的进展，中青年急性髓细胞白血病（AML）的完全缓解率和长期无病生存率不断提高，但老年AML患者因年龄大，体质弱，重要脏器储备功能不足，伴随疾病多，对大剂量化疗甚至常规剂量化疗往往不能耐受，缓解率低，化疗相关死亡率高，而小剂量化疗常无效，到目前为止老年AML治疗仍很困难，因此选择合适的治疗方案以提高化疗效果及安全性对老年AML患者至关重要。我院自2009年1月～2012年12月应用斑蝥酸维生素B6注射液联合CAG方案治疗老年AML40例，取得了较满意的效果。

1资料与方法

1.1一般资料 2009年1月～2012年12月在我科住院确诊并完成正规化疗的老年AML患者80例，均经骨髓MICM分型（骨髓细胞学、骨髓染色体、骨髓免疫分型和骨髓融合基因检查）确诊，按FAB分型标准：M16例，M235例，M4 25例，M524例，M64例。其中男46例，女34例；年60～86岁，平均年龄72岁。将上述80例患者按住院顺序排号，以单双号为依据随机分组，单号为斑蝥酸钠维生素B6注射液加化疗组40例，双号为单纯化疗组40例。两组一般资料比较差异无统计学意义（P>0.05），具有可比性。所有病例均为初治，治疗已取得医院伦理委员会许可，并征得患者及家属同意，均签署知情同意书。

1.2方法 两组均采用CAG方案：阿糖胞苷（Ara-c）10 mg/m2，皮下注射q12 h（第1～14d）；阿克拉霉素（Acla）10～14 mg/（m2・d），静脉注射（第1～5d）；粒系集落刺激因子（G-CSF）200 μg/（m2・d），皮下注射（第1～14d）。观察组同时加用斑蝥酸维生素B6注射液40 mL/d，静脉滴注（第1～14d）。

1.3观察指标 每3d查血常规1次，查肝肾功能1次/w，化疗前予骨髓穿刺，化疗结束后14d再行骨髓穿刺（具体视血像恢复情况定）。

1.4疗效评价标准 按《血液病诊断及疗效标准》[1]判定为完全缓解（CR）、部分缓解（PR）、未缓解（NR），总有效率（PM）为CR+PR/n×100%。

1.5统计学方法 采用SPSS 12.00 软件包处理数据，计量资料以（x±s）表示，采用t检验，计数资料比较采用χ2检验，P

2结果

2.1临床疗效 完全缓解率观察组为75.00%，对照组为62.50%，两组差异显著（P

2.2生活质量评分 身体健康、心理健康、社会关系、环境因素等指标均明显好转（P

2.3不良反应 本组观察对象中，2例患者出现肢体轻微脉管炎，改为深静脉置管滴注后未再发生，所有病例均完成了2个疗程的治疗。

3讨论

近年来我国老年人急性白血病（AL）发病率有逐年上升的趋势，而老年人AL 中以AML 为主[2]。老年人的生理特点以及常见的伴随疾病对于白血病的治疗以及在治疗过程中出现的并发症都是不利的，一般CR率低，中位生存期短。化疗是治疗老年人白血病的主要手段之一，虽能有效杀伤肿瘤细胞，但选择性较差，在杀伤肿瘤细胞的同时，对机体一些正常细胞具有抑制作用，对心、肝、肾等脏器也会有一定毒性作用，且老年患者本身各脏器功能衰退，更易出现肝肾衰竭、心力衰竭等，降低患者生存质量，严重者可危及生命。1995年Yamada等[3]首先采用CAG 方案治疗了18例复发AML患者，CR率为83%，毒副反应轻微。

斑蝥酸钠维生素B6注射液是由斑蝥酸钠和维生素B6配制而成的抗肿瘤注射剂，具有免疫调节和抗癌双向作用[4]。斑蝥酸钠是斑蝥素的衍生物，其分子量小，易进入细胞内，产生细胞毒作用，具有较强的抗肿瘤作用。其抗癌的主要机制如下：减少癌细胞对氨基酸的摄取，抑制肿瘤细胞蛋白质和核酸的合成，继而影响RNA和DNA的生物合成，最终抑制癌细胞的生成和分裂；影响线粒体通透性，增强氧化磷酸化的偶联过程，从而影响癌细胞的能量代谢平衡，控制和缓解癌变发展；可降低肿瘤细胞cAMP磷酸二酯酶活性，提高过氧化氢酶活力，改善细胞能量代谢，同时降低癌毒素水平；可直接抑制癌细胞内DNA和RNA合成及前体的渗入，使癌细胞形态和功能发生变化，直接杀死癌细胞；对骨髓有刺激作用，促进骨髓造血干细胞成熟、分化及边缘池粒细胞的释放，对白细胞有升高作用，能减轻化疗对骨髓的毒性，改善患者的一般状况；斑蝥酸钠具有免疫调节作用，其可能通过调节白细胞介素-2的生成进而作用于免疫细胞，增强机体免疫功能而间接杀死癌细胞；还可通过抑制趋化因子白细胞介素-8的生成，抑制肿瘤血管生成，最终抑制肿瘤转移及复发。

笔者观察了斑蝥酸钠维生素B6注射液联合CAG 方案治疗42例老年性AML患者，完全缓解率为36.0%（9/25），总有效率为60.O%（15/25），取得了较高的缓解率，且不良反应相对较少，均可耐受，对出现的严重感染、出血症状及心脏毒性均顺利控制。Chen YJ等[5]应用报道CAG方案治疗老年AML患者取得60%左右的缓解率，本组结果明显高于其结果。笔者在临床应用中，观察到个别患者用药后出现面红、心悸、恶心、脉管发炎，停用药后，作对症处理，很快恢复正常。

综上，斑蝥酸钠维生素B6注射液联合CAG 方案治疗老年人AML，明显提高了临床疗效、总有效率及患者生活质量，具有较好的临床使用价值。对于老年AML，尤其伴有脏器功能不佳者，斑蝥酸维生素B6注射液联合CAG 方案可以作为一个疗效可靠，相对安全，较易耐受的化疗方案来选择。

参考文献：

[1]张之南.血液病诊断及疗效标准[M].2版.北京：科学出版社，1998：162-168.

[2]上海市白血病协作组.上海地区老年急性白血病417 例回顾性研究[J].中华血液学杂志，1998，19（1）：3.

篇4

中图分类号：[F287.8]文献标识码：A 文章编号：

1我国老年人现状

1.1人口老龄化

所谓人口老龄化，是指人口中老年人比重日益提高的现象，尤指已达年老状态的人口中老年人比重继续提高的过程。评判一个国家或地区的人口年龄结构情况，国际上通常采用老年系数、少儿系数、老少比等指标。所谓老年系数，联合国教科文组织规定，一个国家或一个地区的60岁以上的人口占该国家或该地区人口总数的10%或以上，或一个国家或地区的65岁以上的人口占该国家或该地区人口总数7%或以上，那么，该国家或地区就进入了老龄化社会。少儿系数是指O-14岁人口占总人口的比重，这一指标增大表明人口年轻化，当这一指标缩小时，就从反面说明了人口老龄化。按联合国标准，认为少儿人口比例，30%以下为年老型人口。老少比是指老年人口数与少儿人口数之比。老少比低于15%的人口被看作年轻型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于两者之间是成年型人口。

1.2老年人现状

随着时间的迁移，国内计划生育已见成效，人口的老龄化趋势越发明显，据我国老年科研中心日前对城市老人情况调查显示，目前我国约有1000万80岁以上的高龄老人需要照顾, 年轻人的工作压力越来越大，98%的老人依靠自我养老，老人的生活起居已成为广泛关注的问题和矛盾所在。人们物质生活水平提高，在物质得到满足的前提下逐渐向精神层面转移，而在老年这个特殊的年龄阶段，尤其需要心理的安慰和满足，所以，老人的基本生活，精神生活和与其相关的服务设施已经不止是每个家庭急需处理的问题，更成为衡量社会文明程度的一个标准。

2传统老年人的居住模式

在传统封建社会中，以长为尊，一大家人往往为一个体系庞大的家族，在一起居住。以中国传统的合院形式为例，根据长幼辈分之分安排居住在不同等级房间的同一个整体建筑里。这样的安排使得老幼和壮年一同相处，在年龄上和心理上形成了互补。共同居住的方式也弥补了老年阶段在心理上容易感到的空虚和寂寞。

3未来我国的老年住宅发展趋势

3.1老人住宅未来的选址趋势

而随着时代的变迁，大家族逐渐解体，向小家庭为单元的形式发展。人口的暴增带来的是住房问题和就业问题。人们面临越来越大的就业压力和工作压力，年轻人往往长时间在外工作，而在家的时间变得很少，能用来陪老年人的时间也就更少了。目前北京市60岁以上180多万老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在着严重的问题。在老龄化越来越严重的今天，这已不再限于是每个家庭的问题，而是已经上升到了社会层面。老年人的正常生活起居，疾病医疗，娱乐活动都已经成为这个社会福利的一个重要单元。经济的发展带来了人们对物质生活水平的高要求，年轻人和老年人生活习惯差异的矛盾逐渐明显起来，使得年轻人和老年人开始考虑分开居住。然而人口增长所带来的高房价却成为一个瓶颈。但这个问题总是要解决的，对于老年住宅的设计因其所要求的全套服务设施所占面积较大，故应有两种发展趋势。一是在地价高昂的市区地带，利用其已经趋于健全的公共服务体系，进行面积较小的老人住宅设计；二是将老人住宅的设计放于城区以外，以追求舒适的面积，同时，城郊或偏远地区能够提供清新的空气和高质量的环境，形成天然景观。其新休憩的公共服务设施很有可能是附近唯一的公共服务设施，不能提供老人以多向选择。但随着时代的进步发展，我们相信社会福利设施的质量一定能达到先进水平。待公共服务设施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配备医院，医院具备治疗、抢救、咨询的功能,一方面让老年人生活愉快,延年益寿 另一方面方便老年人医疗保健而以国内的现状。故在不久的将来，以第二种发展趋势更为现实。

3.2老人住宅未来的设计形式趋势

对于老人住宅所要求的绿化，日照等因素，除非在偏远地价便宜的地区，否则独立的低层单元的可能性是很小的。为了提高对土地的利用率，今后的发展往往偏向于高层住宅。那在高层住宅这种密度大日照采光通风都不是十分优良的住宅类型中如何实现老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的层数不宜多, 应在四层以下, 超过四层则应增设电梯, 有条件时应设坡道作为竖向交通手段。住宅环境应有相当的室外绿化、活动场所或相当面积的露台、天台、阳台以适应老年人喜欢休闲活动、贴近自然的特点, 老年人住宅的室内外环境及设施、设备均应符合无障碍设计要求。那么根据这些基本条件，要在高层住宅中解决这些问题，可以采用平面相互错位结合的形式，每一层都留出足够的灰空间和室外空间，并做优良的景观设计，将绿色带入每户，置于每个露台，天台，阳台中，让老年人可以直接和大自然相接触。根据错位的方式，每层的突出部分便可享受到充足的阳光，而凹进去的部分可以作为交通通道等。，以充分利用竖向和横向空间。然而这种设想毕竟只适用于中偏低层，而高层部分并不适合于修建成老人住宅。而为了充分利用，高层可居住年轻的子女，使子女和老人虽然分离，却有着很近的距离。社会心理学家调查发现, 对于有子女的老人, 不同的居住方式(与子女同住、与子女就近居住、与子女较远距离分住) 对子女赡养老人行为的可能性以及老人身心健康有显著影响。因此, 许多国内社会学者认为 分而不离的赡养模式最值得提倡。这样就解决了在昂贵的土地上建设老年住宅的问题。底层空间作为老年住宅有很多优势, 比如方便老人参加户外活动, 有利于整栋住户交流、防卫、认同。所以低层的住宅为老年住宅，高层为青年住宅，这同时也可以满足青年喜登高望远的一种心理。

综上所述，在未来的中国，老人住宅将成为一种新型的住宅形式，并且会更加人性化。其所处位置多位于非城中心或城郊，但却有着便利的交通。其住宅形式虽为密度大的高层，但以分而不离的形式，形成了青年住宅和老年住宅的综合社区，每户均能接受到足够的阳光和良好的通风。人口密度大的小区和完善的公共服务设施使得更多的老年人可以聚在一起，组织活动，弥补子女不在身边所带来的空虚感和寂寞感。未来的这些老年住宅的发展趋势，也使得社会的公共福利更上一个层次，使得社会更加文明化。

参考文献：

赵京彦,冯胜东,对我国老人住宅建设的思考【J】.湖南城市学院学报，2004

彭涛，应对老年家庭“空巢化”的社区老年住宅研究【J】.建筑论坛与建筑设计，2006

篇5

李明珠是新华通讯社的退休老干部，在这一片新华社员工的家属区，她是老人群体里对理财、保险、金融类产品消息最灵通的一位。

“划算”的养老新产品

李明珠所提到的“划算的产品”，是幸福人寿保险推出的“以房养老”产品，房来宝。

房来宝的全称是房来宝老年人住房反向抵押养老保险。拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司后，可继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

按照测算，以70周岁的老年人为例，房屋价值为500万元的情况下，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为18500元。

这一产品对投保老年人设置了年龄限制，60周岁至85周岁。由于这一产品与普通的人身险产品相比较为复杂，设置的犹豫期较长，为30天（普通产品犹豫期为10天），也就是说老年人投保后30天内退保，自身权益不受损失。

向来敏感的李明珠嗅到了这款产品的与众不同。确实，它是国内第一个正式的“以房养老”保险产品。

那么，何为以房养老呢？

“以房养老，就是依据拥有资源在自己一生优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制以提前套现变现，实现价值上的流动，为其退休养老期间建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。”对以房养老有多年研究的浙江大学经济学院教授柴效武对《小康》记者说道。

这种新兴的养老理念，是将人们大都拥有的住房与晚年生活必须考虑的养老保障通过构思精妙的金融保险机制链接后形成的产物。反向抵押贷款则是金融保险机构基于以房养老理念而创办的一种新型金融产品，银行开办这一产品可称为“倒按揭”；保险部门开办这一业务则可称为“房产养老寿险”或“老年人住宅反向抵押养老寿险”。

通俗来讲就是，老人把自己的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔钱，由金融机构按月发放给老人用于养老，让其生活得更有质量，去世后房子归金融机构处理。如果去世得早，房子归金融机构，但剩余的钱会给老人指定的继承人。

反向按揭源于西方

其实，以房养老模式虽然在国内仍是一个新鲜事物，但是在西方社会，它早已发展成为一个成熟的社会、金融产品。

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款（也称反向按揭）最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款。此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为2005年的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的住房权益转换抵押贷款已达到107388份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

人口老龄化已经成为一个全球的现象。对任何一个国家与地区来讲，养老保障都将是一项重大挑战。柴效武总结了中国老龄化的特点：老龄人口规模大、占据总人口比例高，老龄化速度增长快。国家前财政部长项怀诚在出席香港公开大学举办的有关区域经济融合的研讨会时表示，中国人口的老龄化速度将会大大高于世界平均水平。2000年，全球和中国60岁以上人口的比例均为10%左右，二者大体相当；到2030年，这个比例则分别是16%和24.5%，中国人口老龄化的速度比其他国家要快得多。

人口预期寿命的大幅提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然结果，但老年人口增长过快，养老负担过重，步入老龄化社会的速度过猛，再加上独生子女政策负面效应的日益显现，未富先老的特殊国情，使得养老问题在我国日益突出，人口老龄化危机愈益严重。而未富先老、养老资源严重短缺、养老保障制度不健全等，也使消化这一老龄化危机面对多重困境，有的城市的个人养老金账户已处于“空账运行”状态。“因此，通过以房养老，就可以使老年人有一笔持续稳定的固定收入来改善晚年生活，弥补社会养老和家庭养老的不足。”柴效武说道。

其实，早在2004年，柴效武就提出“60岁前人养房，60岁后房养人”的观点，当时引起了很大的社会反响，随着老龄化社会的到来，“以房养老”观点越来越被社会民众所接受。

2013年9月13日，中国政府网全文公布了由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

2014年6月23日，中国保监会了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。“这标志着以倒按揭为形式的以房养老在我国正式推出。”柴效武说道。

今年3月31日，国家发改委公布 《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出将推进住房反向抵押养老保险试点。中国保监会表示，今年要在四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围。

“以房养老是一种新型的养老理念，倒按揭则只是以房养老理念指导之下的一种具体操作工具。以房养老的具体操作方法有三十种，倒按揭只是其中的一种，而且是风险最大、关联面最多、操作事项最为复杂的一种。国务院和央行、保监会、发改委提出的老年人住房反向抵押养老保险，都是倒按揭的新提法。”柴效武说道。

多少人愿为“以房养老”埋单？

在政策出台后，越来越多的人了解到“以房养老”概念，“2016中国居住小康指数”调查显示，71.5%的受访者对“以房养老”拥有认知。“以房养老”这一新概念牵动了很多老年人及其家人的心，但能否真的打动他们，依旧是一个疑问。

来自幸福人寿的最新数据显示，从2015年3月产品获批到2016年4月底，幸福人寿“房来宝”签订投保意向书的客户有58户，77人。其中32户家庭已顺利领取保险金，月领保险金以5000-10000元居多，平均月领保险金8000元，最高的是上海一位客户，每月可领取19000元。

可是，“77人”这个数字，在2015年数据统计60岁人口已达到2.16亿的中国，实在是沧海一粟。

不仅客户鲜有问津，保险公司对此也并不热情，国内四大保险公司均没有立即推出相关产品。

太平保险公司的金融理财规划师苏晨告诉《小康》记者，在他的76位客户中，只有一位客户向他咨询以房养老的方式。这个客户今年55岁，在北京拥有四套房产，准备用一套房以房养老，其他的留给自己的子女。

其他的客户大多咨询的都是太平保险新出的养老社区产品。包括李明珠的邻居，已经迈入80岁的代子君，她宁愿每年花十万元购买太平保险的养老保险，以获得养老社区的优先入住权，也不愿意考虑每个月可以得到近两万元的以房养老保险产品。

为何推广会遇冷？幸福人寿相关负责人表示，由于以房养老业务较为复杂，目前公众对以房养老理念还没有充分理解。

此外，业界普遍认为，由于中国人的传统思想根深蒂固，传统的养儿防老观念和住房观念影响深远，以房养老突破了传统观念，大家对它的了解和接受需要一个过程。而且，房子历来作为家庭财产传续，如果抵押给银行，将来子女就继承不了，所以阻力很大。

“2016中国居住小康指数”调查显示，58.5%的受访者表示老了之后的房产会留给后代， 32.1%的受访者会考虑抵押以房养老。而当受访者被问到最合理的养老形式时，有35.2%的人选择了子女养老，28.5%的人选择了养老院养老，只有18.9%的人选择了以房养老。

篇6

（Changzhou Open University，Changzhou 213001，China）

摘要：本文以美国、英国、新加坡为代表，介绍了住房反向抵押理念在世界主要发达国家的开展情况。同时，对住房反向抵押保险产品在我国的试点情况进行了分析，指出了虽然困难重重，仍是我国退休养老理财产品的重要补充。

Abstract： Taking the United States， Britain and Singapore as representation， this paper introduces development status of the concept of reverse mortgage in the world’s major developed countries， meanwhile， analyzes the pilot of housing reverse mortgage insurance products in China， and points out that although there are many difficulties， it is still an important supplement of retirement financial products in China.

关键词 ：住房反向抵押；老龄化；养老理财产品

Key words： housing reverse mortgage；aging；pension financial products

中图分类号：F830.4；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0245-03

作者简介：王微（1984-），女，江苏常州人，常州市开放大学财经学院教师，研究生专业为会计学，研究方向为理财理论与实务。

0 引言

随着老龄化社会的到来，美国，英国、新加坡、中国等国纷纷把住房反向抵押的理念引入了本国，设计出各具特色的产品，并且已经积累了一些成熟的经验。

1 发达国家开展情况

1.1 美国 20世纪50年代，住房反向抵押的理念开始传入美国。1961年，储蓄协会一位名叫Nelson Haynes的人，为他足球教练的遗孀解决生活问题所做的贷款安排，被视为美国第一份反向抵押贷款合同。

1981年，美国成立了独立的非盈利性组织——房产价值转换国家中心，主要的职责就是向消费者宣传住房反向抵押贷款。此后，根据《1987年国家住房法案》，国会授权联邦住房与城市发展部向老年人发起了住房反向抵押贷款（HECM）计划；由联邦抵押协会（又称“房利美”）于1995年开发并推出的房屋保有人（Home Keeper）计划；由一家私营机构公司——老年人财务自由基金公司提供的财务自由（Financial Freedom）计划。HECM适用于较低房产价值的借款者，Home Keeper适用于中等房产价值的借款者，而Financial Freedom则适用于高档房产的持有人。

1.1.1 HECM计划 HECM已经成为住房反向抵押贷款的行业基准，占全美住房反向抵押贷款90%以上的份额。其贷款发放对象必须是年满62周岁的老人，住房的产权要求独立，不管其收入水平和借款用途。对于尚有少量贷款还没有还清的住房，一般都可以申请HECM，首期贷款资金可以首先冲抵结清该抵押房屋的剩余房贷本息。

HECM计划由HUD负责设计、修改，HUD属下的联邦住宅管理局（FHA）负责具体的运营事务，包括项目的审批、保费和保险基金的收取等。FHA对用于计算HECM贷款金额的房屋价值，还按不同地区规定了最高限价，也就是说当房价超过限价时，按照限价计算。2009年11月25日，FHA公布了最新的经国会审议通过的按揭条款，规定2010年HECM的贷款限额保持在625500美元。HECM计划的贷款人是银行、抵押公司或者其它私营金融机构，贷款发放后，这些贷款机构一般都会把所有的HECM卖给联邦抵押协会。联邦抵押协则在政府的监管下开展工作，它是二级市场唯一的购买者，负责制定项目运行中的一些原则和标准，并参与HECM计划的改良。

HECM计划的借款人和贷款机构行使和履行着相应的权利义务。首先，贷款期间不得强迫借款人卖掉住房归还贷款。其次，不管借款人在住房内生存多久，借款人的债务仅限于房屋价值以内。最后，HECM的贷款对象经过FHA的资格认定后，由其提供保险。贷款结束，本息如果超过住房价值，差额由保险基金进行补偿，即使贷款机构倒闭，房主也可以按时拿到钱，消除了借款人和贷款人的后顾之忧。当然借款人必须在贷款期间参加有关保险计划，缴纳HECM保险费。

1.1.2 Home Keeper计划 作为政府发起设立的机构，联邦抵押协会不仅是HECM二级市场唯一的购买者，还推出了自己的住房反向抵押贷款产品——Home Keeper。与HECM相比，Home Keeper计划突破了最高贷款额的限制，可以为拥有中等房产价值的老年人提供更多的贷款，而且借款人可以在住房增值时要求增加借款额，因而给借款人更多的选择权。但是可供选择的贷款发放方式少于HECM，所以一般借款人同时满足这两种贷款条件时会选取HECM。

1.1.3 Financial Freedom计划 目前，Financial Freedom是美国市场唯一一家自行设计、提供住房反向抵押贷款产品的私营公司。该计划主要面向大型房产的拥有者，最高贷款额可达70万美元。它的特点是：①资金来源。贷款一次性转给一家人寿保险公司（Hartford），然后由该公司承保，按月支付借款人年金，即使住房出售也可以按月得到固定收入。②房产价值分享条款。借款人可以保留最高可达80%的房产。③缴费方式。没有直接的费用支出，一并在贷款额中扣除。④保险提供的方式。没有政府提供的保险，因此借贷双方面临的风险较大。为了细分市场，Financial Freedom还在不断设计新的住房反向抵押产品，如标准现金账户和零点现金账户。

1.2 英国 研究长期护理的皇家委员会于2001年申明，英国政府必须为退休老人的长期医疗和再教育承担更多的责任。2001年4月，政府制定了一项住房反向抵押贷款计划，允许地方政府根据住房价值发放贷款，在老年人死亡或者住房出售时，贷款到期。英国住房反向抵押贷款产品主要有家庭收入计划、卷藏式住房反向抵押贷款、共享升值的住房反向抵押贷款和反转计划。

1.2.1 家庭收入计划 办理住房反向抵押贷款后，老年人获得的不是现金，而是类似于即期终身年金的投资产品，贷款机构按期给付房主投资收益，直到最后一个借款人去世时终止。由于英国政府废除了偿还抵押贷款利息方面的免税政策，使得这一产品后来逐步退出了住房反向抵押贷款市场。

1.2.2 卷藏式住房反向抵押贷款 借款人不必每月偿还利息，利息自动累加到贷款总额上，房主过世后才通过变卖房产清偿。这种贷款方式通常采用固定利率，但是为了规避投资风险，有些合约则采用有上限的浮动利率。借款人可以选择趸领或年金方式，还可以选择固定年金和递增年金的支付方式。在贷款到期时，贷款人不得向借款人追讨本金和利息超过住房价值的差额。

1.2.3 共享升值式住房反向抵押贷款 最先由苏格兰银行发行，后来巴克莱银行也参与进来。主要有两种类型：第一种是借款利率低于正常的市场利率水平，但贷款机构有权与借款人分享住房升值的部分。第二种是借款人不需支付任何利息费用，还款额是本金加上住房升值部分与借款比率乘积的3倍，借款比率最高只有25%。该产品要求借款人在贷款期限内，不得出售或搬离住房，具有一定的缺陷。目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者的支持和资金供给，暂停了贷款的发行。然而共享增值概念颇受消费者的欢迎，一旦资金问题得到解决，该产品将有良好的发展前景。

1.2.4 反转计划 老年人将住房产权出售给一家住房反向抵押公司，然后由该公司安排，用所得款项购买一笔按月支付的终生年金，有些公司也可分期支付。当老人把住房的产权出售后，根据合约，他可以免费或象征性地交少量租金就可以继续住在原住房内，直到去世为止。当老年人去世后，公司将住房收卖，收益归公司所有。由于在反转计划实施之初，老人要放弃住房所有权，对此有些老人心理上难以承受。为了加强监管，英国金融服务局如今已经接管了住房反向抵押贷款事务，将其改名为“终身抵押贷款”。此举改变了住房反向抵押贷款监管不完善的现状，增强了公众的信心。

1.3 新加坡 新加坡退休养老的主要依据是政府在1987年实施的中央公积金制度（，然而大多数人在退休时都达不到公积金账户的最低存款要求。1994年，为了解决退休人员公积金账户资金不足的退休养老问题，政府委派的工资检讨委员会提议推行住房反向抵押贷款，帮助市民将住宅变现，以贴补退休后的生活支出。

1997年1月，私营保险公司职总英康（NTUC INCOME）率先在新加坡推出了住房反向抵押产品，但是该公司的产品有严格的条件及不足：①必须购买抵押保障保险、人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期间内维持保单持续有效。②只针对拥有私人住房的老年房主，而新加坡公营住房比率高达80%以上。③人性化设计不足，缺乏“无追索权保证”条款，合约到期，如果贷款本息超过住房价值，可能向房产的继承人追讨差额。同时，老年房主害怕长寿而被迫迁出住房。因此，推出后两个月，只签署了22笔合约，后期市场需求也迅速下降。

针对这些问题，新加坡一个跨政府部门的工作小组曾提议，将住房反向抵押市场由私人房产扩大到自置公营住房，政府为中小型的公有住房提供担保，较大型的则不提供担保；增加了“无追索权保证”条款，以促进住房反向抵押健康持续的发展。

2 我国的实践情况

2014年6月，中国保监会《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，标志着住房反向抵押业务在中国保险业的试点工作正式启动，试点的基本条件如表1。

意见后，幸福人寿就于2015年3月25日率先推出了“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）产品”，获得保监会审批通过。年龄在60周岁至85周岁之间的拥有房屋完全产权的老年人，可以将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。养老金额里已考虑房屋预期增值收益；保险公司抵押房屋所得在偿还养老保险、扣除利息等费用后仍有剩余，将返还给老人的继承人。签订投保单后，保险公司逐一完成法律协调、房屋抵押登记、公证等工作，最终完成承保，客户在30天犹豫期结束后约定时间开始领取养老金。如果老人在保单生效后退保，要在导致合同解除或提前终止的情形发生后的10日内支付养老保险相关费用及损失赔偿。若老人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，即出售（变卖）房产。

2015年3-4月，首批客户，北京、上海和武汉都有几位老人和老人家庭正式签订了投保单。早前中信银行、上海住房公积金管理中心就开展过住房反向抵押贷款，这次保险业的加盟，加快了住房反向抵押产品在中国的健康发展。

3 结论

从住房反向抵押贷款业务在我国的发展前景看，不管它是以贷款还是以保险产品的形式推出，它都是通过市场化手段运作的一种创新的养老理财方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择。虽然推行过程中可能困难重重，却不失为传统养老方式的一种补充。

参考文献：

篇7

以房养老在我国的讨论已有多年，此时推出以房养老业务试点，主要是在我国加速进入老龄化社会的背景之下所为。按照有关方面的测算，2012年年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，与此同时，我国的养老金缺口压力越来越大，拓宽养老金渠道已成为当务之急。2013年9月份，国务院提出加快发展养老服务业，当时就提及要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，此次保监会试点以房养老业务，也是对去年国务院要求的一次具体回应。

所谓老年人住房反向抵押养老保险，是将住房抵押与终身年金保险相结合，60周岁以上拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这种模式可以将老人的存量房产激活，为老年人提供更多的养老资金来源。

在此之前，国内有少数银行曾经探索过银行版的以房养老，也就是老年人将房产抵押给银行，银行给老年人发放一定期限的贷款，比如10年或者20年，贷款到期之后，如果老人的继承人愿意并且归还了银行贷款本息，可以重新收回房产，这种模式和贷款买房的操作刚好相反，是一种倒按揭模式。从本质上来说，银行版的以房养老其实相当于贷款养老，以房养老者虽然通过贷款获得了养老收入，但同时还需要向银行支付利息，目前5年以上贷款利率在7%左右，对于老年人而言是一个不小的负担，合同到期之后，如果老年人或者其子女继承人不愿意归还本息，银行将拥有房产的最终处置权。另外，银行版的以房养老大多期限有限，多数产品只有10年左右，无法覆盖老年人余生，所以银行版的以房养老推出之后，效果并不理想，最终实施者寥寥。

由于此前银行版的以房养老并不成功，此次保险版的方案明显做了一些有针对性的改进。比如延长以房养老的期限，保险公司可以依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，即使是特别长寿的老人，保险公司也不会设置期限或者提前终止合同，保险公司自身承受长寿风险。其次，老人过世之后，继承人无需承担偿还风险，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

另外，如果房产价格上涨，投保人也可以不同方式参与房产增值，此次试点的产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，参与型产品是指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配，非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。考虑到以房养老业务的复杂性，此次试点还设定了30天的犹豫期，投保人如果不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同。参与以房养老的老人还可以在合同期内选择退保赎回，但是预计会遭遇一定的房产价值损失。

综合比较银行版和保险版的以房养老，银行版在合同期内给予客户的养老金数量比较保守，不过最终在合同期结束后依然为客户保留了回收房产的选择权，客户如果愿意偿还贷款本金，还是可以重新收回房产；保险版的养老方案虽然对客户相对慷慨，在合同期内客户也继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，但在合同期结束之后，房产的处置权归保险公司所有。

以房养老在国外已经有不短的历史，美国、日本、新加坡等国家以及我国的香港和台湾地区都有以房养老，虽然一直没有成为主流的养老模式，但是也在很大程度上满足了部分小众人群的养老需求。以房养老在中国还是一个新生事物，预计在将来很长时间内也很难大规模发展，更不可能替代目前的养老体系，不过从积极的角度来看，这种模式至少为部分老年人提供了更多的选择和可能性。

与西方国家相比，以房养老在中国要遭遇更多传统观念和现实操作的障碍。大多数中国人的传统是依靠子女养老，房产通常都是作为留给子女后代的遗产，而如果选择以房养老，则意味着将房产交给了银行或者保险公司，而不再遗留给后代，这样可能很难获得子女的理解，这也就意味着，如果只有一套住房的老人选择了以房养老，也基本上就放弃了依靠子女养老，对于中国人的传统养老观念是一次巨大颠覆。

篇8

中国属于发展中国家，有别于发达国家的先富后老。未富先老带来的养老问题已经成为中国亟待解决的社会问题。以房养老是指老人利用自己的产权房，以多种形式将房产价值进行重新组合，最终实现其养老目的的过程。以房养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。即拥有产权房的老人通过特定的金融保险机制，将产权房提前变现或套现于生前使用的一种新型模式，实现老有所养，安度晚年的目的。

一、现有以房养老的主要模式

以房养老最早起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。从国外先例来看，以房养老的模式主要有四种。

第一，房屋出租或出售，用租金或售房款养老。因为让渡房屋使用权而获取补偿性的固定租金，或者将房屋出售获得可观的售房款，以此实现养老。新加坡著名的“组屋”出租，德国、美国的老人住进养老院利用房租维持退休生活以及中国南京汤山留园公寓属于该模式。

第二，先出售，再租回模式。指老人将产权房出售给特定机构，然后再与该机构签订租房协议租回住房，用售房款项缴纳房租并实现养老。特定机构可以是商业银行、保险公司或政府指定的金融机构或公益性机构。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点类似该种模式。

第三，售大买小或售好房买便宜房，差价养老。出售住房面积大的房产，到郊区县城等消费水平低的地方购买面积较小的住房。售好房买便宜房形式与此类似。英国在这方面尤其典型，不少老人选择到西班牙、南非等物价水平较低的地区。

第四，反向抵押贷款模式，又称“倒按揭”。指面向老人开展的、老人以自有产权的住房向特定金融机构抵押，定期向金融机构获得主要用于养老用途的贷款。放款对象主要是拥有住房的老人。在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本利和费用的一种贷款。美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款最为典型。

二、中国以房养老的发展现状及影响因素

（一）中国以房养老的发展现状。

2003年，时任中国房地产开发集团董事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念引入中国，并最早在国内开展住房反向抵押贷款寿险服务。以房养老从实践层面在中国开始兴起。2007年，上海市公积金管理中心实施“以房自助养老”，选取80岁以上老人家庭试点，之后便再无任何进展消息；2009年，杭州通过租房增收养老、售房预支养老、退房补贴养老、换房差价养老等模式开展以房养老。但存在实施规模较小，无法应对可能存在的风险等问题；2011年，北京鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构开展以房养老试点，并在《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》中明确；2012年，南京出台的《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》提及以房养老，因为法律制度缺陷，最终只停留在政策研讨阶段；2013年9月，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（简称《意见》）正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，按计划以房养老政策会在2014年上半年实行推广。

以房养老在中国起步较晚，通观其发展也是几经波折。中国目前的以房养老暂时还处于探索研究阶段，并没有建立行之有效、与中国国情相吻合的以房养老模式。即便上海公积金管理中心“以房自助养老”试点和南京汤山留园公寓试点努力试图对以房养老这种新型模式做出探索性建设，最终也由于种种原因难以有所建树。

（二）中国发展以房养老的影响因素。

以房养老在国内的开展由于受到多方面因素的影响，发展缓慢甚至一度停滞不前。至今为止，还没有行之有效的模式在国内能够广泛开展，被百姓所接受。究其原因，笔者认为主要有以下四点：

1.传统观念束缚

对于我国具有浓厚传统观念的老人来讲，以房养老的新型养老观点不易被其接受，更谈不上进一步的实施和发展。中国根深蒂固的“养儿防老”仍然占据着国内养老的最大比重，是中国养老最主要的渠道。国人内心认知，以房养老涉及面子问题，会通过以房养老的人通常会被视作为子女不孝、家庭失和等伦理问题。近9成中国老人更愿意将产权房留下，待离世后由子女继承。

2.缺乏政策设计和法律保障

以房养老无论是在国外还是国内，都是作为养老保障机制的重要组成部分。不同于商业保险养老，以房养老本身带有福利性质。以美国的以房养老为例。美国是最早推行以房养老的国家之一，已建成规模最大、制度灵活、充满人性化的以房养老体系。最典型的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款。按政策规定，美国老人必须接受以房养老相关知识培训，保证充分知情权，贷款前需聘请专业顾问。贷款期间，老人若出现违约情形，由联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。政府部门主动参与并履行相应职责，完善政策设计和法律保障，不仅是从美国案例中得到的启示，更是以房养老顺利发展的客观需要。

3.相关金融机构持观望态度

以房养老的实施除了老人的自主选择意愿、政府的参与和履职外，还需要数量众多、质量优良的相关金融机构积极参与[3]。国外以房养老的相关金融机构业已形成以商业银行为主，保险公司、房地产公司、担保机构、资产评估机构等多方力量共同参与的成熟机制和市场。反观国内的金融机构，持观望态度者居多，这与政府政策的限制、金融机构对以房养老风险持谨慎态度以及国内缺乏孕育以房养老的土壤有关。

4.以房养老自身限制

以房养老作为养老方式的多种选择固然不错，但是要进行以房养老必须具备五个基本要素的事实不容忽略：独立住房，拥有产权，房产价值，家庭条件以及适用人群。五大要素是开展以房养老的基础和前提，其中任何一项的缺失，以房养老将寸步难行。五大要素的必要性存在保障以房养老顺利开展的同时，也成为其自身发展的限制因素。因为并不是每一个老人都满足以上条件，五大要素同时成为以房养老的“行业壁垒”。

三、中国以房养老发展的主要特征

以房养老在中国尚属新事物，在目前的形势背景下，来自各方面的因素都将影响以房养老的实施。以房养老主要表现出以下特征：

（一）依靠政策试点引领发展趋势，反向抵押贷款顺势先发。

不比美国、英国、新加坡等发达国家，以房养老在中国起步晚是不争的事实。从2003年至今，短短13年。伴随2013年9月的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外并明确指明“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，根据《意见》指示，以房养老政策会在2014年上半年实行推广。这是不是“以房养老的春天”现在不得而知，但是从国家制定和颁布政策的层面上对以房养老试点如此明确的引导和支持来看，以房养老将会以更加正式的姿态进入人们视野。通过政策解读，具有代表性的反向抵押贷款以房养老模式将在中国具有优先发展的大好机会。

（二）房地产经济带动产权房价值，进而影响以房养老开展。

在以房养老的五大要素中，成为联系各方的纽带――房产价值，发挥着不可替代的作用。不仅影响老人是否有条件采用以房养老模式，还决定着相关金融机构和政府部门的进入积极性。无论是出租出售房产入住老年公寓、还是采取反向抵押贷款的模式以房养老，都打上鲜明的社会保障福利性质的烙印。但是，金融机构是追逐利润的群体，不可能对以房养老全盘买单，政府部门如果完全忽略房产价值因素，进行转移补贴，无疑会增加财政负担，达不到预期效果，与引入以房养老的初衷相背离。房产价值成为牵动关联各方的触发器。房产价值高，老人不愿意不舍得将产权房出售；房产价值低，各金融机构也不会冒着高风险买入房产。中国房地产处于投资过热到宏观调控的过渡阶段，不明朗因素众多，房产价值上升下降随房地产经济发展因势利导，作用影响于以房养老模式。

（三）70年房屋产权尚需法律明晰，定以房养老关联方之心。

以房养老此前多年在中国停滞不前，除缺乏相应的文化土壤和经济土壤之外，法律制度的缺位也是关键原因。2007年，《物权法》终于落地，明确对住宅用地规定70年产权后自动续期的条款。但是，70年土地使用权期满后何去何从，依旧是悬而未决的问题。即便《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后可自动续期（对商用地的使用权规定还是未知数），但是这种自动续期仍未成型。具体涉及到自动续期是有偿还是无偿。如果是有偿续期，其标准怎样制定，是否能够被产权拥有者和相关参与机构所接受等。这些都是需要重点斟酌的方面。现有的《物权法》暂时还不能对70年产权自动续期做出明确的法律解释，难安关联各方之心。使用权的延长导致住房折旧和土地价值不断升值等明显带有中国特征的因素相互交织，共同影响，也将使以房养老的情况变得更为复杂。

参考文献：

篇9

中图分类号:J022

文献标识码:A

文章编号:1005-5312(2010)08-0066-01

在当今社会条件的限制下,现代建筑放弃了“院落”这个在中国千年居住形式上作为组织核心的建筑要素。出于对土地利用率的考虑,当代住宅建筑多为单元式住宅。只在楼下的公共空间提供公共休闲场所,以取代院落的功能。即使在别墅中存在的西式的花园也缺少中国传统院落的内涵。

一、中国传统居住建筑中的“院落”

园院结合的民居建筑是传统生活的载体。院落精神本质上是对土地的眷恋,是“天人合一”哲学思想的建筑表现,是“家和文化”在建筑中的复兴。院落既属于房屋的空间,又可视为自然环境向住宅内部空间的延伸,是内外环境的中介、过渡空间,是住宅建筑的中心。同时它还提供了一个功能上完整的交流空间。中国传统民居院落是要能与友人共饮,与孩子玩耍、在园中休憩散步的半隐蔽式花园。要求要有一定的私密性,又要有与街道、人口的联系性。

在当今中国设计思想回归民族文化的过程中,我们更应注重在设计中体现这种文化的本质,而不应仅仅满足装饰层面上带民族色彩的设计母题的应用。在此我们重新审视院落在群体住宅中的重要作用,将院落变为现代多层组团居住建筑的核心。通过交通组织,打破现有住宅空间封闭、分隔、缺乏交流的现状,极力营造具有亲和力、归属感、安全感的社会人际环境。

二、现代城市住宅中存在的问题

(一)现代城市住宅除了价位较高的别墅外,最为常见的是单元式结构住宅。“单元式”是使用空间围绕楼梯来布置的空间组合形式。住宅关上门自成一体,受外界干扰小,户型布置灵活,售房价位较低。但单元式住宅将人群分散到楼宇蜂巢各个单元,户型功能单元又将家庭分割到不同空间。这种居住方式将传统人文交流的空间生硬割断,邻里之间的交流越来越少。中国有句俗话“远亲不如近邻”,这是传统民居中人际关系的亲密程度的真实写照。而当今城市邻里间却缺少来往,甚至连对面住户的面孔都不熟悉,缺乏相互帮助和关心。近年来,在小区环境设计中注重公共活动空间的营造,广场、公共庭院、屋顶花园、底层架空层活动空间的面积不断增加。

(二)建国后出现了带公共走廊的住宅――“筒子楼”,它是颇具中国特色的一种住房样式,是七八十年代中国企事业单位住房分配制度紧张的产物。住在这里的居民们相处得就像一个大家庭,邻里关系十分融洽。这类住房各室处在同一面,共用卫生间、厨房和一个大型走廊,住房暴露在行人的目光下,干扰较大。与时下都市化住宅楼相比,居住格局拥挤、简陋,尽管如此,“筒子楼”还是在许多曾经的住户心中

留下了温馨的记忆。当时的人们渴望拥有自己独立的生活空间,但当他们搬进了单元式住宅,改进了居住条件后又反过来怀恋“筒子楼”中的生活。人们怀恋的不是筒子楼,他们正真怀恋的是人们之间的相互关怀,是亲密的邻里关系。由于自身局限性,现在这类建筑多用于宿舍,家庭住宅建筑很少用到。

(三)在住宅建筑组合方面的尝试还有台阶式花园住宅。这类住宅优、缺点都较为突出。台阶式花园住宅,单元组合灵活,每家有10多平方的屋顶或地面院落。增加绿地面积和建筑美感。但由于每个屋顶花园层层退台,楼层越低住户越多,住房条件较差。一、二层进深较大,采光较差,需设置天井,天井处理较为困难,相互干扰较大。此外占地面积比普通单元式住宅较大。由于以上原因,此类住宅推广较为困难。

(四)我国已跨入老龄化国家行列,老年人口以每年3.32%的速度递增。而城市老年人的居住环境却不容乐观。随着“四二一”家庭结构的到来,“空巢”老人越来越多。由于邻里关系的淡漠和交流空间的不便,使行动不便的老人与社会完全隔离开来。如何满足老年人住房需求已成为迫切需要解决的问题。

国外已有不少尝试,如美国的老人居高尔夫别墅、新加坡老年人住宅乐龄公寓、英国的老年人公寓、日本的两代居等,都对我国住宅建筑形式的改变具有一定的参考意义。中国独特的“庭院文化”从一开始就注意到了天地、自然与人事相融合的规律,它集合了传统建筑的文化精髓,寄托了中华民族的无限情怀。庭院反映的是人们对居住的一种观念,是居住文化的一种积淀。

在城市高密度的居住条件下,我们怎样重新引入院落空间,如何将传统建筑中庭院的处理手法巧妙地融合到现代建筑的设计中,去改善城市的整体环境,如何解决传统庭院建筑和现代建筑在空间处理上的矛盾,是建筑师们面临的重要课题。

篇10

老年人作为失地农民中一个比较特别的弱势群体，更需要我们关注。老年人浓厚的土地情节与适应能力差的客观现实，导致其无法很快转变角色，形成符合城镇生活的习惯。因此，相比年轻人，老年人在城市适应过程中存在更多的问题。

一、研究样本对象及数据获得

本次研究的青剑湖花园是苏州市一个大型的拆迁安置小区，该小区目前共有301栋住宅楼，其中40幢为高层，其余为多层。目前，小区家庭户数为3126户，常住人口将近15000人，其中老年人2000多人。小区中常住居民基本全部来自附近15个自然村的拆迁安置户。这是一个比较典型的失地农民聚居小区。

本次调查研究的方法主要采用抽样调查，在2000多位老人中随机采访了将近100位老人。通过一对一的交流提问，了解老年人们的适应状况。本次抽样调查对象的男女比例约为5：6，与小区的男女比例基本一致。调查中发现，老年人对新生活的满意率接近70%，总体对失地后生活比较满意，但在适应过程中仍然存在问题。

本文中的失地老年人是指在土地被征用以前一直生活在农村并且以农业生产所得为主要收入，其年龄界定在男性60周岁以上，女性55周岁以上的人群。

二、青剑湖花园失地老年人城市适应分析

（一）失地老人获得了稳定的经济收入

失地前只有少数有一定文化程度的老年人有过工厂或其他单位正式工作的经历，大多数老年人主要以务农为主，或者为村镇企业打零工补贴家用，没有固定收入，更没有退休养老金。收入主要来源为出售自己种植的蔬菜及养殖的家禽，或者出售多余的粮食，以及子女的补贴。

失地后老年人的收入有了很大提高。目前，女性55周岁、男性60周岁以上，80周岁以下，每人每月可领取生活补助720元，80周岁以上老年人每人每月750元。另外，每逢重阳、春节等重大节日，社区还会有生活用品发放。接受采访的82%的老年人认为这些费用能够满足基本的生活需要，还会有一定的储蓄用于预防的医疗费用。而剩余18%的老人主要由于自身的疾病或对于子女的补助，认为这些费用不能满足生活需要。

（二）失地老年人生活条件得到改善

失地前，由于农村地区地域广袤，大多数家庭能够拥有300平方米以上的住房面积。虽然住房面积相对较大，但生活配套设施很不完善。一方面，虽然年轻人基本上过上了与城里人无异的生活方式，但老年人依旧遵循着旧有的生活习惯。另一方面，农村地区的生活设施配套很不完善，周围缺少基本的商业、医疗等公共设施建设，给生活带来极大的不便，而相对完善的乡镇商业中心往往距离村庄较远。

失地后，虽然住房面积的减少使个人空间减少，但是生活设施的改善给老人们的生活带来了极大的便利。从家庭角度来看，老年人的家里基本都添设了电视机、洗衣机、空调等家用电器。虽然使用这些电器对他们来说是一件比较困难的事，但条件的改善还是让他们满意。从社会角度来看，小区周围的生活配套设施基本能够满足老年人日常生活的需要。

（三）失地老人医疗条件得到改善

失地前，农村地区医疗资源十分匮乏。通常一个“赤脚医生”需要兼顾几个村子的居民，医生本身医疗水平有限。医疗设施相对落后，治疗的病种也十分有限，乡镇医院、市级医院又相对较远。

失地后，青剑湖花园在东西两个部分分别配备了两个社区医疗卫生服务站，基本能够满足老年人一些日常疾病的治疗。此外，小区后面一家镇中心医院即将建成，未来基本能够保证老年人能在家门口看病。另外，社区每年为老年人提供免费体检，为老年人的健康提供了保障。对于一些老年人常见的慢性疾病，社区还进行医疗补助，使每位老年人能够吃得起药，看得起病。

三、失地老年人城市适应问题与原因分析

（一）住房问题

征地后，政府实行统一安置，根据农户家庭人口数分配住房面积，或者以较低的价格向政府购买面积。一般家庭至少可以获得两套住房。这样老人的住房问题基本表现在三个方面。

第一，子女为了眼前的利益，把一套房子出租，征地后一家三代便居住在一个相对狭小的空间。住房面积的减少导致接触增多，再加上生活方式的差异，代际之间的矛盾不可避免，家庭矛盾增多。

第二，很多老人居住在阴暗潮湿的车库中。调查中“车库老人”的数量占到样本总数的12%。老人居住在车库的主要原因有三方面。一是部分子女为了把房子出租又不想与老人同处一室而把老人赶至车库。二是由于小区中多数为四层高的多层，而老年人由于腿脚不便，不愿意爬楼。三是部分老人考虑到儿女的经济利益，自愿居住在车库中。

第三，传统的多子多福在征地后也成为老人住房的问题。由于征地政策的原因，老人的住房面积在征地后自动划归到儿子名下，如果老人有多个儿子，那么将其平分给几个儿子。这就为那些有多个儿子的老人未来的住房问题埋下隐患。儿子们为了各自的利益都不愿意让老人住在自己的房子中，互相推诿，最终使老人无家可归。

从以上三类问题可以得出，老人住房问题的原因主要表现以下几个方面。第一，老人住房利益与子女挂钩，把老人的权利完全寄托在子女身上。第二，部分子女的观念有待提高，往往为了眼前的经济利益而忽视老人的合法权益。第三，安置房结构设置不合理，没有考虑到老年人出行的不便。

（二）生活交际问题

失地之后，老年人失去了职业基础土地，劳动时间大幅缩小，而空闲时间大幅增多。时间在增多，人际交往范围却在缩小，生活内容单调成为影响失地老年人生活质量的重要因素。

对于大多数老年人而言，征地后一个很重要的变化就是原本稳固的邻里关系被打破了。老人们不能和原来熟悉的伙伴住在一起，而农民朴实内敛的性格决定着他们很难与新的邻居快速地形成稳定的邻里关系。以地缘为核心纽带的邻里关系的破裂使老年人日常生活的丰富度大大降低。

征地前，大多数老人的主要时间都以农作为主，而征地后空余时间的增多让他们无所适从。采访中发现，84%的老年人认为自己的生活很单调。大多数老人由于文化程度偏低或根本就不识字，很难像城市老人那样有丰富的娱乐活动。78%的老人觉得每逢初一、十五到土地庙祭拜丰富了他们的生活，因为能见到以前的老邻居。另外，32%的老人在周围空地甚至小区绿化中种起了蔬菜，他们认为这让他们的生活得到了充实。

老年人作为社会人，在生存需求、安全需求基本得到满足之后，必然会有社交需求。造成老年人失地后生活单调的主要原因一方面在于老年人本身活动内容和范围的局限性，更重要的一方面在于人际交往中面临的困境。只有解决了人际交往问题，才能进一步丰富他们的生活。

（三）养老问题

征地并未给老年人们的养老问题带来实质性的变化。目前，老年人们的养老形式主要是家庭养老和自我养老。对于大多数老年人来说，经济状况比较宽裕。因此，很多身体相对硬朗或者配偶仍然健在的老年人来说，自己照顾自己，两人相互扶持，是完全可以实现的。另一方面，在农村地区的传统观念中，养儿防老已经深入人心，因此，家庭养老对于目前失地老年人还是占据最主要的地位的。老年人从家人那不仅可以得到经济赡养和生活照顾，还能够得到精神上的慰籍。亲情交流和子孙满堂的天伦之乐是社会服务无法替代的。而这种完全把养老问题寄托在子女身上，对于老年人来说将处于十分被动的位置。

目前，社会养老在失地老年人中的作用几乎微不足道。全小区选择社会养老机构养老的老年人不到10人。在农民们固化的观念中，养儿防老，把老人送进养老院是推脱责任，是不孝顺的表现。对于大多数子女来说，送父母去养老院也是无奈之举，更使他们承受很大的舆论压力。在对老人的采访中，86%的老人表示不愿意去养老院，甚至部分老人过激地指出这完全是不孝顺的表现。虽然他们也理解子女的忙碌与不易，但他们觉得这是他们应尽的义务。

造成失地老年人养老问题的主要原因有三个方面。第一，传统观念带来的舆论压力。赡养老人是子女应尽的义务，因此和老人生活在一起也是理所当然。第二，老年人对家庭的依赖使他们缺少独立性，离开家庭就无所适从。第三，对陌生环境的恐慌。

四、对策与建议

（一）完善住房安置政策，保护老年人合法权益

目前，在住房安置补偿中，老年人的权益是挂靠在子女身上的，也因此带来了很多问题。首先，在住房安置过程中，可以考虑以老年人为单位单独安排住房补偿，使之与子女的补偿脱钩，由老年人自己支配。其次，以社区为媒介，与老人们的子女进行沟通，确保老人的利益得到实现。再次，对于房子安排的区域选择，按照房主的个人要求，尽量将原自然村的农民安置在邻区域。最后，在住房的设计上充分考虑老年人行动上的不便，尽量采用低层楼房或有电梯的高层。

（二）以社区为单位构筑老年人活动平台，丰富老年人生活

老年人难以适应城市生活的重要原因在于角色转变的困难。调查访谈发现，失地老人的基本生活都能得到保障，在物质生活基本无忧的情况下，精神生活更需要重视。

首先，根据实际情况，社区可以组织开设老年活动室，发挥积极活跃的老年人的带动作用，自发建立形式多样的老年活动小组，开展各种各样的文娱活动，充分发挥老年人的兴趣爱好。其次，引入学习机制，活到老学到老。社区可以组织退休教师向大家教授适应新生活的基本技能和简单的文化知识等。知识的学习可以逐步带来老年人文化观念的改变与进步。最后，对于行动不便的老人，在与其家人进行沟通后，可以定期将其接到社区活动中心或上门慰问。

（三）积极开展社区照顾模式，家庭养老与社区照顾相结合

第一，充分发挥社区职能，尽职尽责为老年群体服务。引导老年人走出家庭，走进社区。将老年人以其能接受的方式组织在一起，引导老年人在群体中发挥所长，找到生活的乐趣，使老年人产生较强的归属感。

第二，鼓励众多的家庭参与其中。仅有单一的社区服务和社会保障，没有家庭的参与，依旧无法使老年人安享晚年。失地老年人失去土地后，家庭成员成了他们所有情感的归宿，因此更需要家庭成员经常与老年人交流谈心，尽可能多地给予老年人相应的照顾。

第三，发挥老年同龄群体的力量，构建“以老养老”的平台。由于老年人的适应能力更差，在心理上不可避免地会产生各种负面情绪。但是，老年人之间能够互相了解，有心理共鸣，因此老年人可以通过茶话会、日常聊天等形式相互鼓励，及时调整心态，克服心理障碍，以全新的面貌面对新生活。

五、结语

随着经济的不断发展，全国范围内征地规模将不断扩大，也意味着有越来越多的农村老年人失去土地。作为失地农民中一个特殊群体，在社会转型和时代变迁中，我们应更加关注他们的生活现状，保障他们的合法权益，在科学发展观的指导下促进社会更加和谐地发展。