地产合同管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇地产合同管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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1 房地产项目合约管理的目标及意义:

1.1 房地产项目合约管理的目标:

房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产项目合约管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

具体来说就是在房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合约规划,并以此为目标制定合约签署计划。合约签署后对合约的履约情况、风险情况、实际变动情况进行跟踪管理:分为签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。

1.2 房地产项目合约管理的意义:

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航,同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。其意义体现在企业本身及管理者两方面:

1.3对于企业:

1.3.1 最显而易见的作用是监控企业的经营风险;

1.3.2 企业合同管理的一个最基础的作用是提升企业形象:重合同、守信用是企业最重要的形象;

1.3.3 企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益;合同管理通过控制随意的决策,通过对合对方的准确分析判断,通过科学的谈判对策,通过对合同条款的的合理设计,通过对旅行过程中集体问题的妥善处理,通过合法合理的纠纷解决程序,可以最大限度的降低成本,获得最大限度的收益。

1.4对于管理人员:

1.4.1了解项目运行全过程的合同组成;

1.4.2 了解企业项目运营的费用组成;

1.4.3 掌握项目全过程运行状态、进度;

1.4.4 了解企业管理模式、业务组成等。

2 房地产合约的分类:

2.1 根据项目开发过程分为:

2.1.1 项目前期合同:获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同等

2.1.2 项目开发期间合同:建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同等

2.1.3 项目开发后期合同:销售租赁合同、委托经营管理合同等

2.2 根据项目外包策略分为:

2.2.1 自主管理类合同:

2.2.2 业务外包类合同:

3 房地产项目合约管理的思路

合约管理思路:

此房地产项目合约管理思路可以概括为:

3.1 制定项目合约规划的依据:

3.1.1 根据项目可研报告以及投资决策文件,确定项目最高拿地价格,并以此参与项目土地竞标,竞标成功后签订土地使用权转让合同;

3.1.2 方案设计完成后编制项目投资估算文件。根据投资估算文件,确定最少自有资金数额,已经融资方案,确定融资借款类合同的签订安排;

3.1.3 施工图设计完成后编制项目开发进度计划、销售计划、成本控制方案。根据项目开发进度计划,倒排计划,确定最迟合约签订时间完成项目合约规划架构的编制(如下图所示);

3.1.4 根据项目项目成本方案,确定项目开发个阶段合约的预计合同金额;

3.1.5 根据项目营销、招商方案,确定营销、招商等活动确定合约预计签订时间及金额;

3.1.6 根据项目风险防范方案,确定需要注意防范风险部分的相关合同的预计签订时间及金额。

由以上项目信息完成项目整体合约规划:

3.2 根据项目合约规划的安排推进合约的签订:

3.2.1 合作伙伴的选择:根据合约规划的安排,在预期的时间内先对拟签合同的合作伙伴进行筛选。随着越来越多的项目建成完工,合作伙伴资料库就得以建立,这样每次选择合作伙伴的时候就相对轻松,而且通过项目合约的监控反馈,还能给合作伙伴进行评分,为下一次选择更合适的合作伙伴提供历史参考数据。

3.2.2 明确各个拟签署合同的细节及相关签约要点,如:

建设工程施工合同签约 要点

一、工程总包施工合同签订的条件二、签订分包合同的条件三、明晰无效施工合同及其法律后果 四、审查工程承包合同文本 五、明确发包人和承包人的权利及义务六、明晰无效施工合同及其法律后果 七、约定索赔的内容和有关条款

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一、对当前合同管理现状认识

我国房地产开发企业目前常用的合同体系主要有以下两类:

第一类是以FIDIC、JCT为代表，像国内外有外资背景的测量师行基本采用的是这两个合同模板（由于FIDIC与JCT适用条件、合同内主要内容基本一致，以下只以FIDIC为例）。FIDIC条款在我国建设上的使用，始于八十年代中期的世行贷款项目及大型国际项目。由于其具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，工程建设各方（建设单位、监理工程师、承包商）风险责任明确、权利义务公平的特点，使用范围逐步扩大。又因为FIDIC适用的法律环境、社会环境与国内有较大差别，国内企业在适用FIDIC条款的时候，会对其条款内容的约定做较大的修改，使其尽可能的适应投资管理方的实际需要。

第二类就是国家2007年标准施工招标文件，以下简称“国家范本”。建设部于91年、99年，2007年多次颁布了合同范本，从99版的国家范本开始，引进FIDIC条款，对91年的范本模式做了较大调整,将范本的组成参照FIDIC合同，分成协议书、通用条款、专用条款。2007年版结合建设部推广的《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。从格式和组成来讲，国家范本已经和FIDIC越来越接近了。但就具体内容上来讲，“国家范本”仍较为简略。在工程实际工作中，如合同双方发生争议，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。国家范本与FIDIC合同，其实都是合同的通用条款，而体现合同个性化是靠合同的专用条款的针对性约定。

二、房地产企业合同管理特性的认识

1.合同管理内容的庞杂性。一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识。

2.合同管理时间的长期性。房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售、前期物业管理等环节。

3.合同管理涉及人员的众多性。房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。

4.合同管理体现了较强的国家干预性。房地产开发项目建成投入使用后通常会对社会公共利益产生重大影响，因此，国家对房地产开发采取了严格的干预措施。主要体现在以下几个方面：一是对合同主体的限制。《城市房地产管理法》、《建筑法》等明确规定从事房地产开发建设活动的开发商、施工、勘察、设计和监理等单位都应具备相应的资质，只有取得资质证书后，才可在其资质等级许可的范围内从事相应建设活动；二是对合同的履行制定了一系列强制性标准。房地产项目的质量关系到民众生命财产安全，为此，国家对项目的勘测、设计、施工、验收等环节，都制定了大量的国家强制性标准并要求严格执行，有关合同中的许多条款也都是严格按国家强制性标准订立的；三是合同责任的法定性。我国法律对房地产开发项目有关合同责任有许多强制性规定，如采用招标方式订立合同、禁止转包、施工方的质量保修责任等规定。强制性规定的存在，使部分合同责任成为法定责任，部分或全部排除了当事人的缔约自由。

5.合同管理的高风险性。房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。

三、房地产企业合同管理现状的分析

1.从外部环境来看，由于我国合同制度尤其是建设工程合同制度的建立时间较短，相关企业对合同的重要性认识不足，合同管理意识不强。我国的建设工程合同制度是随着国家经济体制的改革，逐渐发展建立起来的。上世纪70年代末、80年代初,随着《建筑安装工程合同试行条例》、《勘察设计合同试行条例》、《中华人民共和国经济合同法》等法律、法规和规章的颁布，初步建立起了建设工程合同制度。

2.从房地产企业的内部管理来看，在合同管理上主要存在以下几个方面的问题：

(1)合同管理制度不健全。房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能对合同实施有效管理，造成合同风险事故的频繁发生。

(2)合同管理人员缺乏合同管理的专业知识，综合素质不高。在我国的房地产企业中，管理人员多数集中在工程技术方面，专业合同管理人员所占的比重较低，这些合同管理人员缺乏合同管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

(3)合同管理人员主观上缺乏认真负责的工作态度。合同管理制度的缺位，使管理人员之间权责划分不清，缺少相应激励和约束机制，管理人员责任心不强。有些风险损失的发生源于管理人员的疏忽大意，专业知识本来就比较缺乏，再没有一个认真负责的工作态度，更加剧了风险损失的发生。

四、房地产企业合同管理体系的建立与完善

1.合同管理制度体系的建立与完善。在合同管理过程中的每个环节，建立和健全具体的、可操作的规章制度，通过制度来规范、协调各方的工作，从而使合同管理的有关各方做到分工明确、职责清晰、相互配合。这些管理制度主要包括：合同归口管理制度；合同审查制度；合同考核制度；合同用章管理制度；合同台帐、统计及归档制度等。

2.合同管理组织体系的建立与完善。要自上而下地建立和健全合同管理机构，例如：在总部、分公司和各个项目部，分别设立合同管理部、合同管理办公室、合同管理小组等机构，使合同管理机构覆盖企业的每个层次，延伸到工程项目建设的各个角落。合同管理机构的主要职责是制订本企业的合同管理制度；检查监督本企业各类建设工程合同的订立、履行；培训合同管理人员；采取措施有效预防合同风险；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。

3.合同管理人员体系的建立与完善。人是合同管理中最活跃的角色，也是合同管理中最关键的环节。建设单位应设置合同管理人员从事合同管理工作，加强对建设单位合同管理人员的职业道德素养和专业技术素养的培训。加强建设项目合同管理队伍建设，加强合同管理人才的培养，实行合同管理人员持证上岗制度，即是提高建设项目合同管理效果的重要举措。目前，我国己正式推行注册造价工程师制度，造价工程师的一项重要职责就是搞好建设项目的投资控制和合同管理。因此，建议在建设项目管理机构中设置注册造价工程师岗位，专司合同管理职责。合同管理机构设置完成后，就需要配备相应的管理人员，通过对外公开招聘、内部选拔等方式，将有一定合同管理专业知识和经验的人充实到总部、分公司、项目部的各个合同管理岗位上，保证这些机构中有充足人员从事合同管理工作。采取请进来、送出去等方式，定期或不定期地对合同管理人员进行培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高相关专业知识水平。

4.合同管理运行体系的建立与完善。在合同管理机构已经设立、人员已经匹配后，如何使这些机构和人员相互之间协调配合、有效地开展工作，便是合同管理运行体系要解决的问题。在合同管理工作程序上，应采取简捷、高效的方式。

五、合同管理精细化

目前，各省级人大常委会审议通过并颁布了各省级《合同监督条例》，指导各级工商行政管理部门和其他有关行政主管部门进行合同的监督和管理。但是，由于合同的种类繁多，《条例》内容只能对合同的监督和管理做出粗线条的规定，无法满足对房地产企业合同管理工作的具体需要。各级房地产企业主管部门针对房地产合同的特点，制定出一套房地产企业合同“管理细则”已经迫在眉睫。

合同的各方要重视合同管理机构设置、合同归口管理工作。做好合同签订、合同审查、合同授权、合同公证、合同履行的监督管理。建立健全合同管理制度，严格按照规定程序进行操作，以提高合同管理水平。

参 考 文 献

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Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：

合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。

一、房地产企业合同管理存在的问题

1、缺乏合约意识。

我国曾长期处于计划经济时代，市场经济的中“依合同办事”的原则未能真正深入人心。市场经济就是法治经济，在商业领域合同即是法，在建设工程中贯彻法治理念，实施“合同之治，契约之理”是适应市场经济体制条件的唯一选择。然而遗憾的是，人情为大合同为小的现象仍然十分普遍，合同的作用在合同签订完成之后往往就已经结束了。在遇到问题时，很少有人会去对应合同，去判断属于何种合同事件，按照合同应当如何处理。往往依据经验、依据习惯处理，靠人情做文章。认为搬出合同就是摊牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意伤和气。

2、合同很难严格履行

我国目前工程管理、合同管理整体水平不高，无论是房地产公司、还是施工单位都很难严格履行合同，常常双方都有违约行为。如房地产公司工程款不及时支付、施工单位工作质量有缺陷、工期延误等。由于各种因素的考虑，双方最后还是采取协商解决的办法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地产企业普遍缺少相应的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同订立、履行过程中，缺乏有效的审查、控制；经常造成合同文字不严谨、合同条款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地产企业虽然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，执行流于形式等现象发生。

4、缺少综合专业素质高的合同管理人才

在我国的房地产企业中，具备工程、法律、成本等专业知识的复合型合同管理人才不多，大部分合同管理人员仅具备成本专业方面的知识，缺乏工程管理及法律方面的专业知识及相应的实践经验，难以对合同进行有效的管理。

二、房地产企业合同管理特点

1、合同管理的时间跨度大。

房地产开发具有建设周期长的特点。项目从拿地至竣工交付小业主所经历的时间长达数年，其对应的合同同样具有履行时间长的特点。

2、合同管理内容的多样性。

房地产开发所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容、形式各不相同。每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同。如施工类合同包括土方合同、桩基合同、总包合同、门窗合同等。

3.合同管理的经济效益明显。

房地产开发投资大，合同价格高，使合同管理的经济效益明显。合同管理得好，可使房地产开发企业节约大量的资金。

4、合同管理受外界影响大，风险大；

由于房地产开发周期长，涉及面广，受外界环境的影响大，如经济条件、社会条件、法律和自然条件的变化等。这些因素房地产开发企业难以预测，不能控制，但都会妨碍合同的正常实施，造成经济损失。如：受国家房地产宏观调控的影响，部分房地产企业采取放缓开发进度的措施，这务必影响合同的正常履行。

5、合同管理涉及部门、人员多

合同管理在企业内部几乎涉及各个部门、人员。在外部涉及到勘察单位、设计单位、施工单位、银行、监理单位、购房者及政府相关部门等。

三、房地产企业合同管理方法

1、增强合约意识

合约意识是一个企业管理水平高低的重要体现，严格实施“合同之治，契约之理”。出现纠纷时，依据合同办事，而不是通过人情办事。这就要求做到在签订合同时，在合同条款中须认真推敲和详细约定，做到“有言在先”、“丑话说在前面”，以保证合同的全面履行；另外，房地产企业在签订合同时，也应适当考虑承包人的权利与义务对等，而不能利用自身的强势地位把一些明显不合理的要求强加于对方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整体发展战略的合同管理制度。对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估全流程依法有序的进行管理。合同管理制度建立后，并不是一劳永逸；在合同管理的过程中，要及时发现、分析并修订合同管理制度中不合理的地方。

3、培养或引进高素质的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同时有是专业性、技术性强的极为复杂的管理工作。要保证企业合同管理的成功，企业就必须有一批从事合同管理方面的高素质人才。企业可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，也可以通过公开考评和竞争招聘方式选拔人员。在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀人才放在这个岗位上。

4、建立标准化合同

制定出符合公司实际情况的标准化合同可以在合同订立、修改和审批的等环节节约大量的时间和精力，加速了合同的签订速度，降低了项目合同的风险，提高合同管理的效率。

在合同标准化的具体实施上，我们应采用2\8原则，房地产项目中20%的合同往往占据了80%的成本支出，凡事抓重点和主干，我们将这20%的重点合同和其他一些必要性合同进行各自分类和同类合同比较分析，参照本公司的特点和行业特点，研究制定出相应的标准合同格式和框架，并以此生成一个标准合同模板。

四、结束语

房地产企业应认真分析本企业合同管理中存在的问题，改变固有的合同管理思维；结合公司的特点并运用科学的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企业经营管理过程中的合同风险，为企业的盈利及可持续发展提供强有力的保证。

参考文献

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合同管理是企业对以自身为当事人的合同依法进行订 立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员策划、设计、实施和销售获得投资利润的过程；目 前，绝大多数房地产公司没有勘察、设计、施工等能力，很大部 分的工作必须通过合同形式委托其他企业实施；所以，房地产企 业的合同及合同管理则显得尤为重要，甚至决定企业的经营成 败。因此，房地产企业必须十分重视合同管理。

一、房地产企业合同管理特征

l.合同管理内容复杂

一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。一个开发项目需要签订几种不同类型的合同，每种类型的合同往往又会签订数个以上的合同，而且合同内容又涉及很多工程技术等专业知识，形式与内容较为复杂。

2.合同管理时间的长期性

房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性 的特征。房地产企业的合同管理通常是随着项目建设及合同履行进度顺序实施的，依次经历项目取得、设计、施工、销售 、前期物业管理等环节。

3.合同管理涉及人员的众多性

房地产企业的合同管理从内部来讲，需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。从外部来讲，又涉及每个合同对方单位的主管领导、部门负责人、具体经办人员等人员，同时还涉及建设、土地、质检、税务等政府相关部门的人员。

4合同管理的高风险性

房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观 原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。这些风险如果不采取一定措施进行控制，势必会给房地产开发企业造成一定的经济损失。

二、房地产企业合同管理存在问题

1.合同管理制度不健全

目前，仍有较多房产企业尚未建立一套科学合理的管理工程秩序，合同管理无章可循，不能对合同实施有效的管理，导致合同风险事故频繁发生。同时，房产企业管理人员更多的集中于工程技术方面，企业中专门负责管理合同的人员较少，因此，经常导致工作责任划分混乱，致使合同管理失效。

2.总分包合同管理混乱

我国目前尚无规范的总分包合同文本，缺乏对专业分包和劳务分包队伍管理的相应法规。分包市场管理混乱，建设单位随意肢解工程，严重制约了工程项目管理水平的提高。就目前我国的房地产企业，无论从市场运作方式，还是经营、管理、技术水平，都不具备总承包能力，更谈不上采用设计施工一体化的模式。而且，我国的专业承包商，专业化程度很低，大部分都是建筑安装企业，一部分为机械安装企业，市政工程企业，还有少数基础工程、装修工程、空调工程等企业。这些情况都妨碍了我国建设工程总分包管理的发展，造成我国建筑市场大、中、小企业一块上，竞争混乱的现状。

3.合同多头起草、多头谈判、多头签订

工程施工合同、设计合同、造价咨询合同、配套采购合同、营销推广合同……项目部、设计部、营销部、预算部……各种合同管理混乱，合同版本各不相同，合同的条款和内容也就不规范、不统一，漏洞在所难免。合同条款内容不具体、不全面、不规范，尤其是在承包范围和甲乙双方责任划分上界定上不清晰，往往导致执行过程中出现遗漏和扯皮，延误工期。

4.合同纠纷不断

一些企业缺乏合同意识，在签订合同时未按照合同示范文本签订施工合同，对于同一个工程项目，分“私下合同”和“正规合同”两份，“正规合同”形式正规，内容合法，但双方并不真正履行，仅用于应付管理部门的审查，“私下合同”在形式上不完备，实际上属于不平等合同，会给国家和集体的利益带来很大损失，并容易造成合同纠纷。

三、完善合同管理的建议

l、建立并完善合同管理制度

房地产企业要在国家法律法规的指导下.结合本企业的特点制定并落实合同管理制度。要以企业战略目标为出发点对合同管理进行全面系统的管理，制定合同归口管理、审查、考核等相关制度，对合同签订之前的调研和准备、合同签订的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估整个流程进行有效管理。让合同管理过程中的每个环节都运转顺畅。管理制度要确保合同内容规范、执行顺利.通过对合同管理活动进行明确的权责设置和分工协作。达到合同管理的目标。

2、设立规范的组织机构

房地产企业受根据全面管理、全员参与的原则.对合同管理的组织机构进行科学的管理。首先要自上而下统一思想，提高认识。设立专门的合同管理机构.并将业务熟练、品德优秀的工作人员分配到各个合同管理岗位上，不断充实管理队伍。企业的合同管理部门要根据自身的业务规模、运营模式，以及市场竞争中所处的地位，来规定合同具体管理模式和工作内容，制订具体的合同管理制度并负责监督合同的签订和执行。

3、加强合同管理的监督

企业要完善合同管理的事前、事中和事后的监督。事前是指合同签订之前的准备阶段.要做好防范工作。比如对客户、供应商等利益相关主体进行调查和评估，了解他们的商业信用、偿债能力和竞争能力。以降低企业的经营风险。事中主要是监督合同的执行情况.以杜绝违约情况的发生。企业的管理人员要深入到部门具体的管理活动中，检奋合同记录，评估合同执行情况，及时发现并解决问题，纠正偏差。这样做既可以保证自身的权利不受侵犯.也可以督促自己严格按合同约定履行义务，保证项目的质量。事后管理要及时对合同的执行情况进行分析和反馈，对合同违约的情况，可以及时反馈给法律顾问部门，通过以协商为主的方式解决合同纠纷，维护企业自身的合法权利.改进企业的经营水平，提高企业发展水平。

参考文献：

篇5

中图分类号：F293文献标识码： A

合同管理是指合同签订者对以自身为当事人的合同依法进行签订、履行、变更、解除、转让、终止、审查、监督、控制等一系列行为的总称。

一、房地产合同的特点

房地产合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点：

1、合同标的物的特殊性。合同标的物――房地产开发项目具有固定性的特点，建筑产品投资大，同时受自然条件的影响大，不确定因素多。

2、合同执行周期长。项目合同执行周期长是由项目施工周期决定的。在长时间内，如何保证及时实现合同约定的权利，履行合同约定的义务是工程项目合同管理中始终应注意的问题，要求开发商加强项目合同全过程的管理。

3、合同内容多，涉及范围广。由于开发项目涉及经济法律关系的复杂性及每个项目的特殊性，开发项目受到多方面的制约和影响，这些是相应地反映在项目合同中。范围广主要表现在项目合同的签订和实施过程中全涉及多方面关系，如监理单位、承包方、分包方、材料供应单位、构配件生产和设备加工厂家、银行及保险公司等。

4、合同风险大。由于项目合同上述特点以及金额大、竞争激烈等因素，构成和加剧了项目合同的风险性。

二、房地产开发常见的合同管理问题表现在以下几个方面。

1、对合同管理工作不重视。具体表现在以下几个方面：一是合同管理缺失或不健全，或者建立的制度不完善、不合理，合同管理制度不符合或不满足本企业或本项目合同管理的要求，达不到合同管理的目的；二是未成立专门的合同管理机构或指定合同归口管理部门，导致合同管理主体不明确，责任不清晰，合同管理散乱；三是配备的合同管理人员不能满足实际工作需要，如人员数量少、缺少专业知识、综合素质差等。

2、对中标候选人的信用和履约能力调研不充分，导致签约后乙方不能履行合同约定的义务，从而影响到项目整体的建设。

3、签订的合同内容不严谨。主要表现为合同条款不完善，如缺少应有的条例，对双方的权利、义务及相关内容表述不明确，违约责任过于笼统，意思表达模棱两可等；合同语言表述不准确、不规范，导致拟定的合同容易发生歧义和误解扭曲了合同双方的真实意愿。一旦出现违约，容易引发合同纠纷。

4、合同签订与执行脱节。合同签订层与合同执行层缺少必要的沟通和交底，导致执行层对合同理解不到位，在项目实施的过程中容易出现不符合标准的现象，从而为纠纷埋下隐患。

5、合同履行不到位，导致乙方进行工程索赔。如在合同规定的时间节点，施工现场不具备施工条件；未按合同约定及时向施工单位提供施工现场所需要的翔实、准确的资料；未按合同规定的时间和数量向施工单位支付工程款、提供材料和设备等。

6忽视对合同管理工作的监管。企业未建立对执行过程中的合同进行适当调整和控制的相关制度，或虽然建立，但未能有效发挥制度的作用，导致合同执行偏离目标（合同的一方或双方）时不能及时纠正，从而给企业带来不必要的经济损失等。

三、对合同管理风险的应对措施

防范合同管理风险可以采取以下措施。

1、建立并完善适合项目特点的合同管理制度，规范合同归口管理、审查、考核等环节，对合同签订前的调研和准备、合同签订中的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估等进行全流程的管理，保证合同管理过程中的每个环节都运转顺畅，各个环节之间衔接流畅。

2、成立专门的机构或指定归口管理部门，并配备业务熟练、品德优秀的专业人员负责合同合同管理工作，同时要明确其他业务部门的配合责任，实现全面管理、全员参与。

3、加强对合同招标的管理，对中标候选人的资质、信用和履约能力进行全面的调研。

4、重视合同谈判和合同内容的签订，完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用。在谈判起草合同时，一定要具有全局性和前瞻性，尽可能地预见合同执行过程中存在的不确定性，并予以适当考虑；签订合同时，要尽量做到条款完善，双方的权利、义务明确，违约责任清晰，用语规范、准确、简练，尽量避免出现存在歧义的条款和使用不利于自己的含糊其辞的语音；另外对自己不能兑现的事项，不要写进“专项条款”里。

篇6

引言：随着我国经济的发展，房地产行业扮演着越来越重要的角色。然而，当前国内房地产现场签证和合同管理欠规范，效率有待提高。因此，对房地产工程现场签证和合同管理的问题进行研究具有重要的现实意义。

一、工程签证和合同管理的重要性

工程签证管理是工程施工中一项重要的内容，需要专业人员参予建设项目的整个过程，对有关签证资料随时作出动态评估，才能有效控制成本。由于工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例，一般在3-20%之间，由此可见加强工程签证办法的管理是发包人在施工过程中一项重要的工作。

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航，同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。

二、房地产工程现场签证和合同管理存在的主要问题

1、现场签证欠缺规范。现场签证日期和实际施工期存在时间差。当施工现场中遇到问题时，为了赶进度只是口头商定，不履行现场签证手续，而事后补签，直接影响其真实性。签证内容不明确或书写不清楚，签证员签证不客观，给合理确定签证价款带来困难。现场管理人员违背职业道德，对承包商的高估冒算行为视而不见，尤其是减量部分容易被遗漏，造成该核减的费用核减不了。

2、管理人员素质较低。现场管理人员缺乏现场签证控制意识，未经认真核实随意签证，造成签证内容与实际不符而增加工程造价。有些现场管理人员业务素质差，不了解定额费用的构成，对不应该列入直接费用的项目以签证方式列入，计取了不应计取的费用。

3、房地产企业的法律意识普遍较为淡薄，相关的合同管理制度相当不健全。目前我国的房地产企业的合同法律意识还是相当淡薄的，对于合同的管理往往都是持漠视的态度，更有甚者对合同和合同法律之间的关系还不清楚，依法来订立合同并履行相关条约的意识还是欠缺的，这就埋下了较多的风险隐患。

4、合同不规范、不严谨。由于房建工程项目合同种类多，合同条款多，相关文件多，其中用词错误、矛盾及二义性问题等常常难免，导致合同履约率低。实际工作中，承包商往往是根据示范文本草拟合同协议条款，经业主认可后签署，常需要几经确认，这一过程中由于种种原因造成最后的合同条款与招投标文件中相应的条款相差很远，有时甚至是人为的用词错误、矛盾，设置二义性问题以留待事后“沟通”。

5、合同执行过程监管力度不够。在合同的执行中，必要的监管制度，能够有助于合同的顺利执行，充分降低合同风险。但是在实际中，很多企业对合同的监管力度不够，没有对合同执行过程进行有效的监督管控，合同管理不科学、不规范，或者管理者监管不够严谨，致使合同管理制度没有发挥应有的作用。

三、加强房地产工程现场签证管理和合同管理对策

1、规范现场签证。工程签证必须签明事件发生的原始状况，写清签证的事实依据，反映事件的真实、全面和关联有效性。填写时必须注明具体签证原因、位置、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。涉及材料消耗的必须写清材料的品名、规格、厂家、品牌、以及市场价格。同时需写明签证提交日期、签证事实发生日期或完成日期；执行签证事实的书面依据，签证事实及完成情况简述；涉及经济或工期索赔的数量或天数（所得数量应有逻辑关系清晰的计算式）；附图；承包单位签发人员的签名和项目部印章。对内容不全的，事实表述不清或容易引起歧义的，签证单内任何字句有涂改而无签名及加注日期的，要求认定工日或台班数量，但对完成的工作未作定量描述的将作为无效签证处理。

2、规范管理人员工作流程。承包人应在接到“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”后14天内向发包人提交工程变更价款报告，承包人因执行“设计变更通知单”或“设计修改图”或“设计变更技术洽商记录”而要求发包人补偿经济损失、增加工期的，应当在工程变更价款的签证中一并提出。承包人在双方确定变更后的15日内不向发包人提交工程变更价款签证，则认为该项变更不涉及合同价款变更、经济补偿和工期增加。发包人在收到“工程经济签核定单”及上述书面依据之日起15日内予以确认，超过15日后，发包人未给予确认的则视为同意“工程经济签核定单”内的全部变更。

3、增加房地产企业的法律意识，不断建立和完善相关的合同管理制度。房地产企业可以建立一整套能适应企业当前的发展状况的而且比较切实可行的还能比较有效的调动相关责任人的一些合同管理制度，这样才能保障企业的执行力，同时也避免了企业在签订合同、履行合同以及变更合同的时候所产生的经济损失。另外，在一定程度上这也避免了企业人员的变动对于合同管理工作所产生的影响。此外，房地产企业的工作人员要加强学习房地产项目开发以及招投标的相关法律法规知识，使他们都能比较熟悉的使用相关的法律法规。房地产企业可以定期的组织并开展法律知识的专题讲座使管理人员的法律风险意识得到逐步的强化。严格按照我国招投标和合同管理的相关规定，绝不签订阴阳合同和私下合同，若必须签订协议，其中的一些重要条款也需要保持一致。

4、建立符合国际惯例的合同管理制度。根据国际惯例，我国的《合同法》和相关的法律法规以及工程项目实际情况，建立国际化的、“全过程”、“全方位”的合同管理制度。“全过程”是指合同管理应覆盖合同行为的始终，前端有超前的市场预测和资信审查，后端有合同管理的总结、考核、建档的延续。“全方位”是指合同管理要覆盖企业的每个层次每个部门，延伸到各个角落。具体的制度设计方面要建立合同交底制度、责任分解制度、每日工作报送制度、进度款的审查批准制度等。

5、设立健全的合同管理机构。房地产企业应根据本身的具体情况和特点，在公司内部设立设立专门的合同管理机构，承担制订本企业的相关合同管理制度，检查监督本企业各类工程合同的订立、审查、履行跟踪等监督管理工作任务。这些机构在合同订立、履行以及协调过程中都发挥着重要作用，负责宣传贯彻有关合同法律、法规，培训合同管理人员；审查合同，防止他人利用合同进行违法活动；参与解决合同纠纷；总结推广合同管理经验等。因此，设立健全的合同管理机构，在企业管理中发挥合同管理的纽带作用，从而使工程项目在合同的订立、履行、变更和终止等活动得到有效控制，为公司领导的决策提供科学依据。

四、结束语

房地产工程的现场签证管理和合同管理是工程施工的重要内容，其范围广泛，构成原因复杂，是个专业性较强的工作。因此，必须维护工程现场签证和合同管理的严肃性，建立完善的管理制度，明确签证经办和合同管理人员的职能，才能有效控制成本，保障公司正常利益。

参考文献

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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、前言

目前，国内房地产现场签证和合同管理还不够的规范和效率，同时，出现了签证和合同管理方面的问题，因此，要对现场签证和合同管理问题进行研究。

二、房地产企业合同管理特性的认识

1.合同管理时间的长期性。房地产开发具有资金投入大、技术要求高、建设周期长的特点。小型项目的建设周期可能有几个月，大型项目建设周期可能长达数年，甚至更长，相应合同的履行也具有长期性、连续性的特征。

2.合同管理内容的庞杂性。一个房地产开发项目所涉及的合同包括土地出让、资金借贷、勘察设计、施工、物资采购、监理、销售等类型，这些合同的内容各不相同。

3.合同管理涉及人员的众多性。需要涉及本单位主管领导、部门负责人、合同管理人员、工程技术人员、财务人员等人员。

4.合同管理体现了较强的国家干预性。房地产开发项目建成投入使用后通常会对社会公共利益产生重大影响，因此，国家对房地产开发采取了严格的干预措施。主要体现在以下几个方面：一是对合同主体的限制。二是对合同的履行制定了一系列强制性标准。三是合同责任的法定性。

5.合同管理的高风险性。房地产开发的有关合同从签订到履行均面临许多风险，既有如自然灾害、法律法规变化、合同条件及国际惯例修订等客观原因造成的风险，也有如合同订立时的疏忽大意、合同条款不严谨、合同一方违约等主观原因导致的风险。

三、构建有效的项目合同管理体系

1、制度管理

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依，提高管理效率，降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系，建立健全相关规章制度是其重要内容。

2、流程管理

（一）权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程，要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理，如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等，并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批，通常的流程是主办人员-部门负责人-分管领导-公司领导，必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则，绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。

（二）合同谈判和签订管理。

一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等，是否为独立法人或持有相关授权书，特别是非本地的企业要注意了解其资信情况，是否存在不良记录等，如采用招标形式再进行合同谈判的，招标时要严格设定准入门槛，对相关单位的资质等级进行严格把关。

二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿，重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿，并请相关部门进行会签，如企业已形成格式文本，应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括：合同类型、合同的主体名称、合同目标（包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标）、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素，严格审查合同中的特殊条款，对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核，避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处，明确合同解释的优先顺序，同时，该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。

三是合同用章管理。合同章要由专人管理，印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订，非经授权，印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。

（三）合同履行和监督管理

本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行，是全面的、动态的管理。合同一旦生效，主办部门就要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。同时，对政策变化、法律法规调整、市场动向、合同主体的经营情况等要时刻保持关注，预防各种可能出现的不利情况，对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施，避免扩大损失，如行使抗辩权、撤销权、代位权等。

四、现场签证存在的主要问题

现场管理人员缺乏现场签证控制意识,未经认真核实随意签证,造成签证内容与实际不符而增加工程造价。有些现场管理人员业务素质差,不了解定额费用的构成,对不应该列入直接费用的项目以签证方式列入,计取了不应计取的费用。

未经设计和建设单位同意,签证提高费用标准,造成不必要的浪费。现场签证日期和实际施工期存在时间差。当施工现场中遇到问题时,为了赶进度只是口头商定,不履行现场签证手续,而事后补签,直接影响其真实性。签证内容不明确或书写不清楚,个别人员签证不客观,给合理确定签证价款带来困难。现场管理人员违背职业道德,对承包商的高估冒算行为视而不见,尤其是减量部分容易被遗漏,造成该核减的费用核减不了。

五、加强合同管理,避免、减少和规范现场签证

工程合同有别于其它经济合同,除了具备基本的法律格式条款外,工程合同的内容还包括加强工程质量、进度、造价、安全、环保等方面的控制措施,因此除了要对合同法相关知识较为熟悉,确保合同条款的合法性外,还要求合同管理人员要具备一定的工程施工、预决算及招投标管理等方面的专业知识,从而确保合同条款具有较强的针对性和可操作性,使其成为工程项目全过程管理中的权威性和指导性的文件,成为各相关职能部门从各专业角度实施项目管理的法律依据和坚强后盾。因此,从某种意义上讲,房地产工程的合同管理其实质是一项集经济合同、工程施工、预决算及招投标等专业于一体的综合性管理工作。

当项目即将进入到实施阶段,准备招标选定总承包单位之前,笔者会召集合约、预算、工程、技术等相关职能部门对招标文件的合同条件进行一遍又一遍的讨论,各职能部门将已往在现场签证过程中碰到的各种问题一一提出,并针对这些问题制定解决措施,经过讨论成熟并汇总后作为招标文件的合同条件与招标文件一并发至投标单位手上。这些条件一经投标单位承诺后,即作为规范今后现场签证的法律文书。有了这些文书,项目经理处理现场签证问题时才能做到心中有数和有的放矢,各种疑难问题也就迎刃而解,极大地避免和减少施工过程中的现场签证。

为避免总包单位与各分包单位之间出现职责不清的现象,通常我们会在合同中尽可能清晰地阐明工程接口,明确总包单位应承担哪些配合与协助工作。如电梯安装工程中,总包单位负责提供专项脚手架、电梯口水平与垂直线及电梯口安全围栏和灭火设施等;门窗工程中,总包单位负责提供门窗安装的三个基准线,负责门窗安装完后的洞口抹灰、修补等工作;总包单位还负责承担各专业工程中预留洞口的封堵与粉刷,为各专业工程提供垂直运输设备及施工脚手架等等。针对甲定乙供材料核价难的问题,我们提前将项目中需定牌定价的材料以清单形式写入合同,并在合同中约定按供应商市场报价另计一定比例的综合费用后即作材料的结算价。这样在现场签证过程中双方无须再为价格问题争论不休。

六、结束语

在今后房地产工程运营中，要加强对现场签证工作的管理，同时，要加强对合同的各项管理工作，提高房地产工程整体的施工效率和质量。

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1 合同的订立原则及范围、材料的约定

合同管理首先要明确合同的订立原则，是双赢的原则。合同的订立，对于双方所提出的要求与条件必须合理，防范履约风险。在合理的前提下，找到平衡点，在双方达成一致，通过合同条款，最终实现双赢的原则。在实际操作中，某些签订合同的一方，为了实现自己的利益最大化，合同中出现严重不的平等，另一方最终无法按些条款执行而中途中止合同，导致索赔事件的发生，项目在进度上受到延误的同时双方利益也受损。

其次，合同标的力争清晰：理清合同范围与图纸范围之异同，合同交底到位。实际操作中，部分工程合同中描述的范围攻与图纸所表达的范围存在不一致的情况，这就需要在描述时清晰地说明每一部分的范围，特别是存在新旧交接的工程部位。如果是土建工程需具体到层数轴位部位，如果是安装工程，需详细说明系统的划分情况等。合同范围的清晰可以减少争议，特别是在包干合同中作用理显现。

另外对于如订合同合时图纸不详细、或未最终对材料进行定板或施工方法未最终明确、工程量未能较准确地核实等原因，此部分合同订立时适宜用暂定价的处理。

合同中还需对材料进场、检验、堆放等管理作进详细要求，确保工程质量。

2 合同执行过程中的跟踪管理

时间管理：合同策划及图纸计划的落实的前提下，通过招标的方式，选择施工单位，从而签订合同。这需要以进场时间对项目计划进行倒排，才能确保项目按期的顺利实施。

施工进度控制：原则上需按项目整体计划对施工进行时间上的控制。同时项目需在现金流方面作支撑，否则会影响进度。反过来说，也可以结合现金流情况来控制施工进度。

质量控制：合同实施过程中，需专为负责检查合同技术标准与品牌要求的落实。一旦发现出现偏差，立即纠正整改处理，确保工程按合同约定的质量完成。

合同执行的监控：项目需配相关人员对合同双方履约情况进行收集处理，确保合同的实施。

验收记录：按合同约定的验收标准进行验收，验收过程中作详细记录，资料归案保存。

合同评审机制：建立合同评审机制，由多个部门参与，对合同的订立、实施进行评审，总结不足，记录在案，不断完善。

3 合同实施中的变更及防范

合同实施过程主要存在中三种变更：设计变更、合同变更、现场变更。对于变更签证的管理，在合同中需专用条款作约定，并在项目实施过程中订立详细的变更与签订操作指引，约定各签证的权限，完善和规范管理。经总结，避免变更签证的方法途径如下：

3.1 了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。营销签证包括样板房的选定、装修风格、营销场地布置等的变更，充分了解营销的意图甚至是具体要求，避免营销签证的发生。

3.2 加强图纸会审，明确甲方、乙方、设计方共同承担责任，避免设计签证。保证图纸质量的前提下，避免因设计失误、考虑不周等原因所导致的签证发生。另需在设计合同中约定其承担的责任，从主观上约束，使设计成果在负责任的前提下完成，减少设计错误而导致的签证的发生。实际中有这样一个例子，甲方委托设计单位对一装修工程进行设计，但设计任务较急，加上设计单位任务太多，人手存在严重的不足，导致设计图纸错漏百出，因设计错误而导致的损失就有四十多万元。经协商，设计方同意承担二十多万元的损失，这就是约定责任共同承担的一个成功的例子。

3.3 理清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重垒工程，避免合同签证。

3.4 办理好场地移交，避免责任签证。在实际施工中，施工材料进场，但因甲方未办理场地移交，材料保管的责任不完全在施工方，因未办理场地移交而需承担的失窃责任时事时有发生，而且还存在安全等责任。

3.5 施工措施、工艺、工序事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。在实际施工中就有这样的例子：某个项目在签订土建合同时，未明确主体钢筋的连接方式，而设计的约定较为模糊，设计说明中写只要符合强度要求的任何一种方式，如绑扎，电渣压力焊接等方式均可采用，合同中技术文件中也未明确注明采用哪一种方式，现场施工并未对该施工方进行选定。最后施工单位以全部采用电渣压力焊为由，在正常按合同计费方式的前提下，追加五十多万的增加费用。这是设计、合同、现场管理的一大败笔，象这样施工措施、工艺、工序事先未明确并定价，而导致措施签证的事时有发生，各环节工作尽量做细，因此应尽量避免施工措施签证。

3.6 施工样板先行，避免施工签证。对于精装的工程来说，数量大而施工方法相同的施工，首先订立施工样板，这样可规范施工，避免一错十错的施工签证。

3.7 提前研究材料样板，减少材料变化引起的价格重新确认。特别是在装修和园建的过程中，提前定样板，既可保证施工质量和施工效果，也可以避免因材料变化引起的价格风险。

3.8 合理安排并事先明确进度节点要求，避免赶工签证。合理的施工时间，对施工质量及造价的都有影响。

4 合同实施过程中设计变更的管理

设计变更的发生，既影响工程质量，也影响项目的成本造价。在合同管理的过程中，需对设计变更规范管理，管理的内容包括：

4.1 设计变的提出方式：由设计管理部门以书面的形式提出。

4.2 原因分析：是人为的原因、设计失误、消防原因等，尽量避免。

4.3 影响方式：如优化方案。

4.4 变更业务的办理

4.5 审批与发放、沟通

4.6 与合同与现场的接轨

4.7 办理有关手续，涉及成本变动的，成本动态调整。

5 合同实施过程中的支付与结算管理

支付与结算，是合同的重要条款，也是合同订立双方所必争的款之一，在不违反双赢的原则的前提下，尽量选择适合自己一方的支付与结算方式，对合同的造价控及顺利执行至关重要，结合实际，需注意以下几点：

首先对支付方式的分析：按合同暂定价的支付方式里虽然简单但不实际，在实施工过程中会存在范围的调整，施工进度的调整等，都会影响到所完成造价的变动，如果简单地按合同暂定造价支付款项，少付，对施工单位不利，超付，对甲方不利，最好按实际完成进度工程量进行支付的方式控进行，可减少争议。如桩基施工等，无法准确预测工程量，按施工中实际完成工程量支付较为合适。

其次，对结算与反索赔办理过程要及时性、主动性。施工过程中对施工单位的反索赔需及时处理，否则会错过最佳的核实时机，影响工程进度、造价。特别是隐蔽项目，更要即时处理。

再次，约定好合同价款的调整方式，可依据合同、其他参考或结合市场作调整。

最后，对结算数据审核。制定结算的程序，对结算的前提及结算资料的提交要求作详细的约定。

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［摘要］企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。企业财务部门在合同管理中通过对合同评审中财务税收相关条款的把关、合同预计效益的测算、合同执行过程的跟踪监督、执行后的总结分析等，发挥财务部门在合同管理中的监管职能，不仅可以有效规避资金、税务风险，更可以提升企业的经济效益。

［

关键词 ］销售；服务合同；财务管理；房地产行业

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1财务管理在参与房地产销售企业合同管理中的必要性

（1）全面参与项目前期评判工作，减少公司损失，提高公司收益。在项目可行性分析中，财务对项目经营效益进行预测，根据公司利润要求，对很可能出现亏损的项目，及时预警，努力为公司减少损失。当出现竞争项目时，根据预测的项目收益，选择最有利于公司的项目，提高公司经营效益。

（2）参与企业合同评审，提出与财务税收相关的专业意见，有效规避财经税务相关法规风险。房地产销售企业，大多由市场客户部拓展客户，根据客户需要起草合同，而此部分人员大多是非财务专业人员，在起草合同过程中对财务税收相关法规不了解，这就需要财务部及相关人员参与到合同的起草订立中，在相关领域提供专业可执行的意见，从而降低、规避财务税收风险。在销售合同订立过程中，财务根据以往的项目结算经验提供可靠的数据支持。财务部门会监控合同执行全过程，进行跟踪分析，其结果可为签订新合同提供宝贵的经验借鉴，保障合同的可执行性、安全性。

（3）确保销售合同的顺利履行。销售合同签订后，在合约期，每月都将按照合同内容由财务部办理结算。由于合同从起草到执行财务都参与其中，在每月结算时能及时发现合同条款之外的事项，并及时通知相关执行人员及领导，协调各相关部门，订立相应补充协议，完善合同管理，促进合同顺利履行。

（4）能为公司经营管理决策提供专业支持。合同执行全过程参与、监控、管理。从项目可行性分析数据测算、合同评审发表专业意见、合同执行项目全盘结算工作到合同后的总结分析评价，财务部始终是在客观独立地发表专业意见，用数据和事实说话，在公司决策时提供客观专业的意见和数据支持。

2财务人员在合同管理领域可以发挥的空间

（1）在市场客户部拓展到项目时，给财务提供此项目相关的数据，如项目建筑面积，委托我方销售的面积，预计销售单价，基础费率等信息，财务根据项目结算经验、利用专业知识，对项目在正常销售期的销售额、我公司将收取的服务费、将产生的人力成本费用进行预测，测算出本项目可为公司贡献的经营效益，根据公司要求的最低项目收益率来判断项目是否可以承接。

（2）在合同起草订立阶段。与开发商订立合同时，财务部门参与到合同评审中，与公司法务部门对合同的合法性、合规性把关，以降低风险、减少损失。法务部门重点审核合同文本的完整性、准确性及合法性等。财务重点审核是否符合国家相关税收法规、公司相关的财务管理制度；审核收款、付款、罚款、扣款及奖励等与结算相关的合同条款的合理性、严谨性和可操作性。法务部门、财务部门提出专业意见，经过修改及领导审批后签订合同。如房地产销售公司与房地产开发商签订的《××项目销售服务合同》，财务在合同评审时要关注：①合同中是否有附近楼盘的禁业条款，如签订了A项目楼盘，就不能在A楼盘周围几千米范围内再承接相竞争的楼盘。如果有类似条款，请提醒业务负责人关注，做好风险提示。②甲乙双方权利义务中是否有我方要承担案场运营费用，如果有我方承担的电话费等，要约定发票开给我公司，如果不能，可约定此部分费用从甲方应支付给我方费佣金中扣除。这些条款细微的地方如果约定不清晰，容易导致会计税务风险且费用报销不畅。③服务佣金结算关键条件应重点关注。房地产销售结算有其特殊性，一般约定每月按固定费用率结算，在完成季度、年度任务时，需要按照较高费率对项目之前较低费率结算的房源进行补差结算。这时要注意是全额补差还是超过任务部分补差。甲方是否有内部员工等关系优惠客户房源，关注此部分的结算条件可能与正常委托房源结算不一致。商品房销售会涉及结算时点的确定，如在房款全额到达开发商账户才给我方结算费佣金；或者业主签订商品房买卖合同就可以按照开发商实际收到房款金额给我公司结算，等按揭款到达开发商账户后再结算剩余部分服务佣金。发现漏洞或表达不清晰的地方，及时修改，把风险降到最低。④如果开发商要对销售业绩好的项目人员或团队进行奖励（费佣金之外的），应该按照税法及公司制度规定，由开发商通过我公司的薪酬体系下发，员工收入合并计缴个人所得税。不能由开发商直接发放，避免涉税风险。⑤在合同中会有一些罚款扣款项，此时要看如果是我方原因产生的，同意罚扣款，但应约定此部分罚扣款从应付的费佣金中扣除，并提出财务税务法规规定的可操作性的意见。⑥财务部根据合同约定的时间，在项目执行过程中对此进行跟踪，发现有延迟付款的开发商，给项目负责人发提示邮件，提醒催款，减少应收账款的发生。

（3）项目在执行过程中，财务部应按照合同条款，对项目结算信息进行审核，看是否符合合同约定的结算条款，是否有漏结、少结现象，扣罚款内容及金额是否与合同约定一致，财务部门对项目整个执行过程进行跟踪监控管理，确保公司收入的准确性、完整性，并测算风险预警，以降低风险。项目结束时，财务部要对整个项目的结算进行全盘的销控，发现项目是否有应该结算而未结算的费，并按照合同条款，提醒项目负责人追回相应收入，减少呆账、坏账的发生，减少公司损失。

（4）对合同执行后的评价。企业应当建立合同履行的评价制度，定期对合同实施情况进行汇总、分析、评价。包括项目预计收益实现率、合同履约率、尾款坏账率、客户付款履约率以及重大合同执行情况的总结与分析等方面的内容。通过总结与分析，找出合同管理中的不足之处，制定相应的改进和完善措施，完善合同管理制度。对项目合同的执行完成情况，进行统计分析，为公司经营管理决策提供依据。财务按照项目大小、客户结构、商品房产品结构等分类进行汇总分析，建立客户信用档案，配合其他部门建立客户信用评级体系，提高客户服务能力，加强应收账款风险管理能力。

3结论

合同管理全过程就是由洽谈、起草、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。凡涉及合同条款内容的各部门要共同管理，注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。房地产市场在不断发展，财务税务法规也在不断变化，财务人员应多去了解、适应市场的变化，努力学习相关政策法规，及时更新专业知识，不断提高合同管理能力，以便在将来合同管理过程中发挥重要作用。

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一、内部控制以及合同管理的相关概念

内部控制属于企业管理的范畴，主要是指根据企业的战略目标，单位建立起来的使各项业务活动互相联系，互相制约的措施，方法以及规程，是现代企业发展的产物，内部控制根据控制的目的不同，可以分为会计控制以及管理控制，会计控制就是对企业的经济业务，财务活动进行的控制，保证会计信息的真实完整以及财务活动的合法性，而管理控制主要是指保证与经营方针，决策的贯彻执行，促进经营活动的经济性，效益性以及效果性的控制活动，随着企业经营的发展，内部控制发挥着越来越重要的作用，合同管理主要是指合同双方当事人或者数方确定各自的权利与义务的协议，虽然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全过程就是对合同的洽谈，草拟，签订，生效以及失效的全过程进行的管理控制，避免出现法律责任，这里需要注意要时刻掌握合同的动态性，特别是掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改，变化，补充或者终止，以保证自身的经济利益不受损害。

二、房地产内部控制中合同管理的重要性分析

房地产行业在整个开发过程中，环节较多，涉及到的内容也较多，在运营过程中具有风险性，复杂性，法定性较强，因此，其有效运营主要依赖于合同管理，通过有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及质量，对其合同双方提出明确的要求，规范责任义务，防止法律纠纷，另一方面，随着我国税务政策的不断变更，特别是最近的税率一变再变，对于合同中成本的计算有着直接的影响，进而影响企业的纳税筹划，因此，在房地产行业实施有效的合同管理至关重要。

1.控制建筑工期及质量，规避法律纠纷

由于房地产建筑工程阶段是整个开发过程的核心环节，建筑工期，工程质量，工程进度，工程费用等都需要通过合同来进行约定，通过加强合同的管理，对合同的相关内容进行协定，一方面，可以对建筑实施过程做出统一安排，协调各个资源，规避资源浪费，另一方面，明确建设主体各方的责任与义务，促使各方按照合同约定的履行义务并处理所出现的经济纠纷，能够起到规范建设主体行为的积极作用，防范法律风险，对整顿我国的建筑市场起到了积极的促进作用，因此，加强合同管理至关重要。

2.提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要

当前我国的房地产市场已经全面开放，市场竞争愈发激烈，面对来自于国外房地产行业的冲击与挑战，就必须适应国际规则，加强合同管理，才能与国外的企业争得一席之地，因此，通过有效的合同管理，可以约束自身的行为，使得自身的经营发展更加规范化与系统化，从这一角度来看，加强合同管理是迎接国际竞争的必然选择。

3.有利于纳税筹划，规避税务风险

在营改增之后，增值税的税率也发生了一系列的变动，增值税对新开发项目会有成本的影响，并且在当前，税务征管形式依然严峻，企业面临着一系列的税收风险，给企业带来巨大的压力，例如税务稽查双随机制度，一案双查，重大税收违法案件予以公布披露，五证合一和黑名单制度，以及联合执法，多部门联合惩戒，这些措施的实行都给房地产企业带来了一定的压力，开展税务筹划十分必要，但是，税务筹划的出发点就是对合同进行管理，通过梳理合同，一方面，可以对项目的成本进行明确，进而通过成本的确定开展税务活动，节约企业的经济成本，例如大包工程发票的开具，总分包合同申报税款是否可以进行税务抵扣等，这些都可以通过合同的具体约定进行相应的筹划，进而节约企业的税务成本，另一方面，可以在合同中明确双方的责任，工程施工时进行税收风险控制，规避税务风险。例如印花税，房地产合同中单个合同金额最大的一般都是总包合同，在营改增之前房地产企业是营业税，合同金额一般都是含税价。在营改增之后就是增值税，合同签订的时候如果还是按惯例一个含税总金额，那么在缴纳印花税的时候就会多缴纳。如果在合同签订的时候价、税分别体现，那么在缴纳印花税的时候只要按价的金额为计税依据就行。例如增值税，在2019年国家又一次降税减负，4月1日以后增值税从原来的10%降为9%，在签订合同的时候如果总包合同是固定含税价，那么由于税率的调整，房地产企业相当于多付了1%的成本。但如果在签订合同的时候价、税分别体现，这样一来，相当于节约了1%的成本。一比较成本支出立刻高下。例如土地增值税，在签订售房合同时，如果是精装房出售，在合同中直接签订是精装修，那么土地增值税是按含装修费的金额为计税基数。但是分开成两个合同签订，一个毛坯售房合同、一个装修合同，这样在缴纳土地增值税是计税基数就是毛坯售房合同的金额，契税也是如此，这样的例子还有很多。

三、针对房地产内部控制中的合同管理提出的相应的优化建议

通过以上分析，可以知道房地产内部控制中的合同管理对于企业的发展至关重要，能够控制工期以及质量，规避法律纠纷和税务风险，提升房地产竞争实力，是迎接国际竞争的需要，因此，需要根据房地产的合同管理提出相应的优化建议，提升合同管理水平。

1.细化合同细则，明确彼此的责任义务

房地产合同牵涉内容较多，是一项技术性以及专业性很高的工作，一个房地产开发项目包括土地出让，资金借贷，勘察设计以及施工与竣工等阶段，每一个阶段需要制定相应的合同，合同的内容又不尽相同，因此，为了保证合同的实施效果，避免法律纠纷，应该细化合同细则，明确彼此的责任，主要从以下几个方面进行完善，首先，提升房地产建筑企业合同双方的合同责任意识，规避口头合同，私下合同以及阴阳合同等情况，将合同的具体内容落到实处，明确彼此的责任与义务，双方应该本着互惠互利的原则认真履行自身义务，其次，由于房地产建筑涉及环节较多，因此，一方面，需要细化各个合同的细则，比如原材料购买环节，施工环节，通过制定相对应的合同细则，明确彼此的义务，才能够为合同双方的经济活动提出一定的制约，另一方面，动态把握合同全流程，随着房地产建筑工程的开展，从准备阶段到履行收工阶段一直处于不断变化的环境中，因此，房地产企业应该委派专业的合同管理负责人及时分析合同环境的动态变化，例如原材料价格上涨，施工工期延误等情况对合同造成的影响，进而及时管理合同，规避经济损失，这里需要注意的是要提升合同管理人才的素养，培养综合性强的合同管理人才，由于建筑行业的业务涉及的专业较多，经济，内控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘标准组织招聘活动，并且定期对其进行经济，法律等工作的培训，提升他们的专业水平。

2.建立合同信息管理系统，实现信息化管理控制

目前，随着大数据时代的到来，通过建立有效的信息管理系统，实现合同的动态管理已经成为主要趋势，本文认为，可以从以下几个方面进行完善，首先，根据房地产的业务情况引进符合业务操作的信息系统软件，并且提升各个部门的员工的信息化处理水平，保证在信息平台操作准确及时，其次，将房地产企业的业务信息数据录入到信息平台中，包括原材料成本，施工工期，机械设备以及人工成本等，员工需要在信息系统中定期更新数据，以保证信息平台所反馈的数据真实完整，为合同管理提供准确的参考依据，再次，实现各个部门的信息共享，合同管理人员通过信息平台可以看到各个施工项目的信息数据，随时掌握合同各个条款的履约，纠纷等变化情况，以实现对合同的及时管理纠正，最后，定期对信息平台进行维护，安装杀毒软件以及防火墙，防止合同信息泄露。

3.加强与各方的联系，防止出现合同争端

合同管理最重要的一个部分就是加强与税务部门以及交易方的联系，防止出现税务问题以及法律争端，因此，需要从两个方面进行开展，首先，根据合同的相关内容进行合理的税务筹划，节约税务成本，并且当合同环境发生变动时，税务筹划的相关内容也会随之变动，容易发生税务风险，因此，需要及时与税务部门进行沟通，取得他们的理解，如果遇到合同中关于税务业务的问题，也需要与税务部门进行交流，合理变更合同税务内容，另一方面，需要加强与交易方的联系，合同相关内容发生变动要及时通知对方，与对方进行友好协商，在争取对方理解，双方互惠的基础上对合同内容进行变更，尽量规避法律争端等现象。

四、小结

本文通过阐述房地产内部控制合同管理对于行业的影响作用，明确了有效的合同管理对于房地产企业这种特殊行业来说至关重要，并且从信息化建设，加强各方协同以及细化合同细则等方面提出了优化策略，以求能够提升合同管理水平，促进房地产企业发展进步。