商业街区设计模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业街区设计，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

Abstract:This article explores how to use stereoscopic transportation,open public space, stereoscopic green and so on in the commercial area as a research object.It is order to re-integration the fragmented of urban commercial space, and to creat a humanized of urban commercial area which is attractived and vibrant.

Keywords: stereoscopic transportation;open public space;stereoscopic green;humanized design

中图分类号:TU984.13

文献标识码:A

文章编号:1008-0422(2009)12-0093-02

1概述

1.1城市环境发展的现状

随着城市化浪潮的涌进,城市的数量与规模日益增长,城市人口的膨胀带来了一系列的城市问题。交通情况日益糟糕,交通压力也日益增大,环境条件逐渐恶化。人类的生存活动日益增多,每种活动方式的存在都向城市索取空间资源如建筑需要空间、绿地需要空间、公共活动场所学要空间、道路需要空间等等。这一系列的问题随着城市的发展日益突出,因此城市发展必须突破传统的二维向度而向三维的立体化格局转化。

近几十年来,城市商业街区空间结构越来越呈现出复杂性和多样性,高层建筑、空中花园、人行空中步道、地铁、屋面广场、台阶商城、建筑中庭和室内步行街等要素,在人们的生活体验中越来越普遍,从而导致城市的空间朝着立体化和复合化的方向发展。

1.2城市商业街区立体化的研究意义

城市商业街区的立体化设计是运用多向度的穿插和层叠的手法来整合城市环境,促进土地使用的集约化,实现分合得体、整体有序。商业街区的立体化设计可以把原先被割裂的城市活动空间,如广场、绿地、公园等空间与大型商业建筑空间联系起来,如地下以地铁车站为枢纽,地面以步行街区为纽带,空中以空中步道为基础,在功能兼容的情况下,形成办公、居住、商业、娱乐及文化为一体的城市综合商业街区空间体系。

2商业街区的立体化交通系统

2.1商业街区与城市交通链接关系

城市交通是城市生活环境重要的因素之一,应尽可能满足流动与效率,秩序与安全的要求。由于商业街区往往处于城市中心,人流密集和建筑集聚化加剧了交通组织的复杂性。因此,商业街区交通与城市交通呈现出多维度、多样化的发展,而立体化的交通网络则是必然倾向。

现代的城市交通本身已经形成一个立体网络,为了要把城市交通和人流从城市中引入街区,必须从地面、空中和地下三个方面综合考虑。如(图1)日本九州转运站的交通体系与商业街区的关系。它们将来自城市交通中的空中人流通过空中步行天桥引入街区;地下人流主要通过地下通道和地下步行街引入街区。而这些交通系统都能有效地避免汽车交通的干扰,既方便又舒适安全,给商业街区带来可观的客流。而在同一层面上的交通,我们根据交通工具的不同特性进行组织分流。由于城市地面交通的车行系统主要是由公共汽车、小汽车、自行车等构成,设计中可以利用绿化或小品等设施合理地组织车行流线和步行流线,并通过竖向交通体系如自动扶梯、电梯等将空中、地面和地下交通联系,形成完整的立体交通网络。

2.2商业街区中的交通体系

商业街区中的交通体系主要是以步行为主,车行为辅。我们将各种交通流线在不同层面上进行分离,彻底达到人车分离。车行与人行置于不同标高,通过街区中竖向交通的连接,形成三维的立体步行空间系统。

商业街区的步行系统包括地面人行道、商业街、过街天桥(联系道路两侧)、空中步道(建筑间的联系)、地下步道(地下通道、地下商业街、地铁站点等)、中心广场 (包括下沉式广场或高架层面广场)及建筑内部空间。立体化设计是加强这些步行系统的连接,形成整体的商业街区。(1)商业街区中建筑之间的连接:通过空中步道和地下通道把建筑组群串联在一起,形成有机的整体。如(图2)香港中环,空中步道不仅恢复了割裂的城市环境,而且还增加了城市活动的连续性和交往的大众性。并且在激发城市活力的同时,也有利于提高商业经济效益。(2)建筑内部空间与外部空间环境的连接:内部空间是外部空间的延续,立体化的连接使建筑内部也成为步行系统中一个重要的环节。如(图3)香港太古大厦的室内中庭与外部空间通过上下穿插、左右渗透,有机串联在一起,使中庭成为公共开放空间,模糊室内外空间的概念,便于商业氛围的营造。

3公共开放空间及绿化系统的立体化设计

3.1公共开放空间

城市商业街区的公共开放空间体系已经超越了地面环境的层次,拓展到地下和空中。因此,公共开放空间已不是传统意义上的水平方向的伸展,而是更多的发生在水平和竖向的立体层面上。

在商业街区大型开放性空间的设计中,我们采用不同标高处理,产生不同的空间体验。如接近地面的开放空间是地面水平空间的延续,让人体验到居高临下,形成上下交流,超越了面对面交流的界面,具有独特的吸引力;下沉式广场则可以形成温暖、 围合的氛围,具有强烈的亲和性、静态性,便于人们购物之余的休闲活动,而且还可以形成表演的舞台,使身处不同标高层面的人都能欣赏。另外,我们还可以利用建筑结构的坡形剖面或台阶形大坡地,设计台阶式开放性广场,广场面向阳光或优美风景,也能成为人们乐于聚集交流的场所。

如Coco购物中心(图4),公共开放空间的形态变化通过多层次交通系统,将不同层面的活动场所串联成为一个整体,打破了以往公共开放空间二维平面空间的概念。上升、下沉的相互穿插组合,构成点、线、面相结合的立体开放空间,更具层次性和戏剧性特点。这种立体的公共开放空间还可以提供动静相宜、步移景异的景观效果,丰富了城市的风景。

3.2 立体绿化系统

针对商业街区的建设密度高、地面绿化空间少的问题,基于“立体化设计”的理念,力求营造一个垂直庭园城市商业街区。我们在设计中通过利用现有的地面公园、街边绿带与街区中空中的绿化平台、庭院、屋顶绿化、地下庭院绿化、建筑室内绿化等有机融合,形成多层次、多角度的绿化景观。这不仅大大提高了绿化面积,而且为人们提供充满新鲜体验的休闲、购物、娱乐的城市商业街区绿色景观环境。

4人性化设计

物质与精神构筑了人类的整个生活领域,人们在追求物质和精神利益的同时,不断地在改造着整个社会。人们的生活方式从简单、单一朝着复杂、多样化的发展。由此产生了符合人们心理需求,满足现代城市要求的立体化商业街区。(1)立体化的商业街区便于营造商业氛围,活跃人们的城市生活:立体化设计使得商业空间从地面延伸到空中及地下,增加了商业街区中的商业面积,给予人们对商业文化更多的需求。(2)人车分离体系:街区立体化交通网络彻底地将人与车分离,把人们从机械交通的紧张状态中解脱出来,并在商业环境中设置休息长椅、立体绿化、景观小品等设施,营造悠闲、舒适、轻松的步行商业空间环境。(3)空中庭院:在中国传统的园林中,高处多置“台”,即《园冶》所谓:“高方欲就亭台”。 我们对“台”进行叠合地绿化设计,形成了立体式的庭院,并将庭院上升到空中,成为空中庭院。在商业街区的组团节点中设置空中庭院,能使人们在不同的时间和空间都能感受自然,亲近自然。

5结术语

现代主义的功能分区让城市生活的各要素相互分离,彼此割裂。城市资源得不到有效的整合与利用,城市集约化效应相对来说没有得到充分的发挥,传统城市中的公共空间、聚会场所逐渐为机动交通做出巨大牺牲。我们希望能够通过商业街区的立体化设计的研究,利用立体交通网络,整合公共开放空间,立体景观绿化系统等设计手法,营造生动宜人的商业街区,从而提升城市活力。

(注:以上图片均来源于参考文献)

参考文献:

[1] 刘念雄.环境魅力与社会活力的回归 [J].世界建筑,1998,102 :20 - 24.

篇2

凯文・林奇在《城市意象》中提到：“一个可读的城市，它的街区、标志物或是道路，应该是容易认明，进而形成一个完整的形态。”[凯文•林奇.城市意象[M].北京：华夏出版社，2001.2-3]所谓城市的可读，是因为它由可认知的符号所组成。因此，作为城市子系统的街区、标志物和道路等元素，在对其进行设计时，应从挖掘和保护特色文化、打造具有自身独特可认知符号等方面入手，最终形成一个特色的城市形态。

一、保护理念与再设计理念

保护理念

文章开头对可读性城市塑造的解读中提到了对特色文化的保护。城市的历史文化街区，往往是城市中营造特有场所感和认同感的标志物，它是构成城市魅力和活力的重要组成部分。对这些历史街区的保护，正是塑造可读性城市的一个重要方面。

常跃中老师在《街区环境特色设计中的特色保护》一文中，对“保护”一词的内涵做了“历史的保护、场所精神的保护、保护的动态可持续性和保护的价值开发与效益的最大化”这四个方面的解释，其中“历史的保护”指的是：保护历史街区的文化遗产不单单只是建立在保护单个实体上，而是将自然环境融入其中的整体、统一性的保护；“场所精神的保护”指的是：对外在实质环境等具体事物的精神文化和内在的人类长期使用的痕迹以及相关文化事件的保护。因此，可以从构成场所的物态内容和活动两个方面来进行；“动态的可持续性保护”：是将历史、现状、未来联系起来进行考虑，使之处于最优化的状态；“价值的开发和效益的最大化”是保护理念的最终目标，即是从文化层面和经济层面的双重考虑。[常跃中.街区环境设计中的特色保护[J].装饰，2007.10（110-112）]本文正是以这四个方面的保护为指导，探讨乌鲁木齐民族商业街区特色环境的保护设计。

再设计理念

再设计理念是指重新面对已有的物体，把物体从熟知变为陌生所进行的创造过程，同时也包含了把社会中人们共有的、熟知的事物进行再认识意义的一种方式。本文以保护民族文化，塑造特色商业街区环境为目标，在原有街区的结构中，对其进行重新的规划和再设计，将原来密集、狭窄、弯曲回旋的具有神秘和趣味性的街道空间加以利用，在此基础上进行重新的设计，不仅加强了对传统文化的保护，同时也打造了符合现代城市街区特点的商业性空间。

二、乌鲁木齐山西巷的历史沿革与现状分析

乌鲁木齐山西巷的历史沿革

山西巷位于乌鲁木齐龙泉街与解放南路附近，是纵深发展的综合商业区，具有四重特征：首先，山西巷是乌鲁木齐民族风情一条街的“开端”，是城市中较为繁荣的民族传统商业聚集地；其次，它坐落于乌鲁木齐城市旅游中心的南北交通干道上；再次山西巷是乌鲁木齐城市中心中轴线上的重要组成部分；而且它还是乌鲁木齐城市中少数民族聚集地之一，传统民族买卖方式的保留地。上述四重特征决定了山西巷在体现乌鲁木齐城市民族文化特色等方面占有举足轻重的地位，它不仅是历史、商业文化最悠久、最富有民族传统特色的商业区，而且它的发展是随着整个城市文化的变迁而发生改变的，每个阶段的发展都有着特色历史文化的烙印。

从历史记载来看，现位于乌鲁木齐山西巷一带的民族商业区、二道桥市场以及国际大巴扎，同属于原来二道桥民族传统商贸区。在1896年，二道桥一带就已有种类齐全的各种市场，另外大小饭馆、钱庄、制衣铺、剃头坊等辅助设施也是一应俱全。同年，清政府在乌鲁木齐给俄商划定了“贸易圈”，许多俄商店铺也随之而来，逐步形成了著名的“外货市场”。后，俄商“洋行”的衰落，各种民族小吃店、铁匠铺、杂货店、点心铺等布满街道两侧。其后，根据现在乌鲁木齐市总体规划的要求，建成了集民族建筑精品、商业、旅游、娱乐等为一体的新疆国际大巴扎建筑群，集中体现了乌鲁木齐民族商业区的特点。

客观上讲，虽然后期建成的国际大巴扎商业建筑群目前已成为新疆最具特色的商业区，但其周围的民族山西巷一带却很少得到有效的保护和规划，对人文历史资源的保护、开发和利用则更显得滞后。

乌鲁木齐山西巷现状分析

山西巷由于没有融入到国际大巴扎民族商业圈之内，不仅缺乏街区环境与人文历史精神的特色保护，而且缺乏科学的指导综合性规划设计，因此难免会出现一些突出性的问题：首先，科学保护规划的缺失。主要表现在街道空间店面经营的错位和空间资源的闲置。在山西巷的街巷中，大多以经营普通的低档商品为主，店面较为凌乱。使得传统的小尺度的商业街巷承受了过重的商业重任，货物和人流的大量涌入使富有历史文化街巷失去了它的本来面貌。由于街巷中店面配置的无序，使得山西巷所依托的自然街区形态、历史人文资源以及神秘而有趣的街巷空间、建筑景观等各方面的资源，不仅没被充分的利用，反而失去了原有潜在的空间价值。其次，街巷中地域性公共艺术及无障碍设施的缺乏。在街巷中，无论是沿街外立面、侧街或小巷，整个空间结构似乎都是为了商业而商业、居住而居住，过多的追求功利，而忽视了对地域文化、场所精神以及可读性城市特点的保护和培育，从而丧失了场所中历史文脉的现代价值潜力的挖掘，以及更多经济开发的可能性。除此之外，商业街区中对于儿童、老人等特殊人群的关照几乎为零。最后，有效、正确、全面管理政策的缺乏。由于没有科学的、综合性街道规划管理作为理论指导，使得街区中的建筑外观逐渐的被破坏，而杂乱无章的、缺乏整体设计的新建筑外观、材料以及色彩，不但没有起到更好的修复和美化作用，反而破坏了商业街区中原有的特质，造成了“猫虎”不像的现状，也造成了街区空间特色的沦陷。不仅如此，乌鲁木齐城市的管理阶层在对山西巷民族商业街区进行管理时，对街区色文化的买卖传统方式给予打击和取缔。这项举措严重缺乏对市民生活意识的考虑，同时也是对场所精神中内在因素的破坏，没有实现从物质的保护发展到场所中人的行为文化及精神保护的层面。

三、乌鲁木齐山西巷特色环境保护与再设计的目标和原则

对山西巷民族商业街区色环境保护和再设计方面，应遵循以下目标和原则：

首先，坚持对空间完整性、历史真实性以及文脉延续性的保护原则。此原则不仅强调街道在空间形态和整体规划上的完整性，同时也对街区中独特人文环境氛围，悠久商贸传统买卖方式以及人文历史等多方面的全面保护。此原则决定了山西巷今后发展是以文化为主导，以挖掘街区历史文化为起点，以保护新疆特独特的民族传统商贸方式为手段，以打造特色环境和形成商业旅游业态为最终目标。

其次，坚持民族商业街区的价值多元化及地域个性的保护原则。山西巷特色环境的保护和重塑， 不应只是作为历史的复原，而应该放在城市现代化发展的整体进程中来进行更新，协调多方面的因素达到可持续的发展目标，使其保持自身价值多元化。对于一个城市来说，地域性是该城市历史文化的积淀，对城市营造和市民的行为起着潜移默化的影响，是一个民族的精神支柱和行为准则，也是区别于其它城市最本质的特点。

最后，坚持以人为本的设计原则。山西巷作为乌鲁木齐城市中具有代表性的民族商业街区，应反映和满足市民不断增进的物质和精神生活需求，创造符合当地居民生活的模式。因此，应该以人的尺度作为衡量一切的标准来进行，应把人的感受和需求作为保护的重点来考虑。

四、乌鲁木齐山西巷特色环境保护与再设计的具体方法

对于乌鲁木齐山西巷特色环境的保护以及街巷再设计的具体实施方法，将从商业街区的规划构思、空间边界、建筑界面、街道景观等方面展开，力求在保护原有特色环境的基础上，重新规划和设计出适合现代城市商业街特点的民族商业街区。

1、街区规划

首先，按街区中原有建筑和自身肌理将其功能区域划分为三部分：1）、主干道沿街区域（主街）：民族现代商业空间、对应现代文化，商业模式较为现代，所受物品档次较高；2）、副干道沿街区域（副街、居民住宅楼和商业楼之间的小街巷）：民族跨时空复古时尚空间、对应街头文化，商业模式介于现代和复古之间，所受物品适于大众；3）、小巷子区域（穿插于副街之中的巷子）：民族传统手工作坊空间、对应院落文化，商业模式较为传统，是传统文化的体现。用于此模式的物品，一般是具有民族特色的手工艺品。其次，在不影响街区大的格局下将街区中的空间形式作相应的调整，以开敞式为主，增加半开敞式和空中式。同时将山西巷主干道沿街区域的部分商品买卖以“外街内引”的规划方式引向内街小巷中，实现人们步行、购物与车辆的分流，创造城市规范化购物环境。最后，商业街区空间功能由原有的以商业和居住为主，转为重点以商业为主，居住为辅；同时介入更多的餐饮、展示、旅游等活动区域，以适应现代城市商业街区功能的多元化发展。

2、空间边界的再设计

为实现“街市内引”及内街价值体现的双重目标，在进行空间边界的设计时，应强化外街中部入口及内街原有北部入口的开放性和指示性，使其成为连接内外商街的主要标志性通道。同时，增加两个副标志性通道，使外街人流更容易看到并进入内街，达到上述双重目标。由于受现有街道走向的制约，街巷中的边界呈直线状态，缺少进退、转折的变化。为打破此状态，在内街边界设计时，将其街巷空间中的节点增加，并运用转角和小空地来减少内街直线的局面。

3、建筑界面的再设计

首先，外街的建筑立面缺乏地域元素，无法通过建筑语言来表达地方文化，并与临近建筑表面脱节。因此，在进行再设计时，将外街立面加入地域文化的元素并加以修复；在内街空间关系得到改造后，将其内街建筑的外立面也同样运用现代建筑材料，进行民族图案、民族纹样的拼接，局部使用雕花木柱和透雕装饰来增加街道的亲切感，突出新疆浓郁的地域特色。其次，在对街区建筑外立面颜色的考虑上，将本着与周围环境相协调统一的理念进行设计。最后，为打破街区中建筑界面的单一，将传统的前店后坊、木板式等店铺形式融入其中，以实现对民族传统文化的进一步保留和延续。

4、地面铺装的再设计

为保持与城市其他商业街道地面的统一，在对街区内外街道的地面进行再设计时，首先，对外街地面进行保留，将其不完整的地方进行修补。其次，内街地面采用流线型铺装，以起到纵深引导的作用，以此来减弱直线型街道给人带来的单调，使空间组合具有多种可能性。同时，在与外街垂直交叉口或节点处，通过地砖颜色、方向的调整，或拼贴指示性图案来进行方向的引导。

5、环境小品的再设计

山西巷街区环境中的小品设计，不仅要加入体现传统文化、地域文化、人文文化的标志性雕塑，同时根据内外商业步行街巷的尺度，增加地域性植物景观，如特色的景观树以及亲人尺度的灌木、植物容器、鲜花盆景等，来增添街道的温馨和亲人特质。最后，公共设施的增加也是对其街区完整性的另一种表现。

结语

城市中的历史街区是城市历史文化、场所精神等各方面保持最完整、最丰富的地区，而城市中最难能可贵的文化就存在于历史街区中人们世代所遵循的习俗和生活方式中。因此，本文对乌鲁木齐山西巷民族商业街区环境的保护和再设计，是重新认识并充分利用现有资源，保护城市的地域文化，保留集中体现民俗风情的街区、建筑以及人们生活方式，以期达到对历史文化和场所精神的进一步保护。

【参考文献】

[1] 凯文・林奇.城市意象[M].北京：华夏出版社，2001.

[2]常跃中.街区环境设计中的特色保护[J].装饰，2007.10（110-112）

[3]张勃．城市商业步行街地域性设计研究[D].西安建筑科技大学硕士学位论文.2004．

[4]杜雁．历史性步行商业街户外环境设计研究[D].华中农业大学硕士学位论文.2003．

[5]刘丽娟．城市步行商业街区的改造与更新[D].武汉理工大学硕士学位论文.2007．

[6] 覃伟伟. 城市化进程中新疆民族传统商贸方式保留的可行性研究[J].硕士论文，2010.

作者简介：覃伟伟，女，1983年生，河南省安阳市人

现工作单位：昌吉学院美术系，研究生学历，主要研究方向为艺术设计。

篇3

1 前言

1.1项目背景

湖南省永州市是湘、粤、桂三省重要的物流集散基地，特别是农、副产品生产销售基地。黄泥井商业街位于永州市冷水滩城区河西商业区。该片区是永州市冷水滩城区实施旧城区改造工程的重要地段，这一地段建设是旧城改造和周边社会经济发展的客观需要，也是传承冷水滩城区原有功能的具体体现。

现状的黄泥井市场是当地的农贸产品集散地，商业文化氛围浓郁，每天有上万人在这交易，在冷水滩区及周边地区有一定的影响力，随着经济的发展，整个片区地理位置的商业价值愈见增长，但场地明显偏小，基地现状建筑品质较低，沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将肌理往地块内部延伸。人流、车流混杂给零陵路带来一定的交通压力，同时，这一片区的城市形象也急需改造，规划设计新的商业市场势在必行。

1.2用地现状

基地西靠零陵路，东临任家院北路，北起解放路北，南至虎岩公园，南北长约500米，东西宽约90―280米。近几年来，在永州市城市总体规划的引导下，加快了旧城区的改造步伐，使中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散，特别是零陵路沿线，旧城改造取得了一定成效。黄泥井超级大市场的建设开发正是由于这种趋势。规划区内，还有永州市生资公司、种子公司、冷水滩区供销社等单位建筑为2－7层的民房和公寓，多半外观陈旧简陋，基础设施建设滞后，无公共活动场所，商业、办公与居住混杂，对片区的建设和景观营造增加一定的难度。

1.3交通现状

本规划区位于永州市冷水滩老城区，主要交通量集中在南北向的零陵路，以及东西向的解放路、狮岩路上。规划梅山路交通量在近期内，尚未贯通。规划区有铁路通过，近期将被拆除，沿原铁路线改造为区内机动车道。

南北向的荣辉路、任家院路段为16米的城市支路，保留一定的交通性质，交通均为居住区内交通，具备步行化可能。同时由于本次旧屋区改造的统一建设开发，梅山路等支路的建设为统筹疏导超级大市场和居住小区交通提供了条件。黄泥井市场的建设势必会减轻了旧城区的人流、交通过于集中的压力。

2 规划理念

2.1统一设计的理念原则

强调商业街区完整性与统一性，以风格统一的环境设计规范整条街道，并要求对这条街实施统一的管理。努力提高文化品位，精心设计小品、水景与绿化，整治广告与店面。

2.2“以人为本”的理念

贯彻以人为本的思想，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的购物环境。新经济时代的商贸业不应局限于单纯的购物，更应体现对人的关怀，注重营造一种休闲享受的氛围，让购物成为一种享受和乐趣。

3 规划构思

依托现状及其区位条件，结合城市总体规划及改造要求，其用地性质定位为集商业购物、文化娱乐、居住、办公、休闲等功能于一体的综合商业街区。规划打破原有的建筑布局，形成新的环境，布局划分以步行商业街为主，配置大型农产品交易市场、商业步行街、高层商业办公大厦及生活居住的新型综合小区。完成城市商业与居住；城市交通与建筑格局；建筑密度与城市环境的改造及规划设计。使该片区成为冷水滩城区一个“以人为本”、以“商业文化”为内涵，具有功能空间多样性、景观空间特色性、环境空间可持续性的现代综合性城市商业街区。

4.规划布局

4.1功能分区

本片区的功能传承商业功能，注重各种互补功能，是综合商业街区开发建设的重要经验。黄泥井商业街区由三部分组成：北面，中部为步行商业街，南面规划为花鸟市场。靠近零陵路建设高档写字楼，东侧为居住小区，其中西、中部为商业兼容住宅，就地安置拆迁的居民。此外，黄泥井商业街区涉及改造安置区、东面商品房小区等居住区，同时中心入口小广场还涉及市场和西侧高层区。

摘要：黄泥井商业街区是永州市冷水滩城区河西商业区的重要组成部分，由于该地段商业价值的提升，规划结合旧区改造打造一个全新的综合性商业街区。本文结合湖南省永州市黄泥井商业街区规划设计项目，阐述了在城市化进程的背景下综合性商业街区的设计。

关键词：商业街区；规划设计；市场

1 前言

1.1项目背景

湖南省永州市是湘、粤、桂三省重要的物流集散基地，特别是农、副产品生产销售基地。黄泥井商业街位于永州市冷水滩城区河西商业区。该片区是永州市冷水滩城区实施旧城区改造工程的重要地段，这一地段建设是旧城改造和周边社会经济发展的客观需要，也是传承冷水滩城区原有功能的具体体现。

现状的黄泥井市场是当地的农贸产品集散地，商业文化氛围浓郁，每天有上万人在这交易，在冷水滩区及周边地区有一定的影响力，随着经济的发展，整个片区地理位置的商业价值愈见增长，但场地明显偏小，基地现状建筑品质较低，沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将肌理往地块内部延伸。人流、车流混杂给零陵路带来一定的交通压力，同时，这一片区的城市形象也急需改造，规划设计新的商业市场势在必行。

1.2用地现状

基地西靠零陵路，东临任家院北路，北起解放路北，南至虎岩公园，南北长约500米，东西宽约90―280米。近几年来，在永州市城市总体规划的引导下，加快了旧城区的改造步伐，使中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散，特别是零陵路沿线，旧城改造取得了一定成效。黄泥井超级大市场的建设开发正是由于这种趋势。规划区内，还有永州市生资公司、种子公司、冷水滩区供销社等单位建筑为2－7层的民房和公寓，多半外观陈旧简陋，基础设施建设滞后，无公共活动场所，商业、办公与居住混杂，对片区的建设和景观营造增加一定的难度。

1.3交通现状

本规划区位于永州市冷水滩老城区，主要交通量集中在南北向的零陵路，以及东西向的解放路、狮岩路上。规划梅山路交通量在近期内，尚未贯通。规划区有铁路通过，近期将被拆除，沿原铁路线改造为区内机动车道。

南北向的荣辉路、任家院路段为16米的城市支路，保留一定的交通性质，交通均为居住区内交通，具备步行化可能。同时由于本次旧屋区改造的统一建设开发，梅山路等支路的建设为统筹疏导超级大市场和居住小区交通提供了条件。黄泥井市场的建设势必会减轻了旧城区的人流、交通过于集中的压力。

2 规划理念

2.1统一设计的理念原则

强调商业街区完整性与统一性，以风格统一的环境设计规范整条街道，并要求对这条街实施统一的管理。努力提高文化品位，精心设计小品、水景与绿化，整治广告与店面。

2.2“以人为本”的理念

贯彻以人为本的思想，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的购物环境。新经济时代的商贸业不应局限于单纯的购物，更应体现对人的关怀，注重营造一种休闲享受的氛围，让购物成为一种享受和乐趣。

3 规划构思

依托现状及其区位条件，结合城市总体规划及改造要求，其用地性质定位为集商业购物、文化娱乐、居住、办公、休闲等功能于一体的综合商业街区。规划打破原有的建筑布局，形成新的环境，布局划分以步行商业街为主，配置大型农产品交易市场、商业步行街、高层商业办公大厦及生活居住的新型综合小区。完成城市商业与居住；城市交通与建筑格局；建筑密度与城市环境的改造及规划设计。使该片区成为冷水滩城区一个“以人为本”、以“商业文化”为内涵，具有功能空间多样性、景观空间特色性、环境空间可持续性的现代综合性城市商业街区。

4.规划布局

4.1功能分区

本片区的功能传承商业功能，注重各种互补功能，是综合商业街区开发建设的重要经验。黄泥井商业街区由三部分组成：北面，中部为步行商业街，南面规划为花鸟市场。靠近零陵路建设高档写字楼，东侧为居住小区，其中西、中部为商业兼容住宅，就地安置拆迁的居民。此外，黄泥井商业街区涉及改造安置区、东面商品房小区等居住区，同时中心入口小广场还涉及市场和西侧高层区。

4.2业态分布

1）农产品交易市场―――依托现状商业条件，新建大型农产品交易市场，延续黄泥井市场的传统功能的同时，也提高对市场的综合管理。

2）步行商业街―――中心广场北侧的商铺为三层，中心广场南侧的中央商铺为三层，东西两侧为商住混合的商铺，一至二层为具有独特吸引力的时尚购物街，四至六层为居住功能，作为就地安置拆迁住户。二层商铺之间设计连廊方便顾客购物。

3）商务大厦―――根据规划要求，沿零陵路拟建高层综合性商业大厦，北面的二层建筑为综合性商业空间，南面为高层公寓式写字楼，可作为办公或酒店灵活置业。

3）花鸟市场―――结合南面的虎岩公园，新建休闲型的花鸟市场，创造轻松、舒适、独具特色的商业环境，给城市肌理注入新的活力。

4）住宅小区―――结合安置拆迁区的就地安排，在步行商业街东侧统一规划建设住宅小区，营造良好的人居环境。

4.3空间组织

北入口结合辅地和植物配景，形成标志性入口广场。中心入口结合旱地喷泉和驻留平台，与对景广场形成曲线化的景观空间。此外，布置了儿童戏水区和地面喷雾设施，营造欢快的氛围。南入口简化处理，以花鸟市场中间通道的标识牌和广告牌作为引导，将真正的入口广场置于南面广场上，结合小型园林广场与喷泉。该广场位于虎岩公园对面，可以形成良好的引导区景观和过渡作用。

5 交通组织

在步行商业街中部设置中心广场，强调步行者优先的原则，建立一个安全的步行系统，实行人车分流和机动车管制交通方式。强调无障碍设计的原则，在步行街区增加对残疾人的专用设施，体现人性化关怀，反映市民文明程度，强调城市对外形象。

步行街区只允许行人、非机动车通行。机动车交通利用步行街道路进出，避开主要人流，便于卸货与工作性人流出入的需要；并实施红绿灯交通管制。机动车流尽量控制在街区入口附近，减少对步行的干扰；步行街路宽控制在12.0m，分别为5.0m、5.0步行道和2.0m绿化休憩区，符合商贸空间的步行尺度。步行街区在紧急情况下，可通行消防、急救等特殊功能用车。区内主要围绕农产品交易市场、商业街及商务大厦布置室外停车坪，地下停车库主要布置在农产品交易市场和商务大厦地下层。

6 街景形态

规划全区建筑以多层为主，在规划区西侧建设高层商务大厦，形成“一点”的高度控制形式；同时，通过商务大厦东侧布局的多层步行街形成有机的联系，使规划区中心的空间更为开阔，共同构筑富有变化的城市天际轮廓线。

街道空间形态强调沿街建筑界面的连续，沿街高度控制，步行街空间高度和宽度比在0.8－0.9之间，空间感适中，极具有围合感，同时又没有压抑感，收放自如。可充分利用朝夕的光影效果营造商业生活气息。

7 景观规划

7.1广场景观

广场是城市的起居室，是城市社会生活所必不可少的组成部分，规划根据规划区的需要设置了交通性、文化性等性质的一系列广场。在规划区的中心上，布置中心区休闲文化广场空间，并与城市开发型绿地相结合；而在步行街北面入口处布置交通性广场，引导人流进入步行街与农产品交易市场。围绕着中心文化广场，布置了驻留平台、旱地喷泉、夜景灯和张拉膜等设施。在南北入口建入口小广场和标志夜景灯，以激光灯和光灯营造夜景标志。

7.2步行街景观

在步行商业街上结合带状绿化布置休闲小景，以丰富中心区域的景观，达到步移景异的视觉效果。适当运用骑楼、塔楼等传统建筑要素，形成视觉趣味的中心。大力组织增加小广场空间，结合支路路口分车行管理，当打破过于封闭，单调的街道空间格局。强调商店前的步行空间的缩放，丰富道路景观；取消和弱化道牙；可采用彩色沥青作为道路路面材料，丰富道路景观。

7.3建筑装饰风格

运用骑楼、塔楼等传统建筑风格，同时展现商业店面的现代建筑繁华风格。依据城市设计确定的装饰原则对各商店进行装修设计，严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。

8 经济技术指标

总用地面积：59034.5

建筑基地面积：26211.3

总建筑面积：113332

容积率：1.92

建筑密度：44.2%

绿化率：30%

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Abstract: in this paper, in combination with the design of Yingkou City brownstone style residential and commercial planning project cases, introduces a new mode of commercial street and residential villa residential integration, the paper illustrates and from the architectural style and community function.

Keywords: brown stone style commercial street planning area.

中图分类号： TU2文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

1.风格的定义

运用褐色的石材和砖石以及红砖建造的建筑，兴起于欧洲，兴盛于美国纽约。褐石建筑是纽约和新英格兰大多数历史名城的标志性建筑，多属于联排式住宅，建于整个十九世纪到二十世纪初。这类建筑得名于赤褐色砂石——一种沿用至二十世纪初的建筑材料。这类房屋与相邻住宅共用一面墙，由此形成长排的房屋建筑，成为了纽约许多街区的风景线。厚重的墙壁、精致的挑高天花板、装饰壁炉或实木壁炉，还有雕饰的门厅，以及褐石街区独特的铁艺灯影、山花坡顶、八角飘窗、咖啡街角、被艺术化的景观小品，组合而成一幅文艺和奢雅的生活画卷，由此演变成为褐石风格。褐石风格代表着一种中产的、富足的、美好的、雅致的生活状态。

项目鸟瞰图

2.褐石住区规划设计 营口锦联-经典名郡项目位于营口市站前区东部，属于老城区核心地段。整个项目意在打造营口市第一个“褐石”风格洋房社区，以洋房、小高层及高层住宅进行组团规划，区内引入商业内街，并对城市广场优化设计，配以大型超市和独立公建提升区域价值和社区生活质量，使街区与住区完美结合，形成整体性强的优质社区。

我们沿项目临市政路一侧设置了褐石风情商业街，以东侧住区入口为开始，依次设置了市民活动广场、中心会所广场和南侧以超市商铺为主的商业广场。商业街的设置除了满足住户日常商业需求，更重要的是为了创造一种闲适的氛围。通过道路两侧2-3层的商业街围合出宽松的街道尺度，两侧道路种满法国梧桐，树下人们可以悠闲的在室外喝着咖啡交谈，偶尔缓缓驶来的小火车将我们仿佛带到了纽约街头。在社区内部我们通过一系列的景观节点将人们带入一个平和宁静的生活区。红色砖楼掩映在绿树繁花之中，这里仿佛如世外桃源一般安详。连接入口广场与市政广场的是我们社区的景观大道，这里布置了艺术化的雕塑，水景喷泉。穿过景观道便可以进入封闭的组团内部。每个组团由3-4栋楼宇组成，利用开敞空间又分别形成了组团内部的景观中心。人们可以在这里亲切的交谈，慢步。

商业街内部透视图

户型设计是每个住宅项目的灵魂所在，而整个项目的户型是完全针对褐石所研发出来的全新设计。在设计户型的过程中我们把自己当做住户设想在这样一个充满风格情调社区中怎样的户内外空间才能和褐石融为一体。这让我们想起了诗人卞之琳在《断章》中的一句诗：你站在桥上看风景，看风景人在楼上看你。明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦。于是我们针对不同楼层的户型设置不同的室外空间，通过退台、阳台的设置，让住户能够在不同的楼层看到不同的风景。

3.商业街模式初探

对于住区配套的商业街模式，本次设计也做了一些新的尝试，并总结了以下几点：

3.1建筑设计

以低、多层建筑为主，包含中小型独立建筑、沿街商铺等形式；业态构成应做到功能灵活，以休闲、娱乐、餐饮功能为主，辅以部分中小型主力店；考虑到对外营销，尽量减少纯二层商铺，一二层一起对外出售；大型主题商业可以大部分设于二层，但在一层设置出入口；

3.2规模与尺度

长度最好控制在300米以内，不宜超过500米；规模控制在5-30万；步行街宽度与街边建筑高度比值控制在1-2，步行街宽度控制在6-20米

3.3流线组织

商业步行街由一条主流线与多条次流线构成，组织商业单元；主流线宜采用自然曲折的路径，忌宽大,笔直,大一统;共享空间设置尺度宜人的广场，临街面商家露天茶座，供居民休憩并聚集人气；交通组织要做到人车分流，易于管理，给步行者安全放松的交往空间；设置足够停车场，易于到达，易于排空；

3.4地域性

考虑到北方气候，尽量减少纯室外街道，通过架设屋顶，设置半封闭空间；焦点处宜设置主题标志物，为往来者留下深刻印象；此外要注意历史文化与建筑风格的传承;天际线;外立面;建筑细部及材质的运用;地面铺装;门窗;雨蓬;挑檐; 栏杆；广告柱、广告牌、招牌;灯具，灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程;旗帜等软装饰;花坛、雕塑等小品;电话亭;凉亭、座椅;路牌……

商业街平面图示意

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以人为本，体现生态性、舒适性、参与性，营造居民生活环境，反映现代人亲近自然、热爱生活的愿景。按照现代人对物质和精神需求，合理配置功能，力求满足人本要求，创造一个感性的、可观可游的园林景观环境。

（二）设计原则

1、人性化原则

环境设计要按照居住者的生活方式与生活习惯，体现人本效应，坚持“以人为本”理念，提倡居民参与意识，追求环境的舒适性、多样性，实现对居民的不同需要的满足。

2、协调性原则

小区的景观设计要与周围的自然环境相互协调，与主体建筑相协调，充分利用规划设计手段，将住宅、道路、绿化、公建配套、市政配套等在用地范围内进行精心合理的布置和组合，创造有序流动的小区空间系列。

3、整体性原则

居住小区规划设计的“灵魂”是居住小区的整体性。通过整个小区的空间组织、住宅建筑群体布置、小区的整体色彩、绿化布局等，构造小区的整体形象。另外，彼此间的协调也要加以保证，形成有变化、有韵律、疏密有致的居住空间。

（三）规划布局与功能分区

规划场地为长条形，总体布局采用组团式布局，以游步道串联，形成大核心，小组团的景观布局结构，使每栋住宅楼的居民都享有均好的景观环境。

1、主要景观节点

在两个组团之间形成主要节点，为人群集中的区域，以无视觉障碍的大形铺装为主，可以体现出小区内的地形开阔、清新，使人入目一新的感觉。布置休息座椅、景观亭、大型景观树木等，营造热闹、闲适的生活环境；结合茵绿的草地，色彩缤纷的上层中型乔木，中层有观花小乔木及灌木，低层配以高贵的龙舌兰等，使整个节点广场显得高端、大气。

2、小组团

以宅旁、楼间绿地空间为载体，就近布置儿童活动场地、运动场地、休闲场地等功能区，与主体建筑相结合，形成小组团，满足组团内居民的休闲活动需求。

3、消防扑救场地

消防扑救场地占用了较大区域，是不可缺少的功能区，为使其与景观环境相融合，需对其进行了景观化处理。一是铺装材料采用彩色透水混凝土，既丰富了地面色彩，又具有良好的生态效果。二是在场地内喷涂趣味图案，如儿童跳房子游戏图案、猫抓老鼠游戏图案、迷宫图案等，在不影响消防功能的前提下，赋予场地休闲活动功能。

4、大面积生态绿化区

植物以常绿乔木、观花灌木、地被为主要搭配方式，营造层次感强的生态景观。芳香树种可采用白玉兰、桂花、含笑等；观花树种可采用美丽异木棉、大花紫薇、细叶紫薇、火焰花、黄槐、鸡蛋花等；球形树种可采用黄金榕、石楠、山茶等；棕榈科可采用蒲葵、苏铁、棕榈等；观干树种可采用龙舌兰、小叶紫薇等，地被可采用野水仙、结缕草等。其间配置小品有园凳、园桌，有铺装路、鹅卵小径、步汀等。各景相互辅成，形成幽雅别致的生态环境，融健身、休憩、静坐于一体。

（四）景观要素分解

1、铺装

首先满足行车行人的安全，其次考虑生态性，采用灵活多变的铺装形。地面铺装材料主要选用乡土天然材料，如卵石、砂岩、板岩、粗面花岗岩等，局部做一些毛石、卵石装饰或彩砖装饰。避免大面积硬质地面，小区道路采用透水混泥土，柔化路面，确保小区环境清新朴质、丰富自然。

2、植物

（1）植物配置

整个小区选择适应性强、观赏价值高的花卉树木，有机的组合，合理的搭配，并形成参差错落，疏密有致，季相变化明显，景色独特的景观。种植设计中考虑到小区内整体效果的统一和局部效果的特色，在总体植物配置上，采用自然式植物配置手法，通过散植、丛植、孤植、混植等不同的配植方式，力求创造疏密有致、高低错落、变化丰富的植物生境。植物与不同的功能空间构成一个有机整体，创造不同的空间序列和特色鲜明的植物景观。

（2）植物选择

以亚乔木、花灌木为主，体现其良好生态环境效果。地被以叶色苗木和花灌木为主，形成局部大片色块，体现亮丽的植物图案线条美和韵律美。主要选用植物品种有：扁桃、小叶榕、白玉兰、蝴蝶果、美丽异木棉、蒲葵、苏铁、棕榈、桂花、含笑、大花紫薇、细叶紫薇、黄槐、鸡蛋花、黄金榕、龙舌兰、火焰花、腊梅、大叶红草、山茶、鹅掌柴、满地黄金、七彩朱槿、野水仙等。

3、园林灯具

选用造型美观的庭园灯、草坪灯，达到既美观，又经济实用的目的。

4、微地形处理

在小区局部位置，通过挖填小丘，既丰富了视线，又能增加整个小区的绿地蓄积率。

5、无障碍设计

整个小区应考虑残疾人和儿童推车的便利措施，满足现代人对情感关怀的需求。

二、商业街景观设计

（一）设计思路

步行商业街景观是动态的空间景观，具有时空连续性的韵律感和美感。步行商业街把街内外不同的景点组成了连续的序列，同时本身又成为景观的“视线走廊”和“生态走廊”。设计充分考虑人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理等要求，从形式美感、空间美感、时空美感和意境创造等方面进行步行商业街景观设计。

（二）设计原则

1、人性化原则

步行商业街是人们公共交往的场所，街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应具有人情味。

2、生态化原则

生态化倾向是21世纪的一个主流。步行商业街中注重绿色环境的营造，通过对绿化的重视，有效地降低噪声和废气污染。

3、可识别性原则

构成并识别环境是人和动物的本能。可识别的环境可使人们增强对环境体验的深度，也给人心理上产生安全感。通过步行商业街空间的收放，界面的变化和标志的点缀可加强可识别性。

4、要创造轻松、宜人、舒适的环境氛围

步行商业街是人流相对集中的地方，人们出于商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。

5、视觉连续性原则

步行商业街线形和空间设计具有从步行者步行的角度来看四维空间外观，且应当是顺畅连续的、可预知的线形和空间。

（三）规划布局与景观要素

步行等一般为线性带状空间，其长度远远大于宽度，具有视觉的流动性。人在街道中漫步时，会进行各种各样不同形式的活动，时而漫步前进，时而停留观赏，时而休息静坐。因此它可分为:运动空间和停滞空间。运动空间可用于:向某处前进、散步、游戏比赛、列队行进或其他集体活动等。停滞空间可用于:清坐、观察、读书、等侯、议会、讨论、演说、集会、沉思、娱乐、仪式、饮食等。

功能空间：

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生活中提及的城市中心系概念是指城市中人们公共生活的区域，一般在城市中集中的主要是第三产业的发展，而第三产业又包含各种项目，比如公共建筑、行政办公建筑、科研和文化学校建筑、商业建筑等等，这些与我们生活息息相关的建筑在施工过程中被赋予了特定的意义，比如一般市中心为商业中心，如北京的王府井大街、上海的南京路等，主要是为了方便人们的日常起居和生活需要的，而一些政治性的建筑如天安门广场的建筑，这主要是为了满足政治和文化需要的。具体来说，商业中心和居民的生活最密切，许多商业、金融、购物的职能单位都在这些商业中心进行，很多情况下，人们进行商业活动都是依靠步行的，从开始到结束，无论是休闲购物、还是需求某些帮助，尤其在繁华的地段，步行可能比汽车还要实用。一段步行街的繁华程度能很好的证明该地区的经济发展水平程度，城市的商业中心街区总会划分众多的功能区，以方便人们前往。

1.商业中心区的问题与矛盾

1.1交通效率下降

在世界各个地区，商业中介区的堵塞问题都是让人头疼的。城市的交通相对集中给商业中心区带来的压力逐渐加大，这种问题主要体现在，交通拥挤和堵塞两个方面，究其原因，主要是因为人群的过多以及城市利益最大化造成的停车面积的减少。

1.2环境质量下降

干净的城市向来是人们所向往和追求的，而商业中心区的环境主要取决于周围居民的生活习惯和活动的强度。一般来说，中心街的建筑过密，就会造成很多时候的气候和气流的堵塞，空气不流通，污染扩散条件差，再加上城市中心的车流量加大，长久下来，就会造成城市空气水平下降的情况，汽车尾气的排放，已经使得很多的上班族有头晕、恶心的现象发生，工作的效率会随着下降。

城市人群过多，是造成环境质量下降的另一原因。由于商业中心区本身就有过量的交通和过密的建筑，而单一的交通方式使得步行的区域逐渐缩小，甚至和一些行车路段的道路相似，在这种情况下，很多路段就被行人放置了自行车，占用车道。由于步行空间的限制，人口密度的提升，很多人不会满足狭小的生活环境，环境的质量下降的水平提升，人们自身的拥挤程度更甚，在生活和工作中的压力，随之加大，没有人愿意到户外来进行运动，甚至买东西，口罩成为人们出门的必备，公共活动中心失去了原有的乐趣。

2.步行街区对商业中心的重要性

2.1交通管理

为了进一步的优化环境质量，对于交通管理部门来讲，最好的方式就是平衡管理，通过一个地区的实际情况，进行环境的局部改善，从而达到环境质量提高的目的。进行私家车限行或是提倡大家乘坐公交车，或是以步代行的方式，从而实现步行、公交和汽车之间的良好平衡。

2.2经济复兴

众所周知，步行街的发展水平是一个城市发展水平的体现，而发展步行街能更好的促进商业板块的发展，这也是毋庸置疑的。由于步行交通可以促进临街商铺的开张，因此，搞好步行街内的环境卫生，对于对生活质量要求极高的今天来说，是十分必要的，这点在欧洲国家已经被证明，主要是因为：

（1）步行至少增加了50%的人流。

（2）行人不再恐惧来往车辆，因而更易于购物。

（3）行人更倾向于逛商店购物。

2.3环境改善

步行街的增加和修建对于环境的影响很大，当步行的人数增加之后，开车的人数自然就会减少，在商业区购物或是寻求服务的人群增多，一方面可以改善环境质量，另一方面，可以促进第三产业的尽快发展，是一项双赢的事情。通过减少对古建筑有损害作用的汽车废气的排放，以及消除汽车对古建筑周围环境的破坏，有助于尽情欣赏古建筑风格，保护古建筑及商业中心的历史风貌。

2.4社会效益

当商业中心环境因步行化而得到改善后可产生许多社会效益。人与人之间互相交往的机会大大增加了。不同文化背景、种族的人相互交往，多元文化共存的机会大大增加，这对儿童的成长尤为重要。步行街往往配备有舒适的座椅，尤为受到年长者、孩子、残疾人和带婴儿的父母的喜爱。一个人行走在行人众多的市中心比独自在一条街上会感到更安全。

步行化还有另外一个好处：商业中心的活力和形象常常由街道上行人的活动来衡量。尽管其他一些指标可能更准确的反映出商业中心的经济状况，但平民百姓看待一个商业中心是充满活力还是死气沉沉则是根据街上行人的数量及步行环境的质量来判断的。

3.步行街区系统的组成

3.1步行购物中心区

商业中心区的现代步行购物中心通常是一个规模庞大的，集购物、娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑（图一），并通常附以灯光，花草树木，雕塑及其它使人赏心悦目，心旷神怡的舒适物。步行购物中心通常提供以下场所和服务：零售业，包括百货商场和各种专业商店；餐馆、酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园；生意及业务洽谈室等等。

3.2步行通道

步行通道是步行街区的重要组成部分，其主要功能是将商业中心的主要步行点联接在一起，步行通道可分为凌空性，如空中走廊和天桥；地面型如便道，步行街及地下通道三种类型。

3.3广场

广场通常是指购物中心与公园之间的空旷地带，是商业中心步行街区的结合部，它可以提供专门来此消闲和过往行人稍事休息的场所。广场的三个基本用途是：循环功能——提供足够的步行空间；休息功能——为步行者提供稍事休息的区域；美化功能——为步行区增加一些绿色。

3.4步行区

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县政协党组书记、主席

县政协党组成员、副主席

二、协商内容

对照《国家发展改革委关于印发<促进皖北承接产业转移集聚区建设的若干政策措施>的通知》(发改地区【2020】1499号)以及省、市相关落实意见，通过深入学习和考察调研，总结当前我县承接产业集聚区建设工作进展情况，分析存在的问题和困难，并就推进我县承接产业集聚区建设工作向县委、县政府提出建议案。

三、成员单位

县政协经济委员会、县政协研究室、县发改委、县财政局（地方金融监督管理局）、县自然资源和规划局、县委组织部、县人社局、县生态环境分局、县科技局、县“四送一服”办公室、县经济开发区、张江萧县管理服务中心。

四、工作步骤

（一）成立调研组。成立调研组，对协商工作全过程进行统筹安排。

（二）召开座谈会。8月中旬召开成员单位座谈会，征求成员单位意见建议，安排布置相关工作。

（三）开展调研。8月下旬-10月中旬开展调研考察，了解实际情况。

（四）撰写调研报告。10月底前根据调研情况撰写调研报告，制作专题片，并广泛征求意见；

（五）召开专题协商会议。11月上旬召开专题协商会议，邀请县委书记及相关县领导参加协商会。具体会议议程如下：

1.播放县政协关于“皖北承接产业转移集聚区建设”调研情况专题片；

2.相关单位分子课题进行发言；

3.相关园区及企业发言；

4.与会人员座谈交流；

5.书记总结讲话。

（六）形成建议案报送县委、县政府。专题协商会议结束后，根据会议协商情况形成《县政协关于皖北承接产业转移集聚区建设建议案》报送县委、县政府（协商会上发征求意见稿）。

五、子课题安排

子课题发言内容：当前我县相关工作进展情况、存在困难问题、下步对策建议。

1.园区基础设施建设方面（县政协经济委员会）

2.金融服务方面（县地方金融监督管理局）

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一、引言

近年来，J市的房地产开发量和销售量显著上升，各地的开发商也纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。尽管如此，J市仍是房地产开发竞争相对缓和的区域，从房地产开发产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟。为了进一步推动周边房地产升级发展，改善居民的住宿条件A公司正确定位J市城市发展，在一期建设基础上，提出了商业住宅小区二期建设项目。

该商住小区二期工程占地面积6.14亩，建有3栋高层住宅楼，共204户，均为两梯两户连体式，总建筑面积33307.67平方米，主要包括：住宅30925.83平方米、商铺2381.84平方米以及供电、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化管理监控系统等工程。

在A公司J市商业住宅小区二期建设项目的整个成本管理中，项目规划设计阶段几乎可以确定可控成本的90%以上，成为控制开发成本最直接、最重要的阶段[1]。为此，本文将项目成本管理的相关理论与该项目实际密切结合，对本项目规划设计阶段的成本管理问题进行了深入研究，以揭示其中存在的主要问题，并制定出相应的策略，以为进一步加强本项目在规划设计阶段的成本管理提供充分依据。

二、项目规划设计阶段成本管理存在的主要问题

本项目在规划设计阶段的成本管理还存在诸多问题，具体表现在如下几个方面：

（1）未引入竞争机制

A公司在本项目规划设计阶段，未通过设计招标等方式引入竞争机制，对设计单位进行择优选择，而是选择与一家设计公司进行长期合作。这虽然节约了在项目设计招标、选择设计单位等方面的成本，但却导致设计人员的安全性提高而缺乏创造性和控制成本的积极性，带来一定的成本和资源浪费。

（2）未引入激励机制，不重视设计的经济性

由于A公司与设计单位商定，设计费用按照所设计方案工程造价的一定比例计算。由于所设计方案的工程造价越高，项目的设计费用也越高，这导致设计单位的设计人员所受的经济性约束较少，缺乏相应的节约成本的激励，从而不利于项目成本的控制。

（3）限额设计未落到实处

在本项目中，A公司虽然已经实行了限额设计制度，但并未落到实处，这突出表现在其在设计变更方面的管理不足，设计变更不能得到妥善和及时的解决，设计与施工存在严重的脱节，设计变更现象频繁发生，甚至出现拆除重建，导致项目成本增加，由此带来严重的经济损。另外，由于设计单位没有健全的规章制度，有关人员的责、权、利不明晰，相应的经济责任也无从追究，形成实际损失。

此外，A公司与设计单位之间缺乏积极有效的沟通，设计方案不能及时优化，也未引入工程监理等参与项目设计，因此，最终所选择的设计方案往往不是最优的方案，也由此导致了很多不必要的设计变更，不利于项目成本控制。

三、项目规划设计阶段成本管理策略分析

针对如何合理有效地控制项目在规划设计阶段的成本费用，本文特提出如下几点策略建议：

（1）科学选择招标规划设计方案

规划设计方案作为整个商业住宅小区二期项目建设的依据，其在整个项目中起到灵魂的作用，这就需要保证设计的合理性和准确性，并尽最大可能保持其先进性[2]。对此，A公司需要合理有效地选择规划设计方案，而招标作为一种有效的手段，通过引入竞争机制，筛选出优秀的设计方案和团队，是比较认可的选择设计方案的方式。A公司对J市商业住宅小区二期建设项目设计方法的选择方式上，应该通过招标的方式，有效选择。

（2）推行限额设计，控制项目总投资

限额设计就是以一定的设计标准和投资预算，控制初步设计和施工图设计，在满足项目所要求的功能的情况下，尽量控制项目成本，以达到成本控制整体上的协调性和统一性[3]。同时，项目的规划设计要注意方案的不断优化和更新，以及及时的造价分析。这样才能做到规划设计方案与当时的经济环境和项目的市场要求密切联系，实现信息的及时更新，达到对成本的动态监督和控制[4]。为此，A公司J市商业住宅小区二期建设项目应选择限额设计，在工程设计阶段，将商业住宅小区的总体目标融入到各个小分项目标，层层分工，各个控制，给工程确定一个合理的成本目标，进而实现后续工程的总体控制。

（3）实行设计总包负责制

科学的管理方法是实现现代项目管理成功的关键，在项目规划设计这一关键问题上，实行设计的总包负责制可以有效地实现设计的专业化管理[5]。在A公司J市商业住宅小区二期建设项目与总包单位签订项目设计总包合同后，项目后期建设所需的如弱电施工图设计、装修设计等等就直接由总包单位负责向外发包。通过竞争性的招标完成总包单位的遴选后，由专业的设计单位管理后续设计的分包，就做到了由专业单位管理专业设计，实现设计成效高和成本低的完美结合。

（4）加强图纸的会审工作，有效减少设计变更

设计单位会随着设计的进行将设计图纸交给我项目管理方审核，这时，图纸的审核必须做到及时和认真[6]。A公司J市商业住宅小区二期建设项目负责人需要组织专业部门，认真审核图纸设计，同时密切联系设计目标，考察其中是否存在设计缺陷，如果有缺陷，需要及时进行反馈，以避免不必要的损失。

（5）加强项目成本的估算与预算

在项目成本估算方面，粗略计算已远远不够，应采用工程量清单法对项目成本进行详细估算，这是一种自上而下的估算方法，根据工程量或供料清单确定各项目成本，然后加总得到项目总成本[7]。另外，在A公司J市商业住宅小区二期建设项目成本估算中，虽然对项目成本的估算一般会分成多个阶段分别估算以提高估算的精确度，然而成本估算受到多方面因素的影响，对其的估算永远不会准确。因而在A公司J市商业住宅小区二期建设项目中可以考虑一些风险基金，以预防各种不确定因素带来的风险。

在项目成本预算方面，在A公司J市商业住宅小区二期建设项目成本预算中，该公司不仅需要成本的分配，还需要给出各项工作的进度或时间安排，经常采用的方法是自上而下的项目成本预算目标分解法。该方法就是在给出预算总额后，按照项目各个小工程的进度或成本构成因素自上而下地层层分解[8]。在A公司J市商业住宅小区二期建设项目的成本预算中，可以先按照类型对这些成本进行大类分解，然后再进行时间分解，形成一个个子目标体系，将成本细分到每一个消耗环节，实现成本的底层控制。

四、结语

通过本文的研究分析，进一步加深了对A公司J市商业住宅小区二期建设项目规划设计阶段成本管理的认识和理解，能够进一步完善项目规划设计阶段成本管理的相关理论及方法，促进项目实施决策的科学化、合理化，从总体上降低项目成本，保障项目目标顺利实现，并为本公司后期项目开发建设成本控制提供依据和参考。随着房地产行业的继续快速发展，房地产企业也必须努力提高自身成本管理的水平，项目成本管理的研究也会随之进一步深入。在此背景下，A公司更需要不断积累成本管理经验，有效提高后续成本管理的水平。

参考文献：

[1]沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理[J].山西建筑，2009（11）11-13.

[2]吴少平.现代成本管理[M].北京：经济管理出版社，2007：32-36.

[3]娄强.浅谈工程项目成本管理[J].科学之友，2007（5）：91-93.

[4]易靖阳.建设项目寿命周期成本管理现状分析及对策研究[J].金融经济，2007（20）：79-80.

[5]尹贻林.建设工程项目价值管理[M].天津：天津人民出版社，2006：100.

[6]吴建军.房地产项目成本管理[D].天津：天津大学，2010.

篇9

中图分类号：F239文献标识码： A

二战以后发展的商业步行街增添了新的要求和内容。最早期比较有特色的商业步行街有：荷兰鹿特丹林邦步行街、英国考文垂旧城步行街。这些世界一流的商业步行街或多或少都有着浓厚的历史文化和创意底蕴，它们的存在和发展总是和繁荣的历史、文化、经济各方面相关联。如今，若单纯的复制这些经典模式的商业街已经无法达到相同的经济效应，规模庞大、功能复杂、多样的商业空间已经成为一种趋势。

国内近几年出现了很多新型的商业街区，它们不仅处理好商业购物功能，同时兼顾城市公共客厅的功能，为市民提供了一个“自由”穿行的体验空间。现以北京三里屯时尚商业街区（village）和南京水游城(aquacity)为例，试探讨新的商业体验空间的内涵。

1 商业街区背景介绍

北京三里屯时尚商业街区（village）位于北京朝阳区二环线上， 2006年确定规划方案，建筑师隈x悟和一些来自日本、香港、美国的建筑师参与了village的设计，总建筑面积超过13.5万O。主区为高档商业住宅、一家五星级酒店和少量高档零售店；南区为时尚文化休闲中心，包括艺术文化酒吧区、“潮流区”、文化广场、时尚大道等。

南京水游城(aquacity)地处中华路健康路交叉路口，由美国知名建筑设计公司――MIX执笔设计，总建筑面积16.7万O，其中商业面积约10万O，算得上是南京城城南地区最大的商业设施。

两个大型商业街区不再从事单一的商品售卖，而是将各种休闲文化活动聚集在一个场所中，包括餐厅、高档咖啡屋、酒吧、电影院、艺术展览厅及各种室外活动场所。建筑设计的重点也放在如何联系这些复杂功能的空间上。

2情景式体验空间

在庞大的复合商业空间中，建筑不再是单一的个体空间，而形成是建筑群体或复合化的单体形式存在，复杂的商业文化功能被消解在建筑群体空间中，单体建筑与建筑之间的“间隙”空间成为最有价值的城市公共空间，即情景式体验空间的核心，商业街区的可达性和开放性得到最大程度的表达。

三里屯商业街区的体验空间体现在一系列的由单体建筑围合成的室外庭院（图1），这是一条通而不畅的购物走廊，空间既变化又连续，将人的动线曲折化、情景化。设计师隈x悟试图以此表达对老北京胡同生活场景的理解。这个互动式开放的广场和通廊（图3-4），鼓励每个人驻足停留，鼓励不同社会阶层的人进行交往。街头表演表演不定时的在这里出现，为延长消费者的逗留时间创造了条件，也将商业、艺术、娱乐融合到一起。

南京水游城最具特色的是一条宽8米，长280米的人工景观运河，如图2所示，运河成半圆形（图2中蓝色），将建筑划分成两个相对独立的单体，形成开放式体验空间。运河的中间位置有一个150平方米圆形舞台。水游城提出的概念是“时间性消费”，中心舞台在建筑上引入了向心力的概念，它将通过365天全天候不同主题的活动、节日庆典、装饰、环境、舞台、表演等使整个商业街区保持长久新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。连续的庭院廊道和人工运河（图6）都是设计者在有意营造一种可在室内室外、各种不同功能单体自由穿行的空间。

设计者将这种原本属于室内大厅的空间转换成一种室内室外的过渡空间，各种不同功能围绕这个体验空间布置。首先过渡空间将复杂的功能空间组织起来，形成统一而有秩序的商业体系；其次过渡空间对大众绝对开放，为人与人、人与建筑提供了互动的场所。曲线的空间设计可以强化人们的体验，增强人们的好奇心。

从城市的角度来说这种体验空间解决了密集城市公共活动空间缺失的问题；从商业的角度来说，消费者在这种开放休闲空间中，更容易获得场所认同感和归属感，延长消费者的逗留时间以创造更大的经济效益。

3 商业街区环境设计

宜人的环境设计为商业街区注入了活力，特别是在重要的节点处，人流聚集的地方，环境设计也活跃了的场所氛围。

三里屯商业街区最重要的环境特色即是其大大小小的庭院，庭院中的灯柱、普转、廊道都是与建筑单体相协调设计的，另外，三里屯充分利用二、三楼的屋顶，设计了一些露天茶室和穿行在庭院上空的连廊。

南京水游城的人工运河设计也很具特色，运河的线条优美，各色喷泉、灯光、水生植被（图7）创造了一个灵动的视觉、听觉空间。围绕运河设计的一系列景观也各具特色――水岸、水上舞台、空中庭院、屋顶花园，处处都体现了独一无二的开放。

商业街区体验空间的环境设计要层次多样，步行道、水景、绿化、灯光、音响等层次多样、细致可以增强空间的体验效果，也能营造场所热闹的商业氛围。

4 建筑界面设计

界面的设计是指复杂建筑空间中可被感知的立面设计，界面的型式可以改善一个区域的整体空间形态。三里屯和水游城都很好的应用了建筑表皮设计来达到界面设计的丰富的新颖。

三里屯由19栋低密度的时尚建筑组成，外形设计的风格也不尽相同，多是利用色彩艳丽、形态奇特的表皮达到视觉的冲击与享受。它有解构味很浓的“钻石型”单体（图8），有色彩绚丽的玻璃盒表皮，也有镶有金属框架的古典味的表皮（图9），材质都很简单，包括塑料和波纹板，但做工很细致，带给身处其中的人无限遐想。

水游城则以解构的手法将不同材质的、形态的元素交融在一起，在一个简单的圆形基体上勾勒出不同层次的灰度空间。它还特别利用垂直楼梯、电梯的造型元素，用膜结构和玻璃体表皮包裹起来，成为建筑中活跃的元素；圆形舞台穹顶的设计采用镂空的方式（图10），使中庭空间通透而轻盈。

4结语

三里屯时尚商业街区和水游城商业街区的建筑设计和景观规划充分体现了当前商业街区设计特点，利用单体建筑围合出各种不同层次的过渡空间，将复杂的商业空间联系到一个建筑群中。通过人性化的开放空间设计，将自然、建筑、人融入到一起，旨在有限的空间内创造使消费者逗留的场所，更为市民提供了互动交往的舞台。

篇10

关键词：

商业街区；消费者；问卷调查

中图分类号：

F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）06004101

1 导论

合肥市淮河路步行街区是合肥市著名的商业街区，它承载着合肥发展的历史，是合肥市传统的商业中心。近年来，由于城市快速扩张，经济的快速发展，各大现代化的商业中心如雨后春笋般涌现。传统的商业街区受到前所未有的挑战。如何提高商业街区的经济价值，增强市场竞争力，吸引更多消费者，已经成为很多商业街区开发者急需问题。满足消费者的需要，提高消费者的满意度，是商业街区生存和发展的基本条件，是街区经济效益和商业价值的体现。我们以问卷调查的形式，通过对街区消费者进行随机抽样调查来分析消费者对商业街区的满意度，提出目前存在的问题，希望能对商业街区在后期的开发经营过程中有所启发。

2 淮河路步行街区消费者问卷调查

2.1 调查问卷的设计

一个商业街区能否吸引更多的消费者，取决于街区能否满足消费者的需求。满足消费者需求首先是受消费者个人因素影响。例如职业、收入、消费动机等。其次，是受到客观环境的影响。例如街区的可达性，购物的便利性，商品种类的多少和购物环境等。在问卷的设计过程中，运用德尔菲法对相关要素进行筛选，着重考虑了以下几个因素：（1）消费者的性别、年龄、职业；（2）消费者的消费目的；（3）消费者的收入、消费水平；（4）消费者抵达街区的方式；（5）影响消费者对街区满意度的因素。

2.2 调查问卷的发放和收集

为了保证调查结果的普遍性，我们分组在步行街区内部和城市其他商业聚集区，以随机发放调查问卷和拦问的形式，共发放个人问卷1200份，得到有效问卷1073份，有效回收率为89.4%。

2.3 调查问卷的数据统计和分析

将收集的问卷按照年龄、职业、收入分类，采用百分制，先进行定性描述，然后进行定量分析交叉对比，得到结果如表1和表2所示。

据统计表明消费水平较低，70%的消费者消费在300元以下。消费的目的主要以购物和休闲为主，平均在街区内停留时间较短，表明商业街区内商业种类不齐全，没有特色不能满足消费者的需求。通过对抵达方式进行统计，绝大部分人乘坐公共交通，除了经济原因外，由于淮河路步行街区位于老城区，交通较为拥堵，私家车很难停车造成，很多消费者对街区的交通状况不满意。

3 影响消费者满意度的因素

通过对数据的整理分析，我们发现消费者对淮河路步行街区所提出的问题主要在以下几个方面如图1。

3.1 街区功能不齐全，商业档次低

根据数据调查显示，24%的人对于街区目前的商业状态不满意。街区目前以服装零售业为主，主要满足中低端消费者的购物需求，缺少高端品牌。高消费的人群会选择到高档的大型商业综合体，高消费人群少，影响整个商业街

区的经济效益。随着人们文化生活水平的提高，消费者不再仅仅满足与简单的购物，更多的消费者开始享受购物以外的休闲、娱乐。而淮河路步行街区目前缺少娱乐和休闲的设施，街区功能不全。

3.2 交通拥挤，停车难

调查数据显示17%的人对该区域的停车不满，街区位于老城区，交通压力大。街区内部以步行街为主街，周边小街巷较多，纵横交错，但是利用率很低，很多摊点又占道经营，加大了道路的拥挤度和停车难的问题。

3.3 购物环境差，空间拥挤

据统计表明16%的人对于步行街区的卫生状况和购物环境不满意。街区共有“三街十八巷”，主街与相交的小街巷呈“丰”字型排列，但仅主街人气较高，集中了80%的人流，空间利用率低，人员拥挤。再加上街区建筑陈旧，商品种类参差不齐、小摊点违规摆放，使得治安和环境都受到了影响。

4 给出的建议和对策

4.1 引入高端品牌，完善街区功能

街区目前可以联合周边新兴的商圈，引入高端品牌。在满足现有中低档消费者需求的前提下开拓高端商品区，提高商业档次。同时提高街巷的利用率，增加休闲和娱乐场所，弥补街区功能不足的问题。

4.2 疏导交通，规范商业摊点

通过对街区内周边附属街巷的疏通，规范交通规则，对街区内进行系统管理，让街区内人流和车流分开，加大商业街区的可达性并改善街区内的交通状况。与此同时，对街区内的零售商业摊点进行统一规划，减少占道问题。提高街区可达性，增加消费者来街区的机会，增加街区的吸引力，提高消费者购物的便利性。

4.3 开辟空间，增加绿化和便民设施

消费者在购买商品的过程中，除了所购的商品会影响消费者的满意度，购物的舒适度也会影响消费者的心情，对于街区来说，购物过程舒适与否，是消费者选择这个街区的要素之一。通过街巷的疏通和商业摊点的归整，可以开辟新的空间增加广场和便民设施，提高消费者的购物舒适度。采用行道树或低矮灌木或者垂悬植物，增加绿色植被，改善街区的购物坏境。

4.4 系统管理，提高质量

完善现有的街区管理体系，让商户和消费者共同参与管理体系，共同维护街区的公共卫生和安全，提高商业服务质量，增加顾客满意度。

参考文献