耕地价值评估模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇耕地价值评估，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：S157 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）22-0229-02

引言

云南省干热河谷主要分布在金沙江、元江、怒江、南盘江等干流及其部分支流，如绿汁江、普渡河、勐河、龙川江、鱼泡江等深度切割、地形比较封闭的区段，范围涉及11个州、市的34个县（市），土地总面积约1.1万平米公里。

干热河谷地区热量丰富、光热充足；降水少而且集中、蒸发量大，水热不平衡；植被恢复困难、生长量低、覆盖率低。由于人口压力大大面积开垦的坡耕地，坡度陡，水土流失严重，结果造成了一系列严重的土地退化现象，土壤性状恶化，肥力下降，土地生产力降低，生态功能和环境调控能力差。

大量研究表明，坡耕地严重的水土流失所导致的农田表层土壤以及氮磷钾等营养物质的流失是土壤质量退化的重要原因，对于干旱缺水、水土流失严重的干热河谷地区而言更为突出。因此，通^坡改梯工程的建设，使耕地的保土、保水、保肥能力显著提高，减小流域内水土流失，减轻干旱对农业生产的威胁，提高耕地土壤肥力和土地生产力，逐步形成生态系统的良性循环，有效地缓控制由于水土流失引发的自然灾害的发生和发展。

现以楚雄州双柏县普龙小流域坡耕地水土流失综合治理试点工程这一典型的干热河谷地区坡耕地治理项目为例，详细说明其规划设计方案，所提出的治理措施及所产生的效益进行详细评价。

1 流域概况

1.1 项目区概况

工程位于楚雄州双柏县大麦地镇境内的绿汁江河谷地带，流域所在区域内坡耕地比例高、面积大，坡耕地面积4.19km2占流域总面积的48.55%。流域涉及人口1562人，全部为农业人口，主要民族有汉族、彝族，少数民族占总人口的98%以上。农业劳动力905人，农业人口密度181人/km2。耕地总面积6289.65亩，农业人均耕地4.03亩/人，粮食总产量546.7t，农业人均产粮350kg，农村经济总收入391.94万元，农业人均纯收入1330元/人。

受哀牢山山体南北走向影响，阻隔了东南湿润季风的输入，使河谷底部形成干热条件，其植被稀疏矮小，为多刺灌丛和耐旱肉质植物生长，具有降雨少，蒸发量大，干旱严重的地区特点。流域内光热、土地资源丰富，适宜多种热带、南亚热带作物、特种经济植物、热带果树和冬早蔬菜生长。由于气候干热，水利基础设施落后，经过多年耕种的坡耕地土壤贫瘠、水土流失严重，当地政府、群众对开展坡耕地水土流失综合治理要求迫切。

1.2 坡耕地坡度组成

流域坡耕地总面积419.31hm2，其中5～8°坡耕地面积为216.64hm2，占坡耕地总面积的51.7%； 8～15°坡耕地面积为108.18hm2，占坡耕地总面积的25.8%；15～25°坡耕地面积为94.49hm2，占坡耕地总面积的22.5%（表1）。

1.3 坡耕地水土流失现状

流域范围内水土流失面积为459.43hm2，其中坡耕地水土流失面积419.31hm2，占流域水土流失面积的91.3%。坡耕地水土流失面积中：轻度流失面积216.64hm2，占坡耕地总面积的51.7%；中度流失面积108.18hm2，占坡耕地总面积的25.8%；强度流失面积94.49hm2，占，坡耕地总面积的22.5%，坡耕地上的水土流失量达到1.73万t/a，占流域内年流失量的95.6%，坡耕地上侵蚀模数为4126t/km2.a。造成流域内坡耕地水土流失的原因主要是干热河谷区域独特的自然气候条件，坡耕地耕作频繁、土壤肥力及黏度下降等因素（表2）。

2 治理措施设计

2.1 坡改梯措施

干热河谷地区大面积的坡耕地是造成流域内水土流失的主要原因，坡改梯后可改变地形坡度，滞留地表径流，稳定土壤，具有保水、保土、保肥作用，进而为山区农、林、牧、副业的全面发展创造条件。

本次工程规划实施坡改梯面积6289.65亩，根据流域内土壤、地质、水文、坡度等因素，梯田设计为土坎水平梯田，田坎侧坡63°，根据不同地貌坡度设计田面宽度3.71～9.51m之间，田坎高度设计为四种高度：当坡度在5～9°时，田坎高度设计为1m；当坡度在10～14°时，田坎高度设计为1.2m；当坡度在15～19°时，田坎高度设计为1.3m；当坡度在20～24°时，田坎高度设计为1.5m。田边设蓄水埂，蓄水埂顶宽取30cm，高30cm，内侧坡比1：1，外坡1：0.5。梯田内侧设土质排水沟，由受益农户在每次耕作时自行清理。

2.2 农田灌溉措施

工程区位于绿汁江干热河谷地区，区域内地形高差变化较大，部分区域高差大于200m，考虑到项目区种植热作水果、反季节蔬菜的需要，以及干热河谷地区蒸发量大，土壤保水效果差等特点，灌溉输水系统需具有节水灌溉特性，经综合分析，农田灌溉措施布置如下：采用灌溉主管从河口河水库输水干渠上已预留的取水口取水，根据需灌溉的地块垂直等高线布置支管和分管，引水至各地块中的调节水池内，灌溉配水管采用滴管管道沿田块等高布置。共布置灌溉主管3.19km，支管2.04km，分管9.45km，配水管30.43km，100m3调节水池9座，200m3调节水池6座。

工程区灌溉水源为河口河小（一）型水库，水库配套输水干渠已修建至项目区附近，可供项目区灌溉的流量为0.56m3/s。工程区设计灌水率根据综合治理后的种植作物灌水定额、作物种植比例及灌水时间等综合确定，灌溉保证率取P=75%，灌溉的综合灌溉水利用系数为0.90。工程区灌水率为q=0.72m3/（s.万亩），最大灌溉流量为0.45 m3/s。

2.3 田间道路及截排水措施

工程区内部道路均为土质路面，由于年久失修，路面狭窄且凹凸不平，雨季难于通行。为了方便农业生产与管理，满足项目区内交通运输需要，本次设计根据实际需要在流域内布置机耕道路和作业便道，道路走向主要考虑原地形地貌条件并充分利用原有的道路系统，尽量节省工程量。

为了满足工程区内交通运输需要，机耕道路路面设计宽度4.0m，作业便道路面设计宽度2.0m，路面采用15cm厚砂砾石铺垫，道路外侧设置C15混凝土路沿，道路内侧设置C15混凝土排水沟，可排除坡面汇水，避免洪水冲刷梯田。根据农户需要针对道路按200m～300m间距设置回车平台。同时为方便群众耕作，沿机耕道路在跨道路排水沟一侧按需要设置下田口，连通机耕路至田块。共布置机耕道路26条、作业便道10条，总长度27270m，田间道路布置密度65.1m/hm2。

3 工程效益

流域内现状农业生产以种植业为主，主要粮食作物为玉米，特色经济作物为冬早蔬菜、蚕豆等。由于流域内主要以坡耕地为主，农业基础、配套设施薄弱，耕作及管理技术落后，导致作物产量较低，同时因缺乏合理的产业结构规划，严重制约着农产品市场竞争力的提高。通过本工程的实施，完成坡改梯及配套灌溉、机耕道路和道路排水沟等内容建设，为流域内的产业结构调整创造了优越条件。通过招商引资，积极引进农业龙头企业，加快农业产业化发展步伐，以“公司+合作社+基地+农户”模式，发展冬早蔬菜和葡萄栽植。通过流域产业结构的调整优化，降低传统低产低效作物种植比例，推广农业新技术，着力发展特色产业，有效提高土地利用率，提高农业综合生产能力。

对坡耕地采取坡改梯等措施进行综合治理后，流域内水土流失综合治理度达90%，年减蚀量达1.18万t，年蓄水效益达32.48万m3，流域内土壤侵蚀模数由原来的2098t/km2.a降到726t/km2.a，人为因素导致水土流失基本得到控制，全面提高流域内蓄水保土能力，生态环境向良性循环发展。通过坡改梯及其配套措施的实施，大幅增加流域基本农田的数量，提高耕地的水利化程度，促进流域产业结构的调整，单位面积的产出大大提高，增加经济效益达24000元/hm2.a。

4 结论

楚雄州双柏县普龙小流域坡耕地水土流失综合治理试点工程取得了显著的经济和生态效益，在设计及后期实施过程中，我们总结出以下几点值得借鉴的经验。

（1）规划思路指导经验：设计过程中山、水、村、田、路统一规划，综合治理，结合外业调查情况，切实做到合理统筹规划。设计过程中注重专业分工配合，以水土保持专业为主，抽调农田水利、水利工程、农村资源与环境和土壤等多个专业人员配合，确保工程实施方案涉及的水土保持规划、农田灌溉水利工程及田间机耕道路治理工程等单项工程内容设计深度。

（2）梯田工程设计指导经验：结合外业实地调查情况，按照当地耕作习惯，合理划定地块边界和田坎控制高度，田面宜宽则宽、宜窄则窄、相近坡度区域尽量保证一梯到头，尽量避免出现加梯现象；针对平均坡度较大的地块，大型推土机施工难度大，通过总结以往经验教训，本次梯田施工修平田面结合地形实际坡度，采用大、小型机械分块施工。田坎和蓄水埂结合区域内土壤、地质等实际情况，施工采用洒水后人工夯实。

（3）灌溉工程设计指导经验：结合项目区水源条件，按照作物种植调整规划进行水资源的合理分配计算，配套设计的引水、蓄水、排水、灌溉等坡面水系工程，做到，能蓄能排，保证灌溉引排合理，同时配套好背沟、排洪沟、挡水沟等排水设施；灌溉主管尽量平直，分管沿蓄水埂走。

（4）田间道路设计指导经验：田间道路走线基本沿老路规划，但需结合沿线坡改梯后地形变化，对参照相关小流域项目机耕道路设计经验，对纵坡比、转弯半径进行优化调整，能直则直，尽量减小与坡改梯地块结合处填、挖方边坡高度，保证地块地埂的稳定和地块内灌排自如。

（5）截排水设计指导经验：通过细致的现场调查，结合地形、坡改梯后的路网进行截排水沟布设，做到排水畅通，水不乱流，防止坡面径流进入坡改梯区域，冲毁田面、田坎和蓄水埂，保障坡耕地整治质量及永续利用。

干热河谷地区受流域内坡耕地大量存在、水土流失严重、农业基础设施落后等因素的制约，区域农村经济发展缓慢。通过坡耕地综合治理的实施，将流域内适宜坡改梯的坡耕地全部建设成为梯田，配套相应的灌溉和田间道路等基础设施，改善了流域的生态环境，为流域内种植产业结构调整创造条件，有力的促进了农业增效、农民增收和农村经济持续健康协调发展。

参考文献

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篇2

【中图分类号】F321【文献标识码】A【文章编号】1004-6623（2012）06-0057-04

一、农地资源非市场价值内涵与研究意义

1990年，英国环境经济学家皮尔斯（Pearce）和特纳（Turner）系统地讨论了环境资源经济价值的构成，对环境资源的价值内涵进行了重新界定。他们认为，资源价值的货币化是以效用主义为基础，直接或间接地建立于以满足人们的偏好所产生的价值，把环境资源的整体价值划分为市场价值和非市场价值两部分。克鲁蒂拉（Krutilla，1967）最早提出资源非市场价值的概念，认为这类价值的存在源于公众对保护资源有支付意愿（willingness　to　pay，WTP）或接受意愿（willingness　to　accept，WTA）。农地价值包括农地提供农副产品可计量的市场价值和农地提供开敞空间、维护生物多样性、保育环境等所具有的非市场价值。20世纪70年代中期之后，世界各国对环境品质改善、自然保护等没有市场价格的资源环境价值评估的研究及应用开始日益频繁。

农地是人类赖以生存和发展的重要且无法替代的资源，是一个十分复杂的自然、生态和社会经济的复合体，具有提供粮食、蔬菜、木材等实物型产品，以及净化空气、涵养水源、保育土壤、调节气候、提供开敞空间等维持整个地球生命支持系统稳定的服务功能，是人类生存和社会经济持续发展的基本保证。然而，保护型农地的经济价值较小，非市场价值较高；农业用地机会成本较高、经济报酬较低，风险较大；工业用地、商业用地及娱乐用地经济效益较高。受比较利益驱使，每年都有大量农地转为城市建设用地，人地矛盾不断加剧。

山区是人类较早生活的地方，也是人地关系最为敏感和突出的区域。相对于平原地区而言，山区生态环境脆弱，人地矛盾更加突出。严重的水土流失，频发的自然灾害，不合理的资源利用方式，以及相对落后的观念意识，导致山区农地资源流失问题尤为严重。

凉山彝族自治州（凉山州）位于四川省西南部川滇交界处，处在东经100°15’～103°53’和北纬26°03’～29°27’之间，幅员面积60423平方公里，下辖17个县市、616个乡镇，是全国最大的彝族聚居区和四川省民族类别最多、少数民族人口最多的地区。境内地貌复杂多样，高山、深谷、平原、盆地、丘陵相互交错，是我国生态环境脆弱和自然灾害频发地区，也是农地资源退化和流失非常严重的地区。以凉山州作为研究区域，通过了解山区农民农地保护的认知情况，科学评估农地资源的非市场价值，运用经济方法加强山区农地保护研究，采用价格手段体现农地价值或农地的保护效益，不仅能够弥补市场机制作用不足给农地城市流转带来的影响，而且通过提高土地资源农业利用的比较效益，能够真正起到缓解山区农地资源低效率流失，保护生态环境的作用。

二、农地非市场价值评估的主要方法

农地非市场价值作为无法通过市场交易实现而又客观存在的价值部分，不存在直接的交易市场，难以用市场价格直接衡量，只能通过非市场评估技术估算。非市场价值评估技术具有代表性的有“条件价值评估法”（Contingent　Value　Method，CVM）、旅游成本法（Travel　Cost　Method，TCV）和特征价值法（Hedonie　price　Method，HPM）。与CVM相比，HPM、TCM属事后评估方法，仅能推估当期资源的使用价值，难以包含非市场价值中的选择价值。为此，衡量农地较为完整的非市场价值，CVM是当前唯一可行的评估方法，也是目前应用最广泛、最成熟的方法。

CVM基于假设条件的问题安排，采用问卷调查，通过模拟市场来揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推导消费者的支付意愿和受偿意愿，是一种利用效用最大化原理，最终得到公共物品非使用经济价值的研究方法。

三、基于农户认知程度的农地非市场价值估算

出于问卷的专业性和农民对加强农地保护、农地资源非市场价值的认识基础考虑，本研究采用抽样走访的调查方式。通过面对面的交流，介绍调查背景，解释农地资源的各项功能效益和各项假设前提，了解受访者对农地保护的认知程度、支付意愿及受偿意愿。本调查主要集中在农地类型分布和利用方式颇具代表性的西昌市、会理县、宁南县、普格县、布托县、昭觉县、美姑县、德昌县、盐源县9个县市。共分发调查问卷432份，回收有效问卷406份，占调查问卷总量的93.18％。

（一）基于农户支付意愿的农地非市场价值

有效样本中有353户农户对保护农地有支付意愿，占86.95％；不愿意为保护农地捐钱、出力的家庭有53户，占13.05％。调查中关于农民参与农地保护问题，我们让受访农民可以有两种选择，一是捐赠货币，二是参加义务劳动。由于当地农民收入较低，货币支付能力有限，因此有支付意愿的样本中有89.52％的农户选择通过参加义务劳动保护农地。

在价值处理方面，我们将农民以劳动方式参与农地保护的支付意愿，按其同期的机会工资折成货币价值，根据调查结果计算得出凉山州农民日均工资14.32元。剔除年均支付意愿大于家庭年收入10％以上的异常数据样本，我们对调查数据进行统计分析，结果表明，农户愿意保护耕地的有289户，占71.18％；对园地、林地和水域的支付率分别为75.37％、38.91％和64.53％。根据凉山州统计年鉴，凉山州2010年有农村居民1017607户，以上述受访农民家庭对农地资源非市场价值的支付率和户均最高支付意愿为参考，便可估算全州农民家庭对不同类型农地非市场价值的保护意愿及凉山州农地非市场价值（见表1）。

从受访农户参与农地保护的情况分析，农民家庭普遍对当前流失速度最快且与生活联系最直接、最紧密的耕地资源的支付意愿最高。估算结果显示，按支付意愿计算不同类型农地资源中，园地的非市场价值最高，其次是水域、耕地，林地的非市场价值最低。单位农地非市场价值的高低与资源禀赋显著相关，资源越丰富的农地类型，非市场价值愈低；反之，越稀缺的资源，非市场价值愈高。

（二）基于农户受偿意愿的农地非市场价值

农民作为农地保护的直接执行者，其受偿意愿直接影响农地非市场价值的高低。调查问卷设计基于以下假设，为了更好地调动农民保护农地的积极性，政府每年拿出一部分专款，按照家庭种植农地的面积、类型和保护的程度将补贴直接发放给农民。询问农户认为保护单位耕地、园地及村里公共林地和水域资源每年最低需要补贴多少钱，才能达到较为理想的保护效果。

调查结果显示，受访农户保护单位耕地每年的平均受偿意愿是3366.30元／公顷，园地3109.35元／公顷，林地3468.60元／公顷，水域3077.55元／公顷。以上数据显示，凉山州农民对农地资源的受偿意愿普遍较高。一方面说明当地农民希望通过获得经济补偿的方式保护农地的愿望比较强烈；另一方面也反映出农民对不同地类的受偿意愿差异不明显，说明农民对不同土地利用类型之间的差异认识还比较模糊，农业经营随意性比较大。这也是造成农民在农地利用中经常转换地块利用方式的主要原因。

根据上述调查结果，从农民作为农地保护执行主体接受政府补偿的角度出发，同前以22.75％的还原利率，计算全州农民的平均受偿意愿及根据受偿意愿估算的农地非市场价值结果（见表2）。

四、结论和政策建议

基于对凉山州农户进行的调查，本文分析当地农民参与农地保护的认知情况，采用条件价值评估法（CVM）对凉山州农地非市场价值进行了评估。分析表明：随着农地保护意识的增强，农户已经意识到农地资源非市场价值的存在，86.95％的家庭对保护农地有支付意愿，农地非市场价值约为4120.90元／公顷。从农民作为农地保护执行主体，保护农地接受政府补偿的受偿意愿（WTA）角度出发，农地的非市场价值约为104570.42元／公顷。基于不同假设前提所得到的农地非市场价值支付意愿和受偿意愿差异显著。从保护农地得到政府补贴农民受偿意愿（WTA）角度估算出的农地非市场价值与从农民家庭支付意愿（WTP）角度估算出的农地非市场价值相差25倍之多。

根据农地非市场价值评估的结果，本文提出进一步保护农地的几个建议。

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*国家自然科学基金项目（编号：70773047和40901288）；国家社会科学基金项目（编号：08BZZ026和09CJY021）；教育部博士点基金项目（编号：20070504020）;教育部人文社科青年基金项目（编号：10YJC790218）。

（华中农业大学土地管理学院，湖北武汉 430070）

摘要 农地城市流转是城市化、工业化过程中的普遍现象，是土地资源竞争配置的结果，本质上是有限的土地资源在农业用途和非农业用途的合理分配。农地城市流转具有不确定性，不可逆性和流转时间延迟性3个特征，因此农地具有选择价值。采用模型假设法和实证分析法，对农地城市流转的选择价值进行估算。对农地选择价值的计算公式进行推导，得出农地流转为其他不同用途地类的选择价值，拥有一期选择权的农地，流转为商业用地的选择价值最高的为173.95元/m2，最低的为4.44元/m2；流转为居住用地的选择价值最高的为158.40元/m2，最低的为4.16元/m2；流转为工业用地的选择价值最高的为39.52元/m2，最低的为3.58元/m2。影响选择价值大小的相关因素有农地流转为市地后的每期净收益，农地流转开发为市地过程中的开发成本，市地地价的波动率和无风险利率。

关键词 土地资源；农地城市流转；选择价值；影响因素；城市

中图分类号 F301.3文献标识码 A文章编号 1002-2104（2011）06-0049-06doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.06.009

长期以来，人们对农地价值的认识仅仅停留在狭义的经济价值基础上，即产出农产品的价值。就农地产出收益而言，农地单位面积收益仅为工业用地的1/10，商业用地的1/10-1/100之间［1］，城市化进程的加快使得工业、商业、居住等对农用地的需求越来越大，而农用地的比较经济效益低下，这就使得在市场经济体制下，农用地受利益的驱动有向其他经济效益高的用地转换的冲动［2］。对农地价值认识的片面性正是造成大量农地向城市流转的关键性因素之一。近年来，学者们从不同的角度对农地价值展开研究，如对农地价值评估方法的研究［3-4］、对不同区域的农地价值进行估算［5-6］、对农地非市场价值［7-8］、游憩价值［9-10］、存在价值［11-12］进行测算，但是对农地价值中非常重要的选择价值测算研究甚少。从选择价值的角度探讨农地城市流转决策的时间问题，在农地流转过程中不仅要考虑农地的现期使用价值，还应从可延迟流转的角度将选择价值纳入农地现期价值中，全面考虑农地价值，对提高土地资源的使用效益和配置效率，减缓农地城市流转速度，起到理论支撑的作用。

1 选择价值的内涵

国内外众多学者都对选择价值的内涵进行了界定［13-22］，针对本文的研究，笔者认为选择价值是人们在开发利用环境资源时，当决策行为具有不确定性、不可逆性及决策时间可延迟性的特征，等待未来未知信息确定的情况下，推迟决策的信息价值。农用地向城市用地流转，人类未来需求的不确定和土地资源开发能力的不确定性决定了农地资源未来供给和需求具有不确定性，保留未来某个时期做出农地城市流转不可逆性决策，从而产生了选择价值。

选择价值在资源价值分类中的归属在学术界存在较大的争议［23-25］。本文借鉴D.Pearce的分类系统，将选择价值归属于使用价值。同时，国内外学者从不同研究方向对选择价值进行了估算［21,26-30］，本文针对我国城市化进程中农地大量转为城市用地这一普遍现象，采用模型假设法和实证分析法测算了我国不同城市农地城市流转的选择价值。

2 理论推导

2.1 选择价值存在的前提条件

（1）资源投资开发是不可逆的，至少一部分投资开发必须是不可逆的，如果投资完全可逆，就不用付出任何代价就可以回到初始投资状态，则没有选择价值值得期待。

（2）资源的未来供给、需求或价值具有不确定性，如果没有不确定性，就可以用成本―效益方法精确计算出何时决策，等待未来外部信息条件明朗就没有价值。

（3）资源的开发决策具有可延迟性，有能力将延迟投资作为一个可行的政策选择。

农地城市流转正好具有不可逆性、不确定性和决策时间可延迟性，因此可计算其选择价值。在农地流转前，土地价值农地价值+选择价值，农地流转为市地后，土地价值市地价值，选择价值消失。

2.2 选择价值公式的理论推导

不确定条件下的农地城市流转是一个不可逆的决策，开发农地将失去农地的生态功能、景观功能、粮食安全功能及代际间平等利用农地等其他功能，开发后的城市建设用地地价将根据市场供需变化和政府的宏观调控产生地价的波动，具有不确定性。若政府面临一块农地是否流转为城市用地的决策，假设：I为农地城市流转中的相关开发费用（包括土地取得成本、征地过程的相关税费和土地开发费等），r为无风险利率，F为农地使用价值，C为市地使用每期净收益，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPV0∑∞t0-（I+F）-（F+I）（1）

如果NPV0是正值，根据成本-收益原则，应选择进行农地流转开发，但是它忽视了其机会成本。

若农地城市流转是一个两期二项式决策，在第一期不做出流转决策时，可在第二期做出农地是否流转的决策。在第一期做出流转决策时，市地地价的每期净收益已经确定为C，若第一时期不做出农地流转决策，想延后一期等市场外部信息明确是再做出决定，第二期若政府进行宏观调控或市场供需发生变化，会对市地地价产生上涨或下跌两种可能（如图1所示），其上涨或下跌的变动率分别为u与d，且发生的概率分别为q与1-q，在市地地价上涨时进行农地流转，下跌时选择继续保留农地的农业用途，且第二期的农地开发成本和农地价值不发生变化，则在t0时农地转为城市建设用地的预期净现值为：

NPVov ［∑∞t1-（F+I）］

［-（F+I）］

-（2）

净现值法在比较流转后的市地每期净收益与流转前的农地价值和土地开发费的差值后，其计算的预期净现值（NPV0）作为农地城市流转决策的依据。在利用传统的净现值法确定的农地城市流转决策时，往往忽略了农地的选择价值。将选择价值考虑进去，计算推迟流转决策等待外部信息明朗时再决定的预期净现值（NPVOV），将NPVOV与NPV0相减，则得到农地城市流转的选择价值。延期开发的选择价值用公式表示如下：

选择价值（OV） NPVov-NPV0

--+（F+I）

（3）

2.3 影响选择价值大小的相关因素

选择价值大小取决于相关的参数，如：农地流转为市地后的每期净收益C，开发成本V，其中VF+I，市地地价的变动波幅σ，无风险利率r，本文使用微分方法分析这些变量对农地城市流转中选择价值大小的影响。

2.3.1 农地流转为市地后的每期净收益C

＜0（4）

其他条件不变的情况下，流转后的市地每期净收益与选择价值是负向变动，当从流转开发为市地中获得的收益增加时，保护农地的选择价值就将减少。

2.3.2 开发成本V

＞0（5）

其他条件不变的情况下，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，依据农地城市流转情况，开发的机会成本增加，则延期开发的选择价值也将增加。

2.3.3 市地地价的变动波幅 σ

（1）市地地价在下一期上涨的幅度u

＞0（6）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的幅度与选择价值是正向变动，即市地地价下一期可能上涨的幅度越大，其选择价值也将越高。

（2）市地地价在下一期上涨的概率q

［-］＜0（从NPVOV>0导出）（7）

其他条件不变的情况下，市地地价在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，即市地地价下一期上涨的可能性增加，其农地的选择价值将减少。

2.3.4 无风险利率 r

＞0（8）

其他条件不变的情况下，无风险利率的取值与选择价值是正向变动，当无风险利率较高时，其选择价值将增加。

3 实证分析

3.1 参数的取得

如式3所述，选择价值的计算取决于C、u、d、q、r，F与I，其中u、d、q值，本文依据二项式选择权定价模型求取，即u、d依市地地价变动波幅σ的历史资料推估，其中ueσ,d1/u；q依据选择权规避投资组合得：q（1+r-d）/u-d；r为无风险利率，在σ的值已知的情况下，实际上u、d、q可视为已知值。

3.1.1 无风险利率

无风险利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同时期的一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。在农地城市流转中考虑用一年期银行定期存款利率为无风险利率，因为土地投资是一种收益性投资，银行存款利率能体现土地投资的收益性。2008年12月23日央行调整一年期存款利率为2.25%，确定其为无风险利率。

3.1.2 流转后市地地价

农地城市流转多发生在城乡交错区，因此流转后的市地地价取基准地价的最低级别。中国城市地价动态监测网中收录了全国各直辖市和省会城市的基准地价（见表1），不同城市基准地价的开发程度、设定容积率和基准日不同，但设定的最高使用年限相同。从全国来看，商业用地的基准地价最低的是哈尔滨，最高的是南京，居住用地的基准地价最低的是长春，最高的是南京，工业用地的基准地价最低的是南昌，最高的是石家庄。最高地价和最低地价相差20多倍，主要原因有不同城市的经济发展水平相差较大，对土地的需求和供给要求不同，将农地流转开发为城市用地所需要的费用也相差较大，导致不同城市基准地价有较大差别；其次，有些城市的基准地价的基准日为2001年，以后就没有进行更新，但是近年来，我国各城市经济和城市建设迅速发展，而前几年的基准地价水平与土地市场脱节，导致土地价值不能被市场显化，有些城市对基准地价进行更新，导致更新后的基准地价远远超过之前确定的地价水平。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格baike.省略/view/36571.htm.。基准地价的最低级别可近似视为农地流转为城市用地过程中的相关成本。

3.1.3 地价变动波幅

从1999年起，全国开展城市土地价格调查与地价动态监测，至2007年，除拉萨外，全国各直辖市和省会城市已经纳入监测体系，2008年将拉萨也纳入地价监测体系。根据中国城市地价动态监测网的地价监测数据计算各直辖市和省会城市不同用途地价的变动波幅σ，σ为数列Ln （An+1/An）的标准差，其中A为某一用途地价，n为某一年度，n+1为下一年度，依据2000-2009各年的监测地价数据求取（见表1）。拉萨地价的监测数据只有2年，不能计算变动波幅，本文将不计算拉萨的选择价值。

3.2 选择价值估算

依据公式4，计算全国各直辖市和省会城市的农地流转为城市不同用地类型的选择价值（见表1），从表3可以看出，农地流转为商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/m2，最高的城市是南京，为173.95元/m2；农地流转为居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/m2，最高的城市是南京，为158.40元/m2；农地流转为工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/m2，最高的城市是福州，为39.52元/m2。各城市中商业用地的选择价值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工业用地的选择价值差距最小，为11倍。产生这种差异的主要原因是流转过程中的开发成本，从表1可以看出南京商业用地的开发成本是哈尔滨的近21倍，而福州工业用地的开发成本是杭州的近2.5倍，农地流转的开发成本与选择价值是正向变动，开发机会成本的差异是产生选择价值差距较大的主要原因。

4 结论与讨论

中国正处于城市化发展的加速时期，在未来一段时期内，农地向城市流转是不可避免的。在市场经济体制下，农地的比较经济效益远低于城市用地，不可简单地以预期市地的潜在收益的贴现值是否超过农地使用价值和开发成本之和作为确定农地流转与否的标准。农地城市流转的不可逆过程中涉及大量的不确定性，即产生选择价值，基于本文的研究目的，探讨了选择价值的内涵，并对其计算公式进行理论推导，得出全国各直辖市和省会城市的农地的选择价值。其中，商业用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.44元/ m2，最高的城市是南京，为173.95元/ m2，居住用地的选择价值最低的城市是哈尔滨，为4.16元/ m2，最高的城市是南京，为158.40元/ m2，工业用地的选择价值最低的城市是杭州，为3.58元/ m2，最高的城市是福州，为39.52元/ m2。

选择价值的大小受农地流转为城市建设用地后的每期净收益，流转过程中的开发成本，市地在下一期上涨的概率、上涨幅度和无风险利率等相关因素的影响。其中，流转后的市地每期净收益和市地在下一期上涨的概率与选择价值是负向变动，农地流转的开发成本、市地在下一期上涨的幅度、无风险利率的取值与选择价值是正向变动。

由于不可逆性和不确定性对农地城市流转决策的影响，决策者对农地价值判断是否全面、科学是决定农地流转决策合理与否的关键因素。农地流转的总成本不仅仅取决于农地使用价值和开发成本之和，还应包括农地的选择价值。在考虑农地选择价值的条件下，农地是否流转、何时流转将取决于农地使用价值、开发成本及相关费用和选择价值之和与农地流转市地后的潜在预期价值的差值。将选择价值计入农地流转的总成本中，基于成本-收益原则做出的农地流转最适时间将会大大延迟，从而为我们未来和子孙后代利用农地资源提供更多的选择余地。

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Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUIXin-lei ZHANG An-lu

篇4

一、耕地价格评估的现状

 

1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。

 

2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。

 

3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。

 

二、耕地价格评估存在的问题

 

(一)评估前提不明确

 

对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。

 

再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。

 

(二)缺少深层次数量分析

 

目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。

 

(三)参数选取主观性强

 

近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。

 

1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。

 

2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。

 

3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。

 

(四)信息的收集缺乏科学性和动态性

 

实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。

 

三、完善耕地收益价格评估的对策

 

(一)耕地估价前提必须要明确

 

1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。

 

2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。

 

3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。

 

(二)加强深层次数理分析模型的应用

 

运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。

 

运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。

 

(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则

 

应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。

 

(四)科学、连续地收集相关信息

 

1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。

 

2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。

 

3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。

 

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篇5

中图分类号 F301.21 文献标识码文章编号 1002-2104(2011)01-0135-06 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.01.023

土地是人类赖以生存的基础，农用地则以不可替代的生产资料形式赋予农民最基本的生存条件。随着我国社会经济的蓬勃发展和城市化进程的迅猛推进，大量的农用地被征用征收。据统计，1987-2004年，全国约有153万公顷土地被征用征收，有3 000-5 000万农民失去或部分失去土地。城市化是一个长期的过程，所以目前这种事态还在持续。因此，研究切实可行的农用地征收补偿标准是十分必要的。现行传统的农用地的征收补偿测算方法是以被征地的年产值为补偿标准，进而测算出农用地的社会价值。此方法测算的农用地社会价值偏低，且只考虑了当代人的价值，对农用地资源利用代际补偿不足，未全面估算农民失去土地所带来的损失。而代际公平原则强调了土地这种不可再生资源的配置在当代人与后代人之间公平分配的问题，因此，从代际公平的原则出发研究农用地的社会价值，并提出切合实际的测算方法，不仅具有重要的理论和现实意义，而且充分体现了当代人的代际伦理道德水平。

当今的文献中，研究者多采用规范分析方法研究代际公平理论［1-3］,分析了代际公平原则与土地资源利用的关系［4］，或针对代际公平分析中的代际模型［5-6］和折现率［7］进行研究,少有研究土地代际补偿的具体核算办法。而本文在综合这些研究的基础上,以国土资源部《农用地估价规程》中有关农用地社会价值评估方法为依据,结合代际公平原则,对农用地社会价值进行了核算，并以四川省乐至县为例，计算出代际公平原则下乐至县农用地的社会价值。旨在探索出一种较为全面反映农用地社会价值的评估方法,可对农用地价格评估改革有所裨益。

1 农用地社会价值与代际公平原则

1.1 农用地社会价值

作为城市开发过程中的一种高度稀缺资源，农用土地具有多重使用价值，包括直接使用价值和间接使用价值。因此，要客观准确地评估农用地的价值,不仅要考虑农用地的直接价值,还应充分考虑农地的间接价值。而农用地的社会价值是其间接价值带来的社会效益,是土地权益所具有的生活保障功能，因此，农用土地的价值内涵应该充分体现其社会价值性，农地价值评估中也应对社会价值进行充分核算。农用地的社会价值是指农用地直接的物质价值转化为社会功能的间接价值，主要包括提供就业保障，粮食安全保障和维护社会稳定等方面的价值［8］。

1.2 农用地社会价值评估

农用地社会价值体现社会保障功能和社会稳定功能。因此，其价格的衡量应该维护社会稳定，其补偿应以每个社会成员都应得到基本的社会保障。随着我国的社会保障体制的逐步完善,最低社会保障制度已成为我国社会保障体系的重要组成部分,既然土地的社会价值量可以量化,则可以认为,农民因失去土地的社会价值量可以通过我国较完善的社会生活保障加以补偿［9］。国土资源部颁布实施的《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)中,对社会保障价格的定义为：农民失去土地后,为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿价值量的核算。在本文中,将按照规程的规定,对征地农民的基本生活保障、接受教育、再就业培训这三项社会保障项目进行核算,以此计算出被征地农民的社会价值补偿量。

1.3 代际公平原则的内涵及其实施途径

1.3.1 农地资源代际公平的内涵

代际公平的概念最早由塔尔博特.R佩奇(T.R.Page)在社会选择和分配公平两个基础上提出,它主要涉及当代人和后代之间的福利和资源分配问题。佩奇提出这样的代际观点：上代人给下代人提供一定数量和质量的财富遗产，下代人所获得的财富遗产至少应等于上一代人所继承的。

农地资源的代际公平强调，必须考虑当代人和后代人之间的农地资源公平分配问题，当代人不仅要留下满足他们需要的农地资源，还要保证下代人获得足够其生存与发展的农地数量和质量。农地资源的分配的代际公平应该包括以下几级内涵：

苑 莉：代际公平原则下的农用地社会价值评估中国人口•资源与环境 2011年 第1期第一级内涵是指农地资源在各代人之间的分配是否公正,这包括两个方面的含义:一是现代人对农地资源的利用是否破坏了后代人发展的基础。二是现代人对农地资源的投资是否与他们所消耗的农地资源量相匹配,对农地资源的投资包括中低产田的改造、农村水利基础设施的建设、土地整理等。

第二级内涵是现代人对后代人的补偿行为能否实现。由于理想的状态并不存在,如果耕地资源在当代和后代人之间出现不公平现象,出现耕地资源的数量失衡和功能存量失衡现象，此时当代人应该对后代人进行补偿。出现数量失衡可以提高科技水平从而提高资源利用效率应达到代际公平,而出现绝对失衡就必须通过代际主动的财富来转移或者对后代人进行补偿［1］。

1.3.2 代际公平的实施途径

代际财富和福利公平是代际公平的实物表现和水平标准，因此,代际财富和福利的公平能确保代际公平的实现。为了实现代际财富的均衡,必须要当代人采取主动的财富转移政策,并建立代际财富转移的专项基金制度［5］。

大量的事实证明,资源枯竭、生态环境恶化以及由此而产生经济社会问题的背后有着一个不容忽视的警告――补偿不足。实现农地资源的代际财富均衡,建立农地代际补偿机制,可通过农地资源的代际转移和代际之间的动态传递,对后代进行合理补偿,以达到自然资源代际共享与均衡发展。实际应用时,可通过相邻两代人之间土地资源的动态传递来处理代际公平问题,具体为:通过代际转移保持土地资源的价值量不减少,即前代人不仅将实物量转化为价值量,而且通过科学技术等方式对后代进行合理补偿,以达到自然资源代际共享与均衡发展。

美国世界资源研究所经济学家罗伯特•佩雷拖（Robert Bleit）指出,自然资源是最重要的财富,特别对于那些不可更新资源,使用一点便少一点,应该视其为生产性资产使用,进行折旧和补偿。针对实践中的农地资源利用的价值代际补偿不足,实现代际补偿的常用方法有:一是建立耕地资源的代际补偿基金；设某项经济活动涉及到农地资源的利用,并且可以估计出对未来造成的损失为Y,而且该损失将在t年后发生,则现代人必须储蓄X补偿基金以补偿后代人的损失,X 在数额上应该等于Y/(1 + I)t ，其中I为贴现率。二是保持农用地的资本存量。对于耕地资源而言,就是要保持农用地的总量(包括质量和数量)的不减少［4］。现实情况下第二种方法并不能实现，所以我们对农地资源利用的价值补偿采用第一种方法。因此，本文主要从土地可持续理论中的代际公平原则入手，针对农用地社会价值核算的理论与实践中存在的代际公平原则运用不足的现状，计算农用地的社会代际补偿价值。计算方法采用上述代际补偿方式中的第一种方式，以此建立在代际公平原则下的农地社会价值的计算模式，从理论和实践上提供一种具体量化代际公平因素的方法。

1.4 代际公平原则下的农用地社会价值评估

根据上述代际补偿的计算公式 Y=X (1 + i)t ，需要我们求出当代人的农地社会补偿价格X，贴现率i，以便测算出t个代际年限后的代际补偿价格Y。农用地社会价值、基于代际公平原则下的农地社会价值,代际补偿基金三者之间的关系如图1所示：

2 农用地社会保障价格的测算

笔者采用国土资源部颁发的《农用地估价规程》(TD/

[HJ*3]图1 农地社会价值、代际公平原则、代际补偿基金关系图

Fig.1 The relation of social value of agricultural land,

principle of intergenerational equity and intergenerational compensation fund

T1006-2003)中农用地社会保障价值的核算方法，利用四川省乐至县历年土地征收工作中收集的相关数据，结合该县社会保障价格的实际情况，对农用地社会保障价值进行了评估。

2.1 研究区概况

四川省乐至县地处四川盆地腹心。东与遂宁、蓬溪接壤,南与安岳、资阳为邻,西靠简阳,北毗金堂、中江。全县辖17个建制镇，8个乡，606个村，6 466个村民小组，32个城镇街道居委会, 全县人口共864 272人，其中，农业人口764 902人,占总人口数的88.50%,非农业人口99 370人，占总人口数的11.50%。全县国内生产总值23.99亿元。其中，第一产业值10.56亿元，占总产值的44.02％，第二产业值6.85亿元，占28.55％，第三产业值6.59亿元，占27.47％；粮食总产量28.22万吨，人均占有粮食326.5公斤；农民人均纯收入1 598.5元。农作物中以粮食作物水稻、小麦、玉米为主，经济作物以油菜、棉花、辣椒为主，园艺作物有果树、桑树等。农业的发展促进了畜牧业发展，生猪出栏数81.16万头，山羊出栏数30.08万头，林业生产处于全国先进水平。

2.2 乐至县农用地社会价值测算

根据国土资源部《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)，采用征地片区区片价格计算方法，根据其区位条件，考虑被征收或征用土地的自然价值和社会保障功能，结合农地利用实际，把乐至县由北向南划分为三个区片，北部选取童家镇，中部选取天池镇，南部选取龙溪镇作为区片地价的测算单位。以这三个征地片区所收集到的相关数据资料，先以各年龄组为单元测算各年龄组人均社会保障价格，最后得出人均社会保障价格和单位面积社会保障价格。

2.2.1 测算各年龄组人均社会保障价格

以三个征地区片为单位，按照数理统计原理，随机抽取一定数量的村或村民小组为样本，测算并确定不同年龄组的人均社会保障价格。年龄组按0-18周岁、18-40周岁（男）、40-60周岁（男）、60周岁以上（男）及18-35周岁（女）、35-55周岁（女）、55周岁以上（女）划分。计算公式为：

式中：Pα―单位面积农用地社会保障价格

Y―人均农用地社会保障价格

Aα―人均农用地面积

2.2.4 社会保障价格资料

经调查乐至县三个征地区片社会保障价格资料如表1、表2所示：

2.2.5 乐至县农用地区片社会保障价格测算结果

根据前文所列公式，计算出乐至县农用地征地区片社会保障价格。结果如表3所示：

3 代际公平原则下的农用地社会保障价格

根据论文对代际公平原则下的土地社会保障基金的计算公式，X =Y/(1 + I)t,我们已经求得了基于一代人的农用地的社会价值X，现还需要选取一定的土地还原利率I和一定的代际年限t，方可得到代际公平原则下的农地社会保障价格Y。

3.1 土地还原利率与代际补偿时间的确定

土地还原利率是将土地纯收益还原成土地价格的利率，其实质是一种资本投资的收益率。通常情况下，收益率的大小与投资风险的大小成正相关，风险大者收益率高，反之则低。确定合适的还原利率，是准确计算土地价格的关键问题之一。目前国内确定土地还原利率的常用方法大体有以下几种：

(1)用一年期银行存款利率或多年银行存款利率平均值代替；

(2)通过年地租与地价的比例确定；

(3)用多年银行存款利率平均值加(减或除以)物价指数求取；

(4)用当地通行的年投资利率作为还原利率；

(5)通过安全利率加上风险调整值的方法求取还原利率；

(6)实质利率，以银行一年定期存款利率为基础，用物价指数调整后，再扣除一成所得税得到的利率。

上述6种土地还原率的计算方法，从合理性和利率确定的难易方面进行评价，第一种最简单易取，但合理性较差。因为近几年银行利率一年内调整数次，而物价较为平稳，同一年度对同一块农地利用不同的利率进行评估，地价差别很大，显然不太合理。第二种方法较为科学，但目前农村土地产权市场还处于孕育之中，资料收集困难；第四种方法，关于农业的投资利率的研究较少，也同样存在

表1 乐至县男性人口征地区片社会保障价格资料

Tab.1 Area data of male social security prices on expropriation land of lezhi county

区片名

Area title年龄组(岁)

Age group男性趸交金额

(元/人)

Amount payed

by male占总人口

比例(%)

Proportion of the population月保险基数(元/人)

Monthly base of insurance premium月保险费领取标准(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育费(元/人)

Per capita educational expenditure再就业培训费(元/人)

Expense for reenployment总人数(人)

Total number天池0-187 60017.31511203 000―12 36318-4012 00022.07831205 000―15 76740-6019 80014.23168120―2 00010 16260以上25 000 7.35―120――5 253童家0-187 60013.8511203 000―5 85218-4012 00022.57831205 000―9 57540-6019 8003.04168120―2 0001 28960以上25 000 7.18―120――3 045龙溪0-187 60017.72511203 000―2 80018-4012 00017.58831205 000―2 77840-6019 80012.49168120―2 0001 97360以上25 000 6.26―120――989

表2 乐至县女性人口征地区片社会保障价格资料

Tab.2 Area data of female social security prices on expropriation land of lezhi county

区片名

Area title年龄组(岁)

Age group女性趸交金额

(元/人)

Amount payed

by female占总人口

比例(%)

Proportion of the population月保险基数(元/人)

Monthly base of insurance premium月保险费领取标准(元/人)

Drawing standard

of insurance premium人均教育费(元/人)

Per capita educational expenditure再就业培训费(元/人)

Expense for reenployment总人数(人)

Total number天池0-1810 00016.16511203 000―11 54118-3515 000 2.38831205 000―1 69735-5024 000 12.8168120―2 000 9 14150以上28 0007.7―120―― 5 501童家0-1810 00012.27511203 000― 5 20418-3515 00021.54831205 000― 9 13535-5024 00012.14168120―2 000 5 15050以上28 0007.47―120―― 3 169龙溪0-1810 00013.05511203 000― 2 06218-3515 00016.29831205 000― 2 57435-5024 00010.31168120―2 000 1 62950以上28 000 6.29―120――993

表3 乐至县农用地征地区片社会保障价格结果表

Tab.3 Social security area prices on agricultural land expropriation of lezhi county

区片名

Area title人均社会保障价格（元/人）

Per capita social security price亩均社会保障价格

（元/亩）

Per Mu social security price天池23 959.6033 892.91童家25 582.6529 580.85龙溪24 630.9723 469.95

资料收集困难的问题。第三、第五和第六种方法是目前使用较多的方法。

本文关于乐至县农用土地还原利率采用第三种和第五种相结合的方法计算土地还原利率。其计算公式为：i =a+b

式中：i―土地还原利率

a―安全利率

b―风险利率

其中，安全利率在物价稳定的情况下取一年期定期存款利率，若物价不稳定，则应考虑以物价指数作为调整。对于农用土地而言，其长期的风险利率基本趋近于零,因此，土地还原利率i为安全利率。根据方法3，安全利率的计算为一年期存款利率减去物价指数(其中一年期存款利率取多年平均值)。 根据多年的一年期存款利率和物价指数综合分析,乐至县农用地年还原利率i为3.6%，作者参考农用地承包使用年限为30年，尝试采用30年作为一个代际年限，那么30年后的农地还原利率应为（1+3.6%）30-1=1.89，也即是一个代际年限下的利率I。

对于代际补偿时间t,相关文献中没有具体的研究论述，所以作者尝试采用两代人作为代际补偿时间，也即将t等于2作为代际补偿时间。

3.2 代际公平原则下的农用地社会保障价格核算结果

根据前文计算出的一个代际年限下的土地还原利率I和作者设定的代际补偿时间t，由此计算出基于代际公平原则下的农用地的社会保障价格，即：

Y=X ×(1+1.89)2

计算结果如表4所示。

4 结论与讨论

4.1 结论

通过对代际公平原则下的农用地社会价值的核算，得出乐至县三个征地区片的农用地社会价值，与不通过代际表4 乐至县农用地征地区片代际公平原则下

社会保障价格结果表

Tab.4 Social security area prices of on agricultural

land expropriation of lezhi county based on principle of intergenerational equity

区片名

Area title人均社会保障价格（元/人）

Per capita social security price亩均社会保障价格

（元/亩）

Per Mu social security price天池200 112.98283 076.97童家213 668.85247 062.22龙溪205 720.32196 023.37

公平原则下的农用地社会价值相比较，前者为后者的8.352倍。这说明，通过代际核算的方式把代际公平因素纳入农地社会价值体系，对后代农地使用者进行合理补偿并建立代际补偿基金，能够从资源价值上保障失地农民的土地权益,较好地保持土地资源的价值量不减少,通过这种代际补偿机制以达到农地资源代际共享与均衡发展，避免由于代际补偿不足而导致的各种社会问题。笔者认为在农地评估工作中可尝试运用代际补偿原则，这有利于整个社会在可持续发展观的基础上形成对农用地社会价值正确认识，并最终全面实现农用地的社会价值。

4.2 讨论

4.2.1 农地社会保障价格核算范围尚不够全面

本文对农用地社会价值的评估采用国土资源部颁发的《农用地社会价值估价规程》中的农用地社会保障价值的核算方法，对农民的社会保障核算范围只包括养老保险，教育费，培训费。由于农用地所具有的社会保障属性，所涵盖的社会保障范围应该更广，如失业保险，医疗保险、社会救济等社会保障功能均应纳入社会保障范畴，以此来全面计算农地的社会保障价格，但由于相关数据资料收集困难，所以本文没有计算出较为完备的农地社会保障价格，期待在以后的工作中加以补充计算，体现出全面的农用地社会价值。

4.2.2 代际测算的科学性

作者运用代际补偿基金测算公式，并根据相关研究成果进行农用地的社会价值代际核算，期望从理论和实践上提供一种具体量化代际公平因素的方法，但本文有关代际测算因素的选取还不够全面，有待在今后的研究中增加更多相关测算因素，从而使农地代际社会价值更趋完善；另外，代际补偿基金测算公式中土地还原利率i和代际补偿时间t的选取是否科学与合理，有待今后进一步探讨。

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Evaluation of Social Value of Agricultural Land Based on Principle of Intergenerational Equity

YUAN Li

篇6

二、河南省农村土地承包经营权抵押总体情况

农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积为3.4亿亩，是2008年底的3.1倍，流转比例达到26%，比2008年底提高17.1个百分点。我省农村家庭承包耕地流转面积2824万亩，占家庭承包面积的29%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。我省部分涉农机构开展了与农村土地流转相关的贷款业务，共发放涉及农业龙头企业、专业合作社等经济组织贷款余额10.57亿元。从放贷银行看，包括农村土地承包经营权在内的“三权”抵押贷款主要集中在涉农机构；从贷款对象看，土地承包经营权集中在种养大户、专业合作社和个体工商户；从贷款用途看，土地承包经营权主要用于种植业、养殖业；从区县分布上，不同区县推进力度不同，我省四个改革试点县（濮阳县、杞县、固始县、汝阳县）相对发展较快。

三、农村土地承包经营权抵押存在的问题

（一）抵押权难实现。首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权。

（二）抵押物价值难确定。一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构；二是没有建立对农村土地价值对应的标准；三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制较低。

（三）贷后管理难。银行发放贷款后为保证借贷资金的安全，一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。

（四）贷款风险难以掌控。一是农业生产是受自然条件约束，受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范。三是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。

（五）金融机构放贷积极性不高

由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。

四、农村土地承包经营权抵押贷款环境优化

（一）完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。

（二）建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施；其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时的变现抵押物从而获得补偿，并且有正规的、统一的流转市场也会相应的降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措。最后，也有利于有关部门建立制度化，规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管。

（三）设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点：一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考；二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。

（四）培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免于破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。

五、风险防范

农村土地承包经营权抵押贷款可能会带来四种风险：经营风险、转移风险、贷款风险和社会风险。在这四种风险中，经营风险、贷款风险是社会风险产生的根本原因，转移风险是社会风险的直接原因，因此，控制经营风险是关键，而控制转移风险则有助于缓解社会风险。

篇7

据最新数据统计，截至2015年6月末，海南省已有三亚、东方、海口、琼海等14个市县全面开展了确权登记颁证工作。全省测量农村土地面积已达466.5万亩，占国土“二调”农村耕地面积的49%，颁发农村土地承包经营权证近8万本，建立档案近22万卷。2015年5月，海南省省委办公厅、省政府办公厅印发了《海南省全面推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作方案》，计划于2015年底前完成确权土地测量及核查公示工作，2016年底前基本完成农村土地确权登记。近年来随着农业现代化的发展，城镇化的加快，进城务工的农民不断增多，而农民又不愿放弃农村土地承包经营权，所以农民流转土地的愿望强烈。海南省计划建设全省统一的农村土地流转市场及服务中心，包括1个省级流转服务中心，22个市县区级服务中心。同时，还将推动实行农村土地流转合同制，健全农村土地承包经营纠纷仲裁体系，探索基准地价、公开招租竞标的流转制度。海南通过大规模的土地流转，大批的家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体对土地进行规模化开发，形成了集约化、产业化经营管理，但普遍存在融资困难、改造扩建经费投入不足等问题，尤其需要金融支持。

2009年，中国人民银行和银监会在《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中提出“有条件的地方可以探索开办土地经营权质押贷款”。一些地区随之围绕农村土地承包经营权抵押开始开展金融创新，并取得了一定的经验和成效。2013年，党的十八届三中全会关于深化土地制度改革，加快农村金融创新，全力提升以林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权“三权三证”抵押融资为重点的“三农”金融服务便利化水平的精神，为激活农村土地，促进农村土地规模化经营及农业产业化发展，增加农民收入及农村融资渠道，解决农村融资担保难的问题，如何开展农村土地承包经营权抵押贷款工作进行了积极的探索和思考。

海南省抓住国家推动农村产权制度改革机遇，为深入贯彻落实十八届三中全会和中央2014年1号文件精神，积极探索农村金融改革发展，从推动农村经济建设和促进城乡统筹发展出发，在文昌市、澄迈县开展农村金融综合改革试点，为全面开展农村金融改革发展打牢基础。为深化农村产权制度改革，创新金融服务方式，拓宽融资渠道，扶持“三农”发展，海南省于2012年出台印发了《海南省农村土地承包经营权抵押融资管理办法》，为海南农村土地承包经营权抵押贷款提供了良好的金融运行环境。有关数据显示，截至2015年6月，海南全省累计发放土地承包经营权抵押贷款3000多万元，让2000多万农户及时获得银行金融服务。

二、发展农村土地承包经营权抵押贷款的制约因素

1、缺乏可开展农村土地承包经营权抵押贷款的金融机构

目前，我国现有涉农金融机构主要有农业发展银行、农业银行以及农村合作信用社三类。农业发展银行实力有限，且在县级以下几乎无分支机构，不直接面向农户，开展农地抵押业务能力有限;农业银行是以盈利为目的的商业性银行，开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性不高，据调查，土地经营权处置难、难以变现是目前涉农金融机构不愿开办土地经营权抵押贷款业务的主要原因;农村信用社是农村金融的主要力量，长期服务于农业，但实力有限，抗风险能力较弱。鉴于农村金融机构的严重缺失，即使法律允许土地承包经营权可以抵押贷款，但仍然难以推进。

2、农村土地承包经营权主体不明确

农村土地承包经营权权属不确定，使得承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地顺利的流转。土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转矛盾纠纷屡见不鲜，使得以土地承包经营权作为抵押的信贷业务难以开展。另外，土地承包经营权登记在法律上缺乏一定的效力，也是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因。

3、土地价值评估困难

目前，农村土地承包经营权的价值主要由农民和金融机构协商确定，或者由地方政府有关部门工作人员进行评估，缺乏权威的第三方评估机构和评估标准，评估操作随意性和主观性较大。农村土地承包经营权通常期限较短（为5―20年），金融机构难以评估此类权益的价值，实际价值难以合理确定。由于土地承包经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，加之受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，因此评估机构难以对土地承包经营权的实际价值做出准确判断，土地的实际价值得不到正确定位。评估价值普遍低于土地经营权实际价值，加之评估方法不科学，不仅影响了土地融资功能的发挥，也降低了银行的风险控制能力。

4、缺乏健全的土地流转市场

债权人接受土地承包经营权的抵押担保的前提是，抵押权人在债务人不能履行到期债务时，可以就土地承包经营权进行拍卖、变卖，以保障自己债权的实现，这就需要农村土地承包经营权流转市场作为拍卖、变卖的载体。海南除个别乡镇建立了土地流转市场外，大部分地方没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行。由于流转市场发育缓慢，流转信息不畅通，无法对农村土地承包经营权进行公开竞标、拍卖，一旦经营户出现贷款违约的情况，金融机构处置抵押物难度较大。土地承包经营权难以变现，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，使得土地抵押融资难题得不到有效的解决，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广。

5、农村土地流转手续不完备，操作不规范

调查发现，大部分农村土地流转呈零星流转、口头流转、短期流转方式。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。农村土地流转手续不完备，土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。土地流转部门不明确，登记制度缺失，农村土地流转操作不规范，导致流转权益难以得到保障，使土地承包经营权不能进行抵押登记，阻碍了土地承包经营权抵押贷款的开展。

6、风险保障机制缺失

农村土地承包经营权进行抵押贷款，需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。因为，农业抵御自然灾害和市场风险的能力相对较弱，特别是农地抵押贷款用来经营养殖业、农作物种植的市场风险更大。一旦发生自然灾害，将造成土地上附着物出现重大损失;或因市场形势发生变化导致土地上附着物市场价值大幅降低。这都会直接影响贷款经营户的还款能力，导致信贷风险加大，进而降低了金融机构发展农村土地经营权抵押贷款的积极性。另外，农业保险发展尚不足，欠完善的农业保险不足以降低农民收入的波动性，而农民收入是农民还贷的主要资金来源。

7、相关法律法规障碍

《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明文规定土地承包经营权可以做抵押。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。”即使央行和银监会都明确表态希望各地区推进农村土地经营权抵押贷款试点，但是基于目前相关法律法规的限制，很多地区都难以实施这项贷款业务，即使个别地区实施了，也很难推进。

三、促进农村土地承包经营权抵押贷款发展的对策建议

十八届三中全会公报提出要赋予农民更多财产权利，各地纷纷涌现的农村“三权”抵押贷款金融创新能够释放农村经济发展潜力，值得鼓励和推广。但在具体操作上，各地区在试点过程中存在着各种问题和限制。各试点地区应适当放宽对不良率的容忍度，要对农民手里的“三权”价值做科学的评估，从而避免盲目评估带来的代偿风险，应针对农村金融的特殊性，推出一套适宜的风险防范机制和措施。

1、政策扶持农村金融机构，强化贷后管理

政府扶持农村金融机构发展，如提供一定的资金支持，提供必要的技术支持和培训，提供财政税收优惠政策，建立农村金融机构服务“三农”的激励机制，特别对涉农贷款投放比例较高的农村金融机构提供税收减免和财政补贴等政策激励。农村金融机构可以针对土地经营权抵押贷款的特殊性，建立贷后跟踪制度，在贷款发放后，从资金使用到平时农业生产情况，不定时地进行贷后调查，凡是影响贷款到期收回的风险因素，都要引起重视并及时介入解决，最大化降低贷款收回风险。金融监管部门应对相关金融机构增加农村土地经营权抵押贷款不良贷款率的容忍度，消除金融机构“惧贷”心理，使农村土地经营权抵押贷款更加良性发展。

2、建立统一权威的农村土地价值评估机构

建立农村土地价值评估机构，制定“农村土地经营权价值评估管理办法”，可以引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估，农村金融机构也可组建独立的土地流转评估部门，为开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。政府或者土地管理部门也可组建独立的土地流转评估中心，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为农村金融机构开展农村土地经营权抵押贷款创造有利条件。同时，还可建立科学的农村土地资产评估体系，合理确定农村土地价值。

3、加快建设农村土地流转市场

建立土地流转服务中介机构，健全土地经营权争议仲裁机制，为农村土地承包经营权流转提供流转平台，并明确其相关职责，即汇集土地使用权委托流转和受让的信息，土地流转供求的信息，接受供求双方咨询;组织开展土地使用权公开招标竞投活动，促进土地使用权流转的市场化;协调供求双方有关事宜，促成流转双方达成意向，并协助办理有关流转手续，提供统一的合同格式，做好合同的鉴证服务;对土地流转跟踪服务，协助调解合同纠纷，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

4、逐步完善农业保障机制

篇8

中图分类号 F30124 文献标识码 A 文章编号 1002-2104(2011)05-0066-07 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2011.05.012

中国是世界上水库量最多的国家，目前拥有的水库数量为8.60万座，水库数量居第二位的美国仅为8 724座。中国的水资源开发利用率仅为24%，世界上有待开发的水能资源有近20%分布在中国，因此，中国是世界上水能资源未来开发潜力最大的国家［1］。据专家预测，2020年发电装机总量将达到9亿kW，其中水电装机容量达25亿kW，将比2004年增加1.5亿kW。今后20年，因工程建设还要淹没100 000 hm2土地，搬迁安置移民近310万，其中水利移民约150万人，水电移民约160万人［2］。历来制约水利水电开发的重要因素是资金、技术和移民问题。随着国家的富强，资金已不是问题，中国水电工程建设技术也在世界居于领先地位，现阶段水利水电工程建设的最大制约因素是环保和移民问题［3］，妥善安置移民关系到工程的顺利开展与社会和谐稳定。我国实行开发性移民方针，强调农村移民应以农业生产安置为主，农村移民安置后，应当使移民拥有与安置区居民基本相当的土地等农业生产资料。移民生产安置无论是后靠还是外迁，都是在承包地被淹没的情况下利用安置区土地资源的富裕量实现安置。安置区居民不希望移民迁入打乱原来的社会秩序，因为移民的到来，意味着对土地、公共设施、市场、就业机会和其他稀缺资源的争夺更加激烈［4］，不同程度地挤占了当地的耕地等生产资料，降低了当地农民的收入［5］。安置区居民的风险在本质上或强度上都不同于移民的风险，但和他们有联系并且也可能受到牵连而导致贫困［6］。然而，现行法律政策对安置区居民的补偿问题鲜有考虑，更没有完善的补偿机制［2］。同时，移民迁入并不必然导致安置区居民沦为失地农民，相当于蚕食安置区居民的部分土地，对安置区居民的影响更加隐性化，加上安置区居民土地产权意识淡薄，对于安置区土地流转补偿标准的合理性、科学性与否的反应往往不如征地那么强烈，这导致了安置区土地流转补偿过程中各产权主体的利益不均衡和潜在的利益冲突，使政府与安置区居民之间的关系更加紧张，安置区居民与移民之间的利益整合更加困难，进而影响到整个社会的和谐与稳定。

1 研究区域概况及数据获取

潘口水电站地处堵河干流上游潘口乡境内，距竹山县城13 km，是湖北省在建的最大水电项目。在水库蓄水达到355 m高程时，潘口水电站淹没区涉及竹山、竹溪两县10个乡镇、71个村，动态移民35 763人，其中，竹山县移民22 939人①。潘口水电站农村移民安置以大农业安置为主，有后靠条件的实行后靠，无后靠条件的实行外迁。笔者实地调查的区域为竹山县溢水镇和宝丰镇2个镇5个移民安置点,其中溢水镇位于竹山县城以西27 km处，辖20个村，112个村民小组，7 057户28 740人。耕地面积2 526.33 hm2，其中水田543.60 hm2，旱地1 982.73 hm2；宝丰镇距竹山县城西35 km，辖29个村（居场），177个村民小组，15 837户，58 703人，集镇人口18 000人。耕地面积3 817.73 hm2，其中水田1 278.80 hm2，旱地2 538.93 hm2。根据《关于印发潘口水电站移民有关规定的通知》［十政办发（2007）161号］，农村移民安置用地的主要是通过土地调整获得，生产安置标准为把水田、旱地、园地综合搭配调整，人均0.8亩；依附集镇生活，进行兼业安置的，人均0.3亩，但最低不得少于安置地村民平均水平。同时，该文件还规定了安置区的土地转移给移民使用的补偿标准以及补偿资金的分配方式，安置区转出耕地按照前三年平均年产值的16倍给予补偿，其中6倍年产值兑付给集体经济组织，10倍兑付给转出耕地的安置区居民；但是，转给移民的耕地属于集体未发包的机动地时，土地补偿费和安置补助费全额归集体所有。

本文的数据来源主要通过两种途径：第一、根据研究内容设计相应的调查问卷进行实地调查获得第一手资料，笔者外业实地调查的区域为湖北省十堰市竹山县溢水镇（下腰店村、涧沟村和华家湾村）和宝丰镇（铧场村和双庙村）5个移民安置点，调查的对象为安置区原居民，共计收回有效问卷73份；第二、通过向移民安置规划设计单位（中南勘测设计研究院）、地方政府移民部门等收集潘口水电站移民安置规划、政策文件等相关资料。

2 研究方法选择、原理及问卷设计

2.1 研究方法选择

CVM是通过问卷调查的方式直接询问受访者对转出农地的最低受偿意愿或购买农地的最高支付意愿，并以此来评估农用地的价格。经过40多年的发展和完善，CVM已在欧美发达国家和众多发展中国家得到广泛的认可和应用。CVM不仅可用于农地市场价值的评估，而且可用于农地非市场价值的评估，并且在国内农地价值测算领域已经得到应用。张鹏运用CVM对仙桃、荆门、宜昌和武汉市的征地补偿合理价格进行了评估，测算结果显示WTA平均值为123.30万元/hm2，WTP的平均值为98.70万元/hm2，最终选择WTP平均值作为征地补偿价格的合理值，并认为该测算结果较好反映了城市边界区农地价值受到城市化影响而价值较高的实际，具有一定的科学性和实用性［7］；任艳胜运用CVM测算出湖北、宜昌、仙桃地区的农地价格为1 044 391.50元/hm2，荆门地区的农地价格为512 055.20元/hm2［8］。水库移民安置区土地流转补偿没有现实的市场可供参考，因此，通过精心设计调查问卷，努力克服各种偏差，通过假想市场引导出安置区居民的真实受偿意愿和支付意愿，以此作为安置区土地流转补偿定价的标准，具有现实可行性。并且CVM的科学性和有效性已经得到国内外的广泛认可，已经应用到农地价值评估方面。因此，本文选择CVM对水库移民安置区土地流转补偿定价进行实证研究。

2.2 基本原理

CVM的理论依据为效用最大化理论，假设安置区居民效用由可以通过市场交易的商品x、不能通过市场交易的农地q共同决定，效用函数为U（x，q），商品x的消费受安置区居民的收入y和商品价格p决定。根据理性人假设，安置区居民总是力图在预算约束的情况下，实现个人效用最大化，用公式可表示为：

maxU(x,q) s.t.∑pixi≤y（1）

求解式1，可以得到预算约束下的可交易商品的需求函数xi=(p，q，y)，设间接效用函数为V（x，q）=U［(p，q，y)，q］。假定商品的价格p和安置区居民收入y保持不变，安置区居民的农地资源数量由q增加到q0，效用函数相应变为U［(p，q0，y)，q0］，且U［(p，q0，y)，q0］> U［(p，q，y)，q］，即安置区居民因农地资源条件的改善而获得了更高的效用，假设此时从安置区居民的收入中取走EV数量的货币，刚好使得U［(p，q0，y-EV)，q0］= U［(p，q，y)，q］，EV即为安置区居民为获得（q0-q）数量的农地而愿意支付的最大货币量WTP；当安置区居民的农地由q减少到q1时，效用函数相应变为U［(p，q1，y)，q1］，且U［(p，q1，y)，q1］

2.3 问卷内容和核心问题设置

2.3.1 问卷内容

潘口水电站移民安置区土地流转补偿标准调查问卷是在广泛阅读国内外文献以及三次预调查（龙滩水电站、紫坪铺水库和南水北调中线工程水源地――丹江口库区）的基础上，对引导技术、起始报价及价格间隔等问题进行优化设置后形成的，问卷内容重点包括四部分：

第一部分为安置区居民基本情况调查。主要包括受访安置区居民基本情况（居住地、年龄、性别、文化程度、职业类型等）；受访安置区居民家庭的基本情况（总人口、非农业人口、家庭承包地数量、种植作物类型及种植成本和收益、家庭收入和支出等）。

第二部分为土地法律政策的认知、对移民的态度及土地流转意愿调查。这部分包括受访安置区居民对以下内容的认知：农村土地产权归属及农地功能、是否从工程受益、土地保值增值的功能及家庭最低需求耕地数量；安置区居民对移民迁入的态度；安置区居民转出耕地安置移民的意愿及转出承包地预期收益的定性判断等。

第三部分为土地流转意愿价格调查。这部分内容是调查问卷的核心，分别调查受访安置区居民对水田的最低受偿意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP），对旱地的最低受偿意愿（WTA）和最高支付意愿（WTP）。

第四部分为土地调整情况调查。这部分包括移民安置土地调整的方式及公众参与情况、补偿标准和收益分配的现状、受访安置区居民对转出土地集体是否有权参与收益分配、分配比例和集体分得收益用途的认知、安置区居民对移民成员权的认同感等内容。

2.3.2 核心问题设置

（1）假想市场的建立。

CVM是在假想市场的条件下直接询问受访安置区居民永久性地转出土地给移民使用的WTA或者购买土地的WTP。因此，假想市场的建立并使之最大限度地贴近现实市场是运用CVM的关键。本文建立假想市场的WTP的提问方式分别如下，WTP的问题是：“假设国家或者集体通过土地整理等手段增加了部分耕地，或者本集体经济组织内某个人想要卖出自己的承包地，目前集体内有部分土地对外售出，您作为本集体经济组织成员，按照法律规定享有优先购买权，土地购买后您将享有这部分土地的永久使用权（包括继承等权利），那么您每亩耕地最多愿意支付多少钱？”

（2）引导技术的确定。

在CVM理论与实证研究的不同阶段，先后开发出重复投标博弈、开放式、支付卡、二分法等多种类型的引导技术［9］。CVM引导技术国外多采用封闭式两分式和支付卡式，国内以支付卡式为主［10］，这主要是由于国内尚不存在土地买卖市场，农民对土地现实交易市场的感知尚且缺乏，而支付卡式为没有评估经验的人群提供了相近的选项，在发展中国家较为容易被人们理解［11］。因此，本文采用CVM引导技术中的支付卡法。

（3）核心估值数值及区间设置。

调查问卷分别对受访安置区居民水田及旱地的WTA、WTP分别提问，借鉴已有的研究成果及预调查的数据分析，确定支付意愿和受偿意愿的数值分布在12个区间之内，最低区间为（0，5 000］，最高区间为（100 000，110 000］，如果受访安置区居民认为购买土地的支付意愿或者转出土地的受偿意愿应更低或者高于110 000元，则采用自由填写的方式。

（4）支付方式、支付单位、支付年限。

国外研究表明，用征收收入所得税、财产税、公共事业费、建立特殊基金等方式作为支付手段能够有效地消除受访者的顾虑，并准确引导出准确的支付意愿［12］，而Randall等认为所谓的支付方式偏差并不存在，应重点选择受访者习惯且接受程度较高的支付方式［13］。在调查安置区居民对转出耕地的WTA时，考虑到受访者对货币补偿具有良好接受度和判断性，因此，本文的支付方式选择货币支付，同样WTP也采用该支付方式；支付单位为一次性；由于安置区居民转出承包地给移民使用，移民不仅获得了承包地本轮承包期剩余年限的土地权利，而且移民及后代也获得了永续承包土地的权利，相当于承包地土地产权的无限期让渡。因此，支付年限为无限年期。

3 实证研究与评价

3.1 实证思路

农地总价值采用CVM进行评估，具体步骤为：首先，通过问卷调查获得每个受访者对水田和旱地的WTPi；然后，运用多元线性回归模型判断影响受访者WTP的主要因素，并与实际情况进行对比，实现对调查获得的WTP的有效性检验。水库移民安置区土地流转补偿农地总价值采用每个受访者支付意愿或受偿意愿的平均值，或建立以农户WTPi为自变量与相应影响因素x1,x2...xn为因变量的多元线性回归模型，通过模型来测算农地的总价值P农地总价值。本文建立的农户WTP影响因素指标体系及预期作用方向如表2所示。

3.2 实证过程

3.2.1 有效性检验

运用SAS软件建立安置区居民支付意愿与10个影响因素的多元线性回归模型，运行结果显示：支付意愿与受访者的年龄、职业类型、对农地保值增值功能的认知和对土地产权归属认知4个指标呈极显著正相关，与受访者家庭距县（区）中心的距离呈显著负相关，即受访者的年龄越大、职业类型越趋近于非农业、对农地保值增值功能越乐观、认为土地的“私有化”程度越高、距离县（市）的距离越近，支付意愿就越高，反之亦然。该结果与调查区域的基本情况相吻合。因此，在水库移民安置区土地流转补偿过程中应该做到：①对年龄偏大的安置区居民给予妥善的安置，以打消其转出土地后对生活的顾虑；②在补偿安置区居民的土地损失时，政府应考虑区位因素，距离城（镇）较近的土地一般应该获得较高的补偿；③安置区居民转出耕地的保值增值功能越强，政府应考虑对未来农地的增值部分给予一定的补偿；④在承包经营权物权属性确立后，政府应将土地承包经营权看作是安置区居民财产的一部分，给予充分合理的补偿。

3.2.2 补偿标准确定

（1）均值法。

根据调查问卷可以得到，受访者对水田支付意愿的平均值为41 021.13元/亩，折合615 316.95元/hm2，对旱地支付意愿的平均值为34 193.55元/亩，折合512 903.25元/hm2，水田支付意愿均值高于旱地支付意愿均值1997%。

（2）多元线性回归。

运用多元线性逐步回归方法建立起受访安置区居民水田和旱地支付意愿和表5.1所选因素的模型分别为：

WTP水田=57 301-730.58X5+14 511.00X10

WTP旱地=-38 993+480.87X2+4 761.19X4-12 18100X7+0.26X8+9 025.43X9+11 065.00X10

根据调查数据得到X2、X4、X5、X7、X8、X9和X10的平均值分别为52.05、1.82、33.62、0.89、19 927.88、3.79和0.49，将其带入方程可以预测出水田的WTP为39 849.29元/亩，折合597 739.35元/hm2；旱地的WTP为28 670.04元/亩，折合430 050.60元/hm2。

本文选择受访者支付意愿的均值和模型预测结果两者的平均数作为安置区土地流转的补偿标准，可以计算出水田的补偿标准为606 528.15元/hm2；旱地的补偿标准为471 476.93元/hm2。

3.3 补偿标准评价

通过本文测算的补偿标准与潘口水电站安置区土地流转执行补偿标准对比发现，水田执行补偿标准为合理补偿标准的49.54%，旱地为44.54%，现行潘口水电站安置区土地流转补偿标准均未达到农地实际总价值的50%，表明安置区集体和居民没有获得充分的补偿，需要提高安置区土地流转补偿标准。

4 对策和建议

4.1 完善相关法律法规，实现安置区土地流转有法可依

国务院471号令规定：农村移民安置后，应当使移民拥有与安置区居民基本相当的土地等农业生产资料,但是安置移民的土地来源仍沿用土地调整或调剂（有偿）等方式解决。在土地承包经营权物权属性确立后，无论政府利用集体的机动地或是已发包出的土地安置移民，当安置区集体或居民以物权对抗土地调整时，政府将面临更换安置区或者强制性地调出土地两种选择，且更换后的安置区同样面临着原居民不愿意转出耕地的问题。因此，政府调地安置移民面临着一个两难，即如果政府强制性地将安置区居民的土地调出给移民使用，虽然解决了移民安置的土地来源问题，但是政府的土地调整手段具有明显的行政违法嫌疑［14］，尽管在当时处理比较方便，但时间一长，就暴露出实际问题了［15］；如果政府不采取措施妥善解决移民的土地问题，将导致大量水库移民直接沦为失地农民。因此，如何协调安置移民土地取得的强制性和安置区居民土地产权的排他性之间的矛盾是问题关键所在。要实现移民安置用地的合法合规，就要将移民安置规划与土地利用总体规划有机地结合起来，通过土地利用总体规划划定的移民安置区具有强制性的法律效力，在规划期内，政府可以直接利用规划确定的移民安置用地，同时，以法律条文的形式明确规定安置区集体、安置区居民和移民之间的土地产权转移关系属于所有权转让或者使用权转让，这就避免了政府通过土地调整解决移民土地问题所带来的行政违法问题。

4.2 明确安置区土地流转补偿标准，体现农地价值

国务院471号令明确规定了兴修水利水电工程淹没区征地补偿标准，即被征耕地前三年平均年产值的16倍，征地补偿款专款统一用于移民安置。移民生产安置实质上是以征用土地的补偿费和安置补助费为限额，用征地补偿费寻求土地容量进行安置［16］。然而，国务院471号令并没有规定安置区土地流转的补偿标准，潘口水电站移民安置区土地流转采用完全参照淹没区征地补偿标准的方式进行，然而，现行征地采取的是年产值倍数法进行补偿，最高补偿为年产值的30倍，显然远远低于土地作为不动产永不灭失、保值增值、持续收益所能够带来的利益，剥夺了农民潜在的经济效益［17］，因此，参照征地补偿标准对安置区居民转出的土地进行补偿无法包含农地的非市场价值，甚至对农地市场价值的补偿也是不全面的。同时，潘口水电站安置区土地流转补偿完全按照淹没区征地补偿标准的方式的另外一个缺乏科学性的表现就是：因为淹没区的农地与安置区的农地是非均质的，安置区完全参照淹没区的农地补偿标准进行补偿，势必造成在区位、土地质量等方面差异悬殊的安置区集体或农户之间利益不均衡。因此，应当完善法律法规，明确安置区土地流转的补偿标准，使安置区居民获得因移民迁入而造成福利损失的补偿具有法律依据的同时，更多地分享到土地用途转换带来的土地增值收益。具体可以分以下两个步骤来进行：第一步、将统一年产值成果应用到水库移民安置区土地流转补偿中，根据《关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》［鄂政发（2009）46号］，竹山县宝丰镇和溢水镇的征地补偿标准分别为435 000元/hm2和375 000元/hm2，这将使安置区居民转出耕地的补偿标准得到大幅提高；第二步、按市场价或评估价对安置区转出的土地给予补偿，最终实现对安置区农地价值的完全补偿。

4.3 合理确定安置区土地流转补偿费用的分配标准

对于集体已发包的土地转给移民使用时采取的收益分配标准为，集体经济组织获得6倍年产值的补偿，安置区居民获得10倍年产值的补偿，这似乎符合《土地管理法》征地补偿标准的相关规定，即征地的基本补偿标准为：土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍，用于补偿集体经济组织的土地所有权，安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍，用于补偿农民的土地承包经营权。国务院471号令的16倍补偿标准是取基本补偿倍数的高值，即土地补偿费为10倍年产值，安置补助费为6倍年产值，据此推理，集体经济组织应获得10倍年产值补偿，而安置区居民获得6倍年产值补偿。另外安置区土地流转所引起的土地产权转移性质与征地存在着本质的区别，前者是集体的土地被政府强制用于移民安置，移民同时基于行政命令获得迁入集体的成员权资格，给移民使用的土地仍属于安置区集体所有；但是征地所导致的是土地所有权的转移，即集体的土地转移给国家所有，集体丧失土地所有权。因此安置区接纳移民并给其配置土地并不必然导致集体享有所有权的土地数量减少，故而安置区集体参照征地补偿标准分得相应收益的方式是值得商榷的。对于集体经济组织利用机动地安置移民并留用全部补偿收益的情况，由于该模式没有对安置区居民的承包地数量造成直接的负面影响，因此，安置区居民对这种利益分配均没有表示反对。但是，该方式仍会对安置区居民的承包经营权产生间接的负面影响。《农村土地承包法》第二十八条规定，集体经济组织依法预留的机动地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口，其中，调整承包土地主要是指集体通过土地微调的方式将机动地承包给因自然灾害承包地被严重毁损的个别农户，因此，将集体机动地用于安置移民势必会造成两类人群获得承包地的可能性降低，第一、承包期内因遭受自然灾害而承包地严重毁损的安置区居民；第二、安置区居民户内的新增人口。集体土地所有权的主体是农民集体，因此，集体使用机动地安置移民获得的补偿收益，将安置区居民排除收益分配主体之外是缺乏科学依据的。因此，应依法明确参与土地流转收益分配的主体及相应比例，这不仅有利于保障各个产权主体的利益，实现安置区土地流转补偿科学、有序地进行，而且也为安置区土地的顺利转出和移民的妥善安置打下基础。

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Land Transference Compensation of Pankou Hydropower Station Projects Resettlement Area

LIU Linghui1 CHEN Yinrong2 MEI Yun2

(1.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and Technology ofChina, ChengduSichuan 610054, China;2. College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan Hubei 430070, China)

Abstract Not only will the construction of large and middlesize water conservancy and hydropower projects, inevitably

lead to the requisition of farmland but also it will bring about the involuntary resettlement for a large number of immigrants. China adopted the policy of developmentoriented resettlement, which mainly emphasized giving each reservoir immigrant a parcel of contract land for their future development. However, reservoir immigrants settled in resettlement areas and shared farmland and other resources with local residents，which will certainly bring negative impact on local residents land rights. Therefore, According to “KaldorHicks” welfare criterion, in order to realize the improvement of welfare, the resettlement collective and local residents should be given appropriate compensation for their welfare losses. This paper took Pankou Hydropower Station as an example and measured the total value of land transference compensation with the contingent value method based on investigating 73 rural families in five resettlement areas in Yishui town and Baofeng town, Zhushan county. The results indicate that the current land transference compensation in Pankou Hydropowers station didnt reach half of the actual value of the farmland. The degree of compensation for paddy fields and dry land were 49.54% and 44.54% respectively. Collectives in the resettlement area and local residents didnt receive sufficient compensation. Therefore, the government needs to raise land transference compensation in the resettlement area so as to enable the local residents to share as much as possible

the benefit

篇9

一、生态补偿概念

生态补偿是当前生态学、资源与环境经济学、环境保护法学等领域研究的难点和热点问题,也是世界各国为实现人类可持续发展采取的重要政策措施。生态补偿(Ecological compensation)的概念源于自然生态补偿,《环境科学大辞典》将自然生态补偿定义为“生物有机体、种群、群落或生态系统受到干扰时,所表现出来的缓和十扰、调节自身状态使生存得以维持的能力,或者可以看作生态负荷的还原能力。”这个概念从生态学的角度出发,着眼于生态系统的整体性、可优化性特征,将生态补偿理解为生态系统由于遭受外界活动的干扰、破坏后,功能的自我调节、自我恢复。体现了生态系统的内部稳定机制和自我调节作用,强调了生态系统自身的补偿,反映出它对人类的生产和生活活动所产生的废物具有净化和消纳能力。但是,自然状态的消纳自净容量是有限的,过程也是缓慢的,人类自身的规模及他们生产和生活活动的规模、强度和速率,大大地超出了自然环境系统的承载能力和限度。随着人类活动越来越多的作用于自然,生态环境的变化远远超过了生态系统自身的补偿能力,生态补偿概念必然有了新的涵义。

毛显强等认为生态补偿是通过对损害(或保护)资源环境的行为进行收费(或补偿),提高该行为的成本(或收益),从而激励损害(或保护)行为的主体减少(或增加)因其行为带来的外部不经济性(或外部经济性),达到保护资源的目的。昌忠梅认为生态补偿从狭义的角度理解就是指对由人类的社会经济活动给生态系统和自然资源造成的破坏及对环境造成的污染的补偿、恢复、综合治理等一系列活动的总称。广义的生态补偿则还应包括对因环境保护丧失发展机会的区域内的居民进行的资金、技术、实物上的补偿、政策上的优惠,以及为增进环境保护意识、提高环境保护水平而进行的科研、教育费用的支出。沈满洪认为生态补偿是通过一定的政策手段实现生态保护外部性的内部化,让生态保护成果的受益者支付相应的费用;通过制度设计解决好生态产品这一特殊公共产品消费中的“搭便车”现象,激励公共产品的足额提供;通过制度创新解决好生态投资者的合理回报,激励人们从事生态保护投资并使生态资本增殖。

从本文研究视角来看,生态补偿就是为了解决资源与环境保护领域的外部性问题,利用环境外部成本内部化原理,使资源和环境被适度、持续性的开发、利用和建设,从而达到经济发展与保护生态平衡协调,促进可持续发展的最终日标。

二、土地征收中生态补偿的缺失

(一)征地补偿原则的范围和标准

根据我国《土地管理法》第47条第一款的规定,目前,我国土地征收的补偿范围主要包括上地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗的补偿费等三项。土地补偿标准为除地上附着物按实际情况补偿外,土地补偿费为征收前三年平均产值的6-10倍,每个劳动力安置补助费为前三年平均产值的4-6倍,最高为15倍,但土地补偿费和劳动力安置补助费之和不得超过土地被征收前三年平均产值的30倍。

(二)农地价值分析

农地总价值:经济价值、社会价值和生态价值。胡静、陈银蓉、汪峰等学者在其研究中都将农地总价值划分成了经济价值、社会价值和生态价值。所谓经济价值,主要是指农地所提供的粮食、纤维等农副产品及农业资料的价值。所谓社会价值,由农民的生存保障价值和国家粮食安全保障价值构成。由于我国农村社会保障基本空白,所以农地不仅是生产生活资料的载体,而且对农民具有生活保障、提供就业、直接收益、继承、资产增值等效用,承担了农民的社会保障责任。可以预期的是,随着社会的进步,农村社会保障体系的建立与完善将使得农地的社会保障价值淡化。农地又是提供粮食生产的唯一实体,国家为了在紧急时刻能够有充足的粮食供应就必须保护农地,以求得国家的长远利益和粮食安全,由此可见农地粮食安全保障价值的重要性。所谓生态价值,是指农地的景观价值及净化空气、防止水土流失、维护物种多样性、保育环境等功能的价值。随着人们对生态环境的重视,农地的生态价值也越来越被重视。

(三)征地中生态补偿的缺失

从征地的标准和范围来看,我国实行的是部分补偿原则,即当国家为了公共利益的需要必须征收个人或团体的私有土地而给其合法权益造成损害时,国家针对具体损害给予相对人一定的补偿。其显著特点是征地补偿数额与土地所有者权益的价值不相等,往往低于被征土地的市场价格。我国征收土地是按照被征收土地的原用途给予补偿的。征收耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等,与发达国家相比,我国的征地补偿涵盖的范围明显较小。另外,补偿金额是基于农地收益计算的,不能准确反映农地转为非农用地的预期收益,而目前,相对于土地的增值潜力,土地补偿费远远低于土地出让价格,属于低价征收,没有以市场决定地价。据王仕菊、黄贤金等人以耕地价值为基础测算,2007年全国征地的补偿标准是现行征地补偿标准的2.51倍,且高于耕地最低市场价格。在测算中王仕菊等将耕地价值分为经济价值、社会价值、生态价值,分别计算各自的价值(见表1)。

征地中生态补偿其基本理论是环境外部成本内部化原理。从生态补偿与征地的关系看,征地是一种政府行政行为。这种行政行为的后果,不仅改变了土地的资产价值,同时也改变了土地的资源价值。根据生态补偿的定义,这种政府行政行为使大量的土地资源改变用途,而作为资源的生态价值也往往受到损害而不断减少,但当前征地中这种政府行政行为导致的生态价值减少并没有得到补偿(或收费),生态补偿缺失。

从理论角度来看,土地征收补偿的理论基础应为资源效用价值理论、生态位理论和外部性等理论,且以“受益者负担”为原则。在征收补偿理论研究方面,理论界就土地征收中农民土地权益遭受侵害的经济学原因、历史原因、政策和制度原因等进行了多方面的探讨,但都不涉及征地生态补偿的内容。而且在土地生态价值及其损失研究方面,日前的重点和热点主要集中耕地转型与土地整理、农地的外溢效应、土地的集约利用、土地资源的生态安全研究、农地生态系统服务功能及价值等方面。但这些涉及生态系统服务价值评估的研究都没有对土地征收后土地利用/土地覆被变化而引起的土地生态功能的变化作为研究对象,没有针对征地生态补偿提出合理的补偿机制和补偿方式。而土地的双重属性――资产属性和资源属性又是客观存在的,作为环境资源,土地生态系统拥有生态服务价值,这是农地价值的一个本质属性,这一重要内容的缺失恰恰反映了现行征地补偿制度的深层缺陷。

三、土地征收中生态补偿的缺失的后果分析

(一)绿地较少,生态失衡

由于城市化进程加快,非农建设占用农地,特别是占耕地数量具大。农地特别是耕地被征以后,其农产品生产功能(表现为直接利用价值)和生态环境功能(表现为间接利用价值)随之不复存在。耕地在很大程度上具有绿地所具有的物质循环、能量转化、调节气候、保持水上、生物多样性维护和环境净化等多种功能。耕地的不断减少在很大程度上意味着绿地数量的流失。耕地的流失也使得土地被征前后原有的生态平衡不断被人为打破,生态环境难以恢复。被征农地的生态服务功能和价值的发展丧失殆尽,但征收者和使用者却没有为土地资源的生态服务价值付出任何成本,这显然是不公平的。因此,生态补偿在征地补偿中的缺失是不言而喻的。近年来,由于不当征地不仅导致了城郊土地抛荒、闲置现象,还形成了城市周边的污染带,已丧失了其应有的田园景观功能。

(二)土地配置效率降低

土地配置效率的高低不仅要从空间考虑,还要从时间上加以分析。随着经济发展,生态环境的恶化,土地持续利用更加注重的是土地利用的生态可持续性。但是目前的征地行为总是在局限条件下追求最大化利益。在征地中,征收者和使用者总是偏向于以较低的征地补偿费取得土地,从而忽略生态服务价值等外部性价值,更不会对土地所有者或使用者进行应有的生态补偿,甚至会尽量避开一切不利于自身利益的补偿费用。从时间、代际间的持续利用角度看,这种只是维持当前快速的经济发展速度,而忽视未来成本配置方式影响土地的持续利用。

四、实现我国土地征收中生态补偿建议

(一)更新观念,审视农地价值

要审视农地总价值,改变以往只关注农地较低经济价值而忽视农地较高生态价值的观念,明确农地在生态系统中的自然、社会、经济等价值,明确保护生态环境是人类的共同责任。征地补偿是一个系统工程,它涉及到土地的所有者、使用者、管理者及受益者,因此,全体社会成员、政府、投资者和农户都应该关注被征农地的生态价值。政府及工作人员享有国家的公共权力,是生态补偿的直接操作和运作者,对生态补偿问题的认识及提高显得更为重要和迫切;投资者是土地资源的使用者和受益者,其经济活动对环境的破坏负有不可推卸的责任,他们必须把生态保护的观念植入到生产过程中去;农户是征地行为的直接受害者,也要转变观念,捍卫自身最大的利益。

(二)完善征地补偿制度

实现生态补偿首先就要解决的是在征地补偿中的利益冲突,对现行的征地补偿制度进行完善。在对生态补偿利益冲突的制度协调中,法律制度是其中核心的内容之一,建立和完善征地生态补偿的法律制度,可以有效降低政策协调、经济协调、观念协调的主观随意性和变动性,最大限度地保持利益平衡和社会稳定。目前,由于技术的原因,土地的生态价值还难以准确量化,耕地转换后的外部经济性也很难被量化到每一个社会主体身上。因此,从法理的公平原则出发,可以通过税收的方法,让有能力者即土地资源的使用者承担生态责任。通过对土地使用者征收生态税等进行征地的宏观调控等手段,保护失地农民的权益。同时要建立和完善农村社会保障体系,针对不同年龄段的被征地农民,实行多渠道、多形式安置补偿,包括就业培训或公共医疗保障等。对于补偿方式,除传统的征地资金补偿外,生态补偿可以从实物补偿、智力补偿、政策补偿等方面做起,减缓农民在土地征收过程中生活质量的下降,促进环境、经济、社会的和谐发展。

(三)加强征地生态补偿的理论和生态补偿标准研究

从理论上厘清生态服务的提供者和消费者之间的经济利益关系,区分失地者和用地者的生态责任。尤其亟需建立农地生态补偿评价指标及其生态补偿标准体系。可以根据被征农地生态系统所提供的生态服务功能价值,或者根据被征农地生态系统类型转换的机会成本(或恢复成本)来对被征农地进行定价。也可以采取“意愿价值评估法(AVM)”,对征收前的农地及征收后土地覆被发生显著变化的土地分别进行生态价值估算,通过计量分析乎段揭示影响评估价值的过程变量和主要因素,确定补偿标准,或者对农地生态环境质量引入生态补偿指数进行综合评价,进而提出生态补偿资金的分配方法。在此基础上,根据补偿者的承受能力和受偿者的受偿效果,制定合理的补偿标准。

(四)多渠道筹措征地生态补偿资金

生态是一种全社会的公益性问题,补偿费应由社会承担,不能全靠国家,应按照“有偿使用,全民受益,政府统筹,社会投入”的思路,全社会一起来筹集生态补偿基金。一方面,可以尝试采用市场化的运作手段来推行征地制度改革,明晰土地的财产价值和生态价值,推行土地股份制、年租制或发行土地债券等,实行征地生态补偿的市场化运作。另一方面,可以建立征地补偿金制度,对因开发利用农地生态系统而损害生态功能,或因生产、生活行为导致土地生态价值丧失的征收者和投资使用者收取经济补偿,并对为保护和恢复土地生态及功能而付出代价的农户进行补偿。由于土地的资源属性决定其许多功能和服务具有公共物品的性质,土地覆被变化中的外部性很难内部化,在补偿过程中,无法把邻地的不经济性纳入到补偿范围。因此,要依靠政府建立不同层次的补偿金制度,拓展实现补偿的有效途径。

五、小结

随着工业化、城镇化进程的加快,城市规模的扩张,土地征收是不可避免,合理补偿标准和补偿制度是保障农民利益和社会总体效益的根本。征地中生态补偿的实现还需要土地法律体系的不断完善、权利制度的不断明晰以及对土地资源价值的进一步认识,土地征收补偿制度逐渐重视对土地的资源价值、生态价值、发展价值的补偿,扩展土地资源价值的补偿的内涵,这不仅关系到土地资源的现实开发、利用和持续发展问题,而目也关系到土地资源利用与代际发展问题,这是我国未来土地政策、制度和法律都不可忽视的重要问题,而征地补偿中增加生态补偿是解决这种外部性的最为有效的方法。因此,对征地生态补偿进行理论探析,有助于解决土地补偿实践中的重大问题,并为此提供理论依据。

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耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。

1实施耕地资源核算的意义

耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:

1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要

《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。

1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要

由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。

1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要

现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。

2耕地资源核算的基本理论

耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。

2.1耕地资源核算的主体

耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。

2.2耕地资源核算的内容

与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。

实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。

2.3耕地资源核算的程序

一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。

实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。

耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。

3耕地资源核算方法

一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。

3.1耕地资源的实物量核算

耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。

实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。

3.2耕地资源的价值量核算

价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。

这种方法的基本公式为:

MV=a/r

其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。

首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。

耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:

其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。

耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。

其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。