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项目投资风险价值分析模板(10篇)

时间：2023-05-31 15:08:47

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇项目投资风险价值分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

项目投资风险价值分析

篇1

2实例研究

以某中国企业对非洲刚果（金）某铜矿项目投资为例，在前文介绍海外矿业投资项目综合评价要素基础上请有经验专家打分并对分值采用层次分析法分析，并用海外矿业投资项目综合评价方法进行项目综合评价，旨在通过实例研究确定海外矿业投资项目综合评价价值，为海外矿业项目投资者决策提供有效的判断依据。非洲刚果（金）某铜矿项目进行项目综合评价，评价结果见图2和图3。由图2可见，项目概况（A1）中项目资料来源（A14）二级综合评价值为中等，主要由于该海外项目不是上市公司的项目，缺乏第三方监管，所以专家综合认为该指标评价值为中等，需通过进一步工作确认资料可靠性。资源储量（A2）中资源潜力（A27）二级综合评价价值为低。采选工艺（A3）中矿体工程和水文地质（A32）二级综合评价价值为低，主要是由于该矿区涌水量较大。基础设施（A4）中供水供电（A43）二级综合评价价值为低，主要由于项目所在地供电紧张，需自建发电站。政策法规（A5）中宏观政治风险（A51）的二级综合评价价值为低，主要由于项目所在国是刚果（金），专家一致认为该国政治风险较大。技术经济（A6）中矿产品市场价格（A61）二级综合评价价值较低，原因是专家对长期铜价走势预测不太乐观。由图3可见，项目概况（A1）的一级评价价值最好，说明该项目开发程度和项目可研的进展都符合有关专家和投资者的要求。资源储量（A2）、采选工艺（A3）、基础设施（A4）和技术经济（A6）的一级评价价值为中等。政策法规（A5）一级评价价值较低，说明专家一致认为刚果（金）政策不稳定，相比政策稳定的发达国家，投资有风险。根据公式（1）计算得到该海外矿业投资项目的综合评价价值为13．89，位于10～15区间内，项目综合评价价值为中等。给予投资者的提示是要谨慎跟进该项目，项目存在的资源潜力不足、所在国投资风险大、项目排水和发电成本高等风险需要通过进一步工作核实。综上所述，采用海外矿业投资项目综合评价方法可以确定项目存在的主要问题，给投资者以风险提示，比如资源潜力不足、所在国投资风险大、项目排水和发电成本高等。但是判别某海外矿业投资项目是否可行，不能因某一个指标不太理想而给予项目否定，而应采用海外矿业投资项目综合评价的方法进行分析和判别，这样才不至于使投资者错失好的投资机会。

篇2

投资决策作为财务管理的核心范畴之一。投资决策方法方法主要有回收期法、会计收益率法、净现值法、内部报酬率法、现值指数法等方法属于传统的投资评价方法。在平时的运用中，净现值法显示为最佳选择，但是在应用时必须存在一系列的前提条件：首先，作为计算的依据，在生命期内各年所产生的净现金流量必须能够准确的估计出来，并根据市场状况确定相应的贴现率；其次，在估计项目的期间内，对于项目有影响的内外部环境不会发生意料之外的变化；第三，决策者只能在“投资”或“不投资”之间做出二选一的抉择；最后，在项目进行分析、决策和实施过程中，投资主体并不能够灵活的进行项目管理，一旦做出决策后便不能针对市场条件和竞争状况的变化变更对项目的投资决策。

(二)对投资方法的战略性选择权考虑

然而该方法在实际的运用过程中发现存在与现实情况相比较大的差异：首先，现实经济生活存在大量不确定性因素以及其特有的本质特征，由于在应对高度不确定的战略问题上面，企业将重点集中于项目的灵活性上，因此在进行项目分析时，灵活性的价值必须成为决策者充分考虑影响因素；其次，决策的互动性成为直接影响决策制定关键因素，特定企业在行业中所处的竞争地位，决定了该企业与其竞争对手的互动关系，进而决定了投资可能派生的投资价值，这部分价值在投资评价中也应得到重视。

(三)项目决策的过程中的循环经济因素欠缺考虑

现行会计理论体系下，企业投资决策方法不能适应企业发展循环经济的要求。现有的项目决策是依据对项目财务评价和经济评价进行决策的，对环境评价不足，尤其不适用于目前大力发展循环经济的新形势。循环经济项目投资决策是从经济、环境和社会进行全面评价的，具有一定的探索性。针对项目投资的评价应当兼顾经济效益、环境效益和社会效益，战略的角度通盘考虑。

由于上述原因，传统评价方法虽然能够较好地使现金流趋于稳定，经常使项目的投资价值被低估了低估，造成企业竞争力的丧失。

二、现有投资决策方法存在的缺陷

基于财务视角下的项目投资评价方法传统上面主要有两种：第一种是对静态指标的分析，是指在不考虑货币的时间价值因素的指标，包括投资回收期、会计收益率等；第二种是对动态指标的分析，包括净现值、内含报酬率、现值指数等指标。财务评价是在遵守国家财税制度和价格体系的前提下，计算项目过程中的收益和成本，分析项目的盈利能力和偿还能力。传统项目投资方法理论只是把企业看作是一个封闭独立的系统进行分析研究，单方面的考虑投资项目运营对企业经营状况和财务状况的影响，而忽视了自然环境、社会对投资项目决策本身的影响。

企业对项目投资的建设运营过程，就是对相关资源消耗的过程。项目的建设和运营必须遵循自愿节约和综合利用的原则来进行，投资项目决策者需要按照发展循环经济和建设节约型社会的要求，对项目建设方案进行优化，并对资源利用的实际情况做出详尽的分析。这不仅是对企业优化资源配置、降低成本费用、减少资源消耗、调高投资效益的内在要求，更是满足国家可持续发展，发展循环经济的重要要求，但是在目前投资项目评估和决策的实际应用当中，对循环经济因素的考虑都较为缺失。其中主要的缺陷表现在：

(一)财务投资决策目标范围狭窄

传统投资决策的目标就是股东价值的最大化，简单的以净现金值、内部报酬率的大小来评价项目，不考虑与项目有利害关系的环境及其他的利害关系人的利益。在传统的投资方法下，投资项目目标忽视往往循环经济条件下的环境保护、资源利用及企业、社会的可持续发展。而在循环经济下，则政府应当主动引导企业将环境效率和经济效率相统一，使得企业经营活动可持续发展。

(二)在项目决策中忽视自然资源和环境资源等会计信息

会计信息是项目决策过程不可缺少的部分。在现行的会计制度下，企业所提供的会计信息其实并不能充分反映项目对资源、环境的影响。因为传统的会计目标、假设、原则、会计账户的设置以及成本的核算方法到报表的编制都没有能够。完整充分地体现企业在节约和高效综合利用资源方面和减少污染的排放方面的能力。传统的成本观立足于企业微观层面，追求企业层面的成本补偿和资本增值，并没有从整个物质世界的循环发展过程来看待成本耗费及补偿问题，仅仅考虑人类劳动消耗的补偿问题，是根本不能适应可持续发展战略对自然资源消耗的陈本补偿要求。

(三)计量属性不符合投资决策的要求

在传统的投资决策模式下，大部分采用的是历史成本法和未来现金流量预测法为主的货币计量，对收益和成本统一采用货币计量，因此只能在决策过程中反映货币计量的经济活动。然而在循环经济条件下，投资决策需要考虑的多方面的内容，既包括用货币计量的信息又包含有环境因素的性质。因此在循环经济条件下，采用定量和定性结合的方式来进行投资项目决策是至关重要的。

(四)投资决策者的受托责任单一

传统经济条件下，企业投资决策中委托一受托责任关系中只包括了对实物财产的保管和使用，并没有包括生态环境和治理环境污染等内容。由于企业所面临的受托责任较单一，仅局限于“财产托付论”。随着人口和经济的增长，人们对环境资源的消耗量不断增大。资源的稀缺性正在迅速显现，因此企业在决策时更多的考虑“资源托付论”。投资决策必须考虑的决策受托。已经不仅只是受出资人之托，而是受整个社会公众之托，是企业经济效益、环境效益和社会效益统一。为了实现循环经济、可持续发展，企业投资决策时应当按照循环经济发展对企业投资项目各个方面进行综合要求，在环境会计的学术框架下，对企业投资项目循环经济这一综合指标值的最大化作为项目投资决策评价的目标，以协调企业微观层面上经济发展和环境破坏之间的矛盾。

三、循环经济下投资决策的方法

(一)全部成本评价法

全部成本评价方法是在资本预算分析中综合考虑环境成本的一种方法，是对项目的全部成本和收益进行长期的综合的财务分析。对于应用环境会计方法进行资本预算、产品设计等方面的决策，学者也提出了自己的观点，他们认为在有效的环境管理体系中，为了实现投资决策的全面性必须采用全面环境成本计量方法。

循环经济注重长期的生态效益，以及防患于未然的思想。因此，当前的环境管理措施，其利益是体现于节约未来的机会成本、掌握绿色商机，特别是决策者面临未来企业绿色投资机会是，能够清楚分析项目的全面环境成本，是否符合企业永续发展的投资决策。

对于外部环境成本的计量，主要采用的是以对污染造成损失进行修复的花费作为计量基础的。全部成本评价法是在评价周

期、扩大了成本和收益的考虑范围等方面对传统资本评价法进行了改进。所采用的方法仍然主要是现金流量贴现法，但对于长期的成本和效益，金额的估计是不准确的，经过贴现的数值较实际较小。

这表明人们对于未来的环境、生活的状态关注较小，重视程还比较低，这与我们推崇的环境保护的观点是相悖的。在这种情况下比较容易形成人们追求短期的经济利益，忽略了长期的影响。全面成本法对于企业的获利能力是没有影响的，但能够比较明显的列示项目的成本、效益的构成，从而使一些有益于环境保护的项目能够和其他一些项目一样获得投资。对于项目周期短的污染预防性投资项目，全面成本法能够更加优于传统的投资方法，增强项目的可行性。

(二)投资风险评价与不确定性分析

项目总是存在风险的，相应的任何决策也会存在风险。实际上，投资风险是客观存在的，尤其是长期投资决策涉及的时间较长，企业对于未来损益的预测就会存在不确定性。将与项目相关的环境因素纳入考虑之后，项目的未来现金流量变得更加变化莫测，现金流量的不确定性变得更加突出。由于是对未来项目状况的研究，投资决策中始终存在着不确定的因素，事件发生的概率是估计的，当存在风险时，其概率可以依据风险系数进行估计。在传统的投资决策中，对于高风险的项目，一般采用较高的贴现率。但这个方法也存在着一定的缺陷，高风险和对环境造成巨大的污染，致使环境恶化，这两者之间并非简单的直接联系，提高贴现率以后很多项目的现金流量现值将出现负数，这就使得很好本来结果很好的项目被流失，以此种方法减少对环境、资源的需求。循环经济下的投资决策在考虑了环境因素后，使项目的不确定性更为明显，风险会随着环境法规的变化而变化。当对项目进行决策以后，由于项目的期间较长，因此在今后的很长一段时间内，企业都会受到既定的技术和环境的影响。环境发生变化，则必须投入大量的成本来适应环境的变化。投资所包含的环境风险和不确定性可以通过敏感性分析进行评价。对于概率已知的方案，可以利用决策树和蒙特卡罗模型对不同项目方案的可能结果进行概率预计，进而对项目进行评价。

(三)利益关系人价值分析法

在面对当今企业诸多利益关系人共同的影响下，企业的经营活动越来越需要考虑更多的利益方。总的来说，重要的利益关系人是沿着兼做出资者与经营者的业主、经营者、债权人和为数众多的出资人、客户、政府这样一条线来扩展的。大致上可以从内部和外部两个部分来划分，内部的利益关系人主要包括企业的管理层和雇员，外部的利益关系人主要包括政府、投资者、供应商、顾客、公众。针对循环经济，环境保护组织也成为企业外部利益关系人，企业的经营活动就要受到这些组织所制定的大量的环境法律的约束，企业的投资决策活动也必将考虑这些约束所带来的影响。企业的经营活动对环境的影响可能会对公众产生影响，因此这些公众就成为企业的利益关系人。

利益关系人价值分析法有别于传统的财务指标评价法中将所有的成本与收益风险视为相同的缺陷将，而是采用了更加灵活的对于不同的成本和收益分别计量其风险的方法，同时利益关系人价值分析法根据关系人对项目收益期望的高低，来调整相应的权重比例。例如我们在考虑以个与环境相关的长期投资项目中，当财务指标的权重相对有所下降，那么相对的环境业绩指标的权重就应该做相应增加，从而保证了决策结果与利益关系人的要求相一致的结果，最后可以保证企业的可持续发展。

(四)多标准评价法

篇3

中国旅游业发展正在发生着新的变化，产业结构和新的增长点有所转变，新的投资热点正在形成。利用原有的自然人文资源开发资源型景区已经成为土地开发的新的热点，根据中国加入WTO的承诺，2003年，外商可以在中国投资旅游景区景点，据估计，从2003年～2010年，将有80亿美元投向旅游景区景点建设。根据中国国际旅游投资网（省略/）近期公布的旅游招商项目的统计，在旅游业各分支行业中，景区的招商项目最多，也最为活跃，比例占总招商项目的54.71％。本文试就投资价值、国家地方政策和投资风险三个方面论述旅游土地开发的优势与劣势。

一、投资价值分析

1.获得高额利润

旅游景区属于资源稀缺型商品，一旦拥有景区经营权就可以形成资源垄断，从而获得垄断利润。

从资源来看，景区供给量过少导致资源紧缺。尽管中国地大物博、历史悠久，给我们留下了众多的自然景观和人文景观，但是毕竟数量有限，而且时空分布不均衡，造成了我国资源型景区的局部稀缺。从2004年A级景区经营效益情况（表1）中，可以看出资源型景区级别越高，垄断性越强，效益也好。从需求来看，国内国外游客都对资源型景区需求很大。根据国际旅游组织的调查，74%的游客首选到资源型景区观光，尤其在旅游消费刚刚启动时这一比例更高。

供给不足，需求旺盛这就造成了巨大的供求缺口使的景区形成垄断性经营。而从国内黄金周旺盛的旅游消费，看这个供求缺口会持续一个比较长的时间，也就是说景区的垄断性经营也会长时间存在。

数据来源：国家旅游局

2.衍生性延长产业链

旅游景区相对其他旅游行业而言可开发的旅游产品种类多、数量大、衍生性强、可创新性强，这样就使景区的生命周期增长，获得利润的时间也随之增加。

由于旅游产品存在生命周期一旦产品进入停滞或衰退期就无利润可言。而这个时候产品能否复兴的关键在于创新，只有再开发出有吸引力的产品才能延长获利时间。而资源型景区依托自己的核心资源，开发的产品除了基础的观光产品外，还可以开发度假产品和专项产品。这就使得景区可以开发的产品极大丰富。景区每年都可以通过开发新产品，吸引老游客故地重游新游客慕名而来，从而将利润维持在较高水平。

由于资源型景区产品的多样性，开发的多层次性可以使企业的投资风险进一步降低。企业获得景区经营权后，既可以自己开发核心产品，也可以将特定产品开发经营权出让以减少管理成本和难度，并分散风险。

3.获得核心竞争力

旅游景区作为旅游业的核心资源要素，是旅游产业链的中心环节，也是旅游产业群的辐射中心。投资资源型景区有利于旅游企业资源的整合，也有利于产业链向上下游延伸。

旅游企业拥有景区资源，可以形成一个完整的链条，为旅游者提供一条龙服务。这样不仅可以实现优化资源配置，节约成本，提高效率，还可使旅游者在旅游的过程中享受到更多的方便、快捷与舒适，并且强有力的产业链条也是阻挡国外企业竞争的有力武器。

二、政策分析

1.政策支持投资

(1)中央投资景区基建

我国进入2000年以来出台了一系列政策促进旅游发展，明确要求增加对资源型景区基础设施的财政投资，放宽对资源型景区开发项目的审核条件。另外国家还安排了67.2亿元国债资金进行景区建设，促进景区发展。

2001年4月国务院下发了《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》。通知强调增加对旅游基础设施建设的财政性资金投入。支持符合条件的旅游企业通过股票发行上市等方式融资。积极探索建立境内外旅游产业基金。

2004年国务院下发的《国务院关于投资体制改革的决定》放宽了对旅游项目的审批规定不使用政府投资的，一律不再实行审批制，但将区别情况实行核准制和备案制。

国债资金加强旅游基础设施建设于2000年开始，重点支持资源品位较高、发展潜力较大的国家级或省级旅游景区的项目。至2004年底国家累计投入67.2亿元国债资金，在较短的时间内集中开展了一批旅游景区的基础设施建设，改善了景区环境，提高了景区的综合接待能力。

(2)地方立法促进景区发展

从各地政策看，为了加快开发资源型景区，很多省市明确提出资源型景区的经营权可以转让。而且很多省市设有旅游发展资金用于建设资源型景区的基础设施，并且在税收，土地政策上都有优惠。虽然国家并未出台《旅游法》，但是地方为了规范旅游发展，更为了促进当地旅游，纷纷出台地方性旅游管理条例。为了适应我国旅游业的迅速发展如湖北省，云南省，北京市等已经修订旧版旅游管理条例。

2.景区经营权出让――争论中前行

对于资源型景区的特许经营权出让的问题，从中央到地方，从专家到大众一直争论不休。但是总体上，景区所有权与经营权的分离还是在各地进行。在很多省市制定的旅游管理条例中明确规定景区的经营权可以有偿出让。

(1)地方政府和旅游局――支持经营权出让

为了贯彻落实景区所有权经营权分离，湖北省、福建省、上海市、贵州省、浙江省、重庆市、山西省、云南省等省市在旅游管理条例中明确提出了经营权，可以通过拍卖、招标方式，按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，依法有偿转让给企业、其他组织和个人。

(2)建设部――风景名胜区经营权在探索中前行

建设部虽然多次出台文件要求风景名胜区不能将经营权转让，但是由于景区实际的控制权在地方政府手里，建设部的管理力相对薄弱。而且建设部对经营权的态度从文件变化中也可以看出逐渐放宽经营权的出让，由绝对不允许经营权出让，到经营权出让有底线。

建设部依据国务院出台的《风景名胜区管理暂行条例》，出台了《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《国家风景名胜区建设管理规定》、《国家风景名胜区规划编制审批管理办法》，加强风景区管理。

(3)其他部门――议论纷纷

林业部、国土资源部在积极探索将所属森林公园、地质公园招商引资。根据《森林公园管理办法》第十条，森林公园的开发建设可以由森林公园经营管理者同其他单位或个人以合资合作方式联合进行。国土资源部认为通过建立地质公园，根据地质遗迹的特点，营造特色文化，发展旅游产业，促进地方经济发展。

文物部门作为代表全体人民保护管理文物的机构认为，文物保护属于社会性公益事业，应以保护为前提，利用只是

保护的一个方面，而且根据《文物法》的有关规定，文物遗址不得做其他商业用途。

三、风险分析

任何投资行为都是有风险存在的，同样资源型景区的投资也存在一定的风险。许多资源型景区项目取得了成功,经济效益、社会效益、环境效益显著,但也有不少项目投资失败, 损失巨大。投资者如果加强风险意识，提高风险管理技术和手段还是可以规避风险取得成功的。

景区投资风险主要来自：政策风险，资金风险，开发风险，市场风险等。本报告将对其中几个重要的风险及规避措施加以说明。

1.政策风险

自然资源是几千年不变的，变数大的是人为政策，对政策分析判断，在开发建设过程中尤为重要。我国现在还没有出台旅游法，各地旅游法规地方特色明显，这些法规的持续性和有效性都很差。现在企业经营旅游产业，获得的只是部分权益，如经营权、管理权。企业和政府签订20至50年的协议，这些协议是不受法律保护的。在实际运作过程中还要特别关注省、市、县之间的法规是否冲突，而越基层制定的法规，修改越容易。景区内部多头管理，条块分割，法律、政策上有许多不连贯的地方，导致了景区开发的无所适从。所以说政策是旅游开发中最大的风险。

2.资金风险

我国景区开发并不是一般认为的“低投入，高产出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。开发资源型景区需要一次性投入大量的资金，而且需要一定的现金流进行景区的后续投资。

景区开发初期内部交通，基础设施，营销等这些都是需要大量资金投入。而且景区开发并不是一锤子买卖，因为景区面临竞争，面临游客需求的改变，所以景区需要创新旅游产品，而新的旅游产品的开发也是需要大量资金的。再次，景区室外设施的耗损速度快，需要的维护更新经费也非常可观。很多景区投资失败就是在于没有后续资金投入景区开发，导致景区吸引力下降，收入达不到预期的原因。

3.开发风险

由于缺乏统一的、高水平的规划，使一些已经开发、利用起来的景区、景点和旅游设施普遍存在档次不高，产品结构单一的问题，缺乏整体旅游概念，景区和景点布局不合理缺乏吸引力。许多景区由于对市场需求缺乏清楚的认识，导致市场定位泛化没有明确的市场定位景区主题不鲜明没有明确的旅游形象。

旅游区项目开发需要考虑其所依托的资源，强化资源特色，突出项目主题，同时旅游设施的配套建设也要围绕主题展开。这样的项目一旦开发，其可变弹性较小。正常情况下，项目特色显然是投资者所追求的目标，因为主题越突出，其生命力就越强。但是这恰恰也是项目的风险所在，因为越是有特色的项目，越是不易改变其内容与功能，或者改变内容与功能的成本代价过高，给风险转嫁带来困难。

4.市场风险

旅游产品市场需求量的大小，与游客在某一特定环境、特定时期内的消费心理、消费偏好和这一时期内旅游消费的总趋势等密切相关，而游客的消费心理、偏好等是经常变化的，特别是随着游客群体的不断个性化，游客结构的不断多元化，旅游市场需求难以捉摸，某些特定旅游产品愈来愈难以同时满足游客群体中各个不同的需求，同时也使某些旅游产品很难实现所期望的游客云集的目的，旅游产品的有效生命周期也因此而大大缩短，这就直接影响到旅游项目开发的投入产出效益比。

国内各地区全面大力开发旅游业，各类旅游产品蓬勃发展，旅游产品数量的快速增加超过市场需求的增长，再加上政府对旅游市场调控、监管力度不够，旅游市场的无序竞争相当激烈，从而明显地加剧了旅游项目的投资经营风险，合理投资回报难有保障。

参考文献:

[1]彭德成:《中国旅游景区治理模式》.中国旅游出版社，2003

[2]约翰・斯沃布鲁克著张文等译:《景点开发与管理》,中国旅游出版社,2003

[3]邹统钎:《旅游景区开发与管理》.清华大学出版社,2004

[4]保罗・伊格尔斯斯蒂芬・麦库尔克里斯・海恩斯著张朝枝罗秋菊等译:《保护区旅游规划与管理指南》.中国旅游出版社,2005

篇4

［中图分类号］F274 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）13-0031-03

1 国内外研究现状

1.1 国外研究现状

1.1.1 西方早期人力资本的理论渊源

17 世纪60年代英国古典政治经济学创始人、统计威廉•配第关于“土地是财富之母,劳动是财富之父”的著名论断已经包含着人力资本理论的思想萌芽。亚当•斯密在其1776年出版的《国富论》中初步提出了人力资本的思想。19 世纪末20世纪初英国剑桥学派创始人阿尔弗雷德•马歇尔(Alfred Marshall)提出了“所有资本中最有价值的是对人本身的投资”的经典论断,认为教育投资所带来的结果将远远大于教育投资本身,主张把教育作为国家投资。

1.1.2 关于人力资本投资的经济学分析

以人力资本之父舒尔茨(Theodore Schultz,1962)和贝克尔(Gary Becker,1962)为代表的西方经济学家不仅发展了早期的人力资本思想,而且形成了人力资本理论作为现代经济学的重要内容。此后对人力资本投资的分析和研究,逐步拓展为从宏观经济学角度和微观经济学角度对人力资本投资的分析和研究。

(1)人力资本投资的宏观经济学分析

被西方学术界誉为“人力资本之父”的美国芝加哥大学教授舒尔茨在1960年首次明确提出了“人力资本”的概念。舒尔茨认为,人力资本主要指凝聚在劳动者本身的知识、技能及其所表现出来的劳动能力,它是现代经济增长的主要因素。保尔•罗默(Paul Romer)在其1986年发表的《收益递增经济增长模型》一文中提出了内生经济增长模型。1995年诺贝尔经济学奖获得者罗伯特•卢卡斯(Robert Lucas)后来从另一角度解释了经济增长的内在机制。

(2)人力资本投资的微观经济学分析

人力资本微观经济学角度的研究侧重于分析人力资本投资的成本、收益和投资风险等问题。美国哈佛大学教授、经济学家沃尔什于1935年在其题为《人力资本观》的论文中,首次采用费用与效益相比较的分析方法,研究了不同教育程度学生个人的教育费用和毕业后因能力提高收入增加的情况,得出了各级教育的收益率,回答了上大学或高中是否值得的问题。斯蒂森•陈(Stacey H.Chen)在2001年通过评估受过高等教育者与高中毕业者之间收入的风险差别证明了高等教育的确具有风险。

1.2 国内研究现状

20世纪六七十年代在西方兴起的人力资本理论推动经济学的发展,增强了经济学对社会经济现象的解释力。随着改革开放,人力资本理论逐渐被介绍到国内,运用范围不断拓展。20世纪90年代以来,国内对人力资本理论的研究也取得了一定的进展。

1.2.1 关于人力资本在经济发展中作用的研究

周天勇(1994)在《劳动与经济增长》一书中采用舒尔茨的教育收益率法对人力资本的贡献进行了测算,得出1953―1990年中国人力资本的平均增长速率为13.43%对经济增长的贡献为22%的结论。李建民(1999)从人力资本的要素和效率的生产功能来分析其对经济增长作用的机理。人力资本是决定经济增长的重要因素,关键在于它具有特殊的生产功能。从生产过程角度看,它具有要素和效率两个方面的生产功能。

1.2.2 关于我国企业人力资本投资现状的研究

邦华(2001)认为国有企业存在一些现实困难,企业人力资本投资的效益低下,且人力资本投资体制环境发生了重大变化,人力资本产权保障体系不完善,国有企业自身内部管理机制落后。刘苓玲(2003)认为由于人力资本依存于活的人体之中,企业进行人力资本投资会产生一系列的问题,而其中最关键的是投资与收益之间的矛盾,而矛盾产生的深层次原因是人力资本的产权关系不明,因此,需要完善人力资本产权制度。

2 人力资本投资理论

2.1 人力资本投资的内容

舒尔茨将人力资本投资的范围和内容概括为五个方面:①医疗和保健,它包括影响一个人的寿命、力量、耐力、精力等方面。②职员在职培训,既有社会组织的培训和企业内部开展的岗位培训,也有自考和社会培训形式的教育。③正式建立的初、中、高等教育,是人们通过接受正规教育获得的知识和技能。④成人教育方面的投资,为巩固教育不足获得知识与技能的投资,是一种中期投资法。⑤迁移成本费用是指人在寻找新的工作、迁徙、旅游和更换工作时付出的投资。

2.2 人力资本投资的特征

人力资本投资与物质资本投资相比,具有以下几个主要特点：①投资者与收益者的不完全一致性。②投资收益的长期性与滞后性。③人力资本投资收益的多方面性。④人力资本投资具有相继性。⑤人力资本的形成是一个相当长期的过程,具有风险性。

2.3 人力资本投资的风险

所谓人力资本投资的风险,是指投入一定的人力、物力开发人力资本,但由于未来不确定因素的变化,使得投资后所得收益具有不确定性。由于人力资本投资的对象是人,人的行为与投资风险紧密相连,因此我们可以把人力资本投资风险分为人为风险和非人为风险两种。非人为风险是指由于外部环境的变化而给投资者带来的风险,而人为风险则包括人力资本外流的风险和人力资本投资对象不愿发挥其应有效用的风险。

3 企业人力资本教育投资基本问题分析

企业人力资本教育投资的特点：①需要具有充足的资金保障。现在越来越多的企业认识到企业生存发展的动力在于不断的创新,而创新的源泉是人力资本,创新型人力资本成为企业的稀缺资源。②教育投资内容具有较强的针对性和实用性。企业教育投资的内容主要从企业战略目标和员工的岗位角度,更偏重直接提高员工解决实际问题的各项技能以使员工能及时将投资结果转化为现实的生产力。③教育投资形式的多样性、灵活性。企业人力资本教育投资的具体形式,主要根据企业宏观经济运行状况、战略发展目标和人力资本需求等灵活地选择。④教育投资对象的差异性和复杂性。企业投资对象是内部的员工,而他们在受教育程度、工作年限、学习态度等方面都存在着很大差异。⑤教育投资收益的间接性。教育投资效益不全部以经济收益的形式表现出来,一方面使人力资本质量得到提高,成为企业发展的推动力量。另一方面表现在非经济方面,提高了员工的忠诚度和积极性从而实现投资的收益。

4 企业人力资本教育投资的可货币化收益研究综述

企业进行人力资本教育投资的根本目的是为了企业获益最大化。企业收益分为两类：可货币化的经济收益和不可货币化的非经济收益,本文主要研究可货币化的教育投资收益。所谓货币化收益主要是指把由教育培训获得的劳动生产率的增加与员工工资的增加进行比较,超额部分就是企业的收益。

4.1 国外的研究综述

4.1.1 在职培训的成本收益评估模型

加里•S.贝克尔最早提出了在职培训的成本收益评估模型。该模型的假设条件是企业处于完全竞争的市场,如果没有在职培训的影响,则企业要实现利润最大化的雇佣均衡条件为：MP=W,其中MP表示企业的边际收益,W为工资率。

如果进行在职培训,那么培训的成本支出能够增加未来时期的收入。此时的均衡条件为：

贝克尔的在职培训成本收益评估模型是在美国的雇佣制度环境中研究建立的,对于在美国的长期雇员,他们在不同阶段的收入表现不是随着自由流动式的用工形式表现的变化而变化的,然而在中国,员工的工资一般是随着年龄的增长而不断增长的,此外,企业所处的市场也远达不到完全竞争市场的假设条件。因此,这种模型不适用于中国的企业。

4.1.2 培训投资回报率(ROI)

Phillips(2000)对培训投入产出计量研究有杰出贡献。他详细论述了培训项目的评估计划、信息收集及整理、培训效果的识别、培训价值的转换等具体实施内容,并建立了一个投资回报率公式：

投资回报率的优点是计算简单,缺点是没有考虑资金时间价值因素,不能正确反映投资方式不同,收益期长短和回收额的有无等条件对项目的影响。投资回报率通常具有时效性――回报通常是基于某些特定年份。

4.1.3 收入函数法

收入函数法又称明瑟收入函数法,该方法是由美国经济学家雅各•明瑟(J.Mincer)关于教育、培训与劳动收入之间的函数关系的开创性研究,从而将人力资本与劳动收入之间的关系的实际分析方法拓展到了在职培训研究领域。

收入函数法省略了成本收益法中大量的关于人力资本投资期及有关成本收益的分析和计量工作,同时也大大减少了人力资本收益率度量中研究者的主观性,但由于精确法计算教育收益率对数据的要求比较高,特别是在发展中国家包括中国,很难采集到研究所需的高质量数据,因而这种方法的普遍性运用受到限制。

4.2 国内的研究综述

4.2.1 应用时间价值分析进行的成本收益计算方法

时间价值分析涉及当今的货币和未来货币的交换。货币价值在现在和未来的交换,实际上是现在消费和未来消费的交换。这种交换发生所依据的比率由货币的时间价值来决定。货币时间价值分析法将不同时点上的成本与收益联系在一起,使得评估不同时点的人力资本教育投资决策依据和影响因素成为可能,应用于企业人力资本教育投资的时间价值分析方法,主要是净现值法和内部收益率法两种。

内部收益率法的优点是能够把企业人力资本教育培训投资项目寿命期内的收益与其教育投资总额联系起来,指出这个培训项目的收益率,便于将它与同行业基准投资收益率对比,确定这个培训项目是否值得建设。但是它的缺点是计算过程比较复杂、烦琐。

4.2.2 李思聪的中国特色的人力资本价值模型

人力资本当期群体价值=人力资本当期群体投入成本+人力资本当期群体实现的新增价值,即

其中：R表示人力资本当期群体价值；C为人力资本当期群体投入成本；P为企业营业利润；R为企业投资收益；D为企业减亏额；N为人力资本创造新增价值所占比例。

未来人力资本总价值=人力资本教育培训总投入成本+未来人力资本使用的新增价值的现值。即：

该模型的主要优点是可以反映企业人力资本的经济价值,能够为人力资本教育投资的决策者提供相关联的会计信息,但由于它在某些情况下是根据主观估算或趋势推算的,而不是完全根据客观记录数据。因此,计算带有一定程度的主观性。

参考文献:

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企业作为投资主体是市场机制能够发挥作用的基本条件之一。企业投资主体的表现形式是多种多样的，但是，无论企业投资主体采取何种组织形式，在确定投资项目价值并进行决策时，都将受到以下一些间接因素的影响，即它们是借助其他一些因素，间接而非直接影响投资价值。

1、企业自身的利益约束机制。不同的经济体制具有不同的利益约束。在过去的计划经济体制下，国家统一制订各种类型的投资计划，投资风险完全由国家承担，企业只是名义上的投资主体，既没有真正自主的投资决策权，也不承担相应的风险，这必然造成名义上的投资主体完全不受投资成本和风险的约束。在不讲成本与收益的情况下，投资需求几平是无限的，不论计划者怎样周密安排，都很难制约这种投资饥渴症。在市场经济体制下，企业应是完全意义上的独立利益主体，市场价格主要由供求关系决定，经济资源的配置主要通过市场机制来调整。一旦投资需求大于投资供给，投资品的价格就会上涨，造成企业投资成本上升、预期利润减少，投资风险增大，从而造成企业采取收缩策略，导致社会投资总需求下降，并促使社会资源流向预期利润高的行业及企业。

2、企业投资主体的利润极大化。在市场经济中，投资活动以企业主体的经济利益为基础。如果预期利润比较高，投资就会增加；相反，预期利润比较低，投资就会减少。对全社会来讲，预期利润将不断趋于平均；但对不同行业和部门而言，利润水平又是经常变化的，从而诱导资金在不同行业和部门之间进行转移。同时，追求利润还需要服从国家产业结构调整的要求和社会主义生产目的。在国有生产资料所有者参与企业投资时，投资活动可能并非以经济利润为主导因素，难以保证国有资产的有效增值。为此，政府应逐步减少和消除人为干预，而应注重宏观政策和经济杠杆的调控作用。要实现资源的最优配置，必须实现商品和生产要素在整个社会范围内的自由流动，消除妨碍资源流动的障碍，从而实现以市场配置为基础，市场配置与计划配置相互补充的资源配置模式。

3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。

二、影响投资价值的直接因素

企业的资产，不管是货币资产还是非货币资产，通常都具有两种用途可供选择：一是用于即期消费；二是为了满足未来消费而利用放弃即期消费的那部分资产进行投资。企业放弃当前消费的意愿必然与未来消费或者说是预期收益有直接联系。在此。我们把企业作为投资主体，把各种投资的具体表现形式作为投资客体。影响企业投资价值的直接因素实际上也就是投资主体和客体的属性。其中，前者主要是指无风险收益率和风险厌恶；后者主要是指预期收益、收益时点和风险水平。

1、投资主体属性。无风险收益率是指投资于国债所能得到的回报率。企业在进行投资决策活动时，可能存在着许多收益不同、风险各异的投资方案可供选择。从数量上来讲，所选投资方案的收益率必然要求大于无风险收益率。如果这一收益水平都不能达到的话，企业应当选择国债作为投资手段。对于无风险利率，西方货币理论把它称之为“纯利率”，它是对延期消费的一种补偿。假定其他条件不变，无风险利率和投资价值存在反向关系：无风险利率越高，投资价值超低；反之亦如此。

企业对于投资活动中存在的不确定性所具有的心理反感就是风险厌恶。尽管不同企业对于风险厌恶的程度可能会有所差异，通常来讲，在投资决策活动中企业对于风险都比较厌恶，经常会采取一些措施以达到规避风险的目的。而对于所承担的风险，企业会要求有一定的补偿。由于不同企业的风险厌恶程度有一定差异，它们所要求的补偿金额会有多有少，对投资价值也会产生相应的影响。一般而言，风险厌恶程度与投资价值呈反向关系：前者越高，后者越低；反之亦如此。

2、投资客体属性。预期收益是指投资主体在将来所能得到的回报。作为投资主体，企业进行投资活动的目的是为了在将来获取一定数量的收益。预期收益越大，企业愿意递延的当期消费就会越多，也就是说进行更多的投资，投资价值也会越高。可见，预期收益和投资价值之间呈同向变动关系：在其他因素不变时，预期收益越大，投资价值就越高；反之亦如此。

顾名思义，收益时点是指投资主体取得收益的时间。依赖投资主体预期收益进行未来消费的时点离目前越远，延迟预期消费的动力就会越小。原因在于，当投资者等待预期收益进行消费时，他们不仅放弃了当期的消费机会，而且放弃了在等待期间可能发生的其他投资机会。因此，在其他条件相同的情况下，等待预期收益的时间越长，投资价值就越小。

一般来讲，对未来的预期都是不确定的，同样，各种具体投资项目的收益过程也具有一定程度的不确定性。我们把投资预期收益的不确定性称为投资风险，不确定性越大，投资风险也就越大。通常，投资者更希望收益是确定的，而不是具有比较高的不确定性。可见，预期收益的不确定性程度，即收益风险水平，会对投资价值产生很大影响。所以，如果投资主体对于因承担风险而得到的补偿不满意，它很有可能会选择收益较低风险也较低的投资项目，而不是收益较高但风险也较高的投资项目。

以上是对各种因素对投资价值影响所作的定性分析。在定量分析方面，我们通常会使用如下的投资价值分析模型：

其中：V=投资价值；

Ct=t期的预期收益；

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3、产权界限。产权界限是影响企业投资价值的另一重要因素。国有企业虽然也作为投资主体参与市场投资活动，但产权关系不明，企业投资行为不符合市场规范，企业并没有真正的投资决策自主权，从而也无法承担相应的投资风险，企业投资行为必将演变为政府投资行为。在产权关系改革上，我们主要偏重两权——所有权和经营权的分离，希望通过“两极分离”解决企业经营自主权问题。实际上，两权分离是有一定限度的，经营必须以所有权为基础，没有所有权作基础的经营权必然是有限的经营权。企业应当建立并完善现代法人产权制度，确保企业能够独立自主、规范合理地进行投资决策活动。

二、影响投资价值的直接因素

以上是对各种因素对投资价值影响所作的定性分析。在定量分析方面，我们通常会使用如下的投资价值分析模型：

其中：v=投资价值；

ct=t期的预期收益；

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一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技能要求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房地

产项目整1.能够根据项目特点提出媒体推广合营销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

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中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）19-0129-02

一、企业内部控制与企业财务风险的联系

企业内部控制是以专业管理制度为基础，以防范风险、有效监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。企业财务风险是指在各项财务活动过程中，由于各种难以预料或控制的因素影响，财务状况具有不确定性，从而使企业有蒙受损失的可能性。

企业内部会计控制可从会计基本要素入手，控制和完善会计要素的内容和结构，从而保障企业资金安全和降低财务风险。从企业会计要素的结构上来说，企业资金运动静态和动态两个方面具有紧密相关性：企业在一定时期内六种基本会计要素的变化都可能会引起企业实际状况与预期情况的偏差，即可以用来说明企业是否存在财务风险以及其风险大小。具体来讲，一方面企业的资金来源主要是所有者权益以及形成企业负债的投资者的投入，这两个方面构成企业的资本结构，存在紧密的联动关系，任何一方的变化都会对企业资本结构造成一定的影响。同时从另一个方面来讲，企业利润的形成不仅是企业在生产经营过程中通过良好的管理与产品等获取的相关收入与消耗的成本费用的差额，企业收入与费用的不定期变化也能给企业的利润带来改变。由此可以发现，企业基本要素之间存在紧密的联动传导关系。会计基本要素结构的不确定性以及基本内容的变化都可能引起企业的财务风险，具体来说即是可能导致企业预期目标与实际经营管理情况发生背离。

二、完善企业内部控制与企业财务风险防范对策

1.增强内部控制意识。企业负责人在单位内部控制体系中居主导地位，对建立一个卓有成效的内部控制环境起着绝对关键的作用。按照《会计法》和《内部会计控制基本规范》的规定，企业负责人作为单位财务与会计工作的第一责任主体，对本单位内控制度的合理性、有效性负主要责任。一是要通过各级财政部门和国有资产管理部门组织相关企业单位负责人进行培训学习，企业负责人在日常工作中适时加以宣传等形式，并和企业文化建设结合起来，使企业形成一个认识到重视内部控制制度的氛围。二是要通过建立和完善内控制度，加强对薄弱环节和重要岗位的控制，细化责任，做到制度管人，形成一个相对完整、有章可循的内部控制体系。三是要提高企业整体建立健全内控的责任意识，实施会计内控不仅是财务部门的事，有关经济业务涉及到的所有部门都是内控的范围，单位内各部门都应具备内控理念，强化内控意识，与财务部门共同承担内控责任。在企业负责人和全体员工共同努力下一定能创造出良好的内部控制环境，使企业的内部会计控制工作得到有效实施。

2.加强企业运营过程中的内部控制管理。企业要按照国家颁布的内部控制规范性制度和《企业风险管理—整合框架》要求，制定出详细、可行的内部控制制度，明确审批制度、报销制度、财产管理制度，加强财务控制制度以及加强对财务风险、管理信息系统等内容进行控制。其次，要加大内部控制执行力度，健全的制度没有执行的效果往往也就等于没有制度，要硬化内部控制的执行力，定人定岗定责，在岗位上进行相互钩稽监督，并实行关键人员定期轮岗制度。再次，建立内部控制与会计岗位的衔接控制，企业内部控制执行关键还是靠会计人员来完成，企业要根据会计人员的特长来进行安排，不断推行科学化和柔性化管理，确保内部控制工作的长效化。完善信息沟通系统。企业内部也应建立完整的内部控制制度体系和清晰的业务流程，合理地对公司各个职能部门和人员进行责任分工、控制和考核，对每一个部门的责任和利益明确界定，防止权力重叠，也避免出现权力真空。通过汇编内部管理制度、业务流程图、权限指引等，促进企业各层级员工明确机构设置和职责分工，正确行使职权。开设信息反馈渠道，确保员工在工作中遇到的问题可以及时报告和解决。政府部门应积极建立健全强制实行内部控制信息披露的准则和指南，规范上市公司内部控制信息披露的内容和格式，明确谁为内部控制信息负责和出台相应的处罚措施。

3.建立新型的资金供给制度，最大限度地满足企业科技创新、管理创新和经营创新的需要。企业的科技创新、管理创新和经营创新都需要大量风险投资基金的支持，而原有的资金供给制度难以满足企业创新活动的需要，企业资金供应渠道必须实现多元化，这就需要从制度上进行彻底更新。

4.建立新型的成本费用控制制度。在新经济条件下，不能沿用传统的成本、费用控制制度，那将限制科技创新活动的开展，也不利于发挥各部门和个人的专业特长。新经济是建立在开发式、竞争性的市场上的，更加注重科技成果的创新和产业化。我们传统的成本、费用控制往往与科技创新、市场价值分析相脱节，单纯追求费用的节省和成本的降低。因而成本、费用控制制度的创新显得非常重要。成本、费用控制制度要面向市场、面向未来，要做到产、学、研良性互动。政府应当制定一些规范性、指导性的成本、费用控制制度。在此基础上，企业根据实际情况，灵活加以运用。

5.建立新型的投资控制制度。在新经济条件下，企业的投资控制不能按传统的办法进行，而应当更加关注投资风险问题，关注投资的最终价值的实现。投资控制应当更加民主化、法制化、科学化，更充分地发挥专家集体的智慧，更加关注对高科技、对人类生存环境有利项目的投资。在投资方案的评价方面除了要考虑传统的一些经济指标外，要更加注重社会价值与环境价值指标的评估，关注投资对员工价值的影响，关注投资对企业未来创新能力、发展能力和核心竞争能力的影响，关注投资对企业员工精神风貌的影响。

6.建立新型的分配控制制度。在新经济条件下，企业的分配控制制度也应当大胆改革创新。对员工的分配、对创新的分配、对无形资产的分配、对资本的分配、对管理人员及技术人员的分配，都应当更加科学化、民主化、制度化，这样才能更加有利于新经济的运行，更加有利于全部资源的优化配置。这种新的分配控制制度应当更加注重有利于新经济的各种创新的价值，应当在科学测评各种资源的附加价值的基础上，控制新增加价值的合理再分配。

7.筹资风险的防范。企业采用负债融资后所须承担的额外风险称为筹资风险，它是企业筹资后由于不能按既定目标取得资金使用效益，企业无法按原定要求履行以满足资金供应者预期结果的风险。针对筹资风险的不同成因，防范和控制筹资风险主要有以下措施：（1）提高资金使用效率，增加企业盈利，降低筹资风险；（2）优化资本结构。根据企业的需要和负债可能，优化债务结构，实施自我约束，即在资本利润率（息税前利润率），高于负债利息率的前提下提高负债比重；（3）合理安排长短期融资项目，减少即时偿付风险；（4）优化调度资金，保持资产足够的流动性；（5）建立偿债基金，增强风险自担能力；（6）实施债务重组，优化负债结构。

8.投资风险的防范。企业投资分为对外投资和对内投资。对内投资的目的主要是为生产经营提供必要的资源条件，以谋取经营收益，但由于企业所处内外环境的不确定性，其最终的经营效果往往与预期不一致，从而造成投资风险（亦称经营风险）。对外投资风险则取决于被投资企业的经营风险及其投资风险的总和；对内投资风险主要通过经营杠杆系数及经营收益波动幅度和可能性大小来度量。对外投资风险则主要通过对被投资企业历史收益资料，计算预期投资收益的期望值、标准差及变化系数以及期望收益偏离实际投资收益的幅度和可能性来度量。企业在识别和估量投资风险后，可采取如下措施对其防范和控制：（1）正确选择决策程序、决策方式，对决策风险进行正确认识和评估；（2）运用投资组合理论，合理进行投资组合；（3）采取风险回避措施，避免投资风险，在投资过程中，监督和协调风险因素，使风险尽可能可控。

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近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

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（一）NPV ：Net Present Value 的缩写

在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。

净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。计算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t）

式中：CI——现金流入，CO——现金流出，（CI-CO）——第t年净现金流量，i——基准收益率

净现值的计算过程

1、计算每年的营业净现金流量

2、计算未来报酬的总现值

（1）将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年金法折成现值；如果每年的NCF不相等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。

（2）将终结现金流量折算成现值。

（3）计算未来报酬的总现值。

3、计算净现值

净现值=未来报酬的总现值－初始投资

净现值法的决策规则是：在只有一个备选方案的采纳与否决决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。

净现值（NPV）的经济意义

NPV>0表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益。

NPV

NPV=0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡。

（二）IRR ：Internal Rate of Return 的缩写

是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。计算公式

NPV=Σ（CI-CO）（1+i）^（-t） =0的“i”

式中：CI——现金流入，CO——现金流出，（CI-CO）——第t年净现金流量，i——IRR

在现代财务管理理论中，计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。但是随着科技发展，目前较多采用电子计算机中的专业分析软件（如微软公司的EXCEL等）来进行计算分析。后面将有论述。 IRR的优点是可以从动态的角度直接反映投资项目的实际收益水平，又不受行业基准收益率高低的影响，比较客观。

内含报酬率（IRR）的经济意义是只有IRR指标大于或等于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。

二、高速公路上市公司投资项目的分类

高速公路上市公司投资收购已运营收费高速公路项目，在提供给公司决策层（公司董事会和股东会）以及政府主管机构的资料文件中，最主要的是投资价值分析。目前，国际和国内通行的作法是应用NPV、IRR等指标的分析方法作出投资价值分析。分析论述并结合具体举例如下：

（一）列出分析条件

1、国内ABC高速公路的基本情况

ABC高速公路是国内两省高速干线中最重要的一段，也是所在省公路交通基础设施建设首次推出的BOT项目，由中国XX公司负责投资、建设、经营和管理。项目主线全长100公里。主线设计标准为双向四车道，路基宽28米，设计行车速度为120公里/小时，项目总投资约26亿元。ABC高速公路于2003年底建成通车。项目经营期28年。

2、高速公路项目投资价值分析的编制基础和基本假设

（1）分析基准日：2011年12月31日；

（2）项目总投资、公路里程：ABC主线全长100公里，竣工决算金额为26亿元，项目于2003年底通车。项目资本金为9.1亿元。截止至2011年12月31日银行贷款余额为12亿元；

（3）经营期限：尚余经营期20年；

（4）车流量及收费收入：车流量预测根据XYZ国际咨询公司提供的《2011年ABC项目专项车流量预测分析报告》，收费收入以实际对应车型的收费标准计算；

（5）折旧：按车流量法（工作量法），不留残值；

（6）经营付现成本：2012年及以后年度养护费及管理费用以2011年实际发生数为基数每年按3%速度递增。大修分别安排在2014、2023年，大修费用2014年为500万/公里，2023年为650万/公里，大修当年不计提养护费；

（7）项目贷款：贷款利率按现长期贷款利率7.05%，贷款本金按项目每年现金流量偿还；

（8）税金：

A：营业税金及附加（综合税率）： 3.3%；

B：所得税： 15%；

（9）折现率：9%。

（二）创建分析模型（EXCEL）

根据高速公路项目投资价值分析的实践经验，需要创建以下主要分析模型：

（1）项目通行费收入分析子模型

车流量预测根据XYZ国际咨询公司提供的《2012年ABC项目专项车流量预测分析报告》，收费收入以实际对应车型的收费标准计算；

（2）项目经营付现成本分析子模型

（3）项目借款还本付息分析子模型

（4）项目和投资收购者现金流量分析主模型

（三）应用软件函数（EXCEL）

应用软件函数NPV、IRR计算出结果，进行该投资收购行为的投资价值分析。经过上述各模型的分析，假设投资收购金额为21亿，则该项目IRR=10.45%

NPV=3.5062亿

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