房地产项目投资分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产项目投资分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

Abstract: The real estate development project investment decisions are reasonable close relationship with the economic analysis. The article on the basis of the analysis of the concept of economic analysis as well as basic steps, detailed estimates of economic investment in real estate projects, related to the cost of investment, project sales revenue, project sales tax and surcharges, project uncertainty.

Keywords: economic analysis; investment decisions; real estate development; project investment

中图分类号：[F235.91]文献标识码： A 文章编号：

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，根据比准价格确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

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最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。

在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:

2.1项目选址是项目成功与否的基础

1)选址应符合城市规划;

2)项目要有准确的市场预测与市场定位;

3)要编制科学的环境评价报告;

4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。

2.2应编制项目成本投资估算控制表

根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:

1)建筑安装工程费用;

2)设备及工器具购置费;

3)工程建设其他费用;

4)基本预备费;

5)涨价预备费;

6)建设期货款利息;

7)固定资产投资方向调节税。

结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。

根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。

2建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。

在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。

本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。

房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。

3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施

设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。

3.1总平面规划设计

1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;

2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。

3.2单体施工图设计阶段

该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:

1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。

2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。

4施工阶段工程造价的控制措施

按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。

4.1工程招投标阶段的工程造价控制

1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。

2)根据项目实际,确定合理的投标条件

①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。

②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。

③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。

3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,

注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。

4.2加强工程施工事中控制

1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。

2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。

3)严格按照合同进行工程款支付。

4)及时掌握国家工程造价调价动态。

5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。

5建筑项目工程造价控制与管理综合措施

工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。

1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:

①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;

②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。

③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。

④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。

2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系

3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。

在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。

6结束语

综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。

参考文献:

[1]建设工程工程量清单计价规范.GB50500-2003.北京,中国建筑工业出版社,2003.

[2]张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.

[3]袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[4]尹贻林.工程造价管理基础理论与相关法规[M].北京,中国计划出版社,2003.

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[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。

一、层次分析法基本原理

层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。

二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用

1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。

2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：

（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。

（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。

（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。

（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。

（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。

表1房地产开发项目比较指标体系表

3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。

4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。

5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。

三、结论

层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。

[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.

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关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1房地产的概念

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2房地产项目投资的内涵

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

3我国房地产风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

4房地产投资机会与建议

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。   

4.1关于投资区域，如何选择    

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。      

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢    

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。   

4.3强调项目可行性分析和市场监测    

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。    

篇5

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

篇6

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

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Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.

Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中图分类号：F293文献标识码： A

随着当前房地产行业的高速发展，房地产开发企业拿地热情不断高涨。房地产开发企业除了从土地公开招拍挂市场获取土地储备外，也常常选择项目收购的形式来实现。在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。其中房地产企业通过购买有地企业的股权间接获得土地进行项目开发,已成为房地产行业快速拿地的一种常见方式。

房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的土地进行开发经营的模式。股权收购模式相比其他拿地方式具有如下优点：

（1）手续简单

一般来说股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单。

（2）费用节省、开发快捷

股权收购相对直接购买土地资产而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立新的房地产公司。

（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险

土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。

虽然股权收购方式具有较多的优点，但其自身也有着不得不加以防范的风险。如何在国家法律法规的框架范围内，尽可能降低企业的成本和风险，是房地产公司项目投资人员的主要工作。房地产企业通过股权收购方式来获取土地主要面临的风险有以下几种：一是股权转让存在一定的政策性风险；二是股权溢价处理难度较大；三是标的企业的法律、债务风险较难控制，存在或有负债风险。本文将分别从上述各类风险来具体阐述分析各自的风险内涵及防范措施。

房地产项目股权转让的政策性风险

对于股权收购房地产项目，政府审批较为宽松。如果不涉及国有股权、上市公司股权收购的，一般无须审批。对于涉及国有股权转让的，则需要政府部门进行审批，审批部门包括负责国有股权管理的部门及其地方授权部门，审批要点是股权转让价格是否公平、国有资产是否流失。对于涉及上市公司股权的，审批部门还包括中国证券监督管理委员会，审批要点是上市公司是否仍符合上市条件、是否损害其他股东利益、是否履行信息披露义务等。

对于收购股权为国有股权的，除履行一般的股权收购程序之外，还有转让程序的特别规定。首先，需要有国有股东上级主管部门的同意及书面批复；其次，要由国家认可的资产评估机构对其进行资产清查及估价；再次，国有股权转让需要进场交易，要在国有资产产权交易中心进行公示，公示后产生两个及以上竞买者的，还需采取拍卖的形式进行。因此在收购国有公司股权时，不能仅通过与转让方达成收购协议而完成股权收购，还需履行相关程序。这就需要收购方需要了解国家的相关政策及交易所的流程规定，防止发生政策性风险。

房地产项目股权转让中的溢价处理风险

一般项目收购时双方都有盈利要求，收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本即可税前列支成本的部分。收购溢价在项目纳税申报中不能进开发成本。

从项目收益看，对转让方而言，溢价越高意味着其转让收益越高但同时税负也较大。对收购方而言，采取股权转让，较高的溢价意味着项目开发清算时较高的土地增值税清缴和总体收益水平的下降。如果项目投资人员在前期不筹划好股权溢价及土增税的处理问题，项目后期的总体收益水平极有可能低于预期。因此通过合法合规方式进行溢价处理符合双方的利益，并且其本身就属于税务筹划的范畴。

对于房地产项目股权溢价的处理，主要是将溢价部分的资金流出尽量开具可税前列支的合规发票（对村集体等非法人实体，则只需开具收据即可）。处理溢价要结合付款进度和财务审计来进行，对收购方而言基本原则是尽量在收购过程中配合付款进度完成处理。

标的企业的法律、债务风险

据统计企业项目并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业收购过程中潜在的法律风险，特别是被收购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这可能是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中，或有债务是收购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等。由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。

对于股权收购房地产项目的法律风险防范，主要有以下几项措施：

1.通过对项目公司实施尽职调查防范风险

尽职调查是公司股权收购的一个重要的、基础性的环节和程序。由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。

因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开况等各个方面。

2.通过制定完善周密的股权并购协议防范风险

股权收购协议是并购交易的法律表现，完善、周密的收购协议条款是主动防范各类已知和未知法律风险的重要保障。一般而言，在收购协议中采用通用条款和特殊条款来保护股权收购交易安全。在交易实践的过程中，一般是通过设立一个共管账户来保管收购对价的价款。在股权收购协议中约定根据股权转让进程的不同阶段来分期支付相应的对价。为防止项目公司股权转让完成后出现未经披露的债务，可以约定保留一定数额的对价作为担保或违约金。另外也可以约定在被收购项目公司中由转让方保留一部分股份，使转让方和收购方成为一个利益共同体，待经过一段时间项目公司的或有风险逐渐明确后由收购方再行收购转让方的剩余股权。

综上所述，通过股权收购方式获取房地产项目，在土地获取竞争日益激烈的市场现状下，越来越成为一种常见的土地获取方式。但在项目操作实践中，仍然存在着大量的潜在风险。房地产投资人员在进行项目拓展及股权投资时，应积极防范及化解可能出现的风险，在严格控制风险的前提下，加强前期尽职调查、完善相关合同条款及监督好相应的合同履行过程，以保障项目投资的安全进行。

参考文献 ：

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一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

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    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

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中图分类号：G642.0 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2015）04-0152-03

“房地产投资分析”是一门实践性很强的理论课程，在宽基础、深理论的思想指导下，受课时、非理想化的项目背景和市场条件等因素的影响，课程的实践教学效果在一定程度上难以达到教学要求，导致理论与实践脱节，甚至在教学过程中出现“学生很茫然、教师很无奈”的现象。如何实现“房地产投资分析”课程的培养目标，是课程理论教学与实践教学改革的需要，也是培养人才执业能力和创新能力的需要。如何发挥好高校优势资源和有利条件，加强实践教学，推进高校在创新人才培养中发挥重要作用已成为高校面临的重要课题。

一、“房地产投资分析”的课程目标

“房地产投资分析”课程的教学目标不同于房地产投资的目标，也不同于房地产投资分析的目标。房地产投资的目标是通过房地产投资实现投资人预期的收益。房地产投资分析的目标是根据房地产项目的区位条件、市场环境、财务状况等因素，做出房地产项目投资决策的过程。“房地产投资分析”课程的教学目标是使学生掌握房地产投资分析的基本理论，能够从不同角度分析投资的可行性，具有一定的投资分析实践能力。课程的理论教学目标与实践教学目标都是围绕课程目标服务的。教学过程中，只有理清课程实践教学目标、理论教学目标及它们与总目标的关系，才能明确教学的方向，协调教学理论目标与实践教学目标的关系。

房地产项目投资分析内容及过程涉及面广，仅仅依靠理论分析难以客观评价和理解项目方案的可比性和可行性。如果把投资周期的长短、风险大小、项目的规模、复杂程度、收益等孤立、抽象的指标融入实际项目，赋予其实际意义，再运用投资分析的理论，对认清项目的全貌、增强项目的形象感、实现决策目标，能够起到事半功倍的效果。

二、实践教学是实现教学目标的重要手段

课程的教学目标是围绕投资的需要而展开的。房地产投资分析是要积极地实施投资，或通过投资分析积极地优化投资方案，获取预期的投资效益。在同一个项目中，如果采用不同的策划方案，会得到不同的收益结果。如果没有投资分析，或投资分析失误，房地产开发就无法获取更高的收益，甚至有可能一败涂地。因此，房地产投资分析离不开科学的策划方案，房地产投资的方案决策必须依靠精细化的投资分析。实践教学的魅力在于，要表达一个观点、说明一个问题，不需要说多少大道理，利用一个简单的案例，就可以阐明课程的相关理论及其重要程度。

某房地产（别墅）项目，用地面积300亩，当时的地价40万/亩（应该是相当低了），销售价格1.3万元/平方米，两年完成销售。该项目形式很理想，理应收益丰厚，但股东却始终没有分到利润。为什么出现这样的局面？是管理人员的职业操守出了问题？还是成本管理失控？各种猜疑纷至沓来。

通过成本分析，问题的症结便显现出来。根据某别墅项目基本成本费用表（见表1），每m2建筑面积的成本如下：

[（600+675）×（1+10%）/0.2+3300]/（1-3%-13%）=12277元/m2

别墅12277元/m2的成本与13000元/m2的销售价格对比，显然，基本无利润可言。建筑面积是房地产产品的核心指标。由于该产品的策划主要重视了产品的观赏性，而忽略了产品的商品属性，造成了容积率过低，使综合成本直线上升。如果调整产品结构和定位，同样300亩的项目就可以实现投资的目标。上述别墅案例，如果以容积率0.2建设施工，投资将会失败。由此可见，投资分析是投资的前提，也是方案策划的前提。它可以使产品数据化、形象化，为方案的制订指明具体的方向，为方案的决策提供明确的指标。将类似案例引入课堂教学，可以使学生深刻理解“先分析、后设计”在房地产开发程序中的意义。

三、实践教学是进行启发式教学的催化剂

实践教学是提高学习兴趣、进行启发式教学的催化剂。枯燥的理论和数据只有落实到实际的投资项目，才能真实看清事物之间的逻辑关系和本质联系，才能使基础理论具备应有的生命力。理论教学应围绕培养能力展开，并配合技能训练来进行。把实践环节引入教学过程，不仅可以把课程理论与实际项目相结合，而且可以提高教学的活力和学习的积极性，使填鸭式说教转变为启发式教学。

（一）数据分析案例

以数据分析为例，项目数据之间的逻辑关系是相当强的，它们之间的数据要求一旦不能满足，项目投资目标将大打折扣，甚至全盘皆输。例如，计划投资一个3000平方米的餐饮项目，试分析它的几个数据关系。假定该餐饮项目规划的规模和接待能力折合为60个标准包间，每个标准包间50平方米，每间平均10人，可同时容纳600人就餐。在这个基本数据的基础上，再来分析它的衍生数据。要保证这3000平方米的商业项目的正常运营，按餐饮的平均行业利润10%计算，即每天800人次就餐才能实现盈利目标。这样就有了消费者人流量的基本数据。

满足人流量规模必需考虑一些必备的配套数据。比如，可能有多少车辆来？需要多少停车位？店面的展示面、交通状况、客户入口、食材入口、卸货、保管、加工、备餐空间、烟道、隔油池等设施，以及水、电、气、通讯等配套是否能满足要求？在这些配套要求中，对有案可循的数据可以直接套用，判断是否符合经营要求。对由于地域、定位、客户群等方面的不同，存在变数的或没有基本数据的，则需要完成大量精细的调研、测算等实践工作。一个成功的项目，它的每个环节、每道工序都必须是成功的；一个失败的项目，可能只因一个数据的偏差而出现问题。上例中，如果停车位数量不能满足配套要求，带来的就会是接待能力不足、客户流失、利润减少、经营目标不能实现。

（二）实践案例的拓展

一个案例所能表达的观点、说明的问题是有限的。实践教学需要以研究深入浅出的案例为基础，举一反三，在更大范围内，更加深入地发挥实践教学的效能，尽可能用一个案例串联多方面的问题，通过一系列实践综合训练，加强课程的统一性和整体感。实践教学不是以判断出一个结论为终点，而是要以此为起点，扩大实践教学的成果，在纷繁复杂的项目投资分析中，研究各种因素内在联系，准确判断投资目标的可行性。对成功的案例，应总结其成功经验，找出不足之处，不断改进；对失败的案例，要从失败中走出来，通过投资分析，找出问题的症结，进行方案的优化，进而衍生出多种方案，形成多种方案的比较，走上一条精心分析、科学决策、理性投资道路，实现投资的预期效益。

四、实践教学形式与选题

以培养实用型高级技术人才为目标的教学定位，一旦脱离了项目实践，教学效果就无从谈起。实践教学是整个教学过程中重要的一环，更是培养实用人才的必要环节。如何发挥实践教学的作用，展现实践教学的意义，其形式和选题尤为重要。

（一）实践教学的形式

实践教学的教学形式是以实际项目为背景组织教学活动，主要有两类基本形式：一是观摩性实践教学，主要利用课堂教学来完成，即通过实际项目案例，说明相关的观点，解决相关的问题。观摩性实践教学应进一步利用案例背景，进行课堂提问、课堂讨论、教学互动等多种形式活跃课堂气氛，引领学习思路，提高教学效果。二是实战性实践教学，主要以课外练习为主，即以工程案例为背景，布置相关课题，由同学在实践中明确基本概念、掌握基本理论、提高工作能力。实战型实践教学应加强答疑、辅导，在课堂上适当进行点评、分析和总结。

（二）实践教学的选题与学时分配原则

实践教学的选题，如果简单地全盘照搬案例，会使教学内容松垮散漫，既耗时耗力，又不能切中主题、实现目标。课堂实践要想获得较好的效果需要合理的课题设计。应当围绕教学单元的目标，把精心挑选的案例进行提炼，使之服务于教学目标，即做到指出问题“一针见血”，解决问题“立竿见影”。应当注意的是，实践教学环节也是培养学生严谨的治学态度、良好工作作风的重要渠道。

合理分配实践教学与理论教学的学时是教学效果的重要保证。在理论课时相对偏紧的情况下，实践教学必定占用理论教学的课时。如何处理好它们之间的关系，把握理论与实践的教学时间呢？有“得”必有“失”，要“取”还得“舍”。实践教学占用的学时，可以在遵循教学大纲的前提下，合理调整教学内容的轻重，把一些原本计划在课堂上灌输的概念和理论，通过课外练习（作业）、课外消化的形式让学生自学完成，填补理论教学的空白。广义上讲，实践教学可以贯穿教学的始终。合理的分配和使用实践教学课时，积极采用启发式教育、主动式学习的教学方法，在培养学生独立思考能力和独立工作能力等方面，往往会收到更好的教学效果。

应当指出，实践教学只是教学的一个重要环节和基本手段，并不是教学过程的全部，基本概念与基本理论的掌握才是学业成败的根本。理论教学与实践教学是相辅相成的。用实例来串联教学内容、说明理论问题，把课程的基础理论应用于实践环节，使枯燥的理论形象化、具体化，提高学生的学习兴趣、激发其学习动力，既能提高解决实际问题的能力，又可以进一步提高理论教学的效果。人才培养质量是高校教育的生命线。厘清实践教学目标在课程目标中的作用，处理好理论教学与实践教学的关系，这是“房地产投资分析”课程实践教学改革的方向，也是实现课程培养目标的需要。

参考文献：

[1]吴兴应，张新桥.基于培养大学生创新能力的开放性实验教学质量评价体系的研究[J].实验室科学，2012，（2）：161-163.