房地产开发的分类模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发的分类，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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摘要：近年来我国房地产行业虽然不断向前，但随着国家宏观调控政策的实施和市场竞争的不断加剧，房地产业的投资风险性也

在不断地提升，作为银行收益的主要来源之一，银行房地产开发贷款的风险管理应更加全面、系统势在必行。本文以 XX 银行 XX 分

行房地产开发贷款作为研究对象，参照国内先进实践经验对其现状和存在主要问题做出了简单的评析，并根据存在问题提出相应的解

决措施。

关键词：银行；房地产开发贷款；风险防范；有效措施

1.国内研究现状及水平

在我国银行房地产开发贷款的风险防范研究主要侧重于信

贷风险的分类、识别和产生原因的定性分析层面。其研究的开始

时间也比较晚，主要研究成果有：①理论研究方面。徐驰良 （2003）

从不同的角度阐述了防范房地产信贷风险的策略、 刘晓维 （2007）

分别从微观和宏观的角度分析了如何防范房地产信贷风险等。②

实证研究方面。任辉（2007）将 Markov 链成功引入到商业银行住

房贷款领域、陈峥嵘（2009）认为房地产信贷风险主要来自信用

风险，他将神经网络的理论应用到房地产信贷个人信用风险的评

估中等。

2.房地产金融风险的理论分析

（1）房地产业与金融业

房地产自身周期长、资金需求大的开发特性，决定其仅依靠

开发商难以实现，金融业的支持必不可少；而房地产的大批资金

需求亦可以有效的扩大金融业的业务量，实现金融业的多元发

展。按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产则是

实体经济的代表，两者之间相互作用、相互依赖共同发展。

（2）房地产金融的概念和分类

房地产金融具有广义与狭义之分。广义而言房地产金融是指

所有与房地产活动有关的金融活动。狭义而言，房地产金融特指

一些特定的具体金融形式。

房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金

融。政策性的是指与国家住房制度改革有关的一系列房产金融活

动。商业性房地产金融则能进一步的划分为房产金融和地产金融

两类。

3.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款发展现状

（1）XX 银行 XX 分行总体经营情况

XX 银行 XX 分行，位于西安中心城区，属于二级分行，最近

几年银行业务发展并不理想，己经连续三年未能完成上级银行所

下达的业务目标。因此为了进一步强化经营管理、提升业务量和

银行绩效。XX 银行 XX 分行努力增加对房地产开发企业的贷款投

放，并希望由此达到上级所下达的年度业务考核。

（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款概述

2012 年全年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款额为 11.27

亿元，占该行全年公共贷款余额的 10.3%，占该行全部贷款余额

的 7.3%，房地产开发贷款全年发放 1.9 亿元，占其难年度公共贷

款发放额的 11.5%。其中住房开发贷款 10.07 亿元，为中长期贷

款，“三旧”改造贷款 1.198 亿元，为长期贷款。所有贷款中 1.1

亿元为保证贷款，10.168 亿元为抵押加保证贷款。

（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户情况

至 2012 年，XX 银行 XX 分行房地产开发贷款客户共五家，

共计为客户提供贷款信用额度 21.3 亿元，先后放贷 11.2 亿元。

各客户情况说明如下：

①西安 MP 花园项目，客户信用评级 AA-，授信金额 1.4 亿

元，贷款种类为住房开房贷款，贷款金额 9200 万元，贷款日期

为 10 年 3 月，担保方式为抵押，贷款期限三年。

②A 山庄项目，客户信用评级 A，授信金额 9.5 亿元，贷款

种类为住房开房贷款，贷款金额 9.15 亿元，贷款日期为 11 年 1

月，担保方式为抵押加担保，贷款期限三年。

③B 旧城改造项目，客户信用评级 A，授信金额 4.3 亿元，

贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 980 万元，贷款日期为

11 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。

④C 大厦项目，客户信用评级 AA，授信金额 4 亿元，贷款

种类为保函，贷款金额 2000 万元，贷款日期为 12 年 9 月，担保

方式为 100%保证金，贷款期限一年半（信项下单笔贷款期限三

年）。

⑤E 城区改造项目，客户信用评级 A+，授信金额 2.1 亿元，

贷款种类为“三旧”改造贷款，贷款金额 1.1 亿元，贷款日期为

12 年 11 月，担保方式为抵押加担保，贷款期限五年。

（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款的特点

①贷款的集中程度很高。XX 分行拥有的房地产客户较少，

现拥有贷款余额的只有 5 家单位。已发放的贷款主要集中在 A 山

庄项目上，存在经营风险。②缺少大型的房地产客户，现有客户

中无 AAA 评级的客户，③新增的“三旧”改造项目居多。④贷

款担保方式保守谨慎。

4.XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险分析

（1）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险计量

目前为止，XX 分行的房地产开发贷款的还款不良率为 0，但

仍存在极大的风险。①就风险的分类而言，XX 分行的房地产开

发贷款主要为关注类类贷款余额，即 A 山庄项目的贷款。若该项

目工程出现问题，则银行贷款资产的收益与质量必将大受影响。

②从计提减值的准备来说，XX 分行的房地产贷款质量低于全行

公共贷款质量，且出现恶化趋势。

（2）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险考察

从市场风险、信用风险和操作风险三点，对 XX 银行 XX 分

行房地产开发贷款风险考进行察。①目前我国房地产市场为政府

主导，政府决策的不确定性增大了银行的房地产开发贷款风险。

②我国房地产市场仍处于起步阶段，相关政策和制度建设仍存在

诸多问题，银行的房地产开发贷款存在信用风险。③银行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失误亦有可能导致银行出现重

大损失。

（3）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款风险原因分析

①贷款的评估调查制度存在缺陷。②银行员工的风险防范意

识薄弱。③贷款期限与相关项目的开发周期存在不匹配现象。④

银行房地产开发贷款的贷后管理存在缺失。⑤国家现行房地产融

资制度存在问题。

（4）XX 银行 XX 分行房地产开发贷款防范策略

①加强健康信贷文化的宣传与培养。②注重对市场的调查研

究，及时调整发展策略。③加强银行内部监管，避免人为恶性贷

款的出现。④培育专业的信贷从业人员。⑤鼓励创新，实行银行

贷款业务的多元化。

（5）结论及展望

银行的房地产开发贷款必然的存在着种种风险，而两者的紧

密关系，又决定了银行不可能“一刀切”式的退出房地产信贷行

业。因此加强对其现状和未来发展的研究，提高自身对风险的辨

别能力是银行长远发展的必然要求。我相信，随着相关研究的不

断深入和相关制度的不断完善，我国银行房信贷风险管理必将越

来越科学、高效。

5.方案和准备采用的措施

（1）现状及理论综述研究：深入了解国内外研究现状及相

关前沿理论，在归纳和总结前人研究的基础上，提出并深化本课

题研究思路。

（2）市场调研：深入调研产业银行房地产现状，收集市场

数据（主要从当地房地产管理部门统计数据获取）。

（3）理论研究：运用相关经济模型，对产业银行房地产金

融风险进行探寻研究。

参考文献：

[1]刘柞.房地产信贷风险与防范对策[J].中围金融，2004.7.

[2]陈蔚瑶.Y 银行房地产开发贷款风险防范研究[D].华南理工

大学，2012.6.15.

[3]罗晓华.完善我国商业银行房贷风险管理[J].科技资讯，

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1、房地产开发完成情况：

年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比年5月增加1845亿元，增长46.3%。

年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

2、商品房销售情况：

年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

3、房地产开发企业资金来源情况：

年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

4、全国70个大中城市房屋销售价格指数：

房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

年月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。

截止到年月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而年5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与6月份相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

年月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。

5、全国房地产开发景气指数：

年6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比年5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。

二、房地产市场运行的主要特征：

1.住房投资持续加快，商品房住房比重持续上升：

年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

中国消费者住房消费要求的改变以及城市化进程的加速，对“改善型”和“享受型”住房需求持续增加，同时由于房价的高涨促使“住房”投资化严重，都促使商品房投资的热度与需求同步增加，即使在房地产政策调控下，房地产市场的投资热度在一定时期内不会改变。

2.土地开发增长较快，企业购置土地较为大胆：

年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

由于大多数房地产开发企业对于未来房地产市场的看好趋势，虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，企业购置土地面积增速有所回落，但大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使部分城市“地王”频现，在这些交易的影响下，促使年上半年整体土地购置面积增长较大，土地购置费增长明显。

3.商品房建设增长平稳，竣工面积增速高于往年：

年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

年的房地产市场的高涨运行，以及房价的持续高位运行，房地产消费者购房需求的不断增加等多重因素，使年上半年的房地产开发建设持续保持一定的增长速度，新竣工面积以及新开工面积的增长等同步作用下，上半年延续到下半年的是房地产市场的存房量持续增加,市场供应量持续增长，供求关系出现变化趋势。

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一、房地产开发项目成本核算存在的问题

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项：

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

（一）房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

（二）房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

（三）房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。

（四）房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

（一）单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。

（二）合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：

第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。

第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。

第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。

（三）周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。

（四）房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：

已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；

按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。

参考文献

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    根据最高人民法院有关领导的讲话精神,政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中,还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋,原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋,还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房,均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释,实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释,有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释,其中包括符合法定条件的房地产开发企业,亦包括违规开发者,只要是向社会公开销售,均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

    笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围,一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定,即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此,确定上述司法解释的适用范围,主要是根据开发建设者是否房地产开发企业,房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识,非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释,不管是否公开向社会出售;安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产,不管是否房地产开发企业建设,均不适用上述司法解释;解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”,应作狭义理解,即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然,为避免与行政权力的冲突,法院只应进行形式审查,对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件,法院不作审查。

    2、商品房买卖合同的分类。

    这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

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随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1 房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳，验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

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一、房地产统计体制与方法制度现状

房地产统计制度方法是一个复杂的体系，它主要包括统计调查体系、统计指标体系和统计标准体系。

1、统计调查。我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统；二是由建设部和地方政府建设主管部门所组成的部门统计系统。我国房地产统计调查主要采取。即房地产统计的组织部门（政府统计部门和建设部门）通过向房地产企业发放房地产统计报表，由房地产企业自行填报，上报给基层统计部门，然后逐级汇总、上报。房地产报表方式为年度报表和定期报表中的季报、月报。

2、统计指标。我国目前尚无系统明确完善的房地产统计指标体系，现有的房地产统计指标侧重于从投资角度的统计，即：《房地产开发统计报表制度》（某年统计年报和定报）和建设部制定的《房地产统计报表制度》，并且每年的指标数量都有差异。

3、统计标准。为了便于对统计数据和各种有关信息进行分类研究，国家统计局对某些重要的复杂的统计分组体系，制定、和实施统一的标准，实行标准化管理，形成统计标准。将己有的和应有的各项统计分类标准，按其内在联系组成的整体所形成的体系，就是统计标准体系，使各项统计分类标准有机结合，相互衔接，减少重复，防止矛盾，避免人力、物力、财力的浪费。另外，统计口径的规定在统计工作中也有一定标准。房地产统计标准体现在统一的房地产统计制度、房地产统计指标解释、房地产统计指标编码。

二、现行房地产方法制度存在问题

（一）房地产统计指标体系有待融合完善。目前，政府统计部门执行国家统计局制定的房地产统计报表制度，建设部门执行建设部制定的房地产统计报表制度。统计制度不一易造成数出多门，统计资源浪费。国家局制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标基本没有。而这需要融合完善。

（二）按注册地统计易漏统瞒报或重统多报。现行的房地产统计制度规定:“跨地区进行开发活动并在开发地进行工商登记且具备法人资格，纳入开发活动所在地统计范围;未进行工商登记的，由企业办公所在地进行统计。”目前房地产开发企业跨地区、跨省开发投资现象很常见，如果不在开发地注册，易出现漏统瞒报。如果在开发地注册，则，易出现重统多报。

（三）月报制度负担过重。目前县级一下基层统计人员固定资产投资统计、房地产投资统计、建筑业统计集于一身，同时，上报时间集中、指标较多，表间逻辑关系复杂，基层统计人员顾此失彼，疲于应付。

（四）企业统计不堪重负。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门给企业(指房开企业)布置调查任务，统计报表多达八种，多数指标重复。同时，计量单位、报表软件不同，所以企业统计人员工作量不堪重负。

三、规范房地产统计的建议

（一）政府统计与部门统计建立统一的统计指标体系。一是实现政府统计与部门统计的“对接”。国家局与住建部门应共同协商制定统一的统计指标体系，共同布置统计工作，由统计部门进行数据处理，确保数出一门。二是建立政府统计与部门统计统计信息的共享机制，杜绝重复交叉，提高效率。三是在政府统计与部门统计建立的统一指标体系下各司其职，各尽其责，各抒所长，相互支持，各得其所。

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中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

当前受国家房地产调控政策的影响，目前我国的房地产业的前景一直不够明朗，对于房地产开发商来说，这既是一种挑战也是一种机遇，如果房地产开发商能够在这样的一个前提下将自己的生存的境遇提升起来，那么就能够在今后的激烈的房地产市场竞争中立于不败之地；如果当前的房地产开发商不能够将自己的开发项目更加集约化发展，那么就更有可能成为了这次国家层面的房地产调控中的牺牲品。因此，只有在房地产开发工程的过程中将其中的项目管理的效益提升，才能够克服这样的一种境遇。

一、当前房地产开发过程中项目管理的状况分析

目前，受我国政府对房地产调控政策的影响，大多数的房地产开发商都积极的将自己的开发项目，降低开发成本，提升各个环节的管理的效益，这对于未来的房地产开发项目的进展有着一定的现实意义。由于房地产开发项目是一项长期的工程，具有开发周期相对较长、投资的金额相对较大、面临的风险较多等特点，作为房地产开发商最主要的目的是将房地产建设卖出的价格最大化，在这样的一个过程中，房地产开发商对于其工程建设的项目管理是否积极有效、是否能够将成本控制在最低点，是否能够符合房地产开发商的预期成本承受能力？当前，我国房地产开发过程中由于对项目管理的经验较少，还没有能够形成科学有效的管理模式，在这样的一个背景下面，由于我国的房地产开发过程往往处于一种服务外包的状况下，在目前只有将房地产开发过程中的项目管理集中到房地产开发商的手中，才能够将房地产开发商的价格压低下来，也只有这样才能够降低在日常的管理过程中所产生的一些不必要的费用。

当前，在房地产开发过程中对于项目决策以及设计开发阶段、施工阶段、竣工验收阶段，每一个环节都涉及到工程造价，优化项目管理都显得意义较为重大。项目管理作为房地产开发过程中非常重要的一个方面，应该引起房地产开发商的重视，不仅要从思想上重视而且还要将这样的一种思维形式放到房地产开发的整个过程中去，只有这样才能够使得施工成本减少，提升房地产开发的效益。

二、提升房地产开发工程中的项目管理中的效益的方法分析

（一）、找到适合项目管理的规避风险的措施

在房地产开发过程的项目管理中，往往隐含着一些隐性的风险，如何规避这些风险就成为了房地产开发商应该积极考虑的内容。在房地产开发工程的项目管理中应该积极的回避风险，这种风险就是建立在前期的房地产开发过程中的论证上面，将房地产开发的前期过程准备完善，这样的话就能够将房地产的开发项目的风险降到最低。对于规避风险最有效的措施，第一个就是与建筑施工单位签订合同，以合同的方式来转移相关的风险，签订了合同后不管发生什么样的风险，都由施工方来承担责任，这样的话对于房地产开发商来说是有利的。

（二）、加强对于项目成本的控制管理

房地产开发过程中相对比较受房地产开发商关注的一项重要内容就是项目的成本造价，该项目的成本的多少直接关系到房地产商的盈利与否。对于项目的成本管理必须加强在房地产施工的全过程中，对于全部的过程进行成本的控制和管理，在房地产开发项目的过程中应该不断的完善管理的是投资决策的阶段、设计招标的阶段、项目建设阶段以及竣工验收的阶段，在这些阶段中进行成本的控制，是提升房地产开发过程中的项目管理的最有效的方法。

（三）、不断的完善项目管理的质量

质量往往是房地产开发公司的生命线所在，在房地产开发过程的项目管理中，只有不断的完善工程项目管理中的质量监控才能够降低建筑的成本。房地产开发工程的项目管理中的质量管理，不仅关系到整个施工质量的好与坏，还关系到房地产开发工程中的效益的提升。当前在房地产开发过程中，不仅要完善对于项目管理的的质量提升，还应该将重点放到如何降低房地产施工造价上面，只有这样才能够将房地产开发工程过程中的项目管理的效益提升到最高的层次。

三、结束语

综上所述，房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升不仅要从简单的工程造价的降低进行，还应该考虑到多方面的因素，有国家宏观调控的因素，也有房地产开发商对于施工风险规避的因素、同时还有就是将房地产的开发工程过程中的项目管理的质量做进一步的提升，只有这样才能够不断的完善和提升房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升。

参考文献：

[1].曾晓燕 .论房地产开发工程项目管理中的成本控制 .[J].建筑经济 . 2008年第S1期

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中图分类号：F293文献标识码： A

1 前沿

近几年房地产市场所有制结构，由原来的以集体和国有经济为主的发展方式，转变为国有、集体、民营经济混合的发展方式，且民营经济增长快速，增长速度远远高于其他经济类型。房地产开发商与融资机构，我们这里指代银行，其关系更加的密切，与国有、股份制银行之间业务往来频繁，同时也出现了很多的信用问题。发生了道德风险和逆向选择的风险。

2 信息非对称性

信息非对称性，即指一方拥有另一方没有拥有的信息。银行与房地产商之间也存在着信息非对称。信息非对称，会使一方产生道德风险与逆向选择风险。

房地产商与银行之间，主要可能产生的风险是房地产商的道德风险，即因为银行与房地产开发商的信息不对称，银行由于信息量较少为信息的劣势方，而房地产开发商为信息的优势方，房地产商可对自己的信誉、资质等情况进行虚假信息的传递，银行在这些不真实信息的前提下进行了相关操作，最终导致贷款无法收回的情况。

3 道德风险的表现形式

房地产开发商道德风险主要表现形式有如下几种：

重复抵押抵押物。抵押物是银行为了防止发生风险而要房地产开发商以抵押的方式做的保证。对抵押物的要求是仅能一次抵押，不能重复抵押，但是房地产开发商可以利用自己的信息优势，与银行系统没有联网的信息，进行虚假信息的上报，最终到风险出现，银行清算时导致很多的纠纷，可能最终银行只能收回很少资金。

假按揭套取资金风险。按揭贷款，是购房者购买房子向银行进行按期支付还款的一种方式，购房者向银行贷款，银行将购房款付款给房地产开发商，但是这个过程中，房地产开发商可以利用自己内部的员工，进行按揭贷款，对所需资料进行虚报，但是实际上资金回款到了房地产开发商，从而使资金回笼的更快，房子可以后期销售。这样使得风险转移到银行，一旦房地产商离开，所有损失由银行承担。

抵押物所有权隐瞒风险。抵押物起到的是还款保证的作用，如果抵押物并非借款人所有，就会导致还款风险加大，在借贷过程中，房地产开发商利用他人的房产或者共有的房产以及其他抵押物进行抵押，在抵押处理过程中伪造信息，未经房产所有人或者全部所有人的一直同意，就进行了抵押，这样一旦出现风险，银行也不能对抵押物进行处置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型从实际角度出发，考虑了多次重复的博弈，即房地产开发商不仅仅考虑单次的收益，同时会考虑长久的收益，获取现金的能力等因素。即如果考虑到未来收益，房地产开发商损失眼前的一点利益是值得的。假设没有外界干预，房地产开发商与银行之间的合作是无限次的重复进行的。重复博弈的过程中，只要房地产开发商不违约则可以无限次的重复合作博弈，一旦房地产开发商违约了，则合作会马上终止。同时我们设开发商的贴现因子为a，即房地产开发商对于现金流的重视程度。

我们将房地产商与银行之间的收益关系描述如下表所示，表中说明如果房地产开发商不选择贷款，则不存在违约与不违约，则房地产开发商与银行的收益都为（0，0），如果房地产开发商选择贷款，则如果违约，房地产开发商可获利10，银行损失2，即为（10，-2），如果选择不违约，则房地产开发商获利为6，银行获利为2，即为（6，2）

表1 房地产开发商与银行博弈分析表

当房地产开发商遵守约定，与银行之间建立了良好的关系，形成了长期的合作，则房地产开发商每期的可以获得利润为6，那么收益流的贴现值就为6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地产开发商在合作过程中违约，那么那一次获得收益为10，以后就没有办法跟银行进行合作，那么之后的收益就是0，这时候的贴现值为10 。

则当6/（1-a）大于等于10时，房地产开发商才不会选择违约。即为a大于等于0.4，在这种情况下合作才较为有保证。

以上分析的均衡，可以看出房地产开发商的折现因子越大，其对未来现金流的重视程度越高，就越不会选择违约。在这样重复的多次博弈的过程中，房地产开发商只有有很好的信誉度，这样银行才会贷款，才能保证合作。同时可以看出，博弈的过程是一个长期的过程。只有房地产开发商以及银行进行了长期的合作，才能加强双方合作的信誉度。

5总结

从房地产开发商的角度来分析，只有建立了很好的信誉度才能在与银行合作的过程中容易成功，银行才可能选择与其合作。如果在没有外界干预的情况下，如果房地产开发商与银行间只进行了单次合作博弈，由于两方存在着信息的不对称性，房地产开发商注重短期利益，就会存在虚报信息骗贷的情况，使得银行的整个贷款的格局向劣质资产转移。

从银行角度来分析，首先银行可以增加对房地产商的信息获取途径，更多的掌握房地产开发企业的信息，减少信息的不对称性；其次银行可以选择本身信用状况良好，通过企业信用查询体系，对企业信用状况进行审查，从企业的经营周期、资产状况、借贷状况等等加强审查力度。

总之，银行与房地产开发商之间的博弈，是一个长期持续的过程，只有建立完善的信息机制，才有利于双方合作。

参考文献：

[1]华武等.策略模糊的最优契约博弈分析[J].预测.2003，（4）56-61

[2]何新宇，陈宏民.外部性、贴现因子与兼并动机[J].管理工程学报.2002（3）9-11

[3]周杰，姚洪心等.房地产企业规模化分析.经济体制改革.2002，（3）：152-154

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中图分类号：F293.3文献标识码： A

一、前言

在房地产项目开发过程中，要想做好质量管理和效益管理，就要结合房地产开发实际，从房地产项目的开发建设环节入手，确保房地产开发能够符合规范要求，在质量管理和效益管理上能够遵守建设规则，在质量和成本核算上能够达到预期目标。基于房地产开发的重要性，以及对房地产开发项目质量和效益的现实要求，做好房地产开发的质量和效益管理对房地产企业而言具有重要意义。为此，在房地产开发过程中，积极做好质量和效益管理既是企业的必要措施，同时也是企业的重要管理内容。为此，房地产开发企业应从项目建设的整个过程入手，确保质量管理和效益管理取得积极效果。

二、房地产开发项目在前期应质量和效益并重

在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准。考虑到前期质量控制和成本管理的重要性，在房地产开发项目中，应从以下几个方面做好质量控制和成本管理。

1、房地产开发项目在前期应做好各项质量管理制度的编制

考虑到房地产开发项目的复杂性，在前期阶段，应结合设计和施工实际，做好施工组织设计、施工方案和质量管理等基本制度的编制，保证质量管理得到有效控制。

2、房地产开发项目在前期应制定具体的成本管理办法

成本管理是决定房地产开发项目总体效益的关键，要想做好成本管理工作，就要从管理办法的制定和完善入手，确保房地产开发项目的成本管理有据可依。

3、房地产开发项目在前期应实现质量管理和成本管理的统一

在前期阶段，房地产开发项目的质量管理和成本管理应放在一起考虑，不能重视了质量而忽视了成本管理，也不能只重视成本管理而忽视质量管控，所以，二者应放在一起考虑。

三、房地产开发项目在设计阶段应注重质量和效益并重

项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1％，但设计工作对工程造价的影响程度可达75％以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。基于这一认识，在房地产开发项目中，要想做好质量和效益管理，就要从设计阶段入手，重点做好以下几个方面工作：

1、在设计阶段，应明确质量管理原则

为了保证房地产开发项目的质量管理能够取得积极效果，我们应在设计阶段明确质量管理原则，确保质量管理能够贯穿于整个房地产实施阶段，保证质量管理达到预期目标。

2、在设计阶段，应确保设计质量满足实际需要

考虑到设计质量对整个房地产开发项目的决定性作用，在设计阶段，我们应结合房地产开发项目的设计实际，确保设计在准确性和合理性方面满足实际需要，达到提高设计质量的目的。

3、在设计阶段，应合理选择设计方案，节省项目建设成本

设计方案的确定，关系到整个房地产开发项目的建设。设计方案的合理性和科学性，也能为房地产开发项目节省大量建设资金。所以，房地产开发项目在设计中应优化设计方案，节省项目建设成本。

四、房地产开发项目在实施阶段应质量和效益并重

在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

1、实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。

施工阶段是决定房地产开发项目的关键时期，为了保证质量管理取得积极效果，应结合施工现场的质量管理实际，积极实行效益奖励制度，实行明确的奖惩制度，保证施工现场的质量管理取得积极的管控效果。

2、尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。

房地产开发项目中设计变更的增多，将会直接导致工程成本的增加，在这种情况下，施工质量也难以保证达标。为此，在房地产开发项目的施工阶段，应减少设计图的变更，使质量和成本管理能够在可控的范围之内。

3、严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。

考虑到现场签证的特殊性，现场签证的增多，对成本控制是一个不小的考验。基于这一认识，在房地产项目开发过程中，必须要严格控制现场签证数量，确保工程技术管理人员能够相互配合，保证签证的准确性和合理性。

五、房地产开发项目在竣工结算阶段应质量和效益并重

开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。 结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作。房地产开发项目由于工程量大，施工过程复杂，其竣工结算工作量也相对较大。因此，我们要考虑到房地产开发项目的结算实际，在结算过程中，重点做好质量管理和成本管理，具体应从以下几个方面开展工作：

1、在房地产开发项目竣工结算阶段应根据质量要求核对工程量

为了保证房地产开发项目的竣工结算能够取得积极效果，我们应根据质量管理的要求，认真核对工程量，使工程量能够满足工程结算需要。

2、在房地产开发项目竣工结算阶段应重视成本核算

在竣工结算过程中，应始终坚持成本核算理念，利用各项成本核算手段，对整个项目的成本投入进行全面核算，确保成本管理取得积极效果。

3、在房地产开发项目竣工结算阶段应严格执行核算制度

考虑到成本核算对房地产开发项目的重要性，在竣工结算阶段，要想保证成本核算取得积极效果，就要严格执行核算制度，达到提高成本管理质量的目的。

六、结论

通过本文的分析可知，在房地产开发过程中，质量和效益是重要的管控目标。要想做好质量和效益管理工作，就要从前期阶段、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段入手，确保房地产项目开发的质量和效益管理取得积极效果。

参考文献：

[1] 赵增辉;;项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J];科技创业月刊;2011年07期

[2] 陈妮;;浅议房地产项目可行性研究的现实意义[J];价值工程;2011年23期

[3] 眭云晴;;房地产项目管理成熟度的模糊综合评价[J];山西科技;2011年04期