房地产目前状况分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产目前状况分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

引言

很长一段时间以来，中国的房地产融资方式主要集中于银行贷款，但自国家相关部门出台对房地产行业融资的管理与控制政策之后，房地产业融资多元化的趋势开始出现。而在此种多元化的融资形式下，房地产企业如何选择合适自身项目与规模的融资方式成为目前房地产企业有效实现自身持续发展的关键因素。

1、中国房地产融资现状

房地产企业是一类风险相对较高、投资相对较大的行业，房地产企业为支持自身项目的持续开展，需要综合考虑多种融资渠道进行资金的筹集。可以说在房地产企业开发与建设的任何环节都需要有充足的资金的有效供给，因此如何选择资金的筹集模式对整个企业的发展起着关键性作用。目前中国房地产企业融资现状更多的是通过房地产企业的融资结构展现出来的，因此本部分内容以融资结构为例分析目前中国房地产业的企业融资状况。

1.1 资金来源

目前，中国房地产企业的发展主要靠银行贷款作为其基本融资方式，即房地产企业的资金主要来自于银行贷款，且多为商业银行贷款[1]，由此可以发现，中国房地产企业的发展与银行之间存在密切的联系。

1.2 融资结构

中国房地产企业的融资结构主要表现为直接融资比例相对较小、外资融资比例有所下降、融资整体结构呈现多元化发展趋势等特点。首先直接融资主要包括上市融资、债券融资与信托融资等，而房地产企业发展中关于此三种方式的融资比例均较小，而企业债券融资、股票市场融资等则构成房地产直接融资方式中比例相对较高的融资，而我们理解的比例相对较高，也仅仅是整个房地产企业发展过程中融资相对很小的一部分。其次关于外资融资的比例有所下降主要是受政府部门对外资直接投资规定的影响（外资不能直接投资国内房地产），因此造成目前外资房地产融资比例相对较小，更多的几种在联合投资及对不良资产的收购等间接的融资方式上。最后，受国家对房地产企业发展宏观政策调控等方面因素的影响，目前中国房地产企业融资结构呈现出多元化的发展趋势，银行贷款在整个房地产企业融资结构中的比重越来越小，而房地产企业要维持其生存与发展，必然要积极开展其他的资金筹集渠道，比如房产信托、股权合作等方式，房地产企业融资结构多元化趋势凸显。

2、中国房地产融资弊端分析

自上世纪80年代以来国家鼓励开放，积极进行社会主义建设的政策实施以来，国有商业银行开始发放关于房地产领域内的部分贷款，这些贷款涉及到房地产的开发、建设以及后期销售等方面，也由此形成了以银行贷款尤其是商业银行贷款为主的房地产企业融资发展模式。此种单一性质的融资模式也逐渐导致房地产企业贷款融资在金融机构贷款中份额占到绝对优势状况的产生。

但从经济持续发展理论分析，中国房地产企业此种单一化的融资方式是有悖于全面化市场经济发展规律与原则的，同时对银行等金融机构的风险管理以及资金的有效运用等均产生潜在威胁，一定程度上会导致银行风险增加，严重者甚至会威胁到整个金融体系及整个国民经济的持续性发展。另外，从基本的融资方式角度分析，每种融资方式都有其不可避免的弊端存在，比如银行贷款更多的是通过资产业务与负债业务来维持整个系统的运作，而此两种业务并不是总是处于一种被动与主动的关系中，两者是一种有效互动的双方，但目前国内还没有形成此种双向互动，因此会存在一定的风险性[2]。同样其他融资方式，比如资金信托、基金融资、境外融资等方式同样存在这样或者那样的风险。

由此可以发现，虽然银行贷款融资方式在房地产企业发展过程中曾经起到了举足轻重的作用，但此种融资方式从本质上来讲是不科学的，是不利于房地产及金融行业持续健康发展的，房地产企业融资需要一改传统单一银行贷款的方式变为以银行贷款为主，结合其他多种融资方式的多元化融资结构。

篇2

一、研究背景

银行信贷活动能通过供给和需求两个方面影响住房的价格，信贷投向也会在很大程度上影响到我国房地产市场的供给结构。住房开发和住房的购买都离不开银行信贷的支持，尤其在我国近几年的现实经济条件下，房地产开发商的自有资金普遍不足和房地产的平均价格一般超过普通公民的平均收入的十倍以上，在这种情况下，银行信贷资金的投放就成为房地产市场得以表现欣欣向荣的一个主要推动力。

二、理论依据

从理论上讲，银行信贷会受到利率的影响，一般而言利率上升，会影响到房地产开发商的建设成本，同时也会提高购房者的成本（包括购房的机会成本和贷款成本）。而银行信贷的增加不但会增加房地产的供给而且也会增加房地产的需求，因此通过分析银行信贷对于需求和供给的相对影响就可以说明银行信贷对于房地产的供给和需求的哪一方面更加显著，从而国家可以通过相应的利率政策进行调控，以此来稳定房地产市场的价格。

三、模型变量说明及模型设定

（一）房地产的价格P

房地产的价格是直接反应房地产市场宏观经济状况的一个变量，透过房地产价格我们可以了解该市场的整体运行状况。同时政府也可以通过稳定房地产价格的方式对房地产市场的运行状况施加影响。

（二）房地产的供给S

房地产市场市场的供给在一定程度上会影响到房地产市场的正常运行，房地产市场的供给过剩就很有可能导致房地产市场的经济泡沫，因此房地产市场的供给也是房地产市场健康发展的重要影响因素。由于目前我国房地产市场的资金大部分来自于银行信贷，因此政府可以通过有效的控制对房地产市场的信贷投放就可以很好的控制房地产市场的供给量。

（三）房地产的需求D

目前，我国房地产市场的需求主要有刚性需求和投机性需求两种，即所谓刚性需求是指满足人们居住需要而产生的对房地产的需求；投机性需求是指为了从未来房地产的价格上涨中获利而产生的对房地产的需求。鉴于对于刚性需求和投机性需求并不能有效的区分，而且无论是刚性需求还是投机性需求很大程度上都是依赖于银行信贷的，因此在此我们将其统一归为需求一类。

（四）银行信贷L

一般而言，银行信贷与房地产的需求会呈现正相关关系，与房地产供给也会呈现正相关关系。鉴于此，政府可以通过有效的控制银行信贷投量影响房地产市场价格，借此稳定房地产市场的宏观经济运行状况。

（五）模型设计

为了分析银行信贷是如何影响房地产价格的，以及设定一个合理的银行信贷投放量在此我们需要设定供给模型、需求模型、银行信贷与供给的模型、银行信贷与需求的模型。

（六）模型说明

根据供给与需求的规律，房地产价格与房地产供给呈现正相关关系；房地产价格与房地产需求呈现负相关关系；银行信贷与房地产的供给和需求均呈现正相关关系。

四、模型理论分析

根据供给模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。联立上述两个模型可以均衡的价格和供给量为，即此为房地产市场的均衡供给量和均衡价格，然而由于银行信贷的影响这一均衡供给和需求以及均衡价格会产生变化从而会影响到整个房地产市场的运行。

另一方面，银行信贷对房地产供给的影响关系为：S=α2+β3L；银行信贷对房地产市场的需求的影响关系为：D=α4+β4L（其中L表示银行信贷投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通过这两个模型可以知道，银行信贷对房地产供给影响程度为β3L，对房地产市场的需求的影响程度为β4L，故原来的供给曲线变为：S′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同样的价格条件下供给增加了β3L；需求曲线变为：D′=α2+β4L+β2P，即同样的价格条件下需求增加了β4L。在此条件下的均衡价格为：。由于在需求和供给变动前均衡价格为：，故由于银行信贷的影响而是价格上升的幅度为：P*′-P*=。

再者，由于银行信贷对于房地产市场的价格的影响关系为：P=α5+β5L，即银行信贷对房地产市场的价格的影响幅度为β5L，若政府限定维持房地产市场稳定的价格的变动区间为a~b，即a

而在目前我国国内，由于房地产市场呈现上涨趋势，即P*′-P*大于零，又因为β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即银行信贷对于需求的影响程度大于对于供给的影响程度，从而说明我国目前国内的房地产市，场的价格处于高为的原因主要是由于需求拉上的。同时在这种情况下由a

六、结论及政策说明

通过上述分析，国家可以通过设定银行信贷的适当投放容量来稳定房地产市场的价格，并且可以透过相关的数据估计信贷投放容量的安全区间，即为国家宏观调控的操作区间。

由于利率会影响到银行的信贷投量，即当利率上升时，由于借款成本的上升，银行信贷会普遍下降；利率降低，则会促进银行信贷投量的增加，因此，国家可以通过中央银行调整基准利率的办法影响银行信贷从而稳定房价，防止房地产价格的高位上涨而导致的泡沫。

参考文献

篇3

关键词 房地产企业 税务策划 增值税

从当前的房地产企业经营状况来看，税务负担已经成为了企业的主要支出之一，与企业的切身利益联系的最为紧密。对于房地产企业而言，如何优化税务结构，合理控制税务成本，已经成为了企业经营的首要问题。从国内的大环境来看，国家对于房地产市场的政策趋于严厉，房地产企业的暴利时代也将终结，在这种状态之下，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就要做好税务策划工作，要通过税务策划将企业的税务负担降到最低，有效的增加利润空间，减少企业的税务支出，促进房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况

房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房，这与其他的营销企业的目的一致，但是又有着许多不同，房地产企业的经营状况呈现着以下特点：

1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程

房地产企业的经营主要是建设并销售商品房，而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节，所有这些过程都需要周密的计划。

2．房地产企业的开发周期长，投资额度大

由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多，每个环节需要充足的准备时间和开展时间，所以房地产企业的整体开发周期较长。另外，房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费，所以投资额度大。

3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些

房地产经营的商品房与其他产品不同，其他产品的生产周期短，资金回笼快。而商品房建设周期长，属于大宗消费项目，建设之后又面临着一个较长的销售期，所以，房地产企业的经营风险较其他产品要大。

当前房地产企业在经营过程中，按照国家的要求，需要上交一定比例的各种税务项目。从总体税务负担来讲，房地产企业的税务负担偏高，征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%，企业所得税为所得额的25%，土地增值税增收比例为30%—60%之间。所以，房地产企业要想降低税务负担，就要做好税务策划工作。

二、我国房地产企业需要交纳的税种分析

房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分，主要分为以下几种：

1．房地产开发准备阶段涉及的税种

房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目，一是耕地使用税，这主要是发生在占用耕地的情况下。另一种是契税，契税的交纳比例是购买土地款的3%—5%。

2．房地产建设阶段涉及的税种

房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税。这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳，合同印花税按照合同金额的万分之三交纳，城镇土地使用税根据地方标准确定。

3．房地产销售阶段涉及的税种

房地产在销售阶段涉及的税种较多，主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。

（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的，征收比例是营业额的5%，是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种。（2）土地增值税的弹性较大，主要是针对土地的实际增值状况加收的，按照土地的增值幅度，增值税率从30%—60%之间。（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的，税率为0.05%，这是按照交易数量计算的。（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中，按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务。目前企业所得税的执行标准是25%。（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种。

三、房地产企业税收策划的具体办法和措施

房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段，因此，为了降低企业税务负担，目前多数的房地产企业都尽最大的努力，下大力气开展税收策划工作，其具体办法和措施为：

1．房地产企业的土地增值税的税收策划

在房地产企业的土地增值税的税收策划中，具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模，计算产生的利息水平，然后选择适合企业的利息扣除的办法，便于企业减少税务支出。（2）研究国家的相关政策，特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策，研究透了之后，按照相关优惠政策执行，减低企业税务负担。（3）合理利用分拆、转让等经营行为，降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担。

2．房地产企业的企业所得税的税收策划

做好房地产企业的企业所得税的税收策划，主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作，因为按照国家的政策，企业所得税可以延后一段时间交纳。二是要研究税务法律的规定，做好税前的企业经营所得的扣除。

3．房地产企业的营业税的税收策划

房地产企业的营业税的税收策划，同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作，有效剥离价格以外的费用。二是将商品房的其他合同与营业合同分离，避免捆绑销售带来的高税务负担。

参考文献：

篇4

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年来借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，天津成为继上海和北京等一线城市之后新的房地产投资热点。2011年，天津市建筑业完成增加值381亿元，比上年增长 26.2%；完成总产值 2 986.45 亿元，比上年增长23.18%。2011全市房地产开发投资1 342.5 亿元，比上年增长29.4%。2011年房屋施工面积17 356.9万 m2，比上年增长29.86%；房屋竣工面积 3 378.1 万m2，比上年增长3.26%。商品房销售面积 1 594.57 万m2，比上年增长5.27% [2]。由以上数据可以初步看出，2011年天津市房屋的销售面积不足竣工面积的一半，可见空置率较高。且由于房地产开发周期较长，目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，加之2013年出台的国5条的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此未来一两年天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。

一、房地产泡沫的主要表现形式

1.房地产价格的暴涨暴跌，这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时，就出现房价飞涨的现象。1988年，海南省的房地产平均价格为1 350元/千方米，1992年则猛增至5 000元/千方米，比1991年增长257%，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的，一般在发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。

3.房地产投资过度，一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的，只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢，到了1996年超过7 900亿泰铢。在七年内增加了五倍多。

4.居民对房价承受能力差，衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，各国可以根据实际情况进行相应调整，而在房地产泡沫膨胀时，由于房地产价格会大幅攀升，导致这一比例严重偏高，使居民对房价失去承受能力。

二、基于指标分析法的天津市房地产市场的实证分析

用房价收入比指标分析房地产市场的运行情况是国际通用的方法，但是由于中国的经济体制的特殊性，此指标在中国的案例分析中需要综合考虑宏观市场状况、房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与城市经济状况。尤其近年来中国居民日常消费品价格上涨幅度过大，需要考虑居民收入中用于购房的消费指数变化，这也是本文的创新之处。

1.房价收入比的测算。房价收入比的计算公式为：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入[4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。1998年世界银行对96个国家的房价收入比统计结果表明，这些国家的房价收入比的区间为0.8～30，平均值为8.4，中位数为6.4。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6，世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展，且由于房地产的地区性特性比较明显，所以首先应该通过设定模型来推导适应于天津市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p，家庭年收入为I，住房贷款利率为i，贷款期限为n，首付款比例为x，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k，居民收入每年以固定的比例g增长，房价收入比为R，同时依据等比数列公式，则有

（1）当 i≠g 时，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

计算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）当 i=g 时，有

（1-x）p=k×I×n，计算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年，因此可以设定贷款年限的上限为30年。目前天津市住房公积金贷款利率为4.50%，购房商业贷款利率6.5%，各商业银行实际提供的房屋贷按揭利率在6%～7%之间，因此我们取住房贷款利率变化区间为4%～8%进行运算。根据《天津市2012年统计年鉴》的数据，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长12.86%，考虑到天津经济今后20—30年的发展速度将高于过去8年的平均速度，居民收入的增长也高于过去8年，但是由于近年日常消费品价格上涨幅度大大增加，天津居民家庭收入的增长幅度却是在无形中被缩减了，所以我们取天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长6%，历年来天津居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间，由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趋势，因此取k=25%为k的上限，取购房首付比例为30%，根据公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有关房价收入比的计算列表：

由表1可知，当家庭收入每年平均增长6%时，市场上比较常见的贷款期限为20—30年，利率为5%～7%时，合理的房价收入比为6～11倍。因此，我们可以把天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍，12～18倍为警戒区，19～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。

2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础，运用模型测算出该指标的客观综合评价标准，同时综合考虑天津宏观市场状况、天津房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与天津经济状况来测度天津房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系数公式如下：

年度泡沫系数=房价收入比×本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×1/本年度国内贷款环比指数×1/本年度区域经济贡献率环比指数 （公式4）

以年度房地产业环比指数为例说明公式4，当本期房地产价格高于上期时，表明房地产市场发展较热，如果有了房地产泡沫，交易价格的上升会加剧泡沫现象，从而其倒数的修正系数小于1，对泡沫基准值做向下修正使其下降，反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算天津房地产泡沫系数（如下页表4所示）。由前面的分析可知，天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍（含11），11～18倍（含18）为警戒区，18～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。

根据《天津2012年统计年鉴》统计的数据显示，2005—2011年间天津平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间，考虑到家庭中的老幼没有住房消费能力，所以取家庭人数为2人，乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入（如表2所示）。另外，我们取90平米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格，因为该面积是作为首付两成或三成的一个分水岭（如下页表3所示）。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数（如下页表4所示）。

根据表4所示的计算结果我们可知，（1）房价收入比指标在2005年、2009年处于正常变化区间7～9倍，即房价收人比合理；（2）房价收入比在 2006—2008年及2010—2012 年间处于12～14倍，属于房地产泡沫的警戒区。我们可以看到 2005 年、2009年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大，这主要是因为交易状况修正系数比较小，将房价收入比的值向下拉，从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大，开发商与消费者一致看好当期的房地产市场，使得房地产泡沫呈下降的趋势。国家统计局网站公布了2013年2月份70个大中城市房屋销售价格指数：全国70个大中城市（包括天津在内）房屋销售价格上涨情况，2013年2月份天津新建住宅价格指数同比上涨2.8%。房价的涨幅仍然很大。

三、研究结论

根据以上研究我们可以看出，2005年、2009年期间房地产泡沫系数位于正常合理区域，表明天津房地产市场发展良好。2006—2008年、2010—2012年间出现了房地产泡沫，虽然泡沫程度不高，但也需要相关监管部门与房地产市场参与者引起警戒与重视，采取相关措施，防止泡沫的扩大，甚至引发金融危机，给整个市场带来不良影响及危害。

参考文献：

[1] 中国统计局.统计年鉴（2005—2012）[K].

篇5

1.引言

房地产业作为我国国民经济的支柱性产业，在国民经济中占有非常重要的地位。从本世纪初至今，我国的房地产业总体呈现快速甚至火热发展的局势，并受到业内外人士广泛关注。但过热发展的结果就是全国多地陷入“空城”状态。与此同时，城市中仍有大量的“刚需族”没有自需住宅。因此政府和房产企业当务之急是如何促进房地产市场的持续发展。

2.文献回顾

学者夏大慰主编的《产业组织学》中指出：所谓结构，通常是指构成某一系统的诸要素之间的内在联系方式及其特征。而市场结构往往是概括为：在特定市场中，厂商或产品在数量、份额、规模上的关系，以及由此决定的竞争形式。所以，在本文中笔者认为，房地产市场的供需结构是指：在房地产的供应市场中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面积划分的住宅与需求类型在数量、份额和规模上的比例状况。

在对房地产的研究中，国外理论集中于对房地产周期的研究，他们认为：房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。

在供求关系上，国内学者刘祥锟等认为现阶段刚需族逐渐成为楼市的主力军，地产商应该聚焦于刚需族，分析“刚需族”当前的购房境况，并找出有效措施解决问题。

在房地产结构影响因素的研究中，国内学者张友志等认为人口、家庭收入及消费是影响城镇住房供应结构的重要因素。学者孙明哲认为人口状况是影响房地产需求的重要因素，他基于第六次人口普查数据构建出历史数据，同时预测出未来人口规模，发现：2020 年以后，中国人口规模均呈快速衰减趋势。

3.对房地产业结构调整的原因分析

根据中国统计年鉴的数据表明：目前住宅市场的供应，无论是存量还是增量都已经远远超过需求，但是城市中还是有大量的人群没有自己的住宅，除了房价的因素外，合理的住宅供需结构也是一个非常重要的因素。

对目前的市场现象进行分析：

3.1现有住房结构状况及其影响

城镇住房供应结构的分类和现状分析：

我国城镇住房结构按市场化程度划分：由高到低可分为商品房、经济适用房和保障房。但是这些住房供应的群体和现状都不同，主要表现为：经适房和保障房面向中低收入群体，但是它们的建设持续萎缩，而且位置偏僻且基础设施建设不完善，不能满足消费者需求，同时它们的分配更是受到严格的控制和限制；商品房面向中高收入群体，由于开发商的趋利行为，住宅市场的大户型和豪华型占据较大比例，小户型住宅开发量较少。所以整体来看，商品房价格持续偏高，即使存在的普通小户型住房，单价价依然是普通消费群体难以承受的。所以相对整个住房需求市场来说，住宅供应市场的户型结构和价格并不合理。所以，我国城镇住房建设虽取得斐然成绩，但是供应结构并不均衡。

3.2人口状况及其影响

中国人口状况，主要是指现阶段中国人口年龄的结构状况。从中国房地产发展的30多年来看，能够构成房产市场的有效需求者就是：有劳动能力的、具有较强住房需求的人。通常表现为20岁到50岁的消费人群。但是，中国现行的年龄结构正在发生变化，中国的人口红利即将消失，“刘易斯拐点”已经到来。在此，我们借鉴来自《中国统计年鉴》的2006年―2013年的人口统计数据和来源于马忠东、吕智浩、叶孔嘉的数据来做定量和定性分析：

定量分析：

从表中我们可以看出：中国的65岁以上人口在不断增加，而且增速都在3.5%左右，说明中国的老年人口不断增多，老年抚养比不断增加，总抚养比也不断增加。由上图可以看出2010―2050年，中国65岁以上人口在不断上升，25―34岁人口在不断下降，35―44岁人口总体呈现下降趋势。总之，上述表和图意味着，中国房地产市场的总体需求和未来需求在不断减少。

定性分析：

笔者对以上图表分析得出房地产市场总体需求和未来长期需求在减少。原因在于：人口老龄化使得社会消费结构发生变化，对房地产的消费需求降低。同时，青壮年人口规模降低使得刚性需求总体减少。

3.3借鉴欧美发达国家预测我国房地产发展趋势――郊区城市化

从我国房地产发展的主要集中地―城市―来看，商品房需求的对象主要是城镇居民，所以我国房地产业的发展必然要受到城镇化水平的影响。对城市化的发展，欧美发达国家先于中国几百年，基于城市化发展的相似性，中国可以借鉴欧美城市化的发展的经验。对西方发达国家的城市化进程，大致分三个阶段： 一，城市化兴起的准备阶段：大量的农村劳动力开始涌入城市； 二，城市化的快速发展阶段：工业发展推动农村劳动力的就业，开始出现密集的城镇；三，城市化的快速发展时期：城市中大量的产业和人口向外转移，出现了大城市边缘的郊区城市，也就是逆城市化现象。[8]

对比欧美城市化进程的三阶段，我们可以发现我国的城市化进程正处于第二阶段的后期，准备向第三阶段发展，所以我国政府和房地产上应该充分注意城市化的发展趋势：逆城市化。所以，我国房产企业要预先根据这个趋势，在住宅建设的位置和户型方面做出调整，以适应市场的需求，推动房地产业的健康发展。

4.结论与建议

房地产业我国国民经济中重要产业之一，对我国社会发展非常重要，本文通过研究，发现房地产市场供应结构的现状的不合理性，分析得出市场供给超过市场需求，而且总体需求和长远需求还在不断减少，所以面对目前已有的大量的存量房和增量房以及未来增量房，我国的政府和房地产商应该积极采取有效措施消化存量和调整未来供应。（作者单位：河南财经政法大学工商管理学院）

参考文献：

[1]杜好晨，房地产业市场结构与价格竞争行为研究[D]，西安建筑科大学，2010：24

[2]刘祥锟，汪 洋，曹 锐，王子豪，房价下行趋势下“刚需族”购房境况分析[J]，时代金融，2012（7）：285

[3]张友志，顾红春，我国城镇住房供应结构问题的初步研究[J]，基建优化，2007（1）：85-87

[4]孙明哲，使用六普数据对中国未来人口规模趋势的预测――兼论未来 50年中国人口规模衰减的程度[J]，北京社会科学，2014（5）：85

篇6

20世纪80年代开始，中国的房地产业开始出现，并得到空前巨大的发展，如今房地产业已经是我国国民经济中的一个重要的组成部分。房地产业的发展将会直接或间接地对区域经济造成一定程度上的影响，但如何将这些影响都转化为积极影响却涉及方方面面。本文以珠海的例子来阐述房地产业与区域经济之间的关系以及该如何应对相关状况等，深度剖析珠海地区的房地产业与区域经济协调发展的大致走向，帮助地方经济发展达到科学、健康、稳步前进的趋势。

1.房地产业对其他产业的影响

近年来，不少学者对房地产业所涉及的范围以及市场受众等方面进行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作为经济领域中地位不低的一类行业，无论是从微观经济方面还是从宏观经济方面来看皆是如此。房地产业本身具有的特性使得其能够起到“牵一发而动全身”的作用，因此在珠海地区房地产业非常重要，甚至可以说是珠海的支柱产业。而且房地产业产业链较长，因此其一旦受到其他因素或自身因素影响，将会产生一系列的变动，影响的市场及产业较多，将会使得宏观经济不能继续稳定发展。

2.房地产业与其他产业间的联系

房地产业不同于其他产业，其与服务业、商业以及建筑业、保险业等相关产业之间的联系较为密切，以至于当房地产业受到相关因素影响时，会使得这些产业在较短的时间内就会受到一定程度上的影响。这些产业对于房地产业的发展都是较为重要的，因此在考虑房地产业发展前景时，这些产业是首先要考虑到的。而除了这些相关产业，其他产业并不是不会受到房地产业变化带来的影响，而是其受影响的程度以及方式有所不同。因此，在制定相关政策法规时一定要针对不同的产业可能会受到的影响，再结合当前实际，加上地区所具有的特点，科学合理地进行细致规划，方能敲定最终的方案。

3.珠海的房地产业与区域经济

珠海地区的区域经济具有较为鲜明的特点，其实际上是一个“微观”经济体，即使从某些方面来说，或多或少地受到整体国民经济的影响，不过珠海地区仍是发展迅速。按照国家相关规定，珠海地区的房地产业主要包含从房地产开发经营到其他房地产活动之间的一系列商业活动。比如房地产中介服务、自有房地产经营以及物业管理等。其中，由于房地产业发展过程中市场主体以及大部分受众是较受关注的一个版块，因此房地产开发与经营这一项商业活动是最重要的一部分。不仅如此，SWOT分析法更适用于深度剖析珠海房地产业目前的发展状况以及未来市场前景。不过到目前为止，珠海的房地产业发展仍存在很多问题亟待解决。要想让珠海的区域经济发展再上一个台阶的话，那么就必须切实整顿珠海的房地产业，各个产业配合一起稳步发展。

4.珠海的房地产业该如何继续发展

首先，房地产业与区域经济之间的定位不能模糊，必须十分清晰。区域经济要想发展，房地产业作为其基础产业，同时也是支柱产业，必须从此入手。同样的，区域经济要想发展就必须为房地产业提供较为良好的发展环境，让其发展有一定的上升空间。相应的，政府在出台相关政策法规以及文件时要着重考虑到房地产业的发展状况。另外，区域经济当中不止涵盖了房地产业，更包含了其他产业，因此它们二者的关系不仅像前文所说的那样，更是整体与个体之间的关系，房地产业是区域经济发展中的一个重要组成部分。其次，房地产业与区域经济二者之间其实是会相互影响的。房地产业可能会对区域经济的发展产生乘数效应，这样的现象是其通过关联效应使得区域经济受到影响而出现的，会在一定程度上使得房地产业成为区域经济支柱产业的可能性加大。另一面，区域经济一定要为房地产业奠定好扎实的基础，为其营造一个良好的发展环境。最后，房地产业与区域经济在总量方面有一个特殊的联系，叫作倒U曲线关系。倒U曲线的含义是指房地产业发展中通过各种角度对其定位在经济数量上的具体表现。之所以会形成倒U曲线是由于从社会学以及发展经济学的角度来说，现如今的发展状态是不平衡的，没有达到一个较为理想的状态。而目前我国房地产业正处于倒U曲线的后半阶段，这就说明我国目前对于房地产业以及区域经济发展的认识以及规划上是存在误区的，这就需要中央政府在进行宏观调控时多加注意，地方政府在下发各种政策法规及文件时，要根据当地实际情况进行适当调整，对于不科学不合理的做法应及时调整。

小结

以珠海来说，珠海市的房地产业发展必须与珠海市的城市定位结合起来，包括珠海市的城市规划等都应该列入房地产业的考虑内容之内。珠海市政府应将目前珠海市的整体发展现状与各个产业的发展过程结合起来，针对珠海市的特点进行重新规划重新部署。珠海市针对房地产业所的相关政策法规、文件等，必须经过与房地产商周密的部署、计划之后，根据实际情况，在不损害房地产商利益且合法的情况下做发展部署，确保珠海市房地产业能够健康、科学、持续向前发展。珠海市的房地产业一旦有了较为明显的推进，就会促进相关产业的发展，从而带动其他产业，将会使得区域经济发展得到很大的提升。

参考文献：

篇7

引言

财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。

一、房地产开发企业财务风险的成因

财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。

（二）内部原因

1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 。

3、缺乏现金流量管理，房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析。

（一）对筹资风险的防范

1、进行税务筹划，降低税收成本，由于在政府的宏观调控下，从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高，进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高，为了降低税收成本，我们可以对土地增值税进行筹划，比如按照建立的方式分别核算进行筹划，或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本，从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险。

2、拓展筹资途径的多样性，我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

（二）对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析， 房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略，由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产开发企业可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

（三）加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产开发企业具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 。房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

（四）加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产开发企业的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产开发企业的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

参考文献：

篇8

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。

商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关：首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性；项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性；如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性；结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力；结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力；要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施；抵押物是否足值、变现能力是否强，保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

篇9

二、我国房地产营销策略的现状

根据我国房地产行业面临的新形势分析可知，虽然2014年整体形势较好，但是房价涨幅相对会放缓，市场化程度会逐渐加深。在市场营销方面，消费者的思想愈加成熟，购房行为愈加理性，经验也愈加丰富。关于购房纠纷问题层出不穷，消费者购房更加谨慎，房地产营销压力巨大。而目前我国房地产营销策略主要是趋向于传统的4P策略，即产品策略、价格策略、促销策略和渠道策略。实践中，房地产企业营销策略应用中存在诸多问题，如前期市场调查不够充分、忽视市场细分与定位的重要性、房地产商品质量存在缺陷、营销策略脱离企业实际情况、市场营销思想落后且不够先进等。随着市场环境日益变化，人们对房产商品的需求也在时刻改变，企业应对市场进行充分的调查并对其分析，结合企业的实际状况和特色选择合适的营销策略。另外，企业应根据经营环境的要求，适时做出思想和行为上的改变，因此，我国房地产的4P营销策略需根据目前的市场情况进行合理的创新。

三、我国房地产营销策略的创新

随着越来越多新进房地产商的加盟和人们对于买房热逐渐趋于理性，房地产业内的竞争将更加激烈，传统的市场营销策略及其组合营销策略已经无法满足市场不断发展的需求特点。根据目前的市场状况，各大开发商为了稳定企业的可持续发展并获得市场有力的竞争地位，必须要注重房地产营销策略的创新。

(一)品牌营销。最高级的营销不是建立庞大的营销网络，而是通过无形的营销网络加深人们对企业产品和品牌的认识，使得无论是消费者和投资商都可以根据品牌来选择产品或认定企业，建立良好的品牌对房地产营销来说十分重要。品牌营销策略包括品牌个性、品牌传播、品牌销售和品牌管理。房地产企业品牌的树立可分三步骤进行：首先是分析行业环境，寻找区分度；其次是以品质作保证，支持品牌发展；再次为品牌的整合、持续传播和应用。

(二)绿色营销。近年来，绿色营销理论的传播愈加广泛并逐渐运用于房地产行业。传统的房地产营销只是单纯地实现企业经济效益和消费者效益的统一，如今则增加了社会效益和环境效益，四维的营销视角，充分考虑到生态环境的承载能力和社会公众的利益。房地产企业社会责任意识的增强，改善了企业利益和社会利益冲突的局面，实现企业与社会的和谐相处。为了满足消费者对房地产的绿色消费需求，房地产企业应积极开发绿色住宅，实行绿色定价，同时开辟绿色分销渠道并进行绿色广告促销，最终实现企业、社会和消费者共赢的目标。

(三)人文营销。房地产营销应体现以人为本的理念，充分考虑地理人脉、风土人情、宗教习惯等人文因素，为顾客创造良好环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，高品质的文化景观和文化素养可以满足顾客的文化欣赏，因此房地产企业在进行房产设计时应充分考虑到消费者对房产的文化需求。此外，企业在进行房产销售时，应妥善处理并保持与顾客的良好关系，在展示企业良好形象的同时，让顾客感受到温暖与关怀。房产销售不是人文营销的终结，在后续为消费者提供物业服务时更应坚持以人为本的理念，为消费者提供高品质的物业服务。

篇10

 

一、引言

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于我国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，从目前来看，国内贷款仍然是房地产企业主要的资金来源渠道。国家统计局的数据显示，1998年以来，房地产开发贷款一直保持着高速的增长，从1998年的953.34亿元增长到2009年的11293亿元，2010年1-9月，国内贷款9398亿元，增长27.2%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在50%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度依然过高。

从银行角度看，银行对房地产信贷投入如此积极的主要动力则是房地产信贷的高额回报。当前，我国商业银行5年期以上贷款利率为6.14%预警指标，扣除2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地产行业的高风险特性，银行大量持有房地产信贷必然导致行业风险向金融机构的转移。事实上，自2003年以来在国家对房地产信贷市场几轮调控的压力下，银行对房地产企业的信贷风险已经越来越重视。但是目前，银行对额度授信预警体系的构建还存在缺失，不能及时发现并处理风险预警信号,控制和化解信贷风险。因此，商业银行必须建立一套完整的额度授信预警体系，确立房地产业风险管理长效机制，在促进房地产经济良性发展的同时，提高银行风险――收益优化能力。

二、商业银行房地产业授信的主要风险

1、信用风险。目前，我国房地产市场银行与开发商之间信息不对称是一个很普遍的现象。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”。也在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估。

2、操作风险。房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能杂志网。

3、抵押物风险。目前房地产开发贷款主要以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于不对称性信息的存在具有不确定性，评估机构的评估价格由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。一旦抵押物价值下跌，银行信贷风险将被放大。

4、市场风险。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了商业银行房地产授信的风险。

5、政策风险。住房体制改革以来，我国房地产业的发展一直受国家宏观经济政策的影响。1998-2002年，房地产业的政策处于宽松期，尤其自2001年开始，房价一路上涨预警指标，导致了通货膨胀等其他经济矛盾，国家立即推出宏观调控政策抑制投资过热。2003-2008年上半年，房地产业进入收紧期，直到2008年三季度房价出现环比负增长的态势，房地产市场进入低迷期，政策开始回暖。2009年从年初的一片萧条，到3、4月份的“小阳春”，再到下半年的量价齐涨和年底一反常态的爆发式“冲量”，亢奋的楼市终又招来政策的严厉打击。2010年国家相继出台了“国十一条”等调控政策为房地产市场降温。可见，政策的变化影响着整个房地产市场的未来发展走向，从而也严重影响了房地产授信风险。

三、构建房地产业额度授信预警体系

构建房地产业额度授信预警体系，能够使银行有针对性地监控房地产业授信风险，在第一时间作出控制风险的决策，并使用更有效的措施化解风险。具体而言，房地产业额度授信预警体系中应包括预警指标和预警处理机制两部分内容。

（一）预警指标

1、财务因素预警指标

财务因素预警指标重点基于财务报表，监控企业的财务状况、经营状况、抵押物价值变动情况。

（1）开发商财务状况预警。银行应通过资产负债率、流动比率、速动比率等各项财务指标的分析与比较，及时发现项目建设资金不足、施工计划重大调整、销售严重滞后、未按销售比例归还贷款等可能影响银行贷款安全的情况。尤其对于开发周期较长的大型项目，要进行实时监控，通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素的综合测算，得到项目的总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态指标，并对项目还款能力进行分析，根据对项目动态经济指标的影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素，进行敏感性分析。特别要关注借款人的以下风险预警信号：股票价值不断下滑、市值缩水，应收账款和存货呈递增态势、存货中存在积压和内亏现象。

（2）开发商经营状况预警。对有兼并、合并、分立、合资（合作）、债权转股权、股份制改造意向的信贷客户，银行应加大跟踪和监测力度，主动介入改制工作，积极参与改制方案制定、产权界定、清产核资和债务清偿工作。信贷客户如实行改制后，要相应变更信贷合同和保证人、抵押人、质押人合同，以保证银行的债权安全。对于经营陷于困境、扭亏无望、严重资不抵债的信贷客户，应敦促其改制，实行债务重组；对于企图通过改制逃废银行债务的信贷客户，要及时运用法律手段维护银行债权。特别要关注借款人的以下风险预警信号：经营状况不理想，产销和盈利能力呈下降态势，市场份额明显下滑、经营目标难以实现。

（3）抵押物价值预警。房地产贷款的最后安全性保障主要来自抵押品，因此一定要加强对贷款抵押物的足值、有效和权证完整性、真实性、有效性的审核和管理。尤其在房地产价格步入下行通道，部分地区房价波动较为剧烈的情况下，一旦市场出现大幅、持续的回落预警指标，则前期投放的房地产开发贷款，其抵押物如依据当时的市场价值进行估价，则不可避免地会出现抵押物缩水、市场变现力下降的现象，从而影响银行贷款的受偿。因此，银行要慎重释放抵押物权证，确保剩余贷款抵押物价值足额。要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点。尤其要密切关注抵押物质量和变现能力变化情况，及时补充和变更担保和抵押，以确保抵押担保的有效性和持续性。

2、 非财务因素预警指标

非财务因素预警指标重点参考政策及市场波动、企业贷款用途及项目进度、企业诚信度情况。

（1）政策及市场波动预警。加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，密切关注房地产业发展周期走势及房地产市场、客户发生的新变化，预先研究判断宏观经济走势和房地产行业拐点，建立与政府土地规划部门、人民银行、统计局等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反应。广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据杂志网。

（2）贷款用途及项目进度预警。在目前房地产市场开始降温、开发企业资金链较为脆弱的情况下，一旦贷款资金被开发企业挪用，银行贷款将面临较大风险。因此，要做好资金使用监管。加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通，及时获取最新项目信息。要全面介入整个项目建设销售过程，随时关注项目建设、销售进度情况，对项目建设进度销售变化情况和周边市场的竞争情况进行跟踪，分析项目是否存在“烂尾”及销售风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款的收回。

（3）开发商诚信度预警。银行应高度关注开发商的信用状况，对涉及金额较大的经济法律纠纷，或高级管理人员涉及法律诉讼，或有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。

（二）预警处理机制

预警信号出现后，银行应立即查明和分析原因，尽早识别风险的类别、程度、原因及其发展变化趋势，并及时采取有效措施预警指标，控制信贷风险的蔓延。要深化非现场监测的工作范围和监控重点，建立分层次监测管理机制，将风险监测、分析、预警工作详细分解落实到各个环节，既要全面覆盖又要避免重复，提升风险监测、分析、预警能力。要盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

四、保障预警体系实施的措施

1、加强客户经理队伍建设。要通过开展多层面的业务培训，提高客户经理综合素质，培育一支熟悉宏观环境和市场变化，能够及时捕捉风险预警信号，准确评估风险损失，制定有效风险控制和化解措施的客户经理队伍，为银行房地产信贷业务持续健康发展奠定坚实基础。

2、设立专门的贷后监督机构。基层行贷后监督岗位要做好贷后的日常管理，客观真实地评价贷款风险状况；上级行贷后监督检查部门要通过非现场监测和现场检查的方式，对下级行的贷后管理执行情况进行检查评分考核，及时采取风险管理预案，化解房地产信贷风险。

3、完善激励约束机制。要建立科学的考核评价标准和相应的奖惩办法，以及合理有效的信贷责任追究制度，把预警预报过程纳入房地产额度授信工作整体考核范畴，把考核结果作为评价机构管理水平、管理者素质和业绩的重要标准。

（注：本文来源于黑龙江省教育厅2009年度科学技术研究项目计划，项目编号：11541065）

参考文献：

【1】周志鹏．商业银行房地产信贷风险与控制探析．金融广角．2007(4)．