房地产用户分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产用户分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

研究者常常需要对一个地区的多个房地产企业进行分类，传统的方法是根据研究的目的选取少数几个指标对各企业进行人为的分类，其分类结果往往偏离实际情况。本文采用模糊聚类分析法，按房地产企业的核心竞争力设置指标，将核心竞争力特征类似的房地产企业归为一类，将不同特征的企业区分开，其分类结果可以为房地产企业管理层和投资商提供参考，具有一定的理论价值和现实意义。

一、模糊聚类分析

模糊聚类分析是以传统的聚类分析为理论基础，按待辨识对象的属性的亲疏关系进行软划分的一种多元统计方法。它把一个没有类别标记的样本集按某种准则划分成若干个子集(类)，使相似的样本尽可能归为一类，而不相似的样本尽量划分到不同的类中。

1、建立指标体系。本文按照房地产企业的核心竞争力对房地产企业进行分类。核心竞争力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企业核心竞争力》一文中提出的，他们指出“核心竞争力是在一组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能的整合了的知识和技能”。房地产企业的核心竞争力是一种合力，最终表现在土地储备能力、技术创新能力、人力资源能力、资源整合和开发能力、企业品牌效应等方面。考虑这些因素，再结合企业的一般特点，本文选取总资产、资产结构(固定/流动)、年销售额、土地储备、管理与科技人才比、高职称人数占员工总数比、品牌度等7个指标来建立房地产企业核心竞争力指标体系。

2、数据标准化。根据模糊矩阵的要求，需要将数据标准化。设n为待分类对象的个数，m为表征对象特性的指标个数，则:

查F临界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在满足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所对应的分类即为最佳分类。

二、实例分析

选取某市8家有代表性的房地产开发公司为研究对象，用前文所建立的指标体系来表征其核心竞争力，各企业的具体情况，如表1所示。(表1)

故X分为7类:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，当0.70

将表1中的数据代入公式(4)计算各方案的F值，查出各方案的临界值F0.05，结果如表2所示。(表2)

三、结论

上述分类结果中，8家房地产开发公司各自成类和全部并为一类没有实际应用价值，不予考虑。其他的6个分类方案中，只有当0.59

按核心竞争力对房地产企业进行模糊聚类分析，不仅将具有相同特征的企业并到了一块，而且将不同特征的企业区分开来，其分类结果充分反映了各企业在核心竞争力方面的特点。进行聚类后，处于同一类的企业在认识到自身特点的同时，可以在制定发展战略、提升自身核心竞争力方面相互借鉴;另外，对于投资商而言，将欲投资的企业聚类后，可以在分类结果中根据投资的目的和企业的特点做进一步的比较和分析，为最终的投资决策提供依据。

(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)

主要参考文献:

[1]高新波.模糊聚类分析及其应用[M].西安:西安电子科技大学出版社，2004.

篇2

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-000-01

目前，我国房地产公司仍主要依靠人工来处理房地产信息，也由此产生了许多问题，如数据重复、出错，查询麻烦等，对房地产企业的发展有着较大的影响。在计算机网络技术基础上的房地产销售管理系统，能够帮助企业多渠道收集、管理、分析相关销售信息，从而迅速发现潜在的客户与业务，进一步提高企业的竞争能力。

一、房地产销售管理系统的功能

现代房地产销售管理系统依靠IT技术，彻底改变传统的管理意识，对房地产的销售进行科学有效的管理，发挥出了巨大的功能。

1.科学灵活的定价方案

依据销售管理系统，房产的定价可结合房屋的朝向、楼层、周围的景观等客观性因素，采用多种方式如差价等对房屋进行定价与核算，并且可以生成均价、最高或最低价等数据，给用户以参考。

2.深层次的客户资源管理

房地产的销售管理系统对客户资源的管理包括对客户资料的记录与追踪。主要记录客户的来电、来访等情况，分析客户的购买意向；追踪则主要是为了方便快捷地给客户提供所需要的房产信息，以便在客户预约或者购买房屋时及时更新客户资料状态，从而防止因现场售楼人员的流动性过大而造成的客户流失状况。

3.全面的资金管理

房地产销售管理系统中的财务管理中，能够把初期的销售计划与资金和成本的估算相结合，同时把资金收支计划和客户应收款、销售收款计划关联在一起，最重要的是，系统能够自动将销售所得的款项生成财务资金收入单，并且清晰地将资金的应收、已收和未收情况呈现出来，十分有利于公司决策层对整个系统资金流的全面掌握。

4.多角度的统计分析

房地产销售管理系统可以多层次、多方位地对客户资料、销售情况以及资金收入的数据信息进行报表或者图形分析，极大地帮助了公司领导对房产的策划、销售以及财务方面进行合理决策。值得一提的是，如果客户想要生成适合自己岗位的统计分析报表，就可以使用该系统所独有的自定义功能来实现。

二、房地产销售管理系统核心模块的设计与实现

公司信息、房产信息、销售信息、统计信息以及系统用户管理这五大模块的管理系统集中反映了房地产销售管理系统的核心功能，因此，我们可以借助设计与实现这五大模块的功能，进而完成整个房地产销售管理系统。

1.公司信息管理模块的设计与实现

公司信息管理模块包括添加、浏览、修改以及删除公司信息，且只能由公司销售管理系统的管理员完成这项工作，公司的用户则只享有对公司业务信息的浏览权限。首先通过Button控件的click事件获取每个字段的值，然后分别经过一定的SQL语句来完成对数据的写入与修改。

2.房地产信息管理模块的设计与实现

与公司信息管理模块的功能无异，房产信息的管理同样主要包括添加、浏览、修改以及删除房产信息，同样地，这项工作只能由房地产公司销售管理系统的管理员来做，而公司的用户仅可以浏览公司的房产信息。房产信息管理模块的设计与实现首先要借助Button控件的click事件来获得每个字段的值，然后通过特定的SQL语句写入、修改或删除数据信息。

3.销售信息管理模块的设计与实现

房地产公司的销售信息管理模块不仅包括列出已被预约或者出售的房产信息，还包括记录尚未被预约或出售的房产信息。房产管理是销售管理的基础与前提，如果想要完成房产的销售，就必须完善房产信息，列出可预约、已预约和已出售的房产信息列表，从而保障用户对该公司房产的预约、出售、取消预约以及取消出售的权利。值得注意的是，公司只有在确认输入了业主的相关信息后，才能出售房产。

至于销售信息管理模块的设计与实现，同样地，可借助一定的SQL语句获得可预约的房产信息，然后把数据绑定到Repeater控件上，并且显示在页面上。用户如果想要预约自己看中的房产，就点击标记预约的Button控件，然后核对相关信息，用户确认后，预约页面就会改变房产状态，然后把预约用户的姓名自动显示在页面上，此时预约成功。然后就可以在已预约的页面中查看选中的房产信息，进而选择是继续进行购买还是取消预约。

4.统计信息管理模块的设计与实现

统计信息管理指的是通过对房产的销售量和销售额的汇总，然后生成每个月份的销售信息的走势图，公司的高层决策者可根据这些走势图信息尽可能作出正确的决策。

统计信息管理模块的设计与实现是把通过操作数据库进而获得需要的时间和数值数据绑定到Chart控件上，然后根据事先设置的筛选条件筛选出需要的统计信息，最后生成销售量或者销售额的统计图。

5.系统用户管理模块的设计与实现

系统用户管理模块主要针对的是对后台用户即已经记录到房地产销售管理系统的用户的管理，并且能够实现对用户的添加以及用户权限的设定与管理，发挥的主要功能是添加、删除用户以及修改密码等。一般情况下，只有系统管理员才有此权限，能够对任一用户操作，普通用户则不具备这项权限。

三、总结

总而言之，建立在现代网络技术基础上的房地产销售管理系统能够及时有效地对员工信息、顾客信息以及房屋的相关销售信息进行管理，创新公司的管理方式与经营方式，从而极大地增强房地产公司的竞争力。因此，我们必须重视房地产销售管理系统五大核心模块的设计与实现，使房地产地销售管理更加规范化、有效化。

参考文献：

篇3

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

随着社会的发展和进步，各种日常管理工作中的信息化与智能化程度越来越高，房地产管理工作随着网络等新兴媒体的发展，其实际工作中依附的高科技、信息化系统运用越来越普遍。以下本文就我单位在建立房地产信息数据库系统工作中的一些实践进行具体的阐述和分析。

1企业建立房地产信息数据库的意义

在房地产企业实际工作中，信息统计工作的地位已变得日趋重要，当前房地产管理和统计工作在实际操作中相较于之前的工作已经有了根本性的转变。房地产管理工作中的各级部门已经认识到如果脱离了基本的统计数据分析，将对房地产管理工作进一步的如何设计规划、如何制定目标、如何预测形势、如何开展工作造成很大的困难。因此，要充分的发挥信息统计在实际工作中的运用，就要对房地产各项基础信息进行统计数据并进行保存完整。因此，房地产管理工作中尽早建立一个完善的统计信息数据库，才能充分发挥统计工作的在实际工作中的重要功能。因此，作为主管房地产发展的职能部门，就更需尽早地建立一套较科学、较完备的房地产信息数据库系统。

2构建房地产信息数据库的目标需求

构建功能较为完善的房产管理信息系统是为了实现房产业务办理的信息化、网络化目标。具体需求如下：构建该系统要能能基本实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能。实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能。系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供。对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况。系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持。系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整。系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等。

3房地产信息档案数据库系统的实现

针对目前的房产实物档案管理存在的问题，要求采用最先进计算机数码成像技术，开发房地产信息档案数据库管理系统，通过该系统，采信息化系统为基础的集中管理房地产信息档案网络化管理手段，实现房地产信息数据库共享，实现档案数据库的全数字化管理。

3.1基本需求

①人员权限设定

功能描述：实现用户分组管理功能。实现用户组权限管理功能（添加、删除权限）、用户在各个权限组之间切换，以达到科学合理利用房产管理系统的目的。可以列出系统所有的用户、其所在的组织、所在的用户组。管理员可以修改用户的密码、用户信息。用户可以修改自己的密码。密码使用MD5加密算法加密。可以列出所有的用户组和每个组拥有的权限，并可以添加、删除每个用户组的权限。

②管理员设置用户密码

选择了一个用户后，“设置用户密码”，输入两次新密码后，将把用户的密码改成新密码。

③用户修改密码：输入旧密码和两次新密码，系统检查后把当前用户的密码修改成新密码。

向组中加用户：选择一个组后，“添加用户”，输入用户信息，加入到组中。

从组中删除用户：打开组下的用户列表，选择一个用户，删除。删除时要求确认。

④修改用户组的权限：打开组的权限列表，列出所有的权限，通过复选框来增加、删除组的权限，并设置权限字段。

⑤性能需求：密码管理符合国家标准的密码管理体系。可管理的权限包括：房屋的范围、各种功能操作。

3.2流程规则

流程定制是一个系统开放与否的标志，随着时间的发展，很多房地产管理业务的处理方式和流程都在发生变化。在系统中，有权限的系统管理员可根据实际情况来设定业务流程，只要简单的进行环节的调整和选择，就能实现流程的更改，从而不因为一个简单的流程的变化而需要系统的再开发、升级，影响正常的工作。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.3业务规则

业务规则主要是指业务受理和业务流转的基本前提，是信息互动的关键。构建完善的业务规则库，解决好数据互动及数据相互限制与约束的问题，系统中引入完整、科学的业务规则，在每个业务环节，配合用户的操作，系统能自动提取业务规则库中的相关信息，推送给用户，并作自动判断、验证、关联计算处理等，并将业务规则与工作流管理紧密结合起来。业务规则库要像工作流一样，是可灵活维护的。

①业务操作流程：

②数据流图：

3.4要件定制

要件定制是设定每一业务所必须要收取的要件，这样办事人员可以根据设定的标准来收取要件，避免漏收、错收等现象，保证收件人员把好第一关，从而提高工作效率。

①业务操作流程：

②数据流图

4构建房地产信息数据库的应用需求

篇4

房地产业在我国一直受各方关注，房地产的营销也关系到每个购房者的实际利益。随着房地产业的发展，各种营销房产营销策略层出不穷，随着“互联网+”这一概念的提出，我国房地产门户式网站的兴起，腾讯房产在房产中以腾讯为依托，对其营销策略的研究不仅是腾讯电商在房产这一部分的战略布局，也是腾讯房产自身能否在已有的现状下实现真正的持续经营，实现其门户式网站房产营销策略的重要环节。

一、我国房地产电商营销策略

（一）房地产电商的营销现状

我国房地产行业从2003年成为国家经济的支柱行业之后，供需不平衡是已成为房地产市场的一大痛点。正是这一痛点促进房地产行业不断创新其营销方式，改变营销策略。2015年新浪乐居、搜房网、搜狐焦点位居门户式网站房地产销售的前三名， 腾讯房产在2015年门户式网站房产销售比例中增长迅速。

（二）房地产电商的营销模式

目前我国的房地产电商营销模式主要通过网站入口引入流量、后台用户数据库建设、微博微信的宣传、线上线下活动、相关移动端app的开发、销售电话的开通，客户关系平台建设等营销手段，旨在构建了房地产电商平台新的营销模式。以后台数据库建设为依托，通过资源整合，扩宽其入口渠道，增加流量引入，利用线上宣传与线下看房相结合，提高增值服务，促进交易成功率。

二、腾讯房产的营销策略

（一）腾讯房产的概况

中国门户式网站“腾讯房产网”是房产资讯频道，第一时间提供各地楼市信息，报道房地产动向以及全国最新楼盘概况、让消费者真正体验到足不出户查看最新楼盘讯息。腾讯房产流量的引入主要以 QQ微信用户为主，实现线上线下流量的用户转化，以腾讯为基石，在行业内迅速发展。

（二）腾讯房产的营销方式

1、网络引流

拥有7.8亿QQ用户、2亿个微信用户的强大用户资源的助力下，腾讯房产与开发商的紧密合作，从市场定位上以“80后”为主流购房人群，基本上全是QQ用户，特别是微信开通后迅速地吸引了“80后”的关注，为腾讯房产带来潜在客户，对腾讯房产的发展具有重要意义。

2、提供“最后一公里”服务

腾讯房产通过互联网房产媒体平台（腾讯网）、搜索平台、大众分享传播平台（QQ）、即时通讯平台（微信）等入口引入用户。利用线上“微摇房”、“微博开通”、“微信上墙”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”与线下“看房团”“销售电话”相结合完成用户从线上到线下的转化，同时利用移动客户端APP将线下的购房者，与社区住户、物业管理、各类服务商连接起来，为购房者提供“最后一公里”的社区增值服务。

3、线上线下相结合

腾讯房产在引流方式上整合了腾讯网、“微信摇一摇”、“微博开通”、“微信公众号”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”、“微信售房”相结合，汇集了海量用户。腾讯网（QQ 微信）作为重要的门户式网站，为腾讯房产提供了可观的流量引入机会。腾讯网通过强大用户基数（7.8亿的qq用户以及2亿微信用户）获取了全面、及时的购房需求信息。微信以及qq等聊天工具的简单易用，顺畅的沟通氛围和开放的发展空间极大的增加了用户的使用粘性和培养忠实用户。

4、微信微博QQ宣传

手机移动终端的开发，实行微博、微信、qq等宣传活动，随着“互联网+”时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。腾讯房产网（）也顺应时世，积极开展微博营销与微信营销。其中“微房产”包括腾讯房产官方帐号，微信帐号，微博营销，汇集了大量的关注客户，具有广大的影响力。

5、看房团

腾讯房产凭借丰富的行业经验，线上线下相结合，借助微信线上活动“微信摇一摇”“理财通”“众筹”以及线下的“看房团”、“400购房咨询电话”，真正做到促进线上购房需求者到线下实际购房者的转换。

对腾讯房产的营销策略评价

（三）腾讯房产营销策略的优势

互动性强。互动性极大地增强了用户粘性及忠实度，腾讯、新浪网、百度是中国目前最具影响力三大网络媒体，用户对这三大媒体具有极高忠诚度以及用户粘性，互动性提升了用户的忠实度以及促进用户从购房潜在者向实际购房者转化。

用户基数大。腾讯以其强大的qq用户以及微信用户，使得腾讯房产用户量大，潜在用户多，尤其是微信用户的加入，为腾讯房产的发展以及营销手段带来巨大影响。

精准营销。使腾讯营销可控性更强通过市场调查，瞄准了18-45岁，以80后为主，有收入稳定、教育水平高的的职业人士为目标市场，凭借的后台数据库建设和微博、微信以及QQ推送，移动APP的开发等营销策略实现了精准营销

三、结论

构建房地产电商平台，不仅要优化房地产门户式网站的建设，还需整合资源，实现搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等媒体平台的全面覆盖。在客户流量引入过程中，前期宣传，中期销售，后期服务都是必不可少的一环。真正的实现线上线下的转换，后台数据库建设到提供售后增值服务的一体化。消费者数据库的建立符合“互联网+”时代中消费者的需求多元化、个性化的要求。在建立后台数据库时，不仅涉及到分析消费者行为，从而实现高效、精准的营销，而且也是腾讯房产赖以生存的保障。线上宣传，消费者注册信息，访问网站，线下活动实名用户登记，与媒体合作等多种互动形式。在已有信息的基础上进一步挖掘与分析消费者行为，从而判断其需求，实现腾讯房产所宣称的精准的营销。

参考文献：

[1]王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨[J].广东科技，2011（16）.

篇5

一、社区电商与电子商务社区化

（一）社区电商

社区电商是面向社区范围的用户群体，依托电子商务平台展开的各类型服务交易的电子商务活动。对于用户来说，既可以满足线上交易信息获取，又可以在线下完成消费与体验，具有快速，高效的特点。社区电商与居民生活联系紧密，满足社区居民的刚性需求，所以一旦建立起与用户的联系，则具有很强的路径依赖，由于是面向居民，居民特性稳定，流动性弱，所以也更好把握用户习惯，能够集中用户订单，进行集中供给，节省物流成本。此外，社区电商高度成熟后，能够拓展医疗，交通等公共服务等，接入智能城市系统，使得房地产企业在地区具有更强的竞争力。

（二）电子商务社区化

阿里巴巴，百度，腾讯，京东等互联网巨头，依托自身优势条件，以O2O模式，发力电子商务社区化，如京东分别与快客，好邻居，良友等品牌拓展1万多个线下合作店面。

与社区电子商务不同，电子商务社区化在本地化属性上所需要耗费的资金与经营管理精力更加庞大。同时社区电子商务在管理经营方面本地化战略也更为多样，所以社区电子商务将具有更大的活力。

二、房产企业发展社区电商的核心优势

（一）丰富的业主资源，以房带消费

房地产所积累起的业主资源与电商平台的大流量相比。房地产业主具有真实性，基于地理上的关系将比虚拟数据更好捕捉用户消费习惯的关联性特征。在广告投放上有着更为精准的指向。

（二）具有定性性质的规划能力

房地产是高价值的大宗商品，本身很重要的潜在购买力区分指标，对于社区消费水平有定性的作用，所以对消费的消费能力更加明晰与把握，从而主导社区电商的构建，分析更为精确的用户需求。房地产企业能够在地产开发与规划的基础上，根据需要对物流布局和实体店铺布局进行灵活设计与规划。

（三）管理运作体系成熟

与传统平台电商的营销核心不同，社区电商的核心在于对消费者的管理。社区居民的流动性弱，基于地理联系的基础上，可根据居民需求进行定制与管理，提高电商平台利用效率。同时通过主导社交网络建设，如社区QQ群，论坛等，渗入居民交流之中。社区电商在线下通常包含有较多的利益关系，房地产企业通常在关系梳理方面有着更强的业务处理经验。

三、房地产社区电商格局的长尾分析

长尾理论基本原理是：只要存储和流通的渠道足够大，需求不旺盛或销量不佳的产品所共同占据的市场份额可以和少数热销产品所占据的市场份额匹敌甚至更大。长尾商品正是以其冷门与不畅销，所以寻找成本高，这就使得在培养用户的购买路径上具有更强的吸引力。

相比于房产销售，社区电商所带来的效益只能占据了属于长尾部分，但是随着地产商的市场份额的变化，社区电商规模的积累过程，则又可以形成新的房地产建设和盈利格局。这一新格局体现在，商场主导布局削弱，地产公司的基础服务设施建设转为终端物流建设，相对比与商城所带来的建设费用，物流终端的运营成本与建设成本更低。另一方面，社区电商取代大型商场的作用后，这一业务将成为地产商的“售后”模块分裂出来，在培养居民生活习惯上也有很大的作用，增强房产企业的品牌信任，在房产升级和购置中，无疑为房产企业增加了筹码。

四、房地产企业为主导的社区电商发展方向――房地产+

“房地产+”是指以房地产为核心，展开的各种医疗，教育，社交，金融等服务需求的发展模式。社区电商是“房地产+”模式的核心环节，打造社区电商，是信息流动环节最重要的布局。在“房地产+”模式下，房地产为主体，打造社区电商的供应链环节，以社区电商为途径进行“房地产+”的内容建设 ，对于“房地产+”的社区电商的内容建设主要有两种方式。

（一）房产企业品牌在社区电商中的延伸

房地产企业凭借其管理和资金优势，进入其他生产行业。如恒大涉足的矿泉水，乳业和粮油生产。凭借其房地产企业声誉为保证，在地产上的物理联系，能够有信任基础，并借助社区电商开展营销，叠加与整合效应显著，使房地产企业摆脱一次性买卖的桎梏。

（二）产业链的整合模式

地产是重资产，是大宗消费品，通过这次消费客户与企业间构建了充分的信任，由此衍生的其他轻资产型消费，都可以在社区电商平台上展开，像是理财、金融、保险、旅游、装修家居等。同时借助社区电商平台，进行数据的收集，为房产的二次买卖提供信息分析来源。

五、结语

依托房地产企业基础与主体，开展社区电子商务，一方面是为社区电子商务找到了可靠性更高的承载实体，另一方面，社区电子商务也能为房地产企业带来新的发展契机，实现“房地产+”的发展，摆脱地产单一化产品带来的风险制约瓶颈，打造出房地产企业服务的竞争力。

参考文献：

[1]王剑峰.地产商为何搞不定社区电商[J].中国房地产 2015，08.

篇6

中图分类号：TP311文献标识码：A文章编号：1009-3044(2012)22-5269-02

VB + ACCESS Based Real Estate Sales System Development and Research

HUANG Wei-hua

(Rizhao Radio and Television University, Rizhao 276800,China)

Abstract: According to the real estate marketing present situation and the trend of development, combined with the state of the housing system reform and regulation, construction of real estate sales system, auxiliary real estate sales and management, to achieve the real estate sales management system, standardization and automation, improve the management level of real estate sales.

Key words: real estate sales; system development; VB; ACCESS

随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们的生活水平也在不断提高，对住房的要求也在日渐提高，导致房地产销售日益火爆。在房地产销售行业竞争日益激烈的今天，房地产企业怎样提高服务质量和管理能力就显得越来越重要。由于房产销售业务形式复杂，种类繁多，早期的手工销售方式已经不能适应现代房产销售的需要，在这种形式下，房产销售管理系统营运而生。

1国内外现状分析

1.1国外现状

通过网络方式来购房在世界许多国家早已成为购房者的首选方式，根据美国房地产经纪人协会统计数据显示,在房地产企业中约有75%的美国房地产商利用Internet销售房屋,在购房者中约有80%的购房者都是通过Internet寻找合适的住房,这其中大约有25%的人能够借助互联网找到理想的住房。自1975年开始，美国房地产公司的房源信息就录入在电脑系统中,到03年购房者就能够在互联网上查到各种房源信息。

1.2国内现状

随着计算机技术和Internet的迅速发展和普及,目前在国内通过Internet的方式成交的的房地产交易量也在日益增长,根据中国房产网站大全的统计显示,目前在国内与房地产相关的网站总量已经超过了10000家,使用房地产网站的人数更是超过了1000万人，所以房地产公司现在都比较重视网络平台,大部分的房地产企业已经拥有了自己的企业网站，但没有很好地利用计算机和网络技术来进行房产销售和管理。

2系统开发的背景和意义

2.1系统开发的背景

目前社会上随着房地产企业规模的不断扩大，各种服务类信息同时也在成倍的增长,尤其对于部分规模较大的房地产企业来说,面对如此巨大的信息量，开发出一套与企业相适应的房地产销售管理系统来提高工作的效率是非常必要的，通过该系统，能够做到对信息的规范管理、科学统计和快速查询，从而减少在管理方面的工作量。

在房产销售管理中，最基本的一项常规性工作——房屋销售服务信息管理，常规却繁琐。长时间以来，该类的管理基本上完全依赖人工来进行，这样不仅浪费了大量的人力、物力和财力，同时由于人工管理存在效率低、易出错等问题，必然会造成售后信息管理的不规范。

开发房地产销售管理系统就是为了使售后服务信息管理的管理朝规范化、简单化、有效化的方向发展。

2.2系统开发的意义

传统的房地产销售管理工作绝大部分要靠人工来完成，管理人员每天需要处理的数据量非常大，而且不利于企业总体把握各种客户的购买情况，消费行为情况，居住要求等情况，同时人工管理容易出错。对于一个企业，尤其是销售部门，若不能及时地对客户的购买情况、当前的销售情况和客户的要求等情况进行分析，就会对整个销售系统的运作产生非常大的影响。开发该套房地产销售管理系统，可使房地产销售管理系统化、规范化和自动化，从而提高房地产销售管理水平。

2.3所做工作

针对目前国内房产销售管理的落后现状，提出一种动态房地产销售的系统，采用c/s架构，开发工具采用VB语言，数据库采用ACCESS小型数据库。本系统根据房地产销售的要求和特点构建而成，编写相应的软件，能够实现对房地产销售管理的系统化、规范化和自动化，提高房地产销售管理水平。

3系统功能设计

3.1系统功能设计

房地产销售管理系统是一个交互式查询系统，在明确系统的目标与数据库结构的前提下，设计该系统的主要功能，包括：用户登录、数据维护、数据查询，文件打印等。

1）用户登录：为了防止非法用户对数据破坏，保证数据的保密性和安全性，本系统将事先设计好的用户名和密码放在数据表中，用户登录时系统将会把用户输入的数据与数据表中的数据进行比较，两者一致即合法用户才能使用本系统，通过系统对用户进行管理，这样可实现添加新用户并赋予相应权限以及用户登录密码修改等功能。

2）数据维护：数据维护包括数据输入、数据修改与删除。根据自己的需要，用户可对数据表中的数据进行操作，将改动的数据及时传到后台的数据库中，将失效的数据从数据库中删除，保证数据库中数据的实时性和有效性。

3）数据查询：要判断一个系统的优劣，主要看该系统的核心部分即系统的查询功能，本系统可以对房屋的基本信息进行查询、对合同信息和收支信息进行查询，同时包含对购房客户信息的查询等。

4）文件打印：该部分主要是为了方便用户对合同的进行管理。

3.2系统流程图

系统流程图如图1所示。

图1系统流程图

如图1所示，其中基本信息管理模块中主要包含：楼盘信息管理、户型信息管理、员工信息管理、银行信息管理等；楼房销售管理模块中主要包含：添加新楼盘信息、添加新楼房信息、添加新房屋信息以及房屋销售状态管理等。

4结束语

由于时间和技术等多方面的原因，本系统仍存在一些不足。经过调研相关资料，为了更好地完善系统功能，现提出以下建议：

优化系统维护功能：增加系统管理功能，能够有数据纠错功能，同时为了保证系统中各个要素能够随环境的变化始终保持正确的工作状态。系统维护不仅工作量很大，而且所占费用较大，通常占整个系统生命周期的60%，因此必须对系统维护给予重视。

参考文献：

[1]张立科.数据库开发技术与工程实践[M].北京:人民邮电出版社,2004.

[2]孟小峰,王珊.数据库系统导论[M].北京:机械工业出版社,2000.

[3]龚沛曾,杨志强,陆慰民.Visual Basic程序设计教程[M].3版.北京:高等教育出版社,2007.

[4]刘炳文.Visual Basic程序设计教程[M].北京:清华大学出版社,2006.

篇7

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型

2.1 模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。

2.2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。

3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

3.2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

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一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三) 数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊

数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。 三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四) 可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

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随着社会主义市场经济的发展，房地产业在市场经济中占有重要作用。研究房地产周期与宏观经济间互动关系具有重要意义，关系着市场经济更好的发展，也关系着房地产产业的发展。本文将影响房地产周期的国民经济因素分为房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素，分析房地产景气指数与利率的相互关系。

一、影响我国房地产周期的宏观经济因素

在宏观经济上或者微观经济上，影响房地产周期的因素涉及广泛，并且各个因素之间存在相互的联系。房地产周期的微观因素包括生产者与消费者心理因素或者经济停滞不前等因素。从微观角度分析，房地产的市场价格是通过市场上用户的需求与供给而确立的价格。房地产周期的宏观因素主要包括国民经济因素、相关部门颁布的法律法规制度措施因素、社会风气及地域文化等因素。

（一）房地产利率

通常情况下，房地产利率的变动与房地产周期的波动呈现相反关系。如果房地产利率上升，房地产市场经济将处于衰落的趋势；如果房地产利率下降，则房地产的周期波动范围变大，市场景气也就上升。房地产利率对房地产开发投资商投资规模有一定的影响，及对房地产用户信用储蓄及消费贷款有一定的影响。若房地产其它影响因素不变，房地产利率下降，则开发投资商比较容易扩大规模建设，其投资经济成本也就较低，而对于房地产存款利率的下降，则可以带动消费者的消费倾向，减少储蓄的存储，从而增加房地产市场景气。降低贷款利率，也可以使用户少支付贷款利息，在一定程度上也减少了消费者购房的消费贷款，也扩大了房地产市场的消费分期付款信贷规模。存款利率的下降、贷款利率下降是影响用户购房的重要因素。

（二）房地产国内生产总值

国内生产总值指在固定的时期内，一个区域经济中的全部货物和劳动力的生产总值。其不仅可以反映一个区域的生产经济，也可以反映一个区域的经济发展状态。国内生产总值GDP主要受消费需求C、投资商投资规模I、政府补贴支出G及净出口额X的影响，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

国内生产总值GDP主要是体现一个区域的经济发展处于何种状态，若GDP的增长数字大于0时，则国内生产经济处于上升阶段；相反，若GDP增长数字小于0，则处于下降阶段，市场景气处于衰退时期。要使国内生产总值体现一种真实的市场经济现象，运用CPI指数，调整国内生产总值的变动，从而精确显示市场经济我国内生产总值的实际变动。一个区域GDP的大幅度增长，体现了该区域的经济正在蓬勃发展，国民经济收入的增加，随之带动了消费者消费的增加，同时也带动了房地产消费水平的提高。相反，一个区域的GDP处于负增长状态，则该区域房地产市场经济处于衰退时期，同时消费者的消费能力也就降低，也减弱了房地产的消费供给，房地产市场经济也停滞不前。

（三）货物通货膨胀

货物通货膨胀，将导致房地产市场价格与真实货物价值的变动，从而影响房地产市场经济的变化。房地产价格是体现总物价水平的关键因素，所以通货膨胀影响着房地产价格的变化，其呈现正相关关系。若物价总体水平呈现上升趋势，则房地产市场价格也呈上升趋势，减掉通货膨胀率，其房地产的真实价格也呈上升阶段；相反，房地产市场价格及真实价值呈下降阶段。

通货膨胀因素，也影响房地产产品的保值功能与升值功能的变动，从而影响房地产市场经济的波动。市场上物价上涨，导致引发通货膨胀后，进而导致货币贬值，同时也影响了消费者的消费观念。虽然通货膨胀会影响房地产供给的需求，但房地产保值和升值功能与通货膨胀呈正相关的关系，因此，通过为消费者抵御物价上涨所带来的通货膨胀，进而推动房地产经济的发展。另外，市场经济中通货膨胀现象与通货紧缩现象的交替变化，将会周期性的影响房地产投资商投资的预期回报率，进而影响房地产市场经济周期性的波动。

（四）市场经济中货币供应量

货币供应量是指市场经济中某一时期货币通过流通手段与支付手段的货币总额，其主要包括用户存储、企业单位及财政金融机构的存储等不同的金融资产。根据我国人民银行划分的货币供应量有M0、M1、M2三个不同的层次。通常情况下，选择M2作为货币供应量，其不仅体现房地产的购买力，也可以体现国民经济的发展状况。

二、房地产周期与宏观经济间互动关系分析

运用VAR模型，实现房地产周期与宏观经济间互动关系。VAR模型又称为向量自动化模型，也称为分机构化多方程模型。VAR模型可以应用在很多领域，如模型中的脉冲响应函数可以用来显示任何一个变量的变动如何运用模型来带动其他变量的变化。因此，VAR模型可以作为分析市场货币政策及财政政策对市场经济的影响。处理VAR模型中所选的变量，需要确定所选变量是差分平稳还是趋势平稳；若每个变量都不是平稳的，但是变量的线性组合是平稳的，这种现象就称所选变量是协整的，特别注意的是协整不适合采用变量的一阶差分进行房地产周期评估。

结束语

本文主要分析宏观经济中房地产利率、国民经济生产总值、货物通货膨胀及货币需求供应量等因素对房地产生产周期的影响，研究房地产周期与宏观经济间的互动关系。

参考文献：

[1]尹惠媛.房地产周期与宏观经济间互动关系的研究[D].山东大学，2007.

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关键词 房地产微信 5W模式 传播策略

微信是时下最热门的社交软件之一，它以移动网络为基础，用户可以实时收发语音短信、图片和文字，并支持视频聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用户超过了6 亿。

随着微信的迅速发展，微信传播策略逐渐成为房地产企业和业界学者研究的对象。2012 年，首个房地产官方微信——碧桂园十里银滩上线，到今天，微信已成为房地产企业营销不可或缺的一个环节。本文试从拉斯韦尔“5W”模式出发，以传者、渠道、内容、受众、效果5 个方面对房地产项目微信传播进行详细探讨。最后再以万科项目“漳州万科城”为例，分析房地产微信当下的传播策略，对房地产营销的影响，并给出具体的建议。

一、5W 模式与房地产项目微信的传播策略

1、房地产项目微信的传播主体

房地产项目微信公众账号从属于房地产营销的一部分，通过向受众传播项目信息最终促进产品销售。传播主体包括促进房地产开发销售的一切代表方。其中包括广告公司、商和房地产开发商等机构。

一般来说，房地产开发商主宰着微信内容的制作和第一手传播，但也会委托相关及地产广告公司管理微信公共账号。

公司和地产广告公司依附于地

产项目，房地产开发商根据自己的需要委托他们综合产品信息、项目理念传达、营销活动等要求策划和创作微信内容。从前期策划到微信内容制作，房地产开发商始终起着决定性的作用。但微信内容的传播时间、元素搭配等，房地产开发商和及地产广告公司相互协作，以达到最优的传播效果。

2、房地产项目微信的传播渠道

房地产项目微信传播主要是以线上互动为主，通过微信公众平台进行传播。微信公众平台隶属于微信推出的公众账号管理平台，通过相关部门进行申请认定，在账号资料的真实、合法、准确和有效性方面承担一定的责任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公众平台推出以后，就一直受到房地产项目的青睐。房地产项目注册微信公众账号，通过位置签名、二维码等多种途径向潜在购房者推广相关信息。

位置签名是房地产项目微信传播的广告牌，每个房地产项目微信公众平台都有独有的位置签名，当周围有人使用“附近的人”功能时。就能在其手机上显示房地产项目独有的个性签名。简单、简洁的房地产项目微信签名能够有效的传递项目信息。

二维码是房地产项目微信传播的在线电子商务。二维码是微信公司为了扩展微信使用人群开发的功能。通过线下推介，让人扫描，让客户关注房地产项目微信公众账号。极大的方便了房地产企业信息的扩散，有效的降低了营销成本。房地产企业通过公众平台，打造在线商场，制作在线楼书，推送自己的项目信息，潜在购房者足不出户便能接受到项目楼盘和商铺的最及时信息。通过线下系列活动，诱使客户扫描二维码，在客户收获一个新的项目资料同时，房地产项目也建立起同客户之间直接联系的强关系。

3、房地产项目微信的传播内容及表现特点

房地产项目微信通过线上传播，吸引意向客户参与互动，最终到案场完成交易，有效减轻了传统营销成本高、传播困难、时间地点局限性的不利之处，提高了购房者与开发商之间的沟通力。不同的房地产项目推送不尽相同的传播内容。目前来说，常用的房地产项目微信传播内容主要有以下几种：

（1）项目概况。介绍项目的基本情况，包括楼盘简介、基本户型以及相关基础配套介绍，通告项目基本信息诸如开发商、楼盘地段、大概面积、配套、项目定位、联系方式等各方面介绍。

（2）日常推送。包括项目活动及新闻类软文推送，主要以项目最新的活动营销信息为基础，同时夹杂一些有趣的新闻和本地消息，提高订阅者的阅读兴趣，巩固微信账号的粘着力。

（3）在线互动。包括推送

关键词 、智能服务和在线互动咨询，在线互动在购房者和开发商之间直接互动交流上架构了桥梁，房地产项目微信账号通过智能服务、

关键词 ，人工咨询等服务为购房者解答疑惑。

（4）会员及点评系统。微信项目会员制度进一步增加了顾客项目粘着力，开发商通过推出相应的预约看房团、论坛以及周期性会员活动，凝聚以项目为中心的用户粘度。点评系统中购房注册者可以书写对项目的印象，也可以参考专家对于项目的公正评价。点评系统进一步提高了顾客的参与性，提高了项目的公信力。

4、房地产项目微信的受众

房地产微信传播面临巨大的受众，2013 年数据统计，微信平台公众账号大众知晓率达92.6%，超过45.4%的微信用户低频使用微信公众账号，24.2%的微信用户频繁使用微信公众账号。2014 年通过对北京、上海、广州、深圳四个超大型城市用户手机上网数据统计，使用微信用户上线率已超过QQ，成为当下中国人最受欢迎的社交工具。而手机微信传递信息的人群广泛分布在70 至90 年代出生的人，他们的共性是高等教育出身，对新兴事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用户占据32.4%，月平均收入在10000 元以上占据8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不难看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的购买力，和房地产项目受众有很大部分重合，这使得房地产企业利用微信平台推广项目成为了可能。房地产项目微信传播针对的是实际或潜在的购房者群体，根据微信营销理论，在微信平台内将购房者群体划分类型，又可区分为青年升级型、青年栖居型、老年改善型、富贵升级型、富贵休闲型、收租投资型以及占有投资型。简而言之，当下大多数购房群体都是微信的用户，或受微信的影响。

5、房地产项目微信的传播效果

房地产项目微信公众账号的出现改变了传统房地产营销、环境、户型价格是购房者在挑选房源时着重考虑的三大要素。传统房地产营销重视“体验——样板房户型展示”和“价格宣传——刺激购买”模式。为了完成这两样模式，首先要传播给受众项目楼盘的相关信息，以达到吸引受众到现场感受的目的。房地产微信能更精准的完成这个目标，和O2O 模式类似，微信传播先通过线上内容专门性推广，最终吸引客户到达现场促进交易。

房地产微信传播能更好提升购房者满意度。在房地产营销过程中，即使完全不用微信公众账号进行传播，也不过减少了地产项目传播的一种渠道，不会降低项目本身的吸引力。但一旦使用微信进行传播沟通，将显著提升现有的公众的知晓度和关注度。对项目销售形成助力。

二、个案分析——漳州万科城微信公众账号运营

漳州万科城是万科集团2014 年于福建漳州建设的全国第37 座万科城，总建筑面积达80 万㎡，是漳州少有的全配套大城项目。自2014 年4 月漳州万科城微信认证至2014 年6 月首次开盘大卖，微信粉丝破万，结合线下完成了“定制装修由你”等重大营销事件，万科集团利用漳州万科城微信公众账号完成了一次完美的营销。专业化的团队是漳州万科城微信传播成功的必要条件，漳州万科城聘请业内知名微信广告公司制作微信，并请专人把控微信出品。多渠道宣传促进了粉丝的快速增长，在营销现场和物料印刷上重视二维码的扫描；增加和粉丝之间的互动性，安排粉丝在线上投票选出自己心仪的装修产品，及时公布名单，迅速扩大了项目的影响力，提高了口碑。内容的时效性方面做到了当天制作，重视趣味性和互动性，一天一条的频率培养了受众的阅读习惯。

三、房地产项目微信传播策略

通过对房地产项目微信传播“5W”模式中五个传播要素的分析，以及对漳州万科城微信公共账号运营现状的探究，笔者认为当下房地产项目微信传播若想取得更优的传播效果，应当重视内容、语言和三个方面的传播策略。

1、微信内容的选择

房地产项目微信内容的策略包括项目品牌的维护和内容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。项目品牌的维护工作包括项目企业品牌的宣传和维护，要不遗余力的在任何时候和企业品牌相关的信息，最终给受众以深刻印象，灌输企业良好的正面形象。内容上要先研究针对的受众，按照受众的喜好安排微信的内容，同时注意重点，不要同时太多消息影响受众阅读，注意互动性和可参与性。

2、语言风格的选择

作为一个新型的媒体平台，微信公众平台拥有自己的独有语言风格，房地产项目微信应当选择适当的语言风格，让受众更好的接受。富有人情味是房地产项目微信平台吸引粉丝的前提，忠实的粉丝不可能长期阅读没有人情味的内容；个性化的语言有助于创造轻松的沟通交流圈，形成独有的圈层文化，让粉丝拥有归宿感。

3、合理的规律

房地产项目微信平台要重视微信内容的规律性，长期不会让粉丝失去热情，取消关注；过于频繁则会打扰粉丝的生活，影响粉丝的观感。适合的信息节奏能满足粉丝的期望，形成和粉丝之间平等交流的气氛。

参考文献

①杜普龙、郝生跃、任旭，《房地产项目微信营销研究》[J]《. 建筑经济》，2014（12）

②杜晓婷、李燕临，《微信传播策略及社会影响研究》[J]《. 中国报业》，2014（24）

③敖杰，《房地产企业微信营销研究》[D].重庆师范大学，2014