商业合同管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业合同管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：S611文献标识码： A

一、工程概况

杭州城西某商业综合体，总建筑面积为39.5万m2 。其中设有地下三层，其建筑面积14.8万m2；地上有6个塔楼（14～22层）和3个商业裙房区域（4～7层）组成，建筑面积24.7万m2。

地下三层共埋深16.5米，主要功能包括地下一层商业步行街、自行车库、卸货区、机动车停车库及人防工程等。本工程桩采用钻孔灌注桩，基坑围护结构采用双排大直径钻孔灌注桩（排桩）+两道钢筋砼内支撑，排桩间设止水帷幕（高压旋喷桩），主被动区加固区域为三排高压旋喷桩。塔楼主要采用筒体结构，个别楼采用钢筋混凝土核心筒+钢结构组成。功能主要是商业住宅、写字楼、星级酒店等。

二、合同结构概况及分析

在不同的合同模式下，项目参与方之间存在不同的合作方式。杭州城西某商业综合体与我公司签订施工阶段监理委托合同；与一家施工单位签订项目总承包施工合同；与一家设计单位签订项目设计合同并在项目进展过程中不断的进行深化设计。该项目涉及的专业工程较多，有钢结构工程、预应力结构工程、幕墙工程、精装修工程等，基本涉及建筑工程领域的各个专业。为了更好的完成各个专业工程的设计和施工，业主方以一家设计单位为总设计单位，分别委托不同的专业设计单位进行深化设计，深化设计完成后交总设计单位审核确认。再由总承包单位统筹协调施工，以专业分包的形式分包给各个专业施工单位，并统一管理。

本工程合同体系总体上还是采用先设计再招标再施工的管理模式，又称为设计-招标-施工合同管理模式，与设计-建造合同、EPC合同、BOT合同不同，仍然属于传统意义上的设计和施工总分包合同管理模式。

2.1主要优点

2.1.1长期和广泛采用，因而管理方法比较成熟，各参建方对合同风险、条款都比较清楚，对项目管理的程序也比较熟悉。

2.1.2业主对项目拥有较大的主动权，有利于项目的组织管理，业主可以自由选择设计单位，控制设计要求，确定详细的设计施工图；而承包单位仅仅负责“按图施工”。实际上是将项目施工质量、进度、安全等绝大部分风险由总承包单位来承担。

2.主要缺点

2.2.1由于设计与施工依次进行，只有当设计图纸全部完成后才能进行施工阶段的招标工作，两者之间没有形成最大限度的时间搭接，从而造成项目建设周期较长，这与现代商业项目的运作要求快速交工，减少项目的资金成本，以便实现收益的要求相背离。

2.2.2由于设计单位和施工单位分别与业主签订合同，不能自发的形成设计与施工之间的协调，必须借助业主的管理。加大了业主的管理协调工作量，同时也不利于快速处理现场施工与设计相关的技术问题，如果设计图纸存在缺陷，发生工程变更在所难免，同时商业地产业主的管理链相对较长，而且管理效率不够稳定等因素，一旦处理不当，往往会使业主与施工单位之间陷入对立局面，对工程进度、成本带来负面影响。

三、项目进展

本工程于2010年8月18日开工，先进行围护桩后工程桩，再进行基坑支护，在2011年1月份开始土方开挖、地下室施工，在2012年5月±0.00全面完成时。各参建方合同控制措施相对较好，基本按合同预定目标有序进行。工程建设历时近1年半时间，还剩2年半时间需完成主体及装饰施工，其中合同工期目标的重要性开始逐渐上升。为了保证主体工程按期完成，总承包单位在主体阶段也主动采取了增加劳动力班组和周转材料等投入，最终主体结构于2012年12月底封顶。

为了保证商场的开业，后期一些装修、安装等专业分包单位、材料供应商提前介入，尤其在项目装饰后期及临近开业前的两个月，一些商户的装修、安装单位纷纷进场，各个专业施工单位数量达到近300家。施工现场管理难度不断加大，原合同体系的优点已不再明显，而缺点则不断放大，同时总承包单位的管理有些显得力不从心，工程进度面临的压力开始凸显并急剧成为主要矛盾；使得业主方、监理方的协调工作量增大。

在众多专业分包单位中，有总承包单位方的，也有业主独立发包的，还有业主指定材料供应商。同时由于项目构成的多样性以及各种设备设施系统专业化等特点，在装饰后期各分包单位急剧增加，总包单位的管理又跟不上现场节奏，出现了业主方不得不对一些直接指定的分包单位进行管理。原先采用的项目总承包模式逐渐演变成“施工总承包+业主方管理总承包”。项目的合同体系出现了多头管理，总承包单位的主要管理角色不断被业主方弱化，且总承包单位对业主方的分包单位和供应商也疏于管理。

尽管有些业主方的分包单位和材料供应商已纳入合同总包管理范畴，但总承包单位在合同条款方面往往有责无权。对于各分包单位上交的总包管理费用，由于总承包单位实际支出的管理费用、临时设施等费用，已经开始出现倒挂现象；以及在收取分包单位施工水电费、分包履约保证金等费用方面也是阻力重重；特别在抢工期的情况下进行场地利用、材料水平垂直运输、交叉施工时，管理矛盾更是日趋尖锐激化。

为了有效避免合同管理风险，使整个项目管理系统始终处于良性、有序的状态，项目监理机构加强了对业主和对总承包、分包等单位的协调工作。

首先充分明确到项目开业这一终结目标是不可调整，总承包单位和各个专业分包单位、供应商要从思想上和认识上和业主保持高度的统一，提出了建立“伙伴、共赢”的合作思路。毕竟业主有长期、连续的商业连锁建设工程需要开发建设，业主与各参建单位之间有了长期合作的基础和远景，不仅可以使业主避免了在选择参建单位方面的风险，而且可以降低相互之间的交易成本。同时一个负责的业主应公平合理的善待承包商，公平合理的分配合同各方的风险责任。一个苛刻的责权利关系严重不平衡的合同犹如一把双刃剑，不仅会损害承包商的利益，也会损害业主的利益，最终会损害项目的整体利益。

当今建筑市场还处于买方市场，在招标和签订合同阶段，业主一般处于绝对的优势；而承包商为了获得项目中标，往往削减报价，降低利润空间。针对承包商为了承接项目，而签订的一些“显失公平”的合同条款进行业主、施工、监理等多方磋商。对于业主指定分包单位的总包配合费用不足的现象予以测算，并召开各个层次的协调会议，最终以补充协议的形式予以明确。

虽然在这些业主专业分包工程的实施过程中，业主方直接参与管理，但总包单位的总包管理绝对不能缺失。对一些专业性较强的分包工程，提出了业主、总包、分包必须签订三方合同，明确各自的权力、义务，同时在工程款支付时，明确支付流程，即专业分包单位必须向总包单位报审，由总包单位签字确认后向项目监理机构报审，审核确认后送业主方审定支付。即利用支付手段赋予监理单位和总包单位加强对专业分包的管理。将业主方的分包单位纳入总承包的施工总体部署范畴。

通过以上措施， 也使业主方的工程管理部门与合约、财务等管理部门加强了协调与沟通，签证办理等程序相应比较顺畅，无形中加快了业主、总包单位、分包单位、监理单位等各参建单位的互动节奏。从而使这艘航母又开始正常运作。

四、建议

由于综合体项目工期要求特别紧，在施工过程中进场劳务及专业队伍众多，往往采用人海战术，最多时现场施工人员接近2000名；各个施工队伍素质参差不齐，劳动力变动比较频繁，在施工过程中出现大量工序采用非常规交叉、并排作业的现象，导致现场周转材料、机械设备等同步增加，加大了施工安全防护的难度，对工程带来安全隐患。由此更需要项目监理人员利用合同条款加强各参建单位的约束，加大对现场的协调控制力度。

在项目主体施工后期及装饰阶段，不断有深化设计单位开始介入，如钢结构、幕墙等深化设计。出现了深化设计方案论证及技术准备时间比较仓促，导致了图纸审核、供应不及时，无法使现场施工管理人员对图纸有深入细致的了解和熟悉环节，有些时候出现了“边设计、边施工、边修改”的情况，给工程质量带来不利影响。而且在项目后期进场装修的各个小业主众多，装修过程不可避免的对先前施工成品产生破损。

透过杭州城西某商业综合体项目的监理工作，折射出现代商业综合体项目有：规模巨大、工程结构复杂、设备系统比较齐全、建设工期紧、分包单位众多等特点；再者商业综合体突破了传统建设项目相对单一的构建格局，集中了商业、酒店、写字楼、酒店式公寓、广场、景观等工程为一体。今后商业综合体将会不断涌现，项目配套专业越趋于综合，对项目的合同管理也将会要求更高。传统的总分包管理模式在实际运用中需要不断的运用动态控制原则进行改进、升级。

参考文献

篇2

【中图分类号】F426　【文献标识码】A　【文章编号】1002－736X(2012)03－0051－03

我国目前正处于工业化快速发展的时期，能源消耗大，能源利用率低，单位产值能耗和单位产品能耗呈现双高态势。从行业层面看，我国能源利用效率要低于国际先进水平10％以上；从单位产品能耗看，钢铁、水泥和冶金等高能耗行业的主要产品单位能耗，平均比国际先进水平高40％。这既是粗放式发展方式存在的问题，也是“转方式、调结构”，发展节能产业的战略机会。根据中国节能服务产业发展报告(2008～2010)，2008年我国节能服务产业总产值增长417.3亿元，2009年节能服务产业总产值增加到588亿元，同比增幅40.9％。合同能源管理项目投资额从2008年的117亿元增长到2009年的195亿元，同比增长67％。2009年合同能源管理(EPC)项目形成年节能能力1757.9万吨标准煤(2008年节能能力为569.27万吨标准煤)，年减排1133.85万吨二氧化碳(2008年减排二氧化碳367.18万吨)。2009年，全国节能服务公司约502家，共实施节能项目4000多个，总投资280亿元，节能服务产业从业人员由2008年底的6.5万人增加到2009年的11.3万人，增幅达74％。2010年节能服务产业产值预计达800亿，增速有望保持30％～40％。目前，节能服务业的发展目前主要集中在工业和建筑两大能源消耗产业，EMCA协会估计节能服务产业规模潜力约有4000亿元，摩根士丹利的估计预测比较乐观，认为中国潜在的节能市场规模可达到8000亿元。

一、合同能源管理的发展历程

20世纪70年代中期，“合同能源管理”(Energy Performance Contracting简称EPC；亦被称之为Energy Manage，ment Contract，简称EMC)在发达市场经济国家逐步培育和发展。合同能源管理是指专业节能服务公司(Energy Ser－vice Company，简称ESCO)与具有节能意愿的客户签订服务合同，向客户提供节能改造方案设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能量监测和能源效率审计等综合服务，而且专业节能公司常常垫付服务所需资金，并通过合同约定在未来一定时间段，从能源费用的节约中逐渐收回投资并获得一定利润。传统节能投资方式下，节能项目的所有风险和所有盈利都由节能投资的实施企业来承担；合同能源管理方式下，允许用户使用未来的节能收益来支付节能项目全部成本，一般不要求企业自身对节能项目进行大笔投资。

1998年我国政府引入国际上先进及成熟的合同能源管理节能新机制，同世界银行、全球环境基金共同实施“世行一全球环境基金(GEF)中国节能促进项目”，在北京、辽宁和山东三省市成立3个示范性能源管理公司，利用世行贷款探索合同能源管理的商业运作。当然，仅靠三家示范公司，仅靠世行的贷款是远不能满足节能市场发展的需要。2003年国家发改委与世界银行启动二期合作。节能市场的发展需要企业拥有自有资金，还需要获得银行贷款的支持，但是刚成立的节能服务公司一般贷款担保能力比较差，项目二期设计了专项贷款担保资金模式。中国投资担保有限公司设立世行项目部为中小企业解决贷款担保的难题，并专门成立了中国节能协会节能服务产业委员会(EMCA)，世行提供2200万美元作为担保资金帮助合适的企业获取银行贷款发展节能市场。2009年我国政府与世行启动了中国节能融资项目的三期合作，该项目通过中国进出口银行、华夏银行和民生银行这三家转贷银行利用世界银行贷款，向国内重点用能工业领域大中型企业节能技术改造项目提供贷款，解决大中型耗能企业节能改造资金短缺的问题。

二、合同能源管理的商业模式

商业模式概念最早出现在信息管理领域。20世纪90年代互联网兴起以后，商业模式成为企业界的时髦术语，并引起了理论界的关注，其内涵也扩大到企业管理领域的广阔空间。合同能源管理也存在着商业模式问题，主要有如下四种方式。

(一)节能量保证型

节能服务公司在节能服务合同中承诺最低节能指标(如节能量、节能率)，合同期内一般由客户归还节能改造所需的贷款。如果合同期内节能收益没有达到承诺的最低指标，节能服务公司需要补差给客户；如果节能效果达到承诺最低指标，节能服务公司可以获得合同规定的服务费用；如果节能收益超出合同规定，双方可按合同事先商定的比例分享受超额收益。

(二)节能效益分享型

节能工程的改造投资可由节能服务公司单独承担，也可以根据合同约定与客户共同分担，节能服务公司与客户按比例分享节能项目运行后的收益。一般来说，节能服务公司前几年的分成比例会比较高，以使其能尽快回收投资，获得合理利润。

(三)节能费用托管型

客户委托节能公司进行节能改造和运行管理，并按照合同约定支付托管费用。节能服务公司通过提高能源效率降低能源费用，并在合同期内根据约定拥有全部或者部分节省的能源费用。

(四)设备融资租赁型

节能服务公司为用户购置和安装节能设备，在设备租赁期内用户向节能服务公司分期支付租赁费用后，期满后设备归用户所有。

目前，节能效益分享型项目主要在建筑领域，节能量保证型项目与节能设备融资租赁型项目主要集中在工业领域，能源费用托管型项目主要在具有一定规模的医院、宾馆、饭店和商场等商业领域。笔者运用JamesRichardson(2005)的框架分析合同能源管理的商业模式(见表－1)。目前，节能服务产业需要结合具体需求企业所在产业的特性和企业特质设计具有复合型商业模式，比如节能效益分享型与节能量保证型相结合，节能效益分享型与能源费用托管型相结合，租赁业务与合同能源管理相结合的复合型商业模式。

三、合同能源管理的运作机制

(一)节能服务企业融资能力与节能前期投资需求之间存在矛盾

合同能源管理一般需要节能服务公司先期提供启动资金、设备和安装调试以及维修保养等一揽子服务，后期逐渐回收收益。合同能源管理的资金来源包括自有资本、银行商业贷款、政府贴息的节能专项贷款、设备供应商允许的分期支付、电力公司的能源需求方管理(DSM)基金、专业债券和国际资本融资等。美国的节能服务公司主要是靠政府基金，而韩国是由政府委托商业银行进行贷款，日本则主要采用通过大财团加上市融资

的模式。国内EMC的资金渠道相对匮乏，大部分企业都依赖银行贷款。但是，节能服务企业注册资本少、资质低，能效工程又常常是非资产性投资，节能设备的抵押价值不高，无形资产(如专利技术)质押贷款申请程序和监管复杂，合同能源管理业务回报率也存在延迟性和不确定性，这些因素都使节能服务企业很难通过银行的贷款审查，获得贷款支持难度很大。

(二)节能服务公司自身实力与政府补贴要求之间存在差距

2010年6月财政部、国家发展改革委联合出台《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法的通知》，中央财政决定2010年安排20亿元，用于支持节能服务公司采取合同能源管理方式在工业、建筑和交通等领域以及公共机构实行节能改造。年节能量在500吨标准煤以上(含)、1万吨标准煤以下的工业节能改造项目给予奖励，其他节能改造项目的节能量下限放宽到100吨标准煤以上(含)。奖励资金由中央财政和省级财政共同负担。中央财政奖励标准为240元／吨标准煤，省级财政奖励标准不低于60元／吨标准煤。此次补贴具有力度大、范围广等特点，补贴力度粗略的计算相当于标准煤煤价(960元)的30％，补贴范围也非常广。但是，申请奖励的前提是节能服务公司必须具有500万以上的注册资本，节能服务公司投资70％以上，并在合同中约定节能效益分享方式。目前，多数节能服务公司自身实力不足，80％的节能服务公司注册资本不超过500万，多数企业还不具备先期投入70％的实力。

(三)合同能源管理的投资回报与合同双方之间履约信用之间存在缺陷

国外的能源合同管理期限一般都是10-15年，合同双方会在法律的框架下以及诸多能源政策、税收政策和环保政策规定下规范运作。由于能耗单位经营状况存在不确定，合同双方亦存在是否违约的博弈，节能服务公司面临节能整改费用可能难以回收的风险。合同履约风险的存在，使得合同能源管理的合同管理期限呈现短期化的趋势。虽然世行项目中试点的3家节能服务公司的投资回报率可以处于30％左右的水平，但是国内合同能源管理的投资回报率仍然存在不确定性因素。以建筑行业的节能空调制造企业的10年期合同能源管理项目为例，设备利润所占比重为30％，财政补贴所占比重为20％。不计入设备后期的调试管理费和维修保养费，设备投入的利润率约为5％。合同能源管理项目还要对空调系统各部分运行能耗指标进行精确计量，需要增加控制系统和计费系统，约增加设备投入成本20％～30％。空调设备制造商在权衡成本收益之后，会发现合同能源管理的商业模式“投人大、回报低”，不如直接销售设备产品收益高。

(四)客户单位的管理体制与节能收益的分配机制之间存在错位

不少能耗单位在节能理念方面仍然存在认识误区，一些大型能源类垄断企业，尽管节能潜力很大，但是对能源费用支出表现为“无所谓、不差钱”的态度，而且不愿意与能源服务企业分享节省下来的水电费用。资金实力雄厚的大型能耗企业在比较“合同能源管理”与“技术改造”的方案之后，常常更愿意企业自己实际操作技术改造的投入，独自享受节能的全部收益。国有企业的任期制和预算管理制度都可能会影响合同能源管理的推进。在国有大型企业中，节能改造的初期投资大，成本回收时间较长，具有“前人栽树，后人乘凉”的性质，有些企业负责人不愿意在有限任期内在节能改造方面进行投入。

再比如，美国联邦政府是全美最大的能源用户，联邦政府机构约占能源服务产业收入的22％，但合同能源管理对于中国政府的具体机构来说还存在节能收益的分配问题。现有体制下，政府采购合同能源管理的服务后，节能收益都归国库所有，这是制约政府机构采用合同能源管理的一大因素。河北省已经开始了有益的探索，该省规定凡是采用合同能源管理进行节能的，节约资金的10％可以用作行政经费。

四、合同能源管理亟需基于价值网络的商业模式创新

商业模式的创新除了价值链的分工以外，还包括重组价值链和构造独特的价值活动体系的内容。构造独特价值活动体系的目的是使得合作联盟寻找到竞争优势，获得持续的价值。

(一)客户真正获得节能价值是合同能源管理商业模式设计的关键

客户是否有节能的需求和动力是合同能源管理的关键。一家单位如果实行电费总额固定，节约的电费归自己支配的制度，这样的企业就有积极性参与到合同能源管理之中；如果一个单位采用电费实报实销，而投资节能改造则需要审批的制度，电费的节约和浪费与单位自身没有利益关系，而设备投资反而需要层层审批，这样的单位从事节能工作的积极性就会打折扣。

再比如，电梯节能改造技术已经日臻完善，对电梯加装能量回馈装置可以达到节能40％的效果。电梯都有下降的势能，尤其是从高层向低层的运行过程中需要靠刹车来消除势能，但是刹车会浪费势能，而能量回馈技术可以让势能变成电能，实现并网节能。居民小区内的电梯节能改造具有广阔的市场空间，但目前面临现实的成本收益的分配问题。电梯作为公共电力设施，属于设备运行费，电梯电费是从物业管理费中扣除。对于物业公司而言，节能电梯属于改造项目而不是维修项目，无法使用房屋维修基金来进行节能改造。此外，安装节能设备受益者是小区物业公司。而购买节能设备的投资人却常常是社区业主，业主很难有积极性对电梯进行节能改造。如果物业公司直接投资改造节能电梯，一次性投资比较大，投资回收期和受益期比较长，物业公司本身的合同期也常常只有两年，物业公司会面临节能改造成功刚开始回收投资，物业管理合同就到期的问题，这会影响物业公司进行节能投资的积极性。

篇3

Abstract: the retail trade is economic development of the popular industry, but also to the entire circulation industry and economic operation mode has had a positive effect. In order to adapt to the needs of the market modern facilities, must use high-performance information management system to improve the ability of fast response, shorten the cycle of enterprise management, reduce the cost, improve economic benefit. So as to improve the enterprise its innovation ability and competition ability.

Keywords: business management system management competition ability benefits

中图分类号：F722.2 文献标识码：A文章编号：

1、运用商业管理系统提升管理和经济效益的背景

管理是企业永恒不变的主题,零售业的管理更是要创新特色模式，提高科学管理水平，才能进一步提升企业的核心竞争力。为实现企业管理现代化，增强企业竞争力，提高经济效益。运用商业信息管理系统规范经营流程，逐步实现企业的全面信息化管理。

2、运用商业管理系统提升管理内涵

在信息管理系统中采用精细化管理的操作特征和先进的经营理念，运用商业管理系统加强了管理效能有效的提高了工作效率。管理系统控制指标的主要体现： 1、商品品项配置管理子系统；2、自动订货/补货子系统；3、市调管理子系统；4、消息管理子系统；5、决策分析子系统；（主要采用OLTP在线分析技术利用之前的历史数据及市调子系统对门店的商圈进行市调的结果指导业务优化商品配置）。价格带及促销数据、盘点数据、销售量、利润、库存天数、脱销率（缺货率）、客单价，购物者购物行为、购物者满意度、市场趋势等）；6、品项管理 ；7、要货单管理子系统；8、商品毛利管理；9、商品库存管理。10、价格带的管理、分析；11、促销商品的管理、分析；12、堆头、端头的货位管理子系统；13、市场调研管理子系统；14、盘点分析；15、合同管理；16、各种分析报表；17、财务接口等有效管控。

3、运用商业管理系统加强管理效能，细致有效的管控到商品的各个指标。

具体内容如下所述：

1．品项管理系统中的模块。

商品的六大销售属性的设定（A、B、C、D、E、F）子模块达到的功能有：根据商品的销售状况分析设定该商品属性。

品项数的控制子模块达到的功能有：当某小类属性为A+E的单品数超过该小类的预设定数时，则新品资料无法录入。

品类的销售分析子模块达到的功能有：对品类的毛利额、销售额、销售量进行某时段的占比分析；对品类的毛利额、销售额、销售量进行某历史时段与现时段的对比分析；综合贡献率畅销、滞销汇总表可按门店、部门、销售课别查询，可任意查询时段统计ABC销售指标，并可在每月最后一天根据商品的销售情况，销售额（A、B、C），销售毛利（1、2、3），销售数量（X、Y、Z）自动刷新商品资料中的综合销售指标。

2．自动补货订单管理。各门店根据自己的需求录入补货的请求，在录入需要的资料后系统会提示该商品的销售属性（A1X）前一周及前四周的销量，单独显示其中团购数量、现有库存（库存=理论库存-未确认团购-未确认退货报损）、在途数量，供要货人员参考。

3．系统操作日志管理，记录何时由何台机器何人登录了系统；及采用权限组与个人角色相结合的原则定制系统权限。

4．商品库存管理。可对经销及购销属性的商品的负库存进行按店号、课别、类别（不定长）、品名进行综合查询；设定理论安全库存及最高库存上限，对低于理论库存下限或高于理论库存上限的商品提供查询报表。

5．价格带的管理、分析。

市调价格带的管理子模块。将市调的居民心理购买价格及购买品牌、市调人次等结果录入系统，以图形及报表的形式提供某小类的价格带。

6．促销商品的管理、分析。促销时段与相关时段的销售金额、销售毛利的对比分析；促销时段DM商品的销售金额、销售毛利占比分析；促销商品的带动效应分析；促销商品的负效应分析；促销时段与相关时段的客流量、客单价的对比分析。

7．堆头、端头的货位管理。对各卖场的堆头、端头，根据店号、所属课别、责任业务员及目标价格分等级未售、已售出状态录入。一旦供货厂商购买堆头，则录入购买厂商名称、做堆商品及开始结束日期。可以按状态查询各卖场的堆头。

8．市场调研管理。每日营业的天气情况录入管理；录入每次市调的商品的价格信息；录入每次市调的顾客购买意愿信息；市调综合查询。

9．合同管理。根据实际工作需求，对合同管理模块进行细化。

4、运用商业管理系统加强管理效能提升经济效益的效果

通过运用商业管理系统该项工作增强了全员管理质量意识和创新进取精神，每一位成员都努力尽职尽责的做好各项工作，不断提升学习能力、团队合作精神和整体管理水平。为企业的发展壮大提供了有力保障。

1．准确判断和快速出击市场能力明显增强

随着超市行业的快速发展致使各大超市之间的竞争日趋激烈。在激烈的市场竞争中如何提炼自己，发挥自身优势，设置好的库存上下限，当实际库存超出设定指标范围时，便可在以上报表中得到警示。这样就可以密切关注到每一个单品的库存数量。

2．有效提升经济效益

篇4

甲、乙双方通过友好协商，就房地产销售及市场策划事宜达成如下的协议：

乙方为甲方就其座落在______路______号，______大厦的商品房，共壹栋______ 层______单位，销售面积合共______平方米提供商业咨询服务的内容及条件如下：

1．管理咨询内容

市场策略评估策划。

销售价格评估策划。

景观设计评估策划。

帮助选择营销队伍评估。

2．乙方提供管理咨询的酬金

经协商地上建筑及地下车库以销售总金额的______%作为乙方佣金所得。

3．合作期限

甲、乙双方自签订协议之日起至该楼盘销售完毕。

4．佣金结算方式

销售总面积超出______%后方可结算。

结算时间：按销售进度，完成______%后先结算______%佣金，其余______%到完成销售进度的______%后一星期内结算。

汇款方式：乙方指定的账户内。

5．关于市场评估费用

经甲、乙双方充分协商，由乙方提供市场推广，总承包费用为____________万，多则不补，少则不退。

6．甲方责任

甲方负责提供真实资料及信息，包括相关评估手续。

7．乙方责任

乙方负责______ 大厦所有销售面积。

完成时间：办公用房在______ 年______月______日，商铺在______年______月______日

8．本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，双方签字之日起生效。如有途中发现未写事宜，双方协商处理。

甲方签章：______________

代表签署：______________

签订时间：______________

篇5

1协同商务的由来

 

2000年初美国著名的IT咨询机构Ga'tnerGroup提出了协同商务(CollaborativeCommerce)的概念，并一直成为企业与IT界关注的焦点。协同商务使企业之间能够以信息科技为基础，建立合作、互利的关系。20世纪80年代，因为技术原因，信息连接的投资费用巨大，企业之间合作的交易成本很高，企业更愿意独自完成企业所需的一切工作。但大多数企业随着自身发展，所处理的信息量成倍増长。正如摩尔定律(Moor’sLaw，即每18个月科技功能会倍増、价格会减半)所说，科技正随着问题的产生而不断前进、不断解决问题。20世纪90年代企业着重内部供应链的管理和内部信息化孤岛的集成，解决内部营运的整合，这个时代是企业资源规划系统(ERPEnterpriseResourcePlanning)的时代。ERP虽然解决了企业内部问题，但是所有的业务仍由企业自己承担。而今，市场越来越多样化，节奏越来越明快，经济发展和格局发生了改变，而企业要面对的是所有相关领域的竞争对手，这就需要改变原有的组织和流程，加快反应速度，明确自己的核心竞争力量，将核心流程外的业务外包(或与其他家企业合作开发)，联合所在行业中的上下游企业，建立一条业务关系紧密、经济利益相连的供应链，使企业间形成一个优势互补、协同制造和销售的环境，共同増强市场竞争实力，经济组织由阶层式的架构渐渐转型成扁平式、网状的架构。这样，供应链也就扩展到广义的企业间的业务和服务流程。再加上因特网带来的B2C(Business—to—Customer)、B2B(Business—to—Business)电子商务大大推动了企业的成长，使企业接受且负担得起信息科技的投资，协同商务随之应运而生。

 

上述正是信息技术应用和发展的一些情况，GartnerGroup将其归纳为二个阶段：(1)1995年以前，主要为单个企业内部的应用——ERP;(2)1995年至今，信息技术的主流应用一电子商务(E—Commerce);(3)21世纪第一个五年发达国家的IT主流应用一协同商务。

 

2协同商务的作用

 

协同商务包含着内部协同和外部协同两种。

 

推动企业内部管理发展内部协同是指企业内部的协同，包括各部门之间的业务协同、不同的业务指标和目标之间的协同和各种资源约束的协同。企业己采用的各种相互独立的网络系统、应用系统，如ERP等，部分提高了效率，但其相互独立性也为企业的整体管理设置了障碍，并且信息系统日积月累下来的资料，需要转换成决策信息，増加企业经营的智能。在协同商务系统中，人力资源和工作流程模块是强相联的，统一协同调配为企业的运作服务;各职能部门是强相关的，协同工作才能使企业顺畅运转。此时协同商务系统可以从财务、销售、采购、物流、供应链、网上销售等应用系统提取各类数据(所有的文档、客户、雇员、产品、材料、财务等内部相关联的信息)，进行分析加工，将企业不同时期开发、分散在不同的软硬件平台上的信息系统整合，提供高度的信息透明度与实时性，然后根据设定的工作流，发送给各有关部门或人员，使管理人员随时了解整个企业的运作，既可以从宏观面观察企业的运营，又可以深入细微面了解企业细节，还能够在协同商务的智能化数据分析帮助下，对企业的业务进行预测分析，给出建议，使企业紧跟、甚至超前于市场的需求变化，快速作出正确的决策，提升企业的竞争力。从而帮助企业提高组织效率，建立协调的运作管理体系，最终有效地促进企业管理的现代化、科学化，适应竞争日益激烈的市场要求。

 

22推动企业间的互利和发展

 

外部协同是指在行业价值链中，上下游企业间的协同。企业信息的提供者也是需求者(企业内部员工、客户、商、分销商、供应商、合作伙伴)，切入角度和关注重点不同——个性化的。Internet技术的成熟，使协同商务平台能够将企业内外部各种相对分散、独立的信息及应用无缝地集成到一起，实现信息共享和直接的数据交换能力，需求者各取所需，强化了企业间的联系，形成共同发展的生存链。例如：帮助客户服务和市场销售人员更好地查看信息、管理及服务，提高整体客户满意度，从而赢得竞争优势;为需求者开设门户，根据其要求设置并提供个性化应用，以不同的级别和权限进入网络，参与到企业整个价值链的运作中。这种完全基于Web的浏览器/服务器结构，方便随时随地访问系统，整个企业可以跨地域、跨时间地在一起协同工作。使决策者及业务部门实现跨企业的联合作战，促进企业业务、企业的视野从事务性和技术性的角度提升到了经营模式的高度[3]。

 

实践证明，核心企业通过协同商务实现了企业与供应商间的双赢:提高了对市场需求的响应速度;降低了满足客户个性化需求的总成本;提高了产品质量和降低库存;减少不増值的管理成本。而处于供应链中的提供配套产品和服务的中小型企业，通过协同商务与大企业长期合作，提高管理水平并借力发展[4]。

 

3应用协同商务应注意的几个问题

 

3.1集成性

 

协同商务是为了实现实时管理和企业业务之间的集成。企业管理系统的集成有二方面：硬件设备集成、数据集成和业务集成。前两方面是计算机技术层面的，而后一方面的业务集成是企业最为关键的，企业需要生产部门和销售部门协调一致、生产部门和采购部门协调一致、各个级别的管理者和操作者协调一致。“协调一致”不是靠简单的数据传输，一个系统(如财务系统)数据传输到另一个系统(如业务系统)，而是在数据传输过程中，如何用一个业务带动另一个业务，一个系统可以实时地知道另一个系统发生的变化，企业管理者可以随时随地看到最新数据。

 

3.2协同商务不仅是提供工具平台

 

“协同”概念正与电子商务联系起来，协同商务的目的是促进企业的业务。电子商务解决方案是一个工具(更着重在安装软件、导入系统、整合科技)，而协同商务解决方案则是在工具基础上给企业一套协同商务模式(里面有很多企业与供应商、客户、合作伙伴以及企业与员工之间协调工作的业务模式，要选择最合适企业营运本质的协同模式)。在实施协同商务之前必须注意到：如果实施不当，很容易变成B2N(businesstonobody)所以，企业应先考虑清楚自身业务与用户和业务伙伴等协同工作的特性，再进入协同商务。

 

3.3虚拟社群

 

企业与供应商、客户、合作伙伴以及企业内部通过网络联系在一起，形成一个没有地域、但有内涵之分的“虚拟社群”，企业间的合作是一个虚拟社群建立的过程。社群建立之后，才是合作成败的开始。社群牵涉到合作模式的选择、风险的管理、无间合作的维持。协同商务更重要的是延续在线社群的合作关系，知道导入协同商务科技后的冲突，如何建立社群间信任的关系和预防风险。特别是信任，当企业全面虚拟化后，如果缺乏信任，虚拟的合作也只能成为虚影了。

 

4协同商务的发展前景

 

协同商务成为新经济的发展重点，它是企业界和IT界己寻求到的比B2B更好的运作模式。虽然导入协同商务仍有一定难度，但对于那些采用了协同商务模型和解决方案的企业，其协同业务将为它们带来高营业额和高利润的回报，潜力巨大。协同业务的发展将会在整个供应链甚至在全球网络供应链上全面拓展，并将造就高度灵活、快速反映的虚拟企业，亦将在全球范围内对原材料的生产和开采、加工、产品设计、生产制造、分销、运输、配送、零售、市场及服务等商务模型和商务运作带来变革。AberdeenGroup预测，到2005年，协同商务市场将达到200亿美兀。根据GartnerGroup的调查研究，到2005年拥有协同商务能力的供应商和客户，与没有协同商务能力的企业竞争时将能够赢得超过8成的商机。

 

经济市场呈多样化趋势，经济国际化、地域经济全球化、业务控制数字化、消费需求个性化、市场信息瞬息万变等等。而协同商务通过电子化，使企业能够内部协同和外部协同，将所有利益相关者、企业部门、不同应用系统的信息整和到统一的渠道，实现跨企业、跨地域、跨时间的联合协同作战，实现业务处理和信息获取与共享的一体化，为用户提供个性化的信息获取服务，整合商务流程，缩短执行时间，提高整个商业价值链的整体运作效率。显然，协同商务符合经济发展趋势的要求，而且也正是在这种要求下应运而生的。加上，各软件厂商根据时代的需求，在计算机技术不断发展并能胜任的情况下，不断开发、优化协同商务系统。关注近期的IT,可以看到“IBM投入100亿美元的新战略一EBOD(随取随用的电子商务E—businessOndemand),其战略之一是企业进行水平整合，将分布在行业内部、合作伙伴、供应商及客户之间的大量数据、现有系统以及常规业务，应用软件结合起来。这正是协同商务急需的技术支持。这使得协同商务不是纸上谈兵，而是逐渐成为实用的系统，推动并将支持商务应用系统的下一轮发展。

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2.我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。

3.我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。

上述条款为本公约内容的组成部分，经_________市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。

开发企业：_________(公章)

日期：_________年_________月_________日

第一章　物业基本情况

一、物业名称_________;座落_________;物业四至_________;总建筑面积_________;土地用途及使用期限_________;国有土地使用证明文件_________，政府批文号_________。

二、列明共有部位(具体参考公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等)和共有设施设备(指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，应按实际情况列明。)以及其他配套设施。

第二章　各主体基本情况

一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

二、物业管理企业

名称_________;物业管理资质合格证书号_________;注册地址_________;法定代表人_________;注册资金_________。

备选内容：_________。

管理业绩：管理面积_________;是否获得过市优或国优称号等。

三、开发企业

名称_________;注册地址_________;邮编_________;法定代表人_________;注册资金_________;联系人_________;联系电话_________。

四、物业管理企业和选定和变更

在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。

1.该物业管理企业被取消北京市物业管理资质;

2.该企业注销;

3._________。

上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。

物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。

物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。

第三章　物业管理服务内容和标准

一、物业管理服务内容：一般包括房屋及其设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护、机动车停放管理、档案资料管理等内容。

二、物业管理服务标准：普通居住小区最低应达到政府规定的普通居住小区物业管理服务最低标准;高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。

第四章　物业管理服务费用和住宅公共维修基金

一、物业管理服务费用

1.物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准_________。

2.收费项目、标准(须具体列出收费项目和标准)_________。

3.物业管理服务费的交纳办法_________。

4.在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费_________。

5.没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行;政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。

6.物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。

二、住宅共用部位共用设施设备维修基金

1.共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。

2.共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

3.产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五章　产权人权利和义务

一、产权人权利

1.产权及基于产权的财产权利如使用公共设施设备的权利、自有部位的装修和维护权利、要求毗连产权人承担维修责任等。

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关键词:商业流通 中小企业 内部管理

商业流通企业是指通过低价格购进商品,高价格出售商品方式实现商品进销差价,以弥补企业各项费用和指出,获得利润的企业。商品流通企业通过商品购进,销售,调拨,储存,运输等经营业务实现商品的流转,其中购进和销售是完成商品流通业务的关键,而其他方面都是围绕这两方面展开的。

在我国经济构成中,中小企业占据着重要的地位并发挥重要作用。而商业流通领域中中小企业更是发挥着重要的作用,从一定意义上说,流通掌握着企业发展乃至国民经济的命脉,在买方市场条件下,生产和流通的地位已经发生了变化,流通应该从生产的末端更好地转化为行业或产业的先导者。而在这一过程中,能够更好发挥中小商业流通企业的作用,必然会加快这一发展进程。

中小商业流通企业特点

流通企业本身具有规模的多层次性、业态的多样性等特点,这些都决定着流通过程中的丰富程度以及均衡程度。具有相对质量的中小企业存在,有利于保证流通产业内的竞争活力,并与大企业形成优势互补,共同构建内涵丰富的复合型流通产业。中小企业在商业流通领域中发挥作用,与它的特点密切相关。

(一)灵活有效的应变能力

快速通畅的业务处理过程和灵活有效的应变能力是企业生存和发展的根基。小企业不具备大公司的等级阶层(这些阶层是高效运营一家大企业所必须的),因而也就不具备浓厚的官僚政治色彩,而是更加灵活。它的反应速度较快,因为在“决定”和“执行”之间的距离相对较短。同时,与大型企业相比,由于中小企业预算低,利润少,因此具有更高的动机提升效率,降低成本。并在此基础上形成了较强的应对市场变化的能力。

中小商业流通企业在发展之初一般就表现出投资少、见效快的特点。在其发展过程中,在这种灵活应变的基础上,其经营范围不断拓宽,经营体制日渐灵活。当存在经济波动时,其能够利用其应变能力上的优势,很快转向并适应市场变化。在这一点上,较之具有较多管理层次、组织结构复杂的大型企业而言,具有不可比拟的优势。同时,小规模和独立的所有权能够更容易地转化为承担风险或偏离企业计划的愿望,这在公众所有的、经营目标是为投资者提供不断增加利润的企业中是不太可能的。

(二)个性化服务能力强

随着社会经济的不断发展,市场以需求为导向的程度逐渐增强,消费者对商品流通中各个环节的需求也逐渐具有了个性化的趋势。这就要求商业流通中的供给者能够提供满足不同消费者需求的个性化服务。

大企业由于批量生产以及追求规模经济等问题,无法更有效地向不同需求方提供有差异的产品。而此时,小企业就可以发挥其自身优势。一家小企业可以提供给客户更个性化的联系,或者提供更个性化的产品和服务。因为小企业的员工和场地都较少,因此一般管理费用就较低,就能够提供更紧密的联系,在工作中就更有选择性。愿景和交流也能够更个性化。

(三)规模有限且结构松散

中小企业在各领域中均面临着规模有限以及与之相关的一系列问题。在商业流通领域中,这一问题更为明显。规模限制直接导致了中小企业在人力、财力、物力等方面无法与大型商业企业相抗衡,从而在上下游渠道、运输等方面都存在明显劣势。同时,由于规模较小,中小商业流通企业往往无法享受规模经济的优势,其成本一般也因此高于大型企业。

同时,在中小型商业流通企业这一松散的行业范围内,大多数中小企业具有家族式的特点,因此,无法形成能够与大型企业进行有效竞争的联盟。这也直接导致中小企业在商业流通领域中所占比重较大,但营业收入与利润水平却一直较低。

中小商业流通企业内部管理存在问题

(一)家族经营观念较为严重

虽然具有较之大企业更为灵活的应变能力,但是,中小企业的产权与组织形式已经成为制约其发展的首要问题。在目前普遍存在的中小企业单一集中产权结构与简单组织形式下,具有多步骤特点的中小商业流通企业在决策的科学性与合理性上往往面临更大的考验。

在商业流通行业中,中小企业一般以个体或具有家族特征的管理形式出现。在这样的管理形式下,中小企业关于产品、渠道等商业流通行业中关键问题的决策一般由家族中具有较高地位的人做出,因此缺乏科学性和合理性。这是各行业内中小企业在内部管理问题上普遍存在的现象。而家族式的内部管理决策模式对商业流通企业具有更高的影响程度。产权过于集中所导致的内部决策理性程度降低,进而影响商业流通企业经营中的购进、销售、调拨、储存、运输等各环节,最终对其发展产生限制作用。

(二)不考虑或不注重品牌形象的建立和保持

商业流通行业产生时间较早,但由于我国在解放初期采取计划经济模式,从而延迟了该行业的扩大化发展,使得目前尚不具有全国范围内影响力的商业流通企业,更多的是全国不同区域的地方大中型商业流通企业。在这样的背景下,中小商业流通企业更加难以树立品牌意识,创立自主的品牌形象。品牌是企业的无形资产,对企业的发展具有转折性的重大作用,如果不具备品牌意识,即使扩大规模和收入也无法实现长期的可持续发展。

不同规模的企业具有不同的市场辐射范围,对于中型企业而言,其当前的市场范围更多的区域内消费者,这也直接导致了中型商业流通企业在品牌创建上更多关注地方区域市场,而不具备长远的、更大范围的战略眼光。由于缺乏品牌创建和扩大影响范围的意识,中型企业往往很难实现向其他区域市场的扩展。

(三)企业管理文化缺乏且人力资源素质低下

企业管理文化是企业竞争力的重要维度。中小商业流通企业由于关注低成本的优势,常常忽略了内部的管理文化的建设,主要包括:营销观念滞后,价值导向误入,行为规范无序以及诚信意识弱化。这些归根结底都是管理文化的问题。由于与大型商业流通企业相比,中小企业管理文化缺失,中小企业常常面临战略导向失误,竞争手段单一,甚至商业欺诈等问题,这些都严重抑制了中小商业流通企业的健康发展。

而上述这些管理文化问题,归根结底与中小商业流通企业中人力资本薄弱,人员素质低下密切相关。人力资源是企业发展的决定力量。中小企业虽然不乏劳动力,但是由于过分关注低成本等原因而无法吸引高素质人才,员工职业观念薄弱,责任心不强,技术水平相对较低。这些不仅直接制约了中小企业的发展,同时也不利于内部管理文化的形成。

中小商业企业内部管理对策

第一,适度引入符合商业流通领域中中小企业特征的现代企业产权制度与组织结构,必要情况下,可以考虑建立松散的中小企业商业联盟。

中小企业可以根据国家的政策要求,充分利用政策导向与优惠条件,逐步实现与自身相适应的现代企业制度。虽然规模成为限制中小企业发展的头号桎梏,但规模小也成为中小企业发展灵活的动因。同时,由于现代企业制度的引进是需要一定的企业规模的。因此,对于有条件引入现代企业制度的中小企业,可以通过收购、兼并等方式在扩大规模的基础上,建立具有内部管理优势的现代企业制度。而对于那些规模较小的商业流通企业,企业应该慎重地采用承包经营、松散联合等方式进行经营机制的改革。在此基础上,两类企业都应该重视基础管理工作,摆脱过去“老板决策”的片面决策方式,重视基础管理。

第二,中型商业流通企业树立跨区域的品牌意识。品牌是企业核心价值和竞争力的体现,作为企业的无形资产,在企业的发展过程中能够起到加速的作用。良好的品牌形象能够增加企业的经济附加值,从而实现更大的收益。而商业流通企业由于特殊的行业特点,其品牌建设往往具有单一性和地区性的特点,容易被企业、特别是中小企业所忽略。

中型商业企业由于同时具有一定的规模优势以及中小企业应变能力强的特点,因此,其具有扩大市场范围的可能性,从而也就具有树立跨区域品牌形象的必要性。对于中型商业流通企业而言,其内部应该摆脱区域观念的限制,在树立跨区域品牌意识的基础上,逐步扩展其品牌的影响范围。在提高品牌影响力的基础上,可持续地扩大企业规模,实现企业长期的发展。

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一、 城市商业综合体特点

典型的城市商业综合体中建筑类型多样，业态规划复杂，几乎囊括了日常生活中的方方面面。如商业、办公、公寓、酒店，其中商业中还包括零售、餐饮、卖场、KTV、影院等，而办公及公寓大多以超高层建筑为建设蓝本，酒店大多为国际知名品牌的五星级酒店。基于以上原因，一般大型的城市综合体往往并定义为商业中心或者城市中心，人流量远远大于其他地方，且出入人员复杂，这就留下了种种安全隐患，因此该类型项目，对安防防范有着更高的要求。

二、 智能化安全管理系统规划

1. 安保平台规划

综合体安防系统的安全和管理非常复杂，不是单一手段或单一系统所能奏效的，必须根据不同区域的功能需求、特点和相互间的关联全面考虑。本文综合考虑综合体的特点、需防范的区域和功能，巧妙灵活地设置不同的防范系统，基于人防、物防及安防特点，将人防、物防、技防三者相有机结合；建设以视频监控系统为中枢，以入侵报警和门禁为核心，并结合车辆管理、保安巡更为辅助手段构成整体纵深防护体系的安防系统。结构图如下：

2. 纵深防护体系建立

2.1 本类项目安保系统应严格按照国标、地方及当地技防办的要求，配置包括视频安防监控、入侵报警、门禁管理、电梯控制、住户对讲、车辆管理系统等，并结合电子巡更和保安无线对讲系统，实现人防与技防的有机结合，提供给项目一个综合性的保全。

2.2 纵深性

体现在防护区域的设置，分层次、分重点进行考虑。从区域入口处开始加强对人员及车辆的防护，通过公共区域的防护加强对进入室内的人员及车辆的管理，重点加强建筑群内部的通道、工作区及重要机房/用房的监视。

3. 人、车、物的综合性管理

3.1 人员管理

综合体内各业态内部工作人员多，且日常客流量大，针对进入大楼的人员管理对物业公司安保管理来说任务繁重。因此必须制定一套既能方便内部人员快速进出，又能良好管理外来客流，结合地下室以及地面层出入口的人流进出分析，以及结合不同业态的管理特点，利用监控、报警、门禁，电梯控制统、可视对讲及电子巡更系统等手段且又人性化的管理方式。

3.2 车辆管理

本类项目车辆管理主要包括地面、地下车库车辆出入管理、车位区域划分、车位引导、反向寻车、满位显示导、快速通道管理、图像对比等功能、车库内部设施建设等。

（1）出入口管理

本类项目地下车库基本都超过4个车库出入口，在地下车库出入口设置车辆管理道闸、防砸车装置、对讲设备、车位数量显示设备等，实现对进出车辆管理的管理。

根据地方管理特点，还可考虑出入口采用远距离读卡+车牌识别管理系统，并且与交通卡进行兼容。

（2）停车区域划分建议

考虑到本类项目地下停车场较大，且酒店、办公、SOHO 以及商业为共用地下停车场。从便于停车的角度出发，应根据各业态区域、交通流线等制定合理的停车位划分。

（3）车位引导

考虑到本类项目地下室较大，停车位多，且根据业态不同，使用性质不同，既有SOHO 公寓及办公的固定停车区，又有商业及酒店的临时停车区。而针对外来客人的车辆停放必须提供优质的停车引导功能，以方便访客可在最短的时间内停放好车辆。

（4）刷卡寻车

智能刷卡寻车系统采用“刷卡定位模式”，利用停车场内分布于各个区域的刷卡定位终端，进行刷卡定位。定位精度更高，可靠性高。当车主返回停车场后找不到车辆所停放的位置时，可以通过在电梯间的液晶触摸屏或查询终端进行查询，系统即可显示车辆所在的位置区域，以及从查询地点到车辆所在区域的最近路线。

根据当前技术的发展，以及考虑与出入口远距离读卡+车牌识别的管理方式形成无缝衔接，还可以采用视频引导及反向寻车系统，但成本会略为提高。

3.3 物流管理

大楼物流管理主要包括进入大楼物流管理和出大楼物流管理两大部分。管理内容主要通过上述提到的人员、车辆管理得以实现。针对办公及SOHO 公寓相对封闭的管理模式，建议增加设置专门邮件收发室，并且设计电子信报箱系统。

4. 安防系统电源备份设计

针对本类项目智能化安防系统前端区域设备的供电需要，如网络交换机、报警探测器、监控摄像机等，要求提供UPS 供电解决方案。电源在整个安防系统中起着重中之重的作用，为了系统的畅通及万无一失，要求配电系统具有极高的可靠性、可用性、可管理性。建议采用模块化UPS 不间断电源为高可靠UPS 系统，并采用模块N+1备份，可用性高达99.999%，故障点较少，功率冗余灵活，且易于后期扩展，安全度较高。

5. 消防安全设计

作为城市商业综合体，消防安全理所当然成为项目建设过程当中的重点。而火灾的严重性决定了人们脱离火情现场的成功率。烟气的刺激性和毒性是制约脱离火情现场的主要因素。因此，对于燃烧中产生的烟，毒，和腐蚀应该重点的关注。因此本文考虑以上理由以及大多数综合体项目的特点，并参考JGJ16-2008《民用建筑电气设计规范》要求，建议系统电缆采用低烟无卤及阻燃线材进行设计，保证大楼内部人员的生命财产安全。

另，作为包含超高层的综合体项目，应急疏散与引导尤其重要，针对本类项目在紧急状态下的人员疏散需要，建议应在疏散通道内设置广播音箱，并且疏散通道的广播分区应与相应避难层或地面层同一广播分区。在紧急情况状态下，通过疏散通道的广播可将相关人员引导至相应的避难层或地面层，实现人员的安全疏散。

6. 设备防雷击设计

安全防范系统中的所有设备均为电子信息设备由于这些系统和设备耐过电压能力低，雷电高电压以及雷电电磁脉冲侵入所产生的电磁效应、热效应都会对系统和设备造成永久性损坏。因此，根据GA/T670-2006《安全防范系统雷电浪涌防护技术要求》，建议本类项目应在机房防雷接地建设的基础上针对大楼弱电井垂直主干、前端弱电设备考虑一体化的综合防雷方案。

三、 结语

城市商业综合体项目不仅须建设以上智能化安防系统，还应在系统建立之后制定良好的应急预案。

为应对各类事件，建筑智能化系统在信息共享，通讯，指挥和协调，紧急处置、预警和预防机制方面能发挥显著效益；管理者通过安全防范系统（SAS）及时了解并记录现场情况，使用通讯自动化系统（CAS）能多方式联络楼内外支援，办公自动化系统（OAS）能最快的为外部支援人员提供大楼内部结构等基础信息。

参考文献

[1]《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995（2005年版）

[2]《建筑设计防火规范》GB50016-2006

[3]《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994（2000年版）

[4]《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-2008

[5]《智能建筑设计标准》GBT50314-2006

[6]《安全防范工程设计规范》GB50348-2004

[7]《电子信息系统机房设计规范》GB50174-2008

[8]《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

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作者简介：王宁博，中国政法大学民商经济法学院。

一、法律概念分析

首先，股权转让指的是公司股东依据法律和公司章程规定程序将对公司享有的股权全部或部分转让给他人的民事法律行为。在适用范围上，因为股份公司具有资合性，其股东对于自己的股权转让自由，尤其是上市公司股权转让在证券交易市场进行，流通性较强，而有限公司不仅具有资合性，还具有较强的人合性，股东之间的相互信任是公司赖以生存的基础，因此法律所规制的股权转让一般发生在有限公司股东与第三人之间，据此达成的合意即为股权转让合同。根据企业性质，外商投资企业股份转让合同即为外商投资企业股东与第三人签订的股权转让合同。

从合同角度来讲，此类合同和一般民商事合同并无差异，根据《合同法》规定，合同成立时生效，但由于投资主体的特殊性，外商投资企业股权转让合同被赋予了特殊生效要件，即行政审批，在司法实务中，为此引发的关于合同效力及后续救济的争议也层出不穷。本文也将在后面的章节中对此进行阐述。

二、行政审批对外商投资企业股权转让合同效力的影响

出于投资安全考虑，我国公司法规定外商投资企业在设立及从事相关经营活动时应当经主管部门审批。股权转让即为经营活动中的典型代表，具有专门的审批程序，在外资并购国有企业股份时这种程序性也尤为明显。为外商投资企业专门设置审批、核准程序，其立法本意在于加强对外商投资企业的监管，从程序和实质双方面监督外资企业交易的正当性和合法性。由此来看，审批属于一种行政行为，是主管部门运用国家强制力对具体交易行为进行确认其有效性的具体行政行为。从整体上来看，外资审批制度对维护国内经济秩序，保护国家经济安全方面具有积极的意义，但利用行政审批限制本属于民商法规制的合同领域本就与私法自治的精神有所相违，若审批权实施及审批程序等再不合理，很难说外资审批制度起到其应有的功能，甚至会从消极方面影响民事行为的有效性，进而影响交易的稳定性。这在股权转让合同中表现尤为明显。

在审批与外资企业股权转让合同的效力关系上，早先立法及相关的实施条例中无所例外均规定“未经审批的股权转让行为无效”，这样的规定带来的问题也显而易见并已在司法实践中得到无数次验证，若外资企业股权转让合同未经审批即无效的话，即使合同已签订，合同不审批则自始无效，因而当事人也不负根据合同而产生的报批义务，从而导致实践中相关义务人会产生待价而沽的心理，根据合同是否对其有利选择是否履行报批义务。就其结果而言，很明显，不诚信的当事人反倒会从这样的法律规定中获利，不符合法律应有之义。长久以来，理论界和司法界对未审批合同的效力争议不断，对此问题，可以从以下两个案例入手：

案例一：香港绿谷投资有限公司与加拿大绿谷（ 国际） 投资有限公司等股权纠纷案

法院对该案中股权转让合同的效力裁判观点如下：该案属于民事诉讼纠纷，虽然法院最终判决在一定程度上显示相关的行政行为应当被变更，但也仅能针对备案、登记等非实质内容的行政行为。就外资企业股权变更合同而言，相关主管部门既被法律赋予这样的审批权力，行政审批成为合同生效的必经程序。在法理上审批是该类合同生效的实质要件，不可缺少。即使经过民事诉讼和判决也无法变更这一实质要件；即使行政行为有所不当，也只能通过行政司法救济程序而非民事来予以纠正。

案例二：广州市仙源房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司等股权转让纠纷案

综上可见，数年之间司法实践对外资企业股权转让合同与审批之间的关系的态度可以说是截然不同，整体而言，笔者总结往年对此类合同的观点如下：

一是未经行政审批的股权转让合同无效。早年立法中均有体现。根据当时对外资严格管理的相关政策和立法要求来看，在实践中认定股权转让合同未经行政审批则无效的做法表面上有利于对外资企业进行严格的审慎监管。

二是未经行政审批的股权转让合同未生效。根据《合同法》第四十四条及《合同法解释（一） 》第九条，外资企业股权转让合同依法应当办理批准登记手续，则在未办理批准登记手续之前该合同属于“未生效合同”。

三是 法院无权确认未经审批的股权转让合同的效力，这种属于实质性行政行为只能由行政机关行使，以上述“绿谷案”为典型。

最终，《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》（以下简称《规定》）出台，终于在较高法律位阶上对外资企业股权转让合同效力问题进行了直接的规制，根据该《规定》第一条立法精神，外商投资企业股权转让合同属于依法经主管机关批准后才生效的合同，生效之日为批准之日；否则应当被法院认定为未生效；确认该合同无效的请求将不被支持。由此看来，最后立法者选择了第二种观点，即未审批未生效论，笔者认为这样的规定确实对解决实务中的合同效力争议问题具有指导性的作用，但并未清楚揭示行政审批与合同效力之间的关系，且对合同效力待定期间其他争议问题未提出明确的解决方式，笔者在接下来的论述中将阐述这些问题。

三、行政审批与外资企业股权转让合同效力之间的关系 前述可知，外资企业股权转让合同在审批前仍属于未生效合同，类似于效力待定合同，在此种情况下，合同中的义务如何履行呢？该《规定》第一条第二款中即给出答案：虽然外资股权转让合同未经批准不生效，但其中涉及到当事人履行报批义务的条款效力不受影响。此条款确实化解了实务中直接将合同归于无效而产生的合同履行问题，但笔者认为在无效合同基础上履行报批义务在法理上无法自圆其说。首先，根据该规定，报批义务应属于合同义务，其既非《合同法》中的先缔约义务，因为此时合同已成立，而非产生在缔约过程中；又非后缔约义务，因为此时合同还未履行完毕。其次，报批义务应归于合同义务，但根据《合同法》精神，履行合同义务一般应建立在已生效合同基础上，而股权转让合同又未生效。如此一来，该条款实则与合同法相抵触，进而使法律的强制规定陷入一种悖论。

篇10

随着社会主义市场经济的不断深入和发展，我国的企业也在以突飞猛进的势头发展和壮大，各大企业如雨后春笋般纷纷涌现，为国民经济注入了新鲜的元素。伴随着这种发展现状，对企业的管理工作提出了更高的要求，因此，企业管理经营人员的队伍要不断优化，为提高企业管理水平作力量支撑，而加强工商管理培训是提高企业管理水平的最有效的途径之一，对于提高企业管理水平具有非常重大的意义。企业进行工商管理培训，是提高企业员工素质和管理水平的需要，也是提高企业竞争能力的需要，有助于企业的快速发展，而工商管理培训也成为了摆在企业管理者面前的一个比较重大的难题。

一、工商管理培训和企业管理培训的内涵

工商管理涵盖的范围是比较广泛的，包括企业管理、市场营销、人力资源、财务管理、会计管理、企业投资等方面，涉及的领域很广，工商管理培训就是通过学习财务、营销、金融、经济法、国际商务等知识，以提高管理人员在其岗位上综合运用这些知识手段而开展的经营管理培训活动。企业管理培训是企业开展的一种有计划、有系统的培训活动，其目的是为了提高员工的综合业务素质，实现员工和企业的共同进步。

二、加强工商管理培训的重要意义

企业要提高其管理水平，就必须提高员工的管理能力和综合素质，而提高管理能力和综合素质就需要依靠加强工商管理这个途径来实现。在我国市场经济不断深入的前提下，加强工商管理培训具有其重要的意义。

（一）工商管理培训是提高企业管理人员综合素质与管理能力的需要

据数据显示，我国大多数的企业管理人员总体学历偏低，不具备专业的管理知识和技能，通过加强工商管理培训，可以弥补管理人员在工商管理理论知识上的空缺，同时还能提高他们的管理能力。

（二）工商管理培训是适应时展的需要

随着我国加入WTO后，企业的生存与发展也开始国际化，同时竞争也更加的激烈，面临着更加严峻的生存和发展形势。面对这种发展形势，企业要更好的生存和发展，就必须不断加强工商管理培训，培育出高素质的管理人才，不断增强企业的管理水平，只有这样，才能适应时展的需要，跟上时展的步伐。

（三）工商管理培训是企业实现社会主义市场经济转变的重要手段

工商管理培训是实现企业转变机制的有效途径之一，通过工商企业培训来帮助管理人员具备更好地在市场经济条件下驾驭和管理企业的能力。

（四）工商管理培训是适应国家管理新要求的措施

我国目前确定的企业管理人员的新要求把工商管理培训作为一项基本内容，通过这个要求来达到提高企业管理人员管理水平的目的，从这个角度来看，工商管理培训具有极大的社会意义。

总之，通过加强工商管理培训，可以提高企业管理人员的综合素质和管理水平，从而提高企业的管理水平，使企业在竞争日益激烈的社会形势下立于不败之地，由此可见，加强工商管理培训具有十分重要的意义。

三、企业管理的重要性

工商管理培训和企业管理水平这两者是紧密联系，不能分割的，企业管理水平的提高离不开工商管理培训，工商管理培训也不能离开企业管理这个平台，否则就不能发挥其最大的利用率。工商管理培训具有其重要性，企业管理也具有其重要性，我们要充分认识到企业管理的重要性，才能通过更好的途径加强工商管理培训，从而达到提高企业管理水平的目的，企业管理的重要性主要表现在：

（一）企业管理可以提高员工的主动性和积极性

良好的企业管理提高员工工作的激情，凝聚战斗力，从而提高工作效率，为企业的发展不断做出贡献。

（二）企业管理是企业发展的内在需求。

企业员工都有自己的需求，企业要发展，就必须了解和满足每个员工的需求，同时将他们的需求和与企业发展的内在需求紧密结合起来，从而充分发挥员工聪明才智，更好地为企业做出贡献。

（三）企业管理能够实现对人才的需求。

企业管理能够更好地挑选到合适的人才，企业对人才的需求不是越高越好，而是越合适越好，通过企业管理就可以实现对人才的需求，达到更好地管理的目的。

（四）企业管理是应对国际市场挑战的需要。

面对日益激烈的国际市场挑战，企业必须加强企业管理水平，这是应对国际市场挑战的需要。

四、如何通过加强工商管理培训来提高企业管理水平

我们知道工商管理培训和企业管理具有其重要性，两者的关系也是紧密联系、不可分割的，那么如何更好地运用这两者的关系，如何通过加强工商管理培训来提高企业管理水平，下面笔者针对这一问题做一个探讨。

（一）从企业高层管理人员抓起

做好工商管理培训应该从企业高层管理人员抓起，只有引起了他们的重视，才能发动员工做好工商管理培训，并把培训知识带到企业，运用到企业管理上，从而达到提高企业管理水平的目的。

（二）加强对工商管理培训师的资质要求

在企业高层领导重视工商管理培训的前提下，还应该加强对培训师的资质要求，建立高质的培训队伍，从而通过这种途径来提高企业的管理水平。

（三）转变理念，加强对工商管理培训的重视

要加强工商管理培训，首先就要端正领导、员工对工商管理培训的态度，树立正确的培训意识，转变培训理念，从而达到提高企业管理水平的目的。

（四）深化和改革培训方式与内容

对于工商管理培训来说，其内容复杂且层次高，培训有一定的难度，所以深化和改革培训方式与内容是必要的，要求向多元化和现代化方向转变，从而提高企业管理水平。

五、结束语

综上所述，工商管理培训和企业管理具有极其重要的意义，同时它们两者是紧密联系,不可分割的，我们要充分发挥两者的利用率。加强工商管理培训，不仅可以培养高素质的专业管理人才，从而达到提高企业管理水平的目的，进而推动企业持续健康向上地发展，因此，作为企业一定要矢志不渝地加强工商管理培训，提高企业管理水平。

参考文献：