房地产金融市场风险模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产金融市场风险，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。

二、 房地产金融市场风险形成机理分析

简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：

金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。

信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。

金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。

三、 我国房地产金融市场风险分析

房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别 容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。

1.信贷规模增长过快

房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，

2.银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。

三、 我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施

对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。

1.密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。

2.针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。

参考文献：

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关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控

引言

随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。

1、房地产金融市场风险形成机理分析

简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：

金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。

信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。

金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。

2、我国房地产金融市场风险分析

房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。

2.1信贷规模增长过快

房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，

2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。

3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施

对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。

3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。

3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。

参考文献：

[1]汪春燕 浅析我国房地产金融创新[J].当代经济2011 (18).

[2]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家2009(2）

[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究（电子版）2011(23).

[4]钱培新 试论我国房地产金融风险及其防范研究[J].消费导刊2011(10) .

[5]霍雷.银行房地产金融业务风险防范[J].大观周刊2011(27).

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    1 美国次贷危机的影响

    2001年9·11事件后,美国网络经济泡沫破灭,美国经济衰退,为了防止经济过度下滑,美联储实施了宽松的货币政策,并且到2003年6月连续13次降息,1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资,使得房地产市场迅速繁荣,房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下,大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款,但是当利率上升时,他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入,商业银行更为了适应竞争,不断降低贷款标准,使得风险加大。为了分散风险,商业银行将其卖给投行,经过投资银行的包装,实现资产证券化,最后卖给投资者。在该过程中,评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字,而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备,再加上石油输出国大量的美元储备,都通过购买美国债券,使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性,面对有限的需求,金融机构加剧了竞争,不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人,在出现利率上升和房价下跌时,导致违约率上升,爆发次贷危机。

    2 中国房地产金融市场的风险

    我国自1998年进行住房体系改革,取消福利分房以来,房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持,经过多年的发展,基本形成了以银行信贷为主,同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速,我们不得忽视其存在的风险。

    2.1 高房价的市场风险

    近年来,我国房地产价格上涨过快,并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值,产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭,作为抵押品的房地产价值就会下降,造成银行信贷质量下降,给银行带来巨大损失,并且持续上涨的房价,会促使投机的产生并挤占人民消费支出,这些都不利于国民经济的发展。

    2.2 央行不断加息,房地产业面临利率风险

    面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力,尽管加息的打击面广,但是央行还是在2011年里进行了两次加息,使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI,还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障,但是个人按揭贷款利率上升,也会在一定程度上造成恶化信贷质量。

    2.3 房地产开发商负债经营的财务风险

    我国房地产开发商除自筹资金外,由于其他融资渠道不畅,其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调,截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%,这就预示信贷额度会进一步收紧,这样就会使贷款门槛提高,一旦房地产商借不到钱,资金链条断裂,风险就会暴露。

    2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险

    银行职员的风险意识不强,为了完成放贷任务免于受罚,在审贷过程中流于形式,对存在疑点的资料不进行深入调查,审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力,会造成银行不良贷款率上升。

    由于商业银行竞争激烈,为了抢占市场份额,一些商业银行降低审查标准,认为有房屋作抵押不用担心还款,但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋,我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设,即便贷款人拒不还款,银行也不能将抵押房屋变现。

    通过剖析美国次贷危机的成因,分析我国房地产金融市场存在的风险,我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景,如经济高速增长、房价虚高,逐步形成泡沫;居民购房热情高涨,个人按揭贷款增速加快;房地产业贷款占银行信贷比重加大,并且银行信贷标准下降;货币政策由松到紧,不断加息,造成还贷压力加大。

    3 防范房地产金融风险的对策建议

    美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用,针对当前房地产市场所存在的潜在风险,应采取多种措施稳定房价,保持房地产市场健康发展,银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情,可以从以下几个方面来努力化解相关风险。

    3.1 加快资产证券化的进程,拓展融资渠道,分散银行信贷风险

    当前我国房地产企业融资渠道单一,资金多来源于银行贷款,这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险,一旦房市出现问题,银行的不良贷款会增加,影响到银行的经营。要改变这种局面,就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。

    虽然说,住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上,增加银行资产的流动性,但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看,由于市场规模小,无法满足市场需求,收效甚微,企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀,央行近年来多次上调准备金率,使得银行面临资金短缺的危险。另一方面,尽管面对利润的诱惑,很多企业纷纷进入房地产市场,但是真正满足上市条件的企业并不多,在股市融资数量有限,因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题,结合国情有步骤、有计划地推进,并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施,银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外,发展房地产投资基金,引进外资等都可以达到拓展融资渠道,分散银行风险的目的。

    3.2 完善个人和房地产企业的信用制度

    由于信息不对称等原因的存在,商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库,里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息,但是也存在不少问题,比如有关信用参数未纳入信用体系,信息透明化程度不高,资源分散而且缺乏共享机制等,这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系,通过完善信用体系,可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断,有效防范道德风险,进而提高贷款质量。

    3.3 银行提高风险防范能力,加强管理

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1 美国次贷危机

2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。

2 中国房地产金融市场的风险

我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。

2.1 高房价的市场风险

近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。

2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险

面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。

2.3 房地产开发商负债经营的财务风险

我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。

2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险

银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。

由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。

通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。 转贴于

3 防范房地产金融风险的对策建议

美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。

3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险

当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。

虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。

住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。

3.2 完善个人和房地产企业的信用制度

由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。

3.3 银行提高风险防范能力，加强管理

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一、美国次级债危机

2007年12月11日美联储再次降息0.25个百分点，这是继9月18日降息0.5个百分点、10月31日降息0.25个百分点后美联储的第3次降息。然而，由于降息幅度小于预期的0.5％，纽约股市当日再次大幅下挫。自2007年8月份爆发的美国次级债危机已经愈演愈烈，欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌，各国中央银行纷纷向金融体系注资。此次次级债危机波及范围之广，影响程度之深远，已成为继1998年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。

(一)次级抵押贷款偿付危机的背景与起因

美国的住房抵押贷款大致分为三个层次：第一层次是优质贷款，面向信用等级高，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户。第二层次是“Alt-A”贷款，客户既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户，这部分客户信用记录良好但无法提供收入证明，利率比优质贷款产品普遍高1％-2％。第三层次是次级贷款，为信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人提供的贷款，利率比优质贷款产品普遍高2％-3％。

2001-2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，连续13次降息，利率从6.5％降至1％的历史最低水平，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，因此刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。次级贷的出发点本是好的，即为信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款的低收入者提供了选择权。1994-2006年，美国的房屋拥有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋。

然而，新经济泡沫破裂后的大量社会闲置资金也因此找到了“出路”――投资于房市。房地产业迅猛发展，美国人的购房热情不断升温，贷款机构推出了许多新的贷款方式，更加剧了房市的火爆。如“零首付”，即贷款机构为客户提供一个还款的宽限期，由客户选择一个合适的期限，如3年、5年、7年等。在宽限期内，客户只需偿还利息，宽限期过后才开始偿还本金。由于这项创新解决了月等额还款的收入与支出的错配问题，且人们预测在未来的五年内美国的房价不会下跌，所以大多数次级贷款客户一般将宽限期选为3年或5年。在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款人都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者将其抵押再融资就可以了，因此还款的能力不是来源于借款人的努力工作，而是其所购房屋的升值。随着房价的上涨，越来越多的人加入到炒房大军。通过次级抵押贷款，许多并无高收入的人在短时间内获得了多处房产，他们都无法通过自身力量归还所有的贷款，而是打算在宽限期结束之前就将房产售出，赚取差价。

(二)次级债毒垃圾的加工过程

以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。为获得流动性，次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化(MBS)将其住房抵押贷款部分或全部出售给投资银行，同时风险也被分散到投行。投资银行将其购买的住房抵押贷款打包后形成资产抵押债券，据此向二级市场进行发售。由于次级债的风险较高，投行对其进行信誉提升、风险隔离后，并与其他公司债券糅合在一起，层层包装之后的产品成为CDO(Collateralized Debt Obligation有担保的债务凭证)。

投资银行从由次级债组成的资产池中选出优质的证券，找到穆迪、标普两家国际信用评级机构，使用历史数据、复杂的数学模型对其进行游说。两家评级机构为了获取高额报酬，都为这样一个用镀金盒子包装的次级债评出了最高信用级别AAA。获得了AAA评级的次级债，立刻成为各种金融机构，甚至是养老基金、国家政府争相抢购的对象。打开销路之后，对于剩下的次级债，投资银行家又创新出了信用违约互换，将利息分为无风险利息和风险溢价，把无风险利息加本金进行证券化。投行卖证券给客户，并每月向客户交纳保费(由风险溢价部分得到的收益组成的)，一旦证券出了问题，由客户赔偿损失，相当于投行以证券为标的向客户投保。而客户普遍认为房价不会下跌，并且是由许多客户共同担保的，即使有损失，分摊到每个人头上的也没多少。这样做了信用违约互换的证券，等于有了房子和证券购买者的双重保险，评级机构又对其评了AAA。正是由于美国投资银行业与评级机构业的事实上的高度勾结，使次级债从受到市场追捧的创新投资品种演变到今天的毒垃圾。

(三)次级债危机的爆发

次级住房抵押贷款虽然发展较快，但其存量只相当于住房抵押贷款的14％。次级抵押贷款的偿付危机何以影响到整个金融市场且波及全球?其根源就在于以次级抵押贷款为基础资产的金融衍生品的高杠杆效应上。次级抵押贷款公司通过住房抵押贷款证券化将其住房抵押贷款出售给投资银行之后，又可以将从投行得到的资金发放次级贷，然后再进行证券化，获得流动性，分散风险，如此反复次级贷款规模越来越大。ABS和CDO的资金来源就是抵押贷款借款人按期缴纳的房贷，当房市低迷，借款人无法按期还款时，购买了ABS和CDO的机构包括银行、保险、养老、医疗基金等纷纷受损，尤其是对冲基金将手中的CDO作为抵押向银行借款，创新出了CDOs2，CDOs3，……杠杆率越来越高，当出现还款危机时，多家对冲基金陷入巨额亏损，甚至破产。

美国现在已有220万人因无法偿还贷款失去了房子，如果房市持续低迷，随着越来越多的贷款宽限期满，将有更多的借款人可能违约。房地产及其相关行业对美国经济的拉动作用迅速下降，美国的居民消费也因此萎缩，可以预见的是美国2008年的经济衰退在所难免。从历史经验看，美国房地产价格调整从来都不是短期的，而会经历3-4年的调整期。由于衍生品结构的复杂性，使次级债危机蒙上了神秘色彩，悲观心理的蔓延使世界主要股市受挫，投资者信心受损，未涉及次级抵押贷款问题的金融机构股价也被牵连，各国央行纷纷注资。国际油价大幅回落，国际商品期货市场大跌，金属、原油期货和现货黄金价格均出现大幅跳水。为延缓次级债问题的蔓延，美联储很可能继续降息，美国国际收支对资本内流的依赖也会加深，再加上次级债通过居民消费滑坡拖累美国经济，最终可能会加速美元的疲软，美元利率和汇率双双下调不可能不对欧洲和东亚带来压力。

二、美国次级债危机对我国房地产金融市场的警示

(一)相似的经济背景

美国次级债危机爆发后，我们自然联想到我国的房地产金融市场。与美国相

似的是：(1)我国同样经历着房价暴涨多年，房地产业也对经济增长贡献巨大；(2)居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展；(3)中央银行依据经济走势调整利率，利率先降后升，在目前我国通货膨胀的背景下，货币政策已改为适度从紧，央行有可能继续加息，贷款基准利率继续上调，借款人的偿付压力随之增大；(4)我国深圳、上海、北京等地已经出现许多房产有价无市的现象，而有价无市的僵持过后，很可能出现的就是房价下跌。这次美国次级债危机的暴露为我国迅猛发展的房地产金融市场敲响了警钟。

(二)我国房地产金融市场的特殊问题

美国的次级贷偿付危机：和我国的房贷问题有着不同的特点。美国的次级贷偿付危机其根源还是美国居民的还款能力问题，而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低，次级贷的还款依赖的是房价的升值。而我国房贷平均的按揭成数不到6成，平均贷款期限17年，对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过2元，并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务，房贷的还款来源是借款人的收入。总体上说，我国的房贷质量是有保障的，但不能就此认为我国没有出现类似美国次级按揭问题的可能，而忽视我国房地产金融市场的问题。

1．我国房地产市场的特殊风险。目前我国房地产业实行预售制度，即房地产开发商在达到了房地产销售条件，取得《商品房预售许可证》后，就可将未竣工的期房出售给消费者。不可否认预售制度对我国房地产业的巨大推动作用，但是很多市场风险和交易问题都源于房屋预售制度。预售制度的存在，助长了投机因素。一些房地产开发企业身无分文，大玩“空手套白狼”。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本进行转嫁；在取得预售许可证时，先收取定金、预收款、首付款和整个房款，将成本转嫁给购房者。而且，在房屋预售制度下，一方面，消费者要为开发商承担一部分成本，比如利息和保费；另一方面，消费者购房只能根据开发商的承诺作出决定，主动权完全掌握在开发商手中，一旦开发商不兑现，或者不完全兑现，消费者的权益就将受到侵害。同时我国房地产市场还存在着地价房价倒挂、过分投资“预期”的问题。拿地多少已经成为房地产资本市场的决定力量。单位土地对应的市值也成为预测房地产上市公司投资前景的重要依据。在此形势下，“房卖得好不如地囤得好”。土地楼板价甚至高过现售市场房价，而这种“面粉比面包贵”的“倒挂”现象正逐渐普遍起来，已经成为专家和房地产企业关于“泡沫”的最大担忧之一，一旦未来房价没有达到预期，开发商资金链循环将出现问题。

2．商业银行面临双重风险。我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款，承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险。房地产预售制度不仅导致了频繁的侵权行为，更大大提高了商业银行的风险。统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房地产企业自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％。房企对银行贷款的依存度越来越高，给银行业带来了巨大风险：其一，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房地产业发生巨变，银行随时面临危机。其二，一些开发商携银行贷款和预售房款潜逃，也给银行带来风险。其三，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有充足的时间将房价拉高牟取暴利，而高房价所暗含的风险一直是银行界所担忧的。不仅如此，房地产业对其他产业的发展具有严重依赖性，牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，除了目前银行已知的近四万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。

一向被各大银行视为优质资产的个人住房按揭贷款，也已出现不良苗头。相关数据统计显示，2007年上半年居民户贷款同比增加25.7％，远远超过了人民币贷款同比16.5％的增速，住房贷款供需两旺，但背后可能隐藏的风险却令人十分担忧。北京与上海两地的家庭平均负债率，已分别高达120％-150％。从2004年-2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升10倍。

我国商业银行从业人员方面，虽没有达到美国贷款机构猎杀放贷、欺诈消费者的地步，但是也早就出现了风险意识淡漠的现象，为了赢利不惜降低借贷标准，如让借款人伪造收入证明、虚报收入等。房贷员之所以敢这样做，是因为有房子作为抵押，然而，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中，明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵押。”这就给银行提出了一个严峻问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回收难度，住房抵押形同虚设，一旦房价转向对于整个银行业无疑是一场灾难。除此以外，不能忽视的是由于流动性过剩，越来越多的人把钱投到了房市，投机行为产生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出国际警戒线。住房高空置率不仅造成了资源的浪费，更是为日后的金融危机埋下伏笔。

3．房地产业、银行业对整个经济的影响。目前除石化板块外，金融地产是对指数影响最大的板块。我国金融类上市公司的市值已占到沪深A股总市值的很大比重，而金融类上市公司的流通市值占总市值的比重又很小，较大的杠杆效应使银行股的一举一动对大盘指数而言是“牵一发而动全身”。房地产类上市公司对大盘指数也有重要影响，如果银行业在住房抵押贷款的损失下紧缩各类与房地产有关的信贷，对房地产类上市公司会产生重大不利影响。房贷市场的危机也会进一步影响到整个金融市场。如果金融类和房地产类上市公司走低，大盘指数有可能加速下行，给股市带来沉重打击。此外，由于房地产和股市的财富效应，居民的消费必会随之萎缩，使整个经济陷入衰退。

三、防范我国房地产金融市场风险的对策

美国次级债危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，越应当加强风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警制度，采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康有序地发展。对于银行所面临的巨大风险，应尽快采取措施，尤其是做好以下几项制度性建设：

(一)完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系。虽然目前我国的个人信用体系已经初具规模，主要涵盖了个人银行信息，包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。但许多个

人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来，我国个人信用体系依然很单薄。通过完善个人征信系统，可以改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。同时也应加强对信贷人员的监督管理，制定切实有效的管理办法，杜绝虚假按揭。充分利用现有的个人征信系统查询贷款申请人的信用状况，并根据信用状况确定其按揭成数、贷款利率，重视贷款人的第一还款来源，从而提高个人房贷质量。

(二)加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险

2005年12月15日，中国建设银行推出了国内首个住房抵押贷款证券化产品――“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”。经过两年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍然是居民的银行存款。一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。问题的关键在于如何结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。第一，证券化的推进必须与我国的具体国情相适应。目前，我国尚不具备全面推行住房抵押贷款证券化相应的经济、法律环境，开展住房抵押贷款证券化路径应遵循循序渐进的原则，先试点探索和总结经验，在将来条件成熟时逐步向全国推广。第二，在进行住房抵押贷款证券化的基础上全面实行房地产证券化。尤其是针对我国商业银行面临的双重风险，银行不仅需要将个人住房按揭贷款进行证券化而且需要将对房地产开发商建房提供的贷款实施证券化。第三，建立和健全相关法规制度，国家应委托证监会协同各有关部门制定出有利于整体法律环境建设的相关制度，建立信用担保机制，完善现行可变利率抵押贷款，提高信用评级机构的市场信任度，加强对二级市场的宏观调控、协调与有效监管等等。

(三)建立存款保险制度，变隐性保险为显性保险

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为了对金融体系稳定的加以维护，对银行信贷的风险加以防范，从而促使房地产业能够进行长期的可持续发展，凡此种种要求我们一定要正确地制定和实施房地产信贷政策。无论是房地产开发还是投资，最显著的特点就是投资数额巨大，因此银行信贷资金这一强力后盾就成了必需品。首先，随着当下生活节奏的加快以及经济的飞速发展，居民对于房地产的需求正处在不断上升的阶段，随之扩张的就是房地产开发企业的信贷需求。其次，不断扩大的还有房地产置业投资数额，正是这个投资额推动了信贷需求的不断扩张。近几年来，我国住房制度由福利分房改为货币分房，从而把住宅消费的趋势推向了房地产市场。房地产金融始终贯穿于房地产开发建设过程，有助于房地产业的快速发展，不仅促进了住房需求的增加，而且促进住房供给的增加。为了保证房地产开发项目的顺利进行，解决开发企业资金数额不充足的问题，房地产的开发贷款包括了开发企业贷款、商业用房贷款、小城镇建设贷款等一系列开发项目的贷款。

（二）房地产泡沫的主要表现及形成机制

房地产泡沫是指由于对房地产进行投机操作而引起的一种非正常现象，在这种现象中，房地产的实际价格与其实际使用价值南辕北辙，也就是市场方面价格脱离了使用者的支持作用，即使在账面上显示房地产价值增长非常高，但是在实际上这种现象并不具备能够稳定实现的基础，从而形成了这样一种在表面上的虚假“繁荣”现象。房地产泡沫主要表现在以下几个方面：房屋空置泡沫、地产价值泡沫、房价虚涨以及投资泡沫。形成机理为：（1）在短期时间内房地产供给在价格调节方面缺乏弹性，造成房地产价格持续高走的趋势；（2）随着经济的飞速发展以及城市化进程的不断加速，居民对于房地产的需求不断增加；（3）银行业对住房信贷资金投入量也大大增多，促使房地产价格的高走趋势加快；（4）当房地产市场供大于求时，市场将会呈现疲软态势，在这种态势下房地产价格必然会大幅度下降，房地产泡沫也就随之破灭。

（三）房地产业与金融业的联系

近几年的金融制度进行了大幅改革，银行开办了按揭贷款的业务，带来了住房贷款余额的迅速上升。但是，银行业先天具有脆弱性，房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将会使问题形势更加严峻。如果某种无法预见的不确定因素使得房地产降价，就会直接使银行资产缩水。而且，房价下降也使得由房地产作为抵押品的这一部分贷款项目价值降低和违约率的上升，就会进一步使银行资本缩水。同时，房地产价格的降低也是房地产信贷风险增加的预警，所有这些都将使得银行业不得不降低在房地产业务方面的信贷供给。

二、我国房地产金融风险及其防范

金融行业在我国房地产市场的发展过程中起到了决定性的作用，这已经成为了大家的共识，但这其中也隐藏了很大的金融风险：第一，我国主要的房地产金融是银行信贷，这样就直接导致了房地产金融市场结构单调化的结果，并没有形成一套完完整整的金融市场体系；第二，我国房地产融资的渠道比较单一，因此风险基本上完全在银行业集中；第三，我国对房地产金融市场的调控以及监督体系不完善。

（一）对融资渠道进行拓展

在发达的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道很多，例如房地产投 资信托基金、人寿保险、退休基金、债券市场、股票市场等。从房地产抵押贷款的角度看，其资金来源渠道也应该是多元化的。尤其是面向商业房地产的抵押贷款，保险公司、证券化等都是有效的来源途径。住房抵押贷款如果能通过资产证券化脱离商业银行体系，就能有效地分散商业银行的金融风险。

（二）对抵押贷款进行合理设计

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房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。

银行房地产信贷的风险及防范措施(1)内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。

关键词：房地产投资风险信贷防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

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房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。一般来讲，个人信贷业务会给银行带来以下风险：一是信用风险，即借款人由于某种原因（如失业或突发事件）而不能按期足额偿还银行贷款的情况；二是流动性风险，即由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，从而使商业银行面临流动性危机；三是操作风险，是指由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险；四是利率风险，即由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，即由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及商业银行并给银行造成损失的情况；六是政策风险，即由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行受到影响的情况。银行房地产信贷风险防范措施

政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空（闲）置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本；征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，体现了社会公正；征收土地保有税，以刺激土地供给等。

银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金主要是吸收社会存款，投向期限较长的房地产项目，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。在成熟规范的市场中，房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式，在一级市场以外，还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种房地产金融工具同时存在，包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。

加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。

房地产企业自身应苦练内功，做强作大，增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度，提高抗风险能力。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，提高抗风险能力。

商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力。首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究，制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。信贷审批人员应在审批环节严格把关：首先要分析项目是否符合国家宏观政策。其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性；项目资本金比例是否达到国家规定的比例，自有资金是否到位，部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等。三是要分析项目总投资的合理性；如建安成本是否过高等。四是分析项目的合法合规性；结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况。五是分析项目抗风险能力；结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析。六是分析项目的市场前景及其竞争力；要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析。七是分析担保措施；抵押物是否足值、变现能力是否强，保证人保证能力如何等。八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力。

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随着新乡城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。

一、新乡市房地产金融发展的现状与特点

房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。总体而言，新乡房地产金融的发展具有以下几个特点：

1、发展时期短，起步快

从新乡房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，新乡用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。

2、融资渠道单一

从新乡房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是新乡房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在新乡房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

3、融资比例较高

融资比例较高，是新乡房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场――资源――资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。

二、当前新乡房地产金融风险的集中表现

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，新乡房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在新乡目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

2、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，新乡住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管新乡当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

3、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三、新乡房地产金融风险的防范措施

对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。

1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

当前，新乡房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。新乡目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。

3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

4、完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

针对新乡目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合新乡国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。

参考文献

[1] 陈灿煌. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛. 2006（03）

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（一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场

这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融资的比例得到说明（见表1）。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升，两者的比例也不足10%。

自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅萎缩（见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3%的低位徘徊，远低于前几年的水平。

显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险，不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。

（二）房贷在银行信贷市场中占比过高

近年来，房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20%以上[1]，特别是近一两年来，在金融支持实体经济、房地产紧缩调控等宏观政策条件下，这个比例不降反升，2013年以来各月的比例超过30%（见表3）。从行业投放结构看，主要上市银行公开披露的年报信息表明，除个别银行外，房地产业贷款投放高于其他行业的贷款投放。[2]这些信息表明，国家关于金融为实体经济服务的政策还没有完全落地。房贷规模的居高不下也成了房价不断走高的重要推手，加大了国家房地产政策调控的难度。

（三）房地产金融市场对于保障房的支持不够

自2008年国家重新重视保障房的建设和消费以来，保障房融资一直成为其中一个重要瓶颈，首先是在保障房建设方面，由于国家财政资金有限，大量资金需要诉诸于房地产金融市场渠道，但由于保障房建设的投资回报率偏低，相应的投资和信用风险较大，又缺乏有效的风险缓释或信用增级工具，商业金融对保障房建设的支持动力不足。其次是在保障房消费融资方面，由于保障房消费主体均为中低收入者，债务偿付能力低，而且基本没有信用记录，加之缺乏政策性的增信手段，商业金融对保障房消费的支持动力也不够。以“十二五”规划为例，“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后三年1600万套，按每套60平方米，每平米成本价2000元估算，共需资金约4万亿元，其中商业性融资按60%估算，那么需要来自商业性渠道的资金约2.4万亿元，2011年和2012年每年需要商业性融资7000亿元。近几年对保障房的商业融资渠道虽有多种探索，但主要渠道还是商业银行贷款，事实上公开披露的有关保障房的融资资料中基本见不到来自非银行贷款渠道的数据信息。表4显示，2011年和2012年的保障房建设贷款远远低于保障房融资需求额，融资缺口占比均超过70%。在保障房建设目标硬性考核下，此种融资缺口实际上以扭曲形式表现，如保障房粗制滥造埋下安居隐患，向开发商强行摊派或与开发商组成寻租联盟等等。

（四）房地产金融市场存在风险隐患

虽然目前公开披露的一些信息（比如商业银行房地产开发贷款和个人按揭贷款不良率）显示房地产金融市场风险无忧，但从房地产金融市场结构和期限结构视角看，房地产金融市场存在风险隐患。主要表现在三个方面，一是房地产融资市场向银行金融机构的集中度过高，持续给相关金融机构的资产负债的期限结构和风险结构管理施加压力，也不利于整个金融体系的稳定。二是房地产信托资金的风险。由于中国房地产信托目前依然对于信托人的债权事实上实行刚性对付，房地产信托资金的对付风险持续存在。近年来，房地产信托资金持续高增长，这无疑会进一步放大这一风险。三是房地产信贷资金存在严重的期限错配问题，埋下流动性、收益性等风险隐患。该风险主要表现在个人按揭贷款，由于此类贷款期限多为20年以上，二期对应的负债多为短期性的，这样的错配会进一步酿成流动性风险、利率波动风险等多种风险。

二、关于应对房地产金融市场问题的若干对策

针对以上房地产金融市场存在的问题，相关对策应着眼于促进解决房地产融资结构过于集中于间接融资渠道，致力于破解保障房商业性融资难的问题，有效分散和化解房地产金融市场的风险。

（一）有效扩大房地产直接融资渠道的比重

降低房地产间接融资集中度过高的有效对策无疑是通过扩大直接融资比重来稀释。但鉴于注重原因，目前房地产企业直融化既存在不利因素也存在有利条件。不利因素主要表现在：就股票市场融资而言，由于以往针对房地产股票市场的放行往往伴随着地价和房价的飞涨即所谓股价、地价和房价的互相拉扯，因此在调控房地产市场的政策选项中，提高房地产企业上市门槛甚至暂停房地产企业的上市，往往成为必选项。最近的一次即自2010年以来至今实施的对房地产企业股票市场融资实施的关门政策应该说是史上最严厉的一次。考虑到房地产调控的趋势继续从紧概率较大，房地产股票市场融资的封冻政策将继续发挥作用。监管层对房地产股票市场融资的关门政策也与资本市场系统性制度重构有关，自2012年9月份上证和深市均暂停IPO至今，期间的增发规模虽高达近4000亿，但房地产企业增发确实少得可怜（见表2）。

有利因素主要表现在一是中国政府在《金融业发展和改革“十二五”规划》中的内容之一是显著提高直接融资的比例，这对房地产金融市场的直融化提供了良机。二是十八届三中全会后股票市场发行与监管制度改革提速，自2012年9月份暂停的IPO将随着注册制的实施而重启，这对房地产企业股票市场融资无疑是一个利好因素。

综上，房地产企业股票市场融资的有利因素强于不利因素，预计最早在明年上半年房地产企业融资将顺利搭上股票市场IPO的列车。

此外，房地产企业直融化还可借助债券、基金、海外资本市场等渠道。

（二）强化政策激励引导资金进入保障房领域

房地产金融市场对保障房支持动力不足的症结在于保障房建设和消费信用存在缺陷，同时缺乏相应的增信安排。

在发达国家，对保障房商业融资的增信是通过公共政策机制来实现的。即政府借助于财政和政策性金融手段提升保障房融资的信用水平，这些手段包括财政补贴、担保、保险、保证、流动性支持等。如美国的联邦住房局职责之一即为低收入家庭的购房贷款提供低费保证，美国的退伍军人局则为另一类低收入群体即退伍军人的购房贷款提供免费保险。美国、英国等发达国家均有针对中低收入群体购房或租房融资的财政贴息或代偿安排。而我国虽存在对中低收入群体或多或少的购房或租房的财政补贴但缺乏对保障房融资的担保、保证、保险等增信支持体系。政府应尝试建构政策性住房金融体系，该体系除了给予保障房建设直接提供适当的融资支持以外，还应针对保障房建设和消费中的商业融资提供信用增级可支持，以有效弥补保障房融资的信用缺陷，引导房地产金融市场增加对于保障房的资金支持。至于政策性住房金融的建构思路，可考虑两种选项，其一是重构国家开发银行，分离其所有的商业银行业务，恢复其政策性银行地位，并赋予其对于包括保障房在内的公共项目建设融资和增信的职能。其二是新设政策性住房金融机构。两种选项各有利弊，选项一的优势在于充分利用现有的机构资源，达到建立政策性住房金融机构的目的，不利之处在于，国开行已经步入商业化的路径，不管是在复归其政策性银行本性还是分离其商业银行业务方面均存在决策阻力和机会成本。选项的好处是，省却了方案一的重构成本，但机构新设和招兵买马的成本较高。

（三）有效推进资产证券化，缓释房地产金融市场风险

资产证券化是应对信贷期限错配、债务关系集中度过高等金融风险的有效工具，由于在最近一轮的全球性金融危机中资产证券化一度被贴上风险祸源的标签，中国也因此停止了2005年启动的资产证券化试点工作。但自2012年上半年以来资产证券化的风险缓释作用被重新认识，资产证券化试点工作得以重新推进而且新试点着眼于将资产证券化引入常规化发展的轨道，以避免短期的政策和人为扰动而引发的资产证券化市场的大幅波动，进而引发金融市场的波动。新试点也同时引入多种新的风险防范措施，防止证券化技术的滥用和风险的放大。如单个银行业金融机构购买持有单只资产支持证券的比例，原则上不得超过该单资产支持证券发行规模的40%；信贷资产证券化各发起机构应持有由其发起的每一单资产证券化中的最低档次资产支持证券的一定比例，原则上不得低于每一单全部资产支持证券发行规模的5%，持有期限不得低于最低档次证券的存续期限等等。

但资产证券化的有效推进仍存在一些约束因素。一是额度规模较为有限。2013年新试点仅放出3000亿额度，而且其中1000亿已经给了国开行，其他银行分2000亿的“羹”，难免有僧多粥少之嫌。二是对基础资产标准规定过严。新试点要求将优质资产证券化，禁止将风险较大资产证券化。然而证券化的一个核心功能将存在一定风险的资产通过证券化进行风险重构。正是基于此原因，2008年全球性经济和金融危机后发达国家对资产证券化的监管更多聚焦于对资产证券化技术的滥用行为（诸如无限次资产组合和证券化）施加限制，但并没有要求将证券化基础资产的信用级别提高到优质级。由此我国只要求将优质资产证券化的做法不仅使得资产证券化基本丧失风险管理的功能，而且也大大降低资产证券化发起人的积极性。

由此，有效推进我国资产证券化还需要政策层面至少在如下两个方面进行改进，其一适度扩大试点规模。考虑到房地产领域中个人抵押贷款存在较为明显的期限错配问题，建议重点给予房地产信贷领域更大的试点规模；其二是放松关于基础资产的质量约束，就房地产信贷而言，只要是投资级以上的资产均可作为房地产贷款证券化的基础资产。

参考文献：