地方金融风险防范模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇地方金融风险防范，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

关键词 房地产金融风险 风险防范

我国房地产业的迅速发展，带动了我国的房地产金融的产生与发展。1998年全国房地产开发投资资金4414.94亿元，2008年已达33404亿元，10年增长了7.56倍。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。

一、房地产金融风险概述

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

二、我国房地产金融风险产生的原因

（一）土地储备制度不完善

我国各城市开发和改造的楼盘都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额货款。而土地收购和开发的主要资金来源于银行货款，还款则主要依靠土地出让金。影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，这些无不增加了土地购置与开发贷款的不确定性风险。

（二）房地产融资渠道单一

长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主渠道，证券、信托机构等涉足很少，其融资量不足房地产市场资金需求量的1%。在住房抵押贷款市场上，基本上不存在二级市场，不能将异质的抵押品转换为流动性较强的金融产品，使得房地产市场与整个金融市场无法有机结合。

（三）信息的不对称性

我国目前信息传递机制的不完善和个人信用制度的缺乏，使得银行无法对房地产投资项目的预期效益和潜在风险进行全面评估，也无法对购房者的资信情况、收入状况、现有住房状况、未来收入是否稳定进行详尽了解，银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险，任何一方的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。

（四）房地产融资机构风险意识淡薄

我国房地产融资机构受眼前房地产市场“形势大好”的迷惑，为争夺市场份额，极易形成市场冲动，盲目扩张房地产信贷规模。

（五）房地产融资风险管理技术过于简单

我国房地产风险度量技术尚处于起步阶段，与国外先进技术差距较大，不利于对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行有效识别和处置。

（六）房地产业和房地产融资的宏观调控政策不稳定且效率低

我国短期性宏观调控政策，往往使处于市场最前沿的金融机构遭受重创，出现疼在房地产业却伤在金融机构的现象。一些地方政府管理行为不规范，为搞“形象工程”，甚至为解决财政困难而盲目推动房地产业发展，使土地价格虚高，造成房地产成本大幅上升，开发商最终将高额成本转嫁给消费者，抑制了有效需求。

三、我国房地产金融风险防范措施

（一）完善土地制度

政府应该重新界定土地储备中心的功能，打破地方政府对土地一级市场的垄断。地方政府的征地动机不能被滥用，各级土地储备中心的土地储备重点应转向基本建设用地和工业项目用地储备整理。

（二）拓宽房地产金融融资渠道，实现融资结构多元化

促进房地产融资方式的多元化发展，构建房地产业多元化融资体系，具体可以考虑鼓励有条件的企业发行公司债券，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。积极稳妥地发展住房公积金贷款，充分利用公积金贷款利息低的特点，满足低收人居民的购房需要。

（三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力

商业银行要扩大房地产市场信息来源，完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策，加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

（四）公布房产信息，引导公众心理预期

政府须建立和完善房地产市场预警监测体系，加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测，信息，正确引导房地产企业的开发投资方向，促使消费群众形成理性预期，显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。

（五）健全房地产的法律、法规体系

严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。建立健全有关房地产信贷的法律法规。

参考文献：

[1]袁萌萌,贾秀娥.我国房地产金融的风险及防范研究.技术与创新管理.2009(1).

[2]耿丹,邱敏芳.试论我国房地产金融未来发展趋势.华商.2008(15).

篇2

自1998年我国开始推行商品化的住房以来，对我国房地产行业起到了极大的促进作用，也正是因为房地产行业的蓬勃发展使得其对国民经济的积极发展起到了至关重要的作用，从目前的情况看来，房地产行业已经发展成为中国国民经济的核心部分。通过金融危机的冲击后，中国房地产价格却依然居高不下。那么，这是否意味着中国房地产泡沫的存在，而又该如何防范房地产金融蕴含的风险，是否需要救市等等都是值得业界关注的热点问题，对其研究具有极大的理论和现实意义。

一、我国房地产泡沫成因分析

1.土地资源稀缺

房地产行业就是指从事房地产开发投资与经营的行业，一切围绕着土地而发展。而由于土地本身就是一种有限的、不可再生的稀缺性资源，基本不可能存在多次补给的情况。然而，目前我国房地产行业的整体发展势态良好，这一方面使得房地产行业对土地的需求不断提高；另一方面，土地资源也在逐渐减少。这使得两者之间形成的矛盾变得越发明显。

目前，我国城市化的发展进程已经来到了至关重要的时刻。土地资源除了可以为地方经济发展带来一定的助益，同时房地产开发商还可以通过土地投机获利一定的利益。基于此，房地产开发商都会通过各种途径进行“圈地”操作，为自己储备更多的土地。当整个经济大环境发展到一个节点，房地产开发商就会将土地以高价转让，或者自行开发这些土地，然后进行疯狂的炒作。也正是因为这一现象，使得有限的土地资源在这一循环交易中价格不断上涨，最终土地的价值远远高于其实际价值，房地产泡沫由此产生。

2.房地产投机

出土地资源稀缺外，房地产投机也是房地产泡沫的形成的主要原因之一。一般情况下房地产投机是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。房地产市场主体对未知的房地产价格上升趋势进行过高的预期，然后不断地购买、储存，让人们仅仅看到房地产市场昙花一现的繁荣。而这也为房地产泡沫的形成埋下了伏笔。在这一系列的过程中，常常会出现“羊群效应”，这一效应是由于房地产市场的不确定性以及不对称信息所导致的，房地产的投资者或者消费者在预期与决策过程中思想、行为趋同的行为。关注我国房地产市场的相关新闻报道便可以看见在我国的一些大中型城市中常常就会出现“羊群效应”的现象，例如排着长队去买房便是这一现象的基本体现。投机的环境一旦成熟，房地产价格便会慢慢的超越原本的房地产市场价格，其收益也存在许多不确定因素，而是由房地产的投机交易来直接决定。

二、房地产金融风险的防范

1.加强个人住房贷款的管理

房地产金融风险中的个人住房贷款问题已越来越突出，也受到了社会各界的关注。目前，我国个人住房消费贷款的总量还在不断增大，而其于城市居民的个人利益存在着密切关系。因此，加强个人住房贷款的管理，是防范房地产金融风险的重要手段之一，其主要内容有：

第一，明确个人住房贷款的审查程序和标准，然后以此为基础建立相应的信用登记制度；第二，健全个人住房贷款的担保制度，对于居民第二套住房的贷款比例和额度进行严格的控制，与此同时要加强担保执业机构的业务监管工作，对贷款风险进行有效的防范；第三，要严格遵照个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生；第四，严格评估贷款抵押物实值，在此过程中要严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80%的规定，对于“零首付”贷款购房现象应该尽量规避。

2.建立健全的法律制度

对房地产行业建立健全的法律制度是规避房地产出现金融风险的最有利的保障手段。对于目前我国房地产金融领域的立法的整体情况来看，这些法律制度的建立相对来讲还是比较滞后的，缺乏实践性和科学性。笔者认为，应该尽快的完善房地产行业的法律法规，以加强行业的风险防范：第一，出台专门的金融机构资金监管的规定和办法；第二，修改和完善《担保法》、《保险法》，进一步完善房地产金融行业的个人信用制度以及担保体制，希望能够对信用方面的立法完善有所助益；第三，进一步完善和明确我国的《证券法》的内容，并进一步明确房地产相应部门所对应的法律制度，对房地产抵押贷款债券的发行和转让制度、房地产投资基金制度以及房地产企业上市、退市制度等等进行完善和补充；第四，对于现有的财产保险制度也需要进一步的完善，适当的将住房抵押保险的种类进行扩充，修改那些不符合实际的内容，对保险费的金额进行科学的评估，从而明确缴费方式以及关于退保的规定。

除了金融业法律法规的完善外，还必须细化房地产行业的法律制度，将房地产行业与金融业的法律制度进行有机地结合，以期有效地促进金融市场与房地产市场的协调发展，尽最大的努力去防范房地产业出现的金融风险。

3.建立全方位的监管体系

首先，外部监管体系的建立。所谓外部监管体系就是指通过人民银行、银监会和审计部门来对房地产行业进行监管，通过这一方法仅可能最大程度的强化监管细节，使得监管能够发挥其最大效果。此外，在这一外部监管体系中，审计部门对房地产金融机构的财务收和经营效益的审计也起着至关重要的作用，能够有效地督促商业银行实事求是的按照金融方针政策去执行相关规定，用这一方式来保证其收支活动的合法性。然后，会计师事务所以及审计事务所也是这一体系的重要组成部分，聘请专业的会计师或审计事务所对其进行一些列的审计，保障相关信息的准确性。

其次，行业内部监督系统的建立。在房地产行业内部监督系统中，地方政府应该给与房地产金融机构一些适时的正确的引导，为房地产金融机构提供一个良好的沟通协调环境，为行业内的相互监督起到一定的帮助作用。

最后，外部评估约束系统的建立。对房地产行业内部与外部建立监管监督体系的同时，还应该利用评估系统对房地产金融机构的信用等级进行评定并公布评级，这一方法能够让社会公众都参与到房地产金融风险度的监督之中。

4.建立健全房地产风险评估机制

一方面，建立健全房地项目开发风险评估机制。我国的金融企业应加强对房地产项目开发评估体系学习和对风险评估专业人才的招聘，对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，结合申请人的信用等级来测算该项目的风险度。若出现房地产项目风险度较高的情况应该审慎发放贷款，将风险降至最低。

另一方面，建立健全的贷款户资信评审制度。我国金融企业已经初步建立了信用等级评级制度，但实际上还存在许多不足之处。因此，可以通过引进 “6C”原则以加强资信评估。

三、结论

房地产泡沫与金融市场存在着密不可分的共生关系。这也就是说如果房地产价格出现上涨的情况，金融机构的资金就会通过各种渠道进入房地产市场，从而促进房地产价格继续上涨；反之，金融机构的资金则会退出房地产市场，让房地产价格继续下降，金融危机也随之产生，极不利于国民经济的稳定发展。而防范房地产金融风险要从抑制房地产泡沫入手，只有找出问题的症结所在并对症下药，才能取得最大的成效。只有进一步加强房地产金融监管监督体系，才能最大化的防范我国的房地产金融风险，对我国经济的发展起到保驾护航的作用。

参考文献：

[1]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究，2010，（4）

[2]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2011，（4）

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房产地开发的主要资金供给者是银行，而且往往是唯一的供给主体。据统计资料显示，房地产开发有60%的资金是来自于银行的，从购买土地，楼盘建设，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这使银行存在着结构性的风险。在房地产市场高速发展时期，银行作为贷款的主要提供者也获取了行业发展所带的利润，但同时也承担了房地产发展所带来的风险，当房地产始终处于发展时期，风险不会凸现，隐藏在银行内部并逐渐的积累起来，当房地产市场处于下降时期，风险开始暴露，各种问题开始显现但不会立刻使金融体系瘫痪，当房地产市场泡沫破灭以后，银行的不良贷款迅速增加，开始资不抵债，引起整个金融体系的动荡．

1．2房地产投资增长速度

当前，全社会货币供应量持续增加，持有货币的消费者将会把多余的资金用于投资或是消费，在消费者从众心理因素的影响之下，会增加对于房地产等固定资产的投资以求资产的保值甚至增值，这一过程可能导致市场需求骤然增加，甚至出现抢购行为，推动了货币转化为商品的消费行为，势必推高房地产价格上涨。根据市场价格规律变化，房地产价格的上涨会导致价格与价值的脱离，加快了房地产行业发展进入通货膨胀的阶段，从而导致风险的发生目前我国房地产价格高位运行，大部分地区的房价已严重超出居民购买力水平，中国社会科学院的2011年《经济蓝皮书》就指出我国城镇居民的房价收入比达到8．76，目前中国85%家庭没有能力购买住宅。而令人担心的是这种虚高的房价却是由大量的投机需求所支撑的。在中国房屋售罄而入住率极低的楼盘随处可见，这些都表明我国的房地产市场投机氛围十分严重。中国的房价增长过快，高位运行，又没有刚性需求作支撑，使中国面临着房价泡沫破灭的风险。最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。

1．3对房地产业的宏观经济政策

房地产行业已经成为城市发展最主要的推动力。同时地方政府为实现GDP增长，改善城市环境和面貌，其财政收入很大程度上是依靠房地产行业的发展所带来的经济效益，尤其是长三角区域，房地产业已成为该区域多个城市快速增长的主要经济来源。同时，由于房地产业是国民经济的支柱产业，其快速发展可以促进投资规模的大幅度提高，增加就业机会，提高地方政府的财政收入，因此各地政府都非常重视房地产业的发展对地区经济发展的带动作用，对房地产业产生了过度的依赖，政府的支持促进了房地产业的发展，同时也使得金融业向房地产业倾斜，房地产价格的提高，不仅会增加税收，还会刺激了物价的上涨，甚至出现通货膨胀．

1．4银行贷款的发放

房地产贷款的投入属于固定资产投资，被视为收益稳定的优质资产，有较好的抗风险能力，另外，房地产贷款额的增加可以使银行的不良资产的比例减少，因此，对于房地产开发商的贷款，各个银行之间竞争很激烈，每个银行都会提供一些优惠政策来吸引按揭贷款购房者和房地产开发商，这造成了银行风险自控能力的下降，银行愿意提供资金，房地产业需要大量资金，这导致银行资金大量涌向房地产业．因为银行信贷资金源源不断通过各种渠道流入房地产开发市场，造成目前我国房地产开发商的平均资产负债率高达75%。这意味着开发商只是利用较小的自有资金就能进行大规模的房地产开发，并获得丰厚利润。房地产开发领域这种高杠杆，高收益性直接吸引了大量投资商进行房地产开发。

2防范房地产金融风险的应对措施

2．1开拓多元化的融资渠道

房地产市场的融资主要以银行的信贷资金为主，单一的融资方式使得房地产市场的各种风险都集中在银行体系里，一旦房地产市场出现较大的波动，会快速的传递到银行系统中，因此，我们必须对房地产金融工具进行创新，开拓更多的房地产融资渠道，如房地产投资基金，房地产信托，房地产资产证券化等融资模式，构建多元化的融资体系。房地产投资基金是通过发行股票将投资者的资金吸引到房地产业来，委托专业人员和机构，选择不同类型，不同地区的房地产项目通过多元化的投资策略和专业集中的管理，有效降低投资风险，取得高额回报，投资者因此可以间接地获得房地产投资收益，房地产资产证券化是通过股票，基金和债券等证券化金融工具对房地产市场资金进行投融资的过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，实行房地产抵押贷款证券化对公众来说是一个有固定回报，比较安全的投资工具，可以给银行业带来很多好处，可以拓宽房地产的资金来源渠道，降低银行的放贷风险．

2．2加强政府的宏观调控

房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于政府维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，政府必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。要加快建立全国性联网的个人住房信息系统，构建相对完整的房地产个人信息数据库，完善房地产统计方式，规范房地产数据的信息和监测分析，通过详实的数据来分析房地产市场的供求情况与投机情况，通过具体的数据指标，对房地产金融风险进行经常持续的监测与分析，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。

2．3加强对信贷对象的资格审核评估

在提供信贷金融业务服务时，作为银行的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点了解其经营实力，管理水平，运作能力，开发业绩，信用评价等，并对其开发的商品房项目要深入了解其市场定位，房型设计等，并重点分析其项目是否符合市场需要，确保贷款评估有质有量，做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，首先，要抓好对项目贷款的限制性条款的执行，特别是对根据房地产工程进展分期拨付贷款的业务，一定要认真审核其工程进展是否达到条款要求，才能进行拨付贷款，其次，加大对房地产商的日常检查工作，逐户建立客户贷款管理台帐，实行实时监控，既要加强对工程进展进行跟踪检查，也要对公司的资金营运进行监控，确保贷款用途的真实合法，做好风险防范。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。

篇4

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美国金融危机以来，国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响，出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题，严重影响了房地产市场的健康发展。借此分析国内房地产面临的金融风险，以期合理规避房地产金融风险，成为国内外关注的热点话题。

一、国内房地产金融风险原因

(一)房地产金融体制尚不完善。相对比于发达国家完备的金融市场体系，我国房地产金融体制尚不完善。目前，我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金，银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展。

(二)房地产金融市场资金融通效率低下。通过银行筹集的资金，大多数房地产商将其存放于银行，银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业，造成一定时间内资金浪费及闲置，成为最终房地产金融市场的风险承担者。国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系，因而存在一定的资金融通效率低下的问题。

(三)房地产金融信息不对称。房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点，使得房地产面临的风险加大。当房地产市场繁荣时，将有大量房地产商加入其中，不惜高额利率贷款进行投资，一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时，尤其房地产商资金链中途中断时，房地产商将无力按时还款，银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效，将极易造成房地产金融风险。

(四)政府宏观管理失效。房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业，其稳定性发展关系到国民经济的持续增长。政府作为宏观调控的实施及管理者，肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务，我国政府尤其地方政府大力引资，放松监管，造成一些资信不佳的地产商进入投资，尤其当地银行贷款管理失控，将容易引发房地产金融风险。

二、国内房地产金融风险判断

根据国内房地产金融市场的特点及原因分析，国内主要面临以下几类房地产金融风险：

(一)市场风险。市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性。由于房地产具有非常强烈的投机性质，一旦整个市场出现难以承受的泡沫，将导致房价大跌，引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，进而导致银行大量坏账产生。

(二)利率风险。利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表，更会影响其获利水平。一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大，银行业将承受更大的资金回收压力。

(三)信用风险。信用风险是由于借款人履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致银行业坏账的出现。主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的，也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的。

(四)操作风险。操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差，导致的损失。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等。

三、国内房地产金融风险防范体系构架

(一)营造良好的国内房地产金融市场宏观体系

1.国家要加强房地产金融管理，营造良好的金融市场环境。一方面，政府要严格监管土地交易，规范土地交易秩序，实行土地供给有偿，建立统一规范的土地竞争机制。另一方面，制定相关法律法规，严格规范房地产市场，对企业违反行业规章制度加大惩罚力度，营造良好的金融市场环境。最后，政府要规范房地产金融秩序，加大对银行业的监管力度，制定正确的监管方针和策略，将房地产市场状况以及信息，进行定期的公开和披露。

2.推动资本市场发展，建立多元融资渠道。引导国内房地产投资商加快发展，以进行直接投资，降低贷款风险，此外，夸大房地产商的融资渠道，发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化，从而提高资金利用效率，促进房地产金融市场稳定健康发展。

3.努力建立房地产金融市场风险转移制度。一方面，大力开发新的融资工具，推动房地产金融市场创新转移风险，建立保险机构，降低融资风险，另一方面，建立风险控制机制，对房地产金融机构进行创新，提高其市场适应能力，通过金融机构间合作分工，有效降低风险，推动金融市场健康发展。

(二)构建良好的国内房地产金融市场微观体系

1.加强贷款额度及风险控制，提高风险控制能力。一方面，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身体制改革，严格按照内部规章制度进行放贷，营造良好的内部环境。另一方面，建立完善的贷款风险评估机制，对风险指数进行控制，有效降低风险，通过对企业评估，做到合理放贷，按时回收。此外，加强对内部员工培训，有利于对其良好的约束，使其严格遵守银行内部规定，降低房地产金融的风险。

2.建立良好的信息沟通系统，将强行业内监管。不仅银行内部，银行间要建立一套便捷的信息沟通系统，通过及时传递信息，为其内部控制提供信息支持，以便及时发现问题解决问题。在良好沟通基础上，通过对相关数据进行分析，完善内部风险控制系统，为决策提供有力支持，从而有利于整个行业稳定发展。

3.建立房地产金融绩效评估机制。通过建立有效的绩效评估机制，可以有效地防范房地产金融风险。通过评估机制的建立，可以使银行加强自我监控，及时查清不良资产，并严格控制风险。还可以引进外部评估机构，对内部地产贷款进行公证评价，帮助建立稳定的房地产金融机制。

4.开发新的放贷品种，开拓市场业务的同时，有效降低风险。由于目前我国银行贷款品种单一，为此商业银行应提高服务意识，不断推出新品种，吸引消费者投资，进而推动房地产金融风险管理的多样化发展。

参考文献：

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一、 上海市防范房地产金融危机的最优政策选择

1. 对上海市当前房价趋势的判断。我国当前各种“挤泡沫”的政策措施已基本奏效，房价已经呈现稳中有降的态势，房地产市场局部过热、房价普涨的态势得到了初步的遏制。对比历年量价波动的情况可见，当前上海房地产市场可以用“量价齐跌”来描述，表明上海市场并没有能够脱离全国大环境走出特立独行的行情，而是受全国房地产市场的系统性影响比较大。在未来一段时间，如果我国继续保持宏观经济管理政策不变、房地产市场调控政策不变的情况下，根据我们的研究，可以肯定全国房价将持续回落，而上海市房价受上述因素的影响将会更大更显著，总体趋势是持续向下，由此形成了上海市房地产金融风险的导火索。

2. 保持房价稳定是当前的最优政策选择。基于上海市房价将持续下跌、房地产金融风险加剧的现实状况，我们必须提前做好防金融风险的准备工作。目前有三种策略供选择：一是任由房价缓慢下跌到合理价位再救市；二是加大挤泡沫力度让房价快速下跌到合理价位再救市；三是采取较为灵活的短期和长期反金融危机措施以维持房价大致稳定。

策略一的优势在于，由于房价下跌速度缓慢，短期不会出现大规模的断供，从而不会造成大量银行个贷的不良贷款。

策略一的劣势也很明显。①楼市将陷入长期低迷。因为要保持房产市值高于房贷余额，房价的下跌速度必须非常缓慢，要使房价恢复正常合理价位将需要长达上十年时间，在此期间新房销售将受重创，楼市将陷入长期低迷，从而拖累整个经济的发展。②金融危机爆发的可能性大。既然有不正常的高价，同样会有不正常的低价，在楼市不断向下寻找合理的支撑价位时，房价将可能跌破市值引起恐慌，金融危机将不可避免。③救市成功的可能性小。房价长期下跌后即使政府出手救市，效果也难预料。从证券市场表现来看，历来政府出手救市都只能暂时奏效，最终难以逆转市场的大趋势。因此在经历长期缓慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性较小，失败的风险很大。

策略二如果奏效将是最理想的，其优势在于：尽管房地产市场和金融市场短期将面临较大的问题，但灾难时间很短，在政府强有力的救市政策之下，房价在一个合理价位迅速稳定。只要房价能稳定在市值大于个贷余额这个临界点之上，断供潮不会出现，个贷不良率不会攀升；同时刚需将带动新房销量回升，开发贷款也不会出现大量的坏账。按照我国首付三成的情况来看，临界点大概在购房款的40%，在此之上止跌都将不会造成金融危机。

策略二的劣势在于，房价如果快速下跌将会形成强大的下跌惯性，很可能跌破临界点从而引爆金融危机，此时政府救市成功的可能非常小。房地产市场的一个重要特点是房价总是呈现单边上扬和单边下跌的趋势，正反馈效应明显。在泡沫较大的情况下房价暴跌趋势一旦形成将很难控制，从而导致严重的金融危机。从历史上看，无论是在日本金融危机中，还是亚洲金融危机以及次贷危机中，房地产市场都明显表现出这个规律。

由于上海房地产市场在前期属于典型的过热地区，经过多年的上涨，尤其是近两年上海房价的快速上扬累积了很大的风险，暴风骤雨的下跌将引发抛售狂潮，房价崩溃的时候所有人都会丧失理性，尤其是上海楼市中存在的大量投机者，将会大量抛售手中的房产，形成恶性循环从而导致楼价不断下跌。在这种完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很难成功，爆发金融危机的可能性很大，因此策略二的风险更大。

策略三的优势在于：①不会有断供潮。从当前看已经购房者不会断供，从而银行不会被迫降价出售断供房，消除了房价猛烈下跌的一个隐患。②政策实施的难度不大。当前房价下跌幅度不大，十提出的收入倍增计划甚至还使房价有上涨预期，此时适当放松挤泡沫的政策，出台一些温和的刺激政策，比如提高公积金的贷款额度，对刚需提供优惠贷款利率等，将能起到较好的稳房价的作用。

只要能够维持房价稳定，就能充分发挥住房的居住与投资两种功能，满足两个群体的需求。作为一种投资品，只有存在保值增值功能的情况下才有市场，稳定房价符合这一群体的需要；而下跌通道中只有在确信房价已经稳定，刚需才会出手消费，因此在当前情况下，只有维护房价的稳定才能化解房地产金融风险。

此策略的不足之处在于，当前房价处于高位，偏离刚需的承受能力较多，在一段时间内新房销量将停滞不前。避免房地产金融危机是当前的首要矛盾，在贷款余额中个贷相比开发贷款占比更高，因此首先要防范断供导致的金融风险问题。而且只要刚需真实存在，房价稳定下销量肯定会上去，由此可见本策略成功的关键在于解决好开发商的问题。在短期销量难以扩大的情况下，处理好住房开发的节奏问题，保证开发商不盲目屯地盲目开发，改为减少开发尽量消化库存才能避免降价竞销的局面，就从开发商的角度消除了爆发严重的金融危机另一个隐患。

权衡策略三的利弊得失，总体来看防范金融风险的优势明显，不足之处也好弥补，可操作性强。

综合以上三种策略的分析发现，策略三是当前的最优选择。只有保持房价的基本稳定，大规模的断供和烂尾楼导致的房地产金融危机才能避免。

二、 上海市防范房地产金融风险的短期应急措施

尽管房价下降有系统性特征，但是由于住房存在区域性的特点，即使在全国房价回落态势下，只要措施得当操作及时，依然能够稳定上海市的房价。防范房地产金融风险的举措可分为短期应急措施和长期防范机制。前者是指在风险苗头出现时稳定房价的重要措施，特点是政策实施后短期即可较为有效地刺激市场需求，增加购买力，提振市场信心，稳定房价；后者是指从政府监管的角度来防范金融风险，特点是偏重宏观层面和长效机制。

2012年2月上海出现了“持有长期居住证满3年家庭可购二套房”的“限购松绑”风波，但是当前情况与年初已经有了很大不同，房地产市场量价齐跌已经发出了较强的金融风险提示信号，此时整体调控政策应该进行适应性微调，采取必要措施来昭示政府维护金融市场稳定的意图。尽管十期间住建部再次申明“暂时还不想放松房地产市场调控政策”，但是要提早树立应对金融危机的思想，预先储备应急政策。我们可以从以下几个方面来储备应急措施，在适当的时候结合具体情况推出。

1. 及时调整土地供应政策。从历史上看，土地供应量与房价都有着密切关系。从2005年、2006年全国土地供应下降，开工建设量减少，2007年房价出现暴涨；2009年土地供应量负增长，2010年房价大幅上涨。这实际上在很大程度上反映了市场供求的基本规律。尽管影响房价的重要因素很多，但房地产市场比竟也是一个市场，供给定律和需求定律也将在房地产市场中得以体现，因此我们相信，适当减少土地总量的供应，将能在很大程度上有助于稳定房价。

调整土地供应政策，从现在就应该开始实行。适当减少土地总量的供应，引导开发商以去库存为当前的工作重心；减少上海市中心区域的土地供应，尽量增加周边地块供给，以较低的平均房价引导和满足刚性住房需求。通过减少供应稳定房价、刺激刚需提高交易量的双重手段，能较好地达到稳定房价、提高交易量以防范金融风险的目的。

2. 为刚需提供购房补贴。借鉴次贷危机中的措施，必要的时候对刚性需求提供一定的货币补贴，同时降低印花税和给予部分个贷贴息等，能够提高刚需的购买力，促进住房消费。另一方面，降低营业税和契税等以减轻交易成本，也能在一定程度上促进楼市供需两旺。这一措施也许对下跌中稳定房价效果不显著，但是对促进刚需购房以提高成交量，消化商品房库存以降低开发贷款的不良率有着重要的积极意义。

3. 处理好保障性住房对商品房的挤出效应问题。保障房尤其是经适房和公租房对商品房存在着较大的挤出效应。在当前房价存在较大下行压力的情况下，如何处理好两者的关系，有必要重新调整战略部署。

采用收购的方式完成保障房任务能够一举两得。既满足保障房的建设任务，又解决了冲突的问题，促进了商品房市场的良性发展，因此目前的最优选择应该是暂缓建设公租房、廉租房等，暂时以租金补贴为主，实物配租为辅，适当时候再购买商品房作为保障房。

问题是收购的保障房要合理：价位、地段、数量等都要合理。不仅要考虑收购时以上因素合理，还要考虑到未来管理上的便利性和低成本要求，因此在收购的用途上，宜以公租房为主，廉租房为辅，适当配以经济适用房。

从收购时机上考虑，目前也可以少量购买，目标是完成中央的任务和兑现政府承诺；在需要政府出手救市的时刻再出手进行规模收购。从解决金融危机的角度看，收购的目标应该是那些贷款未还清、银行强制收回准备拍卖的住宅，这样能够最大限度地减轻金融危机的冲击力，最大化收购资金的效用。

从收储资金来源上看，目前可以动用住房公积金闲置资金进行收储。上海利用闲置住房公积金收储保障房已经取得了一定的经验，在保障本金安全和一定收益的情况下，适当扩大闲置住房公积金收储保障房的数量，尤其是收购一手房房源，既能解决资金闲置问题，又能解决房地产市场资金饥渴和滞销的问题，达到多赢的格局。

在需要规模收储的时候，土地出让金和政府基金等凡是用于保障性住房建设的资金都可以用于收储保障房。另外还要制定一些优惠政策，充分利用社会资源，动员社会资金积极参与到这个重大举措中来，实现既防治金融危机，又解决住房困难的问题，解决社会资金投资渠道不足的问题，达到一举多得的功效。

4. 可适时重启购房入户政策。上海户口在老百姓的心目中有着很高的含金量，购房入户曾经是启动上海房地产市场的重要手段之一，如果重启这一政策，必能在关键时候发挥出重要而深远的作用。一方面能够拉动巨量资金流入上海房地产市场，消化库存商品房，有效稳定房价；另一方面能够解决大量老百姓关注的户口问题，提高上海的凝聚力，使人们的生活更有奔头，因此这项政策不仅可以成为刺激房地产消费和防范金融风险的权宜之计，而且还能顺应户籍制度改革的需求，达到一举多得的效果。

三、 防范房地产金融风险的长效机制

防范房地产金融风险，除了短期的应急措施能够起到一定的作用外，最主要的还是依赖于房地产金融市场的制度建设，做好防范金融风险长效机制的基础性工作。

1. 加强对开发商的监管防范金融危机。一要强化对“四证”的审查把关。为防止开发商资金链断裂而造成烂尾楼，首先要在招拍挂环节严审开发商资质，减缓开发商拿地速度，加强开发过程的动态监控，及时掌握开发商的资金状况；对“四证”不全的不准发放住房开发贷款。二要强化对开发企业资质的审查把关。对一级、二级企业要重点支持，限制对三级以下企业发放开发贷款。三要加强对自有资金的审查把关。强调企业净资产应达到项目总投资的30%，单个项目自筹资金达到项目总投资的35%。当然，对于开发商的正常合理资金需求，应该协调银行尽量予以满足。

2. 完善上海的个人购房贷款征信系统。从2005年7月份开始，上海各家银行已全面启用了人民银行个人征信系统，从此个人贷款中异地购房、多套购房及欠款失信记录等可实现全国联网。银行通过查询此系统可客观判断贷款人的贷款历史和还款能力，做出是否放贷的决定，并切实操作多套购房利率，从而有效控制个人房贷风险。但是由于这一征信体系还无法客观统计贷款人的收入水平，目前就做到真实反映贷款人还款能力还不现实，因此如何弥补这一缺陷就成为当前防风险的重点。

首先要详细了解核实借款人（及其家庭成员）的职业、收入状况以及稳定性，确保借款人有足够的收入来保证按期归还借款本息；第二要约见借款人，当面核实有关情况，由借款人当面对借款合同等重要资料进行签字盖章。对职业及收入状况稳定、有足够的还款来源、个人资信状况良好的借款者，应作为重点支持的优质客户群体；对于信息不符的异常客户，应提高贷款利率或者拒绝发放贷款，并加入征信黑名单。第三，对于购买商用房、商住两用房、购买第二套以上住房用于投资投机的，在审查其第一还款来源时更应严格和慎重，严格执行限购政策，并提高贷款利率。第四，严格审查购房人的资质，打击开发商自买自卖欺骗银行的违法行为，严格控制投机性购房，排除金融地雷的隐患。

3. 积极解决土地财政的难题，加快转型升级步伐。土地财政推高房价泡沫，无论在全国还是上海，已经是一个不争的事实。只有从根本上规避对土地财政的依赖，才能促进房地产市场长期可持续发展。从上海市的具体情况来看，上海的优势显然不在房地产市场，而在于已经形成的人才优势、技术优势、产业结构优势、区位优势等。如何加快转型升级的步伐，将这些优势放大，把这些优势转化为政府财政收入，才能规避当前的土地财政问题，从根本上将房价收入比控制在一定合理范围，既让老百姓有良好的居住条件，同时政府也有稳定的税源。

4. 强调三成底线的按揭制度。强调住房抵押贷款的首付成数不得低于三成。只有严守这个三成底线，才能保证在未来万一泡沫破裂的情况下不至于造成大面积断供问题，同时遏制投机投资性购房带来的房价泡沫。美国的次贷危机和日本金融危机中，教训最为深刻的就是几乎零首付所导致银行系统异常脆弱性带来巨大损失。

5. 暂缓推出房地产税。如果现在推出美欧的持有征税制度，也许能够改善地方政府的财政状况，但是毫无疑问将对目前的楼市构成致命打击，将直接导致房地产金融危机的爆发。而如果仓促推出一个不痛不痒的方案使房产税增收范围过窄，税率过低，将无助于改善政府收支状况，也无助于挤压房价泡沫，反而失去了未来在这两方面的主动权；暂缓推出房产税，保持当前一定的舆论压力，则既能对楼市投机构成压力而抑制泡沫，也不会对房价下行形成实质性压力，根据未来房地产市场的具体情况再决定推出合适的房产税，无疑能掌握更大的主动权。

6. 构建住房贷款管理预警监控系统。（1）建立风险预警机制。依靠信用管理系统平台，建立反应灵敏的预警机制，实现对房地产信贷运行的全过程监控，将高风险不良客户列入“黑名单”。（2）加强监管，严厉打击非法操作和假按揭行为，加强对“假按揭”事件的处理动态，对开发商采用虚假手段恶意骗贷行为必须及时动用法律手段追索债务。对银行内部人员参与串谋骗贷的，要严肃追究其责任。（3）加强房地产资金封闭式管理。对勘察设计、建材采购、民工工资支付项目等资金严格管理，防止抽逃和挪用资金；项目完成后，销售收入也实行全封闭管理，确保销售收入按比例优先归还贷款。（4）继续加大住房不良贷款的处置工作，创新解决不良贷款的手段和方法。

参考文献：

1. 杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究.上海财经大学学报.2012，（1）：94-101.

2. 杨刚，王洪卫，谢永康.货币政策工具类型与区域房价：调控效果的比较研究.现代财经.2012，（5）：27-35.

3. 杨刚，王洪卫，曹黎娟. 数量型货币政策工具影响上海住房市场量价波动的探讨.社会科学家.2012，（3）：66-71.

4. 吴燕华，杨刚.我国货币政策对房地产价格调控的动态影响分析.现代财经.2011，（10）：70-75.

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中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-02

随着房地产成为我国经济的支柱型产业，其繁荣与发展对带动我国经济进步，人民生活水平提高具有重要的作用。但近年来，由于房地产业发展过热，大大小小的房企犹如雨后春笋般迅速出现，我国的房地产业出现了一定程度的泡沫，尤其是今年来，一线城市的房价出现增长停滞，二三线城市房价崩盘现象隐现，我国的房地产金融市场面临着巨大的风险与压力，如何解决这些问题，成为当前我们业内人士十分关注的话题。

一、当前我国房地产金融市场的主要问题

目前，我国的房地产经济效益增长已到了一个瓶颈，从短期来看，房地产业面临着销售停滞、产能过剩、利润下降的不利局面。在这一过程中，房地产金融市场所面临的风险不断加剧，出现了许多急需解决的问题，这些问题总结起来主要有以下三个方面：

（一）融资结构不合理，过度依赖银行信贷

由于资本的逐利性，近年来，许多企业都争先恐后的进入高利润率的房地产业，在一个缺乏规范与创新的市场中，银行信贷几乎成为各房企融资的全部来源，据统计，目前我国的房企对银行信贷的依赖程度已上升至百分之五十左右，一些一线城市房企对银行贷款的依赖度甚至超过百分之八十，这表明，支撑着我国房地产金融业的是单一的银行体系。因此房地产业各个环节的风险实际上都转嫁为银行的风险。一旦房地产业出现问题，势必将造成银行大量的贷款逾期、甚至是坏账的出现，严重影响我国的经济平稳运行。因此为了防止房地产业过热、防止房企的投机热潮，我国央行近年来采取了加息和稳健的货币政策，在这种情况下，融资结构过于单一的众多房地产开发商就面临着资金链紧张甚至是断裂的风险，这也将影响银行信贷资产的效益与质量，增加信贷的风险。造成这种银行“放也不是、收也不是”的局面的正是我国房地产金融融资结构不合理的现状。

（二）行业政策不健全导致缺乏法律有效保障

当前，我国的房地产金融业存在着许多法律政策方面的问题，这些问题的存在也为我国房地产金融的整体运行增加的风险隐患，主要体现在以下几个方面：1.缺乏明确的立法。近年来房地产业迅速发展繁荣，但有关房地产业明确的法律依据却不够完善，目前我国只有《城市房地产管理法》、《民法》等涉及到房地产抵押贷款，但比起房地产金融行业的不断变化与创新速度来说这些法律法规还远远跟不上时代。2.缺乏系统科学的监管体系。目前我国还没有一个专门的政府性金融监管机构对房地产金融进行监管，这使得部分房企运用不正当的手段进行非法融资，造成金融风险。3.土地出让制度不完善。一些地方由于土地出让制度不完善导致房地产金融出现风险的问题层出不穷，部分地方政府对土地出让有暗箱操作的行为，部分房企不通过公开招标而直接与政府签订相应的合同，然后以此向银行贷款，在这其中就存在着巨大的法律风险。

（三）过于依赖市场与担保导致信用风险加剧

当前，我国房地产金融所面临的最大风险便是信用风险，这种风险随着房地产业的不断发展还在不断加剧之中，具体体现在以下三个方面：1.市场需求减少导致信用风险。由于我国房企的投资力度不断提高，加之土地成本不断增长，使得目前房价超过了普通人的承受范围，而中产阶级是房产消费的市场主体，由于房价过高导致这一阶层的房产消费需求降低，这使得我国房屋的空置面积迅速增大，资金难以回收而出现信用危机。2.抵押担保过于依赖房产，缺乏信用体系。当前无论是个人还是企业都以房屋抵押贷款作为主要筹资渠道，一旦房屋的市场价格预期跌破至抵押额以下，那么抵押品将很难短期变现，蕴含着巨大的风险，造成这个问题的原因之一便是我国地产金融还未有健全的信用体系来替代实体抵押。3.个人住房贷款信用机制不健全。当前我国央行对个人信用的评价机制尚不健全，银行在给个人进行贷款时，难以对个人资金与信用情况作准确的判断，导致风险的产生。

二、防范我国房地产金融风险的对策分析

我国的房地产金融的稳定关系到房地产市场乃至整个国家经济的平稳运行，因此对房地产金融市场的风险防范尤为关键。笔者认为，要解决当前房地产金融所存在的问题，应该从以下四个方面着手：

（一）建立多元化的房地产融资体系

改变当前融资结构单一的困境，建立多元化的房地产融资体系时解决房企融资困难问题的关键，多远化的融资体系应从以下几个方面着手建构：1.建立住房抵押二级市场。通过建立住房抵押二级市场，探索房屋抵押的证券化交易，证券化交易能够扩大银行与房企的房地产融资范围，并且加强银行资金的流动性。2.建立健全房地产信托基金体系。房地产信托基金能够稳定房屋公积金贷款，并且在引入国外资本进入国内房地产市场的同时，降低风险，这也拓宽了房企融资渠道。3.创新房企上市融资思路。当前房企想要在股票证券市场上市融资门槛非常高，这使得大部分房企通过股票市场融资的可能性非常之小，但股票证券市场毕竟是企业融资的主要方向，因此，采取“借壳上市”的方式上市对房企是一个不错的方案，同时“借壳上市”也可以隐藏起被银行“冷落”的标签，对房企融资是一个非常大的帮助。

（二）努力提高房企自身资金利用率

在注重构建多元化融资渠道的同时，房企也应该通过加强自身的管理，提高自身的资金利用率，以此来减少融资的压力。面对当前的房地产市场企业资金流转速度缓慢的现状，房企应该不断的提升自身的管理能力，加大对于其资金的管理力度。将资金管理的方式进行制度化规范化设计，确保资金的每一个环节都在企业的掌控之中。同时，要加强对于房地产企业财务人员的培训力度，提高其财务管理水平，确保能够及时发现资金使用中存在的问题，减少预支透支现象的出现。最后要努力的控制企业的运营成本，防止企业的资金出现浪费的现象，将每一分钱都用在创造企业的价值上。另一方面，房企资金利用率的提高也依赖于银行系统的内部控制。银行通过建立一整套房地产市场的预测及监控体系，对每一个房企在经营中的实际情况作及时的汇总分析，并对企业提出运营要求与目标，以此来提高房企的资金利用率，盘活资金。

（三）强化国家的宏观政策指导

在国家的层面上考量，房地产金融市场的稳定对于国家经济的发展具有十分重要的促进作用，因此政府要不断的加强对房地产市场与房地产金融的宏观调控，这主要体现在以下几个方面：1.不断完善房地产行业市场信息系统。通过对房地产市场信息系统的完善，加强对房地产金融与市场的统计工作，全面掌握房地产行业的相关真实数据，以此作为加强宏观调控的重要依据。2.加强房地产金融行业的法律制度建设。通过加强房地产金融行业的法律制度建设，为房地产金融业的各方提供法律依据，明确融资各方的权责，并建立问责追查机制，确保房地产金融行业透明运营。3.通过措施减少对土地的过分投资。要减少对土地的过分投资，首先要转变当前地方政府的土地财政收入模式，这样可以由于行政手段而导致的土地过分升值。其次要引导土地所有人努力提高土地的综合利用效率，可以通过对闲置土地进行征税等方式刺激人们积极开发土地。最后可以建立科学的房产税机制，减少城市中的空置住房。

（四）建立完善的房地产信用评价体系

我国房地产金融业要创新，首先要建立完善的房地产信用评价体系，这主要体现在以下两个方面：1.建立统一的国家银行征信系统。在目前虽然我国已经初步建立了关于个人的征信系统，但是总体而言不够完善，在实际操作中，银行中存在着通过变通甚至违规的手段来减少审查的步骤进行放贷，这对信贷安全形成了严重的隐患，因此我国央行应该根据实际情况，建立全国统一的征信系统，并对个人及房企的信贷行为进行约束，防范我国房地产的信贷风险。2.建立信用分级制度。信用分级制度可以将不同的借款人进行等级区分，同时，通过对于个人或者企业的就业、运营、收入情况作实际的考察对其信用等级做一个科学的评定，通过信用等级评定，可以对信贷的风险类型进行科学的预测，防止违规行为的发生，将违约行为从审查阶段杜绝。

三、结束语

房地产市场与房地产金融对我国的经济发展起了至关重要的作用，但随着我国房价的不断提升，以及房屋空置率的不断增大，我国房地产金融所面临的风险不断加剧，因此房地产市场的各部门要增强沟通，创新融资思路，完善相应的法律法规，同时政府部门要加强对于房地产市场的引导与调控，各方协同，共同促进我国房地产金融市场科学健康发展。

参考文献：

[1]高金艳.试析我国房地产金融风险[J].金融视线，2014（04）：123-124.

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随着人类生存环境的恶化，于是人们提出了低碳的理念，金融企业也相应的产生了碳金融业务，而这些业务给金融企业带来了一系列新的风险，这些风险与那些传统风险相比更为复杂，更加难以防范。因此，对这一问题进行研究，对促进我国整体碳金融业务健康发展以及提高我国金融企业竞争力、研究碳金融风险、全面把握碳金融风险形态、制定合理的风险防范对策等具有重要的现实意义。

一、低碳金融风险的定义

低碳金融风险相比较来讲是一种特殊的风险。风险一般被认为是在某种规定环境下，规定时间内，发生某种损失的可能性。而关于低碳金融风险定义，随着低碳金融的发展，一些专家学者对其有不同的定义：国外的专家学者对低碳金融风险的研究比我国要早很多，并且研究得更为深入全面。比如：Larson. D.F. 和 Parks. P 早在1999年就公布了他关于碳金融交易风险的研究，他认为碳金融交易风险应该是存在于碳项目整个发展周期之中，按照影响因素分为履约风险、价格风险和政策风险。而另一位学者-索尼娅.拉巴特，罗德尼.怀特则是从企业的角度将碳金融风险分为监管风险、实体风险、商业风险三类。

在我国，一些专家学者则是近几年来才真正开始重视和研究这一概念的，但他们对低碳金融风险的理解和划分也是众说纷纭、各有所长，主要原因是他们所站的角度不同，所以对同一个事物或概念的认知和划分也不同。比如：张宁将碳交易风险分为政策风险、市场风险、时间风险和财务风险四类。而王留之、宋阳（2009）则指出，金融衍生工具操作风险、政治风险和经济风险都属于碳金融风险。

综上所述，在其他学者的研究基础上，作者认为低碳金融风险应该是一个广义的概念，故将其定义为：低碳金融市场在运行过程中存在大量的不确定因素，所导致低碳金融交易市场的参与者甚至整个社会经济状况造成损失的各种可能性。

二、金融企业在开展低碳金融业务中可能产生的风险

站在金融企业的角度，其在发展低碳金融业务中则会面临各种新的风险。金融企业在低碳金融业务办理中有利有弊，常常在创造经济与环境保护增加值的同时，也存在着各种风险因素。

1.市场风险。它是指由于种种市场因素而对低碳金融交易产生影响从而产生的风险。比如：汇率、利率等因素的变化而带来的风险。尤其是在跨国交易中，一些交易的周期短则几个月，长则数年。在此过程中，一旦供求不平衡、市场利率变化，碳排放价格的波动是无法估计的，这些可能导致低碳金融市场产生各种风险，这些都是市场风险。

2. 政策风险。顾名思义该风险即随着国内、国外各项政策的变化给低碳金融市场带来的风险。对国内市场来讲，通过立法对有关法律法规的强制性政策改变，会对低碳金融市场带来较大的影响；还有一种主要是一些优惠政策或是机制上的变化，同样也会对低碳金融市场风险带来影响，不同的是前者为强制的，后者是趋利的。还有就是在国内低碳金融市场与国外乃至国际产生交易或是接轨时，外国的低碳金融交易方面政策如果发生一些改变，则对我国的风险的波动影响也会较大。

3. 操作风险。该风险是指由于员工、过程、基础设施或技术或对运作有影响的类似因素的失误而导致亏损的风险。低碳金融业务本身是一个比较专业的范畴，我国本身起步较晚，这方面的认识和研究还不够深入和全面，操作人员的专业知识及专业能力还不够好。加之低碳金融业务的操作相比较其他的金融业务更为复杂和困难，如果有任何不恰当的操作流程或者系统的失误，都有可能带来风险损失。两个方面的的因素再一叠加，最终产生的操作风险则更大。

4. 法律法规风险。该风险是指由于一些碳交易、业务不符合相关法律或法规的要求而带来的各种风险。因为银行等金融企业会受到银监会等外部监管和上级行的内部监管，还会受到社会各界相关部门和公共大众的监管。从监管低碳环保的法规到有关如何恰当审核是否达标的限额规定，到有关报告经营活动的详情以满足环保部门的要求。但是法规的实施是必要的，它能为金融企业提供一个安全、顺利执行低碳金融交易业务的环境条件。但如果有关法律法规发生变化，信息传导再不畅通，则会带来这种风险。

5. 项目风险。根据《京都议定书》，我们可以知道主要有三种灵活的履约机制来参与低碳金融，分别是：联合履约机制、排放贸易机制和清洁发展机制。我国到目前为止主要的减排方式还是清洁发展机制。所以在研究项目风险时，还是以清洁发展机制的项目风险来分析。清洁发展机制项目从一开始的项目识别到最后的项目签发是一个很漫长也很复杂的过程，无论是项目的批准、审定、注册、实施检测，还是排放量的核查，每一个小小的环节都可能影响到项目的签发，都存在着风险。

而对于银行等金融企业来讲，关于低碳金融业务有很多的项目需要进行全方位的管理。比如：建立低碳金融相关的理财产品，给开发新的低碳企业进行贷款等等。由于项目的流动性，项目管理的一个重要组成部分就是风险管理。项目风险管理必须要面对项目可能无法执行、项目的进度可能产生变化、项目成本的可能变化等风险。

6. 声誉风险。该风险是指金融企业的声誉受到负面影响而产生的风险。对于金融企业来讲声誉是至关重要的，任何负面的影响都会导致产生严重的后果。要大力倡导环保、可持续发展相关理念，积极的、多方位的宣传低碳金融产品。就目前来讲这些工作是迫在眉睫。

三、金融企业针对低碳金融风险的防范措施

（一）低碳金融风险防范的基本流程

因为不同的金融机构、不同的管理人员对于风险的认识和态度不同，所以即使面对相同的风险，他们采取的风险防范策略也可能有所不同。但是他们在进行风险防控时，所遵循的基本原则却是一致的。一般可以将风险防范的基本流程分为风险识别、风险评估和风险控制等几个程序：

1. 风险识别。指企业风险管理人员通过各种手段和方式在风险发生之前对企业风险形成的潜在条件和潜在诱因进行分析，识别。在低碳金融市场中，人们会通过自已对发生的风险进行认知和总结，然后对发生的类似低碳金融风险性质是怎么样的进行判断，发现碳金融所面临的主要风险，再通过分析前期材料总结数据，归纳风险产生的诱导因素，整理出风险损失规律和识别方法。对于金融企业的相关管理人员来讲，对于相关风险的识别显得更为重要，会提前预警所面临的风险，避免给企业带来的损失和危害。

2. 风险评估。该程序是对风险所造成的损失和影响进行评估、量化的过程。具体包括风险概率和负面影响评估、风险承受力评估和风险优先级分析等内容。对于风险的评估方法多种多样，如定量评估方法、定性评估方法等，应具体情况具体对待。一般情况下，除了政策风险外，其他各种风险都可通过一定的方法进行评估。从而了解风险所带来的影响的大小。

3. 风险控制。该程序是风险防范的是最后一步，它必须在前面两个程序完成的基础上才能完成，它是风险防控整个流程中的核心步骤。在此过程中，相关风险管理人员会运用多种手段、采取各种措施来降低低碳金融风险发生的可能，以达到减少经济等各方面损失的目的。具体的控制措施需要企业、政府和社会共同努力，通过一系列具体的方法和手段才能做好该程序的工作。

（二）金融企业针对低碳金融的风险的具体防范措施

面对低碳金融的各种新的风险，金融企业要坚持风险接受、风险规避、风险分担及风险减轻的大原则。在这个大原则的思路下，金融企业风险防范的基本思路有以下几点：首先，要从风险的源头入手，尽量将风险控制或消除在萌芽状态下，或者采取一定措施将风险降低和改善；然后对于风险带来的无法改变的不利影响，金融企业自身应采取积极有效的应对措施进行妥善的处理，力争将这些不利的影响降到最低。

1. 强化对低碳金融的防范的意识

金融企业应从上而下强化风险意识，要认识到这项工作的重要性和紧迫性。要加强风险防范的知识的宣传，让企业上下时时刻刻重视这一问题，从而贯彻到企业日常工作中去，更好的适应新的经济发展时期所带来的变化，降低企业新的业务项目风险。

2. 成立专门的风险防范机构。金融企业应选择专业的人员成立专门的风险防范机构，本机构专门负责对低碳金融风险进行研究，如对国家的政策进行研究，制定风险防范的对策；制定对风险防范的操作的流程；制订对风险防范的政策、具体流程；对各项低碳金融业务进行风险的预警和分析，并负责向专业机构进行风险防范的咨询等。从而有效的防范政策性风险和操作性风险。

3. 注重信息的沟通。企业要正常与有关环保部门、低碳项目实施企业、国家其他相关部门等保持信息的沟通与合作。对有关信息进行统计与记录，对各企业在环保和污染方面情况记入金融企业的信息中，并注意对各企业的这方面信息的督查与更新，以便在发放贷款、项目投资、贷款的收回等工作中查阅与参考。有效防范项目风险、操作风险等。

4. 进行套期保值。金融企业可在实施低碳业务时，可以通过签订一种“套期合同 ”来达到保护自己免受利率及汇率波动的影响的目的。尤其是通过套期保值进行衍生品的相关交易，通过相互抵消的方法来规避市场价格波动风险，可说是堤内损失堤外补，从而有效的防范市场风险。

5. 严格控制贷款项目。企业要严格控制贷款项目，对高碳和低碳项目的贷款要区别对待。我国目前金融企业发展低碳金融业务，要增加绿色信贷的投放数量，并且要使绿色信贷投放到更多的行业和项目类型。重点开拓节能环保、新能源、低碳行业等低碳领域的业务和涉及水处理类、大气污染治理类、固体废弃物治理类传统领域的业务，增加对创新型小微企业以及能够进入普通民众生活的环保产品的关注。比如：可以优先考虑风力、水力、太阳发电领域、新能源汽车、生活垃圾处理与利用等行业和项目。

6. 成立政策性金融机构。我国目前尤其是在商业银行领域，可以考虑发展政策性金融机构，如设立政府基金、专业性的绿色投资银行、非银行金融机构等机构，为交易双方提供充分的供求信息，形成多层次、更完善的低碳金融体系，以达到对商业信贷的补充，并有效的分摊风险。

建立健全声誉风险危机的预警机制，积极培育以声誉为导向的企业文化。该项工作可以在各种风险发生前进行预测，并通过对风险产生的原因的分析和研究，来帮助企业的领导者在事前对可能发生的声誉危机事件有比较充分的估计，并在此基础上提前进行风险处理和危机预控，以降低这些突发事件所带来的危害程度甚至可以阻止其发生。

总之，随着经济的不断发展，我国金融企业要生存就必须开拓和创新业务，而随之而来的会带来各种新的金融风险。但我们不能因咽废食，要重视和化解这些新的问题，要解决好这些问题，当然需要一个探索和适应的过程，需要金融企业本身和社会各界、政府部门共同的努力。

参考文献：

[1]王燕.试析我国商业银行发展低碳金融的风险及对策[J].海南师范大学学报（社会科学版），2013（12）.

[2]王晓茵.低碳金融：问题突出，空间很大[J].当代金融家，2013（04）.

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1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向。例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。

二、房地产业经济波动以及防范金融风险的有效途径

（一）??对房地产业经济波动的有效策略

1.适当对房地产业的投资政策进行调整，形成健康发展的经济环境

首先，改变投资主体的结构，这是因为投资结果的变化会对房地产业的发展有一定的影响，并带来周期性的变化。要想有效地应对房地产业的经济波动，就必须坚持职责清晰、产权分明的原则，并形成一套规避风险的有效机制，同时要依据企业自身的情况，来制定具体的实施措施。

其次，进一步规范和健全政府部门的投资活动。众所周知，在经济发展过程中，政府部门的投资扮演着十分重要的作用，在一定程度上起到了引领的作用，同时，政府部门通过自身的投资行为，实现了管控房地产行业的目的。

2.提升对房地产价格变化的管控

房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的发展，还能提升房地产企业自身的经济实力。

当房地产和其附属行业的价格一旦出现过高的情况或者是万一存在脱离市场平均水平的现象，此时的政府部门就必须根据自身的情况进行控制与调节，以此保证房地产业的健康发展。因此，适当的采取调控手段来控制房地产的价格，能够在一定程度上缓解房地产经济的波动。

（二）房地产行业中金融风险的策略

1.完善宏观监测的指标系统。依照目前情况而言，完善金融预警的系统，才能有效控制房地产行业的供需关系，并分析现场的实际投资情况。通过有价值的指标和真实数据，才可以更好的分析和监测房地产所具备的金融风险，确保能够完善相关的政策方针，以及正确引导贷款方面的投入。

2.构建健全的个人征信系统。导致金融风险出现的一个重要的因素还包括个人信用系统不够完善，同时，有一些房地产商存在严重的违约现象，这在一定程度上，对购房者自身还款的积极性产生一定的影响，由此，个人的住房贷款的违约率也在不断攀高，致使银行损失严重，这在一定程度上提高了金融风险的发生概率。构建完善的个人征信系统的主要方式首先要个人信用调查系统必须要保证合理性和规范性融为一体，其次，良好的个人信用系统需要在一个有序的法律环境下实施进行。

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一、我国房地产金融存在的风险

1.金融企业的经营风险

（1）流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产以致不能清偿到期债务而满足客户提现要求的风险。一方面，房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，从而产生了流动性风险。另一方面，抵押资产多为不动产，不易变现，这就造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，若某房地产企业的违约给银行造成重大损失，这就可能会引发流动性问题和人们对该银行前途的疑虑，从而触发大规模的资金抽离或导致其他金融机构和企业为预防该银行可能出现违约而对其信用额度实行封冻，两种情况均可引发银行严重的流动性危机，甚至导致银行破产。因此，在一般情况下一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就可能会出现流动性危机。

（2）操作风险

操作风险是指银行在信贷操作过程中，由于缺乏相关制度的约束而给银行带来损失的风险。在发放贷款时，银行把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展，在办理业务时容易产生急功近利的做法，这就可能放松贷款条件。另外，由于存在贷款审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性审核不严，办理抵押的部门操作不规范，贷后办理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结骗取银行贷款，在房地产贷款发放过程中违规操作等问题，因此也会导致贷款风险产生。

（3）市场风险

市场风险是指由于整个房地产市场大幅下滑，从而波及银行等金融机构并给银行等金融机构造成损失的风险。在我国，由于经济转型尚未完成，利率市场化进程刚刚起步，利率风险问题方才显露。虽然以存贷利率为标志的利率市场化进程已经推进，但是目前我国基准利率市场化还没有开始，影响利率的市场因素仍不明朗。房地产市场的发展随着利率的不断调节而发生变化，受利率的影响，住房贷款将随利率的上升而增加，例如2010年末房贷利率为6.40%，而2011年二月房贷利率上调到6.60%，个人还贷负担随着利率的上调而有所加重，对经济状况比较差的房贷者来说这无疑是一种沉重的负担，购房者会因为房贷利息的增长而还不了房贷，从而提高了违约的比例而引发违约风险。

2.个人住房消费信贷的违约风险

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。缺乏最基本的个人信用征集体系，将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。目前，我国个人征信系统还不完善，不能够完全通过该系统反映个人的全部信用信息，银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的调查监控，因此个人住房消费信贷违约风险的防控难度加大。

3.宏观调控引发的政策性风险

首先就全国而言， 国家有关部门在不同的时期根据国民经济发展情况会制订和出台一些具体政策和规定，而这些政策和规定会通过影响房地产业的发展来影响房地产金融业务的发展。房地产业的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的占用周期长及资金运动固定等特点，致使房地产业的融资不容易实现供求平衡。最近国六条及国八条的出台，使本来就渠道单一的房地产融资被收紧，房地产业通过信贷融资受到了很大的限制，而且没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血，加重了房地产企业的融资压力。

二、房地产金融风险防范措施分析

1.实行融资渠道多元化，推动房贷证券化

（1）继续推动房地产企业直接融资

随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。同时，鼓励法人治理结构完善且经营业绩好的企业发行公司债券融资。

（2）大力发展房地产投资信托基金（REITs）

从资金信托的角度出发，REITs是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。从财产信托的角度出，REITs则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道、特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托更为重要，它主要面向中小投资者，将他们的资金集合起来投向房地产，有效降低房地产企业对银行贷款的依赖性，其基金特性则决定小股东更加关注企业的规范化运作，对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

（3）积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）

这不仅是金融创新领域的一项成果，而且展示着一个重要的开端。通过房地产抵押贷款证券化（MBS）的办法进行风险转移，将商业银行长期贷款转换成流动性高的证券资产，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾，防范银行等金融机构的系统风险。MBS的运作模式分为德国模式与美国模式，以美国模式运作MBS需要商业银行、证券公司、政府性质的特设机构（SPV）、政府性质的信用担保机构等通力合作，而且需要相关证券发行和保护投资者利益的法律法规的制订，目前在我国不具备运作该模式的条件。因此可以考虑以德国模式运作MBS，即依据房地产信贷资产的现金流量、年限、违约率、提前偿还率等指标，将各类指标相近的房地产信贷资产打包出售给商业银行内部成立的一个专门收储房地产信贷资产的机构，并由其进行后续处理。

2.银行应加强管理，提高风险防范能力

（1）提高分析预测能力

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一、房地产金融风险

1.政策风险

政策风险也可以说成政府宏观调控对房地产的影响。一是政府宏观调控对房地产行业的影响。目前，我国房地产发展存在房价过高，楼市泡沫风险，因此，我国政府对房地产发展出台相关的法律法规对房地产进行调控。这些调控措施都对房地产金融造成了风险，比如，近期房地产出现交易量下降现象，部分房地产企业由于流动资金不足，而引发资金链断裂现象。这些都是我国宏观调控的结果。二是政府宏观调控对房地产上游的影响。部分房地产企业存在违规用地和买地现象，我国政府出台相关政策限制房地产企业买地和买地价格，会增加房地产金融风险。

2.市场风险

市场风险主要来自三个方面。一是我国经济发展方式一直是重投资轻消费，因此，大量资金涌人房地产当中，致使房地产价格不能正确反映真实的供需矛盾，因此，广大人民群众不得不依靠金融市场。二是我国目前房地产存在人住率不足现象。我国很多的房地产企业都存在，圈地后却无钱建设的尴尬局面，同时也存在，建筑完成后没有人居住的无奈，房地产企业资金无法及时实现资金回笼，而房地产企业有大量的银行贷款，因此，造成房地产破产危机。三是我国房地产面临外资和热钱涌人，这些国际热钱主要是为了短期持有，短期盈利的目的，加重了我国房地产面临的金融风险。

3.诚信风险

诚信风险主要是由于我国信用体系不完善造成的，房地产信用风险集中体现在土地上面。一是土地价格直接关系到政府的收人。因此，很多政府卖地为生，通过拍卖，竞价等方式，提高土地价格，进而催生一个个“地王”，同时在产生“地王”的背后，也隐藏着权钱交易。而银行贷款主要是看政府信誉和偿债能力，因此银行在土地贷款方面存在较大信用风险，二是我国土地价格逐渐攀升，但是受到我国调控政策的影响，我国土地的出让价格变动频繁，加大了市场风险，造成造成部分房地产企业商资金链断裂，进而造成房地产金融风险。

4.实施风险

实施风险是指由于操作不当而造成的房地产金融风险。一是我国银行处于国有制下，行政性质比较浓厚，缺乏现代企业气息。我国银行虽然已经进行了改制工作，但是长期以来我国的商业银行与政府存在千丝万缕的关系，非常依赖中央银行。比如，近期，各心很行都发生了“钱荒”，银行第一反应不是如何通过市场盘活流动资金，而是希望央行可以下调储备金。这些现象都表明了我国商业银行过于依赖政府而忽视了市场的变化，因此，在房地产市场发生变化时，我国银行在对房地产发生方向等信息上无法进行有效掌握和分析，造成了实际操作中的风险。二是我国商业银行风险意识不强。我国商业银行虽然有风险处理措施，但是这些风险措施已经不适合目前的市场发展方向和要求。因此无法进行房地产金融风险管理。

二、防范房地产金融风险的对策

1.扩宽房地产融资渠道

目前，我国房地产企业资金主要来源是银行贷款，但是，随着我国政府宏观调控政策的不断深人，特别是目前，房地产风险逐步变大的背景下，房地产企业向银行贷款已经变的越来越难。因此，必须要扩宽房地产融资渠道。融资渠道的扩充主要有两个方面：一是从金融市场上获取资金。二是，通过引进外国资金，但是存在热钱风险。因此，我国房地产在扩宽融资渠道时，必须做好房地产融资渠道安全防范风险措施。

2.加强银行内部资金控制

目前，着经济危机的发展，特别是我国经济发展放缓，房地产发展宏观调控背景下，我国银行不良资产数量有所增加，呆账坏账增多。针对，我国房地产发展状况，我国银行有必要通过内部资金控制，做好房地产金融风险防范措施。一是我国银行要及时跟进房地产发展调查工作，对房地产发展进行评估，加强银行内部与房地产相关的信贷监控，提高房地产风险控制能力。二是我国银行要严格信贷人员队伍建设。目前，我国银行内部存在“人情贷”，“关系贷”现象，因此银行要严格信贷队伍建设，提高信贷人员的素质，有效规避房地产金融风险。

3.立房地产信用评价体系

建立房地产信用评价体系在当前房地产金融风险加大的背景下是十分必要的，因此特别要做好以下几点工作：一是我国银行和金融机构要积极完善规范放贷流程，实现信贷担保机制。通过完善担保机制，可以有效减少违约现象，提高银行应对房地产金融风险波动，而且还有利于减少由于房贷过程不规范带来的不良账目。二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控增产，区别信贷政策，做好房地产信贷客户的信用评级工作，降低违约风险。三是房地产信用评价体系的建立对于严格贷款流程，规范银行工作人员行为具有十分重要的意义。房地产信用评价体系的建立后，企业的信用等级可以在银行内部随时调用，这样银行即可通过对房地产信用等级分析，做出是否借贷的决定，同时也避免了部分银行出现的“权钱交易行为”，规范了银行工作人员行为。

4加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控

加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控要从以下几个方向努力。一是我国政府要做好房地产金融风险预警机制。目前，我国政府房地产工作任务是如何有效降低房价的同时避免房地产泡沫发生。政府可以通过利用政府管理的优势，对全国各个房地产企业情况进行数学统计，通过分析统计数据，研究和部署房地产金融风险调控工作。二是针对部分房地产企业占土地确并不施工的现象，我国政府可以采用财政手段督促房地产企业开发土地，防止土地资源的浪费。三是我国政府已经在部分地区试行房产税。房产税制度目前在国外防范房地产金融风险方面已经渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技术已经比较成熟。针对我国具体国情，政府要做好房地税试行工作，进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程，以实现以点带面，做好防范房地产金融风险工作。