公司承包经营管理合同模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇公司承包经营管理合同，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

本 项目是完全由本承包合同的乙方与房地产公司洽谈而取得，今从本承包合同的甲方中承包。双方根据《合同法》和国家相关法律法规，本着诚实、平等、互利的原则，经友好协商，就 项目的物业管理承包给乙方经营管理所涉及的双方权利和义务，达成如下协议：

一、承包项目地址、名称： 。

二、承包期限： 。

三、承包金交纳总额为下述方式中的一种：

1、乙方每月管理费总收入（不包括代收代缴）的 4 %作为承包金。

第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10号前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它费用，不得干涉乙方的一切正常经营管理活动。

五、双方权利和义务：

（一）甲方权利和义务：

1、甲方依约向乙方收取承包金。

2、甲方在乙方连续三次愈期＿＿日内未交纳承包金，甲方可单方面解除本合同。解除通知要以书面方式送达乙方。

3、甲方在本协议生效之日，向乙方提供相关洽谈、经营业务所需的手续证件和经营许可。

4、甲方应于本项目《前期物业服务合同》签定之日起一个月内为乙方办理当地有关的工商、税务、行业行政管理部门备案等手续，及乙方经营管理所需之票据和印章等必要条件。

5、甲方应当支持乙方行使正常经营管理权利，协助乙方搞好与各方协调工作。

6、其他： 。

（二）乙方权利和义务：

1、在国家法律、政策允许的范围内，乙方有全权自主经营管理本项目的权利，即自主经营、自负盈亏。

2、享受甲方所提供的经营管理所需资质及经营许可等。

3、乙方对本项目的经营管理活动负有全面责任。

4、乙方必须遵守国家相关的法律、法规，依法经营管理，照章纳税，履行本项目《前期物业管理合同》。

5、依约向甲方交纳承包金。

6、其他： 。

六、违约责任

1、甲方违约或非法干预、企图霸占本项目，给乙方造成经济损失的，应赔偿乙方相应本项目《前期物业管理合同》合同期内的一切损失。

2、乙方未能按期交纳承包金，除由乙方按合同规定的相应承包金赔偿外，延期支付的部分还要承担日千分之三的违约金。

3、其他：乙方未经甲方同意，不得擅自将本项目转包他人。一经发现，甲方有权解除本合同。

七、双方约定的其他事项：乙方在承包经营期间内，发生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于经营的任何事件，乙方免责。

八、解决合同纠纷的方式：执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成，双方可到当地人民法院起诉。

九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式两份，甲乙方各执一份。

甲方：厦门市 物业管理有限公司（盖章）

法定代表人（签字）：

年 月 日

篇2

农地承包经营权信托是土地信托的一种，要研究农地承包经营权信托，首先要从认识土地信托开始。一般认为，历史上最早出现土地信托制度的国家当首推英国，英国早期的USE（用益权）制度是土地利用的一种主要方式［1］，最初为基督教徒所发明。《布莱克法律辞典》称：“土地信托指的是委托人将土地及其相关财产权利移转给受托人，受托人享有法律上的所有权并依受益人的指示以自己的名义处理信托事务，受益人从中获取所得收益的财产管理制度［2］。”我国目前还没有专门关于土地信托的立法，实践还处于摸索阶段，理论研究刚刚起步，对于农村土地承包经营权信托有许多不同理解，比较有代表性的观点，“农村土地承包经营权信托，是指农村土地的承包者作为委托人基于对特定的人或者服务机构（即受托人）的信任而将土地承包经营权转移于受托人，受托人得以自己的名义依法对土地承包经营权及其项下的土地实施占有、使用、管理和处分，并将因此而获得的收益归属于特定的受益人（通常是委托人自己）［3］。”显然此种观点明显受到英美法系和大陆法系关于信托内涵的影响，而脱离中国信托应有之义。

我国《信托法》第2条规定；“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或处分行为。”根据这一信托定义，农地承包经营权信托至少包括以下含义：

第一，农地承包经营权信托是委托人基于对受托人的信任而作出的委托。各国信托法都将“信任”作为信托的第一要义，是因为委托人对受托人的信任是信托关系成立的基础。只有委托人对受托人的信赖关系，农地承包经营权人才会放心地经营权交给受托人进行管理或处分。正是基于对受托人的信任，受托人一旦接受信托就负有忠诚、谨慎、尽职地处理信托事务的义务。

第二，农地承包经营权人必须将农地经营权委托给受托人。在农地承包经营权信托中委托人是取得农地承包经营权的农户，受托人是具有一定资金和经营管理能力自然人或法人。我国信托的成立要求委托人必须将财产权委托给受托人，而非采取多数国家之“委托人必须将财产权转移给受托人”的作法。虽然有很多学者至今仍在质疑此种立法，但笔者认为，考虑到与传统所有权理论的契合及与中国国情的更好融合，将信托定位为“受人之托，代人理财”的财产管理制度，而不强行借鉴他国“移转所有权”，也未尝不可。一般意义上的信托财产是财产或财产权，包括金钱、有价证券、动产、不动产、知识产权等。而农地承包经营权信托中的信托财产不是土地不动产所有权，而是以农地的承包经营权为信托财产。依据现行相关法律，承包经营权可以进行有限制的流转，即具有一定的自由流通性，因此可以此为信托财产，设立信托。

第三，受托人以自己的名义管理、处分承包经营权。委托人将承包经营权委托给受托人后，就不再享有农地的经营权。农地经营权在法律上处于受托人的控制中，受托人完全以自己的名义，独立、自主地管理处分农地经营权，而不需要以委托人、受益人的名义，也无须借助他人的名义。

第四，受托人为受益人的利益或依信托目的管理处分承包经营权。委托人将承包经营权委托给受托人的真实意思并不是想让受托人拥有承包经营权，而为了更好实现自己的意愿——让受托人为受益人谋利益，而在农地承包经营权信托中受益人与委托人通常是同一人，即受托人是为委托人谋利益。所以管理处分农地经营权是受托人的权利，但受托人在进行管理处分时，必须负有遵循委托人指定目的的义务。这个目的被称为信托目的。信托目的直接制约了受托人的行为，影响着受托人的责任承担。

概括起来，农地承包经营权信托是指农地承包经营权人基于对特定的受托人的信任，将农地经营权委托给受托人，由受托人依据信托目的为受益人（多数为委托人）的利益进行管理或处分。

二、农地承包经营权“信托”的典型范例分析

近年来，多见于报端且为学者们所研究的典型的农地承包经营权信托模式，莫过于浙江绍兴与湖南浏阳地区的改革。两地虽然所处地理位置不同，经济条件不一，但在农地承包经营权流转的改革中选择引入信托方式，并在实践中取得一定的实绩。笔者从相关报道与手头掌握资料②，归纳出两地在引进信托流转中几点共同的做法：

1.设立县、镇、乡三级结构的土地信托服务机构。两地根据信托服务的理念，创造性地建立了县、镇、乡三级土地信托服务机构：村建立土地信托领导小组；镇级设立土地信托服务站；县级设立土地信托服务中心。地信托服务中心的基本职能主要包括：①土地流转前的土地使用权供求登记和信息。登记、汇集可流转土地的数量、区位、类别等情况，接受土地供求双方的咨询，多渠道、多形式向辖区内外及时土地储备和可开发土地资源的信息，推荐可开发项目；②土地流转中的中介协调和指导签证。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商并取得一致的基础上，落实契约关系，办理合同签证手续；③土地流转后的跟踪服务和纠纷调处。主动帮助土地经营者进行开发项目的可行性论证，在信贷、技术、物资等方面开展横向联系，并在法律和政策范围内协助调处土地经营中引起的纠纷，维护土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益［4］。

2.村经济合作社统一反租农户需要流转的土地，并与农户逐一签订土地使用权租赁（反租）合同。各试点村结合各村具体的土地情况，确定可用于流转的土地的数量、位置和涉及的农户，为了满足土地连片开发，对于个别无法流转的土地可以采用置换的方法，确保可用于流转的土地具有连片开发的规模效应。由村经济合作社统一反租农户的土地，因地制宜地制定反租款标准，与农户逐一签订规范的反租合同。

3.村经济合作社将反租整理后的土地“信托”给镇土地信托服务站。要求转让土地使用权的村经济合作社可递交《土地使用权委托流转申请书》，向镇土地信托服务站或直接向土地信托服务中心提出信托申请。镇土地信托服务站根据土地使用权委托流转的申请，核实查对后，在土地使用权（流转）储备库登记簿中进行登记。需要受让土地使用权的种养大户和工商业主，也需要以书面形式向土地信托服务中心提出信托申请。对于提出受让申请的种养大户和工商业主，镇土地信托站本着谨慎负责的原则，首先对种养大户的资信、资本和经营能力进行严格的审核后方确定其为合格的“受让人”。随后将该承包大户的相关资料登记在册，作为下一步配对的依据。

4.镇信托服务站对要求出让土地使用权的村和要求受让土地使用权的大户进行配对，协调双方进行直接谈判。协调一致后，村经济合作社与大户签订土地使用权承包（倒包）合同。镇土地信托站根据汇集的出让、受让信息及双方的委托要求，及时配对、牵线和协调，力求促成双方达成意向。双方在谈判达成一致后，镇信托站对促成流转的出让、受让双方，按照规范的要求，指导和帮助土地使用权流转合同的签订落实和其他有关手续的办理。

5.土地流转经营一年后，相关利益主体对土地经营收益进行分配。流转经营一年后，承包大户根据其与村经济合作社签订的土地使用权承包（倒包）合同的约定，每亩付给村经济合作社相应的承包款。村经济合作社在拿到承包款后再根据村集体与农户签订的土地使用权租赁（反租）合同中约定的标准付给农户。

农地承包经营权流转的改革在宣传报道中通常被称为“信托流转机制的创新”，然而仔细深入地研究会发现，其与我国信托法中所称的“信托”相去甚远。其中最主要的差别集中体现在信托受托人的角色中。受托人是信托关系人中最为重要的一方，在他身上集中体现了“受人之托，代人理财”的信托制度的本质，因此信托法对受托人的再造是极具特点的。

其一，受托人是信托财产的控制权人。尽管我国针对本国国情，没有盲目借鉴多数大陆法系国家“信托一旦成立，受托人享有信托财产所有权”的立法，但是立法者仍然认为受托人掌握信托财产的控制权。为了保证“代人理财”、专业理财的目的实现，赋予受托人对信托财产绝对的控制权，是信托应有之义。所谓控制，是指对信托财产的占有、支配与经营管理。其二，受托人以自己的名义，独立、自主地管理或处分信托财产。正是因为受托人享有对信托财产的绝对控制权，才使得信托财产虽然在法律上仍属于委托人的所有，但这种所有是“名义”上的，实质上要受到受托人的实质控制权的限制。受托人在为信托行为时，仅受到信托目的的限制，可以不受委托人或受益人的制约，也不需以他人的名义为信托行为。具体到实践中的信托创新的做法，我们会发现信托服务机构并不是信托中的受托人，也不是信托法律关系中的任何一方当事人。理由如下：

其一，从整个农地承包经营权“信托”流转的步骤来看，信托财产——农地承包经营权从来就没有处于“受托人”的控制中。当村经济合作社将农地承包经营权委托给“受托人”以后，“受托人”并没有实际地占有农地，也没有进行法律上支配行为，更没进行过相关的经营管理行为，他仅仅是进行了登记汇总，并把相关的委托信息对外公布。实际上，当寻找到愿意的承租人以后，最后决定要不要出租农地、出租多长时间等问题还是由委托人说了算。可以见得，“受托人”——土地信托服务中心根本没有控制农地承包经营权。

其二，“受托人”——土地信托服务中心在进行“信托”行为时，不是以自己的名义，而是需要借助委托人。土地信托服务中心在将出租信息与承租信息进行配对以后，经过从中协调撮合，最终促使双方签订租赁合同。在订立的租赁合同中，出租方是委托人村合作组织，承租方是种植大户或农业公司，看不到“受托人”法律地位。从中可以推断，“受托人”实际上并不是以自己的名义进行“信托”行为的，根本无法实现独立、自主地管理处分信托财产。

以上仅是分析了所谓“典型的农地承包经营权信托流转机制”中的一方关系人——受托人，事实上若深入研究会发现村合作经济组织作为委托人，也是存在很大问题的。限于篇幅有限，不再多述。实践中所称的农地承包经营权信托流转的典型范例，实则非信托也。

三、结论：农地承包经营权“信托”的典型范例实质为委托

篇3

发包方： (以下简称甲方)

承包方： (以下简称乙方)

经甲乙双方协商一致，特制定本合同，以明确双方的权利和义务，便于双方共同遵守。

一、承包经营土地的期限：

(一)甲方将 亩净种植面积土地承包给乙方依法进行生产经营活动。乙方承包的土地和土地范围内的水利设施的所有权属于甲方，乙方只有土地种植使用权和经营权，不得买卖、荒芜、不准转作他用。

二、土地承包期限：土地承包期限为 年，自 年 月 日 起至 月 月 日止。

三、承包土地经营的用途：种植棉花各种经济作物或粮食。

四、土地承包形式：

(一)年内生产资料费用全部自理，在上年 之前交清土地租金，其他一切费用全部自理。(包括自己新建任何设施费用自付，与甲方无关)

(二)上交指标方式：

年亩上交 元，年累计上交 元。

(三)房租：按房改办规定，每月没平方米 元，按建筑面积计算。每年11月付清。

(四)在签定承包土地合同时，乙方应每亩交 元押金，合同期满从租金中扣减，如违约押金不退。每年 月至 月冬灌水放完，否则棉花不准出售。

五、产品销售：一切产品自销。

六、水泵处理办法：水泵甲方购买，共同使用，乙方以后发生的所有费用按照亩数分摊。折旧每年每亩 元。

七、甲方的权利和义务

(一)甲方享有如下权利

1.依法发包国家所有由甲方管理使用的土地;

2.有权监督乙方依照土地承包合同约定的用途，合理利用和保护土地;

3.合同期内，甲方有权对弃耕、破坏性、掠夺性种植行为予以监督并制止;

4.对乙方未按期交纳租金或拖欠租金的，甲方有权收回土地，并依法追回应交费用;

5.有权安排乙方种植林带及道路维修工作，树苗由甲方一次性承担， 年内条田四周林带到位。

(二)甲方承担下列义务：

1.维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

2.尊重乙方的生产经营自主权，不得随意干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。但承包的土地每年必须种植，否则每年 。

3.在承包期内，甲方代收水资源费，如上级政策变动，按上级政政策执行。如水不够，乙方自己解决，与甲方无关。

八、乙方的权利和义务：

(一)乙方承包经营土地享有下列权利：

1.依法享有承包土地合同期内使用的权利;

2. 享有土地经营权、依法、自愿的权利。

(二)乙方承包经营土地承担下列义务：

1.维护承包土地的用途不能用于非农业建设;

2.依法保护和合理使用土地，确保土地永续利用。凡造成土地污染、沙化、盐碱化等损坏，并由此造成土地等级下降及其他损失的，由乙方承担责任;

3.承包义务：植树五年内成活率不低于 ，否则自行承担树苗款，五年内条田四周林带到位。

4.守法、信守合同，不损失周遍团场职工的利益，在计划生育、社会综合治理、安全生产等方面自觉遵守，违反乙方自负责任。

九、合同变更和终止：

(一)如遇国家政策调整，合同需要变更的，乙方依照国家政策和有关法律进行调整。任何一方不得擅自变更合同条款;

(二)合同期满，自动解除。

十、违约责任：

(一)甲方的违约责任：

如甲方擅自变更或解除合同的，应向乙方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。

(二)乙方的违约责任：

1.因乙方随意改变土地用途或者对承包经营的标物进行破坏或者掠夺性生产经营，或毁坏承包土地上的林木、水利设施，甲方有权要求乙方对造成的损失给予经济赔偿;

2.乙方如荒芜土地，甲方有权收回土地。乙方如擅自出租变卖或转让承包土地，不按时足额交纳租金，甲方可宣布买卖和租让的土地无效，有权解除合同收回土地，并由乙方承担违约责任;

3.乙方如拒不履行义务的，甲方有权收回承包的土地;

4.乙方擅自解除承包合同，应向甲方承担违约责任，并赔偿经济损失，赔偿金按每亩 元计算。

十一、解决争议的方法：

在执行本合同的过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，如协商不成，可由合同实际履行地人民法院裁决。

十二、本合同自双方签订之日起生效，合同如有未尽事宜，应由甲乙双方协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

十三、本合同与国家法律、法规和政策相抵触的，按照国家法律、法规和政策办理。

本合同一式三份，甲乙双方各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租赁承包经营合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

为了强化公司经营管理，理顺内部公司与股东的关系，保障本公司全体股东的合法权益，根据本公司章程，经董事会研究决定，公司实行租赁承包经营，即：将公司所属门市部租赁承包给股东个人经营，试行期一年。双方经协商自愿订立如下合同，望双方共同遵守。

一、甲方将所属门市部及附属设施(见附表)出租给乙方经营使用。

二、月租金 元。乙方必须在每季度第一个月十五日前缴清，若逾期一个月不交，甲方将采取终止合同，收回门市部，取消当年分红，并从股金中抵扣所欠承租费等措施。

三、承租期为一年：从 年 月 日起至 年 月 日止;如不愿续租者，将由甲方收回门市部，发放基本生活费，由甲方另行出租。

四、租赁经营期间，乙方应自觉遵守法律和政策，接受有关部门的监督、管理和检查。乙方自行负责缴纳各种税费。乙方必须接受甲方的行政管理和安排的任务，不得以任何理由拒不执行。

五、乙方在承租期内，对承租的门市部不能自行转租，需转租的必须经甲方同意。否则，甲方有权终止合同。

六、乙方自行负责所辖门市部内安全、卫生，若发生重大事故，乙方自行承担法律责任。

七、乙方若需对门市部进行装修改造，应先告知甲方知道，并不得影响主体建筑物和安全，否则责任自负。

八、在承租期满后，对甲方提供的门市部及附属设施，乙方必须按原值、原数交还，如有损失或损坏，按现行市场价赔偿。

九、在履行合同中，乙方若违背以上其中一条，甲方有权终止合同。

十、为了便于年度管理，若需续签下年度合同，双方务必在上一年度十二月三十日前完成合同的签订工作。

十一、本合同一式二份，以双方签字后生效，具有法律约束力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

租赁承包经营合同范文3出租方(商铺业主)： (以下简称甲方)

承租方(承租企业)： (以下简称乙方)

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方的商铺及其附属设施、备出租发包给乙方，由乙方按照商业规划的用途有范围进行承包经营或对外招商、招租、联营等事宜，达成协议如下：

第一条：商铺的基本情况

该商铺房屋位于北京市延庆县东外大街原中心市场旧址的金锣湾商业中心第______座______号商铺，该商铺建筑面积为____________平方米。甲方对该商铺房产享有所有权，该商铺房屋用途为商业营业用房。(注：商铺建筑面积按房管局实测的实际使用面积为标准)

第二条：租赁承包期限和租金承包费

租赁期限共计五年，起租日为金锣湾商业中心开业日(20xx年7月1日，即在商铺交付使用的两个月内)，双方约定年租金承包费按合同价款的8%计算，租金承包费额为 元/年(人民币大写： 元整)

第三条：租金承包费支付时间和支付办法

1、双方计算租金承包费的起租时间以金锣湾商业中心开业日，即20xx年7月1日，(商铺交付使用的两个月内)起算，商场提前开业，则以实际提前开业的时间为起租时间。

2、每年租金分两次支付，乙方每半年向甲方支付一次租金。首次租金承包费的支付时间，为直接从甲方首次交纳商铺购房款中扣除，以后每期租金交付时间为上期计租时间往后顺延六个月的对应日七日内支付(遇法定节假日则相应顺延);若无正当理由超过七日，则从第八日起，每逾期一日，乙方应按应付而未付的当期租金的万分之3向甲方支付滞纳金。

3、租金承包费应由乙方直接汇入甲方指定的银行帐户，该笔收入需要纳税的，由甲方自行承担申报纳税。

第四条：在租赁承包经营期内，乙方享有对该商铺拥有承包、转包、出租、转租、使用和收益的经济权利，包括但不限于：

1、将该商铺用于自主经营;

2、将该商铺用于对外招商，交由商业管理公司统一管理营运，开发商作为担保;

3、利用该商铺与他人进行合作经营;

4、将该商铺对外出租，并可允许承租方转租。

5、其他法律所不禁止的经营方式;

上述转承包经营期、出租租赁期、合作经营期未经甲方同意均不得超过本合同租赁期限，不得超过合同租赁承包期限，否则超出该期限部分无效。

第五条：租赁承包经营合同履行中双方的权利、义务

1、 合同期限内，甲方有权将该商铺转让、赠与、抵押，但甲方应提前三个月通知乙方，并确保该商铺的受让人、受赠人、抵押权人同时遵守本合同的所有条款，以及同意遵守乙方与第三人就该商铺所签订的所有合同(如租赁合同、合作协议、物业管理服务合同和业主临时公约等)。

2、 合同期限内，乙方或经乙方书面授权的第三人有权对该商铺进行装修、修缮、添加其他设备设施和隔断，更改商铺内部装修和设施等，无需征得甲方同意。在商铺到期还甲方时，乙方应将该商铺恢复原状(因自然损耗无法修复者除外)。

3、 合同期限内，如该商铺需要进行大型修缮需要动用物业维修基金的，乙方有权代表甲方该商铺所享份额对维修基金使用事宜进行投票和行使表决权。

4、 合同期限内，甲方同意将其所享有的一切与商铺物业管理有关的业主的权利和义务，一并委托给乙方行使。包括但不代表甲方办理该商铺及配套设备、设施的交接验收、交钥匙手续，签署商铺物业管理合同等事项。但乙方在行使该项权利时不得损害甲方的合法利益。

5、合同期限内，甲方不得以任何理由干涉乙方的租赁承包经营活动。否则，应构成严重违约，乙方有权解除本合同，并可要求甲方赔偿相当于六个月租金的违约金。

6、在该商铺正式移交退还给甲方前，乙方应结清使用该商铺所欠的物业管理费、水电费、通讯费等应由乙方或第三人承担的相关费用。

第六条：本合同未尽事项，由双方另行签订补充协议，该补充协议与本合同同样具有合同法律效力。

第七条：本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方均可向延庆县人民法院起诉。

第八条：本合同一式二份，双方各执二份，自双方签字盖章之日起生效。

篇4

首先，将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判，我们首先应当明确的是:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式，它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约安排。管理合同的这种模式，最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入，从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来，管理合同与管理合同文本是有区别的，后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。

其次，就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中，很多条款的表达方式及语气异于国内合同，如果我们只关注了合同文本，忽略了这种契约制度本身的实质性含义，在谈判中，就会出现就文字而文字，就条款而条款的谈判方式，甚至纠缠于合同语气上，并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同，且偏向于争夺管理权限的条款。

这些不但无助于业主获得合同利益，也与管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式，决定了在管理合同的风险安排上，业主与管理公司的合同诉求不尽相同，但在酒店经营目标和经营成本的控制方面，业主与管理公司的诉求基本上是一致的，因此，业主作为酒店资产的所有权人，从资产运营的安全与效率方面，获取管理合同的合同利益，不但符合业主的最大利益，也符合管理合同的契约模式，为管理公司所普遍接受。

其实，当业主获得一块土地资产时，管理合同对于业主，其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以，我们确立了业主从资产运营的安全和效率角度，去关注管理合同中的一些关键条款，在管理合同的契约特点中，去构筑并合理表达业主的合同诉求，比我们单纯地去计较文字要重要得多。

结合过往经验，业主需注意这样的一些条款安排建议:管理公司的绵约相对人(业主)酒店资产(含土地)的合法所有权人。在过往的谈判中，关于谁作为管理合同中管理公司的缔约相对人，有多种不同的理解。事实上，需要明确的一点是，管理公司锁定的缔约对象，只是酒店物业资产含土地的合法所有权人，这会涉及到酒店管理权的委托来源的合法性和正当性。因此，这样的一些条款，是需要业主正确理解的:

(1)管理合同会强调业主在签约时以及在合同期内，对土地及酒店物业资产所有权的承诺(约定的业主转让，所产生的物权流转除外)，并且，如果酒店在签约时处于未建或在建状态，管理公司还会关注整个酒店物业的建设投资是否有一个合理满意的融资方案。基于此，管理合同所需要业主自行承担的费用就有:持有物业相关的税赋、为物业资产购买财产类保险、预提设施设备准备金、各项资本性支出等等，而这些附随产生的各项税费，在管理合同的框架中，是不进入经营性支出的，这也是管理合同这种契约模式的特点之一。

(2)业主出让自己的股份或实际控制权，以及业主出让酒店物业资产所受到的合理限制。这里所涉及到的关键问题是，与管理公司产生合同关系的相对人发生变化，导致管理公司对未来的管理权稳定产生顾虑。因此，需要在管理合同中加以约定，业主在考量这些条款时，应当对未来的公司发展战略有一个预期，同时，着重审核管理合同中对业主转让条款的条件，是否与这样的预期相抵触，并在管理合同中叙明。

酒店品牌的甄选影响投资规模的重要因素拟投资酒店的区域市场，在管理合同期限内，是否可以支撑一个拟选品牌的酒店，这永远是需要业主首先解决的问题。国际性的酒店管理集团，其核心商业诉求在于:酒店产品的市场份额最大化所带来丰厚的管理酬金，从而实现连锁品牌的价值和集团利益的提升，因此，品牌和系统标准，是这些管理公司得以生存的核心价值，这在管理合同谈判中会涉及到这样的条款:

(1)业主会被要求对“品牌标准”(也称“系统标准”)的遵守义务。基于此，“技术服务协助服务协议”，这是国外管理公司通常需要业主强制性购买的技术协助服务，其目的在于敦促业主遵守品牌标准。这里面业主要考虑的重大因素有:①“品牌/系统标准”，与业主建造成本密切相关联，它们与业主投资成本的预算要匹配。②技术协助服务所遵循的“品牌/系统标准”需要稳定和持续，避免业主投资与该等标准不一致导致的重置损失。③技术协助服务的重要节点的确立，技术服务团队的服务方式，要满足业主所聘请的各设计师、建筑师、装修师、景观师等等的要求。

转贴于

(2)设施设备准备剑通常称为“FF&E)的提取与使用。在一定程度上，FF&E的提取和使用，也是为“品牌/系统标准”的维护而服务的，需要充分地了解这个条款，这就是我们在获得了品牌给物业带来溢价的同时，需要考量的物业标准的维持成本问题。

业主的控制是风险而不是管理权

管理合同时间跨度长，一般是在15到25年之间，个别高端奢侈品牌的管理期限会在30年左右。管理合同尽管法律关系复杂，但主合同以酒店经营管理权的全部委托为主要法律关系。所以，巨额的酒店资产长期交由管理公司，作为资产的所有权人，业主的顾虑和担忧是理所当然的。有些业主认为:通过更加深入和广泛地去控制酒店管理(比如审核各项制度和开支等等)，来实现对酒店的控制，我们认为，这样的观点值得商榷，事实上，业主作为资产所有权人，而不是酒店管理者，在管理合同中去考虑这样的制度才是合适的。

(1)协助国际品牌酒店的本土化，协调酒店在当地建立良好的公共关系，业主应当根据自身的要求，考虑业主代表的派出方式业主代表的派驻制度有两个因素是需要考虑的:一是任职的专业资格，二是权利边界的划分;

(2)尽管有业主代表，建立管理公司与业主间的惯常联席沟通机制和临时联席的沟通机制;

(3)协商认可管理公司的业务计划，约定业务计划的内容和提交时间，并适时引入专家仲裁机制;(引资金支付的合理监管制度，这个制度度在管理合同中的设计，是否涉及到控制管理权，业主的立意是重要的，对于酒店资金的支付，项目和种类相当繁杂，因此，我们赞成的是一种合理的监管体制，而不是去束缚管理公司经营酒店，更不是为日常的经营管理去设置不必要的障碍。

经营业绩评价体制利益的期待

显然，任何一个业主均不希望酒店业绩长期亏损，这是业主谋求订立管理合同以获得国际管理集团先进的管理理念和技术，以及集团服务的本意和目的，然而，任何一个管理公司均不会也不可能向业主承诺酒店业绩的回报，因为，酒店业绩并不取决于管理公司，而是取决于未来的市场，而这个市场又是敏感而脆弱的。怎样在管理合同里面去充分解决业主的关切，同时，又可以让管理公司无需去承担本不是自己责任的义务呢，

问题的焦点不在“业绩不好，谁承担责任上”，而是，合同退出合理终止机制。有两个内容需要业主在管理合同中去关注:

篇5

建筑企业合同管理是行业管理中的一种重要方法，是经济手段法律化的形式之一。建筑企业合同管理，对于企业改善经营管理，实行经济承包有着广泛普遍的适用意义，建筑经济合同制的实行也已经成为充分体现建筑企业经营责任的最好形式。因此，实行合同管理是整个建筑企业全部生产经营管理的核心与关键所在。

一、建筑企业合同管理的必要性

一般企业，由于生产经营的需要，企业与企业之间通常都订立一些经济合同，但多是根据不同情况，有选择地按照特定标准签订的一定范围内的产供销类合同。此类合同执行后的结果，虽然也会带来相应的经济效益和经营影响，但毕竟只是其生产经营活动中局部的、个别的经济关系，它不可能全面地反映整个企业生产计划和各项经济技术指标的执行情况。至于某些工业企业实行的承包经营责任制，虽也具有合同的形式和内容，但目的在于确定国家与企业相关的责、权、利关系，是一种使企业做到自主经营、自负盈亏的经营管理制度。因此，生产业务中对外订立的横向经济合同和承包经营责任制与建筑合同三种合同的主体和形式都是各自独立的，并没有必然的联系或相互的权利义务关系。

建筑企业全部的生产经营活动，都必须根据工程承包合同来进行。没有建筑合同，就无法实施与监管后续的生产活动，而合同一经签订，企业所有的生产计划和各项经济技术指标都随之纳入承包合同的规范之中。建筑企业实行的总包、分包、内部承包等，也正是按照其与建设方签订的工程承包合同所承担的权利义务和经济责任来确定划分的，其内、外合同的关系不但一脉相承而且标的、权责也高度一致。也就是说，所有内部承包的具体内容，就是企业对外承包合同所含各项指标的分解与落实。这就使建筑企业的合同管理从形式、内容和管理范围都不同于其他企业，而是一个格局完整的、自成系统的管理方式。

从实际操作结果分析，有些工程公司和建筑安装公司正是缺乏对建筑合同管理的深刻认识，忽略了建筑合同管理的监督和落实，从而在激烈的市场竞争中逐步丧失了原有的市场份额而陷入经营困境，步履艰难。

二、目前建筑企业合同管理中存在的问题

1、建筑市场不规范

①业主凭借优势地位使承包商接受苛刻的合同条件，不能严格履行合同。日益激烈的市场竞争使建筑市场向买方倾斜，在签订合同的过程中，承包商被迫接受业主提出的苛刻的合同条件。如业主盲目压价、制定不平等的合同条款，或要求承包商垫资承包等；在合同实施中业主不履行合同条款，业主违约，拖欠工程款。由于业主的资信存在问题，建设资金缺乏或违规工程的存在，使后续资金不能到位。许多承包商经常不敢要求业主严格履行合同义务，甚至不敢向业主提出合理的索赔要求。

②承包商对业主采取违法手段承包工程，产生不合格工程。有些承包商不采取投标方式，而是采取行贿方式获得承包工程。在投标报价过程中，有意哄抬承包价格。有的承包商不合理履约，偷工减料，造成工期拖延，工程质量不合格。还有些承包商任意肢解工程， 擅自分包工程或假借分包的名义， 倒手转包工程， 从中牟利。这些都给业主带来损失，给工程造成隐患。

2、建设工程合同体系不完备

由于我国目前的建设工程合同文本不能满足各种工程类型的需要。同时， 合同的定价方式主要为总价合同，不适应建设工程的多样性。施工合同所依照的是否为有效的法律法规，合同主体是否合格；当事人意思表述是否真实；合同内容和形式是否合法等问题，通常会影响合同的效力，或未能针对性地拟订解决建设工程价款的结算、工程的保险、工程款的拨付、合同解除等具体情况的条款，或光是列入《招标投标法》、《建筑法》等原则性条规，到时候合同当事人发生争议，陷入于法无据的尴尬和风险。

3、建筑企业法制观念淡薄，合同法律意识不强

①合同意识普遍缺乏，不重视合同管理。企业在签订合同后，就将其束高阁， 不去认真研究合同条款和内容，直到发生争执和索赔，才将合同找出来。如在《施工合同文本》的推行中， 许多建筑企业并未按照合同示范文本签订施工合同， 阴阳合同现象屡禁不止。对于同一个工程项目，有两份合同，即“私下合同”、“正规合同”。“正规合同” 按照《施工合同文本》起草，形式正规，内容合法，但双方当事人并不真正去履行， 它仅用于应付管理部门的审查。而“私下合同” 则是双方主要负责人出自私利而另行订立的。它在形式上很不完备，实际上属于违法的不平等合同，给依法履约埋下先天隐患。

②合同管理不规范。一方面大多数建筑施工企业尚未制订出一套科学合理的合同管理工作程序，合理缺乏严格的规章制度，合同文档管理混乱；另一方面大多数建筑企业的合同管理未达到专业化管理的程度。

③索赔管理工作没有得到应有的重视。受建筑市场各种主体本身和客观条件的阻碍，导致了索赔工作存在一系列问题：施工企业不懂索赔、不敢索赔、不会索赔；建设单位不准索赔。

④对合同管理人员要求不严，培训力度不够，造成合同管理人员法律观念不强，合同管理知识缺乏。企业的印鉴、介绍信和空白合同等时常被人借用、盗用。

三、加强建筑施工企业合同管理的措施

1、首先建立合同实施的保证体系

①在施工项目中设有专职的合同管理人员，使现场的合同管理专职化。

②在合同总分析和合同详细分析的基础上，将合同总体目标分解到合同实施的具体问题和具体工程活动上。

③组织项目小组成员和各工程小组负责人学习合同文件和合同分析文件，对合同的主要内容做出解释和说明，使大家对合同概况、主要精神、合同总目标有较为深刻的理解，树立全局观念，避免施工中的违法行为。

④将合同事件责任分解落实到人，并做出问题的说明完不成责任的影响和法律后果。

⑤建立有效方便的文档系统，使合同的监督、跟踪和诊断工作正常进行，有利于及时正确地决策，而且在发生纠纷时能及时地提供有力的证据。

⑥建立报告和行文制度，工程中合同有关各方的沟通都应以书面形式作为最终的依据并形成制度，这样才能保证各工程活动有根有据。

2、及时做好合同跟踪

①对合同文件和各种工程文件资料进行分析整理，或通过对施工现场的直接了解得到反应工程实施状况的信息。②分析工程实施状况与合同、合同分析文件等的差异和差异程度。如未完成合同责任、工期拖延、成本超支、质量不合要求等。③分析工程中存在的问题，评价合同履行情况，提出分析报告。

3、根据合同分析结果，实施有效的合同监督

①现场中对各工程小组、项目小组或分包单位工作的监督，给它们以合同方面的帮助，如落实计划、提供工作保证、协调他们之间的关系，对出现的问题进行合同方面的解释。

②对建设单位及监理单位进行合同监督，协调与他们的关系，如督促他们完成合同职责，检查对方合同责任情况，追究其违约责任，进行合同索赔与反索赔，处理合同纠纷。

③参与各种检查验收，并提出相应的报告。

④对各种来往信件、请示、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同变更文件等做合同方面的审查和控制，并记录在案及时预防行为的法律后果，弥补自己工作中的漏洞，而且有利于寻找对方工作中的漏洞，及时提出索赔要求。

⑤经常性地解释合同，对工程中出现的特殊问题进行合同扩展分析。

⑥收集、整理、保存各种工程资料

3、进行有效的合同诊断

①逐条分析各个问题产生差异的原因及内部和外部的各种影响因素。

②分析各种影响因素达到影响程度的大小。

③分别确定各个影响因素由谁引起，按合同规定应由谁承担责任以及承担责任的大小。

④对这些问题和差异采取什么样的解决措施。如责任方增加生产要素投入，采取新的技术方案，提出索赔要求，修改计划或修订合同。

4、加强建设领域的立法和执法

①完善建设领域的立法，建立和完善各种配套法规。国家应对建设项目合同的管理通过严格的法律和法规来规范， 明确立法、 执法与行政管理之间的关系， 抑制建筑市场中的无序竞争。目前我国已经颁布了《合同法》、《建筑法》、《保险法》、《担保法》、《仲裁法》等法律，由于我国的法律比较原则，不便于实施，建议制定详细的实施细则和实施办法。

②加强执法。由于我国法律基础薄弱，执法机制不健全，法治意识和合同观念有待进一步加强。同时，不适当的行政干预也严重影响正常的经济活动，给我国建筑合同制度的实施带来很大困难，不利于我国合同管理与国际惯例接轨。建设工程合同管理的严格执行是以完善有效的法律法规为前提的，而工程建设中的参与者众多，各种关系比较复杂，只有建立起规范健全的法律体系才能保证工程项目按合同顺利实施。

四、结束语

总之，合同管理是个系统工程，是企业管理的重要内容。合同管理应贯穿于从投标到工程竣工的全过程，既有利于合同目标的实现，又使技术和经济相结合，产生良好的经济效益。

篇6

2010年2月8日上午9点多钟，农历腊月二十六，在江苏省海安县一家企业打工的冯家平接到电话，说她的丈夫驾车途中出了意外。

原来，2月8日凌晨1点左右，冯家平的丈夫王金喜驾驶出租车从海安县城送客到邻县泰兴市，行驶到泰兴市古溪镇境内时不幸坠入河中，与车中的两名乘客同时溺水而亡。

冯家平含泪处理了丈夫的后事。然而一天早上，忽然一群人气冲冲地找到她，要求她赔偿40万元。来人是当初坐她丈夫的出租车溺水而亡的一位乘客的亲属。

丈夫去世后，她上有84岁的公公和77岁的婆婆需要赡养，下有刚入大学的女儿需要抚养，全家的月收入全靠她打工挣来的1200多元钱工资，哪里还能拿得出钱来赔偿?

死亡乘客家属于是将冯家平及其女儿、公公、婆婆4人和丈夫生前所在的出租车公司告上了海安县人民法院，索赔41万余元。

法庭开庭时，出租车公司辩称，王金喜所开的出租车系于2009年5月9日从吕秀手中转租而来的，公司只与吕秀签订了《出租车全额租赁承包经营合同》，约定吕秀通过支付车辆全额租金的方法取得公司出租车辆使用权，公司每月向吕秀收取280元管理费。这份合同是经济合同而不是劳动合同，表明出租车公司与吕秀之间是租赁合同关系。吕秀在其承包期间转让了出租车使用权，每月向王金喜收取4000元租金，王金喜与吕秀之间形成了转租合同关系，王金喜不受雇于出租车公司，其与出租车公司之间不构成劳动关系，因此出租车公司不应承担赔偿责任。

出租车公司的抗辩理由得到了海安县人民法院的支持，法院一审判决冯家平及其女儿、公公、婆婆4人继承王金喜遗产范围内赔偿原告各种损失41万余元。出租车司机与公司没有劳动关系?

一审宣判令冯家平大吃一惊：丈夫开的车明明挂有出租车公司标识，为何最后出了问题，出租车公司却把责任撇得干干净净?一审判决问题到底出在哪儿，仅有初中文化的她并不了解。朋友告诉她，“王金喜在送客途中如果不是故意坠河溺水而亡，那么依照工伤保险条例的相关规定，应属因工死亡。你不但不需要赔钱，而且还应该领到一笔工亡补助金。”

丈夫不可能故意坠河，王家平认为领到这笔工亡补助金是板上钉钉的事。然而，海安县人力资源和社会保障局接到她的工伤申请后，要她提供王金喜与出租车公司所签的劳动合同，因为依据《工伤保险条例》和《工伤认定办法》规定，在认定工伤过程中，受伤害的职工必须向工伤认定机构出具证据证明自己与用人单位存在劳动关系或事实劳动关系。如果职工认为自己所受伤害为工伤，而又不能举出证据证明时，就要通过劳动争议的途径先来解决与用人单位之间是否存在劳动关系的问题。

2010年6月30日，海安县劳动人事争议仲裁委员会作出裁决，确认王金喜与出租车公司之间不存在劳动关系。

冯家平转而找到吕秀，提出，既然与公司没有劳动关系，那王金喜受雇于吕秀，应该形成雇佣关系吧。

吕秀辩称，她与王金喜之间不是雇佣关系，而是转租赁关系。王金喜每月向她缴纳固定营运收入，余额归他自己，“他的工资并不是我来发”；在客运期间，车辆损坏由王金喜自行维修并承担费用，油费也是他承担，而在雇佣关系中，雇员是不需要承担经营成本的。海安县法院的法官也认为吕秀与王金喜之间不存在雇佣关系。

难道出租车公司领个执照，就可以坐在家里每月收取上千元“份子钱”，却不承担任何责任，世上哪有这种美差?冯家平认为法院的这份判决不公平，准备向南通市中级人民法院提起上诉。

许多人劝她，在海安县乃至于整个南通市，出租车公司与出租车司机之间没有劳动关系是行业惯例，你这个官司即使打到南通市中院，还不是外甥打灯笼——照旧!

此时的她已经一贫如洗。女儿在南京上大学已经几个月没有生活费了，她将家里的400斤稻子卖了凑了280元钱，刚给女儿寄去。

为了筹钱，冯家平卖掉了家里剩下的口粮，义无反顾地向南通市中院提起上诉。

二审开庭前，冯家平找到了在南通市有一定知名度的江苏洲际英杰律师事务所咨询，杨海燕、谢庆斌两位律师听了她的遭遇后，决定无偿向她提供法律援助。两位律师看了她提供的材料后告诉她，王金喜取得二驾资格，一定有汽车驾驶员服务卡，因为依照《南通市出租汽车驾驶员服务卡管理规定(试行)》，凡在南通市驾驶出租汽车必须持有服务卡，无卡不得上岗。

冯家平在律师的帮助下，到管理出租车行业的市客管处查找丈夫生前的汽车驾驶员服务卡。在一大堆材料中，她终于找到了那张小小的卡片，原来，出租车公司在丈夫与吕秀签订协议前的2009年4月14日，专门为王金喜办理了汽车驾驶员服务卡。这充分说明出租车公司对丈夫的二驾身份是认可的。

誓将官司打到底

不久后，南通市中级人民法院二审开庭审理这起要求确认劳动关系的上诉案件。

庭上，出租车公司再次申辩与王金喜之间不存在劳动关系。

冯家平的律师拿出出租车公司帮王金喜办理的汽车驾驶员服务卡说，如果没有劳动关系，出租车公司为什么要帮王金喜办理服务卡?这表明出租车公司对王金喜的公司二驾的身份是明知的，也是同意的。如果出租车公司不为王金喜办理服务卡，丈夫也不会作为二驾上岗服务，也就没有后来的驾车坠河溺水而亡一说。

出租车公司辩称，出租车只是一种劳动的工具，出租车公司以出租劳动工具获取利益，驾驶员通过支付租金来取得劳动工具使用经营权，这是一种经营模式，而不是劳动关系。王金喜所开出租车公司虽然带有公司标识，但王金喜经营不受公司约束，具有自主决定劳动时间、劳动地点的权利。而劳动关系的前提是，劳动者必须遵守公司规定的作息时间和指定的劳动地点。

冯家对说，表面上看丈夫开出租车时间、地点不受出租车公司控制，而实际上出租车公司有只无形的手无时无刻不在管理着出租车司机。出租车公司不管刮风下雨，也不管天冷天热，每月收取4000元“份子钱”雷打不动，这就迫使像丈夫这样的司机每天没日没夜地先挣完份子钱，再挣够汽油费，最后才挣自己的那一块收入。如果不是这样，哪有人临近年关深更半夜寒风凛冽仍在外出车的?

冯家平和她律师的当庭辩驳得到了二审法院的支持。

2011年5月11日，南通市中院终审撤销了海安县法院的一审判决，判决王金喜与出租车公司存在劳动关系。

由于南通市中院判决王金喜与出租车公司存在劳动关系，那么王金喜开出租车的行为就是职务行为，其驾驶出租车发生交通事故所造成的乘客伤亡损失就应当由出租车公司承担赔偿责任。于是，南通市中级人民法院对海安县人民法院的一审判决作出改判，认定乘客的损失由出租车公司承担。

南通市中级人民法院终审判决后，应冯家平的申请，海安县人力资源和社会保障局认定王金喜受到的事故伤害为工伤。2012年2月10日，海安县劳动人事争议仲裁委裁定出租车公司支付冯家平及其女儿、公公、婆婆4人丧葬补助金、一次性工亡补助金近38万元，并每月向冯家平的公公、婆婆各支付供养亲属抚慰金178.5元。

终审判决后，出租车公司不服，向江苏省高级人民法院申请再审。2012年5月21日，江苏省高级人民法院作出民事裁定，认为南通市中院的判决并无不当，驳回再审申请。

用经济合同规避劳动合同行不通

篇7

变革承包权的行为性质

承包者在承包班线时，一般都会与客运企业签订承包合同。尽管这种承包合同是企业内部合同，但双方都要受承包合同的约束。以实践来看，客运企业收回班线承包权，一般有两种情况：一种是对承包期满的班线进行收回，另一种是对还处于承包期中的班线进行收回。对于前者，承包人一般不会有什么异议，而可能产生的问题是承包车辆如何处置。对于后者，从法律上讲，是一种解除合同的行为。如果双方在承包合同中约定了解除条款，则应按条款执行；如果双方不能达成一致意见，那么客运企业收回班线承包权则是一种单方行为。

根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。”

如果具备上述情形，尽管与承包者没有就合同解除达成一致，客运企业仍有权解除合同。客运企业解除合同，应当通知承包者，合同自通知送达对方时解除。

如果不具备上述情形，客运企业解除合同则是一种违约行为，要承担违约责任，并要赔偿承包者的损失。

上级文件并非不可抗力

有的客运企业可能会提出，收回班线承包权并不是企业的自觉行为，而是应运管部门对班线经营方式的要求而做出的，当属不可抗力。因此，客运企业有权单方解除合同，收回班线承包权。

在实践中，确实也存在这种情况。运管部门出于宏观调控和市场管理的需要，会对一些班线的经营方式作出一些引导，如鼓励实行公司化经营，公司化经营的车辆在班线招标上享有一些政策上的倾斜。但如果以此认定其为不可抗力，似有些牵强。根据《民法通则》和《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况。不可抗力一般有两种情况：一种是自然因素引起的，如地震、台风、洪水等；另一种是社会因素引起的，如罢工、暴乱以及国家法律、法规出台等。运管部门对班线经营方式的要求，只能算是一种管理政策上的引导，它与不可抗力的法涵有着明显的区别。

约定折旧要公平

不管是合同期满收回班线承包权，还是承包期内收回班线承包权，都要面对一个承包车辆如何处置的问题。特别是当承包者选择将车辆转让给客运企业时，双方对车辆转让的价格可能有较大争议。对此，有的客运企业与承包者签订合同时，对承包者购入的车辆进行了折旧约定，第一年折旧多少，第二年折旧多少，而且大多是加速折旧的做法。

从合同的角度看，这种做法并无不当。但是，如果客运企业以此确定终止合同或解除合同时车辆的转让价格，还存在以下问题：第一，车辆折旧后的余值并不等于车辆的转让价格。第二，折旧条款是以客运企业提供格式合同为前提的，没有考虑车辆档次的高低、运行的班线、行驶的路面、行驶的里程以及是否发生特损等因素。一年下来，不同线路、不同车型的车辆都是相同的折旧率。如果这种折旧仅仅在形式上为满足企业财务统计的需要也就罢了，但其结果是确定客运企业收回班线权后车辆转让的价格，那就显失公平了。况且车辆是承包者出资购买的，承包者对车辆的价值如何处置、以什么价格处置，是承包者自己的事，客运企业如果强行以折旧余值作为车辆转让价格，确实有违公平。

客运企业的理性选择

客运企业收回班线承包权不仅关系到合同双方的切身利益，也关系到企业稳定和运输市场的稳定。因此，公平、合理、合法地处理好双方的利益，是客运企业的理性选择。

――承包合同期限不宜签订过长，特别是一些热线或打算实行公司化经营的班线，更应控制合同期限，以为变革班线承包权做好预期准备。

篇8

转让方(甲方)：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

受让方(甲方)：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目(简称项目)转让达成致意见，特签定本合同。

第一条：房地产项目概况

1.1 项目名称：，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至，北至 。(详见附件一，规划拴桩红线图);本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等(详见附件二)。

1.2项目使用性质： (住宅、商业)

1.3项目规划条件：

(1)占地面积： 平方米;

(2)规则容积率 ;

(3)限高：

(4)总建筑面积：平方米;

(5)地上面积： 平方米;

(6)地下面积： 平方米;

1.4规划指标：

1.5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。

1.6其他情况。

第二条 项目开发建设现状

由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容(详见附件三)。

第三条 项目法律手续

3.1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ;甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为;国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年;

3.2该项目的拆迁许可证号为 ;

3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ;

3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ;

3.5该项目的建设工程开工许可证号为 ;

3.6该项目的固定资产投资计划立项批准文为;

3.7该项目的商品房预售许可证号为 ;外销许可证号为;

3.8 《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》

3.9 ;等。

第四条 法律手续的转移

4.1 项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件(包括交清土地出让金的凭证)在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。

4.2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按( )处理：

4.2.1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担;若补办不成功时，甲乙双方按4.2.2处理;

4.2.2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的 %予以赔偿;

4.2.3 。4.3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续 而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：

4.3.1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付费用的 % 赔偿甲方的损失。

第五条 项目转让费及其支付

5.1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。

5.2付款方式：转账或以转账支票支付。

5.3 付款期限：

乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。

第五条 项目转让的间接费用

5.1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。

5.2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用(本合同其他条款特别约定的除外)全部由乙方承担。

第六条 项目转让后办理法律手续义务

乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。

第六条 甲方关于项目工程建设的责任

6.1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程(依实际情况约定,如6.1.1)：

6.1.1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用;

6.1.2 ;

6.1.3 等。

第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。(依实际情况约定)

7.1 ;

7.2 ;

7.3 。

第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理

8.1 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。

8.2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下(内容详见附件四) (依实际情况约定)

8.2.1《建设工程承包合同》;

8.2.2 《工程监理合同》;

8.2.3《商品房预售合同》，共 份 ;

8.2.4 。

8.3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。

8.3.1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。

8.3.2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。

8.4 上述8.3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。

第九条 甲方责任

9.1 甲方保证其有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件;

9.2 甲方保证项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形。

9.3 甲方保证项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保证项目转让时不存在有其他行使《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先受偿权的情形;

9.5 甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况;

9.6 甲方应按本合同第4.1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件，并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续;

9.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将甲方在与乙方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。

9.8 甲方应按本合同约定履行其他义务.

第十条 乙方责任

10.1 乙方保证有资格受让项目，并有能力继续开发建设本合同项目;

10.2 乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付项目转让费;

10.3 乙方应积极协助甲方处理项目转让前所签订的合同事宜;

10.4 乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同。

10.5 乙方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将乙方在与甲方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取甲方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。

10.6 甲方应按本合同约定履行其他义务。

第十一条 违约责任

11.1 甲方违约责任

11.1.1甲方若没有资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.2 甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条9.1款至9.5款的义务(有一款即可)时，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的 %向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.3 甲方没有11.1.2的根本违约情况下，而未按本合同第九条9.6至9.8款履行其义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。

11.2 乙方违约责任

11.2.1 乙方若没有法定资质受让项目而甲方不知晓或不可能知晓，而致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若甲方实际损失超过此赔偿额时，超过部分乙方应据实赔偿;

11.2.2 乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费用的万分之 支付违约金。若逾期 超过30日，甲方有权解除合同，罚没定金。同时，乙方再按已付项目转让费的%向甲方赔偿。若甲方实际损失超过此两项赔偿费用时，超过部分乙方仍须据实赔偿。

11.2.3 未履行本合同约定的其他义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。

第十二条 不可抗力

不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括因国家政策的变动、城市规划的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按条件履行时，应书面通知对方，并在15日内提供事故详情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延迟履行的理由的有并效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的有权权力机关或公证机构出具。按其对履行需要影响的程度，由双方协商解决是否需要或部分免除履行需要的责任或延期履行的协议。

第十三条 法律适用

本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，适用中华人民共和国的法律。

第十四条 争议的解决

因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不能解决，双方同意按以下第 方式解决。

(一)向项目所在地人民法院起诉

(二)向 仲裁委员会申请仲裁。

第十五条 合同文字

本协议文本用中方写成。本协议正本三份，甲乙双方各持一份，另一份由甲乙双方共同报 房地产管理部门备案。

第十六条 合同生效及其它

本合同自甲方双方签字、盖章后，经政府审批机关批准后生效。

本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议具有本合同同等法律效力。

第十七条 合同附件

附件包括与本合同相关的协议，附图、附表、交接手续等，是本合同不可分割的组成部分。

附件(一)

附件(二)

附件(三)

附件(四)

附件(五)

附件(六)

甲方：

住所：开户行：

账号：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托人：

电话：

传真：

开户行：

账号：

法定代表人：

委托人：

电话：

传真：

年月日

房地产开发项目经营权转让合同纠纷案例分析：

原告广东xx建设总公司(以下简称广东xx)诉被告广东某某投资发展有限公司(以下简称某某公司)、被告xx房地产开发项目经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，被告某某公司提起反诉，本院决定合并本案审理。因广州xx建设开发有限公司(以下简称广州xx)与本案处理结果有法律上的利害关系，本院通知广州xx作为第三人参加诉讼。本院于20xx年11月20 日、20xx年7月21日和7月29日、20xx年2月25日、20xx年7月19日、8月17日公开开庭进行审理，刘殿葵和叶常发代表广东xx和广州xx、杨文庭代表广东某某和xx、于庆林代表xx及xx本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告广东xx建设总公司诉称：1995年广东xx与xx签订了《承包经营合同》，约定由xx承包经营广东xx的工程开发九处，承包期为3年(1995年1月1日-1997年12月31日)，第一年管理费为20万元、第二年30万元、第三年40万元;承包费按工程造价的2%-4%收取，其中房地产开发项目按70元/㎡收取。到1999年2月12日，鉴于承包期早已届满，xx还没有上缴过管理费和承包费，但仍然使用着广东xx工程开发九处的印章，广东xx便与某某公司签订了编号为“内99003”的《承包经营合同》，约定由某某公司续包广东xx工程开发九处，期限为5年(1998年1月1日-20xx年12月31日)，并约定“原九处的所有债权、债务及权益由乙方(某某公司)承担及享有。但对xx所欠承包费管理费的缴付没有新的约定。由于某某公司和xx都没有交纳承包费、管理费，20xx年2月28日，广东xx与某某公司和xx再次签订“外00009号”《合作开发、承包施工经营合同书》，约定某某公司在20xx年9月底以前付清自1995年承包以来的承包费(管理费、开发利润)，全部管理费、开发利润2189万元(含xx所欠承包费等)。某某公司和xx此后仍没有依约上缴承包费、管理费，广东xx经不断追讨，xx在20xx年5月18日签署书面意见，以数额不符为由继续拒绝付款。某某公司是续包人，它签约承认了全部欠费，应当清偿本案全部债务;xx是原承包人，他的债务没有被免除，他与某某公司是并列的债务主体，构成并存的债务承担，故请求判令：1、某某公司即时偿付承包费(管理费及开发利润)2189万元及至清偿之日止的利息(合同期内的利息按约定计算，逾期利息按中国人民银行同期逾期利率计算);2、xx对上述债务承担连带清偿责任。

本诉原告广东xx对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

一、1995年的《承包经营合同》;

二、1999年2月12日的《承包经营合同》;

三、20xx年2月28日的《合作开发、承包施工经营合同书》;

四、20xx年5月18日xx签署书面意见的款项往来说明;

五、利息清单，根据证据三中约定的款项和付款期限，按照中国人民银行逾期贷款利率分阶段计算;

六、法院生效民事判决书，证明广东xx承担“xx花园”征地补偿款、开发贷款和业主赔偿的事实。

本诉被告广东某某投资发展有限公司答辩并提出反诉称：1994年12月13日，广东xx与广州市标准件工业公司签订《合作开发房地产协议书》，由于广东xx无法履行《协议书》约定，又于1997年5月7日与广州市标准件工业公司签订《关于原广标一厂厂区<合作开发房地产协议书>的补充协议书》。在此期间因广东xx无资金投入开发，于是力邀某某公司带资投入开发，并承诺由某某公司承包其工程九处，并以工程九处名义再与广东xx签订工程承包经营合同。合同签订后，某某公司投入巨额资金，全力以赴投入xx花园项目工程建设。在xx花园项目建设过程中，广东xx长期占用xx花园项目巨额资金，致使xx花园项目无法正常运作，拖欠某某公司工程款和带资垫资付款达33627949.21元。特别是在xx花园项目第二期高层建筑封顶的关键时刻，广东xx擅自将xx花园项目在建工程抵押，向广州市新风农村信用合作社贷款1900万元，实际贷款额2700万元，挪作他用。当时xx花园项目正值封顶的关键时刻，若资金被挪用，即可成为“烂尾楼”。由于广东xx挪用xx花园项目工程资金，造成xx花园项目不能及时交楼，逾期交楼长达五个月之久，产生巨额违约金。某某公司为完成工程，由此而拖欠他人巨额材料款，至今无法偿还。xx花园项目工程虽已验收，但二期工程尚是临水临电，收尾工程尚未正式完工，至今后患无穷。迫于无奈，为保证xx花园项目工程收尾，保障xx花园项目资金正常运作，某某公司被迫于20xx年2月28日与广东xx签订《合作开发、承包施工经营合同书》，希望广东xx及时返还长期占用xx花园项目资金，涂销广东xx擅自抵押给广州市新风农村信用合作社6600平方物业，评估值为3140万元，清偿xx花园项目工程所欠材料款及其他款项，保证xx花园项目正常销售，回笼资金，维持xx花园项目的正常运作。但广东xx没有履行合同，应承担的义务一项也没有实际履行。为保证xx花园项目工程顺利收尾，某某公司多次请求广东xx切实履行《合同书》约定，但广东xx拒不履行。在某某公司多次请求下，广东xx勉强同意对“xx花园”财务开支进行专项审计。20xx年9月20日，双方同意委托广州市中审会计师事务所有限公司负责专项审计。20xx年12月18日，广州市中审会计师事务所有限公司出具《专项审计报告》征求意见稿。根据该审计报告的初稿，证实于1999年8月在主体工程还未完成三分之二，广东xx就占用xx花园项目资金高达3880万元，到20xx年8月，还高达30602838.71元;第四项确认从1997年7月起开工到xx花园项目工程于20xx年5月初基本完工交付使用后，某某公司进行xx花园工程结算，该工程总造价为1.47亿元，xx花园项目实际支付工程款108064383.39元，尚欠工程款约3900万元，若某某公司向中行广州市东山支行借入1500万元，作为xx花园项目工程贷款支付给某某公司，广东xx还欠工程款约2400余万元。据此反诉请求判令：一、解除与广东xx20xx年2月28日签订的《合作开发、承包施工经营合同书》;二、广东xx立即支付拖欠工程款2400余万元和投资款、利润6627949.21元及逾期支付工程款利息和投资款利润利息(利息计至付清欠款日止);三、广州xx对广东xx所欠款项承担连带清偿责任;四、拍卖xx花园项目房地产，优先支付工程款和投资款及利润、相应利息给某某公司;五、广东xx承担因其违约、长期占用xx花园项目巨额资金而造成的一切后果。在诉讼中，某某公司变更、增加诉讼请求为：一、依法认定与广东xx20xx年2月28日签订的《合作开发、承包施工经营合同书》无效;1999年2月12日签订的《合作开发承包经营“xx花园”协议书》中的合作开发经营无效，承包xx花园项目工程施工合法有效;二、广东xx立即支付拖欠工程款4500余万元(以xx花园项目工程量核定价格为准)及利息700万元(于20xx年4月30日暂计至20xx年11月20日，利息计至付清欠款为止)。暂合计：约5200万元;三、广州xx对广东xx所欠工程款及利息承担连带清偿责任;四、拍卖xx花园项目房地产，优先支付工程款及利息给某某公司;五、广东xx承担因其违约、长期占用xx花园项目巨额资金而造成的一切后果(以xx花园财务审计报告为依据)。在法庭辩论终结前，某某公司再次变更第二项诉讼请求为：广东xx立即支付拖欠工程款6100多万元及利息1854万元，合计7954万元。但某某公司未按要求在规定的期限内对增加请求债权数额预交诉讼费。

反诉原告某某公司对其反诉陈述事实在举证期限内提供的证据材料有：

一、广东xx与用地单位签订的《合作开发房地产协议书》，说明xx花园项目从一开始就是广东xx的项目;

二、关于原广标一厂厂区《合作开发房地产协议书》的补充协议书;

三、1995年1月13日《协议书》、1999年2月12日《承包经营合同》、1999年2月12日的《合作开发经营“xx花园”协议书》;

四、新风城市信用合作社借款抵押合同;

五、逾期交楼证据，说明xx花园实际交楼的日期是20xx年5月2日，从而说明广东xx挪用某某公司的资金并造成xx花园工程的延误;

六、《合作开发、承包施工经营合同书》;

七、最高抵押担保借款合同;

八、审计业务委托书及广东xx对审计报告的反馈意见;

九、专项审计报告(征求意见稿二);

十、工程结算书;

十一、建筑工程规划验收合格证;

十二、存广州市规划局档案馆的申请报告;

十三、“xx花园”售楼书宣传资料，说明由于广东xx原因，造成延期交楼，使xx花园销售达不到预期价格;

十四、场地移交协议，说明xx花园是广东xx的一个项目，之后移交给了广州xx;

十五、小业主诉讼，说明由于延期交楼，无法办理房产证引起的诉讼情况;

十六、某某公司支付费用尚未入帐证据;

十七、往来函件，其中有广州xx因逾期交楼对部分业主所作的承诺，说明广东xx没有按合同的约定履行自己的义务，单方撕毁合同，严重影响了xx花园的销售。

本诉被告xx答辩称：本人与广东xx签订的《承包经营合同》到1997年12月31日期满终止，因此，本人不是本案的适格被告;在《承包经营合同》履行期间，广东xx长期占用本人所投入的巨额资金，严重违反合同约定，广东xx没有企业诚信，其诉讼于法无据、于实不符，应予驳回。

第三人广州xx建设开发有限公司述称：根据1992年7月23日《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第42条、1994年7月24日《国有企业财产监督管理条例》第37条规定，我司作为国有企业，其资产经营形式的确定、向个人和私营企业转让经营权(承包经营权)等重大事项，均由主管部门广东xx作出决定，我司无权过问。因此，针对本案xx花园项目由广东xx与xx、某某公司签订的合同，我司均尊重主管部门广东xx的权利，同意上述合同的签订与执行，并且我司要求合同各方严格履行合同义务。另，1999年7月29日的贷款是我司向银行借款，不是某某公司所有的款项，对方没有证据证明我司挪用了某某公司的款项，我司无须承担任何责任。

反诉被告广东xx建设总公司答辩称：一、20xx年2月28日的合同有效，不具备解除合同的条件。合同签订后，某某公司已经接管了xx花园，但由于某某公司没有投入足额的开发资金，没有依约定承担债务清偿责任，导致xx花园现在欠几个亿的债务，已被法院全面查封，违约责任在xx和某某公司方。二、本案是合作开发纠纷，不是建设工程承发包纠纷，某某公司是投资人，不是施工企业，只是向我方上交承包费，没有收取工程款的主体资格，不存在向我方收取工程款的任何理由，我方没有支付工程款的责任，也就谈不上第三人的连带责任。二、本案合同已经履行多年，合同签订生效后，某某公司当即接管了xx花园的全部物业、控制销售收入、获取物业管理的全部收益，其直接产生的收入高达3000万元以上，但是某某公司应当承担的债务却基本上没有履行，包括土地补偿款及其违约金8000万元;广东xx借款投入xx花园的资金本息3000多万元;广东xx担保某某公司使用的银行贷款本息20xx多万元;拖欠承包费20xx多万元;拖欠土地出让金、水电配套费等1000多万元;三、没有“涂改解冻”原因不在广东xx，系某某公司拒绝清偿抵押债务所致。根据合同约定，属于项目所产生的债权债务由某某公司自行承担，某某公司不清偿抵押债务，无论广东xx作出多大的努力，银行都不会同意涂销抵押。四、根据广东省高级人民法院于20xx年7月28日制定的关于工程款纠纷的解决意见规定，没有资质的单位签订施工合同，所能得到的也只能是投入的成本，包括材料款、员工工资，本案造价鉴定结论1.5亿元其中包含的材料款和工人工资不到9000万元，而某某公司和xx在广东xx开发九处领取的款项达1亿多元，大大超过作为挂靠施工单位所能得到的回报。

经过开庭质证，某某公司、xx对广东xx提出的本诉证据材料有如下质证意见：对证据材料一、二、三、四、六的真实性没有异议;对证据材料五不予认可，认为是广东xx单方编撰，没有法律根据;对证据材料一、二、三认为属无效合同。

广东xx对某某公司提出的反诉证据材料有如下质证意见：对于证据材料一、二、四、五、七、九、十、十一、十二、十四、十五、十六、十七，由于没有证据原件或是某某公司单方面制作，对其真实不予质证或不予确认;对于证据材料三、六的真实性没有异议;对于证据材料八，真实性没有异议，但认为不是广东xx进行委托;对于证据材料十三，真实性没有异议，但对关联性有异议，是某某公司单方面制作，逾期交楼造成的损失不是广东xx的责任。

篇9

公开资料显示，北京市共有医院太平间119家，朝阳医院京西院区（简称朝阳西院）太平间就是其中之一。

今年春天的一天，朝阳西院太平间内摆着各种款式寿衣和花圈，“除了火化外，这里都能办理。”太平间人员说，“一场丧事下来，花六七千很正常。”

死者家属郭先生介绍，去年4月，他父亲去世后被送到朝阳西院太平间。当时太平间人员给他拿出一张服务项目单，“单子上好多都没有价格”。3天后遗体从太平间运往殡仪馆，郭先生发现，光在太平间就花了9450元，其中“寿衣”一项就2880元。

数十张朝阳西院太平间开具的《北京市殡仪服务收费收据（2013年）》显示，花费在5000元以上达90%，八九千元、1万以上并不罕见。一本“2012年5月至6月收费收据”显示，花费1万元以上就有9人，最高的花费39650元。

“这些只是在太平间的花费，并不包括火化等在殡仪馆的花费。”多名逝者的亲属证实。

王冲曾在朝阳西院太平间工作，主要从事遗体化妆整容、脱穿衣（寿衣）和销售殡葬用品。“太平间暴利，特别是殡葬用品。”王冲说，比如寿衣进价200至300元，太平间卖价为两三千元；纸花圈进价15元，太平间卖价100元至150元；鲜花花圈进价不足200元，太平间卖价800元至1500元；守灵花进价几十元，太平间出租300元以上，而且是反复使用出租。

王冲透露，太平间人员会根据家属衣着和语言，判断是否有钱再报价。如果逝者亲属说要高档的，报价立即就上去。“我碰到过一例，光在太平间就花费10多万元。”

“太平间月进数十万”

“我们跟朝阳西院太平间是同一家公司的。”石景山医院太平间人员说。

石景山医院与朝阳医院一路之隔，太平间门口挂着“八宝山殡仪馆服务站”的牌子，但工作人员自称是北京八宝山盛轩殡仪服务公司的，“承包了医院太平间经营”。

盛轩殡仪公司招聘信息称，其与朝阳医院京西院区、石景山医院等多家医院有合作业务，每年为2000多位逝者家属提供殡葬服务。一张盛轩殡仪公司职工通讯录中，殡仪服务站一栏标注着“朝阳西站（6人）、石景山站（6人）”，加上其他7个站，共有30余名人员。

盛轩殡仪公司一名曾负责收账的员工向南（化名）称，“站”就是医院太平间，小站每月向公司上缴四五万元，大站每月上缴数十万元，公司承包北京9家医院太平间，年收入千万元以上。

盛轩殡仪公司法人代表李双进在接受记者采访时表示，公司是合法经营。但李双进未回应公司收入等问题。

医院太平间被转包？

医院太平间、八宝山殡仪馆、盛轩殡仪公司是怎样的关系？

在朝阳西院和石景山医院出示的《委托管理合同》中，两家医院都把太平间委托给八宝山殡仪馆经营管理，八宝山殡仪馆每年给朝阳西院4万元承包费，给石景山医院10万元承包费。

对于盛轩殡仪公司，这两家医院均表示不知情，“我们只跟八宝山殡仪馆签了委托合同。”

“盛轩殡仪公司是医院和殡仪馆共同认可的。”八宝山殡仪馆的说法跟医院不同。

八宝山殡仪馆白姓副馆长称，八宝山殡仪馆管理的北京医院太平间有20多家，殡仪馆与医院签署委托管理合同，殡仪馆再将医院太平间委托给殡仪公司具体管理，“但八宝山殡仪馆与殡仪公司无任何利益关系。”

“无利益关系”的说法，受到王冲的驳斥。王冲说，八宝山殡仪馆每个月给盛轩殡仪公司承包的9个医院太平间下任务指标，如每个太平间卖多少殡仪馆的骨灰盒，用多少殡仪馆棺车和木棺，多少遗体送到殡仪馆火化，“有很深的利益关系。”

在北京，太平间被承包经营的，并非只有上述几家医院。

朝阳西院相关负责人给出的数据是，北京二级医院太平间的委托管理率在90%以上。

记者以逝者亲属身份探访或致电了市区50多家医院太平间，这些太平间人员都称自己非医院人员，而是殡仪馆（以八宝山殡仪馆和东郊殡仪馆居多）服务站人员。“说这是殡仪馆主管，医院监管，但主要还是由我们承包方负责。”多家太平间工作人员说。

这些被承包出去的医院太平间，收费也不一样。其中“脱穿衣（寿衣）”一项，收费从100元至500元不等。“寿衣”的价格有的最低600元，有的最低800元，最高有的3000元，有的4800元，还有的“几万元钱的都有，不封顶”。按照国家发改委、民政部相关规定，殡葬服务分为基本服务（包括遗体接运、存放、火化、骨灰寄存等）和延伸服务（也称选择）。在北京，“脱穿衣”等收费被列为行政事业性收费，实施统一限价。“脱穿衣费”统一规定为100元。

“我们这脱穿衣费包括清洗等。”一家医院太平间工作人员，如此解释他们的“脱穿衣费”为何要收400元。而在一张由盛轩殡仪公司开出的《北京市殡仪服务收费收据》中，“脱穿衣费”一项高达5000元。

对于“脱穿衣费”等行政事业性收费的监管，北京殡葬管理部门人员表示，不按规定价格收费可以处罚。但对于寿衣、花圈等殡葬用品价格监管，他们坦言，由于多是个体手工制作，材质不同很难统一限价，只能给一个指导价，比如寿衣“600元至3000元”。

数十张盛轩殡仪公司开出的《北京市殡仪服务收费收据》中，寿衣价格基本都是2000元以上，又以2880元占多数，还有个别的4600元。

高额“中介费”抢遗体

承包经营追求暴利下，北京大批医院太平间开始“抢夺”遗体。王冲透露，医院太平间为能得到更多的遗体，给能接触到遗体的急救人员、医护人员开出高额的“中介费”。各家医院太平间相互抬价，“中介费”也水涨船高。目前“没穿衣服”（行话，没买寿衣）遗体，“中介费”在2000元以上，“穿衣服”（买过寿衣）的遗体，“中介费”在1000元至2000元。

“这已是公开的秘密。”北京多名从事急救工作人员称，正常情况下，急救人员将正常死亡的逝者从家中等地拉走，开具死亡证明后，可直接拉往殡仪馆。但为拿到“中介费”，急救人员往往将遗体送往医院太平间。有时为了送到“中介费”高的医院太平间，急救人员甚至舍近求远，以附近医院太平间装修，不接收医院外死者等理由欺骗家属。

曾负责收账的“向南”出示一张记账凭证，表上4人提走“中介费”，其中前3项均标注为某急救单位名字，“这就是太平间给急救人员的中介费。”

对于盛轩殡仪公司被指给急救人员“中介费”，该公司法人代表李双进对记者说：“你让我怎么说，你们说有就有吧。”

记者了解到，在北京市民政局官网上，盛轩殡仪公司前员工王冲已实名举报“公司乱收费，返急救人员中介费”等情况。北京市民政局回复称，已将相关情况转交北京市社会福利事务管理中心。

试点太平间管理严格

并非所有医院太平间都给“中介费”。多名急救人员证实，也有个别医院的太平间管理严格，不会给遗体“中介费”，宣武医院是其中之一。

“没钱，近也不愿拉。”一名急救人员说，去年10月的一天，他和同事出车去宣武医院，急救车赶到时人已死亡。由于家属执意要去宣武医院太平间，他们最后没拉这个活儿。

宣武医院太平间门口也挂着“八宝山殡仪馆服务站”的牌子。《委托协议》显示，宣武医院委托八宝山殡仪馆在院内从事太平间管理和服务，八宝山殡仪馆一年需缴纳宣武医院13万元管理费，委派工作人员至宣武医院管理太平间。

“委派人员必须是八宝山殡仪馆正式人员。”宣武医院总务处张金国说，这些人员上岗前，医院都会进行资质审查，“包括工作证等，确保都是八宝山的人。”

委托管理后，宣武医院未放弃对太平间的监管。张金国称，要送到宣武医院太平间的遗体，必须先由医院急诊室开具死亡证明，“急救人员收中介费在宣武医院不可能发生，因为无法与太平间人员直接接触。”

目前，宣武医院太平间是北京首批纳入规范试点8家医院太平间之一。8家试点单位除对太平间进行统一装修外，还统一限价、统一服务标准、统一服务标志、统一服务人员资质。

背景：很多大城市医院太平间管理混乱

医院太平间管理混乱的情况，在很多大城市都存在。

去年3月，天津明确要求，医院太平间严禁出租或承包给其他单位或个人，已出租或承包的，医院要将太平间交由民政部门指定的殡仪服务单位管理。

今年2月，天津市民政局表示，将取消医院太平间存放遗体功能，建设覆盖中心城区的大型综合性殡仪服务中心，将集遗体存放、停灵守灵、追悼告别、遗体火化、骨灰存放等多种服务为一体。

至今年1月，哈尔滨取消62家市区内医院太平间，成立两个殡仪服务中心，对全市遗体存放实施集中统一管理。

“短时间内，北京不可能取消医院太平间。”北京殡葬管理部门相关负责人坦言。这名负责人称，北京有100多家医院太平间，数量多分布广，更主要的是太平间所在的医院又分为部队医院、院校医院、区县医院、民营医院等多种类型和性质，这些都导致单靠北京民政部门管理的确存在难度，“一些医院不配合”。

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为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、 物业管理范围及内容

（一） 甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二） 管理事项包括：

1． 房屋的使用、维修、养护；

2． 区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理；

3． 清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4． 公共生活秩序；

5． 文娱活动场所；

6． 便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7． 车辆行驶及停泊；

8． 住宅区档案管理；

9． 政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、 委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、 委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。

四、 委托管理期限委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、 双方责任、权利、义务

1、 依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、 监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、 按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、 给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、 负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、 不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、 对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、 负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、 委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、 协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、 政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1． 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2． 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3． 根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4． 接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5． 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6． 乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7． 建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8． 负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9． 有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10． 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料；

11． 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12． 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、 管理目标和经济指标

（一） 各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二） 确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，乙方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、 风险抵押

（一） 乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元，作为风险抵押金；

（二） 乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三） 如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；

（四） 如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

八、 奖罚措施

（一） 在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二） 如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三） 如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四） 如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五） 由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、 合同更改、补充与终止

（一） 经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；

（二） 合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见；

（三） 合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、 其他事项

（一） 本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二） 本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿为合同的有效组成部分。

（三） 本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。

（四） 双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）

（六）