房地产行业如何融资模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产行业如何融资，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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二、目前我国房地产融资渠道及造成金融风险的成因

就目前国内房地产行业开发商投资的资金来源来看，我国现有的房地产投资资金主要是来源于国有银行贷款、房地产开发商自己筹备资金以及房地产债券融资等方面。根据相关的数据统计，我国房地产行业2014年的融资来源的国内银行贷款增长率为12.2%、房地产开发商自筹资金增长率为14.4%、其他方面的融资来源增长率为15.1%。这在一定程度上就表明了目前我国大多数房地产行业仍然以房地产容易作为资金的来源，而且对于融资方式的选择则是取决于各种融资方式的风险性和效益的大小，即选择风险性低而且利润度高的融资方式进行融资。

从目前的金融市场来看，我国房地产行业的融资主要是面向国内银行，因为商业银行在我国金融市场起着主导的作用。作为一种大规模的产业，房地产行业开发的前期对资金的需求量是极大的，所以银行才会向房地产行业进行高额的借贷款，然后收取借贷款所产生的利息，并且房地产行业的贷款往往是高于一般的贷款，所以银行必定会向房地产开发商提供相应的贷款。如果一个房地产行业开发的建筑数量越多，那么住房投资的比重也会随之增加，这在很大程度上就说明了对房抵押贷款的需求也会急速上升；由于贷款的需求急速上升，而房地产行业的贷款又大多数都集中在国内，使得国内银行的贷款负担在逐渐增重，从而则很有可能导致国内银行金融体系出现问题，从而引起国内金融体系的风险。

其原因主要有以下几点：1.因为大多数房地产行业都是将融资渠道集中在国内银行上，且房地产行业贷款的数额较多，当国内银行的利率发生变化时，房地产行业的贷款利息也会受到极大的影响，这使得房地产行业内部金融体系的风险性增大。2.房地产行业本身就是一个风险性较高的行业，而银行把资金借贷给房地产开发商，就存在很大的风险性了，这就在很大程度上增加了银行自身资金周转的风险性，甚至可能导致国家金融系统的瘫痪。 3.相对于其他行业而言，房地产行业还存在较高的债务依赖性，从而导致了房地产企业内部的财务预算薄弱，而其行业内部的资金又较少，就需要更多的投资，这样也在很大程度上减缓了整个国家的经济发展。

三、多元化的融资渠道成为房地产企业发展的必然道路

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2、房地产行业融资过程中加强财务管理的意义

1.能够降低融资风险。随着经济的发展和城市化进程的逐渐加快，我国房地产行业取得了快速发展。但房地产行业因为其特殊性，在从事房地产开发的活动中需要筹集大量的资金，而要合理的计划、配置和使用这些资金，缺乏有效的财务管理工作是不行的。在房地产融资过程中，通过应用科学、有效的财务管理方法，可以对所筹集资金的用途有一个合理的规划，而这无疑会在一定程度上降低房地产行业的融资风险。

2.为融资决策提供依据。房地产企业在从事经营管理活动的过程中需要进行融资，而在整个融资过程中，融资决策是重要的一环。在房地产行业的融资过程中，根据合理的财务预算能够正确地确定融资规模，从而可为制定合理可行的融资方案提供依据。近年来，我国房地产行业在融资过程中经常存在融资不足或融资过剩的问题，而这给整个行业的经营发展带来了消极影响。

3.可以减少融资成本。在对市场上不同融资成本进行综合考虑的基础上，通过加强财务管理，可以对融资额度的可能性进行评估。然后可根据融资所要达成的经营发展目标需求，以年度财务预算为标准，合理确定融资规模，从而将融资成本控制在一个较低的水平。此外，财务管理工作还可以对所筹集的资金进行有计划、有原则地使用，这就有效地提高了资金的使用率。

3、房地产行业融资所面临的主要财务风险

1.资金链断裂风险。在实际工作中，造成资金链断裂的因素有很多，主要可归纳为两个方面：（1）因为融资困难而带来的资金链断裂风险。一些房地产企业的负债率较高，进而给财务也带来了巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划等各个环节中都需要强大的资金作为后盾，整个过程中一旦出现差池就会影响到企业的正常经营。（2）因不合理融资而造成的风险。房地产企业在融资过程中缺乏对融资额度的合理评估，也没有制定科学的融资方案，甚至超过自身还款能力而盲目进行扩大融资和高利率融资，而这无疑会给企业带来巨大的融资风险。

2.成本控制风险。融资作为一种经济行为，其必然也存在一定的成本，如融资审核费用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而这些都会对最终的利润产生直接影响。如果融资过程中不注意加强财务管理，进而使得融资成本增加，则不仅会降低房地产企业的经济收益与核心竞争力，还会因为受到成本的各种不确定因素的影响而面临成本进一步增加的风险。

3.投资风险。众所周知，房地产项目的开发周期通常都比较长，并且整个开发过程容易受到各种不确定因素的影响，而很多房地产项目在正式开发前都将关注焦点放在如何筹集资金、怎样追求高利润等方面，缺乏对市场的调研以及项目的可行性分析活动，这可能造成房地产项目无法达到预期收益，从而影响到企业的盈利水平和偿债能力。

4.资金回笼风险。目前，我国房地产行业大多是先通过银行贷款的方式来募集资金，再通过房地产产品的后期销售来偿还先期债务，这种模式必然会导致资金回笼面临着一定的风险。如在最终的销售过程中，因为政策、市场等外部因素的影响，可能使产品销售情况达不到预期目标，回款缓慢，导致企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，给企业的长远健康发展带来不利影响，甚至造成企业破产。

4、加强财务管理的建议

1.做好预算工作。房地产行业在融资过程中要做好财务管理工作，首先就要做好项目预算和资本预算。除了需要从宏观方面对整个项目进行整体预算外，还要做好财务预算工作。首先，要确保项目投资决策时的准确性，降低因投资决策失误而造成的损失。其次，要充分发挥财务预算的监督工作，确保整个项目的资金运转都是有计划和有原则的进行，以充分发挥资金预算的作用。具体来说，就是财务部门要建立财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，对资金流动中不合规矩的地方要做到早发现、早处理，确保整个房地产开发项目健康、有序地进行。

2.严格资金管理。房地产项目开发因为其特殊性，导致整个开发过程中会接触到大量的资金，而这些资金可以看作是房地产行业的“血液”。只有通过科学地筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进最终效益的提高。当前很多房地项目在开发过程中缺乏对资金的有效管理，表现为部分资金使用不当，进而造成资金运转困难，严重时甚至可能造成开发的项目不能按时完工。因此，必须加强对资金的管理，制定科学的资金使用计划，确保每一笔资金都是有计划、有原则地被使用，同时还应加强对应收账款的收回，提高企业的可用资金额度。

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中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0235-01

国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

作为国家支柱产业之一的房地产行业，在深度政策的调控之下，将面临哪些路径的发展选择，已经不是企业自主选择的结果，而势必成为行业发展的必然和需要。本文总结发展思路如下：

一、房地产行业内的规模化经营趋势明显加快

规模化经营对于各个行业来讲都是不可避免的趋势，由于过去几年商品房市场过热需求，房地产行业经历了大规模地扩张，这段时期行业内进入门槛较低，房地产企业数量多，规模小，资质条件差，技术水平及创新率低，但伴随着市场竞争日趋激烈和调控政策逐渐收紧，买方市场占据主导，中小企业的生存压力空前巨大，但房地产行业内的规模化经营带来的规模经济却越来越具有竞争力，也更利于抵御风险。

财新网的统计数据显示，2011年前11个月有20家房企销售额超百亿元，并且其销售总额超过7000亿元，其中，排名前10名的房企前11个月的销售额为5234亿元。虽然2011年楼市整体表现不佳，但在前20名大型房企中，前11个月有16家房企的销售额呈现逆市增长，并且有4家增幅超过50%。

与此同时，楼市调控的从紧，除了房企自身需要调整发展战略外，行业内的抱团取暖也逐渐成为共识。在房地产行业论坛上，中国地产金融拓展联盟宣布成立，作为一个由K8黄金湾联合27家开发商、36家金融投资机构联合发起的互助联盟，将为联盟内的会员提供全国最大的房地产项目池与资金池，通过独创的一种项目交换的商业模式，满足会员的项目拓展和融资需求。

根据帕累托80/20原理，房地产行业的规模化发展会向大型房企聚集，在楼市调控的背景下，这种趋势将明显加快。

二、房地产行业内将更加强调资产质量和运作能力

对于房地产企业来讲，资产质量包括了土地质量和资产配置能力。但内地开发商往往只有规模与土地储备量，而规模意味着高杠杆和高融资成本，土地储备中能延续开发的核心地块较少。上市房企中那些运作上市时对外宣称的模式是希望获取资本市场的认同，但这些模式均未接受过市场周期的检验。

2011年前三季度上市房产企业的资产负债率均值为63.58，已经到达了警戒线。1-11月份，开发商的资金来源中，自筹资金达到了41%，而贷款仅占资金规模的15%，在当前楼市调控背景下，资金饥渴的状况将更加严重，整个行业资金缺口将超过1万亿元。面临巨量的资金缺口，如何筹资填补，房地产行业在资本运作上需要创新。

目前内地房地产行业的融资渠道较为单一，绝大部分房企都是通过自有资本、银行贷款和其他高息高风险的融资途径解决资金问题，只有少数房企可以通过发行企业债券，股市融资，进入资本市场融资。相比同样受到政策影响，大多数香港开发商应对调控的能力较内地开发商更强，这主要源于港商国际资本市场融资能力强，资本市场议价能力更高，对于资金链的保障更具有持续性。从金融创新的角度分析，私募股权投资基金和REITs将是未来房企最重要的融资渠道之一。

三、房地产行业内深度并购将主导未来一定时期内的行业发展

2010年以来，随着调控政策逐渐深入和市场发展需要，中国房地产行业的并购案例持续增长。截至2011年一季度，房地产行业的并购案例数和并购金额均双双创下单季度历史新高。据清华研究中心数据显示，2010年我国房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年第一季度房地产业完成并购32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并购数量仍在持续增加，大型房企不断吞并整合中小型房企。在并购活动中，大型房地产企业除运用传统融资渠道之外，还通过房地产投资基金(VC/PE)进行具体项目/企业的投资并购。在2010-2011期间房地产行业并购的案例中，由房地产投资基金支持的企业并购日渐活跃，大多是VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已经成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

非房地产主业企业退出房地产业也，加速了房企并购浪潮的推进。非房地产主业企业退出房地产业主要是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，因经验不足、规模小、缺少专业人才等而选择退出房地产业，从而集中力量发展主业。

总之，房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。随着房地产市场的日趋成熟，国家政策的不断完善，像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施，房地产开发行业的准入程度将不断提高，只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房地产企业，才能在市场中站稳脚跟。

作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院

参考文献:

[1]周杰,姚洪心,韩建军.房地产企业规模化分析――由华润、万科联姻失败带来的思考[J].经济体制改革,2002.(3).

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随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。

一、房地产市场的宏观调控

房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：

（一）金融政策

当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。

（二）房产税的征收

征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。

（三）限购令的出台

限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。

（四）一些具体行业政策

为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。

二、房地产行业存在的金融风险

房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：

（一）房地产行业的融资渠道过于单一

当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。

（二）房地产市场的法制建设不完善

近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。

（三）房地产行业的市场秩序有待于完善

近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。

三、如何缓解房地产行业的金融风险

近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（一）增加房地产行业的融资渠道

当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。

（二）健全房地产行业的法律规范

房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。

（三）对个人住房贷款进行严格的控制

随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。

（四）完善抵押贷款担保

合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。

四、结语

随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。

参考文献

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房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，由于经济发展状态的限制，向欧美国家的房地产行业融资发展的先进模式在国内难成规模，而上市公司门揽高，信托受限，随着银行对房企的紧缩政策，日益增大的资金需求与单一的融资渠道是我国地产行业亟待解决的主要矛盾。而对于房地行业来说巨额的筹资也带来了极高的偿债风险。

1、房地产企业财务风险特点

房房地产公司属于典型的资金密集型企业，强大的资金支持是维持企业正常健康运营的必备条件，房地产行业用于运转的资金主要来自于企业自筹资金，银行贷款及购房预付款，其他资金来源所占比例不到20%。目前不少企业的资产负债率目前已达到80%甚至90%之上，风险之大令人堪忧房地产项目本身具有投资回收期长，需要大量资金密集的投入的特点，一个项目在较长的建设过程中会涉及到钢铁，建材等多达几十个行业的市场，又与周围的竞争环境，宏观经济货币政策及市政规划的改变有不可分割的关系，这些因素都会对其产生企业不可控制的影响，而由此引发投资活动的不确定性便会引发出财务风险。

我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来。我国房地产施工面积增长率从2011年2月基本为下降趋势，从39%下降为13.3%。而销售建筑面积同比增长率从2012年03月开始基本为负值，市场需求远远小于供给，直到2012年11月才转负为正。限贷、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，使得房地产企业的资金链逐渐加压，大量的库存使得不少房地产企为确保资金的回收纷纷推出打折促销的活动来确保企业的资金链。本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

1.1、产品本身具有的特性引起的财务风险房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

1.2、企业经营管理活动引起财务风险我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

2、房地产行业财务风险成因

房地产行业财务风险成因具有与其他行业的共性，如都受到内部环境与外部环境的影响，但每个行业对其影响因素的敏感度与影响结果都不同，本文将从以下几个方面去阐述构成房地产行业财务风险的主要原因：

3、产品本身具有的特性引起的财务风险

房地产项目产品所需投入巨大，动辄上亿，环节复杂，项目周期长，而其是与土地紧密联系关系的不动产，具有不可移动性、稀缺性与不可再生性。由于依附于土地所以还具有很强的区域性，经济发展的不平衡使得不同地区同样产品的价值区别甚大，因此在项目 始落地时，伴随着决策的财务风险便已开始产生，这是房地产行业本身产品的性质所决定的。

4、企业经营管理活动引起财务风险

我国目前房地产企业存在行业性的资本结构不合理，平均资产负债率连年增高，个别企业甚至高达90%，这样的负债寻求财务杠杆的经营模式本身就存在着巨大偿债的风险。在这样高风险的行业中财务风险管理意识淡薄与财务风险系统的不完善却普遍存在于各个企业中，面对如今复杂多变的市场环境，财务管理水平的局限性将会使整个企业落入危机而浑然不觉，不能够起到及时控制风险、降低风险的作用。缺乏完善的财务风险管理系统本身就是企业财务风险增加的原因之一。

5、我国行业发展现状带来的财务风险

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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2015）15-0030-04

一、引言

负债融资一直是我国企业最主要的资金来源，国内外学者研究结论均表明合理的债务期限结构具有加强公司治理效应、提高企业价值等作用，如：Diamond认为长期负债融资对于一般的上市公司可以提升公司治理绩效，方琴（2010）和袁铎新（2007）认为增加短期负债比例可以提高公司治理效应，朱明秀、封美霞（2007）研究指出定额负债、商业信用对治理效应有正效应，而资产负债率、短期借款、长期借款都与治理效应有负相关关系。目前国内学者均将研究结论设定在特定行业或所有的上市公司，对不同行业负债期限结构的比较分析研究较缺乏，文献数量也少。因此，本文通过研究不同行业负债期限结构治理效应，找出行业间有哪些差异，是否具有趋同性，比较得出不同行业在负债期限结构政策上应如何选择，如何通过负债结构的优化来进一步提高我国企业的治理效应，提高公司股东财富价值。

二、研究思路设计

（一）研究对象的确定

研究行业间是否具有趋同性，本文采用统计分析法，选取了对我国经济影响较大、发展较快且比较具有代表意义的三个行业：电子、电力和房地产（房地产行业是我国目前经济领域最受关注的行业，电子行业是发展最快的行业之一，电力行业是我国传统行业中的重要力量）。为使分析结果更客观公允，选取了2013年公布的电子、电力和房地产三个行业近三年的数据，即以三个行业中国A股上市公司为研究样本，利用从新浪财经网收集到的110家电子行业上市公司、32家电力行业上市公司、125家房地产行业上市公司近三年年报财务数据（新浪财经网2013年11月公布的电子行业上市公司共有117家、电力行业上市公司共有36家、房地产行业上市公司共有131家，为保证结论的科学性，本文剔除了深、沪两市发行的B股和ST、PT的公司数据），建立多变量线性回归模型，利用SPSS19.0对电子、电力和房地产行业上市公司负债期限结构现状及对公司治理效应的影响程度进行实证研究，并将其进行比较，找出行业间有哪些差异，是否具有趋同性，比较得出不同行业在负债期限结构政策上应如何选择。

（二）研究变量的选取

1.被解释变量（公司治理效应的衡量指标）

因为公司治理的首要目标是股东财富最大化、股东收益的不断提高，而股东财富及收益状况最具代表性的指标是净资产收益率，因此本文选取净资产收益率（ROE）来作为衡量公司治理水平和绩效的指标。

2.解释变量（负债期限结构的衡量指标）

（1）短期负债的衡量指标

短期负债的主要构成内容有商业信用（应付及预收账款）、短期借款、定额负债（应付职工薪酬、应付税金）等，因此，本文选取了短期负债率、短期借款率、应付及预收款率（商业信用比率）三个。其中：短期负债率=短期负债/负债总额，短期借款率=短期借款/短期负债，应付及预收款率=应付及预收款/短期负债。

（2）长期负债的衡量指标

长期负债的主要构成内容有长期借款、长期债券、长期应付款等，在本文中，对于长期负债的衡量指标选取了长期借款率、长期债券率、长期负债率三项，其中：长期借款率=长期借款/长期负债，长期债券率=长期债券/长期负债，长期负债率=长期负债/负债总额。

3.控制变量的选取

众多研究表明公司负债规模与治理效应间有密切的关系，而负债规模常用指标为资产负债率，因此，本文选用资产负债率作为控制计量指标，得出负债规模与治理效应的相关程度，其中，资产负债率=负债总额/资产总额。

4.研究假设和研究模型

（1）理论假设

根据研究综述分析，不同学者的结论有较大差距。本文认为，由于长期负债成本较高，约束较多，不利于公司治理，从而提出假设：长期负债与治理效应呈负相关关系，短期负债与治理效应呈正相关关系。

（2）设定的模型

根据上述假设，本文提出负债期限结构与治理效应相关关系的线性模型如下：

ROE=m+p1资产负债率+p2流动负债率+p3短期借款率+p4应付及预收款率+p5长期负债率+p6长期借款率+p7应付债券率

（三）描述性分析

1.不同行业负债整体状况对比分析

对所收集数据进行统计分析，得出各行业整体负债水平和负债期限结构对比结果，如表1。

从表1可以看出，三个行业整体负债规模相差较大，其中，房地产行业整体负债比率明显最高，最高值达0.9411，而国资背景比重较多的电力行业居中，电子行业最少，均值只有0.4028，最少的公司仅0.1018。

在期限结构方面，各行业趋同性明显，多数行业都偏好于短期负债，均超过60%，最严重的是电子行业，达0.8811，甚至很多企业达到了100%。而对于长期负债，明显均比较慎重，甚至很多企业为0，一点长期负债也没有。

2.不同行业短期负债融资状况比较分析

对所收集数据进行统计分析，得出不同行业短期负债融资结构分布对比结果，如表2和表3。

从表2、表3数据中可以看出，电力行业和电子行业短期负债结构趋同性明显，房地产行业差异性较大。如：电力、电子行业最偏好于短期借款，尤其电子行业短期借款所占的比重最大，达51.42%，对流动性较强、风险较低的短期借款有偏好。电子行业短期借款和应付账款所占的比重均较大，但占比最高的是应付及预收账款，占比达到39.28%，表明电子行业偏好于赊购等信用筹资，而房地产行业应付账款和预收账款所占比例为42.83%最高，其中主要是预收账款所占比例较高为36.75%，表明房地产行业最偏好使用较容易取得、流动性较强的信用筹资。电子、电力两个行业在应付职工薪酬、应付股利方面，趋同性明显，均表现出了使用谨慎，也进一步说明这两个行业人工成本较低、股利支付较少，而房地产行业的应付股利为36.32%，占比仅次于商业信用，表明其发放股利比较大方，股利政策比较积极，股东收益最高。

应付票据方面，三个行业趋同性明显，占比都很小，说明我国企业最不喜欢用的是商业汇票方式融资。

同时可以看出，电力行业与银行的关系最密切，电子行业最应关注与供应商和银行的关系，房地产行业最应该关注与客户、供应商的关系，因为预收款均来自预收购房客户的房款。

3.不同行业长期负债融资状况比较分析

表4中可以看出，电子行业与房地产行业趋同性明显，电子行业差异性较大。如：电力行业和房地产行业长期借款所占的比重均最大，达87.50%和83.84%，这表明电力行业和房地产行业均偏向于期限较长、还款压力小的长期借款，而且两个行业长期应付款等其他长期负债形式均较少。电子行业中有较多的长期应付款等项目，长期借款比例次之，长期负债结构与其他行业有明显差异。

同时也可以看出，我国各个行业对债券市场的利用率趋同性明显，使用均偏低。

（四）治理效应实证研究

利用SPSS19.0对不同行业上市公司债务结构与治理效应的整体回归分析测试，结果如表5。

从表5可看出各个行业负债期限结构的治理效应趋同性明显，图1中可看出电力行业其自变量系数对应的P值为0，模型接近一条直线，检验结果显示相关性非常强。（电子、房地产行业检验结果与电力行业接近，故省略）

表5显示负债规模都对治理效应起到了良好的正效应。尽管房地产行业负债率最高，正效应却最大，进一步说明，当负债规模在可控范围内，增加负债可以使企业提高治理效应和经营业绩。

在短期负债结构方面，各行业有明显的一致性，短期负债率对治理效应有显著正效应，这与本文假设一致，说明我国企业均重视短期负债的决策是正确的，有利于提高股东收益。应付和预收账款率与治理效应存在显著的正相关关系，说明我国企业应重视利用商业信用进行融资，在这方面，房地产行业做得最好，因其商业信用比重最高，使自身的治理效应最大化。而短期借款对治理效应有负相关影响，说明不应过多依赖短期借款融资，说明电子、电力行业选择短期借款为最大的筹资渠道不够合理，应尽快做出调整。但由于应付和预收账款率与治理效应存在显著正相关关系，强于短期借款对治理效应的负相关影响，导致短期负债率总体对治理效应有显著正效应。

在长期负债结构方面，长期负债对治理效应有负作用，与假设一致，各行业也有明显的一致性，说明各行业谨慎使用长期负债是正确的选择，有利于股东财富的增长。同时，应付债券与治理效应存在显著负相关关系，而长期借款率与治理效应存在正相关关系，说明我国企业重视利用长期借款，降低应付债券进行融资的选择是正确的。但由于应付债券与治理效应的负相关关系明显强于长期借款率与治理效应存在的正相关关系，导致长期负债率对治理效应有显著负效应。

三、结论

本文通过研究不同行业负债期限结构治理效应，发现不同行业间多方面具有趋同性，差异性较小，总结如下：

（一）负债规模虽各行业有差异，但对公司治理效应均有正效应

在对我国具有典型代表的三个行业上市公司统计分析中不难看出，我国不同企业的负债比重各有不同，但总体较高，其中房地产行业是最高的。通过回归分析结论，负债总额规模对治理效应有一定的正效应，说明我国企业增加负债规模是明智选择，可以提高股东财富和企业业绩，进一步提高公司治理效应。但对于房地产行业来说，高负债率已很明显，整体财务风险较高，偿债能力压力较大，在注重治理效应的同时应注意适当控制负债规模。

（二）我国多数企业短期负债比重趋同均较高，且对治理效应有正效应

通过三个行业统计数据看出，我国企业目前的短期负债率占绝对优势，回归分析又说明短期负债对治理效应有正效应，原因可能是因为短期负债中有大量成本较低的商业信用融资等方式，表明我国企业公司偏好短期负债，对企业的业绩发展是大有裨益的。

（三）我国企业大多长期负债比重趋同，均较低，且对治理效应有负效应

通过三个行业的统计数据可以看出，我国企业目前的长期负债比重普遍较低，回归分析也说明长期负债对治理效应有负效应，表明我国企业公司谨慎使用长期负债的决策是比较合理的。

（四）各行业短期借款比例趋同不显著，差异较大，但对治理效应有负效应

在描述性分析中，电力行业对短期借款是比较依赖的，电子行业一般，房地产行业比例最小，而在回归分析中显示短期借款比重对治理效应有负效应，原因主要有：短期借款成本较高、风险也较大，对企业约束较多。这说明房地产行业负债结构决策是最合理的，电力行业和电子行业决策欠佳，这可能与电力行业国企较多，短期银行借款筹资相对容易，抵抗风险能力较强有一定关系，但在以后融资中应尽量进行调整，降低短期借款比重。

（五）各行业商业信用趋同不明显，比例差异较大，但对治理效应有正效应

在对三个行业的统计分析中可以看出，应付账款、预收账款等商业信用融资差异较大，房地产行业最高，达到42%，电力行业最低只有18%。由于在回归分析中，商业信用对治理效应有明显的正效应，所以房地产行业充分利用了商业信用的正效应优势，而电力行业在这方面明显不足，有待改善。商业信用融资有筹资便利、手续简便、筹资成本低、限制条件少、选择余地较大等很多优势，因此，有明显的正效应。不过在实务中，应注意企业之间因三角债和连环债的原因出现拖欠行为，提前做到预判并及时进行付款期限的安排，避免影响企业的信用。

（六）我国企业债券比例趋同，均较低，对治理效应有负影响

在西方发达国家，债券融资比例很高，是股票融资的5―10倍，但统计数据显示，我国企业的债券比例非常低，均小于7%，电力行业甚至只有1%，而且各行业上市发行债券的企业数量非常少，不足20%，要是核算所有的企业，债券比重更低，低于5%。而回归分析结果显示，应付债券对净资产收益率有显著负相关关系，说明我国企业在债券筹资决策上是明智的。这可能与我国债券市场不发达、债券发行难度较大、风险较高有一定关系，需要我国政府给予政策上的大力支持，改变我国一直以来单一依赖银行债务的现状，降低发行门槛，以发挥债券应有的作用，变银行主导为主的融资体制为多种融资渠道和方式互动、互补的多元化融资体制，让更多不同类型、不同主体的债权人对经营者实施约束和监督，进一步降低负债成本和风险，提高股东财富和公司治理效应。

篇7

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章编号：1672-3309（2013）09-79-03

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目启动的初期需要资金，完成拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提。

一、我国房地产融资现状

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。

我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金（REITs）等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。”

二、房地产企业融资渠道选择现状分析

1.银行贷款。目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）两个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行贷款资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。银行贷款实际上支撑了房地产开发经营周转的主要资金链，我国房地产企业对银行的依赖度很高。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。

2.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。统计数据可见，2013年第一季度房地产信托环比增长12%，可以预见，今后信托在整个房地产行业资金来源里的比重会越来越高。

3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等三种融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。

4.债券融资。房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障。另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券市场，向海外证券市场拓展。

5.房地产股权私募基金。股权私募基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。房地产股权私募基金是股权私募基金的一个分支，属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业的基金。另一方面，他也是房地产投资基金的一种，和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。房地产私募仅仅这几年增长速度也比较快。在发行数量方面，长三角、珠三角、北京这些地方增长特别快。与此同时，私募基金投资的格局也在发生变化。以前这些基金都在规避拿地环节，而现在，从前期拿地到后期持有型物业投资，乃至全产业链都有地产基金介入。此外，如何开展与地产私募基金等长线资金的合作十分重要。

6.其他方式。房地产企业的海外融资增速很快，一些大的品牌房地产企业到海外低成本拿地，一些中小企业到海外IPO、融资。2012前9个月，海外融资一共才400亿，而当年第4季度就有200亿元，2013年第1季度就达到了300亿元，可见其增长速速之快。除此之外，企业间通过兼并融资、股权整合实现融资、扩大产业的案例，在这一两年也越来越多。

民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。

三、优化房地产企业融资渠道的措施

我国房地产资金的主要来源是银行贷款，因此，加大宏观调控力度，从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。

近期关于金融系统的一系列事件冲击着人们的眼球。继2013年6月银行系统“钱荒”之后，国务院下发“金十条”，提出要“严格防控房地产融资风险”，预示着房企未来融资难度可能随之加大。国内市场“流动性”趋紧，美联储亦透露或终止第三次量化宽松政策，因此房企不应把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，而要朝着股权私募、基金、发债、海外融资等多平台发展，给自己上多重保险。然而，资金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合脚为宜”。融资方式必须保质保量，在确保资金来源充足安全的前提下，房企应优化负债结构，适当降低负债率，同时需要提升对资金投放效益的分析能力，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

最后，要健全关于房地产融资的法律法规，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。涉及房地产开发的法律规定少，且不够具体。在执法过程中难以把握合理的尺度，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。

由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放、雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。

参考文献：

[1] 秦虹.房地产投融资格局已现多元化[J].房地产世界，2013，（07）.

[2] 陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].中国城市经济，2011，（02）.

[3] 马艳萍.房地产融资现状及发展趋势分析[J].现代商业，2010，（27）.

篇8

一、引言

改革开放以来，我国房地产业从无到有，特别是在确立了走市场经济道路之后，国民经济以每年8%的速度增长，而房地产业从1998年以来更是获得了平均每年20%以上的增长速度发展。但同时在我国房地产快速发展的过程中也出现不少的问题，其中融资问题尤为突出。作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限的矛盾、开发环节资金投入集中与来源分散化的矛盾、以及资金短缺与产业泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道，缓解资金需求压力，推动我国房地产投融资体制改革和融资结构调整，成为迫切需要我们加以研究的课题。

另一方面，房地产投资信托基金（REITs）由于其具有集合各类投资者的资金进行专家管理组合投资的特点，不但能较好解决投资者的投资问题，亦能拓宽房地产企业的直接融资的渠道，是目前国际上大众投资房地产的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中国房地产金融架构，避免单一金融体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，并缓解中国金融体系的矛盾。本土信托与国际REITs必将在中国房地产金融的路径优化中融合发展。

二、REITs在香港的发展

REITs的主要思路是房地产金融证券化，是一种新型的房地产行业的融资工具。其核心是将投资和需求拉直，以金融杠杆来控制风险，减轻对银行的过分依赖，有效地分散了房地产的系统投资风险，减少房地产泡沫现象。

2003年12月，香港特区政府房屋委员会计划通过以REITs形式，将旗下商场、停车位等不动产注入上市的房地产信托基金，即发起设立领汇房地产投资信托基金。2004年11月4日，香港证监会放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。2005年11月25日领汇基金历经两年“磨难”，终于在香港挂牌交易，成为香港历史上首支房地产基金。

领汇基金属于房地产投资信托基金，是一个美式房地产的产物。与港式房地产运作模式相比，美式房地产的核心是金融运作，专业化经营，而非开发建设；而香港则是简单的开发和销售的模式，从李嘉诚提出的寸土寸金，到霍英东的楼花 创新，由于两大富翁的在房地产行业的成功，使得香港房地产囤积土地和炒楼花一时成风。

而领汇基金的出现，则在香港模式中渗入了美式的金融运作，一条新的投资渠道。对于那些喜欢买楼收租的人士来说，虽然能获得定期的收入，但也有很多麻烦，比方说欠租，拒缴租金；物业折旧需要维修；急需资金却未必能及时套现。还有，最重要的是投资物业金额不菲。而投资领汇基金就可以省去这些麻烦，它在市场上集资之后，将聘请专业的基金经理营运各类型地产项目。

三、我国发展REITs的意义

采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道。中国人民银行的121号文件大大提高了房地产信贷的门槛，而直接导致房地产融资成本的提高，因此，房地产行业迫切需要银行贷款外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。

房地产是资金密集型产业，而房地产业务的经营运做又具有很强的专业性，阻碍了普通中小投资者投资房地产，在银行抬高门槛的情况下，房地产投资信托是解决这一难题的有效途径。

REITs可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。

发展房地产投资信托基金业务首先可以吸引社会闲置资金，我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄，银行提高房产信贷门槛后，必有大量资金滞留银行内部，因此投资者非常需要稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资信托基金正好满足了这一要求，能提高经济运行质量。

其次，可以会吸引港台、国外投资者，使房地产信托基金成为房地产业的重要融资渠道，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。

一直以来，中国大陆的房地产行业是内地学沿海，沿海学深圳，深圳学香港的模式发展。但实际上，大陆的房地产特点和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每个地方都很贵；而大陆更偏向于美国的房产特点，中心城区很贵，但是郊区和周边却很便宜。专业的房地产经营者会选择合适的地，投资合适的项目，而不再是盲目的圈地，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。

再次，REITs可以改善房地产企业的融资渠道，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。加上，REITs上市之后，企业的运作将受到更多的外部监督，这将促进房地产行业的规范化操作。

参考文献：

[1]任佩，美国房地产投资信托REIT的模式及其对我国的启示，商业研究，2003.

篇9

【主持人】：

宽松的货币政策及其带来的充裕流动性被业内认为是今年房地产市场投资与交易火热的一个重要推手。那么当经济逐渐复苏。2010年宽松的货币政策是否可持续?这会对房地产行业产生怎样的影响?明年房地产又将走向何方?房地产如何保持健康稳定发展?

国家行政学院决策咨询部研究员王小广

货币政策须回归“实际的适度宽松”

今年二季度以来，我国经济出现了企稳回升的良好局面，上半年GDP增长7.1％，估计下半年将超过9％，全年大致增长8.1％。这一良好局面的形成主要得力于超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，而不是受内生性市场力量的驱动。实体经济调整远没有结束，在这种情况下，持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反，会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。

信贷的持续过度扩张，会对明后年中国经济产生以下负面影响：如果使信贷过度扩张的形势持续时间过长，将会加大未来的总供给大千总需求的矛盾，使中国经济可能面临长期的通货紧缩局面；延缓了经济增长内在的结构调整，耽误了结构调整和产业升级的大好时机；过度的信贷供应将会延缓房地产市场的合理调整，加剧房地产的泡沫化，使中国面临由经济泡沫转为泡沫经济的风险；在实体经济调整未到位、需求仍面临很大压力的情况下，大量增加货币，尽管不会导致通货膨胀，但会转化为虚拟经济过度膨胀、资产泡沫化。

为防止中国经济出现泡沫经济趋势、保持经济持续平稳增长，须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。为此，一要逐步收紧信贷，将货币政策山“名义上的适度宽松实际上极度宽松”调整为“实际的适度宽松”。二要调整房地产政策，抑制投资性住房需求，主要是严格执行二套住房政策，研究并尽快出台征收物业税政策。

金地集团董秘徐家俊

明年整体政策面预计“偏暖”

金融形势与货币政策对房地产行业发展影响很大。2009年上半年在金融危机爆发后为推动经济发展的宽松货币政策下，房地产行业的融资环境是非常良好的。我判断明年的货币政策不会出现人范围逆转，整体政策面还是“偏暖”，对房地产市场来说是利好。但是能不能延续今年上半年这么宽松的环境就有待观察，还要看各种各样变量因素如何发展：比如今年整体经济恢复情况，通货膨胀隐忧是否变成现实，房地产投资会不会出现大幅度上升，房价、成交量怎样变化等因素。

就房地产趋势而言，我们对房地产市场的中长期发展是比较看好的。今年8月份之前房地产呈现了量价齐升、高速增长，这是由于去年市场基数低、市场报复性反弹、宽松的货币政策等多方面因素推动的。但是从9月份开始，由于一些城市房产销量持续放大已到了比较高的水平，并且价格也累积了一定的涨幅，在这种情况下，部分城市房产销量出现回落，但是价格还是保持在相对稳定的水平上。可能未来的一段时间内，整个市场能够在现在这种情况下保持稳定，部分前期销量大的城市销量会有所回落，整体市场处在正常偏好的水平上。

中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺

未来短期内房地产将相对平稳

目前货币政策一定程度上已经逐步微调，与适度宽松的货币政策导向是一致的，从三季度新增贷款总额1.28万亿元来看，远远低于一季度的4.58万亿元和二季度的2.79万亿元。相信四季度这个数字会更低。当然，房地产行业受货币政策的影响是非常明显和直接的，货币政策宽松周期，人们的通胀预期会很强烈，也就会增强购房的欲望。

2008年至今，房地产市场经历大落大起，我认为未来短期内，房地产将相对平稳；从长期来看，随着经济回暖，新增财富增加，房地产的发展形势仍然是很乐观的。因为中国的房地产业跟其他国家房地产行业有很大区别，我们有8亿多农民，我们面临城市化问题。城市化的道路只要不结束，或者说只要城市化进程的步伐没有停，那么商品房的发展就基本会是在一个快速健康发展的大方向上。可以肯定的是，中国楼市经历了非理性上涨之后，必将在行业分化和洗牌中得到健康发展。需要注意的是，要保持健康稳定发展，避免大起大落，房地产企业应着力提升产品品质，提高性价比。

路劲基建主席单伟豹

五年之内房地产平均上升幅度应在10％以上

助推市场经济发展最重要的是政策要稳定，政策不管是好是坏，但是一定要相对稳定，只有政策稳定，房地产行业才能稳定，房地产企业才能根据政策调整企业的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企业无所适从。对于市场经济而言，国家参与、行政干预得越少越好，而今年房地产“国进民退”现象就非常令人担忧，将导致行业整体竞争力降低。

理论上讲，如果明年全球经济复苏，全球经济向上，宽松的货币政策稍微收紧一点也是完全合理的，房地产行业未来肯定是波浪型前进、螺旋式上升。现在房地产一升就有人说有泡沫，一跌就有人说拐点，其实这是非常正常的市场状况。我认为明年的融资环境可能会稍微紧点，但是整体不会太差，可能会影响房地产的波浪型前进，但是不会影响房地产的螺旋式上升。我预测在五年之内中国房地产螺旋式上升，平均上升幅度应该在10％以上。对于明年市场形势来说，我也非常看好，应该说明年房价会有10％甚至10％以上的增长。

万科集团总部代表

市场心态将更趋成熟

房地产行业历来与宏观经济政策密切相关，自去年年底以来适度宽松的货币政策，对于推动行业的复苏起到了良好的作用。相信继续保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于稳定市场信心，促进行业平稳发展会起到积极作用。

万科一直以来都认为，大涨和大跌都不利于行业发展，只有持续平稳健康发展才是行业之福。经过这一轮周期的洗礼，相信市场心态将更趋成熟，从而推动行业的长期健康发展。

目前房地产市场成交仍然较为活跃，从三季度情况来看，成交量同比继续保持大幅增长，环比二季度也呈现出一定的上升，但环比增速有所放缓。从供应情况来看，今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，而2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。但

另一方面，9月份多数城市的批售面积已经有所上升，正逐步改善。预计年底新房供应将有较大增长，充足的新房供应，有助于缓解房价的上涨压力，推动市场的平稳发展。

“后危机肘代”

地产金融产品创新

[主持人]：

2008年席卷全球的金融危机对很多金融产品创新提出了挑战，然而，逐步丰富和完善直接融资工具，在防范和控制风险的同时加快金融产品创新，提高房地产行业的整体运行效率仍旧迫不及待。今年房地产融资环境如何?目前地产金融产品创新面临怎样的困难与障碍?随着REITs上海方案披露，业内认为。这将意昧着机构投资者之间的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性进展?对房地产格局有何影响?

北京中坤集团董事长黄怒波

地产金融产品创新“任重道远”

今年房地产企业融资环境形势还不错，比去年和前年都要好，为刺激经济发展，政府新增4万亿元投资扩大内需，流动性大大增强，另外，政策又极度宽松，流动性充裕加宽松政策双方面因素影响，今年房企融资形势还是很不错。

但是从总体的融资渠道来看，房地产行业金融产品还是比较单一，尤其金融危机出现之后，金融创新基本就停止了，目前开发商资金构成中，银行贷款比例占到70％以上。金融产品如何创新，房地产政策怎么更成熟，我们的宏观调控任务没有完成，所以当经济形势发展平稳的时候，还会面临宏观调控的继续，房地产市场还会有完善过程。进一步推动金融创新，首先要将私募渠道打开，还有把信托、REITs成本降低。

北京德柏金资产管理公司合伙人严清

REITs发行困境在于房价虚高

近期业界关于REITs的说法铺天盖地，并称今年四季度，将推出试点产品，首单REITs很可能是银监会版本的债权性方案。实际上银监会方案并不能称之为真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。银监会提出的方案是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，其方案更偏向债权。而REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，是通过发行股票(基金单位)，从而使投资人获取长期稳定的投资收益，本质是通过股权获得收益，因此，银监会方案只是借用了REITs的概念。

从REITs发行困境的根本原因来讲，不是政策和法规不具备条件，而是房地产价格过于虚高。目前我国房产租金回报率(租金与房价之比)持续走低，比如北京、上海等大城市写字楼和酒店的租金回报率仅仅为3％～4％，住宅租金回报普遍只有百分之三点多。而REITs的投资回报率至少需在5％以上发行才能获得市场认可。反而言之，如果一个项目的收益率要达到5％以上，那么其售价就要大打折扣，比如2万元／平方米项目出租回报率是3％，为了REITs发得出去，可能房价就只有降到1.5万元／平方米出售，没有开发商愿意这样做，即使有人愿意低价出售也不具有普遍意义。因此，即使推出REITs试点，目前还很难达到理想中的高收益率和出租率，很快跌破发行价的可能性极大。

华远集团总裁任志强

不依赖银行的衍生品才是金融产品

在我们国家金融与地产的关系不能称之为金融地产，我们是以银行信贷为主导，更准确的称呼是房地产信贷。不过确实现在也出现了一些衍生产品，国内债券、信托等都开放多了。今年不少公司发行了信托与债券。但是一般这样的企业要么是上市房企、要么是央企。整体来看，房企融资渠道仍然是以银行为主导，我们现在最关心的是不依赖银行的衍生品。金融的概念是除了银行信贷以外的各种衍生产品都包含在内的，并不是只有央企和上市公司才可享用。

关于REITs，2007年时央行牵头，我们已经做过一些研究，但是当年10月份时，宏观调控改变了方向，防止房地产过热，因此就没出台。2008年经济情况不好就又接着开始研究。但出现的问题是银行认为REITs属于金融产品要管，证监会认为REITs是证券化产品也要管，两家开始“打架”，这是中国政治体制非市场化的重要表现。我相信REITs今年会有突破，REITs取得突破性进展的意义就是中国房地产可以有衍生工具，一旦REITs开了头，从更广泛视角来拓展房地产资本市场的资金来源就成为了可能。

房地产与金融共赢之道

【主持人】：

高投入的行业特色决定了房地产必须与资本共舞。而在实际的操作中，在金融政策等诸多方面还存在着金融与地产并不能有效对接的因素。目前地产与金融对接中存在着哪些典型困难与问题，房地产企业与金融机构的合作出路会在哪里?房地产业如何与金融机构在市场发展中继续谋取双赢?

北京中坤集团董事长黄怒波

金融与地产对接需要突破“抵押制”

金融与房地产这种行业与行业的对接需要成熟的政策或者理论。比如在美国金融与房地产对接就非常成熟，产品也很丰富，包括银行信贷、债券、自组银团等等，其后来发生金融危机是因为没有坚守原来的一些政策，比如出现了零首付等。

而审视我们国家目前的金融与地产对接，除了银行贷款是比较清晰的，信托与债券都时好时坏，因为法规政策还不成熟，而且社会上对这样的产品也还不太接受。金融行业与地产行业共赢，必须突破“财务报表、抵押制”，在金融体制上不突破，金融与房地产很难对接。

我国金融与地产对接还处于摸索阶段。金融政策也尚不稳定，在今年宽松信贷政策下，相对而言信托等其他融资成本就显得很高，大家觉得银行的产品成本较低，于是群拥银行信贷，而当银行的金融政策收紧、流动性紧缩的情况下，私募、信托等成本再高开发商也只得去融资。

再比如第二套房贷政策，凡是进入宏观调控的时候首先打压的是二套房贷，但是如果是刺激经济，首先放开的也是二套房贷，频繁变化导致各个银行执行也不一样。而对开发商、市场稳定来说，这不是一个好现象。我们现在一切都是过渡阶段，很多房地产政策还不成熟，正在向成熟过渡。

北京德柏金资产管理公司合伙人严清

产业基金是中小企业开拓融资渠道的重要力量

我国现在金融体系不完善，银行的风险管理体系决定了中小企业依赖于银行信贷不可行。

然而，中小企业占到了中国企业的99，4％，民营企业的就业人数又占到了总就业人数的70％～80％，因此，必须建立适合中小企业的融资渠道，比如基金、创投、小额贷款公司等，但是针对中小企业的投资，真正能起作用的还是产业基金。

目前，我国只有18家主要商业银行，110多家城市商业银行。农村信用社的数量很多，但多数的经营状况极差。相比之下，美国有7500家商业银行、886家存贷协会、400家互助储蓄银行和9900家信用社。在国外产业基金的规模非常大，是解决中小企业资金问题的根本之道。

路劲基建主席单伟豹

政策开放程度决定金融与地产共赢进展

内地这几年所出现的信托、债券等融资渠道并不称之为创新，只是参照香港以及国际上成熟的一些融资形式。金融与房地产未来是一定会双赢的，但是目前只是初步结合，借鉴外界的一些做法，这些金融工具的开放能不能做好就要看政策的开放程度。

万科集团总部代表

房地产金融工具创新和探索会日渐丰富

房地产属于资金密集型行业，和金融历来关联性较强。最近几年国内房地产行业发展很快，和资本市场的联系也日益密切，这加速了企业的成长。另一方面，和发达国家相比，国内房地产在融资上对于银行的依赖性仍然较高，融资渠道还有待进一步拓宽。随着资本市场的不断发展，相信对房地产金融工具的创新和探索会日渐丰富，如近期对REITs的尝试和探索，也反映了这一趋势。

房企扎堆上市前景如何?

[主持人]：

房企IPO今年呈现戏剧性历程。7月，中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股，为沪港两地开启今年房企首例IPO。目前，还有30余家房地产企业正在进行A股或H股的上市计划。然而近期大势似乎出现了逆转，9月赴港上市的内地房产“先头部队”华南城和恒盛地产在上市首日就遭遇“破发”。鉴于香港资本市场新股发行方面的波动。已有数只内地房地产新股在香港联交所主板挂牌后表现低迷。欲上市房企如何应对资本市场风云变化，把握上市时机?扎堆上市是否意味着未来新一轮“房地股”对赌局面还会再现?

建业地产行政总裁兼执行董事王天也

企业不要为上市而上市

目前全球经济复苏已经开始，并且中国在全球经济回暖中，表现非常突出。在这种情况下资本市场开始解冻，并且恢复速度会非常快。很多房地产企业准备上市，我觉得去抓住机会也是正确的，但是我认为企业不要为上市而上市。

实际上房企上市既是主动也是被动的行为，在我国由于银行目前仍旧是房地产商融资的主要渠道，但是目前银行信贷对于开发商的用途限制严格，并不是结合着开发商的资金需求的特性来规定资金用途。比如，房地产企业发展最主要的是要有项目，有足够的项目才能增长，而土地储备就很重要，可实际房企进行土地储备贷款，是无法从银行获取资金的，在这种情况下上市就成了开发商很重要的融资渠道。我对目前准备上市房企的建议是，首先虽然总体方向是好的，但是针对具体的企业，要看上市的条件是不是具备，是不是成熟，这时候要换位思考，准备上市的公司要站在资本市场的角度，站在投资人的角度，来看企业的定位、企业的战略、企业的财务状况能不能适应市场的要求，是不是具有特色。

其次，预期值不要太高。像最近宝龙集团对于定价就做出了调整。因为从战略上讲，上市对于一个企业非常重要，上市时的募资额等因素不能太过于看重，河南建业作为去年金融危机爆发后上市的唯一一家内地纯地产公司，上市后公司的市场在迅速发展，首先就是可以直接获取资金，而更重要的是企业取得了直接进入资本市场的权利，这比获取资金还重要。另外企业的财务状况通过上市也可以得到明显改善，并且企业的经营管理也会得到改进。

中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺

年内房地产股应该还有机会

随着房地产股的利润预期的进一步提升，年内房地产股应该还有机会。上市房企需加强土地储备、提供差异化产品以应对资本市场风云变化。

2007年曾经出现股价、地价、房价对赌局面。前段时间土地市场过热，很大程度上是因为广渠路10号地、15号地给了市场过多的期待，使得很多开发商忘记了风险，在竞拍过程中头脑发热。土地市场的冷热与政府对市场供应量的把控有很大关系，土地市场的一冷一热对房地产的开发是一个致命打击。目前，宏观面与当时是不能相比的，房地股的对赌局面应该不会出现。

路劲基建主席单伟豹

篇10

改革开放以后，随着我国逐步放开原有对人口流动的控制，城市化进程大大加快。同时，随着我国人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城镇居民对改善居住环境的需求也愈发强烈。这些因素都推动了我国房地产行业快速发展，房地产企业的规模也越来越庞大。但是在房地产企业发展壮大的过程中，仍然面临着融资管理带来的诸多问题，尤其是在目前国家针对房地产业的宏观调控大背景下，如何正确认识房地产企业融资管理的困境，寻找适合的融资路径，对房地产企业而言显得非常迫切和必要。

一、房地产企业融资管理的重要性和作用

（一）融资管理是房地产企业项目顺利开发建设的重要保证

由于房地产项目一般都具有开发建设周期长、项目价值比较高、资金占用量比较大、资金回笼比较慢等特点，所以为了能够保证房地产项目顺利开发建设，就必须加强房地产企业的融资管理工作。通过认真筹划、合理规划相关融资工作，在项目需要的时候，能够及时筹措到足额的资金投入到项目建设中去，不会产生由于资金短缺而影响项目建设，也不会出现大量资金闲置而出现增加资金成本的情况。

（二）融资管理是房地产企业项目成本的重要影响因素

房地产项目的成本主要包括土地出让金、设计勘察费用、建筑安装等工程费用、水电煤通信等配套费用，投入项目的资金数额巨大，单靠房地产企业的自有资金往往难以为继，一般投入项目的大部分资金都是通过对外融资筹措的，财务费用也就构成了房地产项目成本的重要组成部分。所以，通过合理的融资规划，筹措到合适的、成本较低的资金，对降低房地产项目的开发成本发挥着重要的作用。

（三）融资管理是房地产企业降低财务风险的重要手段

房地产业是一个资金投入大、回收周期长的行业，并且由于房地产企业开发项目的资金大部分是通过外部融资获得，所以，在房地产项目开发建设过程中存在较大财务风险。由于房地产企业对外借入的资金都规定了严格的还款期限和还款金额，如果房地产企业负债较多，同时没有经过良好的融资规划，就可能导致不能归还到期的借款本息，产生财务风险，影响房地产企业的预期收益与声誉，严重的甚至危及房地产企业的生存。

二、房地产企业融资管理的困境及其成因

（一）房地产企业融资管理的困境

1.房地产企业资金需求量越来越大。目前，随着国家对房地产项目的安全、环保等方面提出更高的要求，而新技术、新材料的应用，都在无形之中增加了房地产投资成本。同时，随着房地产项目土地出让金、建筑原材料价格和人工成本的大幅增加，使房地产企业进行项目开发建设的资金需求量越来越大。

2.房地产企业资金来源有限。如果房地产企业开发房地产项目需要的资金来源渠道比较多，就能够缓解或减少房地产企业面临的较大的资金压力。但是，国家对海外资金进入我国房地产市场制定了一定限制条件，减少了我国房地产企业的资金来源。由于房地产企业的资金来源有限，有些房地产企业为了尽快变现以回笼资金，就必须加快施工进度，或使用一些技术标准不达标的材料降低开发成本等，这样都会使房地产项目的质量难以得到保证。

3.房地产企业融资渠道比较单一。目前，虽然房地产企业的融资已经拓展到了资本市场，比如发行公司债券等方式募集资金，但是现阶段房地产企业主要的融资渠道还是通过银行借款来筹措资金，融资渠道比较单一。通过银行借款进行融资，虽然具有手续简便、成本可控等优点，但是随着房地产行业融资规模越来越大及市场竞争加剧，也出现了房地产行业过于依赖银行借款而产生的金融风险等一系列问题。

4.房地产企业融资难度不断加大。近年来，由于我国房地产市场整体不太景气，再加上国家实施的较为严格的宏观调控政策，使得银行等金融机构提高了对房地产企业的风险研判和预警，对于房地产企业，尤其是中小房地产企业的融资审查与核准也更加严格。同时，资本市场对于房地产企业的直接融资也没有打开大门，这就造成了房地产企业，尤其是中小房地产企业融资成本的上升和融资难度的加大。

（二）房地产企业融资管理困境的成因

1.房地产行业进入开发的调整期。1998年实施房改政策以来，我国房地产行业焕发了蓬勃生机，使人民的生活环境和居住环境取得了很大改善。但是，由于规划理念和地域发展不平衡等因素的制约，我国出现了房地产项目遍地开花的现状，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造质量不高等。由于缺乏必要的标准和约束，一些房地产企业推向市场的精装修房也存在装修材料以次充好、不环保等问题，产生了很多开发商与客户的矛盾。房地产价格非理性的上涨及大量空置房的产生，给盲目火热的房地产行业降了温，减缓它的发展势头，使我国的房地产行业进入了开发的调整期。

2.国家对房地产行业出台较为严格的宏观调控政策。自上世纪90年代末开始，我国的房地产行业进入了一种井喷式发展的阶段，使房地产市场获得了长足的进步，同时也使我国各地房地产的价格持续快速上涨，许多地方的住房价格远远超过了普通百姓的购买能力。在近年来国家对房地产行业进行严格宏观调控的政策背景下，房地产企业的融资渠道进一步收窄，融资门槛进一步抬高，加大了房地产企业融资管理的难度。

3.我国房地产金融市场不发达。在发达国家成熟的房地产金融市场中，除了传统的银行借款外，更多的是通过其他的融资渠道，比如上市、公司债券、股权融资、产业基金、房地产信托等金融产品进行融资。同时，在成熟的房地产金融市场中还有着发达的二级证券市场，既可以吸引社会上闲散资金，使其获得股利回报，又能够解决房地产企业开发项目的资金需求。而我国房地产企业的融资主要是通过银行借款，虽然也有通过信托、基金等渠道募集资金的，但是与整个房地产企业总的融资规模相比，只占较小的比例。而且，截至目前，我国大约30000家左右的房地产企业中，在沪深A股上市的房地产企业只有约137家，房地产企业通过证券市场募集的资金比例较小。

三、针对房地产企业面临融资管理问题的对策

（一）发展房地产金融市场

在成熟的房地产金融市场中，应该是以通过发行债券和发行股票等直接融资为主，辅以银行借款等间接融资。为了解决我国房地产企业面临的融资管理问题，就要从我国房地产业较为混乱的融资市场的实际出发，大力发展房地产金融市场。通过鼓励满足条件的中小房地产企业上市融资，既可以募集到企业需要的资金，也可以提高企业的品牌和知名度。同时，也要加强国家对房地产金融市场的监管，确保房地产金融市场的健康有序发展。

（二）拓宽房地产企业融资渠道

拓宽融资渠道是解决房地产企业融资管理问题的重要保障，在保持银行借款等传统融资渠道的基础上，房地产企业应该积极拓展其他诸如上市融资、股权融资、债券融资、房地产信托融资等融资渠道，使房地产企业募集所需资金时有更多的选择，既降低企业的营运风险，同时也可以分散银行等金融机构的风险。

（三）加强房地产企业融资管理

对融资管理面临的问题，房地产企业需要不断提升自身融资管理能力，加强融资管理。首先，房地产企业要根据公司项目开发计划，科学合理的测算公司在未来一段时间内的资金需求量，进而根据自身的营收情况确定公司的融资规模。其次，房地产企业也要熟悉各种融资渠道的利弊，选择适合自身的融资方式。然后，房地产企业还要加强融资结构管理，充分考虑优化资本结构，降低财务风险和融资成本，促进企业健康发展。

（四）制订房地产企业中长期融资战略

房地产项目开发周期长、资金占用量大，企业在经营过程中承担着巨大的风险，为了解决房地产企业融资管理面临的问题，制订房地产企业中长期融资战略是非常必要的。房地产企业要认真分析、研判市场环境和国家宏观调控政策对房地产业的影响，同时，根据自身条件预测企业未来的发展状况。根据企业中长期发展战略，制订中长期融资战略，既要避免项目开发过程中出现资金周转困难的情况，又要合理安排资金，提高资金的使用效率和效益。

参考文献