房地产项目调研模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产项目调研，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

摘要：当前，随着城市化进程加快，房地产市场竞争日趋激烈，为了适应复杂多变的市场需求动态发展形势，开发适销对路的产品，就要求房地产开发企业通过市场调研了解开发项目的市场情况，对产品及营销策略进行评估。因此，房地产项目市场调研如何实施就成为值得关注的课题。

关键词：房地产；公寓；市场调研；实施房地产市场调研,是对以某个房地产项目为特定的调研对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和统计分析,进而对房地产项目市场进行研究与预测，把握市场的脉搏，从而保障项目的顺利运转。下面以南京幸福万象公寓项目为例具体阐述市场调研的实施过程。

一、项目简介

南京幸福万象项目总建筑面积100214；其中公寓面积37237；绿地面积5458、容积率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑层数12层，其中1-5层为商业，6-12层为公寓、共有743户、主力户型40-60平米、层高4.8米、另有车位549个。该项目北接永乐路，西临龙蟠南路高架及双桥门管养基地，南面是货运铁路及柏丽厨具仓储地，东面毗邻龙翔雅苑小区，项目唯一的临街面在北面，周边小区聚集，人流、车流量大；西面目前人流、车流无法通达，难以引入西面消费者；南面有围墙阻挡，无车行道路，该区域人流与车流无法到达；东面无通行道路，小区无围墙，项目建成后小区人流可直接到达。

项目的开发商是花样年控股集团有限公司，该公司起步于1998年，总部设立于深圳，2009年11月，花样年控股在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年控股资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名，业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等服务领域。

二、项目分析

（一）项目政策环境分析

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议再次重申坚决打击抑制投机投资性购房，并提出；“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入：“行政干预屡败屡战；政府越调控、房价涨的越厉害“的怪圈。

（二）项目周边人口分析

项目辐射超过50个社区，直接辐射人口近200万；周边集中性市场包括大明路科技产业园、雨花软件园、大明路汽车市场、卡子门家具建材市场、南京南站。

（三）项目周边交通状况

项目四周道路多为双向2-4车道道路，非城市主干道，但可连接至卡子门大街、大明路等重要干道；周边公交站点丰富，可连结至市中心新街口、中华门等区域；在建的地铁3号线将沿项目西侧通过，距离卡子门站点最近距离约400米；地铁的开通将为项目赋予巨大商业投资潜力；龙蟠高架道路连接南京绕城高速与与九龙山隧道，可连接南京市中心各个区域。

（四）周边在售同类项目分析

项目所在区域周边房地产项目较少，目前主要是两个项目。赞成领尚，项目共一栋楼，25层，1-2层为商业，3-25层为公寓。公寓产权为70年，该项目2010年入市销售，但去化不佳，目前仍在销售中。该项目是由南京赞成房地产开发有限公司开发的，位于秦淮区双桥门宏光路（宏光机械厂北侧），占地4593 平方米，总建面积26412平方米，容积率为4.8，绿化率35%，以两房、一房为主力户型，面积为44、57、60、93平米，层高为3米，每层18户，4部电梯，民用水电，无燃气。首次开盘时间是2010.11.29，累计上市量是414套；目前已售184套，还剩余230套，均价17000-22000元/平方米，装修标准1000元/平方米。由于该项目仅一栋高层，自身的内部配套不完善，也没有规模性效应。此外，项目附近有高架桥和铁路，存在一定的噪音污染。周边环境不佳，并且缺少足够人气，这都影响了销售，入市三年去化率仅有45%。

紫荆广场，为公寓+商业的产品组合，目前尚未入市，此项目也是本案在区域市场最主要的竞争对手。该项目位于南京市雨花台区养回红村158号（宜家家居斜对面）；是由南京康益房地产开发有限公司投资开发，占地面积3.9万平米，总建面积为9.5万平米，其中公寓6.7万平米， 容积率1.99，绿化率35%，拥有600个左右停车位，产权年限为40年，民用水电，主力户型是两房的45、50平米，其中8楼为3.6米层高，其余均为4.8米挑高，共计590套，价格预计20000-22000元/平米(精装修)。目前已开始蓄客，蓄客情况较好，客群主要为秦淮区、市区其它地区及部分江宁的中青年客户，投资自住均有。

(五)项目优劣势分析

项目的优势和机会：品牌开发商，较强的招商能力，地段位于市区、江宁交通核心枢纽，6个岛型规划增加项目沿街面，小面积、挑高，退台式设计，增加公寓价值；南京南站飞速发展机遇，青奥会推动了南京商业发展，三号线规划开建，卡子门站商业潜力，目前宏观政策对于住宅市场投资抑制。

项目的劣势和威胁。客户仅依靠永乐路导入，单面靠近龙蟠路高架，周边老小区，商业形象较差，客户对高层商业销售抗性，商业噪音对公寓销售有影响；南站商圈商业竞争激烈，区域内同类项目的竞争威胁。

三、项目客户定位分析

根据南京具有代表性公寓项目调研得出的信息显示，公寓目标客户有以下主要特点：本地客户是客户群主力，周边区域占比70%以上；年龄集中在30-40岁之间；职业多为企事业单位人员；客户购买公寓置业的目的以投资和自住为主。

四、项目价格定位分析

篇2

中图分类号：F293.33-4

基金项目：河北工业大学教研立项支持项目

作者简介：李素红（1978-），女，汉族，河南汤阴人，河北工业大学经济管理学院，副教授，博士，研究方向：项目管理与风险控制

杜娟（1992-），女，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

李天航（1994-），男，河北工业大学经济管理学院，本科生，专业：工程管理

1引言

房地产是随着城市化进程的快速发展而发展起来的一个重要行业。城市化导致了人口的大量迁移和大规模的城市基础设施建设，导致了对房地产的庞大需求。与当前房地产行业飞速发展的趋势不适应的一个集中性问题是人力资源的素质和数量远远达不到需求，整个产业的人才现状难以满足企业的现实需求。所有的房地产企业都希望得到复合型人才、高端人才，即具有综合能力的人才，包括具备深厚的专业能力、熟练的业务能力、优秀的协调沟通能力、极强的责任心等。人才因素成为了制约房地产企业持续发展的主要原因[1]。

在此背景下，我们要充分重视房地产类人才建设所面临的机遇和挑战，在培养人的理念、方法和制度上与时俱进，不断改进。本论文旨在在房地产行业的迅速发展背景下，通过研究工程管理专业房地产类课程及其教学内容设计，结合我校的工程管理专业课程设置情况，改善房地产类人才的培养体系，以培养适应社会强大需求的房地产行业复合型人才。

2国内外房地产类课程设置现状

2.1 国外房地产类课程设置现状

国外房地产类课程的高等教育产生较早，部分发达国家已经发展得比较成熟。而且，房地产专业教学的各个方面都受到社会、政府、高校等极大的重视。对比工程管理与房地产专业，它们分别属于不同的学科领域。工程管理专业通常设置在工学院与土木工程相关的学系内，也有些学校在工学院中独立设系。而房地产专业通常设在商学院隶属于工商管理学科，有时独立设系，有时与金融、保险等为同一个系。总体分析，国外的房地产类专业设置特点[2]体现在：（1）加强通识教育的核心地位。（2）结合经济管理和城市规划的专业课程。（3）创新教育教学模式。教学模式灵活多变，在教学上采用的是案例式、沙龙式课程、工作坊、角色扮演、实地考察、讲座和开展项目等不同的教学形式，组织学生分组讨论或辩论，课外学生独立或合作完成课程作业，并提供充分的讨论和演讲机会，激发学生创造性思考，培育团队精神。（4）专业与行业之间的联系和合作密切。比如请房地产管理人员、房地产公司的决策者以及城市规划师等行业人士授课，更好地促进就业和服务社会。

2.2 国内房地产类课程设置现状

对国内大学的整体情况进行初步调研之后，我们重点分析了几所知名度较高的大学。调研结果显示，各个学校的专业主干课程中都会包含房地产类课程。如房地产开发类，包括房地产开发与经营、房地产开发概论等课程；房地产经济学类以及物业管理类的培养学时相对较多；房地产市场营销类、城市规划类和房地产相关法规、政策类的课程大多属于专业选修课程，课时较少。上述课程基本上涵盖了工程管理专业房地产类课程的主要内容。同时房地产集中实践类课程也十分重要，一般是与其开设的房地产类课程内容相联系的，其中比较典型的有：房地产项目可行性分析、房地产市场调研、房地产估价课程设计等。我校的工程管理专业开设的房地产类课程很少，专业核心课程仅有房地产项目策划和房地产经营与开发，且课时较少，因此学生无法系统地学习房地产类课程，很难形成全面系统的知识体系来满足房地产市场对人才的需求。

通过上述分析，国内大部分高校房地产类相关课程欠缺，课程设置缺乏系统性，我校的工程管理专业的房地产方向课程设置更不明确[3]。因此，我们结合我校现状以及调研数据资料，对房地产类课程及其内容进行设计，具有重要的理论价值和实践指导意义。

3 房地产类人才培养的调研分析

在城市化背景下，为了更好地满足社会对房地产类人才的需求，我们分别针对房地产企业人员和在校学生进行了问卷调研，以发现房地产类人才培养中存在的问题，更好地设计房地产类教学课程及其教学内容。

3.1 房地产企业调研

为了有效地开展调研工作，我们先对房地产企业经验丰富的员工进行了访谈，然后有针对性地设计了调研问卷，主要围绕房地产理论和实践课程的内容设置情况，以了解房地产企业对学生知识、经验和能力方面的需求。问卷共调研了20位资深的房地产企业管理人员。调研结果发现，房地产企业认为大学生在从事房地产工作时面临的主要困难是实践经验和专业知识的欠缺，着重提升大学生的专业素养是一个亟待解决的问题。调研显示，企业管理人员鼓励学生参加房地产类前言讲座，了解房地产业现状、发展方向和趋势，建议学生多参加房地产类竞赛，如房地产策划大赛、算量大赛、房地产专业知识竞赛等，还建议学生多参加一些社会实践调研活动，如房地产市场调研、房地产项目可行性分析、房地产项目管理沙盘模拟等。在专业课程内容的设置方面，大部分建议开设建设与房地产法规、房地产策划、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理等课程。

3.2 在校学生调研

学生问卷部分主要调研了学生对房地产类课程的学习兴趣、了解程度和对课程内容的需求等，在考虑学生需求的情况下完善房地产类课程设置。调研结果显示，学生对于从事房地产行业的工作很有兴趣，但是比较缺乏信心。学生不太关注房地产的最新发展动态，大部分人只是主要通过网络途径偶尔关注，因此高校可通过开设一些前沿课程或讲座帮助学生了解房地产行业的最新发展动态。目前高校开设的房地产类课程较少，大部分学生认为不能满足房地产业高速发展对复合型人才的需求，希望学校能够增加房地产类核心课程，如房地产营销、房地产策划等。学生非常愿意参加房地产类课程实践活动，例如房地产类竞赛、调研活动，尤其是实习，希望增加此类课程的开设比例。学生主要参加了房地产策划大赛和BIM（建筑信息模型）大赛，希望通过比赛能够增强实践动手能力。总之，在学生看来，将来从事房地产工作，面临的主要困难是专业知识不足，因此学校应当设计系统的房地产类课程体系，使学生更好地适应社会的需求。

4 工程管理专业中房地产类课程及其教学内容设计

4.1 工程管理专业中房地产类课程设置

结合房地产行业的发展趋势、国内外课程设置的现状以及对房地产企业人员和工程管理专业在校学生的调研，本论文从理论和实践环节设计丰富多样的房地产类课程，主要从专业基础课、专业必修课、专业选修课、前沿课程（或讲座）、集中实践课、专业竞赛六个方面进行设计，具体设置的课程如下表所示。

4.2工程管理专业房地产类课程教学内容设计

1.专业基础课

《城市规划与管理》主要内容包括：城市总体空间布局的原则和要求，城市工程系统规划理论，城市基础设施建设行政管理的理论，城市规划的法规制定、城市规划的行业管理，城市规划的编制和审批管理，城市规划的实施和监督检查管理等。

《房地产制度与法规》主要内容包括：房地产法律规范概述、房地产开发用地法律与制度、城乡规划法律与制度、城市房屋拆迁法律与制度、工程建设法律与制度、房地产开发法律与制度、房地产交易法律与制度、房地产登记法律与制度、房地产中介服务法律与制度、物业服务法律与制度等。

2.专业必修课

《房地产项目策划》旨在提高学生对于房地产开发项目全程策划的能力。教学主要内容有：项目的前期定位策划（包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等）、项目的销售招商策划（分阶段销售价格的确定，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。

《房地产经营与管理》系统地介绍房地产经营与管理全过程的理论与实践，主要内容包括：房地产投资决策和经营决策、房地产企业融资、房地产开发项目的前期工作、房地产建设过程的管理（包括勘察设计、招标、建设等）、房地产项目的营销管理、房地产开发与经营项目后评价、房地产经营与管理案例等。

《房地产项目招投标与合同管理》结合建筑工程管理的实际介绍了工程招投标与合同管理，主要内容为：房地产市场相关法规、房地产项目招标投标概论（招投标包括招标、投标、开标、评标、中标等）；合同管理包括监理合同、房地产项目勘察设计合同、房地产项目施工合同、土地使用权转让合同、材料设备供应合同、保险合同、担保合同、合同管理、合同争议、总分包合同、国际工程合同管理等。

《房地产市场营销》是以营销过程为主线，系统介绍房地产市场营销的理论、内容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及实务操作内容，并包含案例分析和对国内外房地产市场营销的新经验、新成果、新理念进行解读。主要课程内容包括：房地产市场营销导论，房地产市场营销环境分析，房地产市场交易形式、房地产消费者购买行为分析，房地产市场调查，房地产市场细分和市场定位，房地产企业竞争战略、房地产市场营销战略，房地产产品策略，房地产价格策略，房地产营销渠道策略，房地产促销策略，房地产市场营销管理，房地产销售与管理。

《物业管理》主要教学内容包括：物业管理的产生与发展，物业管理的基本环节，物业管理性质与基本理论，业主自治管理，物业服务企业，前期物业管理服务，物业综合管理服务，物业经营管理，物业管理的招投标，物业服务企业人力资源管理，物业管理服务质量，物业管理资金等。

3.专业选修课

《房地产经济学》通过对房地产业在国民经济和社会发展中的功能透视，阐明房地产业在国民经济中的地位和作用，主要介绍房地产市场、房地产供求管理、房地产价格、房地产周期、房地产产权与住房制度、房地产税收、房地产宏观调控、房地产业可持续发展等内容。

《房地产估价理论与方法》是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，内容包括：房地产的基本概念以及房地产价格的特征、房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、影响房地产价格的内部和外部因素、房地产估价的基本原则和程序、房地产估价的几种方法及其应用、房地产估价报告等。

《房地产项目风险管理》主要内容包括：风险管理系统、房地产项目风险识别、房地产项目风险估计、房地产项目风险评价决策、房地产项目风险回避、房地产项目风险控制、房地产项目风险转移、房地产项目风险自留。

4.前言课程（或讲座）

《房地产政策及最新发展动态讲座》内容可大致包括四个方面：宏观经济热点问题解析、金融形势与发展战略、区域经济与房地产投资战略、房地产市场现状及发展等。通过多内容、多层次的讲座使学生对房地产市场的现状有初步的把握和认识，并且逐步渗透给学生分析房地产市场现状的方法，帮助学生在以后的工作中独立认识思考现象背后的本质，及时把握住机遇。

篇3

一、旅游房地产项目前期策划概述

（一）前期策划的含义

旅游房地产项目前期策划，其实就是结合项目开发地的实际情况、经济发展水平等，来制定的相关策划。从前期策划的不同发展阶段来看，人们对其有着不同的理解：在上世纪90年代，人们认为前期策划就是促销策划，就是如何将产品推销出去；当前，人们对于前期策划已经有了更加全面、专业的理解。旅游房地产项目的前期策划，包含了多方面的内容，如市场调查、消费者行为心理分析，保证旅游房地产项目开发具有创造性、决定性。

（二）旅游房地产项目前期策划的原则

从旅游房地产项目前期策划的原则来看，其主要分为四个方面：其一，客观性原则，具体来讲就是在进行前期策划时，必须要进行详细的市场调查，了解具体的市场情况，充分了解客观的市场需求及市场环境；其二，深入性原则，具体来讲，就是要对项目进行深入的分析挖掘，找出其与别的项目的不同点，保证差异化竞争；其三，创造性原则，具体来讲，就是在前期的策划当中，应当要有一定的创新观点，保证策划的创造性；其四，前瞻性原则，具体来讲，就是在进行前期策划的时候，不应当局限于当前的情况，而是应当结合相关政策及市场发展情况，做出长远的项目策划。

（三）旅游房地产项目前期策划的重要性

在旅游房地产项目的开发中，前期策划起着非常重要的作用。首先，它是旅游房地产项目开发的“指示灯”，指引项目的正确运作；其次，它是“导演”，对旅游房地产项目起着全局把控的作用，是项目开发与推广成功的关键；最后，旅游房地产项目的“船长”，对项目的前期工作起着监理作用，保证项目走向的正确性。

二、旅游房地a项目前期策划的主要内容

旅游房地产项目前期策划的主要内容分为三个方面。其一，市场调研及走势分析、预测，市场调研所获得的资料是走势分析、预测的基础，有着非常重要的参考价值，所以，必须要做好前期的市场调研工作，并且着重对目标客户进行定性调查，这样才能保证项目开发更加符合看客户需求，更加利于项目的推广。其二，前期产品及市场定位可行性研究，这是前期策划的核心组成部分，要求策划师充分利用SWOT分析法，对项目开发潜力、市场定位风险及市场定位可行性进行准确的分析。其三，品牌战略策划，具体来讲就是项目的前期策划要有一定的侧重点，如人文环境建设、生态景观建设等。

三、旅游房地产项目前期策划存在的问题

首先，把握不住策划核心，这是当前旅游房地产项目前期策划工作中存在的突出问题，很多的前期策划中只有对项目的可行性分析，而不能明确的体现出项目的特点，没有创造性，根本无法提出有建设性的策划。其次，当前很多的旅游房地产项目前期策划都只是进行理论的阐述，根本就没有结合项目开发的实际情况来进行具体的分析，可操作性不强。再次，缺乏前瞻性，具体表现在旅游房地产项目前期策划的战略发展方面，很大一部分策划都只是针对现有的相关侦测来进行项目策划，却没有将目光放的长远一些，过于重视短期的营销。最后，风险防范有待加强，旅游房地产项目开发的风险与收益并存，要想保证项目开发的高收益，就必须提高风险防范，但结合实际的旅游房地产项目前期策划来看，风险防范还有待加强。

四、应对措施

第一，要保证市场调查的精准度，具体来讲就是要全方位的进行市场调研，充分了解市场环境及行业竞争情况，并且结合消费者的具体需求，对旅游房地产项目进行准确的分析，对产品进行精准的定位，这样才能够保证旅游房地产项目前期策划的准确性。第二，要保证项目开发的可行性，在旅游房地产项目的前期策划中，要注意结合项目开发的实际情况，并且借鉴学习成功案例，总结经验，从而制定出具有较高可行性的项目策划。第三，要有长远的目光，前期策划不应当只是将目光局限于当前的发展，而是应当有可持续的发展理念，结合相关政策，制定长远的项目目标。

篇4

前言

房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。

1房地产项目的前期开发策划工作

对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。

2房地产项目经营管理

房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。

3总结

房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。

参考文献

[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.

篇5

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、地产项目管理的含义

“房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合管理，在房地产项目实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。”[1]可见，房地产项目管理是一种集方法、理论和观点于一体的综合应用学科，是全方位、全过程涵盖横向和纵向两个维度的综合性管控过程，是最终实现房地产项目城市效益和投资者效益双赢的捷径。

二、当今中国房地产项目管理过程中主要问题的反思

（一）定位的准确程度

房地产项目开发和管理的首要问题就是准确定位待开发的房地产项目真正的受众群体。房地产项目最终的服务对象是充满活力的人，这就决定一个房地产项目要想获得成功必须是真正具有灵动性和生命力的建筑作品。一个房地产项目如果缺少人气和生命力，最终会异化为“吞噬精神的鬼魅”，就会变得恐怖之极。最典型的案例当属耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什的那座“豪华新城”。那是一座现代化的豪华新城，计划居住100万人口，然而事实上却成了一座无人居住的“鬼城”，俨然成为中国房地产泡沫的最典型案例。这一现象表现出一些地方在地产开发中投资巨大、开发规模过大、规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量与主导功能建设量不能很好的匹配。新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，后期运作很难完善与整改。这就要在前期的规划定位可行性研究中，根据项目当地实际情况作出切合实际的定位。

大到城市片区的定位，小到一栋建筑的定位，都需要按实际市场需求做好细致扎实的基础调研，确定完善实用的产品定位，而不能只靠美好愿景一厢情愿的意志定位。

项目前期可行性调研流于形式，缺乏有力的数据和证据支撑是做不好前期定位的。市场调查不充分，项目前期可行性调研落于形式，凭借多年其他项目经验盲目决策是当前房地产项目存在的通病。我国不少房地产项目管理前期并没有进行科学全面的可行性分析，项目定位不清，基本任务不明，与项目运行相关的数据采集不足，相应决策的证据支撑不够，甚至连项目地块周边的基本信息的基础调研工作都马马虎虎、甚至是走个过场，这些都是导致项目先天定位不足，最后无法实现项目价值的直接原因。

无论城市还是片区，乃至一个建筑单体的实施，都必须结合当地区位实际情况由市场推演、合理适度的预测发展规划定位。以人为本的原则规划出人们喜欢去且留得住的地产产品，没有人的空间再好看也是没有生命力的空洞，毫无价值和意义。

（二）设计的实用程度

“在现实中，当设计出现问题，或者设计未达到预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负有设计的责任。”[4]众所周知，房地产项目设计的好坏直接决定这个项目的成败。设计师的设计理念应该以人为本，以住户生活舒适的程度的最大化实现作为设计的出发点和落脚点。但是，很多房地产项目的设计往往是随波逐流、照搬照抄西方某些建筑样式，缺少创意，更缺乏对住户细致周到的人文关怀。试想一下，这样的房地产项目设计理念怎么会取悦消费者？怎么能够满足消费者较高的心理预期？所以，房地产企业必须把控在设计理念上有所突破，秉承以人为本的总体思路，符合房地产项目的基本定位，充分考虑将来物业的方便和实用，适当顾及中国传统建筑景观学说的基本禁忌，充分融入项目管理者的人文关怀情结。只有本着这种思路设计开发的房地产项目才能在真正意义上缔造出高层次、高档次的有形建筑产品和建筑艺术品。

一个项目的设计从总体规划到单体建筑，从整体景观到建筑小品，从室内装修到饰品陈设等等，都体现和检验着设计的实用性，归根结底地产产品是要服务于人的。因此，房地产项目设计的实用程度也是检验该项目成功与否的重要指标，是房地产开发企业项目开发和管理过程中不容小觑的重要因素。

（三）实施的到位程度

我国房地产部分在建项目因资金问题而在质量方面大打折扣。只有少数正规房地产企业能够真正有效的实现并行开拓多种资金融通渠道，最大限度的盘活流动资金，确保在建项目的卓越品质。中国的消费者已经从过去单纯依据产品价格定胜负的幼稚消费观念成长为理性的通过产品综合性价比来全面考量产品优劣程度。产品的综合性价比从何而来？它不仅来源于产品低廉的价格，更取决于产品自身的品质、设计、功能、节能水平、售后服务等多重关键性的复杂因素。所以，房地产项目管理的理念也必须伴随着中国房地产消费者的消费理念而与时俱进。本人认为：房地产项目管理者应当从以下环节入手努力提高产品各方面的到位情况，设计的合理性、结构的安全性、节能环保性、功能全面性、质量可靠性、技术先进性、造价的经济性、物业管理的周到细致性等。总之，产品品质到位是房地产企业长盛不衰、永葆青春的秘诀。房地产项目开发者只有严守品质到位关，努力提高产品的综合性价比，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

有人说宣传时的效果图像仙境，但实际到手的视觉图如陷阱。试问：房地产项目宣传时期的理想效果与消费者实际获得的建成效果因何就能相差这般遥远？这个问题的症结就在于房地产项目实施过程中的将理论转化为实践的现实把控程度如何。每一个环节的失控都有可能影响最后使用者的评价，无论环节多么冗繁，工艺多么复杂，房地产企业都需要严格的把控，以确保产品品质百分百实施到位。

结 语

房地产项目开发和管理是牵涉到资源重新分配和整合的过程。房地产企业想在激励的市场竞争中立于不败之地，务必在做好项目前期可行性定位，选择与实力强大的勘察、设计、施工、监理、营销单位形成强强联合的阵势，用真心、诚心、细心、爱心去打造符合现代购房消费者心理需求的房产。此外，有效控制质量、设计理念、施工精细度等，会使房地产项目管理左右逢源、如虎添翼的顺利推进。

参考文献：

[1] 吕闻：《我国房地产项目管理中存在的问题及措施研究》，载《商》，2012年第5期，第109页。

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一、房地产项目策划总论

对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行：一是房地产策划具有明确的具体目标；二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维；五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。

1.房地产项目策划的含义。房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。

2.房地产项目策划的特征和作用。房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合并应用于房地产项目实际运作过程中的活动。同时，房地产项目策划具有以下特征：

（1）地域性；（2）系统性；（3）前瞻性；（4）市场性；（5）创新性；（6）操作性；（7）多样性

二、寿光市地区经济发展及社会发展分析

1.寿光市宏观经济发展概况。2012年，全市地区生产总值达到550亿元，人均地区生产总值超过3.5万元，城镇居民人均可支配收入15806元，农村居民人均纯收入9619元，城乡基础设施显著改善，社会事业全面发展。如今的寿光，已经成为全国闻名的“中国蔬菜之乡”，成为山东县域经济发展的“领头羊”和全国县域经济发展的排头兵。

2.寿光市居民人均收入情况。根据对寿光市区的调研情况可以看出，寿光市存在的比较好的企业例如：晨鸣集团、金玉米有限公司等一些工业和生物化工企业的收入水平都比较高，基本职工的收入都在2500元/月左右，中层领导的收入可以达到15-20万/年；普通工厂的职工收入也可以达到1500元/月，中层收入也在10万/年。寿光农业经济发展迅速，在我们调研的情况中，很多都是农村自己集资建房，还有部分三层小楼也是村民自己建成的，这些小楼在当地的售价大概在50万/栋。可以看出寿光作为一个县级城市，城市整体收入水平较高。

3.寿光市消费水平和买房意识。寿光市商业非常集中，发展迅速，渤海路和圣城街交汇处是寿光商业的一级商圈，渤海路段从圣城街到金光街还有商业步行街。商圈中的商场档次一般，高档产品很少进入商场，同样这样的品牌产品也没有存在与商业街。没有高端商品的出现也就意味着没有非常高的消费，而且中低档的商场和专业市场的人流量非常大，从中我们也可以看出寿光人比较务实，消费能力不强。消费观念有如下特点：（1）寿光人买房置地的观念比较强。（2）寿光人买房是为了拥有更好的居住环境。（3）对于多层和高层没有明确的认识。（4）但是对于周边环境要求较高。（5）一次性付款居多。（6）不喜欢贷款。

三、“美林花园”小区房地产项目介绍与开发策划

1.项目概况。“美林花园”项目位于潍坊科技学院铁路以西，其中包括已经建成的寿光市体育馆和寿光市国际会展中心，西临有寿光市第一中学和小学，东临是大学城幼儿园，向西隔500米文化广场和银座、中百两大超市，向南300米有中医院、全福元超市，向东800米就是弥河公园，是一个集高档商业、体育、健身、娱乐、居住、景观于一体的大型综合性高档项目。 “美林花园”的全部占地为387933平方米。

2.价格预测

“美林花园”周边项目价格情况

总体来看当前周边住宅的销售均价在4500元/平方米左右。

根据当前4500元/平方米（毛坯）的市场价格来预测，“美林花园”住宅平均销售价格可以达到简装修4150元/平方米左右。

因此，“美林花园”住宅项目的价格（均价）：估计简装修4150元/平方米左右。

四、项目经济效果评价

经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性，研究经济效果评价的指标和方法是十分必要的。对于本项目主要从开发成本、开发费用等各个方面进行经济分析：

项目投资成本费用估算汇总表

五、项目投资策划分析建议和结论

根据全国房地产政策走向及寿光市房地产的市场分析和项目的投分析，提出以下建议：

1.目前，寿光市房地产业总体形势比较好，处于上升阶段。但项目对销售收入、投资都比较敏感，存在一定风险，应加强资金的控制。

2.由于项目周期长，政策、市场变化较大，建议实施应分阶段，稳步进行并突出特点。

（1）分步实施、稳扎稳打、滚动开发。（2）分步实施步骤中突出“快”字，快速启动、快速销售、快速回笼资金。（3）实施差异化，局部领先的策略。

根据前面分析可以得出结论：“美林花园”项目是一个具有较好的社会效益、经济效益的项目。

参考文献：

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房地产项目的管理是全方位的，要求项目经营者对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节都要进行正规化、标准化的管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊地顺利进行。房地产项目的成功管理不仅会为项目、为企业带来良好经济效益，也会产生良好的社会效益。

一、房地产项目管理现状

随着人们生活水平的提高，人们对住房的质量要求也逐渐变化。房产的功能要求越来越全面，其公用配套设计也将会越来越多，住宅的科技水平也在逐步的进步，很多关于房产的材料、技术、工艺以及管理等都在不断地改进。外部环境对房产开发企业提出了新挑战，在优胜劣汰的市场经济环境下，要想取得项目的成功，除必须具备的基本素质和整体实力外，还需要在建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使企业诸生产要素达到合理科学的配置，运用现代化的管理方式，合理配置人力资源，保证质量，降低消耗，挖掘内部潜力，依靠项目管理的进步以达到最大的经济效益。从现时期的房地产项目管理中，其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不是很乐观。

二、房地产项目管理中存在的问题

正确、合理的对房地产项目进行管理，开发有效的项目管理经验是今后房地产界所要正视的一个问题，现在的房地产项目的管理中主要存在以下问题。

2.1 前期，开发商准备不足

开发商在项目方案确立之前，缺少对市场的充分调研。一些房地产开发企业在拿到项目后，没有经过充分的市场调研，匆忙确定方案，仅就目前市场什么赚钱，就开发什么。只是简单地模仿别人，在同类开发产品中，没有自己的特色，从而在市场上缺乏吸引力，始终不能超前别人。而且由于决策层缺乏对市场的调查，对市场没有充分的认识和了解，往往在方案决策阶段会出现失误，增大了企业的风险。

2.2 中期，对设计不够重视

房地产项目在实施阶段也存在重施工，轻设计的问题。很多房地产开发商将注意力过多投向施工阶段，但是对科学合理的规划设计方案能够给项目带来的价值明显重视不足，也就是只是强调施工，轻视了设计。对房地产项目的外观设计多随波逐流、贪大求洋，而不是结合项目自身特点，因地制宜，体现项目自身的特色来满足消费者的需求。还有很多房地产项目的设计，只是简单的复制了外地甚至国外的某些项目的风格，而不去考虑是否本地条件是否适合及周边环境能否协调，最终完成的产品也与消费者需求相差甚远。

2.3 后期，合同不严谨

房地产项目在工程施工阶段签署的工程施工合同内容不完整、条款不严谨，尤其是在承包商配合以及各专业接口方面的划分和规定不够详细具体，造成各承包商之间协作效率低下，推诿扯皮时有发生，并最终导致工程的延期。在工程项目的收尾期，开发商往往需要花费大量的时间与精力用于协调各方之间的配合，而且工程本身往往会遗留下许多的缺陷和问题，一旦这些问题爆发，又会由于合同内容的不严谨造成难以分清各方责任，进而影响项目整体的效率和形象。

三、解决措施

以上种种弊端的出现，呼吁房地产开发企业要有现代化的项目管理理念来管理房地产，规范其合理运作。要避免这些问题的出现，房地产企业应该采取以下措施来解决项目管理中存在的问题。

3.1 加大前期的市场调研

前期的可行性研究既包括项目前期的市场定位和产品研究，也包括项目的品

牌和战略。由于中小型房地产市场调查的不全面，信息收集相对来说不够充分，往往会影响项目可行性研究的准确度和价值。所以中小型房地产开发商要想取得最终经济效益，只有在全面掌握市场环境的基础之上，才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行深入科学的研究。除此之外，在进行市场调研的过程中，企业应该采纳专业技术人员，在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等方面进行充分的调研，综合他们的意见，发挥他们在这些职位中的作用。房地产商要有意识到这一点，对自己的产品有一个客观合理的评价，进行充分的前期可行性研究，才能确保产品质量的实现及经济效益的最大化。

3.2 提高管理人员的素质

目前我国现有实力强大的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，许多都是东拼西凑的杂牌队伍，对项目管理的任务、性质和机制的认识不够全面，管理存在很大的片面性，往往局限于对施工质量的监控，使我国的项目管理在理论和实践上与先进国家相比存在较大的差距。要使项目管理现代化，一定要具备现代化管理素质的管理人员。特别是项目负责人，要具备与时俱进、不断创新的观念，懂得项目管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模相对较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，要实现项目的现代化管理是非常艰难的。同时，项目管理的每一位人员要随着社会的不断进步、科学管理水平的不断发展，不断提高自己的管理能力，接受充分的培训，通过培训，提高自身的管理素质。项目管理人员素质的高低，决定了是否是一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目的各项工作在健康有序的环境下开展。

3.3 完善房地产项目的监管

为了确保项目管理的顺利进行，完善公开的程序监管是确不可少的，完善公开的程序监管才能确保项目管理的顺利进行，才能保证项目管理目标的实现。由于前期的可行性研究不足，很多房地产商为了能够尽早的回笼资金，片面追赶工程进度，忽视了工程中应该注意的安全及质量问题的监管等。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题，应该加强监管的作用，可以通过第三方监管力量的引入，防止出现“自己监督自己”的现象。因为房产项目点多、面广、战线长，涉及的内容复杂，只有通过有效的管理程序，适时的调整项目当中存在的问题，才能使项目能够顺利的进行下去。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，从而可以提高项目管理水平和工作效率。

四、总结

房地产的项目开发是一个资源整合的过程。随着我国经济的飞速发展，房地产行业在国民经济体系中所占的比重越来越重，并已经逐渐我国一个重要的支柱产业。然而我国大多数房地产企业项目管理存在的问题大大影响了房地产行业的发展。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地，就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作，控制好项目管理中的进度、质量、造价以及安全问题，科学的运用项目管理理论和方法对公司项目管理方面发现的问题提出了相应的控制措施。

参考文献

[1]林成旺 浅析房地产项目管理的问题 科技创新导报 2011

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中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、房地产开发项目经济评价的特点

(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:

1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。

2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。

(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:

1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。

2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。

二、房地产开发项目可行性研究工作核心

项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。

(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。

(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。

(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。

三、房地产项目可行性研究改进措施

(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。

(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。

(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。

(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

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对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：

第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。

第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

（1）科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。

（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

（3）成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

（1）决策期间

投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

（2）前期准备期间

该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。

（3）施工期间

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房地产项目管理是其项目管理者运用科学的、系统的方法和理论，对房地产工程项目的开发和设计，并对房地产进行全方位和全过程的综合管理，以实现房地产项目的生产要素的优化配置，从而为客户提供优质的完美的产品，它是工程项目管理的其中之一。众所周知，房地产项目是一个多目标体系，其各个目标体系相互联系、相互影响、相互协调，其主要包括项目计划管理、设计施工管理、采购招投标管理、建筑材料管理、施工进度管理、工程质量管理、目标成本管理、现金流控制管理、合同管理等方面。同时，各目标体系之间应具有一定的协调性、合理性和均衡性，从而确保工程项目开发目标的完美实现。

―、国内房地产开发项目管理存在的问题

（―）项目方案确定阶段存在的问题

房地产开发商对项目方案的确定还是足够重视的，但是往往开发商在房地产项目确定时，没有按照规范程序进行操作，使得项目方案确定阶段的工作存在一些疏忽。

第一，市场调研不够成分，存有疏忽。通常房地产开发企业在争取到工程开发项目后，为了尽快获得工程效益，往往在市场调研不够充分的情况下，匆忙确定项目方案，仅凭借“目前市场什么项目最赚钱，就开发什么”的错误观念，这样仅仅只是机械式地模仿别的企业，在开发房地产产品中，没有自己企业的独特优势，从而使得企业在市场上没有竞争力，始终落后于别的企业。另外，由于市场调研不充分，在对项目方案决策时，可能会出现一定程度的失误，这样就增加了房地产企业的风险。因此，房地产开发商在确定项目方案前，必须要有充分的市场调研。

第二，房地产企业缺乏精致品牌意识。由于任何企业的生产的根本目的是利润最大化，一些房地产企业为了获取更高的利润，在项目方案确定过程中，往往忽略对产品的精品意识和企业的品牌形象，他们考虑最多的是怎么从这个项目中赚取更多的钱。因此，企业要想持久的发展，必须在方案确定时考虑“精品意识、品牌形象”的战略眼光。

第三，投资估算报告不全面和不切合实际。房地产企业拿到一个新的开发项目后，往往生产商只做工程项目概算报告，在开发项目方案、功能等基本确定后，并没有对方案做详细的投资估算报告，只有工程项目招标造价资料。如果在项目开工前，生产商没有一个切合实际和全面的投资估算，其无法准确地在项目实施过程进行投资控制。

（二） 管理体制不健全，造成施工进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在开发过程中，由于开发商对项目管理的理解深度不够，从而在运用项目管理的过程中照搬管理模式，但是他们对项目管理的具体细节研究不够深入，特别是在项目管理的体制方面，往往存在着不够完善的缺陷，这就在工程项目的事前管理与事中管理出现了脱节现象，在工程施工进度和生产成本方面出现控制失控的问题，与预期目标出现了一定程度的偏差，如房地产开发过程经常出现的开发成本过高、推迟交房、房价无法有效控制、管理费用偏高等问题。

（三）对房地产施工管理意识的认识不到位

首先，在房地产施工管理过程中，经常发生先开工后报告的现象。同时，一些施工单位习惯于传统的施工工艺，经常在工程开工以前不做开工报告，或着边对工程进行施工边做开工报告，更有甚者在提交开工报告后没有经过批准，便开始进行施工，这些现象严重违反了施工监理的规范。其次，在工程中经常发生先对工程进行检验而后提交检验申请报告的现象。有的承包商没有形成按照施工程序的习惯，此外有些监理人员的责任心不强、监督管理力度不到位，使得承包商没有在提出质检申请之前，监理便做了质检工作，严重违反了施工监理的规范程序。

（四）对安全意识认识不足，出现安全隐患

根据对建筑工程中发生的事故进行调查统计分析，发现有一多半工程事故的原因是违章指挥、违章操作、违反劳动纪律等造成的，尤其是施工人员违章施工、冒险蛮干所引起的事故占所有事故的比例最大。虽然大多数施工人员在长期的建筑施工过程中，已经具备充足的安全意识，但随着施工过程中出现的新工艺、新技术、新设备和新材料，使得一些旧的安全操作规范已不能满足当前施工安全规范的需要，甚至存在生产与安全严重脱节的现象。

二、房地产开发企业项目管理应采取的措施

上述项目管理中的问题，强烈需求现代化的项目管理技术，下面对开发商在房地产开发建设过程中应该怎么做好项目管理工作。

（―）重视开发项目的市场定位和产品研究

房地产开发商必须做好充分的项目前期市场定位和市场调研等必要工作，使房地产市场呈现出一片以价格和产品为主要的竞争优势。要做好充足的市场定位：首先，充分研究国家及地方对房地产的相关政策与法规，了解政府对该行业的期望。如果政府支持该行业的发展，必将在法规、税收等方面给予很大的扶持，减少投资风险。其次，要根据工程项目所处的环境、地点以及规划要求等基本特点，充分了解当地市场的需求状态，然后确定该项目的主要需求群体。通过对市场的充分调研，了解这些群体的购买能力、对空间的需求以及房屋的配套设施的要求等。最后，对附近房地产开发商的实力以及楼盘的设计方案、销售面积以及销售情况等，然后合理考虑本企业的竞争力能否在激烈的竞争中击败对手。

（二）提高房地产工程项目管理意识、完善管理机构

在房地产企业中标以后，为了提高工程项目的管理质量，生产企业应该制定详细的分级管理、层层负责的管理制度，同时还要在施工时建立项目经理部、工程施工处、专业工程施工队等三级质量管理体系，确保工程项目管理的顺利进行。

（三）加强工程项目建设中的监督检查力度

在工程施工过程中的质量监督特别重要，工程的每个工序都应该严格进行检查。首先，在施工机械、设备和材料进场时，要对机械、设备和建筑材料进行严格检查；其次，要定期对机械设备的使用状况做检查，确保设备的完好和齐全；最后，要明确工程关键部位，同时，还要定期对机械的操作人员和维修人员进行考核，确保工程建设的质量监督有序进行。

（四）加强企业的品牌建设

随着消费者需求度不断提高以及房地产市场竞争越来越激烈，企业应该加强对自身的品牌建设。但是，品牌建设并不是不符合实际的自我吹嘘以及大量做广告，而是提供优质的产品和健全的服务。品牌建设是以开发商提供给市场的一个个完美的产品为基础，渐渐被市场所接受，最终形成企业自身的品牌和形象。

由本文可知，房地产开发项目管理是一门科学的系统工程，要想使项目管理在房地产开发过程中发挥它的作用，就必须在项目开发前做好充分的市场调研，并逐渐完善工程项目管理的制度，同时还要对房地产开发过程进行全程动态控制，及时解决工程项目管理中出现的问题，这样才能提高和改善房地产开发项目管理体制，从而促进项目管理社会效益、经济效益以及生态效益的最优化，使得房地产企业走上持久健康的发展道路。

参考文献：